第一篇：物業(yè)管理處主任(項目經(jīng)理)考試試題

物業(yè)管理處主任復(fù)習題

一、單項選擇題

1、物業(yè)管理起源于19世紀60年代的（C）。

A 德國 B 美國 C 英國 D 法國

2、（A）是指房屋從開發(fā)、營銷到使用管理的全過程。

A 物業(yè)管理 B 房地產(chǎn) C 不動產(chǎn) D 單元性地產(chǎn)

3、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)需要通過（A）的辦法，將一些專業(yè)性較強的項目分包給其他具有實力的專業(yè)公司。

A 承包 B 簽訂合同 C 雙方協(xié)商 D 中介

4、物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)，管理企業(yè)所收的費用要讓業(yè)主和使用人感到（A）。

A 質(zhì)價相符 B 能夠接受 C 價格優(yōu)惠 D 價格偏低

5、物業(yè)管理涉及到的法律很多，遇到的問題又十分復(fù)雜，在處理問題時應(yīng)以（D）為依據(jù)。

A 企業(yè)的規(guī)章制度 B 業(yè)主委員會章程

C 上級行政部門的指示 D 法律、法規(guī)

6、物業(yè)管理人員應(yīng)具備的職業(yè)道德之一是（B）。

A 儀表端莊，形象良好 B 忠于職守，盡職盡責 C 體魄健康，胸懷寬廣 D 語言流暢，表達力強

7、物業(yè)管理人員在工作中相互推諉，辦事拖拉，不符合（A）的職業(yè)道德要求。

A 忠于職守，盡職盡責 B 實事求是，辦事公道 C 謙虛謹慎，文明禮貌 D 遵守紀律，奉公守法

8、物業(yè)管理人員要做到人找工作，不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事都是要分秒必爭，盡快干好，這體現(xiàn)了（A）。

A 積極主動，講求實效 B 謙虛謹慎，文明禮貌

C 刻苦學習，提高素質(zhì) D 儀表端莊，良好形象

9、物業(yè)管理公司處理業(yè)主或是物業(yè)使用人投訴的部門是（B）。

A 管理部 B 服務(wù)部 C 監(jiān)察部 D 產(chǎn)業(yè)部

10、業(yè)主有權(quán)直接參與管理區(qū)域的物業(yè)管理是業(yè)主自治管理，這種自治管理是（C）。

A 業(yè)主直接進行的 B 通過房地產(chǎn)行政部門實現(xiàn)的C 通過業(yè)主大會和業(yè)主代表大會實現(xiàn) D 通過物業(yè)管理公司實現(xiàn)的11、因為物業(yè)具有（B），所以在建造之前必須依照政府有關(guān)部門的規(guī)劃進行設(shè)計，要考慮與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)一致。

A、穩(wěn)定性 B、固定性 C、耐久性 D、多樣性

12、物業(yè)管理企業(yè)是以（A）為主要經(jīng)營目的。

A、經(jīng)濟效益 B、社會效益 C、安居樂業(yè) D、保值增值

13、物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)和基本屬性是（D）

A、維修 B、管理 C、經(jīng)營 D、服務(wù)

14、物業(yè)管理的主要內(nèi)容不包括（A）。

A、財務(wù)管理 B、保潔管理 C、環(huán)境管理 D、車輛管理

15、房屋裝修規(guī)劃、設(shè)計由（C）進行。

A、房地產(chǎn)開發(fā)商 B、房地產(chǎn)行政管理部門 C、業(yè)主和使用人 D、物業(yè)管理公司

16、物業(yè)管理企業(yè)對不屬于自己管轄范圍的問題（A）。

A、也要給住用人以滿意的答復(fù) B、不必作出答復(fù) C、必須徹底解決D、應(yīng)及時向上級報告

17、當住用人因特殊原因希望花錢買方便時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)創(chuàng)造條件滿足其要求，提供（B）。

A、一般性服務(wù) B、特約性服務(wù) C、公共性服務(wù) D、公眾代辦性服務(wù)

18、物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托以后，成為物業(yè)的具體管理者，這體現(xiàn)了物業(yè)管理的（A）原則。

A、產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離 B、業(yè)主到上 C、專業(yè)高效D、公平競爭

19、物業(yè)檔案資料是指人們在物業(yè)的開發(fā)和管理活動中形成的，作為（A）保存起來以備查考的各種文件。

A、原始記錄 B、業(yè)主檔案 C、管理制度 D、用戶信息

20、避雷裝置接地電阻的檢測（A）進行一次檢測。

A、1年 B、2年 C、3年 D、5年

二、多項選擇題

1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)業(yè)主和使用人的委托和要求，不斷地（ABCD），從而不斷地提高服務(wù)質(zhì)量。

A、改進服務(wù)態(tài)度B、創(chuàng)新服務(wù)辦法C、擴大服務(wù)范圍D、開拓服務(wù)項目

2、物業(yè)管理企業(yè)開展各項活動必須（ACD）

A、以服務(wù)為宗旨B、以管理為目的C、以經(jīng)營為手段D、以效益為目的3、物業(yè)管理的主要內(nèi)容包括（ABCD）

A、房屋的維護與修繕B、房屋裝修監(jiān)督管理C、房屋附屬設(shè)備設(shè)施的管理及維修養(yǎng)護D、綜合經(jīng)營服務(wù)

4、選聘物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)堅持招投標制度，這樣可以激勵企業(yè)加強內(nèi)部管理（ABCD）

A、提高服務(wù)水平B、降低管理成本C、增強自身實力D、遏制腐敗現(xiàn)象

5、物業(yè)管理人員必須具有現(xiàn)代管理知識是指從事管理工作必須（BCD）

A、儀表儀容端莊B、具有科學頭腦C、具有科學思想D、運用科學的手段

6、物業(yè)管理人員應(yīng)具備的個人素質(zhì)包括（ABC）。

A、語言表達能力B、端莊的儀表儀容C、良好的心理素質(zhì)D、掌握各種設(shè)備的維修技能

7、在法律允許的范圍內(nèi)，居民對自己擁有產(chǎn)權(quán)的房屋可以（ABCD）

A、租 B、出售 C、抵押 D、贈與

8、接管驗收的作用有（ABC）。

A、明確雙方的責權(quán)利 B、確保物業(yè)具備正常的使用功能 C、為日后管創(chuàng)造條件 D、檢驗施工和設(shè)計質(zhì)量

9、物業(yè)檔案資料的作用有（BC）。

A、制約作用 B、憑證作用 C、參考作用 D、協(xié)調(diào)作用

10、在制定物業(yè)企業(yè)規(guī)章制度時（ABC）

A、不得隨意超越權(quán)限 B、不能與上級已有的規(guī)章制度相抵觸 C、必須符合憲法和法律的規(guī)定 D、必須經(jīng)有關(guān)部門批準

三、判斷題

1、（√）物業(yè)管理的主要對象是受托管理的各類房屋建筑及其附屬配套設(shè)施設(shè)備和場地。

2、（×）在物業(yè)管理中，物業(yè)管理公司始終處于主導(dǎo)地位，是管理的主體。

3、（×）只要是對業(yè)主和使用人有利的事，物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)該積極去做。

4、（×）加強物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化管理，主要是擴大綠地面積。

5、（×）搞好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛交通管理至關(guān)重要的是停車場的管理，保證車輛停放有序。

6、（×）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在資金允許的情況下，大膽地開發(fā)服務(wù)項目，最大限度地滿足使用人的需要，同時提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

7、（√）物業(yè)管理經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)，物業(yè)管理企業(yè)必須通過實行有償服務(wù)和開展多種經(jīng)營來增加收入。

8、（√）所謂掌握現(xiàn)代化管理手段就是指物業(yè)管理人員一定要會使用計算機。

9、（√）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會有權(quán)撤消業(yè)主委員會的不正當決定。

10、（×）業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主，決定重大管理事項的自治管理的組織。

四、簡答題

.1、什么是物業(yè)管理？

答：是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主委員會或者其他組織的委托，對物業(yè)進行維護、修繕、管理，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理或者服務(wù)的有償活動。

2、什么是業(yè)主大會？

答：是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，決定物業(yè)重大管理事項的業(yè)主自治管理組織。

3.、什么是房屋修繕施工管理？

答：物業(yè)管理公司為實現(xiàn)房屋修繕的總目標，針對修繕工程的施工而進行的計劃、組織、指揮、調(diào)節(jié)和監(jiān)督等管理工作。

.4、業(yè)主擁有哪些權(quán)利?

答：(1)參加業(yè)主大會，享有表決權(quán)；(2)享有業(yè)主委員會的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；(3)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；(4)享有與所交納物業(yè)管理服務(wù)費相符合的服務(wù)；(5)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動；(6)法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利；

5、.住宅小區(qū)公共性物業(yè)管理費具體由哪幾項構(gòu)成?

答：.(1)管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(2)公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修和保養(yǎng)費(3)綠化管理費(4)清潔衛(wèi)生費(5)保安費(6)辦公費(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(8)法定稅費(9)保險費

6、.物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理有哪些具體的要求?

答：.物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的專業(yè)資質(zhì)并達到一定的專業(yè)水平。其具體的要求是：有專業(yè)的人員配備；有專門的組織機構(gòu)；有專門的管理工具設(shè)備； 有科學、規(guī)范的管理措施與工作程序；

運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)實施專業(yè)化的管理。

7、什么是物業(yè)使用人？

答：指物業(yè)承租人和其他實際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。

8、業(yè)主公約的主要內(nèi)容有哪些？

答：

（一）有關(guān)物業(yè)的使用、維護和管理。

（二）業(yè)主的共同利益。

（三）業(yè)主享有的權(quán)利與應(yīng)當履行的義務(wù)。

（四）違反業(yè)主公約的法律責任。

（五）其他應(yīng)當約定的有關(guān)事項。

9、物業(yè)管理的目的是什么？

答：物業(yè)管理的目的是加強物業(yè)管理的水平，保證物業(yè)管理的質(zhì)量，維護業(yè)主的合法權(quán)益。

10、業(yè)主在物業(yè)管理中，應(yīng)履行哪些義務(wù)？

答：

（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)

定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

五、案例題

1、李某將房子出租給張某，合同約定由張某交納物業(yè)服務(wù)費用

張某欠交6個月管理費后偷偷搬走。李某根據(jù)《民法通則》的“誰受益，誰付款”原則，要求管理處將張某欠交的管理費從其帳戶中扣減。李某是否應(yīng)負擔該筆費用？

答：李某應(yīng)負連帶責任。

根據(jù)是《條例》條四十二條：業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。業(yè)主將物業(yè)轉(zhuǎn)租給物業(yè)承租人后，讓物業(yè)承租人交納物業(yè)服務(wù)費用，這僅是租賃合同的約定，不能因為租賃合同規(guī)定了物業(yè)承租人交納物業(yè)服務(wù)費用，就可以免除業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。因此，李某應(yīng)當承擔張某所拖欠交納的物業(yè)服務(wù)費用，當然，李某可以依法向張某追償其物業(yè)服務(wù)費用。

2、管理員在小區(qū)巡視時,見到幾個收廢品的人在小區(qū)內(nèi)高聲招攬生意,立即上前制止,并勸其離開.但這幾個人不聽勸告,不愿離開,該管理員立即招來保安員將其驅(qū)趕出去.請問:該管理員的做法有無不妥 你有什么建議 ？

答：做法無不妥。因為小區(qū)公共場所屬全體業(yè)主的公共場所,為全體業(yè)主所獨有,是業(yè)主的私有財產(chǎn).外人在小區(qū)內(nèi)高聲招攬生意,侵犯了全體業(yè)主的權(quán)益,做為物業(yè)公共區(qū)域管理人員,該管理應(yīng)勸其離開.但不應(yīng)用驅(qū)趕的方式,應(yīng)多請一些保安員來勸說他們出去.3、住宅小區(qū)108單元第6層單號住宅的外墻下水管滲漏，濕了以下三層沿管的大片外墻.物業(yè)公司提出要對其維修,其維修費由誰出 108單元單號8家住戶,其說法不一,7,8層的住戶說:此事與他們無關(guān),他們不出維修費;六層以下的住戶說:該維修費應(yīng)由第六層的住戶出;第六層的住戶說:該維修費應(yīng)從維修基金出.請問你對此有什么看法 ？

答：水管滲漏,屬一般維修,換根外墻水管即可.因此,不應(yīng)使用

維修基金.因這根水管修好以后,8戶住戶都受益,根據(jù)“誰受益,誰負責”的原則,應(yīng)由8戶住戶共同維修,具體費用按份額比例分攤.4、某住宅小區(qū)的物業(yè)公司為了解決區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的狀況,在住宅小區(qū)的空地建起了一個車輛保管站,要求業(yè)主把車輛停放在保管站內(nèi)，物業(yè)公司每月向摩托車,汽車的車主收繳一定的費用.由于部分業(yè)主認為亂停亂放雖然不好,但保管站的面積已在購房時分攤到各業(yè)主頭上,且業(yè)主每月向物業(yè)公司繳交管理費,物業(yè)公司向業(yè)主收取機

動車輛管理費是侵犯部分業(yè)主的權(quán)益.要求物業(yè)公司停止收取機動車輛的保管費.請問:該物業(yè)公司對機動車輛收取管理費是否合理 若合理,應(yīng)如何向業(yè)主解釋收費的合理性

答：合理.但應(yīng)向業(yè)主解釋清楚,收取的費用是為了支付實施車輛的管理所必須發(fā)生的人工費 和設(shè)施,設(shè)備費及相關(guān)的管理費用.費用的收取以維持車輛保管站的正常運作為最低限度.5、李先生購買了某小區(qū)的一套住宅,購買時發(fā)展商承諾物業(yè)管理費為1元/平方米,并有管道煤氣,24小時熱水供應(yīng)等配套設(shè)施,且寫進了購房合同中.但李先生稱入住已有半年,非但相關(guān)的配套設(shè)施沒有落實,物業(yè)管理費反而漲到了2元/平方米.物業(yè)公司說“發(fā)展商說的不算數(shù)”,收費是依據(jù)有關(guān)標準.而發(fā)展商則稱物業(yè)管理已移交,自己無權(quán)過問.談?wù)勀愕目捶ā?/p>

答①發(fā)展商無權(quán)承諾物業(yè)管理費的收費標準.從法律角度看,物業(yè)管理與房屋買賣是兩種 法律關(guān)系.物業(yè)管理公司與開發(fā)商是兩個獨立的民事主體,相互之間不應(yīng)為對方承擔民事責任.②物業(yè)管理收費標準的依據(jù)是有關(guān)物業(yè)管理的委托合同，業(yè)主必須按規(guī)定交納物業(yè)管理費.③由于開發(fā)商沒有完全履行合同所約定的義務(wù),依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定:"當事人一方不履行合同的,應(yīng)當承擔繼續(xù)履行,采取補救措施或者賠償損失等違約責任.因此,李先生可以通過人民法院追究開發(fā)商的違約責任.6、某業(yè)主投訴:我買的房子雖然已入住半年,可我卻高興不起來.因為房子存在質(zhì)量問題:衛(wèi)生間滲水,墻面有裂縫,門窗歪斜.找物業(yè)公司和開發(fā)商后,他們只是把裂縫補了補,滲水和門窗歪斜還存在,這嚴重影響我的使用.因此,我準備不支付物業(yè)公司的物業(yè)管理費了,不知這種做法是否合理 請你回答該業(yè)主提出的問題并提出你的處理意見.答：按時交納物業(yè)管理費是業(yè)主的法定義務(wù).業(yè)主不能以房子質(zhì)量差為理由來逃避自己交納物業(yè)管理費的法定義務(wù).業(yè)主只要享受了物業(yè)管理服務(wù),就應(yīng)交納管理費.從法律上講,不交納管理費,不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益,而且也嚴重地損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益.如果某業(yè)主自身的合法權(quán)益受到了侵害,則物業(yè)管理公司可協(xié)助業(yè)主要求開發(fā)商維修房屋或賠償經(jīng)濟損失,或協(xié)助業(yè)主直接向人民法院提起訴訟,要求賠償損失.業(yè)主必須意識到維護合法權(quán)益必須用合法的方式,合法的手段來維護,法律絕對不能允許用非法的方式,非法的手段來維護合法權(quán)益.

第二篇：物業(yè)管理項目經(jīng)理試題

物業(yè)管理條例試題

《物業(yè)管理條例》練習試題

（編號：F01）

一、單選題

1、《物業(yè)管理條例》第一條規(guī)定：為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護（D）的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

A、業(yè)主

B、物業(yè)管理企業(yè)

C、開發(fā)建設(shè)

D、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)

2、條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由（D）按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

A、業(yè)主

B、物業(yè)管理企業(yè)

C、業(yè)主和使用人

D、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)

3、縣級以上地方人民政府（A）負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。A、房地產(chǎn)行政主管部門

B、工商行政管理部門

C、小區(qū)管理辦公室

D、物業(yè)管理協(xié)會

4、業(yè)主大會應(yīng)當（C）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。A、代表

B、維護

C、代表和維護

D、領(lǐng)導(dǎo)和保護

5、一個物業(yè)管理區(qū)域成立（A）業(yè)主大會。

A、一個

B、二個

C、多個

D、不限

6、業(yè)主（C）參加業(yè)主大會會議。

A、必須本人 B、可讓物業(yè)使用人 C、可以委托代理人 D、不可以委托代理人

7、業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)（B）以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開大會臨時會議。

A、10%

B、20%

C、30%

D、50%

8、召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開（C）以前通知全體業(yè)主。A、7日

B、10日

C、15日

D、20日

9、住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當同時告知相關(guān)的（D）。

A、物業(yè)管理公司

B、行政主管部門 C、公安派出所 D、居民委員會

10、業(yè)主大會做出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)（B）以上通過。大會作出制定和修改公約，議事規(guī)則：選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修基金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)管理區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)（）以上通過。

A、1/3；1/2

B、1/2；2/3

C、2/3；1/2

D、1/2；3/4

11、業(yè)主委員會是業(yè)主大會的（D）

A、組織機構(gòu)

B、權(quán)力機構(gòu)

C、自治管理機構(gòu)

D、執(zhí)行機構(gòu)

12、業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的（B）備案 A、工商行政管理部門

B、房地產(chǎn)行政主管部門

C、政府社團登記部門

D、公安部門

13、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行（D）職責。

A、招標管理

B、委托管理

C、統(tǒng)一管理

D、自治管理

14、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其（D）A、管理

B、指導(dǎo)

C、監(jiān)督

D、指導(dǎo)和監(jiān)督

15、在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的（C）

A、委托協(xié)議書

B、臨時委托合同

C、前期物業(yè)服務(wù)合同

D、臨時性合作協(xié)議

16建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售前將（C）向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

A、臨時委托合同

B、物業(yè)管理協(xié)議 C、業(yè)主臨時公約

D、臨時性合作協(xié)議

17、建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定（D），對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。A、管理契約

B、住戶手冊

C、管理規(guī)定

D、業(yè)主臨時公約

18、建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害（D）的合法權(quán)益。A、業(yè)主

B、物業(yè)使用人

C、住宅區(qū)居民

D、物業(yè)買受人

19、住宅物業(yè)建設(shè)單位，應(yīng)通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地房管理部門批準，可以采用（A）方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

A、協(xié)議

B、批準

C、推薦

D、選派

20、建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含（C）約定的內(nèi)容。

A、公共維修資金

B、物業(yè)裝飾裝修 C、前期物業(yè)服務(wù)合同

D、公用面積分攤

21、前期物業(yè)服務(wù)公同可以（A）；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

A、約定期限

B、不定期限

C、定期二年

D、定期三年

22、前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但是，期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同（D）A、暫停

B、作廢 C、調(diào)解

D、終止

23、業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的（D），建設(shè)單位不得擅自處分。A、所有權(quán) B、使用權(quán)

C、處理權(quán) D、所有權(quán)或使用權(quán)

24、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)（D）進行查驗。

A、技術(shù)資料 B、共用部位 C、共用設(shè)施設(shè)備 D、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備

25、建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的（C）

A、公共停車場

B、商業(yè)服務(wù)設(shè)施

C、物業(yè)管理用房 D、公共場所綠地

26、從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當具有（D）。

A、獨立核算能力

B、能自負盈虧 C、獨立承擔民事責任

D、獨立的法人資格

27、一個物業(yè)管理區(qū)域由（A）物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。A、一個

B、二個

C、多個

D、不限

28、物業(yè)管理企業(yè)（B），導(dǎo)致業(yè)主人身，財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。

A、按照物業(yè)服務(wù)合同約定

B、未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定 C、對于住宅小區(qū)治安，消防防范不夠 D、雖然加強管理，但仍舊

29、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當與（C）辦理物業(yè)驗收手續(xù)。

A、施工單位

B、開發(fā)建設(shè)單位

C、業(yè)主委員會

D、居民委員會

30、物業(yè)管理用房的所用權(quán)依法屬于（B）。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。A、使用人

B、業(yè)主

C、開發(fā)建設(shè)單位

D、物業(yè)管理企業(yè)

31、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將圖紙，檔案資料交給（C）A、居民委員會

B、業(yè)主大會 C、業(yè)主委員會

D、當?shù)胤抗懿块T

32、從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得（A）

A、職業(yè)資格證書

B、職業(yè)技術(shù)等級

C、職業(yè)等級技能 D、職業(yè)技術(shù)職稱

33、業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的（B）

A、物業(yè)托管合同

B、物業(yè)服務(wù)合同 C、前期物業(yè)合同 D、物業(yè)選聘合同

34、物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身，財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的（D）

A、經(jīng)濟責任

B、賠償責任

C、違約責任

D、法律責任

35、物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)（B）同意，不得改變用途。A、業(yè)主

B、業(yè)主大會 C、業(yè)主委員會

D、物業(yè)管理企業(yè)

36、物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)服務(wù)項目委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的（C）一并委托他人。

A、常規(guī)服務(wù)項目 B、特約服務(wù)項目 C、全部物業(yè)管理 D、房屋裝修管理

37、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，若物業(yè)服務(wù)費用欠交，由（A）負連帶交納的責任。

A、業(yè)主

B、業(yè)主的直系親屬

C、使用人所屬單位

D、房屋中介機構(gòu)

38、已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費（D）

A、可以不交

B、有業(yè)主分攤

C、由物業(yè)企業(yè)核銷

D、由建設(shè)單位交納

39、縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)（C）的監(jiān)督。

A、質(zhì)量

B、經(jīng)營

C、收費

D、標準

40、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬（D）。

A、業(yè)主確定

B、物業(yè)管理企業(yè)確定

C、政府物價部門確定 D、雙方約定

41、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)向（D）收取有關(guān)費用

A、物業(yè)管理企業(yè) B、業(yè)主

C、業(yè)主委員會

D、最終用戶

42、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)（D）做好的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。A、努力

B、全力

C、加強

D、協(xié)助

43、物業(yè)管理企業(yè)顧請保安人員的，應(yīng)當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當履行職責，不得（C）。A、擅離職守不負責任

B、監(jiān)守自盜違法犯罪 C、侵害公民合法權(quán)利

D、形成惡勢力危害業(yè)主

44、物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由（D）約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。

A、業(yè)主

B、物業(yè)使用人

C、物業(yè)管理公司 D、業(yè)主和物業(yè)使用人

45、物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)（B）應(yīng)當承擔連帶責任。A、使用人 B、業(yè)主 C、使用人直系親屬 D、業(yè)主直系親屬

46、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當及時處理業(yè)主，業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在（C）

A、公共維修資金的使用

B、經(jīng)營所得利潤的分配 C、物業(yè)管理活動中的投拆

D、招投標管理活動的批準

47、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得（B）A、隨意租售

B、改變用途 C、擅自占用 D、任意損壞

48、業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知（C）A、業(yè)主委員會

B、業(yè)主大會 C、物業(yè)管理企業(yè) D、居民委員會

49、物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當提請（B）討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

A、業(yè)主

B、業(yè)主大會

C、業(yè)主委員會

D、物業(yè)使用人

50、物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由（B）依法辦理有關(guān)手續(xù)。

A、業(yè)主委員會

B、業(yè)主 C、物業(yè)管理企業(yè)

D、房地產(chǎn)行政主管部門

51、因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得（D）A、業(yè)主委員會

B、物業(yè)管理企業(yè)

C、業(yè)主大會

D、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)

52、物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得（C）的同意。A、業(yè)主

B、業(yè)主大會

C、業(yè)主委員會

D、業(yè)主和物業(yè)使用人

53、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將臨時占用、挖掘的道路，場地，在（D）恢復(fù)原狀。A、10天內(nèi)

B、20天內(nèi)

C、30天內(nèi)

D、約定期限的

54、供水、供電、供氣、供熱、通迅、有線電視等單位，因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當（D）

A、經(jīng)業(yè)主大會同意

B、經(jīng)業(yè)主委員會同意 C、經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意

D、及時恢復(fù)原狀

55、業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當（A）物業(yè)管理企業(yè)。A、事先告知 B、同時告知 C、完工告知 D、驗收告知

56、業(yè)主要裝飾裝修房屋的應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的（D）告知業(yè)主。

A、禁止行為 B、注意事項 C、規(guī)章制度

D、禁止行為和注意事項

57、（B）擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下罰款：給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

A、施工單位

B、建設(shè)單位

C、業(yè)主委員會 D、物業(yè)管理企業(yè)

58、物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令停止（A），處5萬元以上20萬元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

A、違法行為

B、從業(yè)活動

C、服務(wù)工作

D、經(jīng)營活動

59、物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款（C）的罰款； A、10~20% B、20~30%

C、30~50% D、40~60% 60、業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，（B）應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

A、業(yè)主大會 B、業(yè)主委員會

C、居民委員會 D、物業(yè)管理企業(yè) 61、下列情形中屬于民事法律事實的是（C）A、日出B、備課C、贈與D、戀愛

62、經(jīng)過（B）以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主臨時會議。A、10% B、20% C、30% D、40%

二、多選題

1、依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，妥善處理好物業(yè)相鄰關(guān)系，一般應(yīng)遵循以下哪些原則（ABCD）

A、公平合理 B、方便生活 C、團結(jié)互助 D、有利生產(chǎn)

2．物權(quán)的主要特征包括（ABCDE）

A、絕對權(quán) B、客體是物 C、支配權(quán) D、排他權(quán) E、優(yōu)先

3、國家提倡業(yè)主通過（ABC）的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。A、公開 B、公平 C、公正 D、合理

4、國家鼓勵物業(yè)管理采（A C），依靠科技進步提高管理和服務(wù)水平A、新技術(shù)

B、新知識

C、新方法 D、新成果

5、業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)力（BCD）A、按合同約定接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù) B、監(jiān)督業(yè)主委員會工作

C、對物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) D、監(jiān)督專項維修資金的管理和使用

6、業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)履行下列義務(wù)（BCD）

A、參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)

B、遵守業(yè)主公約，業(yè)主大會議事規(guī)則 C、按規(guī)定交納專項維修資金

D、按時交納物業(yè)服務(wù)費用

7、物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當考慮物業(yè)的（ABC）等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

A、共用設(shè)施設(shè)備

B、建筑物規(guī)模

C、社區(qū)建設(shè)

D、市政公用設(shè)施

8、業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的（BC）等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

A、先后順序

B、建筑面積

C、住宅套數(shù)

D、產(chǎn)權(quán)期限

9、業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：（ABCD）A、選舉業(yè)委會委員，并享有被選舉權(quán)； B、提議召開業(yè)主大會會議，并提出建議；

C、提出制定和修改主業(yè)主公約、大會議事規(guī)則的建議； D、參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

10、業(yè)主大會履行下列職責（ABCD）A、制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則 B、選舉更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督委員工作 C、選聘解聘物業(yè)管理企業(yè)

D、決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案、并監(jiān)督實施

11、業(yè)主大會會議可以采用（AC）的形式，但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)容持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

A、集體討論

B、分組討論

C、書面征求意見 D、小會討論

12、業(yè)主大會作業(yè)出以下決定：（ABCD）必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票2/3以上通過。

A、制定和修改業(yè)主公約

B、制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則 C、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè) D、專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定

13、業(yè)主大會會議分為（AC）會議。

A、定期

B、不定期

C、臨時

D、隨時立會

14、業(yè)主委員會履行下列職責（ACD）

A、召集業(yè)主大會，報告物業(yè)實施情況 B、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè) C、與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同 D、監(jiān)督業(yè)主公約的實施

15、業(yè)主公約應(yīng)當對有關(guān)利益：（ABCD）等事項依法作出約定。A、物業(yè)的使用、維護、管理 B、業(yè)主的共同利益

C、業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)

D、違反公約應(yīng)當承擔責任

16、業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的（ABCD）等事項作出約定。

A、議事方式

B、表決程序 C、業(yè)主投票權(quán)確定辦法

D、業(yè)主委員會組成和委員任期。

17、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責不得作出和從事與物業(yè)管理（AB）A、無關(guān)的決定

B、無關(guān)的活動

C、相抵觸的行為 D、不作為行為

18、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合（BC）相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

A、物業(yè)管理企業(yè)

B、公安機關(guān) C、居民委員會 D、街道辦事處

19、在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：（ABCD）

A、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

B、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； C、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； D、物業(yè)管理所必需的產(chǎn)權(quán)資料。

20、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當包括對（ABCD）等內(nèi)容進行約定。

A、服務(wù)質(zhì)量

B、服務(wù)費用 C、物業(yè)管理用房 D、物業(yè)管理事項

21、物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循（ABC）原則 A、合理、公開 B、收費與服務(wù)水平相適應(yīng)

C、區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點

D、使業(yè)主不產(chǎn)生投訴和糾紛

22、對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安，環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應(yīng)當依法對違法行為（AB）。A、予以制止 B、依法處理 C、行政處罰 D、行政處分

23、物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)由（AC）制定，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

A、業(yè)主

B、業(yè)主委員會

C、物業(yè)管理企業(yè)

D、物價主管部門

24、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用，挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的（CD）損害業(yè)主的共同利益。

A、公共建筑

B、公用設(shè)施、設(shè)備

C、道路

D、場地

25、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)（ABD）的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

A、業(yè)主

B、業(yè)主大會 C、業(yè)主委員會 D、物業(yè)管理企業(yè)

26、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會，物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，業(yè)主所行收益應(yīng)當（AB）A、主要補充專項維修資金

B、也可按業(yè)主大會的決定使用

C、和效益創(chuàng)造人分成 D、物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)利益均占

27、挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（ABCD）A、追回挪用的專項維修資金

B、給以警告

C、沒收違法所得

D、并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款

28、物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門和司法部門（ABC）

A、吊銷資質(zhì)證書

B、依法追究直接主管刑事責任

C、依法追究直接責任人刑事責任

D、依法追究法人代表刑事責任

29、（ABC）個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以下1萬元以下罰款； A、擅自改變公共建筑、公共設(shè)施用途

B、擅自占用、挖掘道路、場地 C、擅自利用共用部位、公用設(shè)施經(jīng)營

D、擅自占用物業(yè)用房 30、《物業(yè)管理條例》的主要內(nèi)容可歸納為：（ABCD）A、建立了十項基本制度

B、明令四項禁止行為

C、規(guī)范兩項書面合同

D、法規(guī)授權(quán)四項規(guī)定

31、《物業(yè)管理條例》歸納為建立了十項基本制度包括（ABCDE）

A、招投標制度 B、資質(zhì)管理制度 C、人員資格制度D、專項維修資金制度E 告知制度

32、《物業(yè)管理條例》明令四項禁止行為（ABCD）

A、物業(yè)管理用房不得擅自改變用途

B、物業(yè)區(qū)域道路、場地不得占用、挖掘 C、區(qū)域內(nèi)公共建筑和設(shè)施不得改變用途 D、不得將該區(qū)全部物業(yè)管理一并委托他人

33、物業(yè)管理違約責任是指一方不履行物業(yè)服務(wù)合同，依法應(yīng)當承擔（ACD）等民事責任。A、繼續(xù)履行 B、吊銷營業(yè)執(zhí)照 C、采取補救措施 D、賠償損失

34、民法是調(diào)整平等主體的（ABD）的財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。

A、自然人之間 B、法人之間 C、自然人與財產(chǎn)之間 D、自然人與法人之間

35、民法對民事責任的規(guī)定主要包括（ABCD）

A、在什么情況下應(yīng)承擔民事責任 B、在什么時候應(yīng)承擔民事責任 C、違反合同的民事責任的構(gòu)成 D、承擔民事責任的方式

36、在我國，法律和政策是互相聯(lián)系的，它們的聯(lián)系表現(xiàn)在（BCD）

A、政策是法律的依據(jù) B、政策對法律起指導(dǎo)作用 C、法律對政策起制約作用 D、法律是執(zhí)行政策的重要工具

37、業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的（BD）等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

A、設(shè)施設(shè)備 B、建筑面積 C、居住人數(shù) D、住宅套數(shù)

38、遇有下列情況經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)（AC）A、投標人少于3個 B、投標人超過3個 C、住宅規(guī)模較小的 D、具有非住宅物業(yè)的

39、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對（ABCD）等內(nèi)容進行約定

A、物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用 B、雙方的權(quán)利義務(wù) C、專項維修資金的管理與使用 D、物業(yè)管理用房 40、物業(yè)使用人違反（ABC）的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當承擔連帶責任。

A、業(yè)主公約 B、物業(yè)管理條例 C、交納物業(yè)服務(wù)費用 D、治安管理條例

41、縣級上以地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當及時處理（ABD）在物業(yè)管理活動中的投訴。

A、業(yè)主、業(yè)主委員會 B、物業(yè)使用人 C、開發(fā)建設(shè)單位 D、物業(yè)管理企業(yè)

42、業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的（AB）告知業(yè)主。A、禁止行為 B、注意事項 C、材料規(guī)格 D、檔次要求

43、前期物業(yè)管理招標應(yīng)當遵循（ABCD）的原則

A、公開 B、公平C、公正 D、誠實信用

44、前期物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件（ABCD）A、限制潛在投標人 B、排斥潛在投標人

C、對潛在投標人實行歧視待遇 D、對潛在投標人提出過高的資格要求

45、業(yè)主大會籌備組由（ABD）組成，負責業(yè)主大會籌備工作。

A、業(yè)主代表 B、建設(shè)單位 C、物業(yè)管理企業(yè) D、公有住房出售單位

46、有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議（ACD）A、20%以上業(yè)主提議的 B、業(yè)主委員會主任提議的

C、發(fā)生重大事故需要及時處理的 D、發(fā)生緊急事件需要及時處理的

47、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以（ACD）等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

A、幢 B、間 C、單元 D、樓層

48、業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將（ABCD）等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

A、業(yè)主大會的成立情況 B、業(yè)主大會議事規(guī)則 C、業(yè)主公約 D、業(yè)主委員會委員名單

49、有關(guān)業(yè)主公約正確的表述有（ABCD）。

A是實行業(yè)主自治管理的重要表現(xiàn)形式B 是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一些重大事務(wù)的共同性約定 C是調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件 D是業(yè)主應(yīng)當共同遵守的行業(yè)準則 50.解決物業(yè)管理收費糾紛的相關(guān)法規(guī)有（BC）。

A《民事訴訟法》 B《物業(yè)管理條例》 C《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》 D《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》

51.關(guān)于物業(yè)管理招投標表述正確的有（ABCD）。A國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業(yè)管理公司 B國家提倡建設(shè)單位通過招投標方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司進行前期物業(yè)管理 C投標人少于3個或住宅規(guī)模較小，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)企業(yè)。D擅自采取協(xié)議方式選聘物業(yè)企業(yè)的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，給予警告，可以并處10萬以下的罰款。

52、業(yè)主大會的決定不得與（ABD）和政策相抵觸。A憲法 B法律 C 領(lǐng)導(dǎo)的決定 D 行政法規(guī)

三、判斷題：

1、只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)雖多且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會，業(yè)主委員會職責。（）

2、業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。（）

3、制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。

4、業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力（）

5、業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主必須遵照執(zhí)行。（）

6、從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。（）

7、住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于2個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。（）

8、物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，也可以將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。（）

9、業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

10、對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安，環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當制止或者依法處理，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。

11、國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高管理和服務(wù)水平。

12、房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

13、業(yè)主不可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

14、業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

15、一個物業(yè)管理區(qū)域可以成立兩個業(yè)主大會。

16、業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

17、業(yè)主大會的決定對居住在物業(yè)管理地域內(nèi)的業(yè)主具有約束力。

18、經(jīng)10%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

19、業(yè)主委員會應(yīng)當做好業(yè)主大會會議記錄。20、業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。

21、業(yè)主委員會設(shè)主任一名，副主任可由主任指定人員擔任。

22、業(yè)主委員會可以從事投資和經(jīng)營活動。

23、某住宅小區(qū)占地9萬平方米，業(yè)委會決定采用協(xié)議方法選聘物業(yè)管理企業(yè)。134、建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

24、一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

25、物業(yè)管理企業(yè)不能提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目。

26、物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收供水、供電、供熱、通訊、有線電視等費用的，可向業(yè)主收取一定的手續(xù)費。

27、住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。

28、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，在征得物業(yè)管理企業(yè)的同意，并按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)便可。

29、建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

30、個人擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的，處1000元以上1萬元以下的罰款。

31、業(yè)主大會的民事行為應(yīng)當由業(yè)主委員會全體委員共同承擔。

32、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對業(yè)主大會決定投棄權(quán)票、投反對票的業(yè)主不必服從業(yè)主大會作出的各項決定。

33、召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開30日以前通知全體業(yè)主。

34、住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當同時告知相關(guān)的居民委員會。

35、業(yè)主委員會不僅是參與民主管理的組織形式，也是業(yè)主實現(xiàn)民主管理最基本的組織形式。

36、建筑物由兩人或者兩人以上共同擁有的，則投票權(quán)應(yīng)當按照份額比例分攤，或者由業(yè)主授權(quán)其中一人。

37、物業(yè)管理企業(yè)一般應(yīng)當在30日內(nèi)簽發(fā)驗收通知書并約定驗收時間。

38、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏工程的保修期限為2年。

39、電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程的保修期限為2年。40、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)一級企業(yè)的注冊資本為300萬元以上。

41、《臨時資質(zhì)證書》有效期為兩年。

42、資質(zhì)二級企業(yè)可參加全國范圍內(nèi)30萬立方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標。

43、資質(zhì)三級企業(yè)只可參加本市區(qū)域內(nèi)15萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標。

44、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級實行動態(tài)管理，每一年核定一次。

45、崗位合格證書的管理實行動態(tài)管理、復(fù)檢制度。復(fù)檢工作每3年進行一次。

46、物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)屬于建設(shè)單位。

47、按照物業(yè)服務(wù)合同交納物業(yè)服務(wù)費用的主體是物業(yè)使用人。

48、尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，一般情況下其產(chǎn)權(quán)還屬于建設(shè)單位。

49、改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗，應(yīng)當經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準。50、業(yè)主裝修需要拆改燃氣管道和設(shè)施，應(yīng)當取得城市規(guī)劃行政主管部門批準。

51、專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。

52、專項維修資金閑置時，可用于購買國債。

53、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意即可。

54、按照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三、四級。（）

55、一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。（）

56、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售新建商品房時，應(yīng)當向購房人明示前期物業(yè)管理服務(wù)合同及其內(nèi)容,購房人應(yīng)當予以書面確認。同時，購房人應(yīng)當簽署《業(yè)主公約》。（）

57、推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投標表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽學后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。（）

58、包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈俄或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。（）

59、在我國，國有土地使用權(quán)只能通過劃撥取得。（）

60.在招標文件要求提交文件的截止時間后送達的投標文件，為無效的投標文件；在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內(nèi)容有效。（）

五、案例分析題

（一）業(yè)主張某未經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)的許可將自家陽臺用玻璃窗封閉，物業(yè)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后以張某裝修陽臺未經(jīng)申報，且破壞了建筑物外觀的一致性，違反了物業(yè)裝修管理規(guī)定及違反了業(yè)主公約為由，要求業(yè)主張某限期改正。張某以陽臺屬自有部位，物業(yè)企業(yè)無權(quán)干涉為由，仍拒不改正。于是，物業(yè)管理企業(yè)即依據(jù)《業(yè)主公約》的規(guī)定，對業(yè)主張某采取了停水停電措施。三個月過后，業(yè)主張某以物業(yè)管理企業(yè)停水停電侵害了其房屋使用權(quán)為由，向人民法院起訴，要求物業(yè)企業(yè)賠償因停水停電導(dǎo)致其物業(yè)無法使用的經(jīng)濟損失。答案要點：

1、業(yè)主張某的行為違反了《業(yè)主公約》及相關(guān)法律規(guī)定，其行為已構(gòu)成違約；

2、《業(yè)主公約》中有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)可以采取停水停電的方法來要求業(yè)主改正違章裝修行為的約定因違反了法律的強制性規(guī)定而無效。

3、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔賠償責任，賠償?shù)臄?shù)額以停水停電期間政府指導(dǎo)租金為限。

4、根據(jù)《物業(yè)管理條例》第46條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主的違章裝修行為應(yīng)當制止并及時向關(guān)行政管理部門報告。

（二）某業(yè)主委員會成立后即發(fā)出通知要求物業(yè)管理企業(yè)在七天內(nèi)公布物業(yè)管理服務(wù)收費及支出賬目，物業(yè)管理企業(yè)未在此期限內(nèi)公布。業(yè)主委員會即在小區(qū)內(nèi)張貼告示要求全體業(yè)主從即日起停止向物業(yè)管理企業(yè)交費，并向業(yè)主委員會交費。第二天，業(yè)主委員會在小區(qū)內(nèi)擺攤收費，并給交費的業(yè)主開具蓋有委員會公章的收款收據(jù)。試分析業(yè)主委員會的行為是否合法，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當依哪種途徑解決該問題。答案要點：

1、業(yè)主委員會違反了《物業(yè)管理條例》第15條的規(guī)定，其收費行為沒有法律依據(jù)。

2、物業(yè)管理企業(yè)可通過協(xié)商或調(diào)解的方法要求業(yè)主委員會停止收費行為。

物業(yè)管理企業(yè)也可向物業(yè)管理行政主管部門投訴，要求行政主管部門糾正業(yè)主委員會的違法行為。

依據(jù)《物業(yè)管理條例》第19條的規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

（三）路雪與陳紅是同一住宅樓上下層的鄰居，陳紅住在樓下。“五一”旅游后回到家，發(fā)現(xiàn)家里積滿污水，經(jīng)查是與樓上相連接處的下水道（管）漫出。事后，小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)稱：下水管道是暢通的，因此不負管理責任；物業(yè)建設(shè)單位則稱：此樓已經(jīng)通過綜合驗收，是合格的，所以也無責任。請問本案的責任應(yīng)由誰來承擔，為什么？ 答：

（1）如果是管道質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)由物業(yè)建設(shè)單位承擔責任；（2）如果是人為損壞，由責任人承擔；

（3）物業(yè)管理企業(yè)有定期檢查維修的義務(wù)，如有違反，應(yīng)承擔法律責任。

（四）為了配合政府的市容美化和夜景燈光工程，經(jīng)政府主管部門的批準，物業(yè)管理企業(yè)在其所管理的大廈的三樓平臺上，設(shè)置了一座大型的燈光廣告招牌出租。在處理廣告招牌的租金中，物業(yè)管理企業(yè)與該大廈的業(yè)主委員會發(fā)生了糾紛。為此業(yè)主委員會向人民法院起訴物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置廣告招牌的行為侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，要求拆除招牌。試問：(1)該廣告招牌的出租租金屬于什么性質(zhì)？應(yīng)如何分配？(2)物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置廣告招牌的行為是否侵害了業(yè)主的合法權(quán)益？ 答：

（1）租金屬于商業(yè)收入，應(yīng)歸全體業(yè)主所有，可用于彌補物業(yè)管理費的不足；（2）未侵害業(yè)主的利益。因為廣告牌是由市政府要求設(shè)立的，具有公益性。

（五）某花園小區(qū)業(yè)主陶小姐已有好幾個月沒繳納管理費了。物業(yè)企業(yè)上門催討時，陶小姐以前不久其家水管滲漏，物業(yè)企業(yè)沒有及時進行維修，給其生活造成了諸多不便為由，而拒交物業(yè)管理費用。試問陶小姐的主張是否有法律依據(jù)？為什么？

答：自來水管屬于業(yè)主專有設(shè)施，其維修應(yīng)由業(yè)主自行負責。當然也可以請物業(yè)企業(yè)維修，但這種維修屬特約服務(wù)的范圍，不屬物業(yè)管理綜合服務(wù)的范圍，物業(yè)管理企業(yè)并無法定維修的義務(wù)，所以陶小姐的主張是沒有法律依據(jù)的。

（六）王軍喜歡養(yǎng)花，經(jīng)常把花盆放置在其外窗臺上。一天，天氣預(yù)報稱今日臺風來臨，讓市民做好防臺風準備。王軍因趕時間上班，未將放在窗臺上的花盆搬進屋內(nèi)。中午臺風來臨，住在同樓的黃佳放學回家，恰好走到王軍家的樓下，被臺風刮落的花盆砸中頭部，當即昏倒在地，物業(yè)管理企業(yè)的巡邏保安員見狀，忙把其送往醫(yī)院搶救。經(jīng)醫(yī)院搶救治療痊愈，但花費數(shù)萬元。見到黃佳被砸傷的保安員證實花盆是從六樓王軍家掉下來的，另一位鄰居也證實，自己前幾天去王軍家玩，王軍曾向其炫耀過這盆花如何名貴。于是，黃佳父母找到王軍要求其賠償損失，王軍則稱花盆不是他的，即使是他的，也是臺風刮下來的，屬不可抗力，不同意賠償。為此，黃佳的父母向人民法院起訴，要求王軍賠償損失，并以管理不善為由將物業(yè)管理企業(yè)告上法庭。試問：

(1)本案依法應(yīng)由誰來承擔賠償責任？法律依據(jù)是什么？(2)臺風將花盆刮落是否屬于不可抗力？為什么？(3)物業(yè)管理企業(yè)依法是否應(yīng)承擔賠償責任？ 答案：

（1）王軍承擔責任，其作為花盆的所有人和管理人未盡管理職責，有過錯。

（2）不屬于不可抗力。因為在臺風來臨之前已有預(yù)報，是可預(yù)見的。且對臺風可能導(dǎo)致花盆墜落的危險也是可以避免的。（3）物業(yè)公司不承擔責任。

（七）一天清晨，某車主找到某物業(yè)管理企業(yè)大廈停車場，稱其前晚停放在大廈消防通道的機動車輛出入口處的一輛紅色跑車不見了。停車場的值班人員查閱了車輛登記本，沒有發(fā)現(xiàn)該車前一天在停車場停放的任何記錄，于是就讓車主自行去公安機關(guān)報案。10個多月之后，物業(yè)管理企業(yè)接到人民法院的傳票以及保險企業(yè)的起訴書副本，稱保險企業(yè)已經(jīng)將紅色跑車理賠給了車主獲得了代位索賠權(quán)，車主在車輛丟失前已經(jīng)購買了一年的停車場停放管理費，車主與停車場構(gòu)成保管合同關(guān)系，要求物業(yè)管理企業(yè)承擔車輛丟失的賠償責任。試問：(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔車輛丟失的法律責任嗎？法律依據(jù)是什么？(2)依據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定，如何具備保管合同關(guān)系？

答：（1）不應(yīng)承擔。因為保險企業(yè)沒能舉證車主與物業(yè)管理企業(yè)之間存在保管合同關(guān)系。停車場的值班人員查閱了車輛登記本，沒有發(fā)現(xiàn)該車前一天在停車場停放的任何記錄，說明車輛并未實際交付給物業(yè)管理企業(yè)保管。

（2）《合同法》的規(guī)定：保管合同的成立需要兩個條件，一是當事人雙方意思一致，二是保管物要實際交付。

（八）一天，某物業(yè)管理企業(yè)的值勤保安接到與住戶聯(lián)網(wǎng)的報警器發(fā)出報警信號，值勤保安隨即立即趕赴報警信號發(fā)出的住戶家門口，值勤保安聽到住戶家中有響動的人聲，但卻敲不開門，于是值勤保安就用工具將門強行破開。門破開后，發(fā)現(xiàn)家中只有一位白發(fā)蒼蒼的老人，而報警信號則屬于報警器誤報，該物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)聞訊后立刻趕到住戶家中賠禮道歉，并負責修理好損壞的房門。后來業(yè)主就向該物業(yè)管理企業(yè)提出了要求賠償?shù)囊蟆Ｔ噯枺?1)接到住戶家中報警信號后，物業(yè)管理企業(yè)是否可以破門而入？(2)在什么情況下，物業(yè)管理企業(yè)可以破門而入？ 答案：

1、接到報警信號不能直接進入，應(yīng)先征得業(yè)主同意。

2、在情況危急（符合緊急避險條件）的情況下，可以破門而入，比如發(fā)生火險、刑事案件等。

（九）2001年12月，重慶一青年下樓時，被樓上突然掉下的泡菜壇子砸成重傷致死。在無法確定責任人的情況下，悲憤的死者家屬將全樓26家住戶告上法庭，要求賠償186萬元，經(jīng)法院判決，由死者的左鄰右舍各分擔2932元。

答案：本案屬建筑物致人損害的特殊侵權(quán)案，適用過錯推定原則。如果法院經(jīng)過調(diào)查取證，無法找到丟棄泡菜壇的行為人，即不能確定直接責任人的情況下，法院應(yīng)判決該住宅樓的所有人或管理人即業(yè)主、住戶共同承擔責任。過錯推定原則的特殊性在于舉證責任倒置，即損害事實發(fā)生后，受害人無需提供加害人有過錯的證據(jù)，如果加害人提不出理由，或理由不成立，即推定其有過錯，并因此承擔民事責任。加害人要想免除自己的法律責任，必須證明自己沒有過錯。

第三篇：如何做一名合格的項目經(jīng)理、物業(yè)管理處主任

如何做一名合格的項目經(jīng)理、物業(yè)管理處主任

一個物業(yè)項目能否管好，項目經(jīng)理、物業(yè)管理處主任起著至關(guān)重要的作用。那么，如何做一名合格的項目經(jīng)理、物業(yè)管理處主任呢？筆者結(jié)合實際和相關(guān)資料談一些看法供同行們參考。

一、及時、有效地做好前期介入工作

（一）密切配合開發(fā)商，利用項目開盤和開發(fā)商舉行促銷活動的機會，展示物業(yè)服務(wù)企業(yè)的良好形象和專業(yè)素質(zhì)。

在正式開盤之前，開發(fā)商、施工單位、銷售代理、物業(yè)管理等部門要共同制定周密的開盤日和促銷活動的工作方案。作為項目經(jīng)理，應(yīng)對秩序維護、保潔等人員在禮節(jié)禮儀、溝通能力等方面進行重點培訓。在看樓購房人員較多時，應(yīng)重點做好車輛有序引導(dǎo)、人員分流、看樓通道及樣板房安全防范以及臨時看樓電梯的應(yīng)急維護預(yù)案和認購及簽約區(qū)域的重點看護等等。

（二）在項目施工階段適時介入，向開發(fā)商及時提出合理化建議和要求整改的書面報告，以減少開發(fā)商資金浪費，同時最大限度地減少日后管理麻煩。

1.項目竣工驗收前的主要工作是參與工程施工質(zhì)量的監(jiān)理工作和全面收集項目的各種物業(yè)資料。項目經(jīng)理更應(yīng)對下列問題引起高度重視：

（1）關(guān)于防水處理，有防水要求的衛(wèi)生間、陽臺、中庭花園（一般指地下車庫的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內(nèi)灌漿是否飽和，有無空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業(yè)主的生活帶來嚴重影響，加之日后補救資金巨大。因此，應(yīng)及時發(fā)現(xiàn)并要求開發(fā)商及時整改，不然后患無窮；

（2）關(guān)于智能化系統(tǒng)，項目經(jīng)理應(yīng)從滿足小區(qū)實際需要和日后便于維護的專業(yè)角度出發(fā)，在開發(fā)商選定供應(yīng)商之前，對供應(yīng)商提出的建設(shè)方案進行分析，尤其是方案與項目的不符合之處和不足之處，更應(yīng)有針對性地提出整改意見；

（3）關(guān)于綠化，項目的綠化、美化是提升小區(qū)居住環(huán)境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項目經(jīng)理應(yīng)從視覺效果、水土保護、便于通過、便于管理和養(yǎng)護等方面出發(fā)，對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。

（4）關(guān)于人車分流的設(shè)施、關(guān)于消防安全的設(shè)施設(shè)備、關(guān)于安全生產(chǎn)的設(shè)施設(shè)備、關(guān)于排污設(shè)施設(shè)備???【此略】

（5）關(guān)于物業(yè)管理用房、員工備勤用房等等【此略】。

2．項目竣工驗收和接管驗收期間的主要工作：

（1）積極參與項目的竣工驗收工作，全面了解項目的工程質(zhì)量，爭取參與技術(shù)交底和圖紙會審工作，為后期管理工作做好充分準備；

（2）積極做好項目接管驗收工作，與開發(fā)商、建設(shè)單位共同組建驗收小組，對項目各項工程以及綜合使用功能進行驗收，此階段應(yīng)把握兩個重點：一是明確交樓雙方的責權(quán)利關(guān)系，確保物業(yè)具備正常的使用功能，更充分地維護業(yè)主利益；二是對驗收接管中發(fā)現(xiàn)的問題，及時跟蹤、督促開發(fā)商或施工單位盡快落實整改。

二、做好大規(guī)模入伙和裝修管理工作，保障小區(qū)免遭二次裝修破壞

此階段是對優(yōu)秀項目經(jīng)理及其服務(wù)團隊實力的第一次嚴峻考驗。因此，應(yīng)在入伙前做好各方面可能出現(xiàn)問題的應(yīng)急措施，指導(dǎo)思想就是想方設(shè)法促使業(yè)主盡快收樓，除嚴格按入伙流程為業(yè)主辦理入伙、裝修手續(xù)外，尤其注意以下幾點：

1．主動建議開發(fā)商向業(yè)主分期分批發(fā)出《入伙通知書》，主動分解入伙現(xiàn)場聚眾壓力；

2．積極配合、會同開發(fā)商和施工單位對小區(qū)作一次徹底清場，杜絕各種隱患；

3．努力為業(yè)主入伙提供一條龍服務(wù)，尤其是要求開發(fā)商必須在入伙現(xiàn)場設(shè)立答疑組和維修小組，隨時為業(yè)主答疑，并對聯(lián)合驗房時發(fā)現(xiàn)的問題及時進行修復(fù)或?qū)I(yè)主做出明確的維修承諾等；

4．及時與業(yè)主簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主公約》等一系列入伙程序工作，動員業(yè)主盡快收樓；

5．若現(xiàn)場出現(xiàn)業(yè)主拒絕收樓的情況，應(yīng)按事先準備的應(yīng)急方案，會同開發(fā)商及時把該業(yè)主與其他業(yè)主進行分隔，逐個溝通，盡量避免在現(xiàn)場出現(xiàn)群起攻之的局面；

6．結(jié)合小區(qū)實際制定的具有較強操作性的裝修監(jiān)管方案，特別對小區(qū)可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協(xié)議書中應(yīng)有明確的責任界定，千萬不能出現(xiàn)模棱兩可的意見；

7．嚴格控制進入小區(qū)的裝修人員，全面實施持證管理，實施夜間清場制度，加大對裝修施工現(xiàn)場的監(jiān)管頻次，把預(yù)防違章裝修、治安秩序維護、消防安全、環(huán)境保護作為監(jiān)管的工作重點。

三、規(guī)范運作，堅持四種意識

作為項目經(jīng)理，要管好項目，還應(yīng)堅持牢記四種意識：

（一）民事法律意識：

前期物業(yè)服務(wù)與管理階段是開發(fā)建設(shè)單位“授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)”代表開發(fā)建設(shè)單位做好“售后服務(wù)”。依據(jù)相關(guān)地方法規(guī)、依據(jù)交房入伙時的各項設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀、根據(jù)服務(wù)收費標準實施合理的階段性收費措施。例如：原來標準是電梯房每平方是1.6元，但是在電梯未投入運行時只能按0.8元收取；綠化景觀未完成就交房入伙，就應(yīng)該在收費時考慮減免“物業(yè)服務(wù)費之中的綠化服務(wù)費用”。所減免的費用應(yīng)與開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商應(yīng)給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)合理的補償。

（二）契約意識。

在與“業(yè)主委員會”簽訂物業(yè)服務(wù)合同之后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間，業(yè)主作為合同甲方當然有權(quán)按合同約定對乙方進行監(jiān)督或解除合同關(guān)系，因此，作為乙方的物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有在不斷加強履約能力、兌現(xiàn)承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務(wù)時，任何偷工減料的行為，都應(yīng)視為違約，長此下去，必將使自身陷于被動。

（三）溝通意識。

1．項目經(jīng)理應(yīng)經(jīng)常性開展業(yè)主意見調(diào)查，主動及時了解業(yè)主的需求變化，找出近期服務(wù)的弱項或盲點，制定整改措施并迅速糾正，同時向業(yè)主公示，請求業(yè)主監(jiān)督實施。主動發(fā)現(xiàn)和解決問題與被業(yè)主投訴后才去處理相比，那怕后者處理得再好，兩者的服務(wù)效果是大不相同的，作為物業(yè)管理的項目經(jīng)理應(yīng)時常提醒自己這一點。

例如筆者所在公司就在公司網(wǎng)站上設(shè)置了業(yè)主意見和在線留言欄目，業(yè)主可以非常方便地通過網(wǎng)絡(luò)留言提出自己對我們物業(yè)服務(wù)的意見、建議以及我們需要做的事情。對于業(yè)主的這些意見和建議，我們公司都給予了高度重視，派專人進行收集整理，并逐條核實，或做好解釋工作，或立即行動整改，做到條條有回復(fù)。事實證明，與業(yè)主進行有效的溝通對于提高業(yè)主的滿意度有很大的促進作用，這同時也有效的促進了物業(yè)費收繳率的提高。

2．開展積極向上、公眾樂見的社區(qū)文化活動，是物業(yè)管理的基本內(nèi)容，也是營造小區(qū)良好的人文環(huán)境、融洽小區(qū)業(yè)主關(guān)系的重要手段。因此，如何不斷提升社區(qū)文化活動的質(zhì)量和范圍，讓更多小區(qū)業(yè)主參與，也是小區(qū)項目經(jīng)理需要經(jīng)常思考的問題。

3．積極主動配合成立業(yè)主委員會，并與其建立良好的合作關(guān)系是項目經(jīng)理需要考慮的大事之一。成立業(yè)主大會（業(yè)主委員會）是法律賦予業(yè)主的權(quán)利，我們所要做的就是把具有一定議事能力、配合物業(yè)服務(wù)公司工作和能持客觀公正態(tài)度處理問題的業(yè)主選入業(yè)主委員會，從而為今后的愉快合作打好堅實基礎(chǔ)。

（四）社會責任意識

要把物業(yè)管理小區(qū)納入“創(chuàng)建平安小區(qū)”的社會環(huán)境之中。必須與社區(qū)警務(wù)室密切協(xié)作落實“租賃戶報備”和“承租戶報備”的工作。必須與社區(qū)居委會密切配合，做好貫徹執(zhí)行“計生工作”，主動將物業(yè)小區(qū)“秩序維護員”造冊登記、提交“社區(qū)警務(wù)室”進行有效的管理和審查，從多方面來消除“物業(yè)小區(qū)的治安隱患”。

實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益共贏的局面，是一個具有社會責任感的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的長遠目標。

（五）成本控制意識。成本控制能力應(yīng)當是項目經(jīng)理的基本功。

評價一個物業(yè)項目管理得成功與否，除了業(yè)主評價和內(nèi)部審核外，第三個關(guān)鍵因素就是成本是否得到有效控制。

第四篇：如何做好一名合格的項目經(jīng)理、物業(yè)管理處主任？

一、及時、有效地做好前期介入工作

（一）密切配合開發(fā)商，利用項目開盤和開發(fā)商舉行促銷活動的機會，展示物業(yè)服務(wù)企業(yè)的良好形象和專業(yè)素質(zhì)。

在正式開盤之前，開發(fā)商、施工單位、銷售代理、物業(yè)管理等部門要共同制定周密的開盤日和促銷活動的工作方案。作為項目經(jīng)理，應(yīng)對秩序維護、保潔等人員在禮節(jié)禮儀、溝通能力等方面進行重點培訓。在看樓購房人員較多時，應(yīng)重點做好車輛有序引導(dǎo)、人員分流、看樓通道及樣板房安全防范以及臨時看樓電梯的應(yīng)急維護預(yù)案和認購及簽約區(qū)域的重點看護等等。

（二）在項目施工階段適時介入，向開發(fā)商及時提出合理化建議和要求整改的書面報告，以減少開發(fā)商資金浪費，同時最大限度地減少日后管理麻煩。1.項目竣工驗收前的主要工作是參與工程施工質(zhì)量的監(jiān)理工作和全面收集項目的各種物業(yè)資料。項目經(jīng)理更應(yīng)對下列問題引起高度重視：

（1）關(guān)于防水處理，有防水要求的衛(wèi)生間、陽臺、中庭花園（一般指地下車庫的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內(nèi)灌漿是否飽和，有無空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業(yè)主的生活帶來嚴重影響，加之日后補救資金巨大。因此，應(yīng)及時發(fā)現(xiàn)并要求開發(fā)商及時整改，不然后患無窮；

（2）關(guān)于智能化系統(tǒng)，項目經(jīng)理應(yīng)從滿足小區(qū)實際需要和日后便于維護的專業(yè)角度出發(fā)，在開發(fā)商選定供應(yīng)商之前，對供應(yīng)商提出的建設(shè)方案進行分析，尤其是方案與項目的不符合之處和不足之處，更應(yīng)有針對性地提出整改意見；

（3）關(guān)于綠化，項目的綠化、美化是提升小區(qū)居住環(huán)境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項目經(jīng)理應(yīng)從視覺效果、水土保護、便于通過、便于管理和養(yǎng)護等方面出發(fā)，對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。

（4）關(guān)于人車分流的設(shè)施、關(guān)于消防安全的設(shè)施設(shè)備、關(guān)于安全生產(chǎn)的設(shè)施設(shè)備、關(guān)于排污設(shè)施設(shè)備。

（5）關(guān)于物業(yè)管理用房、員工備勤用房等等。

2．項目竣工驗收和接管驗收期間的主要工作：

（1）積極參與項目的竣工驗收工作，全面了解項目的工程質(zhì)量，爭取參與技術(shù)交底和圖紙會審工作，為后期管理工作做好充分準備；

（2）積極做好項目接管驗收工作，與開發(fā)商、建設(shè)單位共同組建驗收小組，對項目各項工程以及綜合使用功能進行驗收，此階段應(yīng)把握兩個重點：一是明確交樓雙方的責權(quán)利關(guān)系，確保物業(yè)具備正常的使用功能，更充分地維護業(yè)主利益；二是對驗收接管中發(fā)現(xiàn)的問題，及時跟蹤、督促開發(fā)商或施工單位盡快落實整改。

二、做好大規(guī)模入伙和裝修管理工作，保障小區(qū)免遭二次裝修破壞

此階段是對優(yōu)秀項目經(jīng)理及其服務(wù)團隊實力的第一次嚴峻考驗。因此，應(yīng)在入伙前做好各方面可能出現(xiàn)問題的應(yīng)急措施，指導(dǎo)思想就是想方設(shè)法促使業(yè)主盡快收樓，除嚴格按入伙流程為業(yè)主辦理入伙、裝修手續(xù)外，尤其注意以下幾點：

1．主動建議開發(fā)商向業(yè)主分期分批發(fā)出《入伙通知書》，主動分解入伙現(xiàn)場聚眾壓力；

2．積極配合、會同開發(fā)商和施工單位對小區(qū)作一次徹底清場，杜絕各種隱患；

3．努力為業(yè)主入伙提供一條龍服務(wù)，尤其是要求開發(fā)商必須在入伙現(xiàn)場設(shè)立答疑組和維修小組，隨時為業(yè)主答疑，并對聯(lián)合驗房時發(fā)現(xiàn)的問題及時進行修復(fù)或?qū)I(yè)主做出明確的維修承諾等；

4．及時與業(yè)主簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主公約》等一系列入伙程序工作，動員業(yè)主盡快收樓；

5．若現(xiàn)場出現(xiàn)業(yè)主拒絕收樓的情況，應(yīng)按事先準備的應(yīng)急方案，會同開發(fā)商及時把該業(yè)主與其他業(yè)主進行分隔，逐個溝通，盡量避免在現(xiàn)場出現(xiàn)群起攻之的局面；

6．結(jié)合小區(qū)實際制定的具有較強操作性的裝修監(jiān)管方案，特別對小區(qū)可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協(xié)議書中應(yīng)有明確的責任界定，千萬不能出現(xiàn)模棱兩可的意見；

7．嚴格控制進入小區(qū)的裝修人員，全面實施持證管理，實施夜間清場制度，加大對裝修施工現(xiàn)場的監(jiān)管頻次，把預(yù)防違章裝修、治安秩序維護、消防安全、環(huán)境保護作為監(jiān)管的工作重點。

作為項目經(jīng)理，要管好項目，還應(yīng)堅持牢記四種意識：

（一）民事法律意識

前期物業(yè)服務(wù)與管理階段是開發(fā)建設(shè)單位“授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)”代表開發(fā)建設(shè)單位做好“售后服務(wù)”。依據(jù)相關(guān)地方法規(guī)、依據(jù)交房入伙時的各項設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀、根據(jù)服務(wù)收費標準實施合理的階段性收費措施。例如：原來標準是電梯房每平方是1.6元，但是在電梯未投入運行時只能按0.8元收??；綠化景觀未完成就交房入伙，就應(yīng)該在收費時考慮減免“物業(yè)服務(wù)費之中的綠化服務(wù)費用”。所減免的費用應(yīng)與開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商應(yīng)給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)合理的補償。

（二）契約意識 在與“業(yè)主委員會”簽訂物業(yè)服務(wù)合同之后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間，業(yè)主作為合同甲方當然有權(quán)按合同約定對乙方進行監(jiān)督或解除合同關(guān)系，因此，作為乙方的物業(yè)服務(wù)企業(yè)只有在不斷加強履約能力、兌現(xiàn)承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務(wù)時，任何偷工減料的行為，都應(yīng)視為違約，長此下去，必將使自身陷于被動。

（三）溝通意識

1．項目經(jīng)理應(yīng)經(jīng)常性開展業(yè)主意見調(diào)查，主動及時了解業(yè)主的需求變化，找出近期服務(wù)的弱項或盲點，制定整改措施并迅速糾正，同時向業(yè)主公示，請求業(yè)主監(jiān)督實施。主動發(fā)現(xiàn)和解決問題與被業(yè)主投訴后才去處理相比，那怕后者處理得再好，兩者的服務(wù)效果是大不相同的，作為物業(yè)管理的項目經(jīng)理應(yīng)時常提醒自己這一點。

2．開展積極向上、公眾樂見的社區(qū)文化活動，是物業(yè)管理的基本內(nèi)容，也是營造小區(qū)良好的人文環(huán)境、融洽小區(qū)業(yè)主關(guān)系的重要手段。因此，如何不斷提升社區(qū)文化活動的質(zhì)量和范圍，讓更多小區(qū)業(yè)主參與，也是小區(qū)項目經(jīng)理需要經(jīng)常思考的問題。

3．積極主動配合成立業(yè)主委員會，并與其建立良好的合作關(guān)系是項目經(jīng)理需要考慮的大事之一。成立業(yè)主大會（業(yè)主委員會）是法律賦予業(yè)主的權(quán)利，我們所要做的就是把具有一定議事能力、配合物業(yè)服務(wù)公司工作和能持客觀公正態(tài)度處理問題的業(yè)主選入業(yè)主委員會，從而為今后的愉快合作打好堅實基礎(chǔ)。

（四）社會責任意識 要把物業(yè)管理小區(qū)納入“創(chuàng)建平安小區(qū)”的社會環(huán)境之中。必須與社區(qū)警務(wù)室密切協(xié)作落實“租賃戶報備”和“承租戶報備”的工作。必須與社區(qū)居委會密切配合，做好貫徹執(zhí)行“計生工作”，主動將物業(yè)小區(qū)“秩序維護員”造冊登記、提交“社區(qū)警務(wù)室”進行有效的管理和審查，從多方面來消除“物業(yè)小區(qū)的治安隱患”。

實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和社會效益共贏的局面，是一個具有社會責任感的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的長遠目標。

（五）成本控制意識

成本控制能力應(yīng)當是項目經(jīng)理的基本功。評價一個物業(yè)項目管理得成功與否，除了業(yè)主評價和內(nèi)部審核外，第三個關(guān)鍵因素就是成本是否得到有效控制。

第五篇：全國物業(yè)管理項目經(jīng)理考試試卷

全國物業(yè)管理項目經(jīng)理考試試卷；本卷共有題目：80題總分：100及格分：60；

一、單選題共60題；題號:1本題分數(shù):1.0分；業(yè)主在裝飾裝修手續(xù)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該審核（）；A、裝飾裝修方案；B、裝飾裝修施工合同；C、企業(yè)資信證明；D、裝修材料供貨合同；標準答案：A；考生答案：A；本題得分：1.0；題號:2本題分數(shù):1.0分；一般情況下，不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)職能

全國物業(yè)管理項目經(jīng)理考試試卷

本卷共有題目：80題 總分：100 及格分：60

一、單選題 共60題 題號:1 本題分數(shù):1.0分

業(yè)主在裝飾裝修手續(xù)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該審核（）。

A、裝飾裝修方案B、裝飾裝修施工合同C、企業(yè)資信證明D、裝修材料供貨合同標準答案：A 一般情況下，不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)職能機構(gòu)的是（）。

A、物業(yè)分公司B、人力資源部C、財務(wù)部D、經(jīng)營管理部標準答案：A 員工的解聘包括（）三種情況。

A、員工辭職、辭退和資遣B、員工辭職、開除和資遣C、員工辭退、終止合同和派遣D、員工辭退、曠工和除名 標準答案：A 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含（）。

A、物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容B、前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容C、管理規(guī)約的內(nèi)容D、臨時管理規(guī)約的內(nèi)容 標準答案：B 某住宅小區(qū)突發(fā)燃氣泄漏事故，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)人員采取的下列應(yīng)急處理措施中，錯誤的是（）。A、立即通知燃氣公司B、疏散現(xiàn)場人員C、使用電風扇驅(qū)散泄漏燃氣D、關(guān)閉燃氣閥門 標準答案：A 物業(yè)裝飾裝修管理流程一般包括的內(nèi)容有：①申報登記;②備齊資料;③辦理開工手續(xù);④簽訂管理服務(wù)協(xié)議;⑤施工;⑥驗收。上述內(nèi)容正確的流程應(yīng)是()。

A、④→①→②→③→⑤→⑥B、①→④→②→③→⑤→⑥C、②→①→④→③→⑤→⑥D(zhuǎn)、②→④→①→③→⑤→⑥ 標準答案：C 機構(gòu)更迭時，物業(yè)承接查驗一般包括以下工作內(nèi)容：（1）新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織人員進行承接查驗;（2）物業(yè)移交;（3）對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題進行處理;（4）業(yè)主委員會與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除合同，與新的物業(yè)服務(wù)簽訂合同。正確的工作程序是（）。

A、①→②→③→④B、②→①→③→④C、④→②→①→③D、④→①→③→② 標準答案：D 保修期滿后，業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的物業(yè)，業(yè)主承擔維修責任的是（）。

A、樓蓋、屋頂、粱、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)的維修B、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯廳、樓內(nèi)車庫的維修 C、物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設(shè)備的維修D(zhuǎn)、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的維修 標準答案：C

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對薪酬結(jié)構(gòu)的確定和調(diào)整主要掌握兩個基本原則，即給予員工最大激勵的原則和（）原則。A、成本收益B、均衡分配C、積累、發(fā)展兼顧D、公平付薪 標準答案：D（）是保證消防設(shè)備完好的基本手段。

A、日常的維修、養(yǎng)護B、發(fā)現(xiàn)故障并維修調(diào)整C、日常的巡視、檢查、實驗和測試D、適時進行電梯設(shè)備更新?lián)Q代 標準答案：C（）是物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助政府相關(guān)部門，為維護公共治安、施工安全等采取的一系列防范管理服務(wù)活動 A、公共安全防范管理服務(wù)B、車輛停放服務(wù)C、物業(yè)管理風險防范D、物業(yè)裝修管理服務(wù) 標準答案：A 物業(yè)管理治安防范管理中遇到有違法犯罪分子正在進行盜竊、搶劫、行兇、縱火等違法犯罪活動時，應(yīng)立即報警，協(xié)助公安機關(guān)制止，并采取積極措施予以搶救、排險，盡量減少損失。對于已發(fā)生的案件，應(yīng)（），以便公安機關(guān)進行偵查破案。

A、做好現(xiàn)場的保護工作 B、做好轄區(qū)客戶的安撫工作 C、盡量封鎖信息以免誤傳

D、積極主動開展現(xiàn)場調(diào)查 標準答案：A 考生答案：A 本題得分：1.0 題號:13 本題分數(shù):1.0分

在物業(yè)管理的客戶管理中，（）是物業(yè)管理服務(wù)的直接消費者，與物業(yè)管理服務(wù)活動聯(lián)系最為緊密，關(guān)系最為重要，因此，是最主要的客戶管理對象。

A、業(yè)主

B、政府行政、業(yè)務(wù)主管部門 C、業(yè)主、物業(yè)使用人

D、業(yè)主大會和業(yè)主委員會 標準答案：C 考生答案：C 本題得分：1.0 題號:14 本題分數(shù):1.0分 物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護的資金主要來源于（）。A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種經(jīng)營收入的盈余 B、業(yè)主繳納的住宅專項維修資金 C、住房公積金

D、物業(yè)服務(wù)費 標準答案：D 考生答案：D

本題得分：1.0 題號:15 本題分數(shù):1.0分 客戶滿意度調(diào)查的策劃主要應(yīng)明確的問題主要是（）。A、確定調(diào)研的目標、對象和方法、步驟等 B、了解客戶期望 C、充分收集客戶需求信息 D、草擬問卷 標準答案：A 考生答案：C 本題得分：0.0 題號:16 本題分數(shù):1.0分 物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量更多依賴于業(yè)主的主觀評判，這體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)的()特征。A、有形性 B、無形性 C、生產(chǎn)性

D、消費性標準答案：B；考生答案：B；本題得分：1.0；題號:17本題分數(shù):1.0分風險管理則是一個控制；A、獲取負收益；B、避免損失；C、消滅損失；D、降低損失程度標準答案：D；考生答案：D；本題得分：1.0；題號:18本題分數(shù):1.0分關(guān)于房屋共用設(shè)施設(shè)備；A、定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染；B、建立消防設(shè)備巡視、檢查、測試制度；C、電梯每隔兩年要

D、消費性 標準答案：B 考生答案：B 本題得分：1.0 題號:17 本題分數(shù):1.0分 風險管理則是一個控制風險等級和（）的過程。A、獲取負收益 B、避免損失 C、消滅損失

D、降低損失程度 標準答案：D 考生答案：D 本題得分：1.0 題號:18 本題分數(shù):1.0分 關(guān)于房屋共用設(shè)施設(shè)備管理工作內(nèi)容的說法，錯誤的是()。A、定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染 B、建立消防設(shè)備巡視、檢查、測試制度

C、電梯每隔兩年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進行檢查 D、建立空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)檔案 標準答案：C 考生答案：A 本題得分：0.0 題號:19 本題分數(shù):1.0分 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，義務(wù)消防隊由（）組成。A、物業(yè)管理公司的全體員工 B、物業(yè)項目部的全體員工 C、全體秩序維護員 D、全體業(yè)主 標準答案：B 考生答案：B 本題得分：1.0 題號:20 本題分數(shù):1.0分

在包干制下，物業(yè)管理的會計主體是()。A、物業(yè)管理項目 B、物業(yè)服務(wù)企業(yè) C、業(yè)主委員會

D、業(yè)主大會 標準答案：B 考生答案：A 本題得分：0.0 題號:21 本題分數(shù):1.0分 某物業(yè)服務(wù)企業(yè)撰寫的四份行政公文，其中標題正確的是（）。A、給上級公司的函

B、給XX物業(yè)管理公司的通知 C、關(guān)于開展值班主任培訓的通知 D、關(guān)于申請配備電腦的報告 標準答案：C 考生答案：D 本題得分：0.0 題號:22 本題分數(shù):1.0分 關(guān)于社區(qū)停車經(jīng)營，錯誤的是（）。A、應(yīng)關(guān)注停車場的經(jīng)營風險 B、注意緩解車位供應(yīng)緊張的矛盾

C、管理處可自行決定洗車點位置

D、可與汽車銷售商合作開展車輛普通養(yǎng)護服務(wù) 標準答案：C 考生答案：C 本題得分：1.0 題號:23 本題分數(shù):1.0分

下列與房地產(chǎn)有關(guān)的法律法規(guī)中，屬于行政法規(guī)的是（）A、《物權(quán)法》

B、《住房公積金管理條例》 C、《房屋登記辦法》

D、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》 標準答案：C 考生答案：C 本題得分：1.0 題號:24 本題分數(shù):1.0分

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，自來水公司、電力公司、燃氣公司等單位應(yīng)當向（）收取有關(guān)費用。A、開發(fā)企業(yè) B、物業(yè)服務(wù)企業(yè) C、建設(shè)單位

D、最終用戶 標準答案：D 考生答案：D 本題得分：1.0 題號:25 本題分數(shù):1.0分 關(guān)于“物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)”的說法，錯誤的是（）。A、物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)通常來自于單個業(yè)主的特殊需求 B、物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)并不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定義務(wù) C、物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)通常是一種有償義務(wù)

D、單個業(yè)主可與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，將特約服務(wù)作為物業(yè)服務(wù)合同的補充條款 標準答案：D 考生答案：D 本題得分：1.0 題號:26 本題分數(shù):1.0分

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)報表通常不包括（）。

A、成本構(gòu)成表 B、資產(chǎn)負債表 C、利潤表

D、現(xiàn)金流量表 標準答案：A 考生答案：D 本題得分：0.0 題號:27 本題分數(shù):1.0分 物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本包括（）A、直接人工費、直接材料費、管理費用 B、直接人工費、直接材料費、財務(wù)費用 C、直接人工費、直接材料費、間接費用

D、直接人工費、直接材料費、期間費用 標準答案：A 考生答案：A 本題得分：1.0 題號:28 本題分數(shù):1.0分 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，（）應(yīng)當督促其 限期交納。A、業(yè)主大會 B、房產(chǎn)行政管理部門 C、社區(qū)居民委員會

D、業(yè)主委員會 標準答案：D 考生答案：D 本題得分：1.0 題號:29 本題分數(shù):1.0分 關(guān)于業(yè)主大會制度的說法，錯誤的是（）。A、業(yè)主大會是業(yè)主參與物業(yè)管理活動的組織形式

B、業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，有權(quán)決定物業(yè)管理重大事項 C、一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能成立一個業(yè)主大會 D、業(yè)主大會不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定 標準答案：B 考生答案：D 本題得分：0.0 題號:30 本題分數(shù):1.0分 下列收入中，應(yīng)當計征物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)稅的是()。A、代收的水費和電費

B、代收的專項維修資金 C、代收的房租收入

D、從事代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入 標準答案：D 考生答案：D 本題得分：1.0 題號:31 本題分數(shù):1.0分 業(yè)主大會會議有效，應(yīng)當經(jīng)（）同意。A、專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主 B、總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主

C、專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主 D、專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的與會業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的與會業(yè)主 標準答案：C 考生答案：D 本題得分：0.0 題號:32 本題分數(shù):1.0分

建設(shè)單位對臨時管理規(guī)約具有（）的義務(wù)。A、注明 B、明示 C、說明 D、明示和說明 標準答案：D 考生答案：D 本題得分：1.0 題號:33 本題分數(shù):1.0分

物業(yè)管理師（）具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)負責物業(yè)管理；A、不能在一個；B、應(yīng)當在一個以上；C、只能在一個；D、可以在一個標準答案：C；考生答案：C；本題得分：1.0；題號:34本題分數(shù):1.0分物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受與處；A、一定要滿足業(yè)主的合理需求；B、盡可能地滿足業(yè)主的一切需求；C、要有償滿足業(yè)主的合理需求；D、盡可能地滿足業(yè)主的合理需求標準答案：D；考生答案：D

物業(yè)管理師（）具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)負責物業(yè)管理項目的管理工作。A、不能在一個 B、應(yīng)當在一個以上

C、只能在一個

D、可以在一個 標準答案：C 考生答案：C 本題得分：1.0 題號:34 本題分數(shù):1.0分 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受與處理業(yè)主投訴的原則是（）。A、一定要滿足業(yè)主的合理需求 B、盡可能地滿足業(yè)主的一切需求 C、要有償滿足業(yè)主的合理需求

D、盡可能地滿足業(yè)主的合理需求 標準答案：D 考生答案：D 本題得分：1.0 題號:35 本題分數(shù):1.0分 物業(yè)資產(chǎn)管理以（）為對象。A、高端商業(yè)物業(yè) B、物業(yè)租售業(yè)務(wù) C、以收益性物業(yè)

D、高端別墅和出租型公寓。標準答案：C 考生答案：C 本題得分：1.0 題號:36 本題分數(shù):1.0分 業(yè)主轉(zhuǎn)讓住宅專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利（）。A、一并轉(zhuǎn)讓 B、分別轉(zhuǎn)讓 C、同時轉(zhuǎn)讓

D、不能轉(zhuǎn)讓 標準答案：A 考生答案：A 本題得分：1.0 題號:37 本題分數(shù):1.0分 關(guān)于物業(yè)服務(wù)的基本內(nèi)容和質(zhì)量要求，應(yīng)當包含在()文件中。A、大廈管理規(guī)約 B、住宅使用說明書 C、員工行為管理規(guī)定 D、物業(yè)服務(wù)合同 標準答案：D

考生答案：D 本題得分：1.0 題號:38 本題分數(shù):1.0分

與市政公用事業(yè)單位、專業(yè)公司等單位的溝通交流，要以（）為核心。A、場地、人員、資料 準備 B、相關(guān)服務(wù)工作 C、分包費用測算 D、合同準備 標準答案：D 考生答案：D 本題得分：1.0 題號:39 本題分數(shù):1.0分

前期物業(yè)服務(wù)階段處于各種矛盾交織的特殊時期，物業(yè)管理的風險有許多方面，但最主要的是（）風險。A、物業(yè)移交 B、設(shè)施設(shè)備 C、合同 D、服務(wù)品質(zhì) 標準答案：C 考生答案：B 本題得分：0.0 題號:40 本題分數(shù):1.0分 在房屋完損等級分類中，不正確的分類名稱是（）。A、完好房 B、基本完好房 C、一般完好房 D、危險房 標準答案：C 考生答案：C 本題得分：1.0 題號:41 本題分數(shù):1.0分 某項目經(jīng)理欲給本項目主管加薪，需要撰寫公文報公司批準，此類公文屬于（）類公文。A、報告 B、請示 C、函

D、意見 標準答案：B 考生答案：B 本題得分：1.0 題號:42 本題分數(shù):1.0分

《物業(yè)管理條例》設(shè)立了業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定應(yīng)當告知并聽取居委會建議的義務(wù)，他們之間是（）關(guān)系。A、行政法律關(guān)系 B、沒有法律上的權(quán)利義務(wù) C、民事法律關(guān)系 D、刑事法律關(guān)系 標準答案：B 考生答案：C 本題得分：0.0 題號:43 本題分數(shù):1.0分

建筑區(qū)域內(nèi)的車位、車庫的所有權(quán)歸屬處理是原則是（）。A、應(yīng)當首先滿足業(yè)主與物業(yè)使用人的需要 B、應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要 C、應(yīng)當首先滿足當事人的需要

D、應(yīng)當首先滿足有車輛業(yè)主的需要 標準答案：B 考生答案：A 本題得分：0.0 題號:44 本題分數(shù):1.0分 物業(yè)服務(wù)企業(yè)編制預(yù)算大多應(yīng)用（）。A、固定預(yù)算法 B、零基預(yù)算法 C、彈性預(yù)算法

D、滾動預(yù)算法 標準答案：A 考生答案：B 本題得分：0.0 題號:45 本題分數(shù):1.0分

物業(yè)管理檔案的內(nèi)容包括物業(yè)權(quán)屬資料、業(yè)主的權(quán)屬檔案資料及物業(yè)運行、維修記錄資料和（）等。A、物業(yè)管理相關(guān)合同資料

B、物業(yè)供應(yīng)商資料 C、物業(yè)常用工具清單 D、管理體系文件 標準答案：A 考生答案：B 本題得分：0.0 題號:46 本題分數(shù):1.0分

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用（）。A、電子投票征求意見的形式 B、電話征求意見的形式 C、口頭征求意見的形式

D、書面征求意見的形式 標準答案：D 考生答案：A 本題得分：0.0 題號:47 本題分數(shù):1.0分

行政違法責任，是指行政相對人的行為違反行政管理法規(guī)而應(yīng)依法承擔的不利法律后果。稱為（）。A、民事賠償損失 B、行政處罰 C、民事補償責任 D、行政處分 標準答案：B 考生答案：B 本題得分：1.0 題號:48 本題分數(shù):1.0分

業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)（）的同意。A、本樓層業(yè)主 B、本棟樓業(yè)主 C、有利害關(guān)系的業(yè)主

D、有相鄰關(guān)系的業(yè)主同意 標準答案：C 考生答案：C 本題得分：1.0 題號:49 本題分數(shù):1.0分

由于建筑物專有部分與共有部分具有一體性、不可分離性，所以業(yè)主對專有部分行使專有所有權(quán)時（）。A、應(yīng)受到一定限制 B、應(yīng)受到極大限制

C、應(yīng)受到相鄰業(yè)主的限制；D、應(yīng)受到全體業(yè)主的限制標準答案：A；考生答案：D；本題得分：0.0；題號:50本題分數(shù):1.0分物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受與處；A、一定要滿足業(yè)主的合理需求；B、盡可能地滿足業(yè)主的一切需求；C、要有償滿足業(yè)主的合理需求；D、盡可能地滿足業(yè)主的合理需求標準答案：D；考生答案：D；本題得分：1.0；題號:51本題分數(shù):1.0分物業(yè)資產(chǎn)管理是建立

C、應(yīng)受到相鄰業(yè)主的限制

D、應(yīng)受到全體業(yè)主的限制 標準答案：A 考生答案：D 本題得分：0.0 題號:50 本題分數(shù):1.0分 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受與處理業(yè)主投訴的原則是（）。A、一定要滿足業(yè)主的合理需求 B、盡可能地滿足業(yè)主的一切需求 C、要有償滿足業(yè)主的合理需求

D、盡可能地滿足業(yè)主的合理需求 標準答案：D 考生答案：D 本題得分：1.0 題號:51 本題分數(shù):1.0分 物業(yè)資產(chǎn)管理是建立在傳統(tǒng)物業(yè)管理活動基礎(chǔ)上，為業(yè)主提供()。A、物業(yè)租賃管理服務(wù) B、價值管理服務(wù) C、委托租賃代理服務(wù)

D、經(jīng)營風險評估和管理服務(wù)。標準答案：B 考生答案：B 本題得分：1.0 題號:52 本題分數(shù):1.0分 在物業(yè)管理活動中，《管理規(guī)約》生效的條件是（）。A、業(yè)主對遵守《管理規(guī)約》予以書面承諾 B、房地產(chǎn)主管部門審核通過 C、業(yè)主委員會會議表決通過 D、業(yè)主大會會議表決通過

標準答案：D 考生答案：C 本題得分：0.0 題號:53 本題分數(shù):1.0分

首次業(yè)主大會會議后，業(yè)主大會的法定召集人是()。A、建設(shè)單位 B、業(yè)主大會籌備組 C、業(yè)主委員會主任

D、業(yè)主委員會 標準答案：D 考生答案：D 本題得分：1.0 題號:54 本題分數(shù):1.0分

某物業(yè)服務(wù)企業(yè)為多個項目提供物業(yè)服務(wù)，其中有多層住宅10萬平方米，高層住宅20萬平方米，別墅2萬平方米，辦公樓2萬平方米，工業(yè)廠房4萬平方米，從管理規(guī)模來看，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)達到了（）企業(yè)資質(zhì)要求。

A、一級 B、二級 C、三級

D、三級暫定 標準答案：B 考生答案：B 本題得分：1.0 題號:55 本題分數(shù):1.0分 物業(yè)管理的市場化特征集中體現(xiàn)在等價有償和()。A、政府調(diào)控 B、業(yè)主決策 C、企業(yè)決策

D、雙向選擇 標準答案：D 考生答案：B 本題得分：0.0 題號:56 本題分數(shù):1.0分 資產(chǎn)管理的核心內(nèi)容是對（）。A、成本和收益的控制 B、物業(yè)的物理形態(tài)管理

C、財務(wù)狀況的管理

D、凈運營收益的控制 標準答案：A 考生答案：A 本題得分：1.0 題號:57 本題分數(shù):1.0分

物業(yè)服務(wù)定價成本中的“秩序維護費”項目，不包含()。A、監(jiān)控設(shè)備費 B、對講機購置費

C、安全防范人員的人身保險費

D、由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費 標準答案：A 考生答案：A 本題得分：1.0 題號:58 本題分數(shù):1.0分

前期物業(yè)服務(wù)合同的履行受業(yè)主入住狀況及房屋工程質(zhì)量等各種因素的影響，所以其實際履行的期限具有（）特點。A、延續(xù)性 B、不確定性 C、長期性

D、穩(wěn)定性 標準答案：B 考生答案：A 本題得分：0.0 題號:59 本題分數(shù):1.0分

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間基于物業(yè)服務(wù)合同形成交易關(guān)系，雙方交易的標的物是（）。A、物業(yè)服務(wù)收費 B、物業(yè)服務(wù)標準 C、公共性物業(yè)服務(wù)

D、物業(yè)管理區(qū)域 標準答案：C 考生答案：D 本題得分：0.0 題號:60 本題分數(shù):1.0分

關(guān)于住宅小區(qū)業(yè)主大會與居民委員會的關(guān)系的說法，錯誤的是（）。A、雙方應(yīng)當相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)工作

B、業(yè)主大會應(yīng)當支持居民委員會開展工作，并接受其領(lǐng)導(dǎo) C、業(yè)主大會作出的決定應(yīng)當告知相關(guān)居民委員會，并聽取其建議 D、居民委員會應(yīng)當對業(yè)主大會的工作進行監(jiān)督 標準答案：B 考生答案：B 本題得分：1.0

二、多選題 共20 題

題號:61 本題分數(shù):2.0 分

業(yè)主行使專有部分所有權(quán)，不得發(fā)生的行為有（）。A、危及建筑物安全 B、出租非經(jīng)營性用房 C、損害其他業(yè)主合法權(quán)利 D、自行將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房 E、進行二次裝修 標準答案：A、C、D 考生答案：A、C、D 本題得分：2.0 題號:62 本題分數(shù):2.0分

物業(yè)管理招標的主體一般有（）。A、建設(shè)單位 B、業(yè)主大會 C、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 D、全體業(yè)主

E、物業(yè)管理協(xié)會 標準答案：A、B、C、D 考生答案：A、B、C 本題得分：1.0 題號

:63 本題分數(shù):2.0分 有關(guān)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進行經(jīng)營的說法，正確的有()。

A、相關(guān)業(yè)主對經(jīng)營行為有事先否定權(quán) B、業(yè)主大會對經(jīng)營行為有事先否定權(quán) C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對經(jīng)營行為有最終決定權(quán) D、經(jīng)營所得利益可以用于補充住宅專項維修資金

E、經(jīng)業(yè)主大會決定，經(jīng)營所得收益也可以沖抵業(yè)主應(yīng)繳納的物業(yè)服務(wù)費 標準答案：A、B、D、E 考生答案：B、C、D 本題得分： 0.0 題號:64 本題分數(shù):2.0 分

關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目的說法，正確的有（）。

A、提供這種服務(wù)，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定義務(wù) B、這種服務(wù)，原則上是一種有償服務(wù) C、提供這種服務(wù)，需經(jīng)業(yè)主委員會同意

D、提供這種服務(wù)，需由特定的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定 E、服務(wù)項目，必須是公共性質(zhì)的物業(yè)服務(wù) 標準答案：B、D 考生答案：B、D 本題得分：2.0 題號:65 本題分數(shù):2.0分

業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費應(yīng)當由（）。A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)支出