第一篇：拆遷補(bǔ)償款的稅務(wù)與會(huì)計(jì)處理

拆遷補(bǔ)償款的稅務(wù)與會(huì)計(jì)處理

企業(yè)拆遷通常包括政策搬遷和商業(yè)性拆遷兩種形式。

企業(yè)政策性搬遷收入，是指因當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因，搬遷企業(yè)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)從政府取得的搬遷補(bǔ)償收入，以及搬遷企業(yè)通過市場(chǎng)（招標(biāo)、拍賣、掛牌等形式）取得的土地轉(zhuǎn)讓收入。這種情況下被搬遷企業(yè)通常并非出于自愿，搬遷補(bǔ)償款主要是補(bǔ)償企業(yè)因搬遷而造成的損失以及重新購(gòu)置機(jī)器設(shè)備、土地使用權(quán)、新建廠房等支出以及安置職工之用。

一、營(yíng)業(yè)稅政策

1.國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問題的通知(國(guó)稅函[2008]277號(hào) 2008-3-27)：

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海省（自治區(qū)）國(guó)家稅務(wù)局：

近接部分地區(qū)反映如何界定土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為的問題，經(jīng)研究，現(xiàn)明確如下：

納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）規(guī)定，不征收營(yíng)業(yè)稅及附加。

2.關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)

稅問題的通知(國(guó)稅函[2009]520號(hào) 2009-09-17)：

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國(guó)家稅務(wù)局：

近接部分地區(qū)反映土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，政府收回土地使用權(quán)的正式文件如何掌握以及納稅人進(jìn)行拆除建筑物、平整土地并代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為如何征收營(yíng)業(yè)稅的問題。經(jīng)研究，現(xiàn)明確如下：

一、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（國(guó)稅函?2008?277號(hào)）中關(guān)于縣級(jí)以上（含）地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級(jí)以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權(quán)文件。

二、納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。

二、企業(yè)所得稅

對(duì)于政策性搬遷，財(cái)務(wù)及會(huì)計(jì)方面，《財(cái)政部關(guān)于企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款有關(guān)財(cái)務(wù)處理問題的通知》（財(cái)企[2005]123號(hào)）規(guī)

定：

⑴企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款，作為專項(xiàng)應(yīng)付款核算。搬遷補(bǔ)償款存款利息，一并轉(zhuǎn)增專項(xiàng)應(yīng)付款。

⑵企業(yè)在搬遷和重建過程中發(fā)生的損失或費(fèi)用，區(qū)分以下情況進(jìn)行處理：

①因搬遷出售、報(bào)廢或毀損的固定資產(chǎn)，作為固定資產(chǎn)清理業(yè)務(wù)核算，其凈損失核銷專項(xiàng)應(yīng)付款；

②機(jī)器設(shè)備因拆卸、運(yùn)輸、重新安裝、調(diào)試等原因發(fā)生的費(fèi)用，直接核銷專項(xiàng)應(yīng)付款；

③企業(yè)因搬遷而滅失的、原已作為資產(chǎn)單獨(dú)入賬的土地使用權(quán)，直接核銷專項(xiàng)應(yīng)付款；

④用于安置職工的費(fèi)用支出，直接核銷專項(xiàng)應(yīng)付款。

⑶企業(yè)搬遷結(jié)束后，專項(xiàng)應(yīng)付款如有余額，作調(diào)增資本公積金處理，由此增加的資本公積金由全體股東共享；專項(xiàng)應(yīng)付款如有不足，應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益。企業(yè)收到的政府撥給的搬遷補(bǔ)償款的總額及搬遷結(jié)束后計(jì)入資本公積金或當(dāng)期損益的金額應(yīng)當(dāng)單獨(dú)披露。

稅務(wù)方面，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財(cái)稅[2007]61號(hào)）規(guī)定：

⑴對(duì)企業(yè)取得的政策性搬遷收入，應(yīng)按以下方式進(jìn)行企業(yè)所得稅處理：

①搬遷企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)則，用企業(yè)搬遷收入購(gòu)置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途的固定資產(chǎn)和土地（以下簡(jiǎn)稱重置固定資產(chǎn)），以及進(jìn)行技術(shù)改造或安置職工的，準(zhǔn)予搬遷企業(yè)的搬遷收入扣除重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造和安置職工費(fèi)用，其余額計(jì)入應(yīng)納稅所得額。②企業(yè)因轉(zhuǎn)換生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方向等原因，沒有用上述搬遷收入進(jìn)行重置固定資產(chǎn)或技術(shù)改造，而將搬遷收入用于購(gòu)置其他固定資產(chǎn)或進(jìn)行其他技術(shù)改造項(xiàng)目的，可在企業(yè)政策性搬遷收入中將相關(guān)成本扣除，其余額計(jì)入應(yīng)納稅所得額。

③搬遷企業(yè)沒有重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購(gòu)置其他固定資產(chǎn)的計(jì)劃或立項(xiàng)報(bào)告，應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用后的余額計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

④搬遷企業(yè)利用政策性搬遷收入購(gòu)置的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計(jì)算折舊或推銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

⑤搬遷企業(yè)從規(guī)劃搬遷第二年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入暫不計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，搬遷收入按上述規(guī)定扣除相關(guān)成本費(fèi)用后，其余額并入搬遷企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。

⑵對(duì)于符合西部大開發(fā)、高新技術(shù)企業(yè)等企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策的搬遷企業(yè)，其取得的搬遷收入，在審核企業(yè)享受稅收優(yōu)惠政策有關(guān)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占總收入比例的條件時(shí)，不計(jì)入企業(yè)的總收入。

⑶本通知印發(fā)之前已做稅務(wù)處理的，不再調(diào)整；尚未進(jìn)行稅務(wù)處理的，按照本通知的規(guī)定執(zhí)行。

如果是商業(yè)性拆遷，即基于雙方自愿的拆遷，補(bǔ)償款實(shí)質(zhì)上是被

拆遷企業(yè)處置固定資產(chǎn)及轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)等的收入，按稅法規(guī)定應(yīng)該對(duì)轉(zhuǎn)讓收入計(jì)征營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等。企業(yè)只能按清理固定資產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）等進(jìn)行賬務(wù)處理。所發(fā)生的損失在稅務(wù)方面應(yīng)該按照《企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局令第13號(hào)）的規(guī)定辦理。

第二篇：搬遷補(bǔ)償款會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理差異比較

搬遷補(bǔ)償款會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理差異比較

發(fā)布時(shí)間：2009年08月17日

信息來源：蘇州市地稅局

作者：張志忠

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近年來，各地對(duì)原城區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新布局，不少企業(yè)因城市規(guī)劃需要進(jìn)行搬遷，收到政府撥付的搬遷補(bǔ)償款。筆者在稅務(wù)管理中發(fā)現(xiàn)，企業(yè)收到搬遷補(bǔ)償款，帳務(wù)處理千差萬別，表現(xiàn)為貸記“遞延損益”、“營(yíng)業(yè)外收入”、“補(bǔ)貼收入”、“專項(xiàng)應(yīng)付款”、“資本公積”等，造成實(shí)務(wù)處理的混亂，因此有必要在會(huì)計(jì)上統(tǒng)一搬遷補(bǔ)償款處理方法。最近，財(cái)政部下發(fā)了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋第3號(hào)[征求意見稿]》（財(cái)會(huì)便[2009]35號(hào)），擬對(duì)企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償款會(huì)計(jì)處理方法予以明確，將有利于規(guī)范搬遷補(bǔ)償款的核算。但由于稅收上對(duì)搬遷補(bǔ)償款的稅務(wù)處理有特別規(guī)定，形成了會(huì)計(jì)與稅法之間的差異，企業(yè)應(yīng)善加甄別，以免帶來不必要的稅收負(fù)擔(dān)。

一、搬遷補(bǔ)償款的會(huì)計(jì)處理

搬遷補(bǔ)償款是由于政府市政規(guī)劃等占用了企業(yè)的資源，為了彌補(bǔ)企業(yè)所產(chǎn)生的損失和持續(xù)再生產(chǎn)需要，政府按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)給予企業(yè)的補(bǔ)助和賠償款，政府不因補(bǔ)償而構(gòu)成投資者。會(huì)計(jì)上關(guān)于搬遷補(bǔ)償款的處理方法尚未統(tǒng)一，財(cái)政部正在征求意見階段。實(shí)務(wù)上企業(yè)結(jié)合自身適用的會(huì)計(jì)制度和取得的搬遷補(bǔ)償款的不同情形，會(huì)作出不同的處理方法。一般來說，搬遷補(bǔ)償款作為一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)利益的流入，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)所有者權(quán)益增加，且與所有者投入資本無關(guān)，具有收益的性質(zhì)，但因不是企業(yè)在日常活動(dòng)中形成的，不符合收入定義和收入確認(rèn)條件，因此不能作為收入核算。執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的企業(yè)，收到或應(yīng)收的搬遷補(bǔ)償款，借記“銀行存款”、“其他應(yīng)收款”等科目，貸記 “補(bǔ)貼收入”科目。執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)，通常將搬遷補(bǔ)償款視為政府補(bǔ)助，按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)－－政府補(bǔ)助》進(jìn)行核算。其中，企業(yè)收到或應(yīng)收的與資產(chǎn)相關(guān)的搬遷補(bǔ)償款，借記“銀行存款”、“其他應(yīng)收款”等科目，貸記“遞延收益”。在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分配遞延收益，借記“遞延收益”，貸記“營(yíng)業(yè)外收入”科目。與收益相關(guān)的搬遷補(bǔ)償款，用于補(bǔ)償企業(yè)以后期間相關(guān)費(fèi)用或損失的，按收到或應(yīng)收的金額，借記“銀行存款”、“其他應(yīng)收款” 等科目，貸記“遞延收益”。在發(fā)生相關(guān)費(fèi)用或損失的未來期間，按應(yīng)補(bǔ)償?shù)慕痤~，借記“遞延收益”，貸記“營(yíng)業(yè)外收入”科目。用于補(bǔ)償企業(yè)已發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用或損失的，按收到或應(yīng)收的金額，借記“銀行存款”、“其他應(yīng)收款”等科目，貸記“營(yíng)業(yè)外收入”科目。

因此，企業(yè)將搬遷補(bǔ)償款記入“專項(xiàng)應(yīng)付款”、“資本公積”等核算方法，背離了搬遷補(bǔ)償款的性質(zhì)，也不符合會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。按照現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，“專項(xiàng)應(yīng)付款”科目核算的是企業(yè)取得政府作為企業(yè)所有者投入的具有專項(xiàng)或特定用途的款項(xiàng)，如專項(xiàng)用于技術(shù)改造、技術(shù)研究以及從其他來源取得的款項(xiàng)。而資本公積屬于所有者權(quán)益，核算內(nèi)容包括資本（或股本）溢價(jià)、接受捐贈(zèng)資產(chǎn)、撥款轉(zhuǎn)入、外幣資本折算差額等，其形成的主體與所有者或投資者緊密聯(lián)系?！丁雌髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)－－政府補(bǔ)助〉應(yīng)用指南》也明確規(guī)定，政府以投資者身份向企業(yè)投入資本，享有企業(yè)相應(yīng)的所有權(quán)，政府與企業(yè)之間是投資者與被投資者的關(guān)系。政府撥入的投資補(bǔ)助等專項(xiàng)撥款中，國(guó)家相關(guān)文件規(guī)定作為“資本公積”處理的，也屬于資本性投入的性質(zhì)。政府的資本性投入無論采用何種形式，均不屬于政府補(bǔ)助。因此，除企業(yè)因城鎮(zhèn)整體規(guī)劃、庫(kù)區(qū)建設(shè)等公共利益進(jìn)行搬遷而收到政府從預(yù)算資金直接撥付的搬遷補(bǔ)償款作為資本公積處理外，企業(yè)通常不應(yīng)將搬遷補(bǔ)償款記入“專項(xiàng)應(yīng)付款”、“資本公積”等科目。

二、搬遷補(bǔ)償款的稅務(wù)處理

《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。因此，企業(yè)從政府處獲得搬遷補(bǔ)償款，無論是貨幣資金還是非貨幣資金，從性質(zhì)和根源上均構(gòu)成稅收上的收入。企業(yè)在納稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)按稅收規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。考慮到企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償款將用于彌補(bǔ)搬遷損失和支付重建成本，為減輕企業(yè)稅收資金占用負(fù)擔(dān)，對(duì)將搬遷補(bǔ)償款確實(shí)用于安排搬遷成本的，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（國(guó)稅函[2009]118號(hào)），按企業(yè)是否有搬遷規(guī)劃，明確了具體的稅務(wù)處理方法：

一是企業(yè)沒有重置固定資產(chǎn)(用企業(yè)搬遷補(bǔ)償款購(gòu)置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán))，或沒有改良固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或沒有購(gòu)置其他固定資產(chǎn)的計(jì)劃或立項(xiàng)報(bào)告，企業(yè)應(yīng)以搬遷補(bǔ)償款加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用，將其余額計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。

二是企業(yè)有相應(yīng)的搬遷規(guī)劃，根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，重置固定資產(chǎn)，或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進(jìn)行改良，或進(jìn)行技術(shù)改造，或安置職工的，對(duì)取得的搬遷補(bǔ)償款，準(zhǔn)予扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出，其余額計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額?？紤]到企業(yè)搬遷的階段性需要，稅收上制定了企業(yè)可以推遲（遞延）確認(rèn)收入的優(yōu)惠政策。

為約束企業(yè)確實(shí)將搬遷補(bǔ)償款用于再生產(chǎn)，稅收對(duì)企業(yè)搬遷補(bǔ)償款推遲確認(rèn)收入在時(shí)間上作了限制性規(guī)定。即企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內(nèi)，搬遷補(bǔ)償款暫不計(jì)入應(yīng)納稅所得額；在五年期內(nèi)完成搬遷的，搬遷補(bǔ)償款余額應(yīng)并入完成搬遷當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。五年期滿后，如果企業(yè)仍未完成搬遷，即使在搬遷規(guī)劃確定的計(jì)劃內(nèi)，在規(guī)劃搬遷次年起的第六年，也要將搬遷補(bǔ)償款余額并入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定納稅。

三、搬遷補(bǔ)償款會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理差異比較

基于上述對(duì)搬遷補(bǔ)償款會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理的分析可見，搬遷補(bǔ)償款具有補(bǔ)助和賠償雙重特征，其本質(zhì)上構(gòu)成企業(yè)的一項(xiàng)收益，會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理的原則是一致的，或在收到當(dāng)期確認(rèn)收益，或遞延以后確認(rèn)收益。但在具體確認(rèn)時(shí)，雙方存在著一定差異：

1、搬遷補(bǔ)償款確認(rèn)的條件不同。根據(jù)政府補(bǔ)助具體準(zhǔn)則推定，會(huì)計(jì)上確認(rèn)搬遷補(bǔ)償款需要滿足兩個(gè)條件：一是企業(yè)能夠滿足政策性搬遷補(bǔ)償所附條件，二是企業(yè)能夠收到政府的補(bǔ)償款。與會(huì)計(jì)確認(rèn)條件不同的是，稅收是在企業(yè)已經(jīng)取得搬遷補(bǔ)償款時(shí)才予以確認(rèn)，未收到政府補(bǔ)償款就不存在稅務(wù)處理問題，更側(cè)重于規(guī)范企業(yè)享受收入抵減和推遲納稅優(yōu)惠的限制條件。確認(rèn)時(shí)，需要重點(diǎn)審核企業(yè)有無政府搬遷文件或公告，有無搬遷協(xié)議和搬遷計(jì)劃，有無企業(yè)技術(shù)改造、重置或改良固定資產(chǎn)的計(jì)劃或立項(xiàng)，是否在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行技術(shù)改造、重置或改良固定資產(chǎn)和購(gòu)置其他固定資產(chǎn)等。

2、搬遷補(bǔ)償款確認(rèn)損益的方式不同。會(huì)計(jì)處理上，無論是適用會(huì)計(jì)制度還是遵循會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)于企業(yè)取得的搬遷補(bǔ)償款均全額確認(rèn)為收益，具有鮮明的“補(bǔ)助”特征，企業(yè)因搬遷發(fā)生的相應(yīng)支出按常規(guī)進(jìn)行成本費(fèi)用核算，取得的搬遷補(bǔ)償款屬于企業(yè)的補(bǔ)助性收入，直接或分期結(jié)轉(zhuǎn)收益，體現(xiàn)了收入與費(fèi)用的配比原則。稅收處理上，對(duì)于企業(yè)取得的搬遷補(bǔ)償款均按余額確認(rèn)為收益，具有很強(qiáng)的“賠償”性質(zhì)，企業(yè)因搬遷發(fā)生的相應(yīng)支出優(yōu)先從取得的搬遷補(bǔ)償款中開支，搬遷補(bǔ)償款扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后，其余額計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

3、搬遷補(bǔ)償款推遲（遞延）確認(rèn)損益的時(shí)間不同。會(huì)計(jì)上對(duì)與資產(chǎn)相關(guān)的搬遷補(bǔ)償款所確認(rèn)的遞延收益，在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分配結(jié)轉(zhuǎn)損益，其分配期間與形成的資產(chǎn)使用壽命相一致；對(duì)與收益相關(guān)的搬遷補(bǔ)償款所確認(rèn)的遞延收益，在用于補(bǔ)償企業(yè)以后期間相關(guān)費(fèi)用或損失的，在發(fā)生相關(guān)費(fèi)用或損失的未來期間，按應(yīng)補(bǔ)償?shù)慕痤~確認(rèn)損益，其確認(rèn)時(shí)間具有不確定性。稅收對(duì)搬遷補(bǔ)償款確認(rèn)收益的時(shí)間，則規(guī)定得非常明確和具體：企業(yè)沒有搬遷規(guī)劃的，收到搬遷補(bǔ)償款的當(dāng)年就要并入應(yīng)納稅所得額申報(bào)納稅。企業(yè)有搬遷規(guī)劃并符合相應(yīng)條件的，搬遷補(bǔ)償款可以在規(guī)劃搬遷次年起遞延5年，超過5年的在第6年要將余額并入應(yīng)納稅所得額申報(bào)納稅。企業(yè)實(shí)際搬遷規(guī)劃期間不足5年的，則在完成搬遷活動(dòng)的當(dāng)年將余額并入應(yīng)納稅所得額申報(bào)納稅。

4、搬遷補(bǔ)償款使用后所形成的資產(chǎn)攤銷或扣除的依據(jù)不同。會(huì)計(jì)上對(duì)企業(yè)搬遷后重置或改良固定資產(chǎn)等資產(chǎn)，與企業(yè)日常購(gòu)置或建造資產(chǎn)的核算方式完全一致，資產(chǎn)的確認(rèn)和計(jì)量遵循會(huì)計(jì)制度和慣例的相關(guān)要求，因此使用搬遷補(bǔ)償款所形成的資產(chǎn)，和企業(yè)擁有或控制的其他資產(chǎn)一樣計(jì)算折舊或攤銷。稅收上對(duì)搬遷補(bǔ)償款使用后所形成的資產(chǎn)攤銷或扣除適用特別規(guī)定。從《企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例可知，搬遷補(bǔ)償款不屬于稅法所列舉的 “免稅收入”（稅法只明確四項(xiàng)內(nèi)容）范疇，因而搬遷補(bǔ)償款不確認(rèn)收入的部分只能歸屬于稅法上的“不征稅收入”范疇，而不征稅收入所形成資產(chǎn)的折舊或攤銷支出稅法規(guī)定不能在稅前扣除。如果對(duì)企業(yè)搬遷補(bǔ)償款形成的資產(chǎn)不折舊或攤銷支出不允許稅前扣除，勢(shì)必會(huì)阻礙政府的搬遷規(guī)劃和影響企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。為解決這一矛盾，國(guó)稅函[2009]118號(hào)特別規(guī)定，對(duì)企業(yè)利用政策性搬遷補(bǔ)償款購(gòu)置或改良的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計(jì)算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。從表面上看，會(huì)計(jì)與稅法對(duì)利用搬遷補(bǔ)償款所形成的資產(chǎn)均可以折舊或攤銷計(jì)入損益，但由于稅法對(duì)收入按差額計(jì)稅，對(duì)搬遷補(bǔ)償款不征稅部分所形成資產(chǎn)的折舊或攤銷扣除實(shí)質(zhì)構(gòu)成了一項(xiàng)優(yōu)惠政策，企業(yè)應(yīng)善加利用，做好納稅調(diào)整工作。

第三篇：搬遷補(bǔ)償款會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理差異比較

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知 國(guó)稅函[2009]118號(hào)

頒布時(shí)間：2009-3-12發(fā)文單位：國(guó)家稅務(wù)總局

各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》（以下簡(jiǎn)稱“企業(yè)所得稅法”）及《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅實(shí)施條例》（以下簡(jiǎn)稱“實(shí)施條例”）規(guī)定的原則和精神，現(xiàn)將企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題明確如下：

一、本通知所稱企業(yè)政策性搬遷和處置收入，是指因政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政策性原因，企業(yè)需要整體搬遷（包括部分搬遷或部分拆除）或處置相關(guān)資產(chǎn)而按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)從政府取得的搬遷補(bǔ)償收入或處置相關(guān)資產(chǎn)而取得的收入，以及通過市場(chǎng)（招標(biāo)、拍賣、掛牌等形式）取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。

二、對(duì)企業(yè)取得的政策性搬遷或處置收入，應(yīng)按以下方式進(jìn)行企業(yè)所得稅處理：

（一）企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，用企業(yè)搬遷或處置收入購(gòu)置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱重置固定資產(chǎn)），或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進(jìn)行改良，或進(jìn)行技術(shù)改造，或安置職工的，準(zhǔn)予其搬遷或處置收入扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后的余額，計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

（二）企業(yè)沒有重置或改良固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或購(gòu)置其他固定資產(chǎn)的計(jì)劃或立項(xiàng)報(bào)告，應(yīng)將搬遷收入加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用后的余額計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

（三）企業(yè)利用政策性搬遷或處置收入購(gòu)置或改良的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計(jì)算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。

（四）企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內(nèi)，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，在五年期內(nèi)完成搬遷的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理。

三、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)企業(yè)取得的政策性搬遷收入和原廠土地轉(zhuǎn)讓收入加強(qiáng)管理。重點(diǎn)審核有無政府搬遷文件或公告，有無搬遷協(xié)議和搬遷計(jì)劃，有無企業(yè)技術(shù)改造、重置或改良固定資產(chǎn)的計(jì)劃或立項(xiàng)，是否在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行技術(shù)改造、重置或改良固定資產(chǎn)和購(gòu)置其他固定資產(chǎn)等。

國(guó)家稅務(wù)總局

二00九年三月十二日

搬遷補(bǔ)償款會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理差異比較 文章來源：中顧網(wǎng) 作者：佚名 點(diǎn)擊數(shù)：2006 評(píng)論:0條 更新時(shí)間：2010-4-6 9:53:38

? 本文講述的是關(guān)于搬遷補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容，并為您提供免費(fèi)法律咨詢。

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近年來，各地對(duì)原城區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新布局，不少企業(yè)因城市規(guī)劃需要進(jìn)行搬遷，收到政府撥付的搬遷補(bǔ)償款。筆者在稅務(wù)管理中發(fā)現(xiàn)，企業(yè)收到搬遷補(bǔ)償款，帳務(wù)處理千差萬別，表現(xiàn)為貸記“遞延損益”、“營(yíng)業(yè)外收入”、“補(bǔ)貼收入”、“專項(xiàng)應(yīng)付款”、“資本公積”等，造成實(shí)務(wù)處理的混亂，因此有必要在會(huì)計(jì)上統(tǒng)一搬遷補(bǔ)償款處理方法。最近，財(cái)政部下發(fā)了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋第3號(hào)[征求意見稿]》(財(cái)會(huì)便[2009]35號(hào))，擬對(duì)企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償款會(huì)計(jì)處理方法予以明確，將有利于規(guī)范搬遷補(bǔ)償款的核算。但由于稅收上對(duì)搬遷補(bǔ)償款的稅務(wù)處理有特別規(guī)定，形成了會(huì)計(jì)與稅法之間的差異，企業(yè)應(yīng)善加甄別，以免帶來不必要的稅收負(fù)擔(dān)。

一、搬遷補(bǔ)償款的會(huì)計(jì)處理

搬遷補(bǔ)償款是由于政府市政規(guī)劃等占用了企業(yè)的資源，為了彌補(bǔ)企業(yè)所產(chǎn)生的損失和持續(xù)再生產(chǎn)需要，政府按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)給予企業(yè)的補(bǔ)助和賠償款，政府不因補(bǔ)償而構(gòu)成投資者。會(huì)計(jì)上關(guān)于搬遷補(bǔ)償款的處理方法尚未統(tǒng)一，財(cái)政部正在征求意見階段。實(shí)務(wù)上企業(yè)結(jié)合自身適用的會(huì)計(jì)制度和取得的搬遷補(bǔ)償款的不同情形，會(huì)作出不同的處理方法。一般來說，搬遷補(bǔ)償款作為一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)利益的流入，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)所有者權(quán)益增加，且與所有者投入資本無關(guān)，具有收益的性質(zhì)，但因不是企業(yè)在日?；顒?dòng)中形成的，不符合收入定義和收入確認(rèn)條件，因此不能作為收入核算。執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的企業(yè)，收到或應(yīng)收的搬遷補(bǔ)償款，借記“銀行存款”、“其他應(yīng)收款”等科目，貸記 “補(bǔ)貼收入”科目。執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)，通常將搬遷補(bǔ)償款視為政府補(bǔ)助，按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)--政府補(bǔ)助》進(jìn)行核算。其中，企業(yè)收到或應(yīng)收的與資產(chǎn)相關(guān)的搬遷補(bǔ)償款，借記“銀行存款”、“其他應(yīng)收款”等科目，貸記“遞延收益”。在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分配遞延收益，借記“遞延收益”，貸記“營(yíng)業(yè)外收入”科目。與收益相關(guān)的搬遷補(bǔ)償款，用于補(bǔ)償企業(yè)以后期間相關(guān)費(fèi)用或損失的，按收到或應(yīng)收的金額，借記“銀行存款”、“其他應(yīng)收款” 等科目，貸記“遞延收益”。在發(fā)生相關(guān)費(fèi)用或損失的未來期間，按應(yīng)補(bǔ)償?shù)慕痤~，借記“遞延收益”，貸記“營(yíng)業(yè)外收入”科目。用于補(bǔ)償企業(yè)已發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用或損失的，按收到或應(yīng)收的金額，借記“銀行存款”、“其他應(yīng)收款”等科目，貸記“營(yíng)業(yè)外收入”科目。

因此，企業(yè)將搬遷補(bǔ)償款記入“專項(xiàng)應(yīng)付款”、“資本公積”等核算方法，背離了搬遷補(bǔ)償款的性質(zhì)，也不符合會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。按照現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，“專項(xiàng)應(yīng)付款”科目核算的是企業(yè)取得政府作為企業(yè)所有者投入的具有專項(xiàng)或特定用途的款項(xiàng)，如專項(xiàng)用于技術(shù)改造、技術(shù)研究以及從其他來源取得的款項(xiàng)。而資本公積屬于所有者權(quán)益，核算內(nèi)容包括資本(或股本)溢價(jià)、接受捐贈(zèng)資產(chǎn)、撥款轉(zhuǎn)入、外幣資本折算差額等，其形成的主體與所有者或投資者緊密聯(lián)系?！丁雌髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)--政府補(bǔ)助〉應(yīng)用指南》

也明確規(guī)定，政府以投資者身份向企業(yè)投入資本，享有企業(yè)相應(yīng)的所有權(quán)，政府與企業(yè)之間是投資者與被投資者的關(guān)系。政府撥入的投資補(bǔ)助等專項(xiàng)撥款中，國(guó)家相關(guān)文件規(guī)定作為“資本公積”處理的，也屬于資本性投入的性質(zhì)。政府的資本性投入無論采用何種形式，均不屬于政府補(bǔ)助。因此，除企業(yè)因城鎮(zhèn)整體規(guī)劃、庫(kù)區(qū)建設(shè)等公共利益進(jìn)行搬遷而收到政府從預(yù)算資金直接撥付的搬遷補(bǔ)償款作為資本公積處理外，企業(yè)通常不應(yīng)將搬遷補(bǔ)償款記入“專項(xiàng)應(yīng)付款”、“資本公積”等科目。

二、搬遷補(bǔ)償款的稅務(wù)處理

《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。因此，企業(yè)從政府處獲得搬遷補(bǔ)償款，無論是貨幣資金還是非貨幣資金，從性質(zhì)和根源上均構(gòu)成稅收上的收入。企業(yè)在納稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)按稅收規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。考慮到企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償款將用于彌補(bǔ)搬遷損失和支付重建成本，為減輕企業(yè)稅收資金占用負(fù)擔(dān)，對(duì)將搬遷補(bǔ)償款確實(shí)用于安排搬遷成本的，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于企業(yè)政策性搬遷或處置收入有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》(國(guó)稅函[2009]118號(hào))，按企業(yè)是否有搬遷規(guī)劃，明確了具體的稅務(wù)處理方法：

一是企業(yè)沒有重置固定資產(chǎn)(用企業(yè)搬遷補(bǔ)償款購(gòu)置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途或者新的固定資產(chǎn)和土地使用權(quán))，或沒有改良固定資產(chǎn)、技術(shù)改造或沒有購(gòu)置其他固定資產(chǎn)的計(jì)劃或立項(xiàng)報(bào)告，企業(yè)應(yīng)以搬遷補(bǔ)償款加上各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入、減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用，將其余額計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。

二是企業(yè)有相應(yīng)的搬遷規(guī)劃，根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，重置固定資產(chǎn)，或?qū)ζ渌潭ㄙY產(chǎn)進(jìn)行改良，或進(jìn)行技術(shù)改造，或安置職工的，對(duì)取得的搬遷補(bǔ)償款，準(zhǔn)予扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出，其余額計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額?？紤]到企業(yè)搬遷的階段性需要，稅收上制定了企業(yè)可以推遲(遞延)確認(rèn)收入的優(yōu)惠政策。

為約束企業(yè)確實(shí)將搬遷補(bǔ)償款用于再生產(chǎn)，稅收對(duì)企業(yè)搬遷補(bǔ)償款推遲確認(rèn)收入在時(shí)間上作了限制性規(guī)定。即企業(yè)從規(guī)劃搬遷次年起的五年內(nèi)，搬遷補(bǔ)償款暫不計(jì)入應(yīng)納稅所得額;在五年期內(nèi)完成搬遷的，搬遷補(bǔ)償款余額應(yīng)并入完成搬遷當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。五年期滿后，如果企業(yè)仍未完成搬遷，即使在搬遷規(guī)劃確定的計(jì)劃內(nèi)，在規(guī)劃搬遷次年起的第六年，也要將搬遷補(bǔ)償款余額并入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定納稅。

三、搬遷補(bǔ)償款會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理差異比較

基于上述對(duì)搬遷補(bǔ)償款會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理的分析可見，搬遷補(bǔ)償款具有補(bǔ)助和賠償雙重特征，其本質(zhì)上構(gòu)成企業(yè)的一項(xiàng)收益，會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理的原則是一致的，或在收到當(dāng)期確認(rèn)收益，或遞延以后確認(rèn)收益。但在具體確認(rèn)時(shí)，雙方存在著一定差異：

1、搬遷補(bǔ)償款確認(rèn)的條件不同。根據(jù)政府補(bǔ)助具體準(zhǔn)則推定，會(huì)計(jì)上確認(rèn)搬遷補(bǔ)償款需要滿足兩個(gè)條件：一是企業(yè)能夠滿足政策性搬遷補(bǔ)償所附條件，二是企業(yè)能夠收到政府的補(bǔ)償款。與會(huì)計(jì)確認(rèn)條件不同的是，稅收是在企業(yè)已經(jīng)取得搬遷補(bǔ)償款時(shí)才予以確認(rèn)，未收

到政府補(bǔ)償款就不存在稅務(wù)處理問題，更側(cè)重于規(guī)范企業(yè)享受收入抵減和推遲納稅優(yōu)惠的限制條件。確認(rèn)時(shí)，需要重點(diǎn)審核企業(yè)有無政府搬遷文件或公告，有無搬遷協(xié)議和搬遷計(jì)劃，有無企業(yè)技術(shù)改造、重置或改良固定資產(chǎn)的計(jì)劃或立項(xiàng)，是否在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行技術(shù)改造、重置或改良固定資產(chǎn)和購(gòu)置其他固定資產(chǎn)等。

2、搬遷補(bǔ)償款確認(rèn)損益的方式不同。會(huì)計(jì)處理上，無論是適用會(huì)計(jì)制度還是遵循會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)于企業(yè)取得的搬遷補(bǔ)償款均全額確認(rèn)為收益，具有鮮明的“補(bǔ)助”特征，企業(yè)因搬遷發(fā)生的相應(yīng)支出按常規(guī)進(jìn)行成本費(fèi)用核算，取得的搬遷補(bǔ)償款屬于企業(yè)的補(bǔ)助性收入，直接或分期結(jié)轉(zhuǎn)收益，體現(xiàn)了收入與費(fèi)用的配比原則。稅收處理上，對(duì)于企業(yè)取得的搬遷補(bǔ)償款均按余額確認(rèn)為收益，具有很強(qiáng)的“賠償”性質(zhì)，企業(yè)因搬遷發(fā)生的相應(yīng)支出優(yōu)先從取得的搬遷補(bǔ)償款中開支，搬遷補(bǔ)償款扣除固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出后，其余額計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

3、搬遷補(bǔ)償款推遲(遞延)確認(rèn)損益的時(shí)間不同。會(huì)計(jì)上對(duì)與資產(chǎn)相關(guān)的搬遷補(bǔ)償款所確認(rèn)的遞延收益，在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分配結(jié)轉(zhuǎn)損益，其分配期間與形成的資產(chǎn)使用壽命相一致;對(duì)與收益相關(guān)的搬遷補(bǔ)償款所確認(rèn)的遞延收益，在用于補(bǔ)償企業(yè)以后期間相關(guān)費(fèi)用或損失的，在發(fā)生相關(guān)費(fèi)用或損失的未來期間，按應(yīng)補(bǔ)償?shù)慕痤~確認(rèn)損益，其確認(rèn)時(shí)間具有不確定性。稅收對(duì)搬遷補(bǔ)償款確認(rèn)收益的時(shí)間，則規(guī)定得非常明確和具體：企業(yè)沒有搬遷規(guī)劃的，收到搬遷補(bǔ)償款的當(dāng)年就要并入應(yīng)納稅所得額申報(bào)納稅。企業(yè)有搬遷規(guī)劃并符合相應(yīng)條件的，搬遷補(bǔ)償款可以在規(guī)劃搬遷次年起遞延5年，超過5年的在第6年要將余額并入應(yīng)納稅所得額申報(bào)納稅。企業(yè)實(shí)際搬遷規(guī)劃期間不足5年的，則在完成搬遷活動(dòng)的當(dāng)年將余額并入應(yīng)納稅所得額申報(bào)納稅。

4、搬遷補(bǔ)償款使用后所形成的資產(chǎn)攤銷或扣除的依據(jù)不同。會(huì)計(jì)上對(duì)企業(yè)搬遷后重置或改良固定資產(chǎn)等資產(chǎn)，與企業(yè)日常購(gòu)置或建造資產(chǎn)的核算方式完全一致，資產(chǎn)的確認(rèn)和計(jì)量遵循會(huì)計(jì)制度和慣例的相關(guān)要求，因此使用搬遷補(bǔ)償款所形成的資產(chǎn)，和企業(yè)擁有或控制的其他資產(chǎn)一樣計(jì)算折舊或攤銷。稅收上對(duì)搬遷補(bǔ)償款使用后所形成的資產(chǎn)攤銷或扣除適用特別規(guī)定。從《企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例可知，搬遷補(bǔ)償款不屬于稅法所列舉的 “免稅收入”(稅法只明確四項(xiàng)內(nèi)容)范疇，因而搬遷補(bǔ)償款不確認(rèn)收入的部分只能歸屬于稅法上的“不征稅收入”范疇，而不征稅收入所形成資產(chǎn)的折舊或攤銷支出稅法規(guī)定不能在稅前扣除。如果對(duì)企業(yè)搬遷補(bǔ)償款形成的資產(chǎn)不折舊或攤銷支出不允許稅前扣除，勢(shì)必會(huì)阻礙政府的搬遷規(guī)劃和影響企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。為解決這一矛盾，國(guó)稅函[2009]118號(hào)特別規(guī)定，對(duì)企業(yè)利用政策性搬遷補(bǔ)償款購(gòu)置或改良的固定資產(chǎn)，可以按照現(xiàn)行稅收規(guī)定計(jì)算折舊或攤銷，并在企業(yè)所得稅稅前扣除。從表面上看，會(huì)計(jì)與稅法對(duì)利用搬遷補(bǔ)償款所形成的資產(chǎn)均可以折舊或攤銷計(jì)入損益，但由于稅法對(duì)收入按差額計(jì)稅，對(duì)搬遷補(bǔ)償款不征稅部分所形成資產(chǎn)的折舊或攤銷扣除實(shí)質(zhì)構(gòu)成了一項(xiàng)優(yōu)惠政策，企業(yè)應(yīng)善加利用，做好納稅調(diào)整工作。

第四篇：拆遷安置業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)及稅務(wù)處理

拆遷安置業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)及稅務(wù)處理

拆遷安置業(yè)務(wù)涉及的稅務(wù)會(huì)計(jì)問題主要包括：居民個(gè)人取得的補(bǔ)償費(fèi)是否征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅；取得的安置房是否繳納契稅；房地產(chǎn)企業(yè)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)以何種憑據(jù)計(jì)入開發(fā)成本；拆遷安置房如何進(jìn)行稅務(wù)及賬務(wù)處理等等。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)處理：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)拆遷安置業(yè)務(wù)，尤其被拆遷戶要求采取就地安置房屋補(bǔ)償方式的安置業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常的開發(fā)銷售業(yè)務(wù)相比，主要差別在企業(yè)所得稅和營(yíng)業(yè)稅兩個(gè)方面。

（一）、企業(yè)所得稅：

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)

[2009]31號(hào)）文件第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行拆遷安置時(shí)，如果被拆遷戶選擇貨幣補(bǔ)償方式，該項(xiàng)支出作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”計(jì)入開發(fā)成本中的土地成本中，被拆遷戶無需向房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票，可以由房地產(chǎn)企業(yè)采取自制憑證入賬。同時(shí)將政府拆遷文件、被拆遷人姓名、聯(lián)系方式、身份證號(hào)碼、被拆遷建筑所在路段及門牌號(hào)碼、拆遷面積、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償金額、被拆遷人簽章等檔案資料備置于本公司備查。

如果被拆遷戶選擇就地安置房屋補(bǔ)償方式，需要從兩個(gè)方面考慮，一方面按照31號(hào)文件規(guī)定確認(rèn)視同銷售所得，對(duì)補(bǔ)償?shù)姆课莅凑展蕛r(jià)值或參照同期同類房屋的市場(chǎng)價(jià)格確定視同銷售收入，同時(shí)按照稅收規(guī)定計(jì)算確認(rèn)拆遷安置房屋的視同銷售成本。另一方面，需要確認(rèn)土地成本中的“拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出”。因?yàn)榉课菅a(bǔ)償方式相當(dāng)于房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷戶支付貨幣補(bǔ)償資金，然后被拆遷戶再用這筆貨幣補(bǔ)償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入房屋，因此應(yīng)按公允價(jià)值或同期同類房屋市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的金額作為“拆遷補(bǔ)償費(fèi)”計(jì)入開發(fā)成本的土地成本中。

（二）、營(yíng)業(yè)稅：

被拆遷戶選擇就地安置房屋補(bǔ)償方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需從以下兩方面考慮安置房屋的營(yíng)業(yè)稅的問題。

1、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷售拆遷補(bǔ)償住房征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函

[2007]768號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)被拆遷戶實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。

2、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函[1995]549號(hào)）規(guī)定：“對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅?！庇捎趦?nèi)資企業(yè)征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅與外商投資企業(yè)適用相同的政策，因此該文件對(duì)內(nèi)資企業(yè)同樣適用。山東省地稅局下發(fā)魯?shù)囟惲骱諿1995]14號(hào)文件對(duì)此情況亦有明確規(guī)定。

（三）、土地使用稅：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2006]186號(hào)）第二條規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào)）第二條第四款中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定同時(shí)廢止。”

因此其起始納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的土地交付日期的次月起，無交付日期的，從簽訂合同的次月起。開發(fā)項(xiàng)目土地的納稅義務(wù)的終止時(shí)間則應(yīng)根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2008]152號(hào)）第三條規(guī)定：“納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。”根據(jù)上述文件結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)際情況，一般應(yīng)以開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂的報(bào)房管局備案的具有法律效力的《商品房預(yù)售合同》規(guī)定的房屋交付日期為準(zhǔn)。其他各地方稅務(wù)局根據(jù)152號(hào)文件結(jié)合當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)銷售的實(shí)際情況也都出臺(tái)相關(guān)文件，如青島地稅局規(guī)定如下：

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房已經(jīng)銷售的，土地使用稅納稅義務(wù)的截止時(shí)間為商品房實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化即商品房交付使用的當(dāng)月末。商品房交付使用，是指房地產(chǎn)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。

以上是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目正常銷售城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時(shí)間的規(guī)定，對(duì)拆遷安置房屋威海房管局要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在給被拆遷人貨幣補(bǔ)償或?qū)嵨镅a(bǔ)償時(shí)需分別簽訂《威海市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議書》和《威海市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償安置協(xié)議書》，同時(shí)報(bào)房管局備案。對(duì)采取安置房屋補(bǔ)償簽訂《威海市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償安置協(xié)議書》的，則應(yīng)根據(jù)《威海市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償安置協(xié)議書》規(guī)定的交房日期為準(zhǔn)。

其他稅種的處理與正常開發(fā)產(chǎn)品銷售的稅務(wù)處理是一致的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)處理：

房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補(bǔ)償直接計(jì)入開發(fā)成本。如果以開發(fā)產(chǎn)品補(bǔ)償，則應(yīng)按照安置房的公允價(jià)值，一方面確認(rèn)開發(fā)成本，同時(shí)確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，安置房繳納的銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，計(jì)入“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目。

現(xiàn)舉例說明如下：

某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶總面積5 000平方米，市場(chǎng)售價(jià)8 000元/平方米，土地成本20 000萬元，建筑施工等其他開發(fā)成本8 000萬元，總可售面積8萬平方米。有關(guān)賬務(wù)處理如下：

（1）拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出=5 000平方米×8 000元/平方米=4 000（萬元），作如下會(huì)計(jì)分錄： 借：開發(fā)成本——拆遷補(bǔ)償費(fèi)40 000 000

貸：其他應(yīng)付款——應(yīng)付拆遷補(bǔ)償費(fèi)40 000 000

（2）結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，開發(fā)總成本=20 000+8 000+4 000=32 000（萬元），作如下會(huì)計(jì)分錄：

借：開發(fā)產(chǎn)品320 000 000

貸：開發(fā)成本320 000 000

（3）確認(rèn)安置房收入，視同銷售收入=5 000平方米×8 000元/平方米=4 000（萬元），作如下會(huì)計(jì)分錄：

借：其他應(yīng)付款——應(yīng)付拆遷補(bǔ)償費(fèi)40 000 000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入40 000 000

（4）結(jié)轉(zhuǎn)安置房成本，單位可售面積計(jì)稅成本=（20 000萬元+8 000萬元+4 000萬元）/80 000平方米=4 000（元/平方米）

視同銷售成本=4 000元/平方米×5 000平方米=2 000（萬元）

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本20 000 000

貸：開發(fā)產(chǎn)品20 000 000

（5）計(jì)算安置房視同銷售營(yíng)業(yè)稅，由于山東省銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅計(jì)算核定計(jì)稅價(jià)格的成本利潤(rùn)率為10%，則：組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率）/（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）=2 000×（1+10%）/（1-5%）=2 315.79（萬元），應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=2 315.79×5%=115.79（萬元），作如下會(huì)計(jì)分錄：

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加1 157 900

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅1 157 900

三、個(gè)人取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)處理：

（一）營(yíng)業(yè)稅處理

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于單位和個(gè)人土地被國(guó)家征用取得土地及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2007]969號(hào)）規(guī)定，國(guó)家因公共利益或城市建設(shè)規(guī)劃需要收回土地使用權(quán)，對(duì)于使用國(guó)有土地的單位和個(gè)人來說是將土地使用權(quán)歸還土地所有者。因此，對(duì)國(guó)家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個(gè)人所擁有的土地使用權(quán)，并按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個(gè)人的土地及地上附著物（包括不動(dòng)產(chǎn)）的補(bǔ)償費(fèi)，均適用《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）規(guī)定的“土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為”，不征收營(yíng)業(yè)稅。

需要注意的是，如果是國(guó)土局先征用集體所有土地，將其變更為國(guó)有土地，然后再出讓給企業(yè)或個(gè)人使用，則依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函[1997]87號(hào)）規(guī)定，對(duì)土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的“銷售不動(dòng)產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

（二）個(gè)人所得稅處理

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2005]45號(hào)）及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得被征用房屋補(bǔ)償費(fèi)收入免征個(gè)人所得稅的批復(fù)》（國(guó)稅函

[1998]428號(hào)）規(guī)定，按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，屬于補(bǔ)償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實(shí)物（房屋），均免予征收個(gè)人所得稅。

（三）土地增值稅處理

依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。

“因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)”，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

（四）契稅處理

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2005]45號(hào)）規(guī)定，對(duì)拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置住房的，對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過部分征收契稅。

第五篇：企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)的會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理

企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)的會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理

時(shí)間: 2006-11-23 17:32:51 | [<<] [>>]

企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)的會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理

作者：張劍鋒

近年來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)城市建設(shè)日新月異，城市規(guī)模處于不斷的高速擴(kuò)張的進(jìn)程之中。城市化進(jìn)程不斷加快，人居環(huán)境日益改善，使我們的生活變得更便捷、更舒適，同時(shí)也提升了城市形象。這一切都需要對(duì)我們生活的城市進(jìn)行系統(tǒng)、全面的規(guī)劃、改造。城市改造需要的道路拓寬、建設(shè)廣場(chǎng)、新增綠地、搬遷市區(qū)工業(yè)企業(yè)等等問題都會(huì)涉及到原有居民、企業(yè)的拆遷安置問題。本文針對(duì)在城市改造拆遷安置過程中，對(duì)企業(yè)所收到拆遷償款事項(xiàng)，從會(huì)計(jì)及稅務(wù)方面進(jìn)行分析。

目前，城市改造都是以政府為主導(dǎo)進(jìn)行的。由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行城市改造的搬遷安置，具體由政府土地收儲(chǔ)中心受國(guó)土資源部門的委托將拆遷安置的土地先行收回進(jìn)行重新規(guī)劃，妥善處理好出讓地塊內(nèi)的土地收購(gòu)和房屋拆遷安置補(bǔ)償事項(xiàng)，再通過招標(biāo)、拍賣形式將土地使用權(quán)出讓。房地產(chǎn)公司通過參加招標(biāo)或拍賣，簽訂拍賣成交確認(rèn)書，并在規(guī)定的期限內(nèi)交付土地出讓金，獲得國(guó)有土地使用權(quán)。在此模式下，城市的拆遷改造完全處于政府的控制之下。

一、拆遷補(bǔ)償?shù)男问?/p>

城市改造房屋被拆除，給被拆除房屋的所有人造成了一定的財(cái)產(chǎn)損失。為保證被拆除房屋所有人的合法權(quán)益，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆除房屋及其附屬物的所有人（包括代管人、國(guó)家授權(quán)的國(guó)有房屋及其附屬物的管理人）給予補(bǔ)償。補(bǔ)償?shù)膶?duì)象既包括自然人也包括法人。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，房屋拆遷補(bǔ)償有三種形式，即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。

（1）產(chǎn)權(quán)調(diào)換。拆遷人以易地建設(shè)或原地建設(shè)的房屋補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對(duì)房屋的所有權(quán)。這是一種實(shí)物補(bǔ)償形式。

（2）作價(jià)補(bǔ)償。拆遷人將被拆除房屋的價(jià)值，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人。這是一種貨幣補(bǔ)償形式。

（3）產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合。拆遷人按照被拆除房屋的建筑面積數(shù)量，以其中一定面積的房屋補(bǔ)償被拆除房屋的所有人，其余面積按照作價(jià)補(bǔ)償折合貨幣支付給被拆除房屋的所有人。這對(duì)那些被拆除房屋面積較多，又難以支付補(bǔ)償房屋與被拆除房屋結(jié)構(gòu)差價(jià)的被拆遷人較適用。

二、拆遷補(bǔ)償費(fèi)的會(huì)計(jì)處理

不論是何種補(bǔ)償方式，有一點(diǎn)是相同的。拆遷項(xiàng)目是由政府主導(dǎo)的，不是被拆遷人主動(dòng)搬遷，是根據(jù)政府的指令被動(dòng)搬遷，是被拆遷人的非自愿行為。并且由政府下達(dá)統(tǒng)一的拆遷安置通知，這是以政府為主的拆遷安置的最重要特征。

政府拆遷安置時(shí)被拆遷人收到的拆遷補(bǔ)償款的會(huì)計(jì)處理，財(cái)政部2005年8月15日下發(fā)的《關(guān)于企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款有關(guān)財(cái)務(wù)處理問題的通知》（財(cái)企[2005]123號(hào)）做出了相關(guān)的規(guī)定。該文件適用的范圍是企業(yè)因城鎮(zhèn)規(guī)劃、庫(kù)區(qū)建設(shè)等公共利益需要搬遷而收到政府給予的相應(yīng)補(bǔ)償款。

企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款，作為“專項(xiàng)應(yīng)付款”核算。搬遷補(bǔ)償款存款利息，一并轉(zhuǎn)增“專項(xiàng)應(yīng)付款”。因搬遷出售、報(bào)廢或毀損的固定資產(chǎn)，作為固定資產(chǎn)清理業(yè)務(wù)核算，其凈損失核銷“專項(xiàng)應(yīng)付款”；機(jī)器設(shè)備因拆卸、運(yùn)輸、重新安裝、調(diào)試等原因發(fā)生的費(fèi)用，直接核銷“專項(xiàng)應(yīng)付款”；用于安置職工的費(fèi)用支出，直接核銷“專項(xiàng)應(yīng)付款”。企業(yè)搬遷結(jié)束后，“專項(xiàng)應(yīng)付款”如有余額，作調(diào)增“資本公積金”處理，由此增加的“資本公積金”由全體股東共享；“專項(xiàng)應(yīng)付款”如有不足，應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益。

1、內(nèi)資企業(yè)案例介紹：

案例介紹：A紡織有限公司因城市規(guī)劃需要遷往C工業(yè)園，搬遷前廠房類固定資產(chǎn)賬面原值3850萬元，凈值3197萬元，設(shè)備類固定資產(chǎn)原值15868萬元，凈值10143萬元，土地145畝，賬面價(jià)值1240萬元。

搬遷時(shí)，企業(yè)收到政府撥付的補(bǔ)償資金17019萬元。企業(yè)搬遷過程中，報(bào)廢設(shè)備原值9521萬元，凈值6593萬元，處置報(bào)廢設(shè)備收入258萬元，搬遷設(shè)備拆卸、運(yùn)輸、安裝調(diào)試費(fèi)用620萬元，支付停產(chǎn)期間職工工資240萬元，支付安置職工費(fèi)用350萬元。

注：有關(guān)賬務(wù)處理的規(guī)定見《財(cái)政部關(guān)于企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款有關(guān)財(cái)務(wù)處理問題的通知》（財(cái)企[2005]123號(hào)2005年8月15日）

賬務(wù)處理：

1．收到政府撥付的補(bǔ)償資金

借：銀行存款17019

貸：專項(xiàng)應(yīng)付款17019

2．出售、報(bào)廢、毀損的固定資產(chǎn)

借：累計(jì)折舊3581

固定資產(chǎn)清理9790

貸：固定資產(chǎn)——房屋3850

——設(shè)備9521

3．處置報(bào)廢資產(chǎn)收入

借：銀行存款258

貸：固定資產(chǎn)清理258

4．結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)損失

借：專項(xiàng)應(yīng)付款9532

貸：固定資產(chǎn)清理9532

5．支付可搬遷資產(chǎn)拆除、裝卸、運(yùn)輸、安裝調(diào)試費(fèi)用

借：專項(xiàng)應(yīng)付款620

貸：銀行存款620

6．支付停產(chǎn)期間職工工資及職工安置費(fèi)

借：專項(xiàng)應(yīng)付款590

貸：銀行存款590

7．轉(zhuǎn)銷土地資產(chǎn)賬面價(jià)值

借：專項(xiàng)應(yīng)付款1240

貸：無形資產(chǎn)1240

8．結(jié)轉(zhuǎn)搬遷補(bǔ)償專項(xiàng)撥款

借：專項(xiàng)應(yīng)付款5037

貸：資本公積3374.79

應(yīng)交稅金———應(yīng)交所得稅1662.21

2、外資企業(yè)案例介紹：

因城市規(guī)劃需要中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)B化工有限公司遷往D鎮(zhèn)，參照前例，政府撥給的補(bǔ)償資金總額17019萬元,其中土地補(bǔ)償2534萬元，房屋類補(bǔ)償5297萬元，設(shè)備類補(bǔ)償8492萬元，搬遷獎(jiǎng)勵(lì)696萬元。企業(yè)新購(gòu)?fù)恋?00畝，單價(jià)10萬元/畝，建造各類廠房固定資產(chǎn)8250萬元，重新購(gòu)置同類相同數(shù)量的生產(chǎn)設(shè)備價(jià)款7,230萬元。

注：有關(guān)賬務(wù)處理的規(guī)定見《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入稅務(wù)處理問題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2003]115號(hào)2003年1月29日）

賬務(wù)處理：

1．收到政府撥付的補(bǔ)償資金

借：銀行存款17019

貸：專項(xiàng)應(yīng)付款17019

2．土地使用權(quán)

⑴土地使用權(quán)成本400×10－（2534－1240）=2706（萬元）

⑵轉(zhuǎn)銷原廠區(qū)土地賬面價(jià)值

借：專項(xiàng)應(yīng)付款1240

貸：無形資產(chǎn)———原廠區(qū)土地1240

⑶支付新區(qū)土地出讓金

借：無形資產(chǎn)———新區(qū)土地2706

專項(xiàng)應(yīng)付款1294

貸：銀行存款4000

3．廠房類固定資產(chǎn)

廠房類固定資產(chǎn)購(gòu)建成本8250－（5297－3197）=6150（萬元）

⑴轉(zhuǎn)銷拆除廠房賬面價(jià)值

借：累計(jì)折舊653

固定資產(chǎn)清理3197

貸：固定資產(chǎn)———廠房類3850

借：專項(xiàng)應(yīng)付款3197

貸：固定資產(chǎn)清理3197

⑵建造新廠房

借：固定資產(chǎn)—新區(qū)廠房6150

專項(xiàng)應(yīng)付款2100

貸：銀行存款8250

4．設(shè)備類固定資產(chǎn)

設(shè)備類固定資產(chǎn)的購(gòu)置成本7230－（8492－6593+258）=5073（萬元）

（1）轉(zhuǎn)銷報(bào)廢設(shè)備

借：累計(jì)折舊2,928

固定資產(chǎn)清理6593

貸：固定資產(chǎn)———設(shè)備類9521

借：銀行存款258

貸：固定資產(chǎn)清理258

借：專項(xiàng)應(yīng)付款6335

貸：固定資產(chǎn)清理6335

⑵重新購(gòu)置設(shè)備

借：固定資產(chǎn)———新區(qū)重置設(shè)備5073

專項(xiàng)應(yīng)付款2157

貸：銀行存款7230

5．支付停產(chǎn)工資及職工安置費(fèi)

借：專項(xiàng)應(yīng)付款—停產(chǎn)工資及職工安置590

貸：銀行存款590

6．轉(zhuǎn)搬遷補(bǔ)償撥款結(jié)余

借：專項(xiàng)應(yīng)付款106

貸：補(bǔ)貼收入106

兩種核算對(duì)應(yīng)納稅所得額的影響

上述兩例賬務(wù)處理的結(jié)果不同，截至企業(yè)搬遷結(jié)束內(nèi)資企業(yè)A紡織有限公司應(yīng)納稅所得額3374.79萬元，外資企業(yè)B化工有限公司應(yīng)納稅所得額106萬元。各企業(yè)性質(zhì)不同，所進(jìn)行的賬務(wù)處理也不同，需著重注意以下內(nèi)容。

首先，上述兩例賬務(wù)處理所依據(jù)的文件分別適用于不同性質(zhì)的企業(yè)，不可隨意選擇，是內(nèi)資企業(yè)就要按財(cái)企[2005]123號(hào)辦，是外商投資企業(yè)或外國(guó)企業(yè)就要按國(guó)稅函[2003]115號(hào)辦。

其次，企業(yè)搬遷結(jié)束時(shí)的應(yīng)納稅所得額只是階段性的結(jié)果，而搬遷補(bǔ)償?shù)氖找嫔婕跋嚓P(guān)資產(chǎn)的整個(gè)使用過程。A紡織有限公司按財(cái)企[2005]123號(hào)進(jìn)行賬務(wù)處理，購(gòu)置固定資產(chǎn)原值中包括搬遷補(bǔ)償費(fèi)。B化工有限公司按國(guó)稅函[2003]115號(hào)進(jìn)行賬務(wù)處理，購(gòu)置固定資產(chǎn)雖然得到了搬遷補(bǔ)償，但會(huì)計(jì)核算的固定資產(chǎn)賬面原值中卻不包括搬遷補(bǔ)償費(fèi)。隨著搬遷時(shí)固定資產(chǎn)的使用，費(fèi)用以折舊的方式在稅前扣除，A紡織有限公司的固定資產(chǎn)原值中的拆遷補(bǔ)償收入作為折舊額陸續(xù)得到扣除。

所以，從固定資產(chǎn)的使用壽命周期看，截至企業(yè)搬遷結(jié)束時(shí)兩公司應(yīng)納稅所得額的差異只是暫時(shí)性的，從財(cái)務(wù)管理角度考慮有資金時(shí)間價(jià)值的因素，從稅務(wù)籌劃角度看卻意義不大。

三、搬遷補(bǔ)償款的稅務(wù)處理

可以得到政府拆遷補(bǔ)償款的企事業(yè)單位，涉及到的稅種有“營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅”等稅種，在此分別加以闡述。

1、營(yíng)業(yè)稅

對(duì)于企業(yè)收到的拆遷補(bǔ)償款是否要交納營(yíng)業(yè)稅，目前國(guó)家稅務(wù)總局的文件沒有明確規(guī)定，只有《關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問題的批復(fù)》（國(guó)稅函[1997]87號(hào)）文件在內(nèi)容與此比較近似，該文件規(guī)定對(duì)于對(duì)土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補(bǔ)償費(fèi)收入，應(yīng)按照營(yíng)業(yè)稅“銷售不動(dòng)產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。因?yàn)樵撐募嬖谶m用范圍的限定，個(gè)人和企業(yè)收到的拆遷補(bǔ)償款不能完全適用該文件。

另外根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》（國(guó)稅發(fā)[1993]149號(hào)）的規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為不征收營(yíng)業(yè)稅。但該文件只是對(duì)國(guó)家收回土地使用權(quán)而給與使用者的補(bǔ)償不征收營(yíng)業(yè)稅，但是政府支付給被拆遷人的補(bǔ)償款是包含土地使用權(quán)的補(bǔ)償款及土地上的建筑物、構(gòu)筑物等土地附著物的補(bǔ)償款。因此該文件也不完全適用拆遷補(bǔ)償款的涉稅處理。

由于稅務(wù)總局文件的不明確性，使各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在實(shí)際操作時(shí)無所適從。為解決此現(xiàn)狀，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各地實(shí)際情況自行制定了一些拆遷補(bǔ)償款項(xiàng)營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)處理的規(guī)定。重慶地方稅務(wù)局關(guān)于《舊城改造房屋拆遷過程中有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（渝地稅發(fā)[2002]156號(hào)）規(guī)定，被拆遷人與拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補(bǔ)償?shù)?，被拆遷人因房屋結(jié)構(gòu)和面積原因所取得的結(jié)算價(jià)款，暫不征收營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)；在拆遷原房過程中，被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償（安置）方式，所取得的貨幣補(bǔ)償（安置）價(jià)款，暫不征收營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)。廣東省《關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》（粵地稅函[1999]295號(hào)）規(guī)定，在城市改造建設(shè)中支付給被拆遷戶得拆遷補(bǔ)償收入，凡經(jīng)縣級(jí)以上政府批準(zhǔn)，國(guó)土局及有關(guān)房地產(chǎn)管理部門發(fā)出公告，限期拆(搬)遷的地(路)段的，被拆遷戶取得的拆遷補(bǔ)償收入(包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益)暫不征收營(yíng)業(yè)稅。福建省地方稅務(wù)局《關(guān)于拆遷補(bǔ)償業(yè)務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（閩地稅發(fā)[2004]63號(hào)）規(guī)定：

一、拆遷人給予被拆遷單位和個(gè)人補(bǔ)償安置的房屋，不論其以何種方式結(jié)算價(jià)款，均屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。拆遷人支付的拆遷補(bǔ)償金應(yīng)作為成本費(fèi)用列支，不得沖減其“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。

二、被拆遷單位和個(gè)人因拆遷取得的房屋（或土地）拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他補(bǔ)助費(fèi)或補(bǔ)償安置的房屋，除下列兩種情況外，均應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅。

1、被拆遷單位和個(gè)人取得政府財(cái)政部門支付的房屋（或土地）拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他補(bǔ)助費(fèi)，暫免征收營(yíng)業(yè)稅。

2、被拆遷個(gè)人因自用普通住房拆遷，所取得的補(bǔ)償費(fèi)或拆遷過程中發(fā)生的房屋等面積產(chǎn)權(quán)調(diào)換，暫免征收營(yíng)業(yè)稅。

實(shí)務(wù)中各地市稅務(wù)機(jī)關(guān)操作依據(jù)兩個(gè)原則，一是城市拆遷改造必須是在政府主導(dǎo)下進(jìn)行的，第二是被拆遷方取得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)必須是由政府財(cái)政支付的。在這兩個(gè)前提下被拆遷戶取得的拆遷補(bǔ)償收入可免征營(yíng)業(yè)稅。

由于目前尚無搬遷補(bǔ)償費(fèi)營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)處理的統(tǒng)一政策，建議企業(yè)在遇到此類業(yè)務(wù)時(shí)多與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)及其專管員溝通，并根據(jù)溝通結(jié)果確定如何進(jìn)行稅務(wù)處理，盡可能的降低稅收風(fēng)險(xiǎn)。

上海市財(cái)政局曾于1995年11月20日發(fā)布《關(guān)于企業(yè)置換土地使用權(quán)的有關(guān)會(huì)計(jì)處理的通知》（滬財(cái)會(huì)[1995]134號(hào)），該通知的第一條“關(guān)于出讓土地使用權(quán)取得補(bǔ)償收入的會(huì)計(jì)處理”在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)被上海市的企業(yè)作為搬遷補(bǔ)償費(fèi)會(huì)計(jì)處理的標(biāo)準(zhǔn)。該通知第一條規(guī)定如下：

企業(yè)為服從國(guó)家治理“三廢”、市政工程項(xiàng)目和國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃而出讓土地使用權(quán)，取得土地補(bǔ)償收入以及通過政府有償出讓土地使用權(quán)取得的70%部分的土地補(bǔ)償收入時(shí)，借記“銀行存款”科目，貸記“長(zhǎng)期應(yīng)付款”科目；地面建筑物隨著土地使用權(quán)出讓而轉(zhuǎn)入清理報(bào)廢時(shí)，按建筑物的賬面凈值借記“固定資產(chǎn)清理”科目，按已計(jì)提的折舊借記“累計(jì)折舊”科目，按固定資產(chǎn)原價(jià)貸記“固定資產(chǎn)”科目；清理完畢后，其凈損失用取得的補(bǔ)償收入彌補(bǔ)時(shí)，借記“長(zhǎng)期應(yīng)付款”科目，貸記“固定資產(chǎn)清理”科目；發(fā)生的“七通一平”支出、停工損失等有關(guān)費(fèi)用時(shí)，借記“長(zhǎng)期應(yīng)付款”科目，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付工資”等科目；整個(gè)置換過程結(jié)束后，將“長(zhǎng)期應(yīng)付款”科目的余額轉(zhuǎn)作資本公積。

從上述規(guī)定可以看出，滬財(cái)會(huì)[1995]134號(hào)文件第一條和財(cái)企[2005]123號(hào)文件的基本精神是一致的，都強(qiáng)調(diào)政府主導(dǎo)的搬遷過程不能給被搬遷企業(yè)帶來收益，在會(huì)計(jì)處理上也有類似之處。但兩者還是存在以下一些區(qū)別：

（1）收到補(bǔ)償款項(xiàng)時(shí)的暫掛科目，滬財(cái)會(huì)[1995]134號(hào)文件為“長(zhǎng)期應(yīng)付款”，財(cái)企[2005]123號(hào)文件為“專項(xiàng)應(yīng)付款”。

（2）滬財(cái)會(huì)[1995]134號(hào)文件是以當(dāng)時(shí)大部分國(guó)有企業(yè)使用的土地均為無償劃撥地這一背景制定的，因此其中涉及“通過政府有償出讓土地使用權(quán)取得的70%部分的土地補(bǔ)償收入”的處理問題，而這一問題對(duì)于使用土地的性質(zhì)為出讓或轉(zhuǎn)讓的企業(yè)而言是不存在的；同時(shí)，由于上述背景，滬財(cái)會(huì)[1995]134號(hào)文件也沒有涉及對(duì)企業(yè)賬面上的“土地使用權(quán)”核銷所給予的補(bǔ)償如何處理的問題。該問題在財(cái)企[2005]123號(hào)文件中予以明確。

（3）對(duì)于可從搬遷補(bǔ)償款中核銷的費(fèi)用和損失的范圍，兩個(gè)文件均提及因搬遷導(dǎo)致的地面建筑物報(bào)廢損失。但是滬財(cái)會(huì)[1995]134號(hào)文件還提及“七通一平”支出和停工損失；財(cái)企[2005]123號(hào)文件還提及各類可搬遷固定資產(chǎn)的拆卸、運(yùn)輸、重新安裝、調(diào)試等費(fèi)用支出和職工安置支出等。對(duì)此我們認(rèn)為：新址的“七通一平”支出是應(yīng)資本化的支出，最終將形成固定資產(chǎn)，而根據(jù)財(cái)企[2005]123號(hào)文件的基本精神，結(jié)合現(xiàn)行的與長(zhǎng)期資產(chǎn)相關(guān)的政府撥款的會(huì)計(jì)處理規(guī)定來看，長(zhǎng)期資產(chǎn)的購(gòu)建支出都不能直接從政府撥款中核銷。因此在財(cái)企[2005]123號(hào)文件實(shí)施后，企業(yè)搬遷中新址的“七通一平”支出不應(yīng)當(dāng)再核銷專項(xiàng)應(yīng)付款（當(dāng)然如果企業(yè)直接從相關(guān)開發(fā)公司購(gòu)入“熟地”，就不會(huì)發(fā)生“七通一平”支出）。對(duì)于與搬遷直接相關(guān)的停工損失，根據(jù)前文的說明，我們認(rèn)為應(yīng)該是可以從專項(xiàng)應(yīng)付款中核銷的。

（4）對(duì)于搬遷補(bǔ)償款不足以彌補(bǔ)相關(guān)損失和費(fèi)用的情形應(yīng)如何處理，滬財(cái)會(huì)[1995]134號(hào)文件未作明確，財(cái)企[2005]123號(hào)文件則明確計(jì)入損益（我們理解為應(yīng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出）。事實(shí)上由于“十補(bǔ)九不足”，這個(gè)問題在實(shí)務(wù)中是大量存在的。

2．土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第8條規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第11條進(jìn)一步規(guī)定：此處所稱的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第11條規(guī)定，符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

由上述規(guī)定可知，企業(yè)從政府收到的搬遷補(bǔ)償款項(xiàng)，在絕大多數(shù)情況下是免征土地增值稅的，但是此類情況下的免征應(yīng)以原房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)的批文為準(zhǔn)。在審計(jì)中，我們需要關(guān)注是否已獲得稅務(wù)機(jī)關(guān)的免稅批文。如果尚未收到批文，則應(yīng)視同房地產(chǎn)出售或轉(zhuǎn)讓，計(jì)提應(yīng)交土地增值稅。

3．企業(yè)所得稅

（1）搬遷補(bǔ)償款結(jié)余的所得稅處理

截至目前，內(nèi)資企業(yè)所得稅法中對(duì)搬遷補(bǔ)償款的稅務(wù)處理未作專門規(guī)定。在外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅方面，規(guī)范搬遷補(bǔ)償費(fèi)稅務(wù)處理的最主要文件是國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入稅務(wù)處理問題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2003]115號(hào)）。該文件的內(nèi)容如下：

①企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入，凡搬遷后重新購(gòu)置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)（以下稱重置固定資產(chǎn)）的，應(yīng)將上述搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值和處置費(fèi)用后的余額，沖減企業(yè)重置固定資產(chǎn)的原價(jià)。

②企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入，凡搬遷后不再重置與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施細(xì)則》第44條的規(guī)定，應(yīng)將上述搬遷補(bǔ)償費(fèi)收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價(jià)值及處置費(fèi)用后的余額，計(jì)入企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

實(shí)務(wù)中內(nèi)資企業(yè)收到搬遷補(bǔ)償費(fèi)的稅務(wù)處理在很多情況下也是參照國(guó)稅函[2003]115號(hào)文件執(zhí)行的。

（2）搬遷過程中發(fā)生損失的所得稅處理

①對(duì)內(nèi)資企業(yè)而言，當(dāng)搬遷補(bǔ)償款不足以彌補(bǔ)企業(yè)因搬遷而發(fā)生的費(fèi)用和損失時(shí)，依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局第13號(hào)令《企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》的規(guī)定，可以在經(jīng)過稅務(wù)機(jī)關(guān)審批后作為財(cái)產(chǎn)損失稅前扣除。

該辦法第9條規(guī)定，因政府規(guī)劃搬遷、征用等發(fā)生的財(cái)產(chǎn)損失由該級(jí)政府所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)的上一級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批。

該辦法第44條規(guī)定，因政府規(guī)劃搬遷、征用等發(fā)生的財(cái)產(chǎn)損失申請(qǐng)稅前扣除，必須符合下列條件：

（一）有明確的法律、政策依據(jù)；

（二）不屬于政府?dāng)偱伞?/p>

該辦法第45條規(guī)定，企業(yè)因政府規(guī)劃搬遷、征用，依據(jù)下列證據(jù)認(rèn)定財(cái)產(chǎn)損失：

（一）政府有關(guān)部門的行政決定文件及法律政策依據(jù)；

（二）專業(yè)技術(shù)部門或中介機(jī)構(gòu)鑒定證明；

（三）企業(yè)資產(chǎn)的賬面價(jià)值確定依據(jù)。

據(jù)此，我們?cè)趯徲?jì)內(nèi)資企業(yè)時(shí)如遇到此類情形，應(yīng)當(dāng)以稅務(wù)機(jī)關(guān)的批文作為確定是否需對(duì)該損失進(jìn)行所得稅納稅調(diào)整的依據(jù)。

②對(duì)外商投資企業(yè)而言，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于取消及下放外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)以及外籍個(gè)人若干稅務(wù)行政審批項(xiàng)目的后續(xù)管理問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2004]80號(hào)）第十條的規(guī)定，外商投資企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失的稅前扣除自2004年7月1日起從審批制改為備案制。企業(yè)發(fā)生財(cái)產(chǎn)損失的，在向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送所得稅申報(bào)表時(shí)，應(yīng)就其財(cái)產(chǎn)損失的類型、程度、數(shù)量、價(jià)格、損失理由、扣除期限等作出書面說明，同時(shí)附送企業(yè)內(nèi)部有關(guān)部門的財(cái)產(chǎn)損失鑒定證明資料等，若涉及由企業(yè)外部造成財(cái)產(chǎn)損失的，還應(yīng)附送企業(yè)外部有關(guān)部門、機(jī)構(gòu)鑒定的財(cái)產(chǎn)損失證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查企業(yè)所得稅納稅情況時(shí)，應(yīng)就企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失進(jìn)行重點(diǎn)檢查。對(duì)企業(yè)列支的財(cái)產(chǎn)損失，凡沒有提供上述情況說明資料的，又沒有辦法實(shí)際取證，可以進(jìn)行納稅調(diào)整。

（3）企業(yè)搬遷涉及所得稅稅務(wù)處理與財(cái)務(wù)處理差異的總結(jié)

從上述規(guī)定看，收到搬遷補(bǔ)償費(fèi)的財(cái)務(wù)處理與稅務(wù)處理差異較大。主要體現(xiàn)在：

①財(cái)務(wù)上對(duì)于核銷相關(guān)費(fèi)用和損失后的搬遷補(bǔ)償費(fèi)結(jié)余數(shù)規(guī)定計(jì)入資本公積，也就是不影響被搬遷企業(yè)的損益，但稅務(wù)上規(guī)定此類結(jié)余數(shù)應(yīng)當(dāng)沖減重置固定資產(chǎn)的原價(jià)，也就是通過減少可稅前列支的折舊的形式計(jì)入以后的應(yīng)納稅所得額中。因此，在重置了同類或類似固定資產(chǎn)的情況下，就會(huì)在以后內(nèi)形成應(yīng)稅暫時(shí)性差異。為穩(wěn)健起見，對(duì)于采用納稅影響會(huì)計(jì)法核算所得稅的企業(yè)而言，應(yīng)當(dāng)在將搬遷補(bǔ)償款結(jié)余轉(zhuǎn)入資本公積時(shí)，按照結(jié)余金額乘以適用稅率預(yù)留出遞延稅款貸項(xiàng)（而不是將結(jié)余款全額計(jì)入資本公積），在以后根據(jù)會(huì)計(jì)和稅法上對(duì)于折舊計(jì)提的差異逐年轉(zhuǎn)銷該貸項(xiàng)。

②財(cái)企[2005]123號(hào)文件未對(duì)搬遷后不再重置同類或類似固定資產(chǎn)時(shí)結(jié)余款的處理作出明確的規(guī)定，但根據(jù)稅法規(guī)定，此類情形應(yīng)視同常規(guī)的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)處置進(jìn)行稅務(wù)處理。

③財(cái)企[2005]123號(hào)文件規(guī)定可從搬遷補(bǔ)償費(fèi)中列支的費(fèi)用和損失包括可搬遷的機(jī)器設(shè)備的拆卸、運(yùn)輸、重新安裝、調(diào)試等費(fèi)用，但國(guó)稅函[2003]115號(hào)文件并未明確此類費(fèi)用可作為財(cái)產(chǎn)損失予以稅前扣除。

④財(cái)企[2005]123號(hào)文件規(guī)定用于安置職工的費(fèi)用可以直接核銷搬遷補(bǔ)償款，我們理解這里所說的安置費(fèi)主要包括“買斷工齡”的一次性補(bǔ)償金。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)支付給職工的一次性補(bǔ)償金在企業(yè)所得稅稅前扣除問題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2001]918號(hào)）的規(guī)定，一次性補(bǔ)償金原則上可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。但該文件同時(shí)規(guī)定：各種補(bǔ)償性支出數(shù)額較大，一次性攤銷對(duì)當(dāng)年企業(yè)所得稅收入影響較大的，可以在以后均勻攤銷。具體攤銷年限由省級(jí)稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定。因此，在企業(yè)搬遷過程中如涉及部分職工“買斷工齡”或支付其他補(bǔ)償?shù)?，還應(yīng)關(guān)注稅務(wù)機(jī)關(guān)是否允許將買斷工齡款一次性稅前扣除。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)要求分年扣除的，則在采用納稅影響會(huì)計(jì)法的情況下會(huì)出現(xiàn)可扣除暫時(shí)性差異（也就是遞延稅款借）。在確認(rèn)該遞延稅款借項(xiàng)時(shí)，應(yīng)特別關(guān)注《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第107條關(guān)于該差異未來轉(zhuǎn)回期間（一般為3年）內(nèi)應(yīng)預(yù)計(jì)有足夠的應(yīng)納稅所得額產(chǎn)生這一前提條件。

城市建設(shè)帶動(dòng)了拆遷改造的步伐，在大規(guī)模的拆遷改造中，政府支付被拆遷人拆遷補(bǔ)償款，使土地使用效益最大化，被拆遷人照章納稅。這是個(gè)人利益、企業(yè)利益和社會(huì)利益相一致的良性表現(xiàn)，有助于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。

參閱：《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》、《中國(guó)稅務(wù)》雜志

作者單位：上海普東稅務(wù)師事務(wù)所

06年11月22日

附件一：

關(guān)于企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款有關(guān)財(cái)務(wù)處理問題的通知

財(cái)企[2005]123號(hào)

國(guó)務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)，各中央管理企業(yè)，各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

據(jù)一些地方和企業(yè)反映，企業(yè)因城鎮(zhèn)規(guī)劃、庫(kù)區(qū)建設(shè)等公共利益需要搬遷而收到政府給予的相應(yīng)補(bǔ)償款，其有關(guān)財(cái)務(wù)處理規(guī)定不明確，不便執(zhí)行。為此，現(xiàn)就有關(guān)企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款的財(cái)務(wù)處理問題通知如下：

一、企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款，作為專項(xiàng)應(yīng)付款核算。搬遷補(bǔ)償款存款利息，一并轉(zhuǎn)增專項(xiàng)應(yīng)付款。

二、企業(yè)在搬遷和重建過程中發(fā)生的損失或費(fèi)用，區(qū)分以下情況進(jìn)行處理：

（一）因搬遷出售、報(bào)廢或毀損的固定資產(chǎn)，作為固定資產(chǎn)清理業(yè)務(wù)核算，其凈損失核銷專項(xiàng)應(yīng)付款；

（二）機(jī)器設(shè)備因拆卸、運(yùn)輸、重新安裝、調(diào)試等原因發(fā)生的費(fèi)用，直接核銷專項(xiàng)應(yīng)付款；

（三）企業(yè)因搬遷而滅失的、原已作為資產(chǎn)單獨(dú)入賬的土地使用權(quán)，直接核銷專項(xiàng)應(yīng)付款；

（四）用于安置職工的費(fèi)用支出，直接核銷專項(xiàng)應(yīng)付款。

三、企業(yè)搬遷結(jié)束后，專項(xiàng)應(yīng)付款如有余額，作調(diào)增資本公積金處理，由此增加的資本公積金由全體股東共享；專項(xiàng)應(yīng)付款如有不足，應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益。

企業(yè)收到的政府撥給的搬遷補(bǔ)償款的總額及搬遷結(jié)束后計(jì)入資本公積金或當(dāng)期損益的金額應(yīng)當(dāng)單獨(dú)披露。

四、本通知自下發(fā)之日起施行。

中華人民共和國(guó)財(cái)政部 二○○五年八月十五日

拆遷補(bǔ)償費(fèi)會(huì)計(jì)處理淺析

2009-1-13 14:59:00 文章來源：網(wǎng)絡(luò)

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為使資源有效配置和可持續(xù)發(fā)展，滿足日益擴(kuò)張的城市建設(shè)等公共利益和整體規(guī)劃的需要，很多企業(yè)(單位)遇到了因廠區(qū)搬遷、道路改擴(kuò)建占用單位用地等而得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償這一新的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)。對(duì)這一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)利益的取得目前較常見的有以下幾種處理方式：(1)掛賬不處理。在收到拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)記入“其他應(yīng)付款”科目，形成的拆(搬)遷費(fèi)用、重置資產(chǎn)費(fèi)用直接沖減“其他應(yīng)付款”，余額掛賬不處理。(2)增加企業(yè)資本公積。視為接受捐贈(zèng)直接記入“資本公積”，發(fā)生的拆(搬)遷費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)期損益，重置資產(chǎn)計(jì)入固定資產(chǎn)，但不能真實(shí)反映當(dāng)期利潤(rùn)水平。(3)沖減新購(gòu)建資產(chǎn)的入賬價(jià)值。在拆(搬)遷后重新購(gòu)置資產(chǎn)時(shí)，將收到的拆遷補(bǔ)償費(fèi)直接沖減重置資產(chǎn)成本。這種方法不能真實(shí)反映資產(chǎn)的原始價(jià)值，而且一旦補(bǔ)償費(fèi)大于重置資產(chǎn)購(gòu)置成本時(shí)，沒有規(guī)定重置資產(chǎn)的原值該如何計(jì)量。(4)作為“補(bǔ)貼收入”入賬。在收到拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)一律作為“補(bǔ)貼收入”，以便于年底進(jìn)行所得稅調(diào)整，但這種處理缺乏依據(jù)。(5)不入賬。有的單位在收到拆遷補(bǔ)償費(fèi)后，誤認(rèn)為該筆款項(xiàng)無需核銷，將其列入單位“小金庫(kù)”。

根據(jù)財(cái)政部《關(guān)于企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)財(cái)務(wù)處理問題的通知》[財(cái)企(2005)123號(hào)]的規(guī)定，拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指因拆(搬)遷事件的發(fā)生而對(duì)舊資產(chǎn)清理、毀損、報(bào)廢損失和拆(搬)遷各項(xiàng)費(fèi)用的補(bǔ)償以及新資產(chǎn)重置成本的補(bǔ)助。其具體內(nèi)容包括：因拆(搬)遷而清理的固定資產(chǎn)的凈損失；因拆(搬)遷而發(fā)生的拆卸、運(yùn)輸、安裝調(diào)試費(fèi)用；作為資產(chǎn)單獨(dú)入賬的土地使用權(quán)；拆(搬)遷期間的停工損失；不再重置時(shí)安置職工的費(fèi)用支出；同拆(搬)遷有關(guān)的其他費(fèi)用支出。拆遷補(bǔ)償費(fèi)按行為主體可分為兩類：一是由政府直接出面實(shí)施的拆(搬)遷行為而給予補(bǔ)償?shù)臑檎袨?，如為調(diào)整城市布局而進(jìn)行的企業(yè)(單位)整體搬遷、道路改擴(kuò)建等，多具有公益性；二是非政府行為的拆遷，主要由房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)而有償占用土地等，盈利性是其主要特點(diǎn)。而企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，收入是從日?；顒?dòng)中產(chǎn)生，而不是從偶發(fā)事項(xiàng)中產(chǎn)生。只有向其他單位提供產(chǎn)品或勞務(wù)，取得經(jīng)濟(jì)利益流入，且流入額能夠計(jì)量才能確認(rèn)收入。拆遷補(bǔ)償費(fèi)的取得不是從日常活動(dòng)中產(chǎn)生的，而是從偶發(fā)事項(xiàng)中產(chǎn)生的；且并未向其他單位提供產(chǎn)品或勞務(wù)，只是一種損失的補(bǔ)償。因此，拆遷補(bǔ)償費(fèi)并不符合收入確認(rèn)原則。

而政府主導(dǎo)性拆遷補(bǔ)償費(fèi)的取得又有兩種情況：第一種情況是被拆(搬)遷企業(yè)直接從政府取得，具有政府的拆(搬)遷通知、確定拆遷補(bǔ)償費(fèi)金額的政府批文、付款人為財(cái)政專戶的進(jìn)賬單，這種情況下應(yīng)將拆遷補(bǔ)償費(fèi)視同為政府撥款；間接從政府辦的“開發(fā)公司”、“城投公司”取得，這些公司在拆遷補(bǔ)償費(fèi)的給付過程中只起到“代收代付”作用，并未在給付拆遷補(bǔ)償費(fèi)這一實(shí)施過程中謀利，“開發(fā)公司”、“城投公司”取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)付款人仍為財(cái)政專戶，同時(shí)，被拆(搬)遷企業(yè)具有政府的拆(搬)遷通知、確定拆遷補(bǔ)償費(fèi)金額的政府批文的，也可將拆遷補(bǔ)償費(fèi)視同為政府撥款。第二種情況是從專業(yè)拆遷公司，或從政府辦的“開發(fā)公司”、“城投公司”取得，但在拆遷補(bǔ)償費(fèi)的給付過程中，該公司通過與被拆(搬)遷企業(yè)協(xié)商確定補(bǔ)償金額，并且有一定的商業(yè)性，使被拆(搬)遷企業(yè)不能取得記載有明確拆遷補(bǔ)償費(fèi)金額的政府批文的，雖有政府的拆(搬)遷通知，也不能將拆遷補(bǔ)償費(fèi)視做政府撥款，應(yīng)同非政府主導(dǎo)性拆遷補(bǔ)償費(fèi)一樣視為出讓資產(chǎn)取得的補(bǔ)償。

對(duì)于可視為政府撥款的拆遷補(bǔ)償費(fèi)可進(jìn)行以下會(huì)計(jì)處理。取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)，借記“銀行存款”，貸記“專項(xiàng)應(yīng)付款”；將被拆除的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入清理時(shí)，借記“固定資產(chǎn)清理”、“累計(jì)折舊”，貸記“固定資產(chǎn)”；支付清理費(fèi)用時(shí)，借記“固定資產(chǎn)清理”，貸記“銀行存款(應(yīng)付工資等)”；取得變價(jià)收入時(shí)，借記“銀行存款”，貸記“固定資產(chǎn)清理”；清理凈損失沖銷拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)，借記“專項(xiàng)應(yīng)付款”，貸記“固定資產(chǎn)清理”；重置資產(chǎn)入賬時(shí)，借記“固定資產(chǎn)”，貸記“銀行存款”；同時(shí)將拆遷補(bǔ)償費(fèi)轉(zhuǎn)作資本公積，借記“專項(xiàng)應(yīng)付款”，貸記“資本公積——撥款轉(zhuǎn)入”；發(fā)生的拆(搬)遷費(fèi)用及重新安裝資產(chǎn)的安裝調(diào)試費(fèi)用時(shí)，借記“專項(xiàng)應(yīng)付款”，貸記“銀行存款”；取得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)有節(jié)余的，借記“專項(xiàng)應(yīng)付款”，貸記“資本公積——撥款轉(zhuǎn)入”；拆遷補(bǔ)償費(fèi)不足的，應(yīng)將“專項(xiàng)應(yīng)付款”的借方余額轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益，借記“營(yíng)業(yè)外支出”，貸記“專項(xiàng)應(yīng)付款”。

對(duì)于非政府主導(dǎo)性拆遷補(bǔ)償費(fèi)可進(jìn)行以下會(huì)計(jì)處理。非政府主導(dǎo)性拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)視為企業(yè)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和相關(guān)固定資產(chǎn)所得的款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在扣除所清理或報(bào)廢的資產(chǎn)的賬面價(jià)值及其他因拆(搬)遷而發(fā)生的費(fèi)用后，將余額計(jì)入當(dāng)期損益。但確有證據(jù)表明所收到的拆遷補(bǔ)償費(fèi)金額顯著高于(即超出額比例在50％以上)所清理、報(bào)廢的固定資產(chǎn)的公允價(jià)值與相關(guān)拆(搬)遷費(fèi)用之和的，可將資產(chǎn)的公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益，而超過公允價(jià)值的那部分顯著差額視同為其他企業(yè)所給予的與重新購(gòu)建新資產(chǎn)相關(guān)的捐贈(zèng)，記入“資本公積——接受捐贈(zèng)”。

在進(jìn)行拆遷補(bǔ)償費(fèi)的會(huì)計(jì)處理時(shí)，還應(yīng)注意以下兩個(gè)問題：一是由于國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)拆遷補(bǔ)償費(fèi)所涉及的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅等并沒有明確規(guī)定，而是由各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)具體情況來制定，各地稅務(wù)部門對(duì)此項(xiàng)內(nèi)容的規(guī)定也有很大不同，因此企業(yè)在取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)后要主動(dòng)與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通，確定最合理的稅務(wù)處理；二是企業(yè)在取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)后，無論以哪種方式進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，都應(yīng)在會(huì)計(jì)報(bào)表附注部分進(jìn)行詳細(xì)披露。