第一篇：經(jīng)濟型別墅市場研究

經(jīng)濟型別墅市場研究

我們說的經(jīng)濟型別墅或者類別墅，有別于占有很好的景觀資源、價格高昂的豪宅型別墅，包括了聯(lián)排別墅（Townhouse）、雙拼、疊拼、上下僅為兩戶的躍層住宅（有人稱為cityhouse）、以及最近熱門的小獨棟等等多種形式。

目前不少開發(fā)商對經(jīng)濟型別墅概念理解錯誤。將經(jīng)濟型別墅作為一般住宅或者是當成真正的別墅來開發(fā)，而沒有真正認識到大部分經(jīng)濟型別墅的購買者真正需要。導致的錯誤主要表現(xiàn)在：

概念上的錯誤導致選址的錯誤，結果造成有的經(jīng)濟型別墅項目沒有可以依托的城市外部配套環(huán)境。

片面追求高密度、容積率。有的達到0.7、0.8，甚至超過了1，使小區(qū)環(huán)境嚴重下降。根本不能發(fā)揮經(jīng)濟型別墅這種居住形式的優(yōu)勢。

建筑規(guī)劃設計上容易走極端，要么盲目崇洋，不考慮國內(nèi)的氣候環(huán)境與人文條件；要么根本不理解其特性以及生活方式，產(chǎn)品不能滿足使用需求，建筑外觀形象與室內(nèi)空間單調平庸、沒有特色。

忽視整體社區(qū)的環(huán)境設計。環(huán)境設計粗糙，缺乏細部，室內(nèi)室外環(huán)境過渡空間沒有質量，沒有規(guī)劃設計中忽視建筑的可持續(xù)發(fā)展要求，不考慮建筑能耗標準，缺少能真正提高居住質量的、適合中國國情的生態(tài)技術的應用，使經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品質量低下，很快在市場上失去競爭力，以至于迅速被淘汰。

以下我們試圖從多個方面來探討如何通過規(guī)劃設計的手段來塑造全新的經(jīng)濟型別墅社區(qū)空間和文化環(huán)境。

新型社區(qū)文化是經(jīng)濟型別墅的特殊需要

中國傳統(tǒng)的居住形式以圍和式院落形式的平層或二、三層建筑為主。特別適合于傳統(tǒng)大家族生活的方式。這種居住形式除了各種大小的房間以外，還提供了多種不同空間尺度、不同等級、功能的院落，這種建筑形式能夠滿足人們對外的防御和私密性的要求，對內(nèi)部可滿足在不同層次上的交往和傳統(tǒng)家族式的生活方式。

到了現(xiàn)代社會，由于人口、土地的壓力大城市內(nèi)居住形式的主體轉化為多層和高層公寓式住宅。這種形式可以較好地解決私密性要求，但在人類交往和與自然環(huán)境接觸方面明顯不足。

由于開發(fā)商和設計者大多這方面經(jīng)驗不足，在初期的經(jīng)濟型別墅項目中，往往只注意住宅單體設計本身，而對居住在這種社區(qū)的居民的生活方式、交往要求和社區(qū)文化的建立，沒有時間與精力去研究。

如何提高經(jīng)濟型別墅居住區(qū)的社區(qū)文化，提供滿足居住在這里的人群的生活方式的社區(qū)環(huán)境，將是下一代經(jīng)濟型別墅發(fā)展競爭重點之一。研究經(jīng)濟型別墅居民的生活方式特點和需求，尋找能夠滿足他們需求的解決方案，是我們下一步急待研究的課題。

此外，精心推敲設計經(jīng)濟型別墅社區(qū)的室內(nèi)外空間，使之不僅僅是普通住宅的簡單復制，不是建筑與道路切割之后剩下的空間。而是一種完整的空間，可以促進人們的交往，促進社區(qū)互動，有不同等級層次的空間。這是社區(qū)文化和人居環(huán)境塑造的重要手段。

從規(guī)劃形態(tài)上提高經(jīng)濟型別墅的人居質量

經(jīng)濟型別墅的規(guī)劃形態(tài)應避免城里大規(guī)模開發(fā)的集合住宅的批量化、工業(yè)化生產(chǎn)所慣有的那種呆板的行列式、兵營式格局。

京城第一代的經(jīng)濟型別墅社區(qū)，比如一棟洋房、康城，在規(guī)劃形態(tài)上刻意營造自然豐富的規(guī)劃格局，道路與室外空間形態(tài)也盡量彎曲自然。建筑所組成的小區(qū)內(nèi)的空間非常豐富、生動、有趣、自然。雖然第一代的經(jīng)濟型別墅項目的產(chǎn)品和設計本身還存在種種缺陷，但由于規(guī)劃形態(tài)非常人性化，其社區(qū)整體環(huán)境迄今為止都是一大亮點。比較遺憾的是其后的經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品因過于追求高容積率，基本都是行列式的布局。無論其在戶型、室內(nèi)空間和其它的理念方面有多大的提高，在規(guī)劃的環(huán)境質量方面無疑是下降了。

經(jīng)濟型別墅社區(qū)的規(guī)劃還應該注意形成不同層次、不同規(guī)模的室外綠化和景觀空間。特別要重視中央綠化和組團綠化。雖然經(jīng)濟型別墅或者別墅每戶都有自己的花園、院落，這是其必備的品質。但是住戶并不僅僅生活的自己家的院子里。孩子游戲、老人散步、溜狗，都希望在大社區(qū)里有個相對廣闊的活動范圍，沿著小區(qū)的道路行走可以像游覽公園一樣。也可以在小區(qū)內(nèi)跑步健身?？纯磩e人家院落的裝修，花園的設計與種植也是一種樂趣。所以需要有相對完整、具備一定規(guī)模的中央綠化或者水系，和住宅組團所形成的宅間綠地。分散的綠地應形成系統(tǒng)，使人散步能夠選擇不同的路線，盡可能連貫通暢。

經(jīng)濟型別墅社區(qū)規(guī)劃的另外一點應盡量做到人車分流，至少車行路線和人的步行路線系統(tǒng)應該相對清晰。應能夠形成一條無障礙的盡量少與車行交叉的步行系統(tǒng)。因為在經(jīng)濟型別墅社區(qū)以散步鍛煉為主的戶外活動是生活的重要部分。有可能的話，應該借助人工的或者自然的地形高差，把人行路線和車行路線用不同的標高加以分流。同時這種室外高差的處理也能豐富建筑南北口和室內(nèi)空間。

空間的動感與靈活性是衡量標準

經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品的戶型面積指標通常介于普通多層及高層公寓住宅和獨立別墅之間，既沒有前者的緊張局促，也沒有后者的大氣軒敞，如何在有限的天地中創(chuàng)造出精巧宜人的室內(nèi)效果，并形成自己獨特的經(jīng)濟型別墅空間氛圍，是提升其居住舒適度的關鍵因素之一。高質量室內(nèi)空間的營造，需要戶型布局、形體塑造、功能分配等多方面環(huán)節(jié)的緊密結合，并在細微之處精雕細琢。

目前市場上大多數(shù)經(jīng)濟型別墅項目過于偏重對廳房面積及數(shù)量指標的控制，較少考慮其室內(nèi)空間質量。因而導致一大批在室內(nèi)空間上乏善可陳，與普通躍層、復式住宅毫無二致的經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品的出現(xiàn)。其中原因既有消費者認知水平的局限，也有開發(fā)商、設計師引導不力所致。不過隨著市場競爭的加劇，改善室內(nèi)空間質量也日益受到關注，也出現(xiàn)了一些有益并且獲得成功的嘗試。

空間是建筑的靈魂。對住宅而言，它既是一個包容生活的容器，也是一個感受建筑魅力的主要場所。要提高經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品的室內(nèi)空間質量，必須在室內(nèi)空間效果的趣味性和豐富性、空間的動感流暢，空間的靈活可變、交通空間的重新定位以及室內(nèi)自然光照環(huán)境設計等方面多下工夫，做足文章。

室內(nèi)空間效果的趣味性和豐富性迎合了民眾在滿足基本居住需求之后對居住舒適度更高的心理需求，這也是其選擇經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品的主要出發(fā)點之一。室內(nèi)空間的高度、形狀、不同空間在平面及豎向上的關系，開窗的位置及形式等在滿足相應法規(guī)的同時，應加入更多的個性化因素?？臻g序列的抑揚頓挫、開合收放也應刻意組織。

空間的動感流暢、通透靈活也是經(jīng)濟型別墅室內(nèi)空間設計的重要內(nèi)容。因為經(jīng)濟型別墅受總面積限制，又通常為兩、三層，使得每層的面積偏小，甚至不如普通多、高層公寓住宅。怎樣營造小中見大的空間效果成為一個難點。通過對戶內(nèi)公共空間、私密空間、交通空間的巧妙布置，保證室內(nèi)空間的通透流暢，可以使每個獨立空間的空間感都得到延伸和擴展，并加強了其間的對話和交流。

靈活的空間劃分在經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品中有很強的可操作性。與普通多層及高層公寓住宅要求結構體系整齊劃一不同，其上下各層均為一戶，且至多三層，在房間布局方面有較大的自由度。通過對結構形式、承重墻和設備管井的合理優(yōu)化設計，可以創(chuàng)造出靈活的室內(nèi)空間，滿足業(yè)主個性化室內(nèi)設計的需求，這也是可以充分發(fā)揮經(jīng)濟型別墅競爭優(yōu)勢之處。

交通空間在經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品中占有較大的比例，必須將其從僅僅滿足水平及垂直交通的簡單功能中解脫出來。賦予其組織空間序列的意義。使走廊、樓梯成為室內(nèi)空間景觀的一部分，形成一條流動的景觀軸線。交通空間的精彩設計往往成為室內(nèi)空間系統(tǒng)的點睛之筆。

室內(nèi)自然光照環(huán)境的綜合設計是產(chǎn)生高質量空間氛圍的不可或缺的重要環(huán)節(jié)。雖然可以通過在室內(nèi)設計中以人工光照渲染空間氣氛。但前者更加親切、自然且與建筑立面、形體密切結合，在創(chuàng)造豐富空間效果的同時，更體現(xiàn)了人與自然的交流。通過各種形式的開窗方式（如頂窗、側窗、高窗、低窗、落地窗、轉角窗等）和采光材料（如透明玻璃、磨砂玻璃、玻璃磚、百頁等）形成光影豐富、多彩、明暗變化有致的室內(nèi)空間。

室內(nèi)外結合部分是環(huán)境質量的關鍵

經(jīng)濟型別墅業(yè)主都會把在花園里的活動和小區(qū)內(nèi)的戶外活看作是自己生活的一個重要部分。以往的住宅的規(guī)劃設計，由于不同專業(yè)的分工，在產(chǎn)品設計的連貫性上有明顯的缺陷。小區(qū)規(guī)劃由規(guī)劃師做，建筑設計由建筑師做、室內(nèi)裝修由裝修公司做，室外園林由園林公司做。這樣就形成了一些盲點、一些空白。比如在建筑和室外相交接的地方，那些露臺、平臺、陽臺、建筑入口處、門斗、雨罩等位置的細節(jié)設計，經(jīng)常是既不屬于建筑師的工作，又不屬于園林師的工作。因而缺乏深入的設計處理。而這些位置對于業(yè)主的生活體驗又夠成非常重要的一環(huán)。所以有人說一幢住宅無論其內(nèi)部樣板間裝修得多么好，外立面設計多么漂亮，只要看看其入口處的設計就能看出其精細程度和對使用舒適度的考慮是否到位。

新一代的住宅項目，包括經(jīng)濟型別墅項目,有幾個非常好的典型，都是在規(guī)劃、建筑、景觀的結合上下了很大工夫。比如珠江國際城、“Class”、天津萬科水晶宮。作為新一代住宅的代表，其使人眼前一亮的優(yōu)點之一，就是打破了園林景觀、建筑外觀和建筑裝修之間的界限，把建筑的外立面設計做到了建筑外裝的深度。除了店鋪設計有外裝修，做住宅設計的很少專做外裝修。居住在經(jīng)濟型別墅里的人們會有很多的時間在花園里面種植、游戲，或者坐在花臺、露臺上休息，所以室外空間的質量，室外裝修和景觀的設計及施工精度，構成了經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品室外空間質量重要的一環(huán)。要想做到這樣的精度，需要開發(fā)商或操盤者有非常強的資源整合能力，能夠通過整合的手段調動設計各個方面的積極性。各方面設計人才高度默契的配合，才能達到一個完整連貫的設計。

另一個辦法就是找到一家具備規(guī)劃、建筑設計、景觀設計甚至裝修設計綜合力量的，技術豐滿的設計公司，從頭到尾、從宏觀到微觀地完成項目的整體設計。這樣做的好處第一是同一家公司完成不同方面的設計任務，對項目理念的貫徹會有較深的理解和把握，成果的一致性較好。第二方面不同專業(yè)的設計人員不會互相推委責任，而有可能互相促進達到新的高度。另一方面也可省卻大量不同專業(yè)間交底、協(xié)調的時

間，對項目運作效率的提高有好處。而最重要的是節(jié)約了開發(fā)商花在多方協(xié)作上的時間與精力的成本。

增加生態(tài)技術含量，創(chuàng)造舒適的低能耗居住環(huán)境

生態(tài)建筑技術的采用與住宅中科技含量的不斷提高是改善居住環(huán)境和提高住宅內(nèi)部舒適宜人性的有效手段。生態(tài)建筑技術的系統(tǒng)應用能夠有效地控制和減少建設活動對環(huán)境所造成的負面影響，降低建筑的能耗和日常運營開銷。

目前市場上設計較差的經(jīng)濟型別墅和別墅每年能耗費用上萬元，這不光是一筆對使用者來說巨大的費用，同時為產(chǎn)生這些能源所排放的CO2、SO2等廢氣也是對環(huán)境的嚴重破壞。

經(jīng)濟型別墅設計中生態(tài)技術的采用可以以下例幾個方面著手：

經(jīng)濟型別墅中的生態(tài)技術應用首先體現(xiàn)在社區(qū)規(guī)劃，總體布置中考慮自然氣候與主導風向、地形地貌、樹木植被、水系河流等因素。由于設計周期緊張，與容積率等規(guī)劃條件限制，經(jīng)濟型別墅的規(guī)劃設計往往忽視了這些方面對建筑生態(tài)技術設計的影響。

在建筑單體設計上要充分考慮建筑的朝向、體形系數(shù)和開窗面積比例等因素，以及建筑形體本身所形成的自然通風采光系統(tǒng)。

采用高效外墻保溫技術構造，以及先進的高效保溫隔熱節(jié)能玻璃與遮陽系統(tǒng)，以及高氣密性的門窗系統(tǒng)。

通過上述三個方面的精心設計使建筑的能量負荷降到最低點，在這個基礎上進行與系統(tǒng)相配合的建筑采暖與空調設計，能夠達到舒適宜人的居住環(huán)境，同時降低建筑能耗。

太陽能取暖與發(fā)電系統(tǒng)，及地熱、地冷的應用。

先進的衛(wèi)生間給排水設備系統(tǒng)，如隔音、衛(wèi)生的懸掛式側排水系統(tǒng)。

先進的建筑隔聲系統(tǒng)包括地板、墻體、門窗隔音系統(tǒng)。

選用健康環(huán)保型建筑材料。

上述各系統(tǒng)之間有效合理的整合與搭配，將是下一代經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品所應具有的基本技術配置。

第二篇：別墅市場調查報告

別墅市場調查報告

一、越都名府

1、概況：越都名府由浙江嘉城投資建設開發(fā)有限公司,地處柯巖大道東首,新未莊對面,該樓盤已交付使用,總占地面積335畝,容積率1.0,綠化率40%.由147幢單體別墅和158套排屋組成,目前已售完,但在房產(chǎn)二級市場上流通的房源較多,多為排屋.2、特點：緊靠柯巖風景區(qū),鑒湖五星級大酒店,高爾夫公園,勝利西路明年全線通車,區(qū)塊方位好,離柯橋,紹興的車程在十幾分鐘之內(nèi).配套窗戶質量不是很好,業(yè)主反應的較多.套型設計不好,不實用.3、配套設施：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng),室內(nèi)報警系統(tǒng),中心會所,網(wǎng)球場,籃球場,游泳池,各種健身器材等等.4、物業(yè)管理公司：浙江綠城物業(yè)管理有限公司

5、建筑風格：現(xiàn)代坡屋頂

6、全案策劃：杭州和聲廣告

7、車位：單車位和雙車位

8、主要戶型：排屋270平方,別墅350平方

9、單體別墅價位：4980起至6200元每平米不等.花園價:開發(fā)商出售價為:1000元每平方米,市場價為:1200元每平米.10、銷售對象：企業(yè)主,企業(yè)事業(yè)高層管理者，輕紡城經(jīng)商人士等。

11、工程形象：已交付使用。

二、鏡湖山莊

1、概況：地處湖塘街道，紹興104國道南復線南側，占地500畝，容積率0.28，綠化率：65%以上，分A區(qū)92套和B區(qū)74套單體別墅。

2、特點：鏡湖山莊內(nèi)有鏡湖森林公園，享受自然森林的綠意，景

色秀麗，花園面積較大。離市區(qū)和縣城稍遠一些，道路交通相對于其他別墅樓盤弱一些。

3、配套設施：鏡湖森林公園，楊梅山，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，室內(nèi)

報警系統(tǒng)，中心會所，網(wǎng)球場，各種健身器材等等。

4、物業(yè)管理公司：鏡湖物業(yè)

5、建筑風格：現(xiàn)代坡屋頂

6、價位：4800元/平方米左右，花園價：800元/平方米。銷售對象：

企業(yè)主，企事業(yè)單位高層管理者，輕紡城經(jīng)商人士等。

7、折扣情況：一次性96折，按揭98折，銀行可按揭7成8、銷售情況：2003年開盤銷售B區(qū)74幢，還剩16套，A區(qū)92

套于2005年8月份開始預定，還剩65套

9、花園面積類型：300~2000平方米不等

10、套型面積類型：300~700平方米不等

11、景觀設計：日本奧原生態(tài)美景設計咨詢杭州有限公司

12、全案策劃：升平中國投資顧問機構

三、康郡別墅

1、概況：該樓盤一期于04年8月18日開盤，總占地600畝，容積率0.38，綠化率65%以上

2、優(yōu)勢：小區(qū)內(nèi)配套高爾夫球場，并且可使用。旁有鑒湖，柯巖風景區(qū)。

3、配套：高爾夫球場，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，室內(nèi)報警系統(tǒng)，中心會所，網(wǎng)球場，籃球場，各種健身器材等等

4、物業(yè)公司：浙江卓越物業(yè)管理公司

5、價位：一期5000~6800元/平方米，二期7300元起步，花園1200元/平方米

6、折扣：不打折

7、銷售對象：企業(yè)主，企事業(yè)單位高層管理者，輕紡城經(jīng)商人士等

8、套型面積：350~1000平方米，花園面積：330~1000平方米

9、建筑風格：現(xiàn)代美式坡屋頂

四、森海豪庭

1、概況：地處紹興魯迅東路底的城東開發(fā)區(qū)，總占地面積1000畝

2、特點：小區(qū)規(guī)模較大，綠化好，被評為建設部綠化生態(tài)住宅示范小區(qū)，離紹興市中心只十幾分鐘車程。別墅的私密性不是很好，與公寓一起較亂，雜，安全性不高

3、配套設施：高爾夫練習場，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，室內(nèi)報警系統(tǒng)，中心會所，網(wǎng)球場，籃球場，游泳池，各種健身器材等

4、物業(yè)公司：浙江金昌物業(yè)管理公司

5、價位：單體別墅8500元/平方米，花園1580元/平方米

6、面積：295~470平方米

7、建筑風格：現(xiàn)代坡屋頂

8、工程形象：交付使用

9、入住率：別墅區(qū)入住30%，公寓區(qū)入住60%以上

五、日月翠澤苑

1、概況：地處柯橋群賢路與百柯路交叉口，占地110畝，容積率0.62，綠化率40.2%，由6套單體別墅和65套雙聯(lián)別墅組成，2005年9月開盤，07年5月交付

2、特點：旁有輕紡城高級中學，魯迅外國語學校，交通方便，缺山缺水，自然景觀不是很好

3、配套設施：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，室內(nèi)報警系統(tǒng)，中心會所，網(wǎng)球場，籃球場，游泳池，各種健身器材等

六、湖山花園

1、概況：柯巖風景區(qū)旁，全獨立別墅06年4月28日開盤，起步價7380元/平方米，共98幢，建筑面積400~630方，花園面積300~600方，花園價格1200元/平方米

2、特點：樓盤旁有山有水，設有酒店，自然景觀好。

第三篇：別墅研究邀請函

中國城市典型別墅項目研究 2011中國城市典型別墅項目研究吳經(jīng)理：

由中國指數(shù)研究院、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)聯(lián)合開展的“2011中國城市典型別墅項目研究”，是建立在中國別墅指數(shù)系統(tǒng)的基礎上，結合中國別墅市場發(fā)展現(xiàn)狀開展的專項研究課題。該課題旨在準確把握地方城市乃至全國別墅市場的脈搏，客觀評價項目專業(yè)特色及核心價值。

在房產(chǎn)市場，2011年延續(xù)的是2010的嚴厲調控政策，新國八條、房產(chǎn)稅、加息、限購等各種調控措施接踵而至，疊加效應對中國樓市產(chǎn)生強烈反響。對別墅市場而言，樓市調控政策令2011上半年別墅供應量銳減，項目入市時間延期。下半年，隨著政府對政策執(zhí)行力度進一步加強，別墅市場低迷態(tài)勢仍將持續(xù)。在此背景下，中國指數(shù)研究院啟動“2011中國城市典型別墅項目研究”，確立以“典型性”、“唯一性”為基本原則，發(fā)掘別墅市場中具備專業(yè)領域特色及核心價值的典范樓盤，幫助項目樹立并提升品牌形象，助消費者深入了解項目附加值。

經(jīng)過初步的市場調研及門檻值的篩選，研究組優(yōu)選出在各大城市具有較強知名度和廣泛影響力的樓盤作為“2011中國城市典型別墅項目”的研究對象，＿＿保利銀灘＿＿＿＿＿是此次研究的樣本項目之一。為保證研究的客觀性和公正性，誠請項目負責人按附件內(nèi)容協(xié)助提供相關數(shù)據(jù)資料。

中國指數(shù)研究院中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

2011年6月

中國指數(shù)研究院中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)

地址：廣州市天河區(qū)天河東路67號豐興廣場A座8樓

聯(lián)系人：***電話：020-38115900傳真：020-38115999

第四篇：婺源縣別墅市場調查報告

江西婺源建信置業(yè)有限公司

婺 源 縣 別 墅 市 場

調 查 報 告

二零一一年七月二十號

江西婺源建信置業(yè)有限公司

招商部

江西婺源建信置業(yè)有限公司

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前言

一、婺源別墅狀況綜述

1、婺源別墅板塊的分布狀況

2、已售、在售的別墅項目狀況

二、婺源別墅市場的表現(xiàn)特點

1、數(shù)量少，分布散

2、小區(qū)規(guī)劃混合型與純別墅共存

3、模仿有余,創(chuàng)新不足

4、以經(jīng)濟型別墅為主

5、價格與城區(qū)高層住宅相當

6、別墅的銷售并非陽光燦爛

三、存在的問題

1、營銷推廣混同于一般商品房

2、品質、品位差，自然景觀不優(yōu)美

3、開發(fā)理念設計規(guī)劃落后

4、缺乏純別墅經(jīng)典產(chǎn)品

5、文化性差，缺乏別墅靈魂

四、開發(fā)理念探討

1、別墅分類

2、Townhouse的優(yōu)勢和設計原則

3、獨立別墅區(qū)的吸引力與設計原則

4、別墅的營銷推廣

5、購買者分析

6、特征分析

五、別墅市場形勢預測

江西婺源建信置業(yè)有限公司

前 言

“別墅”，晉書謝安傳：“方與玄圍綦睹別墅”。為本宅外另建的園林游息處所?？梢姟皠e墅”在中國古已有之。

“別墅”英文VILLA，源自法語，可直譯為“鄉(xiāng)間的小屋”，產(chǎn)生于歐洲。在美國傳統(tǒng)詞典解釋為：The often large luxurious country house of well-to-do person（一般說是富有、有錢的人在鄉(xiāng)村擁有的大的豪華房子）。

“別墅”可以說是現(xiàn)代人們追求住房需求的最高心理取向。古今中外對“別墅”的理解是一致的，它應該建在依山傍水的園林之中，它不僅是具有使用的功能，還應具備選景、觀景的功能，要具有強烈的文化內(nèi)涵，要極具個性，要能體現(xiàn)住房人的文化氣質、身份、地位。

婺源的別墅市場正處于發(fā)展階段，那么婺源的別墅市場到底是什么狀況？存在什么問題？其發(fā)展特點是什么？發(fā)展趨勢又是如何呢？我為此查找各方資料，作了深入的市場調查。

1、調查內(nèi)容

（1）全面了解婺源縣的“別墅”市場，切實掌握每個別墅的區(qū)域分布、規(guī)模、銷售狀況、戶型、建筑風格、配套設施、環(huán)境狀況。（2）重點了解別墅的規(guī)劃設計特色，開發(fā)策略、銷售策略。（3）開發(fā)商在開發(fā)別墅中遇到的問題。

2、調查目標

（1）弄清婺源縣別墅市場情況，為未來房地產(chǎn)全面掌握市場提供參考。（2）研究婺源縣別墅建設特點與存在的問題。（3）尋找婺源縣適合別墅開發(fā)的模式。（4）預測未來婺源縣別墅建設發(fā)展趨勢。

一、婺源別墅狀況綜述

婺源縣由于擁有優(yōu)越的自然環(huán)境、人文底蘊、豐富的旅游資源，所以婺源別墅的價值就會更加的突出，也會很快的被市場所挖掘。同時隨著婺源縣用地的減少、國家對土地資源的控制，這些無疑提供了進入別墅開發(fā)門檻的同時，也在加大婺源現(xiàn)有別墅的價值含量。

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中國別墅的發(fā)展已經(jīng)有十幾年了，婺源的別墅發(fā)展史分量不輕。那么在這樣的一個發(fā)展過程中，別墅的建筑設計、開發(fā)理念、營銷推廣以及市場銷售都在發(fā)生著波段性的演變。婺源現(xiàn)在的別墅市場目前追求大戶型、超豪華的階段，室外的花園較小些。也就是說，市場目前室內(nèi)的私密的空間大，室外開放的空間較小。土地對于市場來說，成為別墅銷售的核心。

現(xiàn)在市場非常注重別墅產(chǎn)品以及產(chǎn)品所營造出來的生活氛圍，別墅是需要細節(jié)的、需要沉淀的，這不僅僅是營銷層面上的問題，這些是別墅的組成部分，沒有這樣的產(chǎn)品要素和品質，那不叫別墅，只能叫“大房子”。

婺源別墅市場的發(fā)展史比較短。由于人們的生活質量、消費水平的提高，近幾年隨著婺源縣旅游業(yè)的發(fā)展和婺源各市場的持續(xù)發(fā)展，婺源縣明確提出拉大城市框架，擴大城市規(guī)模，城市基礎設施得到很大改善，環(huán)城快速公路的規(guī)劃改變了人們的時空概念，新財富階層、中產(chǎn)階層、白領階層等市場的形成，車房組合，人居文化進步，消費觀念轉變，一部分先富起來的人群需要更為理想的住房環(huán)境，這就當然的進一步激活了別墅市場。

（一）婺源縣別墅板塊的分布狀況

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(二)已售、在售的別墅項目狀況

1、案名：盛世名城（在售）

開盤時間 2011-05-05 交房時間 2012-08-31 開發(fā)商名稱：婺源縣興源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

位置：婺源縣才仕大道北側

售樓地址：婺源縣才仕大道與公園東路交匯處 別墅類型：獨棟、聯(lián)排（未裝修、毛坯房出售）每套占地面積：100多㎡ 每套建筑面積：320—420㎡

層高：二層半、三層半 建筑風格：徽派建筑風格 推廣策略：購一棟別墅贈送80㎡ 今年價格：4000—5000元／㎡

特點：與多層混合型小區(qū)

價格差異：每棟按所處的地理位置，面積大小，價格有所不同。

工程形象進度：建筑工程基本完工，只剩下獨棟別墅正在施工中，預計今年下半年或明年年初開盤。

主要客戶群為婺源二次置業(yè)人士和周邊外來投資人士，主要用為居住和投資。盛世名城獨棟別墅效果圖：

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盛世名城聯(lián)排別墅效果圖：

2、案名：方匯蘭桂小區(qū)（已售）

開盤時間 2007-09-29

交房時間 2008-08-19 開發(fā)商名稱：江西婺源方匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

位置：婺源縣東升路5-5號 售樓地址：婺源縣東升路5-5號

別墅類型：聯(lián)排（未裝修、毛坯房出售）每套占地面積：200多㎡ 每套建筑面積：300㎡-400㎡

層高：二層、三層 建筑風格：后現(xiàn)代風格，坡屋頂 今年價格： 約3500元/㎡

價格差異：每棟按所處的地理位置，面積大小，價格有所不同。工程形象進度：已全部竣工。

特點：與多層混合型小區(qū)

主要客戶群為當?shù)爻晒Φ纳虅杖耸?，主要用為居住和投資。

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蘭桂小區(qū)別墅（二層）前視圖：

蘭桂小區(qū)別墅（二層）后視圖：

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蘭桂小區(qū)別墅（三層）前視圖：

蘭桂小區(qū)別墅（三層）后視圖：

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3、金谷小區(qū)（已售）

開工日期 2007年01月18日

竣工日期

2008-12-16 開發(fā)商名稱：婺源縣房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司

位置：婺源縣二環(huán)路中段

別墅類型： 二層半（未裝修、毛坯房出售）每套占地面積： 200㎡ 每套建筑面積： 300㎡左右

建筑風格： 徽派建筑風格 今年價格： 約3500/㎡ 出售總價格： 約100萬元左右

價格差異：每棟按所處的地理位置，面積大小，價格有所不同。工程形象進度：已全部竣工。

特點：與多層混合型小區(qū)

主要客戶群為當?shù)爻晒Φ纳虅杖耸浚饕脼榫幼『屯顿Y。

金谷小區(qū)別墅（二層半）前視圖：

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金谷小區(qū)別墅（二層半）后視圖：

金谷小區(qū)——別墅區(qū)

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4、平安小區(qū)（已售）

開盤時間 2008-07-29

交房時間 2012-03-06 開發(fā)商名稱： 婺源縣鴻昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

位置： 婺源縣紫陽鎮(zhèn)二環(huán)路東側 售樓地址： 婺源縣紫陽鎮(zhèn)二環(huán)路

別墅類型： 二層半（未裝修、毛坯房出售）每套占地面積： 約180㎡ 每套建筑面積： 300㎡左右

建筑風格： 徽派建筑風格

今年價格： 約4000/㎡——4800/㎡ 出售總價格： 約100多萬元左右

價格差異：每棟按所處的地理位置，面積大小，價格有所不同。工程形象進度：已全部竣工。

特點：與多層混合型小區(qū)

主要客戶群為當?shù)爻晒Φ纳虅杖耸浚饕脼榫幼『屯顿Y。

平安小區(qū)別墅（三層）前視圖

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平安小區(qū)別墅（三層）后視圖

5、婺源婺里山水別墅（在售）

開發(fā)商名稱： 裕和置業(yè)有限公司

位置： 婺源李坑 售樓地址： 婺源李坑

別墅類型：獨棟、四棟聯(lián)排、六棟聯(lián)排、共58套（全部精裝修）

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每套建筑面積： 200多㎡，100多㎡

戶型： 四種戶型 建筑風格： 徽派建筑風格

價格： 1.2萬/㎡——2萬/㎡ 出售總價格：每套價格在200萬至500萬

價格差異：每棟按所處的地理位置，面積大小，價格有所不同。主要客戶群為上流社會人士，外地投資度假客戶。

婺里別墅總平圖：

婺里別墅戶型圖：

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婺里別墅戶型圖：

婺里別墅戶型圖：

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婺里別墅戶型圖：

婺里別墅效果圖

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二、婺源別墅市場的表現(xiàn)特點

別墅是住宅消費的必然階段，代表著現(xiàn)代人們追求住房需求的最高心理取向，綜觀整個市場表現(xiàn)，婺源縣的別墅建設現(xiàn)在還處于不成熟階段，其市場表現(xiàn)有以下特點：

1、數(shù)量少，分布散

縱觀婺源別墅區(qū)的分布，以縣城星江河為界：

1、城西有盛世名城，據(jù)了解新汽車站旁也有本地有錢人購置土地自建別墅的。

2、城東有金谷小區(qū)、蘭桂小區(qū)、平安小區(qū)，分布較為集中。

2、小區(qū)規(guī)劃混合型與純別墅共存

別墅與多層住宅混合，其優(yōu)點是配套設施較全、較成熟，人氣旺，但其別墅的安全性和私密性稍差。

3、模仿有余,創(chuàng)新不足

婺源縣的別墅，清一色徽派建筑風格。從規(guī)劃來看，部分項目仍有兵營的“遺跡”，從社區(qū)配套看，未脫離公寓類住宅老路。開發(fā)商對土地成本，市場承受力多慮了點，而要對住別墅的人文氣氛要求重視不夠，比如設施設備的選擇，產(chǎn)品的細節(jié)，本土化問題以及同類產(chǎn)品的差異化等深層次問題，近乎無暇顧及，環(huán)境的缺山少水問題；高容積率帶來的私密性問題；戶型的適用問題。而這些問題正是本土化所應認真對待，通過走創(chuàng)新之路才能解決的問題。

4、以經(jīng)濟型別墅為主

開發(fā)商考慮到目前我縣的經(jīng)濟發(fā)展實力，消費人群的實際承受能力。開發(fā)的別墅多以經(jīng)濟型的別墅即Townhouse聯(lián)排別墅為主。

5、價格與城區(qū)高層住宅相當

Townhouse多以縣城中心區(qū)高層住宅為底的價格入市，他們的口號是公寓的價格別墅的享受，并以此來爭取客戶。

6、別墅的銷售并非陽光燦爛

從所調查的別墅來看。全部清盤的基本沒有，多半是開盤銷售似乎還算可以，但難以形成持續(xù)熱銷，說明別墅的銷售并不樂觀。

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三、存在的問題

別墅的要求是高的，也是房地產(chǎn)開發(fā)項目中真正最難以做的，既要有幽靜優(yōu)美的環(huán)境，又要有完善的生活保障系統(tǒng)，既要有居住的功能，又要有觀景造景的功能；既要離開喧鬧的城市，又不能離得太遠，就目前婺源的別墅來看存在以下問題：

1、營銷推廣混同于一般商品房

在婺源的這些別墅樓盤，所采用的營銷推廣無論是售房部的布置，樓書的編排印刷、發(fā)放。售樓代表的素質，接待程序都和一般商品房無異。有的甚至還不如一些大的樓盤。需知對住宅別墅有需求的客戶一般不僅有錢，而且還有較高的文化素養(yǎng)，較高的生活品味，這就要求營銷推廣更具有文化性、要有更豐富的內(nèi)涵，促銷手段不宜搞蠅頭小利，更要注重口碑上的宣傳，承諾的兌現(xiàn)。工地現(xiàn)場日新月異的變化，景觀的靚麗，工程質量的保證，比一百個廣告更有用。

2、品質、品位差，自然景觀不優(yōu)美

真正意義上的別墅是建在依山傍水的園林之中，可是從現(xiàn)有的別墅小區(qū)來看，小區(qū)的不論是規(guī)劃、景觀、還是物管、文化都沒有高品位、高尚化生活的體現(xiàn)。

3、開發(fā)理念設計規(guī)劃落后

建國以后我們在住房方面經(jīng)歷了溫飽型到小康型，現(xiàn)在正逐步跨入舒適型以至豪華型。所以對何謂舒適？何謂豪華還有一個認識、理解、創(chuàng)新的過程。別墅當然是豪華型住宅，從目前看婺源的別墅無論是開發(fā)理念還是設計規(guī)劃稍嫌落后，這與開發(fā)商對自己產(chǎn)品的信心不足有關，開發(fā)商只是與高檔高層項目爭客戶，這應該說是一個誤區(qū)，今后提高產(chǎn)品品質將是別墅市場競爭的核心要素。

4、缺乏純別墅經(jīng)典產(chǎn)品

婺源房地產(chǎn)在多層住宅建設方面已有很大進步，無論從總體規(guī)劃、環(huán)境配套、還是戶型、立面造型、細部處理都與市級城市近于同步了，但在別墅設計上卻沒有什么叫響的品牌，這不能不說是一種缺憾，這也給有意打造品牌別墅的開發(fā)商留下了空間，真正好的產(chǎn)品還是有 市場的，因為總有人愿意追求完美以彰顯自己的身份、地位的與眾不同。

5、文化性差，缺乏別墅靈魂

別墅代表一種放松、悠閑、享受生活的態(tài)度和環(huán)境，應該創(chuàng)造出一種符合人性，回歸自然，意趣別具的居住環(huán)境，其內(nèi)部設計更多地考慮人與人之間的關系，即保持著個人的 江西婺源建信置業(yè)有限公司

充分獨立性，又使整個家庭更加溫馨舒適，這些才是別墅的靈魂。可開發(fā)商考慮更多的是成本，業(yè)主的經(jīng)濟承受能力，其實質是對自己產(chǎn)品缺乏信心的表現(xiàn)。

四、開發(fā)理念的探討

1、別墅分類

1)獨棟別墅

【定義】獨棟別墅即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領地，是私密性很強的獨立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。

【特征】私密性強，市場價格較高，定位多為高端品質。2)聯(lián)排別墅

【定義】又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨門獨院，設有1至2個車位。它是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設計和獨立的門戶。建筑面積一般是每戶250平方米左右。

【特征】

1、比較注重項目選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便。

2、價位較低，為中產(chǎn)階級中上層人士及新貴階層度身定造。

3、戶型設計豐富而前衛(wèi)，有特色。3)疊拼別墅

【定義】它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，是在綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點的基礎上產(chǎn)生的，由多層的復式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進深的缺點。

【特征】：1.購買人群是社會上的中產(chǎn)階級，而非真正意義上的富人。2.稀缺性、私密性較單體別墅要差，定位也多是 江西婺源建信置業(yè)有限公司

中別墅發(fā)源于美國，以“ 江西婺源建信置業(yè)有限公司

3、獨立別墅區(qū)的吸引力與設計原則

吸引力：獨立別墅是人們居住需求的最高取向，可以說是終端產(chǎn)品，最能體現(xiàn)人的身份和地位，所以，應該是超凡脫俗的，讓業(yè)主處處感到舒適，實用，美觀和物有所值。環(huán)境沒有山可以造山。沒有水可以引水。讓人感受到景觀與構思達到高度和諧的境界，青草融融，花樹依依，水溪潺潺，形成生態(tài)系列的自然流淌。

設計原則

（1）位置：自然風光優(yōu)美，距城市的車程10－20分鐘

（2）交通：周邊應有完美的交通道路網(wǎng)絡，臨近快速通道，高速公路，強調交通的易達性和便捷性。

（3）環(huán)境：一是生態(tài)環(huán)境，優(yōu)美科學的生態(tài)環(huán)境所形成的優(yōu)美景觀，即生態(tài)環(huán)保的原則，二是區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境友善、文明、高雅、時尚的文化氛圍，三是建筑形態(tài)和綠化風格與自然相融。就是山、水植物與建筑協(xié)調的原則。（4）規(guī)模：應成一定規(guī)模，這樣才能滿足其區(qū)內(nèi)配套和生活品位的要求。（5）規(guī)劃：避免對視；杜絕兵營式痕跡布局，曲徑通幽，流暢自然。（6）建筑強調科學完美合理的內(nèi)部功能布局，以及空間尺度的把握，注重在建筑造型與色彩的優(yōu)美、高品味。

（7）配套：商業(yè)、酒店、休閑及生活配套設施齊備

（8）安保：安全和私密的生活原則是住別墅的追求，智能化的監(jiān)管，決不能妨礙私密性的原則，確保生活安全。（9）服務：要安全優(yōu)質，貼心到位。

（10）營造文化氛圍，滿足客戶精神生活需求。

4、別墅的營銷推廣：

拼棄一般商品房那種發(fā)布廣告在售樓部坐等銷售的格局，別墅是高檔住房，要注意“人以群分”這一客觀規(guī)律，所以，一定要走出去，通過舉辦各種有益的、知識性的公關活動來聯(lián)絡客戶，并以客戶聯(lián)絡客戶的方式進行滲透；瞄準客戶群，江西婺源建信置業(yè)有限公司

不要亂發(fā)單片以免降低別墅的自身價值。當然售樓部還是要設的，只是與客戶簽約的地方，不要太大，因為人流不會太大，但要比一般的售樓處更加富麗堂皇，更要典雅高貴，更要富有文化內(nèi)涵。售樓代表要有較高的文化素養(yǎng)，典雅的氣質談吐脫俗，舉止優(yōu)雅大方；樣板間同樣也是需要的，裝修要與建筑相協(xié)調，與高貴相匹配，要有深厚的文化氛圍，這些包裝不僅代表了開發(fā)商的實力，更反映未來的生活景象，給人遐想的空間。

5、購買者分析

成功人士：事業(yè)有成的老板，大款、明星、職業(yè)經(jīng)理、外企、民營、金融的職業(yè)經(jīng)理。

白領收入較高者：年收入在6萬元以上者。中老年中的三高（高知、高位、高收入）

外地市的有錢者、投資者（作為全國知名的旅游城市，肯定會吸引外地市的有錢、有權人士）。

從以上分析看，盡管這一層面人士所占比例不大，但還是有一批人，這些人可能已不是 江西婺源建信置業(yè)有限公司

設施完善，人們對別墅的需求欲望會越來越強。人類總是向往自然美好的棲居地，總是渴望與自然相融匯地生活，而只有別墅才能使人們?nèi)缭敢詢敚斎晃覈硕嗟厣?，不可能象美國、加拿大那樣享用那么大的別墅花園，只需有中國特色的、符合我們當?shù)亓曀椎膭e墅。隨著婺源縣城框架的擴大，這就要求開發(fā)商要適時的選擇好地塊，把握市場形勢，認真做好規(guī)劃設計，要做建筑的“精品”，不要做建筑“垃圾”。別墅的價格應該與公寓式住宅適當拉開，只有這樣開發(fā)商才有可能精心打造，建造出真正的別墅小區(qū)來。規(guī)劃設計上要更多地考慮生態(tài)環(huán)保，節(jié)能、節(jié)水?；貧w自然，健康長壽是人們的真正追求。

《以上提供意見、圖片僅供參考》

第五篇：經(jīng)濟型飯店服務質量提升研究

經(jīng)濟型飯店服務質量提升研究

周夢遙

（合肥市長江東路，安徽合肥 230001）

摘要：本文簡要介紹了經(jīng)濟型飯店的涵義與特點，我國經(jīng)濟型飯店服務質量基本狀況，服務在經(jīng)濟型飯店中的重要性，經(jīng)濟型飯店服務質量存在的問題以及提升經(jīng)濟型飯店服務質量的應對策略。

關鍵詞：經(jīng)濟型酒店；基礎設施；服務質量；策略。

引言：

所謂“經(jīng)濟型酒店”是指經(jīng)濟、簡約、酒店規(guī)模??；設施相對簡單，但裝飾布置考究；注重功能性，力求在提供的核心服務上精益求精的酒店。經(jīng)濟型酒店最早出現(xiàn)在20世紀50年代的美國，如今在歐美國家已是相當成熟的酒店形式。經(jīng)濟型酒店在我國作為一種新興業(yè)態(tài)，正進入蓬勃發(fā)展期。隨著我國經(jīng)濟和旅游業(yè)的快速發(fā)展，國際國內(nèi)商務與休閑旅游以異常迅猛的速度發(fā)展。經(jīng)濟型酒店在此帶動下也如雨后春筍般迅速成長。近年來，經(jīng)濟型酒店在國內(nèi)擴張速度之快是學者和業(yè)界人士都為之驚奇的。經(jīng)濟型酒店迎合了人們的需求，有著廣闊的發(fā)展前景。但高速發(fā)展與大規(guī)模的擴展不可避免會帶來一些問題，本文就經(jīng)濟型酒店的發(fā)展優(yōu)勢及發(fā)展中存在的一些問題，深入探討經(jīng)濟型酒店在我國的發(fā)展趨勢。

服務質量是飯店管理的重要內(nèi)容，酒店只有不斷提高服務質量才能吸引更多的顧客，贏得市場，在激烈的市場競爭中獲得經(jīng)濟效益。近年來，中國酒店業(yè)伴隨著旅游業(yè)的迅猛發(fā)展而高速發(fā)展，尤其是經(jīng)濟型酒店，在全球金融危機的背景下逆市而行，錦江之星、七天連鎖先后上市，中國經(jīng)濟型酒店迎來了第二輪的擴張，而高速發(fā)展的經(jīng)濟型酒店的服務質量是非常值得關注的問題。

一、經(jīng)濟型飯店概述

1.1.經(jīng)濟型飯店的涵義與特點

經(jīng)濟型酒店又稱為有限服務酒店，其最大的特點是房價便宜，其服務模式為“b&b”，即床+早餐。經(jīng)濟型酒店之所以“經(jīng)濟”就是在滿足基本住宿需求的同時，省去了星級酒店的冗雜設施，節(jié)省投資成本。目前，學術界對經(jīng)濟型酒店還沒有形成一個公認的定義。國外對經(jīng)濟型酒店的劃分主要以價格為標準，根據(jù)經(jīng)濟型酒店的特點和中國的實際情況，經(jīng)濟型酒店的定義可以總結為： “以大眾旅行者和中小商務者為主要服務對象，以客房為唯一或核心產(chǎn)品，價格低廉（一般在300元人民幣以下），服務標準，環(huán)境舒適，硬件上乘，性價比高的現(xiàn)代酒店業(yè)態(tài)。[1]”作為一種新興業(yè)態(tài)，經(jīng)濟型酒店是經(jīng)濟發(fā)展和社會生活的產(chǎn)物，區(qū)別于面對社會上流階層的全服務酒店，它是滿足一般平民旅行住宿需求的產(chǎn)品設施。

由于經(jīng)濟型酒店是我國酒店行業(yè)的一個新型業(yè)態(tài)，在我國的發(fā)展尚不到5年時間，所以從思想認識到實踐經(jīng)驗都還處于起步階段，整個行業(yè)的發(fā)展還處于較低水平。雖然在這個階段，已經(jīng)出現(xiàn)了一些企業(yè)規(guī)范性強、市場認可度高的經(jīng)濟型酒店品牌，在很大程度上，它們推動著整個經(jīng)濟型酒店行業(yè)的發(fā)展。但是這些實力品牌的出現(xiàn)還僅僅是特殊市場背景下的個別企業(yè)行為，尚沒有形成對整個行業(yè)的整合和規(guī)范，且沒有國外知名經(jīng)濟型酒店的標準化服務、連鎖經(jīng)營等內(nèi)在精髓。由于專業(yè)管理人員的缺乏，有的經(jīng)濟型酒店還存在管理不專業(yè)、不規(guī)范，服務過于單一，設施不夠完善等問題。[2]其基本特征有以下幾點：

首先是產(chǎn)品的有限性。經(jīng)濟型酒店緊扣酒店的核心價值——住宿，以客房產(chǎn)品為靈魂，剪除了其他非必需的服務，從而大幅度削減了成本。一般來說，經(jīng)濟型酒店只提供客房和早餐(Bed & Breakfast)，一些有限服務酒店還提供簡單的餐飲、健身和會議設施。

其次，產(chǎn)品和服務的優(yōu)質性。與一般的社會旅館不同的是，經(jīng)濟型酒店非常強調客房設施的舒適和服務的標準化。清潔衛(wèi)生、舒適方便的特點是社會旅館所不具備的。

再次，經(jīng)濟型酒店的價格適中。相對于高檔飯店動輒上千元的房價，經(jīng)濟型酒店的價格一般在人民幣300元以下，一些青年旅舍和汽車旅館只收取幾十至一百元左右。

第四，經(jīng)濟型酒店的目標市場是一般商務人士、工薪階層、普通自費旅游者和學生群體等。而高檔酒店往往以高級商務客人、高收入階層、公費旅客為主要目標市場。

最后，從經(jīng)濟型酒店的外在表現(xiàn)來說，經(jīng)濟型酒店一般采取連鎖經(jīng)營的方式，通過連鎖經(jīng)營達到規(guī)模經(jīng)濟，提高品牌價值。這種經(jīng)營方式也是經(jīng)濟型酒店區(qū)別于其他星級酒店和經(jīng)濟型酒店的一個明顯特征。經(jīng)濟型酒店依靠什么降低成本？“連鎖”和“品牌”是經(jīng)濟型酒店成功的兩個要件：前者可以使企業(yè)做大規(guī)模，通過統(tǒng)一采購、統(tǒng)一訂房降低成本、提升出租率；后者可以提高企業(yè)知名度，增加客源，提高競爭力。

1.2.經(jīng)濟型飯店的發(fā)展現(xiàn)狀

正確分析我國經(jīng)濟型酒店的發(fā)展現(xiàn)狀，是確定我國經(jīng)濟型酒店發(fā)展對策的前提。為了直觀把握和比較，首先應從星級標準的角度來分析，一星、二星級酒店屬于經(jīng)濟型酒店，有5224家，占59%,客房為34.2萬間，占38%；普通旅館中個體旅館因客房少、條件差達不到經(jīng)濟型標準，8.4萬家社會旅館有90%達不到標，于是，我國經(jīng)濟型酒店的客房（不含三星和個體旅館）至少占酒店市場的85%以上，如果包括三星酒店，將占酒店市場的95%左右。[3]

再從市場發(fā)展的現(xiàn)狀來看，經(jīng)濟型酒店激烈爭奪中國酒店業(yè)中端市場。目前，經(jīng)濟型酒店因供不應求而倍受國內(nèi)資本追捧，國內(nèi)外的酒店投資者和酒店管理公司，都形成了共同認識，近期在中國發(fā)展高端酒店已不是投資酒店的最好選擇，經(jīng)濟型酒店的發(fā)展是酒店的新機會。萬豪還專門請咨詢公司作了中國未來酒店的發(fā)展報告，結論之一是，經(jīng)濟型酒店是一個新熱點、新機會，比高檔酒店有發(fā)展前景。自2004年五一前開業(yè)以來，逐月遞增的入住率也證實了經(jīng)濟型酒店的火爆前景；而我國本土的經(jīng)濟型酒店先驅之一錦江之星公布的數(shù)據(jù)顯示，2004年“五一”黃金周期間，該公司所統(tǒng)計的26家錦江之星經(jīng)濟型酒店入住率高達93%，其中有11家入住率竟達到100%。

我國經(jīng)濟型酒店的發(fā)展起步較晚，1998年上海錦江國際管理集團投資“錦江之星”連鎖型經(jīng)濟型酒店，才標志著我國真正意義上的經(jīng)濟型酒店發(fā)展史。我國經(jīng)濟型酒店發(fā)展迅速，特別是在中國經(jīng)濟快速發(fā)展、旅游市場持續(xù)增長、各地相關的交通、會議、展覽和城市基礎設施建設加速改善以及奧運會、世博會等眾多利好因素的推動下。據(jù)初步估計，迄今，我國經(jīng)濟型酒店連鎖品牌近100個，全國目前擁有近1000 家經(jīng)濟型酒店，客房數(shù)量超過10 萬間，成為一種全新的綜合業(yè)態(tài)，可快速復制的商業(yè)模式。盡管如此，經(jīng)濟型酒店在我國發(fā)展空間依然很巨大。根據(jù)歐美成熟酒店市場結構，經(jīng)濟型酒店為70%，截至到2006年底，我國經(jīng)濟型酒店市場份額僅為7.5%，且從替代低檔酒店靜態(tài)角度分析，至少有10倍以上的發(fā)展的空間。[4]

目前經(jīng)濟型酒店正成品牌化、連鎖化的發(fā)展趨勢。對于經(jīng)濟型酒店來說，規(guī)模是管理的基礎，品牌高于有形資產(chǎn)。只有在若干個知名品牌的旗下聚集了一定規(guī)模的企業(yè)群，才可以說經(jīng)濟型酒店已經(jīng)發(fā)展到了相對成熟的業(yè)態(tài)。經(jīng)濟型酒店越來越具有個性化，符合不同顧客的需求。

二、經(jīng)濟型飯店服務質量的基本狀況

2.1.經(jīng)濟型飯店基礎設施狀況

對于大多數(shù)高檔酒店來說，從室內(nèi)裝潢到酒店硬件設施再到酒店用品，都講究檔次和質量講究“貨真價實”。而經(jīng)濟型酒店的裝潢風格、材料和用品選擇則是本著“經(jīng)濟實用、簡潔舒適，能夠滿足客人的基本需求”的原則來進行的。酒店硬件設計時，第一應考慮的，就是哪些空間產(chǎn)生效益，哪些空間不產(chǎn)生效益。經(jīng)濟型酒店定位于普通大眾消費，經(jīng)濟型酒店是把客房作為經(jīng)營的絕對重點，精心打造客房，創(chuàng)造舒適、干凈、方便的住宿環(huán)境是根本，餐飲、娛樂只為目標消費群做此必要的配套。對于經(jīng)濟型酒店而言，基礎設施應包含如下：[5]

項目

名稱

是否收費

備注

1

24小時保安

否

2

早餐

否

豪華標準房及豪華大床房包含

3

自助早餐

是

10元-17元

4

商務中心

是

個別酒店提供打印及復印服務

5

有線電視

否

6

免費寬帶

否

7

配備電吹風

否

8

停車場

否

9

餐廳

是

利用率較低，依周邊商業(yè)配套而定

10

淋浴房

否

11

電視機

否

12

電話

是

外線收費

13

洗漱用品

否

14

瓶裝水

否

15

拖鞋

否

16

加床服務

是

市內(nèi)標準價格100元/張

17

接受信用卡服務

否

VISA mastercard 銀聯(lián)

18

會員卡機制

是

辦理不同級別會員卡享受不同優(yōu)惠幅度

19

枕芯選擇

否

全國多家連鎖酒店已經(jīng)開始將入住舒適度作為宣傳點，市內(nèi)經(jīng)濟型酒店還將自身定位于低價但無品質而言，品牌忠實度相對較低

20

400預訂電話

全國直播訂房電話，形象定位高，充分體現(xiàn)品牌價值

2.2.經(jīng)濟型飯店與星級飯店比較分析

為了了解經(jīng)濟型酒店與高星級酒店之間服務質量存在的差距，本文將研究結果[6]與《國內(nèi)游客對飯店服務質量評論的文本分析—以e龍網(wǎng)的網(wǎng)友評論為例》（以下簡稱《國內(nèi)》）進行對比。

2.2.1.總體評價比較

《國內(nèi)》的研究結果顯示，網(wǎng)友評論大多就飯店的總體情況進行評價，這與本研究過程中遇到的實際情況相符合。不同的是結果，高達44%的高星級酒店被認為沒有達到相應的星級標準，而經(jīng)濟型酒店服務質量的總體得分均值高達3.89，在總分5分中的得分比高達77.8%。[7]這說明總體上顧客對經(jīng)濟型酒店滿意度高于高星級酒店。

這個結論符合《國內(nèi)》研究中對“星級越高服務質量越好”假設并不成立的檢驗結果，這可解釋為飯店星級越高，顧客支付的房費就越高，因此對飯店服務質量的期望值就越高，對飯店的設施設備、服務人員的要求更加嚴格，所以顧客對高星級酒店的總體服務質量評價反而偏低。而經(jīng)濟型酒店從概念上就有降低顧客對服務質量期望值的作用，其簡約的風格、相對低廉的房價符合顧客需求，從心理上有助于提高顧客對經(jīng)濟型酒店的總體服務質量評價水平。

2.2.2.具體指標評價比較

在針對各項具體指標的評論中，高星級酒店獲得顧客評價較多的主要有“房間”、“客房服務”、“噪音”和“總臺服務”，而經(jīng)濟型酒店獲得顧客評價較多的是“房間”、“噪音”、“其他服務” 和“客房服務”。這表明顧客對高星級酒店和經(jīng)濟型酒店服務質量的關注因素一致，焦點集中在停留時間較長的“客房”、影響休息的“噪音”以及與之相關的“客房服務”。另外，研究發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟型酒店的設施、服務等一切從簡，若有酒店推出某項附加服務，例如七天連鎖酒店將浴室內(nèi)毛巾進行封裝處理并且贈送會員鮮牛奶，客觀上更容易引起顧客的關注，但這些附加服務則容易被高星級酒店住客認為是理所當然的。

三、服務在經(jīng)濟型飯店中的重要性

根據(jù)ISO9000的定義，服務是為滿足顧客的需要，供方和顧客之間接觸的活動以及供方內(nèi)部活動所產(chǎn)生的結果。簡單來說就是服務是一種行為和過程及其造成的結果，而非實物形態(tài)，是一種運動形態(tài)的使用價值。經(jīng)濟型酒店的服務是在為顧客提供客房的有形服務產(chǎn)品的基礎上消費者得到無形服務產(chǎn)品的享受。提升服務質量就是在為顧客服務中透射出的一種態(tài)度、一種可以轉化為顧客能夠切身感受到的利益或價值。

良好的服務質量是降低顧客流失率和吸引更多新顧客的有效途徑。經(jīng)濟型酒店市場的不斷完善，同業(yè)競爭加劇，顧客有足夠選擇權。提高服務質量成為經(jīng)濟型酒店在激烈競爭中取得相對優(yōu)勢的最為直接途徑。通過對良好服務質量的體驗，顧客能夠切身感受到的利益或價值，可以提升顧客忠誠。并且，在信息傳播高速發(fā)達的今天，顧客很容易就可以口碑傳播享受到優(yōu)質服務，間接地為酒店做了宣傳工作，可能引領更多的潛在新顧客。

良好的服務有助于使酒店獲取顧客的反饋信息改進經(jīng)營管理。當顧客獲得認可的服務后，回報的是對酒店發(fā)展有積極促進作用的建議和其他相關信息，有助于及時發(fā)現(xiàn)酒店在硬件或軟件等方面的缺點或不足，從而有利于酒店進一步的服務創(chuàng)新、市場競爭等方面采取新措施、調整戰(zhàn)略。

良好的服務質量是促進經(jīng)濟型酒店可持續(xù)發(fā)展的保證。經(jīng)濟型酒店經(jīng)過近幾年的發(fā)展，每家也摸索出適合其顧客群以及運營方式的服務模式和相應服務產(chǎn)品，其中包括有形和無形。同時，隨著消費者對于經(jīng)濟型酒店的認識不斷加深，對酒店更要求提供舒適的住宿服務項目之外的有助于提高舒適程度的附加服務。服務質量對于正處于高速發(fā)展的經(jīng)濟型酒店來說是可持續(xù)發(fā)展的保證。

四、經(jīng)濟型酒店服務質量存在問題的原因

4.1.進入門檻低

對經(jīng)濟型酒店始終沒有準確定義和標準，對其服務流程和服務標準也沒有相關規(guī)定，加上眾多國際知名經(jīng)濟型酒店也進入我國，本土的經(jīng)濟型酒店的生存壓力越來越大，繼而通過惡性的價格競爭搶奪客源，一方面造成了市場秩序混亂，另一方面低價位造成了服務的低質量和經(jīng)濟的低效益，更是完全忽視了經(jīng)濟型酒店提供清潔、舒適、溫馨住宿環(huán)境的宗旨。

4.2.對舒適程度缺乏關注

這是經(jīng)濟型酒店發(fā)展過程中必須要面對的問題。經(jīng)濟型酒店就是建立在“經(jīng)濟”基礎之上，在興建和運營過程中就涉及節(jié)約成本的問題。酒店外部周邊配套設施的投入較少，酒店內(nèi)部包括客房設施相對比較簡陋。一些與住宿緊密配套的服務產(chǎn)品被忽視，如客房衛(wèi)生很干凈但酒店公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生卻不注意，常用設施維護保養(yǎng)不及時，這些細節(jié)會影響顧客對酒店提供的服務產(chǎn)品的整體印象，降低了酒店的舒適程度和服務質量。

4.3.員工素質有待提高

經(jīng)濟型酒店盡可能的降低運營成本，在人力資源成本上也很節(jié)省。人力資源成本節(jié)約導致了酒店服務人員的整體素質較低。經(jīng)濟型酒店提供的服務有限，前臺只執(zhí)行開放、退房服務，長期下來或多或少會產(chǎn)生厭倦和煩躁情緒；客房只進行房間保潔，大多數(shù)采取計件工作方式，迅速完成工作不論何時就可以下班。顧客大多“夜宿晨離”，服務員只需要完成本職工作，對顧客的服務意識比較淡薄，很少關注顧客的滿意度，綜合以上因素導致經(jīng)濟型酒店的服務人員整體素質較低，工作過程中態(tài)度較差是影響酒店的降低服務質量的又一重要原因。[8]

五、經(jīng)濟型飯店服務質量提升策略

5.1.明確酒店內(nèi)部工作流程和服務標準

美國著名營銷學家貝瑞（Berry）、帕拉索拉曼（parasmaman）、塞莫爾（Zeitliatnl）等經(jīng)過大量研究得出結論，顧客對服務質量的評價主要依據(jù)五個標準：可靠、敏感、可信、移情、有形證據(jù)等。其中，除“可靠”與經(jīng)濟型酒店內(nèi)部相當有限的硬件設施有關外，其余幾個都是與服務過程中的質量有關，可見服務過程中的質量對顧客評價酒店整體服務質量產(chǎn)生極大影響。[9]隨著經(jīng)濟型酒店市場的發(fā)展和成熟，國外連鎖品牌的進入，消費者的選擇更多，又因為經(jīng)濟型酒店的“經(jīng)濟”，是在環(huán)境和硬件設施不如高星級豪華酒店，這就需要用專業(yè)化、規(guī)范化的服務來彌補這一劣勢。因此，在經(jīng)濟型酒店內(nèi)部非常有必要進一步優(yōu)化服務流程，制定出完整的統(tǒng)一的服務及質量標準，對凡是涉及到與顧客接觸的服務過程都具有可操作性的服務流程和標準，為顧客創(chuàng)造實惠及品質保證，使顧客在有限硬件設施的基礎上可以得到高質量的酒店服務。

5.2.準確定位并創(chuàng)新服務類型

經(jīng)濟型酒店的特點之一是功能簡化，也是經(jīng)濟型酒店能在現(xiàn)代酒店業(yè)市場以其獨特性存在的原因。隨著經(jīng)濟型酒店的連鎖經(jīng)營逐漸成熟，管理水平逐漸提高，各酒店間的綜合水平逐漸縮小，服務水平、酒店環(huán)境等其他影響消費者住宿時感受因素，逐漸成為眾多經(jīng)濟型酒店的競爭要點。經(jīng)濟型酒店可在正確評估有限資源與能力的基礎上，識別并選擇適合自己發(fā)展的目標市場，有一個合理和準確的定位，發(fā)現(xiàn)并開發(fā)細分市場，重組酒店的服務要素，在顧客關心的核心服務功能上精益求精，在其他方面綜合考慮顧客需求與成本進行綜合配置。創(chuàng)新服務產(chǎn)品，完善服務細節(jié)，增加服務模式，獲得持久的競爭優(yōu)勢，打造酒店的核心競爭力。

5.3.提供差別化服務

對經(jīng)濟型酒店來說，要秉承顧客至上服務的理念，確保酒店顧客在不增加額外花費的情況下享受超值服務，才能夠吸引更多的消費者入住。經(jīng)濟型酒店應注重周圍的環(huán)境優(yōu)化，尤其客房內(nèi)部環(huán)境，增加舒適程度，讓顧客的核心需求——睡眠得到完美滿足。在住宿+早餐的服務基礎上，根據(jù)顧客的偏好提供特色服務；如針對商務出差、自助旅游、休閑度假等提供交通和相關票務服務；如將酒店內(nèi)部客房劃分不同區(qū)域，在客人入住的時候根據(jù)顧客特性選擇安排，既改善酒店內(nèi)部的區(qū)域環(huán)境，也有利于顧客間的相互溝通；體現(xiàn)經(jīng)濟型酒店賓至如歸的經(jīng)營理念，顧客在不同作息時間入住酒店以后，隨時提供“早餐”服務；客房采用隔音及環(huán)保材料，核心服務產(chǎn)品床要特別舒服；設計細節(jié)人性化，讓每一位入住的顧客感覺耳目一新，入住更加方便；酒店房間設免費網(wǎng)絡連接，電視提供國際、國內(nèi)頻道，滿足顧客多方面的需求；在機場附近的經(jīng)濟型酒店可安排免費的接送機服務，展覽會議附近的經(jīng)濟型酒店提供相關票務和游玩服務等。[10]建立網(wǎng)絡預定系統(tǒng)，通過多種途徑派發(fā)優(yōu)惠券、會員卡以及相關打折卡，改進酒店的付費方式，為顧客提供更優(yōu)質的服務。

5.4.加強培訓和組織學習以提高員工的綜合素質和價值

首先，加強員工培訓，提高員工的綜合素質。應對每個崗位制定一套以質量為依據(jù)的培訓考核內(nèi)容，建立培訓效果評估系統(tǒng)，做到培訓結果的轉化和培訓結果的保持。第二，強調組織學習，提倡全員學習，把優(yōu)秀的服務意識和經(jīng)驗轉換為公共知識互相學習，使全體員工形成向顧客提供超值服務的思想和行為，在日積月累中積淀成自覺的企業(yè)文化，滲透到酒店各方面的工作中去。第三，關注員工職業(yè)生涯規(guī)劃。通過員工職業(yè)生涯規(guī)劃，了解員工心態(tài)，幫助其形成比較現(xiàn)實的職業(yè)目標，給予員工豐富的教育和培訓機會，提升其價值。

5.5.建立顧客信息反饋系統(tǒng)

了解顧客對酒店服務流程和服務產(chǎn)品的綜合要求，從酒店和顧客的實際出發(fā)，建立科學的適應于酒店經(jīng)營特征的顧客滿意測量方法，搜集顧客偏好變化情況，把握顧客期望與感受，了解顧客對酒店的意見，分析判斷當前服務或產(chǎn)品中存在的主要問題，針對酒店本身資源進行及時調整，滿足顧客需求，不斷推動酒店服務質量改進。

5.6.建立經(jīng)濟型酒店行業(yè)協(xié)會

設立專門的聯(lián)合協(xié)會組織各個經(jīng)濟型酒店之間的溝通活動。充分發(fā)揮協(xié)會服務、溝通、監(jiān)督、協(xié)調的職能，制定經(jīng)濟型酒店行業(yè)的標準，建立良好的市場環(huán)境，避免無序的惡性競爭，整體促進經(jīng)濟型酒店的良性發(fā)展和服務質量的提高。

綜上所述，經(jīng)濟型酒店迎合了大眾的需求，仍然有廣闊的發(fā)展空間。作為專門提供服務的經(jīng)濟型酒店，要清醒地認識到提高服務質量將是企業(yè)的核心競爭力，是未來持續(xù)發(fā)展的保證。

五、結語：

我國的經(jīng)濟在不斷的發(fā)展，經(jīng)濟型酒店的發(fā)展空間巨大，經(jīng)濟型酒店的發(fā)展也日趨成熟。經(jīng)濟型酒店已經(jīng)成為酒店業(yè)非常重要的一部分，通過研究經(jīng)濟型酒店及其服務質量所面臨的問題，我們可以看到經(jīng)濟型酒店有著良好的發(fā)展機遇，但同時也面臨巨大的挑戰(zhàn)。但隨著經(jīng)濟型酒店服務質量的提高與規(guī)范化，經(jīng)濟型酒店勢必會有更好的發(fā)展。

六、參考文獻：

1、趙永秀，《經(jīng)濟型酒店標準化管理手冊》，中國時代經(jīng)濟出版社。

2、趙永秀，《經(jīng)濟型酒店員工培訓》，中國時代經(jīng)濟出版社。

3、王大悟，《經(jīng)濟型酒店再認識》，2004-9-10，004km.cn。

4、巫景飛，《我國經(jīng)濟型酒店服務質量的IpA分析—以如家快捷與錦江之星為調查對象》，華東經(jīng)濟管理，2007（11）

5、河北藍鯨商貿(mào)集團有限公司集團企劃部信息收集。004km.cn/view6、許俊華，《基于內(nèi)容分析法的經(jīng)濟型酒店服務質量評價分析》。

7、許俊華，《基于內(nèi)容分析法的經(jīng)濟型酒店服務質量評價分析》。

8、郭利娟,《經(jīng)濟型酒店發(fā)展中的問題與對策[J]》，浙江工貿(mào)職業(yè)技術學院學報,2005（3）。

9、張玉玲,《現(xiàn)代酒店服務質量管理》,北京大學出版社,2009。

10、鄒統(tǒng)釬，《經(jīng)濟型酒店的關鍵成功因素與經(jīng)營模式[J]》，北京第二外國語學院學報，2003。

游

2011年8月29日