第一篇：新加坡買房降低風(fēng)險(xiǎn)之注意要點(diǎn)

新加坡買房降低風(fēng)險(xiǎn)之注意要點(diǎn)

新加坡買房時(shí)一定要看“五證”，即：土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、商品房預(yù)售許可證。除此之外，新加坡購(gòu)房人在許多方面須仔細(xì)留意，比如要看土地許可證上有沒有注明土地已被銀行抵押、預(yù)售許可證上包不包括房地產(chǎn)商正在出售的房屋等。只看“五證”不夠，還要了解新加坡房地產(chǎn)商有沒有資質(zhì)、了解小區(qū)的整體規(guī)劃、了解要買的房是否已被房地產(chǎn)商抵押。

另外，從簽訂購(gòu)房合同入手同樣也可防止購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。這主要是因?yàn)椋?/p>

1.建設(shè)部的商品房銷售和預(yù)售管理辦法沒有提及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，經(jīng)查，這個(gè)許可證列明的規(guī)劃建設(shè)單位是可以申請(qǐng)更改的，通過看此證和查規(guī)劃并不能保證買房人所買房屋的規(guī)劃環(huán)境不會(huì)改變。

2.按我國(guó)抵押法的相關(guān)規(guī)定，有抵押的不等于不能轉(zhuǎn)讓(出售)，經(jīng)抵押人同意，被抵押物一樣可以轉(zhuǎn)讓(出售)，在實(shí)際操作上，房地產(chǎn)商將土地抵押換取貸款對(duì)加快房屋建設(shè)不一定是壞事，沒有周轉(zhuǎn)資金，房子遲遲蓋不起來，對(duì)買房人也同樣是風(fēng)險(xiǎn)。

3.新加坡房地產(chǎn)商（house.65singapore.com）超許可證面積銷售并非從房號(hào)上就一定能看得出來。

4.沒有強(qiáng)制性法規(guī)要求房地產(chǎn)商在售房時(shí)必須向買房人出示“五證”正本，售樓人員經(jīng)常給買房人出示的都是影印件，如果房地產(chǎn)商在影印件上做手腳，買房人還是防不勝防。所以，買房人保護(hù)自己首先要從合同入手，并與房地產(chǎn)商簽訂的合同“付款方式及期限”中約定清楚：“第一次付款時(shí)間為合同在政府做完備案登記后某某天內(nèi)?！边@樣所有查證手續(xù)都由政府完成。目前法院判定合同是否為有效合同的惟一標(biāo)準(zhǔn)是合同有沒有在政府主管部門備案登記。銀行能否給買房人發(fā)放貸款的前提同樣也是合同有沒有在政府主管部門備案登記。

對(duì)于居住環(huán)境特別關(guān)心的買房人則最好從合同的補(bǔ)充協(xié)議入手，要求新加坡房地產(chǎn)商注明光照、房子間距等條件，這比去查將來可以變更的規(guī)劃來得更實(shí)際一些。

第二篇：買房應(yīng)當(dāng)注意哪些問題

買房前需要了解的幾個(gè)指標(biāo)

對(duì)多數(shù)經(jīng)歷過和正在經(jīng)歷的人來說，買房不是件輕松事。其實(shí)，購(gòu)房是件改善生活的高興事，本應(yīng)該是輕松愉快的；要讓你的購(gòu)房經(jīng)歷輕松自如，無非是朝著舒服的方向去做，只要不冒險(xiǎn)買無證房、不貪心買價(jià)低質(zhì)次房、不沖動(dòng)買天價(jià)概念房……便可實(shí)現(xiàn)你的輕松購(gòu)房夢(mèng)。

“買房看五證”已成為每一個(gè)購(gòu)房人最先掌握的基本原則。其實(shí)，這五證手續(xù)辦理過程中都存在聯(lián)系———從《房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，到《國(guó)有土地使用證》，再到《建設(shè)工程施工許可證》，具備了這些證件，才能領(lǐng)到《商品房預(yù)售許可證》。所以只要項(xiàng)目具備《商品房預(yù)售許可證》，您基本上就可以放心了。不過，購(gòu)房者應(yīng)特別注意，看看自己準(zhǔn)備買的那座樓、那套房是否在合法銷售范圍之內(nèi)。這一證最好到售樓處現(xiàn)場(chǎng)去查閱原件，而不要用復(fù)印件。

看房的關(guān)鍵指標(biāo)在了解完你打算選購(gòu)的房屋是否具有合法銷售的資格后，接下來就要了解，房屋是否住得舒適，你可以根據(jù)以下關(guān)鍵幾個(gè)指標(biāo)來進(jìn)行判斷。

指標(biāo)一：住宅的使用率在你掏錢買的面積中，一部分是樓內(nèi)所有業(yè)主都要分?jǐn)偟墓珨偯娣e，另一部分才是落實(shí)到自家地盤上的使用面積，使用率反映的是使用面積與總面積之間的比值，計(jì)算方法是使用面積／建筑面積×100%。

指標(biāo)二：樓間距即從一棟樓的首層到另一棟樓首層的直線距離。一般來說，兩個(gè)樓房南北之間的距離，如果能大于或等于1倍，就會(huì)比較舒適，比如說，南排房間的高度為18米，那么北排房間距它的距離如果能大于或等于18米，就比較好了。

指標(biāo)三：住宅的開間住宅的開間就是住宅的寬度，又叫面寬，習(xí)慣上，人們把一個(gè)房間的主采光面稱為面寬，它主要決定了房間的采光條件。

指標(biāo)四：住宅的進(jìn)深住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過長(zhǎng)，一般被限制在5米左右。對(duì)于板樓來說，進(jìn)深在13米左右比較合適。

指標(biāo)五：住宅的層高住宅的層高是指下層地板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。層高的高度要合適，太低了顯得壓抑，太高了使用起來能耗較高，不太經(jīng)濟(jì)。廈門的層高一般在2.8米左右。

指標(biāo)六：住宅的凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。即層高和樓板厚度的差叫“凈高”，在層高一定的情況下，千萬不要以為凈高越高越好，因?yàn)闃前宓暮穸仁怯幸?guī)定的，事關(guān)安全，千萬馬虎不得。

一般來說，在決定買房之前，了解一下上述指標(biāo)，就可以對(duì)房屋的居住品質(zhì)大致心中有底，也可以避免盲人摸象的情況發(fā)生。當(dāng)然，除了上述指標(biāo)外，房屋的戶型結(jié)構(gòu)也是決定居住品質(zhì)的重要方面。

購(gòu)房殺價(jià)18式

第一式：不要表露對(duì)物業(yè)有好感，讓對(duì)手不知道你的意圖，無法爭(zhēng)取主動(dòng)。

第二式：告知對(duì)方已看中其他物業(yè)并付定金，看對(duì)手是否愿意開出更有吸引力的價(jià)格。

第三式：告知對(duì)方已看中其他物業(yè)并已付定金，但亦喜歡此物業(yè)，是否能再便宜點(diǎn)以補(bǔ)償已付出不能退還的定金。

第四式：告知對(duì)方已購(gòu)置物業(yè)，但要等現(xiàn)有物業(yè)出售后才能買，因此要求賣方在付款方法上再優(yōu)惠些。

第五式：不停地找物業(yè)的缺點(diǎn)，要求降價(jià)。

第六式：告知自己很滿意，但家人有其他的想法，如果房?jī)r(jià)便宜則可以解決問題；或者表現(xiàn)出強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望，迫使對(duì)方降價(jià)格。

第七式：告知準(zhǔn)備一次性付款，要求最優(yōu)惠的價(jià)。

第八式：帶著5000元，說只要售價(jià)合適就馬上決定購(gòu)買。

第九式：如果實(shí)在談不下去，不防抬腿就走，讓賣方擔(dān)心失去你這個(gè)有強(qiáng)烈購(gòu)買欲的客戶。

第十式：與其他物業(yè)的價(jià)格作比較，要求對(duì)方再降價(jià)。

第十一式：告知能力有限買不起，要求再便宜一點(diǎn)。

第十二式：告知資金在外地或外國(guó)，購(gòu)房款需慢慢支付，以爭(zhēng)取更優(yōu)惠的付款條件。

第十三式：告知物業(yè)管理費(fèi)太貴，不能支付，要求送物業(yè)管理費(fèi)。

第十四式：告知自己現(xiàn)金積壓在股市或其他生意上，想購(gòu)置房子，但希望付款條件或售價(jià)能更優(yōu)惠些。

第十五式：告知這房子是別人送給自己的，自己不想掏錢買，因此預(yù)算有限，就這么多錢，不賣就算了。

第十六式：告知從朋友處已知有多少優(yōu)惠，要求同樣的待遇。

第十七式：告知自己沒有找代理行，直接與開發(fā)商交易希望能免傭金。

第十八式：與談判人員、銷售人員成為朋友，憑交情爭(zhēng)取拿到該項(xiàng)目的最優(yōu)惠的價(jià)格。

買房及簽合同應(yīng)注意的重大事項(xiàng)

第一，購(gòu)房前的準(zhǔn)備，購(gòu)房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個(gè)物業(yè)的項(xiàng)目，就是你準(zhǔn)備購(gòu)買什么樣的房子，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點(diǎn)應(yīng)該對(duì)開發(fā)商的資信進(jìn)行一個(gè)了解，就是說在購(gòu)房前購(gòu)房者應(yīng)該對(duì)你選擇的物業(yè)項(xiàng)目有一些最基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點(diǎn)是對(duì)開發(fā)商的資信進(jìn)行了解。

第二，簽訂認(rèn)購(gòu)書和商品買賣合同，這里包括簽訂補(bǔ)充條款。購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書和商品買賣合同的時(shí)候，應(yīng)該注意到查驗(yàn)五證(建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、國(guó)有土地使用證、商品房預(yù)售許可證)。交付定金，簽訂認(rèn)定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購(gòu)房款，辦理銷售或者叫預(yù)售登記，這是購(gòu)房中的第二個(gè)階段。

第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。

建議，購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤缫驅(qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的。

認(rèn)購(gòu)書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應(yīng)該非常慎重的對(duì)待，因?yàn)橘I房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買賣里面。一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購(gòu)房合同是解決雙方分歧的最主要的根據(jù)和憑證。所以，在簽定合同之前，購(gòu)房者需要仔細(xì)審查開發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了，而應(yīng)當(dāng)改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行登記。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。

也就是說一個(gè)房屋完整的法律文件在購(gòu)房的過程中應(yīng)該查驗(yàn)五證，同時(shí)收房子的時(shí)候應(yīng)該有兩書。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個(gè)購(gòu)房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。

還有一個(gè)基本問題，購(gòu)房合同的簽訂是跟誰簽訂？很簡(jiǎn)單，簽訂購(gòu)房合同，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開發(fā)商簽定合同。但是，目前有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理公司負(fù)責(zé)其銷售活動(dòng)，中介代理公司不能沒有開發(fā)商的簽字而與購(gòu)房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時(shí)候我們應(yīng)該把握住是開發(fā)商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個(gè)提示，簽訂商品房買賣合同的時(shí)候，要注意有一些比例數(shù)字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾，這些比例數(shù)字，作為購(gòu)房者一定要注意，稍微差一個(gè)百分?jǐn)?shù)，很多東西就差很多。

在買賣的時(shí)候一個(gè)是簽訂認(rèn)購(gòu)書，第二個(gè)簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)房合同有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購(gòu)買合同里沒有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購(gòu)房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問題。

第一，應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。

第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘?gòu)銷合同里通常沒有說多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補(bǔ)充條款里約定。

第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。

第四，明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭(zhēng)議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。

第五，應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

第六，明確退房的責(zé)任。購(gòu)房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

第三篇：買房需要注意什么問題

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買房需要注意什么問題

買房需要注意什么問題2008-05-12 09:401

從房屋中介買房需要注意什么?

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一、弄清二手房的產(chǎn)權(quán)情況

在舊房交易中，產(chǎn)權(quán)證是最重要的。由于房屋不同于其他日用品，價(jià)值量巨大，法律對(duì)房屋的保護(hù)主要是對(duì)有合法產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行保護(hù)。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度?！币虼?，購(gòu)買二手房時(shí)，一定要弄清楚房屋的權(quán)屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適都不要購(gòu)買，以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)也會(huì)引起許多不必要的麻煩。另外，要特別注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人。在驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證時(shí)，一定要查看正本并且要到房地產(chǎn)管理部門查詢此產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。

由于我國(guó)房改政策在房改進(jìn)程的不同發(fā)展階段實(shí)行不同的政策，因此，如果是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住房，要注意是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用，或者已與原單位確定了如何按比例分成。另外，有些單位在向職工售房時(shí)，為了維持單位人員的穩(wěn)定，與職工簽訂有服務(wù)合同，原單位還

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有優(yōu)先購(gòu)回權(quán)。因此，要確認(rèn)原單位是否同意該房子的出售。

當(dāng)前對(duì)于軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公有住房一般還不允許上市出售，因此對(duì)這類房子一定要確認(rèn)有原單位公蓋同意出售才能放心購(gòu)買。

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二、了解二手房的房屋結(jié)構(gòu)

二手房的房屋結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。因此，購(gòu)買二手房時(shí)，不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的相一致、房屋布局是否合理、設(shè)施設(shè)備是否齊全完好等情況，更要詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞隱患的情況。

另外，購(gòu)買二手房還要對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地考察，了解戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)，天花板是否有滲水的跡象，墻壁是否有裂紋或脫皮等明顯問題。

如果存在上述問題，則不要購(gòu)買，以免購(gòu)買后既要加大維修費(fèi)用，又時(shí)刻面臨不安全的危險(xiǎn)。

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三、實(shí)地看看二手房的周邊環(huán)境和配套設(shè)施

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隨著人們生活水平的提高，對(duì)居住區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施設(shè)備的要求也越來越高。新建房屋會(huì)隨著房屋竣工和入住的完成，逐步改善住區(qū)環(huán)境，一般會(huì)向更好的方向發(fā)展。而舊房子的周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般很難改變。因此，購(gòu)買舊房時(shí)，要認(rèn)真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，另外還有房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面情況。

對(duì)房屋配套設(shè)施設(shè)備的考察主要有：水質(zhì)、水壓，供電容量，燃?xì)夤?yīng)，暖氣供應(yīng)情況及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，電視接收的清晰度等。另外還要觀察電梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供24小時(shí)服務(wù)。如有機(jī)會(huì)最好走訪一些老鄰居，對(duì)房屋及周圍環(huán)境設(shè)施做更多的深入了解。

總之，要充分了解售房人售房的真實(shí)目的，避免接手一個(gè)垃圾房。購(gòu)買二手房的目的本是想改善一下居住條件，但是如果對(duì)二手房了解不全面，卻會(huì)給日后生活帶來更多煩惱。

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四、考察一下二手房的物業(yè)管理

購(gòu)買房屋是一次性的消費(fèi)支出，而物業(yè)管理水平的高低則直接影響到日后長(zhǎng)期的居住生活質(zhì)量。因此，人們不論購(gòu)買新房還是舊房，都越來越關(guān)注房屋的管理水平。良好的物業(yè)管理不僅可以彌補(bǔ)房子的一些

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不足，還能給生活、工作帶來更多的便利。

對(duì)物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)情況，要對(duì)其管理的物業(yè)進(jìn)行走訪，看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備，管理人員的專業(yè)水平和服務(wù)態(tài)度，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備是否完好、運(yùn)行正常等，由此可以大致看出一個(gè)企業(yè)的管理水平，最終評(píng)價(jià)是以質(zhì)優(yōu)價(jià)廉為好。

還要了解物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，水、電、氣、暖的價(jià)格以及停車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，出現(xiàn)買得起房住不起房的情況發(fā)生。

中介機(jī)構(gòu)提供的另一項(xiàng)重要服務(wù)就是房屋作價(jià)評(píng)估。由于住房二級(jí)市場(chǎng)剛剛起步，成交量少，沒有多少可供選擇對(duì)比的實(shí)例，對(duì)于一般居民來說，準(zhǔn)確地對(duì)房屋進(jìn)行估價(jià)就顯得非常困難。因此，也要委托取得資質(zhì)的中介評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行基本客觀的估價(jià)，使買賣雙方都能感覺物有所值，皆大歡喜。公積金的知識(shí)：

住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私

營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。

住房公積金的這一定義包含以下五個(gè)方面的涵義：

（1）住房公積金只在城鎮(zhèn)建立，農(nóng)村不建立住房公積金制度。

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（2）只有在職職工才建立住房公積金制度。無工作的城鎮(zhèn)居民不實(shí)行住房公積

金制度，離退休職工也不實(shí)行住房公積金制度。

（3）住房公積金由兩部分組成，一部分由職工所在單位繳存，另一部分由職工

個(gè)人繳存，職工個(gè)人繳存部分由單位代扣后，連同單位繳存部分一并繳存到住房公

積金個(gè)人帳戶內(nèi)。

（4）住房公積金繳存的長(zhǎng)期性。住房公積金制度一經(jīng)建立，職工在職期間必須

不間斷地按規(guī)定繳存，除職工離退休或發(fā)生《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定的其他情

形外，不得中止和中斷。體現(xiàn)了住房公積金的穩(wěn)定性、統(tǒng)一性、規(guī)范性和強(qiáng)制性。

（5）住房公積金是職工按規(guī)定存儲(chǔ)起來的專項(xiàng)用于住房消費(fèi)支出的個(gè)人住房?jī)?chǔ)

金，具有兩個(gè)特征：一是積累性，即住房公積金雖然是職工工資的組成部分，但不以現(xiàn)金形式發(fā)放，并且必須存入住房公積金管理中心在受委托銀行開設(shè)的專戶內(nèi)，實(shí)行專戶管理。二是專用性。住房公積金實(shí)行?？顚Ｓ茫鎯?chǔ)期間只能按規(guī)定用于購(gòu)、建、大修自住住房，或交納房租。職工只有在離退休、死亡、完全喪失勞動(dòng)能力并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系或戶口遷出原居

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住城市時(shí)，才可提取本人帳戶內(nèi)的住房公積金。

按目前我所在地區(qū)的規(guī)定是要求企業(yè)都應(yīng)該給職員存這個(gè)的，不分國(guó)有和私營(yíng)。

公積金的用處主要有兩個(gè)：一個(gè)是可以辦理公積金貸款，比商業(yè)貸款利率低一個(gè)百分點(diǎn)，二是買房可以將公積金提取出來。

就是說如果你符合辦理公積金貸款條件的話，你既可以使用公積金貸款又可以把公積金帳戶里的錢取出來（我剛辦完），具體情況建議你咨詢你們單位的人力資源部門和當(dāng)?shù)毓e金管理中心。

公積金貸款首付是房產(chǎn)總價(jià)的20％或者更低，這點(diǎn)比商貸有優(yōu)勢(shì)。

北京辦理公積金貸款的條件是：連續(xù)繳存公積金6個(gè)月以上或者累計(jì)繳存12個(gè)月以上，并且還在正常繳納的，具有北京市戶口或者暫住證、工作居留證的市民都可以辦理。

北京提取住房公積金的條件．住房消費(fèi)提?。?/p>

（1）購(gòu)買自住住房；大修、翻建自有住房；自建自有住房；

（2）房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的；

（3）償還住房貸款本息的。．銷戶提?。?/p>

（1）離休、退休的；

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（2）出境定居的；

（3）完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的（二者條件缺一不可）；

（4）死亡。

（北京地區(qū)的情況供你參考）

辦理貸款主要是跟公積金管理中心，而辦理支取的話一般是要跟單位負(fù)責(zé)公積金的同事聯(lián)系，每個(gè)公司一般都會(huì)有一個(gè)人專門負(fù)責(zé)員工的公積金繳納和支取。

如果你是第一次提取住房公積金，則需要準(zhǔn)備以下東西：身份證、購(gòu)房合同（借款合同）、購(gòu)房發(fā)票（首付款發(fā)票）和配偶的住房公積金提取證明（如果你不是主購(gòu)房人的話），以后提取還需要提供本人的《住房公積金提取記錄單》。

帶齊材料就可以到單位的公積金經(jīng)辦人員處辦理公積金支取手續(xù)。由匯繳單位開具《住房公積金支取申請(qǐng)書》，加蓋單位預(yù)留印鑒，后面附上有關(guān)支取證明材料，經(jīng)市住房公積金管理中心系統(tǒng)審核后方可辦理支取，支取時(shí)既可以通過單位也可以自己辦理。

在支取公積金時(shí)，不能直接從住房公積金管理中心提取現(xiàn)金，而是需要以轉(zhuǎn)卡或轉(zhuǎn)賬的方式。以轉(zhuǎn)卡方式提取的，銀行可以直接將住房公積金轉(zhuǎn)入個(gè)人在銀行開立的儲(chǔ)蓄賬戶；以轉(zhuǎn)賬方式提取的，銀行只能將住房公積金轉(zhuǎn)入本單位的銀行賬戶，再由單位打入個(gè)人的工資賬戶，但是現(xiàn)在主要的提取方式都是轉(zhuǎn)卡方式。

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以下是可以辦理公積金支取的銀行和相應(yīng)的卡型：中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄存折、交通銀行太平洋卡、中國(guó)銀行長(zhǎng)城人民幣信用卡、長(zhǎng)城電子借記卡、招商銀行一卡通、華夏銀行華夏卡、商業(yè)銀行京卡和儲(chǔ)蓄存折、農(nóng)業(yè)銀行金穗卡、光大行陽光卡、民生銀行民生卡、興業(yè)銀行興業(yè)卡。

如果你是已婚人士，而自己又不是主購(gòu)房人，在提取公積金時(shí)就需要提供對(duì)方的公積金支取證明。如果不能提供，最多只能支取總房款（大修費(fèi)用等）的50％。

有下列情形之一的職工可以提取本人住房公積金帳戶中的儲(chǔ)存余額：

1、購(gòu)買、建造自住住房或者翻建、大修自住住房的；

2、離休、退休的；

3、完全喪失勞動(dòng)能力，并且與所在單位終止勞動(dòng)關(guān)系的；

4、與所在單位終止勞動(dòng)關(guān)系后，未重新變業(yè)滿五年的；

5、出國(guó)、出境定居的；

6、戶口遷出本市、縣行政區(qū)域，遷入地未建立住房公積金制度的；

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7、省人民政府規(guī)定的職工其他住房消費(fèi)。

職工死亡或者被宣告死亡的，職工的繼承人或者受遺贈(zèng)人，可以提取該職工住房公積金帳戶中的儲(chǔ)存余額。

職工購(gòu)買、建造自住住房或者翻建、大修自住住房所需資金，提取本人住房公積金帳戶中儲(chǔ)存余額尚不足的，可以提取其配偶、父母、子女的住房公積金帳戶中的儲(chǔ)存余額，但需征得被提取人的書面同意。

職工提取住房公積金帳戶中儲(chǔ)存余額的，應(yīng)當(dāng)憑單位出具的有關(guān)證明材料，向管理中心提出申請(qǐng)，去管理中心辦理

貸款買房需要注意什么問題

對(duì)于絕大多數(shù)人來說,房貸是他們一生中最重大也是最重要的貸款。它也是能夠影響一個(gè)人經(jīng)濟(jì)生活數(shù)十年的事情。貸款買房需要注意什么問題呢？

盡管競(jìng)爭(zhēng)迫使銀行紛紛采取各種措施來吸引客戶,但在你去與銀行談判房貸之前最好先弄清楚一些基本的事情。也就是說,當(dāng)你去銀行貸款購(gòu)買你夢(mèng)想中的住房時(shí),做出正確的決定至關(guān)重要。

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申請(qǐng)貸款買房需要注意什么問題:

要仔細(xì)調(diào)查和討價(jià)還價(jià)

在今天的環(huán)境下,有許多銀行爭(zhēng)相吸引客戶為其提供住房貸款。因此你一定要充分利用這一點(diǎn)。在做出向哪家銀行貸款的正式?jīng)Q定前,至少要調(diào)查五家銀行。

需要記住,今天哪怕是一點(diǎn)點(diǎn)的努力都有可能為你以后的數(shù)十年省下成千上萬的錢。想像一下,你把省下的這些錢用在孩子的教育上該是多么的幸福。

在做出正式?jīng)Q定前一定要確保你已經(jīng)經(jīng)過了討價(jià)還價(jià)的過程。要對(duì)貸款的利率和交納的費(fèi)用進(jìn)行認(rèn)真的比較,還要看看你是否能夠因申請(qǐng)房貸爾獲得額外的獎(jiǎng)賞,比如財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等。

最后,要確保你認(rèn)真閱讀過了房貸協(xié)議,如果有必要的話,就要去請(qǐng)教律師,讓他幫你解釋一些具體的條款。多申請(qǐng)貸款的方法

申請(qǐng)房貸最重大的事情之一是你能借出來多少錢,也就是貸款規(guī)模有

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多大。

有效的貸款要根據(jù)你的償還能力和住房的成本核算出來的。增加貸款能力的方式有許多種。

舉例來說,如果你的還貸能力較高,那么你可以選擇較長(zhǎng)時(shí)間的貸款。你還可以要求銀行將你的至親如配偶或父母的收入都納入你們的收入范疇之中加以考慮?；蛟S你還可以通過出示你過去的信用記錄和還貸記錄來說服銀行增加貸款額。

房貸和保險(xiǎn)

當(dāng)家庭的主要掙錢人過世后,房貸將增加該家庭的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?；钪娜藢⒉坏貌怀袚?dān)償還剩余貸款的責(zé)任。通過增加你的人壽保險(xiǎn)來保護(hù)你的家庭避免可能的額外風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)不錯(cuò)的主意?；蛟S你還可以購(gòu)買殘疾險(xiǎn)來防止意外事件或嚴(yán)重疾病。

合同

一定要確保你獲得了一份可以證明你與貸款銀行之間關(guān)系的合同書。一旦你改變主意要轉(zhuǎn)到另外的銀行去貸款的話,或者如果銀行弄丟了你的合同的話,這份合同書將非常重要。

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同時(shí)你還得確保你的銀行提供了詳細(xì)的結(jié)單;這在證明你的償還記錄時(shí)是非常有用的,它將在你未來再次申請(qǐng)貸款時(shí)對(duì)你有益。

固定和靈活利率

房貸的利率如果是固定的話,那你就得檢查一下利率是否在全部貸款期內(nèi)都是固定的,還是僅僅在頭幾年是固定的。要仔細(xì)檢查是否存在某種漏洞可以讓銀行在總體利率開始上浮時(shí)修改你的貸款利率。

許多銀行都會(huì)在你的房貸合同中附加一條“重新安排條款”,這使得它可以在某種特定的時(shí)候提高你的利率。

在靈活利率下,你應(yīng)該弄明白靈活利率是否清晰地與某種特定的條件聯(lián)系在一起。你還應(yīng)該弄得清清楚楚的是:利率的改變對(duì)你償還貸款有多大的影響,也就是要說銀行是否會(huì)改變利率或你的貸款的剩余償還期等。(蘇三)

怎樣買房？需要注意些什么？

買房首先從位置和距離來講，要先確定好自己的目標(biāo)。同時(shí)要合理評(píng)估自己的經(jīng)濟(jì)能力。這跟總房款有關(guān)。不要太過前瞻，要考慮到現(xiàn)在與未來的資金承受能力，從自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力出發(fā)來考慮買房。而在買房時(shí)也要看開發(fā)商項(xiàng)目證件是否具備了銷售條件。注意整個(gè)項(xiàng)目的開

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發(fā)計(jì)劃工程進(jìn)度，這關(guān)系到買房者的入住時(shí)間以及其他工程的施工干擾等情況。

要看清楚整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和配套是否符合自己的需要，是否符合生活上的便利以及居住的舒適度。現(xiàn)在精裝修房比較多，要注意前期樣板間的裝潢和后期房的裝潢是否統(tǒng)一。而對(duì)于毛坯房來講，一定要注意房屋內(nèi)部的格局合理性，包括真正的使用面積到底有多少等。因?yàn)樗?、板樓的分?jǐn)偯娣e都不一樣。

目前很多投訴熱點(diǎn)都在期房上。新的商品房合同從3月5日起開始使用，其中有很多注解需要買房者注意到的，包括合同的附件內(nèi)容等都需要注意是否對(duì)買房人自己有利。

物業(yè)管理也是買房時(shí)候需要關(guān)注的方面。購(gòu)房人越來越成熟，應(yīng)該在買房前弄清楚物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以免在入住后發(fā)生糾紛。而在購(gòu)房的時(shí)候還需要注意的一點(diǎn)是，要看所購(gòu)買的房屋是否已經(jīng)被按揭過或者被抵押過的。

從整體的購(gòu)房趨勢(shì)來看，房?jī)r(jià)的上漲是毋庸置疑的。未來2到3年內(nèi)降價(jià)的可能性也不大。那么消費(fèi)者應(yīng)該根據(jù)自己的需求去買房。因?yàn)榻窈蟮恼邔?duì)開發(fā)商的要求會(huì)越來越高，加上土地的控制、開發(fā)商資金問題、新材料新技術(shù)的運(yùn)用和整體環(huán)境、規(guī)劃的提高，這些都使得

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房屋成本會(huì)增加。因此如果有住房需求，不必持幣待購(gòu)，今后這種上漲還有可能延續(xù)下去甚至?xí)q得更高。

新房裝修需注意什么？

一、水電

1、防水施工宜采用涂膜防水

2、防水工程應(yīng)該在隱蔽工程施工完成并驗(yàn)收后做

3、防水施工完成后要做2次蓄水試驗(yàn)

4、浴室防水層應(yīng)該不低于1.8米

5、地漏、陰陽角、管道等地方要多做一次防水

6、地漏要用防臭地漏

7、冷熱水管左熱右冷

8、水管盡量不要從地上走

9、冷水管在墻里要有1CM的保護(hù)層，熱水管是1.5CM，因此槽要開得深

10、裝PPR管是要考慮貼好瓷磚的厚度，這樣管子不會(huì)露出來

11、燒菜只有幾分鐘，洗菜要很久，水斗一定要買大的12、龍頭和臺(tái)盆要配套，弄不好就裝不上去了

13、馬桶安裝不能用水泥，要用硅膠

14、馬桶、龍頭安裝好后要注意保護(hù)

15、買馬桶時(shí)要考慮馬桶的坑距

16、洗衣機(jī)要考慮是上排水還是下排水

17、衛(wèi)生間里最好不要裝電話，容易受潮

18、衛(wèi)生間里的鏡子要先考慮好尺寸，否則鏡前燈很容易就裝高了

19、衛(wèi)生間管道最好留檢修孔

20、強(qiáng)電弱電不能穿在同一根管子里

21、左零、右相上接地

22、電源插座距地300，開關(guān)1.4米

23、開關(guān)不要裝在門背后

24、插座多多宜

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善

25、大功率電器用16A插座，如電烤箱等

26、暗盒要用好的27、暗盒一定要和面板配套，否則有可能裝不上

28、PVC電線管內(nèi)電線截面面積不得超過電線管截面面積的40%

29、臥室的空調(diào)不要對(duì)著床

30、空調(diào)洞要考慮向外傾斜，否則雨水會(huì)進(jìn)來

31、燈盡量考慮雙控

32、衛(wèi)生間最好安裝防濺插座

33、陽臺(tái)上要考慮個(gè)插座

34、電線槽要橫平豎直，排好照，以后用起來方便

35、公用煙道要裝止逆閥

36、買來的電器一定要好好讓工人看說明書

37、說明書和保修卡等資料一定要留好

二、泥工

38、水泥超過出廠期三個(gè)月就不能用了

39、不同品種、標(biāo)號(hào)的水泥不能混用

40、黃砂一定要用河砂，用嘴嘗味道就知道了

41、墻地磚要浸水兩小時(shí)以上，陰干后才能貼

42、墻地磚寧可多買幾片，不要少買，否則容易出現(xiàn)色差

43、一面墻上不能有兩排非整磚

44、擦縫完成后要立即對(duì)瓷磚進(jìn)行清理

45、地面貼大理石（淺色），石材背面要做防水

46、陽角處要割45度角

47、地磚要向地漏處傾斜，否則容易積水

48、墻磚碰到管道口要采用套割的形式，這樣看起來還是整塊的磚

49、地面大理石宜干鋪

50、地磚一定要耐臟，防滑，不要光為了好看

51、亞光瓷磚難清理

52、陽臺(tái)地磚要注意排水方向

三、木工

53、地龍骨最好用烘干落葉松

54、大的木板材買來后就要鋸開風(fēng)干

55、木工進(jìn)場(chǎng)先要彈房子水平線

56、花色面板一進(jìn)來就要買油漆刷一遍，防止被弄臟

57、吊扇不能裝在吊頂龍骨上

58、花色面板施工時(shí)要預(yù)先挑色

59、吊頂?shù)牡踅罹嚯x墻邊不得大于30060、石

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膏板要用沉頭自攻螺絲固定，進(jìn)入板面1~2MM，并做防銹處理，不能用槍釘

61、石膏板釘子之間的距離不得大于20062、石膏板要與墻有3MM的縫，以便進(jìn)行防裂處理

63、石膏板陽角處最好做陽角條保護(hù)

64、木門的上下冒頭處要刷油漆

65、衛(wèi)生間門套的底部要刷一下防水

66、房門的大小應(yīng)該一致

67、家具盡量不要讓木工做，做也做不好的68、櫥柜盡量買整體的，木工做不好，設(shè)計(jì)也不行

69、各中尺寸一定要考慮好，改起來就比較麻煩了

70、自己做的移門不要做暗軌道，以后沒辦法維修的71、衛(wèi)生間小的話盡量做移門，不要做開門，占地方

72、吃不準(zhǔn)的木工活一定要與工頭多交流，千萬不能讓他們自作主張

73、錢在手里是硬道理

74、家里有小孩，玻璃要少用

75、一定要讓工人好好看圖紙

76、廚房抽屜很有用

77、地板木龍骨平整度是5MM78、毛地板要鋪成30度或45度，板和板之間留2~3MM，縫要錯(cuò)開

79、地板和墻之間要留8~10MM的縫

80、復(fù)合地板長(zhǎng)度超過8M時(shí)要考慮伸縮縫

81、盡量少用中密度板做門套

82、鉸鏈和五金一定要用好的83、浴霸要裝在木龍骨上，不能直接裝在吊頂上

四、油漆工

84、中、深色乳膠漆施工時(shí)盡量不要摻水，否則容易出現(xiàn)色差

85、石膏板接縫處要上繃帶

86、墻面有縫隙的地方要上的確涼布比較好

87、原來墻面有的膩?zhàn)幼詈苗P除，或者刷一遍膠水封固

88、盡量買知名品牌的油漆，裝修公司推薦或工頭推薦的沒名氣的盡量不要用

89、天氣太潮濕，油漆不要刷

90、油漆、涂料的打磨要等完全干透后進(jìn)行

91、下

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一道油漆施工必須等前一道油漆干透后進(jìn)行

92、金屬面的油漆要做防銹處理

93、天氣太冷，油漆施工質(zhì)量會(huì)差的94、門油漆時(shí)，要用美紋紙貼住鉸鏈和門鎖

95、天太熱，要注意通風(fēng)

96、貼墻紙時(shí)，要在墻上刷清油

97、貼墻紙時(shí)，要把開關(guān)、插座的面板卸下來

98、亮光、絲光的乳膠漆要一次完成，補(bǔ)的容易出現(xiàn)色差

99、踢腳線安裝好后要用膩?zhàn)雍腿槟z漆補(bǔ)一下縫

100、磨砂玻璃要用報(bào)紙保護(hù)好

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第四篇：買房合同注意

如何簽訂規(guī)范有效的期房購(gòu)買合同

一、合同應(yīng)標(biāo)明所購(gòu)商品房的應(yīng)用面積。

劉先生與某房產(chǎn)商簽定了一份購(gòu)房合同，房屋面積為120平方米，但入住時(shí)，劉先生實(shí)測(cè)房屋面積只有111平方米，相差9個(gè)平方米，以每平方米2500元計(jì)算，劉先生多付了22500元，這可不是一個(gè)小數(shù)目。因此，簽訂合同時(shí)應(yīng)對(duì)每一個(gè)房間、陽臺(tái)等實(shí)際面積進(jìn)行確定，另外對(duì)按比例分?jǐn)傎M(fèi)用的公用面積如電梯間、走廊、樓梯等應(yīng)有明確界定，以免日后麻煩。

二、合同里要有建筑及裝修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則。

如墻面材料、顏色、窗格材料、地面的輔設(shè)用料、衛(wèi)浴設(shè)備、電線的鋪設(shè)等。因?yàn)橛行╅_發(fā)商為了吸引消費(fèi)者購(gòu)房，會(huì)有很多口頭承諾，只有這些口頭承諾以文字的形式在合同中出現(xiàn)，才具有法律效用，否則沒在合同里出現(xiàn)的承諾，在消費(fèi)者接收入住時(shí)發(fā)現(xiàn)沒有兌現(xiàn)也會(huì)因無憑據(jù)而不能再加追究。

三、合同應(yīng)有對(duì)附屬配套設(shè)施建設(shè)的有效制約。

現(xiàn)在，一般房產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)對(duì)住宅區(qū)配套設(shè)施建設(shè)有種種承諾，如花園綠地、學(xué)校、超市、泳池、球場(chǎng)等，這些都應(yīng)在合同中體現(xiàn)出來，以免今后房產(chǎn)商的許諾兌現(xiàn)起來遙遙無期。

四、合同中應(yīng)有物業(yè)管理的服務(wù)條款及相關(guān)收費(fèi)。

有些房產(chǎn)商故意不在合同中體現(xiàn)物業(yè)管理這一項(xiàng)，往往等購(gòu)房者入住后，才發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理的不完善及收費(fèi)的不合理，但是面對(duì)已經(jīng)入住的既成事實(shí)，許多購(gòu)房者也只好交納高額的管理費(fèi)。為了避免這一情況的發(fā)生，最好在入住之前的購(gòu)房合同中應(yīng)有所約定。

五、合同應(yīng)有詳細(xì)的付款方式。

一般房產(chǎn)商都會(huì)要求購(gòu)房者先預(yù)付部分預(yù)付款，其余款項(xiàng)將分期支付或等交房時(shí)一次付清，從預(yù)付款交付之日起購(gòu)房者都有權(quán)知其所購(gòu)房屋的建設(shè)進(jìn)程，以督促房產(chǎn)商按期交房，因此，購(gòu)房者可在合同中以分期付款及退款的方式來約束、督促房產(chǎn)商。

六、合同中必須有具體交房日期及房產(chǎn)商若延期交房應(yīng)有的罰則。

房產(chǎn)商會(huì)因資金、材料、施工、天氣等影響交房日期，購(gòu)房者因房屋拖延交付入住而導(dǎo)致利益受損，購(gòu)房者有權(quán)要求房產(chǎn)商予以經(jīng)濟(jì)賠償。

簽訂規(guī)范、有效的房屋購(gòu)銷合同是很重要的，所以合同要盡量詳盡，面面俱到，因此，除了簽定購(gòu)銷合同之外，購(gòu)房者還要與房產(chǎn)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，以便更好地保護(hù)自己的合法權(quán)益。購(gòu)房過程中涉及的法律問題

個(gè)人在購(gòu)房中，大體上分三個(gè)階段。

第一，購(gòu)房前的準(zhǔn)備，購(gòu)房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個(gè)物業(yè)的項(xiàng)目，就是你準(zhǔn)備購(gòu)買什么樣的房子，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點(diǎn)應(yīng)該對(duì)開發(fā)商的資信進(jìn)行一個(gè)了解，就是說在購(gòu)房前購(gòu)房者應(yīng)該對(duì)你選擇的物業(yè)項(xiàng)目有一些最基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點(diǎn)是對(duì)開發(fā)商的資信進(jìn)行解。開發(fā)商的五證，一個(gè)是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國(guó)有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱叫“五證”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。

那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看第四、五個(gè)，一個(gè)是國(guó)有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購(gòu)房者在查看五證的時(shí)候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購(gòu)的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。

第二，簽訂認(rèn)購(gòu)書和商品買賣合同，這里包括簽訂補(bǔ)充條款。購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書和商品買賣合同的時(shí)候，應(yīng)該注意到查驗(yàn)五證。交付定金，簽訂認(rèn)定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購(gòu)房款，辦理銷售或者叫預(yù)售登記，購(gòu)買期房時(shí)最好隨工程進(jìn)度采用分期付款或公積金、按揭貸款。因?yàn)橘?gòu)買期房與現(xiàn)房相比，存在兩方面風(fēng)險(xiǎn)：一是樓盤爛尾，也就是工程進(jìn)行到一定程度因某種原因停建了;二是房屋竣工后，房屋設(shè)施、質(zhì)量、配套與約定

不一致。如一次性交齊房款，那么買方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)很大，分期付款或公積金、按揭貸款，承擔(dān)的資金風(fēng)險(xiǎn)就小一點(diǎn)。這是購(gòu)房中的第二個(gè)階段。具體講，涉及到一些法律問題。

第一，如何閱售樓書。售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時(shí)候，首先要注意售樓書中是否有商品房的預(yù)售許可證，這是對(duì)開發(fā)商資質(zhì)衡量的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。為了確認(rèn)預(yù)售許可證的真實(shí)性，一個(gè)是可以通過在互聯(lián)網(wǎng)上查詢、核對(duì)，核對(duì)這家房地產(chǎn)開發(fā)商是不是名副其實(shí)的，是不是有預(yù)售許可證。其次，可以根據(jù)自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價(jià)格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購(gòu)買。閱讀中要明確售樓書中廣告的信息，有些開發(fā)商會(huì)采用一些比較模糊的方式說明，比如說多少多少分鐘的車程，10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優(yōu)越，那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了，你是開的小轎車還是公共汽車，是什么時(shí)速的，所以用幾分鐘的車程確定地段的位置，這已經(jīng)被國(guó)家工商局認(rèn)定為是違法的廣告?？墒?，往往在售樓書中都有這個(gè)，我們應(yīng)該特別注意。

怎么保證售樓書的內(nèi)容具有法律效率？我看到售樓書之后確實(shí)非常感興趣，但是又怕最后買了房子以后，不象售樓書中所描述的那些美妙？怎么辦？根據(jù)法律的規(guī)定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定要把售樓書所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境，這么好的戶型、這么好的地段內(nèi)容明確的寫到商品房銷售合同中，這是法律規(guī)定要有的。確保、約束開發(fā)商一定要按照售樓書中說的履行它的義務(wù)。這樣的話，一旦開發(fā)商沒有按照售樓書寫到商品購(gòu)銷合同里約定的條款履行義務(wù)，他就要承擔(dān)責(zé)任。

在售樓書驗(yàn)完以后要簽訂認(rèn)購(gòu)書，要交定金，提醒購(gòu)房人要注意，認(rèn)購(gòu)書里的定金和訂金的區(qū)別，定金是一個(gè)專門的法律概念，其目的是在于對(duì)合同的成立、履行其擔(dān)保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內(nèi)涵，叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無權(quán)要求返還定金，接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對(duì)合同起擔(dān)保作用，它只是起擔(dān)保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。所以，在認(rèn)購(gòu)書中寫的定金一定要分清是哪個(gè)“定”(訂)，因?yàn)橛胁煌姆筛拍?。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購(gòu)書多少之日起買房，否則的話不給退還。建議，購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書的時(shí)候，將這個(gè)條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對(duì)購(gòu)房者應(yīng)該是比較有利的。

認(rèn)購(gòu)書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應(yīng)該非常慎重的對(duì)待，因?yàn)橘I房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買賣里面。一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā)生

糾紛，購(gòu)房合同是解決雙方分歧的最主要的根據(jù)和憑證。所以，在簽定合同之前，購(gòu)房者需要仔細(xì)審查開發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了，而應(yīng)當(dāng)改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行登記。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。

在購(gòu)房的過程中還涉及到一個(gè)問題，在有些情況下，在什么情況下簽訂房屋的限售合同，在什么情況下簽訂預(yù)售合同。限售合同是你想買的房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收并交付使用了商品房，這個(gè)時(shí)候開發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的是房地產(chǎn)的限售合同。如果你購(gòu)買的房子尚未竣工驗(yàn)收，就是期房，這個(gè)時(shí)候簽訂的是房屋的預(yù)售合同。

商品房銷售面積的計(jì)算問題，有三種計(jì)算方式。一個(gè)是按套計(jì)價(jià)，一個(gè)是按建筑面積計(jì)價(jià)，還有一個(gè)是按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)值。通常，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的方法比較少用，而通常用的是按照建筑面積，它是指按住宅面積外圍線來計(jì)算。一般商品房的銷售面積是套內(nèi)銷售面積和分?jǐn)偟墓妹娣e之和，是對(duì)購(gòu)房者最為有用的是套內(nèi)的使用面積，因?yàn)檫@種面積是購(gòu)房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買賣合同的時(shí)候，要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫清楚。

所以，購(gòu)房的時(shí)候購(gòu)房者特別關(guān)注面積，一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分?jǐn)偟墓妹娣e是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費(fèi)者帶來的壞處。

在購(gòu)房過程中，怎么處理面積的誤差呢？通常在標(biāo)準(zhǔn)的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。通常，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房屋購(gòu)銷合同都不是這樣，都有一個(gè)比的絕對(duì)值，通常是3%。面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)的通常約定據(jù)實(shí)結(jié)算房款，面積誤差比絕對(duì)值超過3%，購(gòu)房者或者退房或者是約定開發(fā)商應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。當(dāng)然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)，沒有超過據(jù)實(shí)結(jié)算房款，如果超過的話，開發(fā)商必須承擔(dān)違約責(zé)任，同時(shí)允許購(gòu)房者退房。還有一個(gè)問題，在商品房購(gòu)銷合同中，通常里面約定有一個(gè)不可抗力條款。在商品房買賣合同里，開發(fā)商對(duì)于延期交房的免責(zé)理由一般說是不可抗力。按照我們國(guó)家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責(zé)任，也就是說免責(zé)。如果不是這種

情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴(kuò)展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原覺得對(duì)購(gòu)房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴(kuò)展了。所以，建議購(gòu)房者對(duì)于不可抗力這個(gè)條款一定要僅僅把握住三個(gè)條件，就是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的范圍內(nèi)，不要擴(kuò)展，擴(kuò)展以后，延期交房的時(shí)候，他都可以說我免責(zé)。還有一個(gè)基本問題，購(gòu)房合同的簽訂是跟誰簽訂？很簡(jiǎn)單，簽訂購(gòu)房合同，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開發(fā)商簽定合同。但是，目前有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理公司負(fù)責(zé)其銷售活動(dòng)，中介代理公司不能沒有開發(fā)商的簽字而與購(gòu)房者直接簽訂買賣合同，就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時(shí)候我們應(yīng)該把握住是開發(fā)商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個(gè)提示，簽訂商品房買賣合同的時(shí)候，要注意有一些比例數(shù)字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾，這些比例數(shù)字，作為購(gòu)房者一定要注意，稍微差一個(gè)百分?jǐn)?shù)，很多東西就差很多。

在買賣的時(shí)候一個(gè)是簽訂認(rèn)購(gòu)書，第二個(gè)簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)房合同有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購(gòu)買合同里沒有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購(gòu)房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問題。

第一，應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。

第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘?gòu)銷合同里通常沒有說多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補(bǔ)充條款里約定。

第三，要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。

第四，明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭(zhēng)議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖栴}，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。

第五，應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的想使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。

第六，明確退房的責(zé)任。購(gòu)房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。

最后，購(gòu)房者在購(gòu)買商品房的時(shí)候是否需要聘請(qǐng)律師。在商品房的買賣中確實(shí)涉及到很多專業(yè)方面的法律知識(shí)，普遍的購(gòu)房者很難一下子了解熟悉這些問題，因此為了減少風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)防買賣合同中的陷井，建議購(gòu)房者在購(gòu)房的過程中聘請(qǐng)律師，把相關(guān)的事情請(qǐng)律師辦，雖然要支付一些費(fèi)用，但會(huì)降低風(fēng)險(xiǎn)

第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。

買完房以后還要查驗(yàn)或者叫驗(yàn)收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格時(shí)通知購(gòu)房者入住之后提供的兩份法律文件，一個(gè)是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的登記，在使用年限內(nèi)承擔(dān)的保修責(zé)任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時(shí)間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。

住宅使用說明書，通常應(yīng)該包括開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項(xiàng)、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說明，以及門窗類型使用事項(xiàng)，配電負(fù)荷，承重墻、保溫墻、陽臺(tái)等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產(chǎn)廠家另有說明書的，應(yīng)附于住宅使用說明書里。

也就是說一個(gè)房屋完整的法律文件在購(gòu)房的過程中應(yīng)該查驗(yàn)五證，同時(shí)收房子的時(shí)候應(yīng)該有兩書。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個(gè)購(gòu)房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。

第五篇：淺談如何降低安全監(jiān)理風(fēng)險(xiǎn)

淺談如何降低安全監(jiān)理風(fēng)險(xiǎn)

李長(zhǎng)林

目前，建設(shè)工程質(zhì)量與安全事故時(shí)有發(fā)生，給國(guó)家人民生命財(cái)產(chǎn)造成重大損失。例如：杭州地鐵深基坑跨塌事故、上海黃浦江隧道地面坍陷事故等等，都屬于重特大安全事故。發(fā)生事故后，監(jiān)理單位首先被查到的是安全管理責(zé)任，對(duì)照監(jiān)理安全責(zé)任進(jìn)行檢查，如果沒有做到位，監(jiān)理企業(yè)和相關(guān)監(jiān)理人員就會(huì)受到經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任及追究刑事責(zé)任的處罰。

為什么查監(jiān)理的安全責(zé)任？依據(jù)《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》規(guī)定：建設(shè)單位、勘測(cè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位及其它與建設(shè)工程安全生產(chǎn)有關(guān)的單位，必須遵守安全生產(chǎn)法律、法規(guī)的規(guī)定，保證建設(shè)工程安全生產(chǎn)，依法承擔(dān)建設(shè)工程安全生產(chǎn)責(zé)任。監(jiān)理單位協(xié)助建設(shè)單位實(shí)施建設(shè)工程項(xiàng)目安全生產(chǎn)管理，做到安全生產(chǎn)監(jiān)理與工程質(zhì)量控制、工期控制、投資控制的同步實(shí)施。工程監(jiān)理單位和監(jiān)理工程師應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和工程強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施監(jiān)理，并對(duì)建設(shè)工程安全生產(chǎn)承擔(dān)監(jiān)理責(zé)任。

建設(shè)工程安全施工管理實(shí)行企業(yè)負(fù)責(zé)、中介評(píng)估、政府監(jiān)督的原則。工程監(jiān)理單位有下列行為之一的，責(zé)令限期整改，逾期未改正的，責(zé)令停業(yè)整頓，并處10萬~30萬元罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級(jí)，直至吊銷資質(zhì)證書；造成重大安全事故，構(gòu)成犯罪的，對(duì)直接責(zé)任人員，依據(jù)刑法有關(guān)規(guī)定追究刑事責(zé)任；造成損失的,依法責(zé)任賠償。1）未對(duì)施工組織設(shè)計(jì)的安全技術(shù)措施或者專項(xiàng)施 工方案進(jìn)行審查2）發(fā)現(xiàn)安全事故隱患未及時(shí)要求施工單位整改或者暫時(shí)停止施工的3）施工單位拒不整改或者不停止施工，未及時(shí)向有關(guān)主管部門報(bào)告的。4）未依據(jù)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施監(jiān)理的。

因此，作為工程質(zhì)量安全監(jiān)督的監(jiān)理企業(yè)和監(jiān)理人員有責(zé)任也有義務(wù)，為防止和減少工程質(zhì)量和安全事故盡力。

雖然安全事故防不勝防，有其偶然性和突發(fā)性，但只要監(jiān)理機(jī)構(gòu)建立健全組織規(guī)章制度，施工過程中加以有效監(jiān)督和控制，能夠?qū)崿F(xiàn)“不發(fā)生人身重傷及死亡事故和一般及以上機(jī)械設(shè)備損壞事故，不發(fā)生群體性食物中毒事故；通過監(jiān)理人員的日常安全監(jiān)督工作，確保當(dāng)發(fā)生意外安全事故時(shí)，監(jiān)理不承擔(dān)管理和領(lǐng)導(dǎo)方面的責(zé)任?！钡哪康模?guī)避了監(jiān)理企業(yè)和監(jiān)理個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)。

例如,根據(jù)本人參加監(jiān)理的某工程特點(diǎn)，結(jié)合總監(jiān)辦監(jiān)理規(guī)劃中安全監(jiān)理的要求，某標(biāo)段安全監(jiān)理工作如下：

一、建立、健全安全管理組織機(jī)構(gòu)和保證體系

㈠嚴(yán)格按照“業(yè)主----監(jiān)理----施工單位”三級(jí)安全管理模式，建立、健全各級(jí)安全管理組織機(jī)構(gòu)和保證體系：

監(jiān)理部建立以總監(jiān)為第一責(zé)任人，下設(shè)專職安全監(jiān)理工程師和各專業(yè)兼職安全監(jiān)理工程師的安全監(jiān)理組織機(jī)構(gòu)和監(jiān)理管理網(wǎng)絡(luò)。

檢查、督促施工單位建立以項(xiàng)目經(jīng)理為第一責(zé)任人，下設(shè)專職安全員和各專業(yè)、班組兼職安全員的安全管理組織機(jī)構(gòu)和施工管理網(wǎng)絡(luò)。㈡建立、健全安全監(jiān)理工作責(zé)任制，明確各級(jí)監(jiān)理人員安全管理職責(zé)

1、總監(jiān)理工程師職責(zé)

（1）、全面負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的安全監(jiān)理工作，組織安全工作形勢(shì)評(píng)估，負(fù)責(zé)審定安全監(jiān)理實(shí)施細(xì)則、監(jiān)理措施和監(jiān)理工作計(jì)劃，組建安全監(jiān)理組織機(jī)構(gòu)與管理網(wǎng)絡(luò)；

（2）、定期組織階段性的安全形勢(shì)分析，確定應(yīng)監(jiān)控的重大危險(xiǎn)源；

（3）、最終審查有關(guān)施工組織設(shè)計(jì)及專項(xiàng)施工方案的安全性要求；（4）、參與重大安全隱患的分析與處理；

（5）、參與重大安全事故的處理，提交總結(jié)報(bào)告。

2、專職安全監(jiān)理工程師職責(zé)

（1）、負(fù)責(zé)起草安全監(jiān)理實(shí)施細(xì)則、監(jiān)理措施和監(jiān)理工作計(jì)劃；（2）、負(fù)責(zé)落實(shí)監(jiān)理安全責(zé)任的日常工作；

（3）、負(fù)責(zé)牽頭組織審查有關(guān)安全方面的施工組織設(shè)計(jì)及專項(xiàng)施工方案；

（4）、組織日常安全巡視檢查工作，組織安全例行檢查和專項(xiàng)檢查，主持召開安全例會(huì)；

（5）、提出項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)落實(shí)監(jiān)理安全責(zé)任的工作建議與要求，尤其要提出重大危險(xiǎn)源監(jiān)控建議；

（6）、負(fù)責(zé)一般性安全隱患的處理；

3（7）、定期向項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)匯報(bào)有關(guān)本工程的安全情況，填報(bào)安全監(jiān)理工作日?qǐng)?bào)和月報(bào)；

（8）、負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)的安全知識(shí)學(xué)習(xí)；

（9）、負(fù)責(zé)有關(guān)落實(shí)監(jiān)理安全責(zé)任的資料記錄與整理工作。

3、其他專業(yè)監(jiān)理工程師、監(jiān)理員職責(zé)

（1）、專業(yè)監(jiān)理工程師在審核分部分項(xiàng)施工方案時(shí)，對(duì)技術(shù)方案本身的安全可靠性進(jìn)行審查，并在審查設(shè)計(jì)安全技術(shù)方面的內(nèi)容時(shí)與安全工作的監(jiān)理工程師共同審查；

(2)、專業(yè)監(jiān)理工程師和監(jiān)理員在現(xiàn)場(chǎng)巡視時(shí)，應(yīng)運(yùn)用其掌握的安全技術(shù)知識(shí)，注重檢查是否存在安全隱患，當(dāng)發(fā)現(xiàn)存在安全隱患時(shí)，應(yīng)進(jìn)行記錄，并及時(shí)通報(bào)負(fù)責(zé)安全工作的監(jiān)理工程師處理，協(xié)助專職安全監(jiān)理工程師做好本職工作施工區(qū)域范圍內(nèi)的安全監(jiān)理工作。

㈢建立、健全各項(xiàng)安全管理制度

針對(duì)本工程安全監(jiān)理工作的實(shí)際情況，為了做好安全監(jiān)理工作，使我們的監(jiān)理工作能夠堅(jiān)持做到規(guī)范化、程序化、標(biāo)準(zhǔn)化和格式化，我們建立以下25項(xiàng)管理工作制度，并在施工監(jiān)理過程中認(rèn)真加以落實(shí)：

1、施工單位安全生產(chǎn)許可證申報(bào)、審查制度；

2、施工單位安全管理組織機(jī)構(gòu)、單位施工資質(zhì)和安全管理人員資質(zhì)申報(bào)、審查制度；

3、施工單位安全管理工作責(zé)任制；

4、工程現(xiàn)場(chǎng)緊急情況應(yīng)急處理制度；

5、施工組織設(shè)計(jì)和重要施工工序、特殊作業(yè)、危險(xiǎn)作業(yè)項(xiàng)目的施工方案、安全措施審查制度；

6、施工現(xiàn)場(chǎng)安全用電管理制度；

7、安全技術(shù)交底制度；

8、新進(jìn)場(chǎng)人員上崗前安全教育、培訓(xùn)和考試制度；

9、特殊工種作業(yè)人員上崗證審查制度；

10、大型（特種）機(jī)械設(shè)備進(jìn)、退場(chǎng)報(bào)驗(yàn)制度；

11、大型（特種）機(jī)械設(shè)備日常檢查、保養(yǎng)、維修制度；

12、每天施工前站班、交底工作制度；

13、日常（每天）安全巡查制度；

14、重點(diǎn)部位或關(guān)鍵施工工序的旁站監(jiān)理制度；

15、每周（每月）定期安全檢查、例會(huì)制度；

16、安全施工專項(xiàng)檢查制度；

17、安全隱患整改制度；

18、安全監(jiān)理日?qǐng)?bào)、周（月、年）報(bào)制度；

19、氧氣、乙炔等危險(xiǎn)品的安全使用和存放管理制度； 20、水上作業(yè)防落水和高空作業(yè)、防墜落、防落物傷人制度；

21、安全施工措施費(fèi)（保證金）制度；

22、個(gè)人勞保防護(hù)用品發(fā)放登記制度；

23、防汛、防臺(tái)、防大風(fēng)安全管理制度；

24、安全施工獎(jiǎng)懲制度；

25、安全事故責(zé)任處理制度。

二、做好安全監(jiān)理日常工作,降低自身風(fēng)險(xiǎn)

在施工過程中，我們認(rèn)真貫徹“安全第一，預(yù)防為主、綜合治理”的指導(dǎo)方針，堅(jiān)持“以人為本，全員參與”的安全管理理念，認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)預(yù)控措施，按照“縱向到底、橫向到邊”的要求進(jìn)行監(jiān)督檢查，查處糾正“三違”現(xiàn)象，做好日常安全監(jiān)理工作，主要包括以下幾個(gè)方面：

1、編制安全監(jiān)理實(shí)施細(xì)則和監(jiān)理工作計(jì)劃

工程開工之前，按照監(jiān)理規(guī)劃的要求，監(jiān)理組織人員及時(shí)編制本工程的安全監(jiān)理實(shí)施細(xì)則，制定項(xiàng)目安全監(jiān)理工作計(jì)劃，明確監(jiān)理工作方式、方法和工作程序，分析危險(xiǎn)源點(diǎn)，明確監(jiān)理工作重點(diǎn)。

2、安全監(jiān)理工作交底

在各關(guān)鍵工序開工之前，專職安全監(jiān)理工程師書面向施工單位進(jìn)行安全監(jiān)理技術(shù)交底，同時(shí)，檢查施工單位的內(nèi)部安全交底記錄，明確管理工作重點(diǎn)，落實(shí)預(yù)控措施。

3、審查開工條件

開工之前，監(jiān)理嚴(yán)格審查施工單位開工時(shí)在安全、環(huán)境和文明施工方面應(yīng)具備的各種條件，條件不具備時(shí)，不得同意開始施工：

1）、經(jīng)審查，施工單位的安全生產(chǎn)許可證真實(shí)、有效； 2）、經(jīng)審查，施工單位的安全管理組織網(wǎng)絡(luò)健全，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、施工安全負(fù)責(zé)人、施工技術(shù)負(fù)責(zé)人以及主要安全管理人員的資格證書或崗位證書符合要求； 3）、經(jīng)審查，施工單位的安全管理工作責(zé)任制度健全； 4）、經(jīng)審查，施工單位編制了切實(shí)可行的緊急情況處理處置預(yù)案，緊急預(yù)案預(yù)演記錄齊全；

5）、經(jīng)審查，施工單位的施工組織設(shè)計(jì)中的施工現(xiàn)場(chǎng)平面總體布置方案符合國(guó)家規(guī)范和業(yè)主有關(guān)安全文明施工的要求；

6）、經(jīng)審查，施工單位編制了詳細(xì)的施工用電方案（施工用電專業(yè)組織設(shè)計(jì)），施工現(xiàn)場(chǎng)安全用電管理制度健全；

7)、經(jīng)審查，施工單位分析、列出了本工程的危險(xiǎn)點(diǎn)（源），并明確了各項(xiàng)安全技術(shù)措施和預(yù)控措施；

8）、經(jīng)審查，施工單位根據(jù)本工程環(huán)境影響因素分析結(jié)果，制定了相關(guān)的環(huán)保措施與環(huán)保工作計(jì)劃；

9）、經(jīng)審查，開工之前，施工單位完成對(duì)新進(jìn)場(chǎng)施工人員上崗前的安全教育、培訓(xùn)和考試，記錄齊全；

10）、經(jīng)審查，施工單位電工、電焊工和起重工等特殊工種作業(yè)人員上崗證有效證件，符合相關(guān)規(guī)定；

11）、經(jīng)審查，施工單位施工進(jìn)場(chǎng)的打樁船、浮吊和起重機(jī)等大型（特種）施工機(jī)械的安全性年檢記錄齊全，設(shè)備機(jī)械性能完好，相關(guān)操作人員均持有相關(guān)有效證件，設(shè)備檢修、保養(yǎng)記錄齊全；

12）、經(jīng)審查，施工單位氧氣、乙炔等危險(xiǎn)品的安全使用和存放管理制度健全，存放地點(diǎn)符合規(guī)范要求，消防設(shè)施齊全。

4、日常安全檢查、巡查工作

在施工過程中，專業(yè)安全監(jiān)理工程師堅(jiān)持每天對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安全巡視、檢查，檢查各班組的站班、交底記錄，檢查安全“三件寶”（個(gè)人安全防護(hù)用品）發(fā)放記錄和現(xiàn)場(chǎng)施工人員穿戴情況，加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)部位、關(guān)鍵工序的安全監(jiān)管，堅(jiān)決查處、糾正各種“三違”現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，通過下發(fā)《安全隱患整改通知單》，按照安全事故“四不放過”的高要求，嚴(yán)格認(rèn)真落實(shí)整改措施，消除各種安全隱患、事故苗子，監(jiān)理人員做好每天安全巡查記錄，填寫《安全檢查登記表》，填報(bào)安全監(jiān)理工作日志。

5、安全例行檢查與專項(xiàng)檢查工作

專業(yè)安全監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)組織每周（每月）進(jìn)行一次安全大檢查，填寫《每周安全檢查記錄表》和《月度安全檢查評(píng)分表》，就檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，下達(dá)《安全檢查整改通知書》，檢查、督促施工單位限期進(jìn)行整改、閉合。

在施工過程中，專業(yè)安全監(jiān)理工程師還階段性的定期（不定期）地組織進(jìn)行施工用電、大型施工機(jī)械、氧氣、乙炔危險(xiǎn)品使用、消防、腳手架搭設(shè)、高空作業(yè)、防風(fēng)、防臺(tái)和安全文明施工、環(huán)境保護(hù)等專項(xiàng)檢查，填寫《安全專項(xiàng)檢查記錄表》，就檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，下達(dá)《安全專項(xiàng)檢查整改通知書》，檢查、督促施工單位限期進(jìn)行整改、閉合。

6、檢查、督促施工單位及時(shí)做好安全隱患整改

針對(duì)監(jiān)理人員在日常巡查和安全檢查中所發(fā)現(xiàn)的安全隱患，情節(jié)輕微的隱患，監(jiān)理人員在現(xiàn)場(chǎng)口頭通知、督促施工單位立即進(jìn)行整改； 情節(jié)比較嚴(yán)重的隱患，監(jiān)理通過下達(dá)《安全隱患整改通知書》，檢查、督促施工單位限期進(jìn)行整改、閉合；情節(jié)嚴(yán)重的隱患，監(jiān)理認(rèn)為有必要停工以消除隱患的，簽發(fā)《工程停工令》，要求施工單位停工、限 期整改，施工單位整改完畢、經(jīng)監(jiān)理檢查驗(yàn)收，符合要求以后，簽發(fā)《工程復(fù)工令》，恢復(fù)施工。

7、主持召開安全例會(huì)和安全分析專題會(huì)

在施工過程中，監(jiān)理應(yīng)堅(jiān)持每周定期主持召開安全例會(huì)，總結(jié)上 周安全工作考核結(jié)果，布置下周安全工作任務(wù)；每月定期組織安全分析會(huì)，分析現(xiàn)場(chǎng)安全狀況，總結(jié)月度安全工作，制定下月安全工作計(jì)劃，明確安全監(jiān)控重點(diǎn)，提交安全監(jiān)理工作月報(bào)。

8、加強(qiáng)重點(diǎn)部位或關(guān)鍵施工工序的旁站監(jiān)督

9、定期組織施工單位進(jìn)行安全應(yīng)急預(yù)案演練在施工過程中，監(jiān)理定期組織施工單位加強(qiáng)的火災(zāi)事故、觸電事故、高空墜落事故等緊急情況處理處置預(yù)案預(yù)演，熟悉、明確預(yù)案啟動(dòng)程序，確保關(guān)鍵的時(shí)候能用的上。

10、認(rèn)真落實(shí)做好防汛、防臺(tái)和防大風(fēng)工作

施工單位建立防臺(tái)防汛的預(yù)案制度和安全事故報(bào)告制度，在施工過程中，監(jiān)理檢查、督促承包單位按照國(guó)家和地方的有關(guān)抗臺(tái)防汛要求和標(biāo)準(zhǔn)，建立防臺(tái)防汛領(lǐng)導(dǎo)小組和搶險(xiǎn)力量，儲(chǔ)備必要的防臺(tái)防汛

器具物資，汛期安排人員加強(qiáng)值班，收集氣象、天氣預(yù)報(bào)，認(rèn)真做好防汛、防臺(tái)、防大風(fēng)工作。

11、及時(shí)做好環(huán)境監(jiān)測(cè)工作 在施工過程中，監(jiān)理檢查、督促施工單位加強(qiáng)環(huán)境監(jiān)測(cè)，分類處理生產(chǎn)、生活垃圾，嚴(yán)格控制生活、生產(chǎn)污水排放，減少大氣污染及

揚(yáng)塵污染，噪聲排放和危險(xiǎn)廢棄物處理應(yīng)符合法規(guī)要求，節(jié)約資源、能源。本工程施工期間未發(fā)生重大環(huán)境污染事件。

12、嚴(yán)格控制安全、環(huán)境和文明施工措施費(fèi)用（保證金）支出 在施工過程中，監(jiān)理檢查、督促施工單位按照要求配置必需的安全設(shè)施，據(jù)實(shí)審核支付安全措施費(fèi)用（保證金）。

13、填報(bào)安全監(jiān)理日?qǐng)?bào)、月報(bào)，提交專題報(bào)告

在施工過程中，監(jiān)理分階段及時(shí)對(duì)當(dāng)前的安全、環(huán)境與文明施工監(jiān)理進(jìn)行總結(jié)，查找工作中的不足之處，制定改進(jìn)對(duì)策，填報(bào)安全監(jiān)理日?qǐng)?bào)和月報(bào)，提交專題報(bào)告。

三、重點(diǎn)做好過程控制，降低安全監(jiān)理自身風(fēng)險(xiǎn)

1、安全監(jiān)理要盡快提高安全監(jiān)理能力

項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)須配備合格的安全監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)安全監(jiān)理的專業(yè)管理工作。為適應(yīng)安全監(jiān)理業(yè)務(wù)的需求，監(jiān)理單位要對(duì)從事安全監(jiān)理工作的人員進(jìn)行安全監(jiān)理業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高監(jiān)理業(yè)務(wù)水平，并要求其取得相應(yīng)的崗位資格證書，以適應(yīng)建筑市場(chǎng)發(fā)展。監(jiān)理部?jī)?nèi)部應(yīng)加強(qiáng)對(duì)安全法律、法規(guī)、規(guī)定及制度的學(xué)習(xí)，包括總監(jiān)理工程師在內(nèi)的所有監(jiān)理人員都應(yīng)掌握建設(shè)工程安全管理的基本知識(shí)，現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理工程師應(yīng)具有豐富的工程實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以便在現(xiàn)場(chǎng)從事建立工作時(shí)能具備辨別危險(xiǎn)、發(fā)現(xiàn)事故隱患的能力。

2、嚴(yán)格進(jìn)行過程中的安全控制 項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的控制，主要分為日常安全監(jiān)督檢查和定期安全監(jiān)督檢查?？偙O(jiān)理工程師及其他監(jiān)理人員在日常的巡視檢查或旁站監(jiān)理過程中，在對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查的同時(shí)，首先要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的安全狀態(tài)進(jìn)行檢查。檢查從管理人員組織不當(dāng)，無員工負(fù)責(zé)安全監(jiān)護(hù)等屬管理違章；高處作業(yè)不系帶、塔下作業(yè)不正確佩戴安全帽、嘻戲打鬧等屬人為的不安全行為；抱桿拉線地錨坑深度不夠，臨近電力線未采取有效防護(hù)措施、發(fā)電機(jī)未裝接地等屬物的不安全狀態(tài)。管理違章、人的不安全行為及物的不安全狀態(tài)都屬事故隱患，監(jiān)理一旦發(fā)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)制止或通知施工負(fù)責(zé)人整改。違章、人的不安全行為和物的不安全狀態(tài)三方面入手。

項(xiàng)目監(jiān)理部應(yīng)定期進(jìn)行安全檢查，安全檢查可分為綜合性安全大檢查和專項(xiàng)安全檢查。綜合性安全大檢查應(yīng)對(duì)施工承包的管理、安全施工、安全制度、文明施工、分包與臨時(shí)工管理、交通安全管理以及事故考核等內(nèi)容進(jìn)行全面檢查；專項(xiàng)安全檢查是現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理部根據(jù)工程進(jìn)展情況（如各分部工程開工前），或安全狀況出現(xiàn)波動(dòng)（如管理違章大量出現(xiàn)、相同或類似的事故隱患重復(fù)出現(xiàn)、發(fā)生人身事故或重大未遂事故等）時(shí)開展。無論是綜合性安全檢查，還是專項(xiàng)安全檢查，若發(fā)現(xiàn)存在違反“強(qiáng)制性條文規(guī)定”的現(xiàn)象，或安全事故隱患，可以按監(jiān)理措施實(shí)施程序進(jìn)行，比如有如下方法：①發(fā)出口頭通知（及時(shí)以書面形式確認(rèn)）；②簽發(fā)書面通知、指令；③召開專題監(jiān)理例會(huì)；④簽發(fā)“工程暫停令”；⑤向建設(shè)行政主管部門報(bào)告。

3、分清主次，重點(diǎn)監(jiān)控 安全監(jiān)理同樣要抓主要矛盾，特別是現(xiàn)場(chǎng)安全控制要分清主次，對(duì)施工中存在的重大及危險(xiǎn)性作業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)把關(guān)，必要時(shí)進(jìn)行旁站監(jiān)理。這要求項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)事先要對(duì)正在或即將進(jìn)行的施工作業(yè)進(jìn)行綜合分析，找出安全監(jiān)理的重點(diǎn)，在安全監(jiān)理實(shí)施細(xì)則中詳細(xì)制訂W（見證點(diǎn)）、H（停工待檢點(diǎn)）、S（旁站點(diǎn)）的控制措施，并編制階段性的安全控制工作計(jì)劃，有預(yù)見性地開展安全監(jiān)理工作。

4、安全監(jiān)理要突出“以人為本”的理念

項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)要敦促施工單位合理安排作業(yè)時(shí)間，避免搞疲勞戰(zhàn)術(shù)；推行安全設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化制度，提高作業(yè)環(huán)境的安全程度；考慮到作 業(yè)人員易操作失誤的特點(diǎn)，增設(shè)必要的安全冗余設(shè)施或手段等，創(chuàng)建安全的施工環(huán)境。項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)所承擔(dān)的監(jiān)理業(yè)務(wù)的類別、具 體規(guī)模進(jìn)行人員的標(biāo)準(zhǔn)化配置，這樣可以明確人員組織結(jié)構(gòu)的構(gòu)成，保證人員以充沛的精力投入到監(jiān)理工作中。

四、結(jié)束語

要真正做好施工現(xiàn)場(chǎng)的安全監(jiān)理工作，降低監(jiān)理風(fēng)險(xiǎn)，在施工安全中發(fā)揮真正的作用，監(jiān)理機(jī)構(gòu)不但要建立健全各項(xiàng)安全監(jiān)理制度，監(jiān)理人員一定要了解和掌握施工安全的專門知識(shí)，學(xué)習(xí)相關(guān)法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，充分發(fā)揮在施工安全監(jiān)理方面的預(yù)控作用，還必須對(duì)作為施工安全責(zé)任主體的施工單位加強(qiáng)監(jiān)督管理，以督促施工單位健全自身施工安全保證體系并切實(shí)搞好自控，只有這樣，才能有效消除施工現(xiàn)場(chǎng)“人的不安全行為”和“物的不安全狀態(tài)”，消除各種事故隱患，把事故發(fā)生的概率降低到合理水平，實(shí)現(xiàn)安全監(jiān)理目標(biāo)。