第一篇：法律意見

法律意見書

致：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

關于：貴司與xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx簽訂《房屋租賃合同》的相關事宜。

作為貴公司的法律顧問，根據(jù)貴我雙方《法律顧問合同》的約定，現(xiàn)就貴司與xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx簽訂《房屋租賃合同》的相關事宜提供如下法律意見，供貴司參考：

一、法律分析

依據(jù)《中華人民共和國合同法》第12條：“合同的內容由當事人約定”，同時《合同法》第52、53、54、55條規(guī)定了合同無效、可變更、可撤銷的情況。貴司簽訂的《房屋租賃合同》具體內容應由雙方協(xié)商確定，是雙方真實意思的表示，并不違反法律的強制性規(guī)定，不損害國家利益、社會公共利益和他人的合法權益。同時《房屋租賃合同》簽訂后應向相應的行政主管部門進行備案?！斗课葑赓U合同》在上述前提下，依法可以簽訂。

二、相關建議

鑒于上述情況，貴司在協(xié)商合同簽訂及合同履行過程中應注意：

1、對于出租方提交的各項證件復印件，要與原件核對其真實性，且需要相對方在復印件上簽章。

2、合同租賃標的房屋應具有合法性。在交付使用前租賃房屋應經過消防驗收合格，同時應確保出租人享有完全的產權，房產證所載明的所有人名稱與合同相對方名稱必須保持一致，租賃房屋上沒有設立擔保等他項權。

3、租賃標的物在合同期內的發(fā)生產權變更、抵押或被司法機關依法拍賣等情況下注意租賃合同法律效力及優(yōu)先購買權的行使。以上意見，僅供此次貴司與xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx司簽訂的《房屋租賃合同》相關事宜使用，未經書面同意，任何單位或個人不得將此意見書用于其他目的。

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

xxxxxxxxxxxx律師

2011年12月22日

第二篇：不良貸款處理法律意見

中國郵政儲蓄銀行不良貸款處理法律指導意見

今年以來，我行零售貸款逾期率逐漸上升，不良貸款余額增加較快，各級分支機構逾期貸款催收壓力逐漸加大。由于我行開展資產業(yè)務時間較短，不良貸款處理工作經驗不足，專業(yè)性不強，不良貸款處理工作中的法律風險值得關注。2009年，部分分行結合本分行實際情況，制定了不良貸款處理工作的法律指導文件，為我行不良貸款處理做出了有益探索。為規(guī)范統(tǒng)一全行不良貸款處理中相關法律工作，切實防范不良貸款處理過程中的法律風險，提高不良貸款處理效率，根據(jù)我國有關法律法規(guī)、監(jiān)管規(guī)定及行內規(guī)章制度，制定本指導意見。

第一章 總則

一、基本原則

不良貸款主要是指我行在經營中形成或通過其他方式取得的次級類、可疑類、損失類貸款。我行不良貸款處理中法律工作應當遵循以下原則：

（一）合法性原則

不良貸款處理中法律工作要嚴格遵守法律及司法解釋、行政法規(guī)的相關規(guī)定，按照法律規(guī)定的程序和形式開展工作，防范法律風險。

（二）合規(guī)性原則 不良貸款處理中法律工作要嚴格遵循監(jiān)管部門相關規(guī)定和我行相關規(guī)章制度，防范合規(guī)風險。

二、不良貸款處理的措施

不良貸款的處理措施包括直接扣收、通知催收、訴訟（仲裁）追償、委托第三方追償、刑事追償、破產清償、和解、以資抵債等方式。當事行應根據(jù)不良貸款債務人和擔保人實際狀況審慎選擇處理措施。

三、不良貸款的處理程序

通過民事訴訟方式處理不良貸款的，應當遵循《中國郵政儲蓄銀行民事訴訟工作管理辦法（試行）》（郵銀發(fā)?2009?40號）的規(guī)定；通過其他方式處理不良貸款的，參照執(zhí)行上述文件。

四、建立良好的不良貸款處理法律環(huán)境

各級機構應加強與法院、仲裁機構、檢察院、公安經偵部門等司法機構和執(zhí)法部門的聯(lián)系和合作，建立良好的不良貸款處理社會環(huán)境與法律環(huán)境，確保各種不良貸款處理措施有效施行。

第二章 不良貸款處理措施

一、直接扣收

當事行可以直接從借款人或保證人的賬戶扣收到期貸款本息。扣收是當事行根據(jù)《合同法》第九十九條的規(guī)定，將自己的債務與對方的債務進行抵銷。

（一）直接扣收的條件

1．我行與債務人之間互有債權，互有債務，具有相互對立 性。債務人在我行開立的賬戶有余額且為債務人所有的資金，不是第三人委托或托管的資金，如債務人開立的信托賬戶中的資金就不是債務人的資產，不可直接扣劃。

2．我行與債務人各自的債權均已到了清償期，即貸款已到期，債務人在我行的賬戶資金無期限限制或已到期限。如定期存款賬戶由于存在履行期間，行使抵銷權受到“雙方的債務均已屆清償期或到期”的限制，不能對上述賬戶任意行使抵銷權，只能待存款到期時才能行使抵銷權，當事行在該定期存款到期前可以辦理止付手續(xù)。

3．我行與債務人之間相互債權、債務的標的物種類、品質相同，即均為金錢債權。

4．抵銷債權須是合法的，且抵銷沒有違法。無效的債權或者不成立的債權不能進行抵銷，同時抵銷不得違反法律規(guī)定的禁止性規(guī)定。

（二）直接扣收抵銷的程序

當事行在主張抵銷時應當向債務人發(fā)送通知函。抵銷自通知到達對方時生效，抵銷不得附條件或者附期限。

（三）直接扣收應注意的法律問題

對債務人的直接扣收可以導致連帶保證情況下保證債務訴訟時效的中斷。

當事行與債務人就扣收抵銷有約定的（如借款合同中有抵消約定）按照約定進行扣收抵銷，不受前條直接扣收抵銷條件的限制。

二、通知催收

通知債務人還款，是當事行主張權利，以引起訴訟時效的中斷的處理措施。為防止逾期貸款超過訴訟時效期間導致喪失法律保護，當事行應當在訴訟時效期間內向債務人及時通知催收。當事行可以自行向債務人發(fā)送催款通知書催收，也可以委托律師向債務人發(fā)送律師函催收。

（一）發(fā)送催款通知書的基本要求

1．貸款逾期以后，當事行應當根據(jù)情況在訴訟時效內向借款人發(fā)送“催收逾期貸款通知書”。

2．“催收逾期貸款通知書”應附有回執(zhí)，向借款人發(fā)催收逾期貸款通知書，一定要按照法律規(guī)定讓符合條件的當事人在“催收逾期貸款通知書”回執(zhí)上簽字和蓋章，確保手續(xù)的合法性，證據(jù)的可采性。對方當事人為法人或者其他組織的，簽收人可以是其法定代表人、主要負責人、負責收發(fā)信件的部門或者被授權主體；對方當事人為自然人的，簽收人可以是自然人本人、同住的具有完全行為能力的親屬或者被授權主體。

（二）通知催收應注意的法律問題

1．對于保證貸款，根據(jù)《擔保法》的規(guī)定，當事行應當在合同約定的保證期間或法律規(guī)定的保證期間向保證人發(fā)出催款通知書，由保證人簽字蓋章。當借款人、保證人的法定代表人、主要負責人或財務部門負責人等有關人員拒絕在催款通知書上簽字蓋章時，當事行可以根據(jù)實際情況，采取訴訟、仲裁等進一步的清收措施。2．通過特快專遞的形式向借款人或擔保人寄發(fā)“催收逾期貸款通知書”要在特快專遞填單上盡可能詳細注明催收通知的主要內容：如哪筆債務，債務人、債權金額、催收的意思表示等內容，以達到對方一經簽收即使未在催收通知上簽字蓋章也能產生主張權利的效果。但要注意應及時向郵局索要對方已簽收的證明，防止因郵局的簽收憑據(jù)只在一定期間內保留而喪失。

3．當事行可以根據(jù)需要，采用公證方式發(fā)送催收通知書。公證催收的方式：一種是現(xiàn)場公證催收，就是債務人拒簽的情況下，由公證員現(xiàn)場送達催收通知，使用這種催收方式應注意催收時應有債務人或債務人的員工或同居親屬在場；另一種是公證郵寄催收，主要適用于異地的債務人。公證文書應采用《公證暫行條列》規(guī)定的文本；

4．對已經超過訴訟時效的債權，當事行可采取措施與債務人達成還款協(xié)議，或根據(jù)《最高人民法院關于超過訴訟時效期間借款人在催款通知單上簽字或蓋章的法律效力問題的批復》，向債務人發(fā)出催款通知書，由債務人在催款通知書上簽字、蓋章。

（三）律師函催收

當事行可根據(jù)需要委托律師事務所發(fā)出《律師函》催收。通過律師函達到提醒收函人盡快履行約定或者法定義務的作用。要求借款人限期清償違約本息。

當事行采用律師函催收的，應當要求承辦律師提供可作為催收證據(jù)的書面材料。在準備對債務人采取保全措施時不宜使用律師函催收。

三、申請支付令

支付令是指人民法院根據(jù)債權人的申請，向債務人發(fā)出的限期履行給付金錢或有價證券義務的法律文書，是《民事訴訟法》規(guī)定的督促程序。

（一）申請支付令的條件

1．貸款已經到期或根據(jù)合同約定已經提前到期； 2．當事行與債務人沒有其他債務糾紛；

3．當事行能夠向法院提供用于送達支付令的債務人的準確住址。

（二）申請支付令的一般程序 1．支付令的申請。

當事行決定采用支付令方式處理的，應當向有管轄權的基層法院提交《支付令申請書》。《支付令申請書》的基本內容包括：

（1）當事人的基本情況。應當分別寫明申請人（當事行）、被申請人（債務人）的基本情況，自然人的情況包括姓名、性別、出生年月日、民族、籍貫、職業(yè)或工作單位和職務、住址等。法人或其他組織，應當寫明單位名稱、地址，法定代表人或代表人的姓名、職務、電話。有委托代理人的，應寫明委托代理人的基本情況；委托代理人是律師的，寫明律師的姓名、工作單位和職務。

（2）請求事項。應寫明要求債務人支付財物的名稱和具體數(shù)量。

（3）事實與理由。這部分內容主要從下述幾方面進行敘述： 一是寫明債權標的物是金錢還是有價證券，債權數(shù)額，債權發(fā)生的時間、地點、緣由以及約定的歸還期限；有無債權文書、對債權文書有無爭議；二是說明當事行和被申請人沒有其他債務糾紛，申請支付的標的物不存在相互折抵計算的問題；三是說明債務已到償還期限，當事行曾向被申請人追討，被申請人應當償還，但被申請人卻不予償還的經過；四是引用法律條文，作為提出申請的依據(jù)。

2．支付令的執(zhí)行。

債務人收到支付令后的15日內既不主動履行債務又不提出異議，支付令發(fā)生法律效力，生效的支付令與生效的法院判決具有同等法律效力，當事行可以向法院申請強制執(zhí)行。

債務人提出異議，則支付令自動失效。當事行應及時采取其他處理措施。

（三）申請支付令應注意的法律問題

1．債務人對支付令的異議應當針對債務本身，并以書面方式提出，口頭異議或僅表示缺乏清償能力不影響支付令的效力。

2．申請支付令催討債務能夠導致債務的訴訟時效中斷，但是，連帶責任保證情況下保證債務訴訟時效除外。因此，在申請支付令的同時，對保證人的正常催收工作仍要繼續(xù)進行。否則容易造成超過擔保期限喪失對擔保人追索的權利。

3．當事行應當結合支付令的申請條件和當?shù)胤ㄔ簩χЦ读畹恼J可程度，綜合評估貸款逾期時間、還款意愿、法律成本、可能達到的效果等多種因素后決定是否采用申請支付令的形式處 理。

4．當事行已向人民法院申請訴前保全的，不宜再申請支付令。

四、公證強制執(zhí)行

根據(jù)法律規(guī)定，經公證機關依法賦予強制執(zhí)行效力的債權文書到期后，債務人拒不履行時，這種債權文書便可成為執(zhí)行依據(jù)，與生效的判決書、調解書、仲裁書具有同等的法律效力。當事行對于符合條件的不良貸款可以采取公證強制執(zhí)行的方式處理。

（一）公證強制執(zhí)行的條件

1．當事行與債務人之間的債權文書具有給付貨幣、物品、有價證券的內容；

2．債權債務關系明確，當事行和債務人對債權文書有關給付內容無異議；

3．債權文書中載明債務人不履行義務或不完全履行義務時，債務人愿意接受依法強制執(zhí)行的承諾。

（二）公證強制執(zhí)行的程序 1．申請執(zhí)行證書。

對經過公證，依法賦予強制執(zhí)行效力的借款合同或補充協(xié)議等債權文書，債務人不履行或不完全履行的，當事行可以向原公證機關申請執(zhí)行證書。申請時應當提供債權文書、原公證書和可證明債務人未履行或未完全履行債務的相關證據(jù)。債務人已經履行的部分，在執(zhí)行證書中予以扣除。因債務人不履行或不完全履行而發(fā)生的違約金、利息、滯納金等，當事行可以向原公證機關 要求列入執(zhí)行標的。

未經公證的符合條件的借款合同、協(xié)議、借據(jù)、欠單等債權文書逾期后，當事行可以要求債務人同意公證并接受強制執(zhí)行。當事行申請公證機關賦予強制執(zhí)行效力，公證機關征求債務人的意見后，且債務人同意公證并愿意接受強制執(zhí)行的，該債權文書具有強制執(zhí)行效力。

2．申請強制執(zhí)行。

取得執(zhí)行證書后，憑原公證書及執(zhí)行證書可以向有管轄權的人民法院申請執(zhí)行。

有抵押、質押擔保的借款合同，經公證賦予強制執(zhí)行效力的，可以將抵押（質押）合同與借款合同一并向法院申請強制執(zhí)行，法院不予強制執(zhí)行抵押（質押）合同的，應及時就抵押權（質權）的實現(xiàn)另行起訴。

五、訴訟（仲裁）

（一）訴訟（仲裁）的基本條件

采用訴訟（仲裁）方式處理不良貸款的，當事行應根據(jù)《中國郵政儲蓄銀行民事訴訟工作管理辦法》，在論證訴訟（仲裁）可行性的基礎上，確定訴訟方案。我行勝訴的，應按照生效法律文書在規(guī)定時間內要求債務人（擔保人）履行或申請執(zhí)行，盡快回收現(xiàn)金和其他資產。我行敗訴且判決、裁決或裁定違法、顯失公平的，應及時上訴。必要時，應提起申訴，并保留相應記錄。

采取仲裁方式處理不良貸款，取決于我行與借款人之間是否存在仲裁條款或達成仲裁協(xié)議。

（二）訴訟（仲裁）的基本程序 1．訴前論證。

訴前論證應當以審查案件事實和起訴理由為基礎，重點對下列因素進行研究和分析，并在此基礎上確定訴訟方案：

（1）訴訟事項基本事實的判斷及法律關系定性；（2）現(xiàn)有證據(jù)的充分性及證明效力；（3）訴訟（仲裁）成本分析；

（4）訴訟（仲裁）風險、應對策略及訴訟（仲裁）結果預測；

（5）財產保全及訴后執(zhí)行情況預測；（6）分拆訴訟（仲裁）標的可行性；（7）采取非訴訟手段清收的可能性；（8）選擇最適合的法律手段。2．訴訟（仲裁）的提起。

應當根據(jù)債務人（含擔保人）可供執(zhí)行財產狀況以及抵（質）押物狀況，合理確定訴訟（仲裁）目標和標的金額，制定周密、可行的訴訟（仲裁）方案，不得盲目提起訴訟（仲裁）。

訴訟（仲裁）管轄機構一般應當首先選擇相關債權文書（如借款合同）約定的管轄機構，管轄未約定或約定不明的，可以選擇被告所在地或合同履行地法院管轄，借款合同的合同履行地除合同另有約定外，貸款人的所在地為合同履行地。當事行應本著有利、方便的原則選擇管轄機構。

有下列情形之一的案件，經有權機構審議決定，可以不予起 訴（申請仲裁）：

（1）借款人、擔保人均依法宣告破產、關閉、解散，我行尚有未能收回的債權；

（2）借款人死亡或依法宣告失蹤、宣告死亡，我行依法對其財產或者遺產進行清償，并對擔保人進行追償后未能收回的債權；

（3）借款人和擔保人雖未依法宣告破產、關閉、解散，但已完全停止經營活動，被縣級以上工商行政管理部門依法注銷、吊銷營業(yè)執(zhí)照，且無財產可執(zhí)行，我行尚有未能收回的債權；

（4）借款人對我行負有多份債務，其中一份債務已申請強制執(zhí)行且無效果，其他債務既無法履行，也無償債擔保；

（5）借款人或擔保人無財產可執(zhí)行；

（6）沒有勝訴的可能、勝訴后收回資產可能性很小、訴訟成本大于訴訟效益或者單純?yōu)榱吮３衷V訟時效而起訴的；

（7）有其他不能起訴（申請仲裁）的因素。3．訴訟（仲裁）管理。

案件起訴以后，當事行及有關部門應當及時了解有關信息，適時調整訴訟策略，努力實現(xiàn)訴訟目標，爭取最有利的訴訟結果。

4．訴訟（仲裁）的執(zhí)行。

債務人不履行生效裁決的，當事行應及時向法院申請強制執(zhí)行。

仲裁裁決被法院裁定撤銷或裁定不予執(zhí)行的，當事行可以根據(jù)雙方達成的書面仲裁協(xié)議重新申請仲裁，也可以向法院起訴。執(zhí)行中，因發(fā)生法定事由當事行申請變更或追加被執(zhí)行人，法院不予變更或追加的，當事行可以向原仲裁機構申請確定新的被執(zhí)行人，然后申請法院執(zhí)行新的被執(zhí)行人。

六、委托第三方追償

采用委托第三方追償不良貸款的，應在對不良貸款的債權價值做出獨立判斷的基礎上，結合不良貸款追償?shù)碾y易程度、代理方追償能力和代理效果，合理確定委托費用，并對代理方的代理行為進行動態(tài)監(jiān)督。

采用風險代理方式的，應嚴格委托標準，擇優(yōu)選擇代理方，明確授權范圍、代理期限，合理確定費用標準和支付方式等內容，并加強對代理方的監(jiān)督考核。風險代理收費的最高收費金額不得高于收費合同約定標的額的30％。

（一）受托人的選擇

委托第三方追償不良貸款的受托人分別為: 列入可疑類、損失類的不良貸款及我行有追索權的已核銷呆賬類不良貸款的受托人為金融機構及其他適宜進行委托清收的主體,如:律師事務所、會計師事務所等。信貸類勝訴未執(zhí)結案件所涉及不良貸款的受托人為律師事務所及其他適宜進行委托清收的主體?？傂刑囟ㄎ胁涣假J款的受托人由總行另行規(guī)定。

我行在職員工及直接從事資產處置、審查、審批工作員工的直系親屬不得擔任受托人；由后者投資或者擔任主要管理職位的經濟組織也不得擔任受托人。

當事行應對擬受托人的資質、信譽、履約能力、人員素質等 方面進行評估,擇優(yōu)選擇推薦受托人。

受托人的選擇可以采取協(xié)議方式和招標方式。

協(xié)議方式是指當事行與擬受托人就委托清收不良貸款、委托清收費用(率)、委托方式、雙方權利義務等事項進行直接協(xié)商,并確定受托人。

招標方式是指當事行將擬委托清收不良貸款、委托清收費用(率)、委托方式、委托協(xié)議等信息,向社會發(fā)布招標公告或向三個以上具備受托清收能力、資信良好的擬受托主體發(fā)出投標邀請書,由當事行按照招標文件確定的評標標準和方法對投標人的資質、能力、投標價格等進行評審和比較,并確定受托人。

單戶勝訴未執(zhí)結標的金額（500萬元）以上(含)的不良貸款的受托人由一級分行采取招標的方式選擇確定。

(二)委托清收協(xié)議的簽訂與終止 1．委托清收協(xié)議的簽訂。

當事行應當與受托人簽訂委托清收協(xié)議，一級分行要逐步統(tǒng)一制定委托清收協(xié)議文本。委托清收協(xié)議須明確雙方權利義務,嚴格規(guī)范受托人的清收行為,確保受托人依法清收,防范道德風險和法律風險。委托清收協(xié)議應根據(jù)不良貸款的清收難度約定有效期限，有效期限通常約定為一年。

2．委托清收協(xié)議的終止。

不良貸款委托清收有下列情形之一的,委托清收協(xié)議終止, 受托人有過錯且給我行造成損失的，當事行應依法追究其責任：

（1）法律、國家政策變化致使委托清收協(xié)議履行不能的；（2）受托人以不正當手段取得受托人資格的；

（3）受托人截留、隱匿或私分受托不良貸款項下回收現(xiàn)金和其他資產的；

（4）受托人采取違法違規(guī)方式清收委托不良貸款的；（5）受托人未履行或者嚴重違反委托清收協(xié)議約定的相關義務的；

（6）未經我行同意,受托人越權代理的；（7）其它損害我行利益的情形。

七、破產清償

破產清償方式主要適用于債務人不能清償?shù)狡趥鶆铡⑶屹Y產不足以清償全部債務或者明顯缺乏清償能力的情形。

債務人破產清償時，當事行應及時向法院申報債權，提交有關證明文件。破產清償過程中，當事行應積極參加債權人會議，密切關注破產清算進程，發(fā)現(xiàn)破產方案有疑點、破產過程中存在損害我行權益的行為和顯失公平的裁定、破產企業(yè)有逃廢債嫌疑的，應及時向破產清算組主張債權，向債權人委員會、上級行和監(jiān)管部門報告，加強與政府有關部門的溝通，依法最大限度地維護我行權益。

對不符合破產條件，債務人、地方政府利用破產逃避債務的，當事行應及時向受理破產的法院提出異議，并向上級行報告。

涉及到我行重大實體權益的處分應當遵循總行相關規(guī)定的要求。

八、涉嫌犯罪的不良貸款處理 當事行在不良貸款處理工作中發(fā)現(xiàn)借款人存在欺詐行為，可能構成犯罪的，可以向公安機關報案，采用刑事手段處理。

（一）借款單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員，采取欺騙手段貸款，騙取的貸款被該單位占有、使用或處分的，當事行可要求借款單位承擔民事賠償責任；

（二）借款單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員，以該單位的名義對外簽訂借款合同，將取得的貸款部分或全部占為己有構成犯罪的，當事行應向該借款單位要求對借款合同承擔民事責任。

（三）個人借用單位的業(yè)務介紹信、合同專用章，以出借單位名義簽訂借款合同，騙取貸款歸個人占有、使用、處分或者進行其他犯罪活動，當事行可以向出借業(yè)務介紹信、合同專用章的單位要求承擔賠償責任。

（四）行為人盜竊、盜用單位的公章、業(yè)務介紹信，或者私刻單位的公章簽訂借款合同，騙取貸款歸個人占有、使用、處分或者進行其他犯罪活動的，如有證據(jù)表明單位有明顯過錯，且該過錯行為與當事行的損失之間具有因果關系的，當事行可以要求該單位承擔賠償責任。

（五）企業(yè)承包、租賃經營合同期滿后，企業(yè)按規(guī)定辦理了企業(yè)法定代表人的變更登記，而企業(yè)法人未采取有效措施收回其公章、業(yè)務介紹信，或者沒有及時采取措施通知我行，致原企業(yè)承包人、租賃人得以用原承包、租賃企業(yè)的名義與我行簽訂借款合同，騙取貸款占為己有構成犯罪的，當事行可以要求該企業(yè)承 擔賠償責任。

（六）單位聘用的人員被解聘后，或者受單位委托保管公章的人員被解除委托后，單位未及時收回其公章，行為人擅自利用保留的原單位公章簽訂借款合同，騙取貸款占為己有構成犯罪，當事行可以要求該單位承擔賠償責任。

九、和解

為最大限度實現(xiàn)債權，各級當事行可以在不良貸款處理程序中與債務人或保證人和解，變更貸款合同或法律文書確定的履行義務主體、債務數(shù)額、履行期限和履行方式。

（一）訴訟外簽訂和解協(xié)議

當事行可以在司法程序啟動前與債務人或保證人達成和解；采用修改債務條款方式達成和解的，應與債務人或保證人以書面形式訂立和解協(xié)議。

修改債務條款方式主要適用于債務人有還款意愿，但生產經營暫時遇到困難，為降低其還款壓力，對原債務合同約定的幣種、利率、期限進行調整，或為增加擔保能力調整擔保方式的情形。以減免息等方式修改債務條款的應事先調查債務人和擔保人的償債能力，具體包括：

1．債務人生產經營現(xiàn)狀、財務狀況、籌集資金能力等。2．貸款基本情況。包括貸款現(xiàn)狀及形成過程、貸款抵押擔保情況。屬保證擔保貸款，應調查擔保人經營狀況等；屬抵（質）押貸款，應調查抵（質）押物的整體概況、原值、現(xiàn)值、抵（質）押合法性、變現(xiàn)難易程度情況等。3．已采取的清收保全措施及效果。

4．債務人、擔保人以及其他還款義務人還款來源的合法性情況。

5．其他可能影響債務人償債能力的信息。

修改債務條款應堅持降低風險、帶動收回、減少損失的原則，在不改變原貸款形態(tài)、不重新簽訂借款合同、不更換借據(jù)前提下，通過與債務人（擔保人）簽訂協(xié)議補充的方式修改原債務條款，審慎訂立新債務條款。

當事行應對債務人（擔保人）償債能力進行充分的論證分析，對仍能夠產生現(xiàn)金流、具有籌資能力、貸款風險可控的法人類債務人，審慎選擇調整還款幣種、還款期限、貸款利率、擔保方式等修改債務條款種類。調整還款幣種、貸款利率、擔保方式等債務條款的，當事行應與債務人（擔保人）重新簽訂還款計劃，督促債務人（擔保人）履行約定義務。債務人（擔保人）未履約的，應及時采取處置措施并恢復執(zhí)行原債務條款（應在新債務條款中作此約定）。

（二）司法程序中的和解

在司法程序中達成和解的，應同時請求法院將和解協(xié)議副本附卷。

債務人不履行和解協(xié)議或有隱藏、轉移、變賣財產等逃債行為的，當事行應及時采取保全措施、起訴或申請恢復執(zhí)行。執(zhí)行程序中的和解如執(zhí)行法院因超過申請執(zhí)行期限不予恢復執(zhí)行，當事行可考慮依據(jù)新的和解協(xié)議另行起訴。當事行取得生效法律文書后，申請強制執(zhí)行前，債務人自愿履行，但要求債務延期或減讓，當事行可以與債務人達成還款協(xié)議替代法院生效判決。當事行一旦與債務人達成新的協(xié)議，則判決所確認的債務即視為已履行。如債務人未按協(xié)議履行債務，當事行不能再對原生效判決確定的債務申請執(zhí)行，只能依新協(xié)議為依據(jù)另行向法院起訴。因此，當事行應謹慎運用訴訟中的協(xié)議履行手段，一般不宜在申請強制執(zhí)行前與債務人訂立還款協(xié)議。

執(zhí)行中，被執(zhí)行人有正當理由，且有還債誠意并明確承諾還債期限的，在其或第三人向法院提供充分擔保的情況下，當事行可同意其暫緩執(zhí)行，擔保如有期限，暫緩期限應與擔保期限一致，但暫緩期限一般不得超過三個月，因特殊事由需要延長的，可以向法院申請適當延長，延長的期限不得超過三個月。當事行應要求執(zhí)行法院就此制作執(zhí)行筆錄。被執(zhí)行人或其擔保人以財產向法院提供執(zhí)行擔保的，當事行應要求其依據(jù)《物權法》的有關規(guī)定，按照擔保物的種類、性質，將擔保物移交執(zhí)行法院，或依法到有關機關辦理登記手續(xù)。

十、以資抵債

當事行在不良貸款處理中接受非現(xiàn)金資產抵償債務，應重點關注抵債資產的產權和實物狀況、評估價值、維護費用、升（貶）值趨勢以及變現(xiàn)能力等因素，謹慎確定抵債資產抵償?shù)膫鶛鄶?shù)額，對剩余債權繼續(xù)保留追償權。要根據(jù)有關制度，按照審慎接收、合法取得的原則，盡可能選擇價值穩(wěn)定、易保管、易變現(xiàn)，債務人或保證人擁有合法所有權或處分權，沒有法律爭議，且未 負擔其他權利限制（如抵押權）的資產抵債，并及時辦理確權手續(xù)。

訴訟外采取以資抵債方式和解的。當事行應事先通過查閱檔案資料、分析日常管理信息、現(xiàn)場調查取證的方式，全面獲取擬收取抵債資產的有效信息。收取抵債資產應重點調查以下內容：

1．債務人（擔保人）基本情況。包括債務人（擔保人）概況、經營狀況、財務狀況等。

2．我行貸款情況。包括貸款基本情況、貸款形成過程、擔保情況、管理成效等。

3．資產產權及性狀。包括實物現(xiàn)狀、使用情況、產權狀況、存在瑕疵、管理和處置障礙等。

4．資產價值信息。包括資產收取評估價、市場調查價、政府指導價、協(xié)商談判價、其它途徑獲得的價格信息和收益信息等。

5.預計管理成本。包括交易成本、管理成本、折舊損失等。訴訟中以以資抵債方式處理不良貸款的，除價值不貴重的動產、有市價或者其價格依照通常方法容易確定的財產外，當事行應當自行委托或申請法院委托依法設立并具有相應資質的資產評估機構對抵債資產進行價格評估。

抵債資產屬國有資產的，應委托國有資產管理部門認可的具有國有資產評估資格的評估機構進行評估。評估價格不合理的，當事行應當在收到評估報告后十日內以書面形式向法院提出異議。如有證據(jù)證明評估機構、評估人員不具備相應的評估資質或者評估程序嚴重違法，當事行可以向法院申請重新委托評估。執(zhí)行中以資抵債的，應請求法院做出以資抵債的裁定，需要相關部門辦理過戶手續(xù)的，還應請求法院向相關部門做出協(xié)助執(zhí)行通知書，并及時辦理過戶手續(xù)。動產抵債的，其所有權自該動產交付當事行時起轉移。不動產、有登記的特定動產或者其他財產權抵債的，該不動產、特定動產的所有權、其他財產權自抵債裁定送達債權行時轉移。法院裁定抵債后，除有依法不能移交的情形外，應當于裁定送達后十五日內，將抵債資產移交債權行，被執(zhí)行人或者第三人占有抵債資產應當移交而拒不移交的，當事行可以申請法院強制執(zhí)行。

債務人提供的下列財產一般不宜作為抵債資產接受： 1．權利歸屬不明確、有爭議或負擔有抵押權或其他在先權利的資產，如未繳足土地出讓金的土地使用權，已租賃給第三方使用且租賃期較長的財產。

2.債務人與他人共有且抵債行為未取得共有人同意的資產。

3． 涉及訴訟糾紛或被法院在另案中查封、扣押或采取其他保全措施的財產。

4．依法不能自由轉讓的財產、非法取得的財產，如社會公益設施，國家專控設備和軍用設備，非法、違規(guī)、違章建筑物等。

5．預計保管、維護、處理費用高于變現(xiàn)價值的財產。

第三章 不良貸款處理中的財產保全

財產保全是法院在利害關系人起訴前或者當事人起訴后申 請執(zhí)行前，為保證判決的執(zhí)行或避免財產遭受損失，對當事人的財產或者爭議的標的物采取限制其處分的保護性措施。為保證貸款債權得以實現(xiàn)，當事行可以在訴訟前、訴訟中向法院請求財產保全，查封、扣押、凍結借款人或保證人的有關財產。財產保全申請有錯誤的，申請人應賠償被申請人因財產保全所遭受的損失。當事行應審慎、準確提出保全申請，避免錯誤保全。

一、財產保全的條件

當事行發(fā)現(xiàn)實際控制著可用于償債資產的當事人或利害關系人有出于惡意或非惡意地變賣、揮霍、轉移、隱匿、毀損或抽逃可償債資產的行為或可用于償債資產因非人為的自然原因難以保存，如風雨侵蝕、日曬雨淋等使該物體發(fā)生質變，可能導致有關財產滅失或因被轉移、隱匿等，不易找到而給執(zhí)行帶來困難的，可以在起訴前或訴訟中申請法院保全財產。

二、財產保全的程序

（一）財產保全的申請

訴前財產保全，當事行應當向財產所在地的人民法院申請。訴訟中財產保全可以在起訴同時也可以在起訴以后向受訴人民法院申請。

（二）擔保

當事行提出財產保全的，應當根據(jù)人民法院要求的方式和金額提供擔保。擔保形式可以是我行出具的銀行保函。

（三）起訴

當事行提出訴前財產保全的，應在人民法院采取保全措施后 十五日內向有管轄權的人民法院起訴，否則法院將解除保全措施。

（四）仲裁中的財產保全

不良貸款處理適用仲裁程序的，當事行應按照申請仲裁時提交給仲裁委員會的文件再提交一式三份，連同仲裁委員會出具的公函，由仲裁委員會轉交給被申請人住所地或其財產所在地人民法院作出保全裁定。

（五）財產保全效力維持

查封、扣押、凍結的財產滅失或者毀損的，查封、扣押、凍結的效力及于該財產的替代物、賠償款。當事行可主張就該替代物、賠償款受償，但應當及時申請法院查封、扣押、凍結該替代物、賠償款。

法院凍結債務人或保證人的銀行存款及其他資金的期限不得超過六個月，查封、扣押動產的期限不得超過一年，查封不動產、凍結其他財產權的期限不得超過二年。查封、扣押、凍結期限屆滿前，當事行應及時向保全法院辦理延期手續(xù)，續(xù)行期限不得超過前述規(guī)定期限的二分之一，防止因超過保全期限導致償債資產流失。

三、財產保全的具體措施

（一）債務人財產調查

當事行應事先做好債務人和保證人財產調查工作，要靈活采用多種措施，查找債務人和保證人可供清償貸款債權的財產。

當事行可以到工商管理部門查詢債務人或保證人的對外投 資情況及股東、注冊資本情況，到機動車管理部門查詢債務人或保證人車輛情況，到國土資源、房屋、林業(yè)、國有資產等管理部門查詢債務人不動產情況，到國家專利局、商標局、版權局查詢債務人知識產權情況。請求法院到企業(yè)開戶銀行查詢被執(zhí)行人銀行存款。

法院實行協(xié)助調查令制度的，當事行可以通過請求法院頒發(fā)協(xié)助調查令的方式查找債務人和保證人財產。

（二）不動產的保全

對債務人和保證人的國有土地使用權，當事行可以請求執(zhí)行法院查封，變價受償。查封土地使用權的效力及于地上建筑物，但土地使用權與地上建筑物的所有權分屬債務人與他人的除外。地上建筑物和土地使用權的登記機關不是同一機關的，當事行應當請求法院分別進行查封并辦理查封登記。

債務人和保證人全部或部分繳納土地使用權出讓金但尚未辦理土地使用權登記的，當事行可以請求法院對該土地使用權或其分割部分進行預查封。

債務人和保證人在規(guī)定的期限內未全部繳納土地出讓金，政府有關部門收回土地使用權的，當事行可以向法院主張就政府退還的債務人和保證人土地出讓金受償。

當事行在保全或執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)有關部門惡意將已設定抵押擔保的土地使用權收回或注銷，或因其他過錯導致抵押權落空的，可以依法提起行政訴訟，請求法院撤銷其違法行政行為或判令其賠償損失。債務人和保證人可供執(zhí)行財產或抵押財產為集體土地使用權的，當事行可以請求法院經與國土資源管理部門協(xié)商后裁定予以處理，就轉讓所得扣除土地使用權出讓金及有關稅費后受償。

對登記在債務人和保證人名下的房屋，當事行可以請求執(zhí)行法院查封，變價受償。查封房屋的同時應當同時查封該房屋使用范圍內的土地使用權，但土地使用權與地上建筑物的所有權分屬債務人與他人的除外。

下列房屋雖未進行房屋所有權登記，當事行可以請求執(zhí)行法院進行預查封，待產權登記后可以請求執(zhí)行法院變價：

1．房地產開發(fā)企業(yè)為債務人和保證人的，其已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋。

2．債務人和保證人購買的已由房地產開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權屬初始登記的房屋。

3．債務人和保證人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)或者商品房預告登記的房屋。

登記在案外人名下的土地使用權、房屋，登記名義人（案外人）書面認可該土地、房屋實際屬于債務人和保證人時，當事行可以請求法院采取查封措施。如果登記名義人否認該土地、房屋屬于債務人和保證人，而法院、放貸債權行認為登記為虛假時，當事行須另行提起訴訟或者通過其他程序，撤銷該登記并登記在債務人和保證人名下之后，才可以采取查封措施。

債務人和保證人的土地使用權、房屋在另案中已被法院查封的，當事行仍然可以請求法院對該不動產進行輪候查封。先查封 依法解除的，輪候查封將自動轉為查封。

債務人和保證人名下有在建工程的，當事行可以請求法院對在建工程及其土地使用權進行查封，變價受償。申請查封在建工程，應當依據(jù)土地使用權的審批文件和其他相關證據(jù)確定權屬。

（三）股權投資權益與收益的保全

對債務人和保證人在股份有限公司、有限責任公司或其他法人企業(yè)中持有的股權或投資權益，當事行可以請求法院凍結，并在執(zhí)行階段請求法院拍賣、變賣或以其他方式轉讓。

對債務人和保證人從有關企業(yè)中應得的已到期的股息或紅利等收益，當事行可以請求法院裁定禁止債務人或保證人提取，禁止有關企業(yè)向債務人和保證人支付，并請求裁定有關企業(yè)直接向債權行支付。對債務人和保證人預期從有關企業(yè)中應得的股息或紅利等收益，當事行可以請求法院采取凍結措施，禁止到期后債務人和保證人提取，禁止有關企業(yè)向債務人和保證人支付。到期后當事行可以在執(zhí)行階段請求法院從有關企業(yè)提取。

有關企業(yè)收到法院發(fā)出的協(xié)助凍結通知后，擅自向債務人和保證人支付股息或紅利，或擅自為債務人和保證人辦理已凍結股權的轉移手續(xù)，造成已轉移的財產無法追回的，當事行可以要求該企業(yè)在所支付的股息或紅利或轉移的股權價值范圍內承擔責任。

（四）租賃物及租金收益的保全

債務人和保證人將其財產、設備租賃給他人管理、使用的，當事行可以請求法院就租賃物變價受償，或裁定取得租賃物的所 有權，也可以請求法院直接執(zhí)行租金收益受償。在對租賃物變現(xiàn)時，應當注意保護承租人的優(yōu)先購買權，避免因此導致買賣無效。

（五）證券經營機構及證券投資者的保全

債務人和保證人為證券經營機構（期貨經紀機構）的，當事行可以申請法院凍結、劃撥其在證券交易所（期貨交易所）、證券登記結算機構及其異地清算代理機構繳存的自營業(yè)務交易清算資金。有自營賬戶的，應凍結、劃撥其自營賬戶中的資金；未開設自營賬戶而進行自營業(yè)務的，依法可以凍結其賬戶上的清算資金，但暫時不得劃撥。如果證券經營機構（期貨經紀機構）在法院規(guī)定的合理期限內舉證證明被凍結的上述清算資金是其他投資者的，應當對清算資金解除凍結。否則，當事行可以請求法院劃撥已凍結的資金。證券經營機構（期貨經紀機構）的交易席位系該機構向證券交易所（期貨交易所）申購的用以參加交易的權利，是一種無形財產。當事行可以請求法院對證券經營機構的交易席位進行財產保全或執(zhí)行。

債務人和保證人為證券（期貨）投資者時，可以請求法院凍結、劃撥證券經營機構（期貨經紀機構）清算賬戶中該投資者的相應部分資金。

證券經營機構在證券交易所、證券登記結算機構的債券實物代保管處托管的債券，是其自營或代銷的其他投資者的債券。當證券經營機構或投資者為債務人時，如果該債務人托管的債券未作回購質押，當事行可以申請法院依法凍結、提取。

（六）共有財產的保全 查找到的財產系債務人與他人共有，其份額不能確定導致難以執(zhí)行的，當事行可以代位提起財產分割訴訟，確認債務人的共有份額，就該共有份額申請強制執(zhí)行。

（七）債務人和保證人在轉讓程序中財產的保全

債務人和保證人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，但尚未辦理產權過戶登記手續(xù)的，當事行可以申請查封、扣押、凍結該財產；如第三人已支付全部價款并實際占有該財產，且對此沒有過錯，不能查封、扣押、凍結該財產；如當事行有證據(jù)證明被執(zhí)行人與第三人惡意串通，通過出賣財產逃避執(zhí)行的，可以申請法院保全或執(zhí)行該財產。

債務人和保證人購買需要辦理過戶登記的財產，已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，未辦理產權過戶登記手續(xù)，當事行在向第三人支付剩余價款或者第三人同意剩余價款從該財產變價款中優(yōu)先支付的條件下，可以申請保全或執(zhí)行該財產。

債務人和保證人將其財產出賣給第三人，第三人已經支付部分價款并實際占有該財產，但根據(jù)合同約定債務人或保證人保留所有權的，當事行可以申請法院查封、扣押、凍結該財產；如第三人要求繼續(xù)履行合同的，應當在合理期限內向法院交付全部余款，當事行可以申請保全或執(zhí)行該款項。

債務人和保證人購買第三人的財產，已經支付部分價款并實際占有該財產，但第三人依合同約定保留所有權，當事行可在向第三人支付剩余價款或者第三人書面同意剩余價款從該財產變價款中優(yōu)先支付的條件下，申請法院查封、扣押、凍結。第三人 依法解除合同，法院解除已經采取的查封、扣押、凍結措施的，當事行可以申請保全或執(zhí)行債務人和保證人因支付價款而形成的對該第三人的債權。

（八）債務人到期債權的保全

債務人不能清償債務，但對第三人享有到期債權的，當事行可以對該第三人提起代位權訴訟。在執(zhí)行程序中，當事行也可以申請法院執(zhí)行該到期債權。第三人在指定期間內提出異議并為法院支持，當事行認為異議理由不成立的，可以另行對該第三人提起代位權訴訟。

（九）擔保物權的保全

當事行對法院在另案中查封、扣押或凍結的財產享有擔保物權，應當及時向執(zhí)行法院提出異議，或申請參與分配，并主張優(yōu)先受償權；如因未收到通知而未參與分配，可以請求法院撤銷已經完成的清償或者分配。

第四章 不良貸款處理中的司法執(zhí)行

當事行取得以下生效法律文書，債務人在法律文書確定的期限內未予履行的，可以向有關法院申請強制執(zhí)行：

1．法院生效的民事、行政判決、裁定、調解書，以及刑事附帶民事判決、裁定、調解書；

2.法院生效的支付令；

3.仲裁機構作出的仲裁裁決和調解書；

4.公證機關依法賦予強制執(zhí)行效力的關于追償債款、物品 的債權文書；

5.經法院裁定承認其效力的外國法院作出的判決、裁定，以及國外仲裁機構作出的仲裁裁決。

因機構調整導致當事行名稱變更的，應當向執(zhí)行法院提供機構調整的相關證明材料。

一、司法執(zhí)行的申請

對需申請法院強制執(zhí)行的案件，當事行應在法定申請執(zhí)行期限內向有管轄權的法院申請強制執(zhí)行，避免因超時限導致債權落空。

（一）執(zhí)行管轄

法院做出的生效法律文書，由第一審人民法院或者與第一審人民法院同級的被執(zhí)行的財產所在地人民法院執(zhí)行；仲裁機構作出的仲裁裁決、公證機關依法賦予強制執(zhí)行效力的公證債權文書，應向被執(zhí)行人住所地或被執(zhí)行財產所在地法院申請執(zhí)行。因執(zhí)行法院缺乏執(zhí)行力度或其他原因，導致案件難以執(zhí)行的，當事行或其上級行可以向執(zhí)行法院的上級法院請求督促執(zhí)行、指定其他法院執(zhí)行或提級執(zhí)行。

（二）申請執(zhí)行的期限

申請執(zhí)行的期間為兩年。申請執(zhí)行時效的中止、中斷，適用法律有關訴訟時效中止、中斷的規(guī)定。前款規(guī)定的期間，從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計算，法律文書規(guī)定分期履行的，從規(guī)定的每次履行期間的最后一日起計算；法律文書未規(guī)定履行期間的，從法律文書生效之日起計算。

（三）申請執(zhí)行的數(shù)額

申請執(zhí)行的數(shù)額一般包括生效法律文書確定的債權本金、利息以及因債務人未在法定期間內履行生效法律文書導致的遲延履行利息。被執(zhí)行人可供執(zhí)行的財產不足的，當事行應合理確定申請執(zhí)行金額。

（四）申請執(zhí)行的費用

當事行應依照有關規(guī)定，及時交納申請執(zhí)行費。執(zhí)行法院允許緩交申請執(zhí)行費的，應積極爭取緩交，待實際執(zhí)行回財產后，從執(zhí)行回財產中扣收。執(zhí)行收回財產時，應嚴格按照有關財務制度，先沖銷墊付的訴訟費、執(zhí)行費等費用，減少訴訟費用墊付。

二、執(zhí)行標的的確定

被執(zhí)行人可供執(zhí)行的財產一般包括：現(xiàn)金；銀行存款；車輛、設備、材料、半成品、產成品等動產；房產、地產、林產、種植物等不動產；知識產權；對外享有的債權；對外投資取得的股權及相應的股息、紅利；其他有經濟價值的無形財產。

當事行在申請執(zhí)行時應注意，根據(jù)有關規(guī)定，以下財產不能強制執(zhí)行：

（一）被執(zhí)行人為自然人的，被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的家庭生活物品、生活費用、義務教育所必需的物品。對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債；超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，當事行可以申請法院在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需 品后，予以執(zhí)行。

（二）未公開的發(fā)明或者未發(fā)表的著作；

（三）被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬用于身體缺陷所必需的輔助工具、醫(yī)療物品；

（四）被執(zhí)行人所得的勛章及其他榮譽表彰的物品；

（五）以中華人民共和國、中華人民共和國政府或者中華人民共和國政府部門名義同外國、國際組織締結的條約、協(xié)定和其他具有條約、協(xié)定性質的文件中規(guī)定免于查封、扣押、凍結的財產；

（六）金融機構交存在人民銀行的法定存款準備金、備付金，及其營業(yè)場所、運鈔車；

（七）國家機關的國庫款、財政經費賬戶及辦公用房、車輛等辦公必需品；

（八）軍隊、武警部隊一類保密單位開設的“特種預算存款”、“特種其他存款”和連隊賬戶的存款，但軍隊、武警部隊的其余存款可以凍結和扣劃；

（九）由企業(yè)再就業(yè)服務中心專戶管理，用于保障下崗職工基本生活的國有企業(yè)下崗職工基本生活保障資金；

（十）社會保險機構管理的社會保險基金；

（十一）旅行社質量保證金；

（十二）證券交易保證金；

（十三）封閉貸款結算專戶中的款項。

三、恢復執(zhí)行

案件因被執(zhí)行人無可供執(zhí)行的財產而被執(zhí)行法院裁定中止執(zhí)行的，當事行如發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人新的財產或新的財產線索，應當立即向法院申請恢復執(zhí)行。

四、多個債權人對同一債務人申請執(zhí)行

在債務人是法人的情形，多個債權人均對債務人申請執(zhí)行，債務人財產不足以清償所有債權，且其多數(shù)財產在其他執(zhí)行案件中被法院凍結、扣押，當事行可以向法院申請債務人破產。如債務人未經清理或清算而撤銷、注銷或歇業(yè)，其財產不足清償全部債務的，或在其他情形下，執(zhí)行法院對法人適用參與分配程序的，也可向法院申請參與分配。

在債務人為公民或者其他組織的情形，債務人在另案中被執(zhí)行，其大部財產已被查封、扣押、凍結，當事行已經取得執(zhí)行依據(jù)，發(fā)現(xiàn)債務人的財產不足以清償所有債權的，應當及時向執(zhí)行法院申請參與分配，申請書應寫明參與分配和被執(zhí)行人不能清償所有債權的事實和理由，并附執(zhí)行依據(jù)。

第五章 不良貸款處理工作中的其他法律問題

一、證據(jù)的收集與提供

當事行在不良貸款處理中應當注意收集和保存證據(jù)，及時向法院或仲裁機構提交證據(jù)。

（一）證據(jù)的收集

對于國家有關部門保存并須法院依職權調取的檔案材料和涉及國家秘密、商業(yè)秘密、個人隱私的材料以及確因客觀原因我

行不能自行收集的其他材料，當事行可以在舉證期限屆滿前七日申請法院調查收集。

當事行在舉證期限內提交證據(jù)材料確有困難的，應當在舉證期限內向法院申請延期舉證，在延長的舉證期限內提交證據(jù)材料仍有困難的，可以再次提出延期申請。但應注意，是否準許延長舉證期限，由法院決定。

當事行向法院申請保全證據(jù)的，不得遲于舉證期限屆滿前7日。

（二）證據(jù)的種類

當事行一般應當收集并提供以下證據(jù)材料：

1．借款合同及擔保合同（含補充協(xié)議）、借據(jù)、提款憑證等涉及債權成立及具體數(shù)額的相關證據(jù)資料；

2．訴訟時效是否連續(xù)的相關證明材料（例如，處理通知單及與該貸款有關的電報、傳真、函件等）；

3．債務人和擔保人的財務狀況及債務履行能力證明材料； 3．抵押物或者質物的現(xiàn)有狀況、價值及權屬關系證明； 4．債權債務變更材料；

5．已經采取非訴訟手段清收的情況及效果說明； 6．與本案有關的其他資料。

（三）證據(jù)的提交

貸款管理部門應當在舉證期限內根據(jù)案情需要向人民法院提交證據(jù)材料。

二、變更、追加催收對象

當事行在訴訟中發(fā)現(xiàn)債務人或保證人有以下情形的，可以變更、追加催收對象：

（一）債務人為無法人資格的私營獨資企業(yè)，無能力履行法律文書確定的義務的，當事行可以申請法院裁定執(zhí)行該獨資企業(yè)業(yè)主的其他財產。

（二）債務人為個人合伙組織或合伙型聯(lián)營企業(yè)，無能力履行還款義務的，當事行可以申請法院追加該合伙組織的合伙人或參加該聯(lián)營企業(yè)的法人為被告或被執(zhí)行人。

（三）債務人為企業(yè)法人的分支機構不能清償債務時，當事行可以申請法院裁定企業(yè)法人為被執(zhí)行人。企業(yè)法人直接經營管理的財產仍不能清償債務的，可以申請法院裁定執(zhí)行該企業(yè)法人其他分支機構的財產。

（四）債務人或保證人未依照法定程序分立為多個具有法人資格的企業(yè)的，當事行可以請求法院變更、追加分立后存續(xù)的企業(yè)為被告。債務人或保證人未依照法定程序與其他企業(yè)合并或被兼并，當事行可以請求法院變更合并后的企業(yè)或兼并企業(yè)為被告。

（五）債務人或保證人無財產可用于清償債務的，當事行發(fā)現(xiàn)其股東（開辦單位）虛假出資、出資不足或抽逃出資的，可以請求法院變更或追加其股東（開辦單位）為被告或被執(zhí)行人，在出資不足范圍內承擔責任；如其實際沒有出資或出資達不到有關規(guī)定確定的最低資本金要求，以及不具備企業(yè)法人其他條件的，可以直接要求其承擔全部民事責任。

（六）債務人或保證人被撤銷、注銷或歇業(yè)后，其股東（上級主管部門、開辦單位）無償接受被執(zhí)行人的財產，致使債務人或保證人無遺留財產清償債務或遺留財產不足清償?shù)模梢哉埱蠓ㄔ鹤芳悠涔蓶|（上級主管部門、開辦單位）為被告或被執(zhí)行人，在所接受的財產范圍內承擔責任。

（七）債務人或保證人無財產可供執(zhí)行，如當事行有理由懷疑被執(zhí)行人股東（開辦單位）有虛假出資、抽逃出資等行為的，可以申請法院委托有關機構對債務人或保證人的財務狀況進行審計。

（八）債務人或保證人未經清算即注銷，債務人或保證人的股東（開辦單位）在辦理注銷手續(xù)時承諾由其償還債權債務，或做出債務已清理完畢的虛假陳述的，當事行可以向法院申請變更或追加其為被告或被執(zhí)行人；法院不予變更或追加的，可以對其另行提起訴訟。

（九）債務人或保證人依法改制，原企業(yè)的債務由改制后企業(yè)承擔，當事行應向法院申請變更新設立的企業(yè)為被告或被執(zhí)行人。

（十）債務人以其部分財產和相應債務與他人組建新公司，當事行認可的，由新組建的公司承擔相應債務部分民事責任。債務人對所轉移的債務未通知當事行或者雖通知當事行，而當事行未予認可的，仍應由原企業(yè)承擔民事責任；執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)原企業(yè)無力償還債務，當事行可以申請追加新設公司為被執(zhí)行人，由其在所接收的財產范圍內與原企業(yè)承擔連帶民事責任。

債務人以其優(yōu)質財產與他人組建新公司，而將債務留在原企業(yè)，新設公司應當在所接收的財產范圍內與原企業(yè)共同承擔連帶責任，當事行可以申請追加新設公司為被告或被執(zhí)行人。

上述情形，當事行也可以對新設公司另行提起訴訟。

（十一）債務人死亡或者被宣告失蹤的，可以申請變更其繼承人、受遺贈人、遺囑執(zhí)行人、遺產管理人、財產代管人或無償占有、接收遺產的第三人為被告或被執(zhí)行人。

（十二）不良貸款用于借款人夫妻共同生活形成夫妻共同債務，借款人財產不足的，當事行可以申請追加其配偶為被告或被執(zhí)行人；債務人與其配偶已離婚，當事行仍可申請追加依法應承擔債務的配偶為被告或被執(zhí)行人。

三、訴訟時效和權利除斥期間管理

訴訟時效是權利人在法定期間內不行使權利即喪失請求人民法院依法保護其民事權利的法律制度。除斥期間是法律規(guī)定某種民事實體權利存在的期間。權利人在此期間內不行使相應的民事權利，則在該法定期間屆滿時導致該民事權利的消滅。

當事行應當按照法律及司法解釋的規(guī)定，對不良貸款建立訴訟時效和權利除斥期間管理機制。運用訴訟時效中斷、中止機制維持不良貸款訴訟時效的有效性，對已超過訴訟時效的不良貸款應盡量采取相關補救措施，爭取不良貸款債權恢復訴訟時效，盡量不出現(xiàn)喪失訴訟時效的情況。對于有除斥期間的權利應在期間內根據(jù)具體情況及時行使權利，防止權利喪失。

（一）不良貸款處理中的訴訟時效管理應當注意的事項

1．借款合同約定分期還款的，訴訟時效期間從最后一期還款期限屆滿之日起計算。

2．如借款合同被撤銷，返還已發(fā)放貸款資金、賠償損失請求權的訴訟時效期間從合同被撤銷之日起計算。

3．當事行依照法律規(guī)定或者當事人約定從對方當事人賬戶中扣收欠款本息視為主張權利，能夠導致時效中斷。

4．當事行向公安機關、人民檢察院、人民法院報案或者控告，請求保護其貸款債權的，訴訟時效從其報案或者控告之日起中斷。但上述機關決定不立案、撤銷案件、不起訴的，訴訟時效期間從當事行知道或者應當知道不立案、撤銷案件或者不起訴之日起重新計算；刑事案件進入審理階段，訴訟時效期間從刑事裁判文書生效之日起重新計算。

5．當事行可以要求債務人作出分期履行、部分履行、提供擔保、請求延期履行、制定清償債務計劃等承諾或者行為，以中斷訴訟時效。

6．當事行提起代位權訴訟的，可認定對我行的債權和債務人的債權均發(fā)生訴訟時效中斷的效力。

7．當事行與債務人對賬，債務人在對賬憑證上簽字蓋章的，可認為時效中斷。

8．訴訟時效期間屆滿，債務人向當事行作出同意履行義務的意思表示或者自愿履行義務的，可視為新的時效期間。

（二）不良貸款處理中幾種重要的除斥期間 1．合同法中的撤銷權。

2．擔保法中的保證期間。

3．當事行向個人獨資企業(yè)發(fā)放貸款的，個人獨資企業(yè)解散后，原投資人對個人獨資企業(yè)存續(xù)期間的貸款債務仍應承擔償還責任，但當事行在5年內未向原投資人提出償債請求的，該責任消滅。

四、不良貸款債務人逃廢債務行為的法律應對措施

（一）低價轉讓財產

不良貸款處理中，發(fā)現(xiàn)債務人或保證人無償或以明顯低價轉讓其財產，當事行可以依據(jù)《合同法》第七十四條請求法院撤銷轉讓行為并執(zhí)行轉讓財產。

（二）債務人或抵押人轉讓已抵押財產

不良貸款處理中，發(fā)現(xiàn)債務人或抵押人將已抵押的財產轉讓給第三人的，當事行可以依據(jù)《物權法》第一百九十一條提起訴訟，請求確認轉讓無效或直接對抵押財產行使抵押權。

（三）轉移執(zhí)行財產

執(zhí)行程序中，其他單位和個人持有法律文書指定交付的財物或票證，或者被執(zhí)行人的財產經拍賣、變賣或裁定以物抵債后，需從現(xiàn)占有人處交付給當事行或買受人的，在接到法院協(xié)助執(zhí)行通知書或通知書后，協(xié)同被執(zhí)行人轉移財物或票證的，當事行可以請求法院責令其限期追回；逾期未追回的，可以請求執(zhí)行法院追加其為被執(zhí)行人，在轉移財產價值范圍內承擔賠償責任。

（四）破產逃債

債務人隱匿、轉移財產，為了逃避債務而申請破產的，當事

行可以向受理法院提出異議，請求駁回債務人破產申請。法院經審理宣告?zhèn)鶆杖似飘a的，當事行可以在法院宣告企業(yè)破產之日起十日內，向上一級法院申訴。

五、不良貸款處理的法律檔案管理

不良貸款處理法律檔案是不良貸款處理法律工作需要使用及處理中形成的各類文件的集合，是不良貸款處理法律工作的基礎資料。各級行應當注意整理和保存不良貸款處理法律檔案。

不良貸款處理法律檔案的主要內容包括：

1．債務人和擔保人（如有）主體資格的法律文件； 2．債務人和擔保人（如有）就不良貸款形成和提供擔保的內部授權文件；

3．各類合同文本、補充協(xié)議及就不良貸款達成的任何書面意見；

4．合同履行過程中形成的借據(jù)、催收通知等法律文件； 5．各類擔保權屬證明文件或登記證書； 6．不良貸款處理過程中形成的法律文件；

7．貸款發(fā)放、管理和處置過程中的各類法律意見書； 8．債務人和擔保人相關財產狀況的文件、資料； 9．其他不良貸款處理法律工作需要使用的文件。

第三篇：公司章程修改行為法律意見

××××公司章程修改行為法律意見書

（范本）

××××公司：

受貴公司委托，本所根據(jù)《中華人民共和國公司法》、《企業(yè)法人登記管理條例》、《企業(yè)國有資產監(jiān)督管理暫行條例》及《公司章程》的有關規(guī)定，對貴公司章程修改行為，進行法律審查，并出具法律意見書。

出具本法律意見書時，本所已委托×××律師對本次公司章程修改行為有關的文件資料及相關事實進行了審查驗證和核查，按照律師行業(yè)公認的業(yè)務標準、道德規(guī)范和勤勉盡責的精神，出具如下法律意見：

一、本次公司章程修改行為所依據(jù)的增資行為真實、合法、有效 本次公司章程修改行為所依據(jù)的增資行為已經公司董事會通過，并報經自治區(qū)國有資產監(jiān)督管理委員會同意。用于增資的資產已經繳納，并經具有相應資質的會計師事務所驗資。出資方式合法、有效。

（其余5700余萬增資的出資方式、資產來源等情況說明）

二、本次公司章程修改行為程序合法性審查

本次公司章程修改，所涉及的章程修改行為已經公司董事會通過，公司董事會召開程序合法，并報經自治區(qū)國有資產監(jiān)督管理委員會同意。

經驗證，本所認為：公司本次公司章程修改程序符合法律、法規(guī)及《公司章程》的規(guī)定。

三、文件真實性審查 1.文件審查 貴公司于委托時提交的《 》、《 》等材料，均已核對過原件，確認此等文件真實性。

2.相關審批機關的批文

貴公司于委托時提交的《 》。對此相關審批機關的批文，直接確認此等文件內容合法性，不作實質性審查。

3.中介機構資質及其制作的文件

貴公司于委托時提交的《 》。對此相關中介機構出具的法律文件，相關中介機構及執(zhí)業(yè)人員資質，均已核對過原件，確認此等文件真實性。

相關中介機構出具的法律文件，直接確認此等文件內容合法性，不作實質性審查。

四、結論意見

綜上所述，本律師認為：××××公司本次公司章程修改程序、內容符合法律、法規(guī)及《公司章程》的規(guī)定，本次章程修改行為真實、合法、有效。

×××律師事務所（公章）

律師：（簽字）200 年 月 日

第四篇：關于公司設立的法律意見

關于公司設立的法律意見

一、有限公司的設立條件

（一）股東符合法定人數(shù);（50人以下）

（二）有符合公司章程規(guī)定的全體股東認繳的出資額;

（三）股東共同制定公司章程;（章程應載明：公司名稱和住所、公司經營范圍、公司注冊資本、股東的姓名或者名稱、股東的出資方式、出資額和出資時間、公司的機構及其產生辦法、職權、議事規(guī)則、公司法定代表人、股東會會議認為需要規(guī)定的其他事項。股東應當在公司章程上簽名、蓋章。）

（四）有公司名稱，建立符合有限責任公司要求的組織機構;（公司名稱需預先核準。組織機構包括：股東會、董事會、監(jiān)事會）

（五）有公司住所。

二、公司發(fā)起階段

（一）發(fā)起人——對應公司成立后股東

發(fā)起人是自然人的，需具有完全民事行為能力，并且注意其他法律是否對發(fā)起人身份有禁止性規(guī)定，如公務員、檢察官、法官、現(xiàn)役軍人等不能作為發(fā)起人。建議在發(fā)起設立公司階段，每個發(fā)起人都應當簽署書面聲明，表明自身不具有被禁止發(fā)起公司的身份并同意承擔因虛假陳述身份而造成的損失。

（二）發(fā)起人協(xié)議

發(fā)起人協(xié)議的性質為全體發(fā)起人為設立公司的事物訂立的合伙協(xié)議，訂立合法有效，全面完善的發(fā)起人協(xié)議是成功設立公司和保障發(fā)起人利益的最有效方法，發(fā)起人協(xié)議需要注意：

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1.選擇合適的委托代理人，該委托代理人需能夠完全信任，并且能夠保證從頭到尾完成任務。

2.充分估計設立過程中的風險，明確設立失敗的定義和設立失敗后的損失承擔，約定有關終止設立的內容。

3.約定保密條款。

4.約定設立人同業(yè)競爭問題。5.約定設立手續(xù)及費用分擔。6.約定違約責任。

（三）隱名股東問題

隱名股東維護自身權益的途徑： 1.尋找合適的顯名股東； 2.訂立權利義務明確的協(xié)議； 3.積極查詢公司的財務資料。需要注意的：

1.隱名股東的身份和投資能力沒有違反禁止性法律規(guī)定； 2.要留存隱名股東的出資款的性質為認繳出資而不是借款的證據(jù)。

三、有限責任公司的章程

公司章程是設立公司最為基本的條件和最為重要的法律文件，是確定公司權利義務的基本法律文件，是公司實行內部管理和進行對外經濟交往的基本法律依據(jù)，非常重要。

制定公司章程需要注意的有： 1.應盡可能公平； 2.事項盡可能完備； 3.不違反法律法規(guī)；

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4.可參考工商局示范范本。

四、前置審批程序

一些關涉國計民生、需要提供專業(yè)服務以及關系到社會輿論和國家安全的產業(yè)，在公司設立前需要依法辦理批報手續(xù)，具體見國務院和當?shù)卣姆煞ㄒ?guī)。

五、名稱核準

（一）公司申請設立登記前，都必須先進行名稱預先核準。對于公司名稱，我國法律法規(guī)和部門規(guī)章主要要求有：

1.在登記主管機關管轄范圍內不得與已經登記注冊的同行業(yè)企業(yè)名稱相同或相似；

2.名稱中所有使用的文字應當是符合國家法律規(guī)范的漢字； 3.不允許包含法律禁止的文字和內容；

4.除國務院決定設立的企業(yè)外，企業(yè)名稱不得冠以“中國”、“中華”、“全國”、“國家”、“國際”等字樣；

需要注意的：

1.應擬定若干備選名稱，以防名稱與其他已注冊的公司名稱重復；

2.在預先核準程序完成之前應避免過多使用未經核準的名稱，以免日后需要變更造成工作負擔。

（二）公司名稱預先核準的程序和要點 1.由全體發(fā)起人達成一致意見委托申請人辦理；

2.申請方式可以是當面申請，也可以通過郵寄、傳真、電子數(shù)據(jù)交換等方式；

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3.申請應當提交的文件有：《企業(yè)名稱預先核準申請書》、全體發(fā)起人簽署的委托書、受委托代理人的身份證復印件、名稱中包含“中國”、“中華”、“全國”、“國家”、“國際”等字樣的批準文件、工商管理登記部門要求的其他文件。

4.公司名稱獲得預先核準的批準之后，有六個月的保留期。

六、認繳出資

1.股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財產除外。對作為出資的非貨幣財產應當評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價。法律、行政法規(guī)對評估作價有規(guī)定的，從其規(guī)定。

2.股東應當按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認繳的出資額。股東以貨幣出資的，應當將貨幣出資足額存入有限責任公司在銀行開設的賬戶；以非貨幣財產出資的，應當依法辦理其財產權的轉移手續(xù)。股東不按照前款規(guī)定繳納出資的，除應當向公司足額繳納外，還應當向已按期足額繳納出資的股東承擔違約責任。

3.股東認足公司章程規(guī)定的出資后，由全體股東指定的代表或者共同委托的代理人向公司登記機關報送公司登記申請書、公司章程等文件，申請設立登記。

需要注意的有：

1.出資期限由公司章程規(guī)定； 2.非貨幣財產出資，必須評估作價； 3.設定擔保的財產不能作為出資；

4.注意地方工商管理部門規(guī)定的不允許出資的形式； 5.虛假出資、抽逃出資的，可能涉及犯罪；

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6.以需要登記過戶辦理權屬轉移的財產出資的，必須辦理相關手續(xù)；

7.公司外第三人墊付出資，可能承擔連帶出資責任；

8.有限責任公司成立后，發(fā)現(xiàn)作為設立公司出資的非貨幣財產的實際價額顯著低于公司章程所定價額的，應當由交付該出資的股東補足其差額；公司設立時的其他股東承擔連帶責任。/ 5

第五篇：基站建設法律意見分析

關于租賃土地、房屋進行基站建設的法律意見書

一 事由

基站是我公司提供移動通信服務的重要基礎設施。公司的基站建設一般需要借助他人土地豎起鐵塔，或在高樓樓頂立桿架設天線，為此需要大量租賃土地和房屋，其中涉及農村的耕地、宅基地以及城鎮(zhèn)居民小區(qū)房屋等。根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，租賃行為屬于民事范疇，可能涉及物權、租賃權、相鄰權等普通民事法律關系，而移動通信服務屬于公用服務領域，其服務對象屬于社會不特定的公眾群體，其法律關系不完全等同于一般的民事法律關系，并且其租賃行為具有長期性、持續(xù)性的特點，容易發(fā)生糾紛。糾紛發(fā)生后影響面廣，處理難度較大，從而加大了通信企業(yè)面臨的法律風險。目前公司就面臨幾起此類法律糾紛。二 法律分析

根據(jù)《土地管理法》和《農村土地承包法》，農村的土地、宅基地屬于集體所有，農民對集體土地享有占有、使用、收益的權利，因此農村集體經濟組織和土地承包經營者都享有出租土地的權利。實踐中，我公司一般統(tǒng)一采取與土地承包經營者或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經濟組織簽署租賃合同的方式取得集體土地的使用權，然后再進行基站建設。通信企業(yè)進行基站建設一般認為屬于建設用地，會改變土地用途，《土地管理法》和《農村土地承包法》對集體建設用地有嚴格的限制規(guī)定，通信企業(yè)原則上不得利用農村集體農業(yè)用地直接進行基站建設，因此通信企業(yè)在基站建設前要依法取得土地建設用地審批手續(xù)。另外，通信企業(yè)一般只與農民或者集體經濟組織簽署土地租賃合同，根據(jù)我國土地法規(guī)定，農村的土地屬于集體經濟組織所有，代表集體經濟組織的主要是村委會，但土地往往又是承包給農民個人的。若只與村委會簽訂合同，容易與土地承包人發(fā)生糾紛；若只與土地承包人簽訂合同，村委會又經常以承包人私自改變土地用途加以阻撓，其中涉及眾多利益糾葛。

在城市，通信企業(yè)一般通過租賃的方式在居民小區(qū)的建筑樓頂上建造基站、通信機房等設施設備。這里就涉及到《物權法》關于建筑物區(qū)分所用權的規(guī)定，小區(qū)業(yè)主對小區(qū)內共有部分有共有和共同管理的權利，而樓頂?shù)榷鄬儆谛^(qū)業(yè)主共有。實踐中通信企業(yè)多與物業(yè)公司、居民委員會，甚至個別業(yè)主簽訂租賃合同，而未經授權的物業(yè)公司、居民委員會均不具有出租的主體資格，與其簽訂后，一旦發(fā)生產權糾紛，基站將面臨搬遷或者遭到索賠的風險。有些房屋雖沒有產權證明，但是依據(jù)最高院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》，只要是按照城市規(guī)劃并經過核準建設的房屋是可以承租。三 法律意見

第一，根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農民集體所有的土地依法用于非農建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設用地使用權。我公司相關部門應當就用地審批事宜與農村集體經濟組織、土地承包經營者以及相關行政部門協(xié)商，向當?shù)赝恋毓芾聿块T提出用地申請，在辦理完畢用地手續(xù)后用于基站建設。第二，在基站用地相關租賃合同簽訂前，應當做好實地勘察工作，詳細了解土地性質及歸屬，確定土地所有權人、使用權人，以及此土地的利益相關人，避免合同主體簽訂錯誤以及利益第三者提出相關利益訴求，并要求出租方出具土地使用權的相關證明等文件，對于實際工作中出現(xiàn)土地出租方無相關土地憑證的情況，可以要求出租方出具集體經濟組織的相關證明、相關證人證言或出租方的個人承諾書等并附上個人身份證件。我國法律保護農民對所承包土地的承包經營權，通信企業(yè)建設基站，要盡量通過簽訂通信企業(yè)、村委會、承包人三方用地協(xié)議，約定相關權利義務，即租賃合同要與當?shù)氐拇逦瘯蛘叽迕裥〗M簽訂，并要求土地使用權人在合同中簽字確認；在租賃合同簽訂后，為確保村民委員會將相關租賃費用足額支付給土地使用權人，要將土地使用權人的簽字確認的收費收條作為合同的附件，作為避免法律糾紛發(fā)生時的證據(jù)文件。

第三，在居民小區(qū)的基站建設中，若是租用居民區(qū)的樓頂或者公共用地的，必須與該小區(qū)的全體業(yè)主或者能夠代表全體業(yè)主的合法主體簽訂租賃合同。實踐中，如果成立了業(yè)主委員會的可以和業(yè)主委員會簽訂租賃合同，如果沒有成立的，應當與全體業(yè)主或者推選的業(yè)主代表簽訂合同；若物業(yè)管理公司取得了全體業(yè)主或者業(yè)主委員會授權的，也可以同物業(yè)管理公司簽訂合同，但出租方應當出具相關的資質證明。

第四，通信企業(yè)在進行基站建設前，應當進行資質調查，確認出租物業(yè)權屬清晰、不存在影響租賃的情況后，應通過明確具體的合同約定保證租賃目的的有效實現(xiàn)。除一般租賃合同中的共性條款外，基站土地、房屋租賃合同的內容，應重點約定保證基站建設和正常運行的內容，租賃合同期限不能太短。為避免合同到期后，出租人漫天要價，應盡量提前約定續(xù)簽合同的一個合理的價格區(qū)間。為避免出租人日后以基站建設私自改變土地、房屋用途為借口引發(fā)糾紛，應在合同中明確約定土地房屋租賃的用途為建設基站。同時規(guī)定出租人配合基站施工、電磁輻射測試以及樓頂天線安裝、確保機房用電、同意房屋裝修改造等條款內容及相關違約責任，以維護移動通信網絡的正常運行。

第五、土地的使用權以及房屋的所有權是民事主體所享有的物權，受法律保護，因此在租賃過程中往往會出現(xiàn)轉租的情況。首先，我公司在租賃轉租的土地房屋時應當嚴格審查先合同的內容，看有無不準轉租等禁止事項，合同租賃期限是否超限等；對合同的內容有異議的可以要求承租人進行書面說明。其次，這種情況下，要轉租的前提是必須經原出租人同意，其具體表現(xiàn)形式可以在原租賃合同中明確約定承租人可以轉租，如原出租合同未明確約定，承租人必須在轉租前以書面形式征得出租人同意，或者與出租人協(xié)商簽訂一份同意承租人轉租房屋的補充合同。否則，屬于承租人違約，不僅轉租關系不能成立，而且出租人據(jù)此有權解除租賃合同，這必將影響我公司租賃合同的效力。最后，在土地或者房屋上建設基站往往會涉及相關物權的利益第三者以及《物權法》所規(guī)定的相鄰權問題，因此在實際操作中，要認真核對原出租人以及承租人的的身份信息，做好調查了解，排除外部權利的不當干涉，及時留存證據(jù)。