第一篇：溫泉度假市場(chǎng)的區(qū)域營(yíng)銷模式

溫泉度假市場(chǎng)的區(qū)域營(yíng)銷模式

文章來源：中國(guó)溫泉網(wǎng)發(fā)布時(shí)間：2010-12-23 13:37:0

1溫泉度假市場(chǎng)的區(qū)域營(yíng)銷模式

隨著人們生活水平的提高，人民更加關(guān)注健康，在健康方面的投資也越來越受到重視。由此，科學(xué)的休閑養(yǎng)生概念被提到空前高度，休閑養(yǎng)生成為人們生活的時(shí)尚。溫泉旅游作為體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)（即體驗(yàn)旅游）和休閑經(jīng)濟(jì)的時(shí)尚產(chǎn)業(yè)，是旅游者通過親身體驗(yàn)溫泉，得到感覺、精神、生理、體能等各方面的享受，是心、身、魂的全面升華。

溫泉企業(yè)作為溫泉旅游的主體重點(diǎn)關(guān)注的自然是溫泉度假市場(chǎng)的營(yíng)銷層面。溫泉度假市場(chǎng)的區(qū)域營(yíng)銷模式不是一成不變的，它在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷地得到豐富和完善，又不斷地被改變從而適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)的莫測(cè)變化。某個(gè)營(yíng)銷方案可能今天對(duì)明天錯(cuò)，或者今天錯(cuò)明天對(duì)，也有可能在這個(gè)區(qū)域是對(duì)的，在另外一個(gè)區(qū)域又是錯(cuò)的。我們的營(yíng)銷方針可以不變，但我們的營(yíng)銷模式一定要趨勢(shì)而變。

當(dāng)前形形色色的營(yíng)銷模式多得數(shù)不勝數(shù)。近年來的常規(guī)營(yíng)銷模式實(shí)操可大致概括如下：

第一，自主經(jīng)營(yíng)的溫泉營(yíng)銷模式：

1、俱樂部會(huì)員制。可分為終身卡、年卡、月卡、次卡及饋贈(zèng)卡等消費(fèi)卡?？捎孟M(fèi)積分使顧客成為溫泉的常年消費(fèi)者。

2、設(shè)立辦事處，按經(jīng)濟(jì)區(qū)域?yàn)橹笜?biāo)區(qū)別，以溫泉為中心，在周圍省市設(shè)立辦事處，方便結(jié)集人員在當(dāng)?shù)剞k事處從事各項(xiàng)活動(dòng)，宗旨是方便消費(fèi)者。第二，交由旅行社代理部分產(chǎn)品。這要求具體情況具體分析，例如溫泉的房態(tài)怎樣，其中有多少標(biāo)準(zhǔn)雙人房，多少面積的室內(nèi)外溫泉池，多少個(gè)男女更衣柜，多少就餐位，一次進(jìn)場(chǎng)可容納多少人，等等。對(duì)旅行社要分行政區(qū)域代理，而且是要有條款約束，比如說，訂房數(shù)的限定，泡溫泉時(shí)間上的約定等。

第三，項(xiàng)目合作。人們?cè)絹碓疥P(guān)注在健康方面的投資，溫泉是體驗(yàn)旅游。因此，1、我們可以與有關(guān)健康科研機(jī)構(gòu)合作，把他們的研究成果化為生產(chǎn)力；

2、我們可以與醫(yī)學(xué)院或醫(yī)院的康復(fù)中心合作，把溫泉項(xiàng)目引入醫(yī)院，將醫(yī)院的康復(fù)服務(wù)延伸至溫泉，這樣更加有力有效地使病患者康復(fù)。如亞健康服務(wù)中心，主治醫(yī)生大夫是教授、專家，每天坐診，特別是政府公務(wù)人員的醫(yī)療是公費(fèi)的，這一塊的灰色地帶收入是很可觀的。

第四，行業(yè)合作。如可以與銀行的信用卡、移動(dòng)公司的VIP卡以及某大型公司消費(fèi)卡（如沃爾馬、山姆、國(guó)美電器）等合作，將他們的消費(fèi)網(wǎng)絡(luò)化作你的消費(fèi)網(wǎng)絡(luò)，那么你的VIP客戶就是以倍增的速度擴(kuò)大化，而且在他們的網(wǎng)絡(luò)內(nèi)都有不停地發(fā)布溫泉消費(fèi)信息及優(yōu)惠方案等，這種合作的經(jīng)濟(jì)效益是驚人的。還有其它如各類協(xié)會(huì)，自駕車協(xié)會(huì)、登山協(xié)會(huì)、游艇協(xié)會(huì)、記者協(xié)會(huì)，以及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等，可以用積分消費(fèi)。如消費(fèi)1000元為積1000分，每1000分可兌現(xiàn)??

第五，與網(wǎng)絡(luò)公司合作。如攜程旅行網(wǎng)、芒果網(wǎng)、以及在座的中國(guó)溫泉在線樂游天下等。因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)公司是一張無形的網(wǎng)、虛擬的網(wǎng)，但它可以為你捕捉到實(shí)實(shí)在在的人群。網(wǎng)絡(luò)的成交時(shí)間與常規(guī)相反。如深圳的芒果網(wǎng)，其成交量高峰期在午夜2點(diǎn)左右，因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)是24小時(shí)全天候工作的。

但是，不管溫泉宣傳廣告方案如何精彩、如何時(shí)尚、如何實(shí)惠，其文化底蘊(yùn)、服務(wù)素質(zhì)、硬軟件的結(jié)合如果不能讓消費(fèi)者乘興而來、滿意而歸，那只能是一錘子買賣，沒有回頭客。如果這樣，其后果可想而知。

為挖掘自身溫泉人無我有、人有我專、人專我奇、人奇我獨(dú)的效果，可以從以下幾方面著手：

1、名人效應(yīng)。不論古代或現(xiàn)代的文人雅士、偉人領(lǐng)袖，宜盡量挖掘。如廣東河源龍川縣的合溪溫泉，它引用自宋代大文豪時(shí)任惠州刺史的蘇東坡所題“龍川八景”一詩中“縱步龍臺(tái)閑眺望，合溪溫水匯成河”。又如廣東從化溫泉鎮(zhèn)，從明末清初始民間就已開發(fā)溫泉，到1934年便有了政府的“從化溫泉建設(shè)促進(jìn)會(huì)”，到50年代，國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人周恩來、朱德、董必武、劉少奇、葉劍英、鄧小平等一大批革命前輩，70年代國(guó)外元首如美國(guó)總統(tǒng)尼克松、越南主席胡志明、柬埔寨國(guó)王西哈努克等皆下塌溫泉賓館，都題過詩作過賦，如朱德寫的“梅花開后桃花開，綠竹青松夾岸排。唯有荔枝園更好，林空噴出暖泉來?！边@些詩詞書畫可拓成文稿，可出現(xiàn)在各處：菜譜上（詩詞入菜譜，每一名是一個(gè)菜名，偉人用過的菜譜可標(biāo)價(jià)精做。）、會(huì)客廳中、走廊墻壁上、會(huì)議室等，這些無形價(jià)值可以說是鎮(zhèn)店之寶。

2、編故事、創(chuàng)新意、古為今用。廣東恩平市獲評(píng)為地?zé)犷悋?guó)家地質(zhì)公園，公園內(nèi)流過的那吉鎮(zhèn)熱水河就流傳一個(gè)美麗的童話故事：相傳很久很久以前，恩平那吉河畔一帶的百姓，患上一種古怪的皮膚病，奇癢不止，村民痛不欲生，花盡囊中之蓄，四處求醫(yī)問病，苦不堪言。村民天天燒香拜佛，祈求上蒼垂憐。時(shí)至農(nóng)歷七月初七寅夜，天氣悶熱，雷聲轟鳴，閃電如白晝。一婦人到河邊擔(dān)水，朦朧中見七仙女在河中嬉水。婦人十分驚奇，邁而窺之,但見河中蒸霧繚繞,熱浪撲面,一仙女呼曰：“婦人，此乃仙泉之水，可以舒筋活絡(luò)，醫(yī)治百病。上天憐憫你等虔誠(chéng)，命造此泉，造福桑梓?！睆V東溫泉的這一類美麗傳說是很多的，汕頭市蓮花山溫泉，其簡(jiǎn)介手冊(cè)里所提到的故事也是當(dāng)年開業(yè)之前市場(chǎng)營(yíng)銷部幾位員工編寫的。

3、季節(jié)性專題銷售。可做年度的各類專題銷售，從公歷到農(nóng)歷，從歌舞劇專題到各類選美活動(dòng)，從彩繪攝影至打燈謎射虎活動(dòng)，從公眾假期到各種國(guó)內(nèi)外的節(jié)日，從梅雨天氣的泡溫泉聽雨聲到夏季清爽的夜泡溫泉，從冬天的室內(nèi)溫泉到夏季泡冷泉，等等。這些都是可以結(jié)合起來或者再繼續(xù)延伸拓展，每一個(gè)細(xì)節(jié)都是我們所要關(guān)注的，因?yàn)槁糜畏?wù)業(yè)，從來就沒有小事一說。

4、噱頭、奇異性。如江西安遠(yuǎn)縣的東江源三否山虎崗溫泉是我國(guó)至今已開發(fā)的唯一水火同源的溫泉地質(zhì)公園，溫泉含有豐富的易燃硫化氫，而東江又

是香港同胞的生命水，因此，飲水思源又是該地區(qū)制勝的一大發(fā)寶．

要做好旅游度假村，尤其是公園度假區(qū)的旅游營(yíng)銷，必須有幾個(gè)基本的要素。首先是資源要素。這個(gè)資源包括溫泉本身有的資源，還有一個(gè)無形資源。第二是投資，投資規(guī)模，投資金額的大小。第三就是人的問題，這里強(qiáng)調(diào)的是內(nèi)部的人的問題，還有一個(gè)外部的人的問題。所以，資源、資金和人是能夠讓我們做好市場(chǎng)的很重要的一個(gè)前提。

目前的溫泉旅游營(yíng)銷除了這三個(gè)要素之外，還有產(chǎn)品、價(jià)格、渠道、促銷以及我們的客戶等要素。通常稱為4P+客戶。同時(shí)，在制訂市場(chǎng)策略的時(shí)候也有三個(gè)要素。

第一是我們要有戰(zhàn)略目標(biāo)。溫泉行業(yè)戰(zhàn)略可能提得比較少，但是它對(duì)企業(yè)的發(fā)展起到很重要的作用。我們可以簡(jiǎn)單地認(rèn)為它是長(zhǎng)期的單純的公司上下一致的一個(gè)目標(biāo)。廣東省的溫泉有三種戰(zhàn)略模式。第一種是溫泉地產(chǎn)，比較有代表性的是珠海海泉灣。珠海海泉灣第一期投資二十億，建了1.1平方公里左右的建筑面積，它未來的目標(biāo)是要打造新的旅游城，就象深圳的華僑城，通過旅游帶動(dòng)周邊地產(chǎn)，最終公司從地產(chǎn)方面取勝。第二種是做企業(yè)，這方面的代表就是惠州海濱溫泉。他們把一個(gè)溫泉亮出很好的知名度，在它最好的時(shí)候把它賣掉，然后再發(fā)展新的溫泉企業(yè)，這也是一種比較好的模式。第三種是精心打造自己的溫泉度假村，打造自己的百年老店。與主題公園還有一些觀光景點(diǎn)相比，溫泉度假的生命力是長(zhǎng)久的，它完全有機(jī)會(huì)打造成一個(gè)百年老店。第二我們要對(duì)外部的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境有比較深刻的了解后再做投資。在做項(xiàng)目時(shí)，一定要做到知己知彼，做到這一點(diǎn)我們的市場(chǎng)運(yùn)作起來才會(huì)游刃有余。

第三我們要對(duì)自身的資源做一個(gè)客觀、準(zhǔn)確的評(píng)估。如果將這些基本要素和前提條件弄清楚了，我們就可以拿出或者跟市場(chǎng)比較貼近的或者跟我們自身?xiàng)l件比較貼近的切實(shí)可行的市場(chǎng)策略出來。

市場(chǎng)策略有了，那么市場(chǎng)營(yíng)銷工作接下來就有賴于企業(yè)的總經(jīng)理或者市場(chǎng)總監(jiān)認(rèn)真有效地執(zhí)行。市場(chǎng)營(yíng)銷工作也有幾個(gè)要點(diǎn)。

第一，在建設(shè)一個(gè)溫泉度假項(xiàng)目時(shí)，市場(chǎng)營(yíng)銷策略就要開始運(yùn)籌帷幄。例如我2004年介入海泉灣，籌建這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，我們考慮得更多的是開業(yè)以后它的生意會(huì)如何，它的市場(chǎng)會(huì)如何，它的投資回報(bào)又如何。當(dāng)時(shí)比較大膽，一次性投資二十億，當(dāng)時(shí)在國(guó)內(nèi)作為溫泉行業(yè)來說是沒有的。規(guī)模那么大，有沒有那么大的市場(chǎng)來支撐？作為投資人會(huì)比較困惑。同時(shí)，這個(gè)項(xiàng)目能不能成功受到游客喜愛，未來能不能打造成高端品牌，當(dāng)時(shí)也是一個(gè)問號(hào)。我們?cè)?jīng)進(jìn)入這個(gè)項(xiàng)目反復(fù)進(jìn)行論證和探討。它后期的成功也印證了這樣一個(gè)事實(shí)，投資人決定投資溫泉項(xiàng)目的時(shí)候，市場(chǎng)營(yíng)銷策略就要開始運(yùn)籌帷幄，甚至制訂下來。

第二，做溫泉度假村的市場(chǎng)就是做產(chǎn)品。一個(gè)好的溫泉度假產(chǎn)品，才是讓一個(gè)企業(yè)在市場(chǎng)上真正立足的最基本的東西。產(chǎn)品和銷售不能斷，如果沒有產(chǎn)品，只是做銷售，有一天會(huì)走到一個(gè)死胡同里去。廈門日月谷溫泉度假村的產(chǎn)品就做得比較好，在很多細(xì)節(jié)方面，投資人和管理人員非常用心地在打造。產(chǎn)品本身包括溫泉度假的吸引度，包括溫泉度假區(qū)的活動(dòng)的項(xiàng)目?jī)?nèi)容，即活動(dòng)營(yíng)

銷。不同的季節(jié)，我們可以營(yíng)造不同的賣點(diǎn)。上個(gè)月森波拉溫泉做了一個(gè)天體溫泉的活動(dòng)，在網(wǎng)上招募了幾百愿意去做天體的溫泉愛好者。這樣一些營(yíng)銷活動(dòng)，我們先不評(píng)估它的最終市場(chǎng)價(jià)值如何，但它一直會(huì)在人們的視線里跳躍，吸引眼球，吸引注意力。活動(dòng)營(yíng)銷是很重要的。

第三，就是如何打造一個(gè)市場(chǎng)營(yíng)銷的精英團(tuán)隊(duì)。人的成本與市場(chǎng)的成敗關(guān)系很大。一個(gè)好的策略放在不同的人手里執(zhí)行的時(shí)候，產(chǎn)生的效果往往有反差。比如珠海海泉灣上二十億的項(xiàng)目時(shí)，我們吸納了一批人才，而且很多是熟手，講起事情來心領(lǐng)神會(huì)，運(yùn)作起來覺得得心應(yīng)手。這些人富有職業(yè)精神，能力都很強(qiáng)，很多人都可以獨(dú)當(dāng)一面。有了這些人整個(gè)市場(chǎng)計(jì)劃執(zhí)行起來非常順暢。另外一個(gè)例子，2000年深圳有一個(gè)把航空母艦打造成主題公園的項(xiàng)目，后來因?yàn)楣P(guān)危機(jī)項(xiàng)目進(jìn)入低谷，整個(gè)市場(chǎng)體系也比較紊亂。我介入后，同投資人及當(dāng)時(shí)公司的總經(jīng)理交換意見，覺得這個(gè)產(chǎn)品本身沒有問題，制訂的策略沒有問題，當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)也沒有問題，最后發(fā)現(xiàn)是內(nèi)部的人員有問題。銷售人員大多比較年輕，很多人是從別的部門轉(zhuǎn)過來的，還有很多人是剛剛從學(xué)校里畢業(yè)，沒有任何經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)公司差不多八十多人，其它部門不要的人員都塞到市場(chǎng)部，讓他們?nèi)ヅ苁袌?chǎng)。所以這個(gè)人的問題必須要解決。我們當(dāng)時(shí)想舉辦一個(gè)培訓(xùn)，但感覺到我們自己的培訓(xùn)已經(jīng)做不了了。當(dāng)時(shí)在國(guó)內(nèi)最有戰(zhàn)斗力的銷售人員就是賣保險(xiǎn)的。這些人有一種很好的風(fēng)險(xiǎn)精神，職業(yè)精神，吃苦耐勞的精神，還有一種百折不撓的精神。所以當(dāng)時(shí)請(qǐng)了保險(xiǎn)公司比較好的培訓(xùn)師，天天給我們的業(yè)務(wù)員輪班上課。一年后，我們保留了大概五十人左右的隊(duì)伍。這個(gè)隊(duì)伍業(yè)務(wù)能力明顯得到了提升，其中很多人今天已經(jīng)成為我們廣東省乃至全國(guó)很多旅游景點(diǎn)營(yíng)銷方面的高級(jí)管理人才。所以如何打造一個(gè)市場(chǎng)營(yíng)銷的精英團(tuán)隊(duì)對(duì)于一個(gè)企業(yè)來說非常重要。

第四，客觀分析市場(chǎng)，及時(shí)調(diào)整策略。生意不好的時(shí)候，我們經(jīng)常缺乏冷靜客觀的市場(chǎng)分析。有時(shí)候生意好了，不是因?yàn)槲覀冏龅煤?；有時(shí)候生意不好，也不是團(tuán)隊(duì)的問題，可能是外部環(huán)境或其它方面的問題，比如說這個(gè)行業(yè)里明顯的季節(jié)變化。南昆山溫泉大觀園九月份公司財(cái)務(wù)報(bào)表出現(xiàn)一些問題，當(dāng)時(shí)我就建議應(yīng)該進(jìn)行一個(gè)冷靜的分析，外部是什么樣，內(nèi)部是什么樣，過去的同期是什么樣？九月份同八月份相比有哪些方面跌下去了，有哪些方面上來了，一定要找到問題所在，而不是籠統(tǒng)地說生意不好。所以做市場(chǎng)的人一定是一個(gè)冷靜的人，一個(gè)聰明的人，也一定是個(gè)客觀的人，能夠快速而準(zhǔn)確地找到市場(chǎng)的癥結(jié)所在。

第五，做好客戶的管理，關(guān)于客戶的問題也是企業(yè)很重要的核心問題。我們經(jīng)常想如何開發(fā)新客戶，保持老客戶。我記得曾經(jīng)看到一些企業(yè)，客人在前臺(tái)辦手續(xù)花一個(gè)多小時(shí)的時(shí)間，而且把一間房同時(shí)賣給了兩家客人。客人本來帶著很開心的心情過來，這時(shí)馬上會(huì)對(duì)我們溫泉度假項(xiàng)目產(chǎn)生質(zhì)疑，他的心情也完全被破壞了?？梢姕厝燃賲^(qū)的一些管理漏洞，直接帶給客戶問題，客戶又反饋給旅行社，旅行社也給我們承擔(dān)連帶責(zé)任。后來造成投訴、口碑不好等等一系列問題，那么市場(chǎng)運(yùn)作就顯得非?；靵y。這一點(diǎn)是非?？膳碌?，如果不重視這個(gè)問題，等到有一天你想扳回市場(chǎng)的時(shí)候，就像一個(gè)人病入膏肓一樣，已經(jīng)無可救藥了，很難再去把一個(gè)市場(chǎng)做得很好。所以我們開始的時(shí)候，就要注重產(chǎn)品，注重服務(wù)，注重管理。

第六，建立一個(gè)好的經(jīng)營(yíng)機(jī)制。一個(gè)好的經(jīng)營(yíng)機(jī)制是市場(chǎng)營(yíng)銷的催化劑，它能起到意想不到的效果，并有利于市場(chǎng)營(yíng)銷和管理向深度發(fā)展。溫泉市

場(chǎng)有高價(jià)值和低價(jià)值，消費(fèi)群有成熟年齡段和年紀(jì)較輕的年齡段。那么項(xiàng)目面對(duì)的客戶是比較成熟的，它一定是一個(gè)比較好的品牌，它的價(jià)值領(lǐng)域處于偏高的位置，所做的東西容易做到一個(gè)品牌效應(yīng)，而且容易取得市場(chǎng)回報(bào)。如果項(xiàng)目本身所面對(duì)的是一個(gè)年輕的消費(fèi)低的領(lǐng)域，它的價(jià)值領(lǐng)域是比較難以發(fā)揮的。所以市場(chǎng)定位就是找到一個(gè)好的市場(chǎng)坐標(biāo)來選擇我這個(gè)企業(yè)究竟把品牌價(jià)值擺在什么樣的位置。例如當(dāng)時(shí)珠海海泉灣我們選擇給它怎樣定位呢？海泉灣投資很大，又有海洋，我們當(dāng)時(shí)的目標(biāo)就是要做中國(guó)第一，要做這個(gè)領(lǐng)域的溫泉之王，它的定位就是高端市場(chǎng)。海泉灣開業(yè)時(shí)951間房，現(xiàn)在有一千多間。全年的平均開房率75%以上，平均房?jī)r(jià)賣到830元以上，就是因?yàn)槲覀儺?dāng)時(shí)產(chǎn)品定位比較準(zhǔn)確，另外對(duì)高消費(fèi)的市場(chǎng)有一種信心。

第七，正確選擇目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)。一個(gè)企業(yè)的力量畢竟是有限的，誰都想做全球的生意，但是我們經(jīng)常在做溫泉度假的時(shí)候，很難一下子做到這么大的范圍。奧地利的巴登巴登、日本的箱根已經(jīng)成為國(guó)際品牌，他的品牌處于強(qiáng)勢(shì)地位，當(dāng)然他的市場(chǎng)可以做到更大。而我們國(guó)內(nèi)或省內(nèi)一些溫泉度假品牌還處于劣勢(shì)的時(shí)候，我們要審視我們的市場(chǎng)究竟在哪里？區(qū)域市場(chǎng)的定位也很重要，這個(gè)定位不能是模仿性的，不能看我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是這樣定位，我也這樣定位；我比較仰慕的一個(gè)企業(yè)是這樣定位，我也這樣定位。定位一定是根據(jù)自身的一些條件和情況來定的。我們?cè)谟懻揙SR的時(shí)候依據(jù)的市場(chǎng)就是廣東的珠三角以及港澳臺(tái)?？腿吮容^便捷，三個(gè)小時(shí)車程都能解決問題，而且消費(fèi)市場(chǎng)很活躍，作為一級(jí)市場(chǎng)有可能給我們帶來將近80%的市場(chǎng)份額。相反，到四級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)，可能就收效甚微。當(dāng)一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)入一定階段的時(shí)候，我們?cè)賹で蠖?jí)市場(chǎng)，或者一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)同時(shí)推進(jìn)。企業(yè)運(yùn)作到一定空間的時(shí)候，再尋找新的發(fā)展空間，即所謂的區(qū)域空間。當(dāng)然，這里還有海外市場(chǎng)。海外市場(chǎng)為什么通常選日、韓、及東南亞等等，肯定還考慮了交通便利的問題。

第八，做財(cái)務(wù)報(bào)表的分析，這是市場(chǎng)研究過程中必不可少的階段。我們經(jīng)常談到溫泉度假的性價(jià)比如何，比如說廣東這么小的一個(gè)范圍，有幾十家投資上億規(guī)模的溫泉企業(yè)，大家競(jìng)爭(zhēng)的重要區(qū)域即一級(jí)市場(chǎng)都是重疊的，那么產(chǎn)生什么問題呢？產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。

這時(shí)，除了產(chǎn)品本身的吸引力以外，第二個(gè)就是價(jià)格。如何更好地運(yùn)用價(jià)格杠桿來撥動(dòng)市場(chǎng)，也是值得我們大家經(jīng)常討論的。第三就是渠道，渠道是我們建設(shè)初期就要考慮的。例如2005年海泉灣開業(yè)前，我們到廣東省每一個(gè)地區(qū)去做巡回的推廣活動(dòng)，介紹我們將推出來什么樣的企業(yè)產(chǎn)品，會(huì)有一個(gè)什么樣的價(jià)值，我們的體系怎么樣，價(jià)格怎么樣等等。開業(yè)以后，很快面對(duì)一個(gè)開門紅的局面，后續(xù)的工作也輕松很多。我們很多溫泉度假村第一個(gè)渠道很簡(jiǎn)單就是中介渠道。每一年旅行社帶給溫泉度假的市場(chǎng)份額都是很大的。除了這個(gè)渠道以外，還有直銷。在廣東省做得比較好的溫泉度假村，它能夠把周末假日經(jīng)濟(jì)與平日經(jīng)濟(jì)做到平衡。全天平均開房率能做到75%以上的話，不做平日的市場(chǎng)，絕對(duì)做不到。平日的市場(chǎng)怎樣去做，也是要根據(jù)不同的企業(yè)好好去研究的。“閃客”在一些比較成熟的度假村里占的比例越來越大。一個(gè)不成熟的度假村可能對(duì)旅行社對(duì)中間商的依賴性很強(qiáng)，但一個(gè)具有很好的品牌效應(yīng)和很受市場(chǎng)歡迎的成功企業(yè)，他們閃客的底數(shù)會(huì)大很多。最近，還出現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)上的一

種新模式。舉個(gè)例子，樂游天下旅游策劃營(yíng)銷機(jī)構(gòu)搞了一次活動(dòng)，組織兩百人在網(wǎng)上管理幾個(gè)交友平臺(tái)，短短三天時(shí)間報(bào)名800多人。我們?cè)新眯猩缜涝谌炖锼瓦@么大量的客是挺難的。溫泉度假的營(yíng)銷領(lǐng)域里，除了原有的渠道以外，目前成長(zhǎng)比較迅速的就是互聯(lián)網(wǎng)的預(yù)訂和銷售，應(yīng)該引起大家的重視。

第二篇：小記春節(jié)溫泉度假

小記春節(jié)溫泉度假

正月十一午飯后，便帶著兒子與友人及她兒子一起去了心儀許久的百泉灣溫泉度假村。

一進(jìn)接待大廳，便有人熱情接洽，告知我們游玩項(xiàng)目，回答我們咨詢的問題。之后領(lǐng)了號(hào)碼牌，便分別進(jìn)入男女更衣室換上泳衣，穿上浴衣，再在服務(wù)員的帶領(lǐng)下，來到了溫泉旁。這里大小溫泉有十幾個(gè)，全是室外的，工作人員穿著羽絨服告訴我們可以下去了，十幾分鐘后要上來休息。我們穿著浴衣，光著腳，在池邊打著哆嗦，遲疑著不敢下。初看溫泉，水色鵝黃，冒著淡淡的熱氣，用腳觸水，感覺很熱，但看見別人在里面泡的舒服的樣子，感覺自己也應(yīng)該能夠受得了水溫。于是，脫了浴衣，徐徐的下了水，全身就馬上蕩漾在熱水中（38度），身體漸漸地由外而內(nèi)的熱了起來，連濕淋淋的頭發(fā)露在外面也絲毫感覺不到冷。好舒服啊，想泡得時(shí)間長(zhǎng)一些，可兩個(gè)孩子過了一會(huì)兒便說胸悶頭疼，于是就出池到二樓休息。

先沖了個(gè)澡，換上舒適的服裝（男黃女粉），隨工作人員來到了休息區(qū)。寬寬的貴妃床，可隨意升降頭、背的高度，每床都配有小液晶電視，剛一躺下，服務(wù)生就端來了果盤和水，吃了、喝了、躺著、看著，舒服透了，真叫一個(gè)享受。休息了一會(huì)，孩子吵著要去健身房玩，于是我們來到了三樓，先打了會(huì)乒乓球，又打了會(huì)臺(tái)球，之后又逐一玩了每樣健身器材（跑步機(jī)等），再次回到二樓休息。這次休息了一個(gè)小時(shí)，之后便去進(jìn)行下一個(gè)大

項(xiàng)----游泳。

重新?lián)Q上了泳衣后，我們來到了游泳館。泳池不算大，500平吧，水清澈，冒著淡淡的熱氣。下到池里，水溫?zé)?，游起來很舒服。跟孩子們比賽了幾個(gè)來回，雖累但感覺很爽。很奇怪，自己一年游不了幾次泳，但各種泳姿還是很熟練，看來小時(shí)候打下的基礎(chǔ)終身受益啊。兒子游得也不錯(cuò)，強(qiáng)項(xiàng)蛙泳，我需使出百分百的力道才能超他。他仰和自稍差，我給他做了一點(diǎn)指點(diǎn)。游爽之后，又去泡了溫泉，之后洗澡，又去休息。躺在床上后，兒子給我捏腳，之后兩個(gè)小孩去三樓玩，我們兩個(gè)女人聊天，幸福啊。

6點(diǎn)，去吃了自助餐。食品很豐富啊，熱菜、涼菜十幾種，不乏有大蝦、荷蘭豆炒蝦仁、紅燒肉、涼拌藕片等我愛吃的菜品，飲品有四種，主食有六種，粥兩種，分別是醪糟湯圓和南瓜小米粥。我們吃的是有滋有味。

酒足飯飽之后，該回家了。看著這么舒適、享受的環(huán)境，真有點(diǎn)樂不思蜀的感覺。于是與友人相約，今后每年都要來幾次，不是有句話說“與其祈禱長(zhǎng)壽，不如及早享受生命”嗎？今天的溫泉之旅，是我感覺最享受的一次游玩經(jīng)歷。

第三篇：溫泉度假訊有六大溫泉度假酒店設(shè)計(jì)方案模式

溫泉度假訊有六大溫泉度假酒店設(shè)計(jì)方案模式：特色溫泉景區(qū)模式“特色溫泉＋景區(qū)”、溫泉休閑樂園模式“溫泉＋運(yùn)動(dòng)游樂”、溫泉生態(tài)莊園模式“溫泉＋生態(tài)農(nóng)莊”、溫泉度假社區(qū)模式“溫泉＋旅游產(chǎn)地”、溫泉康復(fù)基地模式“溫泉＋康復(fù)療養(yǎng)”、溫泉會(huì)議中心模式“溫泉＋會(huì)議休閑”。

打造度假酒店是以市場(chǎng)研究與資源整合為基礎(chǔ)，以主題定位為核心，以度假環(huán)境營(yíng)造、度假載體設(shè)計(jì)、休閑項(xiàng)目配套、生活方式構(gòu)建及運(yùn)營(yíng)模式設(shè)計(jì)為五大支撐的系統(tǒng)工程。很顯然，營(yíng)造度假環(huán)境以及對(duì)度假載體的具體設(shè)計(jì)手法就成為將度假酒店建設(shè)理念落地實(shí)施的核心。所以將特色化手法應(yīng)用于度假酒店的設(shè)計(jì)中是打造不同于一般意義上的度假酒店的最便捷方式。

特色化設(shè)計(jì)手法要怎樣體現(xiàn)？我們認(rèn)為要通過對(duì)設(shè)計(jì)項(xiàng)目?jī)?nèi)幾大構(gòu)成元素本身及相互關(guān)系的研究，圍繞核心定位，在設(shè)計(jì)項(xiàng)目中把握建筑風(fēng)格、協(xié)調(diào)配套景觀、個(gè)性化服務(wù)設(shè)施幾方面進(jìn)行具體的設(shè)計(jì)。

一、建筑風(fēng)格的地域化創(chuàng)新

二、景觀先導(dǎo)的理性化過程

三、服務(wù)設(shè)施的細(xì)節(jié)化打造

第四篇：溫泉度假區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)說明

項(xiàng)目位于綿陽羅浮山腳下，規(guī)劃面積為500畝，業(yè)態(tài)類型為五星級(jí)酒店及溫泉度假公園。本項(xiàng)目以羅浮山特色溫泉為依托，體現(xiàn)羅浮山特有的地域文化，營(yíng)造和諧生態(tài)的景觀環(huán)境和全方位的溫泉文化體驗(yàn)為特色，融入現(xiàn)代時(shí)尚休閑度假概念，形成集溫泉度假、酒店住宿、商務(wù)會(huì)議、康體療養(yǎng)、休閑娛樂等功能為一體的生態(tài)景區(qū)溫泉度假勝地。

溫泉度假區(qū)的規(guī)劃以尊重現(xiàn)狀自然環(huán)境為前提，保留原有樹木、水渠及基本地貌，并對(duì)場(chǎng)地現(xiàn)有特征進(jìn)行充分的挖掘和利用，結(jié)合項(xiàng)目的功能板塊，相互襯托，做到“鬧”、“靜”分離。規(guī)劃時(shí)還強(qiáng)調(diào)以人為本的完美服務(wù)流程及客戶體驗(yàn)感，使自然景觀、文化意識(shí)和地域風(fēng)情完美結(jié)合，創(chuàng)造出一個(gè)全年性的多層次、多品位、參與性強(qiáng)的溫泉旅游度假區(qū)。整個(gè)溫泉度假區(qū)共分為五大功能區(qū)：

1、入口功能區(qū)：以入口景觀大道、停車場(chǎng)、游客中心、售票處、團(tuán)隊(duì)接待處、入口驗(yàn)票處、更衣區(qū)、沖淋區(qū)等功能性區(qū)為主，使客戶一到溫泉度假園區(qū)就有個(gè)良好的客戶體驗(yàn)感，能快速便捷而又有被尊崇感地開始溫泉度假區(qū)的美好感受，能瞬間將客戶帶入到輕松閑適的度假氛圍之中。

2、溫泉戲水區(qū)：以水上娛樂項(xiàng)目為主，主要由溫泉造浪泳池、沙灘溫泉、巖洞溫泉、兒童戲水池、沖浪滑道、夏威夷火山、海盜船等組成，形成整個(gè)園區(qū)的中心區(qū)域，也是園區(qū)的動(dòng)態(tài)活動(dòng)區(qū)。也是夏季的嬉水游泳的主要活動(dòng)區(qū)域，可以解決夏季溫泉淡季人氣不足的窘?jīng)r。

3、溫泉養(yǎng)生區(qū)：以各種保健、養(yǎng)生溫泉為主，由一個(gè)芳香鮮花泡池、六個(gè)漢方藥浴APA池（玫瑰精油浴、丁香精油浴、薰衣草精油浴、蘭花精油浴、茉莉精油浴、檀香精油浴）和“九福湯泉（佰草泉、陳皮泉、人參泉、靈芝泉、薄荷泉、當(dāng)歸泉、艾草泉、菊花泉、桂香泉）組成，形成以排毒收香、潤(rùn)麗肌體、祛疾強(qiáng)身、保健延年為主題的養(yǎng)生溫泉區(qū)。

4、溫泉文化體驗(yàn)區(qū)：把體驗(yàn)異國(guó)溫泉洗浴文化和溫泉休閑娛樂融為一體，每一個(gè)溫泉均注入深厚的文化內(nèi)涵和不同的地域風(fēng)情，溫泉池鑲嵌在鮮花碧草景石之中，亭臺(tái)廊榭、小橋流水、山巒飛瀑，融合了溫泉的自然、閑適與動(dòng)感。該區(qū)域內(nèi)有日本有馬溫泉、下呂溫泉、草津溫泉，唐宮華清池溫泉、韓國(guó)溫陽溫泉、美國(guó)大虹彩溫泉，加拿大班夫溫泉、法國(guó)依云溫泉、冰島藍(lán)湖地?zé)釡厝?、德?guó)巴登溫泉、捷克查理溫泉、以色列死海鹽浴、土耳其魚療池，芬蘭桑拿浴溫泉、新西蘭泥漿浴溫泉、匈牙利黑維斯溫泉（大泡池）。各泡池結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕暗赜蝻L(fēng)情進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)。

5、酒店度假區(qū)：以五星級(jí)酒店、會(huì)議中心及獨(dú)棟別墅為主，為高端客戶提供私人、舒適的休閑度假生活，使客戶感受與眾不同的客戶體驗(yàn)感，并可以盡情享受體貼入微的特色溫泉浴。酒店及會(huì)議中心可以滿足客戶不同層次的要求，是舉辦各種商貿(mào)、會(huì)議、培訓(xùn)的理想場(chǎng)所。

第五篇：溫泉度假可行性報(bào)告

篇一：溫泉度假酒店項(xiàng)目可行性分析報(bào)告【2】 wonderland hot spring holiday hotel project feasibility analysis report 西湯尚境溫泉度假酒店

項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

寶雞市三力置業(yè)有限責(zé)任公司 二〇一四年七月二十二日目錄 第一章 總論 1.1 項(xiàng)目概況

1.2 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 1.3 可行性研究的依據(jù)和范圍 1.4 項(xiàng)目擬建地點(diǎn) 1.5 項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo) 1.6 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1.7 施工進(jìn)度計(jì)劃 第二章 市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè) 2.1 市場(chǎng)形勢(shì)分析

2.1.1 客觀區(qū)域市場(chǎng)分析 2.1.2 市場(chǎng)供求分析 2.1.3 項(xiàng)目比較分析 2.2 本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 2.3 本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè) 第三章 項(xiàng)目定位 3.1 主題定位 3.2 功能定位

3.3 開發(fā)該項(xiàng)目目的定位 3.4 項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)需求定位 3.5 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)項(xiàng)目影響3.6 公共的配套條件 3.7 市場(chǎng)定位

3.8 酒店及商務(wù)形象定位 3.9 標(biāo)準(zhǔn)四星客房體量定位 3.10 項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位 3.11 酒店經(jīng)營(yíng)管理模式定位 第四章酒店項(xiàng)目建設(shè)及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析

4.1 政策風(fēng)險(xiǎn) 4.2 資金風(fēng)險(xiǎn) 4.3 建設(shè)風(fēng)險(xiǎn) 4.4 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 4.5 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 4.6 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 4.7 突發(fā)事件和不可抗力風(fēng)險(xiǎn) 第五章營(yíng)銷策略 5.1 宣傳主題概念 5.2 賣點(diǎn)整合

5.3 銷售目標(biāo)體系——整體推廣思路5.4 形象與品牌推廣效果 5.5 資金計(jì)劃 第六章投資估算和資金籌措 6.1 估算范圍和依據(jù)

6.2 投資估算 6.3 資金籌措 第七章經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

7.1 評(píng)價(jià)依據(jù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及相關(guān)說明 7.2 年收入與營(yíng)業(yè)稅金及附加估算 7.3 利潤(rùn)總額及分配 7.4 財(cái)務(wù)盈利能力分析 7.5 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及結(jié)論 第八章報(bào)告要點(diǎn)綜述及建議 8.1 報(bào)告要點(diǎn)綜述 8.2 建議 第九章結(jié)論 第一章總論 1.1 項(xiàng)目概況

太白山國(guó)際旅游度假區(qū)介紹

本報(bào)告所陳述的對(duì)象為西湯尚境溫泉度假酒店，以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目。本項(xiàng)目位于著名的眉縣湯峪國(guó)家級(jí)太白山國(guó)際旅游度假區(qū)。太白山是秦嶺山脈的主峰，海拔3767.2米，孤峰獨(dú)立、雄宏博大、高峻神奇，是我國(guó)青藏高原以東內(nèi)陸最高峰，堪稱華中第一山。秦嶺山脈橫亙于中國(guó)中部，是我國(guó)南方與北方的天然屏障，也是長(zhǎng)江、黃河兩大水系的分水嶺。太白山以其高、寒、險(xiǎn)、奇、秀、富饒和神秘的特點(diǎn)聞名于世，稱雄于華夏；由于地質(zhì)地貌、山岳冰川、源泉秀水、森林群落、天象景觀、奇花異草、人文歷史構(gòu)成了完美的景觀體系，是最佳的生態(tài)旅游景區(qū)。獨(dú)特的區(qū)域位置和神奇的自然特征，賦予其厚重博大的自然與文化的雙重價(jià)值，形成了不同于其它名山大川的獨(dú)特魅力。被譽(yù)為“亞洲天然植物園”、“中國(guó)天然動(dòng)物園”、“世界物種基因?qū)殠?kù)”、“第四紀(jì)冰川天然博物館”。

除了這些稀有的自然資源外，太白山又是一座宗教名山，東漢時(shí)期就成為宗教活動(dòng)的重要場(chǎng)所，迄今所形成的宗教文化不僅歷史悠久，淵源深厚，更是博大精深。由于歷史的原因，道、佛、儒三教在太白山相融相通。其地?zé)豳Y源自古負(fù)有盛名，湯浴溫泉，山環(huán)水繞，古木叢郁、景色如畫，因地處龍鳳、鳳凰兩山環(huán)抱之中，故名鳳凰泉。據(jù)記載，“鳳凰神澤”為眉縣八景之一。隋文帝楊堅(jiān)曾在此建“鳳泉宮”作為避暑洗浴之地，唐玄宗曾三臨其地，賜名“鳳泉湯”。眉縣湯浴篇二：溫泉度假村建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告

度假村建設(shè)項(xiàng)目

可 行 性 報(bào) 告

工程咨詢有限公司 二００八年五月 －1－目 錄

一 總論

1、項(xiàng)目提要

2、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

3、綜合評(píng)價(jià)和論證結(jié)論 二 項(xiàng)目背景及必要性

1、項(xiàng)目背景

2、項(xiàng)目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

3、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 三 項(xiàng)目實(shí)施的有利條件

1、政策環(huán)境

2、政府支持

3、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)

四 項(xiàng)目區(qū)建設(shè)條件

1、地理位置與區(qū)域范圍

2、自然資源狀況 3.社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況

五 建設(shè)單位基本情況

1、建設(shè)單位基本情況

2、主要投資人基本情況 六 市場(chǎng)分析與推廣方案

1、市場(chǎng)定位

2、目標(biāo)客戶市場(chǎng)分析

3、市場(chǎng)推廣方案和推廣措施 七 項(xiàng)目建設(shè)方案

1、建設(shè)任務(wù)和規(guī)模

2、設(shè)計(jì)基本原則

3、項(xiàng)目布局

4、具體建設(shè)內(nèi)容

－2－

5、項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

6、給排水

7、電力電訊

8、環(huán)境影響評(píng)估

八 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

1、一期工程項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 九 投資估算與資金籌措

1、說明

2、投資估算依據(jù)

3、項(xiàng)目建設(shè)投資估算

4、資金來源與籌措

5、借款資金償還測(cè)算 十 經(jīng)濟(jì)分析

1、財(cái)務(wù)評(píng)估說明

2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)

3、營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加估算

3、總成本及經(jīng)營(yíng)成本估算

4、財(cái)務(wù)效益分析

5、不確定性分析

十一 項(xiàng)目組織與管理，勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)

1、項(xiàng)目組織與管理

2、管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與職能劃分

3、勞動(dòng)定員

4、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理措施

5、人員培訓(xùn)

6、勞動(dòng)保護(hù)與安全

十二 可行性研究的結(jié)論與建議

1、可行性研究結(jié)論

2、問題與建議 －3－附 錄 一 附表：

1、固定資產(chǎn)投資估算表 1－

1、土建工程投資明細(xì)表 1－

2、設(shè)備投資明細(xì)表

2、流動(dòng)資金估算表

3、投資計(jì)劃與資金籌措表

4、固定資產(chǎn)折舊估算表

5、總成本費(fèi)用估算表

6、利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表

6－

1、產(chǎn)品銷售收入和銷售稅金及附加估算表

7、資金來源與運(yùn)用表

8、借款還本付息計(jì)算表

9、資產(chǎn)負(fù)債表

10、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(增量全部投資)二 附圖

1、一期工程項(xiàng)目規(guī)劃圖

2、度假村入口景門效果圖

3、廣場(chǎng)設(shè)計(jì)效果圖

4、山莊外觀效果圖

5、溫泉游泳館外觀效果圖

6、設(shè)計(jì)意向圖

7、外觀效果圖

三 其他附送資料：

1、項(xiàng)目建設(shè)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

2、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書復(fù)印件

3、可行性報(bào)告編制單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

4、可行性報(bào)告編制單位資質(zhì)證書復(fù)印件 －4－第一章 總 論 1.1 項(xiàng)目提要

1.1.1 項(xiàng)目名稱：度假村建設(shè)項(xiàng)目 1.1.2 建設(shè)性質(zhì)：新建

1.1.3 項(xiàng)目承辦單位、法人代表及所有制形式 項(xiàng)目承辦單位：度假村開發(fā)有限公司 法人代表：

所有制形式：民營(yíng)企業(yè)

1.1.4 建設(shè)地點(diǎn)、規(guī)模、期限及建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)地點(diǎn)：

建設(shè)規(guī)模：度假村區(qū)域規(guī)劃總用地面積357017平方米，總建筑面積

55054平方米，道路面積58441.7平方米，項(xiàng)目分為兩期，總投資20477萬 元(含不可預(yù)計(jì)費(fèi)919萬元)。

建設(shè)期限：一期投資2008年7月至2010年12月，二期投資2011年1 月至2015年12月 建設(shè)內(nèi)容：

1、一期工程：

(1)、土地征用，投資額540萬元；

(2)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括土地整理，到景區(qū)入口的非支線公路，圍墻、綠化及地下管渠道建設(shè)整治，區(qū)內(nèi)各場(chǎng)館間道路，停車場(chǎng)，龜力設(shè)施，供 排水設(shè)施，消防設(shè)施，電信寬帶設(shè)施、河道環(huán)境整治、森林生態(tài)游區(qū)盤山 游步道(含山體局部加固)、生態(tài)公廁所、管理用房等，投資額4690萬元；(3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)，包括入口景門、廣場(chǎng)、天師觀、溫泉山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂中心等，投資額3900萬元；(4)開辦費(fèi)200萬元，用于前期資金和廣告宣傳費(fèi)用；(5)、建設(shè)期固定資產(chǎn)投資利息448萬元：

(6)、不可預(yù)計(jì)費(fèi)，按固定資產(chǎn)投資總額5％計(jì)算，計(jì)430萬元。

2、二期工程：

(1)、土地征用，投資額720萬元；

－5－篇三：xx溫泉度假村可行性研究報(bào)告 xx溫泉度假村

投資可行性研究報(bào)告

目 錄

1.第一節(jié) 項(xiàng)目概況??（4）

一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介???（4）

二、地理位置???（6）

三、交通與其它基礎(chǔ)實(shí)施??（6）

四、政府規(guī)劃???（7）

五、小結(jié)?（8）

第二節(jié) 資源優(yōu)勢(shì)分析（9）

一、泉水資源???（9）

第三節(jié) 規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建議（13）

一、戰(zhàn)略規(guī)劃???（13）

二、主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建議??（13）

第四節(jié) 市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)與營(yíng)銷策劃?（17）

一、行業(yè)分析???（17）

二、市場(chǎng)分析??（18）

三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析（20）

四、營(yíng)銷策劃??（25）

第五節(jié) 項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析?（27）

一、度假村內(nèi)各項(xiàng)目的具體收支與回收期分析（27）

二、度假村總體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)?（32）

三、盈虧平衡與敏感性分析（33）

第六節(jié) 投資建議??（36）

一、項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)??（36）

二、投資建議??（37）

說明

一、本報(bào)告是根據(jù)公司提供的基本材料、報(bào)告完成人從各種途徑收集的盡可能詳細(xì)的資料、實(shí)地考察、交談以及結(jié)合作者的理論、經(jīng)驗(yàn)所完成的。我們將盡可能站在公正客觀和中立的立場(chǎng)為投資者提供一個(gè)比較完整的可行性分析，就作者的職業(yè)道德要求不為利益因素驅(qū)動(dòng)而影響評(píng)估的結(jié)論。

二、本報(bào)告是作者受xx公司委托進(jìn)行，受資料來源的局限性和作者理論與經(jīng)驗(yàn)的有限性制約，結(jié)論不一定絕對(duì)準(zhǔn)確，本報(bào)告之結(jié)論僅作為投資的參考，而不得作為任何決策的依據(jù)，作者也不承擔(dān)一切由此引起的責(zé)任，但作者對(duì)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

第一節(jié) 項(xiàng)目概況 1.一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 2.1、溫泉簡(jiǎn)介 溫泉是地下熱水的天然出露點(diǎn)。泉可分為礦泉和淡水泉，礦泉又分為溫泉與地下熱水和冷礦泉，前者主要指醫(yī)用礦泉，后者主要指醫(yī)用礦泉和飲用礦泉。我國(guó)對(duì)醫(yī)用礦泉又進(jìn)行不同的分類： 依溫度不同分為： 冷泉：25°c以下。微溫泉：25—33°c。溫泉：34—37°c。熱泉：38—42°c。高熱泉：43°c以上。依滲透不同劃分為：

低滲：可融性固體在1—8g/l 等滲：可融性固體在8—10g/l 高滲：可融性固體在10g/l以上。依ph不同可分為： 酸性泉：ph 2—4。中性泉：ph 6—7.5 鹼性泉：ph 8.5—10 弱酸性泉：ph 4—6 弱鹼性泉：ph 7.5—8.5 溫泉對(duì)人體的醫(yī)療作用早已被人們認(rèn)識(shí)，在我國(guó)利用溫泉治病有悠久的歷史。溫泉對(duì)人體的作用可分為：

（一）機(jī)械的刺激作用，包括水的浮力作用、水的靜壓作用和水的液體微粒運(yùn)動(dòng)對(duì)機(jī)體的摩擦作用；

（二）溫度的刺激作用，溫度相差越大則刺激作用越大。溫度不同則其治療作用不同：低溫?。ǖ陀?4°c）具有促進(jìn)腎上腺能效應(yīng)，興奮交感神經(jīng)，皮膚血管收縮，脈搏緩慢，心搏出量減少，血壓升高，胃腸蠕動(dòng)降低等作用；不感溫浴的療效：礦泉水浴溫度在34-36℃之間時(shí)稱為不感溫浴。此溫度對(duì)機(jī)體的刺激性最小，浸浴時(shí)對(duì)心血管和呼吸系統(tǒng)基本上無任何影響，此溫度長(zhǎng)時(shí)間浴療對(duì)神經(jīng)系統(tǒng)有明顯的鎮(zhèn)靜作用；溫?zé)嵩〉寞熜В旱V泉水溫度在37-39℃之間時(shí)稱為溫?zé)嵩　４藴囟却龠M(jìn)膽鹼能的效應(yīng)，能興奮副交感神經(jīng)系統(tǒng)，血管擴(kuò)張，脈搏加速，心搏出量增加，血流加快，心動(dòng)強(qiáng)度增加，血壓下降，皮膚溫度升高，皮膚電阻下降，基礎(chǔ)代謝旺盛，胃腸蠕動(dòng)增強(qiáng)，胃液分泌開始由增多逐漸減少。循環(huán)血量增加，呼吸頻率增加；高熱浴對(duì)機(jī)體的刺激比較強(qiáng)烈，機(jī)體反應(yīng)明顯，如強(qiáng)烈發(fā)汗，心臟負(fù)擔(dān)加重，血壓升高等。

（三）礦泉的化學(xué)成分的刺激作用是礦泉水所獨(dú)有的特異性作用，并依礦泉水中所含成分的不同，以及礦泉本身的放射性和分離出來的氣體的放射性、礦化度、膠體性、滲透壓的不同，其作用也不盡相同。礦水浴時(shí)礦水是通過兩種形式對(duì)機(jī)體產(chǎn)生作用的，即離子狀態(tài)的化學(xué)成分進(jìn)入體內(nèi)與化學(xué)物質(zhì)附著在體表面而產(chǎn)生對(duì)皮膚的刺激作用。2．龍洞溫泉度假村簡(jiǎn)介

xx溫泉位于惠東縣稔（山）平（海）半島平海鎮(zhèn)鷓洞村轄區(qū)內(nèi)，以繞樹山（標(biāo)高55.4m）為中心南北長(zhǎng)1100m ,東西寬650m，面積約0.72km。2 xx溫泉度假村項(xiàng)目是一個(gè)以龍洞溫泉為旅游媒介，以度假村內(nèi)的自然資源為特色，以平海和惠東豐富的旅游資源為環(huán)境的，能夠?yàn)閲?guó)內(nèi)外的游客提供健康、休閑、內(nèi)容豐富的“綠色假期”的旅游度假村。度假村占地400余畝，村內(nèi)有大量的果樹，三面環(huán)山，內(nèi)有坡地，背靠一座大山，風(fēng)水極佳，是都市人休閑度假的好地方。平海鎮(zhèn)三面環(huán)海，度假村到海邊可欣賞日出、日落，到海里游玩。因此在此建立旅游度假村既適合商務(wù)旅游，也適合家庭、個(gè)人度假。周邊無任何其他工業(yè)企業(yè)、民居，為項(xiàng)目將來的發(fā)展提供了廣闊的空間。

二、地理位置

xx縣地處廣東省東南部，瀕臨大亞灣、紅海灣，地處低緯度，常年雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，陸地常年蔥綠，生機(jī)盎然。全縣總面積3398平方公里。轄22個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝?7萬人。旅居港、澳、臺(tái)同胞、海外僑胞和華裔17萬余人。縣政府機(jī)關(guān)駐平山鎮(zhèn)?；輺|既是廣東省50個(gè)山區(qū)縣之一，又屬珠江三角洲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和沿海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，享受山區(qū)縣政策、海島經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)政策和對(duì)臺(tái)小額貿(mào)易政策等。該縣充分發(fā)揮地緣、人緣等優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展具有惠東特色的區(qū)域經(jīng)濟(jì)，從而促進(jìn)了全縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，人民物質(zhì)文化生活水平不斷提高。

xx鎮(zhèn)地處惠東縣的最南端。它東靠紅海灣，西倚大亞灣，南臨浩瀚南海，距惠東縣城44公里，距香港57海里，距惠州深水港23海里?？偯娣e136平方公里，其中城鎮(zhèn)面積6平方公里（規(guī)劃城鎮(zhèn)面積12平方公里），總?cè)丝?.2萬人(其中城鎮(zhèn)居民1.4萬人)。平海鎮(zhèn)氣候溫和，雨量充沛，土地肥沃，特產(chǎn)豐富，素有“魚米之鄉(xiāng)”之稱。海岸線長(zhǎng)33公里，沙灘資源豐富，盛產(chǎn)海產(chǎn)品。境內(nèi)蘊(yùn)藏有豐富的礦產(chǎn)資源，對(duì)人體具有強(qiáng)烈治療功效的礦泉資源，可開發(fā)建設(shè)成大型的旅游度假中心。

xx鎮(zhèn)地理?xiàng)l件優(yōu)越。良好的港灣適宜建造大型綜合碼頭。目前，已建成年吞吐量100萬噸、裝卸能力1200噸的碧甲3000噸綜合碼頭。而且臺(tái)商已在此建設(shè)占地面積65000平方米的“寶島工業(yè)區(qū)”。平海鎮(zhèn)水資源非常豐富，電力充足，交通暢通，通訊方便。