第一篇：步行街還是不行街（xiexiebang推薦）

“步行街”還是“不行街”

——“三門峽建業(yè)新天地?步行街”調(diào)查報(bào)告

一、調(diào)查的背景與動機(jī)

1、自2000年起，商業(yè)地產(chǎn)首先在北京、上海、廣州等幾個經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的地區(qū)興起，繼而快速蔓延到全國。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2001年以后，我國商業(yè)地產(chǎn)投資年平均增長達(dá)到33%，超出住宅投資增長率6個百分點(diǎn)?？梢哉f最近幾年我國商業(yè)地產(chǎn)熱度很高，發(fā)展也很快。眾多投資主體認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)盈利高、市場需求大、宏觀調(diào)控壓力小，紛紛一擁而上，爭搶這一塊誘人的“香餑餑”。

2、較之開發(fā)商，投資者的熱情也相當(dāng)高漲。大部分商業(yè)項(xiàng)目的銷售狀況都非常理想，大量投資者在“一鋪養(yǎng)三代”這一古訓(xùn)的感召下急不可待地把口袋里攥了多年的錢砸如其中。以三門峽“建業(yè)新天地”這個項(xiàng)目為例，曾創(chuàng)下2小時(shí)內(nèi)清盤的銷售業(yè)績。

3、表面上看，全國商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一種供需兩旺、盛世繁榮的景象，可深入了解發(fā)現(xiàn)，其實(shí)當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了很多危機(jī)，最突出的是很多前期銷售火爆的項(xiàng)目到了后期卻經(jīng)營困難，鋪面空置率不斷上升，客流減少，人氣缺乏，糾紛不斷?？傊幌盗械膯栴}相繼暴露，困擾著開發(fā)商、經(jīng)營者和投資者。是“一鋪養(yǎng)三代”，還是“三代養(yǎng)一鋪”？是“步行街”還是“不行街”？大家開始紛紛呼吁冷靜看待商業(yè)地產(chǎn)。

而對于“建業(yè)新天地”而言，這些問題同樣存在。步行街銷售時(shí)的火爆與現(xiàn)在的冷清形成巨大反差，我們面臨的困擾與全國的大環(huán)境驚人地一致。那么到底問題出在哪？這是我所關(guān)心的，也正是本次調(diào)查所關(guān)注的。

二、調(diào)查目的1、了解步行街現(xiàn)狀，尋找其存在的問題。

2、了解消費(fèi)者對步行街的認(rèn)知情況，消費(fèi)者的需求。

3、聽取消費(fèi)者、步行街經(jīng)營者、商戶三個群體對于步行街不同意見，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，探尋解決問題的辦法。

三、調(diào)查對象與方式

本次調(diào)查主要針對三個不同的群體，分別采用不同的調(diào)查方式：

1、步行街的消費(fèi)者。

2、步行街的經(jīng)營、管理者。

具體說來就是商業(yè)公司和前期受集團(tuán)委托負(fù)責(zé)商業(yè)經(jīng)營管理的“河南德澳商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司”的工作人員、管理人員。主要采用深度訪談的形式，對其進(jìn)行調(diào)查。

3、步行街內(nèi)商戶。

對這一群體同樣采用的是深度訪談的形式，通過面對面的交流，聽取他們的意見。

四、調(diào)查發(fā)現(xiàn)的問題

（一）消費(fèi)者說

經(jīng)過對消費(fèi)者調(diào)查問卷的整理與分析，反映出以下問題：

1、步行街在三門峽市民心中的知名度是非常高的。在被調(diào)查的200個人中，只有4個人表示不知道“建業(yè)新天地?步行街”，知曉率高達(dá)98%。當(dāng)然，簡單地知道并不是我們想達(dá)到的目標(biāo)，我們的目標(biāo)是讓更多的人了解步行街，認(rèn)可步行街。

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2、在步行街有過消費(fèi)經(jīng)歷的人數(shù)和沒有在步行街消費(fèi)過的人數(shù)相差不大，各占52%和48%。但進(jìn)一步了解發(fā)現(xiàn)，在步行街消費(fèi)過的人大都沒有把步行街作為其購物的首選，消費(fèi)的次數(shù)和頻率也都不高。（這兩類群體在下文中用“現(xiàn)有消費(fèi)者”和“潛在消費(fèi)者”指代）

3、對于潛在消費(fèi)者，黃河路精品街、百貨大樓、大張百貨成為他們購物的三大首選，分別有50%、38%、36%的人選擇到這三個地方購物。在此值得一提的是，黃河路精品街和百貨大樓在三門峽都屬于歷史比較長久的商業(yè)項(xiàng)目，而大張百貨則開業(yè)不久，其成績不可小視，在經(jīng)營方面對我們有借鑒的意義。

5、在潛在消費(fèi)者中，48%的人認(rèn)為不選擇在步行街購物消費(fèi)的原因是商品價(jià)格太高，比例最大。這說明影響其購買決策的首要因素還是價(jià)格。另外，有33%的人表示“沒有這個習(xí)慣”；24%的人表示“沒有自己喜歡的品牌”。由此可以看出，如何轉(zhuǎn)變?nèi)藗兊南M(fèi)習(xí)慣也是一個比較重要的課題。第二，體現(xiàn)了內(nèi)部品牌組成對于商業(yè)經(jīng)營的重要作用，部分中高端的消費(fèi)者對價(jià)格相對不敏感，但他們對步行街內(nèi)品牌的認(rèn)可度不高。

6、對于現(xiàn)有消費(fèi)者而言，絕大部分的人到步行街的主要目的還是購物，有70%的人選擇“購物”這一選項(xiàng)；另外有43%的人來步行街的目的是吃飯；而選擇“休閑、娛樂”的人只占35%。這一數(shù)據(jù)表明，當(dāng)前經(jīng)營狀況與之前“購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的復(fù)合式商業(yè)街”的定位存在一定的差距，休閑和娛樂的功能沒有得到很好體現(xiàn)。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，可以考慮引進(jìn)咖啡廳、書吧、健身房等人們比較感興趣的經(jīng)營業(yè)態(tài)。

7、在基礎(chǔ)設(shè)施配套方面，被調(diào)查者認(rèn)為最應(yīng)該增加兒童娛樂設(shè)施，有32%的人選擇此選項(xiàng)，另外有31%和16%的人分別認(rèn)為應(yīng)增加廣場內(nèi)街休息坐椅和綠化設(shè)施。消費(fèi)者認(rèn)為上述設(shè)施的增設(shè)可以改善步行街的購物環(huán)境，增加其對自己的吸引力。

8、在不同促銷方式的傾向方面，人們認(rèn)為“打折”對其最具吸引力，有56%的受訪者都選擇了這一選項(xiàng)；其次，26%的受訪者對“特價(jià)大賣場”也表現(xiàn)出了濃厚的興趣，值得在后期的促銷中加以嘗試；而“返券”和“抽獎”對于受訪者的吸引力顯然并不大，只有6%和7%的人選擇這兩項(xiàng)。

9、在文化休閑活動的選擇上，人們最感興趣的六類活動依次為：電影周（28%）→書展（24%）→少兒輪滑比賽/表演（22%）→健美操比賽/表演（18%）→畫展（18%）→旅游文化推介會（16%）。由此可以看出，電影是一種非常大眾話的文化休閑活動；而那些收入水平較高、文化修養(yǎng)較高的受訪者則更傾向與書展、畫展、旅游文化推介會等文化氣息較濃的活動。

（二）經(jīng)營管理者說

在與公司內(nèi)部步行街經(jīng)營管理者的交流中，我發(fā)現(xiàn)了更多深層次的問題，而隨著對這一問題更深入的關(guān)注與認(rèn)識，全國各地大量的案例也證實(shí)了他們的論點(diǎn)。突然有這樣一種感覺：歷史是驚人的相似，近年來在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的問題也是出奇地一致。

1、項(xiàng)目前期定位不清晰，產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃沒有更多考慮商業(yè)用途的特殊性，不符合商業(yè)規(guī)律，導(dǎo)致后期招商難以成功，街內(nèi)品牌力不夠，后期調(diào)整的難度也很大。

住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有很大差異，前者以售出為終結(jié)，是一種相對短期的業(yè)務(wù)，而后者則是通過租賃運(yùn)營獲得長期回報(bào)為目的。而且由于兩者在用途上存在根本差別，所以在建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)上也有不同的要求。如超市、百貨、專賣店、餐飲等不同業(yè)態(tài)對層高、承重、進(jìn)深、供電照明、人流、車流、動線、排污、消防以及商業(yè)店面門窗，門頭外觀等建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)均有不同要求，這些要比非商業(yè)用房設(shè)計(jì)復(fù)雜得多。

建業(yè)新天地?步行街作為建業(yè)集團(tuán)的第一個商業(yè)項(xiàng)目，在前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)方面確實(shí)存在一定的不足之處，導(dǎo)致招商過程中一些目標(biāo)品牌、目標(biāo)業(yè)態(tài)無法成功入駐，對步行街的整體實(shí)力造成了一定的影響。

2、分割出售“產(chǎn)權(quán)式商鋪”，產(chǎn)權(quán)分散，不利于后期統(tǒng)一經(jīng)營、管理

這是一種商業(yè)地產(chǎn)銷售的模式，之所以實(shí)行“產(chǎn)權(quán)式商鋪”出售目的在于商業(yè)物業(yè)總價(jià)高，分割出售有利于降低投資門檻，促進(jìn)銷售；另外，出讓產(chǎn)權(quán)可以快速回籠資金，減輕還貸壓力。但產(chǎn)權(quán)過于分散必然會導(dǎo)致一個完整的商業(yè)設(shè)施在所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)被分割而失去其整體性，從而無法進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營和管理。為了解決這個問題，開發(fā)商一般會采取返租的形式收回全部或部分經(jīng)營權(quán)，達(dá)到統(tǒng)一經(jīng)營的目的。但這種做法只是權(quán)益之計(jì)，仍存在隱患，一旦經(jīng)營業(yè)績不佳，就會帶來一系列問題。

[Nextpage]當(dāng)前，步行街就處于這樣一個處境下，而且部分商戶屬于自營，不愿意接受返租，也不配合公司統(tǒng)一經(jīng)營的要求，可公司卻無法很好地約束他。這就使得統(tǒng)一管理的難度進(jìn)一步加大。

（三）商戶說

由于步行街經(jīng)營狀況不理想，導(dǎo)致商戶對建業(yè)的意見比較大，這也增大了我調(diào)查的難度。在他們反映的問題中，有的過于偏激，有的比較消極，另外部分問題在文章前面有所提及，所以我選擇了如下幾個比較客觀、中肯，又具有代表性的問題予以羅列：

1、經(jīng)營管理方廣告宣傳力度不夠，促銷形式單一，活動效果不明顯

較之部分商業(yè)項(xiàng)目有規(guī)律的、大范圍的廣告宣傳不同，目前步行街在這方面的投入力度確實(shí)不是很大。前期主要采用的是DM宣傳單、短信群發(fā)等廣告宣傳手段。而在促銷方面則主要采用打折和抽獎的方式，但效果也不是很明顯。一方面，是因?yàn)榻?jīng)費(fèi)的限制；另一方面，還存在商業(yè)策劃水平不高的原因。一個新的商業(yè)市場，需要一定時(shí)間的培育，在這段時(shí)間的宣傳推廣投入是巨大的；而另一方面，在這個時(shí)期的宣傳推廣一般不可能取得立竿見影的效果。所以在這樣一個過程中，追求短期效益的商戶自然會對這一問題報(bào)有意見。

2、交通條件不利，被三條馬路阻隔于成熟商圈之外

交通方便對形成一條好的商業(yè)街至關(guān)重要，決定著其能夠輻射到的周邊區(qū)域，客流量的大小，直接影響到整個商業(yè)街的發(fā)展。98年在天津?yàn)I江道，晚報(bào)有一篇文章叫《一條護(hù)欄，攔死了一個商場》，當(dāng)時(shí)引起了廣泛影響。最后政府拆除了道路中間的護(hù)欄，商場才又獲得新生，所以交通對商業(yè)步行街的影響是很大的。

其實(shí)商戶提出這一問題主要是因?yàn)樵诓叫薪忠?guī)劃和銷售期間，公司曾跟業(yè)主提過會一條人行橫道連通人流較大的湖濱廣場與步行街主入口。但由于后期與政府的溝通出現(xiàn)了問題，事情有所變化，導(dǎo)致這一設(shè)想至今仍沒有實(shí)現(xiàn)。

3、商業(yè)配套設(shè)施不完善

這還是屬于前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)的問題，前期考慮不是十分周全，導(dǎo)致一些針對商業(yè)用途來說特殊的配套設(shè)施沒有建設(shè)，商戶反映比較多的主要有貨物倉庫和修衣服的場所這兩方面，類似問題確實(shí)給商戶的日常經(jīng)營帶來了麻煩。

五、問題深度分析及建議

上述三方面的問題，從不同角度解釋為什么步行街的現(xiàn)狀不盡人意，每一個問題都有所根據(jù)。然而，步行街這個商業(yè)項(xiàng)目從誕生之日起就具有了很多的特殊性。很多問題有著復(fù)雜的根源，本次調(diào)查報(bào)告旨在指出問題的同時(shí)，能夠?qū)Ξ?dāng)前具有解決可行性的問題進(jìn)行更深入的探討，并提出解決的建議，所以我把上述一系列問題重新劃分為三類：

（一）歷史原因造成的，無法改變而又非常重要的問題

1、前期產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計(jì)不合理，缺乏商業(yè)考慮

由于建筑的不可改變性，導(dǎo)致這一問題無法改變，更主要的是我們應(yīng)該吸取其中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，多總結(jié)，多思考，爭取在未來商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，不要再犯類似的錯誤。具體說來，正確的開發(fā)程序應(yīng)該是：招商（與零售商等商家簽好合同后）——設(shè)計(jì)（按照零售商等商家的要求）——分割出售或出租（中小投資購買）——物業(yè)管理（開發(fā)商或第三方）——長線經(jīng)營——開發(fā)新項(xiàng)目。反面有首創(chuàng)資產(chǎn)公司所做的“巨庫”和“第五大道”的失敗案例，正面有大連萬達(dá)的“訂單式生產(chǎn)”模式，兩方面均有參考價(jià)值，2、分割銷售“產(chǎn)權(quán)式商鋪”帶來的難以統(tǒng)一經(jīng)營、管理的問題

同樣的，這個問題雖然一直困擾著我們，但既然已是既定事實(shí)，確實(shí)也無法改變，還是只能當(dāng)作初次涉足商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。根據(jù)中國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會和中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟最近發(fā)布的《2007中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》所提出的信息，一個新的趨勢正在商業(yè)地產(chǎn)界蔓延——商業(yè)地產(chǎn)的營銷模式從發(fā)展初期的以“產(chǎn)權(quán)式商鋪”為主要銷售模式開始逐漸被經(jīng)營持有型物業(yè)所取代，也就是說開發(fā)商們開始認(rèn)識到分割產(chǎn)權(quán)出售的弊端，他們正在進(jìn)行由追逐短期利益向追求長期回報(bào)的理性轉(zhuǎn)型。建業(yè)是一個負(fù)責(zé)任的企業(yè)，它并沒有像有的開發(fā)商那樣賣完就走了。只有用一種為了維護(hù)品牌和長遠(yuǎn)利益的心態(tài)，才能把步行街搞好，讓建業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)的路上走得更遠(yuǎn)、更穩(wěn)。

（二）比較復(fù)雜的，很難解決或需要很長時(shí)間才能解決的問題

1、交通條件不利的問題

無可否認(rèn)，增設(shè)人行道或過街天橋?qū)Σ叫薪纸?jīng)營的拉動作用是巨大的。交通設(shè)施的建設(shè)與改善關(guān)系到一個城市的建設(shè)規(guī)劃，要想因?yàn)閱蝹€商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行改變難度很大，并且企業(yè)與政府所處立場不同,考慮問題不同，與政府談判交涉比較困難，這個不僅僅是資金問題，程序也非常復(fù)雜，所以這個問題是非常難以解決的，除非有一個共嬴的方案與周密的計(jì)劃才有解決的可能。

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2、市民總體購買力不高，對步行街商品心理價(jià)位高的問題

一個商業(yè)市場的盈利能力是以消費(fèi)者消費(fèi)水平和購買力相適應(yīng)的，而這一切都受制于商圈或城市的規(guī)模，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度。三門峽作為一個中小城市，在規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平兩方面都是有限的。所以要想這個問題能很快解決是不現(xiàn)實(shí)的。

當(dāng)然，市民對步行街內(nèi)商品心理價(jià)位高，也不僅僅是商品本身的原因，經(jīng)過了解我發(fā)現(xiàn)在步行街的商品價(jià)格并不是像很多人想像的那么高，或者說步行街內(nèi)也有中檔價(jià)位的商品。造成這個現(xiàn)象還有另外一個原因，就是建業(yè)前期在開發(fā)住宅項(xiàng)目時(shí)，大量以“高檔次的生活，尊貴身份的象征”等為訴求進(jìn)行廣告宣傳，讓市民們很自然地把“高檔次、高價(jià)位”與建業(yè)有關(guān)的商品聯(lián)系在一起，產(chǎn)生一定的距離感。這一切需要我們長期給予消費(fèi)者一種正面、客觀的告知，努力改變這一思維定勢。

3、沒有形成到步行街消費(fèi)的習(xí)慣的確，人們的購物習(xí)慣不可能因?yàn)橐粋€新的商業(yè)形態(tài)的出現(xiàn)而產(chǎn)生根本性的變化。人一旦形成某種習(xí)慣是很難改變的。在這一方面，我們同樣不能急功近利，但一定要認(rèn)識到這一問題的存在，通過有計(jì)劃的宣傳、推廣，通過良好的商品與服務(wù)，把消費(fèi)者慢慢吸引到步行街來，這樣才能逐漸改變消費(fèi)者的購物習(xí)慣。

4、街內(nèi)品牌和業(yè)態(tài)布局不完善

具體表現(xiàn)在中高端消費(fèi)者對街內(nèi)品牌的認(rèn)可度不高。另外，休閑娛樂設(shè)施和此類經(jīng)營業(yè)態(tài)缺乏，導(dǎo)致這一功能沒有很好體現(xiàn)。這跟前期規(guī)劃設(shè)計(jì)和招商有很大關(guān)系，由于產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上的先天不足，導(dǎo)致一些大眾認(rèn)可度高的品牌和一些休閑娛樂類的經(jīng)營業(yè)態(tài)無法在招商過程中順利進(jìn)駐步行街。理論上講，品牌和業(yè)態(tài)的布局是應(yīng)該根據(jù)市場需求的變化而調(diào)整的，然而由于無法很好統(tǒng)一管理，導(dǎo)致這一問題也很難解決。

（三）主要出于自身主觀原因，通過努力相對容易解決的問題

1、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施配置不完善的問題

這一方面的問題主要由于前期考慮不周全而造成的，它并沒有給步行街的經(jīng)營帶來太嚴(yán)重的負(fù)面影響，但如果能得到解決的話必將大大有利于優(yōu)化購物環(huán)境，改善步行街的經(jīng)營狀況。比如說，倉庫、兒童娛樂設(shè)施、街內(nèi)休息坐椅等設(shè)施的添置早已列入公司工作日程。但是，之所以這些工作沒有很快完成，其中還存在一定層面上執(zhí)行力不夠的問題，在此就不展開闡述了。

2、宣傳力度不夠，宣傳形式單一，活動效果不理想

關(guān)于這個問題，我認(rèn)為除了經(jīng)費(fèi)原因，更主要的是商業(yè)策劃能力不強(qiáng)的表現(xiàn)。步行街缺乏一套系統(tǒng)的、長遠(yuǎn)的、目標(biāo)明確的宣傳推廣計(jì)劃。在經(jīng)費(fèi)方面，公司應(yīng)該意識到步行街作為一個新興商業(yè)，正處于市場培育期，在這一時(shí)期需要大量的投入來支持其宣傳和推廣，這樣才能談經(jīng)費(fèi)的投放和有效使用。促銷方面，前期公司主要采用打折、抽獎兩種促銷方式。但是效果都不太理想。究其原因：在打折中對商戶所銷售商品價(jià)格管理不力，存在“假打折”的現(xiàn)象；而消費(fèi)者對抽獎這一促銷方式的認(rèn)可度又不高。我建議在此階段，應(yīng)進(jìn)行大規(guī)模、規(guī)律性的商品促銷，必要的時(shí)候可以考慮對商戶進(jìn)行補(bǔ)貼。

另一方面，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者對“特大賣場”這一促銷方式也很感興趣，可以嘗試組織商戶選出部分商品作為特價(jià)商品，匯總成一個特價(jià)大賣場定期在街內(nèi)廣場進(jìn)行特賣，吸引那些對價(jià)格較為敏感的消費(fèi)者前來購買。

在活動策劃方面，當(dāng)前公司的狀況是舉行一些臨時(shí)性的、傳統(tǒng)的活動。這樣雖然感覺很努力、很費(fèi)勁，但是效果不一定會好。我認(rèn)為活動應(yīng)該事前有一個完整的規(guī)劃。而且活動所傳達(dá)給參與者的信息是一致的?；顒舆€應(yīng)該考慮目標(biāo)人群。只有做到與目標(biāo)人群很好的對接的活動才能取得很好的效果。我認(rèn)為，為判斷一個活動成功與否的三大標(biāo)準(zhǔn)是：

一、吸引了多少人的關(guān)注與參與；

二、使商戶的營業(yè)額有多大的增長；

三、是否很好的傳達(dá)了品牌的形象。我們每進(jìn)行一次活動的組織，都應(yīng)該從這三方面對其作出評價(jià)，以指導(dǎo)后期活動的開展。我建議公司經(jīng)過一段時(shí)間的摸索后，策劃一個或少量幾個真正有價(jià)值的活動，把它長期地做下去，并把它做精，做好，這就夠了。有時(shí)候活動多但不一定有效。

3、步行街缺乏特色。

關(guān)于步行街的特色，確實(shí)是一個非常值得研究的課題。一直以來，商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)特色的呼聲一浪高過一浪，但是如何做出特色，業(yè)內(nèi)人士卻又難以名狀。在大城市，商業(yè)街的特色化主要通過歷史文化淵源或經(jīng)營業(yè)態(tài)的專業(yè)化來體現(xiàn)的。比如說，北京的王府井和烏魯木齊的民族商品特色街。

反觀三門峽建業(yè)新天地?步行街屬于新建項(xiàng)目，缺乏歷史文化的積淀，不可能效仿王府井、上海南京路這樣的成功案例；而經(jīng)營的業(yè)態(tài)也不屬于某一專業(yè)的領(lǐng)域。那么新天地?步行街就走不了“特色化”之路了嗎？我認(rèn)為不是。中國步行商業(yè)街工作委員會研究中心的嚴(yán)忠明教授認(rèn)為：對于中小城市而言，步行街比較科學(xué)的設(shè)計(jì)模式應(yīng)該是購物、餐飲、娛樂休閑各占1/3的比例。僅僅做成一個主題是不可取的。這就是同大城市不同的地方。我同意嚴(yán)教授的觀點(diǎn)。當(dāng)前步行街“復(fù)合式”的定位應(yīng)該是符合三門峽的市情的。而且，較之當(dāng)?shù)仄渌虡I(yè)區(qū)，這一形式也是開創(chuàng)性的，也可以算作是特色之一。我們現(xiàn)在要在要做的是完善其購物、餐飲功能的同時(shí)提高步行街的休閑娛樂功能，打好這張“特色牌”。

[Nextpage]如果說“復(fù)合式”是建業(yè)步行街的第一張?zhí)厣频脑?，我認(rèn)為接下來打的第二張?zhí)厣茟?yīng)該是文化。細(xì)數(shù)當(dāng)下全世界著名步行街都有一個共同的特點(diǎn)，那就是都具有較高的歷史文化內(nèi)涵和藝術(shù)品位。對于步行街所在城市的歷史、風(fēng)俗、人文研究有助于確定步行街的文化主題，找到一個好的方向。步行街是一種商業(yè)形態(tài)，同時(shí)也可以是一種城市或城區(qū)的內(nèi)在歷史文化的體現(xiàn)和招牌。

針對建業(yè)步行街，它所在的三門峽是擁有深厚的文化積淀和優(yōu)良的文化傳統(tǒng)。以仰韶文化為代表的新石器文化、以虢國墓地和虢都上陽城遺址為代表的西周文化；以河南佛都四大名剎之一的空相寺和老子的《道德經(jīng)》為代表的宗教文化等等。如此眾多的歷史文化遺產(chǎn)，怎樣很好地與步行街這個現(xiàn)代的產(chǎn)物很好地結(jié)合起來呢？我建議可以采取兩項(xiàng)措施：第一、在步行街內(nèi)增設(shè)與三門峽歷史文化有關(guān)的文化景觀，如雕塑、碑刻等；第二、與文化局等文化部門達(dá)成長期合作意項(xiàng)，把大量文化活動引入步行街內(nèi)部來。使步行街成為有文化氣息的地方。

另外，我所倡導(dǎo)的文化特色不僅僅是地方傳統(tǒng)文化，還包括先進(jìn)的科學(xué)文化，或者一種帶有文化氣息的生活方式。我建議步行街內(nèi)可舉辦類似書展、畫展、旅游推介會等活動，吸引那些有文化，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、追求高品位生活的人到步行街來。這一系列的活動，不但可以達(dá)到與目標(biāo)消費(fèi)者很好對接的目的，讓他們更多地走進(jìn)步行街，了解步行街，還能提升步行街的內(nèi)涵與品位，向人們傳達(dá)建業(yè)追求高品位生活的品牌形象。這樣一來，步行街就算是做活了。

{附一}企業(yè)介紹;

在省域化發(fā)展戰(zhàn)略的推進(jìn)中，建業(yè)逐漸具備了修改和制定新進(jìn)入城市的資格與能力，在為城市打造城市名片的同時(shí)，與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商共同提升城市建設(shè)水平，獲得專家、政府、同行、客戶、員工的認(rèn)同。在此基礎(chǔ)上，2005年建業(yè)初步實(shí)現(xiàn)了與境外資本市場的對接。

目前建業(yè)正在進(jìn)行IpO香港上市準(zhǔn)備，并緊緊貼近河南城市化進(jìn)程的節(jié)奏，正向可持續(xù)盈利的專業(yè)化品牌地產(chǎn)開發(fā)商快速發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)“讓河南人民都住上好房子”的理想與使命，在“根植中原，造福百姓”的企業(yè)核心價(jià)值觀的指引下，為河南一億人民居住形態(tài)的改變繼續(xù)努力。

{附二}

三門峽建業(yè)·新天地項(xiàng)目系建業(yè)集團(tuán)全新打造的三門峽商業(yè)項(xiàng)目，它位于河南省三門峽市黃河路和六峰路交叉口核心商業(yè)圈，地上部分為三門峽市中心公園廣場，而地下則為集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的一站式購物中心。這種公園和購物廣場的組合，是現(xiàn)代城市的時(shí)尚象征，集合了集會、購物、休閑、娛樂、展示、文化、教育、運(yùn)動、會晤、交流的多種功能。

注：為我個人原創(chuàng)，完成于2007年8月22號，是我今年暑假在“建業(yè)住宅集團(tuán)（中國）有限公司”實(shí)習(xí)結(jié)束時(shí)向公司和學(xué)校提交的實(shí)習(xí)報(bào)告。

我一直以來長期關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，所以想把自己在實(shí)習(xí)期間的一些思考與大家一起分享，衷心希望能得到各位專家、前輩的指導(dǎo)和建議！

謝謝！

最后附上我的簡歷：

姓名：馬尊所在單位：河南大學(xué)職務(wù)：學(xué)生

聯(lián)系地址：河南省開封市鐵三街河南大學(xué)順和公寓16號樓401室

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步行街還是不行街責(zé)任編輯：飛雪 閱讀：人次

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第二篇：光谷步行街學(xué)生街的校園推廣

光谷步行街——學(xué)生街的校園推廣

（一）前言

學(xué)生街：武漢步行街的致命誘惑

學(xué)生街的前世今生

當(dāng)代大學(xué)生去哪里消費(fèi)？

學(xué)生街從來都沒有正式入過籍，沒有哪個城市專門建造一條“學(xué)生街”，但是大多城市又并不缺乏供學(xué)生消費(fèi)的街，特別是高校密集的城市。比如福州、比如武漢。

福州有條學(xué)生街，總長不過300多米，卻是“麻雀雖小，五臟俱全”，每逢周末或者節(jié)慶日，這里的日人流量可達(dá)甚至可達(dá)上萬人。

武漢就更盛了。據(jù)統(tǒng)計(jì)，武漢有各類大專院校50余所，高校數(shù)量居全國第三位。大凡學(xué)生數(shù)量超過3000人的，周邊都有一條由學(xué)生來“養(yǎng)活”的街。如華中師范大學(xué)，主要集中在廣埠屯和虎泉一帶，其中廣埠屯最初為服務(wù)周邊幾大高校的IT配件集中地，5年的發(fā)展已經(jīng)成為武漢最具名氣的電腦IT產(chǎn)品集散地；虎泉一帶已經(jīng)成為華師及周邊高校學(xué)生購物、休閑消費(fèi)的主要場所，主要分布服飾、餐飲、娛樂、書店等，虎泉夜市已經(jīng)是武昌小有名氣的美食街。

又如華中科技大學(xué)和中國地質(zhì)大學(xué)，主要集中在魯磨路一帶，分布業(yè)態(tài)為酒吧、運(yùn)動休閑、眼鏡店、自行車行、超市、餐飲、KTV、銀行等。最初該路段由于非主干道而并不被商家看好，隨著學(xué)校規(guī)模和影響力的擴(kuò)張，該路段成為周邊學(xué)生和居民日常消費(fèi)的主要場所。

學(xué)生街路在何方？

類似的學(xué)生消費(fèi)集中地還有很多，武漢大學(xué)、武漢理工大學(xué)、中南民族大學(xué)等周邊商家普遍都是做學(xué)生的生意。然而，這些集散在高校周邊的商鋪商家，一般規(guī)模小，消費(fèi)環(huán)境較差，產(chǎn)品檔次低，質(zhì)量也沒有保障，一度成為社會詬病學(xué)生消費(fèi)的口實(shí)。在一般人眼中，學(xué)生街就是檔次低、品質(zhì)差、環(huán)境混亂的代名詞。

近年隨著學(xué)生消費(fèi)水平和消費(fèi)檔次的提高，高校周邊商鋪再也不能滿足學(xué)生的要求。精明的商家看準(zhǔn)了學(xué)生市場的需求，有人也率先做了調(diào)整和改造，從根本上顛覆學(xué)生街的印象，整體提升學(xué)生街的形象和檔次。如福州的學(xué)生街。

福州學(xué)生街兩度改造。改造后，一條長370多米，寬16米的真正意義的步行學(xué)生街誕生了，該街以道路為主軸，連接3個商業(yè)廣場和500多家店鋪，建造了水景、噴泉、雕塑和表演區(qū)域，大量引進(jìn)國際國內(nèi)的知名品牌，成為一個集商業(yè)、娛樂和旅游為一體的特色商業(yè)區(qū)，深受學(xué)生的喜愛。

通過福州學(xué)生街的調(diào)整和改造可以發(fā)現(xiàn)，商品品牌化、高檔化、個性化，購物環(huán)境舒適化以及業(yè)態(tài)的多元化成為今后學(xué)生街的發(fā)展方向。

（二）武漢工程大學(xué)前的榮巷（熊家嘴）

華中師范大學(xué)東門外的虎泉夜市

上海復(fù)旦大學(xué)旁的學(xué)生步行街

江漢路：成也學(xué)生，敗也學(xué)生

江漢路淪為學(xué)生一條街

2000年9月22日，武漢市投資1．5億元修葺一新的江漢路步行街開街。當(dāng)年的國慶，游人超過100萬人，據(jù)此，武漢市商委人士預(yù)測，新江漢路將吸引比過去多出40％的人流，整條商業(yè)街的銷售額將增加20％。

然而，這一切已經(jīng)很快成為昨日黃花，近年江漢路平日的人氣一年不如一年，店鋪的營業(yè)額急劇下降，盡管折扣一低再低，顧客似乎并不領(lǐng)情。高投資與低回報(bào)之間的強(qiáng)烈反差，導(dǎo)致前些年大型零售購物中心“世界之窗”退出江漢路。

有人替江漢路把過脈，江漢路的高檔商品不如新世界，中檔商品不敵武漢廣場，低檔商品不如漢正街，品牌上雷同，沒有特色，很多商品在其他地方都可以買得到，定位上失去了自己的特色，很多到江漢路步行街的人多為陪外地朋友逛逛，真正出手的很少。反倒是學(xué)生，不辭辛勞，從武昌遠(yuǎn)道而來，逛逛步行街，玩玩江灘，成為江漢路的主要客源。

江漢路學(xué)生一條街的“痛”

可能是看到了學(xué)生客源，近年江漢路的商業(yè)格局一再調(diào)整，班尼路、以純、美斯特邦威、真維斯等學(xué)生品牌大量進(jìn)駐，學(xué)生穿戴類服飾占據(jù)主流。江漢路似乎離規(guī)劃中的道路越走越遠(yuǎn)，逐漸變成一條名副其實(shí)的學(xué)生及運(yùn)動服飾一條街。

其實(shí)，看看江漢路上的學(xué)生商品，班尼路、以純等大眾品牌在武昌的亞貿(mào)廣場、中南、司門口都可以買得到；而運(yùn)動服飾，武漢體育學(xué)院周邊的品牌和產(chǎn)品似乎更正宗，這樣一來，江漢路的學(xué)生產(chǎn)品就失去了個性和特色，此其一；其二，江漢路上學(xué)生產(chǎn)品主要集中在穿戴類，譬如休閑場所、娛樂場所都缺乏，看電影、上網(wǎng)娛樂、唱歌等還得走出步行街才能找得到場所，業(yè)態(tài)比較單一；第三、步行街上集中了大量中低端產(chǎn)品，以致高端品牌一直缺位，實(shí)際上學(xué)生買國內(nèi)國際品牌還是得另覓他處。

為何成了單一服裝街？因?yàn)樽饨鸶撸挥忻矢叩姆b承受得起。

現(xiàn)在步行街臨街的180多家鋪面中，經(jīng)營服裝類的專賣店占34%，百貨類占17%，皮革鞋業(yè)占15%，餐飲類占14%，珠寶類占11%，文化類占5%，醫(yī)藥保健類占3%，服務(wù)類占1%。這體現(xiàn)了如今江漢路的經(jīng)營基本上以穿戴類為主，經(jīng)營門類過于單一，不夠多元化。

對此，在江漢路上經(jīng)營了多年服裝店的張老板卻無可奈何：步行街之所以發(fā)展成為服裝街，就是因?yàn)檠亟稚啼伓际潜局鴨我坏母咦饨鹑∠?，而服裝的毛利率比較高，可以承受比較高的租金。他租個12平米的店面，一年租金要十幾萬，每月加上管理費(fèi)等各項(xiàng)開支就差不多得1萬支出，這么高的租金，除非他代理奢侈品，但江漢路上經(jīng)營奢侈品簡直是開玩笑。

據(jù)江漢路上的一家商鋪店主分析，江漢路之所以能吸引學(xué)生客流，主要原因還在于武昌至今還沒有一個真正意義上的供學(xué)生消費(fèi)、娛樂、休閑的合適場所。在校大學(xué)生一般時(shí)間都比較寬裕，來江漢路絕對不是唯一的目的，比如，到江漢路買衣服，到江灘游玩，到民眾樂園看電影，坐輪渡，這些都是吸引學(xué)生不辭遠(yuǎn)來的主要原因。如果這些活動內(nèi)容都被取代，那么江漢路上的學(xué)生客源也將急劇減少。所謂，“成也學(xué)生，敗也學(xué)生”。

武昌：在大學(xué)生堆里做學(xué)生的生意

世界城光谷步行街坐擁武漢高校

眾所周知，武漢是全國三大高校聚集地之一，有大專院校近50余所，在校大學(xué)生約60萬人。而以魯巷為核心的光谷片區(qū)，聚集了全市80%以上的高校及學(xué)生消費(fèi)人群，是國內(nèi)第三大智力密集區(qū)。

對于學(xué)生消費(fèi)熱潮，有人提出過質(zhì)疑，認(rèn)為學(xué)生的消費(fèi)能力不足以支撐一條街區(qū)。這里，可以把所有的學(xué)生消費(fèi)聚集起來仔細(xì)算一帳，大學(xué)生人均年消費(fèi)萬余元，除學(xué)雜費(fèi)5000元左右外，個人人均支配額5000余元，年均消費(fèi)額高達(dá)200億。這樣的一群消費(fèi)群體，既是漢口商業(yè)多年繁榮昌盛的主要動力，也是武昌商業(yè)獨(dú)當(dāng)一面、破局騰飛的最大引擎。5年前在漢口江漢路附近投資一品牌職業(yè)女裝的葉經(jīng)理表示，剛投資時(shí)躊躇滿志，準(zhǔn)備大干一場，后來入不敷出，只得轉(zhuǎn)讓門面?，F(xiàn)在聽說武昌魯巷要建一條學(xué)生街，他天天關(guān)注著。他表示，從職業(yè)女裝退出后就一直琢磨著投資當(dāng)前火熱的學(xué)生生意，只不過一直沒有機(jī)會。

世界城光谷步行街造武漢首條學(xué)生街

縱觀武漢商業(yè)，除了在地大、華科、民院、華師等院校環(huán)繞的世界城光谷步行街提出建一條學(xué)生街之外，武漢從來沒有一個商業(yè)項(xiàng)目明確針對這龐大的學(xué)生消費(fèi)群體發(fā)出邀請，這不能不說是一個意外。世界城率先建起一條學(xué)生街，在特色、品牌、購物環(huán)境上都較以前學(xué)生街有了較大提升，同時(shí)，它還有著江漢路無可比擬的優(yōu)勢：

地理位置：世界城坐落在武漢高校最集中的片區(qū)，輻射范圍內(nèi)覆蓋了80%的高校學(xué)生群體。武漢知名高校華中科技大學(xué)、中國地質(zhì)大學(xué)、武漢大學(xué)、武漢理工大學(xué)、中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)、華中師范大學(xué)、武漢工程大學(xué)、中南民族大學(xué)、武漢科技學(xué)院等都在輻射范圍內(nèi)。

與高校的距離：世界城距華中科技大學(xué)不過500米，距離中國地質(zhì)大學(xué)、武漢工程大學(xué)約1500米，距中南民族大學(xué)、中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)南湖校區(qū)和武漢科技學(xué)院不過3000米，稍遠(yuǎn)一點(diǎn)的，華中師范大學(xué)、武漢理工大學(xué)、武漢大學(xué)到世界城車程也不超過20分鐘。

交通系統(tǒng)：世界城魯巷光谷廣場門前有20余條公交線路，到武昌各個高校幾乎都有直達(dá)線。更重要的是，地鐵2號線江南起點(diǎn)站正好位于世界城地下一樓500強(qiáng)大型超市門口。地鐵輕松將珞瑜路沿線的高校學(xué)生流輸送到世界城，時(shí)間不到10分鐘。地鐵橫跨長江，漢口分校的學(xué)生來世界城也輕松便捷。

世界城業(yè)態(tài)：世界城建造一條真正意義的學(xué)生街，涵蓋了學(xué)生消費(fèi)的所有業(yè)態(tài)。吃，如麥當(dāng)勞、肯德基、味千拉面等、戶部巷；玩，如酷炫特區(qū)、動力街區(qū)；樂，如青澀女生街、彩妝巷、青春數(shù)字街區(qū)、天河環(huán)藝旗艦影院；購，如大洋百貨、體育器材專場以及各類服裝專賣店等，中、高端品牌皆能滿足。這些學(xué)生消費(fèi)時(shí)尚、個性，洋溢著青春的活力。同時(shí)，世界城五大主題街區(qū)以及十大休閑廣場都是學(xué)生吃喝玩樂的好去處。

周邊資源：到東湖劃船，到森林公園燒烤，到磨山游玩，都是學(xué)生休閑的鐘愛場所，這些資源都在世界城的周邊。

對于江漢路和世界城來說，學(xué)生客流都是各自經(jīng)營里的關(guān)鍵一環(huán)。世界城的建成，勢必引發(fā)一場與江漢路爭奪學(xué)生客源的無聲戰(zhàn)爭。誰將在最后的爭奪戰(zhàn)中勝出，我們拭目以待！

（二）市場分析

大學(xué)生情況分析

在經(jīng)濟(jì)全球化的大背景下，市場經(jīng)濟(jì)如火如荼地發(fā)展。商務(wù)營銷概念不斷增強(qiáng)，完成了從最初的滿足生活需求的商品交換到追求個性化需求的商業(yè)化服務(wù)的轉(zhuǎn)變。伴隨著中國出現(xiàn)較富裕的階層，考慮到中國的人口基數(shù)，因而商業(yè)服務(wù)具有廣闊的天地。我們把目光轉(zhuǎn)向?qū)W生市場，尤其是高校學(xué)生市場。眾所周知，從上個世紀(jì)九十年代開始，大學(xué)生集體從精英階層回歸，從象牙塔走向社會，隨著近幾年高校的連年擴(kuò)招，在校人數(shù)達(dá)1400萬之多，人數(shù)位居世界地一。按每人每天消費(fèi)10元計(jì)算，全年消費(fèi)約500多億元，“如果按每學(xué)年9個月的在校時(shí)間計(jì)算，月均消費(fèi)就達(dá)1500元，包括學(xué)費(fèi)、伙食費(fèi)以及旅游、零食等支出，平均一名大學(xué)生四年消費(fèi)支出高達(dá)54310元。除了正常的四年學(xué)費(fèi)18000元、住宿費(fèi)3200元、伙食費(fèi)7000元以外，大學(xué)生的一些額外消費(fèi)累計(jì)也不是小數(shù)，如電腦、手機(jī)、MP3等用品的支出達(dá)5850元，而通訊費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)加起來要3200元，而大學(xué)生的戀愛消費(fèi)則達(dá)4000元，此外旅行費(fèi)4000元、交際費(fèi)980元、零食費(fèi)用1920元。大學(xué)生消費(fèi)是一個巨大的潛在的消費(fèi)市場(學(xué)生可直接間接的影響到家庭和朋友)。

高校市場大有潛力可挖，全國各大城市的大學(xué)生：

1?北京?98,24萬

2?西安?52,39萬

3?上海?43,33萬

4?南京?40,16萬

5?武漢?40,03萬

6?長春?36,28萬

7?成都?35,74萬

8?天津?32,27萬

9?沈陽?30,18萬

10?長沙?27,21萬

11?廣州?26,82萬

12?哈爾濱23,38萬

另外還有大量的專科和中職生.具體分析如下：

1、當(dāng)代大學(xué)生的獨(dú)立意識普遍增強(qiáng)，這是不可阻擋的社會變化，其消費(fèi)心理更趨合理，做自己想做的事是他們的口號，同時(shí)開放的校園也為他們活動提供的廣闊的空間，大學(xué)基本與社會融為一體。

2、當(dāng)代大學(xué)生多是20世紀(jì)八十年代出生的獨(dú)生子女一代，基本上都是有四個長輩的“小皇帝”，在消費(fèi)上屬偏高消費(fèi)群體，并且伴隨著高校的不斷擴(kuò)招，富家子弟更多地進(jìn)入大學(xué)校園，進(jìn)一步帶動了高消費(fèi)群體的增長。

3、由于中國大學(xué)是寬進(jìn)嚴(yán)出模式，因而學(xué)生多在高中緊張學(xué)習(xí)，而進(jìn)入大學(xué)后反而變得輕松，開始尋求消費(fèi)的刺激。

4、學(xué)生初步社會，往往是有錢無處花，消費(fèi)對象相當(dāng)盲目，傳統(tǒng)的消費(fèi)方式及消費(fèi)場所正在淡化，新一代的年輕人正在尋求突破，消費(fèi)缺口大量涌現(xiàn)。

5、激烈的職業(yè)競爭和低就業(yè)率迫使更多的人提前進(jìn)入社會，體驗(yàn)生活。

6、受教育程度直接決定其在人生各階段的地位和權(quán)力，因而對于品牌的推廣和延期有長遠(yuǎn)意義?？梢灶A(yù)見，未來社會的消費(fèi)主流將有當(dāng)代大學(xué)生引導(dǎo)，企業(yè)品牌宣傳從校園做起，將為您構(gòu)建起一個長期穩(wěn)定的營銷市場！拒調(diào)查，根據(jù)大學(xué)生的特點(diǎn)，學(xué)生基本都有表現(xiàn)自己的欲望，大四學(xué)生都會有留戀大學(xué)的生活，想把生活的點(diǎn)滴帶到將來的生活總的愿望，本公司設(shè)立相應(yīng)業(yè)務(wù)，滿足大部分學(xué)生的要求。引導(dǎo)大學(xué)生消費(fèi)。

（三）、廣告戰(zhàn)略或廣告重點(diǎn)部分

學(xué)校宣傳。重點(diǎn)是學(xué)校的宣傳，突出學(xué)生街為學(xué)生量身打造的特點(diǎn)，向?qū)W生傳達(dá)一個學(xué)生休閑，娛樂，學(xué)習(xí)和購物的唯一的好去處。以這種特殊的氛圍來打動學(xué)生，使學(xué)生街這一概念深入學(xué)生的心中。

網(wǎng)上宣傳。一是公司主頁會有學(xué)生街的相關(guān)信息，突出學(xué)生概念為主，營造學(xué)生街的氛圍。二是一些大學(xué)生關(guān)注較高的網(wǎng)站和BBS的宣傳，比如說校內(nèi)網(wǎng)，我們可以在每個大學(xué)找人在校內(nèi)網(wǎng)上發(fā)一些關(guān)于學(xué)生街的信息和討論的話題，為學(xué)生街提前造勢。先做勢（多種媒體和宣傳渠道一起上掀起廣告攻勢），再做市（制造銷售熱點(diǎn)），最后做事。擴(kuò)大學(xué)生街的知名度、識別度和美譽(yù)度

3口碑宣傳。我們以我們強(qiáng)大的對校園的掌控力，以病毒式的營銷方式，一傳十，十傳百的方式復(fù)制來達(dá)到學(xué)生自己來傳播這一概念。

（四）廣告對象或廣告訴求部分

1廣告對象

武漢的幾百萬的大學(xué)生學(xué)子，對現(xiàn)代娛樂情有獨(dú)鐘的主城區(qū)及周邊地區(qū)青年；

2廣告訴求

以理性的廣告訴求為廣告訴求點(diǎn)，用實(shí)實(shí)在在的的事實(shí)去說服人，以便在實(shí)際的操作中，有利于廣告的操作。廣告訴求是圍繞廣告主題通過作用于受眾的認(rèn)知和情感層面，促使受眾產(chǎn)生的功能特點(diǎn)備注說明。訴求策略方面以理性、感性和情感相結(jié)合的方式。由此，通過對學(xué)生街的概念的訴求，在學(xué)生腦海銘刻一個學(xué)生街的形象，在學(xué)生的理念中應(yīng)形成休閑，娛樂，品美食和購物就一定要到學(xué)生街的地一印象。

（五）廣告地區(qū)或訴求地區(qū)部分

1廣告地區(qū)

武漢各大高校

2訴求地區(qū)部分

a

漢口區(qū)

b

漢陽區(qū)

c

江夏區(qū)

d

洪山區(qū)

e

武昌區(qū)

f

青山區(qū)

（六）廣告策略部分

傳統(tǒng)媒體平面廣告

策略：

A根據(jù)整體推廣計(jì)劃，在各大高校的校報(bào)上以每期1版（A3紙，雙面，），每次發(fā)行5000份，每月一期的形式通過校園渠道進(jìn)行密集宣傳。

B在各大高校的幾條主要公交車上投放拉手，燈箱廣告。在車內(nèi)進(jìn)行宣傳。

影視廣告

策略：

在各大高校的幾條主要公交車上投放影視廣告（巴士在線，賣動傳媒和城市T頻道）。車內(nèi)一天24小時(shí)滾動播放。

2新型媒體

網(wǎng)絡(luò)廣告

策略：

在學(xué)生人氣較高的一些網(wǎng)站和BBS上全天候同步發(fā)布相關(guān)文字，圖片，視頻廣告，進(jìn)一步刺激學(xué)生的關(guān)注程度。

現(xiàn)場大型活動

在武漢各大高校同時(shí)啟動一項(xiàng)以學(xué)生街為主題的晚會

舉辦目的：進(jìn)一步為學(xué)生街的形象造勢

舉辦時(shí)間：十一

市場目的：提高學(xué)生街的知名度和美譽(yù)度

電視媒體

錄一檔關(guān)于學(xué)生街的紀(jì)錄片（包括歷史原因，由來，現(xiàn)在狀況和發(fā)展前景）。

（七）廣告預(yù)算及分配部分（暫保留，具體情況看市場）

（八）廣告效果預(yù)測部分

由于學(xué)生街地處武昌光谷中心腹地和魯巷之一黃金地段再加上多角度全方位廣范圍的密集廣告宣傳,一定會有更多的學(xué)生喜歡上這里和到這里來休閑，娛樂和購物。.也一定能給學(xué)生街的開發(fā)商帶來高額的利潤收入，并且進(jìn)一步提升自己的品牌知名度和形象，對企業(yè)的發(fā)展也是一個很大的幫助。

第三篇：學(xué)會說“不行”

學(xué)會說“不行”

(發(fā)表日期：1995年04月01日)

回絕別人不容易，有時(shí)卻在所難免。

George T.Fuller 著

要是在全年最忙的幾天，有人要請假，或者別的經(jīng)理想從你部門借一名員工用一周，你很可能會一口回絕：“不行?！?/p>

一些平常你有可能同意的要求，在某些場合下卻不得不回絕。所有人都想順人意、討人愛，但在工作中難免要拒絕別人的一些要求，有的要求合情合理，另一些卻可能很無聊。

讓我們來看一些你非堅(jiān)持立場不可的例子

不能批準(zhǔn)員工休假

有兩種情況：要么是你的下屬沒有按照安排休假計(jì)劃的規(guī)定辦事，要么是這段時(shí)間已經(jīng)安排給其他員工休假了。

要是前一種情況，就應(yīng)該讓下屬知道他沒有遵守適當(dāng)程度。你應(yīng)該這么對他說：“很抱歉，我們打算在那個星期盤點(diǎn)存貨，一個人手也不能缺。你知道，正因?yàn)檫@樣我們才規(guī)定每年的一月安排休假計(jì)劃。”

有時(shí)，員工的請假要求與別人預(yù)先計(jì)劃好的休假有沖突。遇到這種情況，你要讓他明白，批假的原則是“先申請先安排”，所以不能批準(zhǔn)他的請求。不過，可以準(zhǔn)許他與已安排休假的那個員工協(xié)商調(diào)換休假日期。

員工要求加薪或升職

遇到那些特別盡職盡力的員工請求加薪或升職時(shí)，要開口說“不行”實(shí)在是一件很為難的事。

特別是有時(shí)員工的職位、薪酬早該變了，但預(yù)算緊縮，生意清淡，或其它因素使你無法對他們的勤力予以獎勵，要說“不行”更是難上加難。

這時(shí)，最好如實(shí)相告，說清楚為什么不能提職或加薪。

處理這類問題時(shí)，切忌做超出你職權(quán)的承諾。即便你說了你承諾的事要視將來情況而定，如等生意出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，預(yù)算松動之后等等，員工仍可能把它看成是正式的承諾。

員工要求改變上下班時(shí)間

照顧子女、交通問題以及其它事情常常給員工帶來困難。能與員工配合，幫他們度過暫的困難當(dāng)然好，但不一定總能行得通。

關(guān)鍵是怎么說“不行”。因?yàn)槿绻麊T工感到你對他的困難漠不關(guān)心，他就很可能另謀高就。

具體處理時(shí)要盡可能靈活，探討各種可能的辦法，這樣即便不得不否決他的請求，你為此所做的努力也有助于消除員工的怨恨。

員工要求調(diào)到另一部門

如果是一個可有可無的人請求調(diào)動，那就趕快批準(zhǔn)，你還應(yīng)該慶幸自己的運(yùn)氣。但要是老天安排最得力的員工要注調(diào)動，而且是在大忙時(shí)節(jié)，或在一時(shí)找不到人頂替的時(shí)候，千萬不要斷然拒絕，因?yàn)槟菢訒挂粋€好員工消沉下去。

你應(yīng)該跟他坐下來談?wù)劄槭裁匆堈{(diào)。你會發(fā)現(xiàn)促使他調(diào)動的原因可能與工作無關(guān)?？赡苁撬c某位同事關(guān)系緊張，也可能是由于一些通過調(diào)整工作可以解決的問題，通過交談才會發(fā)現(xiàn)問題在哪里。

如果談話毫無結(jié)果，沒有什么能使他改變調(diào)動的想法，你只有拒絕。但要盡可能減少給他造成的消極影響，盡量給他一線希望。比如可以說：“現(xiàn)在不能調(diào)，過一兩個月再看看有沒有機(jī)會?！?/p>

這樣做不僅為你贏得了考慮其它可能性的時(shí)間，而且在這段時(shí)間里，員工的想法也可能發(fā)生變化。不管怎樣，對員工的調(diào)動要求表現(xiàn)出關(guān)心，有助于減輕拒絕對員工造成的傷害。

員工請求遲上班或早下班

準(zhǔn)許員工偶爾稍許遲到或早一點(diǎn)走，不是什么大不了的問題。重要的是一定要事先征得你的同意，不然，你遲早會發(fā)現(xiàn)下屬自行其事確定上下班時(shí)間。

有時(shí)你準(zhǔn)許某個員工提前下班，而有時(shí)候又不得不否決這類要求，這時(shí)一定要跟員工講清楚原因，否則，他們會認(rèn)為你辦事沒有原則或偏袒某些人。

其他部門向你借人

為了團(tuán)結(jié)，只要能騰出人手，這類請求一般都應(yīng)該應(yīng)允。但要考慮下述問題：

會不會使你人才短缺？

在你忙得一團(tuán)糟時(shí)，他會不會助你一臂之力？

被借調(diào)過去的員工本人會有什么想法？

其他員工會不會拒絕頂替由于把員工借出去產(chǎn)生的空檔？

你的上司會不會認(rèn)為，既然你能騰出人手，你的部門是不是編制太大了？

短期借用有沒有可能衍變成長期調(diào)任？

答應(yīng)了這一次，有多大可能還會有下次？要記住，一次說“行”，很自然他還會來找你。

即使你的大部分顧慮都不成問題，還是讓上司了解有關(guān)情況為好。這樣就不會讓人有你人手富裕的錯誤印象。另一方面，即便有充分理由拒絕借出員工，怎樣拒絕對方依然至關(guān)重要，因?yàn)椋?/p>

首先，你不會希望別人認(rèn)為你不合作，何況你將來也有求人的時(shí)候。所以即使拒絕，也一定要讓他知道你很想幫忙，只是客觀情況所限，你愛莫能助。

要是能給他出一些主意也會有幫助。例如建議他：“何不要求雇個臨時(shí)工？”他很可能已經(jīng)這么想過了，但你提出來也就表明了你的關(guān)心，你表現(xiàn)了你的合作精神。

原文摘自The Supervisor's Big Book of lists一書。Prentice Hall（Englewood Cliffs，NJ 07632，U.S.A.）出版。作者1994年版權(quán)所有。史軍譯。

作者George T.Fuller曾為七十多種刊物寫過約500篇文章。著有Supervisor's Portable Amswer book和The Negotiator's Handbook等書。

第四篇：XX街創(chuàng)建省級步行街改造提升工作實(shí)施方案

XX街創(chuàng)建省級步行街改造提升工作實(shí)施方案

為切實(shí)抓好創(chuàng)建工作，確保驗(yàn)收成功，按照《XX省商務(wù)廳關(guān)于切實(shí)推動步行街改造提升工作的通知》（X商流通〔2020〕X號）要求，特制定本方案。

一、總體要求

緊緊圍繞建設(shè)“品質(zhì)XX”，打造“有禮之城”目標(biāo)，對標(biāo)全省著名商業(yè)步行街區(qū)，堅(jiān)持政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、規(guī)劃先行、統(tǒng)籌推進(jìn)、突出特色、打造品牌的原則，加強(qiáng)XX街商業(yè)步行街的規(guī)劃建設(shè)，提升和完善商貿(mào)購物、餐飲娛樂、文化休閑、旅游觀光等服務(wù)功能，切實(shí)把XX街商業(yè)步行街打造成促進(jìn)消費(fèi)升級和振興商貿(mào)繁榮的重要抓手、對外開放的重要平臺、城市繁華的靚麗名片，為全區(qū)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展注入新動能。

二、工作目標(biāo)

按照梯度推進(jìn)、整體提升的目標(biāo)，利用兩年左右時(shí)間，把XX街商業(yè)步行街建成歷史有根、文化有脈、商業(yè)有魂、經(jīng)營有道、品牌有名、數(shù)字引領(lǐng)的高品質(zhì)步行街。

三、主要任務(wù)

（一）突出規(guī)劃引領(lǐng)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展。

立足現(xiàn)有基礎(chǔ)，著眼長遠(yuǎn)發(fā)展，綜合考慮發(fā)展定位，與國土空間規(guī)劃有效銜接，形成一個總體規(guī)劃和街區(qū)環(huán)境、業(yè)態(tài)布局、交通網(wǎng)絡(luò)等多個配套規(guī)劃的“1+N”規(guī)劃體系。統(tǒng)籌步行街與周邊商業(yè)資源，立足主街、拓展輔街，加強(qiáng)與商業(yè)設(shè)施、旅游景點(diǎn)、文化場所等資源互動，推動步行街從平面化向立體化轉(zhuǎn)變。

（二）注重合理布局，營造步行空間。

實(shí)行街區(qū)與交通干道隔離，營造舒適開闊的步行空間，按照“順暢高效、規(guī)范有序”的原則，優(yōu)化周邊路網(wǎng)和交通設(shè)施，提升道路慢行系統(tǒng)，確定街區(qū)發(fā)展主軸和重要節(jié)點(diǎn)，在條件允許的情況下拓展步行空間，構(gòu)建地面與空中、地面與地下一體的立體步行體系，方便客流集聚和疏散。優(yōu)化停車等配套設(shè)施，充分利用現(xiàn)有路網(wǎng)并合理設(shè)置交通設(shè)施，重點(diǎn)打造純步行街區(qū)，并實(shí)現(xiàn)公共交通便利銜接。充分利用周邊空間資源規(guī)劃，建設(shè)機(jī)動車和非機(jī)動車停車區(qū)域，鼓勵以共享形式解決停車難問題。

（三）完善服務(wù)設(shè)施，優(yōu)化街區(qū)環(huán)境。

按照整體設(shè)計(jì)、適度超前、綜合配套、集約利用的要求，圍繞立面地面、設(shè)施設(shè)備、綠化亮化等，著力加強(qiáng)步行街環(huán)境改造整治，打造舒適、便利、智能的消費(fèi)場所。注重步行街整體風(fēng)格的和諧統(tǒng)一，規(guī)范店招牌匾、戶外廣告，形成獨(dú)具特色、整體協(xié)調(diào)的街區(qū)風(fēng)貌。增加各種人性化、無障礙公共服務(wù)設(shè)施，設(shè)置明顯的導(dǎo)引標(biāo)識系統(tǒng)，增加綠地、休閑空間和設(shè)施。配置建筑連廊、遮陽、雨棚等防護(hù)設(shè)施，構(gòu)建互通互連的建筑群落，避免惡劣天氣對消費(fèi)者的影響，打造美觀舒適、富有特色、便利安全的街區(qū)風(fēng)貌和步行環(huán)境。

（四）提升商業(yè)品質(zhì)，打造消費(fèi)地標(biāo)。

根據(jù)街區(qū)定位，推動業(yè)態(tài)創(chuàng)新，優(yōu)化街區(qū)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建多層次、多維度的消費(fèi)供給體系，提升傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，布局體驗(yàn)業(yè)態(tài)，發(fā)展新興業(yè)態(tài)，大力引進(jìn)國內(nèi)外知名品牌、XX特色品牌和老字號品牌，緊抓現(xiàn)代消費(fèi)者個性、時(shí)尚、潮流購物心理，積極引進(jìn)區(qū)域首店、品牌店、旗艦店。大力發(fā)展特色、顏值小店，優(yōu)化消費(fèi)供給，提升“進(jìn)店率”、“提袋率”。大力發(fā)展夜間經(jīng)濟(jì)，延長服務(wù)時(shí)間，借助各類購物節(jié)、展覽會、品牌發(fā)布會等，結(jié)合街區(qū)文化、地域民俗、節(jié)假日，舉辦形式多樣的營銷活動。打造智慧街區(qū)，加強(qiáng)5G應(yīng)用，建設(shè)智慧街區(qū)運(yùn)營管理平臺，高效連接用戶、商戶和商場，豐富和完善街區(qū)“文—商—旅”系統(tǒng)大數(shù)據(jù)，通過采集、分析處理數(shù)據(jù)，信息發(fā)布等功能提高步行街運(yùn)營效率和服務(wù)水平。充分運(yùn)用信息技術(shù)，開發(fā)各類自助服務(wù)設(shè)施，將街區(qū)日常管理細(xì)化到人、到物、到點(diǎn)，提供交通引導(dǎo)、商品導(dǎo)購、積分促銷、移動支付、停車出行、物流等智能服務(wù)，建設(shè)“數(shù)字街區(qū)”。

（五）發(fā)掘城市底蘊(yùn)，彰顯人文特色。

突出文脈傳承、風(fēng)貌保護(hù)、功能提升、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，充分挖掘街區(qū)歷史遺跡和特色文化資源，發(fā)揮老字號、地方特產(chǎn)和非遺技藝的帶動作用，升級改造XX巷等支巷，讓“老街巷”成為“新商業(yè)”的承載空間，推進(jìn)商旅文聯(lián)動，以商承文、以文帶旅、以旅興商，給予消費(fèi)者在網(wǎng)絡(luò)上難以滿足的幸福感、新奇感、歸屬感，從而使消費(fèi)者和游客近悅遠(yuǎn)來，流連忘返。

（六）規(guī)范管理運(yùn)營，激活發(fā)展動力。

按照規(guī)范管理、專業(yè)運(yùn)營的原則，創(chuàng)新管理機(jī)制和服務(wù)模式，著力改善消費(fèi)環(huán)境和營商環(huán)境。堅(jiān)持規(guī)范化管理，加強(qiáng)商品質(zhì)量和服務(wù)品質(zhì)管控，加強(qiáng)環(huán)境衛(wèi)生管理，營造安全放心的消費(fèi)環(huán)境；建立突發(fā)事件處理機(jī)制，提高應(yīng)急疏散、緊急救助和突發(fā)事件處理能力；建立商戶信用評價(jià)機(jī)制，強(qiáng)化知識產(chǎn)權(quán)和消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)，引導(dǎo)商戶誠信經(jīng)營、合規(guī)經(jīng)營。堅(jiān)持專業(yè)化運(yùn)營，賦予步行街管理機(jī)構(gòu)更大的自主權(quán)，健全機(jī)制、明確職責(zé)，適度下放審批、監(jiān)管權(quán)限，實(shí)現(xiàn)“街內(nèi)事街內(nèi)辦”；推動組建商會、聯(lián)盟等商戶自律組織，探索“政府＋商會＋企業(yè)”三位一體、良性互動的發(fā)展模式。

四、工作步驟

（一）規(guī)劃編制階段（2021年3月至2021年4月）。

編制《XX區(qū)XX街商業(yè)步行街改造提升總體規(guī)劃》，編制街區(qū)景觀提升、業(yè)態(tài)優(yōu)化、交通組織專項(xiàng)規(guī)劃或方案，明確創(chuàng)建工作任務(wù)、措施和責(zé)任，切實(shí)做好宣傳發(fā)動，積極營造創(chuàng)建良好氛圍。

（二）組織實(shí)施階段（2021年5月至2021年7月）。

集中力量按照規(guī)劃方案開展示范創(chuàng)建，完成XX街商業(yè)步行街的改造提升。

（三）總結(jié)完善階段（2021年8月至2021年9月）。

邀請省商務(wù)廳等有關(guān)部門專家來我區(qū)蒞臨指導(dǎo)、技術(shù)審查，充分聽取專家的意見和建議，全面對標(biāo)補(bǔ)短、限期整改。

（四）申請驗(yàn)收階段（2021年10月至2021年12月）。

組織第三方機(jī)構(gòu)對步行街打造進(jìn)行評估，對存在問題限期整改落實(shí)。按照《XX省步行街改造提升評價(jià)指標(biāo)》，全面查漏補(bǔ)短、整改完善，匯總整理創(chuàng)建工作的全部檔案資料，邀請省商務(wù)廳專家組來我區(qū)組織驗(yàn)收，確保順利通過。

五、保障措施

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。

成立XX區(qū)步行街改造提升工作領(lǐng)導(dǎo)小組。由區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長，區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長，區(qū)財(cái)政局、區(qū)自然資源局、區(qū)商務(wù)局、區(qū)市場監(jiān)管局、區(qū)文旅局、區(qū)經(jīng)信局、區(qū)綜合行政執(zhí)法局、區(qū)規(guī)編中心、區(qū)融媒體中心、XX街道辦事處、區(qū)棚改辦等相關(guān)部門負(fù)責(zé)人為成員。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在區(qū)商務(wù)局，由區(qū)商務(wù)局局長XX同志任辦公室主任，統(tǒng)籌推進(jìn)創(chuàng)建工作。堅(jiān)持實(shí)行月分析、季總結(jié)的調(diào)度工作機(jī)制，及時(shí)掌握第一手資料，區(qū)級相關(guān)部門要按照目標(biāo)任務(wù)，明確分管領(lǐng)導(dǎo)和責(zé)任人員抓好落實(shí)，每月報(bào)送工作推進(jìn)情況。

（二）強(qiáng)化政策保障。

加大企業(yè)服務(wù)力度，落實(shí)服務(wù)業(yè)扶持政策，出臺稅收、金融扶持政策，形成政策合力，對營運(yùn)項(xiàng)目、入駐企業(yè)進(jìn)行政策和資金支持，鼓勵引進(jìn)國內(nèi)外知名企業(yè)。

（三）加強(qiáng)督促檢查。

圍繞XX街商業(yè)步行街改造提升的重點(diǎn)項(xiàng)目，建立可監(jiān)督、可考核、可量化的工作清單，按照工作清單定期對街區(qū)建設(shè)開展跟蹤督導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)問題、反饋意見、督促整改，確保完成目標(biāo)任務(wù)。同時(shí)，建立健全商家考核辦法，制定商家行為規(guī)范和安全規(guī)范，定期組織對街區(qū)商家進(jìn)行考核，對表現(xiàn)較差的商家實(shí)行動態(tài)化管理。

第五篇：在商業(yè)步行街開街儀式上的講話

在笛揚(yáng)路商業(yè)步行街開街儀式上的講話

各位領(lǐng)導(dǎo)、同志們：

金風(fēng)送爽，丹桂飄香，在這舉國同慶的日子里，凝結(jié)著全縣人民心血和汗水,飽含全縣人民期盼和厚望的笛揚(yáng)路商業(yè)步行街勝利建成了。今天我們在這里隆重舉行笛揚(yáng)路商業(yè)步行街開街儀式，用這樣一個簡單而又富有歷史意義的方式來表達(dá)我們城建工作者對建國55周年的慶祝之情，同時(shí)也向全縣人民特別是柯橋市民獻(xiàn)上一份國慶節(jié)的厚禮。

笛揚(yáng)路商業(yè)步行街改造工程是縣政府～年城市建設(shè)“18128”重點(diǎn)工程之一?！?月，縣發(fā)計(jì)局正式對笛揚(yáng)路商業(yè)步行街改造工程批準(zhǔn)立項(xiàng)。～年8月，笛揚(yáng)路商業(yè)步行街內(nèi)10.8萬平方米的舊房拆遷工作全面啟動，至今為止搬遷住商戶1074戶，7家企業(yè)。～年7月，成立笛揚(yáng)路商業(yè)步行街管理辦公室，進(jìn)入試運(yùn)行。到今年9月底，笛揚(yáng)路商業(yè)步行街改造工程基本完成所有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，正式向市民開放。整個工程從啟動到竣工運(yùn)行歷時(shí)1年零1個月。笛揚(yáng)路商業(yè)步行街南至104國道，北至鑒湖路，全長961米，平均寬度30米，總用地面積23萬平方米，基礎(chǔ)設(shè)施投入達(dá)2.623億元，是迄今為止我縣投入最大的市政工程項(xiàng)目。整個工程由建筑拆遷、輔道建設(shè)、立面改造、道路改造、景觀亮化、柯東橋建設(shè)、綠化小品、停車場及配套工程等8項(xiàng)子工程組成。

笛揚(yáng)路商業(yè)步行街總體布局體現(xiàn)出“三大主題，五大節(jié)點(diǎn)?！叭笾黝}”即自南向北分別結(jié)合周邊環(huán)境設(shè)置了“紡織文化、地域歷史文化、商業(yè)文化”主題；“五大節(jié)點(diǎn)”即南入口廣嘗柯東廊橋、中心廣嘗太陽廣場和北入口廣常整條街的建筑風(fēng)格以古鎮(zhèn)段為精華，采用紹興傳統(tǒng)風(fēng)格坡頂青瓦、古橋流水，向北向南逐漸滲透現(xiàn)代風(fēng)格，力求與現(xiàn)代城市建筑節(jié)拍相協(xié)調(diào)，使笛揚(yáng)路商業(yè)步行街成為融江南水鄉(xiāng)特色與現(xiàn)代商業(yè)氣息于一體的一條特色街。

笛揚(yáng)路商業(yè)步行街是我們在柯橋城市建設(shè)中繼瓜渚湖西岸公園、柯亭公園、明珠文化廣場等一系列項(xiàng)目之后的又一經(jīng)典力作，它對于推動柯橋城市建設(shè)，激活城市購買力，提升城市競爭力具有極其重要的意義。它的建成，為全縣人民提供了一處集旅游，休閑，娛樂，購物，生態(tài)等多種功能的一體的場所，已成為柯橋市民生活休閑的首選之地。整條街樹燈輝映，風(fēng)格和諧，廊橋古雅，處處滲透著了人性化設(shè)計(jì)，體現(xiàn)了城市建設(shè)以人為本的理念。希望我們步行街的管理人員，要人性化管理，高效能服務(wù)，努力把步行街打造成一條城市管理的示范街。同時(shí)我也希望我們的廣大市民和全體步行街經(jīng)營戶，積極融入步行街的建設(shè)管理，使笛揚(yáng)路商業(yè)步行街真正成為商業(yè)黃金一條街、質(zhì)量品牌一條街、服務(wù)誠信一條街。