第一篇：小區(qū)物業(yè)管理工作培訓(xùn)

小區(qū)物業(yè)管理工作培訓(xùn)提綱

時(shí)間：2014年8月28日

一、業(yè)主委員會(huì)成立的條件：

（一）交付使用的物業(yè)專(zhuān)有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積的50%以上。

（二）首次交付使用的物業(yè)專(zhuān)有面積已滿2年且交付使用的物業(yè)專(zhuān)有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積的30%以上。

二、成立業(yè)主委員會(huì)的申請(qǐng)：

占業(yè)主總?cè)藬?shù)10%以上業(yè)主聯(lián)名向所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)的申請(qǐng)。

三、第一次業(yè)主大會(huì)的籌備：

（一）時(shí)間規(guī)定：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在收到申請(qǐng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的書(shū)面報(bào)告之日起60日內(nèi)，組織、指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組。

（二）籌備組組成人員：由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集業(yè)主、建設(shè)單位（前期物管）、社區(qū)居委會(huì)的代表協(xié)商組建。

（三）建設(shè)單位的責(zé)任：自業(yè)主大會(huì)籌備組成立之日7日內(nèi)向業(yè)主大會(huì)籌備組提供業(yè)主名冊(cè)、物業(yè)專(zhuān)有部分面積、建筑物總面積等資料。

（四）社區(qū)居委會(huì)的責(zé)任：協(xié)商建設(shè)單位、業(yè)主做好籌備工作。

摸底、審查、推薦、確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)候選人，提出或?qū)徍税殃P(guān)管理規(guī)規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）。

1、管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：

（1）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；

（2）專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；

（3）物業(yè)共用部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配；

（4）業(yè)主共同利益的維護(hù)；

（5）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；

（6）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；

（7）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

2、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：

（1）業(yè)主大會(huì)名稱(chēng)及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；

（2）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)；

（3）業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；

（4）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的形式、時(shí)間和議事方式；

（5）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；

（6）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

（7）業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序；

（8）業(yè)主委員會(huì)委員的資格、人數(shù)和任期等；

（9）業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選辦法等；

（10）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；

（11）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理。

四、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。

（二）代表業(yè)主和業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行服務(wù)合同。

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施。

（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

（六）物業(yè)管理公司的服務(wù)監(jiān)督、協(xié)商、支持。

五、必須由業(yè)主大會(huì)表決決定的事項(xiàng)：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)會(huì)員；

（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（六）籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得利益的分配與使用；

（十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)；

工作要求：

（一）社區(qū)居委會(huì)要認(rèn)真按照《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《住建部業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》及的相關(guān)法律法規(guī)，認(rèn)真履行職責(zé)：

（1）社區(qū)要建立業(yè)委會(huì)工作群；

（2）首次業(yè)主大會(huì)籌備時(shí)，一定要把好關(guān)。

（二）業(yè)主委員會(huì)成員要認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)政策，建立完善的工作制度。

（1）學(xué)習(xí)《物權(quán)法》、《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《衡陽(yáng)市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》、《住建部業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等相關(guān)法律法規(guī)；

（2）建立業(yè)主聯(lián)系QQ群。利用信息時(shí)代的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，及時(shí)在群里向業(yè)主發(fā)布信息，征求意見(jiàn)、匯報(bào)工作，同時(shí)業(yè)主也可通過(guò)QQ群向業(yè)委會(huì)反映問(wèn)題及提出建議意見(jiàn)，在網(wǎng)上進(jìn)行大討論，確定近期工作目標(biāo)和今后工作思路；

（3）遵守法律法規(guī)和各項(xiàng)規(guī)定，嚴(yán)格按業(yè)主委員會(huì)職責(zé)要求及業(yè)主規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則開(kāi)展工作，克服不作為和亂作為。

1、不作為：

（1）不按期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)；

（2）不向業(yè)主報(bào)告業(yè)委會(huì)的一年工作情況；

（3）不公布業(yè)委會(huì)收入和支付賬目；

（4）不聽(tīng)取業(yè)主正確意見(jiàn)；

（5）不履行業(yè)委會(huì)應(yīng)該承擔(dān)的職責(zé)；

（6）不監(jiān)督物管服務(wù)公司開(kāi)展服務(wù)。

2、亂作為：

（1）物業(yè)維修基金的使用及用途不通過(guò)業(yè)主大會(huì)。

（2）選聘和解聘物管服務(wù)公司不通過(guò)業(yè)主大會(huì)。

（3）擅自同意提高物管服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（4）同意小區(qū)公共用房、綠地、水面、公用設(shè)施等違規(guī)出租出讓、私自改變用途。

第二篇：街道加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理工作實(shí)施方案

XX街道加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理工作實(shí)施方案

為著力解決我街道當(dāng)前物業(yè)管理工作的重點(diǎn)、熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，建立健全物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，特制定本方案。

一、指導(dǎo)思想

深入貫徹落實(shí)黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會(huì)精神，堅(jiān)持以人民為中心的工作導(dǎo)向，切實(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理，共建美好家園，進(jìn)一步增強(qiáng)人民群眾的幸福感、獲得感。

二、工作目標(biāo)

按照《XX物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，認(rèn)真履行街道、社區(qū)責(zé)任，結(jié)合工作實(shí)施方案，有序推進(jìn)住宅小區(qū)規(guī)范化、長(zhǎng)效化管理，努力營(yíng)造管理有序、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、文明祥和的居住環(huán)境，全面提升我街道物業(yè)管理水平。2021年底前小區(qū)業(yè)主委員會(huì)組建率達(dá)到50%以上，設(shè)立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐率達(dá)50%以上；力爭(zhēng)2023年底前小區(qū)業(yè)主委員會(huì)組建率達(dá)100%，設(shè)立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐率達(dá)90%以上。

三、組織機(jī)構(gòu)

為確保工作順利推進(jìn)，成立XX市XX區(qū)XX街道物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“領(lǐng)導(dǎo)小組”）。領(lǐng)導(dǎo)小組成員名單如下：

組長(zhǎng)：XX

副組長(zhǎng)：XX

成員：XX

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)監(jiān)督管理相關(guān)工作，定期向領(lǐng)導(dǎo)小組匯報(bào)工作開(kāi)展情況、存在問(wèn)題及措施建議。辦公室設(shè)在城建辦，辦公室主任由XX兼任。

四、工作內(nèi)容

（一）完善提升物業(yè)管理。

1.進(jìn)一步壓實(shí)部門(mén)職責(zé)。各社區(qū)要嚴(yán)格按照《XX物業(yè)管理?xiàng)l例》要求，積極開(kāi)展物業(yè)管理工作，及時(shí)解決物業(yè)服務(wù)管理工作中的難點(diǎn)問(wèn)題。

2.加強(qiáng)物業(yè)管理工作隊(duì)伍業(yè)務(wù)培訓(xùn)。對(duì)街道物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升物管人員業(yè)務(wù)能力，提高協(xié)調(diào)和處理物業(yè)管理綜合事務(wù)和糾紛技能。

（二）強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管。

1.規(guī)范物業(yè)企業(yè)履職管理。做好物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)監(jiān)督管理工作，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)考核，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)每月定期檢查物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行服務(wù)合同情況及日常管理、收費(fèi)、公示等相關(guān)制度落實(shí)情況，并及時(shí)上報(bào)。

2.開(kāi)展創(chuàng)建XX市XX區(qū)XX街道物業(yè)管理示范小區(qū)和優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)評(píng)選活動(dòng)。創(chuàng)建1個(gè)物業(yè)管理示范小區(qū)，發(fā)揮示范引領(lǐng)作用。

（三）加強(qiáng)和規(guī)范小區(qū)業(yè)主組織建設(shè)。

1.提高小區(qū)業(yè)主委員會(huì)組建率。積極指導(dǎo)推動(dòng)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，確保小區(qū)實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治，2021年轄區(qū)內(nèi)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)組建率達(dá)50%以上。

2.加強(qiáng)對(duì)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。督促小區(qū)業(yè)主委員會(huì)每年向業(yè)主公布共有部分經(jīng)營(yíng)與收益、維修資金使用、經(jīng)費(fèi)開(kāi)支等信息，保障業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)違反法律法規(guī)和小區(qū)業(yè)主議事規(guī)則、管理規(guī)約決定的，責(zé)令其限期整改，拒不整改的依法依規(guī)撤銷(xiāo)其決定，并公告業(yè)主。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的，指導(dǎo)其召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。加大對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員違法違規(guī)行為的查處力度，涉嫌犯罪的移交司法機(jī)關(guān)處理。

3.加強(qiáng)宣傳，增強(qiáng)業(yè)主履約意識(shí)。加強(qiáng)《中華人民共和國(guó)民法典》《XX物業(yè)管理?xiàng)l例》和《XX市物業(yè)監(jiān)督管理方案》的宣傳工作，提升廣大業(yè)主的履約意識(shí)，引導(dǎo)業(yè)主遵守小區(qū)管理制度，自覺(jué)維護(hù)小區(qū)環(huán)境，按時(shí)交納費(fèi)用。對(duì)于惡意拖欠費(fèi)用、違法建設(shè)行為不整改的公職人員，將情況報(bào)送紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)。

4.充分發(fā)揮基層組織在物業(yè)管理中的作用。大力推進(jìn)社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)“四位一體”工作機(jī)制，通過(guò)聯(lián)席會(huì)議等方式協(xié)調(diào)處理各種矛盾糾紛，努力提高業(yè)主滿意率。

五、實(shí)施步驟

（一）動(dòng)員部署階段（2021年6月5日前）。

召開(kāi)動(dòng)員部署會(huì)議，研究分析我街道當(dāng)前物業(yè)管理現(xiàn)狀，進(jìn)一步統(tǒng)一思想，明確任務(wù)分工。

（二）組織實(shí)施階段（2021年6月6日－11月30日）。

各社區(qū)認(rèn)真按照職責(zé)分工，開(kāi)展物業(yè)管理工作。領(lǐng)導(dǎo)小組采取定期檢查和不定期抽查相結(jié)合的方式，對(duì)各社區(qū)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履職情況進(jìn)行檢查。

（三）總結(jié)驗(yàn)收階段（2021年12月1日－12月31日）。

各社區(qū)認(rèn)真總結(jié)2021年加強(qiáng)物業(yè)管理工作的情況，并于2021年12月1日前報(bào)至街道辦城建辦。街道辦城建辦全面總結(jié)2021年以來(lái)進(jìn)一步加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理工作的情況，提出下一步工作的意見(jiàn)建議報(bào)XX區(qū)住建局。

第三篇：小區(qū)物業(yè)管理工作職責(zé)

小區(qū)物業(yè)管理工作職責(zé)

自覺(jué)遵守物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，掌握物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)以及代收代繳費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法，做好收費(fèi)、催費(fèi)、接待工作。

敬業(yè)愛(ài)崗主動(dòng)、熱情為業(yè)主服務(wù);負(fù)責(zé)管理所屬區(qū)域清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項(xiàng)檢查及服務(wù)工作。

制定詳盡的業(yè)主信息資料管理臺(tái)賬，核查所屬片區(qū)住戶(hù)狀況，做好所管轄區(qū)域物業(yè)費(fèi)用催費(fèi)管理工作，確保物業(yè)費(fèi)用催繳、回收率達(dá)到所制定的標(biāo)準(zhǔn)。

負(fù)責(zé)為業(yè)主辦理入住、裝修手續(xù)，以及后續(xù)跟進(jìn)與裝修巡檢工作的開(kāi)展。

負(fù)責(zé)接待及處理業(yè)戶(hù)咨詢(xún)、投訴工作，并定期進(jìn)行回訪。

小區(qū)物業(yè)管理工作職責(zé)21、協(xié)調(diào)與供水、供電、供氣、有線電視、電話等部門(mén)的業(yè)務(wù)關(guān)系;

2、協(xié)調(diào)好與物業(yè)服務(wù)中心其他科室的工作關(guān)系;

3、處理好與業(yè)主、用戶(hù)的關(guān)系。

小區(qū)物業(yè)管理工作職責(zé)31、小區(qū)能耗管控;

2、小區(qū)設(shè)施設(shè)備維養(yǎng)工作執(zhí)行;

3、工程第三方外包單位監(jiān)督考核;

4、保障小區(qū)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行。

小區(qū)物業(yè)管理工作職責(zé)4

1.分管小區(qū)客服管理、管理費(fèi)收繳催繳、內(nèi)外__文件及檔案管理、人員考勤、會(huì)議等工作;

2.做好供應(yīng)商的監(jiān)督、月度考評(píng)等工作;

3.配合項(xiàng)目做好與相關(guān)政府部門(mén)、業(yè)主的聯(lián)絡(luò)，做好交代的其他工作;

4.配合做好小區(qū)相關(guān)計(jì)劃管理和執(zhí)行監(jiān)督、體系文件執(zhí)行、服務(wù)提升等工作;

做好相關(guān)部門(mén)的人員管理和考評(píng)工作。

小區(qū)物業(yè)管理工作職責(zé)51、負(fù)責(zé)小區(qū)的管理工作，制定工作計(jì)劃及管理制度，監(jiān)督檢查工作執(zhí)行情況，定期進(jìn)行總結(jié)。

2、按有關(guān)政策制定分配制度，對(duì)小區(qū)內(nèi)職工進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰。

3、建立和維護(hù)與業(yè)主良好的關(guān)系，搞好小區(qū)文化建設(shè)。

4、協(xié)調(diào)小區(qū)與外部各單位的關(guān)系，加強(qiáng)外聯(lián)和公共關(guān)系工作。

5、全面主持小區(qū)業(yè)主進(jìn)戶(hù)工作和小區(qū)業(yè)主委員會(huì)籌建等工作。

6、負(fù)責(zé)所管轄的物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實(shí)安全、防火工作;

7、協(xié)調(diào)與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關(guān)的部門(mén)的關(guān)系，便于開(kāi)展各項(xiàng)工作。

小區(qū)物業(yè)管理工作職責(zé)61、負(fù)責(zé)樓盤(pán)前期業(yè)主收樓工作，全面處理客戶(hù)服務(wù)的日常工作為業(yè)戶(hù)提供滿意的服務(wù);

2、負(fù)責(zé)做好業(yè)戶(hù)的資料收集、整理、歸檔工作，注意保密，建立建全業(yè)戶(hù)檔案;

3、認(rèn)真、仔細(xì)、耐心的接待各類(lèi)投訴和保修事項(xiàng)，及時(shí)與相關(guān)部門(mén)溝通處理解決將處理意見(jiàn)和結(jié)果反饋至業(yè)戶(hù)，并做好書(shū)面登記;

4、負(fù)責(zé)管理費(fèi)的收繳及拖款催交工作，做好收繳費(fèi)用統(tǒng)計(jì)分析工作;

5、完成上級(jí)交辦的其他工作。

小區(qū)物業(yè)管理工作職責(zé)71、協(xié)助監(jiān)察、審查、評(píng)估及修訂物業(yè)管理的職能及工作的能力;

2、執(zhí)行政府各項(xiàng)法規(guī)、法令及物業(yè)管理公約，與有關(guān)各部門(mén)保持良好關(guān)系;

3、制定項(xiàng)目物業(yè)管理預(yù)算方案，管理日常物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)、操作管理流程;

4、妥善處理一切緊急及突發(fā)事件;

5、負(fù)責(zé)監(jiān)管項(xiàng)目資產(chǎn)(如車(chē)位、房屋等)的運(yùn)行情況。

第四篇：小區(qū)物業(yè)管理工作流程及內(nèi)容

小區(qū)物業(yè)管理工作流程及內(nèi)容

（一）管理構(gòu)架

1、組織機(jī)構(gòu)圖

2、各部門(mén)職能及各崗位職責(zé)

3、員工情況

1）員工構(gòu)成，其中管理人員占；學(xué)歷構(gòu)成（特別是管理人員）

2）各部門(mén)骨干基本情況

（二）內(nèi)部管理制度

1、公司管理形式（總經(jīng)理負(fù)責(zé)制？；總公司與各管理處關(guān)系，自負(fù)盈虧？）

2、行政人事制度

1）員工培訓(xùn)制度（察看培訓(xùn)計(jì)劃，了解公司培訓(xùn)重點(diǎn)）

2）員工考核、獎(jiǎng)懲制度

3）員工檔案的管理

3、檔案管理

1）工程檔案的管理（圖紙資料、設(shè)備檔案）

2）小區(qū)基本檔案資料（竣工驗(yàn)收資料、各項(xiàng)審批文件）

3）檔案借閱制度

4）業(yè)主資料的管理（保密性）

5、財(cái)務(wù)制度

1）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定、申報(bào)、審批

2）押金的處理

3）財(cái)務(wù)收支預(yù)算、決算、分析

4）日常財(cái)務(wù)帳務(wù)處理

5）定期向業(yè)主委員會(huì)及全體業(yè)主公布財(cái)務(wù)收支狀況

6、采購(gòu)及庫(kù)存管理

1）采購(gòu)內(nèi)容的制定和審批

2）庫(kù)存的有效控制及及時(shí)補(bǔ)充

3）庫(kù)存的帳務(wù)處理

4）庫(kù)房安全管理制度

7、公文管理制度

1）外來(lái)文件管理

2）內(nèi)部文件往來(lái)

3）收發(fā)登記

4）通告管理制度

8、工程管理制度

1）分包方的評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)管理（資質(zhì)、工程款預(yù)算、信譽(yù)等）

2）簽訂合同

3）工程進(jìn)度及質(zhì)量檢查及其記錄

4）工程驗(yàn)收制度

5）整改制度

9、辦公設(shè)備的管理

1）臺(tái)帳

2）領(lǐng)用

3）報(bào)廢

10、合同管理

11、形象識(shí)別系統(tǒng)的使用辦法

12、公司工會(huì)設(shè)置、福利制度及企業(yè)文化建設(shè)

（三）公眾管理制度

1、業(yè)委會(huì)章程

2、管理維修公約

3、衛(wèi)生公約

4、裝修管理規(guī)定

5、停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定

6、治安管理規(guī)定

7、園林、綠化管理規(guī)定

第五篇：關(guān)于建寧縣小區(qū)物業(yè)管理工作情況匯報(bào)

關(guān)于建寧縣小區(qū)物業(yè)管理工作情況匯報(bào)

一、基本情況

近年來(lái)，隨著城市化步伐的不斷加快，我縣房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，縣城人口迅速增加，居民住宅小區(qū)物業(yè)管理已成為城市管理的重要組成部分。截至目前，在我縣城區(qū)規(guī)劃面積中新建有萬(wàn)安、青云嶺、景秀花園、福城、江源水都、青山南苑等小區(qū)。在已入住的以上這些居民小區(qū)中，物業(yè)管理主要有以下幾種模式，即：物業(yè)公司管理的有江源水都居民小區(qū)；開(kāi)發(fā)商兼顧物業(yè)的有福城居民小區(qū)；業(yè)主自己管理的有景秀花園、萬(wàn)安2個(gè)居民小區(qū)；青山南苑、青云嶺小區(qū)沒(méi)有物業(yè)管理業(yè)主也無(wú)自治管理。以上小區(qū)都還未成立業(yè)主委員會(huì)。

現(xiàn)在我縣居民住宅小區(qū)物業(yè)管理工作主要由縣規(guī)劃建設(shè)局房管所管理，濉城鎮(zhèn)下屬社區(qū)居委會(huì)協(xié)助管理，可以說(shuō)目前我縣居民的小區(qū)物業(yè)管理尚不能適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展和居民生活的要求，產(chǎn)生的問(wèn)題較多，群眾意見(jiàn)較大，物業(yè)管理運(yùn)行很不規(guī)范。

二、存在的主要問(wèn)題

（一）對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作還沒(méi)有引起足夠的重視，綜合協(xié)調(diào)管理機(jī)制尚未形成。一是對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例學(xué)習(xí)宣傳貫徹不夠、認(rèn)識(shí)不足，監(jiān)管制度和具體細(xì)則還沒(méi)有建立起來(lái)；二是物業(yè)管理工作沒(méi)有明確的主管部門(mén)和對(duì)應(yīng)的工作機(jī)構(gòu)，部門(mén)職責(zé)不夠分明；三是物業(yè)公司、社區(qū)（居委會(huì)）、開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間的關(guān)系尚未理順，責(zé)任不明確。

（二）前期規(guī)劃建設(shè)遺留問(wèn)題多，實(shí)行物業(yè)管理?xiàng)l件不足，業(yè)主對(duì)現(xiàn)狀不滿意。一是一些早期開(kāi)發(fā)的小區(qū)缺乏整體規(guī)劃，同一小區(qū)多家開(kāi)發(fā)或產(chǎn)權(quán)單位，物業(yè)管理出現(xiàn)交叉或空缺現(xiàn)象；二是有的小區(qū)沒(méi)有按規(guī)劃要求和物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定配套物業(yè)用房、社區(qū)用房及其它共用設(shè)施；三是有的小區(qū)在交工驗(yàn)收后，存在綠地改作他用、房屋質(zhì)量差、資料不全等問(wèn)題，引發(fā)業(yè)主不滿。四是許多小區(qū)為開(kāi)放式，一樓為商鋪、餐飲店等各類(lèi)人員進(jìn)出頻繁，存在較多安全隱患。

（三）物業(yè)管理服務(wù)滯后，不適應(yīng)小區(qū)建設(shè)管理工作的快速發(fā)展。在我縣現(xiàn)有的物業(yè)公司的管理服務(wù)，不能滿足小區(qū)居民的需求。

（四）舊住宅小區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施老化、破損嚴(yán)重。目前，我縣尚有許多舊宅小區(qū)和散居區(qū)，這些舊住宅小區(qū)建設(shè)年代早，房屋質(zhì)量差、配套設(shè)施不完善，產(chǎn)權(quán)多樣化，缺少維修改造資金，小區(qū)的保潔目前基本由共建單位和社區(qū)勉強(qiáng)維持，而小區(qū)綠化、路面維護(hù)、下水入網(wǎng)、垃圾清運(yùn)等問(wèn)題較多，居民意見(jiàn)很大。

（五）物業(yè)收費(fèi)難，影響了物業(yè)管理的正常運(yùn)行。一些小區(qū)業(yè)主仍習(xí)慣于享受過(guò)去的政府福利性服務(wù)，有償服務(wù)意識(shí)淡薄。部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理期望值較高，如達(dá)不到自己的要求，就拒交物業(yè)管理費(fèi)，以致次年其他業(yè)主學(xué)樣，也拒交，直接拖垮物業(yè)公司，導(dǎo)致物業(yè)公司難以繼續(xù)，進(jìn)而形成惡性循環(huán)。

三、幾點(diǎn)建議

結(jié)合我縣居民小區(qū)物業(yè)管理中存在的主要問(wèn)題，為了進(jìn)一步規(guī)范和

推動(dòng)我縣居民小區(qū)物業(yè)管理工作，逐步提高物業(yè)管理水平，提出如下幾點(diǎn)建議：

（一）明確部門(mén)職責(zé)，及時(shí)制定物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則。一是要建立縣、鎮(zhèn)（社區(qū)）物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，逐步形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律和業(yè)主自治相結(jié)合的綜合管理格局；二是縣政府要根據(jù)《三明市人民政府關(guān)于加強(qiáng)全市物業(yè)管理工作的若干意見(jiàn)（試行）》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我縣實(shí)際，進(jìn)一步明確在小區(qū)物業(yè)管理中，從前期的設(shè)計(jì)、建設(shè)、驗(yàn)收到業(yè)主的入住使用、投訴受理等具體環(huán)節(jié)的工作程序和工作職責(zé)，明確政府部門(mén)、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，以及對(duì)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)辦法進(jìn)行公示公開(kāi)等具體事項(xiàng)，形成具有可操作性的實(shí)施辦法和細(xì)則，下發(fā)執(zhí)行。

（二）加大宣傳力度，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)?？h政府及相關(guān)部門(mén)要加大對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例的宣傳貫徹力度，使小區(qū)居民、建設(shè)單位、施工企業(yè)等都能了解物業(yè)管理法規(guī)，自覺(jué)履行職責(zé)。要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)，增強(qiáng)業(yè)主維權(quán)意識(shí)、自治意識(shí)、有償服務(wù)意識(shí)，組建業(yè)主委員會(huì)，指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)建立并完善、規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作制度和章程，使業(yè)主委員會(huì)切實(shí)發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（三）把好規(guī)劃建設(shè)關(guān)，為后期物業(yè)管理創(chuàng)造良好環(huán)境。政府要督促規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)小區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的監(jiān)控管理，重點(diǎn)對(duì)設(shè)計(jì)審查、建設(shè)監(jiān)督、竣工驗(yàn)收等具體環(huán)節(jié)進(jìn)行把關(guān)，確保達(dá)標(biāo)。盡量建成一個(gè)大的小區(qū)避免建成多個(gè)住戶(hù)分散的居住小區(qū)出現(xiàn)，建成封閉式，各

樓一層不設(shè)各單獨(dú)商鋪，建統(tǒng)一規(guī)范商場(chǎng)。要規(guī)范開(kāi)發(fā)商建設(shè)行為，嚴(yán)格按照規(guī)劃實(shí)施建設(shè)，對(duì)在建設(shè)過(guò)程中擅自變更規(guī)劃要求的、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和小區(qū)公用設(shè)施不配套的、工程質(zhì)量低劣的，應(yīng)及時(shí)糾正促其整改，切實(shí)保證小區(qū)物業(yè)配套設(shè)施的同步到位，為實(shí)施物業(yè)管理奠定必要的基礎(chǔ)。

（四）提高物業(yè)管理水平，構(gòu)建物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)互動(dòng)機(jī)制。政府及有關(guān)部門(mén)應(yīng)牽頭聘請(qǐng)正規(guī)的物業(yè)管理公司，同時(shí)加強(qiáng)引導(dǎo)和指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)抓好業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高物業(yè)管理人員素質(zhì)，完善從業(yè)人員資格證書(shū)制度。改善服務(wù)態(tài)度和方式，增強(qiáng)收費(fèi)透明度，公示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以?xún)?yōu)質(zhì)的服務(wù)爭(zhēng)取業(yè)主的支持、增強(qiáng)業(yè)主的主動(dòng)繳費(fèi)意識(shí)。政府可通過(guò)設(shè)立物業(yè)補(bǔ)助基金等適當(dāng)方式對(duì)特困戶(hù)及喪失勞動(dòng)力的困難戶(hù)進(jìn)行補(bǔ)助。社區(qū)（居委會(huì)）要及時(shí)聯(lián)系指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)積極發(fā)揮作用，配合有關(guān)部門(mén)共同做好小區(qū)的管理工作，為小區(qū)業(yè)主提供清潔、衛(wèi)生、安全、舒適的生活環(huán)境。

（五）加大投入力度，加快舊小區(qū)的改造步伐。一是政府要組織有關(guān)部門(mén)全面摸清舊小區(qū)樓房棟數(shù)、面積、戶(hù)數(shù)和原產(chǎn)權(quán)單位底數(shù)以及存在問(wèn)題等，為下一步改造工作做好準(zhǔn)備；二是政府應(yīng)對(duì)供水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施欠帳較多，又無(wú)維修資金來(lái)源的小區(qū)，按照輕重緩急，列入計(jì)劃，逐年改造，而后交由物業(yè)公司或所在社區(qū)接管，逐步建立長(zhǎng)效管理機(jī)制，從源頭上解決舊小區(qū)的環(huán)境改造、物業(yè)管理問(wèn)題。

（六）加強(qiáng)物業(yè)監(jiān)管隊(duì)伍的建設(shè)，進(jìn)一步完善和規(guī)范物業(yè)管理的監(jiān)

管體系。一是建議成立物業(yè)管理站（或物業(yè)服務(wù)中心），配備專(zhuān)職人員，投入工作經(jīng)費(fèi)，明確工作職責(zé)，可采取試點(diǎn)先行，以點(diǎn)帶面的辦法，取得經(jīng)驗(yàn)后，逐步推行；二是建立基層投訴受理機(jī)制，如在主管部門(mén)或濉城鎮(zhèn)（社區(qū)）設(shè)立投訴中心，受理業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反物業(yè)管理?xiàng)l例行為的投訴；三是政府適時(shí)啟動(dòng)責(zé)任追究制，對(duì)于在物業(yè)管理中不積極履職的部門(mén)及個(gè)人進(jìn)行責(zé)任追究；四是通過(guò)建立條塊結(jié)合，以塊為主的物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)，努力將物業(yè)管理融入社區(qū)管理，形成社會(huì)聯(lián)動(dòng)、齊抓共管的新格局。

（七）積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)，逐步理順維修基金的使用渠道。應(yīng)積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)，盡快理順?lè)课菥S修基金的使用管理機(jī)制，讓房屋維修基金的收繳、使用公開(kāi)透明，使維修基金真正發(fā)揮作用。