第一篇：紫竹苑高檔社區(qū)物業(yè)接管申請書

紫竹苑高檔社區(qū)物業(yè)接管

申 請 書

XXX（單位）：

紫竹苑高檔社區(qū)項目由公司開發(fā)建設。座落于武漢市后湖開發(fā)區(qū)，地理位置優(yōu)越，路網發(fā)達。本社區(qū)占地面積平方米，總建筑面積平方米，其中住宅總建筑面積平方米，商業(yè)總建筑面積平方米，機動車停車位個，綠化率為%，小區(qū)配套設施完善。紫竹苑高檔社區(qū)將以其卓越品質、高端的產品、優(yōu)美的環(huán)境為高尚人士塑造一個舒適的居家港灣！

若本人有幸接管紫竹苑高檔社區(qū)物業(yè)管理，將在廣大小區(qū)業(yè)主的全面監(jiān)督、指導和支持下，全心全意為業(yè)主提供優(yōu)質服務，真正做到物業(yè)的保值、增值，使本社區(qū)的知名度和美譽度得到提升，最大限度地滿足業(yè)主對高品質生活的追求，為業(yè)主營造一個安心、舒心、放心的生活環(huán)境。據此，本人依據貴公司的要求制定出相應可行的管理方案，并通過專業(yè)化的管理服務，將紫竹苑高檔社區(qū)塑造成后湖開發(fā)區(qū)的亮點，使紫竹苑高檔社區(qū)的品牌在該項目中得到體現和延伸！

一流的管理和合理的收費

現本人具有相關物業(yè)管理資質，同時針對日常管理工作制定了一套科學、完備的管理制度，形成了獨有的管理特色。

若本人接管本小區(qū)物業(yè)管理，收費將嚴格按照武漢市政府相關文件及開發(fā)定位為指導，合理定價、力爭使業(yè)主享受超值服務。

豐富的物業(yè)接管經驗

對物業(yè)的接管，本人有著豐富的接管經驗和一套科學完善的接管程序，特別是財政支持及時到位，人員配置科學合理，物資準備充足，設施設備檢查交接細致全面，使業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理公司責、權、利明晰，接管過程井然有序，使物業(yè)管理工作在最短時間內步入正軌，確保業(yè)主生活正常無擾。

若本人接管紫竹苑高檔社區(qū)物業(yè)管理，特別承諾：

1、提供24小時工程人員值班，讓業(yè)主碰到困難能隨時得到我們的援助。

2、小區(qū)接管后兩年內（在硬件配套達標的情況下）達到“武漢市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標準，三年內達到“湖北省物業(yè)管理示范小區(qū)”的標準。

3、本人將以“誠信、高效、求實、創(chuàng)新”的方針，本著“全心全意全為您”的服務理念服務于紫竹苑高檔社區(qū)每位業(yè)主。

為此，若本人接管紫竹苑高檔社區(qū)物業(yè)管理，將努力實現以下七大管理目標：

（一）常規(guī)管理：除傳統(tǒng)意義上樓宇維修養(yǎng)護、清潔綠

化、保安及消防外，還具有配合管理運作的工程咨詢、物業(yè)咨詢、物業(yè)功能布局和劃分、分期投入使用之銜接，物業(yè)管理費行情調研和預測、在確定目標客戶群后對管理收費之承受能力及法規(guī)之限制、物業(yè)租售之推廣、智能化服務、保障服務等全面服務。

（二）清潔管理：包括對小區(qū)公共部位的清潔，垃圾、廢物、排污管道等的清除和污水、雨水的處理，以保持小區(qū)的干凈整潔。

（三）綠化管理：小區(qū)的綠化日常的養(yǎng)護，提供良好的生態(tài)環(huán)境，并創(chuàng)造條件建立小型花圃，既美化小區(qū)環(huán)境，又可滿足業(yè)戶的需要。

（四）消防管理：包括對業(yè)戶物業(yè)使用人的消防宣傳教育，消防器材、設施的養(yǎng)護，消防力量的組織和管理。

（五）安全管理：包括小區(qū)范圍內的治安、保衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控等，并包括排除各種干擾，處理小區(qū)內突發(fā)事件，保持小區(qū)良好的生活環(huán)境和秩序?！皠?chuàng)一方文明，保一方平安”是我們全體員工肩負的職責與義務，我們將24小時的嚴密保安服務，實施人防、物防與技防的相結合。人防由監(jiān)控管理中心統(tǒng)一指揮調度，強調多重結合，白天寬松與夜晚嚴密相結合，實行多重巡查；物防上通過封閉式的圍墻、圍欄、內置式防盜窗花等手段提高防范能力，在充分強調人的因素的前提下，以技防為主，運用小區(qū)的智能化保安設施，如閉

路電視、紅外探頭、門禁、巡更點等，結合管理中心的統(tǒng)一管理，確保治安防范的快速反應。

（六）車輛管理：對小區(qū)內機動車輛、非機動車輛實施安全管理，疏導與管理車輛進出和停放，維持小區(qū)良好的交通秩序。

（七）社區(qū)文化建設：社區(qū)文化是中國物業(yè)管理行業(yè)的重要特征。進入21世紀的人們對自身的居住環(huán)境已不滿足于過去剛剛發(fā)展起來的單一的物來管理服務，小區(qū)是人們工作八小時以外享受精神文明熏陶的重要場所，所以他們都希望生活在社區(qū)文化氣息濃厚，富有現代生活品味的環(huán)境之中，從而得到高品味人生體驗和精神上的滿足。因此，對于社區(qū)文化建設，憑借多年以來的管理經驗，強調以社區(qū)成員為中心，尊重業(yè)戶，相信業(yè)戶，依靠業(yè)戶，充分調動業(yè)戶的積極性，通過富教于樂，循序漸進的社區(qū)文化建設，培育社區(qū)精神，提高居民的文化素質，整合共享價值觀念，增強社區(qū)凝聚力和向心力，使物業(yè)管理收到事半功倍的功效。我們的目標是使紫竹苑高檔社區(qū)的文化建設具有代表性、先進性和實用性，使之成為整個文化生活中的一個標志性典范。

特此申請，請審核批準為盼！

紫竹園小區(qū)XX號業(yè)主XXX

2011年8月24日

第二篇：高檔物業(yè)預案

高檔物業(yè)都有幾個共同特征:先進的開發(fā)理念、完善的規(guī)劃設計、齊全的社區(qū)配套設施、優(yōu)秀的物業(yè)管理。面對一個高品質的物業(yè),物業(yè)管理公司應如何不斷開發(fā)、創(chuàng)新服務項目呢?

一、物業(yè)管理公司應將開發(fā)服務項目與“關注業(yè)主需求”緊密結合起來

隨著外部環(huán)境的不斷完善和人們置業(yè)觀念的不斷改變,房地產消費已日漸成熟,需求也不斷增長。作為房地產行業(yè)的重要環(huán)節(jié),物業(yè)管理關注業(yè)主需求是做好一切服務工作的根本出發(fā)點。不少物業(yè)管理公司在服務內容和形式上還局限在法定內容和慣用形式。業(yè)主需求是一個變化的過程,房地產行業(yè)發(fā)展也日新月異,業(yè)主對物業(yè)管理公司的要求越來越高,不少物業(yè)管理公司順應市場需求,不斷開發(fā)服務項目,如引入酒店式管理便是服務內容和形式創(chuàng)新的典型案例。

二、物業(yè)管理公司應將開發(fā)服務項目與地產開發(fā)理念有機融合起來

隨著樓盤開發(fā)的競爭強度在不斷增大,產品的同質化現象日益加劇。如何在強手如林的地產市場打開局面并站穩(wěn)腳跟,同時樹立一種新型的居住理念和產品形象,成為眾多開發(fā)商首先要解決的問題。

目前房地產市場已有一些開發(fā)商在注重樓盤整體形象的塑造和內在品質訴求的同時,在開發(fā)理念上做了大膽的嘗試和創(chuàng)新,如很多開發(fā)商將“以人為本”的思想,進行了全新的發(fā)揮和深化。他們不僅投入大量資金配備高檔設施,更注重客戶的感受,就是將“以人為本”具體化和個性化。物業(yè)管理公司開發(fā)服務項目時,其一切工作同樣應積極圍繞市場需求,配合地產開發(fā)運作,如有的物業(yè)管理公司提出了一個與開發(fā)理念極為合拍的服務理念——“以愛為本”,在加強基本服務的同時,注重人文、環(huán)境的營造,從而將服務理念和開發(fā)理念有機地統(tǒng)一結合,樹立了物業(yè)項目與物業(yè)管理服務共同的品牌形象。

三、物業(yè)管理公司應將開發(fā)服務項目與地產開發(fā)設計理念有機融合起來

現代人買房,不但看戶型、看裝修,也特別看重物業(yè)的規(guī)劃、綠化等環(huán)境設施。作為高檔物業(yè)的開發(fā)商,在開發(fā)設計上都會有準確的定位,在開發(fā)理念上注重以人為本,根據人的行為規(guī)律和物業(yè)的功能進行規(guī)劃布局;按照人體工程學的原則,設計房型;從人的身體和心理健康要求出發(fā)建造房屋。

物業(yè)管理企業(yè)在工作中應準確把握這一定位,始終將開發(fā)設計理念融入到物業(yè)服務的各個細節(jié)中,努力打造擁有完美服務品質的家園,體現出對居住者無微不至的關懷。

四、物業(yè)管理公司應將開發(fā)服務項目與企業(yè)形象識別系統(tǒng)創(chuàng)建有機融合起來

各個企業(yè)都有自己的形象,樹立具有服務特色的企業(yè)形象是每個企業(yè)追求的目標。企業(yè)形象包括理念、行為、視覺三個方面,這是營造服務形象的基礎,也是物業(yè)管理公司的生存之道。在開發(fā)、創(chuàng)新物業(yè)服務項目時,物業(yè)管理公司就應該根據自身特點導入 CIS(企業(yè)形象識別系統(tǒng)),包括理念識別(MI)、行為識別(BI)、視覺識別(VO)。其中,理念識別包括物業(yè)管理企業(yè)的管理理念、經營方針、道德觀念、價值觀念等;行為識別包括員工的言語規(guī)范、行為規(guī)范等;視覺識別包括企業(yè)標志、基本色、基本字等基本要素和應用要素。目前很多物業(yè)管理公司建立了“以人為本”的理念識別系統(tǒng),在企業(yè)內部以員工為本;在物業(yè)服務上以業(yè)主為本。開發(fā)、創(chuàng)新服務項目時從內、外部同時貫徹了企業(yè)的形象識別系統(tǒng)理念。

五、物業(yè)管理公司應將開發(fā)服務項目與區(qū)域文化建設有機融合起來

建筑外表是可以被“克隆”的,但社區(qū)文化是無法“克隆”的。一個高檔社區(qū)物業(yè)的真正魅力往往不在于樓盤的外表,而在于社區(qū)有沒有文化底蘊。沒有文化底蘊的社區(qū)就如同一個人失去了精神、失去了生命力。這也是高檔物業(yè)必備的條件之一。通過社區(qū)文化建設的服務開發(fā),可以增強住戶對居住區(qū)的歸屬感,可以架起小區(qū)文明的“橋梁”。物業(yè)管理可以通過優(yōu)質服務、文明家庭、文明居住區(qū)等系列社區(qū)活動,將居民的實際利益、思想感情與住區(qū)文明的“橋梁”建立起來。讓小區(qū)內各種職業(yè)、性格的住戶形成一條以居住區(qū)為依托、共同為居民服務、發(fā)揮各自功能的“紐帶”,通過建立良好的社區(qū)秩序,促進居民身心健康和文明素質的提高,形成奉獻愛心、尊老愛幼的良好社會風氣。

通過社區(qū)文化建設,有助于物業(yè)管理企業(yè)鍛造品牌與核心競爭力。社區(qū)文化活動的組織,對于提高小區(qū)的檔次、形成小區(qū)的格調均有重要作用?！拔镆灶惥?人以群分”,只有形成高檔次、高格調的小區(qū)文化氛圍,才有可能吸引高層次的業(yè)主,才能真正成為高檔物業(yè)。而擁有高層次和高品位的人群,既是強有力的潛在消費群,同時又可以提高小區(qū)的格調,起到良性循環(huán)的作用。

六、物業(yè)管理公司應將開發(fā)服務項目與探索三種模式有機融合起來

“管家”服務模式:目前物業(yè)管理業(yè)內流行“保姆”服務模式,其特點是被動式服務。這與國際標準有較大差距。在對業(yè)主服務上,應推行“主動關注業(yè)主需求,利用社會資源,全方位提供服務,最大限度滿足業(yè)主需求”、“物業(yè)管理公司不僅要做社區(qū)的大管家,還要做業(yè)主的小管家,更要做企業(yè)的好管家”這樣一種管家服務模式。

細節(jié)管理模式:目前由于物業(yè)管理從業(yè)人員入門門檻較低,人員素質參差不齊,能力有高有低,再加上物業(yè)管理和服務基本上是一對一的、面對面的,不同智商和能力的人給業(yè)主在服務和管理上帶來不同的感覺。因此細節(jié)是決定業(yè)主滿意度的重要因素,建立細節(jié)管理模式是促成物業(yè)管理水平上臺階的重要手段。

資源共享模式:目前的物業(yè)管理公司大都采用大而細、小而全的管理模式,不論多大的管理項目,工程、綠化、保潔、辦公人員配置齊全,浪費了大量的人力、物力。這不符合物業(yè)管理社會化、專業(yè)化的特點。在先進國家,物業(yè)管理的專業(yè)化分工很細,大部分服務項目采取專業(yè)性外包,而外包的成本同比降低 20 %。隨著業(yè)主服務需求的不斷擴大,單靠物業(yè)管理公司的力量無法滿足業(yè)主需求,這就需要物業(yè)管理公司探索資源共享模式,為業(yè)主提供更周到、更專業(yè)的服務。

第三篇：物業(yè)項目接管

工程項目竣工之后，驗收機構應以批準的設計任務書、設計文件、施工圖紙、設備說明書、現行施工技術驗收規(guī)范、上級領導機關下發(fā)的有關建設文件，以及國外引進技術或成套設備 的合同文件和國外提供的設計文件等資料，作為驗收的依據進行驗收。

由于建筑工程項目的性質不同、行業(yè)不同，其竣工驗收的標準也不同。民用住宅驗收的一般 標準如下：

(1)工程項目按設計圖紙建成，所有粉刷、裝修作業(yè)全部施工完畢。

(2)所有該項目的設備均已按設計規(guī)定全部落位安裝完畢，并且起動、運轉正常，能滿足使 用要求，如電梯、滅火裝置、采暖通風裝置等均已落位，并能正常起動。

(3)上下水道鋪設完畢，所有管道及溝道無梗阻、滴漏、滲漏現象，供水正常、排水通暢。照明及動力用電的工作回路結構清晰，控制操作方便，有過載和短路防護裝置。衛(wèi)生設備安 裝齊全，使用靈活方便，其他公用設施均完好。

(4)建筑物四周2米之內的場地平整，由于本項目施工所造成的障礙物均已清除。

(5)整個工程經按現行施工技術驗收規(guī)范進行檢驗后，均達到合格標準以上。

經正式驗收合格后的物業(yè)應迅速辦理固定資產交付使用的轉帳手續(xù)，并移交與建設項目有關 的所有技術資料。

驗收程序

1原有房屋接管驗收程序

(1)移交人書面提請接管單位接管驗收；

(2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應在15日內簽 發(fā)驗收通知并約定驗收時間；

(3)接管驗收單位同移交人對原有房屋的質量與使用問題進行檢驗；

(4)對檢驗中發(fā)現的危損問題，按危險和損壞問題的處理辦法處理；

(5)交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實房屋使用狀況；

(6)經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理房屋所有 權轉稱登記(若無產權轉移，則無須辦理)。

2、新建房屋接管驗收程序。

(1)建設單位書面提請接管單位驗收；

(2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應在15日內簽 發(fā)驗收通知并約定驗收時間；

(3)接管單位會同建設單位對物業(yè)的質量與使用功能進行檢驗；

(4)對驗收中發(fā)生的問題，按質量問題處理辦法辦理；

(5)經檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽署發(fā)接管文件。

3、住宅小區(qū)綜合驗收程序

①住宅小區(qū)建設項目全部竣工后，開發(fā)建設單位應當向城市人民政府建設行政主管部門提出 住宅小區(qū)綜合竣工驗收申請報告并附本辦法第六條規(guī)定的文件資料；

②城市人民政府建設行政主管部門在接到住宅小區(qū)竣工綜合驗收申請報告和有關資料一個月 內，應當組成由城建(包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)

境衛(wèi)生)、規(guī)劃、房地產、工 程質量監(jiān)督等有關部門及住宅小區(qū)經營管理單位參加的綜合驗收小組；

③綜合驗收小組應當審閱有關驗收資料，聽取開發(fā)建設單位匯報情況，進行現場檢查，對住 宅小區(qū)建設、管理的情況進行全面鑒定評價，提出驗收意見并向城市人民政府建設行政主管 部門提交住宅小區(qū)竣工綜合驗收報告；

④城市人民政府建設行政主管部門對綜合驗收報告進行審查。綜合驗收報告審查合格后，開 發(fā)建設單位方可將房屋和有關設施辦理交付使用手續(xù)。

驗收合格并已辦理交付使用手續(xù)的住宅小區(qū)，開發(fā)建設單位不再承擔工程增建、改建費用。

物業(yè)接管驗收應提交的資料

1、原有房屋接管驗收應檢索提交的資料。

(1)產權資料

①房屋所有權證；

②土地使用權證；

③有關司法、公證文書和協議；

④房屋分戶使用清冊；

⑤房屋設備及定、附著物清冊。

(2)技術資料

①房地產平面圖；

②房屋分間平面圖；

③房屋及設備技術資料。

2、新建房屋接管驗收應提交的資料。

(1)產權資料

①項目批準文件；

②用地批準文件；

③建筑執(zhí)照；

④拆遷安置資料。

(2)技術資料

1)竣工圖——包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；

2)地質勘察報告；

3)工程合同及開、竣工報告；

4)工程預決算；

5)圖紙會審記錄；

6)工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)；

7)隱蔽工程驗收簽證；

8)沉降觀察記錄；

9)竣工驗收證明書；

10)鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；

11)新材料、新配件的鑒定合格證書；

12)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；

13)砂漿、混凝土試塊試壓報告；

14)供水、供暖的試壓報告。

物業(yè)移交

在完成了物業(yè)驗收之后，所有物業(yè)連同設備就移交給物業(yè)管理公司。驗收沒有問題的設備在 驗收簽字的同時就可予以移交。

物業(yè)要直接移交給物業(yè)管理公司，原因是物業(yè)在完成驗收之后，就進入了使用階段，而使用 管理是由物業(yè)管理公司來進行的，加之物業(yè)管理公司參與了施工監(jiān)理和工程驗收，只有它才 對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準備，包括各種崗位培訓，甚至模擬操 作等。

物業(yè)要移交給物業(yè)管理公司的另一個原因在于，即使是由發(fā)展商或代理商售出的物業(yè)，當其 向業(yè)主移交時，移交者必須是物業(yè)管理公司，因為物業(yè)向業(yè)主的移交就是物業(yè)管理公司和業(yè) 主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交過程中就有許多與管理有關的程序需要完成，如簽訂居 住管理公約，預交水電費押金，領取《物業(yè)管理手冊》，知會管理條例等。這就像造好的機 車在投入運行時必須令其駛入正軌，如果一開始就出了軌，即使你有能力再使之上軌，畢竟 要花許多人力和財力。

物業(yè)管理公司在接受移交時必須有全體專業(yè)人員參加，才能作最后的驗收確認，尤其是要查 對責成返工的工程是否保證質量地完成了。

交接雙方的責任

1、為盡快發(fā)揮投資效益，建設單位應按接管驗收應具備的條件和應檢索提交的資料提前做 好 房屋交驗準備，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。按管單位應在15日內審核完畢，及時 簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收，經檢驗符合要求，接管單位應在7日內簽署驗收合格憑證，并應及時簽發(fā)接管文件。未經接管的新建房屋一律不得分配使用。

2、接管驗收時，交接雙方均應嚴格按照標準執(zhí)行。驗收不合格時，雙方協議處理辦法，并 商定時間復驗，建設單位應按約返修合格，組織復驗。

3、房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質量事故，應由接管單位會同建設單位，共同 分析研究，查明原因，如屬設計、施工、材料的原因應由建設單位負責處理，如屬使用不當，管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。

4、新建房屋從驗收之日起，應執(zhí)行建筑工程保修的有關規(guī)定，由建設單位負責保修，并向 接 管單位預付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿，按實計算，也可以在驗收 接管時，雙方達成協議。建設單位一次性撥付保修費用，由接管單位負責保修。

5、新建房屋一經接管，建設單位應負責在三個月內組織辦理承租手續(xù)，逾期不辦，應承擔 因房屋空置而產生的經濟損失和事故責任。

接管物業(yè)的善后問題

房屋竣工后，物業(yè)管理管理公司要與建設單位辦理物業(yè)移交手續(xù)。在移交驗收中，如果發(fā)現 物業(yè)質量和設計問題，以及其它遺留問題，應及時提請開發(fā)建設單位和施工單位解決。

物業(yè)管理公司也可以代理開發(fā)建設單位和施工單位在保修期內的保修責任，并按規(guī)定使用委 托方提供的保修款。

由于開發(fā)建設單位租售原因造成移交后出現空置房屋，其管理服務費用由開發(fā)建設單位承擔。

辦理移交手續(xù)時，物業(yè)管理公司有權向開發(fā)建設單位索取以下與物業(yè)管理有關的書面資料： 工程建設資料、各類房屋清單、出售房屋的產權范圍或成本核算清單、住宅區(qū)公用設施、設 備及公共場地清單、住宅區(qū)未完工的房屋、公用設施、設備及公共場地的竣工日期、商業(yè)用 房及其它可以用于經營的公用設施、設備和場地清單等。

竣工驗收后的物業(yè)保修

一、保修的范圍

竣工驗收后的物業(yè)，在規(guī)定的保修期內，因施工造成的質量事故和質量缺陷，應按照建設部 1984年3月3日制定的《建筑工程保修辦法(試行)》的規(guī)定進行保修。

各種建筑物、構筑物和設備安裝工程的保修范圍如下：

(1)屋面漏雨；

(2)煙道、排氣孔道、風道不通；

(3)室內地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水；

(4)內外墻及頂棚抹灰、面磚、墻線、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮；

(5)門窗開關不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定；

(6)廁所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水；

(7)外墻外漏水、陽臺積水；

(8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；

(9)室內上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣，暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落；)

(10)室外上下管道漏水、堵塞，小區(qū)道路沉陷；

(11)鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結構變形、裂縫超過國家規(guī)范和設計要求。

二、保修期限

保修期限自移交手續(xù)辦理完之日起計算，根據《保修辦法》下列各類工程的保修期。

(1)民用與公共建筑、一般工業(yè)建筑、構筑物的土建工程為1年；

(2)建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6個月；

(3)建筑物的供熱、供冷系統(tǒng)為一個采暖、供冷期；

(4)室外的上下水和小區(qū)道路為1年；

(5)工業(yè)建筑的設備、電氣、儀表、工藝管線和有特殊要求的工程，其保修內容和期限，由 使用單位和施工單位在合同中規(guī)定。

第四節(jié) 接管驗收注意事項

一、物業(yè)管理企業(yè)自身的注意事項

物業(yè)的接管驗收是直接關系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)通 過接管驗收，即由對物業(yè)的前期管理轉入到對物業(yè)的實體管理之中。因此，為確保今后物業(yè) 管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應注意以下幾個方面：

1、物業(yè)管理企業(yè)應選派素質好、業(yè)務精、對工作認真負責的管理人員及技術人員參加驗收 工作。

2、物業(yè)管理企業(yè)既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權益。

3、接管驗收中若發(fā)現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。

4、落實物業(yè)的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規(guī)定，由開發(fā)商負責保修，向物業(yè)管理 企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負責保修，開發(fā)商一次性撥付保修費用。

5、開發(fā)商應向物業(yè)管理企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產權資料和技術資料。

6、物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經營管理權以及政府賦予的有關權利。

7、接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收后合格憑證，簽發(fā)接管文件。

當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。

二、物業(yè)管理企業(yè)外部的注意事項

1、接管不規(guī)范，驗收不合格。雖然國家或地方頒布了接管驗收方面的一些規(guī)范，但實際操 作 過程中常常不能嚴格執(zhí)行。之所以會在接管驗收中出現濫用職權的腐敗現象主要原因就是接 管主體沒有完全進入市場，沒有真正界定清楚交接雙方的權、責。即使接管后出現質量問題 或發(fā)生事故，往往也不是責任方承擔，而是通過更高層次的協調，各方平擔風險和責任。近幾年，建設量非常大，伴之而來的是大量的有質量問題的物業(yè)，各種事故頻頻發(fā)生。開發(fā)或 建筑企業(yè)的這種短期行為已造成了極大的浪費。同時，由于接管驗收的不規(guī)范，有時會造成 管理公司與開發(fā)或建筑企業(yè)之間的糾紛，最終受害的可能還是使用者。

2、物業(yè)的接管驗收牽涉到新舊體制的轉移，規(guī)范難度較大。計劃體制下的房屋管理模式仍 帶 有相當的普遍性，其機制的轉換需要一個相當長的時期，無論是外部環(huán)境，還是內部素質都 有待在實踐中逐步改善。一些物業(yè)管理公司是在原房管部門基礎上成立的，雖然牌子換了，但實質內容沒變，接管驗收免不了老一套。按公司法新成立的一些物業(yè)管理公司，在接管驗 收的規(guī)范化方面走得比較快，做了一些有益的探索。

3、缺乏統(tǒng)一的接管驗收合同文本。接管驗收合同訂立的內容可隨物業(yè)的情況或其他條件的 不 同而有所不同，但其基本內容，基本要求與基本形式應該有一個標準?，F在一些地區(qū)制定了 一些標準合同文本，但大多都不成熟。有些地區(qū)完全由交接雙方自己擬定合同事項，難免會 出現矛盾或事后的糾紛。而且這樣做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管 理。

顯然，物業(yè)的接管驗收中的問題不僅是上述幾方面，還有像監(jiān)管職能不到位，消費者利益考 慮較少等問題也需要引起重視。

簽于物業(yè)接管驗收中存在的問題，應注意抓好以下幾方面工作：

①進一步完善接管驗收的政策法規(guī)，文本體系，為規(guī)范交接行為創(chuàng)造條件。

②切實做到政企分開，轉變政府職能，把物業(yè)管理公司推向市場，推進物業(yè)管理市場化。

接管合同概述及標準合同樣本

一、合同的概述

(一)物業(yè)管理合同的特征

1、物業(yè)管理公司以業(yè)主或業(yè)主委員會的名義和費用處理委托事務。因此，物業(yè)管理公司因 處 理委托事務(如房屋維修、設備保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、消防安全、清潔衛(wèi)生、園庭綠化等)所支出 的必要費用，應由業(yè)主承擔。

2、物業(yè)管理合同是有償的。也就是說，業(yè)主不但要支付物業(yè)管理公司在處理委托事務中的 必要費用，還應支付物業(yè)管理公司一定的酬金。

3、物業(yè)管理合同的訂立是以當事人相互信任為前提的。任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等 手段簽訂的合同，一經查實，可依法起訴，直至解除合同關系。

4、物業(yè)管理合同的內容必須是合法的，應體現當事人雙方的權利、義務的平等與一致，并 不得與現行物業(yè)管理法規(guī)相抵觸，否則，合同將不受法律保護。

5、物業(yè)管理合同既是諾成性合同又是雙務合同。物業(yè)管理合同自雙方達成協議時成立，故 為諾成性合同；委托人和受托人雙方都負有義務，故為雙務合同。

(二)物業(yè)管理合同的主要內容

物業(yè)管理合同應當載明下列主要內容：

1、委托方和受托方的名稱、住所；

2、物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項目；

3、物業(yè)管理服務的事項；

4、物業(yè)管理服務的要求和標準；

5、物業(yè)管理服務的費用；

6、物業(yè)管理服務的期限；

7、違約責任；

8、合同終止和解除的約定；

9、當事人雙方約定的其他事項。

物業(yè)管理合同中當事人應當約定的物業(yè)管理服務事項包括：(1)物業(yè)共用部位共用設備的使 用管理、維修和更新；(2)物業(yè)管理區(qū)域內公共設施的使用管理、維修和更新；(3)電梯、水 泵等房屋設備的運行服務；(4)保潔服務；(5)保安服務；(6)物業(yè)維修、更新費用的帳務管 理；(7)物業(yè)檔案資料保管。

物業(yè)管理合同除了應當約定的管理服務事項外，還可以約定下列服務事項：(1)業(yè)主或使用 人的自用部位和自用設備的維修、更新；(2)業(yè)主或業(yè)主委員會委托的其他物業(yè)管理服務事 項。

第四篇：物業(yè)接管計劃書

物業(yè)接管計劃書

尊敬的公司領導：

承蒙群恒房地產公司領導的信任，將群恒靈秀苑玉秀苑這個品牌交由我們來進行物業(yè)服務，深感榮幸的同時也清楚其責任重大。

物業(yè)服務是順應房地產綜合開發(fā)的發(fā)展而派生出來的產物，它作為房地產商品的消費環(huán)節(jié)，是房地產綜合開發(fā)的延續(xù)和完善。群恒靈秀苑、玉秀苑項目作為公司的品牌之作，凝聚了群恒人的辛勤和汗水，是公司的智慧結晶。高品質的居住社區(qū)，需要高水平的物業(yè)服務與之相配套。追求舒適、安寧、祥和、優(yōu)雅的居家環(huán)境和便捷的生活、商務、學習空間，也已經成為21世紀現代城市人物質文明和精神文明的基本標志，也是群恒靈秀苑項目的物業(yè)服務鎖必須到達的基本要求。以下是接管此項目前的工作計劃書，不足之處敬請指教。

一、群恒靈秀苑、玉秀苑概況：

“群恒靈秀苑、玉秀苑”，小區(qū)以多層住宅為主，配有較高價值的店面，其中玉秀苑占據新城區(qū)“黃金點”，交通便捷，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。美麗的社區(qū)，更需要“陽光物業(yè)”這樣較耐心、細致、負責任的物業(yè)公司去用心呵護。

二、公司接管后將采取的管理檔次及服務標準 其服務標準如下：

（一）建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。

（二）定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見單，對合理建議及時整改。滿意率達95%以上。

（三）建立落實維修承諾制，零修急修及時率100%，返修率不高于1%。

（四）每半年公開一次物業(yè)管理服務費用收支情況。

（五）物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設備設施檔案齊全。

（六）常規(guī)性公共服務

1、房屋管理及維修養(yǎng)護

（1）棟號、樓層、房號等標志明顯，設立引路方向平面圖。

（2）物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現象。

（3）陽臺封閉、空調安裝統(tǒng)一。

2、共用設備管理，保證設備與機房環(huán)境整潔，設備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。

（1）供電系統(tǒng)。保證正常供電，與電力部門取得聯系，停電提前1天通知用戶，電梯備用應急發(fā)電機可隨時起用。接地電阻每3年檢測1次。

（2）弱電系統(tǒng)。保證系統(tǒng)正常工作。故障及時排除。

（3）消防系統(tǒng)。24小時值班；設備設施齊全、完好無損，可隨時起用；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責任人；消防疏散通道暢通；保證無火災安全隱患。

（4）給排水系統(tǒng)。每半年清洗水池1次，保證水質符合國家標準；水池、水泵周圍清潔衛(wèi)生，無二次污染；與水利部門取得聯系，停水提前1天通知；消防泵每月進行1次操作，每年進行1次全面檢查；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下車場、車庫、設備房無積水、侵泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內到達現場搶修，并無長時間停水；制有應急處理方案。

3、共用設施管理。共用配套服務設施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。

4、保安及車輛管理。

（1）專業(yè)保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件。

（2）出入車輛有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行。

（3）車輛出入管理嚴格，有登記。

（4）地下停車場停放整齊，場地整潔。

（5）危及人身安全處設有明顯標志和防范措施。

（6）聯系群眾，搞好群防群治。

（7）在公安派出所指導下搞好治安管理。

5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點、定時間、定任務、定質量。

（1）環(huán)衛(wèi)設施完備。

（2）實行標準化清掃保潔。

（3）垃圾日產日清，定期進行衛(wèi)生消毒滅殺。

（4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現象，樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物。

（5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識。

6、綠化管理

（1）綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象。

（2）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。

（3）綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物。

（4）綠化完好率達到95%以上。

7、室內裝飾裝修管理。全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結構安全。

（1）受理本小區(qū)二次裝修咨詢與審批。

（2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。

8、房屋租售管理。

（1）督促外來人員在三天內辦理《暫住證》手續(xù)。

（2）配合派出所、居委會對小區(qū)內租戶、流動人員的調查，并登記在冊，確保小區(qū)的生活安全。

9、社區(qū)文化

（1）設立學習宣傳園地，開展健康向上的活動。

（2）制有居民精神文明建設公約。

（3）配合街道辦事處、居委會、派出所開展各項工作。

（4）業(yè)主滿意率95%以上。

三、擬采取的管理方式

“對物業(yè)進行嚴格管理，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質服務”為根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務，鑄造尋甸品牌物業(yè)公司的信譽與形象。

（一）標準化管理

物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對物業(yè)管理服務內容、標準、檔次很難進行全面了解，業(yè)主對服務質量與收費關系的誤解是當前物業(yè)公司與業(yè)主關系僵化的一個主要原因。房屋及設備保養(yǎng)不及時、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本人計劃接管后從項目前期管理、入伙、裝修、房屋維修與養(yǎng)護、給排水及電氣設備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質量管理，使本公司物業(yè)管理行為向規(guī)范化靠攏，在內部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達到管理嚴格有序、服務質量高的管理目標，使業(yè)主滿意、開發(fā)商放心、信譽度得到提高。

（二）溝通服務至上

組織、溝通、協調能力是物管企業(yè)的一項不可或缺的重要素質，具備這項素質，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無；反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數物業(yè)公司受投訴主要在于溝通不暢所致。為此，本人計劃專門設置業(yè)主聯絡處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題（合理要求）、答復業(yè)主疑問、設置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關系。同時，鑒于物業(yè)管理是一項具體、繁瑣的業(yè)務，公司要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務一線，直接了解業(yè)主需求，認真負責，講道德，重誠實，對業(yè)主有求必應，保證服務質量。凡是業(yè)主對入伙交房時提出的涉及與開發(fā)商有關的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)公司的耐心、親切的服務優(yōu)勢對業(yè)主進行溝通、疏導和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報開發(fā)商。絕對禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)公司、物業(yè)公司與業(yè)主之間錯綜復雜矛盾的做法與行為。

（三）締造親善的社區(qū)文化

創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適、優(yōu)美的生活與工作環(huán)境是我們與業(yè)主的共同愿望。因此，本人以為提倡文明、禮貌、親善的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導公司員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會以及政府部門的友好協作關系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構架良好的人際關系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個物欲橫流的社會開辟一方文明的凈土。

四、公司物業(yè)目前存在問題及解決辦法

自群恒物業(yè)成立并接管靈秀苑后，小區(qū)治安、保潔、維修以及車輛停放、占用公用空間等問題在公司員工共同努力下，取得一定的成績，但也有不足之處，根據靈秀苑目前情況，如：外來車輛停放、業(yè)主電瓶車充電、可視對講維修慢、網絡等線路未串通、業(yè)主無理的要求等問題。在這些方面，給業(yè)主造成不便的同時，也影響了業(yè)主對物業(yè)公司的信任。在此本人認為，從玉秀苑開始,進行一次性投資，實行統(tǒng)一的智能化管理，進出小區(qū)業(yè)主車輛發(fā)放IC智能卡，智能卡與物業(yè)服務費用掛鉤，方便車輛停放管理與物業(yè)費用收取問題。保安人員服裝統(tǒng)一穿戴，工作牌區(qū)分明顯。另劃分合適的地點、位置作為業(yè)主電瓶車、自行車的臨時停放點、及時串接電源，方便業(yè)主為車輛進行充電，也有效防止小區(qū)車輛停放混亂，充電難的問題，同時也方便我公司保安人員的巡檢。對于小區(qū)弱電方面、線路未通等情況，我們在玉秀苑串線過程中全面介入，熟悉小區(qū)弱電線路，水道管網分布及走向，方便以后為業(yè)主服務。

五、物業(yè)管理所配置的人力、物力資源

（一）人員設置。

根據所確定的管理檔次及實地需要，本人決定 “群恒靈秀苑、玉秀苑”管理處擬設置工作人員30人。

職位

人數

負責內容

管理人員及業(yè)主聯絡人員

3人

負責日常接待、管理、業(yè)主溝通

財務、會計人員

2人

負責所有費用支出記錄、收取

工程人員

2人

負責設備、設施維修、保養(yǎng)

保潔人員

5人

負責小區(qū)日常保潔、綠化

保安人員

18人

負責崗亭、車輛出入、巡邏

（二）費用支出簡要分析：

人員

人數

待遇/月/元

支出/年

管理人員及業(yè)主聯絡人員

3人

X

1800

X

64800 財務人員

2人

X

1500

X

36000

工程人員

2人

X

1500

X

36000

保潔人員

5人

X

1000

X

60000

保安人員

18人

X

1500

X

259200 保安人員伙食費

18人

X

450

X

97200

工傷險

（合計）30人

X

200

6000 辦公物品消耗：

6000 保潔物品消耗：

6000 維修物品消耗：

12000 垃圾清運費：

14133 水電費：

10000 電梯維護費：

8部X4000/年

32000 支出總費用：

639333元（注：以上費用為初步估算，員工加班、過節(jié)費用以及小區(qū)日常特殊情況支出費用未算入其內。）

我真誠希望并承諾在我對小區(qū)接管后的服務過程中，以“服務第一、盈利第二”的服務理念使業(yè)主和住戶能充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務，使“群恒靈秀苑、玉秀苑”物業(yè)持續(xù)升值，為住戶營造一個安全、整潔、優(yōu)美、方便的陽光社區(qū)，提升生活品質，實現業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司和諧、多贏的經營目標。我衷心的希望通過我們的不斷溝通和攜手努力，共同來打造和維護企業(yè)品牌，使自身能夠得到提升和發(fā)展。成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友。降低開發(fā)商的建設成本,促進樓盤的銷售。全身心為業(yè)主服務,成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友。

第五篇：物業(yè)接管驗收

集中檢查，是建設方向物業(yè)企業(yè)移交前由物業(yè)公司組織的，從客戶使用和物業(yè)服務角度，主要對空鼓裂紋、門窗、給排水、房間尺寸、設備安裝、成品保護、使用功能等項目進行檢驗。

可分為戶內和公共區(qū)域兩種，根據建設進度戶內檢驗一般在交房日前4-5個月具備檢驗條件。

公共區(qū)域按配電、給排水、環(huán)境、弱電、消防等專業(yè)根據工程進度分部分項開展。本章節(jié)主要講解室內檢查。

◆目的：（1）提高一次交房成功率。（2）減少交房后客戶報事量和磨合期物業(yè)返修工作量。

2、集中檢查流程（1）確定檢查時間

項目部與物業(yè)技術部或管理處確定，一般在交房前4-5個月。物管師商學院【微信號：wuyeguanlishi】整理.（2）啟動會確定項目部、物業(yè)檢查整改聯系人，檢查標準、返修流程向施工單位、監(jiān)理交底。（3）制定計劃根據預驗房時間、施工進度制定檢查計劃，在預驗房前完成檢查整改。

（4）檢查準備人員、工具、記錄資料籌備（記錄表洋房每單元、高層每10層制定成冊）、檢查培訓。

（5）檢查 物業(yè)工程負責人組織員工進行檢查，分片區(qū)負責制。

（6）記錄反饋原始資料物業(yè)保存，復印件當天或次日由總包在物業(yè)簽字領取，分發(fā)到各分包單位整改。

（7）整改各分包單位接到檢查記錄表進行整改。（8）復檢

整改結束，監(jiān)理進行檢查，合格通知物業(yè)復檢。（9）資料維護物業(yè)工程負責人指定專人對計劃、檢查，整改資料進行維護。

附件：《集中檢查啟動會指南.doc》

3、集中檢查計劃根據項目進度制定檢查計劃，在業(yè)主開放日前完成檢查整改，檢查項目必須是全檢，而不是抽檢。參加人員對于檢驗標準的掌握是提高工作質量的基礎和保證。戶內檢查每小組一般每工作日能完成xx戶的檢驗。附件：《集中檢查計劃表.xls》

《集中檢查工作量參考.doc》《集中檢查內容.xls》 《戶內檢查記錄表.》

4、集中檢查工具

（1）壓力實驗工具（俗稱手動加壓泵）

（2）游標卡尺（3）激光測距儀

（4）投線儀

（6）塞尺（5）紅外線多線墨線儀

（7）兩米尺

（8）卷尺（9）角尺

（10）空鼓錘

（11）記號筆（12）兆歐表

（13）鉗型萬用表

5、集中檢查標準（1）房間及公共部位空間尺寸

房間內墻面之間凈距極差20mm以內 l凈高偏差值-20mm以內，極差在20mm以內 l非矩形的主要功能房間內墻凈距差可不做檢查。

（2）現澆樓板厚度及裂縫板厚應符合設計要求，偏差符合施工質量驗收規(guī)范； 現澆樓板不應有可見的裂紋。

（3）門窗檢查門窗開啟靈活、關閉嚴密、無倒翹；推拉窗有防脫落措施 l進戶門開啟方向符合設計要求。橡膠密封條、毛氈密封條完好；玻璃密封條與玻璃、玻璃槽口接觸緊密、平整。有排水口的門窗、排水口暢通；排水口數量符合設計要求。

（4）墻面、地面和頂棚抹灰與基層粘結牢固、無脫落、空鼓；抹灰層無爆灰和裂縫 l免抹灰工藝頂棚不應有可見裂縫。

抹灰層之間、與基層之間粘結牢固、無空鼓；抹灰層無爆灰和裂縫；孔洞、槽、盒周圍抹灰表面整齊、光滑；管道后面抹灰表面平整。

（5）防水工程無面不應有滲漏、積水；天溝、泛水、變形縫構造符合設計要求。

有防水要求房間、陽臺無滲漏、排水坡向正確、排水暢通無倒泛水和積水；

外墻無滲漏；外窗無滲漏。

注：其余方面略

6、集中檢查方法（1）房間及公共部位空間尺寸門窗檢查

（2）（3）墻面、地面和頂棚 兩米尺檢測墻面垂直度： 紅外線多線墨線儀檢測室內陰角垂直度：

角尺檢測陽角：檢查空鼓裂紋：檢查陽臺陰角（注意陰陽角較多處，客戶關注較多）：

檢查室內標示（給排水管、管線預留孔洞、強弱電線盒、開關、插座等均應做相應的標示）： 檢查天棚平整度（頂面檢查時，應檢查平整度，空鼓、裂紋，頂面有弱電進戶接線盒的應作全面檢查，避免漏裝。）：

地面檢查（平整度誤差不大于2mm，地面面層與下一層應結合牢固，無空鼓，無裂縫、脫皮、麻面、起砂等缺陷。）：

（4）防水工程檢查煙道、外墻、門窗漏水（門窗、外墻、煙道等滲水，應在長時間下雨或大雨時檢查，如未下雨，則采用淋水的方式進行。）：（5）玻璃安裝工程陽臺玻璃欄板材質及欄桿高度檢查（高度不低于1.05米；應使用安全玻璃的部位不得使用非安全玻璃；護欄玻璃應使用公稱厚度不小于12㎜的鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃；當玻璃臨空高度達到5m及以上時，應使用鋼化夾層玻璃。）：室內護窗欄桿高度檢查和施工工藝（不低于900㎜；焊接牢固、無毛刺無晃動，漆作工藝好、無色差、無明顯焊點、檢測鋁合金門限位器設置和成品保護等情況|（鋁合金無倒翹無明顯劃傷（長度不得大于100㎜）凹陷，膠條無脫落，邊框封口膠應密實平整；平開窗鎖鉤風撐安裝穩(wěn)固使用靈無明顯劃痕?？v向欄桿之間凈間距不大于110mm）：活。）： 窗戶檢查（開啟性能：窗扇應開啟靈活、關閉嚴密，無倒翹；推拉窗應有防止脫落的措施。）：

（7）建筑給排水工程：除分戶檢驗要求檢查事項外，應作支管排水坡度檢查、通球試驗、灌水試驗、給水管道壓力試驗

檢查水井水表設置情況（安裝平穩(wěn)牢固、無滲漏、表前防盜閥、表后截止閥或球閥；水表牌號應與戶位號一致。）：

戶內給水管檢查（戶內總水閥和裝修水龍頭安裝到位、開啟靈活、排污管道灌水實驗（管道、配件等接口嚴無滲漏 ；閥門高度離地800㎜。）：

密，無滲漏；管道暢通。）：

道的最底部的污水井。）：

排污管道通球實驗（球能從測試點被水沖至被測管給水管道支架穩(wěn)固性（給水管應安裝應平整牢固，支架間距參照規(guī)范擇錄。）：給排水管順直度檢查（排水管道應安裝規(guī)范，每層必須裝伸縮套管、隔2-3層應設置清掃口、順直度采用紅外線多線墨線儀進行測試。）：

給排水管順直度檢查（給水管應安裝應平整牢固，Φ32PPR橫管間隔0.8米必須安裝支架。）：地漏檢查（地漏型式符合設計要求，水封深度不小于50㎜；存水灣水封深度不小于50㎜，沖水排水通暢。）：

（7）建筑電氣工程配電箱、外墻窗、欄桿等電位、接地、線間絕緣測試（配電箱內各線間、金屬欄桿、等電位絕緣阻值均不得低于0.5MΩ；接地連接正確）：配電箱配置和設置高度檢查：1.8m室內裝修電源插座高度檢查300mm

強弱電箱內電氣元件規(guī)格、型號、數量符合設計要求標示完好，標識清楚、動作靈活，接線、插座等相續(xù)正確；電表讀數、戶位正確。檢查記錄

7、集中檢查重、難點問題及處理方法（1）集中檢查管理

1）標準、流程培訓，自己做足功課；2）分棟或片區(qū)責任制；3）有效的匯報制度、員工每天向工程經理匯報檢查、整改情況；4）重點、突出問題及時向地產反饋，并落實處理方法。

（2）重點關注客戶敏感點1）陰陽角順直度，房間尺寸、門窗；

2）滲水；3）空鼓、裂紋。

（3）整改質量、進度控制 1）明確施工單位返修隊伍，分片區(qū)責任制；

2）返修材料準備，與項目部落實供貨期較長的材料供應及時性，確保整改進度；

3）整改質量、進度出現異常時，組織項目部、營銷客戶中心、物業(yè)技術部會議解決。