第一篇：二三線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)--學(xué)習(xí)心得體會(huì)

學(xué)習(xí)心得

這次課程講師為原萬達(dá)集團(tuán)子公司總經(jīng)理劉老師，在為期兩天的課程中，劉老師對商業(yè)地產(chǎn)基本概念做了全面解析，并以實(shí)際案例為借鑒就二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位、規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合及招商模式做了深入剖析，經(jīng)過兩天的學(xué)習(xí)，主要體會(huì)有以下幾點(diǎn)：

一、我們屬于哪種開發(fā)商？我們要做哪種開發(fā)商？

在課程上，劉老師首先提出了這個(gè)問題：你是屬于哪種類型開發(fā)商？A、為了做地產(chǎn)而做商業(yè)，B、為了做商業(yè)而做地產(chǎn)。目前國內(nèi)外成功的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)如：美國的西蒙、國內(nèi)的萬達(dá)，都具備了優(yōu)秀的商業(yè)運(yùn)營和商業(yè)理解能力，美國西蒙之所以成為全球最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，一是依靠突出的資本運(yùn)作能力，通過兼并、收購實(shí)現(xiàn)企業(yè)的快速擴(kuò)張；二是形成優(yōu)秀的品牌管理能力，深度把握客戶需求，保持客戶忠誠度。大連萬達(dá)在經(jīng)歷過沈陽項(xiàng)目推倒重建、全國快速擴(kuò)張后資金斷流等等一系列艱難險(xiǎn)境，逐漸對商業(yè)規(guī)律有了更清楚的認(rèn)識，從傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)商身影走了出來，用了近10年的時(shí)間才摸索出目前較為成熟的“訂單地產(chǎn)”模式，為國內(nèi)其它住宅開發(fā)企業(yè)從事商業(yè)地產(chǎn)提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。而國內(nèi)很多開發(fā)商還在以傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開發(fā)思維進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，這就是典型的“為了做地產(chǎn)而做商業(yè)”，商業(yè)地產(chǎn)是高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高利潤的行業(yè)，很多地產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)不了解，盲目追求利潤，忽視了開發(fā)的整體難度和風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)是比住宅投資更多、投資回報(bào)期更長、風(fēng)險(xiǎn)更大的地產(chǎn)產(chǎn)品，加之對于銷售的特殊要求（商業(yè)地產(chǎn)最好的運(yùn)作方式是只租不售，或銷售不

超過10%的比例），因此對于資金的要求甚高。況且，近年國家出臺的一系列緊縮房地產(chǎn)行業(yè)貸款，控制土地和房價(jià)的政策，進(jìn)一步抬高了房地產(chǎn)開發(fā)的準(zhǔn)入門檻。在開發(fā)過程中出現(xiàn)的資金鏈斷裂往往會(huì)使項(xiàng)目立刻陷入癱瘓的境地，而為了保證資金或出于實(shí)現(xiàn)利潤目標(biāo)的需求，許多開發(fā)商拿出部分物業(yè)進(jìn)行銷售，銷售商鋪固然會(huì)使資金迅速回籠，但同樣也會(huì)造成產(chǎn)權(quán)分散，經(jīng)營無法統(tǒng)一的情況出現(xiàn)，尤其對于大型商用物業(yè)更是如此，將無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的商業(yè)規(guī)劃，主力商家進(jìn)駐受阻、經(jīng)營混亂，最終導(dǎo)致商場經(jīng)營難以為繼的局面。所以我們想要做好商業(yè)地產(chǎn)，必須先“商業(yè)”后“地產(chǎn)”，必須要有足夠的決心，足夠的資金，足夠的資源，足夠的時(shí)間、明確的戰(zhàn)略規(guī)劃以及支持戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)的有效手段！

二、項(xiàng)目定位的重要性 開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，最核心的關(guān)鍵點(diǎn)就是“定位”！定位也就是產(chǎn)品決策，即做什么樣的產(chǎn)品，怎么做以及為什么要這樣做。商業(yè)地產(chǎn)的定位相對住宅來說更為系統(tǒng)和豐富，包括業(yè)態(tài)定位、客群定位、功能定位、經(jīng)營定位、商圈定位、模式定位、形象定位以及戰(zhàn)略定位，因此，在定位階段就好比畫一幅圖，需要將項(xiàng)目在平面表現(xiàn)上立體化：各個(gè)樓層做什么，業(yè)態(tài)如何組合，業(yè)種如何搭配，功能區(qū)如何分布，需要引進(jìn)哪些商戶，是統(tǒng)一經(jīng)營還是分散經(jīng)營，這些都是需要考慮的。最為典型的案例就是“東莞華南MALL”，最初定位為：“全球最大MALL”，大而全的定位反而讓項(xiàng)目定位模糊不清，與市場需求情況產(chǎn)生極大偏差，后來重新定位為“新華南MALL〃生活城”，東莞華南MALL因定

位不準(zhǔn)導(dǎo)致后期商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、功能及業(yè)態(tài)組合出現(xiàn)偏差，從而使眾多商戶撤離，項(xiàng)目沒有競爭力，其中有很多值得我們借鑒的地方：

1、定位要結(jié)合項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐赜蛱攸c(diǎn)，不能一味模仿別人；

2、找到當(dāng)?shù)厣倘οM(fèi)群體，定好項(xiàng)目開發(fā)方向；

3、通過精準(zhǔn)全面的前期調(diào)研合理設(shè)置功能業(yè)態(tài)互補(bǔ)及配比，一期開發(fā)選擇聚集人氣的業(yè)態(tài)；

4、如果項(xiàng)目地非一線城市核心商圈，要結(jié)合當(dāng)?shù)厝司M(fèi)能力，合理設(shè)置“磁鐵”業(yè)態(tài)。

三、商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)組合配比

一個(gè)商業(yè)綜合體或是購物中心究竟應(yīng)該承載哪些功能、涵蓋哪些業(yè)態(tài);各業(yè)態(tài)在綜合體或購物中心中的占比及每一業(yè)態(tài)中具體每個(gè)業(yè)種數(shù)量的多少以及相互的比例關(guān)系;落位與分布的問題:各業(yè)態(tài)在綜合體或購物中心的區(qū)位與業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)系。對不同的業(yè)態(tài)如何進(jìn)行有效的劃分與組合,不僅關(guān)系到項(xiàng)目定位的實(shí)現(xiàn)、客流的共享,更關(guān)系到經(jīng)營收益的最大化，我們在開發(fā)大體量商業(yè)綜合體項(xiàng)目時(shí)應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)業(yè)態(tài)配比因素：

1、單個(gè)綜合體或購物中心的業(yè)態(tài)組合須服務(wù)于公司整體戰(zhàn)略的發(fā)展要求。購物中心業(yè)態(tài)的選擇與配比規(guī)劃須符合城市綜合體的整體定位,滿足商家的經(jīng)營需要和消費(fèi)者的消費(fèi)需求

2、項(xiàng)目立地條件與周圍的商業(yè)環(huán)境與競爭態(tài)勢不同,其功能結(jié)構(gòu)也將有所區(qū)別。對于位于城市中心區(qū)的綜合體,購物中心、寫字樓、酒店、公寓等業(yè)態(tài)的比例相對比較均衡,而位于市郊的綜合體,住宅、購物中心等業(yè)態(tài)比重較大。位于城市中心區(qū)的購物中心,購物、餐飲、休閑

娛樂等功能業(yè)態(tài)相對突出;社區(qū)型購物中心,目的性消費(fèi)較強(qiáng)的零售類業(yè)態(tài)會(huì)比較多;郊區(qū)型的購物中心,主題性消費(fèi)更強(qiáng),娛樂體驗(yàn)類消費(fèi)業(yè)態(tài)則更加豐富。

3、各業(yè)態(tài)布局與相互銜接時(shí)各業(yè)態(tài)間能否有效互融,關(guān)系到購物中心內(nèi)消費(fèi)的舒適性及流暢性,這又直接影響到顧客在購物中心逗留的時(shí)間及消費(fèi)的總客單價(jià)。可以根據(jù)不同客群的消費(fèi)特征在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)建立不同的消費(fèi)主題區(qū)域,在不同的消費(fèi)主題區(qū)根據(jù)客群的需求組合各功能業(yè)態(tài)。

4、低毛利業(yè)態(tài)的客流帶動(dòng)能力比較強(qiáng);而高毛利業(yè)態(tài)的客單相對較高,承受租金的能力也較強(qiáng),但客流量有限。商業(yè)項(xiàng)目需要在高毛利業(yè)態(tài)和低毛利業(yè)態(tài)方面進(jìn)行平衡,一般通過低毛利業(yè)態(tài)拉動(dòng)客流,用高毛利業(yè)態(tài)獲取租金。

5、利用有限的租賃空間創(chuàng)造更多的長期投資價(jià)值,必須在目標(biāo)客群和相關(guān)業(yè)態(tài)的選取上必須有所取舍,并根據(jù)市場的需求適時(shí)調(diào)整。

6、項(xiàng)目開業(yè)初期在業(yè)態(tài)規(guī)劃與配比上,需多考慮能迅速促進(jìn)穩(wěn)場與旺場經(jīng)營的業(yè)態(tài)與品牌;項(xiàng)目步入穩(wěn)定成長區(qū)或成熟區(qū)后,要結(jié)合項(xiàng)目品質(zhì)和持續(xù)盈利能力選擇業(yè)態(tài)和品牌。

第二篇：二三線城市快捷酒店發(fā)展

二三線城市快捷酒店發(fā)展

現(xiàn)在二、三線城市的快捷酒店也像雨后春筍般的出現(xiàn)在各個(gè)大街小巷，不管是個(gè)人經(jīng)營的大小旅館，還是品牌酒店生意都很好。但是隨著時(shí)代的進(jìn)步，人的消費(fèi)觀念的改變，個(gè)人經(jīng)營的小旅館遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于品牌連鎖酒店。這時(shí)，會(huì)有很多個(gè)體店的老板想加盟快捷酒店品牌，以此來拉動(dòng)消費(fèi)。

尚客優(yōu)快捷酒店在中國首次提出專做二三線城市、專做中小規(guī)連鎖酒店品牌的市場定位，并首創(chuàng)符合中國二三線城市連鎖酒店運(yùn)營的管理體系。經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，已成為中國二三線城市連鎖酒店第一品牌、中國連鎖酒店十大品牌，分店規(guī)模排名全國第六。

酒店在正式運(yùn)營之前，要進(jìn)行宣傳，以增加開業(yè)后的客流量。進(jìn)而提高酒店的入住率。

一、我要做個(gè)快捷酒店，想了解一下投資大概在多少？

賓館的投資情況是要根據(jù)所選擇的物業(yè)基礎(chǔ)條件來確定的，就拿加盟“尚客優(yōu)連鎖酒店”來說，一般來說框架結(jié)構(gòu)的房子，所有基礎(chǔ)裝修完成、物資配送到位后，一個(gè)房間成本控制在2.5萬元左右，消防投入、公共區(qū)域裝修，需要了解實(shí)際情況后確定。總的來講，如果您加盟了一家連鎖酒店品牌，總部會(huì)有專業(yè)人員在了解過實(shí)際情況后為您預(yù)算整個(gè)籌建工程的投資成本和投資收益的。

二、我要加盟酒店，中國經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店排名是怎樣的？

綜合評估國內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店品牌的客房數(shù)和門店數(shù)，2011年3季度，全國快捷連鎖酒店20強(qiáng)排行榜中，前三甲依次為，如家連鎖酒店、7天和錦江之星。其他進(jìn)入10強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店品牌是，漢庭連鎖酒店、格林豪泰、尚客優(yōu)、莫泰168、速

8、宜必思、城市便捷。

三、我想加盟連鎖酒店，公司會(huì)在營銷方面給業(yè)主什么幫助呢？

1.籌建期間：公司會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，結(jié)合前期拓展經(jīng)理考察的市場狀況，制定一份詳細(xì)的市場調(diào)研報(bào)告及營銷策略；

2.運(yùn)營期間：有專業(yè)的營銷支持小組支持。不定期為分店策劃重大節(jié)慶日及日常的營銷方案；

3.有效會(huì)員的不斷輸送；

4.為分店發(fā)放公司的免費(fèi)期刊及宣傳支持；

5.網(wǎng)絡(luò)營銷宣傳，包括：官網(wǎng)及百度宣傳，憑借網(wǎng)絡(luò)營銷的各種模式和服務(wù)為分店進(jìn)行宣傳。

第三篇：二、三級城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的模式與

二、三級城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的模式與機(jī)會(huì)

作者：吳煥賢

文/中海華通商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理吳煥賢

提要：

一股商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱席卷中國各個(gè)城市，二、三級城市的商業(yè)開發(fā)更是遍地開花。這兩類城市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與中心城市有著明顯的區(qū)別。

城市人口變化帶來的商業(yè)格局變化

(一)目前城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)四級梯隊(duì)層次：

第一個(gè)層次：“超級城市”，人口在1500萬左右，如北京、上海、廣州、重慶。

第二個(gè)層次：“一級城市或中心城市”，市區(qū)人口在500萬—1000萬左右。主要是各地方省會(huì)級城市及省級單列市。

第三個(gè)層次：二級城市，市區(qū)人口在100萬—500萬之間，主要是地級城市。

第四個(gè)層次：三級城市，市區(qū)人口在50萬—100萬之間，主要是縣級城市或大型鎮(zhèn)級城市。

由于超級城市與一級城市論述得比較多了，本文主要探討二、三級城市開發(fā)。

(二)城市人口聚集形式：

1、人口流動(dòng)形式

第一級流動(dòng)形式：農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化

鄉(xiāng)村多余人口流向：→ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)→ 縣鎮(zhèn)

這一流動(dòng)，使縣城人口迅速增加，而要想在縣城生活下去，必須擁有工作與生活舞臺，縣城工廠少，人們只能從事一些“商業(yè)服務(wù)性”工作，從而迅速形成新的縣城商業(yè)中心與新的商業(yè)街區(qū)。

在這種情況下，只有擁有自己的商業(yè)店鋪，才能養(yǎng)活全家，并使下一代能有更好的生活機(jī)會(huì)與發(fā)展機(jī)會(huì)。

第二級流動(dòng)形式：地區(qū)性城市中心化

縣城(“有錢人”)流向：地級城市(生活、居住、學(xué)習(xí)、工作)

這一流動(dòng)，使地級城市人口迅速擴(kuò)大，這是中國流動(dòng)最快的人流導(dǎo)向，也是農(nóng)村人口演化成城市人口的標(biāo)志。據(jù)調(diào)查，中國10年內(nèi)，地級人口將每年有8%-10%以上的增長速度。人口重新聚集，必然會(huì)形成新的地區(qū)商業(yè)中心，形成新的商業(yè)需求，從而使地級商業(yè)布局重新洗牌。商業(yè)街、商業(yè)中心、購物廣場、步行街、文化生活廣場應(yīng)運(yùn)而生。第三級流動(dòng)形式：區(qū)域性城市中心化

地級城市人口流向：省會(huì)城市

這一流動(dòng)，使原來的省會(huì)城市人口迅速攀升，形成新的區(qū)域中心，省會(huì)城市將從普通城市向國際化城市邁進(jìn)。

這一漸變過程必然使省會(huì)級城市商業(yè)布局走向國際化，形成更加現(xiàn)代的國際型城市商業(yè)新格局，必然出現(xiàn)各類全新的商業(yè)業(yè)態(tài)。大量商業(yè)中心重新規(guī)劃與建設(shè)。

第四級人口流動(dòng)形式：全國、世界各地人口流向：超級都市

這一流動(dòng)不僅是國內(nèi)人口流動(dòng)，國外也將有大量人口流向超級都市，使之成為國際化大型都市；從而使商業(yè)規(guī)劃與布局面臨全新的要求與挑戰(zhàn)。

從這四個(gè)流向可以看出，每個(gè)流向都將形成不同的城市形態(tài)，從而創(chuàng)造出不同的消費(fèi)需求，進(jìn)而形成新的商業(yè)規(guī)劃與布局。

二.二、三級城市商業(yè)的幾個(gè)特點(diǎn)二、三級城市商業(yè)發(fā)展具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

1.商業(yè)中心比較集中，且只有一個(gè)商業(yè)中心(規(guī)模)。

一個(gè)二級城市一般只有一個(gè)商業(yè)中心，而且商業(yè)中心基本上包括了商業(yè)的各個(gè)業(yè)態(tài)，同時(shí)也是該城市人們購物的主要場所。

2.商業(yè)面積供求關(guān)系比較容易達(dá)到飽和(面積)。

由于城市小，且應(yīng)有的可開發(fā)商業(yè)土地比較充裕，所以很容易商業(yè)開發(fā)與建設(shè)。商業(yè)面積供應(yīng)往往容易過剩。

3.商業(yè)位置很敏感(位置)。

開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目對位置、商圈很敏感，往往離開商業(yè)中心幾十米的距離，商業(yè)經(jīng)營便面臨挑戰(zhàn)。經(jīng)營狀況比大城市更難，所以對商業(yè)位置的選擇，決不能來自大城市的研究結(jié)果與理論。

4.租金收入與投資回報(bào)不相符(租金)。

正常的商業(yè)投資回報(bào)期是10年，即投資回報(bào)率是10%；而二、三級城市的商業(yè)投資回報(bào)期一般在15年甚至20年，是很長的回報(bào)期。作為開發(fā)者必須考慮清晰。

5.商鋪投資人往往有著很好的投資判斷(商圈)。

由于城市比較小，他們對于城市已經(jīng)相當(dāng)了解，對于一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的認(rèn)識往往超過了大都市的商業(yè)投資人，小城市的商業(yè)布局畢竟比較簡單，很容易做出判斷，而大城市由于城市復(fù)雜，很難做出比較準(zhǔn)確的判斷。

6.商鋪價(jià)格比較敏感，不會(huì)有超值的價(jià)值升值空間。(售價(jià))

二、三級城市的人們對商鋪的售價(jià)比較敏感，主要是可類比的項(xiàng)目與價(jià)格，影響人們的高期望值判斷。

那么，在二、三級城市應(yīng)如何進(jìn)行商業(yè)開發(fā)呢？

1.充分進(jìn)行市場調(diào)查，研究出該城市的未來發(fā)展空間。

對于城市的特點(diǎn)、城市的文化、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)結(jié)構(gòu)，以及城市的未來規(guī)劃與發(fā)展，進(jìn)行充分有效的研究與調(diào)查，尋找該城市的商業(yè)發(fā)展空間、商業(yè)需求空間、商業(yè)業(yè)態(tài)布局，從而確定市場需求。

2.準(zhǔn)確的市場定位

定位是項(xiàng)目發(fā)展的關(guān)鍵，定位應(yīng)充分考慮該城市的未來，以發(fā)展與前瞻的眼光給予定位。定位主要有以下幾方面考慮：

第一，總體定位。即項(xiàng)目是做什么的，是百貨商場、購物廣場、商業(yè)街，還是臨街底商、特色商業(yè)、超市等。

第二，產(chǎn)品定位。即本項(xiàng)目是以租賃為主還是銷售為主。相當(dāng)關(guān)鍵的是，如果是以銷售為主，必須要推出更加“好賣”的商鋪，而且必須研究清楚哪類商鋪“好賣”。一般而言，二、三級城市應(yīng)重點(diǎn)推出一些臨街的商鋪，市場往往容易接受。而如何做好商業(yè)街，這就是前期概念設(shè)計(jì)的關(guān)鍵。

第三，面積定位。即商業(yè)總規(guī)模大小，商鋪的面積大小。規(guī)模大了，面積租金會(huì)低，商鋪總價(jià)會(huì)高，對于出售會(huì)有很大的困難。

第四，價(jià)格定位。即對商鋪?zhàn)饨鸷蜕啼佷N售價(jià)格定位。由于商業(yè)的特點(diǎn),每個(gè)位置的租金水平都會(huì)有所差異的，從而每個(gè)位置的售價(jià)也有不同。很多開發(fā)商由于對商業(yè)位置價(jià)值理解的深度不夠，往往定價(jià)過于簡單，從而不能充分地將每個(gè)位置的商業(yè)潛力最大化。

第五，投資人與租賃人定位。準(zhǔn)確地判斷出各種不同的投資人與租賃人，根據(jù)其特點(diǎn)確定整體營銷方式、營銷理念、推廣渠道等。

3.符合市場的概念設(shè)計(jì)與規(guī)劃

概念設(shè)計(jì)一定要從商業(yè)專業(yè)角度進(jìn)行專業(yè)設(shè)計(jì)，充分考慮未來商業(yè)經(jīng)營者使用的需要。

二、三級城市不要有太前衛(wèi)的設(shè)計(jì)。要與這個(gè)城市的文化與習(xí)慣相符合，過于概念化的設(shè)計(jì)，往往使項(xiàng)目不倫不類，比如“歐洲城”、“羅馬街”等等。

4.直效營銷與概念營銷二、三級城市的經(jīng)營者對于本城市有著很深的了解。城市里發(fā)生一件事很容易被人傳播與知道。營銷的重點(diǎn)應(yīng)放在“真誠的告知”與“未來的分析”上。

二、三級城市的城市擴(kuò)展與城市發(fā)展充分顯示了該城市新的商業(yè)形態(tài)的形成，準(zhǔn)確地把握市場，是成功開發(fā)的關(guān)鍵。

第四篇：二三線城市的房產(chǎn)問題

二、三線城市房地產(chǎn)中介市場的發(fā)展現(xiàn)狀、監(jiān)管難點(diǎn)與對策

南海區(qū)局 戴桂純

近十年來，伴隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)火熱，房地產(chǎn)中介行業(yè)得到了迅猛發(fā)展。然而，在近幾年的監(jiān)管執(zhí)法和消費(fèi)維權(quán)工作中，筆者發(fā)現(xiàn)目前二、三線城市房地產(chǎn)中介市場存在許多不規(guī)范的問題。如何進(jìn)一步加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，促進(jìn)其良性發(fā)展，切實(shí)維護(hù)好消費(fèi)者的合法權(quán)益，成為迫切需要解決的問題。

一、當(dāng)前全市房地產(chǎn)中介的發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題

房地產(chǎn)中介是指在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與消費(fèi)的供求市場中，為交易主體提供評估、交易、代理、經(jīng)紀(jì)、咨詢等服務(wù)及善后管理服務(wù)的機(jī)構(gòu)，其在房地產(chǎn)開發(fā)和市場消費(fèi)中的作用越來越大。近幾年來，房地產(chǎn)中介市場發(fā)展更為迅猛，以目前佛山市內(nèi)已登記注冊從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)營戶為例，共有1996家，其中2008年注冊成立的有138家，2009年有364家，2010年有413家，2011年新成立202家，這一數(shù)字還未包含未依法登記注冊擅自開業(yè)經(jīng)營的無照經(jīng)營者。

（一）市場經(jīng)濟(jì)秩序混亂，無照和超范圍經(jīng)營亟待規(guī)范。一是無照經(jīng)營較普遍。在樓市火熱期，房地產(chǎn)中介具有較大的生存空間，只需租賃一間面積不大的店面，配置若干電腦、電話、工作人員便可對外經(jīng)營。為減少支出，降低經(jīng)營成本，逃避管理，不少房地產(chǎn)中介無照經(jīng)營。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，即使是知名房地產(chǎn)中介連鎖公司，也存在幾十家門店沒有辦理營業(yè)執(zhí)照的情況。二是超范圍經(jīng)營較嚴(yán)重。在最近一兩年的樓市新政調(diào)控下，樓市成交量有所下降，房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)量銳減。為謀求生存，一些生意慘淡的房地產(chǎn)中介超越核準(zhǔn)的經(jīng)營范圍從事其他業(yè)務(wù)，如兼營送水、家政、婚介，散裝食品、煙酒等業(yè)務(wù)，租賃《經(jīng)紀(jì)人證》賺取個(gè)人供應(yīng)方和需求方之間的差價(jià)等。

（二）虛假房源信息泛濫，欺詐現(xiàn)象頻發(fā)亟待整治。一是網(wǎng)絡(luò)上虛假房源信息泛濫。房地產(chǎn)中介經(jīng)常將過期的房源信息登載在網(wǎng)上，待顧客上鉤后才告知該房源已售（租）出，并拼命推薦其他房源。二是不少中介公司的門店玻璃櫥窗上貼出的房源信息為虛假信息，其標(biāo)注的房源價(jià)格往往比市場價(jià)低10%-15%，這已成為房地產(chǎn)中介的攬客招數(shù)，是行業(yè)里公開的秘密。

（三）霸王條款侵權(quán)益，客戶利益欠保障。目前，一些房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)使用自訂合同、條款的手段加重客戶的義務(wù)，排除、降低自身責(zé)任。比如要求客戶一旦簽訂合同，就必須支付傭金，合同履行一旦發(fā)生問題，便推脫，有時(shí)即便沒有交易成功，也不會(huì)退還傭金。

二、工商部門監(jiān)管房地產(chǎn)中介市場的存在難點(diǎn)

（一）立法相對滯后，執(zhí)法成效受制約。近年來房地產(chǎn)中介發(fā)展迅猛，但立法跟不上形勢發(fā)展，市場發(fā)展快而法律介入慢，助長了房地產(chǎn)中介的違法違規(guī)行為。盡管在2011年4月1日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會(huì)、人力資源和社會(huì)保障部聯(lián)合出臺的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》正式實(shí)施，但是該辦法仍存在立法層面不夠高、細(xì)節(jié)規(guī)定不夠明確，未徹底消除法律漏洞等問題。面對復(fù)雜多變的外部環(huán)境和后續(xù)出現(xiàn)的新類型侵權(quán)案例，立法規(guī)范行業(yè)健康發(fā)展依然任重道遠(yuǎn)。

（二）準(zhǔn)入門檻及違法成本較低，違法行為難根治。一是準(zhǔn)入門檻較低。主要體現(xiàn)在：在資金方面，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司注冊資金的下限僅為10萬元，沿街盡是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的情況比比皆是，甚至很多小區(qū)里都有不知名的經(jīng)紀(jì)公司，工商部門全面監(jiān)管的壓力較大。在人員方面，要求3個(gè)有資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。據(jù)業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)顯示，目前全國具備資質(zhì)證書的僅有幾萬人，但從業(yè)人數(shù)已達(dá)100萬。人員持證上崗率低，管理不嚴(yán)格，流動(dòng)性大，許多欠缺職業(yè)道德，唯利是圖，損害客戶利益，工商維權(quán)任務(wù)重。二是違法成本較低。具體體現(xiàn)在：一方面是設(shè)備簡單、投資成本低，房地產(chǎn)中介聞風(fēng)可迅速撤離人員及設(shè)備逃避執(zhí)法，增加了工商查處的難度，即便被扣押財(cái)物，不久又重新購買設(shè)備繼續(xù)無照經(jīng)營；另一方面是查處后房地產(chǎn)中介所承受的法定成本低，沒收違法所得和罰款需要依據(jù)房地產(chǎn)中介提供給工商部門的交易臺賬和經(jīng)紀(jì)合同，但這些證據(jù)可能造假，當(dāng)處罰低于違法經(jīng)營所得，便會(huì)促使其存在僥幸心理繼續(xù)違法。

（三）對虛假廣告監(jiān)管不到位，虛假信息坑害消費(fèi)者。當(dāng)前，房地產(chǎn)中介往往對房源產(chǎn)權(quán)、位置、交通、商業(yè)和文化設(shè)施、建筑面積、物業(yè)等作含糊、引人誤解的表述或承諾后不予兌現(xiàn)的虛假廣告，工商部門對此類廣告的監(jiān)管力度還有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

（四）推行合同示范文本力度不足，規(guī)范約束力低。以佛山市為例，由市工商局聯(lián)合市住建局制訂的《佛山市存量房買賣合同》和《佛山市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》已于今年1月1日開始作為合同示范文本正式在全市全面推廣使用，但目前推廣使用的力度仍顯不足，在消費(fèi)者的投訴舉報(bào)中，就發(fā)現(xiàn)不少在自訂合同中使用“霸王條款”損害消費(fèi)者利益的情況。

（五）多部門協(xié)調(diào)機(jī)制待完善，調(diào)解專業(yè)性待提高。在12315接到的有關(guān)房地產(chǎn)中介的投訴舉報(bào)中，反映的主要問題有房地產(chǎn)中介提供虛假房地產(chǎn)信息，故意掩蓋房屋質(zhì)量問題，收費(fèi)不合理，騙取定金等。在調(diào)解糾紛過程中，工商部門主要面臨兩個(gè)難題：一是職權(quán)有限。工商、住建、國土資源、稅務(wù)、公安等部門對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)均享有監(jiān)管責(zé)任，因此，在調(diào)解糾紛過程中，因?yàn)楦鲉挝桓魉酒渎?，缺乏協(xié)調(diào)解決問題的機(jī)制，導(dǎo)致難以順利開展工作。另外，鑒于職權(quán)有限，如果消費(fèi)者不舉報(bào)，可能較難發(fā)現(xiàn)侵權(quán)行為。二是專業(yè)受限。由于房地產(chǎn)中介服務(wù)工作的專業(yè)性強(qiáng)，因此，相應(yīng)要求工商部門的調(diào)解人員也應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)法律法規(guī)等方面的知識有一定了解，才能更好地完成調(diào)解工作，但當(dāng)前工商部門缺乏房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人才，缺少房地產(chǎn)知識專業(yè)培訓(xùn)，一定程度上制約了房地產(chǎn)糾紛調(diào)解工作的有效開展。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)中介行業(yè)監(jiān)管的對策

（一）針對新問題完善立法，規(guī)范新型違法行為。進(jìn)一步健全房地產(chǎn)中介市場監(jiān)管方面的法律法規(guī)，完善細(xì)則，填補(bǔ)法律漏洞，各個(gè)職能部門應(yīng)及時(shí)將《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》頒布后出現(xiàn)的新問題、新類型案件反饋給法律法規(guī)制定部門，使法律法規(guī)體系與時(shí)俱進(jìn)，以便各職能部門開展執(zhí)法有法可依，提高執(zhí)法效能。比如《辦法》雖然規(guī)定房地產(chǎn)中介和人員不得賺取差價(jià)，但只要借用其他非房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的名義簽訂合同，那么低價(jià)買入和高價(jià)賣出的兩份合同根據(jù)《合同法》仍然是有效合同，中介對雙方不承擔(dān)違約責(zé)任，因此，法律可增加對此類行為的禁止規(guī)定，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介的經(jīng)營行為。

（二）嚴(yán)把五關(guān)，大力整治無照和超范圍經(jīng)營行為。一是把好初審關(guān)，對新設(shè)立的房地產(chǎn)中介進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)和登記項(xiàng)目審查，避免不符合登記注冊條件的中介進(jìn)入市場造成魚龍混雜的局面，并加強(qiáng)與建設(shè)、國土等部門的溝通協(xié)調(diào)，及時(shí)提取企業(yè)原始資料充實(shí)到“經(jīng)濟(jì)戶口”檔案中。二是把好年檢關(guān)，重點(diǎn)檢查有無超范圍經(jīng)營，擅自改變經(jīng)營場所，提交虛假材料等違法違規(guī)行為。三是把好巡查關(guān)，加大對無照經(jīng)營的檢查力度，對已登記注冊的房地產(chǎn)中介及分支情況進(jìn)行摸底排查，并督促其將經(jīng)營范圍，職業(yè)經(jīng)紀(jì)人姓名、證號和照片、服務(wù)內(nèi)容及傭金標(biāo)準(zhǔn)在經(jīng)營場所醒目位置對外公示。四是把好整治關(guān)，與轄區(qū)內(nèi)住建、稅務(wù)、國土資源、公安、供水供電等部門開展聯(lián)合執(zhí)法行動(dòng)，并形成長效監(jiān)管協(xié)作機(jī)制，保證執(zhí)法效果。五是把好存檔備查關(guān)。督促房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)建立健全房地產(chǎn)銷售(租賃)檔案，將經(jīng)紀(jì)原始憑證、經(jīng)紀(jì)臺賬、經(jīng)紀(jì)合同存檔備查，以利于當(dāng)違法經(jīng)營行為發(fā)生時(shí)計(jì)算所應(yīng)承擔(dān)的法定成本有更準(zhǔn)確的依據(jù)。

（三）加大對虛假廣告的監(jiān)測和查處力度，促進(jìn)誠信經(jīng)營。加強(qiáng)對報(bào)紙、電視、廣播、網(wǎng)站、手機(jī)短信登載的房源廣告的收集和監(jiān)測，重點(diǎn)清查含有升值或者投資回報(bào)等承諾內(nèi)容，虛假和夸大房源名稱、面積、價(jià)格、用途、位置、周邊環(huán)境、配套設(shè)施內(nèi)容的廣告。依據(jù)《反不正當(dāng)競爭法》、《廣告法》等法律，對虛假廣告予以嚴(yán)肅查處，維護(hù)公平競爭、健康有序、文明誠信的行業(yè)秩序。

（四）加大合同范本的使用監(jiān)督，促進(jìn)合同使用規(guī)范合法。為有效規(guī)范房地產(chǎn)中介行業(yè)的合同使用，減少“霸王條款”對消費(fèi)者權(quán)益的侵害，積極推廣使用官方制訂的《存量房買賣合同》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》。建議定期對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與客戶簽訂的合同進(jìn)行抽查，對不配合使用合同范本和不公示其樣式的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，加大巡查力度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和查處房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法行為，確保合同使用規(guī)范、合法、有效，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。

（五）完善應(yīng)對房地產(chǎn)中介市場的維權(quán)機(jī)制，提高維權(quán)效能。一是暢通投訴渠道。要求房地產(chǎn)中介在經(jīng)營場所醒目位置公布12315消費(fèi)維權(quán)服務(wù)站點(diǎn)、消費(fèi)者申訴舉報(bào)電話，并鼓勵(lì)經(jīng)營者完善自身的投訴處理機(jī)制，在條件允許情況下設(shè)置投訴處理專員和熱線，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問題。二是提高調(diào)解隊(duì)伍的專業(yè)性。通過建立和完善培訓(xùn)制度，綜合運(yùn)用講課、視頻演示、討論、角色扮演等方式定期開展有針對性的培訓(xùn)，增加調(diào)解人員在專業(yè)領(lǐng)域的知識儲備。同時(shí)，考慮吸收退休法律工作者等專業(yè)人員以志愿者身份參與進(jìn)調(diào)解工作中，優(yōu)化調(diào)解員隊(duì)伍。三是建立調(diào)解聯(lián)席會(huì)議制度。當(dāng)遇到棘手糾紛時(shí)，及時(shí)啟動(dòng)聯(lián)席會(huì)議，由住建、稅務(wù)等部門給予專業(yè)性、權(quán)威性的分析，提高調(diào)解成功率。四是建立健全房地產(chǎn)中介消費(fèi)警示制度。及時(shí)收集案例，進(jìn)行分析總結(jié)，廣泛利用官方網(wǎng)站、微博、電臺廣播、報(bào)紙等各類媒體公開曝光違法違規(guī)案件，發(fā)布消費(fèi)警示。五是加強(qiáng)維權(quán)宣傳和法律法規(guī)普及。利用3.15、普法宣傳日等有利契機(jī)開展現(xiàn)場咨詢活動(dòng)，派發(fā)法律知識手冊，開辦講座讓群眾熟悉法律條款，提高利用法律手段維護(hù)自身利益的能力。

（六）積極引導(dǎo)房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)展，加強(qiáng)行業(yè)自律。應(yīng)積極引導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)展，發(fā)揮協(xié)會(huì)協(xié)助行政部門管理行業(yè)的作用。一是行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)深入調(diào)查研究，全面了解行業(yè)動(dòng)態(tài)，及時(shí)向工商等有關(guān)部門進(jìn)行反饋。二是協(xié)會(huì)應(yīng)積極向會(huì)員宣傳政府的相關(guān)政策和制度，加強(qiáng)對行業(yè)的監(jiān)督管理，通過行業(yè)自律機(jī)制促進(jìn)良性發(fā)展，樹立良好的行業(yè)形象。三是協(xié)會(huì)應(yīng)加強(qiáng)對經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德教育和技能培訓(xùn)，提高服務(wù)水平。四是協(xié)會(huì)應(yīng)不斷完善中介機(jī)構(gòu)和個(gè)人信用檔案，并為其搭建申報(bào)“守合同重信用”稱號平臺，引導(dǎo)企業(yè)培育品牌，誠信經(jīng)營。五是協(xié)會(huì)應(yīng)探索建立權(quán)威性房源信息系統(tǒng)，減少消費(fèi)者受虛假房源廣告誤導(dǎo)的情況發(fā)生，可借鑒廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)，引導(dǎo)協(xié)會(huì)建立權(quán)威的房源查詢系統(tǒng)，提供全面、真實(shí)、可靠的房源信息。

第五篇：二三線城市限購信息7-20

1．二三線城市房價(jià)領(lǐng)漲全國 漲幅超京滬等一線城市

國家統(tǒng)計(jì)局昨日公布數(shù)據(jù)顯示，6月份全國70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅繼續(xù)趨緩，但同比漲幅下降的只有三個(gè)，多數(shù)城市房價(jià)仍在上漲，其中二三線城市漲幅已經(jīng)超過北京、上海等一線城市，成為領(lǐng)漲全國房價(jià)的“主力軍”。

分析人士指出，數(shù)據(jù)說明調(diào)控還沒有完全達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。隨著限購措施擴(kuò)大至二三線城市，下半年樓市預(yù)計(jì)將進(jìn)一步調(diào)整。

2.二三線城市成調(diào)控重點(diǎn) 下半年樓市調(diào)整有望深入

限購效果初步顯現(xiàn)

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，限購措施最為嚴(yán)厲的北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市，6月份新建商品房價(jià)格基本保持平穩(wěn)，其中環(huán)比最大漲幅為0.2%，二手房價(jià)格最大上漲幅度為0.6%。6月份四大城市房價(jià)同比漲幅僅為3.85%。記者還注意到，5月份全國70個(gè)大中城市中，京滬廣深四大一線城市房價(jià)漲幅也只有3.2%，明顯低于其他城市5.5%的房價(jià)平均漲幅。

“目前來看，限購依然是樓市調(diào)控最有效的手段之一。日前召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確要求，已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房價(jià)上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。未來一段時(shí)間，實(shí)施限購措施的區(qū)域范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大?！敝袊笖?shù)研究院副院長陳晟說。而據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)分析，目前執(zhí)行限購的城市超過40個(gè)，限購城市的房地產(chǎn)成交量都明顯萎縮。

“以最先采取限購的北京為例，商品房與二手房的交易量都明顯萎縮，北京在實(shí)施限購后的成交量中，89.6%為自住的首次置業(yè)，其中本地戶籍購房占到

91%，這些數(shù)據(jù)比實(shí)施限購前出現(xiàn)大幅增長。投機(jī)投資需求明顯受到擠壓?！敝性禺a(chǎn)研究報(bào)告說。

去年4月份出臺的“國十條”明確提出，房價(jià)過高、上漲過快的城市出臺限購措施。去年10月，陸續(xù)有20多個(gè)城市出臺“限購令”。今年1月出臺的“國八條”提出，要擴(kuò)大限購范圍、加大限購力度，直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市（若不含拉薩共計(jì)35個(gè)城市）和房價(jià)過高、上漲過快的城市要在一定時(shí)期實(shí)行限購措施，對本地戶籍家庭擁有2套及以上住房不得再購買，非本地戶籍家庭擁有1套及以上住房、不能提供當(dāng)?shù)丶{稅或社保繳納證明的不得購買住房。

截至目前，已有約40個(gè)城市出臺限購措施，不同城市嚴(yán)厲程度略有差異，其中北京要求非本地戶籍無房家庭提供“連續(xù)5年”繳納社?；蚣{稅證明，是本輪限購措施中要求最為嚴(yán)厲的城市。

北京等地的限購措施出臺已有5個(gè)多月，從數(shù)據(jù)中可以看出，限購措施給房地產(chǎn)市場帶來了明顯變化。即，成交價(jià)格上漲的幅度明顯降低，6月份價(jià)格下降的城市有12個(gè)，持平的城市有14個(gè)。與5月份相比，6月份環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了6個(gè)。

另外，商品房庫存上漲，大部分城市存銷比已經(jīng)接近歷史最高值，一線城市如北京、廣州、深圳近期都出現(xiàn)了知名開發(fā)商推出實(shí)質(zhì)性降價(jià)樓盤的現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，三季度樓市將出現(xiàn)從量跌到價(jià)跌的變化。

新一輪限購城市名單正在擬訂

另一方面，為應(yīng)對房價(jià)隨時(shí)可能出現(xiàn)的反彈壓力，特別是部分二三線城市

房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的“量價(jià)齊漲”現(xiàn)象，限購等調(diào)控措施仍有進(jìn)一步加碼的必要。

記者了解到，住建部已經(jīng)開始調(diào)查分析部分二三線城市和中小城市房價(jià)快速上漲的成因，并將據(jù)此草擬新一輪限購城市名單。

“確定新一輪限購城市名單可能主要看兩個(gè)方面：一是看房價(jià)同比和環(huán)比上漲數(shù)據(jù)；二是看推動(dòng)房價(jià)上漲的資金是來源于本地還是外地。”陳晟分析說，在他看來，丹東、烏魯木齊、鄂爾多斯、廊坊等城市都可能進(jìn)入實(shí)施限購的行列。

“根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，6月份有28個(gè)城市房價(jià)同比漲幅超過5%，與5月份相比，減少2個(gè)。有26個(gè)城市新房價(jià)格上漲幅度連續(xù)3個(gè)月超過5%，其中約有16個(gè)城市當(dāng)下沒有推行限購政策，包括秦皇島、吉林、煙臺等?！辨溂业?/p>

產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，有關(guān)部門擬訂限購名單，可能會(huì)參照以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，特別是連續(xù)多個(gè)月房價(jià)保持較快上漲的城市，未來出臺限購政策的可能性很大。

3.限購城市名單即將出爐 珠三角或

有更多城市限購

新一輪限購城市名單即將出爐，珠三角多個(gè)未限購城市上半年房價(jià)破調(diào)控目標(biāo)紅線。昨日傳出消息，與國務(wù)院要求房價(jià)上漲過快的二三線城市也要執(zhí)行限購政策同步，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)開始調(diào)查分析部分二三線城市和中小城市房價(jià)快速上漲的成因，并據(jù)此草擬新一輪的限購城市的名單。

這意味著，不但一線城市限購令松綁成了泡影，更多的二三線城市也很快就將加入限購行列。數(shù)據(jù)顯示，珠三角幾乎所有未限購城市都在“樓價(jià)上漲過快”的范圍，珠海樓價(jià)漲幅甚至超過四成，珠三角或?qū)⑷嫦拶彙?/p>

上半年珠海房價(jià)同比漲四成今年上半年，廣州、深圳、佛山三市率先限購，而珠海、中山、東莞等二三線城市雖然一度傳出限購傳聞后，卻最終沒有限購。隨后，大批資金從限購的城市流向了非限購城市，珠海、中山、東莞等地上半年樓價(jià)暴漲，最高漲幅同比超過四成。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年中山市一手住宅均價(jià)為6020元/平方米，比去年上半年的5129元/平方米上漲了17.4%。今年上半年東莞全市住宅簽約均價(jià)達(dá)8179元/平方米，達(dá)到歷史最高，同比上漲約16.8%。珠海在珠三角的未限購城市中樓價(jià)漲幅最高，搜房網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，珠海上半年商品住宅銷售均價(jià)12283元/平方米，相比同期上漲超過四成。

在廣州全市范圍來看，目前增城、從化兩市仍未納入限購范圍，雖然兩市都有相應(yīng)的限價(jià)政策，限價(jià)后增城房價(jià)更是大跌兩成。不過，上半年增城8578元/平方米的均價(jià)仍然超過全年樓價(jià)控制目標(biāo)約一成。也就是說，今年下半年增城房價(jià)還需要有更大的降幅才能完成全年的樓價(jià)控制目標(biāo)。

今年年初，不少城市制定的房價(jià)調(diào)控目標(biāo)為“房價(jià)漲幅不超過同期GDP或人均收入增長水平”，按此標(biāo)準(zhǔn)，多個(gè)珠三角城市都已超越房價(jià)調(diào)控目標(biāo)紅線，也許符合“房價(jià)上漲過快”的標(biāo)準(zhǔn)。

僅限一線城市難實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)

相比珠海、中山、東莞等二三線城市，已經(jīng)執(zhí)行限購的廣州、佛山、深圳三地今年上半年樓價(jià)漲幅相對得到一定程度遏制。廣州市國土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人近日就表示，今年上半年廣州一手房價(jià)漲幅不到2%，樓市調(diào)控已經(jīng)初見成效。

不過，隨著一線城市成交萎縮，二三線城市成交量大增，僅僅控制一線城市的樓價(jià)漲幅無疑難以扭轉(zhuǎn)全國樓價(jià)的飆升。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉就認(rèn)為，促使中央提出二三線城市限購的主要原因有三：一是一線城市限購導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，由此二三線城市房價(jià)上漲較快，導(dǎo)致普通購房者購房壓力越來越大；二是由于沒有限購政策限制，一線城市投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，也助推二三線城市房價(jià)過快上漲；最后，二三線城市房地產(chǎn)市場投資過熱導(dǎo)致二三線城市房價(jià)向一線城市房價(jià)看齊。

據(jù)了解，遴選新一輪限購的二三線城市名單，將主要依據(jù)房價(jià)漲幅和房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅兩個(gè)指標(biāo)。對此同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，單純依靠這兩個(gè)指標(biāo)出臺限購措施，實(shí)際上是“治標(biāo)不治本”，只能說從行政角度短期內(nèi)解決個(gè)別二三線城市房價(jià)上漲過快的現(xiàn)象。

1.目前已限購的珠三角城市廣州、深圳、佛山

2.可能面臨限購的珠三角城市珠海、東莞、中山、惠州、江門、肇慶

3.房價(jià)破調(diào)控紅線的珠三角城市

珠海 上半年同比上漲超40%

中山 上半年同比上漲17.4%

東莞 上半年同比上漲16.8%

專家說法

限購令出臺前，市場可能出現(xiàn)搶購

二三線城市房價(jià)短期或急漲

新快報(bào)訊 記者 陳齊 報(bào)道近年來，為了避免一線城市市場震蕩帶來的風(fēng)險(xiǎn)，國內(nèi)大型房企已將發(fā)展觸角伸入二三線城市。二三線城市即將限購將對開發(fā)商的二三線城市發(fā)展戰(zhàn)略帶來較大影響。

以恒大為例，該公司上半年新開盤33個(gè)項(xiàng)目中，三線城市項(xiàng)目23個(gè)，占比69.7%；目前，恒大擁有在售項(xiàng)目共計(jì)89個(gè)，分布于中國49個(gè)城市，其中三線城市33個(gè)，占比37.1%。在恒大上半年423.2億元銷售額中，三線城市項(xiàng)目銷售128.1億元，占比30.3%。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，盡管部分二三線城市即將出臺限購令，但是，對于大型房企而言，它們不僅不會(huì)放緩二三線城市房地產(chǎn)投資的步伐，而且還會(huì)“逆勢擴(kuò)張”，在樓市相對低迷期，進(jìn)一步擴(kuò)張和深耕區(qū)域房地產(chǎn)市場，搶占區(qū)域內(nèi)具有購房能力同時(shí)具有購房資格的人群，提前回籠資金，應(yīng)對二三線城市的“限購令”，最終達(dá)到搶占市場份額的目的。

張宏偉表示，對于即將出臺“限購令”的二三線城市，新“國五條”或使二三線城市樓市短期迸發(fā)。這些城市的成交量價(jià)有可能出現(xiàn)短期走高或暴漲的市場現(xiàn)象。這和先期一線城市和部分二線城市出臺“限購令”的市場搶購現(xiàn)象較為相似，主要也是為了搶在限購令出臺之前進(jìn)行房產(chǎn)交易，以規(guī)避限購令出臺而帶來的不利影響。

2011-7-20