第一篇：天粟園物業(yè)服務公司工作方案

物業(yè)服務公司工作方案

依據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十一條：業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同；第二十二條：建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出決定；第二十五條：建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)合同約定的內(nèi)容；及《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》第十九條：通過招標投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標人應當按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標投標工作：

（一）新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前３０日完成；

（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

（三）非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前９０日完成等法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，特制定本方案：

一、前期物業(yè)服務

針對物業(yè)管理的規(guī)律，將物業(yè)管理劃分為介入期、入住期和常規(guī)期三個階段:

（一）介入期

隨著業(yè)主對房屋各方面要求的不斷提高，房屋的規(guī)劃設計越來越講究合理性，房屋的建造越來越講究安全性和舒適性，物業(yè)管理公司的早期介入也顯得尤為重要，因為它可以避免很多建造過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題、使用功能的缺陷等，減少開發(fā)商的整改

1費用，也便于物業(yè)管理公司及時掌握各種設備的使用功能，使今后的管理工作更加順暢。隨著物業(yè)管理這個新興行業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理機制在對建成物業(yè)的管理和對使用的服務上，發(fā)揮了積極作用，得到了社會的認可。從表面上看，物業(yè)管理是對物業(yè)的使用管理和對業(yè)主的服務。然而，隨著物業(yè)管理的深層次發(fā)展，業(yè)主對房產(chǎn)質(zhì)量和物業(yè)管理服務質(zhì)量要求的不斷提高，高水準的物業(yè)管理企業(yè)所管理小區(qū)應當成為業(yè)主的理想家園，營造設施齊全、環(huán)境優(yōu)雅、服務到位、意境獨特的居住氛圍。那么，擺在開發(fā)商及物業(yè)管理公司面前的一個共同問題，就是物業(yè)管理公司的前期介入。一個好的樓盤、一個完美且具有欣賞價值和升值價值的樓盤，其設計、建造當然重要，但物業(yè)管理前期介入無論對開發(fā)商還是物業(yè)管理公司都具有重要的意義。

（二）入住期

服務八字方針：熱情、周到、高效、便利，制作小區(qū)宣傳櫥窗，張貼收費一覽表，明細物業(yè)服務收費及有償服務收費標準，公布監(jiān)督、服務電話；準備部分收費標準宣傳單和相關(guān)收費文件復印件及有關(guān)裝修的法律法規(guī)，以備業(yè)主索取。

業(yè)主辦理入住手續(xù)，對業(yè)主進行裝修講解，對業(yè)主裝修方案進行備案，與業(yè)主簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，加大裝修宣傳力度，提高業(yè)主規(guī)定裝修的自覺性，提前對每一位業(yè)主進行裝修宣傳，向業(yè)主和裝修隊發(fā)放《裝修須知》，明確違章裝修的危害性和處理措施，從而降低違章裝修發(fā)生率。

設計安裝小區(qū)內(nèi)道路標志，建立完善車輛管理制度。

（三）常規(guī)期

制定合理的維修養(yǎng)護計劃，建立健全科學的服務體系，責任落實到人，確保設備設施的運轉(zhuǎn)正常，切實做到“業(yè)主至上，服務第一”的服務宗旨，保證物業(yè)完好，達到保值增值的目的。

利用宣傳欄對《業(yè)主守則》、《業(yè)主臨時公約》、《精神文明公約》和居民文化生活等內(nèi)容及時向業(yè)主宣傳，組織開展文化娛樂活動，充分利用小區(qū)內(nèi)的文體活動設施，定期舉行一次大型活動，如各種形式的舞會、趣味游戲、棋牌類和文體類活動等，努力構(gòu)建和諧、文明、團結(jié)、互助的祥和小區(qū)。

二、機構(gòu)設置

根據(jù)物業(yè)公司的特點及工作需要，設置“三部兩室一中心”即：

工程部：負責物業(yè)服務項目設備設施的日常維護。

保潔部：負責物業(yè)服務項目的清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化。

保安部：負責物業(yè)服務項目的安全保衛(wèi)、車輛停放。

辦公室：負責勞動紀律、檔案管理、人力資源、文件起草、對外聯(lián)系等工作。

財務室：負責財經(jīng)、勞資、統(tǒng)計、采購等工作。

客戶服務中心：作為物業(yè)公司的服務窗口，負責推廣宣傳公司形象，具體辦理業(yè)主入住手續(xù)，建立業(yè)主詳細的檔案，接待業(yè)主的投訴、報修，解決、協(xié)調(diào)業(yè)主的糾紛，收取水電費、停車費

和物業(yè)服務費等工作。

人員配置：經(jīng)理一人、副經(jīng)理一人、部門負責人五人、會計一人、出納一人、保安六人、保潔四人、維修人員二人、業(yè)主接待員三人、文員一人。共二十五人。

三、經(jīng)營核算

（一）成本預算

工資：平均按1200元×25人×12月＝360000元/年。服裝費：（12000元）其中管理人員13套×600元/套＝7800元；保安6套×400元/套/人2400元；其他人員6套×300元/套＝1800元。

辦公費：（20760元）其中水，600噸/年×2．6元/噸＝1560元/年；電，12000度/年×0．6元/度＝7200元/年；日常辦公費500元/月×12月＝6000元/年；宣傳費500元/月×12月＝6000元/年。

清潔衛(wèi)生管理費和設備設施能耗費：（66215元）其中水10噸/天×365天×2．6元/噸＝9490元；水箱清潔費6次/年×500元/次＝3000元；垃圾外運費每天按1噸計算×365天×25元/噸＝9125元；清潔工具維修和更新費300元/月×12月＝3600元；化糞池抽吸費5000元/年；電梯電費36000元/年。

設備設施維護費：（80800元）其中電梯年檢6臺/年×1500元/臺＝9000元；電梯維修保養(yǎng)6臺/年×6000元/臺＝36000元；水泵維護9臺/年×200元/臺＝1800元；照明設施維護及耗材2000

元/年；智能化系統(tǒng)維護6000元/年；消防系統(tǒng)維護10000元/年；低壓配電設備維護5000元/年；工具及小件耗材4000元/年；給排水設施維護2000元/年；路面、屋面維護5000元/年。

安全管理費：（3120元）其中對講設備及耗材2000元；巡邏手電4個×280元/個＝1120元。

其他費用：100000元。

以上經(jīng)營費用共計：642895元。

（二）收入預測

××項目總面積約74200㎡，其中住宅面積約60000㎡，按80﹪的入住率計算約48000㎡×1元/㎡/月×12月＝576000元；商場和倉庫約7000㎡，按50﹪使用率計算約3500㎡×1.5元/㎡/月×12月＝63000元；地下停車場約200個停車位×100/月/車×12月＝240000元。

預計一年總收入大約：879000元。

年利潤：879000元－642895元＝236105元。

二〇〇九年六月五日

第二篇：奧園物業(yè)服務公司經(jīng)理職責

奧園物業(yè)服務公司經(jīng)理職責

1.在新永基公司的領導下，遵照有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)要求，全面負責奧園物業(yè)的服務、管理、經(jīng)營和控制工作，保證物業(yè)完好狀態(tài)，確保與新永基公司簽訂的有關(guān)工作目標的實現(xiàn)； 2.負責建立健全組織架構(gòu)，制訂、完善并組織實施奧園物業(yè)的各項管理制度，建立良好的工作秩序；

3.負責奧園物業(yè)員工考核、招聘、培訓、獎懲、辭退工作； 4.負責制定奧園物業(yè)公司年工作計劃和短期工作計劃，將工作目標加以落實，做好年終工作總結(jié)；定期組織召開奧園物業(yè)中層會議，總結(jié)工作完成情況，討論編制短期工作計劃，監(jiān)督實施； 5.負責奧園物業(yè)公司經(jīng)濟測算及收支控制，開展多種經(jīng)營，提高經(jīng)濟效益，降低管理成本；

6.負責監(jiān)督并組織實施項目的物業(yè)前期介入、驗收和交接工作，包括擬定物業(yè)接管驗收工作計劃、住宅區(qū)全部工程設施、設備、資料的交接、使用管理工作、物業(yè)項目保修期限內(nèi)的保修協(xié)調(diào)和跟蹤服務，提供與產(chǎn)品質(zhì)量相關(guān)的各種信息；

7.按照交房工作流程，在相關(guān)資料齊備情況下，負責組織實施向業(yè)主交房工作；

8.負責安排建立并落實回訪制度，組織業(yè)主滿意度調(diào)查，與住戶溝通，及時認真地解決住戶提出的合理要求，收集各類信息，采納合理化建議，向新永基公司匯報反映； 9.組織開展社區(qū)文化、體育等活動，做好奧園物業(yè)形象展示，推廣奧園物業(yè)品牌；

10.協(xié)調(diào)好公司以外各有關(guān)單位的關(guān)系，加強與新永基公司各部門業(yè)務聯(lián)系，協(xié)調(diào)、理順與新永基公司各部門的工作關(guān)系； 11.對小區(qū)消防、安全實施監(jiān)督管理，確保小區(qū)的正常秩序； 12.處理嚴重的投訴、各種突發(fā)事件和事故，并做好處理結(jié)果的跟蹤； 13.不斷提高奧園物業(yè)公司整體業(yè)務水平與服務標準。

第三篇：物業(yè)服務公司總結(jié)報告

善用資源

挖潛增效 推動“小舊虧”項目可持續(xù)發(fā)展

云熙物業(yè)服務中心 張三

去年以來，我們在黨的十八屆三中關(guān)于全面深化改革精神指引下，緊跟公司決策部署，結(jié)合項目小、舊、虧實際，以改革創(chuàng)新為動力，以開源節(jié)流為重點，在提高資源利用效率上做文章，在深入挖掘項目潛能上下功夫，全體員工齊心協(xié)力，迎難而進，不僅全面完成了公司下達的各項任務指標，而且創(chuàng)造了收費率、經(jīng)營收入、業(yè)主滿意率的歷史最高紀錄，扭轉(zhuǎn)了連續(xù)6年的虧損局面，取得了公司不考核品牌綜合排名6次第一的良好業(yè)績，從而增強了項目的盈利能力和發(fā)展能力，為多年難以為繼的項目實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展探索了新路。我們的主要做法是：

一、優(yōu)化人力資源，實現(xiàn)減員增效

物業(yè)行業(yè)主要收入的固定性和成本的快速上漲，尤其是占運營成本大頭的勞動用工成本大幅攀升，使得物業(yè)單位的發(fā)展變得舉步維艱。因此，合理安排人員崗位就顯得十分重要。云熙是虧本項目，更不容許人力資源的浪費。鑒于我們小區(qū)規(guī)模小、工作量少的實際情況，本著積極穩(wěn)妥的原則，在不影響工作的前提下，今年撤銷了區(qū)管，由前臺兼區(qū)管、出納工作；撤銷了監(jiān)控崗，由大門崗兼監(jiān)控、收費崗工作，同時增設監(jiān)控探頭、玻璃刺、刀片刺等設施，實行人防、技防相結(jié)合，加強安全防控。在優(yōu)化客服、安防崗位的同時，其他崗位也相應進行了優(yōu)化調(diào)整。年內(nèi)共精簡5人，減員幅度為26.3%，減少人工成本15萬元以上，達到了減員增效的目的。

二、盤活物產(chǎn)資源，實現(xiàn)開源增收

窮則思變。為使項目走出困境，我們不斷更新管理思路，創(chuàng)新盈利模式，注重提高現(xiàn)有資源的利用效率，大力開展便民服務和增值服務，培育新的收入增長點，一年新增收入近10萬元，正是：只要創(chuàng)意好，不愁財源少。

增加空屋空地出租。自己動手利用廢舊材料，將云熙架空層改成倉庫出租；將云熙兩小區(qū)安防宿舍、綠化工具房分類合并，騰出空房出租。在搞好小區(qū)業(yè)主職業(yè)構(gòu)成分析的基礎上，開展空地出租招攬擺攤業(yè)務。空房空地年創(chuàng)收22400元。

擴展租房中介服務。積極開展小區(qū)房源和外部需求調(diào)查，采取中介合作、多渠道發(fā)布信息、促成大戶型拼租等形式，主動開展業(yè)主房屋出租中介服務，年內(nèi)共促成房屋出租23套，收取中介費59360元。

開展維修業(yè)務合作。在管項目是交房十幾年的老舊小區(qū)，隨著房屋使用年限的增加，業(yè)主重新裝修、需要維修的業(yè)務明顯增多。我們抓住這一機遇，與有資源、信譽度高的施工單位合作，提供業(yè)主裝修、維修信息，收取一定比例的服務費，年增收17300元。

三、厲行節(jié)約資源，實現(xiàn)節(jié)流減支

俗話說：緊緊手，年年有。我們始終堅持開源和節(jié)流并舉，堅持勤儉辦事，著力建設資源節(jié)約型小區(qū)，減少資源流失與浪費，收到了明顯成效。

改變垃圾費收取對象。10多年來，小區(qū)垃圾處理費一直由服務中心支付，造成不合理的成本支出。為了改變這一歷史遺留的弊端，我們反復與街道協(xié)商，改為服務中心代環(huán)衛(wèi)站向業(yè)主征收，此舉不僅每年可節(jié)省支出17120元，而且還增加代理收入2230元。

利用廢舊資源完善安防設施。云熙二樓的所有梯窗原無安防設施，外人可以輕易爬進業(yè)主家陽臺和窗臺。為消除這一安全隱患，我們選用業(yè)主重新裝修換下的不銹鋼材料，自己動手完成了全部二樓梯窗防盜網(wǎng)的安裝，既達到了安全美觀的要求，又節(jié)省了成本支出，也使我們悟出了潛力無處不在和道理。

培養(yǎng)勤儉辦事新風。面對項目扭虧的重任，我們把厲行節(jié)約的教育常態(tài)化，勤儉辦事漸成風氣。利用信息充盈的時代特點，改變傳統(tǒng)做法，采取網(wǎng)購或擇優(yōu)選點等方式，通過優(yōu)化采購途徑，共節(jié)約近萬元的成本支出。將云熙所用所用100M光纖網(wǎng)絡，改為電信20M網(wǎng)絡，年省費用8040元。將松云車庫26支日光燈全部改為節(jié)能燈，年省電費約8000元。儉以養(yǎng)德。虧損項目從小事做起，厲行節(jié)約，不僅收到了積少成多之效，更是培養(yǎng)了勤儉節(jié)約的美德。

四、珍惜費收資源，實現(xiàn)應收不漏

物業(yè)費是開展物業(yè)管理工作的基礎和支撐。長期以來云熙業(yè)主繳交物業(yè)費的隨意性較大，有的甚至多年拒交物業(yè)費。為了改變這一狀況，我們攻堅克難，多措并舉，加大催費力度，促進了收費率的提高。一是規(guī)范繳費秩序，將原半年或一年交費的習慣，改按季度繳費；二是實行較遲繳費計收滯納金制度，促使業(yè)主養(yǎng)成良好的繳費習慣；三是開展個性化和人性化服務，通過對業(yè)主欠費的原因分析，有針對性地解決業(yè)主積壓的問題，解除業(yè)主拖欠費用的借口。付出就有回報。通過一年努力，收費秩序漸趨正常，成功收回一戶8年、一戶6年的歷史欠費，收費率穩(wěn)步提高。

五、善用外部資源，實現(xiàn)借力發(fā)展

為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務是對物業(yè)管理者的本質(zhì)要求。虧損項目既要謀求自身可持續(xù)發(fā)展，又要追求為業(yè)主提供良好服務。鑒于項目本身經(jīng)濟拮據(jù)的實際情況，我們解放思想巧借力，采取充分利用政府資源、友鄰資源和公共資源等辦法，努力完善小區(qū)設施，優(yōu)化居住環(huán)境，實現(xiàn)借力發(fā)展。

利用政府資源改善衛(wèi)生健身設施。觀念新，銅變金。園區(qū)內(nèi)的垃圾桶使用年限已久，破舊不堪，需要成批更換。我們就主動請街道在小區(qū)進行垃圾分類試點，并積極予以配合，以此為條件，街道為小區(qū)免費提供了32個全新垃圾桶，實現(xiàn)了互利共贏。我們還多次與街道、居委溝通協(xié)調(diào)，爭取并通過了利用政府資源，更換小區(qū)內(nèi)廢舊的兒童娛樂設施和新增成人休閑健身設施的方案，計劃春節(jié)前完成安裝。

利用友鄰資源優(yōu)化居住環(huán)境。我們小區(qū)與白云山相鄰，由于年久失修，靠山圍墻已出現(xiàn)垮塌，缺口處已成上山通道和垃圾堆放之地，嚴重影響業(yè)主生活質(zhì)量。我們多次與白云山管理局協(xié)調(diào)，由他們出資出力修補了破損圍墻，清除了周邊來及。

利用公共資源修繕房屋設施。由于使用年限較長，云熙西梯天面隔熱層90%都已損壞，生活、建筑垃圾堆放了6年之久，康云居2號梯間墻面大面積剝落。為了解決這些臟、亂、破的問題，我們反復上門跟業(yè)主協(xié)商，最終通過2/3業(yè)主簽名，成功動用房屋維修基金，將兩處翻修一新。

實踐出真知。一年來的實踐使我們認識到：一個項目的好壞，不僅取決于所擁有資源的數(shù)量與質(zhì)量，而且取決于對資源的利用效率，而后者才是維護項目發(fā)展的關(guān)鍵。眼界決定境界，思路決定出路。只要我們發(fā)揚愛司如家、創(chuàng)新實干的精神，一點一滴的從小事做起，善用資源，奮力挖潛，就一定能使面臨生存困境的項目扭轉(zhuǎn)困局，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展！

各位領導，各位同仁，近年來我們在利用項目資源上雖然取得了一定成效，但與公司要求、和兄弟單位相比還有一定差距。發(fā)展有作為，挖潛無止境。今后，我們將乘這次會議的強勁東風，在公司領導的帶領下，腳踏實地地謀發(fā)展、求進步，繼往開來、奮勇爭先，不斷開創(chuàng)云熙物業(yè)管理工作的新局面。

2015年1月

第四篇：物業(yè)服務公司保安規(guī)章制度

恒誠物業(yè)服務公司保安規(guī)章制度

一、職能說明:

向業(yè)戶/用戶提供標準的公共秩序維護及安全防范服務；防范轄區(qū)內(nèi)出現(xiàn)行竊、搶奪、故意破壞財產(chǎn)及損害行為，協(xié)肋公安消防部門對轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的案件、違法事件進行現(xiàn)場看護，配合相關(guān)部門工作對消防設備、設施的日常巡視、保養(yǎng)；建立健全各項安全、消防安全制度和各種應急方案，做好防范工作；對進入小區(qū)的人員、物品進行登記、放行；對裝修的監(jiān)管；交通秩序及停車場管理；要求文明執(zhí)勤，禮貌待人，威嚴與服務并舉。

二、具體內(nèi)容:

1、維護物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序。

2、協(xié)助公安、消防部門做好區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，協(xié)助業(yè)戶做好防盜、防爆、防火、防災害事故工作，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時報告提出整改意見。

3、消防安全的制度建立、健全，并嚴格監(jiān)督執(zhí)行。

4、負責治安、消防安全宣傳工作，收集相關(guān)信息，組織物業(yè)公司內(nèi)部員工進行治安、消防知識學習和消防演練。

5、負責消防設施、消防通道的監(jiān)督檢查，確保消防設施處于良好備用狀態(tài)，通道暢通。

6、會同工程部及消防系統(tǒng)保養(yǎng)公司制定消防設施維修保養(yǎng)計劃并配合工程部及外判單位實施。

7、制定治安、消防應急處理方案、防范措施。

8、二次裝修的管理，督促施工方按《裝修管理規(guī)定》施工，對違章裝修予以處理、糾正違章行為。

9、出入小區(qū)訪客、車輛的登記（如檢查員工、裝修工人、探訪客、臨時雇工、外判商工作人員），對可疑人員、車輛、物品按規(guī)定進行檢查。1）憑物品出閘條核時帶出物品； 2）檢查時按章行使權(quán)力(如先敬禮);3）外判工作人員在管理部沒人陪同進入業(yè)戶家中維修時,陪同進屋。

10、發(fā)生各類案件或重大事故現(xiàn)向,有扭送犯罪分子到公安機關(guān)或監(jiān)視盤查的權(quán)力,但沒有拘留、關(guān)押、罰款、審訊、審查、偵查和處理的權(quán)力；有搶救傷員和保護現(xiàn)場的權(quán)力，但沒有勘察現(xiàn)場的權(quán)力。

11、對違反治安管理行為的人有權(quán)勸阻、制止、批評、教育。

12、對可疑人員、鬼鬼祟祟的人員進行檢查、盤查（不得打罵和污辱人格）、監(jiān)視，掌握事態(tài)發(fā)展，不輕易采取行動，以免打草驚蛇，并報當?shù)毓膊块T處理。

13、遇到下列情況時，按培訓時要求采取正確的行動并向上級報告；發(fā)現(xiàn)工程、清潔問題要及時向有關(guān)部門報告知會，通知工程人員、管理處人員，密切配合其他部門工作。a)暴力侵害事件b)斗毆c)人身及其它騷擾事件d)火警e)災害性天氣f)水浸g)違章裝修h)設施損壞 i)煤氣泄j)保安系統(tǒng)、可視對講等出現(xiàn)故障 k)停水停電 l)人員受傷 m)燈泡壞了、缺損 n)不干凈的地方 o)發(fā)霉、青苔 p)設施的跑、冒、漏 q)公共設施損壞 r)其他緊急事件

14、對違反小區(qū)各項管理規(guī)定的行為予以勸阻、批評、教育、制止。a)噪音b)損壞公共設施、消防設施c)違章使用公共場地、占用消防通道 d)環(huán)境衛(wèi)生管理（如亂扔垃圾）e)工作證、出入證、加班事務的清場 f)治安、消防制度

第五篇：物業(yè)服務公司管理制度(五)

物業(yè)服務公司管理制度五

（內(nèi)部試用）

車輛管理制度

為規(guī)范公司車輛的使用、保管、維護等行為，保障車輛規(guī)范、合理使用，延長其使用壽命，完善車務手續(xù)，特制定本制度。

一、凡屬公司購買的車輛，都屬公司辦公使用車輛，由公司辦公室統(tǒng)一負責，車輛主管負責車輛使用的審批，車輛主管因故不在，則由辦公室主任代為實施；車輛主管負責車輛的調(diào)配、鑰匙保管、維護、保養(yǎng)及車務手續(xù)。

二、凡屬日常業(yè)務用車，則由辦公室主任負責調(diào)配；凡屬員工私人用車，報辦公室審核，由公司總經(jīng)理批準；凡公車出北京市區(qū)，則必須報公司董事長批準。

三、各部門員工外出用車，應提前報辦公室，按出車的審批權(quán)限上報領導批準，由車輛主管統(tǒng)一調(diào)配安排司機和車輛。

四、公車使用程序：

1、用車者需按規(guī)定提前報辦公室，經(jīng)批準后由車輛主管負責協(xié)調(diào)、安排；

2、接到出車任務的司機按出車時間到辦公室領取鑰匙和《車輛使用申請表》出車。

3、出車完畢后，出車司機將鑰匙交回辦公室，并按要求填寫《車輛使用申請表》（具體出車時間、隨車人員、初始里數(shù)、終止里數(shù)、車輛狀況等），要求據(jù)實填寫，不得缺項；

4、車輛主管根據(jù)車輛《車輛使用申請表》上填寫的內(nèi)容進行核對、確認；

5、車輛統(tǒng)一停放在辦公室指定位置；

五、車輛主管職責：

1、不經(jīng)公司總經(jīng)理同意，不得私自將鑰匙借給他人使用；

2、對當天出車的鑰匙要跟蹤收回，出現(xiàn)鑰匙未及時收回、鑰匙丟失等情況要追究過失；

3、按時間要求負責車輛的年審、驗車、政策性費用的交納、定期保養(yǎng)工作，如定期未辦理產(chǎn)生的違約金或罰款，則由專車司機負主要責任，主管有連帶責任；

4、車輛外出前要檢查油箱情況，盡量不在未指定的加油站加油；

5、車輛如有小修，主管可幫助小修；

6、每月開一次司機技術(shù)交流會（凡持有駕駛證的司機都要求參加）；

六、經(jīng)董事會批準給領導使用的車輛，車輛未外出辦事時，辦公室可統(tǒng)一安排；

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七、項目公司申請收費用車，應依據(jù)交通不便、交通距離較遠、收費金額較大為原則申請用車；遇特殊、緊急情況，車輛調(diào)配不開時，經(jīng)批準后收費員可乘公交車輛收費，交通費按相關(guān)規(guī)定報銷；

八、如果駕駛的不是所分管的車輛，交接車輛時必須說明車況。

九、司機職責

1、公司司機必須遵守《中華人民共和國道路交通管理條例》及有關(guān)交通安全管理的規(guī)章規(guī)則，遵守公司員工管理手冊，安全駕車。同時遵守本公司其他相關(guān)的規(guī)章制度。

2、司機應愛惜公司車輛，平時要注意車輛的保養(yǎng)，經(jīng)常檢查車輛的主要機件。每月至少用半天時間對自己所開車輛進行檢修，確保車輛正常行駛。

3、司機應每天抽適當時間擦洗自己所開車輛，以保持車輛的清潔(包括車內(nèi)、車外和引擎的清潔)。

4、出車前，要例行檢查車輛的水、電、油及其他性能是否正常，發(fā)現(xiàn)不正常時，要立即加補或調(diào)整。出車回來，要檢查存油量，發(fā)現(xiàn)存油不足一格時，應立即加油，不得出車時才臨時去加油。

5、司機發(fā)現(xiàn)所駕車輛有故障時要立即檢修。不會檢修的，應立即報告車輛主管，并提出具體的維修意見(包括維修項目和大致需要的經(jīng)費等)。未經(jīng)批準，不許私自將車輛送廠維修，違者費用不予報銷。

6、出車在外或出車歸來停放車輛，一定要注意選取停放地點和位置，不能在不準停車的路段或危險地段停車。司機離開車輛時，要鎖好保險鎖，防止車輛被盜。鑰匙及行駛證交給管理人員。不準私自用車。

7、司機對自己所開車輛的各種證件的有效性應經(jīng)常檢查，出車時一定保證證件齊全。

8、晚間司機要注意休息，不準開疲勞車，不準酒后駕車。

9、司機酒后駕車或私自用車造成的一切違章或交通事故后果均由司機本人承擔，并給予行政處罰。

10、司機駕車一定要遵守交通規(guī)則，文明開車，不準危險駕車(包括高速、追尾、爭道、賽車等)。對于旁人包括公司領導的指令，司機認為不能做到的，可以提出異議，請求變更指令。行車途中如發(fā)生交通事故，能適用快速處理的，應采用快速處理方式解決；如必須現(xiàn)場處理，應當立即報警待處，不得逃離現(xiàn)場。如因違反交通規(guī)則而發(fā)生事故的，司機應承擔全部后果和責任。

11、司機因違章或證件不全被罰款的，當月罰款金額超過100元的，超過部分不予報銷。違章造成事故的由當事司機承擔責任和后果。

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12、車內(nèi)不準吸煙。本公司員工在車內(nèi)吸煙時，應當即有禮貌地制止；公司外的客人在車內(nèi)吸煙時，可婉轉(zhuǎn)告知本公司陪同人，但不能直接制止。

13、司機對乘車人要熱情、禮貌，說話應文明。車內(nèi)客人談話時，除非客人主動搭話，不準隨便插嘴。

14、公司用車時，要準時出車，不得誤點。出車后，按要求作好行車記錄，詳細記錄行車時間、里程、起始地、乘坐人姓名、事由等，并由乘坐人簽字確認（如僅有公司外客人乘坐，由安排人員簽字確認），次日將行車記錄交管理人員審核簽章。每月末按乘坐人或部門統(tǒng)計當月行車里程總數(shù)，各部門合計數(shù)應與當月總行駛里程一致，不一致則由駕駛員承擔多余里程。

15、上班時間內(nèi)司機未被派出車的，應隨時在辦公室等候出車。不準隨便亂竄其他辦公室。有要事確需離開時，要告知管理人員去向和所需時間，經(jīng)批準后方可離開，并保持通信暢通；出車外出回來，應立即到管理人員處報到。

16、司機對管理人員的工作安排應無條件服從，不準借故拖延或拒不出車。對工作安排有意見的，事后可向上級領導反映。

17、司機出車執(zhí)行任務，遇特殊情況不能按時返回的，應及時設法通知管理人員，并說明原因。

18、任何時候，司機必須隨身攜帶手機。對公司領導或管理人員的呼叫，應立即應答。情況特殊確實不能應答的，事后一定要說明原因。當月三次以上通訊聯(lián)系不上，應接受相應處罰。

19、司機未經(jīng)領導批準，不得將自己保管的車輛隨便交給其他人駕駛；如公司領導批準同意將車交給其他駕駛員駕駛，當事司機應負責檢查借車人是否具有合法的駕駛資格（包括駕照有效期、車型及駕照真實性）；嚴禁將車輛交給無證人員駕駛或練習開車；任何人不得利用公司車輛學開車。

20、司機全年安全行車，未出交通事故的，給予獎勵1000元。若發(fā)生交通事故，經(jīng)車輛保險部門理賠后公司仍要承擔損失的，損失金額超過1000元的，取消獎勵；損失1000元以內(nèi)的，減去實際損失后的剩余部分作為獎勵。

21、由人事部門每年負責對司機進行考核，將考核等級作為下一年調(diào)整崗位工資的依據(jù)之一。對于工作勤奮、遵守制度、表現(xiàn)突出的，可視具體情況給予嘉獎、晉級等獎勵；對工作怠慢、違反制度、發(fā)生事故者，視具體情節(jié)給予警告、記過、降級直至除名處理。

22、工資待遇：試用期工資，按雙方商定的工資標準執(zhí)行。正式錄用后，按照公司薪資管理制度，司機每年實行崗位等級聘任制度，基本工資加崗位工資在1200-1500元/月之間，初始崗位等級由公司管理人員確定，以后按考核的成績，決定薪資等級的升降。加班以小時計，累計

/ 6 8小時為一天，按公司加班規(guī)定計入倒休天數(shù)中。因特殊情況，當天工作時間延遲1小時以內(nèi)的，不計入加班。每月末統(tǒng)計當月加班情況并注明加班乘坐人。

23、費用報銷：司機所有因公費用（停車費、過路費、加油、修理等等）必須以正式有效憑證作為報銷憑證，由駕駛員整理粘貼報銷憑證后交管理人員審核簽字，再交總經(jīng)理簽字，方可報銷。原則上一周報銷一次。每月末匯報當月報銷情況，以及停車費、過路費、使用人。

24、違反車輛管理制度，因車輛管理不當造成重大事故的，另外承擔相應責任和后果。

食堂管理制度

為了給公司員工提供一個舒心的就餐環(huán)境，保證食堂伙食質(zhì)量，使員工吃上可口的飯菜，加強食堂員工紀律、衛(wèi)生、材料采買、驗收、庫房、帳目等各方面的管理，特制定本制度。

一、材料的采買、驗收管理

l、采購可領取備用金2500元，周轉(zhuǎn)使用；

2、后勤主管負責設定食堂專職的采買員、驗收員、庫房管理員，三者不得兼任；

3、采買員可由后勤主管或后勤干事承擔；驗收員必須由庫房管理員和廚師各一人承擔；庫房管理員由食堂員工一人承擔；

4、食堂采買菜、調(diào)料、米、面必須集中采買，由食堂管理員每周做采購計劃，周一上報后勤處，由后勤主管審核后按計劃采買；每周集中采買兩次，原則上每周一、周四進行采買；

5、食堂采買菜、調(diào)料、米、面必須到大的批發(fā)市場，油要到大超市去買，在質(zhì)量、價格方面貨比三家；所購物品應保證質(zhì)鮮、不得購買變質(zhì)、過期物品；

6、采買過程中應保證倆人以上；

7、除職工餐外，公司臨時性組織聚餐、招待餐，可做臨時采購計劃，報后勤主管審核、相關(guān)領導審批后即時采買；

8、采買回來后應及時通知食堂驗收員對采買物品逐一驗收，驗收合格后，采買員和驗收員辦理入庫手續(xù)，填寫入庫單，雙方簽字確認。

9、每次采購驗收后，食堂管理員要及時到資金運作部報帳。

10、食堂采買饅頭、花卷、豆包等主食類副食可由供貨商直接送貨，由食堂驗收員驗收，驗收員與供貨商簽字確認后辦理入庫手續(xù)。

二、庫房管理

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1、入庫的物品庫房管理員要嚴格履行出庫手續(xù)，廚師每天做飯所出庫的物品的種類、斤數(shù)、重量等都要一一記錄在出庫單上方簽字確認。

2、職工餐用料外，任何員工(包括食堂員工)不得隨意領用庫房的物品；特殊情況必須由食堂管理員報后勤主管審批后，方可領取。

3、庫房由庫房管理員專人看管，任何人不得隨意進出庫房(包括食堂其他人員)。

4、周庫房管理員自己清查一次，食堂財務每月對庫房進行盤點一次。

5、庫房管理員要每天對物品進行檢查、核對、整理，保證帳目清楚、物品質(zhì)量，保持物品碼放二F凈整齊，防止食品過期、變質(zhì)。

6、對米、面等食品應做好防潮、防霉變質(zhì)措施。

三、伙食管理

1、每周五食堂管理員要制定下周的食譜，上報后勤主管審核后執(zhí)行。

2、食堂廚師要根據(jù)食譜按計劃履行，廚師要保證飯菜的質(zhì)量，對飯菜的質(zhì)量負全部責任，食堂管理員負問接責任。

3、食堂管理員要對每周飯菜進行葷素搭配，主食要粗、細糧搭配、且花樣多，營養(yǎng)均衡，每一頓飯要至少保證一葷兩素，主食要保證四種以上；葷菜、素菜每周不重復，蔬菜要清洗干凈，防止農(nóng)藥過多損害身體；油鹽要適量，不可過油或過咸。

4、對于臨時性聚會、招待用餐，由食堂管理員根據(jù)標準制定食譜上報后勤主管審核，由相關(guān)領導審批后執(zhí)行；此類用餐要盡量以經(jīng)濟實惠為主。

5、夏季用餐，室外溫度達到33度以上時，食堂要提供員工綠豆湯，且保證伙食的清淡。

6、無特殊情況準點開餐，飯菜要保證供應量，不得出現(xiàn)大量人員等待就餐的現(xiàn)象。

四、人員管理

1、食堂所有人員按時上下班，不得以任何理由遲到早退。

2、上班時間應統(tǒng)一著裝，保持整潔，常洗手，拿饅頭要用夾子取，不得隨意用手拿。

3、上班時間不準看電視，不準干與工作無關(guān)的事情。

4、食堂人員統(tǒng)一就餐，任何人不得開小灶。

5、任何人不得偷吃，偷拿食品。

6、愛護食堂所有物品，任何人不得占為已有。

7、人人都要愛崗敬業(yè)，樹立為他人服務的思想。

8、離開小區(qū)要向食堂管理員打招呼，保持通訊暢通。

9、對就餐人員要一視同仁，服務到位、態(tài)度和藹可親，不得對個別員工有偏心。

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10、對就餐人員浪費、違反食堂規(guī)定的員工要敢于指出，并嚴格管理。

11、對就餐人員要嚴格管理，公司員工憑工牌就餐，任何人不得給非就餐人員開綠燈，或擅自給非就餐人員提供其他方便。

12、凡違反以上條款，視情節(jié)嚴重程度，給予警告、處罰或辭退。

13、職工食堂僅對內(nèi)部供餐，食堂工作人員不得對外經(jīng)營，直接收取現(xiàn)金。(食堂形式如改變，另行協(xié)定。)

五、衛(wèi)生管理

l、凡食堂工作人員，一律持健康證上崗。

2、上班前或便后應洗手。

3、在食堂內(nèi)不準隨地吐痰，不準抽煙。

4、在炒菜時，不準對鍋打噴嚏。

5、灶臺、操作臺、抹布、廚具要隨時保持干凈。

6、后廚地面視情況每日數(shù)次、至少兩次清洗。

7、食物應生、熟分開操作，分開儲放。

8、剩余菜、肉應及時放入保鮮柜，防止變質(zhì)。

9、大廳、廁所應隨時保持干凈，每日至少打掃兩次。

10、食堂工作人員應勤洗衣服，勤剪指甲。

11、凡患急性傳染病者，一律不準上班。

六、伙食成本管理

l、廚師對每日所做菜要有成本核算，做到心中有數(shù)。

2、庫房每月底要盤點一次，食堂財務、庫房管理員、食堂管理員一齊參加盤點，并計算庫存價格。

3、每月公布一次食堂盈虧情況。

七、考核管理

l、食堂全體員工要每月接受全體就餐人員的考核。

2、每周由后勤處組織就餐人員對食堂員工的服務態(tài)度、衛(wèi)生、飯菜質(zhì)量等進行調(diào)查，對就餐人員提出的問題及時進行糾正。

3、每月由后勤處組織就餐人員對食堂員工的服務態(tài)度、衛(wèi)生、飯菜質(zhì)量等進行評分，對于評分不合格的項目或員工進行相應的處理(處罰、或離職)。

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