第一篇：北京房價(jià)分析

2009 年新增的銀行貸款導(dǎo)致商品房的供給提高了 15.3%，那么信貸優(yōu)惠政策使商品房 需求增長了 14.7%，我們?nèi)ツ晟唐贩康匿N售，需求的大幅度增長，與信貸優(yōu)惠的政策力度有 很大關(guān)系。由于政策主調(diào)著眼于保增長，目標(biāo)帶來明顯的階段性應(yīng)急特征，不可避免對房地 產(chǎn)市場自身的發(fā)展也產(chǎn)生了一定負(fù)面影響，這幾個(gè)影響概括為三個(gè)方面，第一比較寬松的貨 幣政策導(dǎo)致了投資需求的急劇增加，市場投資行為再度活躍，土地市場的地王頻出，再次造 成了全社會(huì)對房價(jià)上漲預(yù)期的高度一致。大量的資金投入了房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致商品房價(jià)格上 漲，導(dǎo)致商品房銷售面積增長。第二，短期政策在刺激需求急劇增加的同時(shí)，可以說進(jìn)一步加劇了市場供求矛盾的進(jìn)一 步惡化，應(yīng)該說中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的扭轉(zhuǎn)開始于 2005 年，2005 年以來中國房地產(chǎn)市 場明顯表現(xiàn)出供不應(yīng)求的格局，09 年由于我們刺激需求的政策力度比較大，需求反映速度 非?？?，供給有相對的滯后性，供求失衡局面在 09 年進(jìn)一步加劇。到 09 年竣工面積和銷售 面積相比達(dá)到 0.68，是房地產(chǎn)市場的最低點(diǎn)，這導(dǎo)致了房地產(chǎn)房價(jià)大幅度上漲，一些特大城 市表現(xiàn)尤為突出。第三，由于政策主體配置不當(dāng)，這為后市發(fā)展帶來了不確定性。去年寬松的貨幣政策以 及大幅度信貸支持在房地產(chǎn)領(lǐng)域得以實(shí)施，使?jié)撛诘米》啃枨筇崆搬尫?，?dǎo)致房價(jià)上漲持續(xù) 脫離租金和利率水平，大幅度上揚(yáng)，這在一定程度上透支了未來市場的發(fā)展，也為市場埋下 了不健康因素，為房地產(chǎn)發(fā)展增加了不確定性。
北京三塊地王一出，其周邊房價(jià)就開始長，過高的土地價(jià)格與瘋狂的房屋價(jià)格形成了相互推升的惡性 循環(huán)。由于土地資源的稀缺，房地產(chǎn)開發(fā)商毫不猶豫地置辦“良田”以備后用。而過高的地價(jià)不僅僅讓周邊 的二手房具備充足的調(diào)價(jià)理由，還使得整個(gè)北京的房價(jià)也“漫天飛漲”。而被落在背后的，是剛性需求、改 善性自住需求。唯獨(dú)能夠抓住前兩名后腿的便是投資和投機(jī)需求。“雙投”兩位選手雖在此時(shí)也會(huì)觀望，但 是在四下無人之時(shí)，他們便會(huì)竊笑：“再漲漲，再漲漲我就出手了！”出手的依據(jù)是：中國龐大的年輕人隊(duì) 伍終究是要結(jié)婚買房，生子換房。“雙投”看中的正是龐大的剛性需求群體，而龐大的剛性需求又要依靠足 夠的土地資源為基礎(chǔ)進(jìn)行房屋建設(shè)。于是，土地高價(jià)拉動(dòng)房價(jià)瘋狂，房價(jià)瘋狂引起投資席卷，投資席卷倒 逼房價(jià)再漲，房價(jià)再漲回推土地狂飆。在一輪又一輪的惡性循環(huán)中，可憐的剛性需求被掛在一旁無人問津。

來自北京中原三級市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度北

京土地交易額，遠(yuǎn)超 2009 年一季度 的 113%，達(dá)到 2009 年全年土地出讓金的 52%?？紤]到去年全年北京土地出讓金實(shí)際只有 494.17 億元，今年一季度土地交易額已經(jīng)接近這一數(shù)據(jù)。不僅總交易額猛增，而且溢價(jià)率也已達(dá)到 120.8%，環(huán)比去年的 2%，上漲了 60 倍，即使相比 2008 年也上漲了 2 倍。樓面均價(jià)則上漲到了 7314.6 元／平方米，相比去年上 漲了 339%。

搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)、北京一季度土地出讓溢價(jià)率超 09 年 60 倍 / 搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)、北京中原制作 目前商品房價(jià)格依然飛漲的主要原因有幾點(diǎn)：

一、地王的刺激。3 月 15 日北京一天賣出 6 塊地，繼 土地出讓金高達(dá) 143.5 億元之后，17 日北京市土地出讓金再獲大豐收。當(dāng)天，7 塊掛牌出讓的土地共獲得土地出讓金 76.25 億元，招標(biāo)的兩塊望京商業(yè)金融用地流標(biāo)，該周的土地出讓收入超過 220 億元，而相比之下，2009 年全年北京土地僅成交 928 億元。望京、東升鄉(xiāng)、亦莊等幾塊地王的出現(xiàn)，使得本來 就資金寬裕的投資者減少了對政策的擔(dān)憂，繼續(xù)入市。

二、政策并未明顯影響購房者對房價(jià)上漲的預(yù)期。樓市的高利潤，土地市場炒作的低風(fēng) 險(xiǎn)，有可能讓地價(jià)超過房價(jià)成常態(tài)，這種高地價(jià)必然會(huì)傳導(dǎo)到商品房市場，短期內(nèi)區(qū)域房價(jià) 可能繼續(xù)升高，穩(wěn)定房價(jià)的期望短期很難實(shí)現(xiàn)。

三、郊區(qū)房價(jià)非理性飛漲。在上周開盤的 12 個(gè)項(xiàng)目中 5 環(huán)外項(xiàng)目達(dá)到了 7 個(gè)，且均價(jià) 已經(jīng)達(dá)到了 18900 元每平方米。郊區(qū)房價(jià)的暴漲，主要原因是購買需求因炒作而外延。收入 增長速度趕不上房價(jià)增長，因此購房者只能到郊區(qū)買房，需求不斷外移，造成供不應(yīng)求。舉 例來說，目前市場上 80%以上的消費(fèi)者只能通過貸款等手段購買 150 萬元總價(jià)的房源，而因 為市場的熱炒，當(dāng) 3 環(huán)內(nèi)房價(jià)賣到 200 萬元時(shí)，這部分人群就集中到 3—4 環(huán)內(nèi)，而局部的 集中使得 3—4 環(huán)也很快上升到大部分消費(fèi)者的購買極限，如此的市場明顯醞釀著調(diào)整。通 州、昌平動(dòng)輒出現(xiàn)單價(jià)上 2 萬元每平方米的普通住宅，市場炒作氣氛已非常濃郁。

四、商品房房源少。目前北京商品房存量房源僅有 8.8 套，相比去年同期的 13.5 萬套 少 4 萬余套，而且商品房的均價(jià)已經(jīng)突破 2 萬元每平方米，使得大部分購房者只能選擇二手 房。二手房的明顯回暖也成為趨勢。

因素一社會(huì)高速發(fā)展，2010 年社會(huì)發(fā)展速度應(yīng)該高于 2009 年，因此上升的大方向應(yīng)該是不變 的，也就是說 2010 年的房價(jià)依然是走在上坡路上的。因素二貨幣投放，顯然 2010 年貨幣投放量會(huì)比 2009 年有所下降，因此單位貨幣貶值速度 降低，流動(dòng)性也相應(yīng)縮減，也就是說 2010 年房價(jià)走的上坡路的坡度是有限的。因素

素三社會(huì)投資投向，盡管 CPI 終于轉(zhuǎn)正，但 PPI 還是負(fù)的，社會(huì)投資的實(shí)體性經(jīng)濟(jì)方向在 上半年依然不會(huì)顯著增加，因此部分資金在上半年還會(huì)投到房地產(chǎn)領(lǐng)域。畢竟 PPI 會(huì)在不久后

跟隨 CPI 上漲，實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后，也就是在 2010 年的下半年社會(huì)投資必將逐步回流實(shí)體經(jīng)濟(jì)，也就是說 2010 年的房價(jià)走的上坡路會(huì)越來越緩。因素四政策，二手房稅收優(yōu)惠取消，其他優(yōu)惠政策繼續(xù)，某種程度上抑制了炒房，也給真實(shí) 購買需求增加了交易成本，因此在總體上還是抑制了需求，也就是說在 2010 年房價(jià)上坡路上 推動(dòng)力小了。因素五購房人心態(tài)，隨著 2009 年底的爆發(fā)，釋放了相當(dāng)部分的需求，再加上優(yōu)惠政策的取 消，2010 年成交井噴的現(xiàn)象不會(huì)持續(xù)，但也會(huì)有一些后知后覺的買房人遲到出手。也就是說 2010 年房價(jià)在上坡路上還有可靠的動(dòng)力。因素六金融支持，現(xiàn)在的不少銀行金融支持方向已經(jīng)從住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，因此 2010 年商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格也將出現(xiàn)一個(gè)不錯(cuò)的漲幅。從目前來看還沒有收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款的跡象，但二套房按揭貸款已經(jīng)恢復(fù)到優(yōu)惠之前的正常水平。按照中央金融工作會(huì)議的精神，按揭政策不 會(huì)有太大變化，預(yù)計(jì)在明年中期，房地產(chǎn)開發(fā)信貸政策會(huì)適當(dāng)收緊，下半年開發(fā)商的資金回流壓 力會(huì)逐漸顯現(xiàn)，捂房惜售將有所緩解，能否出現(xiàn)房價(jià)的松動(dòng)還是要看收緊的程度。也就是 2010 年房價(jià)在上坡路的后半段會(huì)有人在前進(jìn)的道路上挖坑，但坑的大小還不知道。筆者認(rèn)為在諸多因 素中，此項(xiàng)因素是房價(jià)影響因素中最重要的一個(gè)，坑挖的大了，也就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)階段性的“下坡”，但再怎么挖，路也還是上坡路。因素七投資者，取消了稅收優(yōu)惠，并且配套上銀行按揭以網(wǎng)簽價(jià)格為依據(jù)，使得炒房再度變 成雞肋。因?yàn)槌捶康闹匾獙ο缶褪?5 年內(nèi)的新房，而且炒房必然以按揭作為資金放大的方法，上述政策極大增加了炒房的稅收成本，因此炒家已經(jīng)陸續(xù)退出市場，但長線投資者不受影響。也 就是說 2010 年房價(jià)在上坡路上沒有人在背后猛推了。

綜上，2010 年的房價(jià)依然走在上坡路上，路面坡度有限，而且坡度漸緩，前進(jìn)速度減 慢但依然會(huì)前進(jìn)，而且前面有坑，也許是個(gè)不小的坑，能否走一小段下坡路要看政府的金融 政策，但有一點(diǎn)可以肯定，沒有人在背后猛推了。
現(xiàn)狀 房價(jià)漲幅縮小銷量整體下降

去年 1 到 9 月的數(shù)據(jù)顯示，全市商品房銷售面積同比下降 49.7%，其中住宅銷售面積下降 55.8%。9 月 份限價(jià)房集中入市后，某種程度上拉動(dòng)了住宅銷售量上升，但未根本改變商品住宅銷售量的整體下降?！敖?止到今年 1 月，數(shù)據(jù)

顯示北京房價(jià)仍是同比上升，只是漲幅在縮小?！贝鹘ㄖ斜硎?，房價(jià)的堅(jiān)挺使得不少市 民放棄入市，直接導(dǎo)致銷量下降。

房價(jià)已超居民承受能力

世界銀行制定的房價(jià)收入比標(biāo)準(zhǔn)是 5∶1，聯(lián)合國的標(biāo)準(zhǔn)是 3∶1。我國專家通常采用的房價(jià)與家庭年收 入比合理標(biāo)準(zhǔn)是 3∶1-6∶1。

2007 年北京市城鎮(zhèn)戶均年可支配收入為 65967 元。當(dāng)年底平均房價(jià)是每平方米 15162 元，按照戶均 100平米計(jì)算，則房價(jià)與收入之比為 23∶1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 3∶1-6∶1 的標(biāo)準(zhǔn)，也高于國內(nèi)其他大中型城市。

住房閑置率已超三成

由于房價(jià)過高，有購買能力的有效需求遠(yuǎn)低于供給，已造成現(xiàn)在北京市住房閑置約 1044.1 萬平方米，閑置率達(dá) 34.04%。

藍(lán)皮書還指出，導(dǎo)致房價(jià)高的原因是多方面的，如政府部門、企業(yè)集團(tuán)購房造成的需求剛性；配套設(shè) 施建設(shè)和拆遷成本較高；投機(jī)炒作也大行其道，一些開發(fā)商炒地皮、炒概念，囤積居奇，造成房屋售罄的 假象；外地投機(jī)者在北京置地買房等。

趨勢 保障房明年井噴房價(jià)將真降

戴建中認(rèn)為，到 2009 年底北京可以竣工 200 萬平方米、配售 5 萬套保障房；到 2010 年以后，大量保 障性住房將上市，屆時(shí)會(huì)對房地產(chǎn)市場價(jià)格產(chǎn)生較大影響。戴建中認(rèn)為到那時(shí)才會(huì)出現(xiàn)真正的降價(jià)。

戴建中認(rèn)為，北京商品房價(jià)格由漲轉(zhuǎn)落將是市場規(guī)律加政府調(diào)控的必然結(jié)果，不是任何個(gè)人或利益集 團(tuán)所能操控的。而房價(jià)回落到市場認(rèn)可的水平，將使房地產(chǎn)市場真正良性運(yùn)轉(zhuǎn)，社會(huì)獲得三贏的局面：居 民根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件改善了居住狀況、房地產(chǎn)商得到了略高于市場平均利潤率的收益、政府增加稅收。探因 地價(jià)降低新區(qū)土地供應(yīng)加大 目前地價(jià)已降了不少。藍(lán)皮書指出，適當(dāng)降低土地出讓金對于抑制過高的房價(jià)很必要。因?yàn)橥恋刭徶?費(fèi)用在房地產(chǎn)開發(fā)投資中所占份額較大，約為 35%左右。降低土地出讓金是政府讓利于民的重要舉措，有 利于房地產(chǎn)業(yè)擺脫困境。北京中心城房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)控的分析與對策研究指出，城市發(fā)展新區(qū)土地供應(yīng)力度在加大，從成交土地 總量的區(qū)域分布看，城市發(fā)展新區(qū)，包括房山區(qū)、通州區(qū)、順義區(qū)、昌平區(qū)、大興區(qū)和亦莊開發(fā)區(qū)土地供 應(yīng)量大幅增加，2008 年前 9 個(gè)月，城市發(fā)展新區(qū)成交土地總量 615.5 萬平方米，比上年同期增長 1.3 倍。展望 未來幾年城中村將成開發(fā)熱點(diǎn) 藍(lán)皮書還對房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，裝修精致的高檔住宅將成為中心城的主流，而開發(fā)較為低端的住宅 項(xiàng)目將逐漸在中心城消失。未來幾年內(nèi)，占據(jù)著北京城市黃金地段的城中村將成為開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域之一。今 后住宅開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，主要還是集中在規(guī)劃中的交通

第二篇：北京房價(jià)分析

毛澤東思想與中國特色社會(huì)主義

暑期調(diào)查實(shí)驗(yàn)報(bào)告

關(guān)于北京房價(jià)調(diào)查

學(xué)號姓名

調(diào)查人： 0708320109藏磊

北京房價(jià)調(diào)查

去年6月份在家放假，那時(shí)候開始關(guān)注到北京房價(jià)的上漲，特別關(guān)注和第七日等欄目開始明察暗訪北京的房價(jià)，那時(shí)候開始發(fā)覺北京房價(jià)開始瘋狂上漲，基本上是每天一個(gè)價(jià)格，有的買家頭天去看房和房主談好了價(jià)格，第二天再去的時(shí)候就發(fā)現(xiàn)房主的房價(jià)上漲了幾萬元，于是在一氣之下沒買，過了20幾天后突然發(fā)現(xiàn)，以前想要買的房子已經(jīng)漲上去了20幾萬。

在2009年11月份，北京10家重點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的二手房成交量比上月增加79.4%，成交套數(shù)和增幅均達(dá)到09年以來的最高值。而京城二手房均價(jià)更在當(dāng)年11月下旬攀升到了每平方米13112元的水平。

這個(gè)數(shù)字說明了什么？那時(shí)候我也去留意了一下北京的二手房價(jià)格，發(fā)現(xiàn)在100萬元以下的二手房都已經(jīng)很難找到了。連北京的二手房都已經(jīng)跨入百萬元時(shí)代，老百姓對此有什么樣的感受呢？對此我特意收集了一些人的看法。

網(wǎng)友A：“老百姓光收入才多少錢，兩輩子我都掙不出這房錢來，這不是瘋了嗎，你說房價(jià)是不是瘋了，我就覺得好像是不可思議一樣，按我想的現(xiàn)在應(yīng)該是最高點(diǎn)了，但我擔(dān)心是不是還會(huì)漲到6萬，所有同志大家說起來這房價(jià)，說實(shí)在的都暈菜?！?/p>

在北京，買不起房的人很迷茫，那么，擁有房產(chǎn)，看著房價(jià)上漲的人是不是心里樂開了花？

網(wǎng)友B：“我現(xiàn)在有自己買的房，但是現(xiàn)在房子增值了，但是我的感受是，增值了也不夠。增值了我們也不能賣，你賣了以后沒地住，我賣了這套房子，我還買不起別的房，相比較來說還是貴，太貴?！?/p>

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的工作人員說，房價(jià)從年初到現(xiàn)在，有的樓盤價(jià)格已經(jīng)翻了一倍，高房價(jià)的壓力下，小戶型開始熱賣。

“小戶型成交的越來越多，40平米到90平米之間非常多，那這說明了什么，說明現(xiàn)在房價(jià)居高不下，工資也不漲只能買小戶型。”

調(diào)查中我發(fā)現(xiàn)，雖然已經(jīng)買了房的和沒買房的對高房價(jià)都不滿意，但他們之間的財(cái)富鴻溝也在迅速加大。

尹中立：“房價(jià)的大幅度上揚(yáng)，就會(huì)導(dǎo)致社會(huì)貧富差距的進(jìn)一步的擴(kuò)大，因?yàn)橛蟹孔拥娜?，毫無疑問他是有錢的人，有錢的人會(huì)更加有錢，然后沒錢的人沒買房子的人，就會(huì)更加貧困，它就會(huì)拉開整個(gè)社會(huì)的整個(gè)財(cái)富的這種鴻溝，會(huì)越來越大。”

當(dāng)時(shí)我就在思考一個(gè)問題，明年房價(jià)是不是還會(huì)繼續(xù)上漲？

從這幾位網(wǎng)友的反應(yīng)中，多少也說明，高房價(jià)給大家?guī)淼男睦頉_擊還是比較大的，不僅改善住房的夢難以實(shí)現(xiàn)，而且還會(huì)影響到社會(huì)財(cái)富的分配。

不管是買了房的還是沒買房的，房價(jià)高漲讓大多數(shù)人都樂不起來。一般來說，住房價(jià)格與城市居民家庭年收入之比應(yīng)該在3-6倍的范圍，6-7倍以上居民購房就已非常困難。就這樣北京的房價(jià)在2009年瘋狂上漲了一年。

在2010年4月國家出臺了京12條抑制房價(jià)，這時(shí)北京的房價(jià)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)，有分析師預(yù)測，北京的房價(jià)將立即停漲，預(yù)計(jì)在年內(nèi)出現(xiàn)下調(diào)30%的可能，多數(shù)專業(yè)人士認(rèn)為7、8月份北京房價(jià)可能出現(xiàn)全面松動(dòng)。

2010年7月4日，在全國國土資源廳局長座談會(huì)后，國土資源部部長徐紹史表示，“現(xiàn)在總體局面是向好的，但積極參與房地產(chǎn)調(diào)控一定不能放松?！薄澳壳胺康禺a(chǎn)市場呈現(xiàn)出量跌價(jià)滯的態(tài)勢，再過一個(gè)季度左右房地產(chǎn)市場可能會(huì)面臨全面調(diào)整，房價(jià)會(huì)有所下降，但下降到什么程度不好說。”

徐紹史的這一表態(tài)，被外界解讀為進(jìn)一步確認(rèn)政府第二波樓市調(diào)控即將開始的信號。樓市的全面調(diào)整，意味著市場真正的價(jià)量齊跌。

在上述座談上，徐紹史還表示，下半年國土資源部門將繼續(xù)積極參與房地產(chǎn)調(diào)控，各級國土資源部門要按照調(diào)控要求加大房地產(chǎn)用地供應(yīng)，有力有序推進(jìn)房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控各項(xiàng)工作。主要措施是，根據(jù)年初供地計(jì)劃，繼續(xù)保障房地產(chǎn)特別是保障性住房建設(shè)土地供應(yīng)，及時(shí)向社會(huì)披露供地情況；開展房地產(chǎn)企業(yè)土地專項(xiàng)治理，系統(tǒng)清理房地產(chǎn)閑置土地；完善土地出讓合同，加強(qiáng)批后監(jiān)管；進(jìn)一步完善土地招拍掛制度。

與此同時(shí)，在日前召開的2010房地產(chǎn)夏季峰會(huì)上，國土資源部總規(guī)劃師胡存智指出，國土資源部將嚴(yán)格規(guī)范土地出讓制度，對于已出讓的土地，土地出讓價(jià)不低于當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)70%，保證金不低于出讓最低價(jià)30%。這距離今年3月國土部出臺的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(“19號文”)中規(guī)定“競買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%”的規(guī)定僅僅相隔3個(gè)月。

對于此舉，國土資源部目標(biāo)十分明確，意在控制目前市場上開發(fā)商的“囤地”、“炒地”行為。通過提高土地出讓金門檻，嚴(yán)格監(jiān)管土地出讓制度等一系列措施，有效地遏制開發(fā)商的非理性行為、調(diào)控過快上漲的房價(jià)。

這已是國土資源部官員近半個(gè)月內(nèi)四度就樓市調(diào)控表態(tài)。

此前，6月18日-23日、6月28日，國土資源部副部長贠小蘇、國土資源部部長徐紹史先后在相關(guān)辦公會(huì)議上表示，房地產(chǎn)用地管理調(diào)控仍是國土資源部門當(dāng)前及今后一個(gè)時(shí)期的一項(xiàng)重要任務(wù)，全系統(tǒng)要堅(jiān)定主動(dòng)參與房地產(chǎn)用地調(diào)控的決心，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控。

另外，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人也對《人民日報(bào)》表示，各地要加強(qiáng)調(diào)控政策落實(shí)力度，絕不能松勁。要讓人民群眾看到黨和政府遏制房價(jià)過快上漲、保障人民群眾改善住房條件的決心和信心。

在樓市買賣雙方博弈膠著之時(shí)，如此密集的官方表態(tài)引發(fā)市場猜測，政府對房價(jià)下跌和樓市全面調(diào)整也許已有準(zhǔn)備，在政策達(dá)到效果之前，樓市調(diào)控或許不會(huì)放松。

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院的7月2日發(fā)布報(bào)告稱，受4月新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，5月30個(gè)重點(diǎn)城市總成交面積幾乎全線下滑，跌幅近半；6月在此基礎(chǔ)上，北京、天津等多數(shù)城市樓市成交量仍繼續(xù)下滑，但上海、南京等部分城市止跌回升，成交量仍處于低位。樓市調(diào)整進(jìn)入膠著僵局。同時(shí)在他公布的《2010年第二季度購房者消費(fèi)調(diào)查研究》報(bào)告中顯示，目前購房者觀望心理嚴(yán)重，對國家實(shí)行平抑房價(jià)的調(diào)控政策信心明顯增強(qiáng)。認(rèn)為房價(jià)會(huì)小幅下降的購房者占比居首，為39.2%，認(rèn)為房價(jià)會(huì)大幅下降的購房者占19.8%，兩項(xiàng)共占約六成。

不過，根據(jù)華泰聯(lián)合證券的跟蹤研究，房地產(chǎn)開發(fā)商主動(dòng)價(jià)格調(diào)整可能比市場預(yù)期更晚。華泰聯(lián)合證券對北京樓市的調(diào)研顯示，北京目前新房市場明顯降價(jià)的項(xiàng)目不多，部分樓盤的定價(jià)甚至仍具有較強(qiáng)的進(jìn)攻性，如太陽公元、山水文園、屯三里不但未降價(jià)，前兩個(gè)樓盤在售樓棟仍然為開盤以來的最高價(jià)。

據(jù)博覽財(cái)經(jīng)資訊的研究預(yù)測，七八月份，房地產(chǎn)市場將逐漸打破量跌價(jià)滯的局面，市場數(shù)據(jù)方面將進(jìn)入“量價(jià)齊跌”的狀況。

不過，從跌幅上看，博覽研究員認(rèn)為，三季度將出現(xiàn)“鈍刀割肉式”下跌，即幅度不大的持續(xù)下跌：7月份，打折優(yōu)惠繼續(xù)蔓延，二線城市降價(jià)將成為輿論的焦點(diǎn)，但房價(jià)總體仍穩(wěn)定在高位；而經(jīng)過7月的發(fā)酵之后，供需逆轉(zhuǎn)與資金缺

口逐漸明朗化。八九月份總體房價(jià)的下跌速度將會(huì)有所加快。

博覽研究員分析說，由于今年上半年宏觀經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)總體良好，三季度宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)將延續(xù)向好，有宏觀經(jīng)濟(jì)形勢為房價(jià)托底，決定了開發(fā)商在降價(jià)問題上必然是“且戰(zhàn)且走”。其次，從供需角度看，商品房庫存積壓問題在三季度還不嚴(yán)重，四季度則是大量新房上市的高峰。

此外，從市場表現(xiàn)來看，截至6月底，一線城市選擇堅(jiān)守價(jià)格的樓盤仍居多數(shù)，說明多數(shù)開發(fā)商的資金壓力還不是非常明顯。按照樓市“量為價(jià)先”的規(guī)律，“量跌”到“價(jià)跌”的滯后期至少3個(gè)月；在價(jià)格聯(lián)動(dòng)中，一線城市降價(jià)擴(kuò)散到二三線城市，也需要1－2個(gè)月。

但博覽研究員預(yù)測說，延續(xù)三季度“鈍刀割肉式”的降價(jià)之后，四季度將是房價(jià)大跌塵埃落定的時(shí)候。經(jīng)過三季度的煎熬，大部分開發(fā)商的資金鏈在四季度將變得非常緊張，商品房庫存也將上升到較高的水平，房價(jià)具備大跌的必要條件。

但是我同時(shí)注意到，北京已開始向郊區(qū)縣修城鐵。這樣可以方便郊區(qū)的人進(jìn)城方便，隨著向郊區(qū)的發(fā)展，郊區(qū)的房價(jià)卻在迅速的增長。比如9號線，從豐臺到房山，其所經(jīng)過的新蓋小區(qū)價(jià)格不降反增，有的甚至從4000多元，直接升至12000多元。雖然城里的價(jià)格有所下降，但是我們并不能忽視郊區(qū)房價(jià)的上漲。通過調(diào)查我發(fā)現(xiàn)，許多城里的上班族因?yàn)橘I不起城區(qū)的房子，現(xiàn)在已經(jīng)開始關(guān)注到郊區(qū)的房子，因?yàn)榻紖^(qū)房價(jià)相對城里來說價(jià)格低廉。如果交通比較便利，那么住到郊區(qū)就比住到城區(qū)劃算很多，除了上班族外，很多老北京人也在郊區(qū)買了房子，因?yàn)榻紖^(qū)的空氣相對來說比較好，老人們一般喜歡清靜一些的地方，而城區(qū)就顯得比較吵鬧了。綜合以上的原因郊區(qū)的房價(jià)正在迅速增長，雖然價(jià)格和城里的房子還有區(qū)，但是房價(jià)上漲速度不容忽視。

隨著北京一手房房價(jià)的上調(diào)，二手房的價(jià)格也是一路上揚(yáng)，有人說租價(jià)的飛速上漲比房價(jià)上漲更讓人擔(dān)心，還有人說租價(jià)漲勢難以維持。對于租價(jià)突然間的爆發(fā)式增長眾說紛紜，那么北京租賃市場的整體狀況如何？租價(jià)在上半年發(fā)生了怎樣的變化？漲幅趨勢是怎樣的？不同區(qū)域租價(jià)呈現(xiàn)怎樣的特點(diǎn)？

2010年上半年北京住宅租賃市場整體租賃價(jià)格指數(shù)依舊保持向上走勢，月租金價(jià)格已經(jīng)突破了08年奧運(yùn)會(huì)期間北京月度租金高點(diǎn)。上半年全市租金均價(jià)為2713元/月,同比去年同期的2322元/月上漲了16.84%。其中普通民宅租賃市場租賃價(jià)格指數(shù)自去年第二次交易旺季結(jié)束后出現(xiàn)了向下調(diào)整的態(tài)勢，進(jìn)入到今年的1月以后指數(shù)走勢呈現(xiàn)穩(wěn)中有升。而高端租賃市場租賃價(jià)格指數(shù)則出現(xiàn)了反復(fù)之后的加速下滑，未來一段時(shí)間內(nèi)其可能將繼續(xù)維持這一狀況。

從城八區(qū)住宅租賃市場來看，2010年上半年城八區(qū)租賃均價(jià)達(dá)到了2792元/月，與去年同期的價(jià)格2387元/月相比上幅了405元/月，增幅為14.70 %。從各具體區(qū)域來看，東城、宣武、朝陽、豐臺以及石景山區(qū)漲幅相當(dāng)明顯，其上漲速度高于同期內(nèi)整體市場水平。

市場中的租金價(jià)格出現(xiàn)了持續(xù)上漲。一方面，租賃旺季中區(qū)域供需關(guān)系的變化決定了價(jià)格變化的走勢方向；另一方面，近一段時(shí)間以來國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)一般，糧、油、菜價(jià)的快速上漲使得通脹的壓力不斷增大，令部分業(yè)主在定價(jià)時(shí)向上調(diào)整了租金水平；此外，去年以來租賃市場一直處于奧運(yùn)后的調(diào)整期。08年末09年初因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的不景氣讓市場中的求租者承租能力下滑較快，業(yè)主為了避免空置選擇降價(jià)出租。而隨著09年中經(jīng)濟(jì)走勢從低谷開始回升，出租方開始重新制定先前較低的承租價(jià)格。最后，雖然房價(jià)在現(xiàn)階段出現(xiàn)了下降，但是前期房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，租金售價(jià)比出現(xiàn)了失衡，租金價(jià)格仍有與房價(jià)聯(lián)動(dòng)的補(bǔ)漲

效應(yīng)。

伴隨著房地產(chǎn)交易市場的冷淡以及CPI的不斷走高，租金水平的大幅上漲將不可避免。但是目前租賃市場中的主要客群年收入能力多集中2-8萬/年，其年齡結(jié)構(gòu)也相對較低。如何能通過行政手段解決中低收入群體或大學(xué)生畢業(yè)求租將成為短時(shí)間內(nèi)政府部門應(yīng)當(dāng)重視的問題。否則放縱租賃市場租金過快上漲，而不采取適當(dāng)?shù)膽?yīng)對手段將很可能會(huì)讓全市的租賃市場步入房地產(chǎn)交易市場價(jià)值偏離的后塵。

從今年上半年住宅租賃市場成交區(qū)域分布來看，朝陽區(qū)占整個(gè)租賃市場成交量比重最高，為36.34%；海淀其次，約為21%。朝陽、海淀依舊是租賃市場的主體區(qū)域，二者合計(jì)比重占整個(gè)租賃市場成交量的近六成。此外租賃成交第三大區(qū)域--豐臺區(qū)成交比重上升到了近14%。造成這一現(xiàn)象的主要原因是：一方面朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)作為租賃市場的主體，因?yàn)閰^(qū)域的面積很大，可供出租的房源數(shù)量相對較多，因此成為市場的主要成交密集區(qū)域；另一方面，雖然在軌道交通、城市輕軌等城市新型交通工具的推動(dòng)下租賃熱點(diǎn)區(qū)域有向郊區(qū)擴(kuò)展的趨勢，但朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)交通便利，配套完善，目前仍是承載絕大部分租客的重要區(qū)域。

由于去年北京地鐵四號線的開通、CBD東擴(kuò)、金融街的西進(jìn)、第二機(jī)場選址的確立以及新南城規(guī)劃的制定，帶動(dòng)了市場中新的承租熱點(diǎn)產(chǎn)生。受益到城市規(guī)劃建設(shè)的影響，朝北板塊、四季青以及南苑等區(qū)域今年以來區(qū)域租賃市場相對較為活躍。根據(jù)二級區(qū)域的具體表現(xiàn)來看：市場中中關(guān)村、西直門、東壩、駝房營、垡頭、舊宮等區(qū)域成交量價(jià)漲幅較大。中關(guān)村、西直門主要是受到大學(xué)生畢業(yè)或求學(xué)因素拉動(dòng)所致。成交量較去年同期上漲了1.74%，租金水平則上漲了近13%。東壩、駝房營等區(qū)域是因?yàn)镃BD東擴(kuò)后，區(qū)域位置更加接近核心區(qū)，同時(shí)其相對低廉的租金價(jià)格形成了洼地效應(yīng)，吸引了大量CBD工作的中低收入群體。

第三篇：廈門房價(jià)分析

02-10] 廈門今后一年房價(jià)分析

我是一個(gè)堅(jiān)定的房價(jià)看跌者，為此我于去年底賣掉住的房子，準(zhǔn)備租房一年再換一套。以下分析：

一、從經(jīng)濟(jì)大環(huán)境來說，廈門是一個(gè)典型的外向型的港口城市，主要受外部的經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，現(xiàn)在國家推動(dòng)的內(nèi)需對廈門受益很小，如果說整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)在年底會(huì)好起來，那么廈門至少會(huì)延后3個(gè)月，當(dāng)我們在碼頭看到集裝箱貨柜爆滿，工廠大批招人時(shí)，就是廈門經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)時(shí)，那時(shí)離房價(jià)的底部不遠(yuǎn)。

二、房屋的成交量：（1）二手房成交量，這要自己到閩南大廈實(shí)地考察，不要聽中介業(yè)務(wù)員忽悠。怎么看？每天中午11點(diǎn)半到二手房交易中心看電子排號，排到多少就是成交多少，只多不少，那是拿房產(chǎn)證去排號的，做不了假。2月6日整個(gè)上午成交量24套，要知道07年高峰時(shí)每天成交量3、4百套，而現(xiàn)在在售的二手房至少10000套。（2）新房成交量，確實(shí)春節(jié)前后交易量放大，但是要分析都是哪些樓盤成交量放大：樂活小鎮(zhèn)、雙橋明珠、蕓溪居、海投房產(chǎn)、禹州大學(xué)城，這些都是在灌口、海滄、同安總價(jià)30萬左右極其偏遠(yuǎn)的地方，在低價(jià)促銷的情況下取得的，扣除低價(jià)促銷樓盤，剩下的每天成交量不到30套，仍還是08年上、中期樓市極其低冷的成交量。至今天2月9日廈門在售樓房31,471 套，面積3,847,869。在沒有一套新房入市，沒有保障性住房交付的情況下，如整年保持春節(jié)期間的促銷力度，每天成交100套的情況下整整一年才能消化庫存房源，如沒有促銷，3年才能消化庫存房源。同時(shí)注意現(xiàn)在廈門市在售的新房平均面積122平，怎么賣？？？

三、潛在購買者的下降：現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢很不好，預(yù)期的購買者延后，現(xiàn)在在廈門稍微像樣的房子總價(jià)至少50萬，這樣的房子一般老百姓要奮斗多少年，經(jīng)濟(jì)條件較好的已經(jīng)買房，經(jīng)濟(jì)條件一般的，實(shí)在需要的剛性需求者已經(jīng)趁春節(jié)期間的促銷得到滿足，后面的房子賣給誰？？

所以2009年房價(jià)降5、6萬根本不是我的目標(biāo)，肯定不會(huì)心動(dòng)，我的目標(biāo)是10萬以上。拿10萬給KFS，他們會(huì)笑你傻；給父母，可以報(bào)答養(yǎng)育之恩；旅游，我可以繞地球幾圈；家用，可以買一部小車。

第四篇：房價(jià)上漲原因分析

試論我國房價(jià)上漲的成因與對策

【摘要】本文分析了我國房價(jià)上漲的成因：城市化帶來的住房需求和土地資源稀缺導(dǎo)致的供求矛盾；投資性需求旺盛助長了房價(jià)不斷上漲；地方財(cái)政過度依賴房地產(chǎn)業(yè)；保障性住房“門檻過高”。提出遏制對策: 加快我國城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，進(jìn)一步擴(kuò)大城市化的空間；加大普通商品房供應(yīng)，從根本上遏制房價(jià)上漲；進(jìn)一步完善住房保障制度，大力發(fā)展公共租賃房；強(qiáng)化市場監(jiān)管措施。

【關(guān)鍵詞】高房價(jià)；成因；對策

近年來，房價(jià)的急速上漲已經(jīng)成為籠罩在社會(huì)大眾心頭的巨大陰影。房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定上漲，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般人所能承受的經(jīng)濟(jì)能力。特別是一些弱勢群體即低收入的困難家庭需要住房，但因房價(jià)之高而無力購買。過高的房價(jià)已經(jīng)超出社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和大眾心理系統(tǒng)的承受能力，最終會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定乃至社會(huì)的穩(wěn)定。

一、當(dāng)前房價(jià)上漲的成因分析

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，一種商品的價(jià)格是由市場上的供需關(guān)系所決定的。但在房地產(chǎn)領(lǐng)域，支撐房價(jià)持續(xù)上漲的因素很復(fù)雜，不僅取決于供需關(guān)系，還有其他因素：

1、城市化帶來的住房需求和土地資源稀缺導(dǎo)致的供求矛盾

這是房價(jià)上漲的主要原因。目前我國的城市化水平只有36%左右，農(nóng)村人口占54.3％，城市化進(jìn)程在未來一段時(shí)期內(nèi)還將繼續(xù)呈加速態(tài)勢。按目前年均

1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500萬農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4億人口。不斷擴(kuò)大的購房隊(duì)伍與城市有限的土地供應(yīng)之間的矛盾，必然導(dǎo)致房價(jià)不斷上漲，這是由價(jià)值規(guī)律決定的必然趨勢，也是房價(jià)上漲的根本原因。

2、投資性需求旺盛助長了房價(jià)不斷上漲

我國居民儲蓄率高，伴隨著城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的是人們對通貨膨脹的擔(dān)憂和房價(jià)上漲的預(yù)期，通過買房實(shí)現(xiàn)保值增值成為許多居民的投資選擇。不但富人買房投資，越來越多的工薪階層也加入其中，有不少地方投資買房比例甚至超過了居住買房。據(jù)新華社報(bào)道，在京、滬、深三地各取樣2000名購房者進(jìn)行需求調(diào)查顯示，在北京的調(diào)查中有62%的登記購房者表示如果手上有剩余資金，房產(chǎn)將是首選的投資目標(biāo)。而這一數(shù)據(jù)在上海也達(dá)到了51%。大量投資客進(jìn)入樓市炒房，直接助推了房價(jià)飆升，造成越有房越買房、越?jīng)]房越無望的局面。

3、地方財(cái)政過度依賴房地產(chǎn)業(yè)

這是房價(jià)上漲的深層次原因。據(jù)國土資源部去年調(diào)查結(jié)果，全國地價(jià)占房價(jià)比平均為23.2%，有的大城市地價(jià)已占到房價(jià)的46.7%。在土建成本變化不大的情況下，地價(jià)的不斷攀升導(dǎo)致了樓價(jià)的瘋長。據(jù)國土資源部2010年2月公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2009年，我國城市土地出讓總價(jià)款為15910億元人民幣，同比增加63.4%。再加上各種配套稅費(fèi)，政府收益實(shí)際上占房價(jià)的32.8％—38.8％，賣地已成為一些地方政府的重要財(cái)源。并且房地產(chǎn)還可以拉動(dòng)建材、水泥、家用電器、玻璃、窗簾、紡織品、衛(wèi)生潔具等60多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，已成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。地方政府對房地產(chǎn)業(yè)情有獨(dú)鐘絕非偶然，投資少、收益高、見效快，是快速提高GDP的一個(gè)法寶，同時(shí)也使地方政府成為高房價(jià)的受益者和推手。

4、保障性住房“門檻過高”

住房保障制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑。近年來，國家加大了保障性住房建設(shè)的力度，尤其是國際金融危機(jī)以來，進(jìn)一步加快了保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度，3年內(nèi)全國將新建200萬套廉租房和400萬套經(jīng)濟(jì)適用房，將有力緩解城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難。但是，由于保障性住房的“零地價(jià)、低稅費(fèi)”，政府不但得不到收益，反而還要拿出土地，投入資金，致使部分地方政府缺乏保障性住房開發(fā)的積極性。保障型住房發(fā)展相對緩慢，導(dǎo)致門檻過高、覆蓋面過窄、實(shí)物配租比例過低等問題。目前大多數(shù)城市出臺的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房政策，保障的對象多限定在城市低保范圍和低收入家庭的住房困難戶，而這只是城市住房困難群體中很小的一部分。大批既買不起商品房又不夠條件購買經(jīng)濟(jì)適用房的中低收入的居民，被限制在門檻以外，成為“夾芯層”，這是中低收入群體買房難的主要原因。

二、遏制房價(jià)過快上漲的對策

有效抑制房價(jià)持續(xù)上漲，是當(dāng)前一件十分棘手而迫切的問題。結(jié)合當(dāng)前國家有關(guān)政策及某些省市的做法，試提出如下對策建議。

1、加快我國城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，進(jìn)一步擴(kuò)大城市化的空間

我國的城市化與房價(jià)的關(guān)系取決于城市化是以怎樣的形式進(jìn)行的，如果是采取農(nóng)民進(jìn)城的方式，大量的農(nóng)村人口涌入城市，便會(huì)造成城市的擁擠和住房緊張的壓力。所以要改變農(nóng)民進(jìn)城的方式，通過城鄉(xiāng)一體化來加快農(nóng)村城市化建設(shè)。據(jù)有關(guān)方面研究，發(fā)展中國家城市化水平平均為40%左右，發(fā)達(dá)國家80%~90%，而我國只有36%。與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家相比，我國農(nóng)村城市化水平明顯滯后。所以我國要積極推進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，擴(kuò)大城市化的空間。吸引和鼓勵(lì)農(nóng)民不斷向縣城集中、資本不斷向工業(yè)園區(qū)集中，實(shí)行工業(yè)化和城市化雙輪驅(qū)動(dòng)，吸納農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，在解決“三農(nóng)”問題的同時(shí)，也解決了大量農(nóng)民進(jìn)城的情形，從而緩減了城市住房需求過旺的壓力，促進(jìn)房價(jià)下降，使農(nóng)村和城市形成一個(gè)“雙贏”格局。

2、加大普通商品房供應(yīng)，從根本上遏制房價(jià)上漲

供不應(yīng)求是房價(jià)上漲的根本原因，遏制房價(jià)過快上漲，就必須從治本上下功夫，大量增加普通商品住房的有效供給。在政策導(dǎo)向上，要采取支持自住性需求，鼓勵(lì)改善性需求、控制投資性需求、抑制投機(jī)性需求、保障困難性需求，大力增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房和普通商品房建設(shè)，穩(wěn)定市場預(yù)期，從根本上遏制房價(jià)過快上漲的勢頭。

3、進(jìn)一步完善住房保障制度，大力發(fā)展公共租賃房

許多地方政府僅關(guān)注房地產(chǎn)市場對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)，而忽視了住房的社會(huì)保障功能，這是政府職能的嚴(yán)重缺位。應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房的覆蓋面。適當(dāng)放寬廉租住房政策標(biāo)準(zhǔn)，降低準(zhǔn)入門檻，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，實(shí)現(xiàn)全部城鎮(zhèn)低收入家庭的“應(yīng)保盡?！薄＿M(jìn)一步加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，逐漸涵蓋中等偏下收入家庭，防止形成“夾芯層”。積極借鑒香港公屋經(jīng)驗(yàn)，加大公共租賃房的建設(shè)力度。對不符合廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)條件，又無力購買普通商品住房的家庭，應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，大力發(fā)展租賃住房方式，這也是目前國際上國家解決住房問題的通行做法。香港有40%的居民租住公房，日本有38%，法國36%，英、美等國均在30%左右，瑞典、德國達(dá)50%，可以享受政府優(yōu)惠租房政策。完善中低收入家庭租房制度，不僅是健全房地產(chǎn)市場體系的需要，也是解決目前中低收入家庭住房保障的有效途徑。

4、強(qiáng)化市場監(jiān)管措施

一是完善市場監(jiān)督制度，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的資質(zhì)管理和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審核管理。二是建立房地產(chǎn)市場價(jià)格監(jiān)測體系?？茖W(xué)準(zhǔn)確地做好房地產(chǎn)市場價(jià)格的監(jiān)測和信息發(fā)布工作，合理引導(dǎo)企業(yè)理性投資和居民理性購房，正確引導(dǎo)消費(fèi)。三是整治房地產(chǎn)市場秩序。加大房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治力度，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)中的各種違法違規(guī)行為，防止開發(fā)商利用政策、市場信息不對稱與不透明，通過交易，虛假宣傳等不正當(dāng)手段，慌報(bào)商品房銷售進(jìn)度、發(fā)布不實(shí)價(jià)格信息、哄抬房價(jià)、誤導(dǎo)市場預(yù)期行為。四是規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格行為。按照有關(guān)規(guī)定對經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政策指導(dǎo)價(jià)，限價(jià)銷售。嚴(yán)格審核成本費(fèi)用，控制利潤水平。對商品房銷售實(shí)行一房一價(jià)明碼標(biāo)價(jià)制度，要求開發(fā)商取得商品房銷售許可證后，在其售房場所顯眼位置設(shè)置商品房售房明碼標(biāo)價(jià)表，標(biāo)明位置、房屋、套內(nèi)面積、價(jià)格及其他收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，接受社會(huì)監(jiān)督。

第五篇：中國房價(jià)問題分析

中國房價(jià)問題分析

淺析

中國房價(jià)問題一直都是近幾年的社會(huì)熱點(diǎn)話題。當(dāng)今，對中國房價(jià)形勢和政策，眾說紛紜。一邊是一些人在喋喋不休宣傳“剛性需求”；一邊是低收入百姓拼命感嘆房價(jià)太高；一邊在查囤地、增加土地供應(yīng)；一邊不斷出現(xiàn)創(chuàng)新高的“地王”，等等?，F(xiàn)在土地管理辦法出臺了，盡管中央政府對房價(jià)進(jìn)行了調(diào)控，措施多多，效果全無，房價(jià)還在繼續(xù)上漲，老百姓的房子還是遙遙無期。中國房價(jià)問題一直都是近幾年的社會(huì)熱點(diǎn)話題。

通過老師的講說，我大致分析中國房價(jià)問題的原因如下：

一、房價(jià)問題實(shí)質(zhì)上是土地問題。房價(jià)的根源還在土地。房地產(chǎn)的核心是土地，影響房價(jià)最核心的因素也是土地。房價(jià)只是土地出現(xiàn)問題的表現(xiàn)形式，土地增值是導(dǎo)致中國房價(jià)走高的最初動(dòng)因。由于土地轉(zhuǎn)讓的壟斷交易，政府通過競價(jià)出讓土地獲得財(cái)政收入，企業(yè)通過土地倒賣賺取收益，進(jìn)一步推高地價(jià)，更加劇了房價(jià)的上漲。政府是土地增值的受益者。一些地方政府打著“經(jīng)營城市”的旗號，通過“收儲土地”和高價(jià)拍賣，賺取巨額收益。與其他實(shí)體投資項(xiàng)目相比，房地產(chǎn)開發(fā)往往見效快，對GDP和財(cái)政收入的“貢獻(xiàn)”顯著。部分城市的土地出讓的收益，占到地方政府財(cái)政收入近一半，成了名副其實(shí)的“土地財(cái)政”?！巴恋刎?cái)政”使政府對于房價(jià)的上漲，往往采取姑息的態(tài)度。

二、中國市場的流動(dòng)性過剩以及金融系統(tǒng)創(chuàng)新不足，土地成為最主要的銀行抵押品，導(dǎo)致大量資金流向與土地相關(guān)的行業(yè)，中國金融成為名副其實(shí)的“土地金融”，從而使中國房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)盛行，中國的高房價(jià)其實(shí)是特殊形式的“通貨膨脹”。

三、貧富差距是導(dǎo)致中國高房價(jià)的又一重要原因，房價(jià)的博弈，從一定意義上來說是中國窮人和富人之間的博弈，最終是富人占上風(fēng)，富人成了房地產(chǎn)市場的主要消費(fèi)群體，房地產(chǎn)已偏離其本身的居住功能，成為富人的投資工具。房價(jià)成為了中國貧富差距是否仍在擴(kuò)大的“晴雨表”。高房價(jià)也暴露出中國收入分配不合理以及資產(chǎn)泡沫等問題。

房價(jià)過高對我國經(jīng)濟(jì)影響巨大。首先，高房價(jià)增加了中國經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行成本，中國的國際競爭優(yōu)勢正在喪失。其次，高房價(jià)將危及中國經(jīng)濟(jì)安全和金融安全。下面提出幾點(diǎn)建議：

房價(jià)問題政府是關(guān)鍵。應(yīng)該對傳統(tǒng)的土地出讓方式進(jìn)行改革。轉(zhuǎn)變地方政府依托“土地財(cái)政”發(fā)展經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀，逐步降低土地出讓金在財(cái)政收入中的比例，積極拓展其他收入渠道，減少行政開支。轉(zhuǎn)變地方政府依托“土地財(cái)政”發(fā)展經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀，逐步降低土地出讓金在財(cái)政收入中的比例，積極拓展其他收入渠道，減少行政開支。密切關(guān)注當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，保障人民生活，促進(jìn)社會(huì)和諧進(jìn)步，緩解社會(huì)矛盾，出臺一系列合理有效地土地與房價(jià)相結(jié)合的措施并切實(shí)的貫徹實(shí)施。貨幣政策的適當(dāng)調(diào)整也可有助于緩解房價(jià)問題。

對于未來中國房價(jià)的走勢，結(jié)合老師的分析，總結(jié)大致如下：未來十年，1.一線城市房價(jià)持續(xù)上漲，雖然沒有前十年那么夸張，但基本上會(huì)一直漲，且漲幅不小。一線城市是調(diào)控政策嚴(yán)厲實(shí)施的城市，具體漲幅也難預(yù)測，大致猜測房價(jià)上漲10%左右。

2.二線城市仍然是持續(xù)上漲，漲幅小于一線。估計(jì)二線城市漲幅在每年5%~9%之間。

3.三四線城市根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和就業(yè)好壞及以前炒的泡沫程度出現(xiàn)嚴(yán)重分化。有些地方漲,有些地方跌。但基本上都沒什么投資價(jià)值了。估計(jì)三四線城市漲幅在0~3%，跌幅在0~5%。

4.五線城市除了有特殊原因的（如工業(yè)特別強(qiáng)或旅游資源特別好之類）少數(shù)，只有跌的份了。且絕大多數(shù)會(huì)以平均每年5%的幅度下跌。而且最近三年五線城市最可能出現(xiàn)的情況是房價(jià)僵持，有價(jià)無市。在這三年中，有些城市漲，有些城市跌。但三年后，基本上就是90%的五線城市開始跌了。

結(jié)語

感謝胡老師的給力分析，為我們年輕一代買房作了一個(gè)很好的宏觀規(guī)劃。另外我鄙視一切聽了專家的話沒買房后來房價(jià)卻漲了，而去罵專家的人。大家都是成年人，成年人要為自己的行為負(fù)責(zé)。人家免費(fèi)給你意見、給你分析，既然你相信了，你就要為你自己的判斷負(fù)責(zé)。那些罵牛刀的人都是活該。雖然我根本不信牛刀，但我更鄙視那些罵牛刀的人。人要為自己的決斷負(fù)責(zé)。