第一篇：淺談我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險及其防范

淺談我國商業(yè)銀行個人住房貸款的風(fēng)險及其防范

摘要：伴隨著我國住房市場的迅猛發(fā)展，商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)快速增長。文章通過分析我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險現(xiàn)狀，找出個人住房貸款風(fēng)險的生成機(jī)制，探討我國商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險防范的手段和對策，為我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展提供參考。關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；個人住房貸款；風(fēng)險防范

一、我國商業(yè)銀行個人住房貸款的現(xiàn)狀近年來，國家實施新的個人住房分配政策，取消了福利分房，實行貨幣化分房，并且隨著改革開放后社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境與廣大城鎮(zhèn)居民收入水平、消費觀念的變化，廣大城鎮(zhèn)居民對住房的需求日益增加，使我國個人住房貸款呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢。2006年4月25日，由中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心編撰、社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社出版的《2006年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》在京發(fā)布。藍(lán)皮書里指出，目前國內(nèi)個人住房貸款發(fā)展速度放緩，整體市場進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。在此背景下，個人住房貸款的現(xiàn)狀是增速趨緩，難以寄望于通過總量快速增長來緩釋不良貸款率。其次，個人住房貸款質(zhì)量總體較好，風(fēng)險以緩和的方式顯現(xiàn)，但仍應(yīng)予以高度關(guān)注。

二、商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的概念及特征

（一）商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的概念 個人住房貸款風(fēng)險是指發(fā)放個人住房貸款的銀行和其他金融機(jī)構(gòu)按期收回其所發(fā)放的個人住房貸款本金和利息這一結(jié)果的不確定性。按照建立現(xiàn)代金融企業(yè)制度的要求，借鑒西方發(fā)達(dá)國家商業(yè)銀行風(fēng)險防范的經(jīng)驗，商業(yè)銀行不僅要建立、健全風(fēng)險管理的制度，還要按照業(yè)務(wù)經(jīng)營的特點，建立、健全相應(yīng)的風(fēng)險管理組織體系及相應(yīng)的風(fēng)險管理模式；在風(fēng)險管理對象方面，要求對包括信用風(fēng)險、流動性風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險等在內(nèi)的風(fēng)險進(jìn)行全面管理，要對個人住房貸款業(yè)務(wù)的全過程進(jìn)行管理；在風(fēng)險管理方法上，要求重視定量分析，運(yùn)用多種數(shù)理模型對風(fēng)險進(jìn)行識別、評價和監(jiān)控，最終確定科學(xué)的風(fēng)險處置措施和補(bǔ)償手段。

（二）商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的特征

1、滯后性。個人住房貸款的期限一般為10年-20年，最長可達(dá)到30年，這為風(fēng)險的緩慢積聚提供了可能。該項貸款業(yè)務(wù)在中國是從1998年才開始逐步發(fā)展，而業(yè)內(nèi)公認(rèn)個人住房貸款風(fēng)險一般是在貸款持續(xù)期的前半個周期結(jié)束時，即發(fā)放貸款后的5年-15年后逐步顯現(xiàn)。

2、隱蔽性。房貸風(fēng)險發(fā)展速度緩慢，因此在風(fēng)險爆發(fā)前形成了表面平靜的假相。這種隱蔽性和銀行與借款人之間的信息不對稱、經(jīng)濟(jì)周期發(fā)展的長期漸變性有很大關(guān)聯(lián)，風(fēng)險并非直接袒露在外，因此容易被忽視。

3、多樣性。個人住房貸款涉及當(dāng)事人較多，產(chǎn)生的風(fēng)險種類比較復(fù)雜。借款人自身的原因，銀行自身的原因，開發(fā)商的原因，抵押物的原因等等都可能是個人住房貸款風(fēng)險的成因，且風(fēng)險的表現(xiàn)形式也多種多樣。而銀行是其風(fēng)險的最直接承擔(dān)者之一。

4、分散性。個人住房貸款的對象是城市居民消費群體，個人的資信狀況各異，相對于企業(yè)貸款業(yè)務(wù)，該類貸款的金額偏小，階段性還款現(xiàn)金流也不大，這一切造成銀行信用調(diào)查、跟蹤管理等操作環(huán)節(jié)的信息來源的分散、步驟繁瑣以及貸款單位成本的上升。

5、社會性。政府工作目標(biāo)之一是“居者有其屋”，這是保證社會安定團(tuán)結(jié)的重要因素，另一方面，住宅產(chǎn)業(yè)又是區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長的助推器，所以政府愿意大力支持個人住房貸款的發(fā)展。在當(dāng)前中國社會保障制度尚不完善的前提下，當(dāng)貸款人違約，銀行行使抵押物處置權(quán)時，有可能造成借款人流離失所，進(jìn)而產(chǎn)生危害社會穩(wěn)定的社會問題。

三、商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的成因分析

（一）商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的內(nèi)部成因分析

1、信息不對稱。是指在經(jīng)濟(jì)行為決策中，經(jīng)濟(jì)主體因掌握的信息不同而導(dǎo)致的信息不對稱性和不均衡性。相對于貸款銀行來說，這種不對稱性主要表現(xiàn)為借款人對自身還款能力、還款意愿和抵押住宅狀況等占有更多信息。一般情況下，在個人住房貸款審批階段貸款銀行需要掌握的信息包括：借款人收入狀況及其穩(wěn)定性、流動資產(chǎn)狀況、負(fù)債狀況、歷史信用狀況、抵押住宅產(chǎn)權(quán)、抵押住宅質(zhì)量以及不同特征借款人的平均還款概率。

2、逆向選擇。是指在個人住房貸款市場上，由于貸款銀行與借款人之間在貸款合同發(fā)生前所存在的信息不對稱，造成貸款銀行被迫選擇信用狀況較差的借款人。借款人知悉自己的資信狀況，而銀行由于種種原因難以核實其資信狀況的真實性，因此在發(fā)放貸款時只能根據(jù)所估計的社會平均信用狀況來確定貸款條件。

3、道德風(fēng)險。是合同發(fā)生后交易雙方的信息不對稱所引起，即貸款合同發(fā)生后，銀行無法隨時掌握借款人的經(jīng)濟(jì)條件的變化，無法觀察到借款人的行為，借款人有可能出現(xiàn)違約問題。一般來說，借款人的違約可分為被迫違約與理性違約兩種類型。

（二）商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險的外部成因分析

1、信用機(jī)制缺失。信用機(jī)制在廣泛意義上維系著

一種經(jīng)濟(jì)懲罰制度，它讓失信者生活環(huán)境惡化，這是對失信者最有效的懲罰。這種打擊失信者的社會聯(lián)防是十分有效的，它可以根治市場上存在的失信現(xiàn)象，使市場上的失信行為和銀行的不良信貸現(xiàn)象逐步得以控制。目前我國信用機(jī)制尚不完善，主要表現(xiàn)在個人信用意識淡漠，有關(guān)信用的法律法規(guī)尚屬空白，社會信用制度及管理體系缺失，個人信用評價體系尚未建立。

2、相關(guān)制度和法律法規(guī)不健全?，F(xiàn)階段我國尚無個人住房貸款專項法律，而現(xiàn)有的《擔(dān)保法》、《票據(jù)法》等都是針對生產(chǎn)性貸款而制定，在影響個人住房貸款的金融法律體系中有很多尚未涉及到此方面。銀行力圖通過采用質(zhì)押、抵押和保證等風(fēng)險緩釋措施來降低最終違約損失率，個人業(yè)務(wù)的抵押物尤其是住房多數(shù)涉及個人的生活，即使借款人違約，要真正地執(zhí)行也是困難重重。

3、個人住房貸款安全保障制度尚未建立。個人住房貸款作為推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的啟動器，已經(jīng)讓大多數(shù)居民接受，但我國還缺乏政府和商業(yè)的保障制度。首先沒有政府機(jī)構(gòu)提供保險和保證的制度，這使許多中低收入的家庭運(yùn)用個人住房貸款得不到必要的保障，銀行的個人住房貸款風(fēng)險也不能有效地被轉(zhuǎn)移和分擔(dān)。其次商業(yè)保險品種匾乏，例如，銀行為規(guī)避風(fēng)險，要求借款人在商業(yè)保險公司辦理相應(yīng)的個人住房保險業(yè)務(wù)。

四、商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險控制對策及其防范

（一）商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險控制對策及其內(nèi)部防范

1、加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理。銀行是經(jīng)營貨幣的特殊企業(yè)，由于住房制度改革的深化和住房分配貨幣化的全面實施，使個人住房貸款成為一種趨勢。但個人住房貸款業(yè)務(wù)由于期限長、客戶分期以及房地產(chǎn)本身具有固定性、市場流動性較差等特征，決定了個人住房貸款是一項有風(fēng)險的業(yè)務(wù)。一些風(fēng)險是銀行所不能左右的，而有些風(fēng)險則是可控的，是銀行通過一定的努力可以化解的。

2、加強(qiáng)貸款的風(fēng)險管理，做好貸前風(fēng)險防范工作。第一，嚴(yán)格審查開發(fā)商的資信狀況和按揭項目。嚴(yán)格審查開發(fā)商的資質(zhì)及信用狀況，并著手發(fā)展與銀行有著良好合作關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這樣可以減少一些盲目的貸款行為，減少不必要的風(fēng)險。第二，強(qiáng)化對借款人還款能力的審查。目前可以考慮建立借款人資信管理系統(tǒng)，掌握借款人的年齡、身體健康狀況、就業(yè)情況、償債記錄、購房動機(jī)、家庭成員等，根據(jù)借款人的資信狀況、還款能力決定借款人可以貸款的成數(shù)、期限。第三，加強(qiáng)貸后管理，規(guī)避償還風(fēng)險。對借款人進(jìn)行跟蹤調(diào)查和分析是監(jiān)測償還風(fēng)險的重要內(nèi)容。及時發(fā)現(xiàn)借款人在借款周期內(nèi)的各種不利于銀行風(fēng)險防范的因素，如就業(yè)和收入的變動情況，是否會影響其正常的還款能力，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要及時采取補(bǔ)救措施。針對無意違約的客戶，要及時通知借款人償還到逾期貸款，防止客戶的無意違約；對長時間逾期且還款意愿較好的借款人除采取積極催收的辦法外，還應(yīng)定期向其發(fā)送到逾期貸款催收通知單，以免出現(xiàn)訴訟時效中斷，造成信貸資產(chǎn)損失。

3、加快推行住房抵押貸款的證券化。住房抵押貸款的證券化是指銀行對住房抵押貸款進(jìn)行包裝組合，將一定數(shù)量的在貸款期限、利率、抵押房產(chǎn)類型等方面具有共性的抵押貸款匯集組成抵押組群，經(jīng)過擔(dān)保、信用升級后以債券的方式出售給投資者。銀行將住房抵押貸款證券化以后就相應(yīng)把各類風(fēng)險包括道德風(fēng)險轉(zhuǎn)移給投資者。抵押貸款證券化的實質(zhì)是起風(fēng)險分散的作用，而且還提高了銀行資產(chǎn)的流動性。

（二）商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險控制對策及其外部防范

1、建立和完善個人住房抵押貸款保險制度。當(dāng)前銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款主要采取房地產(chǎn)抵押形式，存在著不少的風(fēng)險。為了規(guī)避這些風(fēng)險，借款人可以通過保險來協(xié)助銀行化解房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險。但目前個人抵押商品住房保險在設(shè)計上也存在著明顯的弊端，譬如保險金額以房價總額確定、保險內(nèi)容過于狹窄等。這些弊端一方面不利于發(fā)揮保險分散風(fēng)險的作用，另一方面增大借款人的成本，不利于個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。

2、優(yōu)化住房貸款保險的具體措施。一是完善目前的保險制度。針對目前存在的問題。采取適當(dāng)?shù)拇胧┩晟谱》抠J款保險制度包括降低房屋保險費率和計算保險費的基數(shù)，擴(kuò)大壽險保險范圍，引入人壽保險與抵押貸款相結(jié)合方式。同時引入保證保險，對借款人的信用進(jìn)行擔(dān)保。保證保險實際上是一種擔(dān)保形式，應(yīng)與建立擔(dān)保制度統(tǒng)籌考慮。二是在保險模式下，政府對低收入者應(yīng)提供保證擔(dān)保和貼息。對于保險公司來說，只有維護(hù)了廣大購房者的利益，最終才能使自己獲得最廣泛的利益。

3、建立以政府住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)為主體的個人住房貸款擔(dān)保制度。個人住房擔(dān)保是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，以擔(dān)保為主要形式，溝通、協(xié)調(diào)住宅市場各主體之間關(guān)系，調(diào)整各主體的不同功能，使市場能和諧、有序地運(yùn)行的活動，它是實現(xiàn)貸款銀行風(fēng)險補(bǔ)償機(jī)制的一個重要環(huán)節(jié)。狹義上是指依照《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。從性質(zhì)上看，個人住房貸款擔(dān)保本質(zhì)上是一種房地產(chǎn)中介服務(wù)。

4、建立社會統(tǒng)一的個人信用制度。

從社會環(huán)境來看，完善全社會信用環(huán)境，建立個人信用制度是防范貸款風(fēng)險和發(fā)展個人住房貸款的首要任務(wù)和基本前提。雖然目前我國居民個人的信用狀況與建設(shè)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的需求有許多不相適應(yīng)的地方。但在金融業(yè)中一系列旨在推動個人信用制度建立的舉措正在悄然進(jìn)行，表明個人信用制度建設(shè)已引起有關(guān)方面的關(guān)注，也符合時代的需要。所以，當(dāng)務(wù)之急是借鑒國外個人信用制度建立的成熟經(jīng)驗，結(jié)合國內(nèi)實際，建立起自己的個人信用制度。

五、結(jié)束語 總而言之，個人住房貸款關(guān)系著千家萬戶，個人住房貸款的風(fēng)險受房地產(chǎn)市場的發(fā)展影響，反過來又影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。對于個人住房貸款的風(fēng)險我們一定要有清醒的認(rèn)識，既不能因為存在風(fēng)險，而放棄個人住房貸款市場；又不能為發(fā)展個人住房貸款而忽略風(fēng)險的存在。對于商業(yè)銀行來說，就是在信貸管理中強(qiáng)化風(fēng)險控制，完善個人住房貸款操作規(guī)程，建立全方位的風(fēng)險制約機(jī)制，最大限度地確保貸款的安全，從而推動個人住房貸款業(yè)務(wù)的良性發(fā)展。對于國家和社會來說，通過制定一系列法規(guī)、制度，建立高效的監(jiān)管機(jī)構(gòu)體系，成為形成和維持個人住房貸款市場公平交易與公平競爭的信貸秩序的依靠力量。參考文獻(xiàn)：

1、宋世成,矯帥.個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險與防范策略

[J].大連市住房公積金管理中心,2006(1).2、王艷華.個人住房貸款資金安全的風(fēng)險分析及其管理[J].遼寧石油化工大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院期刊,2008(1).3、李卓然.個人住房貸款的風(fēng)險管理[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)

刊,2006(6).4、吳亞,劉成起.我國個人消費信資的風(fēng)險分析與對策研究[J].財經(jīng)分析,2006(7).5、徐其瑞.個人住房按揭貸款的風(fēng)險及其防范[J].貨幣銀行經(jīng)營管理,2007(11).6、許淑華,袁秋艷.對完善銀行住房抵押信貸機(jī)制的探討[J].法商從論,2008(1).7、孫蔚.淺談個人住房貸款的風(fēng)險及防范[J].復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院期刊,2008(10).8、袁媛.淺談商業(yè)銀行個人消費信貸[J].今日南國期刊,2008(6).9、宋戎.如何防范個人住房貸款風(fēng)險[J].金融投資合作經(jīng)濟(jì)與科技,2006(6).10、歐顯兵.我國商業(yè)銀行個人住房信貸風(fēng)險防范研究[D].中南大學(xué),2005(11).（作者單位：湖南工藝美術(shù)職業(yè)學(xué)院）

第二篇：個人住房貸款風(fēng)險防范 課后測試

個人住房貸款風(fēng)險防范

課后測試

如果您對課程內(nèi)容還沒有完全掌握，可以點擊這里再次觀看。

測試成績：100.0分。恭喜您順利通過考試！

單選題

1.下列不屬于假按揭的基本特征的是： √

A

B

C

D 沒有特殊原因，滯銷樓盤突然熱銷借款人申請以個人住房公積金貸款與個人住房商業(yè)性貸款相結(jié)合的組合貸款借款人首付款非自己交付或?qū)嶋H沒有交付借款人集體中斷還款

正確答案： B

2.下列不屬于假按揭的危害的是： √

A

B

C

D 擾亂了正常的金融秩序，加大了銀行貸款風(fēng)險擾亂了正常的房地產(chǎn)市場秩序嚴(yán)重?fù)p害真正購房人利益，影響社會穩(wěn)定擔(dān)保機(jī)構(gòu)的利益受到了嚴(yán)重侵害

正確答案： D

3.關(guān)于借款人主體，下列說法錯誤的是： √

A

B

C

D 未成年人可作為購房人購買房屋，但需由其監(jiān)護(hù)人作為法定代理人進(jìn)行代理銀行可以辦理房屋唯一產(chǎn)權(quán)人為未成年人的住房按揭貸款申請在實踐中，我國境內(nèi)商業(yè)銀行均將外籍自然人列為住房貸款對象對于經(jīng)濟(jì)適用房等實行定向銷售的住房，政府一般對購房人的資格進(jìn)行嚴(yán)格限制正確答案： B

4.關(guān)于我國住房置業(yè)擔(dān)保，下列錯誤的是： √

A 我國住房置業(yè)擔(dān)保市場已經(jīng)得到了充分的發(fā)展

B C

D 住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)制對促進(jìn)個人住房貸款市場的發(fā)展起到了積極的作用住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)制對分散銀行的貸款風(fēng)險起到了積極的作用與商業(yè)銀行相比，住房置業(yè)擔(dān)保公司擁有對住房處置、變現(xiàn)等方面的專業(yè)優(yōu)勢

正確答案： A

5.北京市2004年下發(fā)的文件規(guī)定，購買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭在居住多少年之內(nèi)不得向市場出售住房： √

A 3年

B 4年

C 5年

D 6年

正確答案： C

6.在住房公積金委托貸款過程中，受托銀行不應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)是： √

A 履行受托合同約定的義務(wù)

B 接受公積金所有人及繳存單位的查詢

C 接受有關(guān)監(jiān)督部門的行政監(jiān)督

D 與住房公積金管理中心共同承擔(dān)貸款風(fēng)險

正確答案： D

7.下列不屬于個人住房公積金委托貸款的獨具特點的是： √

A 委托人的特定化

B 貸款用途的特定化

C 借款方式的特定化

D 借款人的特定化

正確答案： C

8.下列不屬于個人住房公積金委托貸款所涉及的三個基本法律文件的是：

A 住房公積金委托貸款代理協(xié)議√

B

C

D 住房公積金委托貸款擔(dān)保合同委托貸款通知單住房公積金委托貸款借款合同

正確答案： B

9.商業(yè)銀行要對按揭項目進(jìn)行嚴(yán)格審查，重點審查項目“五證”的真實性，下列不屬于“五證”的是： √A

B

C

D 國有土地使用證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程安全許可證

正確答案： D

10.根據(jù)國家稅務(wù)總局2006年12月發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》的有關(guān)規(guī)定，取得銷售（預(yù)售）許可證滿多少年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求進(jìn)行土地增值稅清算： √

A

B

C

D 1年2年3年4年

正確答案： C

判斷題

11.資本和流動性存在不足的銀行往往采取鼓勵客戶加速還款的營銷策略，以期在整體上獲得更多收入?！?/p>

正確

錯誤

正確答案： 正確

12.期房抵押期間，購房人向銀行抵押的是物權(quán)的抵押，同時也是權(quán)益的抵押。√

正確

錯誤

正確答案： 錯誤

13.對按揭項目，商業(yè)銀行要重點監(jiān)測項目建設(shè)進(jìn)度、銷售情況及產(chǎn)權(quán)辦理情況等。√

正確

錯誤

正確答案： 正確

14.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員可以在允許的范圍內(nèi)賺取房屋成交差價。

正確

錯誤

正確答案： 錯誤

15.資產(chǎn)支持證券可通過內(nèi)部或外部信用增級方式提升信用等級?！?/p>

正確

錯誤

正確答案： 正確

√

第三篇：我國商業(yè)銀行個人住房信貸的風(fēng)險及防范

【摘要】文章從我國個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r和前景出發(fā)，分析了我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險，根據(jù)實際情況提出了一些防范和規(guī)避商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險的對策。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)銀行；個人住房貸款；風(fēng)險；防范

近年來，隨著金融業(yè)的不斷發(fā)展，個人住房消費信貸業(yè)務(wù)在深化住房制度改革、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面起到重要作用。個人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展與穩(wěn)定對金融也特別是商業(yè)銀行的發(fā)展起到了重要的作用，對我國商業(yè)銀行個人住房信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險分析并提出防范措施，對保障貸款安全，防止商業(yè)銀行金融風(fēng)險的發(fā)生有著巨大的現(xiàn)實意義。

一、我國商業(yè)銀行個人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r和發(fā)展前景

（一）我國商業(yè)銀行個人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r

我國住房消費信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展經(jīng)歷了三個發(fā)展時期：第一個階段為20世紀(jì)80年代中期至90年代中期，是我國住房消費信貸業(yè)務(wù)的初步嘗試階段。這時期我國部分金融機(jī)構(gòu)開始嘗試發(fā)放城鎮(zhèn)居民住房貸款，住房消費信貸進(jìn)入初步探索嘗試期。第二個階段為1997～1999年，是我國住房消費信貸業(yè)務(wù)的試點階段。1997年，中國人民銀行頒布了《人人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》，開始推廣商業(yè)銀行住房消費信貸業(yè)務(wù)的試點工作。1999年2月，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于開展個人消費信貸的指導(dǎo)意見》，正式要求各金融機(jī)構(gòu)，開展面向廣大城市居民的消費信貸業(yè)務(wù)。第三個階段是2000年至今，我國住房消費信貸業(yè)務(wù)進(jìn)入迅猛發(fā)展的階段。個人住房消費信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展有利于商業(yè)銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的改善，目前各銀行的個人住房消費貸款當(dāng)年不良率基本低于0.5%，住房消費信貸成為資產(chǎn)質(zhì)量較好業(yè)務(wù)種類，成為各銀行競爭激烈的業(yè)務(wù)品種之一。

（二）我國商業(yè)銀行個人住房信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展前景

根據(jù)國際經(jīng)驗，人均GDP在大約1000美元時，是一國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金階段。2003年，我國人均GDP超過1000美元，進(jìn)入了房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的時期。與此同時，國家確立了全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)和城市化發(fā)展的戰(zhàn)略。據(jù)預(yù)測，到2020年中國城市化水平將提高到55%，到2020年中國城鎮(zhèn)人口將增加到7.7億人，為了滿足新增加的城市人口的住房要求，就需要建設(shè)大量住宅，并且隨著居民生活水平的提高，住房更新速度將加快。所以，未來一段時期，我國的住宅消費需求將很旺盛，個人住房消費貸款仍將發(fā)揮重要的促進(jìn)作用。

二、我國商業(yè)銀行個人住房信貸存在的風(fēng)險分析

（一）個人信用風(fēng)險

目前，在商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中，普遍存在著個人信息與商業(yè)銀行所掌握的個人信息不對稱的問題，商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中存在的個人信用風(fēng)險主要有；第一，貸款者收人證明水分較大，貸款申請者能

根據(jù)自己想購買的住房在單位開出相應(yīng)的收人證明，甚至快倒閉的企業(yè)或事業(yè)單位也能為下崗職工開出相應(yīng)的收人證明。第二，由于銀行間會存在信息溝通不暢，有些貸款者的收人證明一式多份，在不同的銀行貸款，在多處購房。第三，個人住房貸款屬中長期信貸，還款期限較長，在這段時間內(nèi)，個人因工作、家庭、健康等原因造成個人支付能力下降等不確定情況很容易發(fā)生，這很大可能邊變?yōu)樯虡I(yè)銀行的信貸風(fēng)險。第四，目前，個人住房貸款業(yè)務(wù)實行浮動利率制度，貸款者承擔(dān)了大部分的利率風(fēng)險，貸款者在利率上升周期中可能出現(xiàn)違約現(xiàn)象。

（二）政策風(fēng)險

第一，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化帶來的風(fēng)險。貸款期限長是個人住房貸款的一個顯著特征，在這期間，社會經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境必然發(fā)生變化。目前，我國宏觀經(jīng)濟(jì)還處于快速發(fā)展的時期，房地產(chǎn)業(yè)作為一個支柱產(chǎn)業(yè)得到了政府的扶植，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化如出現(xiàn)滯脹或衰退，這種扶持力度將會減弱或消失。這將不可避免地對微觀面產(chǎn)生巨大的影響。失業(yè)率將上升，貸款人收入下降，無力償還貸款本息，將產(chǎn)生大量不良貸款。第二，政策研究滯后風(fēng)險。目前市場競爭激烈，管理部門大都把精力集中在市場營銷上，從而疏忽了對個人住房貸款市場的形勢、需求及風(fēng)險敞口等的深入研究與分析，導(dǎo)致缺乏符合實際的理論和對策指導(dǎo)，對政策的把握和應(yīng)用不能夠隨機(jī)應(yīng)變，行動存在盲目性。

（三）流動性風(fēng)險

目前我國的各大銀行主要資金來源是儲戶的存款。在市場經(jīng)濟(jì)條件

下，很多人并不傾向于把錢存進(jìn)銀行，而是要把錢變“活”，投資到市場中去。這就使得銀行儲蓄存款的流動性增大。資金的流動性意味著銀行手中所掌握的資金在減少。而隨著個人住房貸款業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，銀行資金運(yùn)用長期化與資金來源短期化的矛盾日益突出，影響銀行資產(chǎn)的流動性。而隨著個人住房信貸業(yè)務(wù)的不斷開展，需要的資金也越來越多，缺口越來越大，這就形成了矛盾。這只會造成銀行沒有足夠的資金貸給客戶，長期發(fā)展的結(jié)果必然會使發(fā)展迅猛的個人住房信貸業(yè)務(wù)難以持續(xù)。

（四）銀行的操作風(fēng)險

1．審查把關(guān)不嚴(yán)，疏于客戶還款能力調(diào)查。個別銀行貸前沒有認(rèn)真調(diào)查貸款人所提供資料，甚至縱容貸款人弄虛作假，并且在貸款發(fā)放后，對貸款人的家庭狀況和家庭收入變化情況缺乏必要的監(jiān)控。目前，個人住房貸款業(yè)務(wù)的市場競爭非常激烈，不少商業(yè)銀行為了搶市場，放寬貸款條件，如降低首次付款比例等。這就加大了銀行的經(jīng)營風(fēng)險。

2．評估風(fēng)險已成為銀行操作風(fēng)險之一。目前銀行以房價或評估價作為貸款依據(jù)，沒有有效的抵押率認(rèn)定方法。故在個人住房貸款業(yè)務(wù)中存在著較大的估價風(fēng)險。估價風(fēng)險不僅存在于對新建房屋抵押物的評估，而且存在于對存量房貸款抵押物的評估中，實際情況是存量房的評估價通常大大高于其實際價值。

3．處罰力度不夠的風(fēng)險。從銀行關(guān)于信貸經(jīng)營管理方面看，其制定的制度、規(guī)定是比較多而且詳細(xì)的，但從銀行信貸經(jīng)營的實際結(jié)果來看，效果卻不佳。其原因主要是內(nèi)部管理失之過寬，尤其是信貸責(zé)任追究制度沒有嚴(yán)格執(zhí)行，落實不到位。目前商業(yè)銀行普遍存在的一個現(xiàn)象就是：在各銀行中，在信貸業(yè)務(wù)經(jīng)營方面，因信貸經(jīng)營違規(guī)或信貸人員的不作為而造成的信貸風(fēng)險，最終導(dǎo)致銀行大量信貸資金流失，銀行真正追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任的很少。

（五）法律風(fēng)險

個人住房消費信貸業(yè)務(wù)在我國發(fā)展的歷史不長，銀行從業(yè)人員缺乏控制和防范風(fēng)險的經(jīng)驗，法律意識不強(qiáng)，在業(yè)務(wù)操作中存在不合規(guī)情況，在合同文本中也難免存在漏洞，對住房貸款資料的審查不嚴(yán)，甚至?xí)霈F(xiàn)違章違規(guī)操作現(xiàn)象，使個人住房消費貸款合同得不到法律保護(hù)，從而使銀行面臨著由操作風(fēng)險導(dǎo)致的法律風(fēng)險。它包括：一是個人住房貸款手續(xù)是否合法有效。二是按揭住房是否存在權(quán)利瑕疵。三是如果貸款人不能從抵押房遷出或遷出后無立足之地，銀行就不能順利地處分抵押物。

（六）不可預(yù)期風(fēng)險

不可預(yù)期風(fēng)險主要有抵押物價格風(fēng)險、購買力風(fēng)險、意外風(fēng)險和利率風(fēng)險。至于利率風(fēng)險方面，商業(yè)銀行可以通過改進(jìn)貸款產(chǎn)品來減少其帶來的損失。但其他風(fēng)險銀行一般無法規(guī)避，當(dāng)各種災(zāi)害造成財產(chǎn)損失或借款人出現(xiàn)意外時，所產(chǎn)生的損失就要由銀行單方面承擔(dān)。

三、我國商業(yè)銀行個人住房信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險防范措施及對策

（一）改善個人信用風(fēng)險的識別環(huán)境

首先，要建立一個完善的個人信用體系，其核心應(yīng)是個人信用制度，包括：個人信用登記制度、個人信用評估制度、個人信用風(fēng)險預(yù)警制度、個人信用風(fēng)險管理制度、個人信用風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁等。這就需要設(shè)立專門的信用機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)將信用消費者日常在金融機(jī)構(gòu)的信用支付情況連續(xù)地提供給信用機(jī)構(gòu)，由信用機(jī)構(gòu)將消費者的信用資料記錄加以整理、分析，記人該消費者的歷史檔案，商業(yè)銀行面對消費信貸申請時，可以從信用機(jī)構(gòu)獲得申請人的信用情況，并據(jù)此做出決策。其次，在目前情況下，由于信用機(jī)構(gòu)的還未建立好，銀行為了化解信用風(fēng)險，必須扮演好信用機(jī)構(gòu)的角色，將個人信用作為考查的重點，設(shè)立相關(guān)的個人信用檔案，目前銀行已建立了專業(yè)化、規(guī)范化、初具規(guī)模的數(shù)據(jù)庫，這為信用管理打好了基礎(chǔ)，并應(yīng)盡快實現(xiàn)個人信用信息在金融機(jī)構(gòu)之間的共享，從而控制貸款人多頭貸款，及時對貸款人違約的可能性做出預(yù)測，建立信用缺失的預(yù)警機(jī)制，一旦發(fā)生信用危機(jī)，就可以立即采取補(bǔ)救措施。

（二）加強(qiáng)政策研究

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要的作用，它既是擴(kuò)大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)，又是容易出現(xiàn)過熱和泡沫而影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，因此，國家會在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同時期對房地產(chǎn)業(yè)采取不同的宏觀調(diào)控政策。故各銀行要加強(qiáng)政策和市場跟蹤與研究，及時根據(jù)形勢的變化發(fā)展制定合理的個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略和對策。關(guān)注國家對房地產(chǎn)市場加大宏觀調(diào)控以及對房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)加大監(jiān)管力度的政策形勢，規(guī)避因市場本身不成熟和不規(guī)范可能導(dǎo)致的市場風(fēng)險。

（三）盡力化解個人住房貨款的流動性風(fēng)險

商業(yè)銀行應(yīng)采取市場化的手段轉(zhuǎn)移流動性風(fēng)險，推進(jìn)資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展。首先，要逐步建立住房抵押貸款二級市場即房地產(chǎn)抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，房地產(chǎn)貸款由貸款銀行或其他金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)造出來以后再轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔(dān)保發(fā)行抵押貸款債券。通過一級市場與二級市場的銜接提高銀行資金的流動性，分散流動性風(fēng)險。其次，應(yīng)把住房貸款的證券化提上日程。

（四）加強(qiáng)信貸管理，防范經(jīng)營風(fēng)險

1．應(yīng)加強(qiáng)貸前審批和貸后管理工作。在貸前審批環(huán)節(jié)，應(yīng)綜合考慮樓盤的各種因素和價格以確定不同的貸款成數(shù)限制，根據(jù)借款人的實際條件確定合理的貸款額度、還款方式與擔(dān)保條件，根據(jù)貸款額度不同建立分層次的審批授權(quán)體制，認(rèn)真調(diào)查借款人的真實收入、過往信用記錄等;加強(qiáng)對借款人的還款能力調(diào)查。在貸后管理方面，首先要對借款人進(jìn)行跟蹤調(diào)查和分析，及時發(fā)現(xiàn)借款人在借款周期內(nèi)的各種不利還貸因素，如工作和收入等的變化情況，是否影響其還款能力，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要及時采取補(bǔ)救措施。其次，對無意違約的客戶要及時通知其償還逾期貸款；對于個別惡意違約的借款人，應(yīng)及時通知保證人償還債務(wù)或依法對其提起訴訟，以處理抵押物方式回收貸款本息，以最大限度減少貸款償還風(fēng)險。最后，要加強(qiáng)言傳，堅持正確輿論導(dǎo)向，強(qiáng)化借款人還款意識。

2．建立科學(xué)的資信評估指標(biāo)體系。目前，國外對個人資信評估采取的是“5C”原則，即品德（Character）、能力（Capacity）、資本（Capital）、擔(dān)保品（Collateral）和行業(yè)環(huán)境（Condition of Business）。“5C”原則是一套經(jīng)過了時間和實踐檢驗的、科學(xué)的評估原則。我國正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，應(yīng)不斷對“5C”模型進(jìn)行統(tǒng)計驗證和修正，建立一套適合我國實際情況的個人住房信貸業(yè)務(wù)的個人資信評估指標(biāo)體系。

3．加強(qiáng)銀行內(nèi)部操作人員的責(zé)任感，建立一套好的處罰方法。只有這樣，在信貸業(yè)務(wù)經(jīng)營方面，才能防范和控制信貸經(jīng)營違規(guī)，預(yù)防信貸人員的不作為，更好地規(guī)避信貸經(jīng)營風(fēng)險。

（五）加強(qiáng)法律跟蹤，防范法律風(fēng)險

目前，在我國因客觀原因?qū)е侣毠は聧?、失業(yè)、疾病或收入大幅下降等因素影響還款的，法院做出的判決往往對銀行不利，即便銀行通過種種途徑取得抵押物的處置權(quán)，但由于現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)二級市場還沒有完善，處置抵押物的執(zhí)行機(jī)構(gòu)也不明確，沒有一個較好的法律環(huán)境，收回的房子也較難變現(xiàn)或足值變現(xiàn)。因此，要深入研究和探討律師制度在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中的職能，加強(qiáng)與律師的合作，增強(qiáng)業(yè)務(wù)操作在技術(shù)上的可行性和在法律上的有效性，切實防范風(fēng)險。

（六）健全個人住房貸款擔(dān)保制度

為降低個人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險，在我國各地先后出現(xiàn)了為個人住房貸款提供擔(dān)保的機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范上起到了重要的作用。所以，為了提高居民個人住房貸款的信用度，保障銀行對個人住房貸款的回收，有效防范個人住房信貸業(yè)務(wù)的金融風(fēng)險，應(yīng)該要大力推動國內(nèi)住房貸款擔(dān)保行業(yè)的發(fā)展，完善并創(chuàng)新住房貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)機(jī)制，建立健全個人住房貸款擔(dān)保制度，加速完善

住房貸款擔(dān)保辦法，加強(qiáng)對擔(dān)保機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)規(guī)范和監(jiān)管，推行標(biāo)準(zhǔn)化的擔(dān)保合同示范文本。住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格按照國務(wù)院近期頒發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》要求，積極參與到全國個人住房貸款擔(dān)保體系建設(shè)之中，建立健全住房貸款擔(dān)保機(jī)制，并在擔(dān)保機(jī)構(gòu)之間建立穩(wěn)定的業(yè)務(wù)交流機(jī)制，規(guī)避個人住房貸款市場的金融風(fēng)險與擔(dān)保機(jī)構(gòu)的自身風(fēng)險。

【參考文獻(xiàn)】

[1]何五星．銀行風(fēng)險與管理[M]．成都：西南財經(jīng)大學(xué)出版社，2000．

[2]吳騰華．現(xiàn)代金融風(fēng)險管理[M]．北京：中國經(jīng)濟(jì)出版社，1999．

[3]黃晶薇．商業(yè)銀行消費信貸風(fēng)險分析與對策研究[J]．理論縱橫，2005，（4）．

[4]蔡晶晶．我國住房信貸的現(xiàn)狀及防范措施[J]．科技情報開發(fā)與經(jīng)濟(jì)，2005，（8）．

[5]茹曉峰．個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險狀況及政策建議[J]．西安金融，2005，（10）．

第四篇：我國商業(yè)銀行貸款風(fēng)險管理

我國商業(yè)銀行貸款風(fēng)險管理

【摘 要】商業(yè)銀行貸款風(fēng)險管理水平的高低直接關(guān)系到我國商業(yè)銀行的健康穩(wěn)定發(fā)展和核心競爭力的提高。作為商業(yè)銀行的資產(chǎn)，其質(zhì)量的好壞嚴(yán)重影響了商業(yè)銀行的運(yùn)營。本文以中國農(nóng)業(yè)銀行為例，針對我國商業(yè)銀行所面臨的貸款風(fēng)險問題，分析我國商業(yè)銀行貸款風(fēng)險的現(xiàn)狀及成因，進(jìn)而提出如何防范銀行貸款風(fēng)險，加強(qiáng)銀行貸款風(fēng)險管理。

【關(guān)鍵字】商業(yè)銀行；貸款；風(fēng)險管理

一、商業(yè)銀行貸款風(fēng)險的特點

貸款風(fēng)險即是商業(yè)銀行在經(jīng)營管理過程中，因受各種事先無法預(yù)料的不確定性因素影響，使得銀行的貸放資金無法按期收回本息和正常周轉(zhuǎn)或其他原因而使商業(yè)銀行遭受資金損失的可能性。數(shù)量上的可能性表現(xiàn)為貸款能否全部收回，時間上表現(xiàn)為能否按期收回。根據(jù)引起貸款風(fēng)險的原因綜合歸類，通常將貸款風(fēng)險分為：信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險、其他風(fēng)險。

二、中國農(nóng)業(yè)銀行貸款風(fēng)險管理現(xiàn)狀

1、風(fēng)險管理政策

信用風(fēng)險管理方面，農(nóng)行制定信用集中度風(fēng)險管理辦法，修訂銀行賬戶信用風(fēng)險內(nèi)部評級風(fēng)險暴露分類、內(nèi)部評級風(fēng)險參數(shù)量化、內(nèi)部評級體系驗證、信用風(fēng)險內(nèi)部評級、風(fēng)險加權(quán)資產(chǎn)計量和管理等管理辦法和實施細(xì)則。市場風(fēng)險方面，制定資金交易投資和市場風(fēng)險管理政策、風(fēng)險價值計量、市場風(fēng)險模型驗證、重大市場風(fēng)險應(yīng)急等管理辦法，修訂資金交易和投資業(yè)務(wù)估值管理辦法。操作風(fēng)險方面，制定操作風(fēng)險管理政策。

2、貸款質(zhì)量

（1）趨勢分析

從圖中我們可以看到，中國農(nóng)業(yè)銀行2010年到2013年，4年來的不良貸款率都是逐漸下降，而2014年貸款明顯上升。說明中國農(nóng)業(yè)銀行2014年貸款質(zhì)量下降，貸款風(fēng)險增大，貸款風(fēng)險管理出現(xiàn)問題。

（2）行業(yè)分析

注：不良貸款率反映了商業(yè)銀行目前的貸款風(fēng)險狀況，而資本充足率水平和撥備覆蓋率水平則體現(xiàn)了商業(yè)銀行應(yīng)對貸款風(fēng)險的能力以及商業(yè)銀行對貸款風(fēng)險的重視程度。

從表中可以發(fā)現(xiàn)，農(nóng)業(yè)銀行雖然撥備覆蓋率超過監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)是最高的。但不良貸款率也是最高的。可見中國農(nóng)業(yè)銀行的貸款風(fēng)險狀況不佳，貸款風(fēng)險能力不強(qiáng)。

三、影響我國商業(yè)銀行貸款風(fēng)險管理的因素

（一）宏觀方面

2014年中國農(nóng)業(yè)銀行的不良貸款率比起2013上升0.32個百分點，其實不止中國農(nóng)業(yè)銀行，2014年，中國商業(yè)銀行不良貸款率整體上升。因為，中國商業(yè)銀行的貸款情況受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。

（二）微觀方面

1、貸款結(jié)構(gòu)不合理

主要表現(xiàn)為：資金運(yùn)營渠道單

一、貸款投向行業(yè)集中。

我國商業(yè)銀行在長期的經(jīng)營中，有價證券和投資等占資金運(yùn)用的比例較小，信貸資產(chǎn)的運(yùn)用主要集中投向于貸款方面，依靠大量的貸款利息收入而生存，截止到2014年12月，近三年以來，我國金融機(jī)構(gòu)的有價證券和各項投資占全部資金運(yùn)用的總額都不到20%，而各項貸款在商業(yè)銀行的資金運(yùn)用總額中占比大多都在80%以上，貸款相對于有價證券和投資來說，優(yōu)勢顯而易見，同時這也使得銀行資產(chǎn)運(yùn)營渠道顯得過于單一化。

最近幾年以來，我國商業(yè)銀行新增貸款向少數(shù)行業(yè)集中發(fā)放明顯。主要表現(xiàn)為商業(yè)銀行信貸資金以較大的幅度集中投向一些國有企業(yè)和某些行業(yè)。

2、過于注重績效

商業(yè)銀行相對于其它業(yè)務(wù)來說，貸款收益占主要地位，因而對銀行信貸業(yè)務(wù)的開展過度重視，對信貸表現(xiàn)出來的風(fēng)險僅僅只于貸款發(fā)放前對信貸客戶相關(guān)的風(fēng)險進(jìn)行分析和預(yù)測，而對客戶和貸款后期潛在的風(fēng)險往往不足以引起關(guān)注。追求短期業(yè)務(wù)績效，人為的增加了貸款風(fēng)險。

四、對我國商業(yè)銀行貸款風(fēng)險管理的建議

1、培育良好的信貸風(fēng)險管理文化

商業(yè)銀行在經(jīng)營管理中必須培育健康的信貸風(fēng)險管理文化，任何一家銀行優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)質(zhì)量都不是靠專家審出來的。只有當(dāng)正確的風(fēng)險管理文化為廣大客戶經(jīng)理、信貸部門的全體員工認(rèn)同，并自覺地付諸動，資產(chǎn)質(zhì)量才會真正得到保障。

2、建立貸款風(fēng)險補(bǔ)償機(jī)制及風(fēng)險保障制度

對已發(fā)生的風(fēng)險，銀行可從自身的借款人內(nèi)外兩方面進(jìn)行補(bǔ)償。首先，銀行可以對企業(yè)原有的債務(wù)采取債務(wù)重組的方式，明確原有銀行債務(wù)的數(shù)額、繼承人、償還期以及償還方式，指定具體的償還計劃。其次，銀行可根據(jù)預(yù)期貸款率、呆賬貸款率等指標(biāo)，在稅后利潤中計提一定的資金作為貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金，扣除一定的補(bǔ)償性余額預(yù)存銀行。從而增加企業(yè)的還款意愿，減少企業(yè)透支。

參考文獻(xiàn)：

[1]韓廣文.商業(yè)銀行貸款風(fēng)險管理[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊.2009年第19期總第57期，P56-57

第五篇：我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款 信用風(fēng)險及其防范 簡介

我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款

信用風(fēng)險及其防范

內(nèi) 容 提 要

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，個人住房抵押貸款量得到了迅速擴(kuò)張，但在發(fā)展過程中其風(fēng)險日益明顯。由于個人住房貸款是以房產(chǎn)作為抵押，而且我國房價處于快速上升時期，個人住房貸款的不良貸款率相對低，因此個人住房貸款成為各銀行競相爭奪的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。由于信用環(huán)境等多方面因素影響，商業(yè)銀行辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)隱含著巨大的風(fēng)險。本文基于我國個人住房抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀，主要從個人住房貸款業(yè)務(wù)所面臨的信用風(fēng)險進(jìn)行了分析，并提出了相應(yīng)的解決措施。

關(guān)鍵詞：住房抵押貸款 信用風(fēng)險 風(fēng)險管理

Abstract

With the rapid development of China's real estate industry, personal housing mortgage loan amount has been rapid expansion, but the risk has become increasingly evident in the development process.Individual housing loans are secured by real estate as collateral, and our price is in a period of rapid increase in housing loans to individuals performing loan ratio is relatively low, individual housing loans as banks compete for high-quality business.Commercial bank credit environment and many other factors, the individual housing loan business implies a huge risk.Based on the current development of personal housing mortgage loans, mainly from individual housing loan business is exposed to credit risk, and the corresponding solutions.Key words: housing mortgage credit risk risk management

目 錄

一、我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款概述……………………………………1(一)(二)(三)個人住房抵押貸款的發(fā)展歷程……………………………………………1 個人住房抵押貸款的特征…………………………………………………1 個人住房抵押貸款種類…………………………………………………1

二、我國商業(yè)銀行中的個人住房抵押貸款信用風(fēng)險……………………………2(一)(二)(三)源于個人的住房抵押貸款信用風(fēng)險………………………………………2 源于房地產(chǎn)開發(fā)商的個人住房抵押貸款信用風(fēng)險………………………2 源于抵押物的個人住房抵押貸款信用風(fēng)險………………………………3

三、完善我國商業(yè)銀行個人住房貸款信用風(fēng)險防范體系……………………4(一)(二)完善個人的住房貸款信用風(fēng)險防范體系…………………………………4 完善房地產(chǎn)開發(fā)商的個人住房貸款信用風(fēng)險防范體系…………………5(三)完善抵押物的信用風(fēng)險防范體系……………………………………………5

四、結(jié)束語……………………………………………………………………………5 參考文獻(xiàn)………………………………………………………………………………6 后記……………………………………………………………………………………7

我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款信用風(fēng)險及其防范

一、我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款概述

(一)個人住房抵押貸款的發(fā)展歷程

我國的住房抵押貸款發(fā)展歷程并不是很長，我國房地產(chǎn)從1978年改革開發(fā)至今歷經(jīng)30多年的發(fā)展歷程，個人住房貸款業(yè)經(jīng)歷了一段時間的發(fā)展，并形成了相對規(guī)范的發(fā)展模式，隨之規(guī)模也擴(kuò)大了許多。在分析商業(yè)銀行個人住房抵押貸款信用風(fēng)險的時候，為了進(jìn)一步的認(rèn)識個人住房貸款信用風(fēng)險，應(yīng)了解和掌握我國個人住房貸款發(fā)展的歷程。1992年建設(shè)銀行頒布了《房地產(chǎn)信貸部職工住房抵押貸款辦法》，推出了“存三貸七”的貸款品種，為以后的其他個人住房抵押辦法奠定了基礎(chǔ)。1995年7月，人民銀行頒布了《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行規(guī)定》，對商業(yè)銀行開展個人住房制定了相關(guān)的規(guī)定。1997年中國人民銀行下發(fā)了《個人住房貸款管理法（試行）》，從此商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)在全國范圍內(nèi)全面展開。1998年，國務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革和加快住房建設(shè)的通知》，逐步實行住房分配貨幣化，發(fā)展住房金融，規(guī)范金融市場，把中國房地產(chǎn)業(yè)推向了市場化發(fā)展的道路。在2003年8月，國務(wù)院下發(fā)的的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，這是我國首次將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)放到了我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)行列之中?，F(xiàn)在的住房抵押貸款，包括經(jīng)營性資金抵押貸款和公積金抵押貸款，已經(jīng)成為提高居民住房消費能力、實現(xiàn)住房商品化，推進(jìn)住房制度改革的重要工具。但是現(xiàn)在商業(yè)銀行也處于業(yè)務(wù)的探索階段，國家還沒有全力推進(jìn)住房制度的改革，因此個人住房貸款業(yè)務(wù)的總體規(guī)模不是那么規(guī)范。

（二）個人住房抵押貸款的特征

個人住房貸款也叫做個人住房按揭貸款或者是個人住房抵押貸款。個人住房貸款是指向借款人發(fā)放的并且用于購買、建造和大修理的類型住房的貸款。個人住房抵押貸款的特點如下：

1.貸款對象的特殊性。個人住房貸款對借款人所應(yīng)具備的條件進(jìn)行了合法的相關(guān)規(guī)定，并且鎮(zhèn)對的對象也很特殊，是具有完全民事行為能力的自然人。

2.貸款用途專一。因為貸款只能用于支付所購買住房的貸款。

3.住房貸款的本質(zhì)是抵押貸款。借款人必須以質(zhì)押、保證或者抵押為擔(dān)保，擔(dān)保的形式也可以是一種或者是兩種以上的相結(jié)合的方式為擔(dān)保，并且在借款人不能按照合同規(guī)定的期限償還貸款本息的時候，貸款人有權(quán)按照相關(guān)的法律規(guī)定對其進(jìn)行處置。

4.貸款數(shù)量較大。在銀行辦理的各種貸款當(dāng)中，個人住房貸款的貸款筆數(shù)和單筆貸款額跟其他個人消費貸款比較的話，貸款數(shù)量是比較大的。

5.國家政策的支持。個人住房貸款面向廣大城鎮(zhèn)居民，主要是解決他們購房安居的問題。為了實現(xiàn)這個目標(biāo)，國家制定了許多優(yōu)惠政策。因此隨之也帶來了該業(yè)務(wù)收益低、風(fēng)險增大的后果。

（三）個人住房抵押貸款種類

1.政策性貸款，它是國家為解決部分城鎮(zhèn)居民住房問題所采用的一種貸款政策，住房公積金由單位和個人繳存，統(tǒng)一由公積金管理中心管理。

2.商業(yè)性住房貸款。其資金的主要來源于商業(yè)銀行自己的資金，是商業(yè)銀行為了獲得收益向買房者提供的一種貸款。包括商品房按揭貸款、存單質(zhì)押貸款、商品房抵押貸款三種形式。3.個人住房組合貸款。個人住房組合貸款是個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款的結(jié)合，不僅可以彌補(bǔ)個人住房公積金貸款額度不足的缺陷，并且在研究中低收入者住房消費問題方面起到積極作用。其貸款利率比公積金貸款相對高一點，比商業(yè)貸款利率相對低一點。

二、我國商業(yè)銀行中的個人住房貸款信用風(fēng)險

信用風(fēng)險，又稱為違約風(fēng)險，是指合同當(dāng)事人，也就是借款人不愿或無力按照合同的時間還本付息，而導(dǎo)致銀行遭受損失的風(fēng)險。信用風(fēng)險是銀行發(fā)展個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)過程中所有風(fēng)險當(dāng)中最主要的風(fēng)險之一。造成個人住房抵押貸款信用風(fēng)險的原因有許多，例如借款人因為自身的原因而不能償還銀行貸款本息；開發(fā)商與購房人勾結(jié)，利用虛假身份或虛假收入證明等手段騙取銀行貸款；抵押物的處置而導(dǎo)致的信用風(fēng)險。本文主要從以下三點進(jìn)行了分析：

（一）源于個人的住房抵押貸款信用風(fēng)險

在我國由于市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展時間比較短，整個社會的信用環(huán)境還不成熟，尤其是個人信用評估體系還沒有建立起來，不能從制度上提高借款人的違約成本，來降低銀行個人住房貸款所面臨的風(fēng)險。因此，個人信用風(fēng)險在我國現(xiàn)在尤為嚴(yán)重，且隨著個人住房信貸規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，由于個人原因引發(fā)的住房貸款的違約問題呈現(xiàn)出增加的趨勢。違約行為有以下幾種類型：借款人理性違約行為、借款人被迫違約行為、惡意違約行為。以下是針對這三類違約行為分別進(jìn)行的分析。

1.借款人被迫違約行為

指由于借款人支付能力不足，無法按期償還抵押貸款而造成的違約行為。發(fā)生被迫違約是由于借款人的支付能力發(fā)生變化而導(dǎo)致，因為在抵押貸款付款額度增加幅度不是很明顯的情況下，是由借款人的收入水平?jīng)Q定。在簽訂貸款合同的時候，散發(fā)貸款的金融機(jī)構(gòu)，會通過借款人收入情況與所從事的職業(yè)等因素來衡量借款人是否具有如期償還貸款的能力。借款人被迫違約的行為是因為借款人失業(yè)、疾病或事故等原因而產(chǎn)生的。也許這種不良信用給借款人今后再次申請貸款所造成的困難較小，但是給銀行信貸資金會造成一定的風(fēng)險。

2.借款人理性違約行為

通常也叫做主動違約，是指借款人從自身利益出發(fā)，出于經(jīng)濟(jì)利益的考慮而主觀上愿意違約的行為。借款人對其成本和收益進(jìn)行權(quán)衡之后才導(dǎo)致了違約，并不是因為客觀原因。依據(jù)經(jīng)濟(jì)利益原則進(jìn)行理性的判斷，當(dāng)借款人主觀上認(rèn)為放棄抵押物能給他帶來更大的收益，主動違約風(fēng)險就會發(fā)生。

3.惡意違約行為

惡意違約行為是指借款人可以還本付息，但是采取不正當(dāng)?shù)姆椒?，或者是主觀意愿上故意違約，以購買住房為理由騙取銀行貸款的行為。目前在我國，惡意違約的行為很嚴(yán)重，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：其一是借款人、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者之間由于發(fā)生一些糾紛時拒絕償還貸款，最終將銀行的風(fēng)險。其二是因為房地產(chǎn)開發(fā)商一方面資金不足，另一方面又不能通過合法的手段來解決融資問題，采取捏造事實等不正當(dāng)?shù)氖侄蝸眚_取銀行的貸款。其三是借款人有意欺騙，來偽造個人信貸信息獲取銀行的貸款，從而導(dǎo)致的風(fēng)險。

（二）源于房地產(chǎn)開發(fā)商的個人住房抵押貸款信用風(fēng)險

作為個人所購住房的主要支撐者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于典型的資本密集型企業(yè)，其可能的種種不良行為雖不會直接給銀行帶來信用風(fēng)險，但是由于個人住房貸款與房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的密切相關(guān)性，房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險很可能通過購房者輕易轉(zhuǎn)嫁給銀行。

1.開發(fā)商信用風(fēng)險而導(dǎo)致的假按揭 假按揭是房地產(chǎn)開發(fā)商為了達(dá)到得到銀行信貸資金的目的，通過欺騙的手段得到商業(yè)銀行所發(fā)放的貸款。自從國家出臺的一系列政策措施之后，眾多中小開發(fā)商明顯感覺到資金壓力。在此情況下，很多開發(fā)商開始以 “假按揭”之名套取銀行信貸資金。

在假按揭中，開發(fā)商將其樓盤售價抬高，再讓其員工、或者是朋友等人到銀行辦理按揭貸款手續(xù)。由于開發(fā)商參與造假，銀行很難發(fā)現(xiàn)出問題。借款人申請到貸款后，銀行將其貸款直接劃進(jìn)開發(fā)商的賬戶。如果假按揭的人多的話，銀行劃進(jìn)開發(fā)商賬戶的就是一筆巨額資金。這種極易，會引發(fā)銀行的不良資產(chǎn)，并且會加大市場對房地產(chǎn)需求的假象。這種騙貸為目的假按揭把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行，從而出現(xiàn)金融風(fēng)險問題。

2.開發(fā)商經(jīng)營風(fēng)險而導(dǎo)致的個人住房貸款信用風(fēng)險

銀行在開展個人住房抵押貸款的時候，需要房地產(chǎn)開發(fā)商提供階段性或者是全程的擔(dān)保，以此來保證借款人違約時銀行仍可以收回貸款。但是房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營也存在風(fēng)險，會直接或間接地影響銀行的個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)。比如，從2012年到2013年一季度的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金趨勢來看，今年增加的很快。如圖1所示：

圖1 2012年-2013年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速

數(shù)據(jù)來源：中國產(chǎn)業(yè)競爭情報網(wǎng)

從圖1可看出我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金在不斷地增加，這表明我國房地產(chǎn)業(yè)投資快速增長。但是隨之也會帶來一定的風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)和銷售涉及到多方主體，任何一個主體經(jīng)營不善都有可能引發(fā)借款人矛盾，最后造成銀行的信貸風(fēng)險。

3.項目風(fēng)險

指通過故意提供給銀行不真實的項目資料來騙取銀行貸款的風(fēng)險。如果沒有足夠的資金、很好的開發(fā)能力和良好的開發(fā)業(yè)績的開發(fā)企業(yè)就會出現(xiàn)出售不好，資金不充足等問題，就不能按期交房，從而使已購房者不能按期入住，最終導(dǎo)致開發(fā)項目中途終止。如果購房者要求解除購房合同，就把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行。(三)源于抵押物的個人住房抵押貸款信用風(fēng)險

對于個人住房抵押貸款來說，個人信用應(yīng)該是歸還貸款時的第一擔(dān)保，而抵押物是第二信用。個人住房貸款的抵押物的處置風(fēng)險是指當(dāng)借款人違約后，商業(yè)銀行不能有效化解其抵押物所產(chǎn)生的風(fēng)險。主要有以下幾種風(fēng)險：

1.抵押物的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險

抵押物的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險即抵押物產(chǎn)權(quán)問題而產(chǎn)生的風(fēng)險。如在個人住房貸款并沒有償還的時候，因為城市建設(shè)需要，拆遷等因素而導(dǎo)致了產(chǎn)權(quán)風(fēng)險，雖然政府制定了相關(guān)規(guī)定對此予以保障，但是住房抵押貸款中抵押權(quán)人還是面臨著兩種風(fēng)險：一是拆遷補(bǔ)償后，補(bǔ)償?shù)膬r格低于住房市場的價格，即使將其補(bǔ)償費全部用于還貸，也難以清償全部貸款。二是銀行難以實現(xiàn)抵押權(quán)的物上代位權(quán)，也就是所有權(quán)的代位，因此就有可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)替代風(fēng)險。

2.抵押物價格風(fēng)險

抵押物價格風(fēng)險是指作為抵押的房屋隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展、房屋自然磨損、經(jīng)濟(jì)發(fā)展而導(dǎo)致價格下降所出現(xiàn)的風(fēng)險。它包括抵押物價格市場風(fēng)險以及抵押物價格人為風(fēng)險兩種風(fēng)險。前者是指作為抵押物的房地產(chǎn)價值因經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)市場的發(fā)展以及房屋自然磨損而發(fā)生的價格下跌的風(fēng)險。后者是抵押人在抵押期間對房屋進(jìn)行破壞并導(dǎo)致的抵押物價值變化而造成的風(fēng)險。

3.抵押物變現(xiàn)風(fēng)險

抵押物的變現(xiàn)風(fēng)險是指當(dāng)貸款者出現(xiàn)違約后，銀行不能使抵押物變現(xiàn)或者處理抵押物代價較高，甚至不能以合理的價格處理抵押物的風(fēng)險。由于我國法律體系尚不健全，使抵押物變現(xiàn)出現(xiàn)了較大苦難。一是抵押物變現(xiàn)很難，缺少中介機(jī)構(gòu)，抵押物變現(xiàn)能力較差，處置抵押物要經(jīng)過有關(guān)部門調(diào)查和監(jiān)督，才能按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行拍賣，步驟復(fù)雜而且很多，變現(xiàn)時間較長。二是由于抵押物成本較高、處置抵押物的時候商業(yè)銀行不能足額并合法的變現(xiàn)。有些抵押物的價格很貴，一般人很難接受其價格；有些銷售市場狹窄的抵押物很難賣出去；還有一些不動產(chǎn)，比如商品房、營業(yè)用房因位置偏僻，交通不便等因素?zé)o法變賣。三是我國住房二級市場還沒有建立比較發(fā)達(dá)的二手房市場，存在發(fā)展比較緩慢，交易法規(guī)不完善等問題。

三、我國商業(yè)銀行個人住房貸款信用風(fēng)險防范體系的完善

（一）完善個人的住房貸款信用風(fēng)險防范體系 1.完善個人征信系統(tǒng)

完善我國的個人征信系統(tǒng)，就必須建立一套完整并能充分發(fā)揮作用的信用評估系統(tǒng)。銀行對個人信用狀況進(jìn)行評估的目的，是為銀行是否向客戶授信和授信額度大小提供決策依據(jù)。因此，個人信用評估的準(zhǔn)確度直接影響銀行貸款資產(chǎn)的安全。首先，應(yīng)該建立一套完善的信用風(fēng)險評估指標(biāo)體系。最近幾年，我國個人住房抵押貸款迅速增長，但由于我國個人住房抵押貸款興起的時間并不是很長，其信用風(fēng)險也沒有完全的暴露出來，所以很多商業(yè)銀行對于個人住房抵押貸款信用風(fēng)險沒有引起足夠的重視，更沒有打造一套規(guī)范的個人住房抵押貸款信用風(fēng)險評估指標(biāo)體系。其次，獲得借款者的真實信息。這一方面需要借助于完善的個人征信體系，因此個人信用評級體系的完善與個人征信體系的建設(shè)是相輔相成、缺一不可的。個人征信體系的建設(shè)和完善可以為信用風(fēng)險評估提供可靠地、真實的信息。

2.完善個人信用評估體系

應(yīng)該建立一個科學(xué)的個人信用評估體系。目前最常用的是信用分計算方法。我國商業(yè)銀行個人消費信貸打分法一般都是參照發(fā)達(dá)國家的銀行信用評分體系，并根據(jù)我國實際情況推出比較完善的個人信貸打分法。但是，在實際工作中，銀行既要重視信用評分體系，又不能被信用評分體系所束縛，因為信用評分體系本身具有一定的局限性，如權(quán)重的確定融入主觀因素，其隱含的假設(shè)即為各變量之間存在一種線性關(guān)系等等。這些都降低了信用評分的準(zhǔn)確性。若信用評分能處理大量信息、同時又能解決非線性問題的神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)結(jié)合起來一起運(yùn)用，則可以消除主觀性和不確定性，因而提高準(zhǔn)確率。

3.建立個人失信懲罰機(jī)制

我們不但要完善個人征信體系同時也要建立個人失信懲罰機(jī)制。個人失信懲罰機(jī)制是一種讓欺騙的收益小于成本的外部約束機(jī)制，此機(jī)制是有利于個人信用制度的健康發(fā)展。通過完善失信懲罰機(jī)制，運(yùn)用社會道德約束機(jī)制和經(jīng)濟(jì)手段，讓有嚴(yán)重失信記錄的人受到懲罰。

（二）完善房地產(chǎn)開發(fā)商的個人住房貸款信用風(fēng)險防范體系 1.嚴(yán)格審查開發(fā)商的資質(zhì)及信用狀況

嚴(yán)格審查開發(fā)商的資質(zhì)及信用狀況，并著手發(fā)展一些與銀行有著良好合作關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這樣可以減少一些盲目的貸款行為，減少不必要的風(fēng)險。對其項目進(jìn)行審查時，開發(fā)商必須提供合法的項目資料，避免銀行陷入不必要的糾紛。同時要對審查項目的資金進(jìn)行落實。選定完按揭項目之后，應(yīng)該讓其專業(yè)人對該項目實行專項管理，并建立相應(yīng)的貸款管理責(zé)任制。

2.完善個人住房抵押貸款擔(dān)保體系

通常情況下，擔(dān)保和抵押是降低信貸風(fēng)險最有效的手段。目前我國抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)主要為地方性置業(yè)擔(dān)保公司，建設(shè)部頒布的《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》中對其規(guī)定的最低注冊資本標(biāo)準(zhǔn)僅為1000萬人民幣，它們的規(guī)模較小，抗風(fēng)險能力低，所以它們對借款人的要求與商業(yè)銀行差不多，所以對于大多數(shù)未能達(dá)到銀行信用要求的中低收入借款人而言，置業(yè)擔(dān)保公司的出現(xiàn)并不能使他們受益。商業(yè)銀行也不能指望置業(yè)擔(dān)保公司為他們的個人客戶提供增加信用級別的服務(wù)。因此在現(xiàn)階段，應(yīng)考慮由政府組建設(shè)立住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)，使其作為政府實施社會保障制度的一個組成部分，成為住房擔(dān)保市場的主導(dǎo)性機(jī)構(gòu)。此機(jī)構(gòu)屬于政策性機(jī)構(gòu)，目的不是贏利，主要作用是鼓勵中低收入家庭進(jìn)入住房抵押貸款市場，提高他們的資信等級和貸款成數(shù)，促進(jìn)住房信貸市場的發(fā)展。

3.加強(qiáng)對按揭貸款項目的審查

包括開發(fā)商的資信審查和項目樓盤審查。資信審查主要通過監(jiān)督和控制銷售情況、開發(fā)商信用記錄、工程進(jìn)行的情況、售房款的賬戶管理和保證金賬戶中的資金的變動趨勢，如果發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)及時采取與之相應(yīng)的對策。在審查項目樓盤的同時，不僅要分析對所售樓盤價值可能造成影響的各種因素，而且還要全面總結(jié)樓盤的價值變動趨勢。

（三）完善抵押物的信用風(fēng)險防范體系 1.加強(qiáng)對抵押物的審查

對于抵押物房地產(chǎn)的選定和審核，主要選擇便于保值的，便于變現(xiàn)的，便于保管的以及便于估價的房地產(chǎn)。抵押物要符合國家制定的相關(guān)的法律法規(guī)，以防出現(xiàn)抵押房地產(chǎn)不可以用來貸款抵押的問題。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)全面管制對抵押物的保管，并且需要借款人上交作為抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證件或可以證明房產(chǎn)權(quán)的有效文件。這樣一來抵押物市場逐漸趨向規(guī)范化，包括控制多頭抵押、重復(fù)抵押、無權(quán)抵押等違法行為。

2.加強(qiáng)對抵押物的估價

在個人住房貸款業(yè)務(wù)中，銀行對抵押物的估價是至關(guān)重要的。房產(chǎn)是銀行把貸款風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給借款人的重要手段，也是銀行發(fā)放個人住房貸款的主要條件。所以出于規(guī)避風(fēng)險的目的，銀行應(yīng)準(zhǔn)確的對其房產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)合理的估價，避免在處置抵押物的時候，產(chǎn)生抵押物價值不足以償還貸款本息的情況。同時因為個人住房貸款期限較長，對于可能發(fā)生的風(fēng)險無法預(yù)測，因此為了更有效地規(guī)避抵押物價值風(fēng)險，銀行應(yīng)該以不超過抵押物所有價值的80%為限額。

3.對抵押物設(shè)置保險

對抵押物進(jìn)行保險可以防止抵押物隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自然磨損或滅失給銀行帶來的風(fēng)險。抵押物投保的期限應(yīng)和貸款期限相一致，以免保險期已到期，而銀行貸款還未到期，導(dǎo)致這一期間產(chǎn)生貸款風(fēng)險的可能性增加。

四、結(jié)束語

近年來，隨著我國房地產(chǎn)價格的波動，作為風(fēng)險源頭的個人住房貸款信用風(fēng)險問題成為社會關(guān)注的焦點之一，也是金融市場當(dāng)中的一個重大問題。因此，本文根據(jù)我國個人住房貸款發(fā)展的概況，進(jìn)一步分析了我國商業(yè)銀行個人住房貸款中所面臨的信用風(fēng)險 問題。存在的問題有：源于個人的住房貸款信用風(fēng)險；源于房地產(chǎn)開發(fā)商的個人住房貸款信用風(fēng)險；源于抵押物的個人住房抵押貸款信用風(fēng)險。關(guān)于解決這些問題的相關(guān)措施如下：首先，完善個人信用評估體系、應(yīng)當(dāng)具備科學(xué)的信用風(fēng)險評估方法、建立個人失信懲罰機(jī)制；其次，嚴(yán)格審查開發(fā)商的資質(zhì)及信用狀況、完善個人住房抵押貸款擔(dān)保體系、加強(qiáng)對其按揭貸款項目進(jìn)行科學(xué)合理的審查；最后，加強(qiáng)對抵押物的審查、加強(qiáng)對抵押物的估價、對抵押物設(shè)置保險。這些措施有利于銀行在貸前進(jìn)行風(fēng)險評估，在貸后進(jìn)行管理，并可以將銀行風(fēng)險通過保險或者是證券化的方式轉(zhuǎn)移出去，從而達(dá)到降低信用風(fēng)險的目的。

參考文獻(xiàn)

1.張新艷，《商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險管理研究》，大連理工大學(xué)，碩士論文，2012年10月8日

2.劉嘉和，《我國住房抵押貸款信用風(fēng)險因素分析》，山東社會科學(xué)，期刊，2012年3月5日

3.申金珠，《個人住房抵押貸款信用風(fēng)險研究》，西安交通大學(xué)，碩士論文，2012年3月1日 4.劉樹楓，《我國個人住房抵押貸款的信用風(fēng)險與保險防范》，西安石油大學(xué)學(xué)報（自然科學(xué)版），期刊，2010年11月25日

5.時曉虹，《商業(yè)銀行信用風(fēng)險管理的國際比較研究》，東北財經(jīng)大學(xué)，碩士論文，2006年

6.曹振良、高曉慧，《中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與管理研究》，北京大學(xué)出版社，2002年5月

7.王重潤，《信息、效率與機(jī)制：住房抵押貸款市場研究》，北京經(jīng)濟(jì)管理出版社，2004年11月第一版

8.中國產(chǎn)業(yè)競爭情報網(wǎng)：http://chinacir.com.cn/

后 記

時光荏苒，轉(zhuǎn)眼間在母校內(nèi)蒙古財經(jīng)大學(xué)四年的學(xué)習(xí)生活即將結(jié)束，在論文完成之際，心中既有辛苦的喜悅又有即將離開母校的留戀。

本文是我四年來學(xué)習(xí)成果的一個總結(jié)。論文得以完成，首先要感謝我的導(dǎo)師吳曉成老師。無論從論文的選題，資料的搜集到文章的定稿，吳老師都傾注了大量的心血，沒有導(dǎo)師的細(xì)心指導(dǎo)，我可能不能順利完成論文的寫作。吳老師淵博的知識，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度，務(wù)實的科研精神及靈活的教育方式深深地影響著我，使我受益匪淺。在論文收筆之際，謹(jǐn)向?qū)煴硎局孕牡母兄x和深深的敬意！同時，也要向辛苦養(yǎng)育我的父母和幫助我的同學(xué)以及朋友致以最誠摯的敬意，他們在生活上的支持、精神上的鼓勵，是我順利完成學(xué)業(yè)和論文寫作的保障。

由于我國個人住房抵押貸款較晚，且住房抵押貨款系信用風(fēng)險牽涉多方面的知識，限于本人水平有限，文章的研究較為粗略，文中不足之處，懇請各位老師不吝賜教。