第一篇：武漢市物業(yè)管理條例

武漢市物業(yè)管理條例

第二十七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

業(yè)主委員會不依法或者不依約履行召開業(yè)主大會會議職責(zé)的，區(qū)房屋主管部門應(yīng)當責(zé)令其在三十日內(nèi)召開；逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當會同區(qū)房屋主管部門在三十日內(nèi)組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。

除前兩款規(guī)定外，任何單位和個人不得組織召開業(yè)主大會會議。

第三十八條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會決定是否終止其委員資格：

（一）拒不履行委員職責(zé)；

（二）業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格；

（三）在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違章搭建、拒付物業(yè)服務(wù)費等侵害他人合法權(quán)益；

（四）因其他原因不適合繼續(xù)擔任委員的。

終止業(yè)主委員會委員資格的程序：

1，提議罷免：業(yè)委員會半數(shù)以上委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格； 2，提議召開臨時業(yè)主大會：面積且人數(shù)20%以上的業(yè)主提議：

3，通知業(yè)主：召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。《國務(wù)院物業(yè)

條例第14條》；

4，召開業(yè)主大會：由業(yè)主委員會組織召開；

不依法或者不依約履行召開業(yè)主大會會議職責(zé)的，區(qū)房屋主管部門應(yīng)責(zé)

令其在三十日內(nèi)召開；

逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當會同區(qū)房屋主管部

門在三十日內(nèi)組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議；

5，業(yè)主大會表決：面積過半且人數(shù)過半的業(yè)主通過；

第二篇：武漢市物業(yè)管理的發(fā)展趨勢

物業(yè)管理師：武漢市物業(yè)管理的發(fā)展趨勢

物業(yè)管理師定義：

物業(yè)管理師指按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，通過對房屋建筑及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地進行專業(yè)化維修養(yǎng)護管理以及維護相關(guān)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主、使用人提供服務(wù)的人員。自2010年開始，原勞動部物業(yè)管理師全國范圍內(nèi)暫?？荚嚒?/p>

一、我市物業(yè)管理發(fā)展的歷史沿革

第一階段：探索起步的初始階段。80年代中后期，隨著改革開放的深入和房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)生與發(fā)展成為必然。這個階段，我市物業(yè)服務(wù)的模式主要有三類：一是開發(fā)商自建自管模式；二是房產(chǎn)部門公房自管模式；三是開發(fā)商移交街道、居委會管理模式。90年代初，南湖花園率先成立專業(yè)化物業(yè)管理公司，邁出了我市物業(yè)管理專業(yè)化、社會化的第一步；1994年，我市打破直管房、單位自管房、私房等長期封閉型管理模式，臺北房管所、武鋼房產(chǎn)公司等30多個房管所、10多個大型廠礦企業(yè)的后勤部門將房管工作從原來單位中剝離出來，組建成立了物業(yè)管理企業(yè)，試行房產(chǎn)所有權(quán)與管理權(quán)、使用權(quán)與管理權(quán)分離的社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理。1994年，我市房地局成立物業(yè)管理處，專司物業(yè)管理行政工作。1997年，市人民政府下發(fā)《關(guān)于推進全市物業(yè)管理工作的通知》，成立以分管市長為組長的物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，全面指導(dǎo)協(xié)調(diào)全市的物業(yè)管理工作，并明確市、區(qū)房地局為物業(yè)管理的行政主管部門。1998年底，武漢市物業(yè)管理協(xié)會成立，進一步拓展了政府與企業(yè)、企業(yè)與社會溝通聯(lián)絡(luò)的渠道。管理體制的突破、行政機構(gòu)的設(shè)立、新物管模式的產(chǎn)生，為我市物業(yè)管理體制的深化改革奠定了良好基礎(chǔ)，使得我市物業(yè)管理行業(yè)逐漸步入正軌。

第二階段：依法規(guī)范的發(fā)展階段。1999年10月30日，在全國省會城市中率先頒布了《武漢市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》，一系列配套政策文件也陸續(xù)出臺。以《條例》為依據(jù)，我市開始對物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員實行資質(zhì)管理和持證上崗制度，加強對業(yè)主大會業(yè)主委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督，促進業(yè)主自治管理作用的發(fā)揮。2000年初，在南湖華錦花園開展前期物業(yè)管理試點；同年4月，南湖中央花園率先進行了我市第一個招投標試點，打破了長期以來自建自管的模式，邁出了市場化進程的第一步。5月，武漢群廈房地產(chǎn)公司向省柴林小區(qū)業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房、維修基金、工程技術(shù)檔案資料，為業(yè)主自治管理創(chuàng)造了條件。2001年，市物價局、市房產(chǎn)局聯(lián)合發(fā)布了物業(yè)管理綜合服務(wù)價格和車輛管理服務(wù)價格的管理辦法，同時確立了協(xié)商定價、價格公示、物價核準的物業(yè)服務(wù)收費方式。2002年初，市房產(chǎn)局、市財政局印發(fā)了《關(guān)于商品房共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金具體繳存管理的通知》，啟動了商品住宅維修資金歸集工作。這一時期，我市物業(yè)管理相關(guān)行政主管部門抓住時機，不斷創(chuàng)新思路，加大制度建設(shè)，為行業(yè)健康快速發(fā)展奠定了堅實的制度基礎(chǔ)。

第三階段：全面提升的發(fā)展階段。2003年9月，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》頒布實施，2007年10月，《中華人民共和國物權(quán)法》頒布實施，兩部法規(guī)的實施對物業(yè)管理具有定分止爭、正本清源的作用，引導(dǎo)著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展方向。這期間，全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年以三位數(shù)的數(shù)量增加，經(jīng)營規(guī)模和綜合實力全面提升，物業(yè)管理向各種物業(yè)類型拓展，涉及的類型從住宅和寫字樓，延伸到工廠、醫(yī)院、學(xué)校、企業(yè)、政府機關(guān)、車站碼頭、體育場館甚至部隊軍營等。為解決中心城區(qū)老舊住宅區(qū)環(huán)境差、房屋管理缺失等問題，2009年，市人民政府開始在全市641個老社區(qū)推進物業(yè)服務(wù)工作，并將其列入為群眾辦理的10件實事之一，當年基本實現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)全覆蓋。今年，市政府再次將此項工作納入10件實事，推進老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)提檔升級，極大地改善了老舊住宅區(qū)的居住環(huán)境。我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展開始從追求“量”的積累向“質(zhì)”的提升轉(zhuǎn)換，服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平全面提升，呈現(xiàn)出企業(yè)、行業(yè)與社會和諧共進的共贏格局。

二、我市物業(yè)管理行業(yè)二十年發(fā)展成就

（一）行業(yè)發(fā)展規(guī)模逐年擴大

物業(yè)管理行業(yè)的企業(yè)數(shù)量、從業(yè)人員、管理規(guī)模、產(chǎn)值逐年遞升，20年的總增幅超過百倍。物業(yè)服務(wù)企業(yè)：1995年前不到20家，2000年為265家，2010年達到1200家。從業(yè)人員：1995年前1000余人，2000年為10000余人，2010年達到60000余人。管理規(guī)模：1995年200多萬平方米，2000年為2000萬平方米，2010年達到1億平方米。產(chǎn)值：1995年不足千萬元，2000年為1.5億元，2010年超過20億元。經(jīng)營規(guī)模的迅速擴張和覆蓋面的逐步擴大，進一步優(yōu)化了我市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，使人們的物業(yè)服務(wù)消費觀念步入理性階段，為我市第三產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展作出了重要貢獻。

（二）管理服務(wù)水平不斷提升

物業(yè)管理行業(yè)歷經(jīng)了從“管理型”到“服務(wù)型”的轉(zhuǎn)變調(diào)整，從對“物”的管理維護轉(zhuǎn)變到對“人”的服務(wù)，服務(wù)導(dǎo)向從“以經(jīng)營管理為導(dǎo)向”轉(zhuǎn)變到“以客戶需求為導(dǎo)向”。在專業(yè)人才培養(yǎng)上，目前全市有8家高等院校（包括武漢大學(xué)）設(shè)置了物業(yè)管理專業(yè)，有10余家企業(yè)自辦培訓(xùn)學(xué)?；蚺c教育機構(gòu)聯(lián)辦培訓(xùn)機構(gòu)，極大地豐富了人才來源。行業(yè)吸納了近20000名各類技術(shù)人才，為提升專業(yè)管理水平奠定了基礎(chǔ)。歷年來，全市共有42個住宅小區(qū)（大廈）被評為“全國物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)、大廈”，183個住宅小區(qū)（大廈）被評為“湖北省物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)、大廈”。

（三）市民的居住環(huán)境不斷改善

物業(yè)管理的大力推進，為市民群眾營造了一個環(huán)境優(yōu)美、居住安心的生活環(huán)境，讓老百姓有了安居樂業(yè)的基礎(chǔ)。2003年“非典”期間，全行業(yè)采取了一系列措施，為防治非典工作做出了巨大貢獻。2008年初，在突如其來的冰雪災(zāi)害面前，全行業(yè)積極響應(yīng)政府號召，確保了轄區(qū)正常供水供電，沒有發(fā)生一起人身傷亡事件、沒有發(fā)生一起因冰凍導(dǎo)致的設(shè)施設(shè)備損毀事件。多年來，物業(yè)管理行業(yè)積極響應(yīng)市委、市政府“綠色武漢、城在林中”的號召，在住宅區(qū)開展綠化植樹活動，許多小區(qū)獲得“園林綠化先進單位”。物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取的人防、物防、技防措施，使物業(yè)管理小區(qū)治安刑事案件發(fā)案率明顯降低，保障了社區(qū)一方平安。

（四）促進了和諧社區(qū)和文明城市建設(shè)

物業(yè)服務(wù)行業(yè)以“共擔責(zé)任、共建和諧”為發(fā)展目標，積極參與和諧社區(qū)建設(shè)，成為社區(qū)建設(shè)的實踐者，如：協(xié)助社區(qū)開展計生、流動人口、環(huán)境保護、綜合治理、防火災(zāi)等宣傳和組織實施。配合公安部門開展“禁鞭”和“禁改限”工作，保障了人民群眾生命財產(chǎn)安全。在我市開展的創(chuàng)建文明城市、衛(wèi)生城市的活動中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以服務(wù)人民、奉獻社會為宗旨，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為重點，以群眾滿意為標準，大力開展優(yōu)質(zhì)服務(wù)競賽活動，為廣大業(yè)主提供了完善的管理和周全的服務(wù)。

（五）行業(yè)發(fā)展對社會貢獻日益突出

物業(yè)管理已成為了人民群眾生活的基本消費支出，對擴大消費、拉動經(jīng)濟增長有著重要作用。物業(yè)管理行業(yè)吸納了大量機關(guān)企事業(yè)單位分流人員、大中專畢業(yè)生、部隊復(fù)轉(zhuǎn)軍人、農(nóng)村進城務(wù)工人員和下崗失業(yè)人員。目前，我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)已超過1200余家，提供工作崗位6萬余個，加上與之相關(guān)的清潔、綠化、秩序維護等服務(wù)機構(gòu)，從業(yè)人員的數(shù)量更多。物業(yè)管理行業(yè)以實際行動履行著為政府分憂、為百姓解難的社會責(zé)任。同時，物業(yè)管理促進了物業(yè)的保值增值，尤其是建立了完善的維修資金管理制度后，保障了物業(yè)的正常維護，為業(yè)主增加了資產(chǎn)價值，為社會創(chuàng)造了財富。

三、我市物業(yè)管理的發(fā)展趨勢和方向

（一）提升自主創(chuàng)新能力，創(chuàng)新物業(yè)管理體制和機制

我市物業(yè)管理經(jīng)過近20年的發(fā)展，新的《條例》即將頒布實施，提高自主創(chuàng)新能力的客觀條件已經(jīng)具備。要堅定不移推進專業(yè)化、企業(yè)化、市場化為主的物業(yè)管理模式，尊重實際，加強創(chuàng)新，因地制宜地在一些不具備條件，尤其是老舊住宅區(qū)推行業(yè)主自行管理和其他管理模式，以適應(yīng)業(yè)主的不同需求。充分發(fā)揮街道、社區(qū)等基層組織的作用，貫徹好業(yè)主大會業(yè)主委員會制度，發(fā)揮業(yè)主自治作用，維護業(yè)主的整體利益。進一步規(guī)范、完善維修資金使用管理制度，開辟綠色通道，更好地發(fā)揮維修資金作用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加快引進消化先進的管理理念和管理技術(shù)，形成后發(fā)優(yōu)勢，走創(chuàng)品牌、集約化、集團化發(fā)展之路。

（二）堅持以人為本的理念，不斷拓展新的服務(wù)領(lǐng)域

提高居住質(zhì)量，既要靠提高住宅規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)水平等硬條件，更要有良好的物業(yè)管理創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。目前業(yè)主的消費需求已不僅僅滿足保潔、綠化、秩序維護、房屋管理和設(shè)施設(shè)備維護這五項基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)，他們更加注重生活質(zhì)量、看重物業(yè)使用附加值，更加關(guān)注房產(chǎn)保值增值與投資收益，物業(yè)服務(wù)由此衍生出包括健康教育、文體健身、居家生活、房屋租售等各類特約服務(wù)形式，物業(yè)服務(wù)要圍繞業(yè)主日益增長的需求而展開，這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)始終要堅持“以人為本”，不斷創(chuàng)新服務(wù)理念，給業(yè)主提供物超所值的服務(wù)和居住享受。

（三）圍繞構(gòu)建和諧社會目標，協(xié)調(diào)發(fā)展各方新型關(guān)系

和諧社區(qū)建設(shè)是構(gòu)建和諧社會的重要組成部分，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于維護社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極作用。通過規(guī)范社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理各主體之間的關(guān)系，形成推進社區(qū)建設(shè)的整體合力，有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進社區(qū)安定。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及開發(fā)建設(shè)單位是構(gòu)建和諧物業(yè)管理的基本主體，企業(yè)要樹立“和諧”觀念，一方面誠信經(jīng)營，按合同約定提供質(zhì)價相符的服務(wù)；另一方面，注重服務(wù)細節(jié)，加強與業(yè)主間的交流與溝通，提升業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的認知度，力爭實現(xiàn)行業(yè)發(fā)展和社會進步的和諧統(tǒng)一。

（四）培養(yǎng)高素質(zhì)人才，努力提高物業(yè)服務(wù)能力和水平

高素質(zhì)人才是物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的保障，物業(yè)管理承擔著為業(yè)主資產(chǎn)保值增值、保障物業(yè)管理區(qū)域和諧穩(wěn)定的重任。隨著新材料、新技術(shù)、新工藝的大量運用，物業(yè)管理也要倡導(dǎo)節(jié)能、低碳、環(huán)保，這就要求物業(yè)從業(yè)人員與時俱進，提高專業(yè)技能和服務(wù)水平。面對當前行業(yè)優(yōu)秀人才匱乏的現(xiàn)狀，要加快人才隊伍建設(shè)，建立健全多元化的人才培養(yǎng)機制，大力推進物業(yè)管理師制度，造就一支事業(yè)心強、懂經(jīng)營、善管理、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)的優(yōu)秀人才隊伍，更好地發(fā)揮物業(yè)管理的經(jīng)濟效益和社會效益。

（五）轉(zhuǎn)變增長方式，促進行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展

物業(yè)管理行業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，不僅具有低能耗、低物耗、無污染的良性特征，而且具有促進居民消費、擴大就業(yè)的行業(yè)優(yōu)化功能，是國家需要大力扶持和鼓勵的行業(yè)。因此，要創(chuàng)新行業(yè)經(jīng)營模式，實現(xiàn)粗放型傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向集約型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)變，由勞動密集型向知識技術(shù)密集型轉(zhuǎn)變。只有促進行業(yè)經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)升級，才能逐漸提高行業(yè)的創(chuàng)富能力，才能使物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值在國民經(jīng)濟的比重逐年上升，這是物業(yè)管理科學(xué)發(fā)展的必然選擇。

第三篇：武漢市住宅物業(yè)管理規(guī)定

武漢市住宅物業(yè)管理規(guī)定

第一條　為了規(guī)范本市住宅區(qū)物業(yè)管理，明確業(yè)主、使用人和開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)，保障住宅區(qū)物業(yè)合理使用，創(chuàng)造文明、整潔、優(yōu)美、安全、便利的居住環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條　本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理適用本條例。

本條例所稱住宅區(qū)包括住宅小區(qū)、住宅組團、中高層住宅樓、高層住宅樓。

第三條　住宅區(qū)物業(yè)管理，實行業(yè)主自治管理與選聘物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。

第四條　住宅區(qū)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會代表全體業(yè)主，依照本條例規(guī)定選聘物業(yè)管理企業(yè)，對住宅區(qū)物業(yè)和業(yè)主的共同事務(wù)進行管理和服務(wù)。

開發(fā)建設(shè)單位依照本條例規(guī)定委托物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理。

第五條　市房地產(chǎn)行政管理部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負責(zé)組織實施本條例。

區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政管理部門，依照本條例規(guī)定對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理進行管理監(jiān)督。

本市各級人民政府的其他有關(guān)行政管理部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)，負責(zé)做好物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第六條　本市各級人民政府應(yīng)當制定優(yōu)惠政策，扶持和促進物業(yè)管理向社會化、專業(yè)化方向發(fā)展。

第二章　前期物業(yè)管理與移交

第七條　本條例所稱前期物業(yè)管理，是指在新建住宅區(qū)的業(yè)主委員會成立前，開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)所進行的物業(yè)管理和服務(wù)。

第八條　新建住宅區(qū)在規(guī)劃、設(shè)計時，應(yīng)當統(tǒng)籌安排、合理布局物業(yè)管理服務(wù)的各項設(shè)施。

第九條　開發(fā)建設(shè)單位不得將住宅區(qū)共有部分的所有權(quán)、使用權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓。

第十條　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務(wù)合同，該合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務(wù)合同生效時終止。

第十一條　在前期物業(yè)管理期間，房屋交付使用前所發(fā)生的物業(yè)管理費用，由開發(fā)建設(shè)單位承擔;房屋交付使用后所發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費用，由開發(fā)建設(shè)單位委托的物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主依照本條例規(guī)定的政府指導(dǎo)價格標準約定承擔。

第十二條　開發(fā)建設(shè)單位與買受人訂立售房合同時，對前期物業(yè)管理事項雙方應(yīng)當有明確約定。

第十三條　開發(fā)建設(shè)單位必須依照國家和本市規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔住宅的保修責(zé)任。

開發(fā)建設(shè)單位在前期物業(yè)管理期間，不得使用物業(yè)維修專項資金。

第十四條　開發(fā)建設(shè)單位必須在住宅區(qū)業(yè)主委員會成立之日起三十日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交新建住宅區(qū)的物業(yè)管理用房、物業(yè)管理啟動資金和下列工程建設(shè)檔案資料：

(一)住宅區(qū)規(guī)劃圖和批準文件;

(二)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖;

(三)道路及地下管網(wǎng)竣工圖;

(四)各種設(shè)備的使用說明書、電路示意圖;

(五)建筑工程、市政、環(huán)保、綠化等相關(guān)工程驗收資料;

(六)其他必要資料。

第三章　業(yè)主自治管理

第十五條　住宅區(qū)入住率達到百分之五十以上或者住宅區(qū)房屋交付使用滿二年時，由所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門會同開發(fā)建設(shè)單位、街道辦事處或者鎮(zhèn)(鄉(xiāng))人民政府召集第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第一次業(yè)主大會也可由業(yè)主自行組織召開，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第十六條　出席業(yè)主大會的業(yè)主所代表的表決權(quán)必須超過入住業(yè)主的半數(shù)方可召開業(yè)主大會。每擁有一成套住宅的業(yè)主享有一票表決權(quán)。

公房出租人可以書面委托承租人出席，業(yè)主可以委托代理人出席。公房承租人和其他代理人根據(jù)委托的權(quán)限享有表決權(quán)。

業(yè)主委員會由五至十五人組成。業(yè)主委員會委員在業(yè)主中產(chǎn)生;業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中產(chǎn)生。

業(yè)主委員會每屆任期三年，業(yè)主委員會組成人員可以連選連任;不稱職的，業(yè)主大會可予以撤換。

第十七條　業(yè)主委員會每年至少組織召開一次業(yè)主大會;經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當就所提議題及時召開業(yè)主大會。業(yè)主大會作出的決定，必須經(jīng)出席大會的業(yè)主所代表的表決權(quán)過半數(shù)通過。

業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任根據(jù)物業(yè)管理需要組織召開。業(yè)主委員會作出的決定，必須經(jīng)全體業(yè)主委員會組成人員過半數(shù)通過。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定以及業(yè)主大會通過的業(yè)主公約，對住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力，不得與法律、法規(guī)相抵觸。

第十八條　業(yè)主大會行使下列職權(quán)：

(一)選舉、撤換業(yè)主委員會委員;

(二)審議并通過業(yè)主委員會章程、業(yè)主公約和物業(yè)管理服務(wù)合同;

(三)聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告;

(四)監(jiān)督業(yè)主委員會工作，改變或者撤銷業(yè)主委員會的決定;

(五)決定物業(yè)管理的其他重大事項。

第十九條　業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：

(一)選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務(wù)合同，物業(yè)管理服務(wù)合同經(jīng)業(yè)主大會通過后生效;

(二)依照本條例的規(guī)定籌集、使用和管理物業(yè)維修專項資金，并向業(yè)主大會提交物業(yè)維修專項資金審計結(jié)果的報告;

(三)審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)計劃、物業(yè)共有部分的維修計劃、財務(wù)預(yù)算和決算;

(四)聽取業(yè)主、使用人的意見或者建議，監(jiān)督和支持物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動;

(五)督促業(yè)主公約的實施;

(六)向業(yè)主大會報告物業(yè)管理的實施情況和物業(yè)維修專項資金的使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督;

(七)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第二十條　選聘物業(yè)管理企業(yè)通過招標等方式進行。參與前期物業(yè)管理的企業(yè)在同等條件下有優(yōu)先受聘資格。

第二十一條　業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會委員名單，審議通過的業(yè)主委員會章程、業(yè)主公約，由業(yè)主委員會報所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門備案。

第四章　物業(yè)管理企業(yè)

第二十二條　市房地產(chǎn)行政管理部門按注冊資金、人員素質(zhì)、專業(yè)管理年限、經(jīng)營業(yè)績對物業(yè)管理企業(yè)劃分資質(zhì)等級，實行資質(zhì)管理制度。

物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后六十日內(nèi)，經(jīng)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門審查，市房地產(chǎn)行政管理部門批準，取得物業(yè)管理資質(zhì)證書，并按照相應(yīng)資質(zhì)等級從事物業(yè)管理服務(wù)。法律、法規(guī)及國家另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

國家規(guī)定必須持證上崗的物業(yè)管理人員須經(jīng)市房地產(chǎn)行政管理部門組織的專業(yè)考核，取得崗位證書后方可上崗。

第二十三條　被選聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當與業(yè)主委員會訂立物業(yè)管理服務(wù)合同。

物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當載明委托管理服務(wù)的事項、要求與標準，管理服務(wù)的期限與權(quán)限，管理服務(wù)的費用，合同的權(quán)利義務(wù)終止條件，違約責(zé)任等內(nèi)容。

物業(yè)管理企業(yè)自物業(yè)管理服務(wù)合同生效之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)管理服務(wù)合同報住宅區(qū)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門備案。

第二十四條　物業(yè)管理企業(yè)從事下列物業(yè)管理服務(wù)事項：

(一)住宅區(qū)共有部分的使用管理、維修養(yǎng)護和更新;

(二)房屋共用設(shè)施中水泵、電梯等設(shè)備的運行服務(wù);

(三)綠化養(yǎng)護;

(四)治安防范服務(wù);

(五)清掃、保潔服務(wù);

(六)車輛進出和停放的管理;

(七)按照業(yè)主、使用人要求，及時提供房屋自用部位、自用設(shè)備的應(yīng)急維修服務(wù);

(八)物業(yè)維修專項資金的帳務(wù)管理;

(九)住宅區(qū)工程建設(shè)和維修檔案資料的保管;

(十)其他物業(yè)管理服務(wù)事項。

第二十五條　物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)必須遵守下列規(guī)定：

(一)按照國家、省和本市規(guī)定的管理、服務(wù)技術(shù)標準和規(guī)范以及物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，實施物業(yè)管理服務(wù);

(二)將物業(yè)使用、維護的要求和注意事項以及法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人;

(三)定期對住宅區(qū)共有部分進行養(yǎng)護、維修;發(fā)現(xiàn)物業(yè)損壞或者接到物業(yè)報修，及時進行維修;

(四)定期向業(yè)主委員會報告物業(yè)管理實施情況和物業(yè)管理費用收支情況;

(五)聽取業(yè)主委員會和業(yè)主、使用人的意見或者建議，不斷改進和完善物業(yè)管理服務(wù);

(六)設(shè)立投訴電話，全天二十四小時值守，經(jīng)常對住宅區(qū)進行全面巡視、檢查，對違反物業(yè)管理規(guī)定的行為，予以勸阻、制止，并向業(yè)主委員會或者有關(guān)行政管理部門報告。

第二十六條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當配合有關(guān)部門和組織做好與住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)事項相關(guān)的工作。

第二十七條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除之日起三十日內(nèi)，向業(yè)主委員會結(jié)清財物，移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料，并報所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門備案。

第五章　物業(yè)使用與維護

第二十八條　物業(yè)使用與維護應(yīng)當遵守城市規(guī)劃、房地產(chǎn)、環(huán)境保護、市容環(huán)衛(wèi)、園林綠化、市政、治安、消防等有關(guān)法律、法規(guī)的管理規(guī)定。

第二十九條　在住宅區(qū)物業(yè)使用中禁止下列行為：

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)或者超負荷使用房屋;

(二)擅自改變房屋用途或者改變房屋外貌;

(三)占用、損壞住宅區(qū)共有部分，擅自移裝房屋共用設(shè)施;

(四)亂拋亂倒垃圾，亂堆雜物;

(五)排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲;

(六)利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權(quán)益的活動;

(七)不按照指定地點停放車輛;

(八)法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主公約禁止的其他行為。

業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)內(nèi)發(fā)生的前款所列行為，有權(quán)予以勸阻、制止;對物業(yè)造成損壞的，有權(quán)要求行為人恢復(fù)原狀或者依法賠償損失。

第三十條　業(yè)主、使用人裝修房屋，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè)，遵守業(yè)主公約，并符合房屋使用規(guī)范的要求。

第三十一條　住宅區(qū)物業(yè)除屬人為損壞的由行為人承擔維修責(zé)任外，房屋自用部位和自用設(shè)備的維修責(zé)任由業(yè)主個人承擔;房屋共用部位、共用設(shè)施的維修責(zé)任由本棟房屋的全體業(yè)主共同承擔;住宅區(qū)公用設(shè)施的維修責(zé)任由住宅區(qū)的全體業(yè)主共同承擔。

前款規(guī)定的物業(yè)維修，由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定實施。

第三十二條　房屋共用部位、共用設(shè)施維修時，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當予以配合。因相關(guān)業(yè)主阻撓維修造成其他業(yè)主財產(chǎn)損失的，行為人應(yīng)當負責(zé)賠償。

因物業(yè)維修、裝修等行為造成房屋共用部位、共用設(shè)施損壞或者造成相關(guān)業(yè)主的房屋自用部位、自用設(shè)備損壞及其他財產(chǎn)損失的，行為人應(yīng)當承擔修復(fù)或者賠償責(zé)任。

第三十三條　業(yè)主、使用人設(shè)置、使用自用設(shè)施、設(shè)備可能危害房屋安全及公共安全的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當責(zé)令其及時消除隱患;拒不消除的，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)代為消除，其費用由該業(yè)主、使用人承擔。

第三十四條　住宅區(qū)內(nèi)由相關(guān)專業(yè)管理機構(gòu)管理的設(shè)施，可以委托具備條件的物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理和維修養(yǎng)護。管理和維修養(yǎng)護費用由相關(guān)專業(yè)管理機構(gòu)按照規(guī)定支付。

第三十五條　任何單位和個人在住宅區(qū)內(nèi)進行管線等施工，應(yīng)當按照規(guī)定報有關(guān)部門審批，并與業(yè)主委員會或其委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議，施工后，按協(xié)議恢復(fù)原狀或者賠償損失。

第三十六條　利用物業(yè)設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施的，應(yīng)當征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會和其委托的物業(yè)管理企業(yè)的書面同意，方可向有關(guān)行政管理部門辦理審批手續(xù);經(jīng)批準的，應(yīng)當與業(yè)主委員會或其委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議，并支付設(shè)置費用。

第六章　物業(yè)管理用房與費用

第三十七條　開發(fā)建設(shè)單位在移交住宅區(qū)時，分別按照住宅區(qū)總建筑面積千分之二、千分之三的比例向業(yè)主委員會無償提供物業(yè)管理辦公用房和按綜合成本價提供物業(yè)管理經(jīng)營用房。物業(yè)管理辦公用房和經(jīng)營用房的產(chǎn)權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主共同所有，由業(yè)主委員會提供給物業(yè)管理企業(yè)有償使用，住宅區(qū)物業(yè)管理辦公用房、經(jīng)營用房的租金和利用物業(yè)設(shè)置廣告等所得收益的使用由業(yè)主大會決定。

第三十八條　物業(yè)管理費用由物業(yè)管理服務(wù)費和物業(yè)維修專項資金構(gòu)成。

第三十九條　物業(yè)管理服務(wù)費包括綜合管理服務(wù)費、車輛管理服務(wù)費和特約服務(wù)費。

綜合管理服務(wù)費和車輛管理服務(wù)費由市物價行政管理部門會同市房地產(chǎn)行政管理部門，依照《中華人民共和國價格法》的有關(guān)規(guī)定，按照普通建設(shè)標準和高標準對住宅小區(qū)、住宅組團、中高層住宅樓、高層住宅樓分類制定全市統(tǒng)一的指導(dǎo)價。指導(dǎo)價應(yīng)當根據(jù)合理、質(zhì)價相符、與社會經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)的原則確定，并必須經(jīng)過聽證程序。

綜合管理服務(wù)費和車輛管理服務(wù)費具體標準由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)參照政府指導(dǎo)價格協(xié)商確定。

特約服務(wù)費由業(yè)主、使用人與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

第四十條　物業(yè)維修專項資金由下列資金構(gòu)成：

(一)開發(fā)建設(shè)單位移交住宅區(qū)時，按照住宅區(qū)總規(guī)模建安造價的百分之一點五(配置有電梯的住宅樓，按照建安造價的百分之二點五)向業(yè)主委員會提供的物業(yè)管理啟動資金;

(二)住宅區(qū)內(nèi)公有住房的出售單位和買受人按照規(guī)定交納的物業(yè)維修基金;

(三)按照國家有關(guān)規(guī)定籌集的其他物業(yè)維修資金。

物業(yè)維修專項資金必須以業(yè)主委員會為單位開設(shè)專戶，專項儲存，按棟立帳，其中由個人出資部分核算到業(yè)主，并由區(qū)級以上房地產(chǎn)行政管理部門負責(zé)監(jiān)管，專項用于住宅區(qū)共有部分的維修。物業(yè)維修專項資金不足時，分別由住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主和整棟房屋全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔。

第四十一條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主、使用人提供質(zhì)價相符的服務(wù)，依照本條例規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同的約定據(jù)實收取物業(yè)管理服務(wù)費，其他任何單位和個人不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費用。

業(yè)主應(yīng)當按時、足額交納物業(yè)管理服務(wù)費;公房出租人或者業(yè)主將房屋出租的，應(yīng)與承租人就物業(yè)管理服務(wù)費的交納簽訂書面協(xié)議。

第四十二條　房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，原業(yè)主交納的有關(guān)物業(yè)管理費用不予清退，由原業(yè)主與受讓人協(xié)商清算。

第四十三條　物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當明碼標價，掛牌公布服務(wù)內(nèi)容、收費項目、標準和收支情況，接受物價等行政管理部門和業(yè)主、使用人的監(jiān)督。

第七章　法律責(zé)任

第四十四條　有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政管理部門予以處罰：

(一)物業(yè)管理企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理服務(wù)的，責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，并處以五千元以上四萬元以下罰款。

(二)物業(yè)管理企業(yè)違反資質(zhì)等級規(guī)定承接物業(yè)管理服務(wù)項目，或者提供的管理服務(wù)達不到資質(zhì)規(guī)定要求的，責(zé)令限期改正;

逾期未改的，處以五千元以上二萬元以下罰款;情節(jié)嚴重的，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書。

(三)物業(yè)管理企業(yè)聘用無崗位證書的管理人員，或者訂立、終止、解除物業(yè)管理服務(wù)合同未按規(guī)定結(jié)清財物，移交房屋和有關(guān)資料并報房地產(chǎn)行政管理部門備案的，責(zé)令限期改正;

逾期未改的，處以一千元以上三千元以下罰款;情節(jié)嚴重的，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書。

(四)物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)維修專項資金、住宅區(qū)公用設(shè)施、物業(yè)管理用房用途的，責(zé)令改正，并處以二千元以上二萬元以下罰款;

情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書。

(五)開發(fā)建設(shè)單位不按照規(guī)定移交工程建設(shè)檔案資料的，責(zé)令限期移交;

逾期不移交的，處以五千元以上二萬元下罰款。

(六)開發(fā)建設(shè)單位不按照規(guī)定提供物業(yè)管理啟動資金或者物業(yè)管理用房的，責(zé)令限期履行;

拒不履行的，依法強制履行，并分別按照應(yīng)當提供的資金或者物業(yè)管理用房銷售價格的二倍處以罰款。

(七)開發(fā)建設(shè)單位單獨轉(zhuǎn)讓住宅區(qū)共有部分、物業(yè)管理企業(yè)擅自占有住宅區(qū)共有部分用于經(jīng)營的，沒收違法所得，責(zé)令限期改正，并處以違法所得一倍罰款。

(八)占用、損壞住宅區(qū)共有部分，擅自改變房屋用途或者改變房屋外貌，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)或者超負荷使用房屋的，責(zé)令限期改正;

情節(jié)嚴重的，處以一千元以上一萬元以下罰款。

(九)單位和個人未按照規(guī)定簽訂協(xié)議，擅自在住宅區(qū)內(nèi)進行管線等施工的，責(zé)令限期改正，并處以一萬元以上三萬元以下罰款。

第四十五條　違反本條例其他有關(guān)規(guī)定的，由有關(guān)行政管理部門依法處理。

第四十六條　開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和使用人違反合同的約定，應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責(zé)任;造成損失的，應(yīng)當承擔賠償責(zé)任。

第四十七條　業(yè)主、使用人不依照本條例規(guī)定交納有關(guān)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)催其交納;逾期仍不交納的，由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定加收違約金。

第四十八條　發(fā)生物業(yè)服務(wù)和物業(yè)收費爭議，當事人可以協(xié)商解決，可以向房地產(chǎn)、物價等行政管理部門和消費者協(xié)會申請調(diào)解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提出訴訟。

第四十九條　房地產(chǎn)行政管理部門和其他有關(guān)行政管理部門工作人員應(yīng)當認真執(zhí)行本條例;玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由所在單位或者上級行政主管部門給予行政處分;給物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主、使用人造成損失的，應(yīng)當依法承擔賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八章　附則

第五十條　本條例中有關(guān)用語的含義為：

(一)住宅區(qū)物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)已建成并投入使用的各類房屋及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地;

(二)業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人;

(三)使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人;

(四)共有部分，是指住宅區(qū)公用設(shè)施、房屋共用部位、房屋共用設(shè)施;

住宅區(qū)公用設(shè)施，是指住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共同使用的道路、供(排)水管道、窨井、化糞池、垃圾箱、照明路燈、室外泵房、綠地、庭院景點等設(shè)施;

房屋共用部位，是指整棟房屋業(yè)主共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電梯機房、走廊、門廳、傳達室、內(nèi)天井和房屋承重結(jié)構(gòu)以及屋面、外墻面、走廊墻面等部位;

房屋共用設(shè)施，是指整棟房屋業(yè)主共同使用的水箱、水泵、上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、公共天線、電梯、避雷裝置和消防器具等設(shè)施設(shè)備。

(五)住宅小區(qū)，是指建筑用地在二萬平方米以上規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的居民生活區(qū);

(六)住宅組團，是指建筑用地在一萬平方米以上規(guī)模，并有基本配套設(shè)施的居民生活區(qū);

(七)中高層住宅樓，是指住宅層數(shù)在七至九層，并有電梯等基本配套設(shè)施的住宅樓;

(八)高層住宅樓，是指住宅層數(shù)在十層以上，并有電梯等基本配套設(shè)施的住宅樓。

第五十一條　開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)訂立的前期物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同文本，由市房地產(chǎn)行政管理部門統(tǒng)一印制。

第五十二條　其他物業(yè)的管理，可以參照本條例的規(guī)定執(zhí)行。

第五十三條　本條例的具體應(yīng)用問題由市人民政府負責(zé)解釋。

第五十四條　本條例自公布之日起施行。

第四篇：武漢市商業(yè)寫字樓物業(yè)管理市場調(diào)研報告

武漢市商業(yè)寫字樓物業(yè)管理市場調(diào)研報告

新年新氣象，2012年伴隨蛇年的到來已經(jīng)成為過去，全球“五大行”之一的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商“戴德梁行”在近日發(fā)布了2012江城商業(yè)寫字樓市場報告，報告中指出，根據(jù)過去的幾年里租金與物業(yè)管理費的變化以及未來供應(yīng)優(yōu)質(zhì)物業(yè)推算，預(yù)計到2013年武漢寫字樓租金加物業(yè)管理費最高將漲至155元/平米，對比2012年的租金水平上漲了32%。

據(jù)介紹，伴隨著武漢商務(wù)環(huán)境越來越成熟，內(nèi)資企業(yè)的極投資，企業(yè)對商業(yè)寫字樓的需要逐漸釋放，2012年的寫字樓吸納量超過過去三年的總和，創(chuàng)歷史之最。其中優(yōu)質(zhì)物業(yè)的面市推動武漢市寫字樓租金的上揚，再加寫字樓提價積極，導(dǎo)致2012年，武漢甲級寫字樓租金大幅上漲22.4%至每平米每月94.1元，雖然在全國來看數(shù)字只比重慶略高，但是升值潛力巨大，租金漲幅已躍居首位。從區(qū)域來看，武昌濱江和漢口濱江區(qū)表現(xiàn)搶眼，在新區(qū)貢獻吸納量中占了整體吸納量的77%;其中武廣商圈 光谷商圈由于受到新增供應(yīng)少，可租項目稀缺等原因，租金及物業(yè)管理費漲幅最大，最高的達到40%以上。

據(jù)相關(guān)人士指出，蛇年里武漢高端寫字樓供應(yīng)主要來源于保利文化廣場、廣發(fā)銀行大廈和泛海城市廣場三大項目。預(yù)計在2013年寫字樓空置率有小幅上升，仍將持續(xù)上漲，直到2016年租金加物業(yè)管理費將漲至每月155元/平米。從此看來，武漢寫字樓租賃市場在未來的幾年時間里，租金升值空間廣闊，是投資的好去處。

值得注意的是，在經(jīng)歷了近1年的量價提升之后，2012年7月份以來，武漢商鋪售價開始出現(xiàn)企穩(wěn)漸升的態(tài)勢。武漢金田物業(yè)管理有限公司經(jīng)過仔細周密的市場調(diào)研論證后認為，2季度之后，商鋪市場價格浮動不大，開發(fā)商回籠資金比較急迫。而交易量上揚的行情在4月剎車，被市場認為是對3月恐慌性投

資的修復(fù)，但4~7月商業(yè)地產(chǎn)項目雖仍處回升通道中，但成交量均未達到3月高點。

而從另一個側(cè)面看，市場似乎也在重新打量商鋪的投資價值。不過，寫字樓從02年4月開始，卻有接過商鋪上漲大捧的勢頭。

數(shù)據(jù)顯示，2012年2季度開始，武漢寫字樓每月成交量幾乎都是成倍增長，價格同樣一路上躥。武漢天地的一棟甲級寫字樓，租金甚至達到了北京、上海等地同檔次物業(yè)的水平。2季度，武漢新寫字樓均價比1季度環(huán)比上升9.26%，甚至2手寫字樓價格也上漲了將近7%。以一個200平方米寫字樓戶型為例，按今年上半年成交均價9156元/平方米計算，總價達到180萬元。按平均租金計算，年均投資收益接近10%，相對于商鋪似乎回報率更高。

對此，武漢一家寫字樓開發(fā)商人士對記者表示，目前武漢甲級寫字樓存量并不多，供不應(yīng)求的情況推動了武漢甲級寫字樓售價及租金連續(xù)6個季度上漲，證明寫字樓的投資空間巨大。

現(xiàn)如今武漢市商業(yè)寫字樓大概有62萬平方米，其中漢口占52%，武昌占38%，漢陽占7%，其它區(qū)域占3%，總體租金在85元至125元每平方（含物業(yè)管理費），其中各樓盤物業(yè)管理費根據(jù)物業(yè)管理5大要素及物業(yè)管理公司經(jīng)營性質(zhì)的不同原因而定，甲級寫字樓管理費每平方每月15至28元，乙級寫字樓管理費每平方每月12元至23元，商鋪管理費每平方每月22至38元。

關(guān)于物業(yè)管理費國務(wù)院及各級地方行政部門沒有出臺明確的收費標準，因為根據(jù)物業(yè)管理的五大要素及物業(yè)公司是房地產(chǎn)投資公司直營和外包的經(jīng)營性質(zhì)等情況的不同，所以各商業(yè)樓盤的物業(yè)管理費也各有高低，武廣商圈和光谷商圈及大型城市綜合體（如汽車站 火車站等）收費較高，具體的物業(yè)管理費收費標準及市場行情大致有以下幾種特性：

1.5A甲級寫字樓及商鋪物業(yè)管理費最高，乙級寫字樓及商鋪物業(yè)管理費相對較

低；

2.物業(yè)管理公司資質(zhì)等級高的物業(yè)管理費較高，反之則收費較低；

3.開發(fā)時間較早的舊寫字樓及商鋪物業(yè)管理費較低，近幾年開發(fā)的新寫字樓物業(yè)管理費相對較高；

4.城市綜合體地帶寫字樓及商鋪物業(yè)管理費較高，綜合體旁邊的管理費較低；銷售型的寫字樓及商業(yè)物業(yè)管理費較高，租賃型的寫字樓及商業(yè)物業(yè)管理費較低；

5.大型商圈中心寫字樓及商鋪物業(yè)管理費較高，商圈附近的管理費較低；

6.大型貿(mào)易或交易市場中心寫字樓及商鋪物業(yè)管理費較高，中小型市場中心管理費較低；

7.房地產(chǎn)投資商為了快速營銷房產(chǎn)迅速回籠資金，或房產(chǎn)地段不好房產(chǎn)項目不好銷售甚至對物業(yè)管理不以盈利為目的，且對旗下直營的物業(yè)管理公司有補助和補貼（每平方每月補貼2元至5元不等）的寫字樓及商鋪物業(yè)管理費較低，物業(yè)服務(wù)外包的物業(yè)管理費較高；房產(chǎn)公司為了輔助營銷對物業(yè)管理公司有協(xié)議性補助的剛交付前兩年收費較低，兩年后通過物價上漲和開支較大等緣由提高物業(yè)管理費；寫字樓及商鋪交付后入駐率偏低未達標的（一般入駐率規(guī)定在80%左右）房地產(chǎn)公司對物業(yè)公司實行補貼方式的物業(yè)管理費較低，寫字樓及商鋪入駐率超過90%以上或者經(jīng)營氛圍非?；鸨膭t根據(jù)市場行情商議提價。

8.國企寫字樓及商鋪且物業(yè)管理公司屬于國企直營的為了方便安排家屬就業(yè)有補貼（每平方每月3至5元不等）收費較低，國企寫字樓及商鋪物業(yè)管理服務(wù)外包的管理費較高；

9.物業(yè)管理服務(wù)時間平均每天超過10小時以上的物業(yè)管理費較高，未超過10小時的管理費比較平均；

10.開放中央空調(diào)的寫字樓及商鋪物業(yè)管理費較高，不開放中央空調(diào)的較低；開放時間超過10小時的收費較高，開放時間低于10小時的相對較低； 具體各樓盤物業(yè)管理費調(diào)查情況如下（部分知名樓盤抽查詳情見附表）： *附表一:(見尾頁)

*附表二:（見尾頁）

*以上附表為武漢市商業(yè)寫字樓物業(yè)管理費部分樓盤抽查情況。

2013年1月份全球“五大行”之一的戴德梁行更預(yù)計，最近1年內(nèi)僅有武漢天地企業(yè)中心、保利文化廣場、民生銀行大廈及凱樂桂園等幾棟甲級寫字樓上市，遠不能滿足入駐武漢企業(yè)的需求，預(yù)計近期寫字樓租金及物業(yè)管理費還將繼續(xù)上漲。

經(jīng)國內(nèi)外多位經(jīng)濟學(xué)家分析國務(wù)院出臺控制樓市國五條后，全國將掀起一股商業(yè)寫字樓投資熱潮。湖北省社科院經(jīng)濟研究所副所長 省房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會秘書長葉學(xué)平先生及業(yè)界專業(yè)人士普遍認定，武漢作為中部中心城市，同時又提出打造總部經(jīng)濟的規(guī)劃，未來隨著越來越多的跨國公司駐點武漢，隨著湖北省“城市8加1計劃”的發(fā)展，二線城市企業(yè)的總部將紛紛入駐江城，對高端寫字樓的需求應(yīng)該會處于持續(xù)上升的利好態(tài)勢，隨之商業(yè)寫字樓的售價與租金將不斷攀升，所以商業(yè)寫字樓投資開發(fā)市場在未來5年投資熱潮將“席卷”江城，商業(yè)寫字樓市場行情將呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的迅猛態(tài)勢。

武漢金田物業(yè)管理有限公司

凱樂桂園分公司

2013 年 2 月 22 日

第五篇：武漢市物業(yè)管理招標投標管理試行辦法

武漢市物業(yè)管理招標投標管理試行辦法

第一條 為規(guī)范本市場物業(yè)管理招標投標行為，維護物業(yè)管理市場秩序，保障社會公共利益和招標投標活動當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》、《武漢市住宅物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合武漢市實際，制定本辦法。

第二條 凡在武漢市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行物業(yè)管理招標投標活動，均適用本辦法。

住宅小區(qū)總建筑面積在三萬平方米以上和大廈總建筑面積在二萬平方米以上的應(yīng)采用招標方式確定物業(yè)管理企業(yè)。

第三條 物業(yè)管理招標投標活動應(yīng)當遵循公開、公平、公正和誠實信用原則。第四條 市房地產(chǎn)行政管理部門是本市物業(yè)管理招標投標活動的行政主管部門。

區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門在市房地產(chǎn)行政管理部門指導(dǎo)下負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理招標投標活動的監(jiān)督管理工作。

第五條 招標人必須是合法取得開發(fā)資質(zhì)的開發(fā)建設(shè)單位或經(jīng)市房地產(chǎn)行政管理部門批準的業(yè)主委員會。

第六條 投標人必須是合法取得工商營業(yè)執(zhí)照，并獲得本市房地產(chǎn)行政管理部門頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營資質(zhì)證書的具有獨立法人資格的物業(yè)管理企業(yè)或是取得國家、省主管部門頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營資質(zhì)證書并報本市房地產(chǎn)行政管理部門備案管理的物業(yè)管理企業(yè)。

第七條 物業(yè)管理招標采取公開招標和邀請招標的方式。

公開招標是指開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會以招標公告的方式邀請不特定的物業(yè)管理企業(yè)投標。

邀請招標是指開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ奈飿I(yè)管理企業(yè)投標。

第八條 業(yè)主委員會成立前的前期物業(yè)管理，由開發(fā)建設(shè)單位負責(zé)物業(yè)管理招標的組織工作；業(yè)主委員會已經(jīng)成立的，由業(yè)主委員會負責(zé)物業(yè)管理招標的組織工作。

業(yè)主委員會組織招標活動，應(yīng)經(jīng)業(yè)主（業(yè)主代表）大會討論決定。第九條 開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會作為招標人，享有下列權(quán)利：

（一）編制招標文件，組織招標活動；

（二）選擇和確定符合資質(zhì)條件的投標人；

（三）根據(jù)評標原則決定評標、定標方法；

（四）選定中標人；

（五）依法享有的其他權(quán)利。第十條 招標人組織物業(yè)管理招標，應(yīng)當向區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門提交招標申請書，成立招標工作領(lǐng)導(dǎo)小組；招標工作領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)有市、區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門的代表參加。

招標工作領(lǐng)導(dǎo)小組負責(zé)招標活動具體實施，審定標底，提出評標、定標辦法和定標意見。

第十一條 招標人應(yīng)當根據(jù)招標項目的特點和需要編制招標文件，招標文件應(yīng)客觀、公正并廣泛聽取業(yè)主及非業(yè)主使用人意見。

前款所稱招標文件包括招標書、投標須知、訂立委托管理合同的條件及協(xié)議條款。招標書應(yīng)當包括以下內(nèi)容：

（一）物業(yè)規(guī)劃建設(shè)的基本情況，包括占地面積、建筑面積、產(chǎn)權(quán)狀況、商業(yè)用房及管理用房，共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金、公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地的情況、園林綠化、社區(qū)文化娛樂設(shè)施等；

（二）物業(yè)管理的內(nèi)容和要求；

（三）投標書編制的方式及依據(jù)；

（四）投標人的資質(zhì)和條件；

（五）組織解釋招標文件及實地查驗物業(yè)的時間、地點；

（六）送達投標書的地點及截止時間；

（七）開標，評標的時間、地點；

（八）其他需要說明的事項。

第十二條 招標人采用公開招標方式的，應(yīng)當提前一個月通過報刊、廣播、電視或其他方式公開發(fā)布招標公告；招標人采用邀請招標方式的，應(yīng)當提前二十天向三個以上具備承擔招標項目能力，并符合資質(zhì)要求的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書；

招標公告和投標邀請書應(yīng)當送房地產(chǎn)行政管理部門備案。第十三條 招標公告和投標邀請書應(yīng)當包括下列內(nèi)容：

（一）招標人名稱、地址；

（二）擬招標的物業(yè)名稱、類別、用途、坐落地點、建筑面積等；

（三）投標地點和期限；

（四）獲取招標文件的辦法、時間、地點及相關(guān)的費用等。

第十四條 招標人可以在招標公告或者投標邀請書中，要求潛在投標人提供有關(guān)資質(zhì)證明文件和業(yè)績情況，并對潛在投標人進行資格審查。

第十五條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標的其他情況。第十六條 招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少十五日前，以書面形式通知所有投標文件收受人。所澄清或者修改內(nèi)容為招標文件的組成部分。

第十七條 參與投標的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照招標文件規(guī)定的內(nèi)容和要求編制標書，投標書應(yīng)當包括以下主要內(nèi)容：

（一）物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)立方案、運作流程及各項管理規(guī)章制度；

（二）管理服務(wù)人員配備方案；

（三）管理服務(wù)用房及其他物質(zhì)裝備配置方案；

（四）管理服務(wù)費收支預(yù)算方案；

（五）管理服務(wù)分項標準與管理目標（服務(wù)承諾）；

（六）社區(qū)文化服務(wù)方案；

（七）管理服務(wù)模式設(shè)想等；

第十八條 投標人應(yīng)當在提交投標文件的截止時間前，將投標文件送達投標地點，招標人收到投標文件后，應(yīng)當簽收保存，不得開啟。投標人少于三個的，招標人應(yīng)當依照本辦法重新招標。

在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的投標文件，招標人應(yīng)當拒收。

第十九條 投標人不得與招標人串通投標，損害社會公共利益或者其他投標物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益。

投標人不得以他人名義投標或者其他方式弄虛作假，騙取中標。禁止投標人向招標人或者評標委員會成員以行賄的手段謀取中標。第二十條 開標應(yīng)當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行，開標地點應(yīng)當為招標文件中預(yù)先確定的地點。

開標時，由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構(gòu)檢查并公證；經(jīng)確認無誤后，由工作人員當眾拆封。

開標過程應(yīng)當記錄，并存檔備案。

第二十一條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責(zé)。

評標委員會由招標人的代表和物業(yè)管理業(yè)內(nèi)人士組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)。物業(yè)管理專業(yè)人士不得少于三分之一。

與投標人有利害關(guān)系的人不得進入評標委員會。評標委員會成員的名單在中標結(jié)果確定前應(yīng)當保密。

第二十二條 評標委員會應(yīng)當按照招標文件確定的標準和方法，對投標文件進行評審和比較；評標委員會完成評標后，應(yīng)當向招標人提出書面評標報告，并推薦合格的中標候選人。招標人根據(jù)評標委員會提出的書面評標報告和推薦的中標候選人確定中標人。招標人也可以授權(quán)評標委員會直接確定中標人。

第二十三條 評標委員會經(jīng)評審，認為所有投標都有不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。

依法必須進行招標的項目的所有投標被否決的，招標人應(yīng)當依照本辦法重新招標。

第二十四條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質(zhì)性內(nèi)容進行談判。

第二十五條 評標委員會成員應(yīng)當客觀、公正地履行職務(wù)，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔個人責(zé)任。

評標委員會成員不得私下接觸投標人，不得收受投標人的財物或者其他好處。

評標委員會成員和參與評標的有關(guān)工作人員不得透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦情況以及與評標有關(guān)的其他情況。

第二十六條 中標人確定后，招標人應(yīng)當向中標人發(fā)出中標通知書，并同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人。

中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。

第二十七條 招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。招標文件要求中標人提交履約保證金的，中標人應(yīng)當提交。

第二十八條 中標人應(yīng)當按照合同約定履行義務(wù)，完成中標項目。中標人不得向他人整體轉(zhuǎn)讓中標項目。

中標人應(yīng)當就分包項目向招標人負責(zé)，接受分包者就分包項目承擔連帶責(zé)任。

第二十九條 違反本辦法規(guī)定，未采用招標投標方式確定并委托物業(yè)管理企業(yè)承擔管理服務(wù)的，委托行為無效。

第三十條 開展招標而未報市、區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門備案，由市、區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門責(zé)令改正，并給予通報批評。

第三十一條 投標人相互串通或者與招標人串通投標的，投標人向招標人或者評標委員會成員采取行賄手段謀取中標的，中標無效。

第三十二條 投標人以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標的，中標無效；給招標人造成損失的，依法承擔賠償現(xiàn)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十三條 評標委員會成員收受投標人的財物或者其他好處的，評標委員會成員或者參加評標的有關(guān)工作人員向他人透露對投標文件的評審和比較、中標候選人的推薦以及與評標有關(guān)的其他情況的，給予警告，對有違法行為的評標委員會成員取消擔任評標委員會成員的資格，不得再參加任何依法必須進行招標的項目評標活動。

第三十四條 中標人將中標項目整體轉(zhuǎn)讓給他人的，轉(zhuǎn)讓行為無效，情況嚴重的，取消物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營資質(zhì)證書。

第三十五條 招標人與中標人不按照招標文件和中標人投標文件訂立合同的，或已簽訂合同而未按合同的約定履行義務(wù)的當事人，依約承擔違約責(zé)任。

第三十六條 本辦法由市房地產(chǎn)管理局負責(zé)解釋。第三十七條 本辦法自發(fā)布之日起施行。武漢市房地產(chǎn)管理局

武漢市房地產(chǎn)管理局 二○○○年六月二十八日