第一篇：商圈分析報告商圈選址最重要的條件便是交通

商圈分析報告

連鎖1101商圈選址最重要的條件便是交通，人流量，發(fā)展?jié)摿σ约案浇?/p>

居民的購買能力，若商家選址都符合這幾方面的條件的話，那么，商家雖未開業(yè)，就已成功一半。我們這次就以福州學(xué)生街永輝超市的選址作為本次商圈分析

報告的調(diào)查對象。首先，我們先從交通分析入手。交通：永輝超

市毗鄰上三路及首山路，交通方便快捷，人流容量大，方便大規(guī)

模人群聚集，不易造成交通擁擠從而影響到來此購物的顧客，為

顧客提供了良好的購物環(huán)境。并且超市外有多路公交車，其20路

60路公交也使附中附近的居民來此購物提供了便利，發(fā)達的交通

也為稍遠一些的顧客如首山村，鄭安村的居民提供便利。這無疑

是加大了永輝的商圈，因此永輝超市的交通，選址是非常好的。

人流量：超市附近有多所高校如師大，農(nóng)業(yè)，交通等學(xué)校聚集，除了各大高校外，居民小區(qū)也很多，如首山村，鄭安村等都是居

民的聚居區(qū)，并且，重要的一點是，選址周圍沒有大超市可供學(xué)

生居民選擇，因此若永輝超市在此開業(yè)，便可吸引大多數(shù)學(xué)生，居民前來購物。最重要的一點是超市地址與學(xué)生街相鄰，學(xué)生街

每天的人流量極大，一點都不輸于位于市中心的各大商業(yè)中心，因此，如此多的人流量也為永輝超市帶來了大量的顧客及潛在客

源

發(fā)展?jié)摿Γ河垒x超市位于倉山區(qū)北部，福州城南部。如今，福

州的整體規(guī)劃都向南發(fā)展，要大力發(fā)展南部，發(fā)展倉山區(qū)，因此

稱倉山區(qū)為未來福州市中心一點也不為過，所以，這里的發(fā)展?jié)?/p>

力是巨大的，如今，這里的地租比市中心更便宜，因此，選址在這，無疑是搶占了一個先機，為未來的發(fā)展打下了有利的基礎(chǔ)。

居民購買能力：如今生活在這一區(qū)域內(nèi)的大多數(shù)還是學(xué)生以及

普通家庭，購買能力還算不上多大，但，永輝的歷來的經(jīng)營方式

為出售低價格的商品，走的是平民百姓路線，商品價格往往比沃

爾瑪，家樂福等超市來的低。這正符合這個區(qū)域的消費能力，因

此，選址在這，居民的購買能力并不會對永輝的銷售造成太大影

響。

綜上所述，我們認為，永輝可以在此開設(shè)新店。并且，在此開

設(shè)新店，也有利于搶占南部市場，能夠為永輝在未來福州“市中

心”搶占一席之地。

組長：王文偉組員：潘東，鄭源水，黃洪生，高碧端

第二篇：商圈分析和店址選址

商圈分析

一、商圈構(gòu)成及影響因素

商圈（trading area）也稱零售交易區(qū)域，是指以零售商店所在地為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍。簡言之，就是零售商吸引其顧客的地理區(qū)域，也就是來店購買商品的顧客所居住的地理范圍。

商店的商圈一般由以下三部分組成：

? 主要商圈（primary trading area），這是最接近商店并擁有高密度顧客群的區(qū)域，通常商店的55%-70%的顧客來自主要商圈。

? 次要商圈（secondary trading area），位于主要商圈之外、顧客密度較稀的區(qū)域，約包括商店15%-25%的顧客；

? 邊際商圈（fringe trading area），指位于次要商圈以外的區(qū)域，在此商圈內(nèi)顧客分布最稀，商店吸引力較弱，規(guī)模較小的商店在此區(qū)域內(nèi)幾乎沒有顧客。影響商圈形成的因素：

影響商圈形成的因素是多方面的，可以歸納為企業(yè)外部環(huán)境因素和內(nèi)部因素。主要有： ? 商店規(guī)模。? 經(jīng)營商品的種類。? 商店經(jīng)營水平及信譽。? 促銷策略。? 家庭與人口因素。? 競爭對手的位置。? 交通狀況。

二、商圈劃定方法

1雷利法則

在劃定商圈方面，美國學(xué)者威廉·雷利(Willian J·Reilly)提出了一套法則，?稱為“零售引力法則”，也稱“雷利法則”。雷利認為，商圈規(guī)模由于人口的多少和距離商店的遠近而有不同，商店的吸引力是由最鄰近商圈的人口和里程距離兩方面發(fā)揮作用。雷利法則的基本內(nèi)容是：在兩個城鎮(zhèn)之間設(shè)立一個中介點，顧客在此中介點可能前往任何一個城鎮(zhèn)購買，即在這一中介點上，兩城鎮(zhèn)商店對此地居民的吸引力完全相同，這一地點到兩城鎮(zhèn)商店的距離即是兩商店吸引顧客的地理區(qū)域。

此法則用公式表示如下：

ｄ

Ｄab ＝───────

１＋ √Ｐb/Ｐa

Ｄab: 表示Ａ城鎮(zhèn)商圈的限度（以沿公路到Ｂ城鎮(zhèn)的里程衡量）

Ｐa : 表示Ａ城鎮(zhèn)人口

Ｐb : 表示Ｂ城鎮(zhèn)人口

ｄ : 城鎮(zhèn)Ａ和Ｂ的里程距離

2赫夫法則

赫夫法則是美國零售學(xué)者戴偉·赫夫于20世紀60年代提出的在城市區(qū)域內(nèi)商圈規(guī)模預(yù)測的空間模型。赫夫法則是從不同商業(yè)區(qū)的商店經(jīng)營面積、顧客從住所到該商業(yè)區(qū)或商店所花的時間及不同類型顧客對路途時間不同的重視程度這三個方面出發(fā)，來對一個商業(yè)區(qū)或商店的商圈進行分析。赫夫認為，一個商店的商圈取決于它的相關(guān)吸引力，商店在一個地區(qū)，以及其他商店在這個地區(qū)對顧客的吸引力能夠被測量。在數(shù)個商業(yè)區(qū)（或商店）集中于一地時，顧客利用哪一個商業(yè)區(qū)（或商店）的概率，是由商業(yè)區(qū)（或商店）的規(guī)模和顧客到該區(qū)（或商店）的距離決定的，即一個商店對顧客的相關(guān)吸引力取決于兩個因素：商店的規(guī)模和距離。商店的規(guī)?？梢愿鶕?jù)營業(yè)面積計算，距離為時間距離和空間距離。大商店比小商店有較大的吸引力，近距離商店比遠距離商店更有吸引力。

赫夫法則的數(shù)學(xué)模型是：

Sj / Tλ ij Pij =

n

λ ∑ Sj / T j=1

ij 式中： Pij：i地區(qū)的消費者在j商業(yè)區(qū)或商店購物的概率；

Sj：j商店的規(guī)模（營業(yè)面積）或j商業(yè)區(qū)內(nèi)某類商品總營業(yè)面積；

Tij：i地區(qū)的消費者到j(luò)商店的時間距離或空間距離；

λ：通過實際調(diào)研或運用計算機程序計算的消費者對時間距離或空間距離敏感性的參數(shù)；

Sj / T3．實驗法 λ ij ：j

商店或j商業(yè)區(qū)對i地區(qū)消費者的吸引力；

∑： 同一區(qū)域內(nèi)所有商業(yè)區(qū)或商店的吸引力。

? 實地調(diào)查。? 電話詢問。? 郵寄問卷。? 提供服務(wù)。

三、商圈分析的要點 1．人口統(tǒng)計分析

這是對商圈區(qū)域內(nèi)人口增長率、人口密度、收入情況、家庭特點、年齡分布、民族、學(xué)歷及職業(yè)構(gòu)成等方面的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢做調(diào)研。通過這些統(tǒng)計資料調(diào)查，有利于把握商圈內(nèi)未來人口構(gòu)成的變動傾向，并為市場細分和企業(yè)定位提供有用的第一手信息。有很多渠道可以收集這些人口變動信息，如我國每10年進行的一次人口普查，普查結(jié)果以各種形式發(fā)行。上面除了對每個家庭進行基本的人口統(tǒng)計外，還對一定比例的家庭進行深入的問卷調(diào)查，這就意味著可以通過計算機統(tǒng)計有關(guān)區(qū)域家庭住房情況、家庭財產(chǎn)、就業(yè)情況和家庭收入等。但是，人口普查每10年才進行一次，而且不能及時公布，因而很難滿足商圈分析的需要。此外，零售商也可以從各地的統(tǒng)計年報中得到一些相關(guān)信息，也可以請專門的市場調(diào)研公司幫助收集相關(guān)信息。需要注意的是，在商圈分析中，要注意分析有沒有人口增加的潛在趨勢。一個人口逐漸增加的新區(qū)開店較易成功，在一個人口逐漸減少的老區(qū)開店較易失敗。

2．經(jīng)濟基礎(chǔ)和購買力分析

在進行商圈分析時，零售商應(yīng)該考察以下一些經(jīng)濟因素：各行業(yè)或各類行業(yè)從業(yè)人員的比例，運輸網(wǎng)絡(luò)，銀行機構(gòu)，經(jīng)濟周期波動對地區(qū)或行業(yè)的影響，某些行業(yè)或企業(yè)的發(fā)展前景等。在分析中，一個有關(guān)需求的指標尤其應(yīng)引起重視，這就是購買力指數(shù)。比較不同商圈的購買力指數(shù)，可為發(fā)現(xiàn)潛在的消費市場提供依據(jù)。

購買力指數(shù) = A*50% + B*30% + C*20% 其中：A：是商圈內(nèi)可支配收入總和（收入中去除各種所得稅、償還的貸款、各種保險費和不動產(chǎn)消費等）；B：是商圈內(nèi)零售總額；C：是具有購買力的人口數(shù)量。

3．競爭狀況分析

商圈飽和度是判斷某個地區(qū)商業(yè)競爭激烈程度的一個指標，通過計算或測定某類商品銷售的飽和指標，可以了解某個地區(qū)同行業(yè)是過多還是不足，以決定是否選擇在此地開店。通常位于飽和程度低的地區(qū)，商店的成功可能性較高度飽和地區(qū)的商店要大，因而分析商圈飽和度對于新開設(shè)商店選擇店址很有幫助。商圈飽和度指標（IRS）計算公式為：

（Ｃ）×（ＲＥ）

IRS = ─────────

ＲＦ

IRS：某地區(qū)某類商品商業(yè)圈飽和指數(shù)

Ｃ ：某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客人數(shù)

ＲＥ：某地區(qū)每一顧客平均購買額

ＲＦ：某地區(qū)經(jīng)營同類商品商店營業(yè)總面積

4．基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析

區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施為商店的正常運作提供了基本保障。連鎖經(jīng)營的零售企業(yè)需要相應(yīng)的物流配送系統(tǒng)，這與區(qū)域內(nèi)交通通訊狀況密切相關(guān)，有效的配送需要良好的道路和順暢的通訊系統(tǒng)。此外，還與區(qū)域內(nèi)軟性基礎(chǔ)設(shè)施有關(guān)，包括相關(guān)法律、法規(guī)、執(zhí)法情況的完善程度等，都需要認真分析。

商店位置選擇

一、商店選址的原則

１、方便消費者購買。

２、方便貨品運送。３、有利于競爭。４、有利于網(wǎng)點擴充。

二、商店位置類型的設(shè)計

? 孤立店

這是指商店獨立開店，不與其它競爭對手比鄰相設(shè)。

優(yōu)勢：無競爭對手；租金較低；具有靈活性；開店費用低；能見度高；有選擇和擴大規(guī)模的潛力；有利于顧客一站式購物或便利購物；

劣勢：如果商店規(guī)模不足夠大，不易吸引遠方顧客，商圈較?。粡V告費可能較高；在多數(shù)情況下，建筑不能租用而必須新建；通常情況下，顧客更愿意去多功能的商業(yè)中心區(qū)購物。? 經(jīng)規(guī)劃的購物中心

這是經(jīng)過仔細規(guī)劃設(shè)計并集中管理的商店群，通常是由房地產(chǎn)公司事先規(guī)劃設(shè)計，興建完工后再把各鋪面出租或出售給零售商等。一個典型的購物中心有一家或一家以上的主力商店，及各種各樣較小的商店，還包括餐館、快餐店、郵局、銀行以及一些游樂場所，適合家庭購物及閑游。

優(yōu)勢：協(xié)調(diào)規(guī)劃，商品和服務(wù)品種組合合理，擁有完善的設(shè)施，寬敞的停車場，各具特色又統(tǒng)一規(guī)劃的購物中心形象，有較大的商圈，適合家庭購物及消閑。

劣勢：這些地方通常租金較貴，營業(yè)管理易受限制，競爭也較激烈。? 自然形成的商業(yè)中心

這是指未經(jīng)規(guī)劃自然發(fā)展起來的商業(yè)中心。這種自然形成的商業(yè)中心可以分為中心商業(yè)區(qū)、次級商業(yè)區(qū)、鄰里商業(yè)區(qū)和商業(yè)街四種類型。

中心商業(yè)區(qū)（central business district，CBD）是一座城市商業(yè)網(wǎng)點最密集的購物區(qū)，吸引著來自整個市區(qū)的消費者，包括所有階層的人。在此開店，可以借商業(yè)群體效應(yīng)吸引較多較遠的顧客群，但開辦費用一般較高，新建店址難以尋找，這種商業(yè)繁華區(qū)是百貨商店或?qū)Ｙu店的首選地址。次級商業(yè)區(qū)（secondary business district，SBD）是分散在一座城市的多個繁華程度較低的購物區(qū)域，通常位于兩條主要街道的交叉路口，至少有一家百貨商店或大買場和幾家專業(yè)店或?qū)Ｙu店，此外周圍還聚集許多小商店，這一商業(yè)區(qū)主要面向城市的某一區(qū)域消費者，以銷售家庭用品和日常用品居多。在這里設(shè)店，交通比較便利，人員不太擁擠，店址也相對好找，但供應(yīng)的商品和服務(wù)不均衡，難以吸引較遠的顧客。

鄰里商業(yè)區(qū)（neighborhood business district，NBD）是為了滿足住宅區(qū)居民購物和服務(wù)方便而自發(fā)形成的一個小型商業(yè)區(qū)，主要由若干小商店組成，如標準超市、便利店、沖印店、快餐店、干洗店、美容院等，在鄰里商業(yè)區(qū)設(shè)店競爭程度低，最接近顧客，能保持良好的顧客關(guān)系，但商圈小，價格通常也不優(yōu)惠。

專業(yè)一條街（string）是由若干經(jīng)營類似商品的商店聚集在一起形成的一條商業(yè)街。在許多歷史悠久的城市往往會自發(fā)形成一條條特色商品街，這是城市發(fā)展積淀下來的商業(yè)文化，極大地豐富和活躍了城市居民的消費生活。

三、位置選擇因素分析

1．客流規(guī)律 ? 客流性質(zhì) ? 潛在固定顧客 ? 流動顧客 2.周邊商店聚集狀況 ? 異種零售業(yè)的聚集 ? 有競爭關(guān)系的零售業(yè)的聚集 ? 有補充關(guān)系的零售業(yè)聚集 ? 多功能聚集 3．競爭對手分析

對競爭對手的分析主要包括以下內(nèi)容：

? 競爭店與所開設(shè)新店的距離，以及在地理位置上的優(yōu)劣勢； ? 競爭店的銷售規(guī)模與目標定位 ? 競爭店的目標顧客層次特點； ? 競爭店商品結(jié)構(gòu)和經(jīng)營特色； ? 競爭店的實力和管理水平。4．交通地理條件 ? 交通的便利性。? 街道特點。? 地形特點。5．城市發(fā)展規(guī)劃 6.周圍環(huán)境 7.物業(yè)成本

四、店址評估

1.新店營業(yè)潛力

新店營業(yè)潛力可通過預(yù)測商店銷售額來確定。這種預(yù)測可以根據(jù)過去在類似環(huán)境中的經(jīng)驗，同行業(yè)的一般水平，或者經(jīng)過調(diào)查后采用統(tǒng)計分析方法計算出來。有一種測算方式比較簡單易行，即根據(jù)已知的商店商圈內(nèi)消費者的戶數(shù)、離店的遠近、月商品購買支出比重及新商店在該區(qū)域內(nèi)市場占有率四個因素來估算。

2.開店投資與經(jīng)營費用測算

通過商圈調(diào)查可以估算新店的營業(yè)額，但該新店是否值得經(jīng)營，還必須把營業(yè)額與投資額相比較，評估出損益狀況。

? 開店前期投資預(yù)估 ? 開店后經(jīng)營費用預(yù)估

五、選址分析報告

商店選址分析報告的內(nèi)容如下：

1.新店周圍地理位置特征表述（附圖說明）； 2.被選店址周圍商業(yè)環(huán)境和競爭店情況；

3.新店址周圍居民及流動人口消費結(jié)構(gòu)、消費層次； 4.新店開業(yè)后預(yù)計能輻射的范圍； 5.新店的營業(yè)面積和商品結(jié)構(gòu)； 6.新店的市場定位和經(jīng)營特色； 7.新店址經(jīng)營效益預(yù)估。8.新店未來前景分析。

六、兩種具體的選址方法

1．市場需求與供應(yīng)密度分析方法

這種選址方法是通過對一個區(qū)域市場的零售潛力（需求密度）狀況，再結(jié)合當?shù)匾延械牧闶凵痰昵闆r和可供選擇的店址（供應(yīng)密度）進行綜合分析，最后在合適的商圈確定可選用的合適店址的一種選址方法。該方法相對簡化了商圈分析內(nèi)容，對大型商店的選址較為適用。

2．多因素組合分析法

這種方法是先確定影響商店位置的各種因素及其重要程度，然后對各個備選店址進行評分，最后確定最佳店址的方法。

第三篇：百貨商店選址調(diào)查與商圈分析

百貨商店管理——選址調(diào)查與商圈分析（2）

4．購買力

商圈內(nèi)家庭和人口的消費水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對地理條件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個。經(jīng)過匯總分析，這2000戶居民中，人均收入在月千元左右的約占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的約占10％。由此說明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。

企業(yè)在選擇立地時，應(yīng)以處于青年和中年層顧客，社會經(jīng)濟地位較高，可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先選址為佳。

商圈分析的內(nèi)容和步驟

一.商圈形態(tài)

商圈形態(tài)的了解是進行商圈分析的基礎(chǔ)，一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種：

——商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費習性為快速、流行、娛樂、沖動購買及消費金額比較高等。

——住宅區(qū)。該區(qū)戶數(shù)多，至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費習性為消費者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購買率高等。

——文教區(qū)。該區(qū)附近有大、中、小學(xué)校等。文教區(qū)的消費習性為消費群以學(xué)生居多、消費金額普遍不高、休閑食品、文教用品購買率高等。

——辦公區(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費習性為便利性、外食人口多、消費水準較高等。

——混合區(qū)。住商混合、住教混合?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費特色，屬多元化的消費習性。

二.商圈的確定

對現(xiàn)有商店商圈的大小、形狀和特征可以較為精確地確定。在國外，一般用信用證和支票購物，可由此查知顧客的地址、購物頻率、購物數(shù)量等情況，國內(nèi)可以通過售后服務(wù)登記、顧客意向征詢、贈券等形式搜集有關(guān)顧客居住地點的資料，進而劃定商圈。

但是對于一家尚未設(shè)立的連鎖店鋪而言，由于缺乏商圈統(tǒng)計的基本資料，當然更談不上顧客的支持程度了。因此在從事商圈設(shè)定的考慮時，可以針對設(shè)店地區(qū)居民的生活形態(tài)及具有關(guān)連性的因素為出發(fā)點，并配合每天人口的流動情形，深入探討該地區(qū)人口集中的原因，以及其流動的范圍，以此作為基本資料來從事商圈的設(shè)定。

尤其是一家大規(guī)模的連鎖經(jīng)營企業(yè)，其商圍的設(shè)定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顧客會利用各種交通工具前來，因此其商圈乃屬于特性商圈，所以對于設(shè)店地區(qū)內(nèi)工作、學(xué)習的人的流動性、購物者的流動性、城市規(guī)劃、人口分布、公路建設(shè)、公共交通等均要加以觀察，并配合各有關(guān)的調(diào)查資料，運用趨勢分析以進行商圈設(shè)定。

第四篇：百貨商店選址調(diào)查與商圈分析

百貨商店選址調(diào)查與商圈分析

有關(guān)人口數(shù)和家庭人口之組成，可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數(shù)和人口普查資料。所需調(diào)查的項目包括：

1．常住人口數(shù)

2．家庭及構(gòu)成3．人口密度

4．教育程度

5．從事行業(yè)

6．自然增加率

7．社會增加率

8．家庭人均收人

9．白天流動人口數(shù)

10．年齡構(gòu)成

1１．家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)

現(xiàn)就一些主要項目分述如下：

1．家庭人口及收入水平

家庭狀況是影響消費需求的基本因素。家庭特點包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配，會明顯地影響未來商店的銷售。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會增加家庭對選購商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。家庭的大小也會對未來的商店銷售產(chǎn)生較大影響。比如一個兩口之家的年青人組成的家庭，購物追求時尚化、個性化、少量化；而一個三口之家的家庭(有一個獨生子女)，則其消費需求幾乎是以孩子為核心來進行。家庭成員的年齡也會對商品具有不同需求。比如，老齡化的家庭其購物傾向為購買保健品、健身用品、營養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點投資于兒童食品、玩具等。

2．人口密度

一個地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確定。一個地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)?？上鄳?yīng)擴大。

要計算一個地區(qū)的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分隨機流入的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。

白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地。對白天人口多的地區(qū)，應(yīng)分析其

消費需求的特性進行經(jīng)營。比如采取延長下班時間、增加便民項目等以適應(yīng)需要。

人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。

3．客流量

一般在評估地理條件時，應(yīng)認真測定經(jīng)過該地點行人的流量，這也就是未來商店的客流量。人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。上下車客人數(shù)的調(diào)查重點為：

各站上下車乘客人數(shù)歷年來的變化。

上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。

上下車乘客人數(shù)若減少，又無新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會減少。

根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求。一般而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點。如：

·居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。

·日常上班的場所、學(xué)校、醫(yī)院等，乃白天人口集結(jié)之場所，也就是人口聚集地區(qū)。

火車站、汽車站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點，也是人口聚集之處。

體育場、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動的場所。

4．購買力

商圈內(nèi)家庭和人口的消費水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對地理條件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個。經(jīng)過匯總分析，這2000戶居民中，人均收入在月千元左右的約占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的約占10％。由此說明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。

企業(yè)在選擇立地時，應(yīng)以處于青年和中年層顧客，社會經(jīng)濟地位較高，可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先選址為佳。 商圈分析的內(nèi)容和步驟 一.商圈形態(tài)

商圈形態(tài)的了解是進行商圈分析的基礎(chǔ)，一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種：

——商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費習性為快速、流行、娛樂、沖動購買及消費金額比較高等。

——住宅區(qū)。該區(qū)戶數(shù)多，至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費習性為消費者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購買率高等。

——文教區(qū)。該區(qū)附近有大、中、小學(xué)校等。文教區(qū)的消費習性為消費群以學(xué)生居多、消費金額普遍不高、休閑食品、文教用品購買率高等。

——辦公區(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費習性為便利性、外食人口多、消費水準較高等。

——混合區(qū)。住商混合、住教混合。混合區(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費特色，屬多元化的消費習性。

二.商圈的確定

對現(xiàn)有商店商圈的大小、形狀和特征可以較為精確地確定。在國外，一般用信用證和支票購物，可由此查知顧客的地址、購物頻率、購物數(shù)量等情況，國內(nèi)可以通過售后服務(wù)登記、顧客意向征詢、贈券等形式搜集有關(guān)顧客居住地點的資料，進而劃定商圈。

但是對于一家尚未設(shè)立的連鎖店鋪而言，由于缺乏商圈統(tǒng)計的基本資料，當然更談不上顧客的支持程度了。因此在從事商圈設(shè)定的考慮時，可以針對設(shè)店地區(qū)居民的生活形態(tài)及具有關(guān)連性的因素為出發(fā)點，并配合每天人口的流動情形，深入探討該地區(qū)人口集中的原因，以及其流動的范圍，以此作為基本資料來從事商圈的設(shè)定。

尤其是一家大規(guī)模的連鎖經(jīng)營企業(yè)，其商圍的設(shè)定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顧客會利用各種交通工具前來，因此其商圈乃屬于特性商圈，所以對于設(shè)店地區(qū)內(nèi)工作、學(xué)習的人的流動性、購物者的流動性、城市規(guī)劃、人口分布、公路建設(shè)、公共交通等均要加以觀察，并配合各有關(guān)的調(diào)查資料，運用趨勢分析以進行商圈設(shè)定。

三．商圈分析的內(nèi)容與步驟

商圈分析的內(nèi)容主要由以下部分組成：

(1)人口規(guī)模及特征：人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房的居民百分比；總的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入；職業(yè)分布；人口變化趨勢，以及到城市購買商品的鄰近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平。

(2)勞動力保障：管理層的學(xué)歷、工資水平；管理培訓(xùn)人員的學(xué)歷、工資水平；普通員工的學(xué)歷與工資水平。

(3)供貨來源：運輸成本；運輸與供貨時間；制造商和批發(fā)商數(shù)目；可獲得性與可靠性。

(4)促銷：媒體的可獲得性與傳達頻率；成本與經(jīng)費情況。

(5)經(jīng)濟情況：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；多角化程度；項目增長；免除經(jīng)濟和季節(jié)性波動的自由度。

(6)競爭情況：現(xiàn)有競爭者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)方針、經(jīng)營

風格、經(jīng)營商品、服務(wù)對象；所有競爭者的優(yōu)勢與弱點分析；競爭的短期與長期變動；飽和程度。

(7)商店區(qū)位的可獲得性：區(qū)位的類型與數(shù)目；交通運輸便利情況、車站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運狀況、上下車旅客的數(shù)量和質(zhì)量；自建與租借店鋪的機會大??；城市規(guī)劃；規(guī)定開店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應(yīng)避免開店；成本。

(8)法規(guī)：稅收；執(zhí)照；營業(yè)限制；最低工資法；規(guī)劃限制o

(9)其它：租金；投資的最高金額；必要的停車條件等

下面對上述內(nèi)容作一具體分析。

先看人口特征分析。關(guān)于商因內(nèi)的人口規(guī)模、家庭數(shù)目、收入分配、教育水平和年齡分布等情況可從政府的人口普查、購買力調(diào)查、統(tǒng)計等資料中獲知?？蓮纳虡I(yè)或消費統(tǒng)計公告中查到特定商品的零售額、有效購買收入、總的零售額等資料。

再看競爭分析。在作商圈內(nèi)競爭分析時必須考慮下列因素：現(xiàn)有商店的數(shù)量，現(xiàn)有商店的規(guī)模分布，新店開張率，所有商店的優(yōu)勢與弱點，短期和長期變動以及飽和情況等。任何一個商圈都可能會處于商店過少、過多和飽和的情況。商店過少的商圈內(nèi)只有很少的商店提供滿足商圈內(nèi)消費者需求的特定產(chǎn)品與服務(wù)；商店過多的商圈，有太多的商店銷售特定的產(chǎn)品與服務(wù)，以致每家商店都得不到相應(yīng)的投資回報；一個飽和的商圈商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。飽和指數(shù)表明一個商圈所能支持的商店不可能超過一個固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由公式求得。

IRS＝C×RE／RF

式中 IRS——商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)；

C——商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目；

RE——商圈內(nèi)消費者人均零售支出；

RF——商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積。

假設(shè)在商國內(nèi)有10萬個家庭，每周在食品中支出25元人民幣，共有15個店鋪在商國內(nèi)，共有144000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為…

IRS＝100000×25／144000＝￥17．36

這一數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。在不同的高圈中，應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店。

第三是對商圈內(nèi)經(jīng)濟狀況的分析。如果商圈內(nèi)經(jīng)濟很好，居民收入穩(wěn)定增長，則零售市場也會增長；如果商圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)多角化，則零售市場一般不會因?qū)δ钞a(chǎn)品市場需求的波動而發(fā)

生相應(yīng)波動；如果商圈內(nèi)居民多從事同一行業(yè)，則該行業(yè)波動會對居民購買力產(chǎn)生相應(yīng)影響，商店營業(yè)額也會相應(yīng)受影響，因此要選擇行業(yè)多樣化的商圈開業(yè)。

商圈分析的步驟一般可分為以下幾步：

第一步是確定資料來源，包括銷售記錄分析、信用證交易分析、郵政編碼分析、調(diào)查等。

第二步是確定調(diào)查的內(nèi)容，包括購物頻率、平均購買數(shù)量、顧客集中程度。

第三步是對商業(yè)圈的三個組成部分進行確定。

第四步是確定商困內(nèi)居民人口特征的資料來源。

第五步是根據(jù)上述分析，確定是否在商圈內(nèi)營業(yè)。

最后要確定商店的區(qū)域、地點和業(yè)態(tài)等。

第五篇：商圈調(diào)查分析報告

小陳水果店商圈調(diào)查分析報告

胡洋

103341021、人口規(guī)模及特征

人口密度非常大：小陳水果店位于無錫商院商業(yè)街比高數(shù)碼隔壁，是一個主要以經(jīng)營水果的門面，在學(xué)院下課時間，以及周末放假時間有較多學(xué)生光顧，購買各種自己所需的水果，主要經(jīng)營各種常見水果。鮮甜可口、色澤誘人的水果，由內(nèi)而外散發(fā)著動人的魅力，令人垂涎欲滴。水果除了好吃，對健康又大有益處。水果是美容、健康的圣品。餐后吃水果可幫助消化，好處不勝枚舉。

二、產(chǎn)品情況

小陳水果店：

主要經(jīng)營各種時令水果。

水果價格（元/斤）

無籽西瓜貢 桔檸

4.68 8.80 7.80

菠蘿柿 子胡

3.80 3.98 9.80

橙子獼 猴桃特 小

2.88 4.28 4.50

芒果臍 橙金 絲蜜38.00 4.95 4.80

檬柚鳳柚

木9.80 西紅

柿

2.68

黃

1.68

西紅2.68

主營產(chǎn)品： 黃瓜西紅柿 芒果 木瓜紅富士草莓 金橘 龍眼 特小鳳哈密瓜蜜桔 橙子

瓜砂

糖5.98 特蜜

2.78 金

瓜

4.98

柿

桔紅

富8.80 桔哈

密5.60 橘柚

6.50

士

瓜

子

砂糖桔獼猴桃 梨

紅心柚檸檬 雪梨

三、競爭對手情況

在無錫商院小陳水果店隔壁就有另外一家水果店，名為水果緣。同樣顧客都是我們學(xué)院的學(xué)生，同時大學(xué)生超市也有一家水果店，相比較其他兩家，本店的價格較好，質(zhì)量適中，所以生意相對而言較好。且靠近男生宿舍，所以顧客比較多。

五、客戶情況 負責人：胡洋

客戶都為無錫商院的學(xué)生。對于本店的水果，大多數(shù)學(xué)生都去過，且消費過。客戶大多持滿意的態(tài)度。

改進建議：

建議：

水果保鮮：不同水果有不同的保鮮方法 首先不要囤大量的貨 盡量減短進貨到 出貨期 有的可以常溫保存 有的需要冷藏保存但是成本相對較高 最好的辦法是盡量減短周轉(zhuǎn)期 像葡萄這樣的水果 基本不能過2天銷售期。

增加利潤：

提高利潤的方法主要是以下幾種：

1、維持目前進貨價格、銷售價格不變的條件下，提高營業(yè)額

2、維持銷售價格不變的條件下，降低進貨價格

3、維持進貨價格不變的條件下，提高零售價格

4、維持目前進貨價格、銷售價格不變的條件下，降低開店運營成本服務(wù)：

服務(wù)態(tài)度一定要好。對待顧客應(yīng)該親切。