第一篇：2011年上半年全國房地產(chǎn)市場分析與展望

2011年上半年全國房地產(chǎn)市場分析與展望

7月14日，國務(wù)院常務(wù)會議部署繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，提出了五點(diǎn)加強(qiáng)措施(下稱“新國五條”)，著實(shí)打破了房地產(chǎn)市場的沉寂之勢，可謂是對房地產(chǎn)市場最好的總結(jié)和展望。世聯(lián)地產(chǎn)研究認(rèn)為，伴隨著政策進(jìn)入消化階段，未來相當(dāng)長一段時期內(nèi)，房地產(chǎn)市場將由政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場力量主導(dǎo)。這與我們年初的判斷一致，盡管政策本身并不能導(dǎo)致價格漲跌，但政策能夠改變供求關(guān)系，進(jìn)而影響市場的成交量和成交價格。由于今年下半年及明年上半年全國范圍內(nèi)潛在供應(yīng)量放大是大概率事件，未來市場走勢正朝著政府預(yù)想的方向發(fā)展。上半年房地產(chǎn)市場回顧

今年上半年全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)六大特點(diǎn)：

第一，房價快速上漲的勢頭得到明顯遏制。今年6月70個大中城市住宅價格環(huán)比漲幅均未超過0.5%，環(huán)比下跌的城市有12個，與上月持平的城市有14個，漲幅較年初1月份回落的城市有53個。這些表明政府抑制房價過快上漲成效顯著，但同時也應(yīng)該看到，多數(shù)城市房價依然是在環(huán)比上漲的，因而調(diào)控之路任重而道遠(yuǎn)。

第二，房地產(chǎn)市場依然活躍，需求依然非常旺盛。2011年上半年全國商品住宅銷售、新開工增速放緩，但依然是正增長。上半年一二線城市受制于限購政策，銷量都有不同程度的放緩或下滑，相比之下，全國住宅銷售面積同比增長12.1%，表明房地產(chǎn)市場依然活躍。

從開發(fā)商銷售業(yè)績來看，由于今年上半年推盤策略不同，導(dǎo)致其全年目標(biāo)完成率有較大差異。在調(diào)高今年業(yè)績和政策趨緊的背景下，相當(dāng)部分房企，如萬科、恒 大、綠城、碧桂園、雅居樂、世貿(mào)、金地、保利香港等上半年的目標(biāo)完成率均優(yōu)于去年同期，表明市場的需求仍然是較為旺盛的。

第三，房地產(chǎn)市場重心明顯轉(zhuǎn)移到二三線城市。今年上半年一線城市銷售面積在全國的占比繼續(xù)下降，僅占4.6%，比去年下降0.1個百分點(diǎn)。除了一線城市以外的其他省會城市、直轄市和計(jì)劃單列市(即二線城市)銷售面積占全國的比例為30.2%，比去年下降0.26個百分點(diǎn)。地級城市(即三線城市)銷售面積占全國的比例為65.2%，比去年提升0.36個百分點(diǎn)。從2005年開始，一線城市銷售面積在全國占比平均每年遞減2.2個百分點(diǎn)，二線城市平均每年遞減0.6個百分點(diǎn)，而三線城市平均每年遞增2.8個百分點(diǎn)，可見房地產(chǎn)市場重心發(fā)生明顯轉(zhuǎn)移。

第四，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策穩(wěn)步消化。目前對市場有較大影響的行業(yè)調(diào)控政策主要包括四個，分別是限貸政策、限購政策、限價政策和保障房政策。世聯(lián)地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年2季度表示限貸和限購政策對其有較大影響的購房者比例分別為71.6%和36%，比1季度分別略微下降0.5和0.8個百分點(diǎn)。受影響比例無明顯變化，表明限貸和限購政策對市場的影響效力持續(xù)。鑒于目前房價尚未真正松動，限貸和限購政策也不會放松，以鞏固落實(shí)為主?！靶聡鍡l”也明確提

出房價上漲過快的二三線城市也要限購。2季度購房者對保障房和房價控制目標(biāo)的信心度比較低。世聯(lián)地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，僅有18.4%的購房者認(rèn)為保障房能夠起到平抑房價的作用，比1季度下降6.5個百分點(diǎn)。我們認(rèn)為保障房開工不足是導(dǎo)致2季度購房者對保障房信心明顯下降的重要原因。此外，由于各地房價控制目標(biāo)均參考GDP或人均可支配收入增速，實(shí)為變相漲價令，導(dǎo)致僅有13.4%的購房者認(rèn)為該政策能夠起到平抑房價的作用。因而，“新國五條”將房價控制目標(biāo)和保障房放在了前兩位，也意味著下半年政府將在這兩項(xiàng)政策上加大執(zhí)行力度。

第五，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場集中度明顯提升。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國前十大房企銷售金額在全國占比已達(dá)13.5%，比2010年提升3.3個百分點(diǎn)；全國前二十大房企銷售金額占比已達(dá)18%，比2010年提升3.6個百分點(diǎn)。在已公布上半年銷售業(yè)績的開發(fā)商中，萬科、中海、恒 大、保利、碧桂園、雅居樂、華潤、金地、保利、恒盛、瑞安等房企上半年銷售金額同比增長均超過50%，明顯高于全國上半年銷售金額22.3%的同比增速，這直接導(dǎo)致大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場集中度明顯提升。

第六，貨幣政策穩(wěn)步執(zhí)行，開發(fā)商資金鏈趨緊，拿地謹(jǐn)慎。貨幣政策是決定中國經(jīng)濟(jì)周期的核心力量，對房地產(chǎn)市場也會造成較大的影響。今年二季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布之后，社會各界所擔(dān)心的今年CPI維持高位且GDP明顯回落(即滯脹現(xiàn)象)的疑慮已基本消除。目

前政府采取穩(wěn)健的貨幣政策，直接作用是配合行業(yè)政策收緊開發(fā)商資金鏈，迫使其加速出貨，意在促供給。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源分類指數(shù)已經(jīng)連續(xù)4個月低于100，表明開發(fā)商資金鏈不容樂觀。同時，房地產(chǎn)集合資金信托成立規(guī)模(1129億元人民幣)、海外發(fā)債融資(561億元人民幣)均比去年同期翻番，這些都反映出開發(fā)商加速資金儲備以應(yīng)對未來的不確定性。資金趨緊，也直接導(dǎo)致開發(fā)商拿地?zé)崆轶E減，拿地更加謹(jǐn)慎。今年上半年35個大中城市拿地平均溢價率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近2008年時的水平。

下半年房地產(chǎn)走勢研判

世聯(lián)地產(chǎn)研究認(rèn)為，下半年決定房地產(chǎn)市場的核心要素有兩個：一是政策不會放松，“新國五條”已經(jīng)給市場傳遞了強(qiáng)烈的信號。下半年政策的著力點(diǎn)將是加大房價控制目標(biāo)、保障房和部分房價過快城市的限購政策的落實(shí)力度，尤其是房價控制目標(biāo)，將成為中央考核地方政府的利器。二是市場供求力量將起主導(dǎo)作用，今年下半年及明年上半年全國范圍內(nèi)潛在供應(yīng)量放大是大概率事件，供大于求或成常態(tài)，未來市場走勢正朝著政府預(yù)想的方向發(fā)展，房地產(chǎn)市場將由政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場力量主導(dǎo)的局面。

1、未來政策走勢的研判

目前房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)取得一定的效果，未來政策將主要沿著以下路徑發(fā)展：(1)政策是長期的：目前房價尚未實(shí)質(zhì)性下跌，政府已經(jīng)明確指出，一旦政策放松，價格有可能會出現(xiàn)報復(fù)性上漲。新國五條的出臺再次傳遞了政策長期性的信號。(2)政策以鞏固和加強(qiáng)執(zhí)行為主：今年中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)硬著陸可能性不大，因而未來仍以現(xiàn)有政策的鞏固和加強(qiáng)執(zhí)行為主。(3)房價是決定政策是否加碼的關(guān)鍵因素：如果未來房價繼續(xù)堅(jiān)挺或走高，不排除政策范圍繼續(xù)擴(kuò)大和新的行政政策出臺。

2、未來量價走勢的研判

今年上半年土地市場遇冷，融資規(guī)模擴(kuò)大凸顯出開發(fā)商對行業(yè)調(diào)整的擔(dān)憂。從歷史規(guī)律來看：(1)供應(yīng)量達(dá)到頂峰三個月內(nèi)，價格將迎來底部；(2)供銷差(反映供過于求的指標(biāo))達(dá)到頂峰，價格迎來底部。無論是全國還是我們所監(jiān)測的40個重點(diǎn)城市，下半年商品住宅供應(yīng)將迅速放量，且今年上半年的多余供應(yīng)將相應(yīng)后延至三四季度，這些因素使供銷差到2012年1季度達(dá)到頂峰，全面超過08年，價格面臨較大的下行壓力。因而我們認(rèn)為今年四季度至明年一季度由市場供求主導(dǎo)房價調(diào)整的概率增加，此期間是資金充裕企業(yè)拿地和并購的好時機(jī)。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)各城市今年下半年和明年上半年的潛在供應(yīng)量評估城市整體銷售壓力，還要根據(jù)自身項(xiàng)目的戶型特征，找準(zhǔn)應(yīng)對策略，提前做好長期攻堅(jiān)戰(zhàn)的準(zhǔn)備。

3、未來購房者心理預(yù)期

2011年2季度世聯(lián)購房者信心指數(shù)為54.7，較1季度下降0.6，表明購房者對未來半年房地產(chǎn)走勢的樂觀程度較上季度有所下降，購房者認(rèn)為未來半年房價下跌的可能性增加，且在這種前提下發(fā)生實(shí)際購買行為的可能性增加。具體來講，三線城市購房者信心高于二線城市，二線城市高于一線城市；多次置業(yè)者和投資型需求對未來的信心度高于首次置業(yè)者和改善型購房者。盡管多次置業(yè)者和投資客的置業(yè)信心很高，且對未來房價看漲，但多數(shù)受制于嚴(yán)厲的限購政策而不具備購買資格。

從購房者對未來的信心來看，他們?nèi)蕴幱谛睦斫棺破?，一方面調(diào)控已一年有余，房價并未下跌，另一方面，他們又期望未來房價下跌，這兩種心態(tài)之間的矛盾加劇了未來的不確定性，一線城市的此種形勢更為嚴(yán)峻。未來一年面對供應(yīng)量放大的態(tài)勢，競爭必將異常激烈，房企主動降價促銷，將有助于改變購房者的此種矛盾心理，提振購房者對未來的信心。

第二篇：2012-2013年房地產(chǎn)市場分析及展望

2012-2013年房地產(chǎn)市場分析及展望

今天要跟大家交流的是個人對中國房地產(chǎn)市場方面做出的一些分析和展望，也是跟大家一起來探討，我們下一步是怎么樣一個狀況。

先談一談現(xiàn)狀，一：政策方面，因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)市場是離不開政策環(huán)境的，宏觀經(jīng)濟(jì)我們壓力是挺大的，前三個季度只有7.7%的增長，是我們好幾年以來最糟糕的一種增長，所以整個宏觀經(jīng)濟(jì)政策是在不斷地寬松的。二：宏觀經(jīng)濟(jì)，就是這個貨幣政策的微調(diào)寬松，對房地產(chǎn)是有好處的，雖然它不是針對房地產(chǎn)，但是肯定對房地產(chǎn)多多少少會有支持。我們看到去年四季度以來央行已經(jīng)三次降調(diào)和三次降息，同時宏觀經(jīng)濟(jì)政策，我們看到中央一再強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)的調(diào)控是不會放松的，而且通過不斷的督察，政策細(xì)化來加強(qiáng)房地產(chǎn)，所以我們看到第一個是房地產(chǎn)寬松，第二個又是房地產(chǎn)政策不動搖。

兩年前政策開始調(diào)控，房價是從什么時候開始下降的？是從去年9月份才開始下降的，但9月份下降一直到今年6月份一直下降，但是今年6月份開始房價開始上升，一直到11月份一直是上升的，但是上升的幅度不大，每個月在0.5%之類，跟去年的價格同比價格還是有點(diǎn)下降的，或者1月份的時候價格跟去年比有一點(diǎn)持平，這是價格方面。

北京、上?；厣酶煲恍?，漲的幅度也更快一些，而且同比全面的增長，這里面全國水平恢復(fù)得更快。我們看銷售情況，今年增長了2.3%，商用房、辦公樓增長得更快，11月單月商品我房銷售都超過了30%，這點(diǎn)也是我們要考慮去年的11月份，去年四季度房地產(chǎn)市場是比較糟糕的，今年四季度都會有一個比較大幅度增長，也沒有什么很大的奇怪，但是總的趨勢，不管銷售面積還是銷售額都在快速的回升。

開發(fā)投資1-11月，全國的開發(fā)投資增速也有所提升，現(xiàn)在是16.7%，已經(jīng)連續(xù)4個月穩(wěn)定在15%以上，住宅開發(fā)投資還是在所有房地產(chǎn)類型當(dāng)中是最慢，只有10.9%。重點(diǎn)城市1-11月份，代表城市的月均總成交面積是同比增長了36%，這是我們看到這個幅度增長也是挺大的，比2010年同期增長也增長了23%，是2010年最好的一年，近兩個月的成交量是攀升比較厲害的，10月份創(chuàng)造了2012年的新高。重點(diǎn)城市新房的供應(yīng)比過去兩年基本相當(dāng)，十個代表城市月均新增供應(yīng)量同比下降5.6%，我們看到前十個月還是下降的，但是降幅只

有5.6%，比2010年的同期增長了1%，基本上水平相當(dāng)，所以現(xiàn)在的供應(yīng)狀況應(yīng)該是慢慢的回到一種平衡的狀態(tài)了。供求對比，庫存量是穩(wěn)中有降，代表城市庫存量就是截至10月底，10個代表城市可售面積迅速在回落，這個情況也不是很好的，庫存量下降可能會短期供應(yīng)不足，可能對下一期的價格壓力增大。我們的存量只有8.9個月，如果我們其他沒有新增量，存量只有8.9個月的消化時間，比年初縮短了9個月，這個下降速度是非常快的，這不僅僅對業(yè)績還有政策制定部門也應(yīng)該是一個很強(qiáng)的信號。

我們看這個大企業(yè)，從企業(yè)的銷售來看，今年的1-11月份，十家代表企業(yè)累計(jì)銷售額比2010年和2012年同期增長了41%和20%，代表企業(yè)十大他們的增長是領(lǐng)跑整個房地產(chǎn)業(yè)的增長的。代表企業(yè)當(dāng)中，我們這十大企業(yè)中有六家企業(yè)已經(jīng)提前完成了目標(biāo)，其他大企業(yè)基本完成了9成以上的目標(biāo)，所以我們看房地產(chǎn)是在調(diào)控之中，但是我們大企業(yè)的表現(xiàn)業(yè)績還是相當(dāng)優(yōu)秀的。

剛才簡單的一些數(shù)字對今年到11月底房地產(chǎn)的狀況做了一個小節(jié)，我們再看看對未來的展望。

一個是政策，經(jīng)濟(jì)下行的壓力之下，我們覺得宏觀經(jīng)濟(jì)政策特別是貨幣政策應(yīng)該不會有更緊的政策，應(yīng)該是有放松的可能，如果維持目前的狀況，或者較低的利率水平，或者信貸有所放松的話對房地產(chǎn)是有所利好的，但是另一方面我們又知道房地產(chǎn)和社會穩(wěn)定、社會問題息息相關(guān)，中央政府的態(tài)度是非常堅(jiān)決的，而且不斷通過督察、政策細(xì)化等方式強(qiáng)化現(xiàn)在的政策，我們指望在短期內(nèi)房地產(chǎn)政策有所放松也應(yīng)該是指望變成現(xiàn)實(shí)也不太可能，但是如果我們有更緊的政策出臺，除非價格再回到非?？斓纳闲袪顩r，否則很緊的政策也不太可能。

我們看市場走勢，成交整個全年是穩(wěn)中有升的，同比繼續(xù)顯著增長，我們看去年，因?yàn)?1月份已經(jīng)過去了，我們看四季度，去年的四季度成交是很低迷的，去年國慶節(jié)后幾乎是處于一種冰凍期，所以今年同比去年四季度應(yīng)該會有所增長。這個價格，我們剛才說過不同城市的價格表現(xiàn)是分化的，一線城市供應(yīng)量趨向于短缺，未來住宅價格上漲壓力還是比較大的，但是小城市，三四線城市我們看到目前還沒有回升的現(xiàn)象，我們一二線城市價格是有回升的趨勢，但是三四線城市會有更長的時間處在政策的調(diào)控下。

最后一些隨想，十八大開完之后大家都在想，我們的樓市、經(jīng)濟(jì)往什么地方走，我們也在針對房地產(chǎn)市場有一個簡單的思考，怎么來領(lǐng)會，現(xiàn)在來閱讀、來分析十八大以后的趨勢，總結(jié)了五個方面的想法。

第一，房地產(chǎn)業(yè)將會繼續(xù)與民生和社會穩(wěn)定緊密相連，因?yàn)槲覀兛吹浇鼉赡甑恼{(diào)控也好，或者房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過去十多年發(fā)展的軌跡都離不開跟整個社會息息相關(guān)，所以這一點(diǎn)我相信房地產(chǎn)市場不會是一個充分市場經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該跟國家發(fā)展、民生是緊密相關(guān)的，所以政府出臺政策，我們也不會有什么奇怪的地方，對于中國來說社會不穩(wěn)定會導(dǎo)致太多的問題，房地產(chǎn)肯定是跟社會穩(wěn)定息息相關(guān)。

第二，房地產(chǎn)業(yè)將在相當(dāng)長時間內(nèi)處于調(diào)控狀態(tài)，包括限購政策，房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)控總的基調(diào)應(yīng)該是不會改變的，特別是限購，目前來看還是一個地方性的政策還不是一個國策，但是地方性的政策在國家的指導(dǎo)下也很難在短期之內(nèi)有什么調(diào)整。另外一個層面保障性用房的規(guī)模會保持快速的增長。

第三，我們雖然看到房地產(chǎn)業(yè)是受調(diào)控有壓力的，房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)長時間以內(nèi)依然會是中國的朝陽產(chǎn)業(yè)，如果我們把房地產(chǎn)業(yè)跟制造業(yè)比，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該還是會一個朝陽產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)在未來十年、十五年當(dāng)中，在國民經(jīng)濟(jì)所也當(dāng)中最好做、也是最有希望的一個產(chǎn)業(yè)，所以這是一個基本的判斷。這個判斷跟我們第四個判斷就是城市化進(jìn)城，將極大促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這點(diǎn)是一個保障，我們看到十八大對城鎮(zhèn)化的發(fā)展有很多的闡述，所以我們相信城鎮(zhèn)化的進(jìn)城會繼續(xù)。為什么這么說？只要中國國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，7%也好，6%也好只要不出現(xiàn)太大的波動，只要還能持續(xù)十年，中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)城就不會停下來，中國城鎮(zhèn)化進(jìn)城不停下來，就會對中國房地產(chǎn)有一個巨大的需求。在跟各方面的投資者，或者說若干的論壇討論的時候有兩個基本的數(shù)字，來支持房地產(chǎn)業(yè)的朝陽產(chǎn)業(yè)未來十年是蓬勃發(fā)展的，在過去二十多年有2億人口從農(nóng)村走向了中心城市、大一點(diǎn)的城市，這兩2億多的城市會帶來對住宅、對辦公、購物、娛樂這些物業(yè)是一個非常大的需求，我們這20年來，十多年來是不是已經(jīng)滿足了這個需求？這還是一個問題，2億多人口，美國人口只有3億多，這個需求是最大的，這點(diǎn)確保了，我們以前的發(fā)展，甚至于我們現(xiàn)在的發(fā)展，甚至還確保了下來的發(fā)展，我們再往前走20年，只要中國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定的話，還會有2億多的人口進(jìn)入到這個中心城市，另外這2億人口又是另外一個美國，它會帶來住宅、辦公樓、電影院、購物中心的需求，所以我們看到為什么說這十年、十五年房地產(chǎn)業(yè)還會是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，而且十八大當(dāng)中一個很重要的因素就是城鎮(zhèn)化，而城鎮(zhèn)化會越來越明顯，這就促成了我們最后第五條，像北京、上海這些中心城市，包括廣州都將會成為世界上超大規(guī)模的城市，我們看十年，北京上?，F(xiàn)在是兩千多萬人，十年后北京、上海增長到五千萬人，我們做一個簡單國際性的比較，像墨西哥城，在墨西哥還有包括韓國的首爾，包括巴黎，這些城市基本上都占到了一個國家1/3多的人口，我們再想一想北京、上海，哪怕上海有五千萬人，對中國的占比有多大？我們看到這十年，說長不長，十年很快就到，如果我們沒有一些預(yù)先的準(zhǔn)備會帶來很多問題，但是這些城市化的發(fā)展，對房地產(chǎn)開發(fā)也是有引導(dǎo)作用，我們曾經(jīng)在幾年前說往三四線城市發(fā)展，但是真正發(fā)展的機(jī)會還是在以中心城市為主，或者中心城市旁邊的三四線城市，這個機(jī)會才是最大，因?yàn)橘徺I力或者需求都是在這些大城市的周圍。所以，十八大之后，我們看從中央政府開始，大家對城市化的發(fā)展的導(dǎo)向是非常強(qiáng)的，而這也是世界發(fā)展的一個趨勢。

第三篇：宜春市房地產(chǎn)市場分析及展望

宜春市房地產(chǎn)市場分析及展望

2008年在經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，宜春市房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出景氣回落的趨勢，房地產(chǎn)投資先升后落，商品房銷售不斷下降，房價上漲幅度逐步放緩。2009年，房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期。需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)將會迎來新一輪的“洗牌”。此外，隨著我市住房結(jié)構(gòu)調(diào)整及各項(xiàng)住房保障政策的落實(shí)，部分中低收入家庭住房困難問題將有望得到進(jìn)一步解決。

一、2008年房地產(chǎn)市場運(yùn)行分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落，商品房開發(fā)適應(yīng)市場能力增強(qiáng)。

2008年，國家出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，并逐漸顯現(xiàn)其作用。盡管我市房地產(chǎn)業(yè)沒有過熱，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模持謹(jǐn)慎態(tài)度，房地產(chǎn)開發(fā)步伐放緩。2008年全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資39.85億元，同比增長36%，增幅回落8.6個百分點(diǎn)，僅占全年計(jì)劃總投資的24.34%。其中：建筑工程投資24.14億元，同比僅增長8.3%，增幅回落34.3個百分點(diǎn)；土地購置費(fèi)11.53億元，同比增長129%，增幅上升了49.5個百分點(diǎn)；土地開發(fā)投資額為0.90億元，同比下降63.7%，增幅回落122.5個百分點(diǎn)。從以上數(shù)據(jù)可以看出，2008年房地產(chǎn)市場處于低迷狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)投資信心不足，持徘徊觀望的態(tài)度。從投資結(jié)構(gòu)看，2008年全市商品住宅投資31.69億元，同比增長30.6%，增幅回落21.9個百分點(diǎn)。其中：90M2以下住宅、140M2以上住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房投資同比分別增長89.4%、113.7%、241.3%、117%；而經(jīng)濟(jì)適用房、高檔公寓投資分別下降73.9%和51.5%。從以上數(shù)據(jù)看，住宅投資結(jié)構(gòu)隨著市場的變化在不斷地調(diào)整，適應(yīng)市場能力在增強(qiáng)。據(jù)房管局對中心城區(qū)商品住房戶型銷售情況的統(tǒng)計(jì)調(diào)查，盡管120—144M2套型占比最高，是目前市場銷售的主要房源，但是大戶型的銷售情況較去年降幅明顯。相比60M2以下的小戶型與90—120M2的中等戶型降幅較小，且價格處于戶型結(jié)構(gòu)中的高價位區(qū)間，尤其90—120M2戶型占套型的比例同比上升，說明這兩種戶型具有良好的抗跌性，并在銷售過程中持續(xù)走強(qiáng)。這充分體現(xiàn)了市場調(diào)節(jié)的力量，同時也反映出，在做強(qiáng)中心城區(qū)、增加中心城區(qū)人氣過程中，由于經(jīng)濟(jì)還不是很發(fā)達(dá)，人們的經(jīng)濟(jì)水平有限，房地產(chǎn)住房投資結(jié)構(gòu)應(yīng)適應(yīng)市場的發(fā)展。同時，值得注意的是商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓開發(fā)投資有過大的跡象，而滿足低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房投資大大萎縮。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來源增速明顯回落

從資金供給總量來看，到位資金增速下滑。2008年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資資金到位47.44億元（含上年結(jié)余資金），同比增長27.4%，增幅回落25.8個百

分點(diǎn)，其中本年到位資金42.82億元，同比增長25.1%，增幅同比回落28.8個百分點(diǎn)。

從資金來源看，我市房地產(chǎn)商的資金主要來自國內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個人按揭及其他。2008年以來，開發(fā)企業(yè)自籌資金20.25億元，同比增長51.4%，增長較快。自籌資金占本年資金來源的47.29%；其他資金來源18.12億元，增長2.5%，同比增幅下降54.4個百分點(diǎn)，占本年資金來源的42.32%；定金及預(yù)收款為11.74億元，同比下降1.3%，增幅下降44.8個百分點(diǎn)，占本年資金來源的27.41%（2007年為34.95%），其余類型的資金來源絕對數(shù)偏小。從定金及預(yù)收款的收繳減少來看，反映出2008年需求者觀望情緒濃厚，商品房成交量下降，使房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條繃緊，資金供給情況不樂觀。

（三）房地產(chǎn)市場低迷，房地產(chǎn)開發(fā)處于飽和減緩發(fā)展態(tài)勢

2008年，商品房銷售面積153.45萬M2，同比下降32.5%；商品房銷售額26.05億元，同比下降22.1%；空置面積22.11萬M2，同比上升25.4%，其中空置1-3年面積13.4萬M2，同比上升96.2%。而房屋施工面積、新開工面積、房屋竣工面積分別增長21.1%、23%和2.6%。本年完成開發(fā)土地面積76.96萬M2，同比增長74.5%；本年購置土地面積174.32萬M2，同比增長62.4%，待開發(fā)土地面積111.69萬平方米，同比下降59.1%。從以上數(shù)據(jù)可以看出，2008年我市商品銷售處于低迷狀態(tài)，據(jù)房管局對中心城區(qū)的調(diào)查分析，商品住房累計(jì)銷售面積39.63萬M2，同比下降48.16%，基本回落到2005年銷售旺勢啟動前的水平，略低于近5年商品住房48.25萬M2的年平均銷售量。商品住房供給出現(xiàn)飽和難賣狀態(tài)。產(chǎn)生這種現(xiàn)象一方面存在價格因素，據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2008年中心城區(qū)商品住房均價為2075元/M2，同比增長16.92%，從近幾年商品住房價格走勢來看，呈30度上漲趨勢，進(jìn)入2008年底商品住房價格仍保持在2000元/M2高位平穩(wěn)運(yùn)行，另一方面，受整個國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣下降，房地產(chǎn)市場低迷以及受從緊的貨幣政策的影響，我市的居民購房意愿也顯著降低，觀望情緒越發(fā)濃厚，使得全市住房成交量出現(xiàn)大幅度下降。

二、對房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的思考

自2008下半年起，中央及地方政府相繼出臺了包括擴(kuò)大內(nèi)需、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，隨著房價的合理回歸，政策的逐步落實(shí)，自住型需求將陸續(xù)釋放。政府部門、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)應(yīng)實(shí)行三方聯(lián)動，抓住契機(jī)切實(shí)解決房地產(chǎn)發(fā)展中存在的主要問題，積極采取有針對性的措施進(jìn)行調(diào)控與引導(dǎo)，全力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展。

（一）政府部門應(yīng)加強(qiáng)調(diào)控，優(yōu)化環(huán)境

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不但要與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，還要與廣大人民群眾的消費(fèi)水平相適應(yīng)，同時也要適應(yīng)城市的發(fā)展需要。一是房地產(chǎn)市場調(diào)控要做到適時適度，遠(yuǎn)近結(jié)合。調(diào)控力度的把握主要是對房地產(chǎn)市場總量和結(jié)構(gòu)調(diào)控力度的把握，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整，多建適合中低收入階層的中、小戶型住房。二是進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，各有關(guān)部門要進(jìn)一步完善房屋產(chǎn)權(quán)登記、評估等市場交易體系及土地招標(biāo)制度，強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，控制土地購買的無序增長。三是要加大監(jiān)督執(zhí)法力度，堅(jiān)決治理房地產(chǎn)開發(fā)和交易活動的違規(guī)違法行為，確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，同時搞活房地產(chǎn)二、三級交易市場，促進(jìn)居民購房，以舊換新、以小換大，改善居住條件。四是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要納入城市建設(shè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略，加強(qiáng)整體規(guī)劃和管理，統(tǒng)籌安排好土地資源開發(fā)利用的布局與節(jié)奏，做到有計(jì)劃、有步驟地開發(fā)。五是要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境，盡量減少審批程序和不合理收費(fèi)，提高政府辦事效率，減少前期開發(fā)費(fèi)用，降低建房成本。六是要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場形勢的監(jiān)測分析，盡快建立房地產(chǎn)預(yù)警體系和信息發(fā)布系統(tǒng)，引導(dǎo)企業(yè)理性投資和居民理性購房。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)內(nèi)練素質(zhì)、外樹形象

面對激烈的市場競爭，首先，房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化自身素質(zhì)，改革內(nèi)部機(jī)制，創(chuàng)新經(jīng)營理念，提高管理水平，通過改革創(chuàng)新，加強(qiáng)管理，增強(qiáng)發(fā)展實(shí)力，提高市場競爭力。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)市場需求的變化不斷調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，切忌盲目追求高檔、豪華、大戶型住宅，要向不同收入階層提供不同層次商品房，構(gòu)造多層次供給體系，以結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)商品房開發(fā)的理性回歸。第三，房地產(chǎn)業(yè)的競爭就是客戶滿意度的樹立與競爭，開發(fā)商要加強(qiáng)工程質(zhì)量，完善內(nèi)部質(zhì)量管理系統(tǒng)，為百姓提供放心房、優(yōu)質(zhì)房。第四，要加強(qiáng)市場營銷，樹立理性的營銷觀念，堅(jiān)持誠信服務(wù)，進(jìn)行“陽光”操作，重點(diǎn)是加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)管理以及環(huán)境設(shè)計(jì)、生態(tài)平衡等等，通過加強(qiáng)營銷誠信服務(wù)積極創(chuàng)造市場。

（三）金融機(jī)構(gòu)應(yīng)制度創(chuàng)新、加大支持

目前中、低收入者是房地產(chǎn)市場需求的主要群體，而這部分居民購房更加需要信貸支持。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)向這一主要群體敞開大門，加大信貸支持力度。一要進(jìn)一步改革公積金制度，放松現(xiàn)行公積金貸款的某些具體規(guī)定，將一些有信貸需求、又有還貸能力的人納入管理體系。二是要增加銀行住房貸款品種，如“押舊買新”貸款等等，以適應(yīng)居民改善住房條件的梯次需求。要加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的監(jiān)管，對開發(fā)商要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)企業(yè)資本金制度，加強(qiáng)對申貸企業(yè)信譽(yù)度和還貸能力的審核；對購買者貸款要嚴(yán)格履行貸款的各種手續(xù)，以防金融風(fēng)險。

三、2009年房地產(chǎn)市場展望

2009年，在經(jīng)濟(jì)形勢以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下，將是我市房地產(chǎn)市場的調(diào)整期。

（一）1—3月份數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)市場仍不容樂觀

從1—3月份數(shù)據(jù)來看，房屋施工面積同比增長21.5%，而新開工面積和房屋竣工面積同比分別下降28.6%和3.5%，商品房銷售面積和商品房銷售額同比分別下降19.8%和13.9%，空置面積同比卻上升了264.2%。

（二）需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)會迎來一輪“洗牌”

在供需雙方作用下，短期內(nèi)房價面臨進(jìn)一步回調(diào)。2009年將延續(xù)2008年房市的低迷，從需求者的角度講，部分改善型需求和投資型需求的購買行為將向后推遲，首次購房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎；從需求結(jié)構(gòu)的角度，購房需求仍將向?qū)嵱眯缘闹行粜图?；從產(chǎn)品需求特點(diǎn)的角度，留存在市場當(dāng)中的真正的住房剛性需求者將會對房地產(chǎn)產(chǎn)品提出更高要求，比如價格因素，因此未來市場競爭會更加激烈。在需求難以啟動、供給方資金鏈緊張的情況下，部分自有資金不充裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨因無力融資而退出市場的風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會迎來一輪“洗牌”，包括房地產(chǎn)中介公司、策劃代理公司、經(jīng)紀(jì)公司、評估公司、擔(dān)保公司等在內(nèi)的從業(yè)機(jī)構(gòu)也將隨之迎來一輪行業(yè)整合。隨著企業(yè)間的優(yōu)勝劣汰、開發(fā)企業(yè)自身發(fā)展目標(biāo)和開發(fā)戰(zhàn)略也將放在這個大局中加以調(diào)整，開發(fā)企業(yè)將更加注重開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)，提供差異化的產(chǎn)品，以期在市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位。在供需雙方的作用下，開發(fā)企業(yè)或許會采取一些優(yōu)惠措施，以期回籠資金。

（三）中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困難問題將得到進(jìn)一步解決

隨著2008年推出的保障住房政策的實(shí)施，2009年將會迎來中小套型房上市的高峰。另外，隨著住房保障政策的落實(shí)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等的供應(yīng)量也會適當(dāng)增加，中低收入家庭住房困難問題將有望得到進(jìn)一步解決。

第四篇：《2013-2014年中國汽車市場分析與展望》

《2013-2014年中國汽車市場分析與展望》

由 Tripleh 于 星期四, 01/02/2014-14:00 發(fā)表

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國家信息中心信息資源開發(fā)部主任徐長明

觀點(diǎn)業(yè)一：乘用車市場仍將以10%左右的年均速度再增長十年

從我們的實(shí)證分析結(jié)論來看，每個國家汽車市場的發(fā)展都有兩個比較快速的發(fā)展時期，第一個時期是從一千個人5輛車發(fā)展到一千個人20輛車，這是速度最快的時期，大致的持續(xù)時間在5年，年均增長速度在30%，日本這個時期是60—64年，5年年均增長35.8%，韓國是81—85年均25%，我們國家的第一個時期是2001—2008年，我們的實(shí)際增長速度是30.4%，但是我們考慮到2002年我們國家加入WTO，我們的汽車需求出現(xiàn)一個井噴式的增長，導(dǎo)致井噴增長的最主要原因是加入WTO以后，我們的關(guān)稅有一個大幅度下降，導(dǎo)致進(jìn)口車的價格有很大幅度下降，同時倒逼國產(chǎn)車幾個也出現(xiàn)下降，這就使得以前具備一定購買能力而買不起車的人在02、03年出現(xiàn)一個增長，所以02、03年我們的速度非常高，剔除這個因素我們年均增長速度大概在25%左右，時間比較長，速度相對低了一點(diǎn)。第二個時期一般是從一千人20輛車發(fā)展到一千個人130輛車，這個國外的概念是一百個家庭50輛汽車，有一千個家庭，以四口之家居多的話折成250個家庭，前一半的家庭有車，這都是快速增長，在后一半的家庭普及汽車的時候速度降低了，年均速度在1%—2%左右，各個國家的情況不完全一樣，平均的時間在十年，年均增長速度在20%，日本用了八年的時間，年均增長速度是22%，韓國年均速度是20%，我們國家的第二個快速期將要持續(xù)15—16年時間，年均速度在13—15%。為什么不同的國家發(fā)展的階段的長短略有差別，速度也有差別？主要的影響因素就是收入的分布，從耐用品的普及來看，我們做了大量耐用品的普及情況，它有一個基本的規(guī)律，一個國家或者一個地區(qū)，收入的分布越呈現(xiàn)平均化的趨勢，耐用品的普及就越快，往往呈現(xiàn)爆發(fā)式的增長，原因也很好解釋，其實(shí)就是大家的收入差不多，你這個家庭買得起汽車，到你周邊的家庭買得起汽車，由于收入的差距比較小，所以時間就比較短，收入差距的國家汽車的普及就分梯次，我們經(jīng)過改革開放的發(fā)展重點(diǎn)追求了經(jīng)濟(jì)增長的效率，客觀上代表一個結(jié)果，就是我們的公平性有差異。我們國家01—08年我們第一個高速增長期的時候，我們汽車市場主要在東部沿海地區(qū)，東部沿海地區(qū)01—08年汽車增長速度非常快09年到現(xiàn)在快五年時間了，這五年汽車增長速度最快的是中部地區(qū)，河南、河北、湖南、湖北、江西、安徽、山西、內(nèi)蒙，這些地方汽車增長速度非常快，我們在座很多是汽車經(jīng)銷商的老總，我們能感覺到再過幾年就是西部的地級市要開始發(fā)展，所以我們這幾個地方很像日本，東部一個八年，中部一個八年，西部一個八年，但不是割裂的，東部發(fā)展到一定階段中部開始，中部到一定階段西部開始，可能是延續(xù)兩個八年。從09年算起年均13—15%，由于我們國家09—10年，國家對汽車工業(yè)采取了一個刺激政策，1.6升以下小排量車減半征稅，這就導(dǎo)致這兩年乘用車翻一番還多一點(diǎn)，從11年開始，到后面的時間速度就會比較低一點(diǎn)。我們?nèi)ツ曛v在10—12%之間，去年我更傾向于年均速度在12%，現(xiàn)在新的形勢要出現(xiàn)，我們傾向于10%。

發(fā)達(dá)國家的平均水平一百人一年買五輛車，美國最高一百個人大概6輛，一億人就是500萬輛，美國就是1500萬輛，他接近1800，日本稍微低一點(diǎn)，一百人也是5輛車，發(fā)達(dá)國家基本上如此，我們將來如果按照這個最飽和點(diǎn)來測算，14億人口，如果一百個人買5輛，我們的峰值點(diǎn)應(yīng)該在7000萬，我們打一個折在3000—4000萬輛，這是完全可以達(dá)到的。觀點(diǎn)二：2014點(diǎn)乘用車市場增長速度略高于長期潛在增長速度。每一年的汽車發(fā)展速度取決于三個因素，第一個因素是根據(jù)我們講的規(guī)律值，長期潛在速度是多少，是以30%為軸線上下波動，現(xiàn)在的增長率降到10%了，是在10%的上下波動。均值剛剛我們也講過，大概在10%左右，前幾年高一點(diǎn)，第二個因素取決于經(jīng)濟(jì)。明年到底是多少的速度增長？我覺得關(guān)鍵取決于政策和環(huán)境，我們今年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度7.6%，車市到了接近16%的速度，為什么比這高了這么多？今年的高主要是取決于三個方面的因素：第一個因素就是GDP的7.6%拉動今年車市的增長速度大概在10%左右，按7.6乘1.5是11.4%，但是我覺得拉不了這么高，今年的速度再往下滑，導(dǎo)致今年一些豪華車、超豪華車，C級以上、B級以上的商務(wù)車都出現(xiàn)下降，大概在10%左右，那5個百分點(diǎn)是什么因素拉動的？明年是不是存在？這三個因素拉動超過10%以上，那五個點(diǎn)拉起來有三個因素在起作用，第一是潛在購買者對限購產(chǎn)生一種恐慌性的購買，我們今年跟蹤到全國有8個城市在研究或者傳言對汽車要采取類似于北京、上?；蛘邚V州這樣的限購政策，這些城市一有傳言以后，這些地區(qū)汽車銷量增長速度就明顯有一個增長，這八個城市我們跟蹤下來只有重慶的作用沒有這么明顯，其他城市都很明顯。第一個青島，去年的銷量速度是7%，今年1—8月份21%，天去年10%，今年30%，武漢去年10%，今年33%，成都去年6%，今年21%，也新當(dāng)好，杭州去年是8%，今年24%，我們跟蹤的八個城市是這么一個情況，8個限購傳聞城市的限購恐慌性影響對全國銷量的拉動有1.5%。第二個因素是09、10年刺激政策帶來的井噴式增長，這些需求今年陸陸續(xù)續(xù)進(jìn)入到換車高峰，08年我們?nèi)珖囦N售量是570，09年增加三百多萬輛，10年達(dá)到1187萬，增長了37.4%，根據(jù)我們的調(diào)查現(xiàn)在實(shí)際的需求從第三年開始就開車換車，第四年換車就很多，第五年就是高峰，換車高峰對今年也是一個刺激，另一個是八項(xiàng)規(guī)定，以前乘車習(xí)慣了沒有車了，就買車。

觀點(diǎn)三：如果沒有強(qiáng)力的政策調(diào)整，豪華車的市場空間將依然廣闊

主要發(fā)達(dá)國家豪華車占最體市場銷量的份額，德國是29%、英國23.6%，我們的豪華車未來依然要看好，第一個原因是購買力的因素。第二個是消費(fèi)偏好的因素，我們現(xiàn)在中國人太重面子，重面子導(dǎo)致一個結(jié)果，統(tǒng)一階層要開同樣級別的車，這是一個這就導(dǎo)致我們這樣的情況下會有一個大的追求，另外我們國家在現(xiàn)在這個發(fā)展階段，我們的富人大概是屬于顯富接階層，富人有兩種，一個是貴富，靠內(nèi)在來顯，我們現(xiàn)在大部分人是顯富階層，顯富階層要用外在的東西告訴世人你富了，這就導(dǎo)致了我們對豪華車有一個強(qiáng)烈的追求。第三因素是我們一個新的人群在產(chǎn)生，隨著豪華車比例的提高，大家對豪華車不再那么看高了，覺得是一個正常的車，現(xiàn)在有購買力不買的人，比如說國家單位公務(wù)員、事業(yè)單位、國企他們想買不敢買。

第五篇：2015年河源市房地產(chǎn)市場分析及2016年房地產(chǎn)市場展望

2015年河源市房地產(chǎn)市場分析及2016年房地產(chǎn)市場展望

2015年河源市房地產(chǎn)市場分析

一、房地產(chǎn)政策回顧

2015年，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力，經(jīng)濟(jì)形勢錯綜復(fù)雜，國際貿(mào)易下降，金融風(fēng)險增加。我國處于“三期疊加”特征明顯階段，增速換擋的壓力和結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛互相交織。面對經(jīng)濟(jì)下行的壓力，中央在年初九下調(diào)全年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)至7%左右，并啟動一系列穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)改革的措施，出臺了“一帶一路”工作方案，推動了不動產(chǎn)登記平臺的建立以及財稅改革的步伐，謀求經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展。下半年世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，相關(guān)措施持續(xù)，保證經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)。

房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定牽涉到經(jīng)濟(jì)大局以及金融風(fēng)險局勢。2015年政府對該行業(yè)的態(tài)度相當(dāng)積極，兩會明確提出穩(wěn)定住房消費(fèi)，堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施政，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民的自主和改善性住房需求。隨即，出臺“330新政”，通過降低首付和減免營業(yè)稅等措施，降低了改善型買家的入市門檻。年內(nèi)五次降息降準(zhǔn)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了充裕的流動性，房地產(chǎn)得益于此，出現(xiàn)了較大面積的復(fù)蘇。

2015年，各地加大了“去庫存”穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的力度，出臺了諸如回購商品房，減免行業(yè)契稅，降低公積金貸款門檻等政策。對比年初及年末的70大中城市房價變動情況可以發(fā)現(xiàn)，房價回穩(wěn)的城市達(dá)半數(shù)以上，但仍有27個城市保持下跌狀態(tài)，全國房地產(chǎn)分化趨勢延續(xù)。因此，至年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議仍喊話各地消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。預(yù)計(jì)2016年，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境對包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的各行業(yè)都有一定影響，地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境持續(xù)寬松，各方協(xié)力激活需求。

河源方面，河源市人民政府在2015年6月4日公布《關(guān)于促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》對房地產(chǎn)交易營業(yè)稅、購房公積金、入戶政策等方面響應(yīng)國家政策，作出新的政策規(guī)定，起到了刺激樓市消費(fèi)的作用。2015年6月10日，河源市人民政府公布《河源市區(qū)購買商品住房財政補(bǔ)貼資金管理辦法》對個人購房可獲得財政補(bǔ)貼5000元，并對補(bǔ)貼發(fā)放的對象、如何申請購房補(bǔ)貼、補(bǔ)貼發(fā)放流程等內(nèi)容作了詳細(xì)的說明。此外，在市住建局和市房管局的指導(dǎo)下，于五月份和六月份舉辦兩次房地產(chǎn)展銷會，通過房企讓利及新出臺的房地產(chǎn)交易優(yōu)惠政策及財政補(bǔ)貼等新政，有效刺激本地房地產(chǎn)消費(fèi)市場。

二、房地產(chǎn)市場分析

2015年為樓市政策的寬松年，政策松綁，支持自住和改善需求。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，實(shí)質(zhì)是為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長。但由于房地產(chǎn)市場冷熱不均，實(shí)際實(shí)施中，一線城市的支持政策實(shí)際上落地打了折扣，政策向二三四線城市傾斜，不同城市的房地產(chǎn)政策不同。河源市2015年的房地產(chǎn)市場總體看來，市場總供給大于總需求，房源充足，需求增長，房價穩(wěn)中略降。具體情況如下：

(一)2015河源土地市場分析

1、土地供應(yīng)情況

2015年河源市源城區(qū)共有27宗土地掛牌出讓，與去年全年的86宗對比，下降69%?？傆玫孛娣e為795,425㎡，與2014年總用地面積3,269,988相比，下降76%。

土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，與2014年基本一致，主要以住宅(含商住)、工業(yè)用地供應(yīng)為主，其中住宅(含商住)用地12宗，工業(yè)用地13宗，商服用地1宗，科技用地1宗。

2015土地供應(yīng)(用地性質(zhì)面積比較)

2、土地成交情況

2015年河源市源城區(qū)共成交(出讓)土地15宗，與2014年的47宗對比下降68%?？傆玫孛娣e573,391㎡，與2014年全年2,456,103㎡對比，下降77%。

在土地成交結(jié)構(gòu)上，2015年以住宅(含商住)用地和工業(yè)用地為主，分別成交6宗和8宗，商服用地成交1宗。

2015出讓土地成交(用地性質(zhì)面積比較)

值得注意的是，2015年土地供應(yīng)及土地成交較2014年出現(xiàn)大幅下降、房企拿地?zé)崆椴桓撸c國內(nèi)外整體經(jīng)濟(jì)下行，地區(qū)房地產(chǎn)市場低迷及年初“鴻大城破產(chǎn)”事件所以引起的連鎖反應(yīng)息息相關(guān)。

2015年土地供應(yīng)量大幅下降，主要原因是房地產(chǎn)市場不景氣，政府通過控制供應(yīng)量以調(diào)整供需關(guān)系，穩(wěn)定樓價。2015出讓土地成交量大幅下降，主要原因是目前房地產(chǎn)市場低迷，供大于求，產(chǎn)品滯銷，另外市場目前以自用型、改善型消費(fèi)為主，投資性消費(fèi)減少，市場總體需求下降，存量大價格低，導(dǎo)致房企拿地?zé)崆椴桓摺?/p>

通過數(shù)據(jù)顯示，2014年土地成交量較大，房企拿地?zé)崆楦邼q，市場看好，但進(jìn)入2014年末以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，房價下跌。若出讓土地根據(jù)房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行定價，將導(dǎo)致市場現(xiàn)有土地的價值下降，甚至可能引發(fā)企業(yè)破產(chǎn)危機(jī)，對比2014年，2015土地價格相對穩(wěn)定，或許是政府出于此方面考慮而做出的調(diào)控市場的行為，實(shí)質(zhì)上目前的地價應(yīng)低于2014年的地價水平。

由于土地價格下行空間有限，根據(jù)成本與利潤的關(guān)系，中小戶型等中低價位商品住宅的樓價下行的空間也有限。所以，盡管房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀不景氣，但是預(yù)計(jì)2016中小戶型商品房的房價應(yīng)該會相對穩(wěn)定。由于現(xiàn)在河源市經(jīng)濟(jì)不景氣、考慮“鴻大城破產(chǎn)事件”的連鎖反應(yīng)對河源整體經(jīng)濟(jì)的影響，大戶型商品住宅、別墅、商鋪、寫字樓等具有投資性質(zhì)的商品房的市場需求將持續(xù)低迷，價格下降空間較大。

(二)2015河源商品房市場分析

1、供應(yīng)情況

2015市區(qū)新批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積134.12萬m2，同比下降44.27%，新批準(zhǔn)預(yù)售商品房套數(shù)10416套，同比下降47.33%。其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積115.2萬m2，同比下降41.15%，住宅批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)9228套，同比下降43.63%。主要在售項(xiàng)目有：中心壹號教育城、東江灣、寶豪·御龍灣、東江巴登城、河源恒大名都、雅居樂花園、長鴻大廈、河源市商業(yè)中心、華南城十里東岸、碧桂園·東江鳳凰城等。

2、銷售情況

(1)新建商品房銷售情）

(銷售面積對比圖)

(銷售套數(shù)對比圖)

2015市區(qū)新建商品房預(yù)售面積159.59萬m2，同比增長54.55%；預(yù)售套數(shù)13324套，同比增長50.67%；成交金額85.39億元，同比增長46.23%。

2015市區(qū)新建商品房供應(yīng)量大幅下降，據(jù)分析主要有以下原因，一是2014-2015年商品房新開工面積下降，二是存量房滯銷，房企減緩在建項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度。2015年的新建商品房銷售量卻創(chuàng)了歷史新高，據(jù)分析主要原因有以下方面，一是房企各類“給力”的促銷活動，如“免首期”、“送裝修”、“送家電”、“送車位”等，促使剛需自用觀望樓市的群體“提前消費(fèi)”，二是政策寬松，如營業(yè)稅的減免、公積金申請門檻降低、放寬入戶政策等，三是年內(nèi)五次“降息降準(zhǔn)”，有效減輕購房者的資金壓力和還貸壓力，對消費(fèi)需求有一定促進(jìn)作用。

(2)二手房銷售情況

(銷售面積對比圖)

(銷售套數(shù)對比圖)

2015市區(qū)二手房交易面積53.18萬m2，同比增長22.11%，交易套數(shù)3907套，同比增長36.27%。交易金額約12.13億元，同比增長27.62%。

據(jù)分析，二手房銷量增長，一是由于“鴻大城破產(chǎn)事件”引發(fā)的連鎖反應(yīng)、私人借貸、股市虧本等問題，導(dǎo)致一定數(shù)量的因資金緊缺、資產(chǎn)變賣而產(chǎn)生的筍盤、和待處置抵押商品房低價流入市場;二是房地產(chǎn)市場供大于求，產(chǎn)品滯銷，價格下降，令剛性需求群體選擇在這個時機(jī)入市。

3、房價情況

2015市區(qū)商品房均價5350元/m2，同比下降5.39%，其中商品住房均價4931元/m2，同比下降2.62%。

具體房價分布：3000-4000元，占18%;4000-5000元，占50%;5000-6000元，占22%。

2015商品住宅的均價下降2.62%，但是，2015年推出的含精裝修的大型樓盤，如“恒大名都”、“碧桂園”，將均價拉高了一個“水位”，另外，各樓盤舉辦了如“零首期”、“送家電”、“送車位”等促銷活動，進(jìn)行變相降價，所以，商品住宅的均價實(shí)際下降應(yīng)超過2.62%，根據(jù)市場調(diào)查，實(shí)際下降幅度應(yīng)為7~10%;商品房(含商品住宅、商鋪、寫字樓)的均價同比下降5.39%，而商品房的重要組成部分商品住宅(面積大、數(shù)量多)的均價僅下降2.62%，由此可見商品房的另外的組成部分商鋪、寫字樓等的下降幅度將大于5.39%，其下降幅度應(yīng)達(dá)到10%以上。

4、戶型結(jié)構(gòu)

(1)以住房面積劃分：建筑面積90-120 m2占44%;120-144 m2占28%;144 m2以上占17%;別墅及復(fù)式住房占1%。

(2)以戶型結(jié)構(gòu)劃分：3房占55%;4房占28%;4房以上(不含4房)僅占6%。

(3)以購房對象劃分：本市區(qū)占21%;縣區(qū)占41%;外市(含港澳臺)占38%。

通過以上數(shù)據(jù)，90-120平方米的戶型占44%，三房的戶型占55%，由此可見中小戶型是商品房銷售的主力軍，也驗(yàn)證了投資市場為輔，剛需市場為主的市場格局。

三、2016房地產(chǎn)市場展望

央行2015年5次降息降準(zhǔn)，房地產(chǎn)行業(yè)受惠較大。降息大幅度降低房企融資成本，提高房企拿地意愿;降低小業(yè)主貸款利息，降低購房成本，拉低入市門檻。降準(zhǔn)則增加流動資金，另銀行“有錢可貸”，減輕購房者資金壓力。

2015年末的中央經(jīng)濟(jì)會議提出要“消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，預(yù)計(jì)2016年政策寬松環(huán)境得到延續(xù)。此外，五次降息的“大禮包”正式生效，房貸進(jìn)入低利率的時代;公積金調(diào)整政策將在明年得到更全面鋪開;同時“二孩政策”全面實(shí)施。以上各項(xiàng)新政的實(shí)施，都將成為買家購房換房的契機(jī)。

河源方面，由于2014房企大量拿地，政府出于社會經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的考慮，會調(diào)整出讓土地的供需關(guān)系，預(yù)計(jì)出讓土地供應(yīng)量仍會保持一個較低的水平，同時出于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的考慮，新供應(yīng)的出讓土地價格亦會保持相對平穩(wěn)，下行空間有限。

商品住宅方面，由于2015房企大力促銷、購房政策寬松、央行五次“降息降準(zhǔn)”，令觀望樓市的剛需型、改善型買家選擇入市，導(dǎo)致2015新建商品房銷售量創(chuàng)下歷史新高，2016年，由于土地價格保持相對穩(wěn)定，商品住宅成本下降空間有限，中小戶型的商品住宅的價格預(yù)測穩(wěn)定為主，下降空間有限。由于整體經(jīng)濟(jì)不景氣，二三四線城市房地產(chǎn)投資市場持續(xù)低迷，導(dǎo)致商鋪、寫字樓、別墅、大戶型高檔住宅等難銷售，空置率大、資金回收期長、風(fēng)險大，預(yù)測在2016年該類物業(yè)“有價無市”的局面將持續(xù)，銷售難度較大，價格下行空間較大。