第一篇：中國(guó)房?jī)r(jià)與城鎮(zhèn)化的關(guān)系

城鎮(zhèn)化未完，房?jī)r(jià)暴跌是妄想！

2014-03-28理財(cái)寶典最近各地樓市不斷傳出樓盤(pán)降價(jià)消息，從一線城市到二三線城市的房企降價(jià)跑量動(dòng)作，放大了“樓市拐點(diǎn)”的聲音。對(duì)此，住建部住房政策專(zhuān)家委員會(huì)副主任委員顧云昌表示，房?jī)r(jià)暴跌是一種妄想。

在顧云昌看來(lái)，房?jī)r(jià)大幅下跌一般與城鎮(zhèn)化率有關(guān)。當(dāng)一個(gè)國(guó)家城鎮(zhèn)化率超過(guò)60%的時(shí)候，房?jī)r(jià)大幅下跌就可能發(fā)生。美國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)時(shí)候城鎮(zhèn)化率超過(guò)70%；日本房產(chǎn)泡沫破滅是因?yàn)槌擎?zhèn)化率超過(guò)67%；歐洲出現(xiàn)這種情況也是城鎮(zhèn)化率超過(guò)65%?，F(xiàn)在就中國(guó)城鎮(zhèn)化率來(lái)看，樓市崩潰點(diǎn)還很遠(yuǎn)。

顧云昌表示，個(gè)別房地產(chǎn)商為了回籠資金可能會(huì)把樓盤(pán)降價(jià)處理，但這并不是說(shuō)房?jī)r(jià)都要降了，資金回籠后可能又會(huì)投向別的有競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤(pán)。他的觀點(diǎn)是今年樓市不會(huì)太好也不會(huì)太壞。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的2014年2月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，除溫州外，其余69個(gè)城市房?jī)r(jià)新建商品住宅價(jià)格同比均出現(xiàn)上漲，最高漲幅達(dá)18.7%。

供求關(guān)系緊張也被認(rèn)為是熱門(mén)城市房?jī)r(jià)穩(wěn)健上漲的主要理由。最近發(fā)布的《2013年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)與2014年展望》認(rèn)為，熱門(mén)城市市場(chǎng)目前去庫(kù)存化特征顯著，這預(yù)示著未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)不變。以北京為例，去年前11月商品住宅供應(yīng)面積僅700萬(wàn)平方米，市場(chǎng)成交面積卻達(dá)到了1104萬(wàn)平方米，住宅市場(chǎng)仍屬供不應(yīng)求。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也堅(jiān)定看多地產(chǎn)前景，他不但認(rèn)為今年北京房?jī)r(jià)仍將上漲，而且表示目前看不出二三線城市會(huì)出現(xiàn)急劇下滑和惡化的情況?！爸袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起碼二三十年不會(huì)出現(xiàn)崩盤(pán)。”

任志強(qiáng)稱(chēng)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)說(shuō)，房子有使用價(jià)格和交換價(jià)格之分，對(duì)剛需購(gòu)房者而言，房子的使用價(jià)格不管高和低，可能都得趕緊買(mǎi)，而房子的交換價(jià)格則取決于它占有的資源的稀缺性，比如說(shuō)教育、交通、地理位置等?！八腥硕紗?wèn)我是不是房地產(chǎn)要崩盤(pán)了，我個(gè)人認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，起碼二三十年不會(huì)出現(xiàn)崩盤(pán)?！?/p>

關(guān)于二三線城市樓市出現(xiàn)的價(jià)格調(diào)整，任志強(qiáng)表示，從今年1~2月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

上看，東、中、西三個(gè)區(qū)域中，中部地區(qū)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售增長(zhǎng)速度最快，東部地區(qū)下降最快，后者是大中城市占多數(shù)，前者則是二三線城市和三四線城市占多數(shù)，卻仍然保持最高的增長(zhǎng)率，因此看不出二三線城市會(huì)出現(xiàn)急劇下滑和惡化的情況。

第二篇：中國(guó)房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)危機(jī)的關(guān)系

中國(guó)房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)危機(jī)的關(guān)系

前幾天和一個(gè)朋友聊天，他說(shuō)，在中國(guó)做什么行業(yè)（創(chuàng)業(yè)投資）都有風(fēng)險(xiǎn)，但是買(mǎi)房子就沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)是只漲不跌的。我想也是，房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了十年了，從來(lái)沒(méi)有跌過(guò)，確實(shí)是只漲不跌啊。但是我進(jìn)一步想，黃金之前不也是漲了十年嗎?黃金不也跌了嗎？從1900跌到現(xiàn)在的1300附近，跌去了接近三分之一了。那么房?jī)r(jià)呢？房?jī)r(jià)也漲了十年了，是不是也擺脫不了無(wú)形的手呢？

調(diào)查顯示，“鬼城”現(xiàn)象正逐漸成為小城市中的普遍現(xiàn)象（小城市普遍出現(xiàn)鬼城現(xiàn)象 市中心房?jī)r(jià)不如周邊縣區(qū)）。也就是說(shuō)，中小城市開(kāi)始出現(xiàn)了產(chǎn)能過(guò)剩的問(wèn)題。產(chǎn)能過(guò)剩讓我想起了資本主義社會(huì)里面發(fā)生的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生的直接原因也是因?yàn)楫a(chǎn)能過(guò)剩。在資本主義社會(huì)里面，資本家通過(guò)進(jìn)一步剝削勞動(dòng)者的剩余價(jià)值從而擴(kuò)大生產(chǎn)，擴(kuò)大生產(chǎn)必然使得產(chǎn)品增加。但是，被進(jìn)一步剝削的勞動(dòng)者的支付能力必然減小。一方面，產(chǎn)品增加；一方面支付能力減小。這樣造成的結(jié)果就是，產(chǎn)品賣(mài)不出去，產(chǎn)能過(guò)剩。

回到中國(guó)的房?jī)r(jià)上面來(lái)，這個(gè)十年不跌只漲的價(jià)格，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣、股市低迷的環(huán)境下吸引了非常多了熱錢(qián)。買(mǎi)房從來(lái)都不會(huì)虧錢(qián)，只有賺錢(qián)，那么傻子都會(huì)去買(mǎi)房。人人都能賺錢(qián)不是什么好事。2007年的股市就是人人都能賺錢(qián)，結(jié)果呢？結(jié)果是大盤(pán)從6000跌到了1600點(diǎn)，就像無(wú)底洞一樣地跌，跌到人心惶惶。在股市6000點(diǎn)的時(shí)候，哪個(gè)人不是喊著沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，哪個(gè)人不是覺(jué)得要漲上10000點(diǎn)的。而今房?jī)r(jià)跟當(dāng)年的股市也有點(diǎn)類(lèi)似，不過(guò)泡沫沒(méi)有那么大，因?yàn)檎×嗣绹?guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)，前幾年開(kāi)始了對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，但是房?jī)r(jià)在政府調(diào)控的環(huán)境下，還是毅然決然地漲了上來(lái)，從03年漲到了14年。在資本主義社會(huì)，一旦產(chǎn)能過(guò)剩就容易爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。而現(xiàn)在，在三四線城市也出現(xiàn)了房地產(chǎn)產(chǎn)能過(guò)剩的問(wèn)題，目前很多三四線城市存在住房存量較大、消化速度相對(duì)不足的問(wèn)題（多個(gè)三四線城市房?jī)r(jià)下跌 開(kāi)發(fā)商開(kāi)始逃離）。所以三四線城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始逃離，一二線城市的房地產(chǎn)擁堵。接下來(lái)會(huì)發(fā)生的事情應(yīng)該就是房地產(chǎn)商的資金鏈斷裂，從而波及到銀行業(yè)。不過(guò)在中國(guó)，銀行是國(guó)家控制的，所以中國(guó)的金融很穩(wěn)定，即使房?jī)r(jià)深跌，中國(guó)也不會(huì)爆發(fā)類(lèi)似“次貸危機(jī)”這樣的事情。所以想想國(guó)外經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)的原因，就可以知道，房?jī)r(jià)馬上下跌的概率有多大。

第三篇：中國(guó)房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)管理法規(guī)的關(guān)系分析

中國(guó)房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)管理法規(guī)的關(guān)系分析

院系：建筑工程系

專(zhuān)業(yè)：工程管理

姓名：王增剛

學(xué)號(hào)：20089051413

5課程：建設(shè)法規(guī)

2011 年 5 月 20 日

中國(guó)房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)管理法規(guī)的關(guān)系分析

姓名：王增剛班級(jí)：文土082-1學(xué)號(hào)：200890514135

摘要：近十年間，中國(guó)房?jī)r(jià)就像是走上了高速公路，飛速的向上升，迫于居高不下的房?jī)r(jià)，相關(guān)的房地產(chǎn)法律法規(guī)是層出不窮，從限貸到限購(gòu)，再到限價(jià)，體現(xiàn)了國(guó)家要打壓房?jī)r(jià)的決心，但房?jī)r(jià)并沒(méi)有什么實(shí)質(zhì)性的下降，有的也只是結(jié)構(gòu)性下降，這又說(shuō)明了中國(guó)房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺。不斷的在調(diào)控也未見(jiàn)房?jī)r(jià)下降，大多數(shù)地方反而上漲，這種現(xiàn)象被百姓戲稱(chēng)為“越調(diào)越漲”。其實(shí)，要控制房?jī)r(jià)上漲，不僅要靠行政手段，更要靠市場(chǎng)手段。本文重點(diǎn)分析最初的房地產(chǎn)管理法規(guī)如何導(dǎo)致了中國(guó)房?jī)r(jià)的飛速上漲。

關(guān)鍵詞：福利分房，831大限，新國(guó)十條，國(guó)八條，限貸限購(gòu)限價(jià)

一、福利分房的終結(jié)——房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)始

福利分房是中華人民共和國(guó)成立以后計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代特有的一種房屋分配形式。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房屋是具有價(jià)值的，人們需要用貨幣去購(gòu)買(mǎi)，交換。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中，人們所有的剩余價(jià)值都被國(guó)家收歸國(guó)有，國(guó)家利用這些剩余價(jià)值中的一部分由各企事業(yè)單位蓋住房，然后按級(jí)別，工齡，年齡，居住人口輩數(shù)，人數(shù)，有無(wú)住房等一系列條件分給一部分人居住。居住的人實(shí)際支付的房租遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于建筑和維修成本，房屋的分配實(shí)際上是一種福利待遇。

“等國(guó)家建房，靠組織分房，要單位給房”是福利分房的典型特征。在福利分房的時(shí)代，屬于全民所有制的城市土地實(shí)際上歸國(guó)家、政府支配，政府蓋房子，分給老百姓住，也就是人們常說(shuō)的“公房”。國(guó)家定面積、定標(biāo)準(zhǔn)、定租金，無(wú)法轉(zhuǎn)賣(mài)、限制轉(zhuǎn)租，在分房的時(shí)候一般優(yōu)先考慮結(jié)婚的夫婦，然后按照工作時(shí)間長(zhǎng)短、職位的高低來(lái)排分房的時(shí)間、分房的面積等等。但那個(gè)時(shí)候的人們并不擔(dān)心沒(méi)有房子住，只是關(guān)心時(shí)間長(zhǎng)短、房屋面積的大小問(wèn)題。

其實(shí)福利分房并不完全福利，這種分房制度帶有一定的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，其中也有一些弊端：

首先，部門(mén)利益很難打破，有悖于社會(huì)公平。一些強(qiáng)勢(shì)的部門(mén)會(huì)利用手中的職權(quán)，占有很多資源，比如土地、蓋房的資金、房屋產(chǎn)權(quán)等等，手中掌握著巨大的社會(huì)財(cái)富，這些單位通過(guò)強(qiáng)勢(shì)地位取得了巨大的壟斷利潤(rùn)，而一些清水衙門(mén)卻由于職權(quán)弱勢(shì)，分不到一杯羹，時(shí)間一長(zhǎng)，會(huì)很容易引起矛盾的。

其次，福利分房子很容易滋生腐敗。一些與權(quán)力核心比較近的人通過(guò)種種非常手段，拿到了好房子，而一些被排擠打壓的人，則分的差房子乃至分不上房子。人們?yōu)榱朔址孔佣计疵投Y拉關(guān)系，搞得單位作風(fēng)烏煙瘴氣。

還有，單位為了拿地，就拿著職權(quán)去和相關(guān)部門(mén)還有建筑開(kāi)發(fā)商做交換，這樣的權(quán)權(quán)交易、權(quán)錢(qián)交易帶了很多惡劣的效果。

1998年，《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》文件出臺(tái)，決定自當(dāng)年起停止住房實(shí)物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會(huì)化的住房新體制。這標(biāo)志著中國(guó)福利分房的終結(jié)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也由此開(kāi)始。

二、房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展階段

隨著住房制度改革的不斷深化和居民收入水平的不斷提高，房地產(chǎn)成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。1998年以后，隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

三、中國(guó)高房?jī)r(jià)的分水嶺——8.31大限

2004年3月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即“71號(hào)令”)，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營(yíng)性的土地一律都要公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓。也就是說(shuō)，在2004年8月31日之前，各省區(qū)市不得再以歷史遺留問(wèn)題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)，以前盛行的以協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地的做法被正式叫停。該文件還規(guī)定，2004年8月31日以后，發(fā)展商必須及時(shí)繳納土地出

讓金，而且如果在兩年內(nèi)不開(kāi)發(fā)，政府可把該土地收回。所謂“8.31大限”就是指這一天新的全國(guó)土地政策將正式實(shí)施?！?.31大限”也被輿論認(rèn)為是中國(guó)“地產(chǎn)界的土地革命”和“陽(yáng)光地政”。此期限也被業(yè)界稱(chēng)為“土地大限?！?/p>

對(duì)“土地大限”的出臺(tái)，各界特別是房地產(chǎn)商首先質(zhì)疑的是政府的執(zhí)行能力，即政府的做法是否如說(shuō)法一樣干脆？71號(hào)文件中所及的“歷史遺留問(wèn)題”也正是政府在此前所發(fā)其它文件中所遺留下來(lái)的口子。從2002年5月被稱(chēng)為“土地革命”的11號(hào)文件，到2002年6月“33號(hào)令”再到2004年“4號(hào)令”再到2004年的8月31的土地大限，這是一個(gè)“摸著石頭過(guò)河”的經(jīng)歷。

8.31大限之后，全面推行并嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度，在這種制度下，土地使用權(quán)需要競(jìng)爭(zhēng)才能獲得，這直接導(dǎo)致了土地價(jià)格的快速上漲，土地價(jià)格開(kāi)始進(jìn)入高速通道。土地價(jià)格是房?jī)r(jià)的重要組成部分，房?jī)r(jià)也因此水漲船高。

“招拍掛”方式進(jìn)一步強(qiáng)化了地方政府作為唯一的城市土地供給者的壟斷角色，而賣(mài)地收入又是地方政府財(cái)政的主要來(lái)源之一，這強(qiáng)化了地方政府推高地價(jià)的動(dòng)機(jī)。要實(shí)現(xiàn)高地價(jià)，就必須有高房?jī)r(jià)的牽引。所以，地方政府不愿意打壓本地的房地產(chǎn)行業(yè)，不愿意對(duì)高房?jī)r(jià)說(shuō)“不”，所以才有“上海房?jī)r(jià)要向香港看齊”、“高房?jī)r(jià)是城市競(jìng)爭(zhēng)力的表現(xiàn)”等似是而非的官方論調(diào)。從調(diào)控市場(chǎng)來(lái)看，“8.31大限”并沒(méi)有起到大眾所期望的效果。

總而言之，“8.31大限”的確對(duì)改進(jìn)土地出讓制度、減少土地交易腐敗、建立市場(chǎng)化房地產(chǎn)環(huán)境起到了一定的作用。但客觀來(lái)說(shuō)，“8.31大限”只能冠之以“改良”，還難以稱(chēng)為“革命”。

四、金融危機(jī)后的暴漲

2008年，全球金融危機(jī)，中國(guó)房地產(chǎn)也受到波及，出現(xiàn)了近一年的停滯期。但隨著國(guó)家救市計(jì)劃的實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)率先沖出困境，出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲?！案叻?jī)r(jià)”成為媒體網(wǎng)絡(luò)，街頭巷議的主要話題。

五、嚴(yán)厲的調(diào)控——限貸，限購(gòu)，限價(jià)

政府為了控制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，相繼出臺(tái)的了一系列嚴(yán)厲的調(diào)控措施。

2010年4月17日 國(guó)務(wù)院為了堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》簡(jiǎn)稱(chēng)“新國(guó)十條”，具體如下：

(一)統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)。

(二)建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制。

(三)實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。

(四)發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。

(五)增加居住用地有效供應(yīng)。

(六)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

(七)確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、各類(lèi)棚戶區(qū)改造住房280萬(wàn)套的工作任務(wù)。

(八)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管。

(九)加大交易秩序監(jiān)管力度。

(十)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。

2011年1月26日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)八條”。具體如下：

（一）進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。

（二）加大保障性安居工程建設(shè)力度。2011年，全國(guó)建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房

1000萬(wàn)套。

（三）調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷(xiāo)售收入全額征稅。

（四）強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

（五）嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，認(rèn)真落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量70%的要求。

（六）合理引導(dǎo)住房需求。各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。

（七）落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。

（八）堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。

在新國(guó)十條，國(guó)八條，限貸限購(gòu)限價(jià)的嚴(yán)厲調(diào)控下，中國(guó)的房?jī)r(jià)得到了有效的抑制，一些一線城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定的松動(dòng)，但這種抑制只是暫時(shí)的,這是靠抑制需求來(lái)抑制房?jī)r(jià)的，一旦取消限制，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲，因?yàn)檫@是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，是由供求關(guān)系決定的，中國(guó)目前的商品房建設(shè)是供不應(yīng)求，剛性需求很大，這些限制政策雖然限制了投資性需求，但也限制了一部分剛性需求，損害了他們的利益。

不管怎樣，隨著房產(chǎn)稅，保障性住房建設(shè)等一系列措施的實(shí)施，房地產(chǎn)管理法規(guī)將會(huì)更加的完善，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也將會(huì)健康的發(fā)展，房?jī)r(jià)也將會(huì)控制在一個(gè)合理的水平。

參考文獻(xiàn)：

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第四篇：論中國(guó)房?jī)r(jià)與民生

論中國(guó)房?jī)r(jià)與民生

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論文摘要：2010年夏季達(dá)沃斯論壇昨日開(kāi)幕，國(guó)務(wù)院總理溫家寶表示，住房問(wèn)題既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問(wèn)題，穩(wěn)定房?jī)r(jià)和提供住房保障是各級(jí)政府的重要職責(zé)?！拔覀円M(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序，完善土地、財(cái)稅、金融政策，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，抑制投資投機(jī)性需求，引導(dǎo)市場(chǎng)增加普通商品房的供給，加快保障性住房的建設(shè)，發(fā)展公共租賃住房，促進(jìn)形成合理的住房供給結(jié)構(gòu)，滿足多層次的住房需求?！?關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；民生；

一、我國(guó)當(dāng)前房?jī)r(jià)形勢(shì)

細(xì)看當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)，從供給到需求來(lái)衡量，如果按平均每人30平方米的需求標(biāo)準(zhǔn)看，我們的房屋建造數(shù)量已經(jīng)足夠17億人居住，當(dāng)前城鎮(zhèn)市場(chǎng)中商品房的數(shù)量是絕對(duì)超出市場(chǎng)需求的，從中刨除大面積商品房與別墅等，與城市化進(jìn)程人口增長(zhǎng)速度看，按現(xiàn)行每年商品房市場(chǎng)的供應(yīng)補(bǔ)給數(shù)量計(jì)算，市場(chǎng)供應(yīng)量也完全夠用，并且存在產(chǎn)能過(guò)剩的現(xiàn)象。然而這樣的市場(chǎng)供應(yīng)量卻根本無(wú)法滿足住有其居的市場(chǎng)需求，其根源就在于資源配置不公，市場(chǎng)制度不公，讓投機(jī)行為壟斷了市場(chǎng)，而后由投機(jī)需求與‘經(jīng)濟(jì)需求’哄抬房?jī)r(jià)導(dǎo)致普通家庭購(gòu)買(mǎi)力無(wú)法參與市場(chǎng)的現(xiàn)狀。

當(dāng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生后，我們的房?jī)r(jià)不斷暴漲，而我們的失業(yè)率在不斷攀升，以目前經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)看，美國(guó)失業(yè)率從03月份的9.4%上升到8月份的9.7%，年底可能超過(guò)10%，其透支消費(fèi)的市場(chǎng)格局已經(jīng)徹底改變，因此為解決就業(yè)與輸送膨脹，向我們筑起貿(mào)易的壁壘，第一宗特保案也就發(fā)生了，盡管這樣的做法對(duì)美國(guó)的收益并不大，但無(wú)疑將挽救部分就業(yè)率，因此，這樣的案例以及同等性質(zhì)的事件很可能繼續(xù)在其他領(lǐng)域上演，與此同時(shí)，在美國(guó)如此做法的帶動(dòng)下，整個(gè)市場(chǎng)將自然與之協(xié)從，中國(guó)就業(yè)率居高不下的神話也很可能將因此被顛覆，最終出口壓力繼續(xù)加劇，就業(yè)壓力加劇，被輸入性膨脹難阻，成為這一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)最大的買(mǎi)家。

無(wú)論市場(chǎng)如何發(fā)展，我們都避免不了民窮的現(xiàn)實(shí)，而當(dāng)前的商品房市場(chǎng)需求者，也多數(shù)是這些無(wú)法改變的窮人，房?jī)r(jià)暴漲只能讓其離市場(chǎng)越來(lái)越遠(yuǎn)，但是投機(jī)需求的最終目的卻是希望最后能讓這些名義上的中產(chǎn)階級(jí)，實(shí)質(zhì)上的窮人將所有泡沫虹吸。以此看在當(dāng)前就業(yè)壓力偏大，實(shí)體經(jīng)濟(jì)難以回暖又不斷受到貿(mào)易打壓的情況下，依靠泡沫帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的做法，只能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越脆弱，直到最終崩潰。

綜上所述，我們當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)非但不是被房地產(chǎn)拯救，反而是被房地產(chǎn)所拖累，細(xì)數(shù)當(dāng)前剛性需求者，因收入下降房?jī)r(jià)上漲而造成的購(gòu)房壓力逐漸加劇，樓市也因此變 得隱憂重重，最可怕的后果就是所謂的內(nèi)需市場(chǎng)，在中產(chǎn)階級(jí)為買(mǎi)房而緊衣縮食，實(shí)體產(chǎn)業(yè)又出現(xiàn)大量的過(guò)剩產(chǎn)能的情況下，經(jīng)濟(jì)危機(jī)并沒(méi)有退去，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)徹底失去外需依賴(lài)時(shí)，最可怕的事也就在步步逼近，其中不光有經(jīng)濟(jì)，還有民生與穩(wěn)定。

二、房?jī)r(jià)過(guò)高的原因

在國(guó)外因土地增值要收地產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅、物業(yè)稅，什么名稱(chēng)不重要），國(guó)外土地是私有化的業(yè)主擁有所有權(quán)，業(yè)主自己的土地增值了，國(guó)外的業(yè)主非常高興，當(dāng)然愿意交地產(chǎn)稅。中國(guó)也準(zhǔn)備征稅，但問(wèn)題是房是每年都在折舊跌價(jià)，中國(guó)的土地全部都是國(guó)家所有的，老百姓僅僅只有使用權(quán)而已。但土地又是持續(xù)增值，增值部份也是國(guó)家的土地增值，問(wèn)題是增值部份的物業(yè)稅應(yīng)該向誰(shuí)征稅？地方政府找中央政府征收？不可能。去找老百姓征收，但老百姓的房在折舊貶值，轉(zhuǎn)而只有轉(zhuǎn)嫁去抬高房的價(jià)格，造成房?jī)r(jià)爆漲。漲價(jià)不是房漲價(jià)，房是每年都要折舊，增值的原因是政府的土地而持續(xù)增值的。

同時(shí)兼顧上半年宏觀政策下天量信貸的流動(dòng)性對(duì)樓市的洗刷，大宗商品價(jià)格飆漲的事實(shí)早已形成，無(wú)疑加劇了房?jī)r(jià)泡沫。然而就在此時(shí)我們那些偉大的專(zhuān)家，還在釋放未婚同居推高房?jī)r(jià)、二奶推高房?jī)r(jià)甚至丈母娘推高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)呼聲。而實(shí)質(zhì)上當(dāng)前上海、廣州、深圳、杭州、北京、南京、等很多地區(qū)，商品房的隱性空置率卻在節(jié)節(jié)升高，成交后大量的未入住、未裝修、未出租的空置現(xiàn)象普遍存在，無(wú)疑這些商品房都是在投機(jī)需求下成交的，不但使商品房失去了居住功能的本性，還對(duì)供需市場(chǎng)形成了隱患，假如惡性通脹來(lái)臨后，受民窮所致房?jī)r(jià)出現(xiàn)滯漲，介于信貸推動(dòng)的巨大成交量本身就不穩(wěn)定，巨大的市場(chǎng)隱患也就可能隨時(shí)發(fā)生。

政策短期影響房?jī)r(jià)很難說(shuō)，因國(guó)家未實(shí)質(zhì)解決保障房的供求矛盾，國(guó)家每出臺(tái)一個(gè)政策調(diào)控，就變相抬高一次成本，越抬越高，最后還是老百姓去買(mǎi)單。所以長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)是看漲的。

這一切都是有理有據(jù)有根可循，中國(guó)的許多危機(jī)也在此隱藏，而就在這一切不斷上演的同時(shí)，廣渠門(mén)地王、佛山地王、南京地王、杭州地王等等，直至上海的長(zhǎng)風(fēng)地王在接連誕生，為房地產(chǎn)市場(chǎng)再次釋放出更加危險(xiǎn)的信號(hào)，樓面地價(jià)接近周邊房?jī)r(jià)，甚至超過(guò)周邊房?jī)r(jià)，最終的唯一可能就是推高房?jī)r(jià)，即便地王難以為房企圓夢(mèng)，但是地王效應(yīng)卻難以驅(qū)除。

而回歸到市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)不止是另人驚訝，當(dāng)前樓市成交的真實(shí)狀況也另人感到?jīng)鲲L(fēng)瑟瑟，少數(shù)人手中擁有大量的房產(chǎn)，其中僅有很少用于自住，部分用于出租，最大部分就是空置，買(mǎi)家的投機(jī)行為已經(jīng)徹底綁架了樓市，與宏觀政策一同成為房?jī)r(jià)暴漲與地王頻現(xiàn)的最大根源。也成為經(jīng)濟(jì)的掣肘，民生的劫難。

再次回到我們的民生，再次分析當(dāng)前樓市的剛性需求群體，我們無(wú)法改變的是，這群剛性需求者中已經(jīng)不再存在多少成功商人，僅剩下被城市化的農(nóng)民與大學(xué)生，兩者從經(jīng)濟(jì)收入上講都是窮人，與當(dāng)前的資本家相比甚至屬于赤貧，對(duì)當(dāng)前的樓市來(lái)講，根本無(wú)力支撐。

三、國(guó)家出臺(tái)相應(yīng)政策

溫總理在2010年夏季達(dá)沃斯論壇會(huì)議上提出了穩(wěn)定房?jī)r(jià)是各級(jí)政府的重要責(zé)任，更是從民生的角度、民生的發(fā)展、民生的希望發(fā)出的要求，提出了政府的責(zé)任，那么各級(jí)政府不但要將此當(dāng)做責(zé)任，更應(yīng)該當(dāng)做民生需求，當(dāng)做經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加油站，而不應(yīng)認(rèn)為高房?jī)r(jià)才是推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力，其實(shí)房?jī)r(jià)越穩(wěn)定越能提高發(fā)展的效率，越能推動(dòng)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。

從民生需要出發(fā)，而不是不顧及民生，只顧及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，如果是這樣，經(jīng)濟(jì)發(fā)展只能脫離實(shí)際，與民生互相脫離，形成兩張皮，而不是一個(gè)整體，更不是堅(jiān)持以人為本的可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展。例：有人去市場(chǎng)花100大洋買(mǎi)了一只小豬認(rèn)養(yǎng)10年，1年后長(zhǎng)成可以賣(mài)1000大洋的大豬，有一社團(tuán)組織告訴你這豬的增值部份不但你1文錢(qián)不能拿，而且每年還要再征收你把豬養(yǎng)大了的養(yǎng)豬增值稅100大洋。就是這種稅，請(qǐng)問(wèn)你認(rèn)為應(yīng)采用何種形式征收？呵呵。社團(tuán)組織對(duì)豬的打壓的政策就是明白告訴要搶劫，有本事你就別去買(mǎi)豬，看豬價(jià)會(huì)不會(huì)下跌。但豬涉及民生問(wèn)題，有很多人需要買(mǎi)來(lái)吃或養(yǎng)，社團(tuán)組織如果從源頭上解決有大量的小豬、大豬的供求才是問(wèn)題所在！問(wèn)題是社團(tuán)組織是否愿這么干？而不是單一去研究下一步如何搶劫的辦法。否則搶劫一次，豬價(jià)的成本被抬高一次。

穩(wěn)定房?jī)r(jià)就是穩(wěn)定民生、穩(wěn)定百姓情緒，更能促進(jìn)民生的發(fā)展，那么各級(jí)政府在將穩(wěn)定房?jī)r(jià)當(dāng)做自己的重要責(zé)任的同時(shí)，更要顧及民生發(fā)展的需求，如是，房?jī)r(jià)才會(huì)真正穩(wěn)定下來(lái)，才是真正牽住了房?jī)r(jià)上漲的牛鼻子。國(guó)家新政是“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。國(guó)家是要求房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，但不要漲得太快。房?jī)r(jià)下跌不符合國(guó)家新的政策，新政本來(lái)就是不需房?jī)r(jià)下跌，但需和諧的溫和上漲。

保障民生才能維系發(fā)展，農(nóng)民脫貧才能?chē)?guó)富民安，在無(wú)數(shù)農(nóng)民被城市化的時(shí)代里，有民生才能有穩(wěn)定，有穩(wěn)定才能有發(fā)展，然而我們就連一個(gè)生存所需的居住權(quán)利都不留給這群剛性需求者，城市化卻成了這群人最大的生存危機(jī)，我們又于心何安。民生是最大的政治，民生是發(fā)展的需求，民生的發(fā)展是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的最終目標(biāo)。想要讓人民群眾享受改革開(kāi)放的優(yōu)秀成果，那么我們的一切工作都要從民生需求出發(fā)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，切實(shí)保障人民的利益。

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第五篇：中國(guó)民生問(wèn)題(房?jī)r(jià))

中國(guó)民生---房?jī)r(jià)

中央政府可在住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部指定的40個(gè)重點(diǎn)城市統(tǒng)一實(shí)施基本限購(gòu)令：各城市本地戶籍與持人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房；外地戶籍和境外人士最多限擁有一套；兩次購(gòu)房時(shí)間需相隔兩年以上；禁止公司購(gòu)房。

基本限購(gòu)令符合絕大多數(shù)家庭的居住、投資需求，與一些城市的購(gòu)房入戶政策也不沖突，且不會(huì)阻礙住房租賃、度假物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展。在人口大量流入、土地供應(yīng)相對(duì)緊張的北京、上海等城市，可附加實(shí)施外來(lái)人員一年等候期制度，即外地和境外居民，須提供至少一年的納稅或社保證明后才能購(gòu)買(mǎi)。限購(gòu)令簡(jiǎn)單易行，其實(shí)施主要依賴(lài)各城市房管部門(mén)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和網(wǎng)絡(luò)簽約兩個(gè)信息系統(tǒng)，不需全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。系統(tǒng)建成后，將可有效支持開(kāi)征多套房房產(chǎn)稅，并可優(yōu)化40個(gè)城市范圍內(nèi)的限購(gòu)。

目前國(guó)內(nèi)面臨的通脹壓力很大，人民幣對(duì)內(nèi)貶值的趨勢(shì)一直沒(méi)有停止，老百姓也意識(shí)到了錢(qián)存在銀行只會(huì)越來(lái)越不值錢(qián)，他們能想到并且能做到的，讓自己的存款保值方式就是房子和黃金。

另一方面，數(shù)萬(wàn)億的地方政府的銀行貸款從何而來(lái)，都是老百姓存在銀行的真金白銀，政府借款投資的大多是投入大，回報(bào)周期長(zhǎng)，回報(bào)率低的項(xiàng)目，再加上地方政府的不良信用，銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)可想而知。

一方面老百姓想把銀行的錢(qián)取出來(lái)，投到房子等保值的東西上，另一方面地方政府的貸款又是一個(gè)一時(shí)半會(huì)兒填不上的窟窿。如果不控制老百姓買(mǎi)房，銀行的存量貨幣有可能無(wú)法應(yīng)付老百姓對(duì)現(xiàn)金的需求，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)引起擠兌潮，這才是國(guó)家最怕的。所以今年國(guó)家頻頻出招，先是提高準(zhǔn)備金率，又出限購(gòu)令，銀監(jiān)會(huì)要求各銀行在2011年嚴(yán)格控制地方政府融資平臺(tái)貸款的增長(zhǎng)。

限購(gòu)令只是樓市暫緩之計(jì)，作為商品房在市場(chǎng)中流通，只要具備購(gòu)買(mǎi)的能力就可以購(gòu)買(mǎi)，現(xiàn)在規(guī)定了購(gòu)買(mǎi)套數(shù)，這跟商品房的性質(zhì)是相違背的，現(xiàn)在這條措施，可以看出國(guó)家對(duì)房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)又進(jìn)入了一個(gè)“計(jì)劃性”的階段。從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，只要你具備購(gòu)房的能力，就可以對(duì)其銷(xiāo)售。現(xiàn)國(guó)家出臺(tái)限定套數(shù)的措施，因?yàn)槠湔莆罩唐贩康母黝?lèi)證件，用國(guó)家的手段強(qiáng)制性控制購(gòu)買(mǎi)力。“限購(gòu)令”實(shí)為無(wú)奈之舉，只能一時(shí)緩和供需平衡，非長(zhǎng)久之計(jì)。

政府應(yīng)放棄“斂財(cái)式”的宏觀調(diào)控，其實(shí)，最需要關(guān)心樓市走向的是商業(yè)銀行，不是政府，因?yàn)檫@會(huì)直接影響商業(yè)銀行的貸款質(zhì)量。政府的行政目標(biāo)如果真的是保障公民的居住權(quán)，就應(yīng)該放棄目前這種“斂財(cái)式”的宏觀調(diào)控，在土地財(cái)政、保障房、小產(chǎn)權(quán)房等方面下功夫，例如讓小產(chǎn)權(quán)房合法化，以增加房源的供應(yīng)。

廣州限購(gòu)令下后，共有措施：一是堅(jiān)決遏制不合理的住房需求，堅(jiān)決限制炒房；二是嚴(yán)格貫徹國(guó)家差別化住房信貸政策；三是差別化的稅收政策實(shí)行房地產(chǎn)調(diào)控；四是擴(kuò)大住房保障力度。

限購(gòu)令“精確打擊”投資投機(jī)需求，對(duì)于抑制投資投機(jī)需求，限購(gòu)令不愧為“精確打擊”的武器，真正是遏制住了投資投機(jī)的“咽喉”，必將使房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)氣氛顯著下降。但是多數(shù)城市出臺(tái)限購(gòu)令加了時(shí)間定語(yǔ)“暫定”，表示限購(gòu)令是臨時(shí)的，有效時(shí)間或?yàn)榘肽?、或?yàn)閹讉€(gè)月等。難道說(shuō)幾個(gè)月之后樓市投資投機(jī)就沒(méi)有了？難道說(shuō)幾個(gè)月之后樓市就健康了？商品住房具有消費(fèi)品屬性和投資屬性，但是在我國(guó)現(xiàn)階段，高房?jī)r(jià)阻礙了城市化迅速推進(jìn)，高房?jī)r(jià)壓制了居民消費(fèi)需求，高房?jī)r(jià)促使貧富差距拉大，強(qiáng)調(diào)社會(huì)和諧建設(shè)，應(yīng)該更加注重商品住房的消費(fèi)品屬性，弱化其投資屬性，才能更好的保障“民生”?；谶@些意義，應(yīng)該將限購(gòu)由暫時(shí)變?yōu)殚L(zhǎng)期，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)制度的重要內(nèi)容。