第一篇：關(guān)于業(yè)主代表大會制度有利于社區(qū)業(yè)主自治

關(guān)于業(yè)主代表大會制度有利于社區(qū)業(yè)主自治

《物權(quán)法》將于2007年10月1日實施。2003年9月1日實施的《物業(yè)管理條例》（以下簡稱“《條例》”）基于《物權(quán)法》已于2007年8月31日就有關(guān)條款做了修改，將與《物權(quán)法》同步實施。

《條例》要規(guī)范的主要對象是業(yè)主一方、物業(yè)服務(wù)企業(yè)一方，以及兩者之間的關(guān)系。從《條例》實施四年來的實際情況看，《條例》對規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運作和提高服務(wù)水平起到了較好的作用。但對于規(guī)范業(yè)主這一方，也就是如何使業(yè)主達(dá)成共識，如何使業(yè)主做出共同決定方面，《條例》在過去四年產(chǎn)生的效果，差強人意。

從社區(qū)業(yè)主自治的現(xiàn)狀來看，最主要、最困難的是如何讓業(yè)主在廣泛參與的基礎(chǔ)上，對于社區(qū)的事務(wù)，如選擇物業(yè)服務(wù)的方式，選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)等，做出共同決定。有了業(yè)主的共同決定，具體執(zhí)行是次要的、好處理的問題。

對業(yè)主大會/業(yè)主委員會構(gòu)架的認(rèn)識

1、社區(qū)業(yè)主自治基本國情

●我國大部分社區(qū)規(guī)模較大，都在千戶上下；

●社區(qū)業(yè)主參與社區(qū)公共事務(wù)的主動性和持久性不夠好，還需要長時間的引導(dǎo)；

●社區(qū)物業(yè)服務(wù)需要做決定的大小事情較多。

2、業(yè)主大會/業(yè)主委員會構(gòu)架的缺陷

按照《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會除了這樣一個定義，沒有作為一個組織應(yīng)有的屬性，如辦公場所，聯(lián)系人等。新修改后的《條例》第十一條，將業(yè)主大會履行的職責(zé)修改為業(yè)主共同決定，使業(yè)主大會組織的功能也虛擬化。修改后的《條例》將業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)改為業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會決定事項，將業(yè)主大會與業(yè)主委員會的關(guān)系模糊化。

修改后的《條例》中規(guī)定的業(yè)主大會會議，可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。對于中國現(xiàn)在的絕大部分社區(qū)來說，業(yè)主數(shù)量多，一個社區(qū)的業(yè)主來自不同的行業(yè)、單位、地區(qū)，集體召開業(yè)主大會，在同一時間把大多數(shù)業(yè)主集中到同一個地點開會，實際上是不現(xiàn)實的。對于我國社區(qū)規(guī)模在千戶上下的社區(qū)，從《條例》實施到現(xiàn)在的四年中，在全國范圍內(nèi)，沒有一例以“集體討論形式”成功召開業(yè)主大會的報道。所有千戶上下的社區(qū)業(yè)主大會會議的召開，絕大部分（也可能是全部）采用的是“書面征求意見形式”。也就是說，業(yè)主大會會議的召開，最后全部是“全體業(yè)主書面表決的形式”。我們必須客觀面對這個現(xiàn)實。

修改后的《條例》規(guī)定業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項。由于業(yè)主大會的“虛擬性”，對于提議召開業(yè)主大會，基本上都是由業(yè)主委員會決定。按《條例》規(guī)定，業(yè)主可以提議召開業(yè)主大會會議，條件是有20%以上的業(yè)主提議。一個千戶上下的社區(qū)，要收集200戶左右的業(yè)主簽名，對于松散的、沒有組織的業(yè)主群體來說，是非常困難的。

《條例》中規(guī)定了業(yè)主的提議權(quán)和監(jiān)督權(quán)，但是這些權(quán)利如何行使，《條例》并沒有具體規(guī)定。因此這些權(quán)利的行使實際上是沒有制度保障的。如業(yè)主提出的議題與業(yè)主委員會的意見不一致時，或者業(yè)主對業(yè)主委員會不信任而要行使監(jiān)督權(quán)時，根據(jù)《條例》規(guī)定，受理的機構(gòu)還是業(yè)主委員會本身，這在制度上就是一種悖論。實際上業(yè)主委員會成了既當(dāng)運動員又當(dāng)裁判員的角色。業(yè)主委員會上面沒有“上級單位”檢查把關(guān)。社區(qū)中的分散的業(yè)主對業(yè)主委員會又不能進(jìn)行有效的監(jiān)督。業(yè)主委員會成了一個不受監(jiān)督的機構(gòu)。

對于社區(qū)物業(yè)管理事務(wù)，《條例》中業(yè)主大會/業(yè)主委員會構(gòu)架設(shè)計的初衷可能是保護(hù)每個業(yè)主的權(quán)利。實際執(zhí)行起來往往成了每個業(yè)主都可以管，每個業(yè)主都管不了的局面。從全國社區(qū)業(yè)主自治過去四年的實際情況看，業(yè)主大會/業(yè)主委員會構(gòu)架對于推動社區(qū)業(yè)主自治沒有起到應(yīng)有的作用。

對有限權(quán)力業(yè)主代表大會/業(yè)主委員會構(gòu)架的認(rèn)識

按照《物權(quán)法》的規(guī)定，如果得到多數(shù)業(yè)主的同意，一個社區(qū)完全可以根據(jù)自己的實際情況，如社區(qū)的大小、配套設(shè)施情況，制定本社區(qū)的業(yè)主自我管理、物業(yè)管理的模式。不應(yīng)該、也不可能只有一個通用的模式。但對于大多數(shù)社區(qū)，如數(shù)百戶到幾千戶的社區(qū)，筆者認(rèn)為，有限權(quán)力的業(yè)主代表大會/業(yè)主委員會構(gòu)架，是一個較好的選擇。有限權(quán)力業(yè)主代表大會/業(yè)主委員會構(gòu)架有如下兩方面的含義：

第一、以有負(fù)責(zé)人、有實際存在（有辦公地點、聯(lián)系人、聯(lián)系方式）的社區(qū)業(yè)主代表大會為社區(qū)自治核心。業(yè)主委員會為業(yè)主代表大會的執(zhí)行機構(gòu)?？梢栽O(shè)立業(yè)主監(jiān)事會，以實現(xiàn)更理想的分權(quán)制衡。

第二、對于社區(qū)物業(yè)管理的重大事項（《物權(quán)法》規(guī)定的事項），或按管理規(guī)約能夠啟動全體業(yè)主共同決定（召開業(yè)主大會會議）的事項，由全體業(yè)主共同決定。除此之外的較重大事項，由業(yè)主代表大會決策。日常工作中的具體事務(wù)，由業(yè)主委員會決定。

業(yè)主代表大會是不是剝奪了業(yè)主的權(quán)力

對于業(yè)主代表大會，業(yè)界的爭議很激烈，即業(yè)主代表大會是不是剝奪了業(yè)主的權(quán)力。對于此點，筆者的認(rèn)識是，按上面所定義的有限權(quán)力業(yè)主代表大會沒有剝奪或削弱業(yè)主的權(quán)力。

如上面所述，業(yè)主行使權(quán)力的根本是參與社區(qū)事務(wù)的共同決定，表現(xiàn)形式是以表決形式由全體業(yè)主共同決定（業(yè)主大會會議）。如果在業(yè)主代表大會的構(gòu)架

下，從制度設(shè)計上，把提議進(jìn)行全體業(yè)主表決（召開業(yè)主大會會議）的門檻，及對全體業(yè)主表議題（業(yè)主大會表決議題）提議的門檻定得適當(dāng)?shù)牡?，即等同于或低于業(yè)主大會/業(yè)主委員會構(gòu)架中的規(guī)定，則業(yè)主的權(quán)力完全沒有受到剝奪或削弱。相反，從制度設(shè)計上，可以增加業(yè)主代表大會提議進(jìn)行全體業(yè)主表決（召開業(yè)主大會會議）的條款，進(jìn)一步增強業(yè)主行使自己的權(quán)力。

實行業(yè)主代表大會制度，從以下方面有利于社區(qū)的業(yè)主自治和對社區(qū)物業(yè)的管理：

1、業(yè)主代表大會制度可引導(dǎo)更多的業(yè)主參與社區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)

建立了業(yè)主代表大會制度，可以由幾十位業(yè)主代表有組織地、持久地參與社區(qū)事務(wù)管理。業(yè)主代表可以引導(dǎo)更多的業(yè)主參與社區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)。通過參加業(yè)主代表會議，業(yè)主代表可以更全面地了解社區(qū)存在的問題，可以了解政府的法規(guī)、政策，可以提高自身的認(rèn)識和素質(zhì)。

2、有利于整合社區(qū)中各種積極的力量，特別是居委會的力量

社區(qū)居委會是社區(qū)中的居民自治組織。實際上在現(xiàn)在的大部分小區(qū)，業(yè)主（包括業(yè)主的直系親屬）與社區(qū)居民大部分是重合的。居委會成員如果是本小區(qū)的業(yè)主，完全可以積極爭取成為業(yè)主代表，參與社區(qū)的業(yè)主代表大會，以業(yè)主代表的合法身份積極推動和影響社區(qū)物業(yè)管理事務(wù)的決策。對于社區(qū)的業(yè)主自治，政府可以利用居委會的橋梁，引導(dǎo)和支持業(yè)主自治工作的正常開展。

3、可以支持、督促和監(jiān)督業(yè)主委員會的工作

有了業(yè)主代表大會，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商，都會清楚地認(rèn)識到，業(yè)委會后面有幾十位業(yè)主代表的支持，這是一股比業(yè)委會幾個委員更強大的力量。

對于業(yè)委會的工作，從制定計劃開始，到主要的實施過程，業(yè)主代表都能參與和決策。業(yè)委會的工作，是在業(yè)主代表知情，在業(yè)主代表決策同意的情況下進(jìn)行的。業(yè)主代表大會可以起到督促和監(jiān)督業(yè)委會工作的作用。

4、有利于協(xié)調(diào)業(yè)主之間的利益，防止業(yè)主出現(xiàn)大規(guī)模分裂

通過業(yè)主代表開會討論，把問題放到桌面上，大家充分討論，這樣可以讓人們從不同的角度去認(rèn)識理解同一個問題，也容易讓人們理解持不同意見者的想法。對問題討論后，少數(shù)服從多數(shù)，如有必要，可形成代表大會決議。有爭議的問題在業(yè)主代表大會上討論解決了，從而不會使矛盾激化，或者激起業(yè)主與業(yè)主間的群體對。

5、有利于社區(qū)業(yè)主對公共財產(chǎn)管理上升到更高的層次

社區(qū)建立了業(yè)主代表大會制度，形成了對業(yè)主委員會良好的督促和監(jiān)督機制，在將來適當(dāng)時機，可以考慮將社區(qū)業(yè)主委員會注冊成法人。小區(qū)的公共財產(chǎn)可以注冊在業(yè)主委員會法人名義之下。達(dá)到這樣的層面后，社區(qū)業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)方式，改換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對社區(qū)業(yè)主公共財產(chǎn)的保值和管理，將更方便和更有效。

結(jié)語

在目前及未來相當(dāng)長一段時間，社區(qū)自治的關(guān)鍵是如何更好地引導(dǎo)更多的業(yè)主有組織地、持久地參與和關(guān)心社區(qū)的事務(wù)。保障業(yè)主參與社區(qū)事務(wù)權(quán)力的關(guān)鍵是將啟動業(yè)主共同決定（或業(yè)主大會會議）的門檻及對議題的提議門檻設(shè)置得適當(dāng)?shù)牡汀Ｖ贫仍O(shè)計上要直面我國的社區(qū)實際情況，所設(shè)計的制度要有可操作性和可持續(xù)性。只有做到了這些，才能真正和更好地落實《物權(quán)法》所賦予全體業(yè)主的權(quán)力，實現(xiàn)社區(qū)重大事務(wù)由業(yè)主共同決定的目標(biāo)。只有做到了這些，才能實現(xiàn)社區(qū)業(yè)主的其他事務(wù)有人管、能監(jiān)督的目標(biāo)。

社區(qū)實行有限權(quán)力的業(yè)主代表大會制度，在當(dāng)前我國社區(qū)現(xiàn)實情況下，是實現(xiàn)這兩個目標(biāo)較好的制度保障。

第二篇：業(yè)主代表大會議事規(guī)則(參考文本)

XXXXXXXXXXX業(yè)主代表大會議事規(guī)則（草案）

第一章 總則 第二章 業(yè)主小組 第三章 業(yè)主代表大會 第四章 業(yè)主委員會 第五章 業(yè)主委員會換屆選舉 第六章 附則

第一章 總則

小區(qū)

第一條 根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》等政府法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，制定本業(yè)主代表大會議事規(guī)則，并經(jīng)20 年 月 日業(yè)主大會討論通過。

第二條 業(yè)主大會的組成與架構(gòu)

根據(jù)XX市XXX區(qū)業(yè)主的實際情況，本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實行業(yè)主代表大會制度，履行業(yè)主大會的職責(zé)。（省12條）

1、以單元樓為單位，由全體業(yè)主成立業(yè)主小組；（省28條）

2、以單元樓為單位推舉出業(yè)主代表，由業(yè)主代表組成業(yè)主代表大會；（省12條）

3、由業(yè)主代表大會表決產(chǎn)生業(yè)主委員會。（省12條、28條）各層次組織的主要（功能）性質(zhì)：

1、業(yè)主代表大會設(shè)立的業(yè)主委員會為執(zhí)行機構(gòu)；

2、業(yè)主代表大會為議事、決策機構(gòu)，并代表業(yè)主監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

3、業(yè)主小組在本議事規(guī)則有關(guān)條款規(guī)定的范圍內(nèi)議事、表決，并監(jiān)督業(yè)主代表、業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會的工作。

4、業(yè)主小組于首屆業(yè)主代表選舉產(chǎn)生并公示通過之日起成立。

１

5、業(yè)主代表大會于20 年 月 日的首次業(yè)主代表大會會議召開之日成立。

6、業(yè)主委員會于20 年 月 日的首次業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生之日起成立。

第三條 業(yè)主代表大會宗旨（范本）

本業(yè)主代表大會代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理、安全使用，維護(hù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、安全、舒適、文明的環(huán)境。

第四條 物業(yè)管理區(qū)域基本情況

一、業(yè)主大會名稱：XXX市XX區(qū)XXXXXXX業(yè)主代表大會

業(yè)主委員會辦公地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXX

二、物業(yè)管理區(qū)域范圍（四至及附圖）：

XXXXXXXXXXXXX；

XXXXXXXXXXXXXX；

三、物業(yè)類型：高層住宅

四、物業(yè)管理區(qū)域概況： 占地面積：平方米

房屋總建筑面積： XXXXXXX萬平方米，其中住宅平方米，2500 套，非住宅平方米。

第二章 業(yè)主小組

第五條 業(yè)主小組的組成（省28條）

以單元樓為單位成立業(yè)主小組，業(yè)主小組由該單元樓的全體業(yè)主組成。業(yè)主小組名稱以“區(qū)-單元號業(yè)主小組”命名。

第六條 業(yè)主小組的職責(zé)：（省28條）

1、推選本小組的業(yè)主作為業(yè)主代表，代表本小組全體業(yè)主出席業(yè)主代表大會會議；

2、討論、表決本議事規(guī)則中業(yè)主代表大會需要全體業(yè)主參與的事項；（住17、29 ２

條）

3、決定本單元樓范圍內(nèi)住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造等事項，由本小組業(yè)主代表提交業(yè)主代表大會討論決定；（省28條）

4、決定本小組范圍內(nèi)的其他事項。（省28條）

第七條 業(yè)主小組議事可采用集體討論形式，也可以采用書面征詢形式，由小組選出的業(yè)主代表作為本小組的日常事務(wù)召集人，負(fù)責(zé)主持或操作。

第八條 對于需要全體業(yè)主投票表決的事項，由各業(yè)主小組的業(yè)主代表負(fù)責(zé)，形式可以采用當(dāng)場投票，或?qū)⒋頉Q事項的投票送達(dá)每戶業(yè)主并負(fù)責(zé)回收，由小組指派本小組不是業(yè)主代表的業(yè)主1-2名全程參與，一起統(tǒng)計投票結(jié)果并簽字確認(rèn)，由業(yè)主代表將投票結(jié)果連同《表決票》一起送交業(yè)主代表大會匯總。

意見匯總資料和表決統(tǒng)計結(jié)果業(yè)主代表應(yīng)自留一份以備查核。

業(yè)主因故不能參加集體討論，或不能參與書面意見表達(dá)形式的，可以委托同樓其他業(yè)主代其行使權(quán)力，委托形式可以書面委托或短信委托。短信委托信息應(yīng)發(fā)至業(yè)主代表手機上，由受托人填寫《受托信息表》，由受托人和業(yè)主代表簽字。

受托業(yè)主只能接受不超過本業(yè)主小組業(yè)主總數(shù)10%的業(yè)主委托。

第九條 業(yè)主小組履行職責(zé)時不得違反業(yè)主代表大會或者業(yè)主代表大會授權(quán)的業(yè)主委員會作出的決定。業(yè)主小組履行職責(zé)的程序，參照本議事規(guī)則執(zhí)行。

（省28條）

第十條 業(yè)主代表應(yīng)符合下列條件：（省17條、住12、19條精神）

1、遵守國家各項法律、法規(guī)；

2、具有完全民事行為能力；

3、遵守業(yè)主代表大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及其他有關(guān)規(guī)章制度；

4、熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔；

5、無損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無故欠交物業(yè)服務(wù)費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的行為

３

6、具備必要的為業(yè)主服務(wù)的時間；

第十一條

業(yè)主代表的職責(zé)

1、代表所屬單元樓業(yè)主出席業(yè)主代表大會；

2、負(fù)責(zé)接受、征求所屬單元樓內(nèi)業(yè)主的訴求、意見和建議，整理后形成提案交業(yè)主代表大會討論決定；

3、代表所屬單元樓業(yè)主投票選舉業(yè)主委員會委員人選；

4、代表所屬單元樓業(yè)主行使業(yè)主代表大會對業(yè)主委員會的監(jiān)督權(quán)；

5、負(fù)責(zé)召集、主持本業(yè)主小組討論本議事規(guī)則中規(guī)定需要全體業(yè)主參與的事項，以及需要全體業(yè)主行使表決權(quán)的事項；

6、代表所屬單元樓業(yè)主行使議事規(guī)則等賦予的其他權(quán)力義務(wù)。

第十二條

業(yè)主代表名額分配原則及產(chǎn)生辦法

1、單元樓層總數(shù)在16層（含16層，以下同）以下的，業(yè)主代表1名；單元樓每位業(yè)主只能推薦1人，得票數(shù)過半者當(dāng)選。

2、單元數(shù)層總數(shù)在17層以上的，業(yè)主代表2名； 每位業(yè)主最多推薦2人，得票數(shù)過半且得票數(shù)最高的2位當(dāng)選，得票數(shù)過半未當(dāng)選的業(yè)主代表可以作為候補業(yè)主代表。

3、被推薦人或自薦人至換屆工作組（領(lǐng)取時間和地點另行通知）取得《業(yè)主代表推（自）薦表》并填寫，由本人拿著《業(yè)主代表推（自）薦表》在所屬單元樓內(nèi)逐戶上門征求意見，介紹相關(guān)事項，闡明業(yè)主代表的職責(zé)，獲取樓內(nèi)業(yè)主的認(rèn)可及委托，并簽名推薦。

4、當(dāng)業(yè)主代表因故出現(xiàn)缺失的情況下（參照第四十條），由候補代表自動填補，并報備業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會；沒有候補業(yè)主代表的，由業(yè)主小組按本議事規(guī)則有關(guān)規(guī)定，重新選舉一名業(yè)主代表并報備業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會。

第十三條

經(jīng)過選舉產(chǎn)生的業(yè)主代表，代表的是本業(yè)主小組全體業(yè)主。征求全體業(yè)主意見和建議時，采納大多數(shù)業(yè)主的意見和建議，作為本業(yè)主小組的意見和建議提交。

４

第十四條

業(yè)主代表實行任期制，任期與業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會任期一致，換屆時應(yīng)按本議事規(guī)則規(guī)定的條件進(jìn)行重新選舉，業(yè)主代表可以連選連任；

第十五條

業(yè)主代表應(yīng)按業(yè)主代表大會的要求，及時將有關(guān)檔案交由業(yè)主委員會歸檔。

第三章 業(yè)主代表大會

第十六條 業(yè)主代表大會議事內(nèi)容（住17條、省17條）

（一）業(yè)主代表大會決定以下事項：

1、制定、審議、修改業(yè)主代表大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會工作規(guī)則

2、制定、審議、修改管理規(guī)約；

3、制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

4、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

5、籌集和使用專項維修資金；

6、改建、重建建筑物及期附屬設(shè)施；

7、改變共有部分的用途；

8、利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；

9、法律法規(guī)或者是管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。

（二）業(yè)主代表大會除了上述重大議事事項外，還須對下列事項進(jìn)行審議和決定：

1、審議批準(zhǔn)業(yè)主委員會的工作權(quán)限和活動經(jīng)費來源及使用方案；（范5-6）

2、審議批準(zhǔn)業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的工作報告；（范5-7）

3、審議或制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（范5-9）

4、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；（住17條）

5、決定業(yè)主委員會代表業(yè)主進(jìn)行某項訴訟事宜；（范5-4）

6、改變或撤銷業(yè)主委員會的不當(dāng)決定；（范5-10）

7、審議批準(zhǔn)業(yè)主委員會提交的新一的《財務(wù)預(yù)算》和上一的《財務(wù)決算》

8、審議、決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的其他事項（包括業(yè)主提案）。５

（范5-11）

第十七條

本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)章制度如下（包含但不限于）：（根據(jù)實際情況逐步完善）

1、《XXXXXX區(qū)業(yè)主代表大會議事規(guī)則》

2、《業(yè)主委員會工作規(guī)則》

3、《XXXXX區(qū)管理規(guī)約》

4、《關(guān)于專項維修資金的（續(xù)）籌集和使用規(guī)定》

5、《物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費標(biāo)準(zhǔn)》

6、《業(yè)委會的活動經(jīng)費來源及使用方案》

7、《物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有設(shè)施、設(shè)備、場地等經(jīng)營收益的分配與使用辦法》

8、《選聘物業(yè)服務(wù)公司或?qū)I(yè)服務(wù)項目公司的流程》

9、《物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位（場地）和共用設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定》

10、《物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生管理細(xì)則》

11、《物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分改建、擴建、改變使用用途的審批流程》

12、《物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案》

13、業(yè)主代表大會認(rèn)為應(yīng)該建立的規(guī)章制度

第十八條 上述制度的制定、修改由業(yè)主代表大會負(fù)責(zé)，業(yè)主代表大會可以根據(jù)實際情況，書面委托業(yè)主委員會起草或作出修改建議，也可以委托具有專業(yè)知識特長的業(yè)主起草，最終由業(yè)主代表大會在聽取廣大業(yè)主意見和建議的基礎(chǔ)上，審議、修改，表決通過生效。

第十九條 業(yè)主代表大會會議分為定期會議和臨時會議。（省18條、住21條）定期會議：業(yè)主代表大會定于每年一季度由業(yè)主委員會組織召開。

臨時會議：有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主代表大會臨時會議：

1、經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議；

2、經(jīng)20%的業(yè)主代表共同提議；

６

3、發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理，由業(yè)主委員會提議。

4、業(yè)主代表大會應(yīng)有業(yè)主代表過半數(shù)參加方為有效會議。

第二十條 業(yè)主委員會應(yīng)在業(yè)主代表大會召開15日前（分級召開形式須30日前）將會議內(nèi)容送交每一位業(yè)主代表，同時將會議的時間、地點、內(nèi)容以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告。

（省19條，另考慮到分級召開形式耗時長的特點建議30天）

第二十一條 業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主代表大會的，應(yīng)向業(yè)主委員會書面請假，并以書面委托形式委托本業(yè)主小組另一名業(yè)主代表代為行使相應(yīng)權(quán)力；如果本業(yè)主小組只有一名業(yè)主代表的，可以書面委托本業(yè)主小組的一名業(yè)主代為參加，但要在委托書上寫明委托的具體事項及要求，受托業(yè)主應(yīng)嚴(yán)格按委托事項及要求代為履行相應(yīng)權(quán)力。

業(yè)主代表缺席業(yè)主代表大會，既沒有書面請假，又沒有符合上述規(guī)定的書面委托，無故不參加業(yè)主代表大會，將自動取消其業(yè)主代表資格，由所屬單元樓業(yè)主小組內(nèi)有資格的候補業(yè)主代表或重新選舉的業(yè)主代表填補，并報業(yè)主委員會和業(yè)主代表大會審定。

業(yè)主代表因各種主客觀原因缺席業(yè)主代表大會三次（含三次）以上的，將自動取消其業(yè)主代表資格，由所屬單元樓業(yè)主小組內(nèi)有資格的候補業(yè)主代表或重新選舉的業(yè)主代表填補，并報業(yè)主委員會和業(yè)主代表大會審定。

業(yè)主代表在規(guī)定的時間內(nèi)不能履行職責(zé)召開業(yè)主小組會議討論、表決業(yè)主代表大會交付的議題，從而影響業(yè)主代表大會正常程序的，由業(yè)主委員會臨時指定專人幫助完成議題，如果是因為業(yè)主代表個人原因的，將取消業(yè)主代表的資格，由業(yè)主小組重新選舉業(yè)主代表頂上，名單報備業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會。

第二十二條 業(yè)主代表大會可以選擇下列形式召開，具體會議形式由業(yè)主委員會確定。

（一）集體討論形式；

（二）書面證求意見形式。

（三）分級召開形式（即先召開各個業(yè)主小組會議，廣泛征求意見和建議，在此基礎(chǔ)上再召開業(yè)主代表大會）。

７

但是，對于下列重大事項，業(yè)主代表大會必須采用分級召開形式：

1、修訂、批準(zhǔn)《XXXXX區(qū)業(yè)主代表大會議事規(guī)則》

2、修訂、批準(zhǔn)《業(yè)主委員會工作規(guī)則》

3、修訂、批準(zhǔn)《XXXXX區(qū)管理規(guī)約》

4、修訂、批準(zhǔn)《關(guān)于專項維修資金的（續(xù)）籌集和使用規(guī)定》

5、修訂、批準(zhǔn)《物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費標(biāo)準(zhǔn)》

6、修訂、批準(zhǔn)《業(yè)委會的活動經(jīng)費來源及使用方案》

7、修訂、批準(zhǔn)《物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有設(shè)施、設(shè)備、場地等經(jīng)營收益的分配與使用辦法》

8、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第二十三條 采取分級形式召開業(yè)主代表大會征求業(yè)主意見的操作：在業(yè)主代表大會召開之前，對于需要修訂制度的事項，由業(yè)主代表分頭召開本業(yè)主小組會議（可以集體討論形式，也可以書面證求意見的形式），廣泛征求本業(yè)主小組全體業(yè)主的意見，至少取得過半數(shù)業(yè)主的意見，由業(yè)主代表將意見整理匯總，于大會召開前10日提交主持修訂的專人和業(yè)主委員會。

第二十四條 因征求意見過程中需對議案做修改而需要推遲業(yè)主代表大會召開的，應(yīng)及時以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主公告新的會議時間和修改后的議案條款

第二十五條 采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。（住22條）

第二十六條 業(yè)主代表大會的投票權(quán)數(shù)，按下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：（住23條）

1、專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿（產(chǎn)權(quán)證）記載的面積計算；尚未進(jìn)行登記的，按房屋買賣合同記載的面積計算；

2、建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

８

第二十七條 業(yè)主代表大會投票表決的方式分：簡單多數(shù)方式和業(yè)主權(quán)重方式：

1、簡單多數(shù)方式：業(yè)主代表具有同等表決權(quán)，一人1票。用于業(yè)主代表大會上一般事項的表決。

2、業(yè)主權(quán)重方式：全體業(yè)主參與投票，業(yè)主人數(shù)和專有部分面積雙重統(tǒng)計計票的方式。用于涉及到全體業(yè)主利益的重大事項表決[參看第十六條第（一）款所列、第二十二條，對于須采用分級形式召開業(yè)主代表大會討論和表決批準(zhǔn)的事項列表]。

1）業(yè)主人數(shù)的確定方法：按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按1人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分按1人計算。同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算，以此計算出總?cè)藬?shù)。（住24條）2）專有部分面積的確定方法：按第二十六條方法計算。同一買受人擁有一個以上專有部分的，按所擁有的所有專有面積總合計算。

3）一個專有部分有兩個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推舉一人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。

（住25條）

4）業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。（住25條）

5）地下車位、地面車位（如有）不計入業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。

（住25條規(guī)定由本議事規(guī)則決定是否計入）

第二十八條 投票有效規(guī)則

1、涉及籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施方面的制度制定或修改、實施方案等事項的，采取業(yè)主權(quán)重投票方式，須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，方為有效通過；（住29條）

2、涉及本議事規(guī)則第十六條第（一）款除第5、6條以外規(guī)定的其他共有和共同管理權(quán)利的制度建設(shè)或修改等事項的，采取業(yè)主權(quán)重投票方式，須經(jīng)專有部分占建筑物點面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半的業(yè)主同意，方為有效通過；（住29條）

3、涉及本議事規(guī)則第十六條第（二）款規(guī)定的所有事項，采取簡單多數(shù)投票方式，９

須經(jīng)實到會議業(yè)主代表過半數(shù)的同意，為有效通過。

4、投票方式一律采用實名方式，表決意見可以選擇同意、不同意、棄權(quán)三種意見之一，表達(dá)二種以上（含二種）意見算廢票。

5、業(yè)主因故不能參加投票的，可以將《表決票》填寫并簽字后委托家人或同一業(yè)主小組的業(yè)主代為投遞。

6、業(yè)主代表因故不能參加投票的，簡單人數(shù)投票方式的，應(yīng)當(dāng)由本人填寫《表決票》表達(dá)意見或者書面簽署表決意見并簽字，委托家人或所屬業(yè)主小組的業(yè)主或其他業(yè)主代表代為投遞；業(yè)主權(quán)重投票方式的，則因?qū)⒈緲I(yè)主小組全體業(yè)主投票的結(jié)果資料委托本業(yè)主小組的業(yè)主或業(yè)主代表代為投遞。

7、業(yè)主代表大會設(shè)置監(jiān)票人3人，在業(yè)主代表大會召開前15日內(nèi)，由業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員（或換屆選舉業(yè)委會委員候選人）以外的其他業(yè)主公開報名組成，并列席業(yè)主代表大會，與業(yè)主委員會委員（或換屆選舉業(yè)委會委員候選人）有利害關(guān)系的業(yè)主不得擔(dān)任監(jiān)票人。

8、《表決票》的統(tǒng)計工作應(yīng)當(dāng)當(dāng)場進(jìn)行，統(tǒng)計結(jié)果由監(jiān)票人和參加業(yè)主代表大會的各位業(yè)主委員會委員共同簽字確認(rèn)后，當(dāng)場公布表決結(jié)果。

9、無論采用何種投票方式，未參與表決的業(yè)主或業(yè)主代表，其投票權(quán)數(shù)計入已表決的多數(shù)票內(nèi)。（住26條規(guī)定由本議事規(guī)則決定是否計入）

第二十九條 業(yè)主代表大會表決通過后形成的業(yè)主代表大會議事決定，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。（住30條）

第三十條 業(yè)主代表大會對議案已經(jīng)做出決議的，業(yè)主在決議生效后6個月內(nèi)不得以同一內(nèi)容再提議召開業(yè)主代表大會會議進(jìn)行表決。

第三十一條 業(yè)主代表大會由業(yè)主委員會作出記面記錄，其會議記錄以及所有選票、統(tǒng)計資料等須保留作為業(yè)主委員會檔案存檔。（住30條）

第四章 業(yè)主委員會

第三十二條 業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：（住35條）

1、執(zhí)行業(yè)主代表大會的決定和決議；

１０

2、召集業(yè)主代表大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

3、與業(yè)主代表大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

4、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

5、監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

6、督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；

7、組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

8、調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

業(yè)主委員會除依法履行上述職責(zé)外，同時還須履行下列職責(zé)：（住35-9條）

9、按照《業(yè)主委員會工作規(guī)則》辦事，遵守并模范執(zhí)行業(yè)主代表大會通過的各項規(guī)章制度。在各項制度的執(zhí)行過程中有義務(wù)反饋制度中的漏洞、制度間的矛盾沖突條款，并在每年的審議修訂時提出完善制度的意見和建議，交業(yè)主代表大會討論審議；

10、受業(yè)主代表大會的書面委托，在受托范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)起草擬訂或修訂各項規(guī)章制度、實施方案（辦法）、操作流程（細(xì)則）等草案，提交業(yè)主代表大會討論、表決；

11、負(fù)責(zé)監(jiān)督新聘物業(yè)公司與解聘物業(yè)公司的移交事項；

12、代表業(yè)主代表大會與政府有關(guān)部門的協(xié)調(diào)溝通，協(xié)助、配合政府相關(guān)部門要求的相關(guān)工作，接受政府相關(guān)部門的指導(dǎo)與監(jiān)督；

13、做好換屆選舉的籌備與協(xié)調(diào)工作；

14、提交業(yè)主代表大會要求提交的工作報告、財務(wù)預(yù)（決）算報告、業(yè)主民意調(diào)查報告、業(yè)主提案（意見和建議）及其他要求提交的報告或資料等；

15、負(fù)責(zé)業(yè)主小組、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會所有檔案資料的歸檔保管工作；

16、業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)。

第三十三條 業(yè)主委員會委員的任職條件（住31條）

1、遵守國家或地方政府的各項有關(guān)法律、法規(guī)、條例等；

2、具備為業(yè)主服務(wù)的時間；

3、具有完全民事行為能力，身體健康；

4、遵守業(yè)主代表大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

5、熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，信譽良好；

6、具有一定的組織能力、執(zhí)行能力、社會活動能力，具有較好的親和力以及與人良好的溝通能力；

7、本人及近親屬未在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)提供管理服務(wù)或有利害關(guān)系企業(yè)中及其關(guān)聯(lián)企

１１

業(yè)內(nèi)任職，或者在其他物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主委員會中任職；（紫41-5條）

8、無損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無故欠交物業(yè)服務(wù)費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的行為。（省21條）

第三十四條

業(yè)主委員會的選舉辦法、組成、任期、表決權(quán)

1、XXXXXX區(qū)業(yè)主委員會由業(yè)主代表大會采取差額選舉的方法產(chǎn)生；

2、XXXXXX區(qū)業(yè)主委員會設(shè)委員9名，候補委員2名。其中C區(qū)委員5人，候補1人；D區(qū)委員4人，候補1人；

3、業(yè)主委員會設(shè)主任1名，副主任2名，主任、副主任由全體委員選舉產(chǎn)生；

4、業(yè)主委員會設(shè)財務(wù)委員1名，由財務(wù)會計專業(yè)的委員擔(dān)任，如果沒有財會專業(yè)的委員，則可由懂經(jīng)濟(jì)的委員擔(dān)任；

5、業(yè)主委員會每屆任期3年，委員可以連選連任2屆；

6、業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)；

7、業(yè)主委員會須有過半數(shù)的委員參加會議為有效會議，所做的決定須經(jīng)全體委員（應(yīng)到委員）過半數(shù)的同意為有效。

第三十五條

業(yè)主委員會須自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選出主任和副主任，并由主任根據(jù)三十四條第3點的原則，指定一名委員擔(dān)任財務(wù)委員。

第三十六條

業(yè)主委員會須向本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公布下列情況和資料：

（住36條）

1、管理規(guī)約、業(yè)主代表大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

2、業(yè)主代表大會通過的各項規(guī)章制度；

3、業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會委員的各項決定；

4、物業(yè)服務(wù)合同；

5、專項維修資金的籌集、使用情況；

6、物業(yè)共同部分的使用和收益情況；

7、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

8、業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況，包括財務(wù)預(yù)算和財務(wù)決算；

１２

9、其他應(yīng)向業(yè)主公開的情況和資料。

第三十七條

業(yè)主委員會須定期或不定期召開工作會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。具體操作按《業(yè)主委員會工作規(guī)則》執(zhí)行。

第三十八條

鑒于XXXXXXXC區(qū)或D區(qū)各自存在的不同問題，業(yè)主委員會應(yīng)充分考慮到C、D區(qū)的不同情況，在做出決定的時候，須以當(dāng)事區(qū)大多數(shù)委員的意見為主，另一區(qū)的委員須支持當(dāng)事區(qū)多數(shù)委員的意見并給于全力配合。具體按《業(yè)主委員會工作規(guī)則》執(zhí)行。

第三十九條

業(yè)主委員會須建立健全檔案管理制度和印章管理制度，妥善保管各業(yè)主小組、業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會的各類檔案和所有印章。具體操作按《業(yè)主委員會工作規(guī)則》執(zhí)行。

第四十條

有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：（住43條）

1、因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

2、喪失民事行為能力的；

3、依法被限制人身自由的；

4、法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第四十一條

業(yè)主委員會委員有下列情況（但不限于）之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上（含三分之一）委員或者持20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，由業(yè)主委員會召開業(yè)主代表大會臨時會議，討論表決是否終止其委員資格：

（住44條）

1、以書面方式提出辭職請求的；

2、不履行委員職責(zé)的；

3、利用委員資格謀取私利的；

4、拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

5、侵害他人合法權(quán)益的；

１３

6、違反《業(yè)主委員會工作規(guī)則》中有關(guān)業(yè)主委員會委員工作守則中有關(guān)條款的；

7、因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

第四十二條

業(yè)主委員會委員資格終止的、或換屆離任的，須將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。具體操作按《業(yè)主委員會工作規(guī)則》執(zhí)行。

（住45條）

第四十三條

業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺，由候補委員填補。C區(qū)候補委員填補C區(qū)的空缺，D區(qū)候補委員填補D區(qū)的空缺。如果候補委員填補后還出現(xiàn)空缺，當(dāng)C區(qū)或D區(qū)空缺人數(shù)達(dá)到2人以上（含2人）的，應(yīng)當(dāng)在2個月以內(nèi)召開業(yè)主代表大會，及時完成業(yè)主委員會委員的補選工作。補選工作參照換屆選舉的方法。

第四十四條

業(yè)主委員會活動經(jīng)費及使用原則

（一）活動經(jīng)費的來源

業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)偂＃ㄊ?5條）

根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實際情況，活動經(jīng)費的來源主要有：

1、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場地、設(shè)施設(shè)備用于廣告（媒體）發(fā)布收入；

2、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場地、設(shè)施設(shè)備出租租金收入；

3、在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行商業(yè)活動的進(jìn)場費收入；

4、地下二層人防設(shè)施場地車位出租收入分成；

5、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)大樓部分空間出租收入；

6、地面臨時停車停車費收入分成；

7、其他屬于業(yè)主共同所有的收入。

（二）活動經(jīng)費開支范圍 下列屬于日常費用開支：

1、業(yè)主委員會委員勞務(wù)補貼；

2、委托物業(yè)公司會計代理出納、記賬的勞務(wù)補貼；

3、辦公室水電費；

１４

4、基本辦公用紙、筆、本子、計算器等以及零星復(fù)印費；

5、會計用賬本（頁）、各類憑證、報表等；

6、坐機電話費；

7、外出辦事公交車（含地鐵）車費；

8、其他辦公必須的零星費用。下列屬于特殊項目開支：

1、業(yè)主代表大會要求召開的業(yè)主小組會議紙張、筆等及復(fù)印費用；

2、召開業(yè)主代表大會會議費用（包括橫幅等宣傳費用）；

3、由業(yè)主代表大會授權(quán)，代表業(yè)主進(jìn)行訴訟的費用；

4、由業(yè)主代表大會授權(quán)，用于公共環(huán)境改善的項目費用；

5、用于補貼全體業(yè)主，降低業(yè)主物業(yè)管理費的支出；

6、補充進(jìn)專項維修基金；

7、其他經(jīng)業(yè)主代表大會授權(quán)，專項使用的費用。

（三）活動經(jīng)費使用原則

1、第四十四條第（一）款所列收入歸全體業(yè)主所有，委托物業(yè)公司出納存入業(yè)主委員會專有賬戶；

2、業(yè)主委員會于年初對屬于日常費用開支范圍的項目編制《財務(wù)預(yù)算》，提交業(yè)主代表大會審議表決通過后，嚴(yán)格按此范圍、額度使用，使用情況按季公示，公示內(nèi)容包括（但不限于）期初經(jīng)費余額、本季經(jīng)費收入明細(xì)項目、本季經(jīng)費支出明細(xì)項目、期末經(jīng)費結(jié)余；

3、預(yù)算額度不夠，須提前書面報告業(yè)主代表大會，說明原因，要求追加預(yù)算，經(jīng)業(yè)主代表大會討論（或修改）通過后，方可執(zhí)行，不得先支后報，財務(wù)委員應(yīng)做好費用計劃控制工作；

4、因首屆業(yè)主委員會費用沒有參照，按先緊后追加的原則進(jìn)行；

5、對于屬于特殊項目開支范圍的項目，業(yè)主委員會須于項目啟動前，編制《項目預(yù)算報告》提交業(yè)主代表大會按本議事規(guī)則有關(guān)規(guī)定程序?qū)徸h表決通過后，方能實施，不得先斬后奏。具體操作辦法按經(jīng)全體業(yè)主討論、表決通過的《業(yè)主委員會活動經(jīng)費來源及使用方案》執(zhí)行。項目執(zhí)行過程中，事中事后將開支情況至少公示2次以上。

１５

第四十五條

涉及專項維修基金籌集和使用，按經(jīng)全體業(yè)主討論、表決通過的《關(guān)于專項維修資金的（續(xù)）籌集和使用規(guī)定》制度執(zhí)行，執(zhí)行情況須向全體業(yè)主公示。

第四十六條 對于突發(fā)安全事件需要動用活動經(jīng)費的，按經(jīng)全體業(yè)主討論、表決通過的《物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行。事后將活動經(jīng)費動用的明細(xì)清單予以公示。

第四十七條 有關(guān)活動經(jīng)費收支具體操作辦法，按經(jīng)全體業(yè)主討論、表決通過的《業(yè)主委員會工作規(guī)則》相關(guān)條款執(zhí)行。

第五章

業(yè)主委員會的換屆選舉

第四十八條

換屆工作組

1、業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，由原業(yè)主委員會負(fù)責(zé)啟動換屆籌備工作，成立換屆工作組，換屆工作組由街道社區(qū)委派1人，業(yè)主委派代表6人（C區(qū)3人，D區(qū)3人）。工作組成員可以由業(yè)主自愿報名，由原業(yè)主代表差額選舉產(chǎn)生，原業(yè)主委員會指派1名委員負(fù)責(zé)與換屆工作組聯(lián)絡(luò)，協(xié)助工作組工作，但無表決權(quán)。工作組組長由街道社區(qū)委派的人擔(dān)任，負(fù)責(zé)召集工作組會議，組織完成各項籌備工作，工作組組長可以委托其他人召集并主持會議；

2、為保證換屆工作公正、獨立、公平，報名參加業(yè)主委員會委員候選人的業(yè)主不能成為工作組成員；

3、換屆工作組按照公平、公正的原則獨立工作，接受政府相關(guān)部門的指導(dǎo)。

4、換屆工作組的職責(zé)：

依據(jù)本議事規(guī)則中有關(guān)有關(guān)條款

1）幫助各業(yè)主小組選舉新一屆業(yè)主代表并公告；

2）審查和確認(rèn)業(yè)主委員會委員候選人身份；

3）擬定業(yè)主代表大會換屆選舉會議議程；

4）確定正式候選人名單并公告；

5）協(xié)助原業(yè)主委員會召開新一屆業(yè)主代表大會進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉；

１６

5、換屆工作組決定任何事項均通過表決決定，過半數(shù)通過有效。

6、新一屆業(yè)主委員會成立，換屆工作組同時解散，所有文件交新一屆業(yè)主委員會存檔，由業(yè)主委員會按有關(guān)規(guī)定報備政府有關(guān)部門。

第四十九條

換屆選舉

1、各業(yè)主小組按本議事規(guī)則中有關(guān)業(yè)主代表條件和產(chǎn)生辦法選舉新一屆業(yè)主代表；

2、由新當(dāng)選的業(yè)主代表組成新一屆業(yè)主代表大會；

3、業(yè)主委員會委員候選人在全體業(yè)主中產(chǎn)生，可以推薦，也可以自薦，被推薦人或自薦人到換屆工作組領(lǐng)取《業(yè)委會委員候選人推（自）薦表》，填寫清楚并簽名，由被推薦人或自薦人挨家挨戶上門到業(yè)主家征求推薦確認(rèn)簽名，凡達(dá)到50人聯(lián)名推薦者即獲得業(yè)主委員會委員候選人的提名資格；

4、換屆工作組對業(yè)主委員會委員候選人提名者，按本議事規(guī)則中有關(guān)業(yè)主委員會委員任職條件進(jìn)行資格審查；

5、候選人名額擬定13名，其中C區(qū)7名，D區(qū)6名；

6、為了維護(hù)廣大業(yè)主利益，業(yè)主委員會委員候選人的產(chǎn)生可兼顧小區(qū)物業(yè)專業(yè)化對口管理需要，優(yōu)先提名推薦人大、政協(xié)、法律、技術(shù)特長人員（規(guī)劃管理、房產(chǎn)管理、物業(yè)管理、消防安全、建筑工程、工程預(yù)算、財會審計、機電設(shè)備、弱電設(shè)備、園林園藝、醫(yī)療衛(wèi)生等）作為新一屆業(yè)主委員會委員候選人選，同時兼顧C、D區(qū)名額分配。由換屆工作組最終確定候選人名單；

7、新一屆業(yè)主委員會委員候選人名單確定后在小區(qū)各顯著位置公示一周。在公示期間，候選人被業(yè)主舉報，經(jīng)查實，有違反任職條件者，換屆工作組核實屬實的取消其候選人的資格，另在候選人提名中補充；

8、采用差額實名選舉的方法，C、D區(qū)同場分開選舉、分別投票，由C區(qū)業(yè)主代表在C區(qū)的候選人中選舉業(yè)主委員會委員；由D區(qū)的業(yè)主代表在D區(qū)的候選人中選舉業(yè)主委員會委員；

9、根據(jù)最終確定的業(yè)主委員會候選人名單，印制選票，在業(yè)主代表大會上，由業(yè)主代表當(dāng)場填寫、投票；

10、候選人當(dāng)選須獲得贊成票超過實到（包括委托業(yè)主代表）業(yè)主代表人數(shù)半數(shù)以上為有效，并按得票數(shù)從高至低，C區(qū)候選人前5位當(dāng)選為業(yè)主委員會委員，１７

第6位為候補委員，第7位落選；D區(qū)候選人前4位當(dāng)選為業(yè)主委員會委員，第5位為候補委員，第6位落選。

11、如果出現(xiàn)2人以上獲相同票數(shù)，并影響到是否當(dāng)選業(yè)主委員會委員或候補委員時，則對獲相同票數(shù)的候選人進(jìn)行二次投票決定誰當(dāng)選。

12、其他具體操作辦法由換屆工作組參照首屆業(yè)主委員會選舉辦法擬定。

第六章

附則

第五十條

業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將下列材料向物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處備案：（省22條、住33）

1、業(yè)主委員會備案申請書；

2、業(yè)主委員會委員名單；

3、業(yè)主代表大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

4、業(yè)主代表大會會議記錄；

5、業(yè)主代表大會決定的其他重大事項；

6、其他政府要求提供的材料。

第五十一條

業(yè)主委員會召開業(yè)主代表大會會議，須告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會，聽取居民委員會的建議。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)政府部門依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。（住54條）

第五十二條

業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處、社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處等政府相關(guān)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。（住57條）

第五十三條

業(yè)主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，其他業(yè)主委員會委員或業(yè)主代表可以請求物業(yè)所在地的 １８

公安機關(guān)協(xié)助移交。

業(yè)主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機關(guān)協(xié)助移交。

（住56條）

第五十四條

本議事規(guī)則自全體業(yè)主表決通過之日起生效

本議事規(guī)則未盡事項由業(yè)主討論補充。三分之二業(yè)主通過的有關(guān)本議事規(guī)則的決定為本議事規(guī)則的組成部分。

XX

市XX區(qū)XXXXXXX小區(qū) 業(yè)主代表大會 年 月 日

１９

第三篇：XX業(yè)主代表大會主持詞

XX業(yè)主代表大會主持詞

預(yù)備會：

、清點到會人數(shù)

2、聽取大會籌備的工作報告

3、審議通過代表資格審查報告

4、選舉通過大會主席團(tuán)名單和秘書長名單

、審議通過正式會議議題和議程

正式會議：

各位代表：

請上級領(lǐng)導(dǎo)、特邀代表、大會主席團(tuán)成員等同志到主席臺就坐。

根據(jù)大會日程安排，xx小區(qū)首屆三次業(yè)代會暨XX年工作會今天開幕。

這次大會應(yīng)到代表000名，實到代表**名，因病事假**名，實到代表超過了應(yīng)到代表的2/3，符合業(yè)代會規(guī)定人數(shù)，可以開會。

今天大會的執(zhí)行主席是：

現(xiàn)在我宣布：首屆三次業(yè)主會暨XX年工作會正式開始。

（全體起立，奏《國歌》，請坐下。略？）。

今天到會的特邀代表有：社區(qū)的代表、法律顧問、物業(yè)公司

讓我們以熱烈的掌聲，對他們光臨大會指導(dǎo)工作表示歡迎!

今天大會的議程有：

1、**同志（主要領(lǐng)導(dǎo)）致開幕詞;

2、**同志宣讀（街道辦、物管科）賀信;

3、**同志作業(yè)代會工作報告;

4、同志作財務(wù)工作報告；

、同志作2018年工作計劃

6、**同志作物管工作報告。

7、分組討論（討論會）

8、同志作提案征集辦理報告

9、上級領(lǐng)導(dǎo)講話。

0、主任致閉幕詞。

下面進(jìn)行大會第一項議程，第一項議程：請**同志（主要領(lǐng)導(dǎo)）致開幕詞;

第二項議程：請**同志宣讀（街道辦、物管科）賀信;

第三項議程：請**同志作業(yè)代會工作報告;

4、同志作財務(wù)工作報告；

、同志作2018年工作計劃

6、**同志作物管工作報告。

（大會上午的議程全部進(jìn)行完畢，請各代表組按照大會日程安排，下午進(jìn)行分組討論會）。

7、分組討論（住宅在各幢入戶大廳，商業(yè)在潮漫酒店）

討論會注意事項：討論除了上午的工作報告外，重點是為打造典范小區(qū)提出具體方案。要求討論組組長（業(yè)委會委員組織由各組自行推舉）組織代表（業(yè)主）廣泛提出意見和建議。特別注意，除了在提案表上寫清楚提議事項外，關(guān)鍵要寫清楚具體的執(zhí)行方案，要從可行性、前瞻性、合法性、業(yè)主大會、社區(qū)等部門通過的可能性進(jìn)行全面闡釋，提案表上可以另附方案。請各討論組長務(wù)必將本組提出的提案進(jìn)行整理，并于4點鐘前交大會主席團(tuán)。

8、同志作提案征集辦理報告

9、社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)講話。

0、主任致閉幕詞

1、主持人宣布大會閉幕。

（揍國際歌。略？）

第四篇：裝修業(yè)主社區(qū)

填補業(yè)界空白 世界第一所網(wǎng)絡(luò)“裝修大學(xué)” 裝修業(yè)主社區(qū)創(chuàng)立

金九銀十，正值家裝旺季到來，十一黃金周正在用它的十萬熱情向我們招手，鋪天蓋地的家裝廣告早已漫天紛飛，隨處可見，商家們卯足了勁紛紛使出各種促銷招數(shù)不惜倒虧血本攬客，一時間打折、放價、贈禮、抽獎??一系列強力誘惑瞬間襲來，大凡剛喬遷新居或近期有打算翻新屋子的業(yè)主們也都瞅準(zhǔn)這個機會暗地里開始盤算，希望能借著黃金周的契機可以即買到好東西還能美美的省下一大筆錢?？墒悄愣b修嗎？會買東西嗎？買的價格最低就真的最省嗎？這個恐怕還真不是。前面省了可是后面裝修房子遇到“大挨宰”的情況已經(jīng)很是司空見慣！

明知山有虎 我向“裝修業(yè)主社區(qū)”行

最近有研究機構(gòu)聯(lián)合多家裝飾裝修公司對100戶業(yè)主家庭進(jìn)行了調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)他們很多人中裝修完畢就后悔，有抱怨電源插座裝少了，有后悔買了便宜五金件質(zhì)量真的太次，有人苦惱找的木工手藝一點都不理想，也有人自嘆經(jīng)驗不足居然留下了擦不到的死角，更有人苦惱自己不懂裝修還沒人給指導(dǎo)，只能硬著頭皮“明知山有虎，偏向虎山行”??這種裝修“后遺癥”的產(chǎn)生究其根本原因主要還是大家不懂裝修，不會裝修，想找個學(xué)習(xí)的地方補補課卻找不到系統(tǒng)的“學(xué)?！?。面對裝飾裝修市場亂象，國家商務(wù)部雖已于今年9月1日正式頒布了首部《家居行業(yè)經(jīng)營服務(wù)規(guī)范》，對裝飾裝修公司從產(chǎn)品到服務(wù)做出了相當(dāng)嚴(yán)格的要求，但是對于不懂裝修的業(yè)主來說，還是空白紙一張，挨宰的事情依然避免不了。因為不懂所以上當(dāng)！國內(nèi)甚至國際上都很需要有這么一個地方，可以便捷、通俗、易懂的把業(yè)主由門外漢變成裝修專家，徹徹底底從源頭解決問題。為填補這個空白，真正急人所急，需人所需，中國家網(wǎng)董事長，清華大學(xué)新經(jīng)濟(jì)與新產(chǎn)業(yè)研究中心專家委員會副秘書長、研究員，國際建筑裝飾室內(nèi)設(shè)計協(xié)會副會長徐克偉 [微博] 先生在中國家網(wǎng)上成功創(chuàng)立了世界第一個專門針對廣大業(yè)主的“裝修大學(xué)”——裝修業(yè)主社區(qū)！

走進(jìn)“裝修大學(xué)”——裝修業(yè)主社區(qū)

裝修業(yè)主社區(qū)一直被業(yè)界美譽為廣大業(yè)主的“裝修大學(xué)”，這個比喻一點都不夸張，只要你入住中國家網(wǎng)然后走進(jìn)它，您才會知道這所“大學(xué)”絕不是一個名頭。從它那里走出去的“學(xué)生”可以擔(dān)當(dāng)一個專家！所有坑蒙拐騙的人和事都請走遠(yuǎn)！不信嗎？那好，帶您看看去：

來到中國家，走進(jìn)裝修業(yè)主社區(qū)，您會發(fā)現(xiàn)在這里可以學(xué)到的東西和能幫您做到的事情一切都超乎您的想象。

裝修業(yè)主社區(qū)本著“解決業(yè)主裝修問題，滿足業(yè)主裝修需求，全心全意為業(yè)主服務(wù)?！钡淖谥级鴦?chuàng)立。它能夠幫助業(yè)主在裝修時提供及時有效的知識幫助和答疑解惑，此外還能協(xié)助業(yè)主進(jìn)行資金、采購、裝修工程的管理，不用出門，輕松網(wǎng)購建材家具，真正做到讓業(yè)主明白裝修，輕松裝修，讓裝修之旅只?！靶腋！?，不再“痛苦”。

只要您進(jìn)入裝修業(yè)主社區(qū)，就能很明白的看到它所能幫你做到的各類事情，裝修過程中所遇到的一切事務(wù)都能在那里找到對應(yīng)的詳細(xì)的指導(dǎo)，各大功能模塊做裝修幫您協(xié)同指導(dǎo)無一缺失！就是找專家也沒法實現(xiàn)這么系統(tǒng)的幫助！學(xué)裝修、要裝修、管工程、看風(fēng)水一樣都不少，投標(biāo)書、找品牌、找商城、找設(shè)計師、找裝修公司、找工長您都能在那里放心的投到您理想找到您所需，最后想炫耀一下自己的新家和大伙分享彼此裝修的快樂更有模塊對應(yīng)您，一切需求都不在話下?，F(xiàn)在，我們來簡單了解下裝修業(yè)主社區(qū)功能模塊到底有哪些？都能做些什么？

“裝修大學(xué)”里最偉大的一本“教科書”——裝修萬事通

“裝修萬事通”是中國家網(wǎng)專門為裝修業(yè)主研發(fā)的世界第一部一套工具性的裝飾裝修百科全書，旨在幫助每一位裝修業(yè)主解決 裝飾裝修過程中遇到的無數(shù)“難解”的問題，掃除無盡的煩惱，從而享受和體會裝飾裝修帶來的無限樂趣！

“裝修萬事通”由《材料篇》、《定制篇》、《流程篇》、《家具篇》、《環(huán)保篇》和《電器篇》六大板塊組成，從驗房、規(guī) 劃、簽訂合同、設(shè)計、選材、施工、質(zhì)量、空氣標(biāo)準(zhǔn)到整體驗收，按照裝飾裝修的完整流程，針對每一個環(huán)節(jié)，都給出了通俗易 懂、流暢易讀且科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋硎龊团鋱D?！把b修萬事通”手把手教會每一位業(yè)主如何管理家裝的全過程，緊緊抓住關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，工程進(jìn)展到哪一步，業(yè)主就學(xué)到哪一步。因此，《裝修萬事通》是一部裝修指南，也是業(yè)主在裝修過程中的拐杖。一通在手裝修萬事皆通！

“裝修大學(xué)”里的“綜合學(xué)科”——裝修模塊集體上陣助您事事通關(guān)

同戶型案例參考：中國家網(wǎng)不僅擁有大量裝修案例可供參考，而且用戶可以通過業(yè)主社區(qū)，輕松找到和自己同戶型的鄰居。參考他人的裝修案例、效果圖，找尋有口碑的服務(wù)商。

風(fēng)水規(guī)劃：了解家居風(fēng)水常識，請教風(fēng)水大師，趨吉避兇，家宅興旺。

我要發(fā)標(biāo)：業(yè)主可以發(fā)布自己的裝修招標(biāo)需求，以便設(shè)計師、風(fēng)水師、工長、裝飾公司按要求應(yīng)標(biāo)。

資金管理：裝修中“記賬本”，對裝修過程中的總賬及明細(xì)賬均可記錄，方便業(yè)主控制資金進(jìn)度，分配資金比重。

工程管理：對您的工程按進(jìn)度實施圖紙、合同、服務(wù)商及工程進(jìn)度的呈現(xiàn)，使您一目了然，輕松管理。

服務(wù)管理：對為您服務(wù)過的不論線上還是線下的服務(wù)商進(jìn)行記錄，并具有推薦的功能。

工程日志：發(fā)布自己家的裝修工程日志，分享自家的裝修效果美圖，參與“圍觀”，裝修從此不再“孤單”。

采購管理：記錄您所有已購買和收藏的線上產(chǎn)品，方便下單及追溯。

商品方便購：除傳統(tǒng)方式在線上商鋪中瀏覽購物外，業(yè)主還可通過裝修案例效果圖，鏈接至相應(yīng)的線上售賣商鋪，購買圖 中所展示的建材家具。

促銷活動：接收廠家的最新促銷活動信息，不用跑斷腿，也能買到價廉物美的東西。

領(lǐng)代金券：收集各種代金券、優(yōu)惠券，樂享低成本，高質(zhì)量的生活。

秒殺團(tuán)購：秒殺、團(tuán)購、團(tuán)后秒，極限的速度帶來豐碩的戰(zhàn)果，讓裝修時時充滿激情。

業(yè)主社區(qū)：看鄰居裝修案例，找設(shè)計裝飾公司，尋風(fēng)水專家規(guī)劃，發(fā)表話題，發(fā)起活動，看周邊賣場，逛相鄰小區(qū)，讓裝 修和生活快樂又便捷。

OK，這堂課就到這里，還是把更多的領(lǐng)悟留給您的實際網(wǎng)上操作，想要做啥就去裝修業(yè)主社區(qū)去找啥，實際體驗一下，真實的感受還是您說棒那才是真的棒！體驗后的豐碩收獲和成長會告訴您這所“大學(xué)”您來得到底值不值！

玩轉(zhuǎn)裝修業(yè)主社區(qū)，讓您的裝修夢從此不再只是做夢而已，相信我們，中國家網(wǎng)存在的宗旨，一直和國人的需求緊密聯(lián)系在一起，服務(wù)大眾，服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，服務(wù)華夏！裝修業(yè)主社區(qū)，就是來為廣大業(yè)主服務(wù)的！

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第五篇：業(yè)主自治 和諧共贏

業(yè)主自治 和諧共營

一、現(xiàn)況分析

在個大數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)的瘋狂時代，各行各業(yè)為了更好的發(fā)展和生存，都在尋求新的突破口和發(fā)展思路。同樣作為一個服務(wù)行業(yè)的物業(yè)公司來說也是在時刻探索創(chuàng)新之路。隨著大環(huán)境的影響，客戶對物業(yè)服務(wù)的需求日益朝著多元化和高端化的方向發(fā)展。他們不僅追求物業(yè)服務(wù)的人性化，更希望物業(yè)服務(wù)企業(yè)向他們提供一種“超值”服務(wù)，這種客戶需求已經(jīng)漸成潮流；另一方面，缺乏個性的服務(wù)產(chǎn)品，日趨同質(zhì)化、大眾化的平庸管理，沒有任何的創(chuàng)新之舉，已經(jīng)很難保證長久地留住客戶，更難將企業(yè)做大做強。就目前市場來說，大部分社區(qū)APP通過房產(chǎn)物業(yè)積累的大量社區(qū)用戶，成為物業(yè)公司涉足互聯(lián)網(wǎng)最先想到的資源，社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)成為物業(yè)公司切入互聯(lián)網(wǎng)成本最低的市場。為更好的支持公司的高速發(fā)展戰(zhàn)略，同時圍繞業(yè)主對物業(yè)服務(wù)及生活需求，去年4月公司和軟件公司共同打造了一個小區(qū)綜合服務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺——水韻萬家APP。它以云平臺、物聯(lián)網(wǎng)為依托，手機和平板電腦為載體，業(yè)主通過APP、關(guān)注微信公眾號等媒介，獲取信息資訊服務(wù)、互動交流服務(wù)、報事報修服務(wù)、便民繳費服務(wù)，同時為小區(qū)商家打造出線上預(yù)訂、線下運營于一體的O2O應(yīng)用模式，在實現(xiàn)物管、商家內(nèi)部信息化管理的同時，為小區(qū)業(yè)主提供在線式、本地化的智慧小區(qū)服務(wù)。

一、業(yè)主自治 和諧共贏

“業(yè)主自治，和諧共贏”是充分運用互聯(lián)網(wǎng)以及云平臺，通過APP這種現(xiàn)代高科技工具到物業(yè)管理的實踐中，引導(dǎo)業(yè)主積極參與APP運用，并通過業(yè)主的實際運用，切實提高物業(yè)管理水平，通過低成本投入，從而降低中長期物業(yè)管理成本，同時在業(yè)主參與運用中可以提高服務(wù)品質(zhì)（APP中報事報修、提建議等模塊），可達(dá)到業(yè)主自治的效果。

同時以優(yōu)化完善項目服務(wù)達(dá)到業(yè)主自治為切入點，從而形成一個集物業(yè)服務(wù)、信息發(fā)布、便民信息查詢、鄰里交流互動、優(yōu)惠信息、購物社區(qū)電商購物為一體的高粘性、全方位的社區(qū)生活服務(wù)媒體平臺，實現(xiàn)最精準(zhǔn)有效的社區(qū)營銷，同時，公司和項目通過提供有償服務(wù)，給有需求的業(yè)主提供更高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。這些有償服務(wù)包括：養(yǎng)老服務(wù)、線下活動、房屋租賃、同時在業(yè)主運用中適當(dāng)提升物業(yè)經(jīng)營收入。為此擬設(shè)計如下方案以達(dá)成以上目標(biāo)。

二、服務(wù)模塊介紹

通過APP的推行，公司可以依靠平臺中的特色板塊及時的和小區(qū)業(yè)主進(jìn)行溝通及互動，同時需要項目和公司各部門共同協(xié)力相互配合，做好基礎(chǔ)的服務(wù)工作，提升服務(wù)質(zhì)量。整合周邊商家，推送最有價值的廣告，給小區(qū)業(yè)主帶來方便和實惠，公司從而形成持續(xù)穩(wěn)定的廣告收益。

1、報事報修、投訴建議

業(yè)主可以通過在線的投訴報修外，還可以通過拍照的方式把要投訴的內(nèi)容實時上傳到OA系統(tǒng)，通知項目及時處理。公司可對建議的信息進(jìn)行篩查，篩選出有效信息，并對部分業(yè)主進(jìn)行獎勵（如：減免物業(yè)費、送小禮品等）。激勵業(yè)主積極參與到物業(yè)管理中，借由業(yè)主的監(jiān)督，促進(jìn)項目部整體品質(zhì)提升。并可適度降低項目部巡查力度，促進(jìn)項目長遠(yuǎn)降低人力成本。

2、在線繳費

業(yè)主自動獲取號，綁定房號，通過在繳費模塊可以選取相應(yīng)的費用，如：物業(yè)費、停車費及其它費用的在線查詢及繳納。充分實現(xiàn)了：告別東奔西走，即可繳納多種費用，物業(yè)費、能源費輕松搞定，繳費記錄隨時可查，實時到賬；減少排隊等候時間，有多少套房繳多少費，一次性輕松搞定；支持繳費推送提醒和繳費查詢，以及對提前預(yù)付行為優(yōu)惠進(jìn)行支持。

3、藍(lán)牙一鍵開門

藍(lán)牙一鍵開門功能通過簡單改造道閘和門禁設(shè)備，就可以實現(xiàn)業(yè)主方便進(jìn)出小區(qū)和物管管控訪客人員以及門禁卡數(shù)量的管控模塊。業(yè)主可以通過APP中一鍵開門功能開啟小區(qū)人行道閘和單元門禁（在有效距離內(nèi) 5米—8米）。也可以通過APP對訪客發(fā)送驗證碼，訪客可直接輸入驗證碼進(jìn)入小區(qū)。

5、車牌識別系統(tǒng)

車牌識別系統(tǒng)是基于云停車服務(wù)平臺集中管理，并且可以 和公司信息管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)對接，利用物聯(lián)網(wǎng)和云計算技術(shù)來尋求

打破單個停車場智能系統(tǒng)信息孤島現(xiàn)狀，對進(jìn)出車輛車牌進(jìn)行只能識別放行，并且可實現(xiàn)多個停車場統(tǒng)一管理，也實現(xiàn)無處不在的車位預(yù)定、停車導(dǎo)航、在線支付、錯時停車等功能，并且公司財務(wù)部門可實時監(jiān)控現(xiàn)場收費情況。從而提高停車服務(wù)質(zhì)量和智能化管理水平。

6、品質(zhì)巡檢模塊

品質(zhì)巡檢模塊是以云平臺為依托，和公司內(nèi)部管理APP做 數(shù)據(jù)對接，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，集中管控的模塊。用于項目日常品質(zhì)巡查和設(shè)備巡檢的功能模塊。項目在巡查過程中，依照后臺設(shè)置的巡檢路線和頻次，通過APP對關(guān)鍵點位進(jìn)行巡查掃描二維碼，APP中就可顯示相關(guān)數(shù)據(jù)，最終形成報表。實現(xiàn)了公司對品質(zhì)巡查可以做到實時監(jiān)控，并且及時準(zhǔn)確的了解項目情況。

7、增值業(yè)務(wù)

針對商家應(yīng)前期免費引入APP平臺，豐富平臺里的內(nèi)容和信息，吸引業(yè)主的眼球。等平臺推廣成熟后，公司可向商家收取一定的費用。

7.1便民服務(wù)：每個推廣的項目必須完善這類基礎(chǔ)信息。

提供社區(qū)及周邊的各類生活服務(wù)信息，方便業(yè)主查詢熱線電話并可以一鍵撥號，如：物業(yè)、居委會、家電維修、會所休閑、衣物干洗、汽車服務(wù)、月嫂保姆、快遞服務(wù)、開修換鎖、管道疏通、物流搬家等。7.2跳蚤模塊

7.2.1二手市場

可以在二手市場發(fā)布轉(zhuǎn)讓或者求購信息。7.2.2寵物

在寵物板塊可以發(fā)布關(guān)于寵物的轉(zhuǎn)送、領(lǐng)養(yǎng)和約會主題。7.2.3家教

發(fā)布家教信息?？梢酝扑]和被推薦，發(fā)布的信息包含家教標(biāo)簽、價格、性別、年齡、照片、標(biāo)題和內(nèi)容等信息。7.2.3家政

發(fā)布家政信息?？梢酝扑]和被推薦，發(fā)布的信息包含家政標(biāo)簽、價格、性別、哪里人、年齡、照片、標(biāo)題和內(nèi)容等信息。7.3商家服務(wù)（尚未開通）7.3.1商家查詢

平臺收集小區(qū)周邊的各類生活服務(wù)提供商并進(jìn)行分類（例如美食、美發(fā)、超市、中介，等等），讓業(yè)主足不出戶便掌握小區(qū)周邊的各種生活消費信息，還能查看商家電話和商店地址，對商家信息進(jìn)行全面了解。7.3.2網(wǎng)上開店

小區(qū)業(yè)主或者商鋪可以自行申請開店，通過店鋪可以讓鄰居發(fā)現(xiàn)在淘寶或者其他平臺上的寶貝。店鋪信息包含名稱、地址、鏈接和簡介等信息。如果是個人用戶需要驗證身份證信息，如果是店鋪，除了需要驗證身份證信息外，還需要驗證營業(yè)執(zhí)照。7.3.3團(tuán)購服務(wù)

商家可以在平臺上銷售自己的商品和服務(wù)，平臺不定期提供團(tuán)購活動，在商家和社區(qū)居民間搭建直通橋梁，省去中間流通環(huán)節(jié)，讓利于居民的同時也使商家的利潤最大化。7.3.4商家評論

可以對商家進(jìn)行評論（好評或者差評），通過商家口碑度對商家進(jìn)行搜索排序，提升居民的消費滿意度。7.3.3亮點服務(wù)

各項目結(jié)合實際提煉項目亮點服務(wù)，常態(tài)化的宣傳推廣。

8、商家信息控制

8.1項目搜集周邊生活服務(wù)信息和店鋪信息：包含名稱、地址、網(wǎng)站鏈接和簡介等。收集商家或個人的身份證、營業(yè)執(zhí)照等資質(zhì)證書復(fù)印件，并上報經(jīng)營管理部驗證審核。

8.2經(jīng)營管理部負(fù)責(zé)平臺大商家資源引入。以及對線上項目商家資信審查、產(chǎn)品驗證。

8.3項目要對項目商家資源信息及服務(wù)產(chǎn)品、價格和商家信息發(fā)布、更新審核。

三、結(jié)束語

隨著現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)的急速發(fā)展，大數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)+的時代已經(jīng)到來，借助云平臺，進(jìn)行數(shù)字化的客戶關(guān)系管理，實現(xiàn)物業(yè)管理的信息化、網(wǎng)絡(luò)化和自動化。極大地提高物業(yè)管理的集成性、交互性和動態(tài)性，有利于實現(xiàn)異地遠(yuǎn)程的分布式管理模式，提高物業(yè)管理的現(xiàn)代化和高效率，從而降低物業(yè)管理的運營成本。通過互

聯(lián)網(wǎng)+，也為廣大客戶群提供了全新的物業(yè)服務(wù)模式、體驗了不一樣服務(wù)產(chǎn)品，為物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)升級做到未雨綢繆。

總之，在每個互聯(lián)網(wǎng)中都是進(jìn)行著電子商務(wù)的平臺，越來越小區(qū)模式的手機APP已經(jīng)遍地都是，APP能否吸引業(yè)主眼球，具有較高的粘合度，不僅僅是整合周邊商家，搞一些優(yōu)惠活動那么簡單。是需要公司各部門及項目互相配合，完善和優(yōu)化基礎(chǔ)服務(wù)，提升公司服務(wù)品質(zhì)，使業(yè)主對公司有信任感，才可以達(dá)到業(yè)主自治，和諧共贏。