第一篇：民營企業(yè)如何就旅游景區(qū)開發(fā)和當(dāng)?shù)卣炗喓贤ù笕?/a>

第二篇：如何指導(dǎo)民營企業(yè)就旅游景區(qū)開發(fā)和當(dāng)?shù)卣炗喓贤?/a>

如何指導(dǎo)民營企業(yè)就旅游景區(qū)開發(fā)和當(dāng)?shù)卣炗喓贤?/p>

序：

在展望21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展之時，旅游產(chǎn)業(yè)是一個難得的被各方面都共同看好、有著遠(yuǎn)大前程的產(chǎn)業(yè)。由于其安全、環(huán)保、收益穩(wěn)定、對整體經(jīng)濟發(fā)展有很強的帶動作用，被人們稱之為“無煙工業(yè)的典范”、“永不沒落的朝陽產(chǎn)業(yè)”、“天然的長壽型產(chǎn)業(yè)”、“最具前景的黃金產(chǎn)業(yè)”。旅游產(chǎn)業(yè)和汽車、石油被認(rèn)為是未來最具有投資價值的三大產(chǎn)業(yè)，紛紛被國際金融投資界看好。在這種大環(huán)境下，民營企業(yè)紛紛進軍旅游產(chǎn)業(yè)，特別是對旅游景區(qū)進行投資開發(fā)。目前投資旅游景區(qū)開發(fā)的國內(nèi)民營企業(yè)中，很多具有在房地產(chǎn)業(yè)、貿(mào)易業(yè)方面的經(jīng)驗，但就旅游產(chǎn)業(yè)的特性而言，和傳統(tǒng)的房地產(chǎn)、貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)存在極大的差別，旅游產(chǎn)業(yè)對他們而言，其實是一個全新的產(chǎn)業(yè)。他們介入旅游景區(qū)的開發(fā)過程和具體的運營過程將不可避免會出現(xiàn)一系列的問題，其中如何和旅游景區(qū)所在的地方政府簽訂關(guān)于景區(qū)開發(fā)的合同就是一個關(guān)鍵問題。簽訂好一個合同，對于民營企業(yè)來講，意義非同小可，特別是在目前國內(nèi)旅游法律法規(guī)相對缺失的情況下，民營企業(yè)如何介入旅游景區(qū)的開發(fā)，如何規(guī)避各種風(fēng)險，如何保證企業(yè)的投資利益和資本的安全退出，顯得尤其重要。如果合同簽不好，將無法為企業(yè)資本進入和安全退出提供一個有效的法律保障，對經(jīng)營本身，也會產(chǎn)生極大的影響。筆者們曾作為景區(qū)開發(fā)公司的營銷總監(jiān)和法律顧問，全程參與了民營企業(yè)和旅游景區(qū)當(dāng)?shù)卣炗喓贤?，介入旅游產(chǎn)業(yè)的過程，特將如何和政府簽訂開發(fā)景區(qū)的合同綱要列舉如下，以供參考。

一般說來，民營企業(yè)介入旅游景區(qū)的開發(fā)需要和政府就開發(fā)景區(qū)，獲取景區(qū)的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，簽訂相關(guān)協(xié)議，總體說來，可分為兩個階段。

第一個階段：框架性協(xié)議階段，這一階段一是對企業(yè)和當(dāng)?shù)卣陂_發(fā)景區(qū)中采取的方式進行界定，即是采用合作開發(fā)，還是民營企業(yè)獨資開發(fā)或者其他方式開發(fā)；二是對協(xié)議雙方的權(quán)、責(zé)、利進行一般性界定?；舅悸肥?，在保證旅游資源所有者的權(quán)益的前提下，本著雙贏互惠的原則，保證企業(yè)作為投資者的一般性權(quán)益。

第二個階段：補充合同或子合同階段，如果不成立新的景區(qū)開發(fā)公司，框架協(xié)議雙方繼續(xù)深化雙方的權(quán)、責(zé)、利關(guān)系，如資產(chǎn)移交、人員接管、環(huán)境保護、宗教等方面的具體內(nèi)容；如果成立新的景區(qū)開發(fā)公司，則存在新公司與原先框架協(xié)議雙方權(quán)利和義務(wù)繼承的問題，須完善一個法律手續(xù)，才能繼續(xù)深化雙方的權(quán)、責(zé)、利關(guān)系。

具體講，在簽訂合同的過程中，需要注意如下問題：

一、簽訂合同雙方主體資格

合同雙方是否具有簽訂合同的資格，需要加以注意，以免給未來的實際經(jīng)營帶來不必要的麻煩。特別是對民營企業(yè)而言，對方可能會讓政府下屬的旅游局，甚至是旅游局下屬的景區(qū)管委會或管理公司與其簽訂合同。一般說來，這樣的協(xié)議是不具有法律上的效力的。簽訂合同的對方應(yīng)該是行使景區(qū)旅游資源所有者職權(quán)的當(dāng)?shù)厝嗣裾?。而且，需要值得注意的是，企業(yè)一般也不能和政府個別部門簽署合同，因為旅游景區(qū)的開發(fā)涉及到方方面面，企業(yè)不可能只同一個部門打交道，或經(jīng)常與非合同部門打交道。另外，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)注意與政府方面簽訂的合同是否還需上級主管部門批準(zhǔn)生效，如果需要，則簽訂合同當(dāng)時合同其實還并不具有法律效力，甚至完全可能出現(xiàn)合同不被主管部門批準(zhǔn)，導(dǎo)致談判流產(chǎn)的結(jié)果。總之，企業(yè)應(yīng)避免出現(xiàn)對合同效力的誤判，杜絕開發(fā)前的重大失誤。

二、經(jīng)營權(quán)問題

經(jīng)營權(quán)的取得是民營企業(yè)進行景區(qū)投資開發(fā)的核心問題。但景區(qū)投資開發(fā)合同卻往往在這一問題上是“猶抱琵琶半遮面”，吞吞吐吐，含糊其辭。究其原因，其實質(zhì)就是國家

對資源屬國家所有的旅游景區(qū)的經(jīng)營權(quán)的讓渡沒有一個明確的法律規(guī)定，而各部委的說法又不一致，甚至是互相矛盾，讓企業(yè)景區(qū)投資開發(fā)面臨諸多不確定的因素，因而借用其他相關(guān)詞匯，間接達(dá)到經(jīng)營權(quán)的讓渡，實在是不得以而為之舉。實踐中，多采用合作開發(fā)的形式來規(guī)避經(jīng)營權(quán)讓渡這一敏感性問題。

在四川，隨著《四川省旅游條例》的頒布，經(jīng)營權(quán)問題不再是困擾民營企業(yè)景區(qū)開發(fā)的一個關(guān)鍵因素，該條例明確規(guī)定“國有旅游資源可以實行所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的適當(dāng)分離，法人和其他組織可以通過租賃、承包、競買和其他法定形式取得國有旅游資源的經(jīng)營權(quán)。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。國家級風(fēng)景名勝區(qū)的經(jīng)營權(quán)不得進行整體性轉(zhuǎn)讓。其他旅游景區(qū)景點的經(jīng)營權(quán)和國家級風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)的部分景點經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓，由市、州人民政府審核后，報省人民政府有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。”第一次從法規(guī)的高度規(guī)定了經(jīng)營權(quán)可以通過一定的法律形式實現(xiàn)轉(zhuǎn)移。這實際上是對全川已經(jīng)風(fēng)起云涌、很多既成事實，甚至是功成名就的民營企業(yè)投資開發(fā)旅游景區(qū)的法律確認(rèn)，對全國其他各省、市、區(qū)也具有積極的借鑒意義。

另外，經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容也是不容回避的一個核心問題。經(jīng)營權(quán)應(yīng)該包含什么樣的實質(zhì)性權(quán)利？首先，旅游景區(qū)的經(jīng)營應(yīng)該是立足于旅游資源上，而旅游資源一般包含以下三個部分：自然景觀、歷史人文景觀和民風(fēng)民俗。特別對于民風(fēng)民俗的開發(fā)來說，如果民營企業(yè)不能獲得獨家的開發(fā)權(quán)，則進行景區(qū)開發(fā)實際上是沒有任何意義的。因此，經(jīng)營權(quán)的實質(zhì)應(yīng)該是對景區(qū)的獨家開發(fā)權(quán)，并且，應(yīng)該在合同中加以明確。其次，經(jīng)營權(quán)的表現(xiàn)形式應(yīng)該體現(xiàn)在對旅游資源的占有、投資開發(fā)、使用、收益和一定條件下的處分的權(quán)利，需在合同中加以明確。

三、擬投資開發(fā)景區(qū)紅線圖問題

旅游景區(qū)是一個比較大的范圍，景區(qū)內(nèi)實現(xiàn)旅游資源所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)相分離，企業(yè)對景區(qū)享有相關(guān)權(quán)利和承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，因此，在簽署合同的時候，務(wù)必對旅游景區(qū)的范圍進行界定，充分利用現(xiàn)有的官方的專業(yè)數(shù)據(jù)，劃定景區(qū)的區(qū)域紅線，確定民營企業(yè)獲得經(jīng)營開發(fā)的景區(qū)究竟范圍是多大，為保障民營企業(yè)投資權(quán)益提供必要的保證。需要注意的是，在對景區(qū)范圍進行界定的文本中，必須要采用官方的真實的數(shù)據(jù)，有的民營企業(yè)認(rèn)為：擬開發(fā)景區(qū)范圍足夠大，反正在今后的實際開發(fā)中只是對核心地區(qū)進行開發(fā)，因此只要保證核心區(qū)域的界定就行。錯誤的不去注重對邊界的確定，為今后開發(fā)留下了后患。

四、簽約雙方對開發(fā)方式的確認(rèn)

以何種方式和當(dāng)?shù)卣吐糜钨Y源開發(fā)達(dá)成協(xié)議需要在合同文本中做詳細(xì)科學(xué)的界定?！端拇ㄊ÷糜螚l例》第十一條規(guī)定：法人和其他組織可以通過租賃、承包、競買和其他法定形式取得國有旅游資源的經(jīng)營權(quán)。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。明確了民營企業(yè)取得經(jīng)營權(quán)的方式有租賃、承包、競買和其他法定形式，企業(yè)在簽訂合同的時候務(wù)必對相關(guān)法律條款進行認(rèn)真解讀。筆者認(rèn)為，除了以本條規(guī)定的方式取得經(jīng)營權(quán)進行開發(fā)外，還有不獲取經(jīng)營權(quán)的景區(qū)投資開發(fā)方式，如入股開發(fā)、合作開發(fā)等方式，民營企業(yè)也可以考慮采用。在確定以獲取經(jīng)營權(quán)投資開發(fā)方式的前提下，企業(yè)成立獨資景區(qū)開發(fā)公司，承擔(dān)景區(qū)開發(fā)的具體開發(fā)工作，原先民營企業(yè)從事投資開發(fā)的公司的權(quán)利義務(wù)通過法律手續(xù)轉(zhuǎn)由景區(qū)開發(fā)公司承擔(dān)。這樣做的好處是，由開發(fā)公司承擔(dān)法律責(zé)任，避免由整個民營企業(yè)來承擔(dān)，弱化經(jīng)營風(fēng)險。在開發(fā)公司經(jīng)營過程中，政府不干預(yù)企業(yè)經(jīng)營，只行使法律規(guī)定的管理權(quán)；在確定以政府和企業(yè)進行合作開發(fā)的方式下，民營企業(yè)和政府將作為新組建的開發(fā)公司的股東，開發(fā)公司將代表政府和民營企業(yè)行使對旅游景區(qū)的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，這樣就可以規(guī)避建設(shè)部有關(guān)經(jīng)營權(quán)不得讓渡的說法。

五、投資額度和經(jīng)營期限

在簽署合同的過程中作為旅游資源的所有者和景區(qū)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的讓渡者，政府必然會關(guān)

心民營企業(yè)的投資總額，一方面和景區(qū)開發(fā)的實際需要有關(guān)系，另一方面也和個別部門、個別政要一味追求招商引資成績，并將此作為追求政績，獲取更大的仕途發(fā)展空間有關(guān)系。企業(yè)在和政府的博弈中往往處于弱勢，有可能成為事件發(fā)展的受害者，在這種大環(huán)境下，作為投資者，在簽署總合同的時候，應(yīng)該如何確定一個合理的投資總額呢？筆者認(rèn)為，主要考慮兩個方面的問題。

一、投資額的性質(zhì)界定問題。民營企業(yè)取得旅游景區(qū)的經(jīng)營權(quán)，不是一個空洞的說辭，而應(yīng)該有明確的表現(xiàn)形式，其中，對景區(qū)開發(fā)的招商引資權(quán)便應(yīng)包含在內(nèi)。也即是說，企業(yè)對景區(qū)的投資額不僅僅是自身所投入的自有資本，還應(yīng)當(dāng)包含企業(yè)通過招商引資等其它方式吸引的資本。這樣一來，巨額的投資總額實現(xiàn)的可能性就大大提高了。

二、經(jīng)營期限與投資額的微妙關(guān)系。一般說來，經(jīng)營期限與合同投資額是呈正比例關(guān)系的，經(jīng)營期限越長，合同投資額可能會更大，政府樂見于此。對于企業(yè)來講，景區(qū)經(jīng)營只要不出現(xiàn)凈虧損，經(jīng)營期限也應(yīng)該是越長越好，會給企業(yè)帶來更多的收益。而且，越長的經(jīng)營期限，給企業(yè)留下越大的活動空間，試想，50年投資5個億，跟50年投資10個億有多大差別呢？誰知道50年以后國家的政策、法律、旅游發(fā)展?fàn)顩r發(fā)生了怎樣的變化？誰又知道50年以后的民營企業(yè)是什么狀況呢？更何況70年呢？筆者認(rèn)為：只要不是太短的期限，超過30年以上的經(jīng)營權(quán)對企業(yè)來說，投資總額的大小不應(yīng)再成為影響合同談判成功與否的決定因素。有一次，筆者曾代表某個民營企業(yè)集團和某旅游景區(qū)當(dāng)?shù)卣M行就旅游景區(qū)的投資開發(fā)進行談判，談判過程中涉及到一個關(guān)于民營企業(yè)給原景區(qū)離退休職工進行補償?shù)膯栴}，政府要求企業(yè)每年按照每人1萬元對職工進行補償，因為涉及到40個員工，這樣每年就是40萬每年的補償費用，而企業(yè)的老板堅決要求按照0.5萬每人一年進行談判，因為每年可以節(jié)省20萬，這個問題成為整個談判問題的核心，雙方僵持不下，為這個問題談判了將近2個月，老板的算法是20萬一年的支出，如果按照經(jīng)營權(quán)的50年計算，那就是1000萬，是一個很大的數(shù)據(jù)，所以他絕不讓步。最后老板親自上陣和政府代表談判，還是僵持不下，筆者就提醒了老板一句：50年后他們、我們都干嘛去了？老板恍然大悟，談判順利通過。

六、合同雙方利益分配問題

民營企業(yè)享有景區(qū)經(jīng)營權(quán)設(shè)立獨資開發(fā)公司進行開發(fā)的模式，在利益分配上比較簡單，政府在出讓經(jīng)營權(quán)和稅收上具有權(quán)利，民營企業(yè)按照法律和合同規(guī)定額度上繳。在采用合作開發(fā)的模式下，民營企業(yè)其實是作為股東的形式出現(xiàn)，既然作為股東，那么對入股公司的經(jīng)營收益都應(yīng)當(dāng)按照合同確定的入股比例或合同確定的方式進行分紅，而不應(yīng)單純局限在對景區(qū)門票收入上計算提成收入。所入股的公司對旅游六大要素及其他方面的經(jīng)營都可能為民營企業(yè)帶來收益，因此，對入股公司的經(jīng)營范圍的界定，也顯得很有必要。另外，合作開發(fā)的分成比例如何確定？以入股比例還是其他方式確定？不管是以何種方式，都將涉及到投資企業(yè)的核心利益問題，應(yīng)該寸土必爭，需要在合同中做明確的界定，但是需要注意方式方法。

七、如何處理和旅游景區(qū)內(nèi)相關(guān)單位的關(guān)系

自古名山僧占多，在各個旅游景區(qū)大多存在這個問題，民營企業(yè)取得開發(fā)經(jīng)營權(quán)的景區(qū)里面，大多數(shù)都有諸如佛教寺院、道家場所等宗教場所，還有諸如氣象站、轉(zhuǎn)播臺、電力部門等各種單位，如何協(xié)調(diào)這些單位和政府、民營企業(yè)之間的關(guān)系顯得尤其重要，在合同中須明確界定。企業(yè)可能沒有能力來對這些可能會和自身經(jīng)營產(chǎn)生利益沖突的單位進行協(xié)調(diào)的。一般說來，在合同文本中規(guī)定如下：民營企業(yè)只對當(dāng)?shù)卣?fù)責(zé)，涉及到和景區(qū)內(nèi)各種單位之間的協(xié)調(diào)事務(wù)，由政府負(fù)責(zé)。

同時還涉及到一個關(guān)鍵問題，在有的景區(qū)里面，特別是在一些剛確定紅線圖范圍的旅游景區(qū)內(nèi)部，有各種收取門票的宗教單位，這些單位收取門票和民營企業(yè)投資開發(fā)收取的景區(qū)門票之間必然存在矛盾的關(guān)系，比如以寺廟為例，寺廟本身在收取門票，民營企業(yè)投資開發(fā)后，再次收取大門票，必然影響到部分游客和香客的利益，對于游客來講問題稍好處理，但是對于香客來說，他絕對愿意把錢捐獻(xiàn)給廟宇，而不愿意把錢給景區(qū)開發(fā)公司，那么這就涉

及到旅游景區(qū)開發(fā)公司和游客、香客特別是和廟宇本身的復(fù)雜關(guān)系。如何處理這些關(guān)系，由誰負(fù)責(zé)都必須做界定。

八、擬投資開發(fā)的開發(fā)總體目標(biāo)確定問題

通過投資開發(fā)，將擬開發(fā)景區(qū)打造成什么樣的景區(qū)？達(dá)到的總體目標(biāo)是什么？這個問題相對比較簡單，簽約雙方約定一個合作的愿景，提出一個口號，這也是應(yīng)該的，至少它能給人希望和目標(biāo)，在合同中一般需要加以界定。

九、投資期限的起點界定問題

對于企業(yè)來將這是一個核心問題，因為涉及到企業(yè)具體的經(jīng)營，在合同中必須明確作為界定，比如可以把景區(qū)紅線圖外的“三通一平”的最終解決或者景區(qū)規(guī)劃的最終評審?fù)ㄟ^等作為投資的起點，這個必須作明確的說明，而且最好是越細(xì)致越好，對企業(yè)越有利。

十、景區(qū)規(guī)劃問題

景區(qū)規(guī)劃問題涉及到景區(qū)的總體開發(fā)進度和開發(fā)的狀態(tài)，需要引起重視，在總合同中必須做界定，但目前國內(nèi)絕大多數(shù)的規(guī)劃操作都是政府負(fù)責(zé)，民營企業(yè)出錢，聘請規(guī)劃公司對景區(qū)進行規(guī)劃。如果民營企業(yè)能和政府達(dá)成協(xié)議，由政府出資那是再好不過了，可以節(jié)省資金，但是對于一個有誠意開發(fā)景區(qū)的企業(yè)來說，規(guī)劃由誰出資也是一個雙刃劍，如果企業(yè)出資，規(guī)劃公司在景區(qū)規(guī)劃思路上可以在很大程度上以開發(fā)商的為主，開發(fā)商可以占據(jù)很大的主動權(quán)。

特別要提醒的是一定要將最終評審?fù)ㄟ^的規(guī)劃作為投資開發(fā)景區(qū)的依據(jù)，并可以作為投資的條件，避免政府個別部門按照自己的工作思路給企業(yè)列出項目投資時間表，他們原則上會提出，企業(yè)可以在沒有規(guī)劃的情況下，先行投資某某項目（一般為形象工程），然后在具體的規(guī)劃中，將已經(jīng)修建成型的項目作為規(guī)劃的內(nèi)容即可，企業(yè)萬不可貿(mào)然投資，必須按照景區(qū)規(guī)劃來有步驟，有重點的投資。

十一、景區(qū)外環(huán)境問題

按照一般招商引資和投資管理，在景區(qū)紅線圖范圍內(nèi)的投資開發(fā)由民營企業(yè)全面負(fù)責(zé)，而在紅線圖外環(huán)境的“三通一平”問題應(yīng)該由政府全面負(fù)責(zé)。

十二、環(huán)境保護問題

景區(qū)環(huán)境保護人人有責(zé)，環(huán)保問題由誰來負(fù)責(zé)，怎么和政府約定？怎么協(xié)調(diào)具體工作？都需要明確界定。通常慣例應(yīng)堅持誰受益，誰負(fù)責(zé)的原則，但也可以做具體的約定。

十三、景區(qū)門票問題

旅游景區(qū)門票是景區(qū)經(jīng)營的最核心問題，應(yīng)作專章進行界定，明確門票的印制、管理、監(jiān)督問題，權(quán)屬問題。在企業(yè)對景區(qū)經(jīng)營管理的模式下，一般的操作方式為：由當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門牽頭，對門票進行監(jiān)制，并交由景區(qū)管理部門，民營企業(yè)在具體經(jīng)營中，向管理部門領(lǐng)取，并以領(lǐng)取數(shù)量的實際消耗作為門票銷售量，計入開發(fā)公司收入。

十四、優(yōu)惠政策問題

按照旅游景區(qū)當(dāng)?shù)卣谡猩桃Y上的優(yōu)惠政策規(guī)定，民營企業(yè)作為旅游景區(qū)的投資者，對旅游景區(qū)進行開發(fā)，應(yīng)該享受諸如稅收、土地優(yōu)惠等方面的政策，并在合同中做明確的界定，特別是要對優(yōu)惠政策的實現(xiàn)方式做具體的界定。除政府已經(jīng)規(guī)定的優(yōu)惠政策之外，民營企業(yè)還可以和政府約定其他優(yōu)惠政策，但是在簽署合同的時候，必須對相關(guān)法律法規(guī)認(rèn)真研讀，當(dāng)?shù)卣兄Z的個別優(yōu)惠政策和國家現(xiàn)行法律法規(guī)是否存在沖突？如果有沖突，如何規(guī)避？都需要仔細(xì)研究，并加以明確。

十五、景區(qū)管理機構(gòu)問題

旅游景區(qū)開發(fā)投資巨大、而且投資期較長，而投資收益相對較慢，民營企業(yè)在具體的經(jīng)營中，除去基礎(chǔ)管理、項目建設(shè)、市場營銷等通常的經(jīng)營手段以外，和政府關(guān)系顯得尤其重要。由于旅游景區(qū)開發(fā)涉及到和政府眾多部門打交道，而部門之間也存在利益關(guān)系，導(dǎo)致景

區(qū)的多頭管理，這就會給民營企業(yè)具體的開發(fā)經(jīng)營帶來不必要的麻煩。鑒于此，在簽署合同的時候，應(yīng)該約定成立由政府主管領(lǐng)導(dǎo)直接負(fù)責(zé)的某旅游景區(qū)投資開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)一協(xié)調(diào)關(guān)系，政府為企業(yè)提供一站式服務(wù)，這樣就節(jié)省了很多時間、人力、物理成本，大大的提高了辦事效率。

十六、成立旅游開發(fā)公司問題

如需成立開發(fā)公司對景區(qū)進行開發(fā)，則應(yīng)在總合同中約定由簽署合同雙方或者民營企業(yè)成立新的旅游景區(qū)開發(fā)公司時間表，并可將乙方獲取的經(jīng)營權(quán)向新的開發(fā)公司進行讓渡。另外，成立公司的注冊地，注冊資本為問題也需要明確約定。

十七、景區(qū)接管問題

在景區(qū)開發(fā)中，如需轉(zhuǎn)移經(jīng)營權(quán)，則在合同中，還應(yīng)明確民營企業(yè)接管旅游景區(qū)的時間表和接管景區(qū)的具體條件、方式方法，保證雙方利益。景區(qū)的接管包括人事接管、資產(chǎn)移交、門票接管，其中核心是門票接管代表對景區(qū)經(jīng)營權(quán)的接管，顯得尤其重要。

十八、旅游景區(qū)資產(chǎn)處理問題

部分景區(qū)在民營企業(yè)沒有介入之前，就已經(jīng)存在由政府成立的開發(fā)公司，或者是由前任投資商存在的公司，對民營企業(yè)介入之前的景區(qū)資產(chǎn)處理問題需要在合同中明確界定，作為以后解決問題的依據(jù)。主要是資產(chǎn)的處理方式、如果有民營企業(yè)必須認(rèn)購移交的資產(chǎn)，怎么對資產(chǎn)進行價值評估？評估機構(gòu)的選擇方式如何確定？都必須要在合同中明確。

十九、人事接管問題

對于可能存在的人事問題怎么解決？對企業(yè)來講，是一個關(guān)乎企業(yè)正常運營的關(guān)鍵問題，如果企業(yè)介入之前，已經(jīng)有景區(qū)開發(fā)單位，那么企業(yè)介入之后，原單位人事問題怎么解決？特別是原景區(qū)單位屬于國營性質(zhì)的單位，如果原從業(yè)人員具有事業(yè)編制身份，解決起來尤其棘手。民營企業(yè)一定要堅持自己的原則，一定要強調(diào)自己按照現(xiàn)代化企業(yè)自主經(jīng)營，民營企業(yè)如果處理不好原來存在的公司的人事接管問題，會對今后的投資開發(fā)帶來直接的負(fù)面影響，造成很大的管理成本。

一般說來，如果原開發(fā)單位的員工屬于企業(yè)聘用制的員工身份，民營企業(yè)可以選擇優(yōu)秀的員工繼續(xù)按照現(xiàn)代企業(yè)制度進行聘用，如果原開發(fā)單位員工具有事業(yè)編制，政府一般會要求民營企業(yè)進行接管。那么在合同中，最好是總合同中就要約定，解決辦法，特別是員工身份問題的解決辦法。通常情況下，對于繼續(xù)留任的員工，必須要按照現(xiàn)代企業(yè)制度實行聘用制，而對于他們的事業(yè)編制身份，企業(yè)原則上不對事業(yè)編制負(fù)責(zé)。人的問題是重要問題，一定要在合同中界定清楚，力爭不留下任何后患。

二十、違約責(zé)任及解決辦法問題

民營企業(yè)投資旅游景區(qū)開發(fā)的過程，是一個和政府相互斗爭、相互妥協(xié)的過程。在合同的履行中一旦出現(xiàn)合作不愉快的情況，怎么解決爭議？如果出現(xiàn)終止合作，對已經(jīng)投資的資產(chǎn)怎么清算？如果雙方不能協(xié)商解決，需要對簿公堂，采取何種方式？是選擇人民法院還是選擇仲裁，選擇哪個法院和什么仲裁機構(gòu)都應(yīng)該做詳細(xì)的約定。通常的原則是如果終止合作，雙方需要通過法律渠道來解決，不管是人們法院還是仲裁機構(gòu)，都應(yīng)該在第三地來進行解決，最大程度的保證公平，公正。

總之，民營企業(yè)投資旅游景區(qū)是一個龐大的系統(tǒng)工程，優(yōu)秀的旅游資源只有與先進的資本進行合作才能創(chuàng)造出最大的價值，兩者都不可或缺，但是在具體的經(jīng)營中，特別是在民營企業(yè)介入旅游景區(qū)開發(fā)的初期，簽署合同的過程中，一定要保證在誠信、平等基礎(chǔ)上，簽署一個權(quán)責(zé)分明、互贏共利的合同，以實現(xiàn)合同雙方的目的。

第三篇：民營企業(yè)與政府就景區(qū)開發(fā)經(jīng)營權(quán)合同文本釋疑

甲方：X－X國家森林公園管理委員會 乙方：四川X－X旅游開發(fā)有限公司 丙方：X－X-人-民-政-府

（《主合同》指原開發(fā)公司和當(dāng)?shù)卣炇鸬年P(guān)于景區(qū)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的合同件，在主合同中，簽約為兩方，一為投資商公司，一為景區(qū)管委會，鑒于景區(qū)屬于省屬國家森林公園，在業(yè)務(wù)上受省-林-業(yè)-廳直屬管理，資源所有權(quán)為當(dāng)?shù)卣?府，且在實際的開發(fā)經(jīng)營過程中，涉及到各類招商引資政策以及需要和當(dāng)?shù)卣?府進行配合，獲取其開發(fā)支持，因此，本次修改將當(dāng)?shù)卣?府納入本合同，作為簽約方）。

為保障X－X旅游資源開發(fā)順利推進，甲、乙雙方在2005年9月9日簽訂《X－X國家森林公園旅游經(jīng)營開發(fā)合同》（以下簡稱《主合同》）的基礎(chǔ)上，征得X-X-X-人-民-政-府同意，增補為協(xié)議丙方，甲、乙、丙三方本著誠實信用、平等互利、共同發(fā)展原則，簽訂如下補充協(xié)議：

總 則

第一條 簽訂補充協(xié)議的遵循原則

1、補充協(xié)議以《主合同》為依據(jù)；

2、補充協(xié)議與《主合同》中有沖突的條款以本協(xié)議為準(zhǔn)；

3、補充協(xié)議未涉及的條款按《主合同》規(guī)定執(zhí)行；

4、補充協(xié)議應(yīng)符合相關(guān)法律規(guī)定。

（《主合同》中存在很多不明確性條款，對開發(fā)商較為實質(zhì)上的不利情形，因此，在本合同中，首先闡明簽署本協(xié)議原則，強調(diào)以主合同為依據(jù)，順延主合同約定的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，與主合同不一致的，以本協(xié)議為主。）

第二條 甲方同意由乙方享有對X－X國家森林公園旅游資源的特許開發(fā)經(jīng)營權(quán)，特許開發(fā)經(jīng)營期限為本補充協(xié)議簽訂之日起50年，即2010年4月22日至2060年4月21日。（主合同簽署為2005年，約定的特許開發(fā)經(jīng)營權(quán)為50年，本次協(xié)議重新爭取到自本協(xié)議簽署生效起的50年內(nèi)的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，實為幸事。）第三條 乙方特許開發(fā)經(jīng)營范圍為：

《四川X－X國家森林公園總體規(guī)劃設(shè)計》確定的X－X原始森林獵奇探險景區(qū)，四至界限為：X－X－X－X－X－X…具體項目以X－X國家森林公園旅游發(fā)展規(guī)劃為準(zhǔn)。（范圍確定原則以景區(qū)規(guī)劃確定的紅線圖為依據(jù)，雖主要開發(fā)不涵括所有紅線圖內(nèi)，但必須以總體規(guī)劃確定的紅線圖為準(zhǔn)，如景區(qū)沒有確定規(guī)劃，則應(yīng)以為政府確定之范圍，簽署時，必須明確四至，詳細(xì)羅列，以免在實際的開發(fā)經(jīng)營過程中和其他區(qū)域產(chǎn)生沖突，或在具體的開發(fā)過程中，如涉及到項目拓展，而空間不夠的情形，應(yīng)予以避免。值得一提的是如果景區(qū)已經(jīng)有規(guī)劃，則應(yīng)嚴(yán)格以規(guī)劃確定的紅線圖為開發(fā)四至，在規(guī)劃確定的紅線圖范圍內(nèi)縮少開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營范圍，從長遠(yuǎn)角度來說于開發(fā)商不利，因為，在同一景區(qū)內(nèi)，往往存在紅線圖內(nèi)資源的雷同性、相似性，如在簽約在開發(fā)區(qū)域以規(guī)劃確定的四至為準(zhǔn)線，實際上縮小了開發(fā)區(qū)域，則有可能在核心區(qū)開發(fā)成熟的情形下，政府引入其他投資者開發(fā)外圍區(qū)域，對主要投資商來說是不利的，市場上本身也存在一定程度的競爭，還可能引發(fā)同一區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的相似性，這，無疑為開發(fā)商留下了后患。且，即便是投資商先期不對外圍區(qū)域進行打造，也應(yīng)從權(quán)利方面考慮外圍區(qū)域的招商引資權(quán)利。）

第四條

乙方特許開發(fā)經(jīng)營項目包括景區(qū)內(nèi)交通（車隊、船隊、索道等）、漂流、滑雪、餐飲、住宿、商品銷售、娛樂、攝影、攝像、戶外廣告和旅游服務(wù)等，不包括景區(qū)規(guī)劃、管理和監(jiān)督等行政管理職能、宗-教-活-動-場-所和景區(qū)門票。

（這一條尤其重要的是關(guān)于景區(qū)門票和宗教活動場所問題，至于景區(qū)規(guī)劃、管理和監(jiān)督等行政管理職能屬于當(dāng)?shù)卣?，這個不難理解，需要重視的是在合同中務(wù)必確定景區(qū)門票經(jīng)營權(quán)和宗教活動場所。在現(xiàn)實的開發(fā)經(jīng)營過程中景區(qū)門票屬于開發(fā)商享有的權(quán)益，但住-建-部三令五申，特別是風(fēng)景名勝區(qū)條例中有關(guān)于景區(qū)門票和宗-教-活-動-場-所的明確界定，不得將其授權(quán)給民營企業(yè)經(jīng)營。在現(xiàn)實開發(fā)經(jīng)營中，景區(qū)門票又事實上屬于開發(fā)商享有或部分享有，在法律條文上如何處理，下文有詳細(xì)解讀。）

第五條 X－X國家森林公園核心區(qū)開發(fā)經(jīng)營的總體目標(biāo)為：三年見成效、五年成精品，最終將X－X國家森林公園打造成為國家AAAAA級旅游景區(qū)和國家級地質(zhì)公園，把X－X國家森林公園打造成為旅游精品景區(qū)。

（總體目標(biāo)是按照政府的意思，并綜合開發(fā)商的考慮進行的一種景區(qū)開發(fā)總體愿景闡述，沒有實質(zhì)性的量化標(biāo)準(zhǔn)，對開發(fā)商留有空間，在總體開發(fā)愿景上也符合當(dāng)?shù)卣?府的招商引資愿景。）

第六條 乙方對X－X國家森林公園旅游資源綜合開發(fā)經(jīng)營的投資方式包括但不限于自有資金投資、銀行融資、招商引資三種主要方式。

(很多地-方-政-府認(rèn)為，投資商在當(dāng)?shù)氐木湍硞€項目的投資就是投資商自己從口袋里掏錢出來投資，這本身是一種錯誤的理解，因此，有必要對投資資本進行闡述,否則，以后可能存在扯皮推諉的情形。)

第七條 乙方在本協(xié)議有效期內(nèi)是X－X國家森林公園旅游資源綜合開發(fā)、經(jīng)營的唯一主體。甲方未經(jīng)乙方同意，不得再行同意其它投資主體對X－X國家森林公園旅游資源進行開發(fā)經(jīng)營；經(jīng)乙方同意引進投資項目和發(fā)展理念符合景區(qū)規(guī)劃的投資商進行單個或多個項目投資的，項目投資額度應(yīng)沖減乙方對X－X國家森林公園特許開發(fā)經(jīng)營的投資總額。乙方在開發(fā)經(jīng)營過程中，如果需要引入其它戰(zhàn)略合作伙伴，甲方和丙方應(yīng)給予積極配合，為乙方招商引資提供必要的支持。

（本條明確投資商對景區(qū)整體開發(fā)經(jīng)營權(quán)享有的唯一性，排他性，并進行了重點闡述。）第八條 乙方必須在X-X縣注冊成立獨立的法人企業(yè)，依法開發(fā)經(jīng)營，就地解繳稅收，接受屬地管理。

（這一條是一般慣例，就地納稅，本身也是投資商的義務(wù)）

第九條 甲方享有X－X國家森林公園景區(qū)門票（指游客進入X－X國家森林公園的第一門票）的收益權(quán)。為便于乙方開發(fā)、經(jīng)營、管理，甲方授權(quán)并監(jiān)督乙方全權(quán)代收門票款，但不得影響乙方正常經(jīng)營。

乙方指定相關(guān)部門管理景區(qū)門票，負(fù)責(zé)印制并承擔(dān)印制費用。

乙方每年向甲方繳納門票收入不低于人民幣200萬元（大寫：貳佰萬元整），不足部分乙方自行補足；超額部分，25%由甲方收益，65%由甲方獎勵乙方用于X－X旅游開發(fā)，10%上繳丙方作為X－X旅游宣傳營銷專項經(jīng)費。乙方繳納門票收益分兩次完成，即當(dāng)年7月10日前支付上半年應(yīng)分配的門票收入，次年1月10日前結(jié)清上余額。甲乙丙三方按門票收益各自承擔(dān)相應(yīng)稅費，并由乙方代扣統(tǒng)繳除所得稅以外的稅費。（門票受益權(quán)在風(fēng)景名勝區(qū)的條例中有明文規(guī)定，在法律層面，為避免與現(xiàn)行法律法規(guī)產(chǎn)生沖突，因此，明確了收費權(quán)雖然是當(dāng)-地-政-府的，但是，授權(quán)民營企業(yè)代收，代收之后，將收益作為對投資商的獎勵政策，是一種當(dāng)?shù)卣猩桃Y的優(yōu)惠政策，這就明確了民營企業(yè)對景區(qū)門票受益權(quán)的合法性，換個說法，一種結(jié)果，但避免了和現(xiàn)行法規(guī)相沖突的情形。同時，明確了什么叫門票，是指第一道門票，而非景區(qū)內(nèi)經(jīng)營性項目的門票，這一條對開發(fā)商尤其重要。按照原來總合同對門票事宜的約定為當(dāng)?shù)卣畬㈤T票收費權(quán)承包給投資開發(fā)商，雖然是一個情形，但是在法律法規(guī)層面是和建-設(shè)-部的《風(fēng)景名勝區(qū)條例》中關(guān)于門票的規(guī)定相抵觸的，在實際的操作過程中，特別是投資開發(fā)商進入某個景區(qū)開發(fā)的前期，由于其作為投資開發(fā)商地位的關(guān)系，也鑒于當(dāng)?shù)卣猩桃Y的各方面的需要，民營企業(yè)和當(dāng)?shù)卣诰皡^(qū)開發(fā)上出于蜜月期，在這個期限內(nèi)，一般不太容易出現(xiàn)由景區(qū)門票收費權(quán)的異議，但，民營企業(yè)投資景區(qū)開發(fā)，和當(dāng)?shù)卣?，第一是合作關(guān)系，同時，不可忽視的還有“斗爭”的過程，民營企業(yè)追求經(jīng)濟利益，政-府看中綜合效益，在內(nèi)地，更希望企業(yè)按照自己的長官意識，忽視經(jīng)濟規(guī)律，忽視旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，大搞形象工程，這必然出現(xiàn)一定的利益博弈，如投資商與當(dāng)?shù)卣?府就景區(qū)開發(fā)過了蜜月期，特別是隨著景區(qū)綜合開發(fā)效益不斷突顯時，各種利益沖突就尤為明顯，政-府想趕走不聽話的投資商，這怎么做，那就是他的事情了，以筆者之體會，方法多且狠，在此不必細(xì)說。

分 則

第一章 土地及地面附著物 第十條 土地使用

乙方取得土地使用權(quán)的方式為出讓、劃撥和租賃。

乙方根據(jù)景區(qū)規(guī)劃修建道路、觀光樓宇及電力、環(huán)保等非經(jīng)營性的公益設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施占地，應(yīng)依法辦理林地征占用手續(xù)，免交除法律、政策規(guī)定以外的一切費用；在景區(qū)范圍內(nèi)修建賓館、商場等經(jīng)營性項目占地，應(yīng)依法辦理土地使用證、林地征占用手續(xù)，并按照國家有關(guān)規(guī)定的低限繳納各項費用。(土地使用不管是當(dāng)-地-政-府還是投資商都應(yīng)以國-家-法-律-法-規(guī)為準(zhǔn)繩，必須明確，同時強調(diào)在土地使用權(quán)獲取過程中的費用以當(dāng)?shù)刈畹唾M用為標(biāo)準(zhǔn)。)任何組織、單位、個人在X－X國家森林公園紅線圖內(nèi)，特別是核心區(qū)內(nèi)占用土地，必須按規(guī)劃要求，并征得乙方的同意，統(tǒng)一報丙方審批。(這一條很重要，涉及到景區(qū)整體開發(fā)經(jīng)營權(quán)的唯一性、排他性的問題，一是防止區(qū)內(nèi)老百姓無視景區(qū)規(guī)劃，亂修亂建，二是防止其他投資商介入開發(fā)，即便是開發(fā)商需要再行對個別項目招商引資，不但要符合法律法規(guī)，同時，作為獲取景區(qū)整體開發(fā)經(jīng)營權(quán)的唯一業(yè)主，還必須征求投資商的同意，這一條很重要，還應(yīng)理解為違反本條，則視為簽約方違約情形。)第十一條 地面附著物補償

乙方在特許開發(fā)經(jīng)營過程中占用土地，地面附著物補償標(biāo)準(zhǔn)按國家有關(guān)規(guī)定的低限執(zhí)行。（這一條對開發(fā)商也很重要，開發(fā)過程中，可能涉及到征占土地的情形，有必要對地面附著物的補償進行約定，以避免出現(xiàn)原業(yè)主就地開口，漫天要價的情形，如出現(xiàn)類似情形，協(xié)調(diào)應(yīng)是當(dāng)?shù)卣牧x務(wù)，因此，必須明確。同時，開發(fā)商不能以目前的開發(fā)進度來進行判斷，可能近期不會出現(xiàn)本條，要從長計議為上。）

第二章 投資開發(fā)管理

第十二條 X－X國家森林公園旅游資源綜合開發(fā)按照統(tǒng)一管理、統(tǒng)一規(guī)劃、兼顧帶動X－X庫區(qū)移民后續(xù)生產(chǎn)發(fā)展，帶動全縣旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的原則進行。（這一條無實質(zhì)性內(nèi)容，僅是開發(fā)大原則，開發(fā)商理所當(dāng)然應(yīng)予以接受。）

乙方總投資額應(yīng)以景區(qū)規(guī)劃的投資額度為準(zhǔn)，按規(guī)劃要求分步實施，投資進度接受甲方和丙方監(jiān)督。（監(jiān)督權(quán)理所當(dāng)然屬于政府，這一點毋庸置疑，但，監(jiān)督是不影響經(jīng)營過程的合理監(jiān)督，并非“吃、拿、卡、要”式的監(jiān)督，本文后面有詳細(xì)解讀。而且，必須載明要按照規(guī)劃分步實施，現(xiàn)在，在西部，很多地方政-府為了推進管轄內(nèi)某景區(qū)開發(fā)，第一是沒有規(guī)劃的前提下，基于政績和形象工程的需要，給投資商施加壓力，在沒有規(guī)劃的前提下，投資商投資類似形象工程是很危險的，是缺少資金回收保障的，也是缺少項目法律保障的。投資商左右為難，但主觀領(lǐng)-導(dǎo)往往以現(xiàn)行建設(shè)，今后在做景區(qū)規(guī)劃的時候，來個馬后炮，將先前按照自己意見修建的形象工程直接納入規(guī)劃中，這種處理方式，對開發(fā)商極為不利，一般應(yīng)據(jù)理力爭，特別是景區(qū)內(nèi)個別和旅游運營無關(guān)或者關(guān)系不大的形象工程，尤其值得重視。按規(guī)劃辦事，按市場規(guī)律辦事，這是民企的本底。）第十三條 在甲方丙方按期解決景區(qū)供電的前提下，（這一條對開發(fā)商尤其重要，鑒于景區(qū)的實際情況，區(qū)內(nèi)供電系統(tǒng)嚴(yán)重不足，對大規(guī)模的開發(fā)經(jīng)營存在較大的風(fēng)險，且區(qū)內(nèi)供電網(wǎng)絡(luò)投資巨大，實非民營企業(yè)一己之力可以完成，且作為景區(qū)整體開發(fā)經(jīng)營權(quán)的業(yè)主，和電力系統(tǒng)之間的關(guān)系是景區(qū)是用電方，是電力的使用方，按照“三通一平”、“五通一平”甚至是“七通一平”的一般慣例，理所當(dāng)然的，當(dāng)-地-政-府應(yīng)負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)的建設(shè)，并且，這一條應(yīng)解讀為是開發(fā)商進行投資的前提條件之一，是當(dāng)?shù)卣仨氂枰越鉀Q的。必須明確的用時間來進行約束，而且，供電系統(tǒng)的解決，不僅僅是政策的支持，所涉及的成本也理所當(dāng)然的是政-府來承擔(dān)，如不載明，后患無窮。尤其值得注意。）乙方對X－X國家森林公園旅游資源首期開發(fā)在2014年12月31日前累計完成核心景區(qū)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施項目，總投資原則上不少于5億元人民幣。其中：2010年4月20日至2013年4月20日期間投資XX億元，建成4A景區(qū)；2013年4月21日至2014年12月31日，完成投資XX億元，創(chuàng)建5A景區(qū)。具體投資額度及建設(shè)項目要求為：

第一年完成投資約XX萬元，完成X－X安?；A(chǔ)設(shè)施（包括景區(qū)X-X-X-X-X）、X－X環(huán)山游步道、X－X頂?shù)巧接尾降馈－X形象山門等建設(shè)，啟動XX改造；

第二年完成投資約XX億元，啟動X－X索道改造、X－X內(nèi)環(huán)線公路建設(shè)，續(xù)建X－X； 第三年完成投資約XX萬元，續(xù)建X－X、X－X索道改造、景區(qū)內(nèi)環(huán)線公路； 第四年完成投資約XX億元，完成XX旅游區(qū)、X－X建設(shè)；

第五年完成投資約XX萬元，完成續(xù)建項目，完善景區(qū)接待功能，按照高山、中山、低山分區(qū)域分層次打造高、中、低檔消費區(qū)。（這一條根據(jù)不同的景區(qū)，當(dāng)?shù)卣胁煌募s定，在簽約中能不明確的為上上之選，本條是當(dāng)?shù)卣畯娏σ?，開發(fā)商也認(rèn)可，下一條有明確的風(fēng)險規(guī)避機制。）

第十四條

乙方當(dāng)年具體投資計劃須報丙方審定后實施。乙方在確保完成投資計劃的前提下，經(jīng)丙方同意，可根據(jù)旅游發(fā)展需要調(diào)整建設(shè)項目。（本條是對上一條款的風(fēng)險規(guī)避：雖然上一條明確了投資計劃，包括投資項目和投資大概的數(shù)字，但在本條中明確了開發(fā)商可以根據(jù)市場原則對項目投資順序進行調(diào)整，這實際上是對上一條款一定程度上的推翻，對開發(fā)商預(yù)留空間。）

第十五條 乙方在開發(fā)建設(shè)過程中需使用景區(qū)內(nèi)林地、林木的，應(yīng)向甲方提出申請，由甲方按有關(guān)程序報相關(guān)部門辦理手續(xù)，費用由乙方承擔(dān)。（一般慣例）

第十六條 乙方合法擁有X－X國家森林公園旅游資源綜合開發(fā)經(jīng)營成果（含有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)）。

第三章 資源保護

第十七條 甲方負(fù)責(zé)X－X國家森林公園紅線圖內(nèi)森林資源的防火、防盜伐、防病蟲害及育林維護，文物古跡的防盜、防毀，野生動物的防盜、防捕殺等資源保護與維護工作，承擔(dān)相關(guān)工作經(jīng)費。（這一條很重要，重要之處在于首先載明政-府的責(zé)任，還要承擔(dān)所有的可能涉及到的成本。如不載明，今后就有可能出現(xiàn)找企業(yè)要錢的情況，資源是企業(yè)在使用，效益是企業(yè)在享受，保護也自然是你的責(zé)任......理由聽起來都是不錯的，而且也是“合理”的。但，企業(yè)應(yīng)牢記自己的身份——你是去投資開發(fā)掙錢的，不是公益機構(gòu)，更不是當(dāng)?shù)卣?府.當(dāng)然，筆者很欣賞而且鼓勵在掙到錢之后的企業(yè)做公益事業(yè)。）

第十八條 甲方應(yīng)確保景區(qū)內(nèi)森林資源作為旅游開發(fā)資源的景觀協(xié)調(diào)性，不得在旅游項目規(guī)劃區(qū)、景區(qū)旅游公路以及游步道兩側(cè)可視范圍內(nèi)主伐林木，間伐林木不得破壞景區(qū)旅游形象。（這一條明確保護了開發(fā)商，也保護了景區(qū)的自然資源不被破壞，避免了到處出現(xiàn)光禿禿，嚴(yán)重破壞景區(qū)景觀視覺效果的情形。）

第十九條 乙方在開發(fā)建設(shè)過程中依法保護環(huán)境資源，杜絕重大資源破壞和環(huán)境污染事件；在景區(qū)內(nèi)修建的各項設(shè)施都應(yīng)該與景觀相協(xié)調(diào)，不得建設(shè)破壞景觀、污染環(huán)境、妨礙游覽的設(shè)施；在經(jīng)營過程中加強資源保護的宣傳力度，加強工作人員和游客的資源保護及防火安全教育；協(xié)助（協(xié)助是自然要協(xié)助的了，屬于義務(wù)）甲方搞好X－X國家森林公園內(nèi)森林防火、消防安全、防林木盜伐、野生動植物保護等工作。

第四章 人員勞動用工

第二十條 乙方在開發(fā)經(jīng)營過程中，嚴(yán)格按《合同法》、《勞動法》相關(guān)規(guī)定，全面實行現(xiàn)代企業(yè)管理制度。

第二十一條 乙方在同等條件下優(yōu)先使用當(dāng)?shù)貑T工。

第二十二條 對自愿留用的甲方職工，乙方一律按現(xiàn)代企業(yè)管理要求進行聘用，不承擔(dān)除《合同法》、《勞動法》確定的企業(yè)用人制度規(guī)定以外的其它任何責(zé)任。

第二十三條 甲方不得隨意調(diào)離乙方已按照《合同法》、《勞動法》聘用的甲方職工，職工自愿與乙方解除聘用關(guān)系的除外。（這對開發(fā)商很重要，很多景區(qū)存在以前有一幫員工，而且員工還是具有事業(yè)編制的情形，民營企業(yè)作為投資商，沒有義務(wù)要承擔(dān)這些員工過去身份要承擔(dān)的義務(wù)，完全按照《勞動法》來處理，實行現(xiàn)代企業(yè)用人制度，《勞動法》以外的任何義務(wù)，企業(yè)都沒有義務(wù)去承擔(dān)，這一條必須明確。而且，對于以前的身份特殊的員工，還要實行考核上崗，自由聘用，解聘等權(quán)益。否則，可能會出現(xiàn)無條件用了以前具有事業(yè)編制的員工在現(xiàn)代企業(yè)公司里面，不好好工作不說，犯了錯，想解聘還解聘不了，一解聘就涉及到和當(dāng)-地-政-府談判的事情，非常麻煩）。

第五章 項目推進及優(yōu)惠政策

第二十四條 甲方全力配合乙方做好X－X國家森林公園旅游開發(fā)。第二十五條 甲方、丙方應(yīng)規(guī)范當(dāng)?shù)厝罕娫赬－X國家森林公園內(nèi)的采筍秩序，嚴(yán)禁影響區(qū)內(nèi)的旅游活動正常經(jīng)營的采筍行為。（社區(qū)關(guān)系處理既有政府的責(zé)任，也有企業(yè)的責(zé)任，如何規(guī)范，則必須由當(dāng)?shù)卣疇款^處理，非民營企業(yè)所能全面解決。當(dāng)然，民營企業(yè)作為投資商，也理所當(dāng)然的在用工，小項目上優(yōu)先考慮當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，景區(qū)開發(fā)如何和社區(qū)和諧，這很重要，社區(qū)關(guān)系用得好，是一把利劍，處理好了社區(qū)關(guān)系，即便是在總體投資上和政-府有分歧，只要當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)支持，不是當(dāng)-地-政-府能干嘛就干嘛的。當(dāng)然用不好要出大問題。任何和當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)處理不好的情形，鬧大了，吃虧的永遠(yuǎn)是企業(yè)。這一條要牢記。原則上選資源的時候，不考慮紅線圖內(nèi)有原住民的景區(qū)資源，這是上上之選。實在不行，就得考慮風(fēng)險機制、激勵機制并用。）

第二十六條 丙方大力支持X－X旅游開發(fā)，成立權(quán)威高效統(tǒng)一的專門工作機構(gòu)，為乙方開發(fā)經(jīng)營營造良好的投資環(huán)境。（成立主要領(lǐng)導(dǎo)牽頭的協(xié)調(diào)班子，對口服務(wù)窗口，特事特辦，適當(dāng)?shù)臅r候還可以以諒解備忘錄的幸事推進相關(guān)項目。這既是前提，也是義務(wù)。必須明確。沒有牽頭的班子的話，因為旅游景區(qū)開發(fā)過程涉及到各方面各系統(tǒng)的部門，既然是投資商，就得享受到投資上的待遇，但是，事實上往往按照正常流程跑的各類手續(xù)，找到了對應(yīng)的部門，也不一定就能按照時間給你辦理，隨便推諉，個中原因，在此不必細(xì)說。）第二十七條 丙方在乙方提交必備的申報材料后，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)相關(guān)部門依法在規(guī)定的時限內(nèi)辦結(jié)相關(guān)審批手續(xù)，審批費用由乙方承擔(dān)。(提交了審批材料，必須在法定的時間內(nèi)進行審批，這也很重要，景區(qū)一般都地處偏遠(yuǎn)山區(qū)，不同地區(qū)有不同的政-體-環(huán)-境，尤其重要。)第二十八條 丙方在2011年12月31日前協(xié)調(diào)相關(guān)部門落實X－X國家森林公園實際開發(fā)需要的電力、通訊等配套設(shè)施。（這一條是對本協(xié)議前面列舉的政府義務(wù)事項的明確約定，必須約定時間，成本的承擔(dān)。）

第二十九條 丙方在乙方依法足額繳納建安營業(yè)稅及相關(guān)行政性收費后，按乙方繳納稅、費縣級實得部分標(biāo)準(zhǔn)即征即獎乙方用于X－X旅游經(jīng)營開發(fā)。

第三十條 項目建成運營后前三年（2015年1月1日～2017年12月31日），丙方在乙方依法足額繳納營業(yè)稅、所得稅后，按乙方繳納稅收縣級實得部分的50%即征即獎乙方用于X－X旅游經(jīng)營開發(fā)。

第三十一條 甲乙丙三方應(yīng)積極配合，努力爭取國家各類專項項目資金，全額用于X－X國家森林公園旅游開發(fā)建設(shè)。

第六章 違約責(zé)任

第三十二條 違約責(zé)任

甲乙丙三方未按協(xié)議約定履行各自義務(wù)的，視為違約。其中：甲方丙方在2011年12月31日前未能解決X－X供電問題，向乙方支付違約金200萬元(大寫：貳佰萬元整)；（對政府義務(wù)為履行對應(yīng)的違約責(zé)任，需要明確）在甲方丙方按期解決景區(qū)供電的前提下，乙方自本協(xié)議簽定之日起3年內(nèi)未完成投資3億元和未建成4A景區(qū)，或5年內(nèi)未完成投資5億元和未創(chuàng)建（創(chuàng)建并不等于創(chuàng)建一定要成功，這很重要。創(chuàng)建了，過不過得了，那就不是企業(yè)和當(dāng)?shù)卣芸刂频氖虑榱恕＃?A景區(qū)，向甲方丙方支付違約金200萬元(大寫：貳佰萬元整)，在補償乙方已投入的資金后（這非常重要：即便是違約了，那得先把以前投資的賠償了，再行處理，處理好先期投資賠償這是基本前提，投資商必須爭取。要不然，風(fēng)險就太大了。筆者見過景區(qū)開發(fā)投資商和當(dāng)?shù)卣?府搞僵持了，當(dāng)?shù)卣?府直接強行趕走開發(fā)商團隊的，被趕走的開發(fā)商往往是欲哭無淚，按照合同打官司吧，官司贏的可能性不大，即便是贏了官司吧，還得賠了錢），甲方有權(quán)收回X－X國家森林公園旅游資源經(jīng)營開發(fā)權(quán)，另尋投資商。

除不可抗力因素或國家法律明令禁止導(dǎo)致項目無法推進或推進緩慢情形外，乙方項目投資應(yīng)不少于當(dāng)年計劃投資的80%。乙方在當(dāng)年未能完成本協(xié)議約定的投資和建設(shè)開發(fā)內(nèi)容，或完成投入不足當(dāng)年的80%，不再享受除本協(xié)議約定的X－X國家森林公園門票收益權(quán)益以外的其它當(dāng)年優(yōu)惠和獎勵政策。（這一條尤其重要，因在本協(xié)議中，景區(qū)門票是作為當(dāng)?shù)卣臋?quán)利范圍內(nèi)的權(quán)益，但作為招商引資優(yōu)惠政策和獎勵政策返還給投資業(yè)主的，因此，出現(xiàn)一定程度的違約，其他的優(yōu)惠政策可以免去，但門票的收益實際權(quán)益不可放棄。務(wù)必提請注意。）

因不可抗力因素導(dǎo)致協(xié)議各方無法履行約定義務(wù)的，甲乙丙三方應(yīng)對本協(xié)議中的各方承諾予以諒解，并不追究對方責(zé)任。不可抗力包括自然原因引起的如水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、旱災(zāi)、地震等和人為原因引起的戰(zhàn)爭、罷工、政府封鎖禁運等。

第三十三條 甲乙丙三方因履行協(xié)議發(fā)生糾紛，應(yīng)共同協(xié)商解決，協(xié)商不成的，依法申請仲裁。（人民法院還是仲裁，應(yīng)約定非利益所在的第三地方。這一點很重要。）

附 則

第三十四條 本補充協(xié)議經(jīng)甲乙丙三方簽字、蓋章后生效。

第三十五條 本補充協(xié)議未盡事宜，由三方依照相關(guān)法律、法規(guī)和《主合同》，另行協(xié)商解決。

第三十六條 本補充協(xié)議一式九份，甲乙丙三方各執(zhí)三份。甲 方：X－X國家森林公園管理委員會 法定代表人：

乙 方：四川X－X旅游開發(fā)有限公司 法定代表人：

丙 方：四川省X－X人民政府 法定代表人：

第四篇：旅游景區(qū)項目開發(fā)合同書

盧氏縣久富村稻田溝農(nóng)業(yè)觀光生態(tài)園

項目（合作）開發(fā)合同書

甲方： 委托代表人：

乙方： 法定代表人：

第一章 總則

本著打造幸福和諧的原生態(tài)自然旖旎風(fēng)光村落，使久富村稻田溝成為集休閑、居家、養(yǎng)生、養(yǎng)老的生態(tài)化觀光勝地，充分?jǐn)U大當(dāng)?shù)厝藛T充分就業(yè)，帶活當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展的目的，甲、乙雙方本著平等自愿的原則，通過友好協(xié)商，訂立本合同。

第一條 甲方通過招商引資引進乙方作為投資主體，實施久富村稻田溝農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園的投資開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營，本著“惠及百姓，互利發(fā)展”的原則進行。

第三條 尊重當(dāng)?shù)厝罕妭鹘y(tǒng)生活習(xí)性，尊重當(dāng)?shù)剞r(nóng)村宗教信仰，尊重當(dāng)?shù)厝罕娂鹊美?，不破壞村風(fēng)村貌，不破壞叢林古樹群落，不破壞群眾耕地及個人林坡，不破壞群眾住宅及經(jīng)濟林。

第二章 項目規(guī)劃及區(qū)域

第四條 甲方將本合同約定的區(qū)域交與乙方用作農(nóng)業(yè)生態(tài)觀光園項目開發(fā)：

(1)占地面積共計 畝（住宅及個人林坡另計），具體經(jīng)營方 式由乙方與甲方森林管理方另行簽約確定。

（2）用地采取租賃（或合作）方式取得，出租年限 年，共計金

額（大寫）萬元，預(yù)交保證金（大寫）萬元，開工后一次繳清五年租金共計（大寫）萬元，五年到期后余款一次性繳清，租期按實收繳款日收據(jù)計算。

（3）四至:東至： 西至： 南至： 北至：

(4)道路及休閑棧道建設(shè)：

1、稻田溝口至東到喬家門口，西到崔家門口，甲方出力，乙方出資，共同建設(shè)。

2、后期環(huán)境維護及觀賞區(qū)內(nèi)雜草雜木清理及后期維護工程優(yōu)先考慮村組百姓。

3、道路、賓館及硬件設(shè)施建設(shè)優(yōu)先使用當(dāng)?shù)貏趧恿Α?/p>

4、當(dāng)?shù)剞r(nóng)家賓館由乙方統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，優(yōu)先考慮村組百姓。

5、當(dāng)?shù)厝罕妭€人林坡或所屬經(jīng)濟特產(chǎn)屬私人經(jīng)營，乙方統(tǒng)一定價管理，不準(zhǔn)惡意坑、宰、抬、騙客商。

(5)損害賠償標(biāo)準(zhǔn)：因道路、休閑棧道、大型賓館及硬件設(shè)施所損個人耕地，與當(dāng)事農(nóng)戶協(xié)商解決；所需木料，按當(dāng)?shù)啬玖蟽r格購買。

第五條 本合同中的開發(fā)特許經(jīng)營權(quán)為：在項目的規(guī)劃范圍內(nèi)，乙方享有觀光開發(fā)區(qū)專營權(quán)，包括開發(fā)配套設(shè)施及門票收入；乙方在開發(fā)范圍內(nèi)綜合開發(fā)及經(jīng)營活動，須遵守國家法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件的有關(guān)規(guī)定。

第六條 乙方可以成立集團公司及下屬子公司，在集團公司的管轄下，個別單項的子項目，可由下屬子公司經(jīng)營。但乙方未經(jīng)甲方批準(zhǔn)不能將規(guī)定范圍內(nèi)的項目轉(zhuǎn)讓給第三方。

第七條 甲、乙雙方權(quán)利與義務(wù)

(一)甲方的權(quán)利與義務(wù)

1、甲方有權(quán)按照合同約定取得合作的利潤（或租賃費）。

2、甲方有權(quán)對其他合同未盡事宜進行附加協(xié)商。

3、甲方有權(quán)無償進入景區(qū)范圍開展公益性活動。

4、甲方有權(quán)對乙方項目實施進行監(jiān)督。第八條 乙方的權(quán)利與義務(wù)

1、乙方在項目開發(fā)和經(jīng)營期間，享有投資開發(fā)經(jīng)營的收益權(quán)和管理權(quán)。

2、乙方在項目區(qū)建設(shè)的固定資產(chǎn)（包括星級賓館和房產(chǎn)）在約定期限內(nèi)擁有合法產(chǎn)權(quán)。

3、乙方負(fù)責(zé)項目的規(guī)劃、設(shè)計和開發(fā)建設(shè)。

4、乙方有權(quán)在項目開發(fā)建設(shè)過程中，隨著市場的需求和觀念更新，對已審批的規(guī)劃方案進行補充、修改和完善，乙方將補充、修改和完善的規(guī)劃方案報甲方同意。

5、乙方有權(quán)在甲方所在地成立集團公司及子公司，并在甲方所在地依法納稅。

6、乙方在開發(fā)建設(shè)期間，加強景區(qū)安全生產(chǎn)，并承擔(dān)相應(yīng)安全生產(chǎn)責(zé)任。

第九條 乙方必須充分保證當(dāng)?shù)鼐用裆罴吧a(chǎn)用電。

第十條 乙方在投資建設(shè)和經(jīng)營管理期間，享受省、市、縣給予的外商投資和國家相關(guān)優(yōu)惠政策同時，甲方應(yīng)充分為乙方提供相應(yīng)便利。

第十一條 甲、乙雙方有下列情形之一的，雙方有權(quán)解除本合同并承擔(dān)違約責(zé)任。

1、乙方未按本合同上述條例規(guī)定事項進行的、賠償及租金不到位 的，甲方有權(quán)解除合同。

2、乙方違反甲方批準(zhǔn)的規(guī)劃范圍進行開發(fā)的，甲方有權(quán)解除合同。

3、乙方未經(jīng)甲方同意擅自將主要開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓的，甲方有權(quán)解除合同。

第十二條 合同解除時乙方經(jīng)營期內(nèi)發(fā)生的債權(quán)債務(wù)由乙方負(fù)責(zé)。第十三條 本合同約定的經(jīng)營年限屆滿，若乙方要求繼續(xù)經(jīng)營的，應(yīng)于經(jīng)營年限屆滿前6個月向甲方提出書面申請，甲方在同等條件下優(yōu)先與乙方續(xù)簽合同；若乙方提出順延申請，則由雙方依照法律法規(guī)規(guī)定，協(xié)商處理相關(guān)事宜。

第十四條 本合同經(jīng)雙方（法人或委托人）簽字、村委證實蓋章后生效。本合同一式六份，甲、乙雙方各執(zhí)三份，具有同等法律效力。

甲方： 乙方： 法定代表人： 法定代表人：（或委托人）（或委托人）附：以上合同我已知曉并簽名同意：

此合同經(jīng)久富村六組全體居民同意，并經(jīng)村委會研究通過。

盧氏縣久富村居民委員會

（公章）年 月 日

第五篇：景區(qū)旅游開發(fā)可行性研究報告

廣仁嶺景區(qū)旅游開發(fā)可行性研究報告

1．項目概述

1.1 項目說明

? 項目名稱：廣仁嶺景區(qū)（或風(fēng)摩嶺景區(qū)）

? 項目地點：南以廣仁嶺隧道口到大三岔口公路為界；西以大三岔口到大廟鎮(zhèn)公路為界；東以雙橋區(qū)為鄰；北部以

村邊界為界線，是承德市進入雙灤區(qū)的第一個景區(qū)。? 開發(fā)占地面積：約15平方公里 ? 總建筑面積：平方米 ? 總投資：1億元RMB ? 承辦單位：中國承德瀛丹旅游天國開發(fā)有限公司（名稱待定）? 開發(fā)時間：2006～20015年

1.2 開發(fā)目標(biāo)

作為新開發(fā)的旅游景區(qū)，廣仁嶺景區(qū)按照國家4A級景區(qū)進行規(guī)劃設(shè)計，現(xiàn)狀只有少量的游客沿者康熙當(dāng)年進入承德避暑山莊的線路尋幽訪古，景區(qū)建成后，由于緊靠承德市區(qū)，客源市場充足，預(yù)計游客的數(shù)量在2010年可以達(dá)到20萬人次左右，2015年達(dá)到25萬的規(guī)模。

1.3 開發(fā)周期

?近期（2006～2010年），一期開發(fā) ? 中期（2011～2015年），二期開發(fā)

1.3 總體空間布局

根據(jù)對景區(qū)旅游資源分布、開發(fā)價值的分析，整個景區(qū)在總體布局上可以劃分為3部分，即：入口區(qū)（包括山門、關(guān)帝廟、景區(qū)管理區(qū)）；自然與人文景觀區(qū)（包括接龍亭、觀猊亭、統(tǒng)景塔、觀音大士廟）；景區(qū)后門。整個景區(qū)由御道串聯(lián)在一起。