第一篇：拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理工作思考

拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理工作思考

隨著**區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化步伐進(jìn)一步加快，一批功能完善、美觀新穎的拆遷安置小區(qū)拔地而起，一大批農(nóng)民入住安置小區(qū)，成了 “城市居民”。安置小區(qū)由政府規(guī)劃建造，設(shè)施配套，而住戶的生活習(xí)慣、“付費(fèi)買服務(wù)”的觀念尚未轉(zhuǎn)變，由此引發(fā)了一些社會(huì)問題。因此，如何管理好安置小區(qū)，已成為一個(gè)需要認(rèn)真思考的課題。

一、東城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題

東城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)現(xiàn)有銀杏、和諧、民和、民安等拆遷戶集中安置小區(qū)12個(gè)。在拆遷安置小區(qū)建設(shè)過程中，相關(guān)職能部門和開發(fā)區(qū)、村（居）對小區(qū)管理做了大量卓有成效的工作，使新建小區(qū)基本達(dá)到了“布局合理、格調(diào)統(tǒng)一”的要求，逐步完善水網(wǎng)、電網(wǎng)、路網(wǎng)、管網(wǎng)、閉路電視和通訊設(shè)施，為把拆遷安置小區(qū)建成現(xiàn)代化居民新區(qū)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。但目前小區(qū)管理全靠政府買單，沒有業(yè)主管理機(jī)構(gòu)，沒有長效的管理機(jī)制，與構(gòu)建和諧社會(huì)、建設(shè)高品質(zhì)中心城區(qū)和人民群眾的期望相比，還存在一些問題，主要表現(xiàn)在：

1、拆遷農(nóng)民有償消費(fèi)意識(shí)有待提高。拆遷安置小區(qū)絕大部分住戶心中暫時(shí)還沒有物業(yè)管理的概念，不愿繳納物業(yè)管理費(fèi)。他們認(rèn)為，沒拆遷時(shí)，自己都不用繳納這些費(fèi)用，現(xiàn)在把他們房子拆了，田地都沒了，應(yīng)該享受政府照顧，現(xiàn)在反而要他們多繳納這一項(xiàng)費(fèi)用，所以抵觸情緒很大。

2、拆遷安置小區(qū)管理難度較大。拆遷安置小區(qū)作為失地農(nóng)民安置的一個(gè)主要載體，根本目的在于讓農(nóng)民致富，因此，個(gè)別開商店、開農(nóng)家樂的業(yè)主在自家房屋周圍公共空地上違章搭建等現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，亂搭亂建多。由于失地農(nóng)民的觀念、文明程度尚未達(dá)到一定高度，所以小區(qū)內(nèi)亂扔亂丟、損害公共綠地、房前屋后陽臺(tái)上種菜、甚至公共場所養(yǎng)雞養(yǎng)鴨都有發(fā)生，不文明行為多。

3、配合協(xié)調(diào)難。一個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理從某種程度上講，它在這個(gè)小區(qū)內(nèi)行使著政府公共管理的職能，它的社會(huì)性很強(qiáng)，牽涉到方方面面，如治安、工商、環(huán)保、公用事業(yè)、環(huán)衛(wèi)、電信、城管等等。但從法律意義上講，它沒有相應(yīng)執(zhí)法權(quán)，而行政管理職能部門在小區(qū)管理方面的協(xié)調(diào)機(jī)制尚未建立，遇到問題，只能臨時(shí)動(dòng)議協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)程度只能依靠相關(guān)部門的配合、支持，協(xié)調(diào)效果達(dá)不到居民的要求。

二、加強(qiáng)拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的對策及建議

拆遷安置小區(qū)既是城市管理的基本單元，也是社區(qū)居民自治的基本區(qū)域，加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理對于提升居住環(huán)境品位，提高居民文明素質(zhì)，有著積極的作用。

1、充分認(rèn)識(shí)住宅小區(qū)物業(yè)管理的重要意義。住宅小區(qū)是居民生活的基本場所，物業(yè)管理是小區(qū)管理的必然形態(tài)。居者有其屋，安居方樂業(yè)，人的生活中有三分之一時(shí)間是在住宅區(qū)中度過的，改善人民群眾居住條件，提升居住品位，不僅要改善外部硬環(huán)境，更要完善管理服務(wù)軟環(huán)境。因此，政府在投入大量資金改善住宅區(qū)硬環(huán)境的同時(shí)，住宅小區(qū)管理服務(wù)就要及時(shí)跟進(jìn)。這對于服務(wù)型政府建設(shè)，把生活品質(zhì)作為城市發(fā)展的根本目標(biāo)和出發(fā)點(diǎn)，推進(jìn)居住環(huán)境改善有著最直接、最現(xiàn)實(shí)的意義。要把加強(qiáng)拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理作為城市管理工作的基礎(chǔ)性工程，落實(shí)各項(xiàng)措施，貼近群眾生活，著力改善民生。要加大物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，研究對策強(qiáng)化措施，增強(qiáng)居民群眾對物業(yè)管理的必要性認(rèn)識(shí)，引導(dǎo)廣大群眾支持物業(yè)管理，享受共建成果。要提高廣大居民群眾參與物業(yè)管理積極性，努力培養(yǎng)和增強(qiáng)居民群眾的公德意識(shí)、法律意識(shí)、環(huán)境意識(shí)和文明素養(yǎng)，嚴(yán)格履行物業(yè)合同，明確業(yè)主與物業(yè)公司雙方的權(quán)利與義務(wù)，維護(hù)公共設(shè)施，促進(jìn)小區(qū)管理水平提高。

2、以明確權(quán)責(zé)為重點(diǎn)，建立健全住宅小區(qū)長效管理機(jī)制。物業(yè)管理工作既是政府部門的行業(yè)監(jiān)管工作，又是構(gòu)建和諧社會(huì)的基層政權(quán)組織基礎(chǔ)性工作。加強(qiáng)拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理，要堅(jiān)持開發(fā)區(qū)、村（居）屬地管理與專業(yè)管理相結(jié)合的原則，形成行業(yè)管理部門牽頭，各部門主動(dòng)配合，開發(fā)區(qū)、社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）屬地管理協(xié)調(diào)、職責(zé)明確的物業(yè)管理工作新機(jī)制，明確區(qū)分物業(yè)管理與水、電、有線電視、垃圾清運(yùn)等公共事業(yè)單位的責(zé)任，這些單位應(yīng)當(dāng)直接向最終用戶收取相關(guān)費(fèi)用。物管部門接受委托代收費(fèi)用的，可以向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。明確各涉及部門的職責(zé)，規(guī)定監(jiān)管流程，防止多頭管理或失管真空現(xiàn)象。

3、依法成立、規(guī)范運(yùn)作，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的自治作用。不斷增強(qiáng)廣大業(yè)主的自治管理意識(shí)，是拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理逐漸走上良性循環(huán)的基礎(chǔ)。按照一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域（小區(qū)）成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)的要求，各社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）要及時(shí)督促小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)要經(jīng)常聽取業(yè)主的意見和需求，作出重大決策要征求社區(qū)居委會(huì)（村委會(huì)）的意見。對小區(qū)的門崗執(zhí)勤、治安巡邏、停車管理、衛(wèi)生保潔、設(shè)施維修和便民措施等環(huán)節(jié)要制定具體的服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，并接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。

4、加大政策扶持力度。一是在拆遷安置小區(qū)合理規(guī)劃物業(yè)管理用房，把物業(yè)管理用房的出租收益作為物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的重要收入來源。二是拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)涉及的營業(yè)稅，市區(qū)留成部分全額分成給開發(fā)區(qū)，由開發(fā)區(qū)全額獎(jiǎng)勵(lì)給相關(guān)物業(yè)管理公司。三是物業(yè)管理用房出租涉及的相關(guān)稅費(fèi)，市區(qū)留成部分全額分成給開發(fā)區(qū)，由開發(fā)區(qū)專項(xiàng)用于相關(guān)拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理工作。四是拆遷安置小區(qū)的垃圾清運(yùn)費(fèi)，環(huán)衛(wèi)部門給予減半收取。五是對困難拆遷安置戶的物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)予以減免。

（作者系東城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)主任）

第二篇：做好拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理工作

做好拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理工作，推進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)

小區(qū)物業(yè)管理難，拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理更難，已是一個(gè)不容爭辯的事實(shí)。如何加強(qiáng)政府對有關(guān)職能部門的領(lǐng)導(dǎo)，促使拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理走上良性發(fā)展的道路，真正使居民安居樂業(yè)，是目前和今后相當(dāng)長一段時(shí)間需要探索和解決的工作?，F(xiàn)就如何做好拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理工作，推進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)談一些淺見。

一、目前存在的主要矛盾和問題

1、拆遷安置戶再就業(yè)難。廣大拆遷戶奉獻(xiàn)了家園，奉獻(xiàn)了土地，直接支持、配合了淮口的改革開放，而他們卻沒有了習(xí)慣的賴依耕作的土地，使大量的農(nóng)村勞動(dòng)力剩余。拆遷戶們需再就業(yè)，而再就業(yè)并非一件簡單的事情。洗腳上田的農(nóng)民普遍文化水平不高，又無一技之長，且缺資金，缺就業(yè)門路。特別是４０――５０歲的農(nóng)村主要?jiǎng)趧?dòng)力，是一家的經(jīng)濟(jì)支柱，上有老，下有小，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)重。雖然政府有關(guān)部門開展了一些再就業(yè)培訓(xùn)，但這些拆遷勞動(dòng)力，很難找到稱心如意的工作。

2、拆遷安置小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不到位，公共空間不足。隨著小區(qū)入住率的不斷提高，人員進(jìn)出增加，有限的公共空間已不能滿足居住人們的需求。特別是反應(yīng)明顯的停車難問題，各小區(qū)隨處可以看到車輛開上綠化草坪；還有小區(qū)內(nèi)原安裝的樓道電子門，故障不能及時(shí)修理，沒有安裝的小區(qū)無人過問安裝，由此這些給小區(qū)的規(guī)范管理帶來了一 1

定的影響。

3、拆遷戶仍沿襲了農(nóng)村的生活習(xí)俗，市民意識(shí)形成形成難。長期生活在農(nóng)村的農(nóng)民，住入小區(qū)以后，一時(shí)很難適應(yīng)居民生活，臟、亂、差現(xiàn)象屢見不鮮，如亂扔垃圾、隨地大小便、養(yǎng)狗養(yǎng)雞、有的甚至毀壞整體綠化，自種小花小草、大蒜、蔥等。

二、針對現(xiàn)狀，采取的對策和措施

以上種種矛盾和問題的存在，在拆遷安置戶的心里已存在著一種逆反心理，他們不會(huì)去反省原來居住生活的環(huán)境與質(zhì)量，而是要求拆遷安置后各方面服務(wù)跟上。社區(qū)建設(shè)的要求又需要為他們創(chuàng)造安全、和諧的環(huán)境，而現(xiàn)實(shí)的弊病存在對和諧文明的社區(qū)創(chuàng)建帶來了一定的阻礙。因此，我們認(rèn)為，針對上述問題，可采取下列對策和措施：

1、有關(guān)部門的主要領(lǐng)導(dǎo)要高度重視拆遷型社區(qū)的物業(yè)管理工作，把拆遷安置小區(qū)物業(yè)撤出問題放到議事日程中來，把它作為提高到穩(wěn)定民心，構(gòu)建和諧社會(huì)的高度來抓。不但要督促有關(guān)部門切實(shí)擔(dān)負(fù)起對拆遷安置小區(qū)的管理職責(zé)，協(xié)調(diào)、監(jiān)督各職能部門，而且要親自下基層，體驗(yàn)社區(qū)工作的難處，為物業(yè)管理的引進(jìn)工作搭建好平臺(tái)，充分做到思想到位、認(rèn)識(shí)到位、管理到位、服務(wù)到位、職責(zé)到位，并誠心誠意接受居民的監(jiān)督和評議，上下聯(lián)動(dòng)，齊抓共管，使拆遷型安置社區(qū)能夠在物業(yè)撤出的風(fēng)浪中安全平穩(wěn)地過渡。

2、運(yùn)用各種形式，多種載體，為廣大居民服務(wù)，切實(shí)解決居民的實(shí)際問題。要繼續(xù)加大再就業(yè)培訓(xùn)，為拆遷后失土農(nóng)村勞動(dòng)力創(chuàng)造更多更好的就業(yè)機(jī)會(huì)；對拆遷戶大中專畢業(yè)生就業(yè)，希望政府有一個(gè)

適當(dāng)?shù)恼?，因?yàn)橐话悴疬w戶本來經(jīng)濟(jì)就不富裕，有的甚至負(fù)債讓子女完成學(xué)業(yè)。子女畢業(yè)后又缺少找工作的門路，如果給他們一個(gè)陽光就業(yè)的機(jī)會(huì)，等于扶貧解困了一戶人家，他們會(huì)從心底里感激政府對拆遷戶的關(guān)愛。

3、通過多種途徑，對先天不足的拆遷安置小區(qū)設(shè)施、設(shè)備、場地進(jìn)行增添和調(diào)整，充分發(fā)揮其作用和功能，方便居民生活。如矛盾較突出的停車難問題，在原先規(guī)劃不恰當(dāng)?shù)那疤嵯拢姓鲑Y改寬小區(qū)主通道；在少影響美觀的前提下，擴(kuò)展停車位。由交管、派出所、城管等聯(lián)合執(zhí)法，堅(jiān)決禁止集卡、大卡、出租車進(jìn)入小區(qū)。對流動(dòng)人口群租、小區(qū)店面房餐飲店、小區(qū)的衛(wèi)生、治安問題等等，成立一個(gè)由環(huán)保、工商、城管、公安、社區(qū)等相關(guān)部門人員組成的聯(lián)合執(zhí)法、整治領(lǐng)導(dǎo)小組，攜手執(zhí)法。還有安保設(shè)施、電子監(jiān)控、電子防盜竊門安裝后壞掉的進(jìn)行及時(shí)修繕，沒有安裝的應(yīng)盡快安裝，以提高小區(qū)的整體形象，讓拆遷居民重新認(rèn)識(shí)到政府處處是為拆遷戶著想的。

4、以上級(jí)有關(guān)部門為主體，建立完善的物業(yè)管理機(jī)制，著力推進(jìn)小區(qū)的物業(yè)管理。由建設(shè)分局牽頭，建立以建設(shè)分局、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司共同參與的物業(yè)管理機(jī)制，上下之間相互尊重、相互理解，相互支持，在為居民利益著想的基礎(chǔ)上，按照一定的組織原則，聯(lián)成一體的管理和服務(wù)關(guān)系，每月一次召開聯(lián)席會(huì)議，查漏補(bǔ)缺，共同商議、處理小區(qū)物業(yè)管理中問題，如安全防范、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、辦公經(jīng)費(fèi)、物業(yè)管理經(jīng)營用房的使用出租等，讓業(yè)主知曉小區(qū)物業(yè)的運(yùn)作過程和透明度，使小區(qū)的物業(yè)管理得以良性發(fā)

展。

5、建設(shè)好各小區(qū)業(yè)主委員會(huì)隊(duì)伍，推行“兩員”制度。首先依托社區(qū)民間組織，加大力度，建設(shè)好各小區(qū)業(yè)主委員會(huì)隊(duì)伍，提高業(yè)主委員會(huì)功能。建設(shè)分局要建立業(yè)主委員會(huì)培訓(xùn)體系，定期分批對業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行培訓(xùn)，幫助他們正確行使權(quán)利，認(rèn)真履行義務(wù)，提高業(yè)主委員會(huì)的自治意識(shí)，發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)自我管理、自我服務(wù)的功能。其次可推選部分責(zé)任性強(qiáng)的居民成為物業(yè)協(xié)理員和物業(yè)監(jiān)督員，使物業(yè)協(xié)理員真正成為物業(yè)、業(yè)主之間的橋梁；物業(yè)監(jiān)督員直接監(jiān)督小區(qū)物業(yè)管理機(jī)制的物業(yè)管理情況，使拆遷型社區(qū)逐步走上專業(yè)管理和業(yè)主自治相結(jié)合。

第三篇：拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理模式探析

拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理模式探析

1前言

隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化水平的不斷提高，涉及到越來越多的拆遷問題，對拆遷居民的安置是政府維持城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和諧發(fā)展所必須妥善解決的問題。然而，拆遷安置又包含了很多方面的難題，比如居民原生活習(xí)慣，拆遷安置過程中的兼顧公平，拆遷安置所需資金的來源，拆遷安置后續(xù)問題的解決等等，幾乎每一個(gè)都是不容易解決的難題。專業(yè)物業(yè)管理公司的介入是社會(huì)發(fā)展的趨勢，但是在拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理上，存在著與一般商品化小區(qū)物業(yè)管理很大的區(qū)別，因而對于物業(yè)公司，這也是一個(gè)巨大的考驗(yàn)。

2蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理滯后的原因

拆遷安置小區(qū)，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的住宅區(qū)。即因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的住宅區(qū)。根據(jù)我國法律的規(guī)定，安置小區(qū)中安置房的轉(zhuǎn)讓交易需要在取得該安置房房產(chǎn)證后才可以進(jìn)行，這時(shí)的過戶交易與一般的房屋沒有任何區(qū)別之處。安置小區(qū)的對象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。隨著蘇州城市化進(jìn)程的不斷加快，所涉及的拆遷安置問題也越來越多，政府有義務(wù)為被拆遷群眾提供安全、溫馨、舒適的住所。近幾年政府通過一系列政策，拆遷安置小區(qū)的整體建造水平有了明顯的提升，硬件基本上已經(jīng)滿足了被拆遷群眾的要求，然而由于種種原因，作為軟件的拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理始終不盡如人意，其原因主要有以下兩個(gè)：

2.1蘇州拆遷安置小區(qū)的住戶過于復(fù)雜

拆遷安置小區(qū)，由于住戶多是被拆遷者，市政府作為拆遷他們原有住房后給予補(bǔ)償而建造的住宅區(qū)，所以一般情況下都不需要被拆遷者支付任何費(fèi)用即可入住。這就決定了拆遷安置小區(qū)和普通商品房小區(qū)具有本質(zhì)的區(qū)別，蘇州地處長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，越來越成為一個(gè)擁有著大量流入人口的城市。流入人口多決定了有大量的外來人口需要住宅，獲得住宅的方式一般來說只有購買或租賃這兩種形式，而目前蘇州的高房價(jià)，使很多中低收入外來家庭不可能具有買高端商品房的能力，那就只能租房子居住，而拆遷安置小區(qū)由于其業(yè)主大多是蘇州本地居民，獲得該安置房并沒有支付任何費(fèi)用。并且政府拆遷的房屋對象一般以兩大類為主，一是城區(qū)的老平房，二是農(nóng)村的自建房。城區(qū)老平房的住戶很多原本就已經(jīng)不再常住在那里而是有了其他住所，農(nóng)村自建房由于面積本身很大故而如果拆遷一般都會(huì)獲得兩三套甚至更多的拆遷安置房。這就導(dǎo)致了拆遷安置小區(qū)成為出租房云集的區(qū)域。對于出租者來說，房子不是自己在住，當(dāng)然不會(huì)過多關(guān)心環(huán)境等一系列問題，對于承租者來說，房子不屬于自己，自己只是暫時(shí)居住在這里，同樣不會(huì)過多關(guān)心環(huán)境等問題。另外，承租拆遷安置小區(qū)的住戶一般文化層次和受教育水平都相對比較低下，他們沒有多少環(huán)境保護(hù)以及可持續(xù)發(fā)展的理念和意識(shí)。所以，這三個(gè)原因?qū)е铝撕芏嗖疬w安置小區(qū)環(huán)境臟亂差，居民抱怨多，物業(yè)費(fèi)征收難，物業(yè)公司更換頻繁等等一系列問題。

2.2蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理模式落后

蘇州由于城市化進(jìn)程起步不算太早，相比北上廣深這樣的一類城市處理各類城市化問題的能力略顯不足。這在拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理中就能充分體現(xiàn)。居民小區(qū)物業(yè)管理，一般采用的都是物業(yè)公司制度，居民上繳一定的物業(yè)管理費(fèi)，由專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理。在高端商品房小區(qū)，由于相對較為高昂的物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司的管理較為規(guī)范和嚴(yán)格。而拆遷安置小區(qū)，由于本身業(yè)主是被拆遷居民，政府有義務(wù)為其提供安全、溫馨、舒適的住宅，但是畢竟不可能有高端商品房小區(qū)那樣的小區(qū)條件。這就決定了物業(yè)管理費(fèi)不可能很高，低廉的物業(yè)管理費(fèi)必然導(dǎo)致管理水平的相對縮水，而縮水后的物業(yè)管理服務(wù)又會(huì)招致住戶的不滿進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)征收的困難，本就低廉的物業(yè)管理費(fèi)再征收困難，進(jìn)一步導(dǎo)致管理水平的下降，這樣就形成了惡性循環(huán)，導(dǎo)致蘇州現(xiàn)在很多拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理不容樂觀。

3蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理模式創(chuàng)新的方向

拆遷安置小區(qū)是每一個(gè)城市在城市化進(jìn)程中都會(huì)遇到的問題，借鑒北上廣深等城市化發(fā)展較早的城市，我們可以找到蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理模式創(chuàng)新的方向。

3.1政府進(jìn)一步加強(qiáng)政策引導(dǎo)和健全各類機(jī)制 拆遷安置小區(qū)的建造主體是政府，其所代表的是政府的民心工程，意義不同于一般商品房。政府責(zé)無旁貸的要承擔(dān)起改善拆遷安置小區(qū)的各類環(huán)境和管理水平責(zé)任。當(dāng)然，并不是說要求政府以強(qiáng)制性的手段來進(jìn)行管理，而是進(jìn)一步加強(qiáng)政策的引導(dǎo)和進(jìn)一步健全各類機(jī)制，從而解決困擾蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理差的癥結(jié)，進(jìn)而全面改善蘇州拆遷小區(qū)物業(yè)管理水平。具體來說，首先進(jìn)一步明確對拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理水平的要求，并設(shè)置一定的巡視制度，同時(shí)對巡視結(jié)果建立一定的獎(jiǎng)懲機(jī)制，從根本上起到對擔(dān)任拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的公司既約束又激勵(lì)的機(jī)制。其次，針對拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)較低的問題，應(yīng)該由政府出面給予一定的稅收或者其他方面的優(yōu)惠，當(dāng)然這種優(yōu)惠同樣需要和物業(yè)管理水平掛鉤，這樣才能有效的提高拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理水平。

3.2拆遷安置小區(qū)物業(yè)公司集團(tuán)化、統(tǒng)一化、專業(yè)化

拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理，和一般商品房小區(qū)不同，有其自身的特點(diǎn)和難點(diǎn)。所以應(yīng)該引導(dǎo)成立專門的拆遷安置小區(qū)物業(yè)公司，這些物業(yè)公司就是只負(fù)責(zé)拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理，并且逐步集團(tuán)化。如此術(shù)業(yè)有專攻，客戶明確，專業(yè)化水平大大提高后，自然就能形成更好的管理手段和方式。同時(shí)逐步統(tǒng)一化各個(gè)拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，這樣可以大大提高拆遷安置小區(qū)物業(yè)公司的管理效率和效果。

3.3具體管理方式法制化、規(guī)范化 物業(yè)公司的具體管理是困擾小區(qū)物業(yè)管理效果的一大難題，這不僅僅體現(xiàn)在拆遷安置小區(qū)，哪怕在高端商品房小區(qū)也一樣存在這個(gè)問題。拆遷安置小區(qū)由于自身的一系列特點(diǎn)，相比一般商品房小區(qū)存在著住戶復(fù)雜，素質(zhì)層次不齊等因素，在物業(yè)公司的具體管理中將進(jìn)一步增加管理難度。對此應(yīng)該對具體管理方法法制化、規(guī)范化，這里所說的法制化并不是上升到在國家法律中對此作出相應(yīng)的要求和規(guī)范，而是指通過與住戶簽訂協(xié)議的方式來實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理過程中的法制化。為什么物業(yè)公司在管理過程中會(huì)遇到種種阻力，原因就在于其管理不具備強(qiáng)制性，對住戶沒有任何規(guī)范性約束條款。簽訂協(xié)議后，明確規(guī)定了日常中的各種方面，明確了住戶和物業(yè)公司雙方的責(zé)任和義務(wù)，自然可以解決物業(yè)公司平時(shí)管理難的問題，同時(shí)也使住戶可以更好的監(jiān)督物業(yè)公司，更具有主人翁意識(shí)，如此雙向規(guī)范，互相監(jiān)督，才能起到最好的效果。

3.4同步社會(huì)各類配套制度改革的深化

小區(qū)物業(yè)管理絕對不僅僅是一個(gè)小區(qū)的問題，因?yàn)樾^(qū)環(huán)境本身就包括小區(qū)周邊外環(huán)境。困擾拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理還有一個(gè)很重要的問題就是周邊往往會(huì)比較雜亂，各類小商販較多，這是和拆遷安置小區(qū)住戶的消費(fèi)習(xí)慣和小商販對拆遷安置小區(qū)市場的期望決定的。我曾經(jīng)在走訪中發(fā)現(xiàn)很多拆遷安置小區(qū)外小商販眾多直接導(dǎo)致了交通的不通暢招致了很多居民的抱怨，但是物業(yè)公司對此類人員并無任何管理權(quán)。對此一方面需要社會(huì)相關(guān)職能部門加強(qiáng)巡視力度和處理處罰力度，另一方面，可以考慮授予物業(yè)公司一定的周邊環(huán)境管理權(quán)并定期檢查其管理效果是否良好，并且可以將該部分內(nèi)容一并計(jì)入對物業(yè)公司整體的各類優(yōu)惠與獎(jiǎng)勵(lì)考核中，如此便可以充分發(fā)揮物業(yè)公司管理人員長期在小區(qū)的優(yōu)勢，進(jìn)行常態(tài)化管理，只有常態(tài)化管理，才能徹底改變小區(qū)周邊環(huán)境的一系列問題。

4蘇州拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)新模式的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn) 4.1物業(yè)公司提供管理服務(wù)流程重點(diǎn)的改變

物業(yè)公司提供管理服務(wù)的流程，長期以來一直都是重點(diǎn)在于中期在于關(guān)注具體日常管理階段，然而筆者認(rèn)為目前針對蘇州拆遷安置小區(qū)的特點(diǎn)，進(jìn)行良好的物業(yè)管理必須充分重視前期的規(guī)劃計(jì)劃和后期的跟蹤調(diào)查，做到事前、事中、事后三者并重。（1）充分做好前期的管理規(guī)劃和計(jì)劃走訪蘇州多個(gè)拆遷安置小區(qū)，主要包括蘇州市姑蘇區(qū)南環(huán)新村、蘇州市吳中區(qū)塘南新村、蘇州市吳中區(qū)國泰新村等，發(fā)現(xiàn)這些拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理基本沒有任何事前的規(guī)劃和計(jì)劃，很多方面的管理措施和方法不合理，同時(shí)在管理過程中又出現(xiàn)諸多問題。要解決這些困難，必須做好事前的規(guī)劃和計(jì)劃，充分了解本小區(qū)的特點(diǎn)，包括周邊環(huán)境、內(nèi)部住戶構(gòu)成、管理定位、管理目標(biāo)等，在此基礎(chǔ)上做好嚴(yán)格的物業(yè)管理計(jì)劃，并向全體業(yè)主通報(bào)，逐一與住戶簽訂協(xié)議明確雙方的權(quán)責(zé)利關(guān)系，這樣才能保證后續(xù)管理措施的有效執(zhí)行，保證管理效果的有效實(shí)現(xiàn)。（2）充分做好后期的跟蹤調(diào)查物業(yè)公司的后期跟蹤調(diào)查其實(shí)是一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)，可是目前在我們的走訪調(diào)查中發(fā)現(xiàn)非但拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理幾乎沒有后期調(diào)查這一環(huán)節(jié)，就是一般商品房小區(qū)的物業(yè)管理也大多沒有這一環(huán)節(jié)。物業(yè)公司的管理規(guī)劃和計(jì)劃做得再好，畢竟只是一種事前的規(guī)劃計(jì)劃，在具體管理過程中不可避免的會(huì)發(fā)生一些事前所沒有了解到的困難和問題，如果沒有持續(xù)的后期跟蹤調(diào)查，這些問題很難被發(fā)現(xiàn)，自然也就很難被改變，長期下去，問題將越來越多。必須通過一系列的手段措施來加強(qiáng)常態(tài)化的后期跟蹤調(diào)查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)管理過程中的所有問題，及時(shí)根據(jù)問題提出解決方案，并且向全體業(yè)主通報(bào)，這樣既能持續(xù)提高自身的物業(yè)管理水平，又能讓業(yè)主知道物業(yè)公司做好本小區(qū)物業(yè)管理的誠意，增強(qiáng)業(yè)主對物業(yè)公司的信賴程度，可謂一舉兩得。

4.2物業(yè)公司提供管理服務(wù)時(shí)對其服務(wù)對象的必要權(quán)力

物業(yè)公司在行使其管理職能時(shí)，不可避免的會(huì)與某些業(yè)主產(chǎn)生矛盾和摩擦，這在拆遷安置小區(qū)尤為普遍。上文已經(jīng)充分闡述，由于蘇州拆遷安置小區(qū)住戶的復(fù)雜性以及普遍存在的租賃戶，導(dǎo)致蘇州拆遷安置小區(qū)普遍存在物業(yè)公司與業(yè)主之間在很多方面無法達(dá)成共識(shí)或者住戶漠視物業(yè)公司規(guī)定的情況，這種情況會(huì)嚴(yán)重影響物業(yè)公司管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。之前已經(jīng)做了闡述表明物業(yè)公司應(yīng)該重視前期的規(guī)劃與計(jì)劃，并且與業(yè)主簽訂相關(guān)協(xié)議以明確雙方的權(quán)責(zé)利關(guān)系，可是還有一個(gè)問題，那就是如果仍然有住戶未能按照協(xié)議的要求行事導(dǎo)致物業(yè)管理遇到阻礙，必須要有一定的懲罰措施，這種懲罰措施可以是經(jīng)濟(jì)上的，也可以是其他方面的。有了懲罰措施，必然可以大大提高條約的執(zhí)行效果，可是目前蘇州并沒有相應(yīng)的法規(guī)或者條文明確物業(yè)公司有類似權(quán)限，所有筆者認(rèn)為要真正提高住宅小區(qū)尤其是各類問題比較多的拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理水平，賦予物業(yè)公司一定的處理處罰權(quán)是必須的，只有這樣，才能真正有效完成物業(yè)管理目標(biāo)。

4.3物業(yè)公司之間進(jìn)行適當(dāng)合并以及與其它行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟（1）物業(yè)公司之間進(jìn)行適當(dāng)合并目前蘇州的物業(yè)公司存在著數(shù)量多、實(shí)力弱的現(xiàn)狀。要想真正全方位提高物業(yè)管理水平同時(shí)保證物業(yè)公司自身的良性經(jīng)濟(jì)運(yùn)作，必須進(jìn)行適當(dāng)合并以收獲以下好處：（1）解決物業(yè)公司資金需求的困難?，F(xiàn)代社會(huì)，無論是進(jìn)行高科技投資，還是引進(jìn)有發(fā)展?jié)摿Γ蓄I(lǐng)導(dǎo)才能的高素質(zhì)人才，都需要大量的資金。資金不足制約著物業(yè)公司的發(fā)展，合并可以很大程度的解決資金問題。（2）全面提高自身的業(yè)務(wù)承接能力。目前蘇州的很多物業(yè)公司都只面向幾家甚至一家小區(qū)，規(guī)模小，成本壓縮，管理水平嚴(yán)重不足。合并后規(guī)模擴(kuò)大，提供的服務(wù)范圍自然也能迅速擴(kuò)大，而且前文已經(jīng)闡述了針對拆遷安置小區(qū)，可以合并組建專門為拆遷安置小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)的公司，客戶群體特點(diǎn)一致，更便于其制定統(tǒng)一的管理規(guī)劃和計(jì)劃，在統(tǒng)一化的規(guī)劃計(jì)劃下進(jìn)行統(tǒng)一化的管理，效率效果都將得到大大提升。（3）取長補(bǔ)短，優(yōu)勢互補(bǔ)，增強(qiáng)提供全方位服務(wù)的專業(yè)實(shí)力。（2）物業(yè)公司與其他行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟。目前社會(huì)越來越明顯的呈現(xiàn)出跨行業(yè)合作的趨勢，物業(yè)公司也應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會(huì)的變化及時(shí)的與其他行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟以提高自身的競爭力。比如可以與快遞行業(yè)聯(lián)盟。通過該聯(lián)盟可以讓業(yè)主通過本公司直接進(jìn)行相關(guān)快遞收發(fā)業(yè)務(wù)；比如也可以與外賣行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟，從而業(yè)主通過本公司可以直接進(jìn)行外賣下單業(yè)務(wù)；比如還可以與醫(yī)療行業(yè)進(jìn)行聯(lián)盟，從而業(yè)主可以通過本公司直接獲得常規(guī)化的醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)?？缧袠I(yè)聯(lián)盟可以更好的整合社會(huì)資源，增加物業(yè)管理的附加項(xiàng)目，從而大大提高業(yè)主的滿意度，業(yè)主滿意度上來了，對物業(yè)公司的自身物業(yè)管理自然是大有裨益。綜上所述，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化水平的不斷提高，涉及到越來越多的拆遷問題，對拆遷居民的安置是政府維持城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和諧發(fā)展所必須妥善解決的問題，經(jīng)濟(jì)社會(huì)對拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的要求將會(huì)越來越高，蘇州這方面本身起步較晚，物業(yè)管理領(lǐng)域的綜合實(shí)力本就相對一線城市有著不小的差距，必須大力推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)的理念和模式創(chuàng)新，才能早日滿足城市發(fā)展的需求。希望在不久的將來，蘇州的拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理能夠做到盡然有序，有條不紊，為我們的住戶提供一個(gè)真正安全、溫馨、舒適的居住環(huán)境，同時(shí)也為蘇州城市化的進(jìn)一步蓬勃發(fā)展增加一份助推力。

參考文獻(xiàn): [1]胡小萍.城市化進(jìn)程中拆遷安置小區(qū)管理的實(shí)踐研究[J].常州大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2014,(7).[2]陳清,趙元元,鄧葉,等.陳俊梁新型城鎮(zhèn)化背景下拆遷安置問題研究——以蘇州市為例[J].中外企業(yè)家,2016,(5).文檔資料：拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理模式探析，感謝你的閱讀和下載。本資源來自于網(wǎng)絡(luò)，本著保護(hù)作者知識(shí)產(chǎn)權(quán)的原則，請您下載后勿作商用，只可用于學(xué)習(xí)交流。本人如有侵犯作者權(quán)益，請作者留言或者發(fā)站內(nèi)信息聯(lián)系本人，我將盡快刪除。

第四篇：清河區(qū)出臺(tái)農(nóng)民拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理辦法

清河區(qū)出臺(tái)農(nóng)民拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理辦法

為加強(qiáng)清河區(qū)自建農(nóng)民拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理工作，促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范化建設(shè)，努力營造整潔、有序、安全、和諧的居住環(huán)境，近期清河區(qū)出臺(tái)了農(nóng)民拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理辦法。該辦法規(guī)定，一是安置小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行市場化運(yùn)作，街道牽頭做好物管服務(wù)招標(biāo)、合同簽訂等工作，組織社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)等單位協(xié)助物業(yè)服務(wù)公司開展工作，逐步培養(yǎng)業(yè)主（租用人）花錢買服務(wù)的意識(shí)。二是在招標(biāo)確定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，由政府以“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”的形式，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼，獎(jiǎng)補(bǔ)期限為三年，獎(jiǎng)補(bǔ)資金轉(zhuǎn)入街道專有賬戶，根據(jù)季度考核結(jié)果分期兌付。三是社區(qū)每月按照物業(yè)服務(wù)合同和《評分標(biāo)準(zhǔn)》對安置小區(qū)進(jìn)行考核，考核與經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼掛鉤。其中，內(nèi)部管理20分、日常保潔20分、維修維護(hù)15分、綠化養(yǎng)護(hù)15分、收費(fèi)率30分。如果收費(fèi)率低于90%，每低于10%扣5分。低保戶的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由政府全額補(bǔ)貼。

第五篇：小區(qū)物業(yè)管理工作培訓(xùn)

小區(qū)物業(yè)管理工作培訓(xùn)提綱

時(shí)間：2014年8月28日

一、業(yè)主委員會(huì)成立的條件：

（一）交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積的50%以上。

（二）首次交付使用的物業(yè)專有面積已滿2年且交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積的30%以上。

二、成立業(yè)主委員會(huì)的申請：

占業(yè)主總?cè)藬?shù)10%以上業(yè)主聯(lián)名向所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)的申請。

三、第一次業(yè)主大會(huì)的籌備：

（一）時(shí)間規(guī)定：街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在收到申請召開業(yè)主大會(huì)的書面報(bào)告之日起60日內(nèi)，組織、指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組。

（二）籌備組組成人員：由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集業(yè)主、建設(shè)單位（前期物管）、社區(qū)居委會(huì)的代表協(xié)商組建。

（三）建設(shè)單位的責(zé)任：自業(yè)主大會(huì)籌備組成立之日7日內(nèi)向業(yè)主大會(huì)籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)專有部分面積、建筑物總面積等資料。

（四）社區(qū)居委會(huì)的責(zé)任：協(xié)商建設(shè)單位、業(yè)主做好籌備工作。

摸底、審查、推薦、確認(rèn)業(yè)主委員會(huì)候選人，提出或?qū)徍税殃P(guān)管理規(guī)規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）。

1、管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：

（1）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；

（2）專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；

（3）物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配；

（4）業(yè)主共同利益的維護(hù)；

（5）業(yè)主共同管理權(quán)的行使；

（6）業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)；

（7）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

2、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對下列主要事項(xiàng)作出規(guī)定：

（1）業(yè)主大會(huì)名稱及相應(yīng)的物業(yè)管理區(qū)域；

（2）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)；

（3）業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；

（4）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的形式、時(shí)間和議事方式；

（5）業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法；

（6）業(yè)主代表的產(chǎn)生方式；

（7）業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決程序；

（8）業(yè)主委員會(huì)委員的資格、人數(shù)和任期等；

（9）業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)選辦法等；

（10）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理；

（11）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章的使用和管理。

四、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。

（二）代表業(yè)主和業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行服務(wù)合同。

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施。

（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

（六）物業(yè)管理公司的服務(wù)監(jiān)督、協(xié)商、支持。

五、必須由業(yè)主大會(huì)表決決定的事項(xiàng)：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)會(huì)員；

（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（六）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得利益的分配與使用；

（十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)；

工作要求：

（一）社區(qū)居委會(huì)要認(rèn)真按照《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《住建部業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》及的相關(guān)法律法規(guī)，認(rèn)真履行職責(zé)：

（1）社區(qū)要建立業(yè)委會(huì)工作群；

（2）首次業(yè)主大會(huì)籌備時(shí)，一定要把好關(guān)。

（二）業(yè)主委員會(huì)成員要認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)政策，建立完善的工作制度。

（1）學(xué)習(xí)《物權(quán)法》、《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《衡陽市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《住建部業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等相關(guān)法律法規(guī)；

（2）建立業(yè)主聯(lián)系QQ群。利用信息時(shí)代的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，及時(shí)在群里向業(yè)主發(fā)布信息，征求意見、匯報(bào)工作，同時(shí)業(yè)主也可通過QQ群向業(yè)委會(huì)反映問題及提出建議意見，在網(wǎng)上進(jìn)行大討論，確定近期工作目標(biāo)和今后工作思路；

（3）遵守法律法規(guī)和各項(xiàng)規(guī)定，嚴(yán)格按業(yè)主委員會(huì)職責(zé)要求及業(yè)主規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則開展工作，克服不作為和亂作為。

1、不作為：

（1）不按期召開業(yè)主大會(huì)；

（2）不向業(yè)主報(bào)告業(yè)委會(huì)的一年工作情況；

（3）不公布業(yè)委會(huì)收入和支付賬目；

（4）不聽取業(yè)主正確意見；

（5）不履行業(yè)委會(huì)應(yīng)該承擔(dān)的職責(zé)；

（6）不監(jiān)督物管服務(wù)公司開展服務(wù)。

2、亂作為：

（1）物業(yè)維修基金的使用及用途不通過業(yè)主大會(huì)。

（2）選聘和解聘物管服務(wù)公司不通過業(yè)主大會(huì)。

（3）擅自同意提高物管服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

（4）同意小區(qū)公共用房、綠地、水面、公用設(shè)施等違規(guī)出租出讓、私自改變用途。