第一篇：小區(qū)業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜,物業(yè)公司是否要擔(dān)責(zé)

☆ 小區(qū)業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜，物業(yè)公司是否要擔(dān)責(zé)?

目前業(yè)主與物業(yè)公司之間關(guān)于“保安服務(wù)”這方面的認(rèn)識(shí)矛盾相當(dāng)普遍。尤其是在發(fā)生失竊后，雙方關(guān)于責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題常常爭(zhēng)執(zhí)不休。小區(qū)內(nèi)業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜，會(huì)有多種原因，物業(yè)公司是否要承擔(dān)責(zé)任，首先要明白二者之間的關(guān)系及物業(yè)管理的職責(zé)內(nèi)容。

一、對(duì)物業(yè)管理的理解

依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例）第2條規(guī)定：“物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)”。從本條可以明確以下兩點(diǎn)內(nèi)容：首先，物業(yè)公司同業(yè)主之間是平等主體，處于平等的法律地位，是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。物業(yè)管理的具體內(nèi)容，均應(yīng)有物業(yè)企業(yè)同業(yè)主進(jìn)行約定，同樣，物業(yè)安全管理的職責(zé)與范圍，如：具體安全防范的內(nèi)容與范圍是什么？什么情況下應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任等等，應(yīng)由雙方在合同中明確劃分，界定責(zé)任；其次，按照建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，物業(yè)分為共有和專(zhuān)有兩部分，而物業(yè)管理主要進(jìn)行的是物業(yè)共有部位的管理，專(zhuān)有部分除合同另有約定外，由產(chǎn)權(quán)人（業(yè)主）自行負(fù)責(zé)管理。

二、安全管理是“防范”不是“保障”

依據(jù)條例第47條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作”，本條首先明確了物業(yè)企業(yè)是“協(xié)助”進(jìn)行安全防范管理，說(shuō)明他不是主要的責(zé)任人，處于次要地位；二是物業(yè)“保安”的工作是安全“防范”服務(wù)，而絕不能理解為安全“保障”服務(wù)或“保鏢”服務(wù)，物業(yè)企業(yè)既無(wú)安全保障的法定義務(wù)，也無(wú)安全保障的現(xiàn)實(shí)能力。物業(yè)管理只能降低物業(yè)范圍內(nèi)的犯罪率，不能也不可能完全杜絕物業(yè)范圍內(nèi)的犯罪現(xiàn)象。

三、物業(yè)管理合同有別與車(chē)輛保管合同

物業(yè)管理合同與車(chē)輛保管合同是兩種不同性質(zhì)的合同關(guān)系，物業(yè)管理合同并不自然包含車(chē)輛保管合同。業(yè)主不能認(rèn)為只要交納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)企業(yè)就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保管自己車(chē)輛或財(cái)產(chǎn)丟失的責(zé)任，因?yàn)槲飿I(yè)公司工作人員并沒(méi)有實(shí)際控制業(yè)主車(chē)輛，不符合保管合同的具體特征（舉例：如果張三將鄰居李四家地下室打開(kāi)，將李四的電動(dòng)車(chē)推入自己地下室，張三未被查獲，那么李四以車(chē)輛被盜為由向物業(yè)投訴，物業(yè)公司是否就應(yīng)當(dāng)向李四賠償一輛電動(dòng)車(chē)？）。當(dāng)然，如果物業(yè)公司另行同業(yè)主簽訂保管合同，業(yè)主將車(chē)輛交付物業(yè)公司保管，物業(yè)公司實(shí)際收取保管費(fèi)，而后出現(xiàn)車(chē)輛丟失損毀的，物業(yè)公司就必須承擔(dān)保管不善的責(zé)任。

四、物業(yè)公司不是保險(xiǎn)公司

按照條例規(guī)定，物業(yè)企業(yè)從事日常性服務(wù)管理一般包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境綠化、清掃保潔、公共維修、消防管理、裝修管理、秩序維護(hù)等等。物業(yè)企業(yè)既不是不是保險(xiǎn)公司，也不是公安機(jī)關(guān)。試想，一旦發(fā)生了失竊就要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任，其等同于向保險(xiǎn)公司投保了家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，相對(duì)于收取微薄的物業(yè)管理費(fèi)的物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)并不公平；退一步說(shuō)，如果要承擔(dān)責(zé)任的話(huà)，也應(yīng)該是公安機(jī)關(guān)，因?yàn)榇驌舴缸锸枪矙C(jī)關(guān)的主要職責(zé)，物業(yè)企業(yè)作為納稅人承擔(dān)了公安機(jī)關(guān)的各種費(fèi)用，社會(huì)治安不好，公安機(jī)關(guān)也有不可推卸的責(zé)任。

五、物業(yè)管理不能包治百病

由于物業(yè)管理屬新興的朝陽(yáng)行業(yè)，發(fā)展歷史不是很長(zhǎng)，部分業(yè)主理解為只要交納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，就可以高枕無(wú)憂(yōu)了，物業(yè)公司對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)應(yīng)確保不受損害，并負(fù)有保障義務(wù)，出了事物業(yè)公司自然難逃干系。這種觀念其實(shí)是沒(méi)有正確認(rèn)識(shí)和

了解物業(yè)管理，而無(wú)限止擴(kuò)大了物業(yè)安全管理范圍，對(duì)物業(yè)管理期盼值過(guò)高。物業(yè)管理不能包治百病，盡心盡力有時(shí)并不等于絕對(duì)滿(mǎn)意。

六、物業(yè)服務(wù)提供質(zhì)價(jià)相符

物業(yè)管理公司作為企業(yè)，也需要生存和發(fā)展，既要考慮社會(huì)效益，也要考慮經(jīng)濟(jì)效益。受物業(yè)檔次影響，豪華別墅區(qū)或高檔商品房的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)偏高，智能化安防等硬件設(shè)施配備相對(duì)比普通住宅區(qū)要好的多，安防系統(tǒng)完善，硬件安全系數(shù)高，軟件人員素質(zhì)高。由于物業(yè)服務(wù)費(fèi)是同物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)相對(duì)成正比的，因此，物業(yè)公司只能根據(jù)所管物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定物業(yè)安全管理方案，合理配置安防人員，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的安防服務(wù)。

七、隨意欠費(fèi)導(dǎo)致惡性循環(huán)

安全防范工作的好壞還取決于物業(yè)管理費(fèi)的收取情況，如果物管費(fèi)本身定位較低，業(yè)主缺乏對(duì)物業(yè)管理的理解和支持，動(dòng)不動(dòng)找各種理由拖交、拒交管理費(fèi)，無(wú)疑會(huì)影響到物業(yè)公司正常運(yùn)營(yíng)，進(jìn)而導(dǎo)致工作熱情不高、服務(wù)質(zhì)量下降、人員數(shù)量減少等等，影響到安全防范工作的開(kāi)展；隨即又會(huì)引發(fā)更多業(yè)主的不滿(mǎn)，拒繳物業(yè)管理費(fèi)，直接導(dǎo)致惡性循環(huán)發(fā)生，使物業(yè)公司無(wú)法正常開(kāi)展服務(wù)管理下去，而導(dǎo)致小區(qū)癱瘓，最終使全體業(yè)主成為受害人。

當(dāng)然，如果物業(yè)企業(yè)明顯違反條例或物業(yè)合同約定，物業(yè)工作人員疏于安全防范，嚴(yán)重失職，導(dǎo)致業(yè)主財(cái)產(chǎn)受到實(shí)際損害，二者之間存在法律上的因果關(guān)系時(shí)，物業(yè)公司就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。

第二篇：業(yè)主室內(nèi)財(cái)產(chǎn)被盜是否有權(quán)要求物業(yè)公司賠償

業(yè)主室內(nèi)財(cái)產(chǎn)被盜是否有權(quán)要求物業(yè)公司賠償？

物業(yè)公司對(duì)業(yè)主室內(nèi)財(cái)產(chǎn)被盜的責(zé)任認(rèn)定

[要點(diǎn)提示]

物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理所進(jìn)行的相關(guān)活動(dòng)。雙方當(dāng)事人之間存在事實(shí)上的物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系，但由于雙方并未對(duì)業(yè)主私人財(cái)產(chǎn)的保管、保護(hù)進(jìn)行特別約定，故不應(yīng)對(duì)業(yè)主室內(nèi)財(cái)產(chǎn)丟失承擔(dān)賠償責(zé)任。

[案情]

抗訴機(jī)關(guān)：山東省人民檢察院。

申訴人(一審被告、二審上訴人)：山東永大物業(yè)管理公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)永大物業(yè)公司)。

被申訴人(一審原告、二審被上訴人)：胡勇燕、吳澍。

1999年10月，吳澍、胡勇燕購(gòu)買(mǎi)了山東永大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的濟(jì)南市歷城區(qū)洪樓南路23號(hào)永大百花園9號(hào)樓4單元302室房屋一套。山東永大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已將該小區(qū)的物業(yè)管理事宜委托永大物業(yè)公司。吳澍、韓勇燕在入住時(shí)，由該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與永大物業(yè)公司共同為其出具了永大百花園業(yè)主公約、永大百花園住戶(hù)手冊(cè)等入住手續(xù)。吳澍、韓勇燕入住該小區(qū)后，一直向永大物業(yè)公司交納物業(yè)管理費(fèi)。

2005年9月13日早，吳澍、謝胡勇燕發(fā)現(xiàn)其家中部分財(cái)產(chǎn)被盜，隨即向永大物業(yè)公司的值班人員報(bào)警。次日上午，又向山大路派出所報(bào)警稱(chēng)：其家中被盜現(xiàn)金7000元左右、手提電腦一臺(tái)、三星手機(jī)和摩托羅拉手機(jī)各一部，建行、中行卡各一張。另?yè)?jù)永大物業(yè)公司提供的值班記錄和值班人員的證言材料證實(shí)，事發(fā)前一天晚23時(shí)50分許，派出所工作人員曾到該小區(qū)查崗，認(rèn)為永大物業(yè)公司的值班人員太少，要求增加人員。事發(fā)當(dāng)日凌晨3時(shí)56分許，與吳澍、胡勇燕住在同一單元的101室業(yè)主曾向永大物業(yè)公司的值班人員報(bào)警稱(chēng)其家中被盜。值班人員又隨即向110報(bào)警。2005年9月22日，永大物業(yè)公司針對(duì)該小區(qū)發(fā)生的盜竊事件召開(kāi)了專(zhuān)門(mén)會(huì)議，會(huì)議的主要內(nèi)容為進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作，加強(qiáng)小區(qū)的夜間巡邏。

就被盜財(cái)產(chǎn)的賠償事宜，吳澍、謝胡勇在與永大物業(yè)公司協(xié)商未果的情形下，遂提起訴訟。

[審判]

山東省濟(jì)南市歷城區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，吳澍、胡勇燕和永大物業(yè)公司雖然未簽訂物業(yè)管理合同，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已把其所住小區(qū)的物業(yè)管理事宜委托給永大物業(yè)公司，事發(fā)前吳澍、胡勇燕一直向永大物業(yè)公司交納物業(yè)管理費(fèi)，雙方之間存在事實(shí)上的物業(yè)管理關(guān)系。永大物業(yè)公司應(yīng)按其對(duì)業(yè)主的服務(wù)承諾，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)日常安全巡邏工作。永大物業(yè)公司安排的夜間值班人員較少，對(duì)此當(dāng)?shù)嘏沙鏊ぷ魅藛T也提出了批評(píng)和建議，要求其增加人員。事發(fā)后，永大物業(yè)公司召開(kāi)專(zhuān)門(mén)會(huì)議，決定進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作，聯(lián)系當(dāng)?shù)鼐瘎?wù)區(qū)和治保會(huì)，加強(qiáng)小區(qū)的夜間巡邏，說(shuō)明永大物業(yè)公司在夜間巡邏這一環(huán)節(jié)上沒(méi)有盡到職責(zé)，應(yīng)當(dāng)對(duì)吳澍、胡勇燕被盜的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)主要賠償責(zé)任。吳澍、胡勇燕對(duì)住宅內(nèi)的貴重

物品沒(méi)有盡到切實(shí)的安全保障義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。根據(jù)雙方的過(guò)錯(cuò)程度和責(zé)任大小，酌情確定吳澍、胡勇燕承擔(dān)20％的責(zé)任，永大物業(yè)公司承擔(dān)80％的賠償責(zé)任。

依照民法通則第一百零六條及第二款之規(guī)定，判決：被告永大物業(yè)公司賠償兩原告被盜的三星牌手機(jī)損失2304元、摩托羅拉手機(jī)損失1444.8元、筆記本電腦損失9719.7元、現(xiàn)金7000元，以上四項(xiàng)共計(jì)20468.5元，限被告永大物業(yè)公司于判決生效之日起10日內(nèi)付清。

宣判后，永大物業(yè)公司不服一審判決，提起上訴。

山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照民事訴訟法第一百五十三條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。

二審判決后，永大物業(yè)公司又向濟(jì)南市人民檢察院提起申訴。

山東省人民檢察院抗訴稱(chēng)：本案永大物業(yè)公司與吳澍、胡勇燕之間形成一般的物業(yè)管理合同。雙方并未對(duì)業(yè)主室內(nèi)財(cái)產(chǎn)的保管、保護(hù)進(jìn)行特別約定。根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，永大物業(yè)公司沒(méi)有保護(hù)業(yè)主室內(nèi)財(cái)產(chǎn)的義務(wù)，對(duì)業(yè)主室內(nèi)財(cái)產(chǎn)丟失無(wú)須擔(dān)負(fù)賠償責(zé)任。參照濟(jì)南市物業(yè)管理辦法第17條規(guī)定，永大物業(yè)公司只是在責(zé)任范圍內(nèi)協(xié)助維護(hù)小區(qū)治安。再參照濟(jì)南市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法(試行)第12條的規(guī)定，物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目中并不包括對(duì)業(yè)主室內(nèi)私人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)或賠償?shù)馁M(fèi)用。本案損害結(jié)果的發(fā)生系因犯罪行為所致，且本案涉及的盜竊案尚未偵破，對(duì)于是否發(fā)生過(guò)盜竊事件、被盜竊品的價(jià)值等事實(shí)均無(wú)法證明。法院根據(jù)單方報(bào)案記錄作為定案依據(jù)，系認(rèn)定案件基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明。綜上，一、二審判決由永大物業(yè)公司對(duì)業(yè)主室內(nèi)財(cái)產(chǎn)被盜的損失承擔(dān)主要責(zé)任系認(rèn)定的基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明，適用法律錯(cuò)誤，請(qǐng)依法再審。

山東省高級(jí)人民法院經(jīng)再審認(rèn)為，根據(jù)國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理所進(jìn)行的相關(guān)活動(dòng)。本案永大物業(yè)公司與吳澍、胡勇燕雖未訂立物業(yè)管理合同，但永大物業(yè)公司一直對(duì)該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，并收取吳澍、胡勇燕的物業(yè)管理費(fèi)，雙方之間存在事實(shí)上的物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系。由于雙方并未對(duì)業(yè)主室內(nèi)財(cái)產(chǎn)的保管、保護(hù)進(jìn)行特別約定，根據(jù)國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例，永大物業(yè)公司沒(méi)有保護(hù)業(yè)主室內(nèi)財(cái)產(chǎn)的義務(wù)，不應(yīng)對(duì)業(yè)主室內(nèi)財(cái)產(chǎn)丟失承擔(dān)賠償責(zé)任。本案損害結(jié)果的發(fā)生系因犯罪行為所致，參照《濟(jì)南市物業(yè)管理辦法》第17條規(guī)定，永大物業(yè)公司只是在責(zé)任范圍內(nèi)協(xié)助維護(hù)小區(qū)治安，并不能取代公安機(jī)關(guān)的職能，且本案涉及的盜竊案尚未偵破，一、二審法院根據(jù)單方報(bào)案記錄作為定案依據(jù)，證據(jù)不足。因此，檢察機(jī)關(guān)抗訴理由充分，對(duì)于吳澍、胡勇燕關(guān)于永大物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)損失賠償責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予駁回。判決：

一、撤銷(xiāo)一審、二審判決；

二、駁回吳澍、胡勇燕的訴訟請(qǐng)求。

[評(píng)析]

一、物業(yè)管理服務(wù)合同的性質(zhì)和法律效力

物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選取物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理所進(jìn)行的相關(guān)活動(dòng)。

1．物業(yè)管理服務(wù)合同的性質(zhì)

我國(guó)合同法尚沒(méi)有物業(yè)管理服務(wù)合同方面的規(guī)定，實(shí)踐中多認(rèn)為物業(yè)管理服

務(wù)合同是委托合同。就物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容來(lái)看，物業(yè)管理公司提供的大部分物業(yè)管理義務(wù)不是對(duì)單個(gè)業(yè)主而言，他們只需要依據(jù)合同約定以及物業(yè)管理的法律、法規(guī)提供衛(wèi)生、環(huán)境、保安等物業(yè)管理義務(wù)，該義務(wù)由物業(yè)管理公司自行獨(dú)立完成。

委托合同的性質(zhì)，是委托合同中受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果，歸屬于委托人，委托合同由委托人承擔(dān)責(zé)任。由此，就導(dǎo)致業(yè)主可能要為物業(yè)管理公司的物管行為承擔(dān)民事責(zé)任，這顯然違背物業(yè)管理服務(wù)的目的。從合同目的進(jìn)行解釋?zhuān)飿I(yè)管理服務(wù)合同不是單純的委托合同。在物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)內(nèi)容中，不僅有對(duì)全體業(yè)主的公共物業(yè)的管理，還涉及對(duì)業(yè)主個(gè)體相關(guān)財(cái)產(chǎn)的保管，以及對(duì)共有物業(yè)設(shè)施的購(gòu)買(mǎi)、更換等等。這樣極易造成物管服務(wù)合同的性質(zhì)與保管、租賃、承攬、委托等法律關(guān)系相混同。

2．物業(yè)管理服務(wù)合同的法律效力

在物業(yè)管理法律關(guān)系中，物業(yè)管理服務(wù)合同一般是由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司簽訂，然而物業(yè)管理服務(wù)合同的特殊性在于簽約雙方并不一定是合同當(dāng)事人，物業(yè)管理服務(wù)合同的雙方是作為委托方的業(yè)主委員會(huì)和受托方的物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會(huì)簽約的行為屬表見(jiàn)代理，法律后果最終歸結(jié)為全體業(yè)主。

二、無(wú)書(shū)面物業(yè)管理服務(wù)合同的效力認(rèn)定

實(shí)踐中，有不少物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主之間沒(méi)有訂立書(shū)面合同。在無(wú)合同可依的情形下，法院在處理物業(yè)管理服務(wù)合同糾紛時(shí)，應(yīng)注意審查以下問(wèn)題：

1．物業(yè)管理公司的資質(zhì)問(wèn)題。物業(yè)管理公司從事物業(yè)管理服務(wù)，除應(yīng)辦理相關(guān)企業(yè)登記外，還應(yīng)具備相應(yīng)的等級(jí)資質(zhì)、收費(fèi)資質(zhì)，并領(lǐng)有政府部門(mén)核發(fā)的相關(guān)證書(shū)。對(duì)不具備法定資質(zhì)從事物業(yè)管理服務(wù)工作的物業(yè)管理公司發(fā)生物業(yè)管理糾紛的，在開(kāi)庭審理前，物業(yè)管理公司若補(bǔ)辦了相關(guān)證書(shū)，則視為具有從事物業(yè)管理服務(wù)的資質(zhì)，按雙方形成事實(shí)上的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系處理。對(duì)于沒(méi)有取得相關(guān)資質(zhì)證明的，可以認(rèn)定雙方物業(yè)管理服務(wù)合同無(wú)效，也可認(rèn)定雙方存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，物業(yè)費(fèi)用只能按合理成本收取。司法實(shí)踐中，可以建議業(yè)主委員會(huì)解除物業(yè)服務(wù)關(guān)系，重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

2．物業(yè)費(fèi)用的收取。物業(yè)費(fèi)用的收取應(yīng)遵循合理、公開(kāi)及收費(fèi)與服務(wù)相適宜的原則，合理收取物業(yè)費(fèi)，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，按照行政主管部門(mén)制定的收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中作出約定。普通住宅的物業(yè)費(fèi)是參照政府的指導(dǎo)價(jià)，確定費(fèi)用時(shí)應(yīng)以物業(yè)管理服務(wù)的合理成本為基礎(chǔ)，以業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力進(jìn)行綜合測(cè)算。如果未對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、繳費(fèi)方式進(jìn)行約定，物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行了管理，實(shí)際支出了相關(guān)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。因此，在物業(yè)公司收取了合理的物業(yè)管理費(fèi)用，并承擔(dān)了物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)的前提下，一般應(yīng)認(rèn)定合同有效。

三、物業(yè)管理公司的違約責(zé)任認(rèn)定

合同法第一百零七條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！蔽飿I(yè)管理合同是物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)用的合同。審判實(shí)踐中，對(duì)于物業(yè)管理公司未全面履行物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)的違約責(zé)任則

不夠明確。

雙方當(dāng)事人可以在合同中明確約定物業(yè)管理服務(wù)合同中的違約責(zé)任，沒(méi)有約定的應(yīng)按照實(shí)際損失的原則承擔(dān)違約責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)有權(quán)制止物業(yè)管理公司的違約行為，并督促其限期改正；逾期不改正的，業(yè)主委員會(huì)可以終止或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；違約行為發(fā)生實(shí)際損失的，應(yīng)賠償損失或者降低物業(yè)管理費(fèi)；還可以向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行行政處罰。

本案雖然物業(yè)管理服務(wù)合同雙方未訂立書(shū)面物業(yè)管理服務(wù)合同，但可以認(rèn)定雙方形成了事實(shí)上的物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系，參照永大公司與其它業(yè)主之間的物業(yè)管理服務(wù)合同，根據(jù)合同法和國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例，參照濟(jì)南市物業(yè)管理辦法，確定永大公司是否違約。

合同法的誠(chéng)實(shí)信用原則規(guī)定，合同當(dāng)事人除應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行自己的義務(wù)外，也要按照合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行協(xié)助、通知、保密等義務(wù)。本案雙方未就業(yè)主室內(nèi)私人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)進(jìn)行特別約定，根據(jù)國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例，永大物業(yè)公司沒(méi)有保護(hù)業(yè)主室內(nèi)財(cái)產(chǎn)的義務(wù)，不應(yīng)對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)丟失承擔(dān)賠償責(zé)任。本案損害結(jié)果的發(fā)生系因犯罪行為所致，永大物業(yè)公司只是在責(zé)任范圍內(nèi)協(xié)助維護(hù)小區(qū)治安，不能取代公安機(jī)關(guān)的職能。永大物業(yè)公司對(duì)吳澍、胡永燕的財(cái)產(chǎn)損失不存在故意和重大過(guò)失，不屬于合同法第五十三條規(guī)定的情形。因此，明確排除了永大公司對(duì)住宅區(qū)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、室內(nèi)財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)、保管等義務(wù)。

第三篇：案例---封閉式管理小區(qū)業(yè)主遭竊物業(yè)公司也要擔(dān)責(zé)

封閉式管理小區(qū)業(yè)主遭竊物業(yè)公司也要擔(dān)責(zé)

號(hào)稱(chēng)是封閉式管理的住宅小區(qū)，又有保安巡邏，可家里仍遭小偷光顧，業(yè)主受到的財(cái)產(chǎn)損失由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)？愛(ài)民區(qū)法院最近對(duì)一起因業(yè)主被盜而引起的賠償案件作出了一審宣判，物業(yè)公司被判擔(dān)責(zé)兩成。

【案情】

2006年10月，愛(ài)民區(qū)某住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與被告物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定被告對(duì)小區(qū)內(nèi)三棟住宅樓，12個(gè)樓梯單元共175套進(jìn)行物業(yè)管理；委托期限自2006年10月1日0時(shí)起至2011年9月30日24時(shí)止；合同除了日常物業(yè)管理外，還特別約定了被告受委托管理維持公共秩序，做好小區(qū)治安、消防工作，努力建成平安小區(qū)，包括門(mén)崗執(zhí)勤、巡視、實(shí)行封閉式管理，下半夜執(zhí)勤室定時(shí)或不定時(shí)巡邏，至少兩小時(shí)一次；對(duì)外來(lái)人員、租戶(hù)進(jìn)行登記等管理事項(xiàng)。2009年9月11日，小區(qū)業(yè)主劉先生向公安部門(mén)報(bào)警稱(chēng)家中被盜，由于公安部門(mén)一直未能破案，遂向物業(yè)管理公司索賠。物業(yè)管理公司認(rèn)為他們?cè)诎l(fā)現(xiàn)原告家中被盜后及時(shí)報(bào)警并積極配合公安部門(mén)，且在當(dāng)天是保安24小時(shí)在崗，不愿意承擔(dān)賠償責(zé)任。于是，劉先生將物業(yè)管理公司告上法庭。法院認(rèn)為，被告作為訴爭(zhēng)物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)公司，有義務(wù)為業(yè)主提供相應(yīng)的安全保障義務(wù)。但被告直至業(yè)主被盜事件的發(fā)生，被告未對(duì)訴爭(zhēng)物業(yè)進(jìn)行封閉式管理，對(duì)小區(qū)北院破損鐵欄桿未及時(shí)采取補(bǔ)救措施，而且保安巡視設(shè)置有很大的漏洞，由于被告所提供安保措施未到位，導(dǎo)致了犯罪嫌疑人進(jìn)入原告家中進(jìn)行盜竊，致使原告的財(cái)產(chǎn)受損，被告存在過(guò)錯(cuò)，對(duì)原告的損失應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，承擔(dān)的份額以20%為宜。

【點(diǎn)評(píng)】

物業(yè)管理企事業(yè)安保義務(wù)的產(chǎn)生，以與業(yè)主之間存在物業(yè)服務(wù)合同為前提。義務(wù)的來(lái)源主要有兩方面：一是法律直接規(guī)定，二是合同約定的義務(wù)，在責(zé)任性質(zhì)上，為法定義務(wù)和合同義務(wù)。一般認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)小區(qū)的業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)其物業(yè)進(jìn)行維護(hù)和管理的合同，屬于我國(guó)合同分類(lèi)中的委托合同。物業(yè)管理企業(yè)按照合同約定的權(quán)限和范圍提供服務(wù)，同時(shí)向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)。國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”從上述規(guī)定的內(nèi)容可以看出，物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有履行服務(wù)合同、管理小區(qū)公共環(huán)境衛(wèi)生和維護(hù)公共區(qū)域秩序、保障業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)。

物業(yè)管理公司的安全保障義務(wù)要從安全保障義務(wù)人的類(lèi)型、性質(zhì)和力度、安全保障義務(wù)人的保安能力及發(fā)生侵權(quán)行為前后所采取的防范制止行為等方面綜合判定，來(lái)確定物業(yè)管理公司是否已經(jīng)盡到該義務(wù)。具體到本案，首先看物業(yè)管理公司是否有符合其資質(zhì)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的保安人員和安保設(shè)施設(shè)備；其次看物業(yè)管理公司是否有完備、合理的安保規(guī)章制度；再次，看物業(yè)保安人員是否切實(shí)利用了有關(guān)安保設(shè)施設(shè)備、是否切實(shí)遵守了安保規(guī)章制度。如果物業(yè)管理公司做到了以上三點(diǎn)，就表明了物業(yè)管理公司盡到了最大限度的注意義務(wù)。反之，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)其具體的失職情況承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。這種責(zé)任僅限于民事經(jīng)濟(jì)賠償范圍內(nèi)。（作者單位：黑龍江省牡丹江市愛(ài)民區(qū)人民法院。

第四篇：小區(qū)內(nèi)車(chē)輛被盜物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任

小區(qū)內(nèi)車(chē)輛被盜物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？

物業(yè)公司：不是保管合同不該賠

當(dāng)了被告的物業(yè)公司覺(jué)得自己很冤枉。物業(yè)公司和業(yè)主簽訂的是物業(yè)服務(wù)管理合同和停車(chē)服務(wù)管理合同，又不是保管合同。業(yè)主的車(chē)輛雖然停放在小區(qū)，但未與物業(yè)達(dá)成具有保管性質(zhì)的合同或協(xié)議。而物業(yè)費(fèi)中的保安費(fèi)，是小區(qū)秩序維護(hù)費(fèi)，而非財(cái)產(chǎn)和人身安全服務(wù)費(fèi)。業(yè)主繳的停車(chē)費(fèi)，公司用來(lái)提供場(chǎng)地維護(hù)和服務(wù)而已，相比業(yè)主繳的數(shù)額很小的費(fèi)用，丟車(chē)這么一大筆賠償算在自己頭上實(shí)在冤枉。

法律人士：如有重大過(guò)錯(cuò)應(yīng)適當(dāng)賠償

保管合同法律關(guān)系的成立與否，決定物業(yè)公司的賠與不賠。

保管合同的實(shí)踐性、要物性特征反映其成立必須完成保管物的交付。合同法第三百六十七條明確規(guī)定，“保管合同自保管物交付時(shí)成立，但當(dāng)事人另有約定的除外。保管物的交付必須轉(zhuǎn)移保管物的占有。若占有的轉(zhuǎn)移不能使保管人直接控制和管領(lǐng)保管物，則保管合同不能成立。雖然車(chē)輛的保管不同于其他物品的保管，但作為保管物時(shí)，它的交付也必須能夠體現(xiàn)保管合同中保管人對(duì)車(chē)輛的實(shí)際占有和控制這一本質(zhì)法律特征。由于車(chē)輛本身的特殊性，使得保管人無(wú)法控制車(chē)輛的自由移動(dòng)。因此，車(chē)輛保管的交付也應(yīng)體現(xiàn)其特殊性，即除非是在全封閉式停車(chē)場(chǎng)中，車(chē)輛寄存人必須將能夠控制車(chē)輛轉(zhuǎn)移的車(chē)鑰匙及行車(chē)證等交付給保管人后，才能完成對(duì)保管車(chē)輛的交付，保管合同才能成立。當(dāng)然，當(dāng)事人另有約定的則屬于特殊情形。

從法院目前判決的多起小區(qū)車(chē)輛被盜案件來(lái)看，法院一般認(rèn)為業(yè)主和物業(yè)公司并不形成車(chē)輛保管合同關(guān)系。根據(jù)小區(qū)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定，業(yè)主繳納的停車(chē)費(fèi)和管理費(fèi)，僅能證明物業(yè)公司對(duì)小區(qū)公共場(chǎng)地車(chē)位進(jìn)行管理和定額收費(fèi)。

但業(yè)主仍可以物業(yè)管理合同關(guān)系主張賠償，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第二款規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”關(guān)鍵要看業(yè)主是否能舉證物業(yè)公司在管理過(guò)程中未能履行合同約定，存在重大過(guò)錯(cuò)，導(dǎo)致車(chē)輛失竊。

如果車(chē)輛停放人和物業(yè)管理公司訂立過(guò)停車(chē)管理服務(wù)合同，且合同中約定，若因物業(yè)管理公司未按合同履行義務(wù)而造成車(chē)輛被盜或損壞的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定的民事責(zé)任。另一方面，如果車(chē)輛停放人和物業(yè)管理公司沒(méi)有簽訂停車(chē)服務(wù)管理合同，但是停車(chē)人能舉證物業(yè)管理公司在履行公共秩序維護(hù)服務(wù)方面有瑕疵的，也可與物業(yè)管理公司交涉，要求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。反之，物業(yè)管理公司則不承擔(dān)民事責(zé)任。

但目前賠償金額如何認(rèn)定仍沒(méi)有明確標(biāo)準(zhǔn)，今后也將是該類(lèi)案件的一個(gè)難點(diǎn)。

意見(jiàn)建議：

一旦出現(xiàn)丟車(chē)事件，無(wú)論是業(yè)主、物業(yè)公司都是受損害的。業(yè)主是直接受損者，要直接面對(duì)車(chē)輛丟失后帶來(lái)的財(cái)產(chǎn)損失。而物業(yè)公司，一方面要面對(duì)可能因管理失誤引發(fā)的索賠，另一方面也損害了自己的美譽(yù)度，對(duì)小區(qū)今后的管理造成不良影響。

建議私車(chē)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)全車(chē)盜搶險(xiǎn)，一旦發(fā)生盜竊問(wèn)題，可直接找保險(xiǎn)公司理賠，不必到處尋找責(zé)任人，還要面臨追償不能的可能。

物業(yè)公司也可以考慮通過(guò)買(mǎi)保險(xiǎn)的方式來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。陸家嘴物業(yè)公司曾為管理的小區(qū)購(gòu)買(mǎi)公共區(qū)域責(zé)任險(xiǎn)，出了事情由保險(xiǎn)公司賠償。但這里也有一個(gè)問(wèn)題，自行車(chē)和助動(dòng)車(chē)等目標(biāo)較小，更容易失竊，很多保險(xiǎn)公司都不愿意承保。

此外，物業(yè)公司也應(yīng)加強(qiáng)管理，做好合同約定的份內(nèi)事，一是對(duì)業(yè)主和物業(yè)公司保安、門(mén)衛(wèi)、管理人員加強(qiáng)安全防盜宣傳；二是增加保安巡查次數(shù)并與保安簽訂小區(qū)安全責(zé)任書(shū)；三是加強(qiáng)外來(lái)人員的管理，門(mén)衛(wèi)做好外來(lái)人員的登記工作；四是與門(mén)衛(wèi)簽訂門(mén)衛(wèi)工作責(zé)任書(shū)；五是物管負(fù)責(zé)人要加強(qiáng)對(duì)物管工作人員在崗督查，對(duì)擅離職守的人員進(jìn)行嚴(yán)懲。

第五篇：小區(qū)內(nèi)車(chē)輛被盜物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任

小區(qū)內(nèi)車(chē)輛被盜物業(yè)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？

物業(yè)公司：不是保管合同不該賠。當(dāng)了被告的物業(yè)公司覺(jué)得自己很冤枉。物業(yè)公司和業(yè)主簽訂的是物業(yè)服務(wù)管理合同和停車(chē)服務(wù)管理合同，又不是保管合同。業(yè)主的車(chē)輛雖然停放在小區(qū)，但未與物業(yè)達(dá)成具有保管性質(zhì)的合同或協(xié)議。而物業(yè)費(fèi)中的保安費(fèi)，是小區(qū)秩序維

護(hù)費(fèi)，而非財(cái)產(chǎn)和人身安全服務(wù)費(fèi)。業(yè)主繳的停車(chē)費(fèi)，公司用來(lái)提供場(chǎng)地維護(hù)和服務(wù)而已，相比業(yè)主繳的數(shù)額很小的費(fèi)用，丟車(chē)這么一大筆賠償算在自己頭上實(shí)在冤枉。

法律人士：如有重大過(guò)錯(cuò)應(yīng)適當(dāng)賠償。

保管合同法律關(guān)系的成立與否，決定物業(yè)公司的賠與不賠。保管合同的實(shí)踐性、要物性特征反映其成立必須完成保管物的交付。合同法第三百六十七條明確規(guī)定，保管合同自保管物交付時(shí)成立，但當(dāng)事人另有約定的除外。保管物的交付必須轉(zhuǎn)移保管物的占有。若占有的轉(zhuǎn)移不能使保管人直接控制和管領(lǐng)保管物，則保管合同不能成立。雖然車(chē)輛的保管不同于其他物品的保管，但作為保管物時(shí)，它的交付也必須能夠體現(xiàn)保管合同中保管人對(duì)車(chē)輛的實(shí)際 占有和控制這一本質(zhì)法律特征。由于車(chē)輛本身的特殊性，使得保管人無(wú)法控制車(chē)輛的自由移動(dòng)。因此，車(chē)輛保管的交付也應(yīng)體現(xiàn)其特殊性，即除非是在全封閉式停車(chē)場(chǎng)中，車(chē)輛寄存人必須將能夠控制車(chē)輛轉(zhuǎn)移的車(chē)鑰匙及行車(chē)證等交付給保管人后，才能完成對(duì)保管車(chē)輛的交付，保管合同才能成立。當(dāng)然，當(dāng)事人另有約定的則屬于特殊情形。

從法院目前判決的多起小區(qū)車(chē)輛被盜案件來(lái)看，法院一般認(rèn)為業(yè)主和物業(yè)公司并不形成車(chē)輛保管合同關(guān)系。根據(jù)小區(qū)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定，業(yè)主繳納的停車(chē)費(fèi)和管理費(fèi)，僅能證明物業(yè)公司對(duì)小區(qū)公共場(chǎng)地車(chē)位進(jìn)行管理和定額收費(fèi)。

但業(yè)主仍可以物業(yè)管理合同關(guān)系主張賠償，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第二款規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”關(guān)鍵要看業(yè)主是否能舉證物業(yè)公司在管理過(guò)程中未能履行合同約定，存在重大過(guò)錯(cuò)，導(dǎo)致車(chē)輛失竊。如果車(chē)輛停放人和物業(yè)管理公司訂立過(guò)停車(chē)管理服務(wù)合同，且合同中約定，若因物業(yè)管理公司未按合同履行義務(wù)而造成車(chē)輛被盜或損壞的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定的民事責(zé)任。另一方面，如果車(chē)輛停放人和物業(yè)管理公司沒(méi)有簽訂停車(chē)服務(wù)管理合同，但是停車(chē)人能舉證物業(yè)管理公司在履行公共秩序維護(hù)服務(wù)方面有瑕疵的，也可與物業(yè)管理公司交涉，要求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。反之，物業(yè)管理公司則不承擔(dān)民事責(zé)任。

但目前賠償金額如何認(rèn)定仍沒(méi)有明確標(biāo)準(zhǔn)，今后也將是該類(lèi)案件的一個(gè)難點(diǎn)。意見(jiàn)建議：

一旦出現(xiàn)丟車(chē)事件，無(wú)論是業(yè)主、物業(yè)公司都是受損害的。業(yè)主是直接受損者，要直接面對(duì)車(chē)輛丟失后帶來(lái)的財(cái)產(chǎn)損失。而物業(yè)公司，一方面要面對(duì)可能因管理失誤引發(fā)的索賠，另一方面也損害了自己的美譽(yù)度，對(duì)小區(qū)今后的管理造成不良影響。

建議私車(chē)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)全車(chē)盜搶險(xiǎn)，一旦發(fā)生盜竊問(wèn)題，可直接找保險(xiǎn)公司理賠，不必到處尋找責(zé)任人，還要面臨追償不能的可能。物業(yè)公司也可以考慮通過(guò)買(mǎi)保險(xiǎn)的方式來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。陸家嘴物業(yè)公司曾為管理的小區(qū)購(gòu)買(mǎi)公共區(qū)域責(zé)任險(xiǎn)，出了事情由保險(xiǎn)公司賠償。但這里也有一個(gè)問(wèn)題，自行車(chē)和助動(dòng)車(chē)等目標(biāo)較小，更容易失竊，很多保險(xiǎn)公司都不愿意承保。此外，物業(yè)公司也應(yīng)加強(qiáng)管理，做好合同約定的份內(nèi)事，一是對(duì)業(yè)主和物業(yè)公司保安、門(mén)衛(wèi)、管理人員加強(qiáng)安全防盜宣傳；二是增加保安巡查次數(shù)并與保安簽訂小區(qū)安全責(zé)任書(shū)；三是加強(qiáng)外來(lái)人員的管理，門(mén)衛(wèi)做好外來(lái)人員的登記工作；