住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（五篇）

第一篇：住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則

住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(討論稿)

第一章總則

業(yè)主大會(huì)名稱：

物業(yè)名稱：

物業(yè)管理區(qū)域位置：

東至：

西至：

南至：

北至：

物業(yè)管理區(qū)域概況：

占地面積：

房屋總建筑面積：

住宅：

住宅建筑面積：

第一條為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)的規(guī)范設(shè)立、運(yùn)作，維護(hù)業(yè)主的共同利益與合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程實(shí)施細(xì)則（試行）》等相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，制定本規(guī)則。

第二條本規(guī)則是記載業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)宗旨、運(yùn)作機(jī)制、活動(dòng)方式、成員的權(quán)利義務(wù)等內(nèi)容進(jìn)行約定的自治、自律性文件，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主意愿的集中體現(xiàn)，是業(yè)主大會(huì)運(yùn)作的基本準(zhǔn)則和依據(jù)。

第三條業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)服務(wù)和管理活動(dòng)中的合法權(quán)益；監(jiān)督協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，保障物業(yè)的合理、安全使用，維護(hù)公共秩序和優(yōu)良環(huán)境；組織、發(fā)動(dòng)廣大業(yè)主共同建設(shè)環(huán)境優(yōu)美、安全寧?kù)o、文明和諧住宅區(qū)。

第四條業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立，是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)。業(yè)主大會(huì)成立后確定為業(yè)主或認(rèn)定業(yè)主身份的，自動(dòng)成為業(yè)主大會(huì)的成員。

第二章業(yè)主大會(huì)

第五條業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）制定、修改本規(guī)則和《管理規(guī)約》；

（二）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（三）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（四）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

（五）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（六）審議和決定業(yè)主委員會(huì)的工作職責(zé)，審議業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作；

（七）審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作報(bào)告；

（八）決定共用部分和共用設(shè)施設(shè)備收益的管理、使用和分配；

（九）決定涉及業(yè)主共同利益的其他重大事項(xiàng)。

第六條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，具體會(huì)議形式由業(yè)主委員會(huì)確定。

第七條采用集體討論形式議事的，由業(yè)主以幢為單位推選業(yè)主代表參加會(huì)議。討論事項(xiàng)征求意見(jiàn)到戶，需投票表決的，由全體業(yè)主投票決定。

第八條業(yè)主代表由所代表單位的業(yè)主選舉產(chǎn)生。

多層住宅每幢推選業(yè)主代表一名，每單元推選單元組長(zhǎng)一名；小高層住宅每單元推選業(yè)主代表一名，單元組長(zhǎng)兩名。單元組長(zhǎng)協(xié)助業(yè)主代表開(kāi)展工作。

業(yè)主代表和單元組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)聯(lián)系本幢本單元各住戶，如實(shí)反映住戶意見(jiàn)，組織有關(guān)住宅區(qū)管理和建設(shè)的活動(dòng)。

業(yè)主代表和單元組長(zhǎng)實(shí)行任期制，每屆任期三年，任職期間，經(jīng)所代表單位1∕2以上業(yè)主同意，可以更換。

第九條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議每年第四季度召開(kāi)一次。

有下列情形之一的，由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議：

（一）20％以上業(yè)主提議；

（二）發(fā)生涉及全體業(yè)主共同利益事項(xiàng)，需要及時(shí)處理的；

（三）發(fā)生重大事故或者緊急事件，需要及時(shí)處理的。

第十條召開(kāi)業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)1∕2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，業(yè)主大會(huì)作出的決定必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1∕2以上通過(guò)。

（一）業(yè)主大會(huì)作出籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2∕3以上通過(guò)。

（二）業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定的時(shí)間以公開(kāi)統(tǒng)計(jì)產(chǎn)生表決結(jié)果之日為準(zhǔn)。第十一條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤消。

業(yè)主大會(huì)尊重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，涉及到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，就有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行事前協(xié)商。

第十二條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

第十三條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

第十四條因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)解散的，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于解散前，在當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。

業(yè)主大會(huì)解散前，在業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算結(jié)束后30日內(nèi)，由業(yè)主委員會(huì)按照規(guī)定向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門辦理備案、印章等注銷手續(xù)，并將所保管的其

他檔案資料移交當(dāng)?shù)亟值擂k事處。

第三章業(yè)主委員會(huì)

第十五條業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)服務(wù)和管理的情況；

（二）擬定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定，代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同；

（三）擬定管理規(guī)約、本規(guī)則修改方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定；

（四）擬定專項(xiàng)維修資金的籌集和使用方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定；

（五）擬定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用與收益分配方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定，按業(yè)主大會(huì)的決定管理公共資金；

（六）擬定業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理使用辦法和業(yè)主委員會(huì)年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算報(bào)告，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定；

（七）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，并配合解決物業(yè)管理和服務(wù)中的重大問(wèn)題；

（八）會(huì)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（九）組織開(kāi)展共建和諧社區(qū)宣傳文化活動(dòng)；

（十）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施

（十一）督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（十二）協(xié)調(diào)業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛；

（十三）對(duì)有關(guān)檔案資料、會(huì)議記錄、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)的資產(chǎn)進(jìn)行妥善保管；

（十四）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第十六條業(yè)主委員會(huì)實(shí)行任期制，每屆任期3年。委員任期同業(yè)主委員會(huì)任期相同，可連選連任。

業(yè)主委員會(huì)由名委員組成，設(shè)主任名，副主任名。

第十七條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；

（二）遵守法律、法規(guī)；

（三）遵守本規(guī)則和管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（五）身體健康，具有一定的組織和協(xié)調(diào)能力；

（六）具備必要的工作時(shí)間。

第十八條業(yè)主委員會(huì)委員的產(chǎn)生：

（一）業(yè)主委員會(huì)侯選人由業(yè)主代表自薦，或由業(yè)主大會(huì)籌備組在業(yè)主、業(yè)主代表中提名、推薦，或由到屆的業(yè)主委員會(huì)提名推薦產(chǎn)生；

（二）業(yè)主委員會(huì)候選人名單和基本情況簡(jiǎn)介，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)召開(kāi)15日前張榜公示；

（三）業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)會(huì)議差額選舉產(chǎn)生，經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票

權(quán)1∕2以上通過(guò)，按照得票數(shù)排序當(dāng)選。候選人得票相等的，由與會(huì)業(yè)主再次投票選舉確定；

（四）業(yè)主委員會(huì)委員因故缺額時(shí)，在下一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)時(shí)予以補(bǔ)選，缺額人數(shù)超過(guò)四分之一的，召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選，補(bǔ)選的委員任期隨本屆業(yè)主委員會(huì)屆滿終止。

第十九條業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。

業(yè)主委員會(huì)主任負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的日常事務(wù)，依法履行下列職責(zé)：

（一）負(fù)責(zé)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，主持業(yè)主委員會(huì)工作；

（二）遵守本業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，組織實(shí)施業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定事項(xiàng)；

（三）接受物業(yè)管理行政主管部門的培訓(xùn)和指導(dǎo)；

（四）業(yè)主委員會(huì)副主任協(xié)助主任工作。

第二十條業(yè)主委員會(huì)委員參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議等有關(guān)活動(dòng)，參與業(yè)主委員會(huì)有關(guān)事項(xiàng)的決策，執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)的決定，完成業(yè)主委員會(huì)交辦的工作。

第二十一條業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的進(jìn)程及會(huì)議決定進(jìn)行書(shū)面記錄。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定，由業(yè)主委員會(huì)在決定作出后以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并同時(shí)告知當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門和社區(qū)居民委員會(huì)。

第二十二條業(yè)主委員會(huì)委員接受業(yè)主監(jiān)督，有下列情形之一的，其委員資格自動(dòng)終止：

（一）物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）有犯罪行為的；

（三）以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的；

（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（五）無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的；

（六）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；

（七）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

前款

（一）項(xiàng)情形發(fā)生的，業(yè)主委員會(huì)委員資格自動(dòng)終止后自然終結(jié)；其他情形發(fā)生的，其委員資格自動(dòng)終止后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定通過(guò)，其委員資格終結(jié)。業(yè)主委員會(huì)委員資格自然終結(jié)或終止的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)記錄并保存相關(guān)資料。

業(yè)主委員會(huì)委員變更或資格終止的，自變更或資格終止之日起3日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物，移交給業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定的其他委員。

第二十三條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前應(yīng)當(dāng)完成換屆選舉工作。其屆滿2個(gè)月前，組建換屆選舉籌備組；換屆選舉籌備組由本屆業(yè)主委員會(huì)委員和樓幢代表中推選的部分非委員業(yè)主代表組成。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前2個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)在當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。換屆選舉中本屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)報(bào)告任期內(nèi)的工作情況。

原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并辦理交接手續(xù)。

第二十四條業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生、變更、換屆、終止等備案工作，按照《業(yè)

主大會(huì)規(guī)程實(shí)施細(xì)則（試行）》的規(guī)定執(zhí)行。

第四章相關(guān)事項(xiàng)

第二十五條業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律、法規(guī)和政策的規(guī)定，與有關(guān)單位辦理物業(yè)相關(guān)移交手續(xù)。

第二十六條業(yè)主大會(huì)做出選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

第二十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。該資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

（一）專項(xiàng)維修資金的管理和使用，按物業(yè)管理行政主管部門的規(guī)定執(zhí)行。

（二）對(duì)不按照規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金的業(yè)主，由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告，并上報(bào)行政主管部門依法處理。

第二十八條業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用收益的經(jīng)費(fèi)中開(kāi)支。開(kāi)支比例不得超過(guò)總收益的50%。

上述經(jīng)費(fèi)收支帳目由業(yè)主委員會(huì)管理，定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第二十九條業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)主要用于下列開(kāi)支：

（一）宣傳、文化活動(dòng)開(kāi)支；

（二）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議開(kāi)支；

（三）購(gòu)置辦公設(shè)備和日常辦公費(fèi)用；

（三）聘用專職人員工資，兼職人員補(bǔ)貼；

第三十條業(yè)主委員會(huì)按照政府有關(guān)規(guī)定建立健全印章管理制度。印章由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)管理，并按照規(guī)定使用。違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟(jì)損失或不良影響的，由負(fù)責(zé)人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第三十一條業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的議事文件、資料，由專人負(fù)責(zé)定期整理、立卷和存檔。

業(yè)主大會(huì)建立下列檔案資料：

（一）各類會(huì)議記錄、紀(jì)要；

（二）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定等書(shū)面材料；

（三）各屆業(yè)主委員會(huì)備案登記的材料；

（四）業(yè)主、使用人清冊(cè)；

（五）訂立的物業(yè)服務(wù)合同；

（六）有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來(lái)文件；

（七）業(yè)主和使用人的書(shū)面意見(jiàn)；

（八）專項(xiàng)維修資金收支情況清冊(cè)；

（九）其他有關(guān)材料；

第五章

第三十二條本規(guī)則經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)，自通過(guò)之日起生效。

第三十三條本規(guī)則未盡事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)另作補(bǔ)充。

第三十四條本規(guī)則執(zhí)行期間，業(yè)主及業(yè)主代表關(guān)于對(duì)本規(guī)則的修改建議，可向業(yè)主委員會(huì)反饋，并由業(yè)主大會(huì)適時(shí)進(jìn)行修改。

第三十五條本規(guī)則印發(fā)全體業(yè)主，報(bào)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)備案。

第三十六條本規(guī)則由住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

第二篇：董事會(huì)議事規(guī)(香港)

董事會(huì)議事規(guī)則

第一章總則

第一條為規(guī)范******股份有限公司(下稱“公司”)董事會(huì)

及其成員的行為，保證公司決策行為的民主化、科學(xué)化，充分維護(hù)公司的合法權(quán)益，特制定本規(guī)則。

第二條本規(guī)則根據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》（下稱“《公司法》”）、《中華人民共和國(guó)證券法》(下稱“《證券法》”)、《上市公司治理準(zhǔn)則》（下稱“《治理準(zhǔn)則》”）、《香港聯(lián)合交易所有限公司上市規(guī)則》（下稱“《香港上市規(guī)則》”）、《公司章程》及其他現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)范性文件制定。

第三條公司董事會(huì)及其成員除遵守第二條規(guī)定的法律、法規(guī)、規(guī)范性文件外，亦應(yīng)遵守本規(guī)則的規(guī)定。

第四條在本規(guī)則中，董事會(huì)指公司董事會(huì)；董事指公司所有董事。第二章董事

第五條公司董事為自然人。董事無(wú)需持有公司股份。公司董事包括獨(dú)立董事。

第六條董事由股東大會(huì)選舉或更換，任期三年。董事任期屆滿，可連選連任。有關(guān)提名董事候選人的意圖以及候選人表明愿意接受提名的書(shū)面通知，應(yīng)當(dāng)在股東大會(huì)召開(kāi)前至少七日發(fā)給公司。股東大會(huì)在遵守有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的前提下，可以以普通決議的方式將任何任期未屆滿的董事罷免（但依據(jù)任何合同可提出的索償要求不受此影響）。

董事任期從就任之日起計(jì)算，至本屆董事會(huì)任期屆滿時(shí)為止。董事任期屆滿未及時(shí)改選，在改選出的董事就任前，原董事仍應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章和公司章程的規(guī)定，履行董事職務(wù)。

由董事會(huì)委任為董事以填補(bǔ)董事會(huì)某臨時(shí)空缺或增加董事會(huì)名額的任何人士，只任職至公司下屆股東大會(huì)為止，并于其時(shí)有資格重選連任。

董事可以兼任公司高級(jí)管理人員，但兼任公司高級(jí)管理人員職務(wù)的董事，總計(jì)不得超過(guò)公司董事總數(shù)的1/2。

第七條董事可以在任期屆滿前提出辭職。董事辭職應(yīng)向董事會(huì)提交書(shū)面辭職報(bào)告。董事會(huì)將在兩日內(nèi)披露有關(guān)情況。如因董事的辭職導(dǎo)致公司董事會(huì)低于法定最低人數(shù)時(shí)，在改選出的董事就任前，原董事仍應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章和公司章程規(guī)定，履行董事職務(wù)。

除前款所列情形外，董事會(huì)辭職自辭職報(bào)告送達(dá)董事會(huì)時(shí)生效。

董事辭職生效或者任期屆滿后承擔(dān)忠實(shí)義務(wù)的具體期限為離職后兩年，其對(duì)公司商業(yè)秘密保密的義務(wù)在其任職結(jié)束后仍然有效，直至該秘密成為公開(kāi)信息。

第八條公司董事有下列情形之一的，不能擔(dān)任公司的董事：

（一）無(wú)民事行為能力或者限制民事行為能力；

（二）因貪污、賄賂、侵占財(cái)產(chǎn)、挪用財(cái)產(chǎn)或者破壞社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，被判處刑罰，執(zhí)行期滿未逾5 年，或者因犯罪被剝奪政治權(quán)利，執(zhí)行期滿未逾年；

（三）擔(dān)任破產(chǎn)清算的公司、企業(yè)的董事或者廠長(zhǎng)、經(jīng)理，對(duì)該公司、企業(yè)的破產(chǎn)負(fù)有個(gè)人責(zé)任的，自該公司、企業(yè)破產(chǎn)清算完結(jié)之日起未逾3 年；

（四）擔(dān)任因違法被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照、責(zé)令關(guān)閉的公司、企業(yè)的法定代表人，并負(fù)有個(gè)人責(zé)任的，自該公司、企業(yè)被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起未逾3 年；

（五）個(gè)人所負(fù)數(shù)額較大的債務(wù)到期未清償；

（六）因觸犯刑法被司法機(jī)關(guān)立案調(diào)查，尚未結(jié)案；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定不能擔(dān)任企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)；

（八）非自然人；

（九）被中國(guó)證監(jiān)會(huì)處以證券市場(chǎng)禁入處罰，期限未滿的；

（十）被有關(guān)主管機(jī)構(gòu)裁定違反有關(guān)證券法規(guī)的規(guī)定，且涉及有欺詐或者不誠(chéng)實(shí)的行為，自該裁定之日起未合逾5 年。

違反本條規(guī)定選舉、委派董事的，該選舉、委派或者聘任無(wú)效。董事在任職期間出現(xiàn)本條情形的，公司應(yīng)解除其職務(wù)。

第九條董事應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)和公司章程，對(duì)公司負(fù)有下列忠實(shí)義務(wù)：

（一）不得利用職權(quán)收受賄賂或者其他非法收入，不得侵占公司的財(cái)產(chǎn)；

（二）不得挪用公司資金；

（三）不得將公司資產(chǎn)或者資金以其個(gè)人名義或者其他個(gè)人名義開(kāi)立賬戶存儲(chǔ)；

（四）不得違反公司章程的規(guī)定，未經(jīng)股東大會(huì)或董事會(huì)同意，將公司資金借貸給他人或者以公司財(cái)產(chǎn)為他人提供擔(dān)保；

（五）不得違反公司章程的規(guī)定或未經(jīng)股東大會(huì)同意，與本公司訂立合同或者進(jìn)行交易；

（六）未經(jīng)股東大會(huì)同意，不得利用職務(wù)便利，為自己或他人謀取本應(yīng)屬于公司的商業(yè)機(jī)會(huì)，自營(yíng)或者為他人經(jīng)營(yíng)與本公司同類的業(yè)務(wù)；

（七）不得接受與公司交易的傭金歸為己有；

（八）不得擅自披露公司秘密；

（九）不得利用其關(guān)聯(lián)關(guān)系損害公司利益；

（十）法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章及公司章程規(guī)定的其他忠實(shí)義務(wù)。董事違反本條規(guī)定所得的收入，應(yīng)當(dāng)歸公司所有；給公司造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第十條董事應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)和公司章程，對(duì)公司負(fù)有下列勤勉義務(wù)：

（一）應(yīng)謹(jǐn)慎、認(rèn)真、勤勉地行使公司賦予的權(quán)利，以保證公司的商業(yè)行為符合國(guó)家法律、行政法規(guī)以及國(guó)家各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策的要求，商業(yè)活動(dòng)不超過(guò)營(yíng)業(yè)執(zhí)照規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍；

（二）應(yīng)公平對(duì)待所有股東；

（三）及時(shí)了解公司業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)管理狀況；

（四）應(yīng)當(dāng)對(duì)公司定期報(bào)告簽署書(shū)面確認(rèn)意見(jiàn)。保證公司所披露的信息真實(shí)、準(zhǔn)確、完整;

（五）應(yīng)當(dāng)如實(shí)向監(jiān)事會(huì)提供有關(guān)情況和資料，不得妨礙監(jiān)事會(huì)或者監(jiān)事行使職權(quán);

（六）原則上應(yīng)當(dāng)親自出席董事會(huì)會(huì)議，以合理的謹(jǐn)慎態(tài)度勤勉行事，并對(duì)所議事項(xiàng)發(fā)表明確意見(jiàn)；因故不能親自出席董事會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)審慎地選擇受托人；

（七）認(rèn)真閱讀公司各項(xiàng)商務(wù)、財(cái)務(wù)報(bào)告和公共傳媒有關(guān)公司的重大報(bào)道，及時(shí)了解并持續(xù)關(guān)注公司已經(jīng)發(fā)生的或者可能發(fā)生的重大事件及其影響，及時(shí)向董事會(huì)報(bào)告公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中存在的問(wèn)題，不得以不直接從事經(jīng)營(yíng)管理或者不知悉有關(guān)問(wèn)題和情況為由推卸責(zé)任；

（八）法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章及公司章程規(guī)定的其他勤勉義務(wù)。第十一條董事個(gè)人或者其所任職的其他企業(yè)直接或者間接與公司已有的或者計(jì)劃中的合同、交易、安排有關(guān)聯(lián)關(guān)系時(shí)（聘任合同除外），不論有關(guān)事項(xiàng)在一般情況下是否需要董事會(huì)批準(zhǔn)同意，均應(yīng)當(dāng)盡快向董事會(huì)披露其關(guān)聯(lián)關(guān)系的性質(zhì)和程度。

董事不得就任何董事會(huì)決議批準(zhǔn)其或其任何聯(lián)系人（按適用的不時(shí)生效的上市地證券上市規(guī)則的定義）擁有重大權(quán)益的合同、交易或安排或任何其他相關(guān)建議進(jìn)行投票，亦不得列入會(huì)議的法定人數(shù)。

有上述關(guān)聯(lián)關(guān)系的董事在董事會(huì)會(huì)議召開(kāi)時(shí)，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)提出回避；其他知情董事在該關(guān)聯(lián)董事未主動(dòng)提出回避時(shí)，亦有義務(wù)要求其回避。

董事與董事會(huì)會(huì)議決議事項(xiàng)所涉及的企業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的,不得對(duì)該項(xiàng)決議行使表決權(quán)，也不得代理其他董事行使表決權(quán)。該董事會(huì)會(huì)議由過(guò)半數(shù)的無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系董事出席即可舉行，董事會(huì)會(huì)議所作決議須經(jīng)無(wú)關(guān)聯(lián)關(guān)系董事過(guò)半數(shù)通過(guò)。出席董事會(huì)的無(wú)關(guān)聯(lián)董事人數(shù)不足3 人的，應(yīng)將該事項(xiàng)提交股東大會(huì)審議。關(guān)聯(lián)董事的定義和范圍根據(jù)公司上市地證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)及證券交易所的相關(guān)規(guī)定確定。

除非有利害關(guān)系的公司董事按照本條前款的要求向董事會(huì)做了披露，并且董事會(huì)在不將其計(jì)入法定人數(shù)、亦未參加表決的會(huì)議上批準(zhǔn)了該事項(xiàng)，公司有權(quán)撤消該合同、交易或者安排，但在對(duì)方是對(duì)有關(guān)董事違反其義務(wù)的行為不知情的善意當(dāng)事人的情形下除外。

第十二條董事連續(xù)二次未親自出席，也不委托其他董事出席董事會(huì)會(huì)議，視為不能履行職責(zé)，董事會(huì)應(yīng)當(dāng)建議股東大會(huì)予以撤換。公司章程另有規(guī)定的除外。

第十三條未經(jīng)公司章程規(guī)定或者董事會(huì)的合法授權(quán)，任何董事不得以個(gè)人名義代表公司或者董事會(huì)行事。董事以其個(gè)人名義行事時(shí)，在第三方會(huì)合理地認(rèn)為該董事在代表公司或者董事會(huì)行事的情況下，該董事應(yīng)當(dāng)事先聲明其立場(chǎng)和身份。

第十四條公司董事負(fù)有維護(hù)公司資金安全的法定義務(wù)。公司董事協(xié)助、縱容控股股東及其關(guān)聯(lián)企業(yè)侵占公司資產(chǎn)時(shí)，董事會(huì)視其情節(jié)輕重對(duì)直接責(zé)任人給以處分和對(duì)負(fù)有嚴(yán)重責(zé)任的董事提請(qǐng)股東大會(huì)予以罷免。第十五條公司董事的未列于本規(guī)則的其他資格和義務(wù)請(qǐng)參見(jiàn)公司章程第九章。

第三章獨(dú)立董事

第十六條公司根據(jù)《關(guān)于在上市公司建立獨(dú)立董事制度的指導(dǎo)意見(jiàn)》(下稱“《指導(dǎo)意見(jiàn)》”)的要求實(shí)行獨(dú)立董事制度。

第十七條獨(dú)立董事是指不在公司擔(dān)任除董事外的其他職務(wù)，并與公司及公司主要股東不存在可能妨礙其進(jìn)行獨(dú)立客觀判斷的關(guān)系的董事。

第十八條公司董事會(huì)成員中應(yīng)有三分之一以上獨(dú)立董事，其中至少有一名會(huì)計(jì)專業(yè)人士。獨(dú)立董事應(yīng)當(dāng)忠實(shí)履行職務(wù)，維護(hù)公司利益，尤其要關(guān)注社會(huì)公眾股股東的合法權(quán)益不受損害。

獨(dú)立董事應(yīng)當(dāng)獨(dú)立履行職責(zé)，不受公司主要股東、實(shí)際控制人或者與公司及其主要股東、實(shí)際控制人存在利害關(guān)系的單位或個(gè)人的影響。

第十九條獨(dú)立董事應(yīng)當(dāng)符合《公司法》、《指導(dǎo)意見(jiàn)》、《公司章程》規(guī)定的任職條件。

第二十條獨(dú)立董事每屆任期與公司其他董事任期相同，任期屆滿，連選可以連任，但是連任時(shí)間不得超過(guò)六年。

第二十一條公司在發(fā)布召開(kāi)關(guān)于選舉獨(dú)立董事的股東大會(huì)通知時(shí)，應(yīng)當(dāng)將所有獨(dú)立董事候選人的有關(guān)材料（包括但不限于提名人聲明、候選人聲明、獨(dú)立董事履歷表）報(bào)送證券交易所。公司董事會(huì)對(duì)獨(dú)立董事候選人的有關(guān)情況有異議的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)報(bào)送董事會(huì)的書(shū)面意見(jiàn)。

對(duì)于證券交易所提出異議的獨(dú)立董事候選人，公司應(yīng)當(dāng)立即修改選舉獨(dú)立董事的相關(guān)提案并公布，不得將其提交股東大會(huì)選舉為獨(dú)立董事，但可作為董事候選人選舉為董事。

在召開(kāi)股東大會(huì)選舉獨(dú)立董事時(shí)，公司董事會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)獨(dú)立董事候選人是否被證券交易所提出異議的情況進(jìn)行說(shuō)明。

第二十二條獨(dú)立董事連續(xù) 3 次未親自出席董事會(huì)會(huì)議的，由董事會(huì)提請(qǐng)股東大會(huì)予以撤換。

除出現(xiàn)上述情況及《公司法》、《公司章程》中規(guī)定的不得擔(dān)任董事的情形外，獨(dú)立董事任期屆滿前不得無(wú)故被免職。提前免職的，公司應(yīng)將其作為特別披露事項(xiàng)予以披露，被免職的獨(dú)立董事認(rèn)為公司的免職理由不當(dāng)?shù)模梢宰鞒龉_(kāi)的聲明。

第二十三條獨(dú)立董事除應(yīng)當(dāng)具有公司法、本公司章程和其他相關(guān)法律、法規(guī)賦予董事的職權(quán)外，公司還賦予獨(dú)立董事以下特別職權(quán)：

（一）公司擬與關(guān)聯(lián)人達(dá)成的總額高于 300 萬(wàn)元或高于公司最近經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)值的5％的關(guān)聯(lián)交易應(yīng)由獨(dú)立董事認(rèn)可后，提交董事會(huì)討論；獨(dú)立董事作出判斷前，可以聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)出具獨(dú)立財(cái)務(wù)顧問(wèn)報(bào)告，作為其判斷的依據(jù)。

（二）向董事會(huì)提議聘用或解聘會(huì)計(jì)師事務(wù)所；

（三）向董事會(huì)提請(qǐng)召開(kāi)臨時(shí)股東大會(huì)；

（四）提議召開(kāi)董事會(huì)；

（五）獨(dú)立聘請(qǐng)外部審計(jì)機(jī)構(gòu)和咨詢機(jī)構(gòu)（須全體獨(dú)立董事同意）；

（六）可以在股東大會(huì)召開(kāi)前公開(kāi)向股東征集投票權(quán)。

獨(dú)立董事行使上述職權(quán)除第五項(xiàng)外應(yīng)當(dāng)取得全體獨(dú)立董事的二分之一以上同意。如上述提議未被采納或上述職權(quán)不能正常行使，上市公司應(yīng)將有關(guān)情況予以披露。

公司董事會(huì)可以按照股東大會(huì)的有關(guān)決議，設(shè)立戰(zhàn)略、審計(jì)、提名與薪酬、基本建設(shè)及技術(shù)改造、投資發(fā)展等專門委員會(huì)。專門委員會(huì)成員全部由董事組成，其中應(yīng)保證公司獨(dú)立董事在委員會(huì)成員中占有二分之一以上的比例。審計(jì)委員會(huì)、提名與薪酬委員會(huì)中獨(dú)立董事應(yīng)占多數(shù)并擔(dān)任召集人，審計(jì)委員會(huì)中至少應(yīng)有一名獨(dú)立董事是會(huì)計(jì)專業(yè)人士。

第二十四條獨(dú)立董事除履行上述職責(zé)外，還應(yīng)當(dāng)對(duì)以下事項(xiàng)向董事會(huì)或股東大會(huì)發(fā)表獨(dú)立意見(jiàn)：

（一）提名、任免董事；

（二）聘任或解聘高級(jí)管理人員；

（三）公司董事、高級(jí)管理人員的薪酬；

（四）公司的股東、實(shí)際控制人及其關(guān)聯(lián)企業(yè)對(duì)公司現(xiàn)有或新發(fā)生的總額高于300 萬(wàn)元或高于公司最近經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)值的5%的借款或其他資金往來(lái)，以及公司是否采取有效措施回收欠款；

（五）獨(dú)立董事認(rèn)為可能損害中小股東權(quán)益的事項(xiàng)；

（六）公司章程規(guī)定的其他事項(xiàng)。

獨(dú)立董事應(yīng)當(dāng)就上述事項(xiàng)發(fā)表以下幾類意見(jiàn)之一：同意；保留意見(jiàn)及其理由；反對(duì)意見(jiàn)及其理由；無(wú)法發(fā)表意見(jiàn)及其障礙。

如有關(guān)事項(xiàng)屬于需要披露的事項(xiàng)，公司應(yīng)當(dāng)將獨(dú)立董事的意見(jiàn)予以公告，獨(dú)立董事出現(xiàn)意見(jiàn)分歧無(wú)法達(dá)成一致時(shí)，董事會(huì)應(yīng)將各獨(dú)立董事的意見(jiàn)分別披露。

第二十五條獨(dú)立董事享有與其他董事同等的知情權(quán)。獨(dú)立董事行使職權(quán)時(shí)，公司有關(guān)人員應(yīng)當(dāng)積極配合，不得拒絕、阻礙或隱瞞，不得干預(yù)其獨(dú)立行使職權(quán)。

第二十六條獨(dú)立董事應(yīng)當(dāng)向公司股東大會(huì)提交述職報(bào)告，對(duì)其履行職責(zé)的情況進(jìn)行說(shuō)明。

第四章董事會(huì)

第二十七條公司設(shè)董事會(huì)，對(duì)股東大會(huì)負(fù)責(zé)。

第二十八條董事會(huì)由七名董事組成，其中獨(dú)立董事四名。公司董事會(huì)設(shè)董事長(zhǎng)一人。董事長(zhǎng)由董事會(huì)以全體董事的過(guò)半數(shù)選舉產(chǎn)生。

第二十九條董事會(huì)行使下列職權(quán)：

（一）召集股東大會(huì)，并向股東大會(huì)報(bào)告工作；

（二）執(zhí)行股東大會(huì)的決議；

（三）決定公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案；

（四）制訂公司的財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案；

（五）制訂公司的利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損方案；

（六）制訂公司增加或者減少注冊(cè)資本、發(fā)行債券或其他證券及上市方案；

（七）擬訂公司重大收購(gòu)、收購(gòu)本公司股票或者合并、分立、解散及變更公司形式的方案；

（八）在股東大會(huì)授權(quán)范圍內(nèi)，決定公司對(duì)外投資、收購(gòu)出售資產(chǎn)、資產(chǎn)抵押、對(duì)外擔(dān)保事項(xiàng)、委托理財(cái)?shù)仁马?xiàng)，公司上市地證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)和交易所另有規(guī)定的除外；

（九）公司上市地證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)和交易所所規(guī)定由董事會(huì)決定的關(guān)聯(lián)交易事項(xiàng)；

（十）決定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置；

（十一）聘任或者解聘公司首席執(zhí)行官、董事會(huì)秘書(shū)；根據(jù)首席執(zhí)行官的提名，聘任或者解聘公司高級(jí)總裁、副總裁、首席財(cái)務(wù)官等高級(jí)管理人員，并決定其報(bào)酬事項(xiàng)和獎(jiǎng)懲事項(xiàng)；

（十二）制訂公司的基本管理制度；

（十三）制訂公司章程的修改方案；

（十四）管理公司信息披露事項(xiàng)；

（十五）向股東大會(huì)提請(qǐng)聘請(qǐng)或更換為公司審計(jì)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所，公司章程另有規(guī)定的除外；

（十六）決定專門委員會(huì)的設(shè)置及任免其有關(guān)人員；

（十七）聽(tīng)取公司首席執(zhí)行官的工作匯報(bào)并檢查首席執(zhí)行官的工作；（十八）決定公司章程沒(méi)有規(guī)定應(yīng)由股東大會(huì)決定的其他重大事務(wù)和行政事項(xiàng)；

（十九）法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章或公司章程授予的其他職權(quán)。董事會(huì)作出前款決定事項(xiàng)，除

（六）、（七）、（十三）項(xiàng)和法律、行政法規(guī)及公司章程另有規(guī)定的必須由三分之二以上董事會(huì)表決同意外，其余可以由半數(shù)以上的董事表決同意。超過(guò)股東大會(huì)授權(quán)范圍的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)提交股東大會(huì)審議。董事會(huì)應(yīng)當(dāng)就注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)公司財(cái)務(wù)報(bào)告出具的非標(biāo)準(zhǔn)審計(jì)意見(jiàn)向股東大會(huì)作出說(shuō)明。

第三十條董事會(huì)發(fā)現(xiàn)股東或?qū)嶋H控制人有侵占公司資產(chǎn)行為時(shí)應(yīng)啟動(dòng)對(duì)股東或?qū)嶋H控制人所持公司股份“占用即凍結(jié)”的機(jī)制。

第三十一條董事長(zhǎng)行使下列職權(quán)：

（一）主持股東大會(huì)和召集、主持董事會(huì)會(huì)議；

（二）督促、檢查董事會(huì)決議的執(zhí)行；

（三）董事會(huì)閉會(huì)期間，董事會(huì)授權(quán)董事長(zhǎng)決定不超過(guò)公司上一會(huì)計(jì)末凈資產(chǎn)百分之五的投資事宜，及決定不超過(guò)公司上一會(huì)計(jì)末凈資產(chǎn)百分之五的資產(chǎn)處置方案。

（四）簽署董事會(huì)重要文件和其他應(yīng)由公司法定代表人簽署的其他文件；

（五）行使法定代表人的職權(quán)；

（六）提名首席執(zhí)行官人選，交董事會(huì)會(huì)議討論表決；

（七）在發(fā)生特大自然災(zāi)害等不可抗力的緊急情況下，對(duì)公司事務(wù)行使符合法律規(guī)定和公司利益的特別處置權(quán)，并在事后向公司董事會(huì)和股東大會(huì)報(bào)告；

（八）董事會(huì)授予的其他職權(quán)。

第三十二條董事長(zhǎng)不能履行職權(quán)時(shí)，董事長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)指定董事代董事長(zhǎng)履行職務(wù)；指定董事不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由半數(shù)以上董事共同推舉一名董事履行職務(wù)。

第三十三條董事會(huì)每年至少召開(kāi)兩次會(huì)議，由董事長(zhǎng)召集，于會(huì)議召開(kāi)十日以前書(shū)面通知全體董事和監(jiān)事。有緊急事項(xiàng)時(shí)，經(jīng)三分之一以上董事或公司首席執(zhí)行官提議，可召開(kāi)臨時(shí)董事會(huì)會(huì)議。

第三十四條代表十分之一以上表決權(quán)的股東、三分之一以上董事或者監(jiān)事會(huì)，可以提議召開(kāi)董事會(huì)臨時(shí)會(huì)議。董事長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)自接到提議后10 日內(nèi)，召集和主持董事會(huì)會(huì)議。

第三十五條董事會(huì)召開(kāi)臨時(shí)董事會(huì)會(huì)議的通知方式為：以書(shū)面通知（包括專人送達(dá)、傳真）。通知時(shí)限為：會(huì)議召開(kāi)五日以前通知全體董事。

如董事長(zhǎng)不能履行職責(zé)時(shí)，應(yīng)當(dāng)指定一名董事代其召集臨時(shí)董事會(huì)會(huì)議；董事長(zhǎng)不能履行職責(zé)，亦未指定具體人員代其行使職責(zé)的，可由二分之一以上的董事共同推舉一名董事負(fù)責(zé)召集會(huì)議。

第三十六條董事會(huì)會(huì)議通知包括以下內(nèi)容：

（一）會(huì)議日期和地點(diǎn)；

（二）會(huì)議期限；

（三）事由及議題；

（四）發(fā)出通知的日期。

第三十七條下列人員可以列席董事會(huì)會(huì)議：

（一）公司的高級(jí)管理人員，非董事的高級(jí)管理人員在董事會(huì)上無(wú)表決權(quán)；

（二）公司的監(jiān)事會(huì)成員。第五章議案的提交及審議第三十八條議案的提出

有權(quán)向董事會(huì)提出議案的機(jī)構(gòu)和人員包括：

（一）公司首席執(zhí)行官應(yīng)向董事會(huì)提交涉及下述內(nèi)容的議案：

1、公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃；

2、公司的財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案；

3、公司利潤(rùn)分配及彌補(bǔ)虧損方案；

4、公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案；

5、公司章程的修改事項(xiàng)；

6、公司首席執(zhí)行官的及季度工作報(bào)告；

7、公司基本管理制度的議案；

8、董事會(huì)要求其作出的其他議案。

（二）董事會(huì)秘書(shū)應(yīng)向董事會(huì)提交涉及下述內(nèi)容的議案：

1、公司有關(guān)信息披露的事項(xiàng)的議案；

2、聘任或者解聘公司首席執(zhí)行官；根據(jù)首席執(zhí)行官的提名，聘任或者解聘公司高級(jí)總裁、副總裁、首席財(cái)務(wù)官等高級(jí)管理人員，并決定其報(bào)酬事項(xiàng)的獎(jiǎng)懲事項(xiàng)；

3、有關(guān)確定董事會(huì)運(yùn)用公司資產(chǎn)所作出的風(fēng)險(xiǎn)投資的權(quán)限；

4、其他應(yīng)由董事會(huì)秘書(shū)提交的其他有關(guān)議案。

（三）董事長(zhǎng)提交董事會(huì)討論的議案。

（四）三名董事聯(lián)名向董事會(huì)提交供董事會(huì)討論的議案。

（五）半數(shù)以上獨(dú)立董事聯(lián)名向董事會(huì)提交供董事會(huì)討論的議案。第三十九條有關(guān)議案的提出人須在提交有關(guān)議案時(shí)同時(shí)對(duì)該議案的相關(guān)內(nèi)容作出說(shuō)明。

第四十條董事會(huì)在向有關(guān)董事發(fā)出會(huì)議通知時(shí)，須將會(huì)議相關(guān)議案及說(shuō)明與會(huì)議通知一道告知與會(huì)及列席會(huì)議的各董事及會(huì)議參加人。

第四十一條董事會(huì)會(huì)議在召開(kāi)前，董事會(huì)秘書(shū)應(yīng)協(xié)助董事長(zhǎng)就將提交會(huì)議審議的議題或草案請(qǐng)求公司各專門職能部門召開(kāi)有關(guān)的預(yù)備會(huì)議。對(duì)提交董事會(huì)討論議題再次進(jìn)行討論并對(duì)議案進(jìn)行調(diào)整。

第六章會(huì)議的召開(kāi)

第四十二條董事會(huì)會(huì)議應(yīng)有過(guò)半數(shù)的董事（包括按公司章程規(guī)定，書(shū)面委托其他董事代為出席董事會(huì)議的董事）出席方可舉行。

董事會(huì)作出決議，必須經(jīng)全體董事的過(guò)半數(shù)通過(guò)，根據(jù)公司章程的規(guī)定和其他法律、行政法規(guī)規(guī)定必須由三分之二以上董事表決通過(guò)的事項(xiàng)除外。董事會(huì)決議的表決，實(shí)行一人一票。當(dāng)反對(duì)票和贊成票相對(duì)等時(shí)，董事長(zhǎng)有權(quán)多投一票。

第四十三條董事會(huì)決議表決方式為：舉手表決或投票表決。每名董事有一票表決權(quán)。

董事會(huì)臨時(shí)會(huì)議在保障董事充分表達(dá)意見(jiàn)的前提下，可以用傳真方式進(jìn)行并作出決議，并由參會(huì)董事簽字。

第四十四條董事會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由董事本人出席，董事因故不能出席的，可以書(shū)面委托其他董事代為出席。

委托書(shū)應(yīng)當(dāng)載明代理人的姓名，代理事項(xiàng)、授權(quán)范圍和有效期限，并由委托人簽名或蓋章。

代為出席會(huì)議的董事應(yīng)當(dāng)在授權(quán)范圍內(nèi)行使董事的權(quán)利。董事未出席董事會(huì)會(huì)議，亦未委托代表出席的，視為放棄在該次會(huì)議上的投票權(quán)。

第四十五條董事會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)會(huì)議所議事項(xiàng)的決定做成會(huì)議記錄，出席會(huì)議的董事應(yīng)當(dāng)在會(huì)議記錄上簽名。董事應(yīng)當(dāng)對(duì)董事會(huì)的決議承擔(dān)責(zé)任。出席會(huì)議的董事有權(quán)要求在記錄上對(duì)其在會(huì)議上的發(fā)言作出說(shuō)明性記載。董事會(huì)的決議違反法律、法規(guī)或公司章程，致使公司遭受損失的，參與決議的董事對(duì)公司負(fù)賠償責(zé)任。但經(jīng)證明在表決時(shí)曾表明異議并記載于記錄的，該董事可以免除責(zé)任。

董事會(huì)會(huì)議記錄作為公司檔案保存，保存期限不少于十年。第四十六條董事會(huì)會(huì)議記錄包括以下內(nèi)容：

（一）會(huì)議召開(kāi)的日期、地點(diǎn)和召集人姓名；

（二）出席董事的姓名以及受他人委托出席董事會(huì)的董事(代理人)姓名；

（三）會(huì)議議程；

（四）董事發(fā)言要點(diǎn)；

（五）每一決議事項(xiàng)的表決方式和結(jié)果（表決結(jié)果應(yīng)載明贊成，反對(duì)或棄權(quán)的票數(shù)）。

第四十七條董事會(huì)決議公告應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）會(huì)議通知發(fā)出的時(shí)間和方式；

（二）會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、方式，以及是否符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和公司章程的說(shuō)明；

（三）親自出席、委托他人出席和缺席的董事人數(shù)、姓名、缺席理由和受托董事姓名；

（四）每項(xiàng)提案獲得的同意、反對(duì)和棄權(quán)的票數(shù)，以及有關(guān)董事反對(duì)或者棄權(quán)的理由；

（五）涉及關(guān)聯(lián)交易的，說(shuō)明應(yīng)當(dāng)回避表決的董事姓名、理由和回避情況；

（六）需要獨(dú)立董事事前認(rèn)可或者獨(dú)立發(fā)表意見(jiàn)的，說(shuō)明事前認(rèn)可情況或者所發(fā)表的意見(jiàn)；

（七）審議事項(xiàng)的具體內(nèi)容和會(huì)議形成的決議。

第四十八條董事會(huì)會(huì)議的召開(kāi)程序、表決方式和董事會(huì)決議的內(nèi)容均應(yīng)符合法律、法規(guī)、公司章程和本規(guī)則的規(guī)定。否則，所形成的決議無(wú)效。

第七章董事會(huì)秘書(shū)

第四十九條董事會(huì)設(shè)董事會(huì)秘書(shū)一名。董事會(huì)秘書(shū)是公司高級(jí)管理人員，對(duì)董事會(huì)和公司負(fù)責(zé)。

董事會(huì)秘書(shū)應(yīng)遵守法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章和公司章程的有關(guān)規(guī)定。第五十條公司董事會(huì)秘書(shū)應(yīng)當(dāng)是具有必備的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的自然人，由董事會(huì)委托。具有下列情形之一的人士不得擔(dān)任董事會(huì)秘書(shū)：

（一）《公司法》第一百四十七條規(guī)定的情形；

（二）最近三年受到過(guò)中國(guó)證監(jiān)會(huì)的行政處罰；

（三）最近三年受到過(guò)證券交易所公開(kāi)譴責(zé)或者三次以上通報(bào)批評(píng)；

（四）本公司現(xiàn)任監(jiān)事；

（五）證券交易所認(rèn)定不適合擔(dān)任董事會(huì)秘書(shū)的其他情形。第五十一條董事會(huì)秘書(shū)應(yīng)當(dāng)履行如下職責(zé)：

（一）保存公司有完整的組織文件和記錄；

（二）確保公司依法準(zhǔn)備和遞交有權(quán)機(jī)構(gòu)所要求的報(bào)告和文件；

（三）保證公司的股東名冊(cè)妥善設(shè)立，保證有權(quán)得到公司有關(guān)記錄和文件的人及時(shí)得有關(guān)記錄和文件；

（四）負(fù)責(zé)公司和相關(guān)當(dāng)事人與證券交易所及其他證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)之間的溝通和聯(lián)絡(luò)，保證證券交易所可以隨時(shí)與其取得工作聯(lián)系；

（五）負(fù)責(zé)處理公司信息披露事務(wù)，督促公司制定并執(zhí)行信息披露管理制度和重大信息的內(nèi)部報(bào)告制度，促使公司和相關(guān)當(dāng)事人依法履行信息披露義務(wù)，并按照有關(guān)規(guī)定向證券交易所辦理定期報(bào)告和臨時(shí)報(bào)告的披露工作；

（六）協(xié)調(diào)公司與投資者之間的關(guān)系，接待投資者來(lái)訪，回答投資者咨詢，向投資者提供公司披露的資料；

（七）按照法定程序籌備股東大會(huì)和董事會(huì)會(huì)議，準(zhǔn)備和提交有關(guān)會(huì)議文件和資料；

（八）參加董事會(huì)會(huì)議，制作會(huì)議記錄并簽字；

（九）負(fù)責(zé)與公司信息披露有關(guān)的保密工作，制訂保密措施，促使董事、監(jiān)事和其他高級(jí)管理人員以及相關(guān)知情人員在信息披露前保守秘密，并在內(nèi)幕信息泄露時(shí)及時(shí)采取補(bǔ)救措施，同時(shí)向證券交易所報(bào)告；

（十）協(xié)助董事、監(jiān)事和其他高級(jí)管理人員了解信息披露相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、證券交易所其他規(guī)定和《公司章程》，以及上市協(xié)議中關(guān)于其法律責(zé)任的內(nèi)容；

（十一）促使董事會(huì)依法行使職權(quán)；在董事會(huì)擬作出的決議違反法律、法規(guī)、規(guī)章、證券交易所其他規(guī)定或者《公司章程》時(shí)，應(yīng)當(dāng)提醒與會(huì)董事，并提請(qǐng)列席會(huì)議的監(jiān)事就此發(fā)表意見(jiàn)；如果董事會(huì)堅(jiān)持作出上述決議，董事會(huì)秘書(shū)應(yīng)將有關(guān)監(jiān)事和其個(gè)人的意見(jiàn)記載于會(huì)議記錄，同時(shí)向證券交易所報(bào)告；

（十二）證券交易所要求履行的其他職責(zé)。

第五十二條公司董事或者其他高級(jí)管理人員可以兼任公司董事會(huì)秘書(shū)。公司聘請(qǐng)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所的注冊(cè)會(huì)計(jì)師和律師事務(wù)所的律師不得兼任公司董事會(huì)秘書(shū)。

第五十三條董事兼任董事會(huì)秘書(shū)的，如某一行為需由董事、董事會(huì)秘書(shū)分別作出時(shí)，則該兼任董事及公司董事會(huì)秘書(shū)的人不得以雙重身份做出。

第八章附則

第五十四條本規(guī)則由董事會(huì)制定，經(jīng)股東大會(huì)決議通過(guò)，自通過(guò)之日起執(zhí)行。本規(guī)則的解釋權(quán)屬董事會(huì)。

第五十五條本規(guī)則未盡事宜，按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和公司章程的規(guī)定執(zhí)行。本規(guī)則如與國(guó)家日后頒布的法律、法規(guī)或經(jīng)合法程序修改后的公司章程相抵觸時(shí)，執(zhí)行國(guó)家法律、法規(guī)和公司章程的規(guī)定。

******股份有限公司二〇一一年月__

第三篇：北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市民政局、市社會(huì)辦關(guān)于印發(fā)《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的通知

京建發(fā)〔2010〕739 號(hào)

各區(qū)縣建委、房管局，各區(qū)縣民政局、社會(huì)辦，各有關(guān)單位：

為貫徹實(shí)施《北京市物業(yè)管理辦法》（北京市人民政府令第219號(hào)），進(jìn)一步規(guī)范住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市民政局、市社會(huì)辦等部門研究制訂了《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（京建發(fā)[2010]739號(hào)），現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

附件：《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 北京市民政局

北京市社會(huì)建設(shè)工作辦公室

二〇一〇年十二月三十日

附件：

北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委

市民政局市社會(huì)辦

二〇一〇年十二月三十日

第一章總則

第一條為了規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)，保護(hù)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的合法權(quán)益，協(xié)助、指導(dǎo)全體業(yè)主正確行使共同管理權(quán)利，進(jìn)一步建立和完善權(quán)責(zé)一致、依法有序的住宅區(qū)業(yè)主自我治理機(jī)制，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《北京市物業(yè)管理辦法》（市政府令第219號(hào)）及有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)則。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、選舉和活動(dòng)，適用本規(guī)則。

第三條業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章以及管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則行使共同管理權(quán)利、承擔(dān)共同管理責(zé)任。

第四條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定行使共同管理權(quán)、履行職責(zé)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法行使共同管理權(quán)不受任何組織和個(gè)人的非法干涉。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

本市建立業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)，法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，提倡業(yè)主通過(guò)公共決策平臺(tái)進(jìn)行決策。

第五條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和本規(guī)則，本著依法行政、合理行政、程序正當(dāng)、高效便民、權(quán)責(zé)統(tǒng)一、政務(wù)公開(kāi)的原則對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)提供協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的違反法律、法規(guī)和規(guī)章的決定，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第六條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)的法律服務(wù)工作和物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解工作應(yīng)當(dāng)接受司法行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二章業(yè)主大會(huì)成立

第七條本規(guī)則所稱業(yè)主，包括：

（一）依法登記取得房屋所有權(quán)的人；

（二）因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)取得房屋所有權(quán)的人；

（三）因繼承或者受遺贈(zèng)取得房屋所有權(quán)的人；

（四）因合法建造等事實(shí)行為取得房屋所有權(quán)的人。

基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。

第八條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利：

（一）對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實(shí)施共同管理；

（二）對(duì)共同管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）對(duì)需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，行使表決權(quán)；

（四）在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

（五）對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的履行；

（八）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

（九）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況具有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

（十）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定或者約定的其他權(quán)利。

第九條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行下列義務(wù)：

（一）遵守法律、法規(guī)、規(guī)章及相關(guān)規(guī)定；

（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）執(zhí)行業(yè)主共同決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；

（四）履行物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)；

（五）按照規(guī)定和約定交納專項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用。

第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的業(yè)主名冊(cè)、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并同時(shí)推薦業(yè)主代表作為臨時(shí)召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業(yè)主，向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書(shū)面申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。

占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分面積占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面申請(qǐng)。

第十一條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到成立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)之日起60日內(nèi)，指定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組組長(zhǎng)，組織建設(shè)單位、業(yè)主代表成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

籌備組組長(zhǎng)在籌備組中沒(méi)有表決權(quán)。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定業(yè)主擔(dān)任籌備組組長(zhǎng)的，該業(yè)主不得參選業(yè)主委員會(huì)委員。

本市鼓勵(lì)和支持公益律師為業(yè)主大會(huì)的成立和活動(dòng)提供法律服務(wù)。提倡街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定具有專業(yè)知識(shí)和服務(wù)能力的律師或者其他人員擔(dān)任籌備組組長(zhǎng)。

第十二條籌備組組長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：

（一）召集和主持籌備組會(huì)議；

（二）對(duì)籌備組會(huì)議的會(huì)議記錄予以簽字確認(rèn)；

（三）簽發(fā)籌備組公告；

（四）在籌備組出具的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告上簽字；

（五）籌備組自動(dòng)解散的，由籌備組組長(zhǎng)將建設(shè)單位提供的相關(guān)資料退回建設(shè)單位或者移交給街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府臨時(shí)保管；

（六）籌備組賦予籌備組組長(zhǎng)的其他職責(zé)。

籌備組組長(zhǎng)不履行或者不適當(dāng)履行前款規(guī)定職責(zé)的，經(jīng)籌備組中具有表決權(quán)的三分之二以上成員簽字確認(rèn)，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書(shū)面申請(qǐng)另行指定組長(zhǎng)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)指定。

第十三條籌備組中的業(yè)主代表，可以由業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦產(chǎn)生。業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦人數(shù)不足的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦。業(yè)主自薦或者被推薦人數(shù)較多的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織自薦或者被推薦的業(yè)主互相推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表最終名單按照推薦票數(shù)順序確定。

業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主身份、具有完全民事行為能力、責(zé)任心強(qiáng)、具備必要的工作時(shí)間。

籌備組中有表決權(quán)的成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，每人享有一票表決權(quán)，其中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。

第十四條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將最終確定的籌備組成員名單、分工、聯(lián)系方式等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，籌備組自公告之日起成立。

第十五條建設(shè)單位在籌備活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

（一）自籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，資料的相關(guān)數(shù)據(jù)信息應(yīng)更新至籌備組成立之日?；I備組應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主資料保密，不得將本項(xiàng)相關(guān)資料用于與籌備無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

（二）根據(jù)本市有關(guān)規(guī)定已將相關(guān)信息錄入公共決策平臺(tái)；

（三）承擔(dān)籌備及召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用。

建設(shè)單位拒不履行承擔(dān)籌備及召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用義務(wù)的，籌備組可向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府說(shuō)明情況，不影響籌備及召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的活動(dòng)。相關(guān)費(fèi)用可先由業(yè)主墊付。

第十六條籌備組負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備工作，并在成立之日起60日內(nèi)，完成下列事項(xiàng)并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示：

（一）制訂首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案，確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)及表決方式、召開(kāi)時(shí)間、召開(kāi)地點(diǎn)、決議事項(xiàng)、表決規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會(huì)委員及候補(bǔ)委員產(chǎn)生辦法、籌備及召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議費(fèi)用預(yù)算明細(xì)及費(fèi)用結(jié)算方案和籌備組的解散等；

（二）擬訂管理規(guī)約草案、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的表決權(quán)數(shù)；

（四）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他籌備工作。

上述事項(xiàng)公示時(shí)間為7日，在公示期間，業(yè)主可以對(duì)以上事項(xiàng)向籌備組提出建議和意見(jiàn)，籌備組應(yīng)當(dāng)予以記錄。

公示期滿后7日內(nèi)，籌備組應(yīng)當(dāng)參考業(yè)主的建議和意見(jiàn)對(duì)各事項(xiàng)進(jìn)行修改，確定擬提交表決的內(nèi)容。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前，籌備組應(yīng)當(dāng)將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議議題和需要業(yè)主表決的內(nèi)容以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì)，公告期不少于15日。

第十七條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)以下事項(xiàng)進(jìn)行表決，并應(yīng)當(dāng)全部經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意：

（一）管理規(guī)約（草案）；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)委員。

《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施后申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議除完成前款事項(xiàng)表決外，還應(yīng)當(dāng)就解除前期物業(yè)服務(wù)合同并確定物業(yè)管理方式進(jìn)行表決。但是未表決該事項(xiàng)的，不影響業(yè)主大會(huì)的成立和備案。

第十八條管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)依法作出約定：

（一）物業(yè)的基本情況；

（二）物業(yè)管理方式；

（三）業(yè)主共同管理的權(quán)利和責(zé)任；

（四）物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)和收益分配；

（五）物業(yè)的使用、維護(hù)和管理；

（六）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的應(yīng)急預(yù)案；

（七）違約責(zé)任；

（八）爭(zhēng)議解決方式；

（九）其他應(yīng)當(dāng)依法約定的事項(xiàng)。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者損害社會(huì)公共利益。

管理規(guī)約對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。業(yè)主或者物業(yè)使用人違反管理規(guī)約，損害其他業(yè)主和物業(yè)使用人合法權(quán)益的，受損害人可以提起訴訟。

第十九條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)規(guī)定以下事項(xiàng)：

（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議種類；

（二）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的形式、程序；

（三）業(yè)主大會(huì)議事和表決方式；

（四）關(guān)于業(yè)主小組、業(yè)主代表、業(yè)主的代理及業(yè)主大會(huì)

解散的規(guī)定；

（五）業(yè)主委員會(huì)委員資格、人數(shù)、任期、更換、候補(bǔ)及補(bǔ)

充辦法；

（六）業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；

（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)等執(zhí)行機(jī)構(gòu)經(jīng)費(fèi)的籌集以及、使用和管理制度；

（八）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)設(shè)置的財(cái)務(wù)、秘書(shū)等專職人員的聘任程序以及職責(zé)；

（九）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章、檔案等管理制度等。

第二十條業(yè)主有損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，包括不交存專項(xiàng)維修資金、拒付或者不按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其他應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用等，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其被選舉權(quán)、表決權(quán)的行使予以限制，限制時(shí)限由業(yè)主大會(huì)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定，業(yè)主大會(huì)備案或者變更備案事項(xiàng)時(shí)應(yīng)當(dāng)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府予以說(shuō)明。

管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則對(duì)業(yè)主權(quán)利的限制不免除其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。

第二十一條業(yè)主的表決權(quán)按照面積和人數(shù)計(jì)算。

業(yè)主的面積表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：

（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；

（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。業(yè)主的人數(shù)表決權(quán)數(shù)按照下列方法認(rèn)定：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

按照規(guī)劃建設(shè)的已經(jīng)辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記的車庫(kù)、車位，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記但是具有銷售（預(yù)售）許可證的車庫(kù)、車位,按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按買賣合同記載的面積計(jì)算。按照規(guī)劃建設(shè)的人防工程面積不計(jì)算投票權(quán)。

第二十二條籌備組應(yīng)當(dāng)遵守以下工作原則：

（一）籌備組組長(zhǎng)召集和主持籌備組會(huì)議；

（二）籌備組作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)籌備組中具有表決權(quán)的過(guò)半數(shù)成員同意；成員進(jìn)行表決時(shí)應(yīng)當(dāng)在決議上簽字，注明同意、反對(duì)或者棄權(quán)。持保留意見(jiàn)的成員不簽字的，不影響決議的效力。

（三）籌備組應(yīng)當(dāng)對(duì)會(huì)議進(jìn)行書(shū)面記錄，籌備組組長(zhǎng)應(yīng)當(dāng)對(duì)會(huì)議記錄簽字確認(rèn)；

（四）籌備組成員不能委托代理人參加會(huì)議，但成員是法人或其他組織的除外；

（五）籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3個(gè)月內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議；

（六）業(yè)主大會(huì)成立后，籌備組應(yīng)當(dāng)將相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責(zé)的或者逾期未完成籌備工作的，籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并說(shuō)明理由，籌備組自公告之日起自動(dòng)解散，符合第十條規(guī)定的，業(yè)主可以重新申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。

第二十三條籌備組應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定之日起3日內(nèi)，將表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于7日。

第二十四條管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主委員會(huì)委員選舉事項(xiàng)全部通過(guò)的，業(yè)主委員會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)決議作出之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

（一）籌備組出具的由組長(zhǎng)簽字的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告；

（二）業(yè)主大會(huì)決議；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會(huì)委員名單。

材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)予以備案，出具書(shū)面?zhèn)浒缸C明，并在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門，將有關(guān)情況書(shū)面通報(bào)物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)。

第二十五條業(yè)主委員會(huì)憑街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的備案證明，向區(qū)、縣公安分局申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)印章。

第二十六條本市試行業(yè)主大會(huì)登記制度。業(yè)主大會(huì)成立并完成業(yè)主委員會(huì)備案的，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，可以到市房屋行政主管部門辦理業(yè)主大會(huì)登記，業(yè)主委員會(huì)憑業(yè)主大會(huì)登記證明，向區(qū)、縣公安分局申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章。

第三章業(yè)主大會(huì)活動(dòng)

第二十七條業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理權(quán)利和管理責(zé)任主體，履行以下職責(zé)：

（一）制定、修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；

（三）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案；

（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù)；

（五）籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金；

（六）決定物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)方式，管理、使用物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)收益；

（七）申請(qǐng)改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；

（八）申請(qǐng)分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；

（九）改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)作出的與業(yè)主大會(huì)決定相抵觸的決議；

（十）督促業(yè)主依據(jù)法律法規(guī)規(guī)章和管理規(guī)約安全使用房屋；組織對(duì)房屋建筑的日常檢查活動(dòng)；配合相關(guān)行政主管部門對(duì)房屋建筑安全的檢查工作；負(fù)責(zé)治理房屋建筑安全問(wèn)題；

（十一）對(duì)業(yè)主違反法律法規(guī)規(guī)章和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的行為，可以向人民法院提起訴訟；

（十二）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。

決定第（五）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（七）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（八）項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意；法律、法規(guī)和規(guī)章另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第二十八條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采取集體討論或者書(shū)面征求意見(jiàn)形式召開(kāi)。

業(yè)主大會(huì)表決時(shí)，提倡通過(guò)北京市業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行。

第二十九條業(yè)主人數(shù)較多，業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，具體辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確規(guī)定。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加會(huì)議前3日，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表業(yè)主們的意見(jiàn)，業(yè)主代表不能代替業(yè)主本人作出決定。表決書(shū)應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表送達(dá)業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票表決。

第三十條業(yè)主大會(huì)會(huì)議提議事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)則第二十七條的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自提議確定之日起，將業(yè)主大會(huì)擬表決事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告并告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì)，公告期間不少于15日。

公告期內(nèi)，業(yè)主可以對(duì)擬表決事項(xiàng)提出建議和意見(jiàn)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以參考，可以對(duì)擬表決事項(xiàng)的具體內(nèi)容進(jìn)行修改，并接受業(yè)主質(zhì)詢。擬表決事項(xiàng)經(jīng)修改后應(yīng)重新公告，公告期間不少于15日。

公告期滿后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)確定擬表決事項(xiàng)，可以啟動(dòng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行決策。

第三十一條業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票期限由首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)具體情況決定。因故無(wú)法按期完成會(huì)議投票的，籌備組或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告相關(guān)情況及延長(zhǎng)期限，但延長(zhǎng)期限最長(zhǎng)不得超過(guò)15日。

第三十二條業(yè)主可以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事務(wù)，但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約，不得與業(yè)主大會(huì)的決定相抵觸。事項(xiàng)范圍、議事方式、程序應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。

第三十三條業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則組織召開(kāi)，每年至少召開(kāi)一次。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議召開(kāi)前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公告以下內(nèi)容：

（一）上一物業(yè)管理情況報(bào)告；

（二）上一業(yè)主委員會(huì)工作情況報(bào)告；

（三）上一業(yè)主大會(huì)收支情況報(bào)告；

（四）物業(yè)管理的其他有關(guān)事項(xiàng)。

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)討論并決議以下內(nèi)容：

（一）審查業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的工作計(jì)劃；

（二）選舉需要補(bǔ)選或者定期改選的業(yè)主委員會(huì)委員；

（三）決議下一物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)；

（四）決議下一業(yè)主大會(huì)收支預(yù)算；

（五）決議物業(yè)管理其他的有關(guān)事項(xiàng)。

第三十四條發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主提議和情形發(fā)生之日起45日內(nèi)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）專有部分占建筑物總面積20%以上的業(yè)主或者占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主向業(yè)主委員會(huì)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的；

（二）出現(xiàn)管理規(guī)約中約定的需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的其他情形。

第三十五條業(yè)主委員會(huì)對(duì)提議業(yè)主人數(shù)有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主提議之日起30日內(nèi)自行核查或者向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)啟動(dòng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行核查，并作出是否召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的書(shū)面決定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)自行核查的結(jié)果有異議的，業(yè)主可以于自行核查結(jié)果公示后3日內(nèi)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)啟動(dòng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行核查，并將核查結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第三十六條業(yè)主委員會(huì)未按時(shí)作出決定或者業(yè)主委員會(huì)決定不召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議，但經(jīng)公共決策平臺(tái)核查后業(yè)主提議符合第三十四條規(guī)定的情形的，業(yè)主大會(huì)設(shè)立監(jiān)事會(huì)的，應(yīng)當(dāng)由監(jiān)事會(huì)根據(jù)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則予以監(jiān)督；業(yè)主委員會(huì)不接受業(yè)主大會(huì)監(jiān)事會(huì)監(jiān)督，或者未設(shè)立監(jiān)事會(huì)但相關(guān)業(yè)主提出申請(qǐng)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)于10日內(nèi)責(zé)令其限期履行職責(zé)，業(yè)主委員會(huì)逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議并對(duì)相關(guān)事宜進(jìn)行表決。

第三十七條業(yè)主大會(huì)可以決定由業(yè)主自行管理物業(yè)共用部分。業(yè)主在決定自行管理之前，應(yīng)當(dāng)對(duì)擬定的詳細(xì)的自行管理方案以及應(yīng)急保障措施進(jìn)行表決，并告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第三十八條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)就是否變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行表決。

決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘的，應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿3個(gè)月前告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同并按照《北京市物業(yè)管理辦法》第二十五條第二款的規(guī)定履行了告知義務(wù)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，決定物業(yè)管理方式、服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。

第三十九條業(yè)主大會(huì)設(shè)立業(yè)主委員會(huì)，可以設(shè)立監(jiān)事會(huì)，可以聘用財(cái)務(wù)人員和秘書(shū)等工作人員。相關(guān)工作經(jīng)費(fèi)具體籌集和使用辦法由業(yè)主大會(huì)決定。

業(yè)主大會(huì)設(shè)立監(jiān)事會(huì)、聘用財(cái)務(wù)人員和秘書(shū)的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。

業(yè)主委員會(huì)委員、監(jiān)事會(huì)監(jiān)事、應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生；財(cái)務(wù)人員和秘書(shū)的聘用方式應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。

第四章業(yè)主委員會(huì)

第四十條業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)一般由5人以上單數(shù)組成，具體數(shù)額、選舉結(jié)果的確認(rèn)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確約定。

業(yè)主委員會(huì)委員每次選舉產(chǎn)生后3日內(nèi)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選主任委員、副主任委員等。

主任委員、副主任委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)委員推選，不經(jīng)業(yè)主委員會(huì)委員推選不得連任，具體產(chǎn)生辦法可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。

第四十一條業(yè)主委員會(huì)委員由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，并應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）未被業(yè)主大會(huì)依約限制被選舉權(quán)；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（五）具有一定組織能力；

（六）具備必要的工作時(shí)間；

（七）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他條件。

除上述條件外，主任委員還應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和良好的群眾基礎(chǔ)；

（二）熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。

業(yè)主是法人或者其他組織的，可以授權(quán)自然人參加業(yè)主委員會(huì)委員的選舉。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，一名自然人只能代表一個(gè)法人或者其他組織。

第四十二條業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議；

（二）定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理情況；

（三）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)；

（五）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集、使用；

（六）監(jiān)督物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)及經(jīng)營(yíng)收益的管理和使用；

（七）督促業(yè)主按照約定交納專項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其他應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同分?jǐn)偟馁M(fèi)用；

（八）建立并妥善保管工作檔案，為業(yè)主提供查閱、抄錄和復(fù)制檔案資料的便利；

（九）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（十）對(duì)違反國(guó)家和本市相關(guān)規(guī)定以及管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的行為，可以要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、返還財(cái)產(chǎn)；

（十一）配合社區(qū)相關(guān)組織做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社區(qū)建設(shè)工作；

（十二）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)，但《北京市物業(yè)管理辦法》第十一條規(guī)定由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)不得授權(quán)業(yè)主委員會(huì)直接行使。

第四十三條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則召開(kāi)。會(huì)議由主任委員召集和主持；主任委員不能履行職責(zé)或者不履行職責(zé)的，由副主任委員召集和主持；副主任委員不能履行職責(zé)或者不履行職責(zé)的，由半數(shù)以上委員共同推舉一名委員召集和主持。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議不得以書(shū)面形式召開(kāi)。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，每名委員擁有一票表決權(quán)，委員不能委托代理人參加會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)作出決定必須經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)同意并書(shū)面簽字確認(rèn)，自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于7日。業(yè)主委員會(huì)作出的決定自公告之日起對(duì)業(yè)主具有約束力。

業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議時(shí)，業(yè)主大會(huì)設(shè)立監(jiān)事會(huì)的，監(jiān)事會(huì)監(jiān)事應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議，并可以同時(shí)邀請(qǐng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表或者相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì)參加。涉及重要事項(xiàng)的，業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議前應(yīng)當(dāng)先行召開(kāi)業(yè)主意見(jiàn)征求會(huì)，公開(kāi)聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)，并可以邀請(qǐng)業(yè)主代表旁聽(tīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。重要事項(xiàng)的范圍由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書(shū)面記錄，由參會(huì)委員簽字后存檔。

第四十四條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，并指定專人保管，主要包括以下材料：

（一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄；

（二）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決議和決定；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、專項(xiàng)服務(wù)合同等；

（四）業(yè)主委員會(huì)委員選舉及備案材料；

（五）專項(xiàng)維修資金賬目和物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)收益賬目；

（六）業(yè)主的意見(jiàn)和建議；

（七）業(yè)主委員會(huì)印章使用記錄和工作檔案查閱記錄；

（八）業(yè)主委員會(huì)工作中產(chǎn)生的其他書(shū)面材料和音像資料等。

管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)委員等事項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)到原備案機(jī)關(guān)辦理變更備案。

業(yè)主可以對(duì)以上工作檔案進(jìn)行查詢、抄錄和復(fù)制，但涉及業(yè)主個(gè)人隱私的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主本人同意。

第四十五條業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，委員每屆任期不得超過(guò)六年，連選可以連任。業(yè)主委員會(huì)每?jī)赡甓ㄆ诟倪x部分委員，在召開(kāi)第一次全體委員會(huì)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照委員在業(yè)主大會(huì)選舉中得票的多少，將全部委員盡量平均分為三組：得票較少的一組委員應(yīng)當(dāng)在第2年任滿后的業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議上改選，得票居中的一組委員應(yīng)當(dāng)在第4年任滿后的業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議上改選，得票較多的一組委員應(yīng)當(dāng)在第6年任滿后的業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議上改選。

第四十六條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員資格自動(dòng)終止，并由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告：

（一）任職期限屆滿的；

（二）不再具備業(yè)主身份的；

（三）限制民事行為能力或者無(wú)民事行為能力的；

（四）被依法追究刑事責(zé)任，無(wú)法履行委員職責(zé)的；

（五）以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；

（六）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

第四十七條《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定的業(yè)主共有的相關(guān)財(cái)物及本規(guī)則第四十四條規(guī)定的材料屬于業(yè)主共有，任何組織或者個(gè)人不得侵占。

業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物，移交給業(yè)主委員會(huì)；拒不移交印章、相關(guān)財(cái)物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第四十八條業(yè)主委員會(huì)委員任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的候補(bǔ)制度自動(dòng)遞補(bǔ)并辦理變更備案，遞補(bǔ)的委員任期為缺額委員余下的任期。

候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后人數(shù)仍不足的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員。

第五章指導(dǎo)監(jiān)督

第四十九條建設(shè)單位拒不履行協(xié)助籌備成立業(yè)主大會(huì)相關(guān)義務(wù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正；違反法律、法規(guī)、23

規(guī)章的，可以依法處罰，并將處理、處罰結(jié)果抄送區(qū)縣房屋行政主管部門。

第五十條業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)，業(yè)主大會(huì)設(shè)立監(jiān)事會(huì)的，應(yīng)當(dāng)由監(jiān)事會(huì)根據(jù)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則予以監(jiān)督；業(yè)主委員會(huì)不接受業(yè)主大會(huì)監(jiān)事會(huì)監(jiān)督，或者未設(shè)立監(jiān)事會(huì)但經(jīng)相關(guān)業(yè)主提出申請(qǐng)的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)于10日內(nèi)責(zé)令其限期履行職責(zé)；業(yè)主委員會(huì)逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，共同決定有關(guān)事項(xiàng)。

第五十一條業(yè)主委員會(huì)委員空缺達(dá)半數(shù)以上的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定增補(bǔ)委員，在委員增補(bǔ)之前，不得以業(yè)主委員會(huì)的名義從事組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定增補(bǔ)委員以外的活動(dòng)。

業(yè)主委員會(huì)委員集體提出辭職的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作、說(shuō)明辭職理由，并將其保管的檔案資料、印章及其他財(cái)物賬目交由監(jiān)事會(huì)指定的人員保管；未設(shè)立監(jiān)事會(huì)的，交由業(yè)主大會(huì)秘書(shū)或者其他檔案保管人員保管，并以書(shū)面形式告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。業(yè)主大會(huì)設(shè)立監(jiān)事會(huì)的，監(jiān)事會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)；未設(shè)立監(jiān)事會(huì)或者監(jiān)事會(huì)不履行職責(zé)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)助業(yè)主組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)不移交其保管的檔案資料、印章及其他財(cái)務(wù)賬目的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

新的業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后，檔案保管人員應(yīng)當(dāng)將檔案資料、印章及其他財(cái)物賬目等轉(zhuǎn)交給業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)委員離任時(shí)，全體業(yè)主可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定是否對(duì)離任委員進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)。

第五十二條業(yè)主委員會(huì)委員和業(yè)主大會(huì)其他工作人員應(yīng)當(dāng)忠于職守，依法履行職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)委員和業(yè)主大會(huì)其他工作人員違反管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的，其委員資格和工作人員資格是否終止，由業(yè)主大會(huì)共同決定。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

第五十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會(huì)開(kāi)展工作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)建設(shè)等相關(guān)工作。社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、監(jiān)督社區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作，維護(hù)居民的合法權(quán)益。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì)，并聽(tīng)取其意見(jiàn)。

第五十四條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組織召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議。由區(qū)縣房屋行政主管部門、司法行政主管部門、公安派出

所、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等各方代表參加，共同協(xié)商解決物業(yè)管理活動(dòng)中遇到的問(wèn)題。

第五十五條對(duì)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府作出的撤銷業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的決定有異議的，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可以依據(jù)《行政復(fù)議法》提出行政復(fù)議申請(qǐng)，或者依據(jù)《行政訴訟法》提起行政訴訟。

第六章附則

第五十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主行使共同管理的權(quán)利。

第五十七條《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施前已經(jīng)辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售住宅物業(yè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)籌備組提供業(yè)主清冊(cè)以及業(yè)主變動(dòng)信息，并根據(jù)有關(guān)規(guī)定將相關(guān)信息錄入公共決策平臺(tái)；建設(shè)單位注銷的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以上義務(wù)。

第五十八條非住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立和活動(dòng)，參照本規(guī)則。

第五十九條本規(guī)則自2011年1月1日起實(shí)施。

關(guān)于印發(fā)《北京市住宅區(qū)管理規(guī)約》、《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案》和《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組工作報(bào)告》制定規(guī)范和示范文本的通知

京建發(fā)〔2010〕762 號(hào)

各區(qū)縣建委、房管局，各有關(guān)單位：

為貫徹落實(shí)《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（京建發(fā)［2010］739號(hào)），協(xié)助、指導(dǎo)和規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及活動(dòng)，保障廣大業(yè)主的合法權(quán)益，現(xiàn)將《北京市住宅區(qū)管理規(guī)約》、《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案》和《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組工作報(bào)告》的制定規(guī)范及示范文本印發(fā)給你們，上述文件自2011年1月1日起實(shí)施。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市社會(huì)建設(shè)工作辦公室、北京市民政局、北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于印發(fā)<管理規(guī)約>、<業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則>和,<首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)工作方案>示范文本的通知(京建物〔2009〕449號(hào))》同時(shí)廢止。

特此通知。

附件：1.《北京市住宅區(qū)管理規(guī)約制定規(guī)范》

2.《北京市住宅區(qū)管理規(guī)約》（示范文本）

3.《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則制定規(guī)范》

4.《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（示范文本）

5.《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案制定規(guī)范》

6.《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案》（示范文本）

7.《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組工作報(bào)告撰寫(xiě)規(guī)范》

8.《北京市住宅區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組工作報(bào)告》（示范文本）

二〇一〇年十二月三十日

附件1：

北京市住宅區(qū)管理規(guī)約制定規(guī)范

1.[管理規(guī)約]管理規(guī)約是首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組擬訂的,由本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)的對(duì)物業(yè)的使用、維護(hù)和管理、業(yè)主的共同權(quán)益的維護(hù)、物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)和收益分配等公共管理權(quán)的行使、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的應(yīng)急預(yù)案、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出的約定。

2.[制定主體和時(shí)間]首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起60日內(nèi)擬定管理規(guī)約草案。

3.[公示和修改]管理規(guī)約草案應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵公示7天。公示期間，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄業(yè)主提出的修改意見(jiàn)和建議。公示期滿后7日內(nèi)，籌備組應(yīng)當(dāng)參考業(yè)主提出的意見(jiàn)和建議，確定正式的管理規(guī)約草案。

管理規(guī)約草案與現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章等相抵觸的，籌備組應(yīng)當(dāng)及時(shí)修改，并將修改后的管理規(guī)約草案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵重新公示。

4.[法律效力]管理規(guī)約草案應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上進(jìn)行表決，經(jīng)專有面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，管理規(guī)約草案經(jīng)表決通過(guò)后在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生效。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者損害社會(huì)公共利益。

管理規(guī)約對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。業(yè)主或者物業(yè)使用人違反管理規(guī)約，損害其他業(yè)主和物業(yè)使用人合法權(quán)益的，受損害人可以依法提起訴訟。

5.[基本內(nèi)容]管理規(guī)約的基本內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括九部分內(nèi)容，分別為物業(yè)基本情況、物業(yè)管理方式、物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)和收益分配、物業(yè)的使用、維護(hù)和管理、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的應(yīng)急預(yù)案、違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式和附則。

5.1 物業(yè)基本情況：包括物業(yè)管理區(qū)域劃分及調(diào)整、物業(yè)服務(wù)用房的基本情況和物業(yè)共用部分。

5.2 物業(yè)管理方式：按照《物權(quán)法》、《北京市物業(yè)管理辦法》的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)可以決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行自行管理、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者專業(yè)性服務(wù)企業(yè)管理、委托其他管理人管理。

5.3業(yè)主共同管理的權(quán)利和責(zé)任：業(yè)主按照《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《北京市物業(yè)管理辦法》和《北京市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共用部分享有共同管理權(quán)利并承擔(dān)共同管理責(zé)任。

5.4物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)和收益分配：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)和收益可以分為屬于全體業(yè)主的經(jīng)營(yíng)及收益和屬于相關(guān)業(yè)主的經(jīng)營(yíng)及收益。

屬于全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主的共用部分，禁止任何單位、個(gè)人侵占、處分或者改作他用；利用物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定和本規(guī)約的約定，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主共同決定。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管

理人實(shí)施物業(yè)管理的，按照物業(yè)服務(wù)合同約定可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人統(tǒng)一實(shí)施。

利用物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)所得收益，屬于全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主的共用部分，按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主的約定進(jìn)行分配，但全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主約定的分配方式不得違反相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的禁止性規(guī)定。

利用物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)所得收益，一般按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分配，全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主另有約定的除外。

業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布全體業(yè)主共用部分、部分業(yè)主共用部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)所得收益的收支情況，接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的專有部分，其對(duì)共用部分享有的共用和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

5.5物業(yè)的使用、維護(hù)和管理：包括物業(yè)使用的注意事項(xiàng)和禁止行為、物業(yè)的裝飾裝修、物業(yè)的維修、更新和改造、專項(xiàng)維修資金的籌集和使用、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的繳納和監(jiān)督、水、電、氣等費(fèi)用的交納及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任。

5.6 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的應(yīng)急預(yù)案：管理規(guī)約中應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列緊急情形之一的，授權(quán)相關(guān)主體采取緊急措施的應(yīng)急預(yù)案：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)突然停止提供物業(yè)服務(wù)；

（二）《北京市物業(yè)管理辦法》第三十四條的規(guī)定的危及房屋使用安全的緊急情況；

（三）其他緊急情形。

5.7 違約責(zé)任：業(yè)主、使用人違反管理規(guī)約約定，侵害他人合法權(quán)益的，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人有權(quán)要求其改正；業(yè)主、物業(yè)使用人拒不改正的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并可以由業(yè)主委員會(huì)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布該業(yè)主、物業(yè)使用人的姓名及違約事實(shí)，限期未改正的，業(yè)主大會(huì)也可以依本規(guī)約對(duì)其提起訴訟。

管理規(guī)約中可以對(duì)業(yè)主不交存專項(xiàng)維修資金、拒付或者不按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其他應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用等損害業(yè)主共同權(quán)益的行為，約定不得行使以下共同管理權(quán)：

1、選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

2、不得參與經(jīng)營(yíng)物業(yè)共有部分業(yè)主所得收益的分配。限制共同管理權(quán)的時(shí)限應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約中予以明確。物業(yè)使用人違反本規(guī)約的，相關(guān)業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。5.8 爭(zhēng)議解決方式：業(yè)主之間因本規(guī)約實(shí)施中發(fā)生的糾紛，可以協(xié)商解決。協(xié)商不成的，由業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)或者物業(yè)管理糾紛調(diào)解組織進(jìn)行調(diào)解；也可以申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。

因物業(yè)管理糾紛而引起的民事訴訟，其費(fèi)用由參加訴訟的業(yè)主依法承擔(dān)；屬共同訴訟的，經(jīng)業(yè)主授權(quán)，推薦訴訟代表人具體實(shí)施，訴訟費(fèi)用由參加共同訴訟的業(yè)主依法共同承擔(dān)。

5.9 附則：對(duì)管理規(guī)約的生效時(shí)間等事項(xiàng)作出約定。6.[適用范圍]本管理規(guī)約適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅區(qū)物業(yè)項(xiàng)目及相關(guān)活動(dòng)，非住宅區(qū)參照?qǐng)?zhí)行。

7.[行政管轄和行政指導(dǎo)]相關(guān)行政管理部門在依法執(zhí)

行公務(wù)需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，各相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)予以配合。

8.[格式及填寫(xiě)說(shuō)明]管理規(guī)約正文應(yīng)當(dāng)用A4紙打印，空格部分應(yīng)當(dāng)用鋼筆（黑色墨水、藍(lán)黑墨水）、簽字筆或者打印填寫(xiě)，空格部分若不填寫(xiě)內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)用“X”劃掉。

附件2：

北京市住宅區(qū)管理規(guī)約

（示范文本）

使用說(shuō) 明

一、本管理規(guī)約文本為示范文本，由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)制定，適用于本市住宅區(qū)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的相關(guān)活動(dòng)。

二、業(yè)主可以根據(jù)實(shí)際情況共同決定對(duì)示范文本的內(nèi)容進(jìn)行選擇、修改、增補(bǔ)或者刪減。

三、非住宅區(qū)可以參照使用本示范文本。

管理規(guī)約

（名稱應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)合同名稱一致）

第一部分物業(yè)基本情況

（應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容一致）

一、物業(yè)管理區(qū)域

東至：南至：西至：北至：

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)構(gòu)成明細(xì)、物業(yè)共用部分明細(xì)詳見(jiàn)商品房預(yù)售合同、商品房現(xiàn)房買賣合同。

對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按照《北京市物業(yè)管理辦法》第六條、第十一條的規(guī)定，分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；由全體業(yè)主委托業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表向物業(yè)所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域申請(qǐng)。

二、物業(yè)服務(wù)用房

物業(yè)服務(wù)用房建筑面積為平方米，其中地上建筑面積為平方米，位于【幢】【座】層單元號(hào)；地下建筑面積為平方米，位于【幢】【座】層單位號(hào)。其中業(yè)主大會(huì) 35

及業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積為平方米，位于【幢】【座】層單位號(hào)。

（注：物業(yè)服務(wù)用房為多處時(shí)，可根據(jù)實(shí)際情況增加以上內(nèi)容）

三、物業(yè)共用部分

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和房屋買賣合同約定，業(yè)主共用部分包括：

（一）單幢建筑物的共用部分，包括該幢建筑物的業(yè)主共用的門廳、戶外墻面、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、走廊通道、房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋┑炔课灰约霸摯苯ㄖ锏臉I(yè)主共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、燃?xì)饩€路、消防設(shè)施、郵政信箱、避雷裝臵等設(shè)備。

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分，包括道路、綠地、路燈、溝渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文體設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、附屬設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第二部分物業(yè)管理方式

四、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，實(shí)行下列第種物業(yè)管理方式。

1．由全體業(yè)主自行管理；

2．全體業(yè)主依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

3．由全體業(yè)主依法選聘其他人管理； 4．

采取第1種物業(yè)管理方式的，書(shū)面告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋行政主管部門；采用第2、3種物業(yè)管理方式的，雙方依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同共同對(duì)物業(yè)共用部分進(jìn)行管理、維修、養(yǎng)護(hù)，并維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序。

《北京市物業(yè)管理辦法》實(shí)施后，申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售的住宅物業(yè)項(xiàng)目，全體業(yè)主確定物業(yè)管理方式時(shí)，可以根據(jù)《住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》（編號(hào)DB11/T 751-2010）選定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

第三部分業(yè)主共同管理的權(quán)利和責(zé)任

五、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《北京市物業(yè)管理辦法》以及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定，享有相應(yīng)的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。

業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理。下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

(一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

(二)選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；

(三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案；

(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù)；

(五)籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金；

(六)申請(qǐng)改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；

(七)申請(qǐng)分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；

(八)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。

決定第(五)、(六)項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第(七)項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)，事項(xiàng)范圍和決定程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力；業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)的，業(yè)主可以依法請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人之前，應(yīng)當(dāng)按照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)選聘方式、具體實(shí)施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進(jìn)行表決。

業(yè)主大會(huì)與其依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)三分之二以上委員在場(chǎng)簽名并加蓋業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章。

因物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人突然撤離等原因，業(yè)主大會(huì)無(wú)法及時(shí)另聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的，按照《北京市物業(yè)項(xiàng)目交接管理辦法》（京建發(fā)[2010]603號(hào)）第四章的規(guī)定執(zhí)行。由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門組織提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)。臨時(shí)代管期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由全體業(yè)主按照其專有部分占建筑物總面積的比例分擔(dān)。

六、業(yè)主的共同管理責(zé)任

（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其交納、監(jiān)督

各業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采?。ò芍?酬金制）方式，按業(yè)主專有部分面積大小共同負(fù)擔(dān)，并按照本規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同約定向足額交納，接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人每年第一季度向全體業(yè)主公布上一年物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，并接受審計(jì)監(jiān)督；審計(jì)監(jiān)督的實(shí)施方式由物業(yè)服務(wù)合同另行約定。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，因故不能按期交納的，應(yīng)委托他人按期代交或者及時(shí)補(bǔ)交。業(yè)主未按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交付；月以上拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)可以在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收 39

交情況，并注明欠交費(fèi)用的業(yè)主房門號(hào)及欠費(fèi)金額；仍不交納的，業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人可以依法向人民法院提起訴訟。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的其他專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)的，其費(fèi)用由雙方約定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)將服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示。

（二）專項(xiàng)維修資金的交存和使用

1.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定交存、使用、續(xù)交本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專項(xiàng)維修資金。

2.使用專項(xiàng)維修資金的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主大會(huì)提出維修資金使用方案，并經(jīng)建筑物及其附屬設(shè)施維修資金列支范圍的專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

3.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將維修資金使用方案、所需資金、工程進(jìn)展以及資金劃撥等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主公布；并每個(gè)月定期向全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主公布一次專項(xiàng)維修資金使用情況。

4.一幢或者一戶門號(hào)的專項(xiàng)維修資金余額不足首次交存的30％時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)按下列第種方式，向該幢或者該戶門號(hào)業(yè)主續(xù)籌專項(xiàng)維修資金：

（1）一次性交存；

（2）按元/平方米逐月交存至業(yè)主一卡通；（3）。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)專有部分的，其交存的專項(xiàng)修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。

業(yè)主共同決定上述專項(xiàng)維修資金的籌集和使用方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并由業(yè)主另行表決通過(guò)。

（三）水、電、氣等費(fèi)用的交納及其設(shè)施的維修責(zé)任本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和相關(guān)供用合同的約定向供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位交納有關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人接受供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位的委托代收前款費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)公布委托合同。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和相關(guān)供用合同、委托合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人按時(shí)足額交納水、電、氣、信息、環(huán)衛(wèi)等費(fèi)用。業(yè)主拖欠、拒交上述費(fèi)用的，應(yīng)按相關(guān)供用合同規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。

水、電、氣、信息、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施的維修責(zé)任，由業(yè)主、專業(yè)單位按照相關(guān)規(guī)定承擔(dān)；前款設(shè)施屬于業(yè)主專有的，由業(yè)主承擔(dān)維修費(fèi)用；屬于業(yè)主共用的，由全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主按照其專有部分占建筑物總面積的比例分擔(dān)維修費(fèi)用。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主，及時(shí)與供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位建立供用合同關(guān)系，并與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位辦理戶名變更手續(xù)。

（四）業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以及業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址、通訊方式。

（五）遵守本管理規(guī)約中關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定。

（六）各業(yè)主同意，在物業(yè)使用和維護(hù)中，遵守相關(guān)法律、法規(guī)政策規(guī)定和本規(guī)約約定及業(yè)主共同決定，按照有利于物業(yè)使用效能發(fā)揮、秩序良好以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光以及設(shè)施設(shè)備維修、房屋裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。

業(yè)主不承擔(dān)上述第（可多選）項(xiàng)共同管理責(zé)任，損害業(yè)主共同權(quán)益的，業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主共同決定可以限制其行使以下第（可多選）項(xiàng)成員權(quán)利，：

1．不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員或候補(bǔ)委員； 2.業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決權(quán)； 3.共用部分經(jīng)營(yíng)收益分配權(quán)； 4.。

限制時(shí)限至業(yè)主承擔(dān)完成相應(yīng)共同管理責(zé)任時(shí)終止。

第四部分物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)和收益分配

七、物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)

利用物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和本規(guī)約的規(guī)定，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主共同決定。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人實(shí)施物業(yè)管理的，按照物業(yè)服務(wù)合同約定委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人統(tǒng)一實(shí)施。

八、物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)收益分配

（一）利用物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)所得收益的分配，按照下列第

種方式分配：

1．業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分配； 2．全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主其他約定

屬于全體業(yè)主的共用部分，按下列第種方式使用：

1．用于補(bǔ)充建筑物及其附屬設(shè)施維修資金，統(tǒng)一歸集到維修資金監(jiān)管專戶；

2． 3．屬于相關(guān)業(yè)主的共用部分，按下列第種方式使用：

1．用于補(bǔ)充建筑物及其附屬設(shè)施維修資金，統(tǒng)一歸集到市維修資金監(jiān)管專戶；

2． 3．

（二）業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)（至少每半年）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布全體業(yè)主共用部分、部分業(yè)主共用部

分物業(yè)經(jīng)營(yíng)所得收益的收支情況，接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主的監(jiān)督。

（三）業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的專有部分，其對(duì)共用部分享有的共用和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

第五部分物業(yè)的使用、維護(hù)和管理

九、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)政策規(guī)定和本物業(yè)管理區(qū)域質(zhì)量保證書(shū)、房屋建筑使用說(shuō)明書(shū)及其他文件的約定，并按照下列規(guī)定使用物業(yè)：

（一）按照規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿載明的用途使用物業(yè)專有部分，不得擅自改變物業(yè)專有部分使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變物業(yè)用途的，除遵守法律、法規(guī)以及本規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意；

（二）進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修時(shí)，遵守建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《北京市物業(yè)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，在工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，并與其簽訂室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議；遵守裝飾裝修的注意事項(xiàng)，不從事裝飾裝修的禁止行為，不得影響毗鄰房屋的使用安全；主動(dòng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人依據(jù)有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的監(jiān)督檢查；

（三）在指定地點(diǎn)放臵裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共用部分。施工期間應(yīng)采取有效措施，減輕或者避免 44

施工過(guò)程中對(duì)相鄰業(yè)主或者使用人日常生活造成的影響，晚間時(shí)至次日上午時(shí)和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲的施工；

（四）因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部分安全使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀，造成相鄰業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；

（五）安裝空調(diào)，應(yīng)當(dāng)按照房屋設(shè)計(jì)預(yù)留的位臵安裝，未預(yù)留位臵的，按照有關(guān)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人指定的位臵安裝；

（六）合理使用水、電、氣、環(huán)衛(wèi)等共用設(shè)施設(shè)備，不擅自拆改相關(guān)管線、設(shè)備；

（七）使用電梯，應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯使用管理規(guī)定；

（八）停放車輛，應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放有關(guān)規(guī)定。機(jī)動(dòng)車在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)行駛應(yīng)避讓行人車速不超過(guò) 公里/小時(shí)，嚴(yán)禁鳴喇叭；車輛出入應(yīng)按規(guī)定出示相應(yīng)證件或者登記；機(jī)動(dòng)車嚴(yán)禁在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場(chǎng)所停放；車位只可用作停放車輛，不得用于其他用途；

（九）陽(yáng)臺(tái)封閉，應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)陽(yáng)臺(tái)封閉的有關(guān)規(guī)定。陽(yáng)臺(tái)外和窗外不吊掛和晾曬物品，不擅自張貼或者安裝可通過(guò)外觀看到、有礙觀瞻的標(biāo)識(shí)牌、廣告牌或者標(biāo)語(yǔ)等；

（十）業(yè)主飼養(yǎng)寵物，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)管理規(guī)定，及時(shí)清理寵物糞便，乘坐電梯的，應(yīng)當(dāng)避開(kāi)乘梯的高峰時(shí)間；

（十一）（十二）法律、法規(guī)、規(guī)章的其他規(guī)定。

十、業(yè)主、物業(yè)使用人在使用物業(yè)中，除應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)政策的規(guī)定外，不得從事下列危及建筑物安全或者損壞他人合法權(quán)益的行為：

（一）擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽(yáng)臺(tái)等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等；

（二）對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行違規(guī)鑿、拆、搭、建；

（三）占用或者損壞樓梯、通道、走廊、屋面、平臺(tái)、道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房、自行車房（棚）等物業(yè)共用部分。

（四）損壞或者擅自拆除、截?cái)?、改變、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等共用設(shè)施設(shè)備；

（五）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（六）不按規(guī)定堆放物品、傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物；

（七）違反規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、含有放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)及敞放、敞養(yǎng)家禽、寵物，影響公共環(huán)境、破壞綠地等；

（八）踐踏、占用綠化地、損壞、涂劃園林建筑小品；

（九）影響市容觀瞻或者本物業(yè)外觀的亂貼、亂掛、亂寫(xiě)、亂畫(huà)、亂刻、亂涂、設(shè)立廣告牌等；

（十）隨意停放車輛，鳴喇叭或者以其他方式制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（十一）擅自在房屋建筑的外墻上安裝遮陽(yáng)光簾、遮蓬、花架等其他結(jié)構(gòu)，不按指定位臵安裝空調(diào)外機(jī)且不進(jìn)行滴水處理；

（十二）使用電梯時(shí)超載、運(yùn)載粗重物品，在轎廂內(nèi)吸煙、張貼、涂畫(huà)或者損傷內(nèi)壁；

（十三）危害公共利益、侵害他人合法權(quán)益或者其他不道德的行為；

（十四）法律、法規(guī)、規(guī)章政策禁止的其他行為。

十一、業(yè)主、物業(yè)使用人按照下列規(guī)定維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)：

（一）對(duì)物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護(hù)，不侵害其他業(yè)主的合法權(quán)益；

（二）因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)事先告知相關(guān)業(yè)主，相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要配合；相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成物業(yè)損壞及其他損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)維修并承擔(dān)賠償責(zé)任；

（三）因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，須向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提出申請(qǐng)，47

經(jīng)書(shū)面同意后方可實(shí)施，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償；

（四）物業(yè)在使用中存在安全隱患，已經(jīng)或者即將危及公共利益及他人利益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)應(yīng)急維修；責(zé)任人不履行或者無(wú)法履行應(yīng)急維修義務(wù)，且需進(jìn)入物業(yè)專有部位應(yīng)急維修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人可在通知公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居民委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)兩名以上委員到場(chǎng)見(jiàn)證下實(shí)施應(yīng)急維修，維修發(fā)生的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)；

（五）當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人對(duì)物業(yè)共用部分維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)業(yè)主應(yīng)予以配合；有造成本物業(yè)共用部分或者其他業(yè)主房屋及附屬設(shè)施設(shè)備損壞的，由造成損壞的責(zé)任人承擔(dān)賠償責(zé)任；

（六）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)在國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍內(nèi)出現(xiàn)非使用不當(dāng)?shù)馁|(zhì)量問(wèn)題或者使用功能障礙，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)解決；

應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位維修，建設(shè)單位拒絕維修或者拖延維修的，業(yè)主可以自行或者委托他人維修，維修費(fèi)用及維修期間造成的其他損失由建設(shè)單位承擔(dān)。

物業(yè)共用部分的維修、更新、改造符合下述情形之一的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人直接組織實(shí)施，費(fèi)用按規(guī)定列支。

（一）屬規(guī)定的急修項(xiàng)目；

（二）物業(yè)發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況；

（三）經(jīng)安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定的危險(xiǎn)房屋；

（四）出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定必須維修房屋的情形；

（五）物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用在元以下；

（六）。

十二、物業(yè)維修、更新、改造的實(shí)施

物業(yè)共用部分的維修、更新、改造符合下述情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者相關(guān)業(yè)主共同同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人組織實(shí)施，費(fèi)用按規(guī)定列支。

（一）物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用在元以上；

（二）；

（三）。

十三、物業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租的相關(guān)事項(xiàng)

業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)專有部分時(shí)，須將本規(guī)約作為物業(yè)專有部分轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)專有部分后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)于物業(yè)專有部分買賣合同或者租賃合同簽訂之日起30日內(nèi)，將物業(yè)專有部分轉(zhuǎn)讓或者出租情況和通訊方式書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人、業(yè)主委員會(huì)。

房屋出租應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律法規(guī)政策規(guī)定，尊重社會(huì)公德，不得危及物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。無(wú)論出租或者轉(zhuǎn)租的，業(yè)主均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

房屋出租必須符合本市規(guī)定的房屋出租條件和人均承租面積標(biāo)準(zhǔn)；不得擅自改變房屋原設(shè)計(jì)功能和布局，對(duì)房屋進(jìn)行分割搭建，按床位出租或者轉(zhuǎn)租，或者將廚房、衛(wèi)生間、不分門進(jìn)出的客廳改成臥室出租或者轉(zhuǎn)租。

對(duì)違反本規(guī)約出租或者轉(zhuǎn)租的，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)書(shū)面責(zé)成業(yè)主、物業(yè)使用人立即終止租賃行為。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)專有部分，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、專項(xiàng)維修資金；出租物業(yè)，約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

十四、共用部分保險(xiǎn)

本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分及公眾責(zé)任保險(xiǎn)，自行管理的，由全體業(yè)主按其專有部分占建筑物總面積的比例享有權(quán)利、履行義務(wù)；選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的，由業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中提取并辦理相關(guān)手續(xù)。

業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)使用過(guò)程中，有違反本規(guī)約物業(yè)使用禁止行為的，其他業(yè)主、使用人可以向有關(guān)行政主管部門報(bào)告，由有關(guān)部門依法查處；受侵害的相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提起訴訟。

第四篇：北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則（試行）

（市建委市社會(huì)辦市民政局市規(guī)劃委

二00八年十一月二十四日）

第一章總則

第一條為規(guī)范住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，制訂本規(guī)則。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、運(yùn)作及活動(dòng)適用本規(guī)則。

第三條本規(guī)則所稱“業(yè)主”，是指房屋所有權(quán)人。

第四條市建設(shè)房屋行政主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理工作的監(jiān)督管理。

第五條各區(qū)縣建設(shè)房屋行政管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的監(jiān)督管理。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、運(yùn)作及活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二章業(yè)主大會(huì)

第六條業(yè)主大會(huì)由物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。第七條一個(gè)物業(yè)區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)綜合考慮建筑規(guī)模、停車位、綠化、物業(yè)服務(wù)用房及相關(guān)設(shè)施設(shè)備共用等因素，便于業(yè)主共同決策和社區(qū)管理。

第八條銷售房屋之前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)或協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，并同時(shí)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府提出劃分物業(yè)區(qū)域申請(qǐng)，并提交以下材料：

（一）規(guī)劃許可證明文件及附圖；

（二）物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)居委會(huì)辦公用房、社區(qū)活動(dòng)用房等公共配套用房規(guī)劃及建設(shè)方案。

第九條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府會(huì)同區(qū)縣規(guī)劃、建設(shè)房管、國(guó)土、民政等部門對(duì)前述資料進(jìn)行審核，劃分物業(yè)區(qū)域，出具意見(jiàn)書(shū)。

意見(jiàn)書(shū)中應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：

（一）物業(yè)區(qū)域四至范圍、總建筑面積、總單元數(shù)等；

（二）物業(yè)服務(wù)用房規(guī)劃面積、坐落位置（要落實(shí)到幢、層、房號(hào)）；

（三）社區(qū)居委會(huì)辦公用房、社區(qū)活動(dòng)用房規(guī)劃面積、坐落位置（要落實(shí)到幢、層、房號(hào)）；

（四）規(guī)劃停車位數(shù)量、分布情況；

（五）規(guī)劃綠地面積、分布情況；

（六）其他公共配套用房及設(shè)施情況。

第十條開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)備案手續(xù)時(shí)，應(yīng)提交物業(yè)區(qū)域劃分意見(jiàn)書(shū)。

第十一條開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)交付首戶業(yè)主之日起30日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府報(bào)送房屋分戶及建筑面積清冊(cè)，以及籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的其他材料。

物業(yè)交付之日指房屋買賣合同約定的交付日期，實(shí)際交付日期與合同約定不一致的，以實(shí)際交付日期為準(zhǔn)。

第十二條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議自物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)交付首戶業(yè)主之日起即可籌備，具備法定表決條件的，應(yīng)及時(shí)召開(kāi)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)書(shū)面告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，業(yè)主也可以提出書(shū)面申請(qǐng)。

籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第十三條在物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的指導(dǎo)下，社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備工作。社區(qū)居委會(huì)人員擔(dān)任籌備組召集人（未成立社區(qū)居委會(huì)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府指派工作人員擔(dān)任），負(fù)責(zé)組織業(yè)主代表、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、社區(qū)居委會(huì)、派出所等單位代表組建首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組）。其中，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。

除召集人外，籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，每人享有一票表決權(quán)。第十四條籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由社區(qū)居委會(huì)或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織業(yè)主推薦，業(yè)主也可以自薦或聯(lián)名推薦。

業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主身份，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，履行業(yè)主義務(wù)等。

第十五條籌備組成員確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以公告。

第十六條籌備組應(yīng)當(dāng)遵守以下工作原則：

（一）少數(shù)服從多數(shù)；

（二）籌備組成員辭職或因其他原因不能履行職責(zé)而出現(xiàn)缺額時(shí)，應(yīng)按原組成方式及時(shí)補(bǔ)足。

第十七條籌備組應(yīng)當(dāng)制訂首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案，并完成以下工作：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和議題；

（二）擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）、管理規(guī)約（草案）；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的表決權(quán)數(shù)；

（四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單，制訂業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法，明確選票發(fā)放人、計(jì)票人和監(jiān)票人推選辦法；

（五）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他籌備工作。

第十八條業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)規(guī)定以下事項(xiàng)：

（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的形式、程序和規(guī)則等；

（二）業(yè)主委員會(huì)委員資格、數(shù)量、任期和候補(bǔ)制度等；

（三）業(yè)主委員會(huì)會(huì)議召開(kāi)的條件、形式、程序和規(guī)則等；

（四）業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選辦法和議事規(guī)則等；

（五）業(yè)主委員會(huì)日?；顒?dòng)及印章管理制度等；

（六）業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理等；

（七）其他事項(xiàng)。

第十九條籌備組應(yīng)當(dāng)將以下事項(xiàng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示：

（一）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）、管理規(guī)約（草案）；

（三）業(yè)主及其專有部分面積明細(xì)表；

（四）業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法（草案）；

（五）業(yè)主委員會(huì)委員候選人建議名單及簡(jiǎn)況。

公示時(shí)間不少于7日，業(yè)主對(duì)上述公示事項(xiàng)有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)向籌備組提出，籌備組應(yīng)當(dāng)?shù)怯洸⒆鞒龃饛?fù)。

第二十條籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

因故無(wú)法按時(shí)完成籌備工作的，籌備組應(yīng)當(dāng)按照首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案的規(guī)定，在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告相關(guān)情況及解決辦法。

第二十一條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)以下事項(xiàng)進(jìn)行表決，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意：

（一）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）、管理規(guī)約（草案）；

（二）業(yè)主委員會(huì)委員。

第二十二條籌備組應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定之日起3日內(nèi)將表決結(jié)果在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告。

第二十三條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論形式，也可以采用書(shū)面形式召開(kāi)，但應(yīng)當(dāng)有符合法定表決權(quán)數(shù)的業(yè)主參加。

采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)和方式，發(fā)放、回收書(shū)面表決書(shū)，并做好簽收和登記工作。

第二十四條業(yè)主可以書(shū)面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，委托書(shū)應(yīng)載明委托事項(xiàng)和業(yè)主專有部分面積，一名代理人可同時(shí)代理業(yè)主的具體人數(shù)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)方案或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確規(guī)定。

房屋所有權(quán)人超過(guò)一人的，可推選一人行使表決權(quán)，也可由各共有人按照所占份額行使表決權(quán)，但共有人所代表的總業(yè)主人數(shù)為一人。

物業(yè)區(qū)域內(nèi)的人防、車庫(kù)不計(jì)算表決權(quán)數(shù)。

第二十五條業(yè)主人數(shù)較多，業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位共同推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，具體辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確規(guī)定。

推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加會(huì)議前3日，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表業(yè)主們的意見(jiàn)，但業(yè)主代表不能代替業(yè)主本人作出決定。表決書(shū)應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表送達(dá)業(yè)主大會(huì)會(huì)議

投票表決。

第二十六條業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議每年應(yīng)至少召開(kāi)一次，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開(kāi)。

第二十七條經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議，或突發(fā)重大緊急物業(yè)管理事情需由業(yè)主共同決定的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

第二十八條業(yè)主可以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事務(wù)，但不得違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約，不得與業(yè)主大會(huì)的決定相抵觸。

具體議事方式、程序、原則應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。

第三章業(yè)主委員會(huì)

第二十九條業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行下列職責(zé)：

（一）召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議；

（二）定期向業(yè)主或業(yè)主大會(huì)報(bào)告相關(guān)情況;

（三）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（七）配合社區(qū)做好本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的社區(qū)建設(shè)工作；

（八）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第三十條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù)；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時(shí)間。

第三十一條業(yè)主委員會(huì)委員為單數(shù)，具體數(shù)額應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確規(guī)定。

業(yè)主委員會(huì)委員選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，由委員推選主任委員、副主任委員等。

第三十二條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府備案：

（一）業(yè)主大會(huì)決議；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（三）業(yè)主委員會(huì)委員名單；

（四）其他材料。

第三十三條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在備案后7日內(nèi)將有關(guān)情況抄送區(qū)縣建

設(shè)房屋行政管理機(jī)構(gòu)，并書(shū)面通報(bào)區(qū)縣公安分局和物業(yè)所在地社區(qū)居委會(huì)。

第三十四條業(yè)主委員會(huì)實(shí)行任期制，每屆任期年限應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確規(guī)定。

第三十五條業(yè)主委員會(huì)備案后，持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具的備案證明向區(qū)縣公安分局申請(qǐng)刻制業(yè)主委員會(huì)印章，印章內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括任期時(shí)限。

第三十六條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，其委員資格終止：

（一）物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）無(wú)故連續(xù)缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議三次以上的；

（三）喪失履行職責(zé)能力的；

（四）有犯罪行為被判處刑罰的；

（五）以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭職的；

（六）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（七）在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)任職，或與其關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)有利害關(guān)系的；

（八）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。其中有

（一）、（三）、（五）項(xiàng)情形的，業(yè)主委員會(huì)委員資格自動(dòng)終止，其他由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定。

第三十七條業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、業(yè)主委員會(huì)印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)；拒不移交的，其他業(yè)主委員會(huì)委員可以請(qǐng)求物業(yè)所在地公安派出所協(xié)助移交，也可向人民法院提起訴訟。

第三十八條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開(kāi)。經(jīng)三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

第三十九條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有超過(guò)半數(shù)的委員參加，作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意，每名委員擁有一票表決權(quán)。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)作書(shū)面記錄，由參會(huì)委員簽字后存檔。

業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

第四十條業(yè)主委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議時(shí)，可以邀請(qǐng)物業(yè)所在地社區(qū)居委會(huì)派代表參加。

第四十一條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出決定，應(yīng)當(dāng)由參會(huì)委員簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)以書(shū)面形式在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告。

第四十二條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立檔案，并指定專人保管，主要包括以下材料：

（一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄；

（二）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定；

（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同等；

（四）業(yè)主委員會(huì)委員選舉及備案材料；

（五）專項(xiàng)維修資金賬目；

（六）業(yè)主意見(jiàn)及建議。

第四十三條業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)制度應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)

主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，按候補(bǔ)制度自動(dòng)補(bǔ)足，并履行備案手續(xù)。候補(bǔ)人數(shù)不超過(guò)業(yè)主委員會(huì)委員總數(shù)的二分之一。

第四十四條業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前2個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。

第四十五條新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后15日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的檔案資料、業(yè)主委員會(huì)印章以及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)；拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地公安派出所協(xié)助移交，也可向人民法院提起訴訟。

第四十六條業(yè)主委員會(huì)備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自備案事項(xiàng)變更之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申請(qǐng)變更備案。

第四章指導(dǎo)監(jiān)督

第四十七條召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)所在地社區(qū)居委會(huì)，并聽(tīng)取其意見(jiàn)和建議。出現(xiàn)違反法律、法規(guī)或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約情形的，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府報(bào)告，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)給予指導(dǎo)。

第四十八條業(yè)主委員會(huì)不按時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織召開(kāi)；逾期仍不召開(kāi)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府有權(quán)指導(dǎo)社區(qū)居委會(huì)組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

第四十九條業(yè)主委員會(huì)逾期未組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議換屆的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織召開(kāi)；逾期仍不召開(kāi)的，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的指導(dǎo)下，社區(qū)居委會(huì)組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆。

第五十條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

第五十一條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第五十二條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。第五十三條業(yè)主委員會(huì)違反規(guī)定或超越職責(zé)范圍使用印章的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主；造成損失的，由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第五章附則

第五十四條管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等示范文本、表樣由北京市建設(shè)委員會(huì)另行發(fā)布并推薦使用。

第五十五條本規(guī)則自2009年1月1日起實(shí)施。非住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立、運(yùn)作及活動(dòng)參照本規(guī)則。

第五篇：北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則制定規(guī)范

受人之托盡心盡責(zé)

附件3：

北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則制定規(guī)范

1.[業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則]業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是全體業(yè)主關(guān)于業(yè)主大會(huì)組織架構(gòu)與活動(dòng)規(guī)范的約定。

2.[制定依據(jù)]根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《北京市物業(yè)管理辦法》和《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H，制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。

3.[制定、公示和修改]首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起60日內(nèi)擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案。

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵公示7天。公示期間，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄業(yè)主提出的修改意見(jiàn)和建議。公示期滿后7日內(nèi)，籌備組應(yīng)當(dāng)參考業(yè)主提出的意見(jiàn)和建議進(jìn)行修訂，確定正式的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案。

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案與現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章等相抵觸的，籌備組應(yīng)當(dāng)及時(shí)修改，并將修改后的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位臵重新公示。

4.[業(yè)主大會(huì)]業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依 1

受人之托盡心盡責(zé)

據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定行使共同管理權(quán)利并承擔(dān)共同管理責(zé)任。

5.[業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)]業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定行使共同管理權(quán)、履行職責(zé)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法行使共同管理權(quán)不受任何組織和個(gè)人的非法干涉。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

6.[業(yè)主大會(huì)的機(jī)構(gòu)設(shè)臵]業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立監(jiān)事會(huì)，聘任財(cái)務(wù)人員、秘書(shū)等人員。

監(jiān)事會(huì)是業(yè)主大會(huì)下設(shè)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，依業(yè)主大會(huì)授權(quán)開(kāi)展工作，對(duì)業(yè)主大會(huì)決定的執(zhí)行和財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，監(jiān)事會(huì)做出的決定經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后生效。監(jiān)事會(huì)可根據(jù)需要組建專門工作小組，開(kāi)展專項(xiàng)工作。

業(yè)主大會(huì)設(shè)立監(jiān)事會(huì)的，議事規(guī)則中應(yīng)對(duì)監(jiān)事會(huì)成員產(chǎn)生方式、職責(zé)范圍等內(nèi)容明確規(guī)定。

財(cái)務(wù)人員和秘書(shū)由業(yè)主委員會(huì)公開(kāi)招聘，秘書(shū)和財(cái)務(wù)人員的設(shè)臵、職責(zé)和任免由業(yè)主委員會(huì)決定，決定結(jié)果在小區(qū)內(nèi)公示，公示時(shí)間不少于7日。

7.[基本內(nèi)容]業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容： 7.1業(yè)主大會(huì)會(huì)議種類：業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和

受人之托盡心盡責(zé)

臨時(shí)會(huì)議，有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主提議和情形發(fā)生之日起45日內(nèi)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）20%以上業(yè)主就物業(yè)管理共同事項(xiàng)提議的；

（二）經(jīng)業(yè)主委員會(huì)半數(shù)（含半數(shù)）以上委員提議變更業(yè)主委員會(huì)委員的；

（三）業(yè)主委員會(huì)委員空缺達(dá)半數(shù)以上的；

（四）業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為業(yè)主小組決定的事項(xiàng)，與業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)作出的決定有抵觸，提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的；

（五）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。7.2業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的形式、程序、議事和表決。7.2.1會(huì)議召開(kāi)的形式：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。

7.2.2會(huì)議召開(kāi)的程序:業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的程序包括形成業(yè)主大會(huì)會(huì)議議案、發(fā)布公告、會(huì)議召開(kāi)、表決和公告業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議（含決議被通過(guò)或被否決）。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前15日，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容等主要事項(xiàng)以書(shū)面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)自召開(kāi)之日起90日內(nèi)完成。

7.2.3表決方式:業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以現(xiàn)場(chǎng)表決或書(shū)面表決，也可以采用業(yè)主決定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)進(jìn)行表決。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)表決或書(shū)面表決形式、結(jié)果有異議的，可通過(guò)業(yè)主決

受人之托盡心盡責(zé)

定共同事項(xiàng)公共決策平臺(tái)核查，核查結(jié)果公布以前不影響現(xiàn)場(chǎng)或書(shū)面表決結(jié)果的效力。

7.2.4業(yè)主大會(huì)決議、決定的效力:業(yè)主大會(huì)形成的決議、決定，對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，業(yè)主必須共同遵守。持不同意見(jiàn)的業(yè)主不得抵制業(yè)主大會(huì)決議、決定的執(zhí)行，不得干擾業(yè)主大會(huì)的正常工作。

業(yè)主大會(huì)形成的決議、決定違反法律、法規(guī)和規(guī)章的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府舉報(bào)，由受理單位及時(shí)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主；業(yè)主大會(huì)形成的決議、決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

7.3業(yè)主可以幢、單元為單位設(shè)立業(yè)主小組，業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成，討論、決定本幢、本單元物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)、收益分配及維修等事項(xiàng)，根據(jù)該幢、單元的全體業(yè)主約定，業(yè)主小組還可以履行下列職責(zé)：

（一）討論業(yè)主大會(huì)擬討論的事項(xiàng)；

（二）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主小組通過(guò)召開(kāi)業(yè)主小組會(huì)議履行上述職責(zé)。業(yè)主小組會(huì)議的召集人由該小組業(yè)主推選的具有業(yè)主身份的人士擔(dān)任，會(huì)議議事程序參照業(yè)主大會(huì)會(huì)議程序執(zhí)行。

業(yè)主小組依法履行上述職責(zé)作出的決定，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主小組決定的事項(xiàng)，與業(yè)主大會(huì)作出的決定有抵觸的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知；業(yè)主小組

受人之托盡心盡責(zé)

未及時(shí)改正的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議予以討論，并作出決議。

7.4推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加會(huì)議前3日，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表業(yè)主的意見(jiàn)，業(yè)主代表不能代替業(yè)主本人作出決定。表決書(shū)應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主本人簽字后，由業(yè)主代表送達(dá)業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票表決。

7.5業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主小組會(huì)議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書(shū)面委托書(shū)并根據(jù)委托內(nèi)容投票表決。

7.6業(yè)主大會(huì)發(fā)生下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)向社會(huì)公告，并向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做書(shū)面報(bào)告，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，做好財(cái)務(wù)清算工作：

（一）建筑物滅失的；

（二）物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變化的；

（三）其他原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)事實(shí)滅失的。

財(cái)務(wù)清算結(jié)束后30日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按規(guī)定向有關(guān)部門辦理業(yè)主大會(huì)注銷以及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章注銷等手續(xù)，因?yàn)槲飿I(yè)管理區(qū)域合并導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)解散的，業(yè)主委員會(huì)將保管的其他檔案資料移交給調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)，建筑物滅失的或其他原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)事 5

受人之托盡心盡責(zé)

實(shí)滅失的，業(yè)主大會(huì)將保管的其他檔案資料移交給當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

7.7業(yè)主委員會(huì)委員資格、人數(shù)、任期、更換、候補(bǔ)及補(bǔ)選辦法、會(huì)議形式、議事規(guī)則和工作制度。

7.7.1業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生：業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，受業(yè)主監(jiān)督。

7.7.2業(yè)主委員會(huì)主任、副主任的產(chǎn)生：業(yè)主委員會(huì)主任和副主任在全體委員中推舉或選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)主任或者副主任委員資格終止的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)召開(kāi)會(huì)議，重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任或者副主任。

7.7.3業(yè)主委員會(huì)會(huì)議種類：業(yè)主委員會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主提議和情形發(fā)生之日起7日內(nèi)組織召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

（一）經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議；

（二）業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的；

（三）業(yè)主委員會(huì)就業(yè)主提議形成議案的。

業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。7.7.4業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則和工作制度：業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)主任或其委托的副主任負(fù)責(zé)召集和主持，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好會(huì)議的書(shū)面記錄。業(yè)主委員會(huì)作出決議或決定應(yīng)至少有超過(guò)備案全體委員半數(shù)以上的委員的同意且書(shū)面簽署。

受人之托盡心盡責(zé)

業(yè)主可以查閱、抄錄和復(fù)制業(yè)主委員會(huì)所有會(huì)議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問(wèn)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在接受詢問(wèn)之日起7日內(nèi)予以答復(fù)。涉及業(yè)主個(gè)人隱私的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主本人同意。

7.7.5業(yè)主委員會(huì)決定的效力：業(yè)主委員會(huì)作出的決定，對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員和業(yè)主具有約束力，業(yè)主委員會(huì)委員和業(yè)主必須共同遵守；持不同意見(jiàn)的委員、業(yè)主不得抵制業(yè)主委員會(huì)決定的貫徹執(zhí)行，不得干擾業(yè)主委員會(huì)的正常工作。

業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)和規(guī)章的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府舉報(bào)，由受理單位依法處理；業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

7.8業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等業(yè)主大會(huì)其他執(zhí)行機(jī)構(gòu)經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理制度。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)等業(yè)主大會(huì)其他執(zhí)行機(jī)構(gòu)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主分?jǐn)偦蛘邚慕?jīng)營(yíng)物業(yè)共用部分收益中提取，歸全體業(yè)主共有，不得強(qiáng)制要求物業(yè)企業(yè)或其他管理人承擔(dān)。

業(yè)主大會(huì)的財(cái)務(wù)管理由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)，財(cái)務(wù)管理人員由負(fù)責(zé)人、會(huì)計(jì)和出納組成，負(fù)責(zé)人由業(yè)主委員會(huì)推選的一名委員擔(dān)任。財(cái)務(wù)管理人員不能繼續(xù)履行職責(zé)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)確定接管人員。

受人之托盡心盡責(zé)

7.9業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章和檔案等管理制度。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依據(jù)各自的職責(zé)范圍使用印章。每次印章使用應(yīng)當(dāng)有記錄，記錄內(nèi)容包括申請(qǐng)使用人姓名、用途、蓋章人姓名。記錄應(yīng)當(dāng)存檔，供業(yè)主查閱。

8.[適用范圍]本規(guī)范適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)，非住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)活動(dòng)參照本規(guī)范。

9.[備案]業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則內(nèi)容以在政府備案的文件最終文本為準(zhǔn)。

10.[格式及填寫(xiě)說(shuō)明]業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則正文應(yīng)當(dāng)用A4紙打印，空格部分應(yīng)當(dāng)用鋼筆（黑色墨水、藍(lán)黑墨水）、簽字筆或者打印填寫(xiě)，空格部分若不填寫(xiě)內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)用“X”劃掉。

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住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（五篇）

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