第一篇：中美房地產(chǎn)企業(yè)融資問題比較分析

中美房地產(chǎn)企業(yè)融資問題比較分析

[日期：2010-04-26] 來源：貴州財經(jīng)學院作者：劉海麗 周明現(xiàn)代商業(yè)網(wǎng) 摘要：由于美國完善的房地產(chǎn)金融體系，房地產(chǎn)企業(yè)融資非常便利，其證券融資模式尤為盛行。我國現(xiàn)有的市場條件和金融體系決定了房地產(chǎn)企業(yè)融資仍將以銀行借貸為主，同時，尋求靈活、多元化的融資模式成為必然選擇。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)融資、融資渠道

一、中美房地產(chǎn)企業(yè)融資概況

以買方需求旺盛為主導(dǎo)的美國房地產(chǎn)市場和發(fā)達的資本市場為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大營造了良好的發(fā)展空間，企業(yè)的融資得到政府、華爾街上甚至其他更多金融機構(gòu)和私人機構(gòu)的支持，政策支持方和資金提供方對這些企業(yè)充滿了信心，融資方和資金提供方之間形成了良性互動，各得其利。通過上市、REITs、債券、信用公司等融資的手段占據(jù)重要地位，同時次級抵押貸款公司、投資銀行、保險公司等金融機構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)的融資直接或間接起到了促進作用，雖然它們是次貸危機爆發(fā)后的受害者。眾多資金鏈條的銜接便利了資金向房地產(chǎn)市場流通，同時風險卻得到了有效轉(zhuǎn)移和分散化，房地產(chǎn)企業(yè)在次貸危機中似乎并未受多大損失。

我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了10多年的繁榮期，房地產(chǎn)行業(yè)的膨脹帶來了資金需求的急速增加。政府出臺了針對房地產(chǎn)業(yè)的信貸緊縮政策，但房地產(chǎn)融資需求未受到實質(zhì)性的影響。融資渠道主要有：國內(nèi)商業(yè)銀行貸款、信托融資、境內(nèi)公司上市、發(fā)行企業(yè)債、金融租賃、典當、民間私募基金、外資銀行貸款、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）、海外上市融資等[1]。其中，國內(nèi)銀行貸款所占比重相對較大，一項研究表明，直接或間接通過銀行短期貸款獲得的資金加總占到一般房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的60%-70%，有的甚至高達90%以上。

目前我國涉及房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的企業(yè)高達5萬多家，但是境內(nèi)上市公司只有70家；通過借殼上市與境外上市融資的公司也只有幾十家，上市發(fā)行股票融資對于95%以上中小規(guī)模的公司來說門檻太高。通過信托、債券、利用外資等其他方式融資所占比重較小。

二、中美房地產(chǎn)企業(yè)融資效率比較

美國的金融市場發(fā)達，金融體系較為完善，為房地產(chǎn)行業(yè)和項目融資提供了便利。資本市場發(fā)達，市場競爭程度較高，融資快捷方便，房地產(chǎn)融資的成本相對較低。而我國處于市場經(jīng)濟的初期，通過銀行借貸的手續(xù)較為復(fù)雜，而銀行貸款以中、短期為主；通過資本市場融資的數(shù)目極其有限，房地產(chǎn)企業(yè)不得不轉(zhuǎn)向其他高利率的融資途徑。

但必須認識到，當前以證券化融資為主的美國模式在我國是無法實現(xiàn)的，我國現(xiàn)有的市場環(huán)境和法律環(huán)境決定了房地產(chǎn)融資模式只能以銀行為主導(dǎo)。銀行主導(dǎo)型融資模式與資本市場主導(dǎo)型融資模式是互補關(guān)系而非替代關(guān)系[2]，在融資過程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須將銀行借貸融資和證券化融資兩種方式有效結(jié)合，并確立適當?shù)娜谫Y比例以實現(xiàn)高效率的融資。

三、結(jié)論與啟示

（一）美國房地產(chǎn)融資的優(yōu)勢

美國完善的房地產(chǎn)金融體系和發(fā)達的資本市場為美國房地產(chǎn)企業(yè)提供了良好的融資環(huán)境，房地產(chǎn)市場的火爆為房地產(chǎn)企業(yè)融資起到了激勵作用。證券化融資成為全球推崇的成功融資模式——美國模式，美國的融資渠道比國內(nèi)廣闊，融資工具比國內(nèi)豐富，同時有較為健全的法規(guī)制度做保障，融資效率較高，這些是美國房地產(chǎn)融資的優(yōu)勢所在，也是我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面需要改進和完善的地方。

二）美國模式不是完美的以資本市場為主導(dǎo)的融資模式，并不是萬能的。正如美國的房地產(chǎn)融資得益于房地產(chǎn)市場的成熟和金融市場的發(fā)達，同時它也影響著這兩個市場的銜接關(guān)系。值得一提的是，不少房地產(chǎn)公司涉足了抵押貸款業(yè)務(wù)促使居民買房以增加其銷售量，也增加了其自有資金量。當市場泡沫破滅，大量購房者已經(jīng)無力按時歸還貸款之時，房地產(chǎn)開發(fā)商卻高枕無憂，因為它已經(jīng)將這些貸款業(yè)務(wù)直接或間接賣給了華爾街。潛在的風險和損失在金融市場中顯露，受損的是那些資金提供方和抵押貸款證券化產(chǎn)品的購買方。反過來，房地產(chǎn)市場和金融市場任何一個出現(xiàn)問題，使得房地產(chǎn)金融融資體系出現(xiàn)漏洞，那么融資必將受到影響。次貸危機之后，美國房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)雙重受損，房地產(chǎn)市場和資本市場之間的資金鏈條出現(xiàn)斷裂，房地產(chǎn)融資同樣陷入困境。

（三）我國房地產(chǎn)融資存在的問題

我國房地產(chǎn)金融市場融資體系不完善，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具缺乏，房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴于銀行信貸。近年來，我國商業(yè)銀行采取了謹慎的措施，貸款審批程序較為復(fù)雜，房地產(chǎn)貸款多以中、短期為主，遠不能滿足房地產(chǎn)開發(fā)的需求。受全球經(jīng)濟下滑、國內(nèi)房市不景氣的影響，銀行信貸更是具有緊縮的傾向，這對銀行來說當然可以有效控制風險，但是資金緊缺現(xiàn)象開始困擾眾多的房地產(chǎn)商，降價銷售成為一種無奈。

對于上市的優(yōu)勢房地產(chǎn)企業(yè)來說，上市融資是其重要的融資渠道，融資的數(shù)目是非?？捎^的，但是上市融資對于絕大多數(shù)企業(yè)來說門檻太高。

（四）我國房地產(chǎn)融資的路徑選擇

應(yīng)該說，我國房地產(chǎn)企業(yè)并不存在固定的、完全有效的融資方式，信托、上市、債券等融資手段都受到不同程度的限制或不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的巨額資金需求，尋求新的、多元化融資渠道迫在眉睫。在我國現(xiàn)有的條件下，利用證券市場融資與銀行融資相結(jié)合的混合融資模式是必然選擇。

長期看，采用REITs融資是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的必然選擇。REITs能夠快速匯集眾多的閑散資金，投放到房地產(chǎn)項目上；分散化投資，安全有效。REITs融資不但方便，而且節(jié)約了企業(yè)的融資成本。當前，REITs已經(jīng)在我國興起，并且有良好的發(fā)展勢頭，政府要繼續(xù)推進信托業(yè)的健康發(fā)展和制定投資信托方面的法律法規(guī)為REITs在我國的快速發(fā)展提供良好的制度環(huán)境。

通過借殼上市、私募基金等方式融資應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)的一大出路。加大與機構(gòu)投資者的合作，充分利用機構(gòu)投資者能夠有效籌集資金、資金實力雄厚和投資規(guī)范化等優(yōu)勢，與機構(gòu)投資者建立長期穩(wěn)定的伙伴關(guān)系，挖掘通暢的融資渠道。

參考文獻

1.呂萍．房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營．中國人民大學出版社，2007：234

2.王海燕．中美房地產(chǎn)融資模式比較分析．西安金融,2006年第9期

第二篇：中美企業(yè)文化比較分析

中美企業(yè)文化比較分析

上課時間：周四晚上 班級：工管0902 姓名：蔡川露

[摘要] 各個國家的企業(yè)文化都有其各自的特點，中美兩國由于社會制度、傳統(tǒng)文化、地理位置等因素的共同作用使企業(yè)文化呈現(xiàn)出各異特色。文章從觀念意識、企業(yè)精神、企業(yè)制度文化三個方面比較分析了中美企業(yè)文化。

[關(guān)鍵詞] 中國 美國 企業(yè)文化 比較

企業(yè)文化理論的奠基人之一勞倫斯。米勒在文獻中寫道：“公司唯有發(fā)展出一種文化,這種文化能激勵在競爭中獲得成功的一切行為，這樣公司才能在競爭中成功”。由此可以看出,企業(yè)文化是企業(yè)賴以生存與發(fā)展的根源，而優(yōu)秀的企業(yè)文化更是企業(yè)良性發(fā)展的有力保障。隨著社會的不斷發(fā)展，知識經(jīng)濟正在改變著社會文化,而企業(yè)文化也將成為知識經(jīng)濟條件下企業(yè)管理的重要手段.我國的很多企業(yè)已經(jīng)開始重視企業(yè)文化管理，不斷學習國外一些優(yōu)秀的企業(yè)文化,并在企業(yè)文化建設(shè)方面取得了一定的成績。中西文化從屬于不同的文化體系,而不同文化體系下所產(chǎn)生的企業(yè)文化必然有著很大的差異。

在中國建立的中外合資企業(yè)中，有15%左右的企業(yè)預(yù)定壽命提前終止，其中由于文化差異造成的企業(yè)不穩(wěn)定占主要成分。中美雙方的社會制度、主流文化、意識形態(tài)以及經(jīng)濟發(fā)展水平存在巨大差異，在文化沖突方面具有典型性和代表性。? 觀念意識的比較

中國企業(yè)強調(diào)集體主義，經(jīng)濟與政治關(guān)系緊密。中國企業(yè)強調(diào)以集體利益為重，個人利益要服從集體利益，強調(diào)民族主義和愛國主義等，在中國的企業(yè)文化中，十分注重和諧，強調(diào)員工的歸屬感，強調(diào)以企業(yè)的利益、榮譽為重。企業(yè)十分注重培養(yǎng)員工的集體主義精神和團體協(xié)作精神，鼓勵員工為實現(xiàn)企業(yè)目標同心同德、開拓進取，注重培養(yǎng)職工良好的主人翁意識，樹立“以企業(yè)為家”的思想。例如海爾企業(yè)文化便有“敬業(yè)報國、追求卓越”這一條。

美國企業(yè)奉行個人主義，政治對經(jīng)濟的干預(yù)較小。美國企業(yè)提倡個人奮斗，崇尚獨立、自由、平等、競爭，強調(diào)個人作用，以自我為中心的個人主義被發(fā)揮到極致，及其注重和突出個人的作用，奉行個人主義。他們尊重個人隱私，強調(diào)自由，注重個人表現(xiàn)。他們在尊重個人價值、個人選擇的前提下，最大限度地發(fā)揮人的潛能和創(chuàng)造了，為促進個人發(fā)展和社會進步作出貢獻。? 企業(yè)精神的比較

中國企業(yè)缺乏企業(yè)精神。在中國的企業(yè)里常常會用到求實、創(chuàng)新、開拓、進取、拼搏這些詞語，但實際上中國的企業(yè)是缺乏企業(yè)精神的。實用、功力、形式、經(jīng)驗主義對中國的企業(yè)影響較深，許多公司的企業(yè)文化建設(shè)，常持有實用主義的態(tài)度，功利特征明顯，形式主義泛濫，憑經(jīng)驗和感覺行事，沒有鮮明的個性和特色，因而就缺乏對企業(yè)發(fā)展的引導(dǎo)作用，競爭力不強，生命力不足。

美國企業(yè)精神鮮明。美國的企業(yè)有其獨特的企業(yè)精神，富有個性特色。美國的企業(yè)文化就是追求卓越、追求變革的創(chuàng)新文化，他們強調(diào)在個人自由、機會均等的基礎(chǔ)上進行充分競爭。美國企業(yè)不滿足于現(xiàn)狀，事事追求卓越，具有強烈的創(chuàng)新意識，這是美國企業(yè)文化的一個核心特征，也是其具有強大競爭力和生命力的一項基本保證。正如著名管理顧問詹姆斯所說：“可持續(xù)競爭唯一優(yōu)勢來自于超過競爭對手的創(chuàng)新能力?！敝轮x創(chuàng)新理念都把爭創(chuàng)一流、永不落后、追求更高更新的技術(shù)和業(yè)績作為員工和企業(yè)奮斗的目標，并以此來引導(dǎo)企業(yè)的組織變革和戰(zhàn)略規(guī)劃。? 企業(yè)制度文化的比較

中國企業(yè)以“情”為特征，實行“人治”。對于我國企業(yè)而言，由于幾千年封建社會文化傳統(tǒng)的影響，使得中國的企業(yè)文化從總體上來看表現(xiàn)出很強的“人治”特色，缺乏追求理性和“法治”的精神。從另一方面來看，中國企業(yè)的員工很注意與同事和領(lǐng)導(dǎo)保持和諧的人際關(guān)系，員工之間情感交流較多，比較重視感情投資，講究人際關(guān)系的協(xié)調(diào)強調(diào)群體和諧，員工之間關(guān)系融洽，易于采取步調(diào)一致的行動。

美國企業(yè)以“法”為重心，實行“法治”。美國企業(yè)法律意識普遍較為濃厚，在法律環(huán)境比較嚴格和完善的條件下開展經(jīng)營與管理，自然會用法律條文作為自己言行舉止的依據(jù)。它的企業(yè)文化是一種追求效率優(yōu)先的企業(yè)文化，傾向于“硬管理”。對法律的遵從使得美國企業(yè)強調(diào)按理性主義的信條辦事，每做出一個決定，都必須要有堅實的客觀依據(jù)，強調(diào)數(shù)據(jù)與實證的重要性；講求程序和秩序，堅持辦事辦公原則，不講人情。

第三篇：我國房地產(chǎn)企業(yè)融資問題探討

我國房地產(chǎn)企業(yè)融資問題探討

近日召開的協(xié)會債券市場專業(yè)委員會會議上，上市房企獲準發(fā)行中期票據(jù)事宜被討論，并確定為未來實施方向。消息人士透露，有望率先獲得中期票據(jù)發(fā)行資格的房企被限定為行業(yè)排名前三十的A股上市公司。這是有利于拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的重大政策。那么目前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本態(tài)勢是什么，主要的融資渠道有哪些，它們有什么優(yōu)點缺點是一系列亟需梳理、分析的問題。

一、企業(yè)融資及融資渠道

融資，即融通資金，從狹義上講，就是一個企業(yè)的資金籌集的行為與過程。企業(yè)根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經(jīng)營發(fā)展的需要，采用一定的方式，從一定的渠道向企業(yè)的投資者和債權(quán)人去籌集資金，以保證公司正常生產(chǎn)需要。

企業(yè)融資渠道可以分為兩類，一類是債務(wù)性融資，另一類是權(quán)益性融資。前者包括銀行貸款、發(fā)行債券等，后者主要指股票融資。債務(wù)性融資構(gòu)成負債，企業(yè)要按期償還約定的本息，債權(quán)人一般不參與企業(yè)的經(jīng)營決策，對資金的運用也沒有決策權(quán)。權(quán)益性融資構(gòu)成企業(yè)的自有資金，投資者有權(quán)參與企業(yè)的經(jīng)營決策，有權(quán)獲得企業(yè)的紅利，但無權(quán)撤退資金。

這兩類融資渠道決定了企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。企業(yè)如何安排短期負債、長期負債及優(yōu)先股、普通股在企業(yè)資金總額中各自所占的比例，在很大程度上直接影響了企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。對于房地產(chǎn)業(yè)來說，非常典型的資本密集型投入的行業(yè)特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中對資金的需求量是大而持續(xù)的。僅僅依靠企業(yè)過往經(jīng)營的利潤盈余是無法滿足實際需要的。因此，如何融資，使用何種融資渠道成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大問題。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本態(tài)勢

融資規(guī)模持續(xù)增長。經(jīng)過十多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。作為非常需要資金支持的行業(yè)來說，房地產(chǎn)業(yè)的融資規(guī)模一直處于持續(xù)增長的態(tài)勢。2013年房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資總額8.6萬億最近5年年均增長率為23%。

融資方式較為單一。在我國目前金融市場的發(fā)展水平基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)業(yè)最為常見的融資方式就來自于銀行貸款。無論是開發(fā)還是銷售，房地產(chǎn)業(yè)幾乎在每一個環(huán)節(jié)都離不開銀行貸款的資金支持。2013年房地產(chǎn)融資來自于銀行貸款的有1.97萬億，占全年到位資金的16.1%。利用外資534.2億元，約占0.4%，自籌資金4.7萬億，占比38.8%，個人按揭貸款1.4萬億，約占11.5%。可見，在所有的融資渠道中，貸款是僅次于自籌資金的方式。

融資策略缺乏科學性。我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展后，仍舊處于較為初級的發(fā)展狀態(tài)水平上，對于自身的發(fā)展態(tài)勢、發(fā)展周期等問題還缺乏必要充分的認識。于是，我國房地產(chǎn)企業(yè)還不能將融資策略與自身的發(fā)展周期相結(jié)合，還未能形成在較為科學的理論支持基礎(chǔ)上的科學融資策略。融資行為較為短期，缺乏長期的思考。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資特點

房地產(chǎn)商品本身具有一些與一般商品不同的特征。比如不可移動性，效用多層次，現(xiàn)金收益等待期長，價值形成復(fù)雜等。房地產(chǎn)行業(yè)也由此產(chǎn)生了一些與其他行業(yè)不同的特征。針對這些特征，房地產(chǎn)企業(yè)在融資活動中具有如下特點：

1.開發(fā)資金需求龐大，內(nèi)源性融資較為貧乏，外源性融資依賴性強。房地產(chǎn)行業(yè)是非常典型的資本密集型行業(yè)，整個項目開發(fā)需要非常龐大的資金支持。2013年房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資總額8.6萬億，一般企業(yè)的內(nèi)源性融資方式不足以支撐房地產(chǎn)企業(yè)的需求，外源性融資成為最主要的資金支持方式。

2.政府的政策對房地產(chǎn)企業(yè)融資具有非常直接、重大的影響。在我國，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有鮮明的中國特色，即政策調(diào)控。政策調(diào)控基本通過兩個途徑，一是對房地產(chǎn)融資的影響，二是對行業(yè)的行政審批。政府通過對金融工具、金融政策等方面的調(diào)控，形成對房地產(chǎn)企業(yè)融資行為的影響。比如，調(diào)整利率會直接影響企業(yè)的銀行貸款成本，規(guī)定發(fā)債主體資格直接影響企業(yè)債券融資行為等等。

3.融資的主要抵押品為土地與房產(chǎn)。目前，商業(yè)銀行貸款是我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道，而貸款的主要抵押品集中在土地和房產(chǎn)上。房地產(chǎn)企業(yè)將土地使用權(quán)、在建工程等作為抵押，向銀行融通資金。

4.財務(wù)杠桿過高，財務(wù)風險大。外源性融資渠道使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)杠桿過高，甚至有些超過了基本的財務(wù)杠桿警戒線。對房地產(chǎn)這樣一個與宏觀經(jīng)濟周期關(guān)聯(lián)性較強的行業(yè)來說，任何波動都可能導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)風險加大甚至崩潰。今年以來，一些房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率攀至新高。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式

商業(yè)銀行貸款是最重要、最傳統(tǒng)的渠道，但受政策、經(jīng)濟形勢的影響較大。股票融資和債券融資作為資本市場融資的重要方式，在我國面臨諸多限制和規(guī)定。海外融資成為近幾年來很搶眼的新型渠道。

（一）銀行貸款 1.商業(yè)銀行貸款

商業(yè)銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)最傳統(tǒng)、最主要的融資方式。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)得到的銀行貸款主要有三種形式：第一，日常流動資金貸款，主要用于企業(yè)日常經(jīng)營及完成土地儲備的流動資金需求；第二，項目開發(fā)貸款，主要為滿足房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的建設(shè)資金需求；第三，房地產(chǎn)抵押貸款，是開發(fā)企業(yè)用土地或房屋產(chǎn)權(quán)作為抵押物而向銀行申請的貸款。

優(yōu)點。一是貸款供應(yīng)方眾多。目前我國提供房產(chǎn)開發(fā)貸款的金融機構(gòu)包括各大商業(yè)銀行、農(nóng)村金融機構(gòu)、城市信用社以及部分外資銀行。房產(chǎn)開發(fā)貸款已成為商業(yè)銀行最主要的貸款業(yè)務(wù)之一。二是融資門檻低。只要符合一定條件的房地產(chǎn)企業(yè)都可以申請銀行相關(guān)貸款。在過去相當長的一段時間里，銀行信貸手續(xù)較為便捷，融資成本很低，融資數(shù)額巨大。

缺點。一是面臨銀行收緊信貸的壓力。隨著房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為銀行的高風險客戶群，在防范壞賬、提高資產(chǎn)質(zhì)量的改革過程中，商業(yè)銀行已經(jīng)收緊了對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸額度，提高了貸款條件。二是政府對房地產(chǎn)貸款政策限制不斷加大。為防范銀行信貸風險，使融資結(jié)構(gòu)更合理，國家頒布了一系列宏觀調(diào)控政策控制了信貸資金流入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2.銀團貸款 銀團貸款又稱為辛迪加貸款（SyndicatedLoan），是由獲準經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)的一家或數(shù)家銀行牽頭，多家銀行與非銀行金融機構(gòu)參加而組成的銀行集團（BankingGroup）采用同一貸款協(xié)議，按商定的期限和條件向同一借款人提供融資的貸款方式。額度高、利率合理的銀團貸款模式成為海外上市房企最主要的資金獲得渠道。例如，遠洋地產(chǎn)在2012年獲得農(nóng)業(yè)銀行等4家銀行的銀團貸款6億美元；華潤置地在2012年8月獲得匯豐銀行等5家銀行的聯(lián)合貸款34億港幣。

優(yōu)點。一是單筆融資額度更大。銀團貸款可以為企業(yè)一次性提供超過單個銀行借款能力的資金支持，甚至單筆金額可以超過30億。二是貸款利率較其他方式更低。與房地產(chǎn)信托、股票融資等方式相比，銀團貸款的貸款利率更低，給企業(yè)帶來的成本更小。三是程序簡便易行。融資企業(yè)只需要與安排行商定貸款條件，其余組建銀團、提款、還本付息等工作均由代理行完成。

缺點。一是收取費用較高。在實際操作中，銀行要求按照貸款總額的一定比例收入承諾費、代理費等，導(dǎo)致最終費用成本較高。二是融資渠道受限。由于銀團貸款合同里往往將項目所需的所有資金全部包括，并規(guī)定了統(tǒng)一的合同條款，因此企業(yè)在接受銀團貸款后，項目公司的融資渠道就變得非常單一。

（二）股票融資

公司上市、股票融資已經(jīng)成為許多實力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道。上市的方式不一而足，可以是直接上市，也可以是借殼上市。直接上市需要通過證監(jiān)會和住建部的資格審核，通過首次發(fā)行股票進行融資。借殼上市則是獲得已經(jīng)上市公司的控制權(quán)進行資產(chǎn)重組后，通過股市增發(fā)進行融資。優(yōu)點。一是股權(quán)融資符合產(chǎn)業(yè)長期資金需求。與銀行貸款相比，股權(quán)融資能夠長期融入房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程，可以支持產(chǎn)業(yè)的長期資金需求。二是融資成本低。股票融資方式的主要融資成本就是上市費用和后期分紅。而分紅是可以由企業(yè)決定的，我國企業(yè)在此方面非常“吝嗇”。

缺點。在我國股票市場，房地產(chǎn)企業(yè)上市有著非常嚴格的審批手續(xù)，并且非常受當時政府政策的影響。股市本身并沒有進入到良好運行的階段，還存在許多不完善的地方，政策市等問題依然凸顯，因而我國房地產(chǎn)企業(yè)通過股票融資的渠道不夠通暢，未能成為主要方式。

（三）債券融資

除去股票融資外，債券融資也是國外房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要方式。企業(yè)給予購買者償本付息的憑證并保證在約定時間還本付息。在我國這種融資渠道依然受到政府非常嚴格的控制。2007年8月發(fā)布的《公司債券發(fā)行試點辦法》只允許資產(chǎn)規(guī)模在10億元以上的大型上市公司才有資格發(fā)行公司債。因而我國房地產(chǎn)企業(yè)并不多用這種融資方式。

優(yōu)點。一是借入資金使用期限較長，融資成本較低。與商業(yè)銀行貸款相比，公司債的發(fā)行時間更長，企業(yè)能夠獲得長期資金支持。這樣有利于企業(yè)合理規(guī)劃資金使用，優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。二是資金使用不受限制，較為自由。與商業(yè)銀行貸款相比，債券融資獲得的資金并沒有受到使用方向的限制。只要企業(yè)能夠保證到底還本付息，債權(quán)人并不關(guān)心資金究竟如何使用。銀行貸款則對資金的使用方向有著非常嚴苛的限制。三是債券利息計入成本，在企業(yè)繳納所得稅時予以抵扣，降低了企業(yè)的稅負。缺點。一是發(fā)行制度嚴苛。在我國，具備債券發(fā)行資格的公司只包括國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設(shè)立的有限責任公司。并且對凈資產(chǎn)、發(fā)行余額、資信評級等設(shè)立嚴格規(guī)定。二是易受政策影響。政府對于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的債券融資。鑒于近幾年房地產(chǎn)業(yè)的過快發(fā)展，調(diào)控房地產(chǎn)的政策收緊了房地產(chǎn)企業(yè)項目發(fā)行債券的審批。

（四）房地產(chǎn)信托

信托是近幾年來在我國開始快速發(fā)展的融資模式。持有人持有信托憑證將資金借予房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)使用這筆資金開發(fā)房地產(chǎn)項目，并在到期時依據(jù)項目開發(fā)所獲得的利潤，按照產(chǎn)品約定收益率，給予持有人相應(yīng)報酬。

優(yōu)點。一是融資資質(zhì)沒有限制。與股票融資和債券融資方式相比，信托融資對企業(yè)資質(zhì)沒有嚴苛限制。這對中小企業(yè)來說，是非常有意義的事。二是監(jiān)管較為寬松。目前，并沒有針對信托融資出臺非常正式、成形的法律法規(guī)。因此與其他融資方式相比，信托產(chǎn)品能夠規(guī)避一些政策，繞開一些信貸限制，讓資金融通更為通暢。三是產(chǎn)品設(shè)計較為靈活，容易滿足不同需求。信托產(chǎn)品可以根據(jù)企業(yè)的具體資金需求來設(shè)計，并不是千篇一律、缺乏針對性的。因此，可以為資金的需求方和供給方提供更為多樣的選擇。

缺點。一是融資成本顯著提高。隨著我國金融市場的發(fā)展，信托市場競爭激烈，信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率逐級攀升，企業(yè)融資成本顯著上升。甚至目前已有企業(yè)給出了超過30%的預(yù)期收益率。這樣的融資成本已經(jīng)高過了其他融資方式。二是兌付風險急劇增長。信托市場在經(jīng)過前幾年野蠻生長后，開始進入了調(diào)整、震蕩期。已有信托產(chǎn)品兌付出現(xiàn)危機，影響了公眾對其的信心。房地產(chǎn)業(yè)作為集聚宏觀經(jīng)濟風險的行業(yè)，其信托產(chǎn)品的兌付風險也在迅速增加。三是產(chǎn)品期限較短，無法支持長期資金需求。信托產(chǎn)品的期限一般不超過3年，較為通行的多為一年期或以下的產(chǎn)品。所以房地產(chǎn)企業(yè)所能獲得的資金并不能支持其長期開發(fā)。

（五）海外融資

當國內(nèi)融資方式的潛力被逐步發(fā)掘接近枯竭之時，海外融資成為我國房地產(chǎn)企業(yè)的另一種選擇。海外融資主要包括兩種方式，一是海外上市，二是海外發(fā)債。與國內(nèi)上市或發(fā)債相比，海外融資更要求企業(yè)資質(zhì)，只有較為大型、經(jīng)營良好的企業(yè)才可以獲得海外資金支持。2014，我國房地產(chǎn)企業(yè)房企前8月海外舉債近600億美元，比2013年同期增長100%。2014年以來，中國房地產(chǎn)企業(yè)在海外銀行獲得的貸款總額高達59億美元，同比增長39%。國際清算銀行(BIS)發(fā)布報告曾重點指出中國企業(yè)海外債務(wù)增長過快可能帶來的風險，房地產(chǎn)市場即為BIS點名的行業(yè)。

優(yōu)點。一是國際資本看好我國房地產(chǎn)市場。我國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展吸引了大批國外資金的注意，國外資金機構(gòu)看好境內(nèi)房地產(chǎn)市場。因此在人民幣震蕩升值的背景下，我國房地產(chǎn)企業(yè)成為較為優(yōu)質(zhì)的投資對象。二是融資門檻不高，限制條件較少。與我國股票市場和債券市場的發(fā)行資質(zhì)要求相比，海外上市、發(fā)行債券的門檻要求并不高，以港交所為例，三年業(yè)績扣除非主營業(yè)務(wù)損益后，前兩年凈利潤不少于3000萬港元，第三年不少于2000萬港元，就符合要求。再比如，海外上市再融資沒有凈資產(chǎn)收益率方面的約束條件。

缺點。一是融資成本普遍提高。我國的房地產(chǎn)企業(yè)當前在海外發(fā)債的成本已經(jīng)比 2013年有所提高，房企海外融資成本已普遍增加到7%以上。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)在海外發(fā)債拿到的評級一般都是垃圾級，并隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的疲軟，房地產(chǎn)海外發(fā)債的成本仍然在繼續(xù)上漲，8月份以來其實發(fā)債的難度已經(jīng)大幅提高。一旦美聯(lián)儲升息，國際融資成本上行，房地產(chǎn)企業(yè)借新還舊的再融資成本就會大幅上漲。二是舉債風險正在加大。目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)明顯的擠泡沫現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)外債過快增長，一旦國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫破裂跡象，企業(yè)將面臨再融資風險和資產(chǎn)負債幣種錯配帶來的匯率風險。

四、政策建議

一是大力發(fā)展我國的資本市場。大力發(fā)展多層次資本市場，需要鼓勵股權(quán)投資、債券融資以及私募市場發(fā)展，讓資本市場發(fā)揮好優(yōu)化配置資源的功能。大型房地產(chǎn)企業(yè)可以通過更廣泛的融資渠道籌資，從而避免與中小企業(yè)展開直接競爭。允許上市房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)等。

二是健全房地產(chǎn)金融法律體系。完善房地產(chǎn)金融立法，增強房地產(chǎn)金融法規(guī)與世貿(mào)規(guī)則相關(guān)條款的銜接；重視房地產(chǎn)金融法規(guī)與其他相關(guān)法規(guī)的協(xié)調(diào)；提高房地產(chǎn)法規(guī)的法律層次地位；積極實施《商業(yè)銀行集團客戶授信業(yè)務(wù)風險管理指引》等。

三是制定符合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律的政策。認清我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段，認識房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展階段，明確現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在投資、開發(fā)和經(jīng)營管理上的需求，制定有利于規(guī)范行業(yè)、扶持企業(yè)健康發(fā)展的政策。

（經(jīng)濟預(yù)測部：鄒蘊涵）

第四篇：房地產(chǎn)融資分析

房地產(chǎn)融資分析

1.定義：

房地產(chǎn)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)為滿足項目資金的需求，以項目為依托，獲取資金，完成項目開發(fā)建設(shè)。

2.分類：

主要的分類方式為二大類：

（1）內(nèi)部融資和外部融資

內(nèi)部融資包括：企業(yè)預(yù)付房款和應(yīng)收賬款，員工集資等

外部融資包括：企業(yè)上市，房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)企業(yè)債，銀行貸款等

（2.）直接和間接融資

直接融資是指從資本市場募集資金，間接融資是指從金融類機構(gòu)募集資金。

銀行貸款：

銀行融資需要注意的三要素：

1.融資額 2.下貸款時間 3.貸款資金使用效率

銀行融資流程：

1.融資額度匡算 2.融資方式確定 3.落實授信額度 4.銀行受理

5.調(diào)查審批6.銀行審批 7.發(fā)放貸款 8.貸后監(jiān)管

政府監(jiān)管：因為央行212號文件要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備“四證一金”和35%的自有資金方可獲貸款。

目前，公司跟各大商業(yè)銀行（中農(nóng)工建和民生）都按照這個融資流程來運行。

房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托又分：房地產(chǎn)股權(quán)類信托，房地產(chǎn)債券類信托，房地產(chǎn)收益信托。其中，房地產(chǎn)股權(quán)類信托最常用，其優(yōu)勢在于可以墊付土地出讓金，而銀行貸款不可以。房地產(chǎn)債券類信托由于融資成本比銀行貸款要高，一般不常用。

目前，公司和平安信托的合作好像就屬于股權(quán)類信托模式。平安信托設(shè)立融資方案，購買部分項目公司股權(quán)，公司承諾到期溢價回購，并以抵押物和信用做擔保。

融資項目提供的主要材料：

從重慶和西安各項目提交的材料中，可以看到。除了對集團的的財務(wù)狀況，信用評級和開發(fā)資質(zhì)審核外，最主要的還是項目情況。而在項目材料中，最主要的是可研究性報告。通常的可研究性報告包括：項目概況，市場研究，項目規(guī)劃方案，項目進度設(shè)計，項目財務(wù)測算，項目財務(wù)評價，項目不確定性分析，項目社會影響和總結(jié)。

其中，對于我們?nèi)谫Y來說，項目進度設(shè)計，項目財務(wù)測算，項目財務(wù)評價，項目不確定性分析是主要了解和掌握的。

項目進度設(shè)計每個項目公司根據(jù)實際情況，具體制定。財務(wù)測算主要是對項目的土地價款，開發(fā)成本和開發(fā)費用做個預(yù)算，并計算總投資，來確定融資額度。具體根據(jù)項目公司和拓展部中心的材料為準。財務(wù)評價主要是通過財務(wù)模型，根據(jù)一些動態(tài)經(jīng)濟指標如內(nèi)部收益率（IRR），動態(tài)回收期，凈現(xiàn)金流值來評價項目收益。項目不確定分析，主要通過盈虧平衡分析和敏感度分析來對判斷投資方案對不確定性因素變化的承受能力，以及相關(guān)指標對這些不確定因素的敏感程度，對項目的最終決策提供參考依據(jù)。

第五篇：中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析

中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分析

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與渠道分析

〔一〕房地產(chǎn)資金來源現(xiàn)狀

房地產(chǎn)資金現(xiàn)在主要來自七個方面，國內(nèi)貸款，利用外資，外商直接投資，自籌資金，企事業(yè)單位自有資金，購房者的定金和預(yù)付款以及其它資金。04年1~11月，國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源占當期房地產(chǎn)開發(fā)全部資金來源的76.4%，其中直接國內(nèi)貸款融資占所有資金來源的26.4%，與去年同期相比，國內(nèi)貸款金額同比增長5.75%，利用外資金額同比增長10.12%，增幅很大。行業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)存在嚴重缺陷，銀行貸款數(shù)量巨大。

圖2.16

房地產(chǎn)行業(yè)不同資金來源所占比重

〔二〕本期不同渠道融資金額變化

圖2.17

不同渠道融資金額變化

2004年8月份以來，房地產(chǎn)投資的各種渠道中，自籌資金、定金及預(yù)付款、利用外資、外商直接投資和其他資金均呈現(xiàn)回落趨勢，而國內(nèi)貸款和企事業(yè)單位自有資金在10月止跌反彈，略有增長。

〔三〕現(xiàn)有七大融資方式剖析

受一系列宏觀調(diào)控政策影響，金融機構(gòu)、特別是銀行都提高了對房地產(chǎn)行業(yè)貸款的要求，開發(fā)商通過其它渠道融資的需求大增，面對資金的瓶頸，現(xiàn)行解決的途徑并不是很多。

1.國內(nèi)銀行貸款：

銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商趨之假設(shè)鶩的主要融資渠道。雖然央行121號文件規(guī)定，銀行貸款現(xiàn)階段從緊，對于工程開發(fā)程度和開發(fā)商自有資金的開門檻，將大多數(shù)開發(fā)商排除在門外。但是，對于企業(yè)而言，便捷，本錢相對較低，財務(wù)杠桿作用大的銀行貸款有著致命的誘惑，更何況，其還債壓力大等缺點還可以通過調(diào)整長期負債和短期負債的負債結(jié)構(gòu)加以躲避。同時，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前仍普遍被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行的信貸熱情絲毫未減。

2.信托工程融資：

信托是目前房地產(chǎn)業(yè)新興的融資熱點，從2003年到2004年，全國共發(fā)行

房地產(chǎn)信託163只，融資額175.8億元。信托資金的分量遠缺乏以支撐行業(yè)的開展，之所以大受青睞，主要是它在串接多種金融工具方面獨具優(yōu)勢：一可以引入海外基金，二可以充分國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投資信托基金，三可以以固定回報的方式，以股權(quán)投資方式進入工程公司，四可以在適當?shù)臅r候?qū)⒐こ坦景b上市，五可以完成工程前期建設(shè)，使工程符合銀行貸款條件，對融資渠道的整合提升具有積極的作用。

3.海外房產(chǎn)基金：

國外房地產(chǎn)基金看好以上海為主的中國房地產(chǎn)市場。摩根士丹利下屬房地產(chǎn)投資基金RSREF、荷蘭國際房地產(chǎn)、瑞安集團、新加坡嘉德置地等紛紛出手。目前國際資本絕大多數(shù)都集中在基金上，借財務(wù)管理公司、投資公司等形式介入。海外基金雖然前景遠大，但對于如饑似渴的中國房地產(chǎn)來說難解近渴，更何況，現(xiàn)行政策和法律的障礙以及國內(nèi)企業(yè)動作的不標準和房地產(chǎn)市場的不透明，都造成了國際資本的進入。

4.國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金：

毫無疑問，利潤率相當豐厚的房地產(chǎn)市場對證券市場上現(xiàn)有的6000億元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有關(guān)產(chǎn)業(yè)基金法律的缺位，卻難以讓人無視風險的存在。目前這些資金也是借財務(wù)管理公司、投資公司等形式存在，自然，在具體運作上缺乏標準，留有隱患。

5.非上市股權(quán)融資：

土地儲藏豐富的沒有資金，資金充備的拿不到地，強強聯(lián)合似乎給房地產(chǎn)融資開辟嶄新的渠道。然而，股權(quán)投資雖然可以充實自有資金，但一般房地產(chǎn)企業(yè)注冊資金額較小，不會輕易出讓控股地位，也不甘心將大局部開發(fā)利益拱手相讓，只能眼巴巴的看一場城市運營商和專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商等實力雄厚公司的并購秀。

6.上市融資：

上市是企業(yè)獲取資金，實行資本運作的主要方式之一，也是企業(yè)品牌提升的良好應(yīng)。然而中國證監(jiān)會的?關(guān)于進一步標準股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知?讓大多數(shù)房地產(chǎn)公司只能望洋興嘆。新規(guī)那么面前，真正有實力，守規(guī)矩的開發(fā)商方可順利上市，然而在目前開發(fā)商數(shù)量過多、信用水平普遍低下的情況下，欲通過大規(guī)模的上市解決行業(yè)性的資金短缺，并不現(xiàn)實。

7.債券發(fā)行：

先不說我國債券市場的規(guī)模相對較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風險，因為根據(jù)?公司法?，發(fā)行債券主體要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設(shè)立的有限責任公司才有發(fā)行資格，而且對企業(yè)資產(chǎn)負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制，這同樣注定了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對發(fā)行債券只能好夢難圓。

總而言之，房地產(chǎn)融資額度巨大，單純依靠銀行貸款或其他方式都不能完全解決問題，需要進行金融產(chǎn)品創(chuàng)新組合。同時，構(gòu)建房地產(chǎn)證券公的法律體系，盡早出臺?產(chǎn)業(yè)基金法?，完善現(xiàn)有的?公司法?和?證券法?，搭建房地產(chǎn)企業(yè)融資領(lǐng)域制度平臺，才能有效支撐房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的開展。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)融資新動態(tài)

1.與海外基金的合作：

海外的房地產(chǎn)基金一改對中國房地產(chǎn)市場的觀望態(tài)度，投資的欲望轉(zhuǎn)強。目前雷曼兄弟、德國房地產(chǎn)投資銀行、英國Grosvenor、美國凱雷、荷蘭Rodamco等海外基金正在變得非常積極。上海復(fù)地已與摩根士丹利房地產(chǎn)基金達成合作協(xié)議，雙方將合作投資約5000萬美元建設(shè)“復(fù)地雅園〞工程。順馳中國控股公司和摩根士丹利房地產(chǎn)基金宣布合資設(shè)立工程公司，投資房地產(chǎn)。由荷蘭國際集團和北京首創(chuàng)集團在海外共同募集成立的“中國房地產(chǎn)開發(fā)基金〞在京投資的“麗都水岸〞工程正式進入市場。金地集團與摩根士丹利房地產(chǎn)基金Ⅳ（下稱MSREF）、上海盛融投資共同出資設(shè)立工程公司，摩根士丹利房地產(chǎn)基金出資55％。

2.籌備赴港上市：

赴港上市將使地產(chǎn)公司增加國際化的色彩，通過與國際資本市場的接軌來提升自身的運營能力，故繼首創(chuàng)置業(yè)之后，上海復(fù)地也在香港聯(lián)交所正式掛牌，順馳與香港匯豐銀行簽訂上市保薦人協(xié)議，也啟動香港上市之旅。

廣州富力地產(chǎn)、中山雅居樂集團06年均在港上市。北京SOHO中國、上海仲盛地產(chǎn)等內(nèi)地知名地產(chǎn)商，均有意在條件成熟時到香港發(fā)行H股。2005年內(nèi)地首支地產(chǎn)信託基金越秀城建在香港上市了，它的上市為地產(chǎn)融資提供了

一個新的渠道。

3.土地資金強強聯(lián)合:

從華潤成功入主萬科之后，房地產(chǎn)行業(yè)大開強強聯(lián)合之風。SOHO中國和華遠集團簽訂關(guān)于尚都工程合作的系列協(xié)議。雙方采用股權(quán)合作的形式，SOHO中國負責二、三期開發(fā)，華遠持負責一期銷售。天津泰達集團全額認購萬通地產(chǎn)增發(fā)的3.08億股，擁有了萬通地產(chǎn)27.8%的股權(quán)，成為萬通地產(chǎn)的戰(zhàn)略投資人。

國內(nèi)十余家知名房企聯(lián)手打造的行業(yè)連鎖的組織——中城聯(lián)盟的第一個實質(zhì)性地產(chǎn)工程也正式進入實施階段，鄭州聯(lián)盟新城在鄭州破土開工。

8.31之后，“收購兼并〞也是一波剛息一波又起，合作開發(fā)似乎成了房地產(chǎn)行業(yè)有別于其它行業(yè)的特色之一。10月11日，萬科企業(yè)股份與招商局地產(chǎn)在深圳蛇口簽訂協(xié)議，雙方各自投資675萬元分別取得45%的股權(quán)，聯(lián)合開發(fā)位于天津西城區(qū)的占地342.81畝的住宅工程。

（五）房地產(chǎn)融資渠道再添新品

1.典當融資:

典當以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開發(fā)商的融資渠道之一，利用手上包括不動產(chǎn)在內(nèi)的不易變現(xiàn)資產(chǎn)來換取企業(yè)所急需的后續(xù)開展資金，典當行業(yè)作為銀行信貸融資的拾遺補闕，已開始顯現(xiàn)出其靈活便捷的特性，為房地產(chǎn)個人投資和中小企業(yè)融資提供了全新途徑。

一些手中已經(jīng)有新工程開工的開展商，由于前期資金尚未回籠，銀行貸款又遲遲未到位，因此短期資金壓力對地產(chǎn)來講也很難度過。所以為此目的而走進典當行的地產(chǎn)企業(yè)也在增多。以上海為例，在華聯(lián)、恒隆等典當行里，各企業(yè)都在融資。恒隆典當行日前就剛剛接受一筆房產(chǎn)整體工程的典當?shù)盅喝谫Y，融資協(xié)議總額度到達２０００萬元?！巴恋氐洚敤暤姆绞揭彩艿皆S多城市開發(fā)商的追捧。

2.外資銀行貸款:

外資銀行放開人民幣業(yè)務(wù)為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資新添又一渠道，但外資銀行普遍認為中國的房地產(chǎn)開發(fā)很不標準，存在風險較大，不會輕易開辦房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)，因此經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)對于緩解目前國內(nèi)開發(fā)商融資困難的作用不大，同時外資銀行對其貸款的審批和評估遠比中資銀行嚴格。

二、股權(quán)融資渠道選擇與分析

〔一〕

NASDAQ上市融資

優(yōu)點：如果上市融資成功那么迅速與國際資本市場接軌，并解決企業(yè)開展的資本瓶頸；

難點：1〕從已在NASDAQ上市和準備上市的中國企業(yè)來看，均為處于行業(yè)上升階段的高科技類公司，目前尚無中國的房地產(chǎn)公司在NASDAQ首次公募發(fā)行上市的案例，海外投資者對該類公司的投資興趣與估值預(yù)期難以判斷，至少尚未形成市場熱點。因此，假設(shè)想通過IPO在NASDAQ上市，應(yīng)先與有關(guān)的投資銀行和海外基金進行實際溝通，摸清自己的市場定位；2〕假設(shè)通過反向收購借殼在NASDAQ上市，可暫時避開行業(yè)問題和投資者預(yù)期，但買殼上市法律風險較高，需支付一定本錢，而后期進行增發(fā)融資難度并未減輕，仍會面臨上述提到的各種問題。

分析判斷：NASDAQ上市融資成功收益最大，操作難度最高。

〔二〕

香港上市

優(yōu)點：1〕如果IPO融資成功仍可進入國際資本市場，解決企業(yè)開展的資本瓶頸，轉(zhuǎn)變身份；2〕地產(chǎn)類的行業(yè)概念不會成為上市障礙；

缺點與難點：1〕香港市場對國內(nèi)地產(chǎn)類公司估值水平較低，融資額度被降低，本錢提高；2〕上市審查嚴格、監(jiān)管力度均比國內(nèi)市場高。

分析判斷：從收益角度而言較為中庸，但從操作角度以及短期內(nèi)給公司提供有效的資金支持看不失為一個選擇。

〔三〕

國內(nèi)A股上市

優(yōu)點：1〕市盈率估值水平仍較海外市場高，融資本錢低；

2〕股權(quán)分置方法已啟動，發(fā)起人股的流通性問題根本解決；3〕從案例看，2004年6月，保利房地產(chǎn)股份的首發(fā)申請獲批。其后，金地集團〔600383〕的增發(fā)獲通過；萬科A〔000002〕和金融街〔000402〕的再融資申請皆獲批準，A股市場對方地產(chǎn)企業(yè)融資需求持歡送態(tài)度；

缺點：1〕A股市場股票未來形勢難以判斷；

2〕審批嚴。

分析判斷：上市收益較高，但短期內(nèi)IPO不具有可操作性。

〔四〕私募基金

國際資本市場有大量資金，它們十分看好中國的高增長性和增長空間，非常樂意到中國來進行私募投資。

戰(zhàn)略私募是指通過非公共市場的手段定向引入具有戰(zhàn)略價值的股權(quán)投資者，即戰(zhàn)略投資者。其優(yōu)勢主要表達在以下幾個方面：

首先，可以幫助企業(yè)改善股東結(jié)構(gòu)，同時建立起有利于上市的治理結(jié)構(gòu)、監(jiān)管體系、法律框架和財務(wù)制度。

其次，可以幫助企業(yè)比擬好地解決員工鼓勵問題，建立起有利于上市的員工鼓勵制度。

第三，可以通過引入戰(zhàn)略資本幫助企業(yè)迅速擴大規(guī)模，從而在未來上市的時候更容易獲得投資者的追捧。

第四，戰(zhàn)略投資者〔特別是國際戰(zhàn)略投資者〕所具有的市場視野、產(chǎn)業(yè)運作經(jīng)驗和戰(zhàn)略資源可以幫助企業(yè)更快地成長和成熟起來，也更有可能產(chǎn)生立竿見影的協(xié)同效應(yīng)，在較短的時間內(nèi)改善企業(yè)的收入、本錢結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的核心競爭力并最終帶來企業(yè)業(yè)績和股東價值的提升。

最后，比擬而言，戰(zhàn)略投資者更加著眼于未來市場的長期利益，而不像金融投資者那樣往往尋求短期的投資回報。筆者一直認為，中國大多數(shù)企業(yè)面臨的最主要的問題其實不是資金的問題，而依次是產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、治理結(jié)構(gòu)、運營機制以及產(chǎn)業(yè)運作經(jīng)驗的問題。戰(zhàn)略性私募恰恰在這幾個方面都能夠為企業(yè)帶來直接的助益。

私募的3種模式

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增資擴股：企業(yè)向引入的投資者增發(fā)新股，融資所得資金全部進入企業(yè)，有利于公司的進一步開展；比方興業(yè)銀行通過私募引入香港恒生銀行、新加坡政府直接投資公司以及世界銀行下屬的國際金融公司，獲取資金27億元人民幣；

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老股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)：由老股東向引入的投資者轉(zhuǎn)讓所持有的新東方股權(quán)〔當然是高溢價〕，滿足局部老股東變現(xiàn)的要求，融資所得資金歸老股東所有；比方，易趣在去年3月由美國最大的電子商務(wù)股份公司eBay出了3000萬美元買了30%的股份，今年又花1.5億美元買了余下股份，前提是CEO邵亦波必須留在公司效勞至少5年。

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增資和轉(zhuǎn)讓同時進行：可以兩全其美。今年2月，當當網(wǎng)完成第三輪私募，老虎科技基金以1100萬美元的代價入股，占到當當15.7%的股份。而IDG等當當網(wǎng)的老股東也順利套現(xiàn)350萬美元,獲利3倍以上。

在進行戰(zhàn)略性私募的時候應(yīng)該著重考慮以下幾類目標投資者：

第一類是全球領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)巨頭，它們既是我們標桿也是我們的一個潛在出口，同時它們的參與對企業(yè)在資本市場的價值能夠起到巨大的拉升作用。

第二類是亞洲或者港臺地區(qū)急于或已經(jīng)進入中國的同行，它們是競爭對手也是合作伙伴。

第三類是同自己有上下游關(guān)系的、或者雖然沒有上下游關(guān)系但是在資源和業(yè)務(wù)上能夠形成互補的境內(nèi)外企業(yè)，從協(xié)同效應(yīng)和多元化開展的角度看，它們可能會對募集企業(yè)有相當大的興趣。當然私募相對于公募市盈率較低，募股價格偏低，這也是不得不考慮的問題。

〔方毅，北外商學院客座教授，國內(nèi)金融學院科班，澳洲新南威爾斯MBA，就學著名經(jīng)濟學家董輔仍攻讀博士。歷任國有銀行、股份制銀行、商業(yè)銀行總行信貸主任、行長；95年掛職地方，謂當時全國中央黨校地廳級班最年輕的學員。96年赴香港出任中國海外財務(wù)公司總經(jīng)理，并擔綱兩家上市公司總裁，市值飆升近10倍，一時為資本市場熱門。新千年赴美國繼續(xù)深造，回來后出任中國西部最大證券公司主管國際業(yè)務(wù)的總裁。國內(nèi)著名購并專家，一直在資本市場頗有作為?！?/p>