第一篇：集體土地上房屋拆遷中存在的主要問題

一、集體土地上房屋拆遷中存在的主要問題

1、法定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的缺失造成集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償隨意性極大。

我國《土地管理法》第四十七條第二、第三款對耕地征用的補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)進(jìn)行了規(guī)定并有具體的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，但對因土地征用而引起的農(nóng)民在宅基地上自建房屋的拆遷卻沒有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)實(shí)中，一般是由政府參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及《細(xì)則》進(jìn)行補(bǔ)償，由于城市國有土地上的房屋和農(nóng)村集體土地上的房屋在土地所有權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)主體、土地管理方式以及拆遷安置對象等方面均有差異，所以，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》并不具有直接的參照性，導(dǎo)致在執(zhí)行過程中，各級政府制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)隨意性很大，拆遷程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)十分混亂。這種隨意性不但造成了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，也造成了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不合理性，因此也就不可避免地產(chǎn)生了許多糾紛，不僅極大地影響了黨和政府的聲譽(yù)，也直接影響了拆遷的進(jìn)程和效率。在一些地區(qū)，政府為了引進(jìn)投資，制定較低的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以犧牲農(nóng)民的利益換取所謂的投資環(huán)境，使農(nóng)民的利益得不到應(yīng)有保護(hù)。法定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的缺失導(dǎo)致此類糾紛矛盾尖銳，處理難度加大。

2、對拆遷中農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)不夠。

農(nóng)民通過宅基地依法取得集體土地的使用權(quán)，農(nóng)民在宅基地上所建的房屋屬農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)是無可非議的。但在征用農(nóng)村集體土地的現(xiàn)實(shí)中，由于缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范對農(nóng)村集體土地征用補(bǔ)償法律關(guān)系進(jìn)行明確的界定和規(guī)范，地方政府與村組簽訂《土地征用協(xié)議書》，協(xié)議中卻將屬于農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)的房屋一同處分。這種協(xié)議將私產(chǎn)與公產(chǎn)混為一談，其違法性顯而易見。從法理而論，房屋作為農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，農(nóng)民是房屋所有權(quán)的主體，只能由農(nóng)民自己進(jìn)行處分，所以關(guān)于集體土地上房屋拆遷的補(bǔ)償應(yīng)從土地征用補(bǔ)償中分離出來。同時，房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議作為一種民事法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)由拆遷人和被拆遷人協(xié)商一致達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議。但是由于我國《土地管理法》將集體土地上的房屋納入到了土地征用補(bǔ)償之中，房屋所有權(quán)主體作為被拆遷人不直接參與協(xié)商，對被拆遷人的房屋進(jìn)行價格評估亦不通知被拆遷人到場，而是由拆遷人單方指定的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，有關(guān)拆遷補(bǔ)償和安置通常是由開發(fā)商一方說了算，協(xié)議中的一些規(guī)定屬于霸王條款，加之一些地方政府為了“優(yōu)化”當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境，加大了行政權(quán)力的介入，被拆遷人無論是否同意都得拆，剝奪了農(nóng)民作為被拆遷人在整個拆遷過程中表達(dá)自己意愿、維護(hù)自己權(quán)益的機(jī)會，嚴(yán)重侵害了被拆遷人的權(quán)益。實(shí)際上，一攬子包括在土地征用費(fèi)中的房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)就是農(nóng)民作為被拆遷人時喪失房屋所有權(quán)的對價，他們對此豈能沒有發(fā)言權(quán)？這顯然違反了民法上的意思自治原則，更不能體現(xiàn)拆遷人與被拆遷人作為法律意義上的平等主體關(guān)系。

3、房屋所有人和第三人合法權(quán)益得不到保障。

集體土地上的房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣，涉及很多法律關(guān)系。如拆遷居住房屋涉及的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過渡期內(nèi)的臨時安置費(fèi)，拆遷農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同開辦的企業(yè)所有的非居住房屋涉及的補(bǔ)償費(fèi)問題及因拆遷造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失及預(yù)期收益的補(bǔ)償問題，對利用宅基地內(nèi)自建房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營并持工商營業(yè)執(zhí)照房屋的拆遷安置問題，拆遷農(nóng)房租賃戶時涉及的租賃法律關(guān)系等等，其中既涉及房屋所有權(quán)人的權(quán)益，同時又涉及房屋所有人以外第三人的權(quán)益。由于我國目前尚無明確的法律、法規(guī)對上述問題進(jìn)行規(guī)范、相當(dāng)一部分地區(qū)對上述問題比較忽視，在實(shí)際拆遷時，只將房屋

作為集體土地上的附著物進(jìn)行補(bǔ)償，并不細(xì)化區(qū)分農(nóng)村房屋的用途、性質(zhì)及相關(guān)的權(quán)利，嚴(yán)重?fù)p害了房屋所有人和第三人的合法權(quán)益。對任何私人房屋的拆遷都必須給予合理的補(bǔ)償，這是國際通行的一條基本準(zhǔn)則。國家發(fā)展必然要征用土地，城市化建設(shè)必須進(jìn)行拆遷，拆遷就需要補(bǔ)償。同時，不管是對城市居民還是對農(nóng)民，拆遷補(bǔ)償均應(yīng)該是公平合理的。如果能夠給予公平合理的補(bǔ)償，國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城市發(fā)展便不會造成更大的社會矛盾和利益沖突，這是迫切需要解決的重要問題。

4、剝奪了農(nóng)民作為被拆遷人時的訴權(quán)。

由于我國《土地管理法》并沒有將農(nóng)民的房屋從土地征用中分離出來，而是將其包含在“地上附著物”中，所以在具體操作時，征地單位通常是將土地補(bǔ)償費(fèi)及“地上附著物”補(bǔ)償費(fèi)按照補(bǔ)償方案一攬子支付給政府或村組，關(guān)于補(bǔ)償方案又是政府或村組與征地單位協(xié)商。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，補(bǔ)償方案要經(jīng)有關(guān)政府批準(zhǔn)，對補(bǔ)償方案有異議或不能達(dá)成協(xié)議的，由政府部門處理。從法理而言，當(dāng)一個私權(quán)利受到另一個私權(quán)利侵犯時，當(dāng)事人一方或雙方可以采取到法院提起民事訴訟等方式去解決，而當(dāng)私權(quán)利受到公權(quán)侵犯時，只有一個辦法，就是提請行政復(fù)議和提起行政訴訟，告的必須是具體行政行為，因?yàn)樵谖覈?dāng)事人不能起訴政府的抽象行政行為，同時，依據(jù)我國《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，被征用方與征用方就征用補(bǔ)償有關(guān)問題達(dá)不成協(xié)議，對行政裁決又不服，可以向人民法院提起行政訴訟。由于農(nóng)民個體作為被拆遷人時不是土地征用的一方當(dāng)事人，所以就不能行使這種訴權(quán)，農(nóng)民只能被迫接受政府裁決的方案。

第二篇：集體土地上房屋拆遷法律問題探討

集體土地上房屋拆遷法律問題探討

城市土地所有權(quán)性質(zhì)包括國有土地和集體土地兩種性質(zhì)，所以，廣義的城市房屋拆遷包括國有土地上的房屋拆遷和集體土地上的房屋拆遷。關(guān)于國有土地上的房屋拆遷已經(jīng)有了較為系統(tǒng)的理論和操作規(guī)程，也有國家級規(guī)范性法規(guī)，但對集體土地上的房屋拆遷人們涉足不深，尚無系統(tǒng)的理論加以研究，亦無明確的規(guī)范性措施加以制約。

隨著城市框架的不斷拉大和城市周邊農(nóng)村集體土地的大量被征用，農(nóng)村房屋拆遷數(shù)量也不斷增加，尤其是近幾年迅速上升的態(tài)勢已達(dá)到歷史高峰。與此同時，由于因集體土地征用而產(chǎn)生的拆遷問題是我國工業(yè)化、城市化加快發(fā)展所引發(fā)矛盾的集中體現(xiàn)，其中涉及多方主體，交織著多種法律關(guān)系，背后又摻雜著多種利益沖突，所以，人民法院在審理征用土地和房屋拆遷安臵補(bǔ)償案件中，在依法保護(hù)房屋被拆遷人、土地被征用人的合法權(quán)益，監(jiān)督和支持行政機(jī)關(guān)依法行政，維護(hù)社會穩(wěn)定并實(shí)現(xiàn)裁判案件所要達(dá)到的法律效果、政治效果和社會效果的契合統(tǒng)一方面遇到了前所未有的困難。對于造成這些困難的原因如不能及時進(jìn)行分析、探討并加以解決，司法權(quán)就難以起到社會矛盾平衡器的作用，人民法院在人民群眾中的威望和形象也會受到嚴(yán)重影響。目前，對于城市房屋拆遷有《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》進(jìn)行規(guī)范，盡管還不完善，但畢竟有一個規(guī)范性法規(guī)。但對征用拆遷農(nóng)村集體土地上房屋這種事關(guān)農(nóng)民安身立命之本的重大事項(xiàng)上，國家層面上的法律缺失，使得許多地方農(nóng)民的合法權(quán)益受到嚴(yán)重侵犯，激化了社會矛盾，形成了影響社會安定的不穩(wěn)定因素。所以對于集體土地上房屋拆遷法律問題進(jìn)行研究探討，不僅是非常必要的，而且是非常迫切的。

一、集體土地上房屋拆遷中存在的主要問題

1、法定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的缺失造成集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償隨意性極大。

我國《土地管理法》第四十七條第二、第三款對耕地征用的補(bǔ)償費(fèi)，安臵補(bǔ)助費(fèi)進(jìn)行了規(guī)定并有具體的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，但對因土地征用而引起的農(nóng)民在宅基地上自建房屋的拆遷卻沒有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)實(shí)中，一般是由政府參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及《細(xì)則》進(jìn)行補(bǔ)償，由于城市國有土地上的房屋和農(nóng)村集體土地上的房屋在土地所有權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)主體、土地管理方式以及拆遷安臵對象等方面均有差異，所以，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》并不具有直接的參照性，導(dǎo)致在執(zhí)行過程中，各級政府制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)隨意性很大，拆遷程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)十分混亂。這種隨意性不但造成了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，也造成了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不合理性，因此也就不可避免地產(chǎn)生了許多糾紛，不僅極大地影響了黨和政府的聲譽(yù)，也直接影響了拆遷的進(jìn)程和效率。在一些地區(qū)，政府為了引進(jìn)投資，制定較低的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以犧牲農(nóng)民的利益換取所謂的投資環(huán)境，使農(nóng)民的利益得不到應(yīng)有保護(hù)。法定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的缺失導(dǎo)致此類糾紛矛盾尖銳，處理難度加大。

2、對拆遷中農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)不夠。

農(nóng)民通過宅基地依法取得集體土地的使用權(quán)，農(nóng)民在宅基地上所建的房屋屬農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)是無可非議的。但在征用農(nóng)村集體土地的現(xiàn)實(shí)中，由于缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范對農(nóng)村集體土地征用補(bǔ)償法律關(guān)系進(jìn)行明確的界定和規(guī)范，地方政府與村組簽訂《土地征用協(xié)議書》，協(xié)議中卻將屬于農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)的房屋一同處分。這種協(xié)議將私產(chǎn)與公產(chǎn)混為一談，其違法性顯而易見。從法理而論，房屋作為農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，農(nóng)民是房屋所有權(quán)的主體，只能由農(nóng)民自己進(jìn)行處分，所以關(guān)于集體土地上房屋拆遷的補(bǔ)償應(yīng)從土地征用補(bǔ)償中分離出來。

同時，房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議作為一種民事法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)由拆遷人和被拆遷人協(xié)商一致達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議。但是由于我國《土地管理法》將集體土地上的房屋納入到了土地征用補(bǔ)償之中，房屋所有權(quán)主體作為被拆遷人不直接參與協(xié)商，對被拆遷人的房屋進(jìn)行價格評估亦不通知被拆遷人到場，而是由拆遷人單方指定的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，有關(guān)拆遷補(bǔ)償和安臵通常是由開發(fā)商一方說了算，協(xié)議中的一些規(guī)定屬于霸王條款，加之一些地方政府為了“優(yōu)化”當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境，加大了行政權(quán)力的介入，被拆遷人無論是否同意都得拆，剝奪了農(nóng)民作為被拆遷人在整個拆遷過程中表達(dá)自己意愿、維護(hù)自己權(quán)益的機(jī)會，嚴(yán)重侵害了被拆遷人的權(quán)益。實(shí)際上，一攬子包括在土地征用費(fèi)中的房屋拆遷安臵補(bǔ)償費(fèi)就是農(nóng)民作為被拆遷人時喪失房屋所有權(quán)的對價，他們對此豈能沒有發(fā)言權(quán)？這顯然違反了民法上的意思自治原則，更不能體現(xiàn)拆遷人與被拆遷人作為法律意義上的平等主體關(guān)系。

3、房屋所有人和第三人合法權(quán)益得不到保障。

集體土地上的房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣，涉及很多法律關(guān)系。如拆遷居住房屋涉及的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過渡期內(nèi)的臨時安臵費(fèi)，拆遷農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同開辦的企業(yè)所有的非居住房屋涉及的補(bǔ)償費(fèi)問題及因拆遷造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失及預(yù)期收益的補(bǔ)償問題，對利用宅基地內(nèi)自建房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營并持工商營業(yè)執(zhí)照房屋的拆遷安臵問題，拆遷農(nóng)房租賃戶時涉及的租賃法律關(guān)系等等，其中既涉及房屋所有權(quán)人的權(quán)益，同時又涉及房屋所有人以外第三人的權(quán)益。由于我國目前尚無明確的法律、法規(guī)對上述問題進(jìn)行規(guī)范、相當(dāng)一部分地區(qū)對上述問題比較忽視，在實(shí)際拆遷時，只將房屋作為集體土地上的附著物進(jìn)行補(bǔ)償，并不細(xì)化區(qū)分農(nóng)村房屋的用途、性質(zhì)及相關(guān)的權(quán)利，嚴(yán)重?fù)p害了房屋所有人和第三人的合法權(quán)益。對任何私人房屋的拆遷都必須給予合理的補(bǔ)償，這是國際通行的一條基本準(zhǔn)則。國家發(fā)展必然要征用土地，城市化建設(shè)必須進(jìn)行拆遷，拆遷就需要補(bǔ)償。同時，不管是對城市居民還是對農(nóng)民，拆遷補(bǔ)償均應(yīng)該是公平合理的。如果能夠給予公平合理的補(bǔ)償，國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城市發(fā)展便不會造成更大的社會矛盾和利益沖突，這是迫切需要解決的重要問題。

4、剝奪了農(nóng)民作為被拆遷人時的訴權(quán)。

由于我國《土地管理法》并沒有將農(nóng)民的房屋從土地征用中分離出來，而是將其包含在“地上附著物”中，所以在具體操作時，征地單位通常是將土地補(bǔ)償費(fèi)及“地上附著物”補(bǔ)償費(fèi)按照補(bǔ)償方案一攬子支付給政府或村組，關(guān)于補(bǔ)償方案又是政府或村組與征地單位協(xié)商。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，補(bǔ)償方案要經(jīng)有關(guān)政府批準(zhǔn)，對補(bǔ)償方案有異議或不能達(dá)成協(xié)議的，由政府部門處理。從法理而言，當(dāng)一個私權(quán)利受到另一個私權(quán)利侵犯時，當(dāng)事人一方或雙方可以采取到法院提起民事訴訟等方式去解決，而當(dāng)私權(quán)利受到公權(quán)侵犯時，只有一個辦法，就是提請行政復(fù)議和提起行政訴訟，告的必須是具體行政行為，因?yàn)樵谖覈?dāng)事人不能起訴政府的抽象行政行為，同時，依據(jù)我國《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，被征用方與征用方就征用補(bǔ)償有關(guān)問題達(dá)不成協(xié)議，對行政裁決又不服，可以向人民法院提起行政訴訟。由于農(nóng)民個體作為被拆遷人時不是土地征用的一方當(dāng)事人，所以就不能行使這種訴權(quán)，農(nóng)民只能被迫接受政府裁決的方案。

二、關(guān)于集體土地上房屋拆遷立法的一些思考與建議

1、建立完善關(guān)于集體土地上房屋拆遷的法律、法規(guī)。

由于至今沒有一部獨(dú)立且具可操作性的關(guān)于集體土地上房屋拆遷安臵補(bǔ)償?shù)膰壹墶按蠓ā?，?dǎo)致實(shí)踐中無法可依，或回避了涉及被拆遷人權(quán)益的關(guān)鍵問題，或違法強(qiáng)制拆遷后將矛盾上交，其結(jié)果是引發(fā)了大量的矛盾和糾紛，甚至在有的地方出現(xiàn)了被拆遷人拎汽油桶找拆遷辦自焚等惡性事件，所以應(yīng)該立即啟動關(guān)于我國集體土地上房屋拆遷的立法工程。目前，集體土地上農(nóng)民房屋拆遷主要是土地征用和城中村改造中涉及的房屋拆遷，其中更多的是征用土地時引起的房屋拆遷。在土地征用中，我國《土地管理法》第四十七條規(guī)定了關(guān)于征用耕地的補(bǔ)償問題，但作為農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)的地上房屋僅被包含在“地上附著物”之中，且沒有對農(nóng)民房屋等私有財(cái)產(chǎn)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作出具體規(guī)定。在現(xiàn)實(shí)處理中，主要參照由國土資源部、建設(shè)部、各級地方政府部門發(fā)布的行政規(guī)章及文件處分在征用過程中涉及的農(nóng)民私產(chǎn)。如果說對于征用土地涉及的集體土地上農(nóng)民房屋拆遷補(bǔ)償還有《土地管理法》中的“附著物”將其提到的話，那么城中村改造和其它建設(shè)所涉及農(nóng)民房屋的拆遷更是成了無人顧及的“孤兒”。目前所見的行政法規(guī)、規(guī)章的適用范圍均是關(guān)于國有土地上的城市房屋拆遷補(bǔ)償之規(guī)定，而對集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償尚無規(guī)定，現(xiàn)實(shí)中一直是參照城市房屋拆遷補(bǔ)償辦理。但國有土地和集體土地在所有權(quán)主體、性質(zhì)及管理方法等方面存在諸多差異，房屋建造成本也不同，再加上城鄉(xiāng)居民生活條件的差異，所以說參照城市房屋拆遷補(bǔ)償是不妥當(dāng)?shù)?，也不是合理的，致使農(nóng)村集體土地房屋拆遷在現(xiàn)實(shí)中遇到許多難以解決的問題。因此，為加快城鄉(xiāng)各項(xiàng)建設(shè)的發(fā)展，規(guī)范征用土地補(bǔ)償行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，盡快制定一部關(guān)于集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安臵法十分必要。

2、明確公權(quán)干預(yù)之法律限制、保護(hù)集體土地上私有房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)。

在法治社會，公權(quán)限制干預(yù)私權(quán)是必要的，但必須依法進(jìn)行。在當(dāng)前集體土地上的房屋拆遷中，由于法律缺位，導(dǎo)致政府行為缺乏法律制約，行政權(quán)力在干預(yù)私權(quán)中過大且缺乏有效的監(jiān)督制約，各級政府集規(guī)則制定者、參與者與處罰機(jī)關(guān)等多種身份于一身，農(nóng)民作為被拆遷人時應(yīng)有的民事權(quán)利被限制，甚至被剝奪，所以，必須從立法上對拆遷行為加以限制。房屋拆遷可以分為兩種：一種是基于公共利益的需要通過土地征用而進(jìn)行的房屋拆遷，一種是基于商業(yè)開發(fā)目的實(shí)施的拆遷行為。土地征用是國家為了公共利益的需要，對集體所有的土地收歸國有的過程。從土地征用理論而言，土地所有權(quán)是物權(quán)的一種，是土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由使用和處理其土地的權(quán)利。土地所有權(quán)的行使具有排他性、絕對性和社會性的特點(diǎn)。這個社會性特點(diǎn)就是指土地所有者在行使自己的權(quán)利時要受到國家的限制，即國家為了公共利益的需要可以對土地所有者所有的土地實(shí)施強(qiáng)制購買，其方式是給予被購買者以合理補(bǔ)償。所以，對于基于公益征用土地，國家應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善征用土地的法律并嚴(yán)格按照法定程序進(jìn)行。對于第二種基于商業(yè)開發(fā)目的而實(shí)施的征地拆遷，實(shí)質(zhì)上是一種平等主體間的民事法律行為，國家行政權(quán)力不應(yīng)介入過多。因?yàn)榛谏虡I(yè)目的，房屋拆遷中涉及兩種法律關(guān)系，即行政管理法律關(guān)系和民事法律關(guān)系。在行政管理法律關(guān)系中，我國應(yīng)當(dāng)從立法上規(guī)范行政執(zhí)法行為，對涉及房屋拆遷的行政管理行為作出明確界定，以防止公權(quán)干預(yù)過大損害私權(quán)。在民事法律關(guān)系中，開發(fā)商作為拆遷人和被拆遷人之間應(yīng)當(dāng)是平等的民事主體之間的關(guān)系，對于房屋拆遷補(bǔ)償?shù)慕痤~、時間、支付方式、安臵方式等相關(guān)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在平等、協(xié)商的基礎(chǔ)上確立其相互之間的法律關(guān)系。同時，法律必須明確限制政府行為，政府在這種民事法律關(guān)系中的職責(zé)就是作好土地利用的發(fā)展規(guī)劃、作好土地利用的管理者并處于中立地位，而不能成為民事主體介入其間。如果政府為了開發(fā)商的商業(yè)目的，動用國家征用土地的公權(quán)力，就等于是開發(fā)商借政府之手對被拆遷人私人之房屋進(jìn)行強(qiáng)制購買，這不僅違背了土地征用必須基于公益的基本原則，而且也濫用了國家賦予政府的征用權(quán)。征用權(quán)的濫用迫使私人在拆遷問題上失去了選擇權(quán)，并使政府的權(quán)力和開發(fā)商的利益結(jié)合起來，使被拆遷人在這兩個強(qiáng)大勢力面前成為了弱勢群體，只能陷入任人宰割的窘地。這也正是當(dāng)前拆遷矛盾激化，政府成為矛盾焦點(diǎn)的根本原因。

3、完善集體土地征用中房屋拆遷的補(bǔ)償原則、標(biāo)準(zhǔn)和程序。

在集體土地上房屋拆遷立法中，首先應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定征地補(bǔ)償和房屋拆遷補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t。在前述中，筆者認(rèn)為，對集體土地的征用應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分為基于公共利益的土地征用和出于商業(yè)開發(fā)目的的土地征用，那么因此而引起的集體土地上房屋拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、原則和程序也就不同。對于商業(yè)開發(fā)目的而實(shí)施的征用集體土地引發(fā)的農(nóng)民房屋拆遷行為，適用相關(guān)民事法律規(guī)范進(jìn)行調(diào)整，上述已經(jīng)談到，在此不再贅述。對于出于公共利益的需要而實(shí)施的集體土地上的房屋拆遷在性質(zhì)上屬于國家對集體土地的強(qiáng)制購買，性質(zhì)上是公權(quán)對私權(quán)的干預(yù)限制，所以政府的行為必須受到嚴(yán)格的法律限制，包括行使權(quán)力的范圍和方式。同時，政府負(fù)有公平合理補(bǔ)償被拆遷農(nóng)民財(cái)產(chǎn)損失的職責(zé)和義務(wù)；農(nóng)民有要求政府給予公平合理補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和金額的確定應(yīng)遵循合理補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t?？v觀世界各國的土地征用補(bǔ)償法律規(guī)定，有兩種補(bǔ)償確定方法，一種是以西方國家為主的市場價確定方法，一種是以我國大陸為主的根據(jù)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)來確定地價補(bǔ)償方法，但無論哪種方法都必須以合理補(bǔ)償為基本原則?！昂侠怼睒?biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是地價既要體現(xiàn)土地所有權(quán)的價格，同時，還應(yīng)體現(xiàn)與土地所有權(quán)相關(guān)的權(quán)利如土地上的房屋所有權(quán)等方面的損失補(bǔ)償，使被征用方既無法獲取暴利，也不致遭受損失，以達(dá)到土地所有權(quán)人基本滿意。第二，細(xì)化補(bǔ)償項(xiàng)目，制定統(tǒng)一的拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。我國《土地管理法》第四十七條對土地使用權(quán)的征用補(bǔ)償規(guī)定比較明確，相應(yīng)的有具體的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。同理，對房屋等私產(chǎn)的征用補(bǔ)償也應(yīng)細(xì)化補(bǔ)償項(xiàng)目并確定補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。在此基礎(chǔ)上，由各地按照規(guī)定的計(jì)算方法確定具體的補(bǔ)償金額。通過制定法定的拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，既能防止征用方克扣、壓低征用補(bǔ)償費(fèi)用，損害農(nóng)民利益；也能防止被拆遷方漫天要價、謊報和擴(kuò)大面積，非法獲利，加重國家用地負(fù)擔(dān)的事件發(fā)生。第三，規(guī)定嚴(yán)格的法律程序。政府對農(nóng)民房屋拆遷必須依照嚴(yán)格的法定程序完成，如可以參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，規(guī)定嚴(yán)格的拆遷程序，包括財(cái)產(chǎn)評估程序、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)公示程序、聽證程序、強(qiáng)制拆遷程序等。第四，賦予農(nóng)民作為被拆遷人時的訴訟主體資格，使農(nóng)民能夠通過訴訟獲得司法救濟(jì)。第五，明確因拆遷行為損害第三人利益時，第三人獲得司法救濟(jì)的程序。

三、審判中的難點(diǎn)及解決方法

（一）行政審判

目前，集體土地上的房屋拆遷糾紛在我市以行政糾紛居多。人民法院在審理集體土地上房屋拆遷案件中遇到的難點(diǎn)問題，突出表現(xiàn)在司法的局限性方面。因?yàn)榉ㄔ涸趯彶楸辉V的具體行政行為是否合法時，所訴的房屋拆遷補(bǔ)償、安臵方案一般已經(jīng)經(jīng)過了有關(guān)政府部門的裁決，人民法院只能對行政裁決進(jìn)行合法性審查，最后只能做出維持或撤銷的判決而不能進(jìn)行司法變更，同時行政訴訟又不適用調(diào)解原則，所以法院判決的結(jié)果通常無法使當(dāng)事人訴訟的根本問題得到徹底解決，有時還因行政裁決案件引起拆遷許可、城市規(guī)劃、拆遷補(bǔ)償安臵合同等行政、民事多方面的連環(huán)訴訟，筆者贊同對于此類糾紛應(yīng)當(dāng)賦予法院司法變更權(quán)的觀點(diǎn)，建議確立合法性與合理性審查相結(jié)合的原則，以合理性原則審查判斷行政機(jī)關(guān)在房屋拆遷安臵行為中行使自由裁量權(quán)是否客觀、適度，用合理性審查判斷、支持、補(bǔ)充合法性審查原則。另外，筆者認(rèn)為，對此類糾紛應(yīng)允許進(jìn)行調(diào)解。實(shí)踐中，審判人員也經(jīng)常通過說服教育的調(diào)解工作，使雙方當(dāng)事人達(dá)成和解后，由一方當(dāng)事人撤訴結(jié)案，取得了較好的效果。因?yàn)樵谵r(nóng)村集體土地上的房屋拆遷安臵中，一方面涉及被拆遷人安家居業(yè)的重大利益，另一方面是政府謀求社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大措施，公權(quán)與私權(quán)形成強(qiáng)烈的沖突，以在不違背有關(guān)法律、法規(guī)的前提下以調(diào)解方式解決這類糾紛不但能夠平衡公權(quán)對私權(quán)的限制，亦有利于及時、徹底的解決當(dāng)事人之間的根本問題，更有利于發(fā)展、穩(wěn)定的大局，從而有力地支持行政機(jī)關(guān)依法行政和拆遷人依法拆遷，并以此支持和服務(wù)于地方政府的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村房屋拆遷和征用集體土地安臵補(bǔ)償工作的良性循環(huán)，最終實(shí)現(xiàn)審判的法律效果、政治效果和社會效果的有機(jī)統(tǒng)一。

（二）民事審判

1、集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償糾紛訴訟主體的確定。目前，由于集體土地上房屋拆遷同土地征用一并進(jìn)行，所以房屋的拆遷補(bǔ)償方案也同土地補(bǔ)償方案同時制定。而補(bǔ)償方案是由征地方制定，報政府批準(zhǔn)，因補(bǔ)償方案引起的糾紛，只能通過行政訴訟解決。筆者認(rèn)為，這只適用于解決國家基于公共利益的需要而實(shí)施的集體土地征用和房屋拆遷，正如前述所分析，對于基于商業(yè)開發(fā)之目的實(shí)施的征地拆遷補(bǔ)償應(yīng)直接適用民事法律規(guī)范進(jìn)行調(diào)整。同時在國家基于公益的征地拆遷中，由于在補(bǔ)償方案確定之后，補(bǔ)償協(xié)議大多是由集體經(jīng)濟(jì)組織與征地方簽訂，房屋所有人不參與簽訂協(xié)議，形成房屋所有權(quán)人和征地方無拆遷補(bǔ)償協(xié)議。那么發(fā)生糾紛時，房屋所有權(quán)人能否以自己的名義就補(bǔ)償方案中的補(bǔ)償數(shù)額、安臵方式等問題提起民事訴訟？從協(xié)議本身來說，房屋所有權(quán)人不是簽訂協(xié)議的一方，不能以自己名義提起訴訟，但從財(cái)產(chǎn)所有權(quán)法律關(guān)系來講，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)享有訴權(quán)。目前，人民法院對房屋所有人以自己名義起訴主張權(quán)利時，往往又以其不是協(xié)議一方當(dāng)事人而不予受理或裁定駁回起訴，導(dǎo)致房屋所有權(quán)人的權(quán)利得不到及時保護(hù)。筆者認(rèn)為，集體土地上房屋拆遷是一種社會活動，在這個活動中獨(dú)立享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的公民、法人是這一法律關(guān)系的主體，同時，集體土地上房屋所有人對其所有權(quán)的享有是排他的，所從法理上講，對房屋的處分，只能由房屋所有權(quán)人行使，其他任何單位和個人均無權(quán)處分，房屋拆遷實(shí)質(zhì)上是拆遷人將被拆遷人的房屋折價購買，是一種民事行為，應(yīng)由房屋所有權(quán)人和拆遷人協(xié)商一致達(dá)成協(xié)議，集體經(jīng)濟(jì)組織與征地單位簽訂協(xié)議的行為，只能認(rèn)定為一種代理行為，如無房屋所有人授權(quán)，其簽訂的協(xié)議應(yīng)為無效。所以房屋所有權(quán)人以自己名義就拆遷補(bǔ)償協(xié)議提起的民事訴訟，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。

在當(dāng)前現(xiàn)實(shí)中，拆遷人為了使拆遷順利進(jìn)行，往往借助政府權(quán)力，將補(bǔ)償?shù)氖乱私唤o政府處理，關(guān)于補(bǔ)償費(fèi)的支付也由政府代付，一旦發(fā)生糾紛，也存在訴訟主體的確定問題，在此情況下，筆者認(rèn)為應(yīng)區(qū)分不同情況，如果拆遷單位將補(bǔ)償款已支付給政府，此時政府就應(yīng)履行代付補(bǔ)償款的義務(wù)，屬民事法律關(guān)系，被拆遷人可以政府為被告提起訴訟；如果拆遷單位未按拆遷補(bǔ)償協(xié)議將補(bǔ)償費(fèi)支付被拆遷人，也未支付給政府，被拆遷人可以拆遷人為被告提起民事訴訟；如果拆遷協(xié)議是政府與被拆遷人簽訂的，被拆遷人則可以政府為被告，以拆遷人為第三人提起民事訴訟。

2、對集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償范圍的審查認(rèn)定。

目前只有北京、上海等為數(shù)不多的地區(qū)對集體土地上的房屋拆遷補(bǔ)償范圍進(jìn)行了規(guī)定，大多數(shù)地區(qū)對此并沒有規(guī)定。房屋拆遷補(bǔ)償?shù)哪康氖菍Ρ徊疬w人因拆遷所造成的財(cái)產(chǎn)損失和其他經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行補(bǔ)償，包括已經(jīng)造成的損失和將來必然造成的損失，換言之，就是被拆遷所得到的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)能夠恢復(fù)被拆遷人財(cái)產(chǎn)利益于被拆遷以前的狀態(tài)，以維持其生活的安定。所以，世界許多國家實(shí)行市價補(bǔ)償?shù)脑瓌t。我國也可以考慮將此作為認(rèn)定補(bǔ)償范圍的一個原則，補(bǔ)償范圍不能僅局限于對房屋自身價值的補(bǔ)償，還應(yīng)包括房屋的地理位臵、用途等方面的價值。在實(shí)踐中，拆遷單位僅就房屋進(jìn)行補(bǔ)償，對其他損失不進(jìn)行補(bǔ)償?shù)淖鞣?，有違公平原則。所以人民法院在審理拆遷補(bǔ)償案件時，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情況下農(nóng)村村民住宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房及其它用途房屋的補(bǔ)償范圍，給予合理的補(bǔ)償，如拆遷居住房屋，除對房屋進(jìn)行補(bǔ)償外，還應(yīng)補(bǔ)償被拆遷人的搬家補(bǔ)助費(fèi)，過渡期內(nèi)的臨時安臵費(fèi)。被拆遷人向人民法院起訴主張此部分補(bǔ)償費(fèi)，人民法院應(yīng)予支持。對利用宅基地內(nèi)自建房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營并持工商營業(yè)執(zhí)照房屋的拆遷、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房的拆遷，被拆遷人向拆遷人主張停產(chǎn)停業(yè)損失的，人民法院應(yīng)予支持。

3、房屋拆遷糾紛中第三人訴訟權(quán)利的保護(hù)。

集體土地上房屋拆遷與城市房屋拆遷一樣涉及很多法律關(guān)系，其中不可避免的要涉及第三人的利益。實(shí)踐中，通常的理解是拆遷人只對被拆遷人直接進(jìn)行補(bǔ)償，第三人要獲得補(bǔ)償，只能向被拆遷人主張。筆者認(rèn)為，第三人的損失是由于拆遷行為造成的，如此處理對被拆遷人也是不公平的，因?yàn)楸徊疬w人并無過錯。在拆遷過程中，引起第三人利益的損失，往往是因拆遷行為導(dǎo)致房屋所有權(quán)人與第三人之間協(xié)議不能履行而造成的。所以，對于第三人通過訴訟尋求權(quán)利救濟(jì)時，要視不同法律關(guān)系確定訴訟主體。以租賃為例，在前述中筆者認(rèn)為拆遷安臵補(bǔ)償費(fèi)是農(nóng)民作為被拆遷人時喪失房屋所有權(quán)的對價，也就是拆遷人通過補(bǔ)償?shù)男问劫徺I了被拆遷人的房屋，成為房屋的所有權(quán)人，根據(jù)“買賣不破租賃”原則，原租賃協(xié)議對新的房屋所有人即拆遷人仍然有效，基于此，承租人（第三人）依據(jù)租賃協(xié)議將拆遷人作為被告主張自己的權(quán)利，是符合法律規(guī)定的。拆遷農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同開辦的企業(yè)所有的非居住房屋，可以理解為，拆遷人以征用行為取得了土地的使用權(quán)，在聯(lián)營中替代了原土地使用權(quán)人，成為了聯(lián)營的一方，可按合同法的有關(guān)規(guī)定處理。

第三篇：集體土地上房屋拆遷法律問題

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集體土地上房屋拆遷法律問題

近幾年來，農(nóng)村集體土地上房屋拆遷暴露的問題越來越多，群體性上訪也越來越突出。有的地方持刀、持械、持爆炸物，使用暴力抵制房屋拆遷。還有的地方利用黑社會勢力將農(nóng)民置于死地，個別人命案震動中央。

問題一：被征用農(nóng)村集體土地尚未轉(zhuǎn)用，土地上的附著物和青苗未補(bǔ)償，房地產(chǎn)開發(fā)商卻已經(jīng)取得《國有土地使用權(quán)證》，土地性質(zhì)在法律上已發(fā)生了變化，出現(xiàn)了“一女二嫁”的現(xiàn)象。

問題二：被征用農(nóng)村集體土地因附著物和青苗補(bǔ)償不能協(xié)商一致或補(bǔ)償款不到位，農(nóng)民不肯交地。無奈之下，房地產(chǎn)開發(fā)商自行組織強(qiáng)制交地，政府派出了相關(guān)人員支持房地產(chǎn)開發(fā)商無法可依的強(qiáng)制交地行為。

問題三：被征用農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷因達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議，房地產(chǎn)開發(fā)商申請《房屋拆遷許可證》，用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》實(shí)施房屋拆遷。房屋所有者卻以農(nóng)村集體土地征用中的房屋拆遷不是

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城市國有土地上房屋拆遷，不適用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》為由抵制拆遷。

問題四：被征用農(nóng)村集體土地上屬房屋性質(zhì)的許多牛棚、羊圈以及大批牛、大群羊的補(bǔ)償和安置缺乏法律依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)商無法接受拆遷房屋還需要收購大批牛、羊的現(xiàn)實(shí)。

以上問題突出反映了被征用農(nóng)村集體土地交付和房屋拆遷適用法律問題。在現(xiàn)實(shí)中許多地方均將被征用農(nóng)村集體土地上房屋拆遷當(dāng)成城市國有土地上房屋拆遷，都用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的程序來調(diào)整拆遷項(xiàng)目，一旦遇到交地與房屋拆遷混合時，出現(xiàn)的許多問題束手無策。于是，有的地方政府派出了防暴警察強(qiáng)行將土地鏟平，將房屋拆除，其效果顯然無法取信于民。

對此，筆者認(rèn)為，被征用農(nóng)村集體土地交付和房屋拆遷應(yīng)當(dāng)適用土地法規(guī)，而不應(yīng)當(dāng)適用房屋拆遷法規(guī)。

理由一：土地性質(zhì)不同?！锻恋毓芾矸ā返诙l規(guī)定：“中華人民共和國實(shí)行土地的社會主義公有制，即全民有制和勞動群眾集體所有制?！闭鞯刂蟹课菟嫉耐恋厮袡?quán)屬勞動群眾集體所有，通常稱集體土地。城市房屋拆遷中的房屋所占的土地所有權(quán)屬國家所有，通常稱國有土地。

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理由二：管理機(jī)關(guān)不同。《土地管理法》第四十六條規(guī)定：“國家征用土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施?！薄冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》第五條規(guī)定：“國務(wù)院建設(shè)行政主管部門對全國城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理?？h級以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門（以下簡稱房屋拆遷管理部門）對本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理。縣級以上地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進(jìn)行?！笨梢?，征地中的房屋拆遷管理部門是縣級以上地方人民政府，而城市房屋拆遷的管理部門是縣級以上建設(shè)行政主管部門。

理由三：拆遷主體不同，征地中的主體是政府和集體土地上房屋所有者即農(nóng)民，而城市房屋拆遷主體是取得拆遷許可證的單位和被拆遷房屋所有人。

理由四：取得土地方式不同?！锻恋毓芾矸ā返谒氖龡l規(guī)定：“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；”第四十四條規(guī)定：“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。”可見，使用集體土地的，應(yīng)當(dāng)由政府辦理征地手續(xù)，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后才能使用，而城市國有土地通過出讓后可以直接使用。

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理由五：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同?！锻恋毓芾矸ā返谒氖邨l第四款規(guī)定：“被征用土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定?！薄冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定?！笨梢姡徽饔猛恋厣系姆课輰俑街?，它的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。而城市房屋拆遷適用產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行補(bǔ)償。

理由六：拆遷程序不同。在我國土地法中只對征地程序及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作了較詳細(xì)的規(guī)定，未專門對征地中涉及的房屋拆遷程序及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定。而《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中對房屋拆遷程序及補(bǔ)償辦法標(biāo)準(zhǔn)作了詳細(xì)規(guī)定，具有很強(qiáng)的操作性。

理由七：適用法律不同。征地適用的法律主要是土地法及相關(guān)規(guī)定，而城市房屋拆遷主要適用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。

鑒于以上分析，筆者認(rèn)為，拆遷農(nóng)村集體土地的房屋應(yīng)當(dāng)在征用時依照土地法規(guī)進(jìn)行，而不應(yīng)當(dāng)將屬于前期征用土地的房屋拆遷問題留到后期城市房屋拆遷階段來解決。否則，一旦產(chǎn)生沖突，房屋拆遷項(xiàng)目不僅難以完成，而且嚴(yán)重影響政府形象，同時，也會侵害被拆遷人的合法權(quán)益。

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由此可見，農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷，憂國憂民，準(zhǔn)確適用法律至關(guān)重要。

? ? 征地賠償安置的裁決 http://s.yingle.com/cq/901321.html 2018取

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使

用

年

限

http://s.yingle.com/cq/901320.html

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http://s.yingle.com/cq/901312.html

? 公司企業(yè)拆遷賠償款要交稅嗎

http://s.yingle.com/cq/901311.html

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? 如何申請解除土地使用權(quán)抵押

http://s.yingle.com/cq/901310.html

? 商鋪拆遷賠償協(xié)議包含的內(nèi)容是如何的 http://s.yingle.com/cq/901309.html

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http://s.yingle.com/cq/901303.html

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100億元

? 征地拆遷糾紛如何向法院起訴

http://s.yingle.com/cq/901301.html

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http://s.yingle.com/cq/901300.html

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http://s.yingle.com/cq/901295.html

? 征地賠償方式有哪幾種

http://s.yingle.com/cq/901294.html

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http://s.yingle.com/cq/901293.html

? 530畝征地手續(xù)是否合法

http://s.yingle.com/cq/901292.html

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http://s.yingle.com/cq/901288.html

? 關(guān)于印發(fā)合肥市市區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)通知 http://s.yingle.com/cq/901287.html

? 商業(yè)土地使用年限是多久

http://s.yingle.com/cq/901286.html

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? 行政強(qiáng)制法能否解決強(qiáng)制征地

http://s.yingle.com/cq/901275.html

? 城市房屋行政強(qiáng)制拆遷問題探索

http://s.yingle.com/cq/901274.html

? 集體土地租賃合同糾紛案代理詞

http://s.yingle.com/cq/901273.html

? 村民房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議

http://s.yingle.com/cq/901272.html

? 征地賠償土地賠償費(fèi)怎樣分配

http://s.yingle.com/cq/901271.html

? 中型水利水電建設(shè)征地補(bǔ)償條例

http://s.yingle.com/cq/901270.html

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http://s.yingle.com/cq/901269.html

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http://s.yingle.com/cq/901255.html

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? 廠房土地轉(zhuǎn)讓合同范本

http://s.yingle.com/cq/901252.html

? ? 拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議 http://s.yingle.com/cq/901251.html 國有

劃

撥

土

地

能

否

抵

押

http://s.yingle.com/cq/901250.html

? 宅基地使用權(quán)如何進(jìn)行注銷登記

http://s.yingle.com/cq/901249.html

? 撤銷國有土地使用權(quán)的程序是什么 http://s.yingle.com/cq/901248.html

? 土地經(jīng)營權(quán)可以進(jìn)行轉(zhuǎn)包和出租嗎 http://s.yingle.com/cq/901247.html

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? 土地轉(zhuǎn)讓申請書（2018最新）寫格式2018 http://s.yingle.com/cq/901245.html

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? 撤銷土地證的法律依據(jù)

http://s.yingle.com/cq/901231.html

? 強(qiáng)制征地與文明進(jìn)程背道而馳

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? 為多要賠償有人搶種青苗

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? 建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式是如何的 http://s.yingle.com/cq/901228.html

? 農(nóng)村戶口遷入城鎮(zhèn)戶口，土地承包權(quán)是否就意味著要被收回 http://s.yingle.com/cq/901227.html

? 房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議公證

http://s.yingle.com/cq/901226.html

? 土地使用權(quán)是永久性的嗎

http://s.yingle.com/cq/901225.html

? 山西省朔州市應(yīng)縣征地賠償標(biāo)準(zhǔn)(2018http://s.yingle.com/cq/901224.html

年)? ? 強(qiáng)制征地何時能停止 http://s.yingle.com/cq/901223.html 政府

違

法

征

地

怎

么

舉

報

http://s.yingle.com/cq/901222.html

? 辦理離婚登記程序圖 http://s.yingle.com/hy/630484.html

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以

堅(jiān)

決

不

同

意

離

婚

嗎

http://s.yingle.com/hy/630480.html

? 離婚出軌方要賠償多少

http://s.yingle.com/hy/630479.html

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? ? 在大使館可以離婚嗎 http://s.yingle.com/hy/630469.html 一方患

有

精

神

病

離

婚

可

以

嗎

http://s.yingle.com/hy/630468.html

? ? 一個人可以去離婚嗎 http://s.yingle.com/hy/630467.html 離婚夫

妻

能

否

共

同

撫

養(yǎng)

子

女

http://s.yingle.com/hy/630466.html

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? 一方出軌另一方可以提出離婚嗎

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? ? 在異地可以辦離婚嗎 http://s.yingle.com/hy/630461.html 女方不

付

撫

養(yǎng)

費(fèi)

該

怎

么

起

訴

http://s.yingle.com/hy/630460.html

? 放棄遺產(chǎn)繼承公證應(yīng)當(dāng)注意哪些問題 http://s.yingle.com/hy/630459.html

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? 跟男朋友同居住在一起屬于非法同居嗎 http://s.yingle.com/hy/630458.html

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地

打

工

可

以

離

婚

嗎

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? ? 性格不合可以離婚嗎 http://s.yingle.com/hy/630427.html 妻子毀

謗

丈

夫

可

以

判

離

婚

嗎

http://s.yingle.com/hy/630426.html

? 離婚傳票模板包含哪些內(nèi)容

http://s.yingle.com/hy/630425.html

? 精神病沒有治療可以直接離婚嗎

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民

政

局

可

以

辦

離

婚

嗎

http://s.yingle.com/hy/630421.html

? ? 在異地可以離婚嗎 http://s.yingle.com/hy/630420.html 放棄繼

承

權(quán)

公

證的效

力

有

哪

些

http://s.yingle.com/hy/630419.html

? 女方得了重病男方不能起訴離婚嗎 http://s.yingle.com/hy/630418.html

? ? 周六可以離婚嗎 http://s.yingle.com/hy/630417.html 出嫁女

兒

贍

養(yǎng)

義

務(wù)

需

要

承

擔(dān)

嗎

http://s.yingle.com/hy/630416.html

? 婚姻一方出軌怎么離婚

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? ? 單方面離婚孩子歸屬 http://s.yingle.com/hy/630412.html 單方面

離

婚

申

請

書

（2018

最

新）

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第四篇：集體土地上房屋拆遷法律問題探討

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集體土地上房屋拆遷法律問題探討

城市土地所有權(quán)性質(zhì)包括國有土地和集體土地兩種性質(zhì)，所以，廣義的城市房屋拆遷包括國有土地上的房屋拆遷和集體土地上的房屋拆遷。關(guān)于國有土地上的房屋拆遷已經(jīng)有了較為系統(tǒng)的理論和操作規(guī)程，也有國家級規(guī)范性法規(guī)，但對集體土地上的房屋拆遷人們涉足不深，尚無系統(tǒng)的理論加以研究，亦無明確的規(guī)范性措施加以制約。

隨著城市框架的不斷拉大和城市周邊農(nóng)村集體土地的大量被征用，農(nóng)村房屋拆遷數(shù)量也不斷增加，尤其是近幾年迅速上升的態(tài)勢已達(dá)到歷史高峰。與此同時，由于因集體土地征用而產(chǎn)生的拆遷問題是我國工業(yè)化、城市化加快發(fā)展所引發(fā)矛盾的集中體現(xiàn)，其中涉及多方主體，交織著多種法律關(guān)系，背后又摻雜著多種利益沖突，所以，人民法院在審理征用土地和房屋拆遷安置補(bǔ)償案件中，在依法保護(hù)房屋被拆遷人、土地被征用人的合法權(quán)益，監(jiān)督和支持行政機(jī)關(guān)依法行政，維護(hù)社會穩(wěn)定并實(shí)現(xiàn)裁判案件所要達(dá)到的法律效果、政治效果和社會效果的契合統(tǒng)一方面遇到了前所未有的困難。對于造成這些困難的原因如不能及時進(jìn)行分析、探討并加以解決，司法權(quán)就難以起到社會矛盾平

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衡器的作用，人民法院在人民群眾中的威望和形象也會受到嚴(yán)重影響。目前，對于城市房屋拆遷有《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》進(jìn)行規(guī)范，盡管還不完善，但畢竟有一個規(guī)范性法規(guī)。但對征用拆遷農(nóng)村集體土地上房屋這種事關(guān)農(nóng)民安身立命之本的重大事項(xiàng)上，國家層面上的法律缺失，使得許多地方農(nóng)民的合法權(quán)益受到嚴(yán)重侵犯，激化了社會矛盾，形成了影響社會安定的不穩(wěn)定因素。所以對于集體土地上房屋拆遷法律問題進(jìn)行研究探討，不僅是非常必要的，而且是非常迫切的。

一、集體土地上房屋拆遷中存在的主要問題

1、法定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的缺失造成集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償隨意性極大。

我國《土地管理法》第四十七條第二、第三款對耕地征用的補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)進(jìn)行了規(guī)定并有具體的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，但對因土地征用而引起的農(nóng)民在宅基地上自建房屋的拆遷卻沒有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)實(shí)中，一般是由政府參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及《細(xì)則》進(jìn)行補(bǔ)償，由于城市國有土地上的房屋和農(nóng)村集體土地上的房屋在土地所有權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)主體、土地管理方式以及拆遷安置對象等方面均有差異，所以，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》并不具有直接的參照性，導(dǎo)致在執(zhí)行過程中，各級政府制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)隨意性很大，拆遷程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)十分混亂。這種隨意性不但造成了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，也造成了補(bǔ)償

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標(biāo)準(zhǔn)的不合理性，因此也就不可避免地產(chǎn)生了許多糾紛，不僅極大地影響了黨和政府的聲譽(yù)，也直接影響了拆遷的進(jìn)程和效率。在一些地區(qū)，政府為了引進(jìn)投資，制定較低的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以犧牲農(nóng)民的利益換取所謂的投資環(huán)境，使農(nóng)民的利益得不到應(yīng)有保護(hù)。法定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的缺失導(dǎo)致此類糾紛矛盾尖銳，處理難度加大。

2、對拆遷中農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)不夠。

農(nóng)民通過宅基地依法取得集體土地的使用權(quán)，農(nóng)民在宅基地上所建的房屋屬農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)是無可非議的。但在征用農(nóng)村集體土地的現(xiàn)實(shí)中，由于缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范對農(nóng)村集體土地征用補(bǔ)償法律關(guān)系進(jìn)行明確的界定和規(guī)范，地方政府與村組簽訂《土地征用協(xié)議書》，協(xié)議中卻將屬于農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)的房屋一同處分。這種協(xié)議將私產(chǎn)與公產(chǎn)混為一談，其違法性顯而易見。從法理而論，房屋作為農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，農(nóng)民是房屋所有權(quán)的主體，只能由農(nóng)民自己進(jìn)行處分，所以關(guān)于集體土地上房屋拆遷的補(bǔ)償應(yīng)從土地征用補(bǔ)償中分離出來。

同時，房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議作為一種民事法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)由拆遷人和被拆遷人協(xié)商一致達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議。但是由于我國《土地管理法》將集體土地上的房屋納入到了土地征用補(bǔ)償之中，房屋所有權(quán)主體作為被拆遷人不直接參與協(xié)商，對被拆遷人的房屋進(jìn)行價格評估亦不通知被拆遷人到場，而是由拆遷人單方指定的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，有關(guān)拆

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遷補(bǔ)償和安置通常是由開發(fā)商一方說了算，協(xié)議中的一些規(guī)定屬于霸王條款，加之一些地方政府為了“優(yōu)化”當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境，加大了行政權(quán)力的介入，被拆遷人無論是否同意都得拆，剝奪了農(nóng)民作為被拆遷人在整個拆遷過程中表達(dá)自己意愿、維護(hù)自己權(quán)益的機(jī)會，嚴(yán)重侵害了被拆遷人的權(quán)益。實(shí)際上，一攬子包括在土地征用費(fèi)中的房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)就是農(nóng)民作為被拆遷人時喪失房屋所有權(quán)的對價，他們對此豈能沒有發(fā)言權(quán)？這顯然違反了民法上的意思自治原則，更不能體現(xiàn)拆遷人與被拆遷人作為法律意義上的平等主體關(guān)系。

3、房屋所有人和第三人合法權(quán)益得不到保障。

集體土地上的房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣，涉及很多法律關(guān)系。如拆遷居住房屋涉及的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過渡期內(nèi)的臨時安置費(fèi)，拆遷農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同開辦的企業(yè)所有的非居住房屋涉及的補(bǔ)償費(fèi)問題及因拆遷造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失及預(yù)期收益的補(bǔ)償問題，對利用宅基地內(nèi)自建房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營并持工商營業(yè)執(zhí)照房屋的拆遷安置問題，拆遷農(nóng)房租賃戶時涉及的租賃法律關(guān)系等等，其中既涉及房屋所有權(quán)人的權(quán)益，同時又涉及房屋所有人以外第三人的權(quán)益。由于我國目前尚無明確的法律、法規(guī)對上述問題進(jìn)行規(guī)范、相當(dāng)一部分地區(qū)對上述問題比較忽視，在實(shí)際拆遷時，只將房屋作為集體土地上的附著物進(jìn)行補(bǔ)償，并不細(xì)化區(qū)分農(nóng)村房屋的用途、性質(zhì)及相關(guān)的權(quán)利，嚴(yán)重?fù)p害了房屋所有人

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和第三人的合法權(quán)益。對任何私人房屋的拆遷都必須給予合理的補(bǔ)償，這是國際通行的一條基本準(zhǔn)則。國家發(fā)展必然要征用土地，城市化建設(shè)必須進(jìn)行拆遷，拆遷就需要補(bǔ)償。同時，不管是對城市居民還是對農(nóng)民，拆遷補(bǔ)償均應(yīng)該是公平合理的。如果能夠給予公平合理的補(bǔ)償，國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城市發(fā)展便不會造成更大的社會矛盾和利益沖突，這是迫切需要解決的重要問題。

4、剝奪了農(nóng)民作為被拆遷人時的訴權(quán)。

由于我國《土地管理法》并沒有將農(nóng)民的房屋從土地征用中分離出來，而是將其包含在“地上附著物”中，所以在具體操作時，征地單位通常是將土地補(bǔ)償費(fèi)及“地上附著物”補(bǔ)償費(fèi)按照補(bǔ)償方案一攬子支付給政府或村組，關(guān)于補(bǔ)償方案又是政府或村組與征地單位協(xié)商。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，補(bǔ)償方案要經(jīng)有關(guān)政府批準(zhǔn)，對補(bǔ)償方案有異議或不能達(dá)成協(xié)議的，由政府部門處理。從法理而言，當(dāng)一個私權(quán)利受到另一個私權(quán)利侵犯時，當(dāng)事人一方或雙方可以采取到法院提起民事訴訟等方式去解決，而當(dāng)私權(quán)利受到公權(quán)侵犯時，只有一個辦法，就是提請行政復(fù)議和提起行政訴訟，告的必須是具體行政行為，因?yàn)樵谖覈?dāng)事人不能起訴政府的抽象行政行為，同時，依據(jù)我國《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，被征用方與征用方就征用補(bǔ)償有關(guān)問題達(dá)不成協(xié)議，對行政裁決又不服，可以向人民法院提起行政訴訟。由于農(nóng)民個體作為被拆遷人時不是土地征用的一方當(dāng)事人，所以就不

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能行使這種訴權(quán)，農(nóng)民只能被迫接受政府裁決的方案。

二、關(guān)于集體土地上房屋拆遷立法的一些思考與建議

1、建立完善關(guān)于集體土地上房屋拆遷的法律、法規(guī)。

由于至今沒有一部獨(dú)立且具可操作性的關(guān)于集體土地上房屋拆遷安置補(bǔ)償?shù)膰壹墶按蠓ā?，?dǎo)致實(shí)踐中無法可依，或回避了涉及被拆遷人權(quán)益的關(guān)鍵問題，或違法強(qiáng)制拆遷后將矛盾上交，其結(jié)果是引發(fā)了大量的矛盾和糾紛，甚至在有的地方出現(xiàn)了被拆遷人拎汽油桶找拆遷辦自焚等惡性事件，所以應(yīng)該立即啟動關(guān)于我國集體土地上房屋拆遷的立法工程。目前，集體土地上農(nóng)民房屋拆遷主要是土地征用和城中村改造中涉及的房屋拆遷，其中更多的是征用土地時引起的房屋拆遷。在土地征用中，我國《土地管理法》第四十七條規(guī)定了關(guān)于征用耕地的補(bǔ)償問題，但作為農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)的地上房屋僅被包含在“地上附著物”之中，且沒有對農(nóng)民房屋等私有財(cái)產(chǎn)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作出具體規(guī)定。在現(xiàn)實(shí)處理中，主要參照由國土資源部、建設(shè)部、各級地方政府部門發(fā)布的行政規(guī)章及文件處分在征用過程中涉及的農(nóng)民私產(chǎn)。如果說對于征用土地涉及的集體土地上農(nóng)民房屋拆遷補(bǔ)償還有《土地管理法》中的“附著物”將其提到的話，那么城中村改造和其它建設(shè)所涉及農(nóng)民房屋的拆遷更是成了無人顧及的“孤兒”。目前所見的行政法規(guī)、規(guī)章的適用范圍均是關(guān)于國有土地上的城市房屋拆遷

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補(bǔ)償之規(guī)定，而對集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償尚無規(guī)定，現(xiàn)實(shí)中一直是參照城市房屋拆遷補(bǔ)償辦理。但國有土地和集體土地在所有權(quán)主體、性質(zhì)及管理方法等方面存在諸多差異，房屋建造成本也不同，再加上城鄉(xiāng)居民生活條件的差異，所以說參照城市房屋拆遷補(bǔ)償是不妥當(dāng)?shù)模膊皇呛侠淼?，致使農(nóng)村集體土地房屋拆遷在現(xiàn)實(shí)中遇到許多難以解決的問題。因此，為加快城鄉(xiāng)各項(xiàng)建設(shè)的發(fā)展，規(guī)范征用土地補(bǔ)償行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，盡快制定一部關(guān)于集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置法十分必要。

2、明確公權(quán)干預(yù)之法律限制、保護(hù)集體土地上私有房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)。

在法治社會，公權(quán)限制干預(yù)私權(quán)是必要的，但必須依法進(jìn)行。在當(dāng)前集體土地上的房屋拆遷中，由于法律缺位，導(dǎo)致政府行為缺乏法律制約，行政權(quán)力在干預(yù)私權(quán)中過大且缺乏有效的監(jiān)督制約，各級政府集規(guī)則制定者、參與者與處罰機(jī)關(guān)等多種身份于一身，農(nóng)民作為被拆遷人時應(yīng)有的民事權(quán)利被限制，甚至被剝奪，所以，必須從立法上對拆遷行為加以限制。房屋拆遷可以分為兩種：一種是基于公共利益的需要通過土地征用而進(jìn)行的房屋拆遷，一種是基于商業(yè)開發(fā)目的實(shí)施的拆遷行為。土地征用是國家為了公共利益的需要，對集體所有的土地收歸國有的過程。從土地征用理論而言，土地所有權(quán)是物權(quán)的一種，是土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由使用和處理其土地的權(quán)利。土地所有權(quán)的行使具有排他性、絕對性和社會性的特點(diǎn)。這個社

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會性特點(diǎn)就是指土地所有者在行使自己的權(quán)利時要受到國家的限制，即國家為了公共利益的需要可以對土地所有者所有的土地實(shí)施強(qiáng)制購買，其方式是給予被購買者以合理補(bǔ)償。所以，對于基于公益征用土地，國家應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步完善征用土地的法律并嚴(yán)格按照法定程序進(jìn)行。對于第二種基于商業(yè)開發(fā)目的而實(shí)施的征地拆遷，實(shí)質(zhì)上是一種平等主體間的民事法律行為，國家行政權(quán)力不應(yīng)介入過多。因?yàn)榛谏虡I(yè)目的，房屋拆遷中涉及兩種法律關(guān)系，即行政管理法律關(guān)系和民事法律關(guān)系。在行政管理法律關(guān)系中，我國應(yīng)當(dāng)從立法上規(guī)范行政執(zhí)法行為，對涉及房屋拆遷的行政管理行為作出明確界定，以防止公權(quán)干預(yù)過大損害私權(quán)。在民事法律關(guān)系中，開發(fā)商作為拆遷人和被拆遷人之間應(yīng)當(dāng)是平等的民事主體之間的關(guān)系，對于房屋拆遷補(bǔ)償?shù)慕痤~、時間、支付方式、安置方式等相關(guān)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在平等、協(xié)商的基礎(chǔ)上確立其相互之間的法律關(guān)系。同時，法律必須明確限制政府行為，政府在這種民事法律關(guān)系中的職責(zé)就是作好土地利用的發(fā)展規(guī)劃、作好土地利用的管理者并處于中立地位，而不能成為民事主體介入其間。如果政府為了開發(fā)商的商業(yè)目的，動用國家征用土地的公權(quán)力，就等于是開發(fā)商借政府之手對被拆遷人私人之房屋進(jìn)行強(qiáng)制購買，這不僅違背了土地征用必須基于公益的基本原則，而且也濫用了國家賦予政府的征用權(quán)。征用權(quán)的濫用迫使私人在拆遷問題上失去了選擇權(quán)，并使政府的權(quán)力和開發(fā)商的利益結(jié)合起來，使被拆遷人在這兩個強(qiáng)大勢力面前成為了弱勢群體，只能陷入任人宰割的窘地。這也正是當(dāng)前拆遷矛盾激化，政府成為矛盾焦點(diǎn)的根本原因。

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3、完善集體土地征用中房屋拆遷的補(bǔ)償原則、標(biāo)準(zhǔn)和程序。

在集體土地上房屋拆遷立法中，首先應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定征地補(bǔ)償和房屋拆遷補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t。在前述中，筆者認(rèn)為，對集體土地的征用應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分為基于公共利益的土地征用和出于商業(yè)開發(fā)目的的土地征用，那么因此而引起的集體土地上房屋拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、原則和程序也就不同。對于商業(yè)開發(fā)目的而實(shí)施的征用集體土地引發(fā)的農(nóng)民房屋拆遷行為，適用相關(guān)民事法律規(guī)范進(jìn)行調(diào)整，上述已經(jīng)談到，在此不再贅述。對于出于公共利益的需要而實(shí)施的集體土地上的房屋拆遷在性質(zhì)上屬于國家對集體土地的強(qiáng)制購買，性質(zhì)上是公權(quán)對私權(quán)的干預(yù)限制，所以政府的行為必須受到嚴(yán)格的法律限制，包括行使權(quán)力的范圍和方式。同時，政府負(fù)有公平合理補(bǔ)償被拆遷農(nóng)民財(cái)產(chǎn)損失的職責(zé)和義務(wù)；農(nóng)民有要求政府給予公平合理補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和金額的確定應(yīng)遵循合理補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t。縱觀世界各國的土地征用補(bǔ)償法律規(guī)定，有兩種補(bǔ)償確定方法，一種是以西方國家為主的市場價確定方法，一種是以我國大陸為主的根據(jù)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)來確定地價補(bǔ)償方法，但無論哪種方法都必須以合理補(bǔ)償為基本原則?！昂侠怼睒?biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是地價既要體現(xiàn)土地所有權(quán)的價格，同時，還應(yīng)體現(xiàn)與土地所有權(quán)相關(guān)的權(quán)利如土地上的房屋所有權(quán)等方面的損失補(bǔ)償，使被征用方既無法獲取暴利，也不致遭受損失，以達(dá)到土地所有權(quán)人基本滿意。第二，細(xì)化補(bǔ)償項(xiàng)目，制定統(tǒng)一的拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。我國《土地管理法》

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第四十七條對土地使用權(quán)的征用補(bǔ)償規(guī)定比較明確，相應(yīng)的有具體的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。同理，對房屋等私產(chǎn)的征用補(bǔ)償也應(yīng)細(xì)化補(bǔ)償項(xiàng)目并確定補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。在此基礎(chǔ)上，由各地按照規(guī)定的計(jì)算方法確定具體的補(bǔ)償金額。通過制定法定的拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，既能防止征用方克扣、壓低征用補(bǔ)償費(fèi)用，損害農(nóng)民利益；也能防止被拆遷方漫天要價、謊報和擴(kuò)大面積，非法獲利，加重國家用地負(fù)擔(dān)的事件發(fā)生。第三，規(guī)定嚴(yán)格的法律程序。政府對農(nóng)民房屋拆遷必須依照嚴(yán)格的法定程序完成，如可以參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，規(guī)定嚴(yán)格的拆遷程序，包括財(cái)產(chǎn)評估程序、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)公示程序、聽證程序、強(qiáng)制拆遷程序等。第四，賦予農(nóng)民作為被拆遷人時的訴訟主體資格，使農(nóng)民能夠通過訴訟獲得司法救濟(jì)。第五，明確因拆遷行為損害第三人利益時，第三人獲得司法救濟(jì)的程序。

三、審判中的難點(diǎn)及解決方法

（一）行政審判

目前，集體土地上的房屋拆遷糾紛在我市以行政糾紛居多。人民法院在審理集體土地上房屋拆遷案件中遇到的難點(diǎn)問題，突出表現(xiàn)在司法的局限性方面。因?yàn)榉ㄔ涸趯彶楸辉V的具體行政行為是否合法時，所訴的房屋拆遷補(bǔ)償、安置方案一般已經(jīng)經(jīng)過了有關(guān)政府部門的裁決，人民法院只能對行政裁決進(jìn)行合法性審查，最后只能做出維持

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或撤銷的判決而不能進(jìn)行司法變更，同時行政訴訟又不適用調(diào)解原則，所以法院判決的結(jié)果通常無法使當(dāng)事人訴訟的根本問題得到徹底解決，有時還因行政裁決案件引起拆遷許可、城市規(guī)劃、拆遷補(bǔ)償安置合同等行政、民事多方面的連環(huán)訴訟，筆者贊同對于此類糾紛應(yīng)當(dāng)賦予法院司法變更權(quán)的觀點(diǎn)，建議確立合法性與合理性審查相結(jié)合的原則，以合理性原則審查判斷行政機(jī)關(guān)在房屋拆遷安置行為中行使自由裁量權(quán)是否客觀、適度，用合理性審查判斷、支持、補(bǔ)充合法性審查原則。另外，筆者認(rèn)為，對此類糾紛應(yīng)允許進(jìn)行調(diào)解。實(shí)踐中，審判人員也經(jīng)常通過說服教育的調(diào)解工作，使雙方當(dāng)事人達(dá)成和解后，由一方當(dāng)事人撤訴結(jié)案，取得了較好的效果。因?yàn)樵谵r(nóng)村集體土地上的房屋拆遷安置中，一方面涉及被拆遷人安家居業(yè)的重大利益，另一方面是政府謀求社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大措施，公權(quán)與私權(quán)形成強(qiáng)烈的沖突，以在不違背有關(guān)法律、法規(guī)的前提下以調(diào)解方式解決這類糾紛不但能夠平衡公權(quán)對私權(quán)的限制，亦有利于及時、徹底的解決當(dāng)事人之間的根本問題，更有利于發(fā)展、穩(wěn)定的大局，從而有力地支持行政機(jī)關(guān)依法行政和拆遷人依法拆遷，并以此支持和服務(wù)于地方政府的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村房屋拆遷和征用集體土地安置補(bǔ)償工作的良性循環(huán)，最終實(shí)現(xiàn)審判的法律效果、政治效果和社會效果的有機(jī)統(tǒng)一。

（二）民事審判

1、集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償糾紛訴訟主體的確定。

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目前，由于集體土地上房屋拆遷同土地征用一并進(jìn)行，所以房屋的拆遷補(bǔ)償方案也同土地補(bǔ)償方案同時制定。而補(bǔ)償方案是由征地方制定，報政府批準(zhǔn)，因補(bǔ)償方案引起的糾紛，只能通過行政訴訟解決。筆者認(rèn)為，這只適用于解決國家基于公共利益的需要而實(shí)施的集體土地征用和房屋拆遷，正如前述所分析，對于基于商業(yè)開發(fā)之目的實(shí)施的征地拆遷補(bǔ)償應(yīng)直接適用民事法律規(guī)范進(jìn)行調(diào)整。同時在國家基于公益的征地拆遷中，由于在補(bǔ)償方案確定之后，補(bǔ)償協(xié)議大多是由集體經(jīng)濟(jì)組織與征地方簽訂，房屋所有人不參與簽訂協(xié)議，形成房屋所有權(quán)人和征地方無拆遷補(bǔ)償協(xié)議。那么發(fā)生糾紛時，房屋所有權(quán)人能否以自己的名義就補(bǔ)償方案中的補(bǔ)償數(shù)額、安置方式等問題提起民事訴訟？從協(xié)議本身來說，房屋所有權(quán)人不是簽訂協(xié)議的一方，不能以自己名義提起訴訟，但從財(cái)產(chǎn)所有權(quán)法律關(guān)系來講，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)享有訴權(quán)。目前，人民法院對房屋所有人以自己名義起訴主張權(quán)利時，往往又以其不是協(xié)議一方當(dāng)事人而不予受理或裁定駁回起訴，導(dǎo)致房屋所有權(quán)人的權(quán)利得不到及時保護(hù)。筆者認(rèn)為，集體土地上房屋拆遷是一種社會活動，在這個活動中獨(dú)立享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的公民、法人是這一法律關(guān)系的主體，同時，集體土地上房屋所有人對其所有權(quán)的享有是排他的，所從法理上講，對房屋的處分，只能由房屋所有權(quán)人行使，其他任何單位和個人均無權(quán)處分，房屋拆遷實(shí)質(zhì)上是拆遷人將被拆遷人的房屋折價購買，是一種民事行為，應(yīng)由房屋所有權(quán)人和拆遷人協(xié)商一致達(dá)成協(xié)議，集體經(jīng)濟(jì)組織與征地單位簽訂協(xié)議

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 的行為，只能認(rèn)定為一種代理行為，如無房屋所有人授權(quán)，其簽訂的協(xié)議應(yīng)為無效。所以房屋所有權(quán)人以自己名義就拆遷補(bǔ)償協(xié)議提起的民事訴訟，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。

在當(dāng)前現(xiàn)實(shí)中，拆遷人為了使拆遷順利進(jìn)行，往往借助政府權(quán)力，將補(bǔ)償?shù)氖乱私唤o政府處理，關(guān)于補(bǔ)償費(fèi)的支付也由政府代付，一旦發(fā)生糾紛，也存在訴訟主體的確定問題，在此情況下，筆者認(rèn)為應(yīng)區(qū)分不同情況，如果拆遷單位將補(bǔ)償款已支付給政府，此時政府就應(yīng)履行代付補(bǔ)償款的義務(wù)，屬民事法律關(guān)系，被拆遷人可以政府為被告提起訴訟；如果拆遷單位未按拆遷補(bǔ)償協(xié)議將補(bǔ)償費(fèi)支付被拆遷人，也未支付給政府，被拆遷人可以拆遷人為被告提起民事訴訟；如果拆遷協(xié)議是政府與被拆遷人簽訂的，被拆遷人則可以政府為被告，以拆遷人為第三人提起民事訴訟。

2、對集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償范圍的審查認(rèn)定。

目前只有北京、上海等為數(shù)不多的地區(qū)對集體土地上的房屋拆遷補(bǔ)償范圍進(jìn)行了規(guī)定，大多數(shù)地區(qū)對此并沒有規(guī)定。房屋拆遷補(bǔ)償?shù)哪康氖菍Ρ徊疬w人因拆遷所造成的財(cái)產(chǎn)損失和其他經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行補(bǔ)償，包括已經(jīng)造成的損失和將來必然造成的損失，換言之，就是被拆遷所得到的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)能夠恢復(fù)被拆遷人財(cái)產(chǎn)利益于被拆遷以前的狀態(tài)，以維持其生活的安定。所以，世界許多國家實(shí)行市價補(bǔ)償?shù)脑瓌t。

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我國也可以考慮將此作為認(rèn)定補(bǔ)償范圍的一個原則，補(bǔ)償范圍不能僅局限于對房屋自身價值的補(bǔ)償，還應(yīng)包括房屋的地理位置、用途等方面的價值。在實(shí)踐中，拆遷單位僅就房屋進(jìn)行補(bǔ)償，對其他損失不進(jìn)行補(bǔ)償?shù)淖鞣ǎ羞`公平原則。所以人民法院在審理拆遷補(bǔ)償案件時，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情況下農(nóng)村村民住宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房及其它用途房屋的補(bǔ)償范圍，給予合理的補(bǔ)償，如拆遷居住房屋，除對房屋進(jìn)行補(bǔ)償外，還應(yīng)補(bǔ)償被拆遷人的搬家補(bǔ)助費(fèi)，過渡期內(nèi)的臨時安置費(fèi)。被拆遷人向人民法院起訴主張此部分補(bǔ)償費(fèi)，人民法院應(yīng)予支持。對利用宅基地內(nèi)自建房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營并持工商營業(yè)執(zhí)照房屋的拆遷、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房的拆遷，被拆遷人向拆遷人主張停產(chǎn)停業(yè)損失的，人民法院應(yīng)予支持。

3、房屋拆遷糾紛中第三人訴訟權(quán)利的保護(hù)。

集體土地上房屋拆遷與城市房屋拆遷一樣涉及很多法律關(guān)系，其中不可避免的要涉及第三人的利益。實(shí)踐中，通常的理解是拆遷人只對被拆遷人直接進(jìn)行補(bǔ)償，第三人要獲得補(bǔ)償，只能向被拆遷人主張。筆者認(rèn)為，第三人的損失是由于拆遷行為造成的，如此處理對被拆遷人也是不公平的，因?yàn)楸徊疬w人并無過錯。在拆遷過程中，引起第三人利益的損失，往往是因拆遷行為導(dǎo)致房屋所有權(quán)人與第三人之間協(xié)議不能履行而造成的。所以，對于第三人通過訴訟尋求權(quán)利救濟(jì)時，要視不同法律關(guān)系確定訴訟主體。以租賃為例，在前述中筆者認(rèn)為拆

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遷安置補(bǔ)償費(fèi)是農(nóng)民作為被拆遷人時喪失房屋所有權(quán)的對價，也就是拆遷人通過補(bǔ)償?shù)男问劫徺I了被拆遷人的房屋，成為房屋的所有權(quán)人，根據(jù)“買賣不破租賃”原則，原租賃協(xié)議對新的房屋所有人即拆遷人仍然有效，基于此，承租人（第三人）依據(jù)租賃協(xié)議將拆遷人作為被告主張自己的權(quán)利，是符合法律規(guī)定的。拆遷農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同開辦的企業(yè)所有的非居住房屋，可以理解為，拆遷人以征用行為取得了土地的使用權(quán)，在聯(lián)營中替代了原土地使用權(quán)人，成為了聯(lián)營的一方，可按合同法的有關(guān)規(guī)定處理。

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第五篇：征收集體土地中房屋拆遷應(yīng)注意的問題

征收集體土地中房屋拆遷應(yīng)注意的問題

隨著我國城市化進(jìn)程的加快和市場經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，農(nóng)村集體土地被大量征收、征用，尤其是近年來，緊靠中心城市的周邊地區(qū)以及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，征地速度逐年遞增，征地形成的糾紛也大幅度上升，征地拆遷糾紛已成為當(dāng)前社會各界共同關(guān)注的熱點(diǎn)、難點(diǎn)。

我國對于城市房屋拆遷問題有明確的法律規(guī)定，但對集體土地征收中的房屋拆遷，由于情況較復(fù)雜，我國目前還沒有制定和頒布專門的法規(guī)，《土地管理法》只規(guī)定了征收集體土地的相關(guān)程序，而對征地過程中的房屋拆遷操作辦法及相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并無具體規(guī)定，因此對征地拆遷問題的解決，缺少相關(guān)的法律、法規(guī)依據(jù)。因此，國家應(yīng)針對農(nóng)村土地征收拆遷中存在的問題，從立法、司法及社會相關(guān)方面予以關(guān)注和重視，加快土地征地拆遷立法，依法明確農(nóng)村土地征用、征收中的權(quán)利主體，征占范圍和程序，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，分配主體和范圍，使征地拆遷的補(bǔ)償建立在一個有法可依便于操作的基礎(chǔ)上，消除法律界限不明帶來的執(zhí)法不統(tǒng)一問題，通過平衡國家、集體、農(nóng)民三方利益，為農(nóng)村社會穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供可依的保證?，F(xiàn)結(jié)合當(dāng)前法律、法規(guī)，簡要闡述集體土地征收中房屋拆遷與城市房屋拆遷的區(qū)別以及在集體土地征收中房屋拆遷應(yīng)注意的有關(guān)問題。

一、集體土地征收中房屋拆遷與城市房屋拆遷的區(qū)別

征地拆遷是指國家因公共利益的需要，經(jīng)依法批準(zhǔn)將集體所有地土地征為國有后，對原集體土地上的建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行強(qiáng)制拆遷，并給予補(bǔ)償?shù)男袨?。城市房屋拆遷是指因城市建設(shè)項(xiàng)目的需要，取得房屋拆遷許可證的拆遷單位（拆遷人）與被拆遷房屋的所有人（被拆遷人）訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，按照協(xié)議實(shí)施房屋拆遷的行為。我國法律規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或征用。國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。國有土地地上建筑物的拆遷，屬于城市房屋拆遷的范疇，適用

國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定。而農(nóng)民集體所有土地地上建筑物的拆遷，屬于集體土地征收中房屋拆遷范疇，適用《土地管理法》有關(guān)征地補(bǔ)償安置的規(guī)定。房屋拆遷管理部門和國土資源管理部門分別是城市房屋拆遷和集體土地征收中房屋拆遷的主管機(jī)關(guān)。由此可見，集體土地征收中房屋拆遷與城市房屋拆遷是兩種不同性質(zhì)的拆遷活動，其各自遵循不同的程序和規(guī)則來實(shí)施。由于農(nóng)村與城市之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異很大，很難制定一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，致使集體土地征收中房屋拆遷與城市房屋拆遷在補(bǔ)償安置方面存在高低不等的標(biāo)準(zhǔn)，在拆遷中，兩種補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的選擇適用，往往成為當(dāng)事人各方爭議的一個焦點(diǎn)。

二、集體土地征收中房屋拆遷應(yīng)注意的問題

1、依法辦理征地審批手續(xù)。因建設(shè)項(xiàng)目需要拆遷集體土地上的房屋，其前提是該土地被批準(zhǔn)征收。我國《土地管理法》規(guī)定，任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)化建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。依照法律規(guī)定因建設(shè)項(xiàng)目需要用地的首先應(yīng)將集體土地征為國有，如項(xiàng)目建設(shè)不把集體土地依法征收為國有土地就實(shí)施房屋拆遷，從根本上違背了我國土地管理法的基本規(guī)定，沒有土地征收審批手續(xù)，就沒有拆遷集體土地上房屋的合法根據(jù)，邊拆遷，邊征地、先拆遷，后征地，都在法律禁止之列。

2、征地管理部門按征地被批準(zhǔn)方案實(shí)施并發(fā)布拆遷公告。征收土地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)在被征收土地所在地的范圍內(nèi)予以公布。公告內(nèi)容應(yīng)包括批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、人員安置辦法和辦理征土補(bǔ)償?shù)钠谙薜龋绕涫羌w土地征收中需拆遷房屋的，應(yīng)在公告中明確被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。同時可通知有關(guān)部門在拆遷用地范圍內(nèi)暫停辦理戶口的遷入、分戶；房屋的買賣、交換、翻建、租賃、抵押；核發(fā)營業(yè)執(zhí)照等事宜。

3、拆遷主體要有合法的資格并按程序規(guī)定拆遷。在征收集體土地房屋拆遷

過程中，有些拆遷主體是縣、區(qū)政府，有些是鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府，還有的是無拆遷資質(zhì)的有關(guān)部門，拆遷主體比較混亂，實(shí)際操作很不規(guī)范。目前，雖然對集體土地征收房屋拆遷我國還沒有一部可操作性的法律法規(guī)，但根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)還是應(yīng)按照土地管理法的相關(guān)規(guī)定由縣、區(qū)以上國土資源管理部門組織實(shí)施拆遷或委托縣、區(qū)級國土資源管理部門實(shí)施拆遷為宜。而對房屋拆遷的程序具體可以參照國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

4、拆遷并進(jìn)行房屋市場評估、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要統(tǒng)一。由于集體土地征收中房屋拆遷，沒有一部較完善、完備的法律法規(guī)，且對房屋拆遷的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)又不適用城市房屋拆遷的規(guī)定，所以造成拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。有的農(nóng)戶在期限內(nèi)搬遷而所得補(bǔ)償不如后搬遷的農(nóng)戶，使拆遷工作增加難度，拆遷人與被拆遷人容易引起矛盾，造成農(nóng)戶到處上訪、哄鬧，造成社會不穩(wěn)定因素。為此，對集體土地征收中房屋拆遷，可根據(jù)拆一還一，不低于原來水平的原則，按房屋原有建筑物的結(jié)構(gòu)類型和建筑面積的大小給予合理的補(bǔ)償，或由政府統(tǒng)一籌建安置房或農(nóng)民公寓、有條件的附近安排宅基地等進(jìn)行合理安排安置。對集體土地上的房屋進(jìn)行評估時，應(yīng)征求農(nóng)戶意見，提供由三家具有省級以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的，三級以上的房地產(chǎn)評估資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，由被拆遷人優(yōu)先選擇評估機(jī)構(gòu)，對收征地上的被拆遷房進(jìn)行市場評估。

土地是農(nóng)民的命根子，盡管在現(xiàn)代社會，農(nóng)民除了種地還可以有多種選擇，但到目前為止，這并沒有根本改變農(nóng)民依賴土地的命運(yùn)。房屋是被拆遷人用一生積蓄換來的財(cái)產(chǎn)，房屋被拆，造成拆遷戶買不到或根本買不起合適的住房。在目前的土地拆遷活動中引發(fā)的諸多矛盾問題，究其實(shí)質(zhì)仍是因?yàn)檠a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相對于市場房價偏低，不足以保證被拆遷人買得起房，而房屋又屬于生活必需品，被拆遷人一旦被拆遷，又買不起房，則必然引發(fā)矛盾。

目前廣州等地已經(jīng)逐步采取新的嘗試，如在特定地區(qū)內(nèi)對被拆遷房屋補(bǔ)償價格按照房地產(chǎn)市場價格增加20%確定，原址產(chǎn)權(quán)調(diào)換，保證被拆遷人基本生活，這些緩和矛盾的方法，值得我們借鑒。經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展需要用地是無可厚非的，在集體土地拆遷補(bǔ)償中應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持一個基本原則，即被拆遷人因拆遷受到的損失，必須得到足額、充分補(bǔ)償，不能因征地拆遷而使被拆遷人的生產(chǎn)、生活、生存受到太多的影響，不能因征地拆遷致使被拆遷人貧困、生活水平下降、買不起房、無安身之所。為經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城市建設(shè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)需要征地、拆遷，本意是符合公共利益的，在此項(xiàng)活動中應(yīng)該更多地取得被拆遷人理解和支持，在征地拆遷中應(yīng)嚴(yán)格依照程序進(jìn)行，并應(yīng)采取各種措施，盡可能地解決被征地拆遷人的實(shí)際困難，按照省政府批準(zhǔn)的方案征地拆遷，參照市場價評估房屋，適當(dāng)提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，確保被征地拆遷戶能有房住，不嚴(yán)重影響農(nóng)民的生產(chǎn)、生活，確實(shí)保護(hù)公民的合法權(quán)益，才能基本杜絕被征地拆遷人集體上訪、哄鬧等社會不穩(wěn)定因素的發(fā)生。