第一篇：拆遷程序

拆遷程序

1、拆遷委托

1.1審核委托人手續(xù)

1.1.1營(yíng)業(yè)執(zhí)照

1.1.2法人代碼

1.1.3建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件

1.1.4建設(shè)用地規(guī)劃許可證(建設(shè)用地規(guī)劃紅線圖)

1.1.5建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)

1.1.6拆遷房屋登記冊(cè)(摸底名冊(cè)表)

1.2測(cè)算代辦費(fèi)用

1.3簽訂代辦拆遷合同

2、擬定被拆遷人評(píng)估機(jī)構(gòu)

2.1拆遷評(píng)估公告

2.2選評(píng)單位簡(jiǎn)介

2.3選評(píng)單位確定

2.4評(píng)估公示

2.4.1價(jià)格公示

2.4.2評(píng)估均價(jià)公示

2.5評(píng)估價(jià)格申請(qǐng)復(fù)估，另委托評(píng)估機(jī)構(gòu)

2.6簽定拆遷評(píng)估價(jià)委托合同

3、制定拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施方案

3.1中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第305號(hào)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》

3.2重慶市人大常務(wù)委員會(huì)公告第5號(hào)《重慶市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》

3.3渝府發(fā)2002第92號(hào)文《重慶市城市房屋拆遷費(fèi)額標(biāo)準(zhǔn)的通知》

3.4落實(shí)拆遷安置房源

3.5落實(shí)拆遷安置資金

3.6參照有關(guān)拆遷辦法和片區(qū)實(shí)際情況制定獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)

3.7落實(shí)銀行

4、制定拆遷預(yù)案

5、拆遷片區(qū)工作人員

5.1政策、方案咨詢?nèi)藛T

5.2簽定拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議人員

5.3現(xiàn)房安置人員

5.4聯(lián)系水、電、氣、閉路、電信人員

5.5估評(píng)裝飾裝修人員

5.6交接舊房人員

5.7財(cái)務(wù)人員

5.8后勤保障人員

5.9做動(dòng)遷工作人員

5.10各職能部門(mén)配合人員

6、拆遷現(xiàn)場(chǎng)辦公點(diǎn)

6.1現(xiàn)場(chǎng)辦公室

6.2政策咨詢辦公室

6.3拆遷補(bǔ)償安置辦公室

6.4財(cái)務(wù)辦公室

6.5裝飾、裝修估評(píng)辦公室

6.6舊房交接辦公室

6.7水、電、氣、閉路、電信辦公室

7、召開(kāi)拆遷片區(qū)各相關(guān)職能部門(mén)會(huì)議

7.1拆遷管理辦公室

7.2街道、社區(qū)

7.3公安、治安

7.4信訪

7.5代辦拆遷單位

7.6水、電、氣、閉路、電信部門(mén)

8、行政許可

8.1聽(tīng)證(核發(fā)拆遷許可證)

8.1.1聽(tīng)證申請(qǐng)

8.1.2組織聽(tīng)證

9、申請(qǐng)?jiān)擁?xiàng)目的拆遷許可證

9.1建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件

9.2建設(shè)用地規(guī)劃許可證(附建設(shè)用地規(guī)劃紅線圖)

9.3建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)

9.4拆遷房屋登記冊(cè)

9.5拆遷計(jì)劃和補(bǔ)償安置方案

9.6被拆遷房屋評(píng)估價(jià)格咨詢報(bào)告

9.7辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的不少于拆遷安置所需資金百分之七十的專項(xiàng)資金證明

10、拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施方案的批復(fù)

11、核發(fā)房屋拆遷許可證

12、拆遷管理辦公室城市房屋拆遷公告

13、送達(dá)拆遷片區(qū)相關(guān)資料

14、拆遷項(xiàng)目實(shí)施

15、行政許可

15.1聽(tīng)證(行政裁決)

15.1.1聽(tīng)證申請(qǐng)

15.1.2組織聽(tīng)證

16、申請(qǐng)?jiān)u估技術(shù)鑒定

17、城市房屋拆遷行政裁決申請(qǐng)

18、申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷

18.1行政訴訟

18.2民事訴訟

19、實(shí)施舊房拆除

20、整理匯總拆遷片區(qū)資料

21、辦理注銷(xiāo)拆遷片區(qū)房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地使用權(quán)證

22、項(xiàng)目的完整資料移交

23、項(xiàng)目的完整資料歸檔

第二篇：辦理拆遷程序

辦理拆遷申請(qǐng)、裁決等手續(xù)程序 申請(qǐng)拆遷程序

一、領(lǐng)證

1、符合下列條件的單位和個(gè)人可申請(qǐng)房屋拆遷：（1）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

（2）國(guó)土資源局建設(shè)用地批準(zhǔn)文件（土地使用證）；

（3）市規(guī)劃局建設(shè)批準(zhǔn)文件（選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃紅線定位圖）；（4）拆遷計(jì)劃、拆遷方案和符合規(guī)定的安置用房。

2、房屋拆遷人或委托拆遷人必須提出書(shū)面申請(qǐng)，并攜帶各項(xiàng)批準(zhǔn)文件的復(fù)印件報(bào)市房屋拆遷管理部門(mén)審核。

3、市房屋拆遷管理部門(mén)審核的內(nèi)容為：（1）拆遷人提供的國(guó)家批準(zhǔn)文件是否齊全；（2）拆遷范圍與批準(zhǔn)用地范圍是否一致。

4、房屋拆遷管理部門(mén)審查同意后，下達(dá)現(xiàn)場(chǎng)丈量摸底批準(zhǔn)文件。

5、拆遷人和受委托拆遷人收到進(jìn)入拆遷現(xiàn)場(chǎng)丈量摸底批準(zhǔn)文件后，即派員進(jìn)入拆遷地塊進(jìn)行全面的調(diào)查、丈量，做好現(xiàn)場(chǎng)記錄、匯總造冊(cè)。

6、拆遷單位調(diào)查、丈量工作結(jié)束后，根據(jù)《辦法》規(guī)定，制訂拆遷方案，填寫(xiě)《蕪湖市房屋拆遷現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查匯總表》、《蕪湖市房屋拆遷現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查明細(xì)表》報(bào)市房屋拆遷管理部門(mén)審批。

7、房屋拆遷管理部門(mén)收到房屋拆遷單位的申請(qǐng)后，對(duì)其申請(qǐng)情況進(jìn)行全面審查，其內(nèi)容包括：

（1）拆遷單位拆遷計(jì)劃和安置方案是否可行（有一定比例的安置現(xiàn)房）；（2）建設(shè)資金是否落實(shí)及銀行出具的專項(xiàng)資金證明；（3）受委托拆遷單位有否《房屋拆遷資格證》，能否承擔(dān)拆遷經(jīng)濟(jì)責(zé)任的能力及委托合同；（4）拆遷范圍內(nèi)是否有不能或不宜拆除的房屋，以及所采取的保護(hù)措施；（5）勞務(wù)拆除單位有否《房屋拆除資質(zhì)證》，能否承擔(dān)拆除的經(jīng)濟(jì)能力及拆除合同。

8、拆遷人必須按規(guī)定一次交納拆遷管理費(fèi)。

9、市房屋拆遷管理處提出審查意見(jiàn)，報(bào)市房屋拆遷管理部門(mén)審批。

10、房屋拆遷管理部門(mén)批準(zhǔn)同意后（不同意的，將其不批準(zhǔn)原因通知拆遷申請(qǐng)人），簽發(fā)《房屋拆遷許可證》，同時(shí)填發(fā)《蕪湖市房屋拆遷公告》，向被拆遷人公布建設(shè)項(xiàng)目名稱，拆遷人、拆遷時(shí)間、拆遷范圍、《房地產(chǎn)評(píng)估單位資質(zhì)公告》和搬遷期限。

11、拆遷范圍確定后，市房屋拆遷管理部門(mén)書(shū)面通知有關(guān)部門(mén)暫停辦理拆遷范圍內(nèi)的新建、擴(kuò)建、改造房屋；改變房屋和土地用途；房屋租賃等。

二、延期

1、拆遷人在《房屋拆遷許可證》規(guī)定期限內(nèi)未能完成拆遷任務(wù)的，必須在期滿前5日以書(shū)面文件提出申請(qǐng)。

2、申請(qǐng)延期文件中需闡明以下內(nèi)容：（1）前期拆遷任務(wù)完成情況；（2）尚未拆遷房屋面積（戶數(shù)）、原因；（3）采取的措施及所需的時(shí)間。

3、申請(qǐng)延期文件需附《房屋拆遷許可證》及近期《拆遷延期公告》復(fù)印件。

4、房屋拆遷管理部門(mén)收到申請(qǐng)延期報(bào)告后，對(duì)其拆遷進(jìn)展情況，延期的理由進(jìn)行認(rèn)真的審核，下達(dá)《拆遷延期公告》。

5、拆遷延期時(shí)限原則上在5000平方米以內(nèi)不超過(guò)2個(gè)月，10000平方米以內(nèi)不超過(guò)3個(gè)月，20000平方米以內(nèi)不超過(guò)6個(gè)月，50000平方米以上的不超過(guò)10個(gè)月，逾期仍未完成任務(wù)的將實(shí)行嚴(yán)格的行政制約手段。

拆遷現(xiàn)場(chǎng)程序

1、拆遷人或受委托拆遷人收到《房屋拆遷許可證》后，應(yīng)制定具體的拆遷操作程序。

2、根據(jù)《辦法》規(guī)定，公開(kāi)房屋拆遷政策、辦事程序、安置房源、補(bǔ)償辦法及補(bǔ)償價(jià)格。

3、公布《房屋拆許可證》、《房屋拆遷資格證書(shū)》。

4、做好拆遷政策的宣傳和解釋工作。

5、在規(guī)定期限內(nèi)拆遷與被拆遷人、房屋承租人簽訂《蕪湖市房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)》，明確拆遷當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。

6、拆遷當(dāng)事人按協(xié)議要求，依據(jù)《辦法》有關(guān)條款之規(guī)定進(jìn)行貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

7、拆遷當(dāng)事人對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交接，在規(guī)定期限內(nèi)對(duì)其房屋實(shí)施拆除，并保證拆除房屋時(shí)人身安全。

8、拆遷當(dāng)事人因一方違約或其他特殊原因，導(dǎo)致應(yīng)拆房屋不能如期拆除的，應(yīng)當(dāng)先由當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成，可在拆遷規(guī)定期限內(nèi)（需要延期的，拆遷人應(yīng)書(shū)面申請(qǐng)，辦理延期手續(xù)），報(bào)請(qǐng)市拆遷管理部門(mén)裁決，當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可在接到裁決書(shū)3個(gè)月內(nèi)向房屋所在地的人民法院訴訟。

9、超過(guò)裁決期限被拆遷人拒絕拆遷的，可申請(qǐng)人民法院實(shí)施強(qiáng)制拆遷，同時(shí)辦理證據(jù)報(bào)全。

10、做好整個(gè)拆遷工作進(jìn)度日記。

11、拆遷單位和拆除單位應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，做到安全生產(chǎn)、文明施工。

拆遷驗(yàn)收程序

1、房屋拆遷單位拆遷安置工作結(jié)束后，應(yīng)立即進(jìn)行戶籍滅籍清冊(cè)表登記匯總，作出拆遷工作的書(shū)面報(bào)告，填寫(xiě)《蕪湖市房屋拆遷驗(yàn)收申請(qǐng)表》報(bào)市房屋拆遷管理部門(mén)審查。

2、市房屋拆遷管理部門(mén)審查的內(nèi)容為：

（1）實(shí)際拆遷范圍是否與批準(zhǔn)拆遷范圍一致；

（2）是否按照《辦法》的規(guī)定對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償和安置；（3）是否按期進(jìn)行房屋拆除；

（4）對(duì)所拆遷地塊的各類資料是否按要求齊全完整。

3、拆遷管理部門(mén)審查后，對(duì)違反《辦法》規(guī)定的，按照《辦法》第四章的有關(guān)條款予以處罰。

4、拆遷管理部門(mén)對(duì)拆遷單位審查合格后，簽發(fā)《房屋拆遷驗(yàn)收證》。

5、拆遷單位在《收到房屋拆遷驗(yàn)收證》后，應(yīng)對(duì)所拆地塊所有拆遷資料進(jìn)行分類匯總，按照國(guó)家《檔案法》的規(guī)定建檔立卷。

6、建設(shè)單位憑市房屋拆遷管理部門(mén)的《房屋驗(yàn)收證》到市規(guī)劃局申請(qǐng)所建項(xiàng)目的定位放線單。

調(diào)解、裁決程序

一、立案

1、在城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的國(guó)有土地上，拆遷人與被拆遷人，或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成協(xié)議的，當(dāng)事人雙方均可向房屋拆遷管理部門(mén)提出裁決申請(qǐng)。

2、當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提供下列材料：

（1）拆遷人提出申請(qǐng)的，需要提供建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件，市規(guī)劃部門(mén)核發(fā)的建設(shè)用地許可證，市拆遷管理部門(mén)核發(fā)的拆遷許可證，市土地部門(mén)核發(fā)的建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)及有關(guān)有效證件等；（2）被拆遷人提出申請(qǐng)的，應(yīng)提供房屋所有權(quán)證及房屋產(chǎn)權(quán)有效證件、居民身份證復(fù)印件、戶籍資料等；

（3）房屋承租人提出申請(qǐng)的，應(yīng)提供合法租賃手續(xù)、居民身份證復(fù)印件、戶籍資料等。（4）當(dāng)事人應(yīng)提供前期協(xié)調(diào)、談話筆錄。

3、裁決機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的其它材料。

4、房屋拆遷管理部門(mén)收到上述材料在10日內(nèi)立案，不能立案的書(shū)面答復(fù)。（1）立案時(shí)應(yīng)審查拆遷雙方當(dāng)事人提供的有關(guān)資料的合法性和有效性；（2）填寫(xiě)立案審查表；（3）報(bào)請(qǐng)分管領(lǐng)導(dǎo)審批。

二、裁決

1、審查當(dāng)事人提出的裁決申請(qǐng)內(nèi)容及舉證的合法性。

2、做現(xiàn)場(chǎng)勘察及調(diào)查事實(shí)，收集證據(jù)。

3、了解當(dāng)事人雙方對(duì)拆遷的意見(jiàn)和要求。

4、主持雙方當(dāng)事人協(xié)調(diào)會(huì)，就拆遷補(bǔ)償、安置進(jìn)行調(diào)解。

5、調(diào)解仍達(dá)不成協(xié)議，在拆遷期限內(nèi)做出裁決。

三、申請(qǐng)執(zhí)行

1、拆遷人提交書(shū)面申請(qǐng)強(qiáng)制拆遷報(bào)告。

2、已發(fā)生法律效力的裁決書(shū)。

3、拆遷人依照裁決書(shū)規(guī)定對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房證明或報(bào)告（提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的報(bào)告要注明房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)源、地址、面積和結(jié)構(gòu)）。

4、拆遷管理部門(mén)收到拆遷人以上資料后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)對(duì)資料內(nèi)容進(jìn)行審查，提出強(qiáng)制執(zhí)行意見(jiàn)并附裁決書(shū)和送達(dá)回證等有關(guān)材料申請(qǐng)本級(jí)人民政府或人民法院實(shí)施強(qiáng)制拆遷。

5、實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷的拆遷管理部門(mén)在實(shí)施強(qiáng)制拆遷的7日前通知拆遷當(dāng)事人。

6、實(shí)施強(qiáng)制拆遷前、拆遷人應(yīng)當(dāng)辦理向公證機(jī)關(guān)證據(jù)保全。

拆遷資格審批程序

一、申請(qǐng)拆遷資格

1、申請(qǐng)從事房屋拆遷的單位，應(yīng)當(dāng)是中介服務(wù)型的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，具有獨(dú)立的法人資格。

2、申請(qǐng)單位必須持上級(jí)主管部門(mén)同意組建的批準(zhǔn)文件，填報(bào)《蕪湖市城市房屋拆遷資格申請(qǐng)書(shū)》。

3、房屋拆遷管理部門(mén)審查的內(nèi)容為：（1）拆遷資格單位批準(zhǔn)文件和名稱；（2）組織機(jī)構(gòu)及性質(zhì)；（3）固定的辦公場(chǎng)所；

（4）有與承擔(dān)拆遷業(yè)務(wù)相適應(yīng)的自有資金和技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)管理人員；（5）拆遷資格單位法人代表身份證明；

（6）從事拆遷工作人員培訓(xùn)情況，已經(jīng)房屋拆遷管理部門(mén)培訓(xùn)合格的復(fù)印證件；（7）申請(qǐng)單位具備熟悉房屋結(jié)構(gòu)、建筑工程技術(shù)人員情況；

4、經(jīng)審核、符合拆遷資格條件的，有房屋拆遷管理部門(mén)簽發(fā)《蕪湖市城市房屋拆遷資格證書(shū)》正、副本。

二、申請(qǐng)拆除資質(zhì)

1、申請(qǐng)從事房屋拆除的單位，應(yīng)當(dāng)是勞動(dòng)服務(wù)型的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，具有獨(dú)立的法人資格；

2、申請(qǐng)單位必須持建設(shè)主管部門(mén)頒發(fā)的有四級(jí)以上建筑工程施工資質(zhì)證書(shū)及上級(jí)主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件，填報(bào)《蕪湖市房屋拆除單位資質(zhì)申請(qǐng)書(shū)》；

3、房屋拆遷管理部門(mén)審查的內(nèi)容為：（1）拆除資質(zhì)單位批準(zhǔn)文件和名稱；（2）組織機(jī)構(gòu)及性質(zhì)；（3）固定的辦公場(chǎng)所；

（4）有與承擔(dān)拆除業(yè)務(wù)相適應(yīng)的自有資金和技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)管理人員；（5）拆除資質(zhì)單位法人代表身份證明；

（6）申請(qǐng)單位具備熟悉房屋結(jié)構(gòu)的建筑工程技術(shù)人員和安全生產(chǎn)管理人員等情況。

4、經(jīng)審核，符合拆除資質(zhì)條件的，由房屋拆遷管理部門(mén)簽發(fā)《蕪湖市城市房屋拆除資質(zhì)證書(shū)》正、副本。

三、資格年審

1、房屋拆遷管理處受房屋拆遷管理部門(mén)委托對(duì)房屋拆遷、拆除資格單位實(shí)施審查。

2、年審工作在資格證書(shū)批準(zhǔn)時(shí)效期限前一個(gè)月進(jìn)行。

3、接受年審單位必須上報(bào)工作總結(jié)，填報(bào)《房屋拆遷、拆除單位資格年檢表》，交驗(yàn)資格證書(shū)正、副本。

4、房屋拆遷管理處根據(jù)上報(bào)材料先初審，后現(xiàn)場(chǎng)核查。

5、審查的主要內(nèi)容是：

（1）接受拆遷任務(wù)完成情況；（2）被拆遷人員安置情況；（3）對(duì)拆遷糾紛的處理情況；（4）拆遷資料歸檔、建檔情況；

（5）有無(wú)違反拆遷政策、規(guī)定及其他違規(guī)行為。

（6）內(nèi)部管理制度、安全制度是否健全；全年有無(wú)傷亡責(zé)任事故。

5、審查合格，由房屋拆遷管理處簽發(fā)《拆遷、拆除資格合格證》，報(bào)房屋拆遷管理部門(mén)審批，續(xù)發(fā)《房屋拆遷拆除資格證書(shū)》正、副本。

6、逾期未申報(bào)，視為自動(dòng)放棄。

7、審查不合格的單位責(zé)令其停止拆遷、拆除業(yè)務(wù)進(jìn)行整頓或登報(bào)取消房屋拆遷、拆除資格。

第三篇：房屋拆遷程序及注意事項(xiàng)

房屋拆遷程序及注意事項(xiàng)大全

一、征收土地的“公告”

在經(jīng)過(guò)了“兩審批”程序之后，征地機(jī)關(guān)需要通過(guò)“公告”程序?qū)⒄鞯氐挠嘘P(guān)事項(xiàng)告訴集體土地所有權(quán)人、使用權(quán)人，以便讓他們及時(shí)將該土地上附著物拆除，將土地騰空出來(lái)交給國(guó)家使用，同時(shí)到有關(guān)部門(mén)領(lǐng)取土地補(bǔ)償款項(xiàng)。需要指出的是，這里征地機(jī)關(guān)發(fā)布的征收土地的“公告”，并不是國(guó)家為了聽(tīng)取集體土地所有權(quán)人、使用權(quán)人意見(jiàn)而作的一種告知，它僅僅是將“兩審批”這一內(nèi)部程序形成的決定通知給他們，要求他們服從、執(zhí)行而已。它是一種結(jié)果意義上的告知。所以，“公告發(fā)布是在征地審批被批準(zhǔn)之后。也就是說(shuō)，此時(shí)被征地一方只有搬遷的義務(wù)，而沒(méi)有保護(hù)自己土地不被征收的權(quán)利。剩下的，只有對(duì)補(bǔ)償、安置方案進(jìn)行一些討價(jià)還價(jià)的機(jī)會(huì)而己”。

1998年《土地管理法》（修訂）盡管設(shè)計(jì)了一個(gè)“兩審批”的程序，但它在法律層面上的效果是更進(jìn)一步加強(qiáng)化了征收集體土地的強(qiáng)制性，并未給予集體土地所有權(quán)人、使用權(quán)人平等協(xié)商的機(jī)會(huì)。雖然它規(guī)定了征地必須“公告”，但征地“公告”時(shí)被征用的土地已經(jīng)獲得了上級(jí)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)，集體土地所有權(quán)人、使用權(quán)人只能被動(dòng)接受?？梢?jiàn)，在征地程序中，集體土地所有權(quán)人、使用權(quán)人從程序一開(kāi)始就陷入了相當(dāng)被動(dòng)的、弱勢(shì)地位，手里根本沒(méi)有足夠的法律資源與 國(guó)家征地行為進(jìn)行合法對(duì)抗。

即使如此，依照《土地管理法》規(guī)定應(yīng)當(dāng)公告的內(nèi)容，在實(shí)踐中還會(huì)被征地機(jī)關(guān)以各種理由“截留”，不愿將法定公告內(nèi)容告知集體土地所有權(quán)人、使用權(quán)人。此種跡象其實(shí)多少可以說(shuō)明，在征收土地過(guò)程中存在著嚴(yán)重?fù)p害集體土地所有權(quán)人、使用權(quán)人的情況，如果依法履行了征地“公告”，可能會(huì)產(chǎn)生當(dāng)?shù)卣疅o(wú)法控制的局面。所以，采用欺騙、隱瞞等方式阻止集體土地所有權(quán)人、使用權(quán)人獲得事實(shí)真相，已成為一些當(dāng)?shù)卣氖走x策略。如在石洪均等25人訴紹興市人民政府行政復(fù)議一案中，新昌縣人民政府似乎就有這樣的問(wèn)題，即使它未履行征收土地“公告”之職責(zé)，也還是為法院所確認(rèn)。

二、農(nóng)村征地拆遷評(píng)估的問(wèn)題

（一）、征地拆遷中土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的法律地位問(wèn)題

《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定： 征用土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施，并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜龋诒徽饔猛恋厮诘氐泥l(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。

被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書(shū)到公告指定的人民政府土地行政主管部門(mén)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?/p>

市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征用土地方案，會(huì)同有關(guān)部門(mén)擬訂征地補(bǔ)償、安置方案，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告，聽(tīng)取被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)。征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)組織實(shí)施。對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償、安置爭(zhēng)議不影響征用土地方案的實(shí)施。

由于政府制定的征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不可能對(duì)所有地上附屬物，特別是建筑物、構(gòu)筑物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定，因此需要進(jìn)行評(píng)估。征地拆遷評(píng)估屬于政府職能性、公益性的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，過(guò)去一直由土地行政主管部門(mén)下屬的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。隨著土地估價(jià)機(jī)構(gòu)脫鉤改制的推進(jìn)，社會(huì)性、企業(yè)性的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)也進(jìn)入到征地拆遷評(píng)估工作中來(lái)。因?yàn)槠洳粚儆谕恋匦姓鞴懿块T(mén)下屬的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，就存在著與征地部門(mén)的關(guān)系問(wèn)題、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的法律地位問(wèn)題。

在征地拆遷實(shí)際工作中，征地部門(mén)有的要求對(duì)建筑物、構(gòu)筑物的重置成本低評(píng)，以便征地部門(mén)與被拆遷人談判。但是這種要求明顯與土地估價(jià)機(jī)構(gòu)“獨(dú)立、客觀、公正”的法律地位相違背，低評(píng)的價(jià)格也往往為被拆遷人所質(zhì)疑，影響 土地估價(jià)機(jī)構(gòu)客觀、公正的形象。在征地部門(mén)看來(lái)，被拆遷人總是要獲得比評(píng)估結(jié)果高的補(bǔ)償才能取得心理上的滿足，所以，低評(píng)才能保證最終補(bǔ)償價(jià)格比較合理(是否還有其他的行政干預(yù)暫不考慮)，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合征地部門(mén)的工作。排除談判中心理學(xué)的運(yùn)用這個(gè)因素，實(shí)際上，這種情況的出現(xiàn)，很大程度上是由于長(zhǎng)期以來(lái)土地行政主管部門(mén)下屬的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)一直是采用低評(píng)的方式對(duì)待征地拆遷評(píng)估。

事實(shí)上，被拆遷人雖然不一定了解社會(huì)平均重置成本，但對(duì)于自己的實(shí)際成本最清楚不過(guò)，只要做好說(shuō)明解釋工作，正常的評(píng)估價(jià)格是可以為被拆遷人所接受的，提出超越正常評(píng)估價(jià)格不合理要求的只是極少數(shù)。相反，刻意的低評(píng)，不但影響土地估價(jià)機(jī)構(gòu)客觀、公正的形象，破壞評(píng)估結(jié)果的社會(huì)公信力；而且拖延了征地拆遷工作的進(jìn)行，進(jìn)而延誤了整個(gè)工程項(xiàng)目的正常進(jìn)行，同時(shí)造成了征地部門(mén)的具體工作人員“無(wú)能”，被拆遷人“太刁”的錯(cuò)誤印象；最關(guān)鍵的是誤導(dǎo)了財(cái)政部門(mén)和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，使其認(rèn)為可以用較少的補(bǔ)償款完成征地項(xiàng)目的補(bǔ)償工作，因?yàn)樵u(píng)估結(jié)果一般來(lái)說(shuō)是財(cái)政撥款的依據(jù)。財(cái)政撥款的不足往往最終導(dǎo)致被拆遷人沒(méi)有得到合理的補(bǔ)償，拆遷或者久拖不決，或者上訪不斷。

從更高的層面來(lái)看，怎樣在維護(hù)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)“獨(dú)立、客觀、公正”法律地位的基礎(chǔ)上，盡可能幫助委托人解決實(shí) 際問(wèn)題是一個(gè)普遍存在的問(wèn)題。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)是傾向于律師行業(yè)，只對(duì)委托人單方當(dāng)事人負(fù)責(zé)，還是傾向于會(huì)計(jì)師行業(yè)，對(duì)各方當(dāng)事人負(fù)責(zé)，對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)。應(yīng)當(dāng)肯定地說(shuō)，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)無(wú)論從法律、法規(guī)來(lái)看，還是從社會(huì)實(shí)際認(rèn)可(包括法律界的認(rèn)可)來(lái)看，都屬于后者。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)必須認(rèn)清自己的地位和作用，對(duì)于委托方的不合理要求，要委婉地拒絕，并說(shuō)明理由。或者采用其它的補(bǔ)救措施。例如我們?cè)谡鞯夭疬w評(píng)估中，考慮談判中的心理學(xué)因素，建筑物按征地部門(mén)要求適當(dāng)?shù)驮u(píng)(但重置價(jià)格水平要向征地部門(mén)說(shuō)明)，構(gòu)筑物及附屬物都按重置價(jià)格水平評(píng)估。當(dāng)被拆遷人對(duì)建筑物價(jià)格提出異議時(shí)，在征得征地部門(mén)同意后，按不超過(guò)重置價(jià)格水平的標(biāo)準(zhǔn)予以調(diào)整。這樣做比較容易被當(dāng)事人各方所接受，效果比較好。假如過(guò)于遷就委托方的不合理要求，評(píng)估出來(lái)的結(jié)果不為當(dāng)事人另一方所接受，征地拆遷工作很難順利進(jìn)行。

（二）、重置價(jià)格的準(zhǔn)確把握問(wèn)題

建筑物重置價(jià)格按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定，是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。在征地拆遷評(píng)估中，常常遇到這樣一個(gè)問(wèn)題，由于對(duì)農(nóng)民自建房管理的不規(guī)范，應(yīng)當(dāng)計(jì)入重置價(jià)格的報(bào)建費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、各種規(guī)費(fèi)及管理費(fèi)實(shí)際上都不發(fā)生或甚少發(fā)生；工程直接承包給包工隊(duì)，建筑成本也相對(duì)較低。因此，農(nóng)民自建房的實(shí)際成本要低于正常的造價(jià)水平。在深圳，這種價(jià)差最高達(dá)到300元／平方米。于是，對(duì)于建筑物重置價(jià)格的把握，一般是按農(nóng)民自建房的實(shí)際成本評(píng)估，明顯低于合法、合規(guī)建筑物的重置價(jià)格。我認(rèn)為，對(duì)于這一類農(nóng)民自建房應(yīng)當(dāng)按合法、合規(guī)建筑物的重置價(jià)格評(píng)估并予以補(bǔ)償，其理由如下：

1．按建筑物的重置價(jià)格結(jié)合成新率予以補(bǔ)償?shù)牧⒎ū疽馐潜ＷC被拆遷人可以用補(bǔ)償款重新建設(shè)與被拆除原建筑物結(jié)構(gòu)、面積、成新率相當(dāng)?shù)慕ㄖ?，以保證被拆遷人原有生活水平不因征地拆遷而下降。當(dāng)建筑市場(chǎng)管理日益完善時(shí)，農(nóng)民再要建違法、違規(guī)的房子時(shí)，會(huì)受到制止，于是會(huì)發(fā)生按農(nóng)民自建房的實(shí)際成本評(píng)估的重置價(jià)格，建不起合法、合規(guī)的與原自建房同樣大小房子的情況，被拆遷人原有生活水平必然因征地拆遷而有所下降。

2．當(dāng)農(nóng)民要建違法、違規(guī)的建筑物時(shí)，政府會(huì)出面制止，會(huì)要求他們按合法、合規(guī)的方式建設(shè)；但是當(dāng)征地拆遷時(shí)，又不給予合理的補(bǔ)償，以便他們按合法、合規(guī)的方式重新建設(shè)。這明顯不合理。

3．那么農(nóng)民是否因此占了國(guó)家的便宜?沒(méi)有。首先，決定征地拆遷的不是農(nóng)民，而是政府，況且農(nóng)民在得知征地拆遷之后搶建的建筑物也不在拆遷補(bǔ)償范圍內(nèi)；其次，雖然一些管理費(fèi)用在農(nóng)民自建房時(shí)沒(méi)有發(fā)生，但他自己還是承擔(dān)了 大量的管理工作，這些管理工作也應(yīng)當(dāng)計(jì)算成本；再次，拆遷補(bǔ)償只是對(duì)有形的資產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償，而被迫搬遷所造成的無(wú)形損失有時(shí)是很大的。例如個(gè)人就業(yè)、子女就學(xué)，工廠搬遷后要重新做廣告、支付各種報(bào)建、報(bào)裝費(fèi)用等等。總之，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的建筑物重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)是合法原則下的建筑物重置價(jià)格。在征地拆遷評(píng)估中，即使農(nóng)民自建房的實(shí)際成本較低，也還是應(yīng)當(dāng)按合法、合規(guī)建筑物的重置價(jià)格予以評(píng)估。

（三）、集體建設(shè)用地的補(bǔ)償問(wèn)題

在征地拆遷評(píng)估中，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)一般只對(duì)地上建筑物、構(gòu)筑物、附屬物進(jìn)行評(píng)估，土地是按照農(nóng)用地的不同種類(水田、旱地、林地等)直接確定征地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的。但是，在深圳，大量存在著農(nóng)民自建廠房出租營(yíng)利的現(xiàn)象，此時(shí)土地已不再是農(nóng)用地，已經(jīng)轉(zhuǎn)化為集體建設(shè)用地，是一種事實(shí)上的建設(shè)用地。對(duì)于這種集體建設(shè)用地的征地補(bǔ)償是否應(yīng)當(dāng)考慮其經(jīng)營(yíng)收益的問(wèn)題，政府目前的規(guī)定是不予考慮。理由主要是這些廠房沒(méi)有辦理規(guī)劃批準(zhǔn)手續(xù)，土地也沒(méi)經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)變用途，是違章建筑。我認(rèn)為，這些廠房的出現(xiàn)是有其歷史原因的，對(duì)于這種集體建設(shè)用地的征地補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮其經(jīng)營(yíng)收益問(wèn)題。理由如下：

1．《土地管理法》第59、60、61條規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地 興辦企業(yè)，或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同興辦企業(yè)。

2．在經(jīng)濟(jì)發(fā)展很長(zhǎng)一段時(shí)間里，政府曾下了很大力氣招商引資，鼓勵(lì)農(nóng)民、其他外來(lái)人員與集體經(jīng)濟(jì)組織合作建設(shè)廠房等基礎(chǔ)設(shè)施，吸引外商興辦“三來(lái)一補(bǔ)”企業(yè)。這些廠房等基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)深圳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是有貢獻(xiàn)的，這些土地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w建設(shè)用地是得到政府默許的。

3．這些廠房的興建都是經(jīng)過(guò)村、鎮(zhèn)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的，在當(dāng)時(shí)，這種批準(zhǔn)是有效的，因?yàn)槌鞘幸?guī)劃管理部門(mén)還沒(méi)有管到這里來(lái)。直到現(xiàn)在，也沒(méi)有要求強(qiáng)制清拆，只是要求完善手續(xù)。在廠房里面開(kāi)辦的工廠也辦理了營(yíng)業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記，并且正常經(jīng)營(yíng)，這種土地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w建設(shè)用地實(shí)際上已得到社會(huì)的認(rèn)可。

4．在政府頒布的征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中，果園林木的補(bǔ)償是考慮了林木預(yù)期若干年經(jīng)濟(jì)收益的，被拆遷人比較容易接受。興建廠房，投資更大，預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益也更大，但在征地拆遷補(bǔ)償中卻完全不予考慮，確實(shí)讓被拆遷人很難接受。在征地拆遷實(shí)際中，對(duì)這樣的問(wèn)題很難使被拆遷人心服口服?？傊瑢?duì)經(jīng)營(yíng)性的集體建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同情況適當(dāng)參考收益狀況進(jìn)行評(píng)估，予以補(bǔ)償，比較合情合理。

三、拆遷貨幣補(bǔ)償計(jì)算方法 拆遷補(bǔ)償中認(rèn)定宅基地上房屋建筑面積，以房屋所有權(quán)證標(biāo)明的面積為準(zhǔn)；未取得房屋所有權(quán)證但具有規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)建房文件的，按照批準(zhǔn)的建筑面積認(rèn)定。被征地的村或者村民小組建制撤銷(xiāo)的，以及建制雖然不撤銷(xiāo)，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額問(wèn)等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

具體計(jì)算是(被拆拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積;被征地的村或者村民小組建制不撤銷(xiāo)的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點(diǎn)范圍內(nèi)申請(qǐng)宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償，計(jì)算公式為(被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新十價(jià)格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組。

對(duì)利用宅基地內(nèi)自有房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并持有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，北京拆遷律師拆遷人除按照本辦法的規(guī)定予以補(bǔ)償、安置外，還應(yīng)當(dāng)適當(dāng)補(bǔ)償停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。其中，征地拆遷房屋的經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由區(qū)、縣人民政府規(guī)定；占地拆遷房屋的經(jīng)濟(jì)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府規(guī)定并報(bào)區(qū)、縣人民政府備案。

房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算公式 貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定的。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。

1.房屋拆遷各補(bǔ)償費(fèi)種類及計(jì)算

拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金。一般有：

(1)房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi))，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n，按平方米單價(jià)計(jì)算。

(2)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。

(3)獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，用于鼓勵(lì)被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動(dòng)放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國(guó)家有關(guān)法律政策加以確定。由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)。

2.房屋拆遷貨幣補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算(1)房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)(2)房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格

3.拆遷安置費(fèi)計(jì)算

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)+沒(méi)有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+超過(guò)過(guò)渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)。

（1）、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)為0;（2）、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項(xiàng)賠償費(fèi)為0;（3）、被拆遷人獲得補(bǔ)償，表明該房屋由其自用。4.農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

(1)被征地的村或者村民小組建制撤銷(xiāo)的，以及建制雖然不撤銷(xiāo)，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額問(wèn)等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

計(jì)算公式：補(bǔ)償費(fèi)=(被拆拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán) 基價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積;(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷(xiāo)的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點(diǎn)范圍內(nèi)申請(qǐng)宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償。

5.計(jì)算公式：

（1）、補(bǔ)償費(fèi)=(被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新十價(jià)格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用。

（2）、房屋裝璜補(bǔ)貼費(fèi)

條例的立法原意在評(píng)估時(shí)是不考慮裝修的，即房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格是不含裝修價(jià)格的;如果要對(duì)裝修進(jìn)行補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)由拆遷人和被拆遷人在簽訂協(xié)議時(shí)協(xié)商確定。

（3）、搬家、搬遷費(fèi)

搬家費(fèi)應(yīng)當(dāng)在拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后一次性發(fā)給。使用臨時(shí)周轉(zhuǎn)房的，遷往正式安置的房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)再次發(fā)給。

（4）、土地使用權(quán)價(jià)值，空院、院落補(bǔ)償費(fèi)，停產(chǎn)停業(yè)損失，非居住面積補(bǔ)償。

（5）、貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：被拆除房屋的建安重置價(jià)＋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用，包含其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構(gòu)筑物的補(bǔ)償。

（6）、臨時(shí)安置補(bǔ)償 臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)通常又稱為過(guò)渡費(fèi)，是指拆遷人或者房屋承租人在過(guò)渡期可能發(fā)生費(fèi)用的補(bǔ)助，補(bǔ)助對(duì)象是被拆遷人或者房屋承租人停產(chǎn)停業(yè)損失。

（7）、房屋價(jià)值補(bǔ)償

房屋補(bǔ)償條例19條中的--對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

四、簽訂房屋拆遷協(xié)議應(yīng)注意哪些事項(xiàng)

拆遷協(xié)議書(shū)一般情況下應(yīng)使用省、市(縣)人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)統(tǒng)一印制的文本，其內(nèi)容主要包括：補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額，付款方式和付款期限，安置用房的面積、地點(diǎn)和層次，搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限，違約責(zé)任，當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)訂立的其他條款。

拆遷協(xié)議書(shū)簽訂后，必須送房屋拆遷主管部門(mén)備案，并可向公證機(jī)關(guān)辦理公證。

但在拆除依法代管的房屋時(shí)，代管人是房屋拆遷主管部門(mén)的，補(bǔ)償、安置協(xié)議必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，并應(yīng)當(dāng)辦理證據(jù)保全。同時(shí)，被拆遷人應(yīng)將原有土地使用證、房屋所有權(quán)證或者使用證明交給拆遷人，由拆遷人交房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門(mén)辦理注銷(xiāo)登記手續(xù)。

五、房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議有哪些內(nèi)容，應(yīng)該注意哪些問(wèn)題?

房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中必須有拆遷當(dāng)事人的單位、姓名、經(jīng)辦人姓名，協(xié)議必須經(jīng)雙方當(dāng)事人簽名蓋章后才具有法律效力。

拆遷非出租房屋，拆遷人與被拆遷人簽訂協(xié)議；拆遷出租房屋，拆遷人應(yīng)與被拆遷人、房屋承租人簽訂協(xié)議。

（一）、房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容

1、拆遷補(bǔ)償方式，貨幣補(bǔ)償金額及其支付期限；

2、安置用房面積、標(biāo)準(zhǔn)、地點(diǎn)和交付時(shí)限；

3、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價(jià)支付方式和期限；

4、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限；

5、搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)或停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)和支付方式；

6、違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決的方式；

7、當(dāng)事人約定的其他條款。

至于每一個(gè)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議具體包括哪些內(nèi)容，還應(yīng)視拆遷補(bǔ)償方式不同而不同。對(duì)于實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，協(xié)議中應(yīng)主要載明補(bǔ)償金額、搬遷期限；對(duì)于實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，協(xié)議主要載明安置用房的結(jié)構(gòu)、面積和地點(diǎn)、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限。這里需要說(shuō)明的是，拆遷房屋拆遷管理部門(mén)代管的房屋所訂立的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，即實(shí)行強(qiáng)制性公證。通過(guò)公證，保證拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議內(nèi)容的真實(shí)性和合法性，有利于消除被代管人對(duì)協(xié)議的疑慮。

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人或房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。

（二）、房屋拆遷時(shí),被拆遷方有許多值得注意的地方 1.房屋拆遷面積的確定.如果實(shí)際面積大于房產(chǎn)證上的面積,務(wù)必要求拆遷方丈量,堅(jiān)持以實(shí)際面積計(jì)算.2.房子裝潢的補(bǔ)償.比如鋁合金窗和防盜門(mén)的補(bǔ)償與一般門(mén)窗不同;石英水磨地和一般水泥地的補(bǔ)償不同;需要補(bǔ)償和不補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目容易混淆,都必須在拆遷方作記錄后一一過(guò)目.3.違章建筑的年限和補(bǔ)償.如果有違章建筑,事先最好有違章年份的憑證,哪怕是一張用料單或用工單.因?yàn)椴煌攴莸难a(bǔ)償多少不同.4.簽訂合同時(shí),要仔細(xì)搞清合同內(nèi)容,不清楚的問(wèn)清以后才簽字.5.如果拆遷時(shí)要求析產(chǎn),如有兩個(gè)房產(chǎn)證要求得到兩套回遷房都是可以的.如此等等,供參考.最最要注意地是，就是要注意那個(gè)賠償金額是怎么寫(xiě)的，看清楚，不然會(huì)被騙錢(qián)的。反正要看清楚拆遷方給你帶來(lái)利益的那些和法律怎樣評(píng)定的那些看清楚，但如果是政府賠償，那可以放心，如果是房地產(chǎn)的要小心，都是奸商!

六、簽訂房屋拆遷協(xié)議應(yīng)注意什么？

1、拆遷人與被拆遷人拆遷人拆遷人的名稱、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)證及其他法定資質(zhì)證書(shū)，該拆遷項(xiàng)目的房屋拆遷許可證、建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件等；被拆遷人被拆遷的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)、未取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)的要提供建設(shè)規(guī)劃許可證或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)管理部門(mén)、土管部門(mén)出具的證明材料、居委會(huì)（村委會(huì)）出具的證明材料，身份證明，戶口本，受委托的應(yīng)有委托人的公證委托書(shū)等。

2、拆遷計(jì)劃該拆遷項(xiàng)目官方批準(zhǔn)的拆遷整體方案，如拆遷范圍在什么范圍之內(nèi)，四至的至線參照物，拆遷的詳細(xì)開(kāi)始時(shí)間和截止日期，提前拆遷的補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)措施和標(biāo)準(zhǔn)，臨時(shí)安置的補(bǔ)償如租房補(bǔ)償?shù)仁马?xiàng)。

3、新建項(xiàng)目拆遷后建筑物的建筑名稱、建筑面積、綠地面積、荷載等級(jí)、抗震等級(jí)、配套措施、開(kāi)工時(shí)間、竣工時(shí)間、建筑項(xiàng)目驗(yàn)收等級(jí)、平面圖紙、布局鳥(niǎo)瞰圖建設(shè)施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位等。

4、征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)拆遷的房產(chǎn)的價(jià)值征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)、出具評(píng)估報(bào)告的評(píng)估公司名稱、法定的評(píng)估資質(zhì)證、評(píng)估的程序、評(píng)估的標(biāo)的等；對(duì)不滿意拆遷公司委托的評(píng)估公司出具的評(píng)估報(bào)告可以申請(qǐng)其他評(píng)估公司重新評(píng)估等事項(xiàng)。

5、征收補(bǔ)償方式對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)無(wú)異議后拆遷人可以一次性向被征收人選擇貨幣補(bǔ)償，被征收人也可以選擇房屋回遷，若協(xié)議回遷的要注明回遷的面積、樓層、及其他事項(xiàng)。

6、協(xié)調(diào)異議在確定征收范圍后，被拆遷人不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；被拆遷征收人若對(duì)拆遷補(bǔ)償協(xié)議有異議協(xié)商不成的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

七、需要簽訂主要協(xié)議內(nèi)容及注意事項(xiàng)（很重要很重要）需要簽訂主要協(xié)議內(nèi)容有：《現(xiàn)場(chǎng)檢查筆錄》、《現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)筆錄》、《調(diào)查筆錄》、《征收補(bǔ)償協(xié)議》、《評(píng)估報(bào)告》、《補(bǔ)償安置協(xié)議》等。

第一，被征收人簽字前，一定要逐字逐條看清楚協(xié)議內(nèi)容。尤其是各種筆錄內(nèi)容。如果發(fā)現(xiàn)內(nèi)容與你說(shuō)的或者與事實(shí)不符的時(shí)候，一定要求執(zhí)法人員修改。執(zhí)法人員不愿修改的話，被征收人千萬(wàn)千萬(wàn)不要簽字。第二、如果你確認(rèn)內(nèi)容沒(méi)有問(wèn)題你要簽字，要注意，如果一共有幾頁(yè)紙的話，你一定要每一頁(yè)都簽字，不要留出沒(méi)有簽字的文件業(yè)。另外，簽字時(shí)要注意看下面有沒(méi)有復(fù)寫(xiě)紙墊著空白頁(yè)的情況。如果有就要把空白頁(yè)紙抽出來(lái)，千萬(wàn)別讓自己的名字落在空白紙頁(yè)上。

第三、簽字的時(shí)候一定要頂著上面內(nèi)容簽字，不要在你簽字和內(nèi)容之間留出太大的空間。也可以在內(nèi)容下面寫(xiě)上“（該頁(yè)正文內(nèi)容到此結(jié)束）”。很多被征收人反饋說(shuō)簽字協(xié)議與最后的協(xié)議內(nèi)容有出入，就是征收方在這個(gè)空隙上添加了內(nèi)容，從而改變了被征收人最終補(bǔ)償利益。

第四、一定不要忘記寫(xiě)上日期。寫(xiě)日期的時(shí)候一定要寫(xiě)成“XX年XX月XX日”這樣的格式，千萬(wàn)不要圖省事，省略掉了“年月日”的書(shū)寫(xiě)。這個(gè)也是很容易被篡改的地方。

第四篇：房屋拆遷管理工作程序

房屋拆遷管理工作程序

一、房屋拆遷許可證申請(qǐng)程序

1、《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第九條：“拆遷申請(qǐng)人需要拆遷房屋及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)向所在地房屋拆遷行政主管部門(mén)申請(qǐng)拆遷許可證，提交下列相關(guān)材料：（1）申請(qǐng)書(shū)

（2）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；（3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（4）國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；（5）拆遷計(jì)劃和拆遷方案；

（6）辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

2、審核資料

審查拆遷人提交的資料，核實(shí)安置方案，在七日內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)查勘，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審核。

3、審批發(fā)證

房屋拆遷管理部門(mén)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出決定，對(duì)不符合條件的，依法作出不予行政許可的書(shū)面決定，并說(shuō)明理由。視拆遷范圍內(nèi)的具體情況張貼《拆遷公告》。

二、拆遷裁決程序

1、拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人在拆遷期限內(nèi)因補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、搬遷期限、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋、搬遷過(guò)渡方式以及過(guò)渡期限等事宜達(dá)不成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，當(dāng)事人可以向房屋拆遷管理部門(mén)申請(qǐng)裁決。

2、市拆遷辦收到裁決申請(qǐng)后，在5日內(nèi)進(jìn)行審查，對(duì)符合條件的，予以立案；對(duì)不符合立案條件的，告知申請(qǐng)人不予受理。

3、裁決立案后3日內(nèi)將裁決申請(qǐng)書(shū)副本送達(dá)被申請(qǐng)人。被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)自收到裁決申請(qǐng)書(shū)副本之日起3日內(nèi)，向市拆遷辦提交答辯書(shū)和有關(guān)證據(jù)、證明材料。

4、裁決自立案之日起30日內(nèi)作出。

5、當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書(shū)送達(dá)之日起三個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。

三、監(jiān)督管理

1、未取得房屋拆遷許可證擅自實(shí)施拆遷的 處罰種類：責(zé)令停止拆遷、警告、罰款

2、拆遷人以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的 處罰種類：吊銷(xiāo)房屋拆遷許可證、罰款

3、拆遷人未按《房屋拆遷許可證》確定的拆遷范圍實(shí)施 拆遷的

處罰種類：責(zé)令停止拆遷、警告、罰款、吊銷(xiāo)房屋拆遷許可證

4、擅自延長(zhǎng)拆遷期限的

處罰種類：責(zé)令停止拆遷、警告、罰款、吊銷(xiāo)房屋拆遷許可證

5、接受委托的拆遷單位轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)的

處罰種類：責(zé)令停止改正、責(zé)令停止拆遷、警告、沒(méi)收違法所得、吊銷(xiāo)房屋拆遷資格證書(shū)、罰款

6、取得《房屋拆遷資格證書(shū)》的房屋拆遷單位考核不合格的

處罰種類：吊銷(xiāo)《房屋拆遷資格證書(shū)》

7、無(wú)證承擔(dān)委托拆遷

處罰種類：警告、責(zé)令停止拆遷、吊銷(xiāo)證書(shū)、沒(méi)收違法所得、罰款

8、未經(jīng)核準(zhǔn)自行拆遷

處罰種類：警告、責(zé)令停止拆遷、吊銷(xiāo)證書(shū)、沒(méi)收違法所得、罰款

9、偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房屋拆遷資格證書(shū)》

處罰種類：警告、責(zé)令停止拆遷、吊銷(xiāo)證書(shū)、沒(méi)收違法所得、罰款

10、未經(jīng)批準(zhǔn)跨城市承擔(dān)委托拆遷

處罰種類：警告、責(zé)令停止拆遷、吊銷(xiāo)證書(shū)、沒(méi)收違法所得、罰款

四、其他具體行政行為（含登記、備案等）（共九項(xiàng)）1.房屋拆遷事項(xiàng)的公告 2.補(bǔ)償安置資金使用的監(jiān)督 3.拆遷委托合同備案

4.房屋拆遷單位變更法人代表，《房屋拆遷資格證書(shū)》備案 5.評(píng)估結(jié)果的最終核定 6.自行拆遷單位的核準(zhǔn)

7.拆遷單位業(yè)務(wù)及人員考核和技術(shù)培訓(xùn) 8.房屋拆遷資格的審查

9.房屋拆遷單位跨地區(qū)拆遷的批準(zhǔn)

五、資料整理備案

及時(shí)收集整理房屋拆遷有關(guān)資料，立卷歸檔。

合城市拆遷辦

第五篇：農(nóng)用土地拆遷程序

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的基本流程

一、審批：

1、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體 規(guī)劃和土地利用計(jì)劃，因而用地單位應(yīng)首先向國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)部門(mén)咨詢?cè)撧r(nóng)用地是否符合上述的各項(xiàng)規(guī)劃；

2、確認(rèn)該農(nóng)用地可以用于建設(shè)后，再根據(jù)建設(shè)部門(mén)的要求，進(jìn)行和編制建設(shè)項(xiàng)目可行性論證，向建設(shè)部門(mén)提交用地申請(qǐng)，建設(shè)部門(mén)審查符合的，頒發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的《選址意見(jiàn)書(shū)》，用地單 位應(yīng)按規(guī)定繳納選址規(guī)費(fèi)。

3、用地單位持《選址意見(jiàn)書(shū)》向同級(jí)國(guó)土資源局提出用地 預(yù)審申請(qǐng)，由該國(guó)土資源局核發(fā)《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告書(shū)》。

4、用地單位憑《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告書(shū)》向建設(shè)部門(mén)、環(huán)保局等辦理立項(xiàng)、規(guī)劃、環(huán)保許可等手續(xù)，并繳納各項(xiàng)審批 費(fèi)用。

5、用地單位再持以上審批文件，向原預(yù)審的國(guó)土資源局提 出項(xiàng)目用地的正式申請(qǐng)。

6、國(guó)土資源局根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃 和土地利用計(jì)劃，擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經(jīng)各級(jí)人民政府審批。

二、具體征地補(bǔ)償程序：

1、發(fā)布征用土地公告。征用土地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)自收到批準(zhǔn)文件之日起10日內(nèi)，在被征用土地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府所在地進(jìn)行公告。

2、征地補(bǔ)償?shù)怯?、?fù)核。在征用土地公告規(guī)定的征地補(bǔ)償?shù)怯浧谙迌?nèi)，市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)組織被征用土地所有權(quán)人、使用權(quán)人按規(guī)定的內(nèi)容進(jìn)行征用土地補(bǔ)償?shù)怯洸?fù)核。

3、發(fā)布征地補(bǔ)償安置方案公告。在征用土地公告發(fā)布之日起45 個(gè)工作日內(nèi)，市、縣（區(qū)）人民政府土地行政主管部門(mén)根據(jù)批準(zhǔn)的征用土地方案，擬定征地補(bǔ)償安置方案公告并予以公告。

4、征地補(bǔ)償安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后。由市、縣（區(qū)）人民政府土地行政主管部門(mén)組織實(shí)施。

5、交付土地。征用土地的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)自征地補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)之日起3個(gè)月內(nèi)全額支付。支付補(bǔ)償后，被征用土地的集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)將土地交付給地方人民政府。地方人民政府再按規(guī)定向申請(qǐng)用地者供地。

備注：由國(guó)土資源局具體負(fù)責(zé)對(duì)該農(nóng)用地的所有權(quán)人和使用權(quán)人進(jìn)行征用，簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，按征地程序辦理征地手續(xù)。國(guó)土資源局根據(jù)批準(zhǔn)的供地方案，在征地的補(bǔ)償、安置 補(bǔ)助完成后，向用地單位發(fā)出批準(zhǔn)用地文件和《建設(shè)用地批準(zhǔn) 書(shū)》，被征地單位應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)交出土地。