第一篇：政府機(jī)關(guān)物業(yè)外包模式

政府辦公樓宇的后勤社會(huì)化,于專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)和政府機(jī)關(guān)本身都提出了新的挑戰(zhàn),這是社會(huì)發(fā)展的必然。

中國(guó)政府機(jī)關(guān)樓的物業(yè)管理,前后大體經(jīng)歷了三種模式。第一種模式是傳統(tǒng)地設(shè)立后勤編制,對(duì)辦公用房進(jìn)行誰(shuí)建設(shè)誰(shuí)使用、誰(shuí)使用誰(shuí)管理的分散模式,物業(yè)管理工作納入政府機(jī)關(guān)事務(wù)的行政管理之中,這是建國(guó)后數(shù)十年來(lái)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的產(chǎn)物。第二種模式是在改革開(kāi)放后,在人們更新效益觀念的沖擊下,部分政府機(jī)關(guān)對(duì)后勤編制實(shí)施改革,引入企業(yè)化管理,制定責(zé)任目標(biāo)和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn),使后勤服務(wù)工作向規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化邁進(jìn)。倡導(dǎo)后勤保障能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí),這是先期導(dǎo)入專業(yè)化物業(yè)管理的有益嘗試,但是面對(duì)基本的成本效益沖突、產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)沖突和維修養(yǎng)護(hù)上的種種弊端,仍然有其無(wú)法解脫的痼疾;在這種情況下,產(chǎn)生了第三種模式,如以蓮花物業(yè)接管深圳市住宅局機(jī)關(guān)樓宇及深圳海關(guān)所屬全部物業(yè)、萬(wàn)科物業(yè)接管國(guó)家建設(shè)部大院為代表,這是一種由政府機(jī)關(guān)全權(quán)委托專業(yè)化物業(yè)管理公司管理政府機(jī)關(guān)物業(yè)的模式,這種模式下,由物業(yè)管理企業(yè)針對(duì)政府機(jī)關(guān)樓宇及相關(guān)物業(yè)的實(shí)際情況,量體裁衣地準(zhǔn)備物業(yè)管理實(shí)施方案,合理議價(jià),財(cái)務(wù)公開(kāi),為機(jī)關(guān)辦公用房提供維修、保潔、綠化、綜合服務(wù)的一體化物業(yè)管理,通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)本身的管理綜合服務(wù)和文化背景,給機(jī)關(guān)工作人員提供安全、文明、優(yōu)美、舒適的辦公環(huán)境,這是物業(yè)管理在新形勢(shì)下外延拓展的標(biāo)志,同時(shí)也意味著政府自身角色的全新定位。

今天的方法就是明天的問(wèn)題。在很多情況下,這種“完全”社會(huì)化的機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)管理模式也遇到了質(zhì)疑:首先,因?yàn)槲飿I(yè)管理工作如保安、清潔、維修等事務(wù)的外包,黨政機(jī)關(guān)辦公用房的安全性、保密性因此不可避免地受到影響,如果缺乏過(guò)硬的監(jiān)控措施,會(huì)導(dǎo)致責(zé)任糾紛;然后,現(xiàn)代公務(wù)員與作為物業(yè)管理操作層人員的一線員工距離感太大,給事實(shí)上的責(zé)任物業(yè)管理單位增添了難度,形成了風(fēng)險(xiǎn);再者,如果在后勤——物業(yè)管理外包過(guò)程當(dāng)中存在暗箱操作,也容易產(chǎn)生腐敗的溫床,一旦質(zhì)次價(jià)高的物業(yè)管理介入,將有損于納稅人對(duì)政府的信心。然而,從近年實(shí)踐的效果看,機(jī)關(guān)后勤社會(huì)化外包物業(yè)管理仍然是利大于弊。后勤改革對(duì)政府機(jī)關(guān)而言,利在當(dāng)前,功在未來(lái)。它符合投入最小、收益最大的邊際效用原則。現(xiàn)代公共政府的效率要求每一個(gè)公務(wù)員以其較高收入的薪資向社會(huì)公眾提供相應(yīng)甚至更高的回報(bào),但是,以往約占國(guó)家機(jī)關(guān)人員五分之一的后勤編制所產(chǎn)生的人力成本——包括諸如車隊(duì)、衛(wèi)生所、機(jī)關(guān)幼兒園這樣的一些組織——相對(duì)于他們實(shí)際創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益來(lái)說(shuō),則顯得極不相稱,國(guó)家相對(duì)緊張的事業(yè)經(jīng)費(fèi)用來(lái)養(yǎng)活政府機(jī)關(guān)的冗員,在今天是于情不符,在將來(lái)則是于法不容,所以,無(wú)論是陳舊的行政后勤管理模式還是改良的內(nèi)部委托企業(yè)化物業(yè)管理模式,都無(wú)法規(guī)避財(cái)政負(fù)擔(dān)過(guò)重這一現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。如其通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)或者邀標(biāo)方式,讓實(shí)力雄厚、知名度高的專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)介入,依照契約為政府機(jī)關(guān)樓宇提供高效、優(yōu)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù),充分關(guān)注政府機(jī)關(guān)樓宇的節(jié)能降耗及其設(shè)施設(shè)備的生命周期規(guī)劃,以最大限度地滿足物業(yè)的保值增殖需求,這無(wú)疑是一種革命。當(dāng)前政府機(jī)關(guān)外包物業(yè)管理,已成為現(xiàn)代公共行政改革的一個(gè)重要環(huán)節(jié),同時(shí)也為后勤社會(huì)化的發(fā)展指明了方向。

通過(guò)現(xiàn)代物業(yè)管理所體現(xiàn)出的一些基本特征,如清新優(yōu)雅的環(huán)境

方便迅捷的維修和規(guī)范服務(wù)、健全的信息接收與反饋機(jī)制,政府機(jī)關(guān)工作人員將在實(shí)際上享受到高質(zhì)量的生活與工作環(huán)境,從而保持愉悅的心情更好地為公眾服務(wù),提高其工作效率;同時(shí),物業(yè)管理的外包在某種角度上使國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員同老百姓拉近了距離,也將有利于樹(shù)立該政府部門開(kāi)放、親和、高效的公眾形象。

而對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言,雖說(shuō)有句老話“伴君如伴虎”,但是這種“吃螃蟹”的收益回報(bào)依然十分可觀:首先,政府機(jī)關(guān)的公信力及其支付能力將保證該物業(yè)管理項(xiàng)目?jī)?yōu)良的現(xiàn)金流,這是提供了一個(gè)極好的舞臺(tái)供物業(yè)管理企業(yè)盡展所長(zhǎng),持續(xù)改進(jìn)自身的管理水準(zhǔn);其次,“服務(wù)于為公眾服務(wù)的人”,接管政府辦公物業(yè)將急速提升該企業(yè)在特定地區(qū)的行業(yè)知名度,在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得制高點(diǎn);最后,政府機(jī)關(guān)物業(yè)的接管,將帶給該物業(yè)管理企業(yè)較好的外部政策環(huán)境和行政支持,使之得到實(shí)質(zhì)上的新的發(fā)展契機(jī)。這里作為物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分研究政府機(jī)關(guān)物業(yè)的特殊性,在嚴(yán)格依照合同約定規(guī)范服務(wù)的同時(shí),應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)相關(guān)的行政管理知識(shí),保持與甲方單位的良好溝通,充分取得物業(yè)使用人的信任與支持,在這一基礎(chǔ)上大膽創(chuàng)新、提升服務(wù)質(zhì)量。通過(guò)專業(yè)化物業(yè)管理的全新定位,將由此塑造出風(fēng)格穩(wěn)重、特色鮮活的現(xiàn)代政府機(jī)關(guān)形象。

物業(yè)管理屬于“勞動(dòng)密集型”產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展將有效地緩解社會(huì)就業(yè)的壓力,在政治哲學(xué)當(dāng)中,“功利主義”學(xué)派認(rèn)為政府應(yīng)當(dāng)選擇使社會(huì)上所有人總效用最大化的政策,而“自由主義”學(xué)派認(rèn)為政府的目標(biāo)應(yīng)該是使社會(huì)上狀況最差的人福利最大化。而政府機(jī)關(guān)外包物業(yè)管理,實(shí)際上有利于每個(gè)人(政府公務(wù)員和物業(yè)管理工作人員)發(fā)揮其地位上的相對(duì)優(yōu)勢(shì),通過(guò)交易使社會(huì)勞動(dòng)成果總和上升;它同時(shí)又是一個(gè)“收入再分配”的過(guò)程,既節(jié)約了國(guó)家經(jīng)費(fèi),又滿足了最底層勞動(dòng)者的工作需求,所以從大范圍和長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,利在于民,功在國(guó)家。

總而言之,政府機(jī)關(guān)樓外包物業(yè)管理,對(duì)兩方(政府和企業(yè))所存在的風(fēng)險(xiǎn)都是潛在的,隱性的,需要認(rèn)真加以對(duì)待,而其好處則是現(xiàn)實(shí)的,長(zhǎng)遠(yuǎn)的——且都是經(jīng)濟(jì)效益可觀,而所得到社會(huì)效益又更過(guò)之。這種利害關(guān)系之下,相信只要今天為之探索和努力的人們勇敢地邁步,最終會(huì)由老百姓證明:你們今天的選擇是正確的!

第二篇：物業(yè)服務(wù)外包模式解析

物業(yè)服務(wù)外包模式解析

2010年10月22日

近兩年來(lái)，一些優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)先后通過(guò)實(shí)施服務(wù)外包管理模式尋求專業(yè)服務(wù)商承接其非核心的業(yè)務(wù)，并在有效的監(jiān)控之下完成服務(wù)，從而使其專注核心業(yè)務(wù)，以達(dá)到降本增效、提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力和對(duì)環(huán)境應(yīng)變能力的目的。

專業(yè)化管理，提升服務(wù)品質(zhì)

有需求就會(huì)有市場(chǎng)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)功能就是實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，專業(yè)服務(wù)商將各專業(yè)服務(wù)作為主營(yíng)業(yè)務(wù)，可實(shí)現(xiàn)人力資源、資金、設(shè)備、管理技術(shù)的有效整合，強(qiáng)化主營(yíng)業(yè)務(wù)的控制，確保服務(wù)品質(zhì)的快速提升。

筆者在1999年到深圳優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)研時(shí)就發(fā)現(xiàn)，服務(wù)外包管理模式已在當(dāng)?shù)貜V泛應(yīng)用。當(dāng)時(shí)接受觀摩的企業(yè)就將小區(qū)保潔和垃圾清運(yùn)服務(wù)實(shí)施服務(wù)外包，而受委托的專業(yè)服務(wù)商不僅承擔(dān)其企業(yè)的服務(wù)，還承擔(dān)著深圳部分住宅小區(qū)的保潔和垃圾清運(yùn)服務(wù)，促使專業(yè)服務(wù)商必須通過(guò)科學(xué)的管理、精細(xì)的服務(wù)、高品質(zhì)的信譽(yù)來(lái)滿足大量的市場(chǎng)需求，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。因此，實(shí)施服務(wù)外包可快速提升服務(wù)品質(zhì)，間接提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)的品牌信譽(yù)。

規(guī)模經(jīng)營(yíng)，降低運(yùn)營(yíng)成本

市場(chǎng)機(jī)制的最終結(jié)果是優(yōu)勝劣汰，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)疑會(huì)保留競(jìng)爭(zhēng)能力較強(qiáng)的專業(yè)服務(wù)公司，同時(shí)也促成他們獲得較大的市場(chǎng)份額，從而形成了規(guī)模經(jīng)營(yíng)，具備了較強(qiáng)的成本優(yōu)勢(shì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行管理的項(xiàng)目往往考慮地域、項(xiàng)目獨(dú)立性等因素配備管理服務(wù)人員，形成了以區(qū)域管理為主的、人員配置齊全的管理方式。而專業(yè)服務(wù)商則以專業(yè)服務(wù)為目的配備專業(yè)管理服務(wù)人員，往往是管理區(qū)域較大，專業(yè)性較強(qiáng)。

以保潔服務(wù)為例，一般物業(yè)服務(wù)企業(yè)在10—20萬(wàn)平方米的自管項(xiàng)目就要配備保潔管理人員，而專業(yè)服務(wù)商可以整合相鄰區(qū)域的保潔服務(wù)項(xiàng)目，可在50—80萬(wàn)平方米的區(qū)域內(nèi)配備同樣的管理人員，而且在50—80萬(wàn)平方米的保潔服務(wù)項(xiàng)目中可廣泛采用道路清掃車、清雪車、洗地機(jī)現(xiàn)代化機(jī)械設(shè)備提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，有效降低了人工成本。垃圾清運(yùn)車可以承擔(dān)60萬(wàn)平方米的垃圾清運(yùn)，一套綠化養(yǎng)護(hù)設(shè)備可以承擔(dān)三、四個(gè)小區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)自管項(xiàng)目一半承擔(dān)20萬(wàn)平方米，其綠化養(yǎng)護(hù)設(shè)備長(zhǎng)期閑置現(xiàn)象普遍存在，專業(yè)服務(wù)商實(shí)施專業(yè)服務(wù)大大提高了設(shè)備利用率。同時(shí)，專業(yè)服務(wù)商材料采購(gòu)方面的成本優(yōu)勢(shì)明顯，可以集中各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的零星采購(gòu)為大宗材料采購(gòu)，采購(gòu)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于企業(yè)。

企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

首先，降低了物業(yè)服務(wù)企業(yè)用工風(fēng)險(xiǎn)，《勞動(dòng)合同法》實(shí)施強(qiáng)化了對(duì)勞動(dòng)者權(quán)益的保護(hù)，企業(yè)用工矛盾日益加大，在物業(yè)自管項(xiàng)目中，服務(wù)人員與物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立勞動(dòng)關(guān)系。而在服務(wù)外包項(xiàng)目中，服務(wù)人員與專業(yè)服務(wù)商建立勞動(dòng)關(guān)系，出現(xiàn)勞動(dòng)糾紛由專業(yè)服務(wù)商出面解決，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到專業(yè)服務(wù)商。例如：大連市某集團(tuán)開(kāi)發(fā)的某小區(qū)建筑面積為34萬(wàn)平方米，負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理處僅有11人，其中包括3名管理人員，4名接待員和收費(fèi)員，4名維修人員。其保潔服務(wù)、公共秩序維護(hù)服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)和大中修工程均通過(guò)實(shí)施服務(wù)外包解決，經(jīng)濟(jì)效益很好。

其次，降低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專業(yè)服務(wù)商之間通過(guò)合同的方式明確管理服務(wù)內(nèi)容，權(quán)力和義務(wù)、違約責(zé)任等，對(duì)于專業(yè)服務(wù)中的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)也進(jìn)行明示。例如：消防維保服務(wù)合同中可以明確消防維保責(zé)任，對(duì)于因消防系統(tǒng)維保不達(dá)標(biāo)導(dǎo)致的安全事故責(zé)任及損失由消防維保公司承擔(dān)。

第三，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高了風(fēng)險(xiǎn)防控能力。通過(guò)與專業(yè)服務(wù)商之間簽訂合同的方式約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和考核辦法，可以監(jiān)控管理專業(yè)服務(wù)商的服務(wù)和履約能力。對(duì)于可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和服務(wù)不達(dá)標(biāo)的情況及時(shí)進(jìn)行糾錯(cuò)；對(duì)于較大的風(fēng)險(xiǎn)，可以按照合同約定解除服務(wù)合同。

不規(guī)范局面的現(xiàn)狀分析

服務(wù)外包是物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制，規(guī)避用工風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑，而部分企業(yè)在實(shí)施服務(wù)外包中存在問(wèn)題和矛盾，其原因是不具備服務(wù)外包的實(shí)施條件，是無(wú)選擇性的服務(wù)外包。

外包條件不同

在成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，實(shí)施服務(wù)外包可提升服務(wù)品質(zhì)、降低運(yùn)行成本和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，而部分企業(yè)實(shí)施的服務(wù)外包卻不具備實(shí)施的外部條件。一是由于當(dāng)?shù)貐^(qū)域內(nèi)專業(yè)服務(wù)市場(chǎng)相應(yīng)的法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)尚未出臺(tái)，對(duì)服務(wù)外包管理的具體要求未明確，專業(yè)服務(wù)市場(chǎng)主體運(yùn)行不規(guī)范，存在管理職責(zé)不清、服務(wù)品質(zhì)下降的風(fēng)險(xiǎn)；二是在部分企業(yè)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，為了解決用工指標(biāo)和工資渠道問(wèn)題，對(duì)于部分項(xiàng)目只能采取非實(shí)質(zhì)性外包的形式，因此導(dǎo)致管理成本增加，還存在潛在的用工風(fēng)險(xiǎn)，降低了企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)；三是存在轉(zhuǎn)包風(fēng)險(xiǎn)。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展項(xiàng)目為單項(xiàng)服務(wù)，如果將此業(yè)務(wù)完全委托給第三方，存在轉(zhuǎn)包行為和違約風(fēng)險(xiǎn)。為了解決這類問(wèn)題，只能采取非實(shí)質(zhì)性外包的形式，在行使監(jiān)督檢查職能的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化對(duì)其管理人員的指導(dǎo)、監(jiān)督培訓(xùn)等，以保證甲方要求的服務(wù)品質(zhì)。

操作方式不同

規(guī)范的服務(wù)外包模式無(wú)需考慮人員分流的問(wèn)題，可在市場(chǎng)上選擇最優(yōu)秀的專業(yè)服務(wù)商，對(duì)于同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可選擇性規(guī)避。而部分企業(yè)實(shí)施服務(wù)外包時(shí)在具體操作上難度較大。首先，選擇具備完全服務(wù)能力的專業(yè)服務(wù)商有一定困難。比如，某物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管項(xiàng)目特點(diǎn)為辦公大廈、開(kāi)放式場(chǎng)館，從物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部比較，專業(yè)技術(shù)要求較高，項(xiàng)目委托方對(duì)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)能力要求較高。其次，企業(yè)勞務(wù)用工分布在保潔、公共秩序維護(hù)、供電系統(tǒng)維修、樓宇控制運(yùn)行及維修運(yùn)行(換熱站、弱電監(jiān)控、消防監(jiān)控、水處理站、安防監(jiān)控等)、食堂、司機(jī)、綜合管理人員等崗位，要與他們?nèi)拷獬齽趧?dòng)關(guān)系，在對(duì)專業(yè)服務(wù)商的營(yíng)業(yè)范圍、資質(zhì)選擇上有很大困難。另外，在服務(wù)外包受托方企業(yè)的選擇上，不僅要考慮受托方的服務(wù)品質(zhì)保證、日常管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)標(biāo)問(wèn)題，還要考慮同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和核心管理技術(shù)的保密等問(wèn)題。

思考與啟示

優(yōu)秀企業(yè)的服務(wù)外包模式給了我們哪些啟示，如何借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，積極創(chuàng)造條件，逐步規(guī)范服務(wù)外包運(yùn)作模式，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展，是擺在我們面前的重要課題。

優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部人力資源配置

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)員工的重點(diǎn)培養(yǎng)和培訓(xùn)。特別是對(duì)核心管理層及關(guān)鍵技術(shù)崗位的員工，進(jìn)行科學(xué)的職業(yè)生涯設(shè)計(jì)，通過(guò)加強(qiáng)崗位培訓(xùn)、輪崗鍛煉、競(jìng)聘上崗等手段快速提高工作能力，從而儲(chǔ)備一批理念超前、懂經(jīng)營(yíng)、會(huì)管理、資源整合能力強(qiáng)的專業(yè)管理人才，使其成長(zhǎng)為知識(shí)、技術(shù)高度密集、創(chuàng)效能力較強(qiáng)的企業(yè)，從根本上提升企業(yè)的生存和競(jìng)爭(zhēng)能力。

專項(xiàng)管理并強(qiáng)化服務(wù)監(jiān)控

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可將不影響企業(yè)品牌的勞動(dòng)密集型業(yè)務(wù)進(jìn)行專項(xiàng)委托管理。既將富余的人力、物力、財(cái)力解放出來(lái)、轉(zhuǎn)移出去，又從繁雜的基礎(chǔ)性事務(wù)中解脫出來(lái)，保持了企業(yè)人員和機(jī)構(gòu)的精干。例如，對(duì)公共秩序維護(hù)員的服裝，要根據(jù)小區(qū)(大廈)檔次、環(huán)境格調(diào)、業(yè)主群體特征等進(jìn)行配置；社區(qū)文化的開(kāi)展，要根據(jù)業(yè)主群體不同層次不同需求選擇文化內(nèi)容和活動(dòng)形式；通過(guò)回訪、業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查、效果評(píng)估、專業(yè)鑒定、成本核算等方法深入分析專業(yè)服務(wù)商的服務(wù)水平，用數(shù)據(jù)來(lái)反映業(yè)主的滿意程度等等，促成服務(wù)外包的規(guī)范、高效。

第三篇：政府機(jī)關(guān)物業(yè)服務(wù)方案

政府機(jī)關(guān)物業(yè)服務(wù)方案

政府機(jī)關(guān)物業(yè)服務(wù)方案

寫(xiě)字樓物業(yè)的特性和使用要求，決定了寫(xiě)字樓日常管理的工作內(nèi)容與工作重點(diǎn)主要在以下幾個(gè)方面：

一、營(yíng)銷推廣

由于寫(xiě)字樓宇收益性物業(yè)(商業(yè)物業(yè))的特性，決定了營(yíng)銷推廣是其一項(xiàng)經(jīng)常性的管理工作內(nèi)容。當(dāng)今的寫(xiě)字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。寫(xiě)字樓的整體形象設(shè)計(jì)塑造、宣傳推廣，辦公空間的分割布局與提升改造，市場(chǎng)分析調(diào)研，與買租客戶的聯(lián)絡(luò)、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經(jīng)營(yíng)管理者、客戶與客戶間關(guān)系的協(xié)調(diào)，以及組織客戶參加目的在于聯(lián)絡(luò)感情的各種聯(lián)誼活動(dòng)等均屬于寫(xiě)字樓的營(yíng)銷推廣工作范疇。

由于轉(zhuǎn)變投資地點(diǎn)、方向，兼并、破產(chǎn)等各種原因的影響，寫(xiě)字樓客戶變動(dòng)的情況時(shí)有發(fā)生，固有的客戶對(duì)辦公空間重新布置、面積增減、改變?cè)O(shè)備配置與服務(wù)等的要求也經(jīng)常存在。因此，為吸引招進(jìn)和留住客戶，寫(xiě)字樓的營(yíng)銷服務(wù)工作是一項(xiàng)十分重要的經(jīng)常性工作，否則，便不能保證較高的租售率，影響寫(xiě)字樓物業(yè)的收益。

這方面應(yīng)有專門的營(yíng)銷人員在寫(xiě)字樓前臺(tái)工作或設(shè)立專門的辦公室辦公，進(jìn)行市場(chǎng)行情調(diào)研，主動(dòng)尋找目標(biāo)客戶，征求已有客戶對(duì)物業(yè)的使用意見(jiàn)，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業(yè)保持較高的租售率。

二、商務(wù)中心的服務(wù)與管理

大型寫(xiě)字樓辦公機(jī)構(gòu)集中，商務(wù)繁忙，一般會(huì)提供各種商務(wù)服務(wù)項(xiàng)目的商務(wù)中心(與大型酒店、賓館類似)。

1、商務(wù)中心的設(shè)備配置

商務(wù)中心須配備的主要設(shè)備及用品有中英文處理機(jī)、打印機(jī)、傳真機(jī)、打字機(jī)、電腦、裝訂機(jī)、塑封機(jī)、口述錄音機(jī)、電視、電話、影視設(shè)備、投影儀及屏幕、攝像機(jī)以及其他的辦公用品等。商務(wù)中心設(shè)備的配備可根據(jù)服務(wù)項(xiàng)目的增設(shè)而添置。

商務(wù)中心設(shè)備的正常使用和保養(yǎng)，是提供良好服務(wù)的保證。商務(wù)中心人員在使用過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格按照正常操作程序進(jìn)行操作，定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行必要的保養(yǎng)，設(shè)備一旦發(fā)生故障，應(yīng)由專業(yè)人員進(jìn)行維修。

2、商務(wù)中心的工作要求和工作程序

商務(wù)中心的服務(wù)是小區(qū)域、多項(xiàng)目的直接服務(wù)?？腿藢?duì)商務(wù)中心服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)是以服務(wù)的周到與快捷為出發(fā)點(diǎn)的。要做到服務(wù)周到、快捷，必須依靠經(jīng)驗(yàn)豐富的工作人員和一套健全的工作程序。

(1)工作要求。對(duì)商務(wù)中心工作人員要求有：①流利的外語(yǔ)聽(tīng)說(shuō)讀寫(xiě)能力;②熟練的中英文打字能力;③熟練操作各種設(shè)備的能力;④熟悉商務(wù)信息知識(shí);⑤熟悉秘書(shū)工作知識(shí);

⑥

具備基本的設(shè)備清潔保養(yǎng)知識(shí)。

(2)工作程序。①服務(wù)前：了解客戶所需服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間及服務(wù)要求;向客戶講明收費(fèi)情況，開(kāi)據(jù)收費(fèi)通知單

并收一定比例的押金。②服務(wù)中：以準(zhǔn)確、快捷為原則，按客人服務(wù)要求準(zhǔn)時(shí)、精確地完成服務(wù)。③服務(wù)后：完成客人所需服務(wù)后，填寫(xiě)《商務(wù)中心費(fèi)用收據(jù)單》，引導(dǎo)或陪同客

人到財(cái)務(wù)部結(jié)賬。《商務(wù)中心費(fèi)用收據(jù)單》一式三份，一聯(lián)

交給財(cái)務(wù)部，一聯(lián)交給客人，一聯(lián)由商務(wù)中心存檔。

商務(wù)中心的主要對(duì)象是客人，有時(shí)寫(xiě)字樓內(nèi)部人員也因工作需要在商務(wù)中心使用設(shè)備，為此制定商務(wù)中心簽單程序;

寫(xiě)字樓內(nèi)部人員到商務(wù)中心使用設(shè)備，必須是因工作需要;使用前，必須由該員工所在部門經(jīng)理的同意。須在《商務(wù)中心設(shè)備使用申請(qǐng)單》上填清原因、內(nèi)容、使用時(shí)間及批準(zhǔn)人后，在不影響為客人提供服務(wù)的前提下使用。使用后須在《費(fèi)用結(jié)算單》上簽名。

3、商務(wù)中心的服務(wù)項(xiàng)目

寫(xiě)字樓客戶業(yè)務(wù)類型不同，自身辦公條件不同，對(duì)商務(wù)中心的服務(wù)范圍要求不同。較齊全的商務(wù)中心提供的服務(wù)項(xiàng)目包括：

l

翻譯服務(wù)，包括文件、合同等;

l

秘書(shū)服務(wù)，包括各類文件處理;

l

辦公系統(tǒng)自動(dòng)化服務(wù);

l

整套辦公設(shè)備和人員配備服務(wù);

l

臨時(shí)辦公室租用服務(wù);

l

長(zhǎng)話、傳真、電信服務(wù);

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商務(wù)會(huì)談、會(huì)議安排服務(wù);

l

商務(wù)咨詢、商務(wù)信息查詢服務(wù);

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客戶外出期間保管、代轉(zhuǎn)傳真、信件等;

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郵件、郵包、快遞等郵政服務(wù);

l

電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、bp機(jī)、手機(jī)租賃服務(wù)等;

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報(bào)刊、雜志訂閱服務(wù);

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客戶電信設(shè)備代辦、代裝服務(wù);

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文件、名片等印制服務(wù);

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成批發(fā)放商業(yè)信函服務(wù);

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報(bào)刊剪報(bào)服務(wù);

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秘書(shū)培訓(xùn)服務(wù)等。

三、前臺(tái)服務(wù)

小型寫(xiě)字樓的前臺(tái)僅提供基本的問(wèn)訊解答、引導(dǎo)服務(wù)，大型寫(xiě)字樓的前臺(tái)服務(wù)項(xiàng)目較多，主要包括：

l

問(wèn)訊服務(wù)和留言服務(wù)，鑰匙分發(fā)服務(wù);

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信件報(bào)刊收發(fā)、分揀、遞送服務(wù);

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個(gè)人行李搬運(yùn)、寄存服務(wù);

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出租汽車預(yù)約服務(wù);

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提供旅游活動(dòng)安排服務(wù);

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航空機(jī)票訂購(gòu)、確認(rèn);

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全國(guó)及世界各地酒店預(yù)定服務(wù);

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餐飲、文化體育節(jié)目票務(wù)安排;

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文娛活動(dòng)安排及組織服務(wù);

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外幣兌換，代售磁卡，代售餐券;

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花卉代購(gòu)、遞送服務(wù);

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洗衣、送衣服務(wù);

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代購(gòu)清潔物品服務(wù);

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提供公司“阿姨”服務(wù);

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其他各種委托代辦服務(wù)。

有的寫(xiě)字樓的報(bào)修點(diǎn)也設(shè)在前臺(tái)，方便客戶報(bào)修。

四、設(shè)施設(shè)備管理

寫(xiě)字樓的設(shè)施設(shè)備管理主要應(yīng)做好以下各項(xiàng)工作：

1、設(shè)備管理

(1)建立設(shè)備檔案。做好寫(xiě)字樓各項(xiàng)設(shè)備驗(yàn)收文件資料的存檔，建立設(shè)備登記卡。

(2)完善工程部架構(gòu)。

(3)建立各部門、各工種的崗位責(zé)任制。

(4)抓好物料采購(gòu)、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計(jì)劃與控制，開(kāi)源節(jié)流。

(5)制定設(shè)備的保養(yǎng)和維修制度。

(6)建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專項(xiàng)維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個(gè)人的工作。

2、維修與保養(yǎng)

(1)報(bào)修(兩類報(bào)修：自檢報(bào)修、客戶報(bào)修)與維修程序。

(2)設(shè)備的保養(yǎng)。一般可建立三級(jí)保養(yǎng)制度：日常保養(yǎng)(又稱作例行保養(yǎng));一級(jí)保養(yǎng);二級(jí)保養(yǎng)。

(3)設(shè)備的維修。

對(duì)于設(shè)備的維修控制，關(guān)鍵是抓好維修計(jì)劃的制定和維修制度的完善。

編制維修計(jì)劃時(shí)應(yīng)注意：①是否按設(shè)備分類編制計(jì)劃。②維修周期是否科學(xué)(周期是指兩次大修之間的工作時(shí)間)。③維修方法是否恰當(dāng)。

一般的維修方法有：①?gòu)?qiáng)制維修法。即不管設(shè)備技術(shù)狀況如何，均按計(jì)劃定期維修。②

定期檢修法。即根據(jù)設(shè)備技術(shù)性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。③診斷維修法。即根據(jù)使用部門的報(bào)告和提供的技術(shù)資料，對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查診斷，確定要維修的項(xiàng)目或部件，然后進(jìn)行維修。④全面維修。即當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重磨損、損壞或故障時(shí)，對(duì)主體和部件全面修理(大修)。

建立設(shè)備維修制度主要是設(shè)備檢修制度和報(bào)修制度。

(4)設(shè)備的更新改造。這里的關(guān)鍵是要把握好更新改造的時(shí)機(jī)，制訂切實(shí)可行的更新改造方案。

一、保安與消防管理

1、保安管理

(1)貫徹保安管理的基本原則是：①賓客至上，服務(wù)第一。②預(yù)防為主。③誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)。④群防群治，內(nèi)緊外松。

(2)建立保安部的組織機(jī)構(gòu)。

(3)制定嚴(yán)密的保安規(guī)章制度，明確本部門各類人員的崗位職責(zé)。

(4)加強(qiáng)治安防范。主要是加強(qiáng)保安措施，配備專門保安人員和保安設(shè)備(報(bào)警裝置、門戶密碼開(kāi)啟裝置、閉路電視監(jiān)控器等)，加強(qiáng)寫(xiě)字樓內(nèi)部及外圍保安巡邏，加強(qiáng)對(duì)停車場(chǎng)的保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序，杜絕各類可能發(fā)生的事故。

2、消防工作

(1)消防工作的指導(dǎo)思想是：以防為主，宣傳先行，防消結(jié)合。

(2)一般寫(xiě)字樓的消防系統(tǒng)主要有：①干式消防系統(tǒng)：自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，聯(lián)動(dòng)總控制屏，btm氣體滅火系統(tǒng)。②濕式消防系統(tǒng)：自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，消防栓系統(tǒng)(消防泵)。③消防聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)：消防送風(fēng)和排煙風(fēng)機(jī)的功能和聯(lián)動(dòng)試驗(yàn);空氣系統(tǒng)鮮風(fēng)機(jī)和排氣機(jī)的功能和聯(lián)動(dòng)試驗(yàn);消防電梯的功能試驗(yàn)。④火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)：自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)(包括感溫式火災(zāi)報(bào)警、感煙式火災(zāi)報(bào)警、感光式火災(zāi)報(bào)警)，手動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)(包括電鈴報(bào)警、破碎玻璃報(bào)警、緊急電話報(bào)警)。

(3)消防工作的展開(kāi)：①進(jìn)行消防宣傳。宣傳的形式有：消防輪訓(xùn)，利用標(biāo)語(yǔ)或牌示進(jìn)行宣傳，發(fā)放消防須知(防火手冊(cè))。宣傳的內(nèi)容有：消防工作的原則，消防法規(guī)，消防須知

。②建立三級(jí)防火組織，并確立相應(yīng)的防火責(zé)任人：管理公司總經(jīng)理、部門經(jīng)理、班組長(zhǎng)。

③把防火責(zé)任分解到各業(yè)主、租戶單元。由各業(yè)主、租戶擔(dān)負(fù)所屬物業(yè)范圍的防火責(zé)任。④

明確防火責(zé)任人的職責(zé)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防條例》的規(guī)定，制定防火制度。⑤定期組織及安排消防檢查，根據(jù)查出的火險(xiǎn)隱患發(fā)出消防整改通知書(shū)，限期整改。⑥制定防火工作措施，從制度上預(yù)防火災(zāi)事故的發(fā)生。⑦配備必需、完好的消防設(shè)備設(shè)施。⑧發(fā)動(dòng)大家，及時(shí)消除火災(zāi)苗頭和隱患。⑨建立自防、自救組織。包括：建立義務(wù)消防隊(duì);建立專職消防隊(duì);抓好消防訓(xùn)練，每年組織一次寫(xiě)字樓全體人員消防演習(xí)。⑩明確火災(zāi)緊急疏散程序。做好疏散的準(zhǔn)備工作，人員疏散為主為先，轉(zhuǎn)移危險(xiǎn)品、搶救貴重財(cái)產(chǎn)在后。⑾建立消防檔案。⑿制訂滅火方案及重點(diǎn)部位保衛(wèi)方案，每個(gè)房間安裝消防走火示意圖。

二、清潔衛(wèi)生管理

清潔是寫(xiě)字樓管理水平的重要標(biāo)志，也是對(duì)建筑和設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的需要。日常清潔工作的重點(diǎn)體現(xiàn)在：

(1)制定完善的清潔細(xì)則，定明需要清潔的地方、材料、所需次數(shù)、檢查方法等，并嚴(yán)格執(zhí)行。

(2)制定部門各崗位的責(zé)任制。

(3)建立衛(wèi)生清潔的檢查制度。①定期巡檢法(隨見(jiàn)隨報(bào)，定點(diǎn)檢查，劃簿登記);②每日抽查;③會(huì)巡制度;④食用水質(zhì)及排污處理檢查。

(4)保持樓內(nèi)公共場(chǎng)所的清潔。如大堂、洗手間、公用走道等。

(5)提供全面的清潔衛(wèi)生美化服務(wù)。

寫(xiě)字樓的樓宇維護(hù)、停車管理可參見(jiàn)相關(guān)各章內(nèi)容。除以上各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，協(xié)調(diào)好寫(xiě)字樓與客戶和社會(huì)各界的關(guān)系也是搞好寫(xiě)字樓管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

政府機(jī)關(guān)物業(yè)服務(wù)方案

為貫徹“創(chuàng)新突破——搭建高質(zhì)量的物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)平臺(tái)”工作總則，推進(jìn)精細(xì)化管理，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，加大項(xiàng)目管理服務(wù)亮點(diǎn)工作的延伸與推廣，結(jié)合公司的實(shí)際情況，以精細(xì)化的現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)為理念，強(qiáng)化客戶服務(wù)細(xì)節(jié)，促進(jìn)各崗位人員對(duì)客服務(wù)意識(shí)，體現(xiàn)企業(yè)服務(wù)宗旨與服務(wù)理念，分享管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)企業(yè)文化的宣傳。

一、解決業(yè)主所需，促服務(wù)提升

(一)服務(wù)目的為了使業(yè)主擁有一個(gè)優(yōu)美的居住環(huán)境，有效的規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)，提升園區(qū)整體服務(wù)品質(zhì)，公司大膽創(chuàng)新，大膽突破，以品質(zhì)促服務(wù)，以服務(wù)促經(jīng)營(yíng)，整合資源，利用資源，為公司未來(lái)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

(二)服務(wù)范圍

別墅區(qū)南北岸，小高層。

(三)服務(wù)提升方式

集中力量解決業(yè)主反映的突出問(wèn)題為主線，自覺(jué)自省推動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)品質(zhì)提升。

(四)服務(wù)提升實(shí)施措施

1.推行“貼心”服務(wù)模式

(1)關(guān)愛(ài)老人,溫情送暖

為弘揚(yáng)中華民族尊老愛(ài)幼的傳統(tǒng)美德,體現(xiàn)對(duì)老人、兒童等特殊人群的關(guān)愛(ài)，物業(yè)公司將不定期對(duì)園區(qū)內(nèi)60歲以上老人進(jìn)行走訪慰問(wèn),關(guān)注老人狀況,幫忙照顧。將重要崗位負(fù)責(zé)人聯(lián)系方式告知需特殊照顧人員,業(yè)主遇到不可抗拒的突發(fā)狀況，物業(yè)人員將第一時(shí)間趕往家中,盡最大能力幫助解決問(wèn)題。

(2)社區(qū)文化活動(dòng)

為了增進(jìn)鄰里之間的相互了解，促進(jìn)園區(qū)祥和，安全，每周末18點(diǎn)至20點(diǎn)由安全事務(wù)部負(fù)責(zé)人在小高層集中放映電影，電影題材以正面，積極向上為主，業(yè)主甄選的電影題材為輔。

(3)解決業(yè)主需求

a)

2020年園區(qū)業(yè)主使用井水生活，雖然不需要花錢消費(fèi)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，解決自來(lái)水供應(yīng)更為妥當(dāng)，本協(xié)調(diào)自來(lái)水公司對(duì)園區(qū)供應(yīng)市政自來(lái)水。

b)

園區(qū)共有***戶業(yè)主在購(gòu)房后安裝了壁掛爐，因種種原因無(wú)法使用，業(yè)主急需解決壁掛爐的問(wèn)題，物業(yè)公司多次協(xié)調(diào)燃?xì)夤荆饨鉀Q業(yè)主壁掛爐的事宜，本需解決完畢。

c)

園區(qū)居住的業(yè)主，因孩子在西營(yíng)城中心學(xué)校上學(xué)，暫時(shí)沒(méi)有校車，來(lái)回接送較為不便，物業(yè)公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)商積極與相關(guān)單位進(jìn)行溝通協(xié)商，確定校車在小高層門口作為終點(diǎn)站，學(xué)生開(kāi)學(xué)時(shí)解決。

d)

園區(qū)住戶采購(gòu)物品極為不便，物業(yè)公司聯(lián)系周邊商戶，并開(kāi)通微信群，由業(yè)主在微信群里下單，商戶送至小區(qū)，對(duì)不便下樓的業(yè)主，由物業(yè)人員送至家中。

(4)倡導(dǎo)助人為樂(lè)

倡導(dǎo)各級(jí)員工竭盡所能幫助業(yè)主解決困難，主動(dòng)與業(yè)主溝通，了解業(yè)主所需，公司制定助人為樂(lè)的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，因員工積極幫助業(yè)主解決困難的，給公司品牌打造貢獻(xiàn)力量的員工給予一定的經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)。目前，已獎(jiǎng)勵(lì)安全維護(hù)員一名，獎(jiǎng)勵(lì)金額**元。

(5)強(qiáng)化溝通協(xié)調(diào)，促遺留問(wèn)題的解決

自業(yè)主房屋交付之日起，部分業(yè)主家中漏水嚴(yán)重，不同程度的給業(yè)主帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)損失，導(dǎo)致業(yè)主拒繳物業(yè)管理費(fèi)，經(jīng)與開(kāi)發(fā)商溝通協(xié)商，實(shí)事求是的給予業(yè)主經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，并維修漏水問(wèn)題，內(nèi)解決完畢。

2.園林綠化的規(guī)劃

對(duì)園區(qū)雜草進(jìn)行強(qiáng)力消殺，別墅區(qū)主道路兩側(cè)種植花草，空置房前種植菜及草籽，對(duì)園區(qū)進(jìn)行平整，增加樹(shù)木，形成園區(qū)一片綠的景象，具體播種樓號(hào)為E1-E4南院，E9棟、E14棟、E18棟、E22棟、E26棟南北院。

(五)服務(wù)提升完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)

于2020年*月份之前全部完成。

(六)服務(wù)提升預(yù)期達(dá)到的效果

業(yè)主滿意率達(dá)到**%以上，得到業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的高度贊揚(yáng)與肯定。

(七)服務(wù)提升相關(guān)責(zé)任人

客戶事務(wù)部負(fù)責(zé)人，安全事務(wù)部負(fù)責(zé)人。

二、管理提升

(一)管理目的規(guī)范內(nèi)部管理，促進(jìn)人文、環(huán)境秩序的健康發(fā)展，提升員工全面素質(zhì)，形成取長(zhǎng)補(bǔ)短，互幫互助的長(zhǎng)效機(jī)制。

(二)管理范圍

適用于公司內(nèi)部管控。

(三)管理方式

有效的挖掘問(wèn)題，解決問(wèn)題。

(四)實(shí)施管控措施

1.制度的制定

a)

制定了《2020年規(guī)范管理獎(jiǎng)懲制度》，促進(jìn)管理的提升。

b)

平衡積分卡中明確現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)檢查和考核辦法，督導(dǎo)工作記錄準(zhǔn)確率達(dá)**%(含)，督導(dǎo)工作記錄準(zhǔn)確率未達(dá)到**%，每項(xiàng)扣0.5分。部門負(fù)責(zé)人未按時(shí)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)管理情況檢查，每次扣0.5分，以記錄和現(xiàn)場(chǎng)照片為依據(jù)。

c)完善薪酬機(jī)制，以定級(jí)定檔區(qū)分工資級(jí)別，真正起到利益分配公平、公正，讓能者多勞，多勞多得。

d)完善招聘晉升機(jī)制，以內(nèi)部提拔為主，成立面試小組，內(nèi)部/外部員工以同類的方式錄用，實(shí)施筆試、面試、復(fù)試、錄用的流程，切實(shí)將合適的人放在合適的位置。

2.作業(yè)文件的修訂

各部門于2020年*月*日正式實(shí)施定稿版的作業(yè)文件，作業(yè)文件格式與內(nèi)容進(jìn)行了創(chuàng)新、突破，增加管理目標(biāo)指標(biāo)，以百分比進(jìn)行核算考核。

3.監(jiān)控檢查調(diào)整

職能部門的監(jiān)控檢查與指導(dǎo)頻次進(jìn)行了統(tǒng)一，人事行政部、財(cái)務(wù)部由每半年調(diào)整為每季度對(duì)項(xiàng)目開(kāi)展一次監(jiān)控檢查，形成了對(duì)項(xiàng)目檢查統(tǒng)一，核分統(tǒng)一，獎(jiǎng)勵(lì)統(tǒng)一的模式，促進(jìn)對(duì)職能部門管理步調(diào)一致。

4.裝修現(xiàn)場(chǎng)管控

a)制定《集中裝修期管理方案》，明確責(zé)權(quán)利，加大對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)的管控。

b)做好公共區(qū)域的成品保護(hù)，對(duì)地面、扶手、電梯、墻角做好防護(hù)，避免損壞。

c)做好人員的出入管控，加大裝修現(xiàn)場(chǎng)檢查督導(dǎo)，規(guī)避安全風(fēng)險(xiǎn)。

5.團(tuán)隊(duì)建設(shè)

a)

調(diào)整組織機(jī)構(gòu)，有效推動(dòng)工作進(jìn)程

物業(yè)管理部各專業(yè)部門無(wú)專業(yè)經(jīng)理，項(xiàng)目無(wú)執(zhí)行總經(jīng)理，*月份對(duì)工程維修部、客戶事務(wù)部、安全事務(wù)部負(fù)責(zé)人進(jìn)行了晉升，主持專業(yè)部門工作;加大對(duì)執(zhí)行總經(jīng)理的招聘，完善項(xiàng)目組織架構(gòu)，提升工作效率。

b)

促培訓(xùn)，提能力

人事行政部深入基層進(jìn)行調(diào)研，針對(duì)性的開(kāi)發(fā)培訓(xùn)課件，培員工所需，讓培訓(xùn)真正能夠起到推動(dòng)公司人才梯隊(duì)搭建，為公司培養(yǎng)所需人才，為社會(huì)培養(yǎng)有用人才。

(五)完成時(shí)間

于2020年*月份之前全部完成。

(六)預(yù)期達(dá)到的管理效果

促進(jìn)管理有序，公司健康發(fā)展，規(guī)避管理疏漏。

(七)管理相關(guān)責(zé)任人

各部門負(fù)責(zé)人。

三、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新

(一)經(jīng)驗(yàn)?zāi)康耐ㄟ^(guò)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新與突破，拓展多種經(jīng)營(yíng)渠道，搭建高質(zhì)量服務(wù)平臺(tái)，解決業(yè)主所需，業(yè)主所急，增加經(jīng)營(yíng)收益。

(二)經(jīng)驗(yàn)范圍

適用于公司管轄區(qū)域。

(三)經(jīng)營(yíng)方式

分工明確，確定責(zé)任人，合理下達(dá)經(jīng)營(yíng)任務(wù)，能夠通過(guò)努力完成指標(biāo)任務(wù)。

(四)經(jīng)營(yíng)實(shí)施措施

1.聘用臨時(shí)工，減少人力成本

結(jié)合當(dāng)?shù)厝藛T招聘情況及公司經(jīng)營(yíng)情況，對(duì)關(guān)鍵崗位實(shí)施正式員工錄用，對(duì)其他崗位員工采取臨時(shí)工聘用制，以減少人力成本的支出。

2.種植蔬菜，增加收入

在空置別墅區(qū)小院種植蔬菜，位置E35-E38棟之間。種植品種初步定為黃瓜、西紅柿、辣椒、茄子、豆角、大蔥、韭菜、葡萄、草莓。在果蔬成熟后將采用社區(qū)文化活動(dòng)形式告知業(yè)主前來(lái)采收，物業(yè)管理部定期進(jìn)行買賣，不僅提升了物業(yè)服務(wù)形象、使業(yè)主享受田園時(shí)光，同時(shí)促進(jìn)鄰里關(guān)系的和諧，更增加經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收。

3.開(kāi)發(fā)多種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，開(kāi)創(chuàng)良好局面

a)本開(kāi)展電梯廣告、充電樁、房屋租賃業(yè)務(wù)，提升多種經(jīng)營(yíng)指數(shù)。

b)便民服務(wù)站

逐步對(duì)零散業(yè)務(wù)進(jìn)行整合，設(shè)置便民服務(wù)站，促進(jìn)桶裝水、快遞、售貨機(jī)業(yè)務(wù)的發(fā)展，為方便業(yè)戶生活及增加經(jīng)營(yíng)收入奠定基礎(chǔ)。

c)開(kāi)展有償服務(wù)

結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，制定有償服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，于2020年*月*日起實(shí)施，此項(xiàng)服務(wù)得到了廣大業(yè)主的認(rèn)可，減輕了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)成本。

4.促進(jìn)交房率，增加物業(yè)收費(fèi)率

本協(xié)調(diào)地產(chǎn)對(duì)別墅區(qū)及小高層未交房業(yè)主加大收房力度，增加回款，充斥現(xiàn)金流，確保公司平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)。

(五)經(jīng)營(yíng)完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)

于2020年*月份之前全部完成。

(六)經(jīng)營(yíng)預(yù)期達(dá)到的效果

全面完成經(jīng)營(yíng)指標(biāo)任務(wù)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新，搭建社區(qū)服務(wù)平臺(tái)。

(七)經(jīng)營(yíng)相關(guān)責(zé)任人

公司各部門負(fù)責(zé)人

四、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)

(一)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)目的為了確保物業(yè)保值增值，設(shè)備設(shè)施良好運(yùn)行，提高設(shè)備使用壽命，避免設(shè)備安全事故發(fā)生，有效推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的落地。

(二)標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)施范圍

適用于公司管轄范圍機(jī)房標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)。

(三)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)方式

機(jī)房標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)所需材料由員工自籌，機(jī)房?jī)?nèi)貼磚、粉刷墻面，刷漆等所有工序由工程維修部員工自行作業(yè)，預(yù)計(jì)節(jié)省成本***萬(wàn)左右。

(四)標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)施措施

1.建立標(biāo)準(zhǔn)化機(jī)房建設(shè)

小高層地下室生活水泵房及一個(gè)電梯機(jī)房。

2.小高層排水溝雨篦子改造

將原有樹(shù)脂雨篦子改造成鐵質(zhì)的雨篦子，有效規(guī)避了易碎現(xiàn)象，原材料在工地進(jìn)行收集。

3.樹(shù)坑改造

對(duì)現(xiàn)有樹(shù)坑進(jìn)行重新整治，樹(shù)坑內(nèi)鋪設(shè)鵝暖石或相同色的石頭，起到保護(hù)樹(shù)木及美化環(huán)境的作用。

4.綠化邊角整治

防止小高層及別墅區(qū)綠化邊角被人為踩踏，造成綠化枯死及斑禿現(xiàn)象，使用木樁或石磚進(jìn)行鋪設(shè)，方便業(yè)主行走。

(五)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)完成時(shí)間

于2020年*月份之前全部完成。

(六)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)預(yù)期達(dá)到的效果

園區(qū)整體的視覺(jué)效果凸顯，給住戶帶來(lái)自然美的享受。

(七)標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)施相關(guān)責(zé)任人

工程維修部負(fù)責(zé)人，客戶事務(wù)部負(fù)責(zé)人，品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)人，安全事務(wù)部負(fù)責(zé)人。

結(jié)語(yǔ)

2020年注定是不平凡的一年，公司必將圍繞著

“創(chuàng)新與突破”的經(jīng)營(yíng)、服務(wù)、管理理念，在布滿荊棘的道路上，發(fā)揮別樣的風(fēng)采。

政府機(jī)關(guān)物業(yè)服務(wù)方案

您好!

我公司本著為本區(qū)業(yè)主高度負(fù)責(zé)的精神，按照相關(guān)政策的要求注意提高小區(qū)的整體居住環(huán)境質(zhì)量，注重通過(guò)加強(qiáng)物業(yè)管理，保護(hù)住宅小區(qū)建設(shè)整體環(huán)境和使用功能長(zhǎng)久良好，利于小區(qū)的生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境和小區(qū)智能化建設(shè)，倡導(dǎo)人與自然和諧的家居理念，并通過(guò)我們有效的管理模式，用持續(xù)改進(jìn)的服務(wù)過(guò)程，遵照法律法規(guī)的要求，最終達(dá)到業(yè)主的滿意。具體開(kāi)展工作如下幾方面：

1、物業(yè)公司設(shè)有專業(yè)管理人員負(fù)責(zé)小區(qū)一切日常管理事務(wù)及投訴處理，客戶中心實(shí)行24小時(shí)公開(kāi)電話服務(wù)(按裝座機(jī))。投訴處理率**%。

2、衛(wèi)生清潔：如我公司接管本區(qū)首先對(duì)業(yè)主最急切盼望改善的綜合環(huán)境進(jìn)行整治，對(duì)小區(qū)西墻外垃圾場(chǎng)外進(jìn)行清理。日常保潔將據(jù)公司保潔作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)該小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域、樓道及公共設(shè)施的衛(wèi)生保潔，保持無(wú)污漬、垃圾、雜物，保持所有公共區(qū)域的設(shè)施之清潔。對(duì)生活垃圾桶定期清洗、消殺;生活垃圾的及時(shí)清運(yùn)，保持小區(qū)環(huán)境清潔衛(wèi)生。

3、公共秩序：為維護(hù)好小區(qū)的公共秩序，秩序維護(hù)員實(shí)行24小時(shí)值班。公司投入資金為小區(qū)安裝電子巡更系統(tǒng)，以確保夜間巡邏及時(shí)到位。巡邏人員配備對(duì)講機(jī)隨時(shí)保持與其他隊(duì)員的聯(lián)系，協(xié)助公安部門安全防范管理。

4、公共設(shè)施日常維護(hù)：對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)，為業(yè)主戶內(nèi)進(jìn)行免費(fèi)日常維修(業(yè)主自備材料)，以解決業(yè)主因生活小問(wèn)題帶來(lái)的煩惱(具體按公司《工程維修服務(wù)承諾制度》執(zhí)行)。

5、綠化管理：綠化是小區(qū)的重要組成部分，對(duì)小區(qū)綠化，根據(jù)季節(jié)維護(hù)樹(shù)木，花草，修剪花木，及時(shí)噴灑藥物，防治病蟲(chóng)害，維護(hù)好綠化景觀。對(duì)部分品種差的草坪和枯死樹(shù)木進(jìn)行換補(bǔ)植。

6、電梯運(yùn)行維護(hù)：電梯是高層的重要部位，對(duì)電梯的運(yùn)行維護(hù)，我公司選聘三級(jí)資質(zhì)以上專業(yè)的電梯公司為本區(qū)電梯進(jìn)行維保，提供24小時(shí)服務(wù)。以確保電梯運(yùn)行正常、安全，使用功能長(zhǎng)久良好。

7、協(xié)助工作：我公司會(huì)全力協(xié)助業(yè)委會(huì)共同解決本區(qū)急需解決的系列問(wèn)題及與相關(guān)單位的協(xié)調(diào)等工作。在此期間我公司將為工作提供車輛及場(chǎng)所。

8、按物業(yè)條例的要求結(jié)合本區(qū)實(shí)際情況，同業(yè)委會(huì)共同制定一個(gè)成熟、完善、可行的物業(yè)管理方案。簽定合同后，我公司會(huì)投入(或墊付)一定數(shù)額的資金，恢復(fù)智能設(shè)施為區(qū)域內(nèi)增加或改善設(shè)施，盡快完善小區(qū)的公共秩序管理或?qū)崿F(xiàn)本區(qū)的封閉式管理，讓本區(qū)業(yè)主生活的舒心、放心、安心。通過(guò)我們的服務(wù)和管理，把本區(qū)管理成優(yōu)秀小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，再逐步升級(jí)。

9、本區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積報(bào)價(jià)(暫定)①住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)：0.**元/平方米月;②電梯費(fèi)：0.**元/平方米月;③二次供水費(fèi)：0.**元/平方米月;④商業(yè)用戶：0.**元/平方米月。

接管后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況報(bào)物價(jià)局審批后，按收費(fèi)文件執(zhí)行。最終收費(fèi)價(jià)格低于物價(jià)局的核準(zhǔn)價(jià)。先服務(wù)后收費(fèi)，業(yè)主可自愿預(yù)交費(fèi)。

我們真誠(chéng)的懇請(qǐng)全體業(yè)主對(duì)我們的服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督、幫助、指導(dǎo)，讓我們攜起手來(lái)，共同創(chuàng)建我們的美好家園。

****物業(yè)管理有限公司年月日

第四篇：貸款外包模式

貸款外包模式

受房地產(chǎn)市場(chǎng)二次調(diào)控的影響，銀行的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)趨冷。但已有銀行開(kāi)始進(jìn)軍中小企業(yè)貸款業(yè)務(wù)，向中小企業(yè)伸出“橄欖枝”。

近日，華夏銀行正在和長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司開(kāi)展一項(xiàng)關(guān)于中小企業(yè)信貸的新型業(yè)務(wù)：華夏銀行將一部分中小企業(yè)貸款營(yíng)銷業(yè)務(wù)外包給長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司，而長(zhǎng)城則負(fù)責(zé)為這些中小企業(yè)提供財(cái)務(wù)顧問(wèn)服務(wù)、進(jìn)行盡職調(diào)查，最后由華夏銀行、長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司及企業(yè)三方簽訂貸款協(xié)議。

由于此次合作開(kāi)中小企業(yè)貸款外包模式之先河，一經(jīng)推出便引起了業(yè)界的廣泛關(guān)注。新模式誕生

“銀行在貸款管理方面有優(yōu)勢(shì)，而資產(chǎn)管理公司在前期資產(chǎn)評(píng)估方面有優(yōu)勢(shì)。銀行與資產(chǎn)管理公司合作，有利于資源的合理配置及優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。”談及此次合作，中國(guó)人民大學(xué)金融與證券研究所副所長(zhǎng)趙錫軍對(duì)《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》如是說(shuō)。

據(jù)消息人士透露，這一業(yè)務(wù)模式是去年底華夏與長(zhǎng)城北京辦事處在業(yè)務(wù)聯(lián)系中探討產(chǎn)生的，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)城北京辦事處向長(zhǎng)城總公司匯報(bào)研討，最后華夏銀行總行和長(zhǎng)城總公司協(xié)商，合作模式才最終定型。

7月12日，雙方就中小企業(yè)業(yè)務(wù)簽署了《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，8月底9月初談定了具體的合作細(xì)節(jié)。日前，長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司已完成了北京、天津和杭州三個(gè)試點(diǎn)業(yè)務(wù)辦事處人員的培訓(xùn)，正式準(zhǔn)備開(kāi)展業(yè)務(wù)。

該消息人士透露，試點(diǎn)將于12月底結(jié)束。該項(xiàng)合作業(yè)務(wù)的企業(yè)貸款主要針對(duì)中小企業(yè)，期限以一年期為主，貸款金額在2000萬(wàn)以下，利率分為貸款期限范圍內(nèi)和逾期后這兩段。

據(jù)了解，中小企業(yè)在有相關(guān)抵押品或質(zhì)押品的前提下，貸款期限內(nèi)的利率大概為基準(zhǔn)利率上浮10%，如果企業(yè)按時(shí)還款，長(zhǎng)城可以獲得2%的年化收益，貸款逾期后自動(dòng)在基準(zhǔn)利率上上浮50%，由長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司向華夏銀行償還本金并全額收購(gòu)該不良資產(chǎn)。

在客戶開(kāi)發(fā)上，可以由華夏銀行向長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司推薦，也可以由長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司向華夏銀行推薦，但該項(xiàng)合作需要雙方一起進(jìn)行盡職調(diào)查后由長(zhǎng)城就具體項(xiàng)目出具書(shū)面業(yè)務(wù)合作意見(jiàn)書(shū)推薦給華夏銀行，再經(jīng)審核后才能簽訂三方協(xié)議。因此長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司是貸款客戶審核的第一道關(guān)卡。

合作意在“多贏” “這種方式本身還是不錯(cuò)的，它是銀行在業(yè)務(wù)流程上的一種嘗試、一種創(chuàng)新。特別是對(duì)于上市銀行來(lái)說(shuō)，有利于降低銀行后期風(fēng)險(xiǎn)管理的成本。”一位銀行界相關(guān)人士給《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》記者做了一個(gè)類比：拿銀行的保安人員來(lái)說(shuō)，以前都是銀行內(nèi)部培養(yǎng)，現(xiàn)在可以從保安公司雇傭。

在該人士看來(lái)，貸款業(yè)務(wù)外包是銀行走向市場(chǎng)化合作的表現(xiàn)。據(jù)了解，央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)此前下發(fā)的 《關(guān)于進(jìn)一步做好中小企業(yè)金融服務(wù)工作的若干意見(jiàn)》中，也有關(guān)于金融同業(yè)開(kāi)展資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的指導(dǎo)思想。

很顯然，華夏銀行此舉可謂“一箭三雕”：華夏銀行不僅把中小企業(yè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)成本轉(zhuǎn)嫁給長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司，還拓展了了自己的營(yíng)銷隊(duì)伍，同時(shí)又是在執(zhí)行國(guó)家政策、緩解中小企業(yè)的融資難題。

中小企業(yè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)成本較大，但長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司作為一家贏利性的企業(yè)為何愿意觸摸這塊“燙手的山芋”？《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》記者以開(kāi)辦小型家具廠需要貸款融資為名，撥通了長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司北京辦事處的電話。該處負(fù)責(zé)人表示，長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司將從中收取2%的財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)?？梢?jiàn)，長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司看好的是中間業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的收入。

既然華夏銀行和長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司均能提供中小企業(yè)貸款，那么長(zhǎng)城存在的意義又在哪里呢？長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司北京辦事處負(fù)責(zé)人對(duì)《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》明確表態(tài)，通過(guò)華夏銀行貸款，企業(yè)的信用評(píng)級(jí)要達(dá)到“BBB”，而且銀行還要對(duì)企業(yè)的效益、流水及法人代表的個(gè)人信用評(píng)級(jí)進(jìn)行調(diào)查，在前期溝通充分的情況下，資料審批也得10天；而通過(guò)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司辦理貸款，在企業(yè)的規(guī)模、信用評(píng)級(jí)、貸款金額、審批時(shí)間等方面可以適當(dāng)放松。

同時(shí)，該負(fù)責(zé)人還透露，中小企業(yè)如果通過(guò)華夏銀行貸款，貸款利率要在銀行基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮30%～50%，而雙方合作后，企業(yè)如果通過(guò)長(zhǎng)城資產(chǎn)貸款，貸款利率在借貸期限內(nèi)只在銀行基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。

“沒(méi)有想象的這么簡(jiǎn)單”

據(jù)《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》記者了解，在東方、信達(dá)、華融、長(zhǎng)城中國(guó)四大資產(chǎn)管理公司中，長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司是唯一一家與銀行合作開(kāi)展中小企業(yè)貸款外包的公司。此前，國(guó)開(kāi)行上海分行也曾對(duì)中小企業(yè)開(kāi)展貸款外包業(yè)務(wù)，但還只是針對(duì)小額貸款公司。華夏銀行與長(zhǎng)城資產(chǎn)的合作在業(yè)界尚屬首次。

“長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司經(jīng)過(guò)10年的運(yùn)營(yíng)，在處理不良資產(chǎn)方面有了一定的經(jīng)驗(yàn)，而且企業(yè)貸款須有房產(chǎn)證等抵押物作抵押，不怕你還不了款?！睂?duì)于貸款帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，長(zhǎng)城公司北京辦事處負(fù)責(zé)人表示，公司可通過(guò)債權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)重組、合作開(kāi)發(fā)等多種方式，對(duì)這些金融債權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行處置。

但面對(duì)華夏銀行與長(zhǎng)城資產(chǎn)的此次聯(lián)姻，業(yè)界仍存在質(zhì)疑。上述銀行界人士對(duì)《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》透露，長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司自成立開(kāi)始就負(fù)責(zé)處置農(nóng)行的不良資產(chǎn)，其工作人員也是從農(nóng)行剝離出來(lái)的。在工作方式上，也主要是對(duì)不良資產(chǎn)進(jìn)行打包批量發(fā)售?！艾F(xiàn)在針對(duì)分散客戶，不知道能不能勝任？這項(xiàng)業(yè)務(wù)并沒(méi)有想象的這么簡(jiǎn)單?！痹撊耸客瑫r(shí)表示，長(zhǎng)城資產(chǎn)的人員不多，規(guī)模不是很大，在四大資產(chǎn)管理公司中屬于較落后的一個(gè)。

問(wèn)題還不僅僅如此?！伴L(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司如何保障現(xiàn)金流暢通以償還華夏銀行本金？”“對(duì)于未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)如何抵御？”“華夏銀行又如何給長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司進(jìn)行信用評(píng)級(jí)呢？”采訪中，有專家對(duì)這種新的信貸模式提出了種種疑問(wèn)。

對(duì)此，《中國(guó)聯(lián)合商報(bào)》記者給長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司總部發(fā)去采訪函詢問(wèn)相關(guān)合作情況，但得到的回復(fù)是“領(lǐng)導(dǎo)批示暫不報(bào)道”、“時(shí)機(jī)還不成熟”、“12月底試點(diǎn)結(jié)束后自然會(huì)公開(kāi)報(bào)道”等。

顯然，長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司總部對(duì)此次合作采取了謹(jǐn)慎的態(tài)度，這與此前該公司北京辦事處的態(tài)度截然不同。

業(yè)內(nèi)人士表示，中小企業(yè)貸款外包的模式屬于新事物，在成長(zhǎng)中難免會(huì)遇到困難。新模式能否達(dá)成多贏，還有待時(shí)間的考驗(yàn)。

第五篇：物業(yè)外包服務(wù)協(xié)議書(shū)

物業(yè)外包服務(wù)協(xié)議書(shū)

甲方：XXXXXXXXXXXX（以下簡(jiǎn)稱甲方）

乙方：XXXXXXXXXXXXXX（以下簡(jiǎn)稱乙方）

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。本著“預(yù)防為主、保障安全”的方針和“服務(wù)客戶”的宗旨，經(jīng)甲、乙雙方自愿、平等協(xié)商，就保安服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議：

第一條乙方向甲方派遣的保安、保潔等物業(yè)人員必須是經(jīng)過(guò)政審合格和保安保潔技能培訓(xùn)取得保安從業(yè)資格證的人員。保安、保潔人員的招聘、錄用、工資、服裝、社保、福利等均由乙方負(fù)責(zé)。

第二條乙方派駐甲方的保安保潔人員必須是經(jīng)過(guò)政審合格的人員，政治立場(chǎng)堅(jiān)定、有良好職業(yè)道德、身體健康、責(zé)任心強(qiáng)，具有良好保安保潔業(yè)務(wù)技能，必須做到恪守職責(zé)，嚴(yán)格遵守甲方的值班保衛(wèi)保潔工作制度，服從管理，對(duì)不稱職的保安保潔人員，甲方有權(quán)建議調(diào)換。對(duì)要求給予調(diào)換保安保潔人員的，乙方應(yīng)該盡力協(xié)調(diào)。

第三條乙方向甲方派出的保安人員，依照甲方的值班保衛(wèi)崗位職責(zé)執(zhí)行保安工作任務(wù)：甲方值班（值勤）崗位設(shè)置兩個(gè)：一個(gè)為辦公樓大廳門口值班崗、一個(gè)為辦公樓側(cè)門車輛進(jìn)出門口值班崗。甲方要求乙方白天辦公樓大廳門口崗位保持或不少于2名保安，側(cè)門口崗位保持或不少于1名保安。晚上辦公樓大廳門口保持或不少于4名警衛(wèi)，人員配備數(shù)量、分工、崗位調(diào)換及時(shí)間安排具體由乙方負(fù)責(zé)。

第四條甲方將保安值班安全服務(wù)保潔服務(wù)外包給乙方，委托乙方對(duì)其甲方值班保衛(wèi)安全保潔服務(wù)進(jìn)行管理，乙方必須嚴(yán)格履行和遵守甲方保安值班安全崗位職責(zé)和相關(guān)規(guī)定，確保甲方辦公區(qū)和責(zé)任區(qū)域范圍的安全和清潔。乙方保安人員及保潔人員必須履行以下職責(zé)和義務(wù)：

（一）、保安人員

1、必須按照規(guī)定統(tǒng)一著裝，佩帶保安標(biāo)志上崗執(zhí)勤。

2、必須堅(jiān)持文明執(zhí)勤，禮貌待人，儀容儀表整潔。值班時(shí)不準(zhǔn)擅自離開(kāi)崗位及進(jìn)行其他與值班無(wú)關(guān)的事。處理問(wèn)題時(shí)要講原則，態(tài)度和氣，不急不躁，以理服人，對(duì)來(lái)辦事或咨詢的人員必須做到言語(yǔ)舉止和藹帶人，遇到突發(fā)事件應(yīng)采取備應(yīng)的措施（或應(yīng)急預(yù)案）立即處理并同時(shí)向公安局

110、派出所、甲方當(dāng)日值班負(fù)責(zé)人及有關(guān)部門報(bào)告。

3、乙方保安人員執(zhí)勤必須認(rèn)真填寫(xiě)值班及交接班記錄，牢記報(bào)警電話和縣政法委電話、甲方當(dāng)日值班負(fù)責(zé)人電話，每天中午和下午下班零界時(shí)前后都要按要求對(duì)甲方辦公場(chǎng)所及辦公區(qū)域各個(gè)角落進(jìn)行巡邏檢查，對(duì)仍然繼續(xù)留在甲方辦公場(chǎng)所的人員進(jìn)行盤(pán)查登記、清理，時(shí)刻掌握辦事人員是否離開(kāi)和離開(kāi)時(shí)間。

4、必須熟悉安保服務(wù)環(huán)境，尤其是重點(diǎn)部位、辦公區(qū)域安全通道、人員疏散路線等，積極維護(hù)甲方正常的辦公秩序，搞好安全防范工作，對(duì)辦公區(qū)及責(zé)任區(qū)范圍內(nèi)發(fā)生口角、斗毆等事件（屬保安 職責(zé)職權(quán)范圍內(nèi)予以處理的事件）應(yīng)按保安規(guī)則立即做出處理，制止、控制事態(tài)擴(kuò)大，做好事件處理過(guò)程的筆錄、登記，調(diào)解等工作。對(duì)發(fā)生的刑事、治安案件或火災(zāi)等事故，及時(shí)采取應(yīng)急措施并報(bào)警，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)立即向甲方報(bào)告。若發(fā)現(xiàn)并抓獲作案的違法犯罪嫌疑人員，應(yīng)當(dāng)立即報(bào)警交由公安機(jī)關(guān)處理。對(duì)發(fā)生火災(zāi)及突發(fā)性事件，要立即拉響警報(bào)器、打開(kāi)所有安全通道并疏導(dǎo)辦公區(qū)內(nèi)所有人員撤離到安全地帶。

5、必須嚴(yán)格執(zhí)行崗位職責(zé)，對(duì)進(jìn)入甲方辦公場(chǎng)所的人員按要求核實(shí)身份信息進(jìn)行實(shí)名制登記、攜帶包裹要求開(kāi)包檢查（包裹直徑超過(guò)30cm的不得帶人辦公區(qū)、交由保安保管，因公務(wù)需要帶入的須電話聯(lián)系相關(guān)人員確認(rèn)后方可帶入）、穿著大衣的視意其解扣暢衣檢查無(wú)攜帶危險(xiǎn)品（管制刀具）后方可進(jìn)入；對(duì)甲方內(nèi)部人員進(jìn)出辦公場(chǎng)所時(shí)必須出示工作牌，核證人牌一致后方可進(jìn)入，否則要求出示身份證實(shí)名制登記后進(jìn)入。并指引來(lái)訪人員將車輛停放在制定位置，嚴(yán)禁亂停亂放。

辦公樓側(cè)門車輛進(jìn)出門口值班崗對(duì)進(jìn)入側(cè)門的車輛、人員，必須進(jìn)行嚴(yán)格檢查登記，并核實(shí)身份證、行車證，對(duì)發(fā)現(xiàn)可疑車輛或人員，應(yīng)立即向有關(guān)部門報(bào)告；對(duì)甲方內(nèi)部車輛及人員進(jìn)出時(shí)必須出示內(nèi)部發(fā)放的證牌或有效證卡方可進(jìn)出，否則不予進(jìn)出。并指引工作人員人員將車輛停放在制定位置，嚴(yán)禁亂停亂放

6、必須嚴(yán)格執(zhí)行甲方辦公場(chǎng)所的有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)禁年輕人留“大胡子”、穿“吉里巴甫”服和蒙面紗等人員進(jìn)入甲方辦公場(chǎng)所，嚴(yán)禁任何人員在甲方辦公場(chǎng)所和辦公樓附近做禮拜，保安人員要定期或不定期對(duì)甲方辦公樓周邊進(jìn)行巡邏檢查，發(fā)現(xiàn)可疑人員或可疑情況立即向有關(guān)部門和甲方報(bào)告。尤其是發(fā)現(xiàn)有可以行為的人員要上前詢問(wèn)，并引起高度注意和警惕，必要時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)告。

（二）、保潔人員

1、保潔員對(duì)局辦公樓室內(nèi)外衛(wèi)生區(qū)域每天必須巡回清掃，保持樓道樓梯、大廳、會(huì)議室、衛(wèi)生間、辦公樓周圍等公共區(qū)域衛(wèi)生干凈整潔。

2、樓梯、欄桿、地面以及辦公樓周圍必須每天打掃不少于兩次，公共區(qū)域玻璃、電梯、室外宣傳欄、大燈每半月（兩周）徹底擦拭一次（臟后及時(shí)清掃），做到干凈明亮，垃圾每天早上倒一次，使之干凈無(wú)暴露垃圾。室外擺放盆花每周交一次水。

3、周未或節(jié)假日時(shí)間每天早上必須清掃一次，如有特殊安排，隨時(shí)通知。打掃完后應(yīng)將衛(wèi)生工具清洗干凈，放回原處，擺放整齊。

4、甲方的水、電、暖、門窗等物業(yè)由乙方負(fù)責(zé)管理維護(hù)，乙方應(yīng)排專人定期不定期對(duì)甲方物業(yè)情況進(jìn)行檢查維護(hù)，若發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)及時(shí)維修，確保甲方正常辦公需要。

第五條甲方的權(quán)利及義務(wù)：

1、甲方為乙方保安人員值班提供值班場(chǎng)所，并配備值班電話、提供必須的聯(lián)系電話及縣政法委要求配備的必備設(shè)施、安保器械等，乙方人員負(fù)責(zé)保管使用，維修更換，保證治安保衛(wèi)器械完好，合同期滿，交還給甲方。

2、甲方負(fù)責(zé)本單位人員的教育、管理，并教育本單位人員持證（卡）、掛牌進(jìn)入辦公區(qū)域，不掛牌、不持證（卡）進(jìn)入辦公區(qū)的應(yīng)主動(dòng)接受保安的檢查，并自覺(jué)登記，不得與保安發(fā)生口角。

3、甲方不得安排執(zhí)勤保安人員從事與保安崗位無(wú)關(guān)事務(wù)，如調(diào)用執(zhí)勤保安人員執(zhí)行合同崗位以外任務(wù)，所造成的后果由甲方負(fù)責(zé)。

4、甲方若發(fā)現(xiàn)乙方保安員不盡其責(zé)，違反甲方有關(guān)規(guī)章制度現(xiàn)象的應(yīng)及時(shí)告知乙方進(jìn)行整改處理，造成不良影響或嚴(yán)重后果的按合同相關(guān)條款處理。保安崗位人員違反崗位職責(zé)被告知三次的甲方有權(quán)退還乙方，要求乙方更換保安人員。

5、甲方對(duì)保安人員履責(zé)情況應(yīng)定期不定期向乙方通報(bào)，對(duì)表現(xiàn)好的及時(shí)建議乙方予以嘉獎(jiǎng)，對(duì)立功的甲方可以給予重獎(jiǎng)。

第六條賠償責(zé)任

1、乙方保安、保潔、物業(yè)人員違反工作崗位職責(zé)，工作失職給甲方造成人員安全和財(cái)產(chǎn)損失的，必須按有關(guān)規(guī)定賠償，造成甲方財(cái)產(chǎn)丟失的應(yīng)照價(jià)賠償。

2、乙方保安人員必須嚴(yán)格執(zhí)行登記檢查制度，對(duì)不嚴(yán)格進(jìn)行登記制度，造成不符合規(guī)定的人員進(jìn)入甲方辦公場(chǎng)所造成損失的，由乙方承擔(dān)全部責(zé)任。

3、乙方保安人員在值班期間，有睡崗、脫崗行為的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將嚴(yán)肅追究乙方責(zé)任，若此類問(wèn)題被有關(guān)部門檢查組查到，有關(guān)部門對(duì)甲方進(jìn)行處罰，甲方有權(quán)對(duì)乙方進(jìn)行雙倍處罰，乙方應(yīng)立即進(jìn)行整改，若乙方仍不整改并再次出現(xiàn)此類問(wèn)題時(shí)，甲方有權(quán)對(duì)乙方進(jìn)行3-4倍處罰或與乙方立即終止合同。

4、乙方保安人員在值班期間，不允許喝酒、打牌、嗑瓜子和做禮拜，若一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，甲方有權(quán)對(duì)乙方進(jìn)行經(jīng)濟(jì)處罰，并要求調(diào)換人員。

5、乙方保安人員在執(zhí)勤時(shí)發(fā)生不文明執(zhí)勤現(xiàn)象，辱罵、毆打他人的或保安人員之間發(fā)生口角、打架等不良現(xiàn)象，影響甲方聲譽(yù)的，乙方應(yīng)向甲方支付5000元以上的經(jīng)濟(jì)賠償，甲方有權(quán)要求乙方調(diào)換人員或解除合同。

6、保安人員發(fā)現(xiàn)有不安全隱患或其它不安全因素，必須及時(shí)向甲乙雙方書(shū)面告知，甲方拒絕整改或未及時(shí)處理（如水、電、消防設(shè)施、門窗、消防通道出現(xiàn)故障或隱患等），因而造成守護(hù)區(qū)域內(nèi)財(cái)物被盜或損失的，乙方不承擔(dān)責(zé)任。

7、乙方保安人員在履行職責(zé)中，由于力量懸殊或者在保安權(quán)限范圍內(nèi)無(wú)法制止和控制事態(tài)進(jìn)一步發(fā)展，已經(jīng)及時(shí)報(bào)警，或者發(fā)生保安人員在制止過(guò)程中受到傷害等客觀情況無(wú)法報(bào)警的，所發(fā)生的損失乙方不承擔(dān)責(zé)任。

8、乙方保安人員監(jiān)守自盜的責(zé)任由乙方負(fù)責(zé)；甲方職工內(nèi)部盜竊造成直接經(jīng)濟(jì)損失乙方不承擔(dān)責(zé)任。

9、乙方必須按照《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》、《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法》有關(guān)規(guī)定，對(duì)所屬保安人員及時(shí)辦理繳納社會(huì)保險(xiǎn)，若乙方未向所屬保安人員繳納社會(huì)保險(xiǎn)，造成保安人員工作原因受到傷害或造成保安人員因社保問(wèn)題引發(fā)爭(zhēng)議的，責(zé)任全部由乙方來(lái)承擔(dān)。

10、乙方提供的保安服務(wù)人員違反甲方規(guī)章制度，甲方有權(quán)提出更換。乙方在接到甲方通知書(shū)10日內(nèi)未對(duì)相關(guān)服務(wù)人員作出處理的，甲方有權(quán)書(shū)面通知乙方提前終止協(xié)議。

11、乙方負(fù)責(zé)教育好保潔、保安人員工作時(shí)注意自身安全，如發(fā)生意外事故甲方概不負(fù)責(zé)。若衛(wèi)生潔具及管道自然損耗及時(shí)給物業(yè)公司反映，如因工作不認(rèn)真未履行職責(zé)致使下水道堵塞由物業(yè)公司處理或從工資中扣除相關(guān)費(fèi)用。

第七條服務(wù)期限要求：

1、協(xié)議約定的服務(wù)期限從年月日至年月。

第八條 合同價(jià)款及付款方式：

乙方向甲方提供的保安、保潔外包服務(wù)為有嘗服務(wù)。按月服務(wù)費(fèi)元人民幣，年服服務(wù)費(fèi)元人民幣。由甲方按月（或按年）向乙方支付，如按月支付，甲方必須在每個(gè)月的10日前向乙方支付清當(dāng)月的服務(wù)費(fèi)。如按年支付，甲方必須在服務(wù)期滿2個(gè)月，一次性向乙方支付年服務(wù)費(fèi)總額的50%、即元人民幣，第八個(gè)月，一次性支付清剩余的服務(wù)費(fèi)，即元人民幣。

第九條合同違約與終止：

1、甲乙雙方合同期限滿時(shí)，雙方應(yīng)提前30天協(xié)商合同續(xù)簽或者合同終止事宜。

2、如甲乙雙方有一方在合同期間無(wú)任何理由單方面終止合同，由違約方向?qū)Ψ劫r償違約損失。

如甲方未按合同約定的服務(wù)費(fèi)支付方式及時(shí)足額向乙方支付服務(wù)費(fèi)，視為甲方違約。

3、因政策規(guī)定或其它特殊原因需要終止合同時(shí)，須提前一個(gè)月通知對(duì)方，由甲乙雙方協(xié)商解決。若不提前一個(gè)月通知對(duì)方，由違約方承擔(dān)支付對(duì)方合同總金額20％的違約金；如乙方在管理服務(wù)期間，出現(xiàn)重特大案件或給甲方造成重大損失，甲方有權(quán)提前終止合同，并由乙方賠償損失。

4、本合同自簽訂之日起生效。未盡事宜經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商一致后，可另寫(xiě)補(bǔ)充合同作為附件，具有同等法律效力。

第十條在履行本合同中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商或通過(guò)調(diào)解解決。協(xié)商或調(diào)解不成，可以向合同簽訂地人民法院起訴。

第十一條本合同未盡事宜，法律有規(guī)定的按法律規(guī)定辦理，法律沒(méi)有規(guī)定的由雙方協(xié)商解決。

本合同一式兩份，經(jīng)雙方簽字蓋章后即刻生效，甲、乙雙方各持一份。

甲方：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

甲方法人代表簽字：

乙方：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

乙方法人代表簽字：

年月日