第一篇：2014年 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)政策解析

2014上海（產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)）新政

解析簡報

上海隸屬快速發(fā)展中的城市，一個經(jīng)濟(jì)騰飛的港口。目前上海房地產(chǎn)市場存量房已至飽和狀態(tài)，各類型的產(chǎn)品層次不窮，花樣多變。在配合不同產(chǎn)品的項目推廣上，必須做到推陳出新、奪人眼球來搶占市場份額。目前的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場競爭激烈，在滿足客戶基本需求的同時，必須以政策為主要導(dǎo)向發(fā)揮自身競爭優(yōu)勢。作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，更因在拿地前與政府達(dá)成共識，在掌握區(qū)域政策的同時將項目的政策扶持、優(yōu)惠條件一并溝通完善再行開發(fā)是相當(dāng)有必要的，這樣能揚長避短更有利的提升項目競爭優(yōu)勢，把握產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的經(jīng)營方向。目前上海人口已達(dá)到近2400萬，其人口相對北京要多出400萬，但上海土地面積僅為北京的2/5，這意味著，上海市人均用地面積僅為北京的1/3。在如此土地稀缺的上海，我們不難看出政策出臺的真正潛臺詞，“土地集約”作為政府最為關(guān)注的則是稅收和民生的發(fā)展，各區(qū)域也全身致力于產(chǎn)業(yè)的升級優(yōu)化中，在土地集約的同時將區(qū)域的優(yōu)勢發(fā)揮極致，讓土地的價值最大化，做到同板塊，同區(qū)域的產(chǎn)業(yè)多元化，人才多元化，利潤多元化。在2014年初上海出臺了一系列土地新政，其目的是為改善土地稀缺，建設(shè)用地規(guī)模接近極限等問題，政府在調(diào)控建設(shè)用地的同時更加劇了存量土地資源開發(fā)及再利用，為調(diào)整上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展，提升產(chǎn)業(yè)價值，提高土地利用率，往高產(chǎn)值、高性價比的方向發(fā)展，政策細(xì)則對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)控規(guī)具體可分為以下幾點：

1.2014.7.1起 工業(yè)用地使用年限原50年縮短至20年，出讓年限不超過20年

2.限制工業(yè)用地出讓細(xì)則明確規(guī)定：工業(yè)用地不可整體、單層、單棟分割轉(zhuǎn)讓

3.土地交付后必須在24個月內(nèi)竣工，前6個月內(nèi)必須開工建設(shè)，若逾期嚴(yán)重者收回土地。

4.拿地需履行相關(guān)約定并向政府提交相應(yīng)的保證金制度，原來的“畫餅”方式以行不通了！

5.項目出讓或項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓必須通過歸土及所在區(qū)域的管理機構(gòu)綜合認(rèn)可，即受讓方也將有相應(yīng)的審核流程。

2014-2015年是我們房地產(chǎn)行業(yè)面臨改革的核心年，掌控好政策的導(dǎo)向是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的著力基石，在改變原有的資本運營的思路上已“優(yōu)二進(jìn)三”的方式，以優(yōu)化產(chǎn)業(yè)服務(wù)為目標(biāo)，提升產(chǎn)業(yè)價值、集聚行業(yè)平臺、發(fā)揮產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、融合地域優(yōu)勢，政策優(yōu)勢扶持園區(qū)內(nèi)企業(yè)的良性的發(fā)展，提升產(chǎn)值。以專業(yè)的運用模式，向3.0智慧服務(wù)型園區(qū)邁進(jìn)。

上海保集集團(tuán)（營銷部）關(guān)宇

2014/5/20

第二篇：高新區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及土地變性政策調(diào)研

高新區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及土地變性政策調(diào)研

一、西安高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)用地優(yōu)惠政策

西安高新區(qū)曾于二次創(chuàng)業(yè)起始階段規(guī)定了關(guān)于優(yōu)惠產(chǎn)業(yè)用地價格的實施辦法。首先，對于優(yōu)惠地價的區(qū)域范圍和要求為：

1、優(yōu)惠地價的范圍限于二次創(chuàng)業(yè)中新開發(fā)的區(qū)域，不含高新區(qū)一期、二期和長安園。

2、優(yōu)惠地價僅適用于產(chǎn)業(yè)用地。產(chǎn)業(yè)用地指產(chǎn)品制造、軟件開發(fā)、技術(shù)研發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)和技術(shù)開發(fā)用地。企業(yè)自建辦公樓面積不得超過廠房建筑面積的30%，否則按綜合用地價格（參照當(dāng)期招標(biāo)或拍賣價格）收取土地出讓費。其次，對于優(yōu)惠土地出讓的基本條件要求為：

1、高新技術(shù)、高投資強度、高產(chǎn)出效益的產(chǎn)業(yè)項目；

2、在高新區(qū)注冊、稅務(wù)關(guān)系在高新區(qū)的獨立法人企業(yè)；

3、項目能夠達(dá)到高新區(qū)環(huán)境規(guī)劃要求的各項環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。同時對于項目的投資強度、產(chǎn)出比、稅收額度等也有一定規(guī)定。

二、目前高新區(qū)產(chǎn)業(yè)用地商業(yè)化開發(fā)的基本途徑

西安高新區(qū)在丈八路南路北，丈八西路以東，唐延路以西的四大園區(qū)范圍內(nèi)，根據(jù)高新區(qū)總體產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，為加快區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化升級，制定了《西安高新區(qū)關(guān)于促進(jìn)一二期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整若干政策措施》，措施規(guī)定對一期范圍及二期部分范圍內(nèi)的現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)及汽車4S店，按照“優(yōu)先安排、優(yōu)惠對待”的原則進(jìn)行搬遷。對原有土地可由政府回購儲備，或由企業(yè)自行提出變更土地用途申請，辦理協(xié)議變更土地用途手續(xù)。允許企業(yè)自主土地變性，將自有工業(yè)用地變更為商業(yè)、住宅等用地，企業(yè)按規(guī)定補繳土地差價，過程中

企業(yè)變被動為主動，避免了許多搬遷矛盾的產(chǎn)生。同時也不違背國家政策。目前補交出讓金費用約為200萬元/畝左右。目前區(qū)域內(nèi)已經(jīng)完成變性的東海國際、都市之窗等在售項目以及之前的錦業(yè)76等多個項目都屬于此類性質(zhì)。

三、相關(guān)政策優(yōu)惠：

1、貸款：土地變性后的項目按照正常貸款程序進(jìn)行。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目如需以土地抵押進(jìn)行貸款，以不超過所繳納土地出讓金總額的70%進(jìn)行抵押。建成項目一般正常評估后可正常貸款。

2、產(chǎn)證轉(zhuǎn)換：此前西安高新區(qū)于2003年出臺的二次創(chuàng)業(yè)階段優(yōu)惠政策規(guī)定：“企業(yè)以低于成本價取得的土地，高新區(qū)土地管理部門暫不提供土地證。項目建成后辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時，由管委會發(fā)還土地證。”另外，供商業(yè)開發(fā)用地的產(chǎn)證分割則一般需要以土地變性為基本前提，而土地變性需要以城市規(guī)劃為基礎(chǔ)。

3、稅收：1）、按照《國家關(guān)于高新區(qū)的稅收優(yōu)惠政策》執(zhí)行相關(guān)產(chǎn)業(yè)的營業(yè)稅、所得稅減免政策；2）、國稅高新分局試行納稅人“納稅信用等級制度”。對被評為納稅守信用A級的納稅人，免除增值稅一般納稅人年檢手續(xù)，并在稅務(wù)窗口部門設(shè)立綠色通道，對納稅守信用A級納稅人在稅收政策咨詢、購票、申報等有關(guān)辦稅事宜予以優(yōu)先辦理。對高新國稅局評選出的10戶納稅守信用企業(yè)，在享受以上待遇的同時，稅務(wù)機關(guān)一年內(nèi)不得進(jìn)行稅務(wù)稽查。3）、小規(guī)模納稅人進(jìn)行納稅申報時不需先初審，直接到稅務(wù)大廳一次辦理。

4、其它政策：為促進(jìn)高新技術(shù)企業(yè)落戶高新區(qū)，西安高新區(qū)制定了

多個優(yōu)惠政策，包括對研發(fā)機構(gòu)實行房租補貼、對高層次人才進(jìn)行補貼、大力扶持重點科技創(chuàng)新型項目、促進(jìn)軟件及外包服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的扶植政策等等，詳見附件。部分政策在本項目針對特定集團(tuán)客戶推介時可結(jié)合。

四、分析與結(jié)論：

西安高新區(qū)作為國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，目前發(fā)展已有20多年，具備較為成熟完善的產(chǎn)業(yè)政策體系。同時，西安市本輪地產(chǎn)監(jiān)管的實施力度空前嚴(yán)格。根據(jù)調(diào)研了解情況來看，本項目若要實現(xiàn)營銷突破，主要有兩個方向可選擇：第一，是采取區(qū)內(nèi)項目經(jīng)過多年探索后，主動和被動選擇的土地變性，商業(yè)化開發(fā)模式，此模式需補交出讓金，有一定的啟動成本，但回收期短，收益較高；第二，是對物業(yè)整體自持招商，以樓棟整體或分割出租的模式，長期獲益，此方式回收期較長，對招商運營和后期管理有一定要求，但結(jié)合區(qū)域發(fā)展前景考慮，長期收益也較為可觀。

注：西安高新區(qū)部分現(xiàn)行優(yōu)惠政策見附件。

第三篇：地產(chǎn)政策

金融政策

商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引

2004.09 關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知

2006.08 廉租住房建設(shè)貸款管理辦法

2008.12

金融政策

建設(shè)規(guī)劃

建設(shè)規(guī)劃

其它政策

中央財政下達(dá)2009年廉租住房保障專項補助資金70億元

2009.4.29

其它政策

中央財政下達(dá)2009年廉租住房保障專項補助資金70億元

2009年4月29日 財政部新聞辦公室

為支持財政困難地區(qū)及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)盡快解決城市低收入家庭住房困難問題，加大廉租住房保障工作力度，近日，財政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于下達(dá)2009年部分中央廉租住房保障專項補助資金的通知》，下達(dá)2009年中央財政廉租住房保障專項補助資金70億元，用于補助財政困難地區(qū)及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)廉租住房租賃補貼開支以及購買、改建、租賃廉租住房支出。

廉租住房建設(shè)貸款管理辦法

第一條 為支持廉租住房建設(shè)，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱廉租住房建設(shè)貸款是指用于支持廉租住房新建、改建的貸款。

第三條 本辦法所稱貸款人是指中華人民共和國境內(nèi)依法設(shè)立的、經(jīng)中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會及其派駐機構(gòu)批準(zhǔn)的銀行業(yè)金融機構(gòu)。

本辦法所稱借款人是指依法設(shè)立的，具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的，從事廉租住房建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

第四條 申請廉租住房建設(shè)貸款應(yīng)具備以下條件:

(一)廉租住房項目應(yīng)已納入政府廉租住房建設(shè)計劃，并按規(guī)定取得政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件。

(二)已與政府簽訂廉租住房回購協(xié)議。

(三)在貸款銀行開立專用存款賬戶。

(四)提供貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保。

(五)新建廉租住房項目已取得所需的《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》；改建廉租住房已取得有關(guān)部門頒發(fā)的許可文件。

(六)新建廉租住房項目資本金不低于項目總投資20%的比例；改建廉租住房項目資本金不低于項目總投資30%的比例。

(七)借款人信用狀況良好，無不良紀(jì)錄。

(八)貸款人規(guī)定的其他條件。

第五條 貸款人應(yīng)對借款人和建設(shè)項目進(jìn)行調(diào)查、評估，加強貸款審查。借款人應(yīng)按要求向貸款人提供有關(guān)資料。

第六條 貸款申請金額不得高于回購協(xié)議確定的回購價款。

第七條 廉租住房建設(shè)貸款期限最長不超過5年，具體由借貸雙方協(xié)商確定。

第八條 廉租住房建設(shè)貸款利率應(yīng)按中國人民銀行公布的同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率下浮10%執(zhí)行。

第九條 一個廉租住房建設(shè)項目的貸款業(yè)務(wù)原則上由一家銀行主辦。對規(guī)模較大的項目，可以由主辦銀行組織銀團(tuán)貸款。第十條 貸款人應(yīng)對廉租住房建設(shè)貸款單獨管理，設(shè)立單獨的會計科目進(jìn)行核算，并進(jìn)行單項統(tǒng)計。

第十一條 廉租住房建設(shè)貸款應(yīng)實行封閉管理，在項目資本金投入項目建設(shè)后，按照工程進(jìn)度進(jìn)行資金撥付。貸款人應(yīng)通過專用存款賬戶對資金的流入和流出等進(jìn)行有效監(jiān)控管理，并建立單獨臺賬，對每筆貸款發(fā)生時間、流向、用途、收款單位、金額、審核人等進(jìn)行詳細(xì)記錄。借貸雙方應(yīng)另行簽訂封閉管理協(xié)議。

第十二條 貸款人應(yīng)監(jiān)督借款人按以下原則用款：

(一)?？顚Ｓ茫坏脭D占挪用。

(二)先使用項目資本金，后使用貸款。

(三)按項目進(jìn)度用款。

第十三條 貸款人應(yīng)逐筆審查貸款使用情況；借款人應(yīng)按期通報貸款使用情況、廉租住房建設(shè)進(jìn)展情況以及財務(wù)狀況。

第十四條 廉租住房建設(shè)貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款。借款人不能提供足額抵(質(zhì))押的，應(yīng)由貸款人認(rèn)可的第三方提供承擔(dān)連帶責(zé)任的保證。

第十五條 借款人違約時，貸款人可做如下處理：

借款人挪用貸款，貸款人可以停發(fā)貸款，并收回已發(fā)放貸款；

借款人不按合同約定使用貸款或歸還貸款本息的，貸款人可以按合同約定計收罰息；

經(jīng)借貸雙方協(xié)商，借款人可以提前歸還貸款，貸款人可以不收取提前還款違約金。

第十六條 凡開辦廉租住房建設(shè)貸款業(yè)務(wù)的銀行業(yè)金融機構(gòu)，應(yīng)依據(jù)本辦法制定相應(yīng)的操作細(xì)則。

第十七條 本辦法由中國人民銀行會同中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會負(fù)責(zé)解釋。中國人民銀行將會同有關(guān)部門定期對各城市和地區(qū)的廉租住房建設(shè)貸款質(zhì)量等信息進(jìn)行披露。

第十八條 本辦法自頒布之日起30日后施行。

商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引

第一章

總

則

第一條

為提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險管理能力，根據(jù)有關(guān)銀行監(jiān)管法律法規(guī)和銀行審慎監(jiān)管要求，制定本指引。

第二條

本指引所稱房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費活動有關(guān)的貸款。主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。

本指引所稱土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。土地儲備貸款的借款人僅限于負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)的機構(gòu)。

房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款。

個人住房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款。

商業(yè)用房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購置、建造和大修理以商業(yè)為用途的各類型房產(chǎn)的貸款。

第二章

風(fēng) 險 控 制

第三條

商業(yè)銀行應(yīng)建立房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險政策及其不同類型貸款的操作審核標(biāo)準(zhǔn)，明確不同類型貸款的審批標(biāo)準(zhǔn)、操作程序、風(fēng)險控制、貸后管理以及中介機構(gòu)的選擇等內(nèi)容。

商業(yè)銀行辦理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，要對房地產(chǎn)貸款市場風(fēng)險、法律風(fēng)險、操作風(fēng)險等予以關(guān)注，建立相應(yīng)的風(fēng)險管理及內(nèi)控制度。

第四條

商業(yè)銀行應(yīng)建立相應(yīng)的監(jiān)控流程，確保工作人員遵守上述風(fēng)險政策及不同類型貸款的操作審核標(biāo)準(zhǔn)。

第五條

商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)貸款的專業(yè)化分工，按照申請的受理、審核、審批、貸后管理等環(huán)節(jié)分別制定各自的職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)和行為規(guī)范，明確相應(yīng)的權(quán)責(zé)和考核標(biāo)準(zhǔn)。

第六條

商業(yè)銀行應(yīng)對內(nèi)部職能部門和分支機構(gòu)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行專項稽核，并形成稽核報告?；藞蟾鎽?yīng)包括以下內(nèi)容：

（一）內(nèi)部職能部門和分支機構(gòu)上發(fā)放貸款的整體情況；

（二）稽核中發(fā)現(xiàn)的主要問題及處理意見；

（三）內(nèi)部職能部門和分支機構(gòu)對上次稽核報告中所提建議的整改情況。

第七條

商業(yè)銀行對于介入房地產(chǎn)貸款的中介機構(gòu)的選擇，應(yīng)著重于其企業(yè)資質(zhì)、業(yè)內(nèi)聲譽和業(yè)務(wù)操作程序等方面的考核，擇優(yōu)選用，并簽訂責(zé)任條款，對于因中介機構(gòu)的原因造成的銀行業(yè)務(wù)損失應(yīng)有明確的賠償措施。

第八條

商業(yè)銀行應(yīng)建立房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險預(yù)警和評估體系，對房地產(chǎn)行業(yè)市場風(fēng)險予以關(guān)注。

第九條

商業(yè)銀行應(yīng)建立完善的房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計分析平臺，對所發(fā)放貸款的情況進(jìn)行詳細(xì)記錄，并及時對相關(guān)信息進(jìn)行整理分析，保證貸款信息的準(zhǔn)確性、真實性、完整性，以有效監(jiān)控整體貸款狀況。

第十條

商業(yè)銀行應(yīng)逐筆登記房地產(chǎn)貸款詳細(xì)情況，以確保該信息可以準(zhǔn)確錄入銀行監(jiān)管部門及其他相關(guān)部門的統(tǒng)計或信貸登記咨詢系統(tǒng)，以利于各商業(yè)銀行之間、商業(yè)銀行與社會征信機構(gòu)之間的信息溝通，使各行充分了解借款人的整體情況。

第三章

土地儲備貸款的風(fēng)險管理

第十一條

商業(yè)銀行對資本金沒有到位或資本金嚴(yán)重不足、經(jīng)營管理不規(guī)范的借款人不得發(fā)放土地儲備貸款。

第十二條

商業(yè)銀行發(fā)放土地儲備貸款時，應(yīng)對土地的整體情況調(diào)查分析，包括該土地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、測繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規(guī)劃中的用途與預(yù)計開發(fā)計劃是否相符等。

第十三條

商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注政府有關(guān)部門及相關(guān)機構(gòu)對土地經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地市場發(fā)育狀況、土地的未來用途及有關(guān)規(guī)劃、計劃等方面的政策和研究，實時掌握土地價值狀況，避免由于土地價值虛增或其他情況而導(dǎo)致的貸款風(fēng)險。

第十四條

商業(yè)銀行應(yīng)對發(fā)放的土地儲備貸款設(shè)立土地儲備機構(gòu)資金專戶，加強對土地經(jīng)營收益的監(jiān)控。

第四章

房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險管理

第十五條

商業(yè)銀行對未取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的項目不得發(fā)放任何形式的貸款。

第十六條

商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開發(fā)項目資本金比例不低于35％。

第十七條

商業(yè)銀行在辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款時，應(yīng)建立嚴(yán)格的貸款項目審批機制，對該貸款項目進(jìn)行盡職調(diào)查，以確保該項目符合國家房地產(chǎn)發(fā)展總體方向，有效滿足當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃和房地產(chǎn)市場的需求，確認(rèn)該項目的合法性、合規(guī)性、可行性。

第十八條

商業(yè)銀行應(yīng)對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行深入調(diào)查審核：包括企業(yè)的性質(zhì)、股東構(gòu)成、資質(zhì)信用等級等基本背景，近三年的經(jīng)營管理和財務(wù)狀況，以往的開發(fā)經(jīng)驗和開發(fā)項目情況，與關(guān)聯(lián)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來等。對資質(zhì)較差或以往開發(fā)經(jīng)驗較差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應(yīng)審慎發(fā)放；對經(jīng)營管理存在問題、不具備相應(yīng)資金實力或有不良經(jīng)營記錄的，貸款發(fā)放應(yīng)嚴(yán)格限制。對于依據(jù)項目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，應(yīng)根據(jù)其自身特點對其業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營管理和財務(wù)狀況，以及股東及關(guān)聯(lián)公司的上述情況以及彼此間的法律關(guān)系等進(jìn)行深入調(diào)查審核。

第十九條

商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格落實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的擔(dān)保，確保擔(dān)保真實、合法、有效。

第二十條

商業(yè)銀行應(yīng)建立完備的貸款發(fā)放、使用監(jiān)控機制和風(fēng)險防范機制。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金得到落實后，可根據(jù)項目的進(jìn)度和進(jìn)展?fàn)顩r，分期發(fā)放貸款，并對其資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控，防止貸款挪作他用。同時，積極采取措施應(yīng)對項目開發(fā)過程中出現(xiàn)的項目自身的變化、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的變化、建筑施工企業(yè)的變化等，及時發(fā)現(xiàn)并制止違規(guī)使用貸款情況。

第二十一條

商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)密監(jiān)控建筑施工企業(yè)流動資金貸款使用情況，防止用流動資金貸款為房地產(chǎn)開發(fā)項目墊資。

第二十二條

商業(yè)銀行應(yīng)對有逾期未還款或有欠息現(xiàn)象的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售款進(jìn)行監(jiān)控，在收回貸款本息之前，防止將銷售款挪作他用。

第二十三條

商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)情況，確保對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款后，該房屋能夠在合理期限內(nèi)正式交付使用。

第二十四條

商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注建筑工程款優(yōu)于抵押權(quán)受償?shù)葷撛诘姆娠L(fēng)險。

第二十五條

商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注國家政策及市場的變化對房地產(chǎn)開發(fā)項目的影響，利用市場風(fēng)險預(yù)警預(yù)報機制、區(qū)域市場分類的指標(biāo)體系，建立針對市場風(fēng)險程度和風(fēng)險類型的階段監(jiān)測方案，并積極采取措施化解因此產(chǎn)生的各種風(fēng)險。

第五章

個人住房貸款的風(fēng)險管理

第二十六條

商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格遵照相關(guān)個人住房貸款政策規(guī)定，不得違反有關(guān)貸款年限和貸款與房產(chǎn)價值比率等方面的規(guī)定。

第二十七條

商業(yè)銀行制定的個人住房貸款申請文件應(yīng)包括借款人基本情況、借款人收支情況、借款人資產(chǎn)表、借款人現(xiàn)住房情況、借款人購房貸款資料、擔(dān)保方式、借款人聲明等要素（其中具體項目內(nèi)容參見附件1）。

第二十八條

商業(yè)銀行應(yīng)確保貸款經(jīng)辦人員向借款人說明其所提供的個人信息（包括借款人所提交的所有文件資料和個人資產(chǎn)負(fù)債情況）將經(jīng)過貸款審核人員的調(diào)查確認(rèn)，并要求借款人據(jù)此簽署書面聲明。

第二十九條

商業(yè)銀行應(yīng)將經(jīng)貸款審核人員確認(rèn)后的所有相關(guān)信息以風(fēng)險評估報告的形式記錄存檔。上述相關(guān)信息包括個人信息的確認(rèn)、銀行對申請人償還能力、償還意愿的風(fēng)險審核及對抵押品的評估情況（具體內(nèi)容參見附件2）。

第三十條

商業(yè)銀行的貸款經(jīng)辦人員對借款人的借款申請初審?fù)夂?，?yīng)由貸款審核人員對借款人提交文件資料的完整性、真實性、準(zhǔn)確性及合法性進(jìn)行復(fù)審。

第三十一條

商業(yè)銀行應(yīng)通過借款人的年齡、學(xué)歷、工作年限、職業(yè)、在職年限等信息判斷借款人目前收入的合理性及未來行業(yè)發(fā)展對收入水平的影響；應(yīng)通過借款人的收入水平、財務(wù)情況和負(fù)債情況判斷其貸款償付能力；應(yīng)通過了解借款人目前居住情況及此次購房的首付支出判斷其對于所購房產(chǎn)的目的及擁有意愿等因素，并據(jù)此對貸款申請做整體分析。

第三十二條

商業(yè)銀行應(yīng)對每一筆貸款申請做內(nèi)部的信息調(diào)查，包括了解借款人在本行的貸款記錄及存款情況。

第三十三條

商業(yè)銀行應(yīng)通過對包括借款人的聘用單位、稅務(wù)部門、工商管理部門以及征信機構(gòu)等獨立的第三方進(jìn)行調(diào)查，審核貸款申請的真實性及借款人的信用情況，以了解其本人及家庭的資產(chǎn)、負(fù)債情況、信用記錄等。

商業(yè)銀行對自雇人士（即自行成立法人機構(gòu)或其他經(jīng)濟(jì)組織，或在上述機構(gòu)內(nèi)持有超過10％股份，或其個人收入的主要來源為上述機構(gòu)的經(jīng)營收入者）申請個人住房貸款進(jìn)行審核時，不能僅憑個人開具的收入證明來判斷其還款能力，應(yīng)通過要求其提供有關(guān)資產(chǎn)證明、銀行對帳單、財務(wù)報表、稅單證明和實地調(diào)查等方式，了解其經(jīng)營情況和真實財務(wù)狀況，全面分析其還款能力。

第三十四條 對以個人身份申請的商業(yè)用房貸款，如借款人是自雇人士或公司的股東、董事，商業(yè)銀行應(yīng)要求借款人提供公司財務(wù)報表，業(yè)務(wù)資料并進(jìn)行審核。

第三十五條

商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)各地市場情況的不同制定合理的貸款成數(shù)上限，但所有住房貸款的貸款成數(shù)不超過80％。

第三十六條

商業(yè)銀行應(yīng)著重考核借款人還款能力。應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55％以下（含55%）。

房產(chǎn)支出與收入比的計算公式為：（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費）/月均收入

所有債務(wù)與收入比的計算公式為：（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務(wù)月均償付額）/月均收入

上述計算公式中提到的收入應(yīng)該是指申請人自身的可支配收入，即單一申請為申請人本人可支配收入，共同申請為主申請人和共同申請人的可支配收入。但對于單一申請的貸款，如商業(yè)銀行考慮將申請人配偶的收入計算在內(nèi)，則應(yīng)該先予以調(diào)查核實，同時對于已將配偶收入計算在內(nèi)的貸款也應(yīng)相應(yīng)的把配偶的債務(wù)一并計入。

第三十七條

商業(yè)銀行應(yīng)通過調(diào)查非國內(nèi)長期居住借款人在國外的工作和收入背景，了解其在華購房的目的，并在對各項信息調(diào)查核實的基礎(chǔ)上評估借款人的償還能力和償還意愿。

第三十八條

商業(yè)銀行應(yīng)區(qū)別判斷抵押物狀況。抵押物價值的確定以該房產(chǎn)在該次買賣交易中的成交價或評估價的較低者為準(zhǔn)。

商業(yè)銀行在發(fā)放個人住房貸款前應(yīng)對新建房進(jìn)行整體性評估，可根據(jù)各行實際情況選擇內(nèi)部評估，但要由具有房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)人士出具意見書，或委托獨立的具有房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的評估機構(gòu)進(jìn)行評估；對于精裝修樓盤以及售價明顯高出周邊地區(qū)售價的樓盤的評估要重點關(guān)注。

對再交易房，應(yīng)對每個用作貸款抵押的房屋進(jìn)行獨立評估。

第三十九條

商業(yè)銀行在對貸款申請做出最終審批前，貸款經(jīng)辦人員須至少直接與借款人面談一次，從而基本了解借款人的基本情況及其貸款用途。對于借款人遞交的貸款申請表和貸款合同需有貸款經(jīng)辦人員的見證簽署。

商業(yè)銀行應(yīng)向房地產(chǎn)管理部門查詢擬抵押房屋的權(quán)屬狀況，決定發(fā)放抵押貸款的，應(yīng)在貸款合同簽署后及時到房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。

第四十條

商業(yè)銀行對未完全按照前述要求發(fā)放的貸款，應(yīng)有專門的處理方法，除將發(fā)放原因和理由記錄存檔外，還應(yīng)密切關(guān)注及監(jiān)控該筆貸款的還款記錄。

第四十一條

商業(yè)銀行應(yīng)建立逾期貸款的催收系統(tǒng)和催收程序。應(yīng)將本行內(nèi)相關(guān)的個人信用資料包括逾期客戶名單等實行行內(nèi)共享。

第六章

風(fēng)險監(jiān)管措施

第四十二條

銀監(jiān)會及其派出機構(gòu)定期對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款發(fā)放規(guī)模、資產(chǎn)質(zhì)量、償付狀況及催收情況、風(fēng)險管理和內(nèi)部貸款審核控制進(jìn)行綜合評價，并確定監(jiān)管重點。

第四十三條

銀監(jiān)會及其派出機構(gòu)根據(jù)非現(xiàn)場監(jiān)管情況，每年至少選擇兩家商業(yè)銀行，對房地產(chǎn)貸款的下列事項進(jìn)行全面或者專項檢查：

（一）貸款質(zhì)量；

（二）償付狀況及催收情況；

（三）內(nèi)部貸款審核控制；

（四）貸后資產(chǎn)的風(fēng)險管理；

（五）遵守法律及相關(guān)規(guī)定；

（六）需要進(jìn)行檢查的其他事項。

第四十四條

銀監(jiān)會及其派出機構(gòu)對現(xiàn)場檢查中發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)貸款管理存在嚴(yán)重問題的商業(yè)銀行，將組織跟蹤檢查。

第四十五條

銀監(jiān)會及其派出機構(gòu)或銀行業(yè)自律組織對介入房地產(chǎn)貸款的中介機構(gòu)，一旦發(fā)現(xiàn)其有違背行業(yè)規(guī)定和職業(yè)道德的行為，將及時予以通報。

第七章

附

則

第四十六條

本指引由銀監(jiān)會負(fù)責(zé)解釋。

第四十七條

本指引自發(fā)布之日起施行。

金融政策

中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知

各銀監(jiān)局，各政策性銀行、國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司，國家郵政局郵政儲匯局，銀監(jiān)會直接監(jiān)管的信托投資公司、財務(wù)公司、金融租賃公司：

為進(jìn)一步落實《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》(國辦發(fā)〔2006〕37號)精神，加強和改進(jìn)銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)信貸管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)提出以下要求，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

一、加強市場研究，增強市場適應(yīng)能力。

房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。各銀行業(yè)金融機構(gòu)要充分認(rèn)識貫徹科學(xué)發(fā)展觀對確保房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展的重要意義，深入分析房地產(chǎn)市場發(fā)展與信貸增長的相互關(guān)系，關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期及房地產(chǎn)市場、客戶出現(xiàn)的新變化，建立與政府規(guī)劃、土地、建設(shè)、人民銀行、統(tǒng)計等部門的信息溝通機制，及時對房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)整及市場變化作出反應(yīng)。

二、堅持科學(xué)發(fā)展觀，制定穩(wěn)健經(jīng)營戰(zhàn)略。

各銀行業(yè)金融機構(gòu)要研究制定穩(wěn)健的房地產(chǎn)信貸政策和發(fā)展戰(zhàn)略，科學(xué)把握房地產(chǎn)貸款的成本和風(fēng)險變化，防止盲目跟進(jìn)和授信過度集中。要根據(jù)房地產(chǎn)市場形勢，及時分析房地產(chǎn)貸款風(fēng)險狀況，調(diào)整房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)及投放策略，健全資本約束和穩(wěn)健經(jīng)營機制，確保房地產(chǎn)信貸審慎投放和穩(wěn)健運行。

三、完善內(nèi)控措施，健全風(fēng)險管理制度。

各銀行業(yè)金融機構(gòu)要按照銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》(銀監(jiān)發(fā)〔2004〕57號)及有關(guān)規(guī)定，對房產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等不同類型貸款的審批標(biāo)準(zhǔn)、操作程序、風(fēng)險控制、貸后管理等作出明確規(guī)定。完善各類房地產(chǎn)貸款風(fēng)險分類制度，建立動態(tài)的風(fēng)險撥備機制。改進(jìn)房地產(chǎn)貸款客戶的信用評級和統(tǒng)一授信管理辦法。建立各類房地產(chǎn)貸款分類統(tǒng)計及風(fēng)險敞口的月度監(jiān)測與分析制度，健全房地產(chǎn)貸款風(fēng)險評估和預(yù)警指標(biāo)體系。

四、嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)信貸管理規(guī)定，規(guī)范開發(fā)貸款行為。

各銀行業(yè)金融機構(gòu)要扎實做好房地產(chǎn)貸款“三查”，全過程監(jiān)控開發(fā)商項目資本金水平及其變化，嚴(yán)禁向項目資本金比例達(dá)不到35%(不含經(jīng)濟(jì)適用房)、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。合理確定貸款期限，嚴(yán)禁以流動資金貸款名義發(fā)放開發(fā)貸款。對于囤積土地和房源、擾亂市場秩序的開發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格限制新增房地產(chǎn)貸款。防止開發(fā)企業(yè)利用拆分項目、滾動開發(fā)等手段套取房地產(chǎn)貸款。

五、加強盡職調(diào)查，注重防范土地儲備貸款風(fēng)險。

各銀行業(yè)金融機構(gòu)要認(rèn)真評估和審慎發(fā)放土地儲備貸款。貸款前，要加強對儲備土地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、契約限制、開發(fā)規(guī)劃等方面的盡職調(diào)查，嚴(yán)格貸款發(fā)放條件。要科學(xué)、動態(tài)地測算和監(jiān)控土地收儲費用，開設(shè)專門的托管賬戶，警惕土地以低成本轉(zhuǎn)讓，確保土地出讓收入優(yōu)先歸還銀行貸款。要合理確定貸款額度和違約必須提前還款的罰則，避免土地儲備機構(gòu)盲目“圈地”、盲目批地對貸款造成風(fēng)險。要完善相關(guān)抵押手續(xù)，認(rèn)真落實第二還款來源，根據(jù)風(fēng)險狀況審慎確定抵押率。

六、引導(dǎo)合理的個人住房消費，加強按揭貸款管理。

各銀行業(yè)金融機構(gòu)要積極開展個人首套自住房貸款，穩(wěn)妥發(fā)展二手房貸款市場。首付款比例應(yīng)當(dāng)依據(jù)借款人還貸風(fēng)險確定，不宜一刀切。要嚴(yán)格執(zhí)行個人住房貸款風(fēng)險監(jiān)測等盡職調(diào)查制度，加強對各項權(quán)證的完整性、真實性和有效性審核，加強按揭貸款抵押登記審查，積極采取措施防范期房抵押貸款一次性支付風(fēng)險，防止一些資質(zhì)低下的企業(yè)利用預(yù)售環(huán)節(jié)將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行，嚴(yán)厲打擊“虛假按揭”等套取和詐騙銀行貸款的行為，維護(hù)銀行業(yè)和消費者合法權(quán)益。

七、強化貸后管理，防范和控制信貸風(fēng)險。

各銀行業(yè)金融機構(gòu)要嚴(yán)格按照房地產(chǎn)項目工程進(jìn)度發(fā)放貸款，加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款使用的全過程監(jiān)控。健全開發(fā)貸款的封閉性管理措施，嚴(yán)密監(jiān)控房屋銷(預(yù))售資金流向，可實行銷(預(yù))售資金專戶管理，確保?？顚Ｓ?；同時，高度關(guān)注未實行封閉管理的開發(fā)貸款。加強對貸款抵押物的管理及抵押物價值變化的監(jiān)測與評估，對抵押手續(xù)不完善及抵押物不足額的部分及時追加有關(guān)擔(dān)保。一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)挪用房地產(chǎn)貸款，要采取嚴(yán)厲的懲罰措施直至提前收回貸款。

八、進(jìn)一步規(guī)范信托投資公司房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)。

信托投資公司開辦房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，或以投資附加回購承諾等方式間接發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》(銀監(jiān)辦發(fā)〔2005〕212號)有關(guān)規(guī)定；用集合信托資金發(fā)放房地產(chǎn)貸款，要嚴(yán)格執(zhí)行信息披露制度。銀行業(yè)監(jiān)管部門要根據(jù)本通知精神加強對信托投資公司房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理。

九、銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強窗口指導(dǎo)和風(fēng)險提示，加大違規(guī)查處力度。

要引導(dǎo)各銀行業(yè)金融機構(gòu)充分利用銀監(jiān)會客戶風(fēng)險信息系統(tǒng)及人民銀行征信系統(tǒng)平臺，及時登錄有關(guān)房地產(chǎn)貸款客戶不守信用、違規(guī)操作等不良信息，嚴(yán)密監(jiān)測境內(nèi)外各類客戶違約情況；加強同業(yè)合作，防范和控制客戶跨行違約行為，建立違約客戶“黑名單”等聯(lián)合懲戒機制；研究由房地產(chǎn)企業(yè)落實期房抵押貸款擔(dān)保等防范信貸風(fēng)險的措施。銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險情況的調(diào)查分析，建立房地產(chǎn)信貸風(fēng)險監(jiān)測報告和定期通報制度。當(dāng)前，要把對房地產(chǎn)貸款合規(guī)性檢查作為現(xiàn)場檢查的重要內(nèi)容，對房地產(chǎn)貸款違規(guī)經(jīng)營、造成貸款損失等問題予以嚴(yán)肅處理，情節(jié)嚴(yán)重的，銀監(jiān)會將在媒體公開披露并依法實施業(yè)務(wù)叫停。

各銀行業(yè)金融機構(gòu)要高度重視房地產(chǎn)信貸管理工作，認(rèn)真貫徹中央關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策和部署，嚴(yán)格按照監(jiān)管要求，緊密結(jié)合實際，完善房地產(chǎn)信貸管理相關(guān)制度及措施，于2006年9月底前將貫徹落實情況上報銀監(jiān)會。遇到新情況、新問題，要及時向銀監(jiān)會有關(guān)部門反映。

請各銀監(jiān)局將本通知轉(zhuǎn)發(fā)至轄內(nèi)各銀行業(yè)金融機構(gòu)。

二○○六年七月二十二日

第四篇：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)解讀

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)解讀

每棟大樓都有不同顏色，老人可以根據(jù)顏色辨別自己家在哪個門棟，每位老年人佩戴著緊急呼叫的胸卡，無障礙設(shè)計遍布居屋和小區(qū)。十多棟大樓都用連廊連接，做到風(fēng)雨無阻，每棟樓還配有多名管家，遇到緊急

情況，可以隨時向管家求助。

這是一個新興老年社區(qū)，與其獨特功能相應(yīng)的是，由于這類產(chǎn)品的前景之大，引發(fā)了保險公司、民營資本敏銳的投資目光。

保險公司謀建“養(yǎng)老網(wǎng)絡(luò)”

泰康人壽在四川先后援建了4個養(yǎng)老院，這是泰康人壽試水養(yǎng)老地產(chǎn)的一步而已。而記者從相關(guān)人士處了解到，泰康人壽將整合國內(nèi)的一些療養(yǎng)院和尋覓新的地產(chǎn)項目，來逐步建立自己的養(yǎng)老網(wǎng)絡(luò)。在北京昌平的一家非常高規(guī)格的療養(yǎng)中心就有泰康人壽的進(jìn)入。其中的頤養(yǎng)中心采用了會員制的方式，有20萬-60萬不等的會員資格，符合條件的老年人成為會員后，可以在這個風(fēng)景如畫的療養(yǎng)院享有居住權(quán)。泰康資產(chǎn)管理公司有關(guān)人士也表示：目前養(yǎng)老公寓是泰康人壽進(jìn)行直投的一個重點業(yè)務(wù)，養(yǎng)老院作為建立養(yǎng)老體系過程的一個渠道，其可以和補充養(yǎng)老、保險等完全結(jié)合起來，是一種固定資產(chǎn)，可以作為行業(yè)的一種延伸。而且該人士認(rèn)為，就其他國家的經(jīng)驗來看，養(yǎng)老業(yè)在中國將是一個朝陽行業(yè)，因此也是目前泰康人壽的一個戰(zhàn)略方向。泰康人壽今后將成立一個專業(yè)的管理養(yǎng)老院的運營公司來運作。

除此之外，事實上，他們已經(jīng)自開爐灶，泰康人壽旗下的泰康置地是泰康人壽進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域的另一平臺。其一直將養(yǎng)老地產(chǎn)作為投資寫字樓之外的一個重要業(yè)務(wù)模塊。泰康置地在北京、上海開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，同時還在一些核心城市尋找土地資源。這家公司成立于2006年，其公司成立的戰(zhàn)略目標(biāo)就是成為中國最大的以養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)為核心的專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營公司。但這家公司從成立至今，都一直對媒體保持緘默。除卻2006年完成北京金融街及CBD兩棟甲級寫字樓的投資交易之外，鮮有

媒體關(guān)注這家公司。

但我們了解的情況，泰康人壽在北京投資的老年公寓項目屬于泰康人壽直投的項目，并沒交給泰康置地。

泰康人壽進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的野心從來就沒有掩飾，其董事長陳東升就曾表示，進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，投資設(shè)立養(yǎng)老院已成為泰康人壽三大發(fā)展戰(zhàn)略之一。另據(jù)透露，保監(jiān)會有關(guān)方面也在做保險資金投資養(yǎng)老實體的相關(guān)規(guī)劃設(shè)

計。

想投身于養(yǎng)老地產(chǎn)不僅是泰康人壽一家保險公司，兩會期間，全國政協(xié)委員、中國人壽保險（集團(tuán)）公司總裁楊超就提交了《《關(guān)于大力支持

養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)的提案》。民間資本覬覦“養(yǎng)老”蛋糕 看上養(yǎng)老行業(yè)這塊巨大蛋糕的不僅僅是陳東升，而一家名為親和源的老年社區(qū)也出現(xiàn)了民營資本的身影，而文章開頭描述的就是這個小區(qū)的模

樣。

親和源股份有限公司董事長辦公室的俞小姐告訴記者，目前這家社區(qū)的投資已投資約6億，大部分都來自股東的投資。記者了解到，俞小姐所說的股東之一就是建橋集團(tuán)董事長周星增。建橋集團(tuán)是一家投資礦山、教育等多個領(lǐng)域的公司，而周星增就是溫州人在上海經(jīng)商的典范。“親和源老年公寓”社區(qū)坐落于浦東康橋，首期占地125畝，共包括910套老年住宅。周星增還曾表示，要將這種老年社區(qū)連鎖化，在兩三

年內(nèi)謀求海外上市。

據(jù)介紹，親和源已有100多位老人購買了居住權(quán)。目前，已有60多戶入住，居住權(quán)需60多萬元。但即便這樣不菲的俱樂部資格式購買，粗略地計算下，回收這個投資依然需要很長時間。

我們了解到，因為銀行認(rèn)為養(yǎng)老行業(yè)的利潤率一般，不會輕易貸款給老年產(chǎn)業(yè)，而這家老年社區(qū)的投資也鮮有銀行參與。周星增曾表示親和源

要多年才能收回投資。

老齡化問題

一位從事私募股權(quán)投資的資深人士是這么暢談其對該類項目的認(rèn)識：中國的第一次人口高峰出現(xiàn)在50年代，第二次是1963-1974年，第三次是1989-1996年，但從1991年開始，綜合生育率已經(jīng)低于2.1,但在1963年，這個數(shù)字是7.5。按照中國目前人口出生態(tài)勢，到2018年，會出現(xiàn)1000萬的用工缺口。

而計劃生育之后，中國很多家庭都是一對夫妻贍養(yǎng)4位老人，現(xiàn)在50年代出生的人正步入60歲，到了2018年，人力成本也不再低廉，請保姆也不便宜，如果一對夫妻養(yǎng)四位老人，就意味著還要巨大的房子。這些情況一綜合，學(xué)習(xí)國外的居家養(yǎng)老和產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老結(jié)合來解決這個問題就是眼前的事。一般的養(yǎng)老院不能滿足中高檔需求，一些老人需要的是完整的居住街坊，一個適老和宜老的社區(qū)，有園林，有活動場所，有朋友聚會這樣以優(yōu)化老年生活為前提的優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老場所。所以他現(xiàn)在很看好老年社區(qū)的項目。記者也聽到多位私募股權(quán)投資人士談?wù)撨@個問題。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的專家、中國老齡科學(xué)研究中心的陶立群也告訴記者，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資需要很長時間，一般的年投資回報不過10%，但目前因為市場廣闊，前景巨大，所以才有很多資本愿意進(jìn)入。

正因為這個市場前景巨大，在昆明還出現(xiàn)了一種集資方式。有家金曦集團(tuán)。在昆明開發(fā)了一個養(yǎng)老的地產(chǎn)項目——臥云仙居。而這家公司現(xiàn)在向社會募資的方式是：1萬元入會，按不同投資年限，承諾年投資回報8%-9%。每年還可以去他們的別墅群休閑幾天。該公司稱，15億在白洋淀收購了一個風(fēng)景資源，要建立一個旅游加養(yǎng)老模式的地產(chǎn)項目，在云南的石林也收購了另一個土地項目?，F(xiàn)在投資養(yǎng)老地產(chǎn)的各式資本熱潮涌動，實際上，北京在2000年左右就出現(xiàn)過老年居住為主打概念的社區(qū)，最后還是將房子賣給了高薪白領(lǐng)。老年社區(qū)必須有很多資源（地理位置，公交，醫(yī)院）等與之匹配，而老年社區(qū)的服務(wù)也需要專業(yè)的機構(gòu)參與，并非一日之功。而親和源就請了國外的一些專業(yè)服務(wù)機構(gòu)來作為戰(zhàn)略合作伙伴加入，譬如專業(yè)經(jīng)營老人社區(qū)的美國艾瑪客公司、提供餐飲服務(wù)的法國索迪斯公司。專家認(rèn)為，這套老年社區(qū)的體系完善需要逐步學(xué)習(xí)借鑒和再創(chuàng)造的過程。上海、大連等城市養(yǎng)老院已經(jīng)一床難求，但高檔的養(yǎng)老項目，一般老人會覺得收費偏高。另外，行業(yè)人士認(rèn)為，投資養(yǎng)老地產(chǎn)還存在政策不夠優(yōu)惠、銀行資金和地方扶持力度不夠等諸多問題，怎樣既能實現(xiàn)盈利又有社會效益，這都是專家熱衷討論的問題。養(yǎng)老地產(chǎn)前景雖好，但道路

注定漫長。

第五篇：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)合法性問題

一、法律梳理

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的兩大核心：房地產(chǎn)開發(fā)，商品房預(yù)售

（一）房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)經(jīng)營

1、《城市房地產(chǎn)管理法》

第二條 在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。

本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。

本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。

本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。

第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

2、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》

第二條 本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。

第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) 第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目 預(yù)售 中介

第四十一條 在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，實施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理，參照本條例執(zhí)行。

第四十二條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方可用于房地開發(fā)經(jīng)營。

（二）商品房及商品房預(yù)售

1、國家計委、城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部、國家統(tǒng)計局《關(guān)于加強商品房屋建設(shè)計劃管理的暫行規(guī)定》1987.11.02

關(guān)于商品房屋建設(shè)的計劃管理

商品房屋是指由開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其它建筑物。凡是自建或者委托施工單位建設(shè)或者參加統(tǒng)建，又是自己使用的住宅和其它建筑物，不屬于商品房屋范圍。疑問：經(jīng)濟(jì)適用房、保障房??

2、商品房銷售管理辦法 2001.3.14 2001.6.1實施 第三條 商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。

本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

3、城市商品房預(yù)售管理辦法 94.11.15 2001.8.15 2004.7.20兩次修訂

第二條本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。

第十條商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。

4、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 1995.8.7 2001.8.15修訂

二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是否屬于房地產(chǎn)開發(fā)？能否取得預(yù)售證？

1、國務(wù)院2003.8.12《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》：

各地要健全房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃供應(yīng)制度，房地產(chǎn)開發(fā)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃個計劃。

2、國土資源部2003.9.24《關(guān)于加強土地供應(yīng)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》：

嚴(yán)禁以科技、教育、觀光農(nóng)業(yè)和生態(tài)建設(shè)等名義取得享受優(yōu)惠政策的土地用于房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)。3、2005年3月21日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)商務(wù)部《關(guān)于促進(jìn)國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)進(jìn)一步提高發(fā)展水平的若干意見》

工業(yè)用地不得擅自改變土地用途，不得用于大規(guī)模的商業(yè)零售，不得用于房地產(chǎn)開發(fā)。4、2006年4月28日，國務(wù)院《國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議》

屬于工業(yè)建設(shè)項目的，受讓宗地中用于企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地不得超過受讓宗地面積的一定比例，受讓人不得在受讓宗地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性設(shè)施。5、2007.4.12：國土資源部、監(jiān)察部《關(guān)于落實工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問題的通知》

推進(jìn)“工業(yè)用地招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓”，并確保已出讓的工業(yè)用地用于原批準(zhǔn)項目，不得用于建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房出租、變相搞工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。6、2008.2：《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)》

新修訂的《控制指標(biāo)》由投資強度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重、綠地率五項指標(biāo)構(gòu)成。規(guī)定，工業(yè)項目的建筑系數(shù)應(yīng)不低于30%。工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%。嚴(yán)禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。工業(yè)企業(yè)內(nèi)部原則上不得安排綠地。但因生產(chǎn)工藝等有特殊要求需要安排一定比例綠地的，綠地率不得超過20%。（信息來源：國土資源部）7、2008.7.25 ：國土資源部《關(guān)于繼續(xù)開展國有土地使用權(quán)出讓情況專項清理和檢查工作的通知》

“主要檢查2007年專項清理工作中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)問題的查處及整改措施落實情況”，并“重點對出讓規(guī)劃條件的管理、協(xié)議出讓土地公示制度、經(jīng)營性土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓操作規(guī)范、工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，以及土地出讓收入全額繳庫、土地出讓收支納入地方政府基金預(yù)算、實行‘收支兩條線’管理等政策”實行清理、檢查。