第一篇：關(guān)于審理農(nóng)村建房合同糾紛的調(diào)研報告

關(guān)于審理農(nóng)村建房合同糾紛的調(diào)研報告

—————市人民法院羅菲

近兩年來，隨著新農(nóng)村建設(shè)的快速發(fā)展和農(nóng)村經(jīng)濟增長以及農(nóng)民生活水平的提高，廣大農(nóng)民改善居住條件的熱情又一次迸發(fā)，繼上個世紀九十年代農(nóng)村建房熱后，各地農(nóng)村新一輪建房熱潮正在興起。但就我市農(nóng)村建筑市場來看，市場秩序很不規(guī)范，從事建筑活動的大部分都是無證、無照、無資金、無設(shè)備、無技術(shù)的農(nóng)民建筑隊。建房主力多是忙時拿起鐮刀的農(nóng)民，閑時變成拿起瓦刀的“建筑工人”，因施工價格便宜，彌補了大型建筑企業(yè)不愿承攬農(nóng)村民用住房的缺口，在農(nóng)村很有市場。同時，農(nóng)村建房施工隊缺乏應(yīng)有的崗前從業(yè)培訓(xùn)，以致房屋建筑質(zhì)量無法保證，常因房屋質(zhì)量問題發(fā)生糾紛、工程款支付糾紛訴至法院。據(jù)不完全統(tǒng)計，2006年以來僅法院受理的農(nóng)村建房糾紛案件就有50起占民二庭受理案件的25％。該類案件訴至法院后，由于法律規(guī)定的缺失和審判實踐的尺度不一，導(dǎo)致多種處理結(jié)果，不僅為今后建設(shè)社會主義新農(nóng)村留下了安全隱患，同時也引發(fā)審判機關(guān)對處理農(nóng)村建房問題的一些思考。本文針對我院民二庭受理的幾起農(nóng)村建房合同糾紛，從案件的案由確定談起，對農(nóng)村建房合同糾紛的解決做出如下調(diào)研探討：

一、農(nóng)村建房合同糾紛的案由定性爭議農(nóng)村建房合同糾紛訴至法院后，涉及的首要問題即是案由的確定問題。在審判實踐中，有兩種案由意見：

我國合同法第十六章專門對建設(shè)工程施工合同糾紛作了相關(guān)規(guī)定，最高人民法院也出臺了關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的司法解釋，對

建設(shè)工程施工做出了更詳細的規(guī)定，因此，將農(nóng)村建房合同糾紛的案由確定為建設(shè)工程施工合同還是承攬合同，適用的是不同的法律規(guī)定，案件的處理結(jié)果也會截然不同。

（一）建設(shè)工程施工合同和承攬合同的不同法律效果分析

第一，合同的效力問題。如果將案由定性為建設(shè)工程施工合同，根據(jù)司法解釋的規(guī)定，施工人必須具備相關(guān)資質(zhì)，而農(nóng)村建房的施工人基本上是個體的泥工、瓦工等自行招募組織起來的個體施工隊，不可能具備任何資質(zhì)，因此，定性為建設(shè)工程施工合同的農(nóng)村建房合同應(yīng)為無效合同。如果將案由定性為承攬合同，根據(jù)合同法的規(guī)定，承攬人無需具備特別的資質(zhì)，只要合同內(nèi)容不違法，則定性為承攬合同的農(nóng)村建房合同為有效合同。

程量就無法按約計算，如果工程已經(jīng)完工，且合同雙方對工程量無異議，工程量就按雙方合意的數(shù)字計算。如果工程未完工，或是雙方對工程量有異議，只能申請相關(guān)的鑒定機關(guān)進行鑒定。將案由定性為承攬合同，因為合同是有效的，所以工程量的計算嚴格按合同約定履行。

第三、工程價款問題。如果將案由定性為建設(shè)工程施工合同，按司法解釋的規(guī)定，工程款的結(jié)算有如下幾種情況：

（1）建設(shè)工程施工合同無效，但建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應(yīng)予支持。

（2）建設(shè)工程施工合同無效，且建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收不合格的，修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格，發(fā)包人請求承包人承擔修復(fù)費用的，應(yīng)予支持。

（3）建設(shè)工程施工合同無效，且建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收不合格的，修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收不合格，承包人請求支付工程價款的，不予支持。如果將案由定性為承攬合同，因為合同是有效的，則工程價款按約計算。

第四，房屋質(zhì)量問題。如果將案由定性為建設(shè)工程施工合同，因為造成合同無效，房主和施工隊均有過錯，房主明知施工隊無任何施工資質(zhì)而與其簽訂建房合同，施工隊明知沒有施工資質(zhì)而承建建房工程，所以，房主和施工隊按具體的過錯程度承擔房屋的質(zhì)量責任。如果將案由定性為承攬合同，根據(jù)合同法的規(guī)定，承攬人交付的工作成果不符合質(zhì)量要求的，定作人可以要求承攬人承擔修理、重作、減少報酬、賠償損失等責任，因此，房屋的質(zhì)量責任應(yīng)由施工隊承擔。

合同中關(guān)于違約責任的承擔方式，例如違約金、滯納金、利息等條款的約定均失去效力。如果將案由定性為承攬合同，合同中的違約條款可以得到有效保護。

（二）建設(shè)工程施工合同和承攬合同的不同社會效果分析

1、將案由定性為建設(shè)工程合同所產(chǎn)生的社會效果。

第一，合同無效，將使房主逃脫及時支付工程款的責任（不必因遲延付款而承擔違約責任），等于變相鼓勵房主尋找個人施工，這樣花費少而且責任也小，同時，這樣也會產(chǎn)生農(nóng)民工不能及時獲取工資的社會問題。

第二、合同無效，則施工人的一些違約行為，比如遲延完工、質(zhì)量問題，即使給房主造成損害，房主也無從要求賠償，而且施工人對工程也沒有保修責任，這對房主的保護也是不周到的。這樣就會造成一個惡性循環(huán)，房主會盡力拖欠工程款，而施工方相應(yīng)的也會不注意施工質(zhì)量。

第三，合同無效，則工程款的數(shù)額將難以確定。這類案件中，通常雙方對工程款都會有一個確認，如果合同無效，就要進行鑒定來確定工程款，這些小工程是很難找鑒定機構(gòu)的，而且這樣數(shù)量眾多的案件全部都鑒定，會增加審判的周期和成本，不利于及時保護當事人的合法權(quán)益。

第四、合同無效，會使當事人游離于合同保護之外而無須遵守任何約定，導(dǎo)致市場秩序更加混亂。

第二篇：農(nóng)村建房調(diào)研報告

建設(shè)美麗鄉(xiāng)村是為全面貫徹落實黨的十八大關(guān)于建設(shè)美麗中國的重要行動和途徑，是推進新型城鎮(zhèn)化和社會主義新農(nóng)村建設(shè)、生態(tài)文明建設(shè)的必然要求。***縣委、政府在全縣范圍內(nèi)開展美麗鄉(xiāng)村建設(shè)活動，選擇一批產(chǎn)業(yè)特色明顯、外部交通便利、生態(tài)環(huán)境良好，宜居宜業(yè)宜游的小城鎮(zhèn)及村莊作為試點，推進全縣的美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，基于***鎮(zhèn)***村比較好的交通區(qū)位、生態(tài)基礎(chǔ)、環(huán)境基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)特色基礎(chǔ)、工作基礎(chǔ)和群眾基礎(chǔ)，把***村作為全縣首批美麗鄉(xiāng)村建設(shè)試點，進行重點打造。通過美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，改善居住景觀，完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，實現(xiàn)村莊秀美、環(huán)境優(yōu)美、生活甜美、社會和美的宜居宜業(yè)宜游美麗鄉(xiāng)村建設(shè)目標，對提升***景區(qū)形象，在全縣開展美麗鄉(xiāng)村建設(shè)等方面，都有著積極的示范和帶動意義。

一、***村基本情況：

***村位于***鎮(zhèn)西南部10公里處，淮河南岸，緊臨312國道，西距縣城4公里，東接***鎮(zhèn)**村，西連**鄉(xiāng)**村;南與**省**市***接壤;北與**村隔淮河相望。全村轄13個村民小組，18個自然村，總面積4.5萬畝，其中耕地面積1785畝，自然特點為七山一水二分田，全村共427戶，總?cè)丝?607人。農(nóng)民純收入6300元。村兩委班子成員5人，黨員43名。***村是省級優(yōu)秀基層黨支部，并被評為市級文明新村，2007年被定為市級新農(nóng)村建設(shè)示范村，2008年被定為省級生態(tài)文明村，新農(nóng)村建設(shè)獲得了省政府表彰，2013年被市文明委評為全市清潔家園行動先進村。

二、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)優(yōu)勢

一是區(qū)域性政策優(yōu)勢明顯。***村所在的***縣屬于**省三山一灘扶貧攻堅區(qū)域，是國家和省扶貧開發(fā)重點區(qū)域，這讓***村容易享受到相應(yīng)政策的扶持，有利于***村建設(shè)生態(tài)村，建設(shè)美麗鄉(xiāng)村，發(fā)揮其獨特的優(yōu)勢。

二是生態(tài)優(yōu)勢突出。***村總面積4.5萬畝，自然特點為七山一水二分田。該村是河南省級生態(tài)村，氣候宜人，景觀優(yōu)美，四季分明，氣候溫和，雨量充沛，適合多種作物生長?；春釉粗鞲珊拥雷詵|至西貫穿全村，一年四季河水不斷，水草豐富，形成有一定規(guī)模的濕地。境內(nèi)有筆架山旅游風景區(qū)、祖師頂?shù)烙^名勝旅游地。獨特地理條件下的生態(tài)、氣候、植被等，構(gòu)成了相對獨立的山水相生、植被相連的生態(tài)系統(tǒng)，山綠天藍水清，自然生態(tài)優(yōu)勢突出。

三是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢突出。傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)以水稻種植為主，特色產(chǎn)業(yè)有茶葉、花卉苗木、板栗、中藥材和養(yǎng)殖業(yè)等，目前已形成了萬畝木瓜基地、千畝茶葉種植基地、花卉苗木繁育基地、獼猴桃繁育基地等四大生態(tài)基地。此外，***村利用其臥山濱水近城的優(yōu)勢，大力發(fā)展生態(tài)游、景點游，帶動旅游及飲食業(yè)的發(fā)展，擁有農(nóng)家樂40多家，年均接待游客2萬余人。

四是區(qū)位優(yōu)勢明顯。***村隔淮河與G312相鄰，距離***縣城5公里距離，交通區(qū)位優(yōu)勢明顯。

五是領(lǐng)導(dǎo)重視優(yōu)勢突出。***村是***縣的3個美麗鄉(xiāng)村建設(shè)試點之一，2013年被評為全市十大特色村莊，項目建設(shè)受到了南陽市及***縣領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，多次就該項目的規(guī)劃、建設(shè)、施工組織等方面進行指導(dǎo)。***縣委縣政府下發(fā)文件，專門成立了***縣美麗鄉(xiāng)村示范村建設(shè)工作指揮部，為美麗鄉(xiāng)村建設(shè)做好示范工作。以***村黨支部為核心的村級基層組織健全、堅強有力，干群關(guān)系融洽，在申報項目上，利用四議兩公開工作法，廣泛征求村、組干部，黨員、村民代表意見，并得到了村民的大力支持，村民已經(jīng)成為***建設(shè)美麗鄉(xiāng)村的主體力量和主力軍。

三、規(guī)劃發(fā)展

***村美麗鄉(xiāng)村建設(shè)聘請具有甲級資質(zhì)的河南省城鄉(xiāng)建筑設(shè)計院有限公司進行規(guī)劃設(shè)計，規(guī)劃設(shè)計堅持以人為本的理念，充分考慮村民的利益及需求，貫穿傳統(tǒng)村落的保護，圍繞特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，突出旅游帶動的發(fā)展思路，建設(shè)資源節(jié)約型，環(huán)境友好型村莊。根據(jù)***村生態(tài)山水資源，將整個村域劃分為生態(tài)休閑旅游區(qū)、新村新貌提升區(qū)、戶外健身野營區(qū)、花卉苗木種植區(qū)。通過四區(qū)發(fā)展，把資源優(yōu)勢變?yōu)閮?yōu)勢資源，走出一條營造環(huán)境、發(fā)展旅游、帶動農(nóng)村社區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和居民致富的有效途徑。

四、支柱產(chǎn)業(yè)

一是以苗木花卉種植業(yè)為主，培育特色產(chǎn)業(yè)。二是以***道教文化和山水文化為依托，開發(fā)山水宗教旅游，在***村內(nèi)規(guī)劃建設(shè)特色小吃一條街，興建農(nóng)家樂家庭食堂100個，重點宣傳推介***烤全羊、***燉魚、老鴨湯、山野菜等特色菜和特色商品，以及糙米(未精加工的米)飯、鍋貼饃、涼面、蘿卜絲悶飯等主食。

五、建設(shè)內(nèi)容及進展情況

一是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè);二是環(huán)境綜合整治;三是公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)等。

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：主要是道路建設(shè)、橋涵工程，綠化亮化工程，給排水、污水治理和垃圾處理、公廁建設(shè)工程等10個項目。

環(huán)境綜合整治：主要是房屋整治改造、塘堰整治等2個項目。

公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)：主要是***村文化廣場項目、旅游服務(wù)廣場項目、村民廣場等3項工程。

目前，***大橋已建成通車。8公里環(huán)村路已全部完成沙石方鋪墊，其中2公里鋪完柏油，2公里完成水泥硬化。道路綠化面積2000平方米，打造兩處可視綠化景觀20畝。以徽派建筑為主，完成10戶農(nóng)村房屋改造。完成5口塘堰清淤整修加固。新建公廁5所，完成改廁200戶。新建文化廣場1處。

六、資金來源

***村美麗鄉(xiāng)村建設(shè)項目投資概算1346萬元，資金來源包括：省級補助資金620萬元、市級配套資金89萬元，縣級配套資金177萬元，整合資金460萬元。

七、保障措施

一是加強組織領(lǐng)導(dǎo)。***縣委專門成立了***縣美麗鄉(xiāng)村示范村建設(shè)工作指揮部，要求縣直各部門積極主動去完成各項工作，配好建設(shè)。***鎮(zhèn)成立了***村美麗鄉(xiāng)村建設(shè)指揮部，在縣美麗鄉(xiāng)村建設(shè)指揮部領(lǐng)導(dǎo)下，以美麗鄉(xiāng)村建設(shè)任務(wù)為重心，制定了詳細的工作計劃，做好工程協(xié)調(diào)、銜接工作，監(jiān)督督促高標準、高質(zhì)量、按期完工。

二是加強部門協(xié)調(diào)。一要建立健全縣相關(guān)部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)聯(lián)席會議制度，加強資金和政策整合，形成工作合力和政策的集聚效應(yīng)，縣直有關(guān)部門要認真履行職責，按照計劃對接、規(guī)劃銜接、項目配套的要求，加強溝通交流，精心組織施工，確保試點工作順利推進。二要加強監(jiān)管，對內(nèi)嚴格要求，對外宣傳到位。各有關(guān)部門結(jié)合各自職責，主動加強對美麗鄉(xiāng)村建設(shè)的指導(dǎo)和服務(wù)，簡化審批手續(xù)，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量。

第三篇：農(nóng)村建房調(diào)研報告

農(nóng)村建房調(diào)研報告

由于受土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃等諸多因素的限制，樟皇村自從2000年以來沒有見過一間房屋，農(nóng)村建房問題已成為樟皇村的一個頑疾，一方面造成了農(nóng)民沒有土地建房，在一定程度上也助推了農(nóng)村違法用地蔓延。為此，今年以來，我村把加快農(nóng)民住房改造建設(shè)作為改善民生、推進新農(nóng)村建設(shè)的一項重要舉措，全力破解農(nóng)民建房難，取得了階段性成果。今年以來共拆除舊房、違章建筑27多間，審批房屋27套。本文就樟皇村農(nóng)村建房存在的主要問題，對農(nóng)村建房問題提出若干思考。

一、農(nóng)村建房存在的主要問題

1、建房審批手續(xù)繁瑣，時效較長

目前農(nóng)民建房的正常審批程序，一般是農(nóng)民先打建房申請報告給村里，由村里統(tǒng)一送到鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）、街道，再向國土資源部門領(lǐng)取農(nóng)戶建房審批表，而后又要先經(jīng)過規(guī)劃部門逐級審批，再經(jīng)國土資源管理部門審批，從建房用地申請到審批，少則幾個月，多則一兩年的時間，造成部分村民對建房審批產(chǎn)生不滿。

2、存在建設(shè)亂、違章建筑等現(xiàn)象

樟皇村居民點布局分散，沒有形成集中布局的勢態(tài)。農(nóng)民根據(jù)自己喜好，自行零散建設(shè)，建設(shè)無序，往往或呈“線性擴張”，村內(nèi)道路修到哪里，新房就建到哪里，沿路臨街搭建生產(chǎn)性、經(jīng)營性用房比較普遍。雖然這幾年政府相關(guān)部門加大了農(nóng)村宅基地和農(nóng)村建房的管理力度，但由于缺乏有效的手段，農(nóng)民建房違法用地和違法建設(shè)現(xiàn)象仍十分突出，存在違法搭建、擅自加層等違法現(xiàn)象。

3、建房資金短缺突出

一是資金儲備不足。樟皇村農(nóng)民年均年收入約9000元，大部分農(nóng)民收入較單一，建房資金主要來源于打工收入。按目前農(nóng)村居民家庭收入計算，建好一幢房子，至少要花費農(nóng)民家庭10-15年的積蓄，對于一般家庭來說，用于建房資金儲備并不充分。二是資金保障困難。農(nóng)村建房也是一項面子工程，經(jīng)濟實力好的在造，條件差的借錢也在造，耗盡了積蓄，透支了生活。面子工程導(dǎo)致了很多“空心樓”、“爛尾房”的產(chǎn)生，有的新建房建了多年還是毛坯房。三是資金浪費嚴重。受迷信思想影響，怕周邊高出自家的房屋破壞了自家的風水，鄰里之間相互攀比，遠離了建房的初衷，建造了超過使用目的和承受能力的住房，新房建成后，二樓以上普遍長年空置。

4、影響社會和諧事件增多

一是鄰里糾紛增多。主要為：部分村民受迷信思想影響，常常與鄰里比臺階、爭柱頂?shù)母叩?，造成通風采光等方面的不便，引起鄰里糾紛；部分村民為了占用道路等公用地而與鄰里糾紛不斷；還有不少因宅基地權(quán)屬問題而引發(fā)各種糾紛。二是干群關(guān)系緊張。在農(nóng)村宅基地審批過程中，存在著工作流程不透明，處理問題不公正現(xiàn)象，公共設(shè)施改造、投資計劃等項目缺乏監(jiān)督，村級財務(wù)支出公開不及時，不具體，不全面，導(dǎo)致群眾對干部不信任，從而造成干群關(guān)系緊張。三是安全隱患增多。農(nóng)村建房工程一般由當?shù)厥┕り犖槌薪ǎ瑹o資質(zhì)、無圖紙、無完整安全設(shè)備的“三無型”施工隊是農(nóng)村住房建設(shè)的主力軍。建房中所使用的建筑工具多是一些原始或比較簡陋的建筑工具，建筑用料全憑施工經(jīng)驗測算，建房、承包人和施工人員安全意識不強，安全防護措施不到位，導(dǎo)致在農(nóng)村建房中安全事故時有發(fā)生。

二、原因分析

1、土地供需矛盾突出

目前，農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展較快，農(nóng)民要求改善居住條件的愿望也相對比較迫切，加上上世紀八十年代出生的人口到了結(jié)婚高峰期，以致農(nóng)民建房需求相對比較集中。主要是國家實行“地根”緊縮政策，政府可安排的土地總量大為減少，使得農(nóng)村個人建房土地指標分配不夠到位。

2、農(nóng)民自身的法律意識、房屋安全意識淡薄

長期以來，農(nóng)民在興建房屋時往往僅滿足于“居有其屋”，對于房屋是否要規(guī)劃、設(shè)計、報建、驗收等，均未能有足夠的認識，認為“無所謂”。又由于相關(guān)政策法規(guī)宣傳不夠，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的宣傳工作也未深入到農(nóng)村，農(nóng)民自身的法律意識、房屋安全意識淡薄。

3、規(guī)劃布局缺乏銜接

由于土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃編制不同步，在編制規(guī)劃時又沒有充分考慮農(nóng)民建房需求，導(dǎo)致許多村莊周邊沒有預(yù)留相應(yīng)的建設(shè)用地。兩個規(guī)劃不統(tǒng)一、不銜接，使許多農(nóng)民建房不能同時符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。村莊規(guī)劃審批權(quán)在地方政府，調(diào)整相對容易。土地利用總體規(guī)劃用地布局的調(diào)整審批權(quán)在省政府，調(diào)整較難，如涉及基本農(nóng)田調(diào)整還要報國務(wù)院批準，要調(diào)整就更難。新村選址涉及基本農(nóng)田無法調(diào)整，土地利用總體規(guī)劃劃定的建設(shè)用地農(nóng)民又不愿去，農(nóng)民建房受到很大制約。

4、規(guī)劃建設(shè)管理存在缺位現(xiàn)象

鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體制改革以后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)城建辦這一機構(gòu)被撤銷，一般僅僅是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)社會事務(wù)辦設(shè)1-2名城建干事，或者改制成鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)服務(wù)中心（屬于一種中介組織）。鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級的城建部門，無人員、無經(jīng)費、無行政執(zhí)法權(quán)，而縣建設(shè)部門人員經(jīng)費有限，鞭長莫及，農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)村莊規(guī)劃建設(shè)管理工作出現(xiàn)真空。

三、對策建議

（一）加強建房政策宣傳，合理規(guī)劃，節(jié)約土地使用

1、加大《土地法》的貫徹力度。土地是不可再生資源，既要合理開發(fā)利用，又要對當耕地進行保護。結(jié)合《土地法》，對土地利用的總體規(guī)劃、占補平衡措施的實施、土地用途的管制、建設(shè)用地面積的控制、一戶一基的規(guī)范、宅基地審批的流程等方面，實行重點宣傳，做到土地管理的政策法規(guī)家喻戶曉。要按照“不走形式、不走過場”的要求，真正深入到農(nóng)村一線，與農(nóng)民面對面地開展法律宣傳活動，增進農(nóng)民對建房的報建、規(guī)劃、設(shè)計、驗收等程序的認識，促使其真正重視自己房屋的法律權(quán)益、質(zhì)量安全等。發(fā)現(xiàn)有違法行為要及時制止，同時要嚴肅處理已經(jīng)發(fā)生違章建筑行為，規(guī)范農(nóng)村建設(shè)用地行為。

2、科學(xué)合理制定建設(shè)規(guī)劃，破解土地制約因素。根據(jù)當?shù)貙嶋H情況，對村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的宅基地、空閑地、自留地進行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一安排，統(tǒng)一標準，設(shè)計出堅固、節(jié)能、實用的新型住房，讓農(nóng)民朋友少折騰，少花冤枉錢，就能住上稱心如意的新房子。既改善農(nóng)民的住房條件，又騰出多余的宅基地進行復(fù)墾，有效節(jié)約耕地。

3、支持農(nóng)村“立改套”工程?！傲⒏奶住笔菍r(nóng)村住宅建設(shè)的創(chuàng)新，也是對農(nóng)村原有生活方式的改變。據(jù)測算，采用套房建設(shè)農(nóng)民小區(qū)，可節(jié)約1/3的安置用地。實行農(nóng)民住宅套式安置方式，推進農(nóng)村用地制度改革，無疑可以節(jié)約大量的土地資源，同時也有利于改變居住環(huán)境，提高公共基礎(chǔ)設(shè)施的利用率，加快新農(nóng)村建設(shè)步伐。

（二）拓寬農(nóng)村建房融資渠道，為農(nóng)村建房提供資金保障

1、金融機構(gòu)提供自建房抵押貸款支持。金融機構(gòu)給城市居民買房提供抵押貸款，也可以給農(nóng)民自建房提供貸款，以建好的新房做抵押，解決農(nóng)村自建房資金問題。農(nóng)民比城市居民更看重房產(chǎn)，對于借貸，他們會竭盡全力還貸，因此這類貸款的風險極低。按一幢房子建筑造價20萬計算，他們需要借的錢也就是5-10萬，5年期需要每月還本息1000-2000元。對大多數(shù)農(nóng)村家庭來說，只要有年輕夫妻二人出去打工就可以承擔，把期限延長到10年、20年就更不是問題了。

2、土地承包權(quán)和宅基地使用權(quán)資產(chǎn)化。農(nóng)村把宅基地統(tǒng)一規(guī)劃，一部分歸農(nóng)民自己使用，一部分出售給需要者使用，增加農(nóng)民的財產(chǎn)性收入。城市居民通過購買農(nóng)村房產(chǎn)，將城市的資金引向農(nóng)村，把知識、文化、技術(shù)轉(zhuǎn)移來，促進農(nóng)村發(fā)展，縮小城鄉(xiāng)差別，真正實現(xiàn)工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)。農(nóng)民擁有可升值空間的房產(chǎn)后，將會更加注重對生活環(huán)境的改造，農(nóng)村村居環(huán)境的改善，會帶動“農(nóng)家樂”、“觀光農(nóng)業(yè)”、“田園生活體驗”等服務(wù)業(yè)的發(fā)展，農(nóng)村服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，會提高農(nóng)民收入，促進消費。

（三）健全農(nóng)村社會保障體系，解除后顧之憂

1、完善農(nóng)村醫(yī)療保險制度。目前農(nóng)民總體上的受益水平還不算高（2007年才近31%），在籌資水平很低的時候，主要分擔農(nóng)民較大的疾病風險，以“補大（住院）為主”。但隨著籌資水平不斷提高，就要解決“補?。ㄩT診）”的問題，增加對門診補償?shù)幕饠?shù)量，提高農(nóng)民的受益水平。

2、開展政策性農(nóng)業(yè)保險。圍繞農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收的目標，以保護災(zāi)后恢復(fù)生產(chǎn)能力為出發(fā)點，以補償受災(zāi)農(nóng)戶損失為途徑，采取“共保經(jīng)營”為主、“互保合作”等為輔的運行方式，推進政策性農(nóng)業(yè)保險。順應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展要求，完善農(nóng)業(yè)抗災(zāi)救災(zāi)風險防范體系，確保參保農(nóng)戶災(zāi)后能迅速恢復(fù)生產(chǎn)，保障農(nóng)民荒年不荒收，促進新農(nóng)村建設(shè)。

（四）政府職能部門加強管理引導(dǎo)，建設(shè)和諧新農(nóng)村

1、推行農(nóng)村建房保險制度。鑒于農(nóng)村建房事故頻發(fā)，賠償較為困難的特點，推行農(nóng)村建房強制保險制度，建房戶或承包人必須為建筑工人投保意外險，以確保事故發(fā)生后能得到及時有效的經(jīng)濟賠償。

2、完善施工隊伍準入制度。免費為農(nóng)民建房提供必要的技術(shù)指導(dǎo)，對建房施工隊伍進行必要的上崗培訓(xùn)，并進行考核，對不能通過者，不發(fā)給準入證。規(guī)范農(nóng)村建房施工隊的資質(zhì)、施工人員的技術(shù)水準、施工隊的施工設(shè)備，明確施工過程中的安全管理、房屋質(zhì)量監(jiān)督及法律責任等。

3、科學(xué)引導(dǎo)建房，減少糾紛。破除封建迷信思想，提倡以人為本、以和為貴、遠親不如近鄰的新觀念，讓鄰里認識只有和諧的睦鄰關(guān)系，才能真正方便生活。主管部門在審批建房時本著公平、公正、合理的原則，對相鄰方的權(quán)益通盤考慮，書面提醒不要侵害鄰里的權(quán)益。

4、發(fā)揚民主促管理，村務(wù)公開。對宅基地審批、基礎(chǔ)設(shè)施改造、村財政資金使用等重大事項做到公開、公平，發(fā)揚民主。及時全面地搞好村務(wù)公開，主動讓群眾參與監(jiān)督，使廣大農(nóng)民群眾真正擁有知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)，自覺地投入到建設(shè)和諧新農(nóng)村中去。（臺州日報社駐澤國鎮(zhèn)樟皇村指導(dǎo)員朱明龍）

第四篇：關(guān)于審理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛適用法律的思考

關(guān)于審理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛適用法律的思考(2008-07-18 15:34:00)

標簽：雜談分類：房地產(chǎn)專業(yè)

作者：張廣兄發(fā)布時間：2008-07-17 15:04:53

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近年來，隨著我國農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和農(nóng)村建設(shè)城市化步伐的加快，全國各地農(nóng)村的房地產(chǎn)市場也變得異?；钴S。在這種形勢帶動下，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛也日益增多。以筆者曾供職的江蘇省淮安市楚州區(qū)法院近年來的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，2005年該院審理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件16件，2006年則上升至43件，2007年1-9月份則已受理了48件。

由于我國目前尚無專門的法律規(guī)定來規(guī)范和解決這種農(nóng)村房屋買賣糾紛，因此。審判實踐中，對如何處理這類糾紛存在很大的分歧，認為買賣合同無效的有之（無效論），認為有效的有之（有效論），認為合同無效但房屋可不予返還的有之（無效不返還論），一時仁者見仁，智者見智。這使得很多法官在審理具體案件時感到無所適從，從而導(dǎo)致不同法院和法官判案結(jié)果呈現(xiàn)很大的差異性，這在一定程度上給司法公正帶來了不應(yīng)有的負面影響。因此，如何就現(xiàn)有相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定對這類糾紛作出正確、規(guī)范、統(tǒng)一的裁判不僅是當務(wù)之急，也是勢在必行。筆者有感于此，撰寫本文，擬從目前審判實務(wù)需要的角度出發(fā)，就審理該類糾紛的法律適用問題作一粗淺探討和思考，以供決策者參考。

一、關(guān)于農(nóng)村房屋能否買賣的思維定位

對于農(nóng)村房屋能否買賣這個問題，是審判人員在處理這類糾紛首先必須面對并予以解決的問題。如果這一問題認識模糊，案子就沒法審下去。審判實踐中，對這個問題一直存在兩種意見；一種意見認為農(nóng)村房屋買賣事關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而我國法律禁止轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)，因此，農(nóng)村房屋不能買賣；另一種意見認為，我國法律沒有禁止農(nóng)村房屋買賣的明文規(guī)定，“法無禁止即自由”，只要雙方合意，就可以買賣。筆者認為，要搞清農(nóng)村房屋能否買賣這個問題，可從以下方面進行分析：

1、農(nóng)村房屋能否出售。

我國《民法通則》第七十五條規(guī)定，公民的個人財產(chǎn)，包括公民的合法收入、房屋、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財產(chǎn)；《物權(quán)法》第六十四條也規(guī)定“私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有所有權(quán)”。對照該兩條規(guī)定，我們認定農(nóng)村房屋是農(nóng)村居民合法的私有財產(chǎn)應(yīng)是不容置疑的。既然農(nóng)村房屋是農(nóng)村居民合法的私有財產(chǎn)，那么從理論角度來說，作為農(nóng)村房屋所有權(quán)人的農(nóng)村居民，完全可以依法對其房屋行使所有權(quán)，當然包括其中能充分體現(xiàn)所有權(quán)權(quán)能的處分權(quán)。再從我國目前的立法精神和法律現(xiàn)狀來看，據(jù)筆者所知，我國到目前為止，并無禁止農(nóng)村居民出售自己農(nóng)村房屋的法律、法規(guī)規(guī)定；相反的，《中華人民共和國土地法》第62條中卻有：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規(guī)定，從上面法律規(guī)定精神來看，國家還是肯定農(nóng)村房屋是可以出售的，沒有要禁止和干涉農(nóng)村居民行使房屋所有權(quán)的立法意圖。那么，既然有賣就有買，因此農(nóng)村房屋是可 1

以買賣的。

2、農(nóng)村宅基地不能轉(zhuǎn)讓的規(guī)定是否必然導(dǎo)致農(nóng)村房屋也不能轉(zhuǎn)讓

農(nóng)村房屋買賣必然會涉及房屋下土地即農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓這個敏感的法律問題。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是農(nóng)村居民為建造自住房屋，對農(nóng)村集體土地所享有的一種占有、使用的權(quán)利，它是我國特有的一種用益物權(quán)形式。農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有，農(nóng)民對自己依法獲得的宅基地只有使用權(quán)，而無處置權(quán)。這在我國《土地管理法》第六十三條就有“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的明確規(guī)定。由此可見，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)按法律規(guī)定是受嚴格限制的。這些限制性規(guī)定，雖不是針對農(nóng)村房屋能否出售作出的，但基于農(nóng)村房屋與其所付著的土地緊密關(guān)聯(lián)性和我國傳統(tǒng)的房隨地走、房地一體的習(xí)慣思維，農(nóng)村房屋買賣因此變得異常復(fù)雜起來。這種房隨地走、房地一體的認識，使審判實踐中不少審判人員將農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓當成了左右農(nóng)村房屋買賣合同有效、無效的法寶，并以此作為裁判的依據(jù)。那么，農(nóng)村宅基地不能任意轉(zhuǎn)讓的規(guī)定是否必然導(dǎo)致農(nóng)村房屋也不能轉(zhuǎn)讓呢？筆者認為，雖然在物理上和人們的習(xí)慣思維上，農(nóng)村房屋與農(nóng)村宅基地密不可分；但是，我國現(xiàn)行法律對房屋所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)卻是分開規(guī)定的，他們是兩種各自獨立存在的權(quán)利，并無主從之分；而且目前我國也并無明確的法律規(guī)定要求這兩種權(quán)利在發(fā)生變更時必須同步進行。人們之所以有房隨地走（或地隨房走）、房地一體的說法，是由于受《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押”及相關(guān)學(xué)者理論的影響。這其實是對農(nóng)村房屋買賣的一種誤解。因為，房、地同時轉(zhuǎn)讓、房地一體原則是我國城市房地產(chǎn)管理法針對“在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易”而專門規(guī)定的特有原則；其他可參照此規(guī)定執(zhí)行的情形，也只有該法第七十一條規(guī)定的“在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動以及實施房地產(chǎn)管理”這種情況。從上面規(guī)定我們可以看出，該原則所適用的對象和范圍都是特定的，其立足點為國有土地和城市房產(chǎn)，并非農(nóng)村集體土地和農(nóng)村房屋。而農(nóng)村房屋和農(nóng)村宅基地不同于城市房產(chǎn)和國有土地的特殊性，自然決定了我們不能盲目地套用這種原則。因此，筆者認為，在法律、法規(guī)沒有明確規(guī)定農(nóng)村房屋買賣也必須執(zhí)行房隨地走、房地一體、同時轉(zhuǎn)讓原則的情況下，農(nóng)村宅基地使用權(quán)限制流轉(zhuǎn)的規(guī)定并不必然決定農(nóng)村房屋不能買賣。

二、關(guān)于認定農(nóng)村房屋買賣合同效力適用法律的原則

從上面的分析我們已經(jīng)得出，農(nóng)村房屋是可以買賣的。但是不是所有的農(nóng)村房屋買賣合同都是有效的呢？回答是否定的。因為，根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，一個合同有效、無效不僅合同主體要適格，而且內(nèi)容要合法。不能簡單的以農(nóng)村房屋是可以買賣的就輕率作出有效的認定。筆者認為，在適用法律對農(nóng)村房屋買賣合同效力進行認定時，除依法適用我國《合同法》關(guān)于合同有效、無效規(guī)定的一般原則外，還應(yīng)當堅持以下原則：

（一）分類適用，區(qū)別對待原則。

筆者根據(jù)自己所在的江蘇省淮安市楚州區(qū)法院近年來受理的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件統(tǒng)計情況分析，目前我國農(nóng)村房屋買賣合同糾紛按合同主體的差異大致可化分為兩類：一類是農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋買賣合同糾紛；另一類是非本集體經(jīng)濟組織成員

之間農(nóng)村房屋買賣合同糾紛。因為合同主體的不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，我們在適用法律處理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛時，就必須首先對糾紛進行歸類，再根據(jù)不同的類型執(zhí)行不同的法律規(guī)定。

1、農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋買賣合同糾紛中合同效力問題。因這類房屋買賣購房者具有在該地申請宅基地的集體經(jīng)濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉(zhuǎn)的障礙，故立法精神和國家相關(guān)政策也認可這種房屋轉(zhuǎn)讓行為。因此，審判人員在審判實踐中，基本上形成了共識：本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋買賣，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合《合同法》關(guān)于有效合同要件，原則上均按有效合同適用《合同法》進行處理。對此，筆者也無意持不同的觀點。

2、非本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋買賣合同糾紛合同效力問題。審判實踐中大多審判人員都認為，因法律禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，因此，這類合同應(yīng)一律認定無效。但筆者認為，不能簡單的作出這樣的結(jié)論。因為在這類合同所涉及的內(nèi)容中有許多方面目前法律并未作出明確否定，有很多地方是值得商榷的；且目前我國正在大力進行社會主義新農(nóng)村建設(shè)，鼓勵農(nóng)村村民進鎮(zhèn)購房，因此，對這類合同糾紛不宜一棍子打死。筆者同時認為，對這類合同應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、政策的規(guī)定，結(jié)合目前農(nóng)村房屋買賣的實際情況，將其進一步化分為兩種情形，進行具體問題，具體分析，實行區(qū)別對待：

（1）購房者是非本集體經(jīng)濟組織成員的農(nóng)村居民；我國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定，而國家相關(guān)政策也無禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應(yīng)、也無權(quán)在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下，憑主觀認識去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來否定這類農(nóng)村房屋買賣合同的效力和妨害農(nóng)村村民對自己房屋所有權(quán)的行使，而應(yīng)在審理案件中單獨就房屋買賣行為是否有效作出客觀公正的認定。這樣做既不與法律、法規(guī)、政策存在沖突，又有利于農(nóng)村居民對房屋處分權(quán)的實際實現(xiàn)，更能滿足和調(diào)劑某些農(nóng)村村民之間的特殊需要，從而維護地方穩(wěn)定。因此，筆者主張對這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合《合同法》關(guān)于有效合同其他要件的，應(yīng)依法認定為有效合同，適用《合同法》有效合同規(guī)定進行處理，其效力不應(yīng)受到農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓的影響。

（2）購房者是城鎮(zhèn)居民；對于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，我國雖無法律、法規(guī)的相關(guān)禁止性規(guī)定，但國務(wù)院辦公廳早在1999年就在《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地通知》第2條第二款就作出了：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”的明文政策規(guī)定；2004 年11 月，國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》又進一步規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”的規(guī)定。從這些政策性規(guī)定來看，國家為了維護農(nóng)村集體土地秩序，是一向嚴厲禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的。而根據(jù)我《民法通則》第六條規(guī)定，“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當遵守國家政策”。由此可見，農(nóng)村房屋雖然可以買賣，但城鎮(zhèn)居民卻是排除在該合同適格主體之外的。因此，筆者認為，對這類合同，因違反國家

政策而應(yīng)認定為無效合同，適用《合同法》無效合同的處理規(guī)則進行處理。

通過上述分類處理原則，既能杜絕城市居民大量涌向農(nóng)村，不造成農(nóng)村土地大量流失，又能有效維護和穩(wěn)定農(nóng)村房地產(chǎn)市場的秩序。

（二）法律與政策相結(jié)合原則

關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同效力的認定，理論界和審判實踐中之所以會形成諸如“有效論”、“無效論”等很多分歧意見，就是由于我國目前尚無專門的法律規(guī)定來規(guī)范和解決這種農(nóng)村房屋買賣糾紛。因此，審判實踐中，法院也好，審判人員也好，均是基于自身對法律的不同理解和對法學(xué)理論不同認識，從不同的角度進而得出不同的結(jié)論。他們的看法雖然也有一定的道理，但他們往往都忽視了我國特有法律原則，這就是我國《民法通則》第六條規(guī)定的“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當遵守國家政策”的法律與政策相結(jié)合原則。目前，關(guān)于農(nóng)村房屋買賣的法律、法規(guī)雖然欠缺，但國家有關(guān)這方面的政策卻不斷出臺。我國是一個有著十多億人口的農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村集體土地便是農(nóng)民立命安身的基地。國家要保障農(nóng)民耕者有其田，住者有其屋，就必須維持農(nóng)村土地的數(shù)量，嚴格控制包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。這種特殊國情決定了國家對農(nóng)村房屋買賣制定專門法律的慎重和滯后。這就需要我們在審理這類案件中，遵循我國民法通則規(guī)定的法律與政策相結(jié)合原則，針對法律、法規(guī)沒有規(guī)定的情況，按照國家政策的規(guī)定對民事活動作出恰當?shù)靥幚恚欢荒茉趪乙延姓咭?guī)定彌補法律空白的情況下，仍憑主觀臆斷對民事活動進行妄自菲薄。

（三）房、地分軌制認定原則

根據(jù)前文所述，我國現(xiàn)行法律對房屋所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)是分開規(guī)定的、兩種各自獨立存在的權(quán)利，并無主從之分；而且目前我國也并無明確的法律規(guī)定要求這兩種權(quán)利在發(fā)生變更時必須同步進行。因此，筆者認為，既然這兩種權(quán)利是分開規(guī)定的、各自獨立存在、又無主從之分的，那么對農(nóng)村房、地完全可以實行分離處理原則。也就是說，房是房，地歸地，房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)可分屬于不同的主體。反映到審判實踐中就是，房屋買賣的有效、無效與宅基地的能否轉(zhuǎn)讓分開認定，各行其道、不搞聯(lián)動。不過，在分開認定時應(yīng)當注意的是，根據(jù)目前國家法律、政策的規(guī)定，農(nóng)村房屋向城市居民轉(zhuǎn)讓無效，而宅基地則是向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓無效。

這種房、地分離理念不僅在法律、理論上講得通，而且在農(nóng)村實際生活中也得到了充分的體現(xiàn)。如農(nóng)村子女與父母分家析產(chǎn)，處于同一塊宅基地上的房屋卻分屬于不同的子女的事實大量存在；而隨著農(nóng)村居民相對集中建房制度的開展，不少地方農(nóng)村建起了商品房式的村民住宅樓，住在樓上的農(nóng)村居民已不再擁有傳統(tǒng)意義上的農(nóng)村宅基地。農(nóng)村宅基地對農(nóng)村房屋的影響作用隨著形勢的發(fā)展將變得日趨式微，房地分離也勢在必行。再從我國農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)屬結(jié)構(gòu)實際狀況來看，就是由宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、房屋所有權(quán)三種權(quán)利組成的。這三種權(quán)利在法律上本身就分屬不同的權(quán)利主體，宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，宅基地使用權(quán)、房屋所有權(quán)屬農(nóng)村村民，這本身就是一個房、地分離的狀態(tài)。如我們?nèi)越┗匾晃秷猿址康匾惑w原則就變得沒有什么實在意義。而從現(xiàn)行法律、法規(guī)規(guī)定來看，也并不排斥農(nóng)村房屋所有權(quán)的單獨轉(zhuǎn)讓，只是禁止宅基地使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓。因此，這種房地分離理念并不違反現(xiàn)行的法律制度。另外，從根本上講，實行房地分離認定，也并未完全割裂房屋與宅基地兩者的關(guān)系。因為，國家無論是在對宅基地轉(zhuǎn)讓還是農(nóng)村房屋買賣單獨進行立法或政策

規(guī)定時，都已經(jīng)揉合了保持兩者相互關(guān)系的法律思想。因此，盡管法院是根據(jù)房、地分離原則對農(nóng)村房屋買賣合同糾紛進行認定和判決，也不會對兩者的制衡關(guān)系造成不利影響；相反，還能有效解決農(nóng)村房屋買賣合同糾紛中諸多現(xiàn)實矛盾。

綜上，筆者認為，實行房、地分軌制認定原則在我國是有充分的法律基礎(chǔ)和現(xiàn)實基礎(chǔ)的，是完全可行的。

三、關(guān)于審理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛適用法律應(yīng)當注意的其他問題

審判實踐中，在審理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛中，審判人員還經(jīng)常會遇到一些貌似農(nóng)村房屋買賣合同糾紛但又不同于農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的案件。這類案件主要有：

1、農(nóng)村中心村式房產(chǎn)開發(fā)中的房屋買賣合同糾紛。在社會主義新農(nóng)村建設(shè)過程中，農(nóng)村中心村規(guī)劃建設(shè)是其中的一項重要舉措。但由于少數(shù)基層村民自治組織在執(zhí)行中心村規(guī)劃建設(shè)過程中往往搞“搭車收費”動作，致使中心村建設(shè)在解決部分農(nóng)村村民集中居住的同時，也變相搞起了房產(chǎn)開發(fā)。筆者就審理過這樣的一個案件：某村委會以中心村建設(shè)為名，以為村民代建住宅為由，將工程包給包工頭，由工頭墊資，房屋建成后由工頭向外出售。購買者有本村的，也有外村的，而村委從中收取一定的費用。當然，為了規(guī)避法律，村委會與工頭在房屋售出后，幫助購買者辦理了產(chǎn)權(quán)證和宅基地使用證。后來，有些購房者因房屋質(zhì)量問題與工頭產(chǎn)生糾紛，便起訴工頭要求賠償。案件受理后，對這個案件的定性和如何處理確實令人頭痛。因為這個案件表面上看很簡單，房屋買賣事實清楚，房屋質(zhì)量確實存在問題，雙方爭議的也只是賠償數(shù)額問題；但如仔細分析，一方面村委會與包工頭違反國家規(guī)定變相搞房產(chǎn)開發(fā)，另一方面購房者原本就有宅基地，這又違反了一戶一宅的法律規(guī)定。如從這些違法事實是法律禁止的行為看，應(yīng)認定該房屋買賣無效；但從現(xiàn)實情況看，購房者不僅有產(chǎn)權(quán)證，又有宅基地使用證，且入住該房屋多時，如按無效合同處理，會帶來很多社會問題。但如按有效合同處理，則是變相認可或放縱違法現(xiàn)象；因而使法官陷入兩難境地。

2、農(nóng)村城鄉(xiāng)結(jié)合部的房產(chǎn)開發(fā)中房屋買賣合同糾紛。由于近年來城市房價不斷看漲，農(nóng)村城鄉(xiāng)結(jié)合部所在地的少數(shù)農(nóng)村基層組織受利益的驅(qū)動，便打起了房產(chǎn)開發(fā)的主意。但由于搞房產(chǎn)開發(fā)涉及很多法律審批程序及房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等問題，難以上馬。于是，他們便以建設(shè)農(nóng)民公寓或農(nóng)民住宅小區(qū)為名行房產(chǎn)開發(fā)之實。而城市居民在市區(qū)高房價的巨大經(jīng)濟壓力下，便也不顧國家規(guī)定，爭相購買這些廉價房屋。很多購房者往往在入住多年后卻無法辦理相關(guān)房屋權(quán)屬證書，由此房屋買賣糾紛也就不可避免。

對上述兩類糾紛（俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”糾紛），有人認為，應(yīng)按農(nóng)村房屋買賣合同處理。但筆者認為，這兩類合同糾紛不是嚴格意義上的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛。因為，農(nóng)村房屋買賣合同糾紛標的物即農(nóng)村房屋通常是合法存在的農(nóng)民私有財產(chǎn)；而無論中心村式的房產(chǎn)開發(fā)還是農(nóng)村城鄉(xiāng)結(jié)合部的房產(chǎn)開發(fā)，產(chǎn)生爭議的房屋并不是合法存在的農(nóng)民私有財產(chǎn)；它與農(nóng)村房屋有著質(zhì)的區(qū)別。因此，他們不應(yīng)納入農(nóng)村房屋買賣合同糾紛和適用農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的處理原則。

作者單位：江蘇省淮安市清浦區(qū)人民法院

來源：中國法院網(wǎng)

福建為農(nóng)民建房免費提供住宅通用圖和住宅方案集

中央政府門戶網(wǎng)站2006年07月24日來源：福建日報

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受今年臺風重創(chuàng)的福建省連城縣姑田鎮(zhèn)華垅村、東華村，莒溪鎮(zhèn)莒聯(lián)村日前傳來喜訊，52戶受災(zāi)戶的家園重建進展順利，目前已完成基礎(chǔ)施工，可望于今年國慶前搬入新居。建甌市東游鎮(zhèn)張屯村、吳桐溪村85戶災(zāi)后重建戶的新房也在施工中。

盡管所處位置不同，他們使用的卻都是《農(nóng)村住宅通用圖》——經(jīng)專家設(shè)計的農(nóng)村住宅“樣房”。

記者23日從福建省建設(shè)廳獲悉，為更好地指導(dǎo)農(nóng)民建設(shè)家園，建設(shè)社會主義新農(nóng)村，省建設(shè)廳在村鎮(zhèn)住宅小區(qū)試點建設(shè)的基礎(chǔ)上，組織省村鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展中心等設(shè)計單位編制了15種戶型的《福建省農(nóng)村住宅通用圖》及《住宅方案集》，全省共印刷10萬冊，全部無償發(fā)放供給農(nóng)民建房使用。據(jù)初步統(tǒng)計，全省目前有1.6萬戶農(nóng)民建房使用《通用圖》。

這些通用圖借鑒了各地農(nóng)村住宅設(shè)計成果，吸收了福建省近年村鎮(zhèn)住宅小區(qū)試點建設(shè)的經(jīng)驗，考慮了沿海、山區(qū)不同的地理條件、經(jīng)濟條件和農(nóng)村生活習(xí)俗，具有布局合理、功能齊全、節(jié)地節(jié)材等特點，有較強的適用性和推廣價值。住宅造型基本能反映村鎮(zhèn)住宅的特點，簡樸明快、小巧玲瓏，識別性比較明顯，具有鄉(xiāng)土氣息和地方特色；一般為二、三層低層住宅，采用排水及隔熱效果較好的坡屋面。（記者 吳宏雄）

第五篇：淺析農(nóng)村建房合同糾紛的案由確定問題

淺析農(nóng)村建房合同糾紛的案由確定問題

一、案情概述

以建設(shè)“美麗鄉(xiāng)村”、顯著改善農(nóng)牧民生活環(huán)境為目標，通過每年確定整村推進工作，在群眾自愿、統(tǒng)一規(guī)劃的基礎(chǔ)上，某縣在其轄區(qū)內(nèi)全面推進富民安居工程，并通過政府補助與農(nóng)民自籌的方式落實建房資金。寧某系某縣某鎮(zhèn)村民，2012年6月，將其位于某村富民安居工程的二層房屋建設(shè)發(fā)包給沒有資質(zhì)的郅某，并與郅某簽訂書面的“建設(shè)工程施工合同”，后郅某組織陳某等多人施工，并于2013年7月將建成房屋交付寧某。因施工過程中，寧某擅改原圖紙設(shè)計，導(dǎo)致工程量增加，郅某要求寧某結(jié)算并給付該增加部分的造價成本，但寧某以各種理由予以抵賴并拒絕給付，無奈之下，郅某將寧某訴至某縣人民法院。

二、爭議焦點

本案案由應(yīng)確定為建設(shè)工程合同糾紛，還是承攬合同糾紛？

三、法律評析

1.富民安居工程的定性

本案富民安居工程系在村農(nóng)民集體所有土地上進行的公共建設(shè)項目，某縣、縣下轄鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府雖然對農(nóng)戶有建房經(jīng)費補貼，但該工程建設(shè)仍屬村民自治范疇的行為，而非政府行為；村民個人作為房主，是合法的房屋建設(shè)主體。主要理由如下：

第一，從土地性質(zhì)看，本案富民安居工程所占土地為農(nóng)民集體所有土地，而非國有土地。根據(jù)《土地管理法》第10條、第11條和第43條的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設(shè)用地使用權(quán)；村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準，可以使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地。據(jù)此，本案中，某縣全面推進富民安居工程，并不是將農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后由有關(guān)政府部門組織建設(shè)，而是由政府補貼部分資金，在不改變土地性質(zhì)的前提下，由各村村民自行修建并委托鄉(xiāng)鎮(zhèn)負責給予農(nóng)戶相應(yīng)補貼。因此，某縣、縣下轄鄉(xiāng)(鎮(zhèn))兩級政府雖然給予了農(nóng)戶相應(yīng)的資金補貼，并規(guī)定鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府負責工程的組織實施，但并未改變富民安居工程所占土地為集體所有土地這一性質(zhì)。

第二，從村民自治范圍看，本案富民安居工程屬于某縣下轄各村村民自治范圍內(nèi)的事務(wù)?！洞迕裎瘑T會組織法》對村民委員會的主體性質(zhì)、工作職能作了十分明確的規(guī)定，該法第2條規(guī)定：“村民委員會是村民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，實行民主選舉、民主決策、民主管理、民主監(jiān)督。村民委員會辦理本村的公共事務(wù)和公益事業(yè)，調(diào)解民間糾紛，協(xié)助維護社會治安，向人民政府反映村民的意見、要求和提出建議?！钡?條第2款規(guī)定：“村民委員會依照法律規(guī)定，管理本村屬于村農(nóng)民集體所有的土地和其他財產(chǎn)，引導(dǎo)村民合理利用自然資源，保護和改善生態(tài)環(huán)境?！钡?4條規(guī)定：“涉及村民利益的事項，應(yīng)經(jīng)村民會議或者授權(quán)村民代表會議討論決定?！睋?jù)此，本案中，富民安居工程系在村農(nóng)民集體土地上建設(shè)的公共項目，系村民自治范圍內(nèi)的事務(wù)；鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府對該等建設(shè)項目的申報、規(guī)劃和組織實施的權(quán)力，不及于富民安居工程；各村村民大會或者村民代表會議在授權(quán)范圍內(nèi)依法有權(quán)決定是否實施富民安居工程；村民個人作為房主，顯系合法的房屋建設(shè)主體。

2.寧某與郅某簽訂的合同效力分析

(1)寧某是否為適格的發(fā)包人

我國《建筑法》第2條第1款規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)從事建筑活動，實施對建筑活動的監(jiān)督管理，應(yīng)當遵守本法?！钡?3條第3款規(guī)定：“農(nóng)民自建低層住宅的建筑活動，不適用本法?！痹ㄔO(shè)部《關(guān)于加強村鎮(zhèn)建設(shè)工程質(zhì)量安全管理的若干意見》進一步規(guī)定，“對于建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的所有公共建筑工程、居民自建兩層(不含兩層)以上、以及其它建設(shè)工程投資額在30萬元以上或者建筑面積在300平方米以上的所有村鎮(zhèn)建設(shè)工程、村莊建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)的學(xué)校、幼兒園、衛(wèi)生院等公共建筑(以下稱限額以上工程)，應(yīng)嚴格按照國家有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強制性標準實施監(jiān)督管理?！睋?jù)此，本案中，寧某位于富民安居工程的建設(shè)房屋為兩層樓房，屬于農(nóng)民自建低層住宅的建筑，應(yīng)不受《建筑法》的調(diào)整。

根據(jù)《合同法》對建設(shè)工程合同的定性，《合同法》、《建筑法》等相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章對建設(shè)工程合同發(fā)包人和承包人主體資格均有嚴格要求：發(fā)包人一般為建設(shè)工程建設(shè)單位，承包人為具有從事勘察、設(shè)計、施工業(yè)務(wù)資格的法人，且要具有相應(yīng)資質(zhì)，即自然人不能成為建設(shè)工程合同的發(fā)包人，也不能成為承包人。由于本案不受《建筑法》等法律的調(diào)整，故本案發(fā)包人寧某，即房主系自然人，將其兩層樓房建設(shè)向外發(fā)包，并不違背現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，主體是適格的。

(2)郅某是否為適格的承包人

我國《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》第2條規(guī)定，“制定和實施村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃，在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行居民住宅、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)等的建設(shè)，必須遵守本條例。”第23條規(guī)定：“承擔村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑工程施工任務(wù)的單位，必須具有相應(yīng)的施工資質(zhì)等級證書或者資質(zhì)審查證書，并按照規(guī)定的經(jīng)營范圍承擔施工任務(wù)?！薄霸诖迩f、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)從事建筑施工的個體工匠，除承擔房屋修繕外，須按有關(guān)規(guī)定辦理施工資質(zhì)審批手續(xù)?！蓖瑫r，原建設(shè)部1996年頒布的《村鎮(zhèn)建筑工匠從業(yè)資格管理辦法》第5條也規(guī)定：“建筑工匠應(yīng)當依照本辦法進行資格審定，取得村鎮(zhèn)建筑工匠資格證書。未取得村鎮(zhèn)建筑工匠資格證書，不得承攬村鎮(zhèn)建筑工程。”

行政許可法出臺后，2004年5月19日，國務(wù)院頒布了《關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項目的決定》，其中第81項即廢止了《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》中的“村鎮(zhèn)建筑工匠從業(yè)資格審批”項目；2004年7月2日，在原建設(shè)部《關(guān)于廢止<城市房屋修繕管理規(guī)定>等部令的決定》中，第6項即為《村鎮(zhèn)建筑工匠從業(yè)資格管理辦法》，自此，學(xué)界及司法實務(wù)界傾向性意見認為關(guān)于個體工匠的資質(zhì)問題再無強行規(guī)定。2004年12月6日原建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于加強村鎮(zhèn)建設(shè)工程質(zhì)量安全管理的若干意見》也未對個體工匠必須取得資質(zhì)證書作出強制性要求。據(jù)此可以認為，現(xiàn)行法律法規(guī)對低層農(nóng)村房屋建設(shè)并未強制要求農(nóng)村個體工匠需要施工資質(zhì)。故本案中，郅某作為承包人承包寧某兩層房屋建設(shè)同樣也是適格的。

(3)寧某與郅某簽訂的施工合同是否有效？

如前所述，寧某與郅某作為合同的當事人，主體適格?；趯幠澈哇つ尘峭耆袷滦袨槟芰θ?，合同系其真實意思表示，且不違背法律、法規(guī)的強制性規(guī)定和社會公共利益，不存在無效或者可撤銷的情形，故其簽訂的施工合同應(yīng)確認為有效。

3.本案案由應(yīng)確定為承攬合同糾紛

依據(jù)《合同法》第251條、第269條規(guī)定，所謂承攬合同，是指“承攬人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人給付報酬的合同”；所謂建設(shè)工程合同，是指“承包人進行工程建設(shè)，發(fā)包人支付價款的合同”，包括“工程勘察、設(shè)計、施工合同”。同時《合同法》第287條規(guī)定，合同法第16章(建設(shè)工程合同)“沒有規(guī)定的，適用承攬合同的有關(guān)規(guī)定。”由此可見，承攬合同與建設(shè)工程合同具備一定的相通性，質(zhì)言之，建設(shè)工程合同實際是從承攬合同中剝離出來的一種特殊的承攬合同。

通過前述分析，我們可知：農(nóng)村兩層以下的低層住宅不受《建筑法》的調(diào)整，無論對發(fā)包人還是承包人均無資質(zhì)上的強制性要求。基于此，依據(jù)法律體系解釋，我們可以得出這樣一個初步的結(jié)論：在農(nóng)村房屋建設(shè)中，對于需要資質(zhì)的，發(fā)包人與承包人簽訂的施工合同應(yīng)定性為建設(shè)工程承包合同；對于不需要資質(zhì)的，發(fā)包人與承包人簽訂的施工合同應(yīng)定性為承攬合同。

綜上所述，本案富民安居工程建設(shè)非政府行為，屬于村民自治范疇的行為，村民個人作為房主是合法的房屋建設(shè)主體；村民寧某與農(nóng)村個體工匠郅某簽訂的施工合同雖名為“建設(shè)工程施工合同”，但根據(jù)其涉及的民事法律關(guān)系的性質(zhì)，應(yīng)適用《建筑法》之外關(guān)于承攬合同的相關(guān)法律規(guī)定，本案案由應(yīng)確定為承攬合同糾紛。