第一篇：關(guān)于物業(yè)管理的發(fā)展模式和管理理念的調(diào)查報(bào)告

關(guān)于物業(yè)管理的發(fā)展模式和管理理念的調(diào)查報(bào)告

主題：關(guān)于廈門佰仕達(dá)物業(yè)管理有限公司發(fā)展模式和管理理念的調(diào)查

實(shí)踐者:賴禮泉

時(shí)間：2009-2-1——2009-2-

5地點(diǎn)：廈門佰仕達(dá)物業(yè)管理有限公司明發(fā)城物業(yè)服務(wù)中心

現(xiàn)將此次實(shí)踐活動(dòng)的有關(guān)情況報(bào)告如下：

一、何謂物業(yè)管理：

物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)行業(yè)，具體的管理服務(wù)內(nèi)容和范圍相當(dāng)廣泛，呈現(xiàn)多層次、全方位、系列化的態(tài)勢(shì)。專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理所提供的就是一種綜合的經(jīng)營(yíng)型管理服務(wù)，融管理、經(jīng)營(yíng)與服務(wù)之中，是新型物業(yè)管理的突出特征。按服務(wù)性質(zhì)和提供服務(wù)的方式，物業(yè)管理的內(nèi)容可作如下分類：

1）常規(guī)性的公共服務(wù)：

服務(wù)大致包括以下內(nèi)容： ①房屋管理服務(wù) ②房屋裝修管理服務(wù) ③物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù);④環(huán)境清潔衛(wèi)生管理服務(wù) ⑤綠化管理服務(wù) ⑥安全管理服務(wù) 包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安防范、消防管理和車輛管理三大方面 ⑦文化、娛樂服務(wù) ⑧其它同時(shí)惠及全體業(yè)主、使用人的服務(wù)

2）針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù):

服務(wù)大致包括以下內(nèi)容：①代辦類服務(wù)，如代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)等 ②高層樓宇的電梯管理，外墻清洗等 ③一般的便利性服務(wù)，如提供室內(nèi)清掃、維修、裝修等服務(wù)等 ④其它一定比例住用戶固定需要的服務(wù)。

3）委托性的特約服務(wù) :

服務(wù)大致包括以下內(nèi)容:①代訂代送牛奶、書報(bào) ②送病人就醫(yī)、喂藥、醫(yī)療看護(hù) ③代請(qǐng)鐘點(diǎn)工、保姆、家教、家庭護(hù)理員，代做家政服務(wù) ④代接代送兒童入托、入園及上、下學(xué)等 ⑤代購(gòu)、代送車、船、機(jī)票與物品 ⑥代洗車輛 ⑦代住戶設(shè)計(jì)小花園，綠化陽臺(tái)，更換花卉盆景等。⑧代辦各類商務(wù)及業(yè)主、使用人委托的其他服務(wù)項(xiàng)目。這類服務(wù)項(xiàng)目一般是協(xié)商定價(jià)，也是以微利和輕利標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

4）經(jīng)營(yíng)性服務(wù)

服務(wù)大致包括以下內(nèi)容:①開餐飲、理發(fā)美容、洗衣、熨衣店和商店 ②辦收費(fèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) ③養(yǎng)花種苗出售 ④利用區(qū)內(nèi)空地或道路夜間空閑開辟日夜收費(fèi)停車場(chǎng)（需得到業(yè)主大會(huì)和相關(guān)業(yè)主的同意，并依法辦理手續(xù)）⑤開辦維修公司、裝修裝璜公司、家電、車輛及各類生活用品的維修服務(wù)公司、綠化公司、清潔公司等經(jīng)濟(jì)實(shí)體，開展旅游、健身、商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng) ⑥從事房地產(chǎn)經(jīng)租、信托、中介、咨詢和評(píng)估、物業(yè)管理咨詢等 ⑦其他多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目。

二、物業(yè)發(fā)展歷程：

1981年，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司成立，這是我國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理的起步階段。此后，從深圳到廣州，從南方到北方，物業(yè)管理公司在眾多城市大量出現(xiàn)。1994年，建設(shè)部頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確指出：住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)推行社會(huì)化、專業(yè)化的管理模式。從而正式確立了我國(guó)物業(yè)管理的新體制，為房屋管理體制的改革指明了方向，并提供了法規(guī)依據(jù)。1996年，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)行為，維護(hù)國(guó)家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益提供了保證。1998年8月，建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理總局制訂了《物業(yè)管理委托合同文本》，建設(shè)部制訂了《業(yè)主公約示范文本》，1999年10月制訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。這些示范文本現(xiàn)在已經(jīng)成為物業(yè)管理中規(guī)范物業(yè)管理行為、保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益的規(guī)范性文件。1999年10月，為提高物業(yè)管理水平，推動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，建設(shè)部制定了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》。這些規(guī)范性文件有效地推動(dòng)了物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已超過2萬家，從業(yè)人員超過20萬家，一些城市實(shí)施物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá)到50%以上。迄今為止，中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)走過了二十幾年的時(shí)間，已經(jīng)具備了一定的規(guī)模和形態(tài)。隨著經(jīng)濟(jì)體制的改革發(fā)展、城市的現(xiàn)代化、人們對(duì)居住空間的可持續(xù)發(fā)展的要求，伴隨房地產(chǎn)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物——物業(yè)管理要得到迫切的改變，已成為一種必然的趨勢(shì)。尤其在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，大多數(shù)人將成為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用權(quán)人，因此，如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，創(chuàng)造合理的規(guī)模效益，已經(jīng)成為現(xiàn)今物業(yè)管理的關(guān)鍵問題。在社會(huì)分工和市場(chǎng)細(xì)分不斷加強(qiáng)的總體背景下，只有針對(duì)不同的物業(yè)類型、不同的消費(fèi)人群、以不同于他人的管理模式，才能樹立企業(yè)自己的一面旗幟，建立自己的經(jīng)營(yíng)理念。

三、在廈門佰仕達(dá)物業(yè)管理有限公司的實(shí)習(xí)過程：

（一）、先對(duì)廈門佰仕達(dá)物業(yè)管理有限公司進(jìn)行了解：

他成立于1999年07月12日，注冊(cè)資金300萬元，建設(shè)部二級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)的專業(yè)化、綜合性物業(yè)管理服務(wù)公司。

企業(yè)類型：有限責(zé)任公司（自然法人投資

或控股）。佰仕達(dá)物業(yè)管理公司目前服務(wù)的有高層住宅、多層住宅、寫字樓、工業(yè)

廠房、高尚別墅等多種類型的物業(yè)項(xiàng)目，服務(wù)宗旨是“誠(chéng)信服務(wù)、用戶至上”。佰

仕達(dá)同仁以“優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓用戶滿意”

為工作目標(biāo)。

（二）、廈門佰仕達(dá)物業(yè)管理有限公司的管理模式，經(jīng)營(yíng)理念：

（1）對(duì)于品牌建設(shè)廈門佰仕達(dá)物業(yè)管理有限公司，就采用了以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與代理、物業(yè)管理為主，汽車清洗、汽車美容。批發(fā)零售室內(nèi)裝飾材料、建筑材料為分支服務(wù)。當(dāng)然在創(chuàng)建品牌的過程中包括了企業(yè)的市場(chǎng)、文化、行為營(yíng)銷等各個(gè)方面。通過營(yíng)銷，企業(yè)可以提高自己的知名度，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，使佰仕達(dá)物業(yè)在業(yè)主形成一種口碑效應(yīng)，在不斷多增

加的客戶基礎(chǔ)上從而形成自己的規(guī)模效

益。目前廈門佰仕達(dá)物業(yè)管理有限公司在廈門市區(qū)設(shè)有多個(gè)分處，比如明發(fā)園、明

發(fā)城、國(guó)際新城、海景苑等等。我這次在明發(fā)城物業(yè)服務(wù)中心實(shí)踐過程中，從中學(xué)習(xí)到了很多，在經(jīng)營(yíng)管理方面深感啟發(fā)。

在很多新興小區(qū)中，由于入住的業(yè)主不多，公共設(shè)施還不齊全等原因造成了物業(yè)服務(wù)

中心的運(yùn)作中光靠單一的服務(wù)費(fèi)為生存來

源，這樣往往造成了企業(yè)大多處在虧損狀態(tài)。而明發(fā)城物業(yè)服務(wù)中心的做法值得借鑒。明發(fā)城同樣也是在新興小區(qū)中，克服了這樣的困難。那就是作完本小區(qū)的服務(wù)工作的同時(shí)，充分利用人力資源承接企業(yè)外的維修等工作為企業(yè)創(chuàng)收，在最大的程度上減小了虧損。由此可以想到一些其他的做法比如做房屋中介、廣告位出租、家政及其他的特約服務(wù)，這都可以成為企業(yè)的一個(gè)收入來源。當(dāng)然一些不樂觀的事實(shí)也擺在我們的面前，在企業(yè)多面經(jīng)營(yíng)的的同時(shí)，肯定會(huì)遭遇來自市場(chǎng)、政府各個(gè)方面的阻力，這就需要我們的管理人員展開積極的公關(guān)工作，為企業(yè)的發(fā)展?fàn)I造一個(gè)寬松、穩(wěn)定的空間。

（2）在針對(duì)小區(qū)的特點(diǎn)，廈門佰仕達(dá)采取因地制宜，建立各有特色的物管區(qū)域。①明發(fā)園項(xiàng)目，其購(gòu)買者有大部分是為投資而來，因此使業(yè)主的房屋升值成為了關(guān)鍵，具體說就是空房和環(huán)境管理成了重中之中。在實(shí)習(xí)中，我看到明發(fā)園小區(qū)的有些空地上還有些建房時(shí)留下的泥沙石土，還沒及時(shí)清理，小區(qū)的一些空地還沒植上草皮。這可能是由于前期開發(fā)遺留的原因，也

可能

是由于管理不善的原因，但是這肯定會(huì)給業(yè)主造成不滿，由此就給物業(yè)收費(fèi)帶來了難度。因此，我們的重點(diǎn)應(yīng)該放在房屋的環(huán)境管理上。②城市花園項(xiàng)目，物業(yè)剛

剛建成，前期投入較大，硬軟件健全。于

是為創(chuàng)優(yōu)、9000認(rèn)證提供了良好的條件，如果在取得成功的基礎(chǔ)上，合理的提高服

務(wù)費(fèi)，那么也會(huì)讓廣大的業(yè)主心服口服。

因此，城市花園創(chuàng)建一個(gè)全功能的優(yōu)秀社

區(qū)，應(yīng)該成為可能。③國(guó)際新城，業(yè)主入

住率較高，業(yè)主來自個(gè)行各業(yè)，因此怎樣

和業(yè)主處好關(guān)系是一個(gè)關(guān)鍵的問題。那就

要求我們的物業(yè)人員以社區(qū)文化為中心，積極轉(zhuǎn)變服務(wù)態(tài)度，處處為業(yè)主著想，活躍小區(qū)的氛圍。對(duì)于一些經(jīng)常外出的業(yè)主，我們要加大物管工作的宣傳，見縫插針，避免因管理空白帶來的誤會(huì)。這樣既豐富我們的服務(wù)體系，又樹立企業(yè)品牌形象。

（3）佰仕達(dá)物業(yè)管理公司時(shí)常向好的企業(yè)學(xué)習(xí)經(jīng)營(yíng)理念，引進(jìn)先進(jìn)的管理模式。比如在區(qū)域發(fā)展上，近學(xué)深圳，遠(yuǎn)學(xué)青島。深圳和廈門同為經(jīng)濟(jì)特區(qū)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口數(shù)量上有這很小的差異，但在人文環(huán)境、地理位置、氣候條件上有著一定的相似，因此物業(yè)的生存年限、植被的生長(zhǎng)等各個(gè)方面也大致相同，所以說在物業(yè)的管理上應(yīng)該有著一定的地緣關(guān)系。因此，在地域上首先瞄準(zhǔn)深圳，引進(jìn)其先進(jìn)的管理模式、經(jīng)營(yíng)理念，在經(jīng)過可行性分析后為我所用，對(duì)我們來說還是有很大裨益的。從1981年深圳第一家物業(yè)公司的建立開始至今，深圳物業(yè)已經(jīng)走過了風(fēng)風(fēng)雨雨的二十幾年。因此在管理、經(jīng)營(yíng)方面很值得學(xué)習(xí)和借鑒。在慶祝深圳物管20年系列活動(dòng)中，建設(shè)部副部長(zhǎng)宋春華對(duì)深圳物管取得的成績(jī)給予了高度評(píng)價(jià)。其次，遠(yuǎn)學(xué)青島，青島的物業(yè)管理的發(fā)展可謂日新月異，每年都有數(shù)個(gè)小區(qū)被評(píng)為省級(jí)、國(guó)家級(jí)示范單位，而且其物業(yè)行業(yè)從企業(yè)、政府到學(xué)校已經(jīng)能夠形成一個(gè)整體運(yùn)作機(jī)制。完善的法規(guī)政策、健全的運(yùn)作機(jī)制為青島的物業(yè)的發(fā)展，提供了舒適的“溫床”，近幾年來，一些國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)相繼入住青島，足可見其水平之高。

四、淺談如何使我國(guó)物業(yè)管理更好的發(fā)展： 通過本次的社會(huì)實(shí)踐再加上網(wǎng)上查找資料，對(duì)城市物業(yè)管理淺談一下自己的觀點(diǎn)，如何才能使物業(yè)管理公司在商品經(jīng)濟(jì)時(shí)代做的更好，更強(qiáng):

首先、要建立規(guī)范、健全的隊(duì)伍，作好基礎(chǔ)管理。

（1）規(guī)范服務(wù)人員形象，加大企業(yè)宣傳力度。規(guī)范形象可以從儀表、語言、行為三個(gè)方面，儀表規(guī)范要求我們的服務(wù)人員要持證上崗，統(tǒng)一著裝，佩帶明顯的標(biāo)志，所使用的工具要印有企業(yè)的標(biāo)識(shí)。語言形象要求服務(wù)接待人員要講普通話，由于在公司的項(xiàng)目上買房的大多是外地人，所以這一點(diǎn)顯的很重要。比如說在服務(wù)人的電話接待中要首問“佰仕達(dá)物業(yè)，可以為您做什么”語言要盡量熱情委婉，包括在與業(yè)主產(chǎn)生矛盾的時(shí)候，“佰仕達(dá)物業(yè)”應(yīng)該成為每一個(gè)員工的口頭禪，這樣也有利于企業(yè)的形象宣傳。行為形象要求每一個(gè)崗位的職工要工作規(guī)

范，盡顯專業(yè)風(fēng)采。這一點(diǎn)對(duì)我們的保安人員顯的十分重要，在小區(qū)里保安人員擔(dān)任著維持公共秩序的職務(wù)，所以在工作中要盡量達(dá)到軍事化的標(biāo)準(zhǔn)，例如不要出現(xiàn)走路吸煙、打鬧的場(chǎng)面，以免給業(yè)主造成不良的影響。物業(yè)是一種服務(wù)行業(yè)，其行為其實(shí)就是一個(gè)服務(wù)的過程，即服務(wù)傳遞過程。表情愉悅的工作人員可以平息由于服務(wù)缺陷給業(yè)主帶來的不滿和怨言。此外，服務(wù)人員的形象也是公司服務(wù)的一個(gè)有形展示，向用戶傳遞公司的良好形象。

（2）健全與物業(yè)有關(guān)的規(guī)范規(guī)章及各種檔案保持制度。完善的規(guī)范規(guī)章可以規(guī)范員工的行為，有利于整個(gè)服務(wù)流程的再造，有利于提升企業(yè)的外部形象，其更是以后創(chuàng)優(yōu)、9000認(rèn)證的必不可少的環(huán)節(jié)。所以，對(duì)內(nèi)要建立員工的崗位責(zé)任制、工作內(nèi)容要求并且要確保能落實(shí)下去，內(nèi)部制度的設(shè)立要無時(shí)不刻的表現(xiàn)出一個(gè)絕對(duì)服務(wù)者的形象——以業(yè)主為中心，輻射每一個(gè)員工的行為。在實(shí)習(xí)中，明發(fā)城的首問責(zé)任制就值得為其他的物業(yè)項(xiàng)目所借鑒，即每一個(gè)與業(yè)主接觸的服務(wù)人員都要成為服務(wù)流程上的一個(gè)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)無縫隙。對(duì)于外部，我們要建立裝修制度、房屋巡查制度、設(shè)備檔案治理制度等齊全的公眾制度。值得注重的是我們的每一個(gè)公眾制度的建立都要依據(jù)國(guó)家的法律法規(guī)，措辭要盡可能的人性化。這樣有利于建立清楚合理的服務(wù)流程，真正做到“事事有人管、人人都管事”，使每一個(gè)責(zé)任事故的發(fā)生都能找出相應(yīng)的責(zé)任人，并能配合相應(yīng)的獎(jiǎng)罰激勵(lì)措施。

（3）充分重視業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的作用，使之成為物業(yè)與業(yè)主溝通的橋梁。全體業(yè)主是整個(gè)小區(qū)物業(yè)的所有權(quán)人，而業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)則是他們的代表機(jī)構(gòu)和代表，也是小區(qū)重大決策的擁有者，所以物業(yè)治理人員要充分重視其作用，處理好與他們的關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，同時(shí)也是物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督者和協(xié)助者。一些重大的物業(yè)事項(xiàng)（物業(yè)維修基金的使用、年度預(yù)算、物業(yè)公用部位的經(jīng)營(yíng)等）必須要業(yè)委會(huì)審批，否則有時(shí)物業(yè)的好的想法，可能會(huì)變成違法的行為。鑒于現(xiàn)今山海天和城市花園的業(yè)主委員會(huì)還不是健全，重大的事情盡可能的要經(jīng)過入住業(yè)主多數(shù)的同意。此外，在日常的治理服務(wù)中，要定期或不定期的召開與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表的座談會(huì)，以征詢?cè)谄綍r(shí)治理中的不足和缺陷，來完善自己，同時(shí)也要把對(duì)業(yè)主的合理要求和一些個(gè)別業(yè)主的不配合現(xiàn)象對(duì)業(yè)主委員會(huì)給予明示，請(qǐng)求其協(xié)助解決，做到雙方心中有數(shù)，必要時(shí)要達(dá)成書面協(xié)議。

其次、服務(wù)治理要以專業(yè)化為方向、寓法制化于其中，走程序化的道路。

（1）以專業(yè)化為方向，首先要打好它的專業(yè)基礎(chǔ)，即讓大多數(shù)的員工把握豐富的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能，因此企業(yè)要建立氣氛活潑、富有彈性的學(xué)習(xí)型網(wǎng)絡(luò)。比如說公司內(nèi)部要定制各種及時(shí)、快捷、方便的書刊、報(bào)紙等專業(yè)的學(xué)習(xí)媒介，配置現(xiàn)代的信息網(wǎng)絡(luò)（因特網(wǎng)、局域網(wǎng)等）使各個(gè)項(xiàng)目的先進(jìn)的觀點(diǎn)成為公司的共享信息，通過學(xué)習(xí)讓廣大員工的思想“站在佰仕達(dá)，跳出佰仕達(dá)”，以一個(gè)領(lǐng)先行業(yè)的思想和心態(tài)去做好工作中的每一件事。此外，公司還應(yīng)定期或不定期的組織培訓(xùn)班、外出學(xué)習(xí)，非凡值得一提的是對(duì)于外出學(xué)來的東西，不能搞純粹的“拿來主義”，一定要適時(shí)而變、因地制宜，主要要符合本公司和本小區(qū)的實(shí)際情況，偏離實(shí)際的再先進(jìn)的思想方法也要忍痛割愛，否則只會(huì)浪費(fèi)大量的人力、物力。在實(shí)習(xí)期間，我接觸到的項(xiàng)目上很少有專業(yè)的書刊和書籍，因此這一點(diǎn)顯

得非凡重要。對(duì)于專業(yè)技能，因?yàn)槠涫欠?wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)，所以我們要鼓勵(lì)員工提出改革技能的辦法、參加國(guó)家的技能考試，對(duì)取得一定成績(jī)的員工要給予獎(jiǎng)賞，由此形成一個(gè)“學(xué)以為用、從用中學(xué)”的的良性循環(huán)。再次，專業(yè)化還要求明確部門結(jié)構(gòu)、完善專業(yè)重組。舉例來說，明發(fā)園項(xiàng)目（注：不同于明發(fā)城）由于人員配置少，一個(gè)人要負(fù)責(zé)幾個(gè)部門的事情，所以在一些檔案的治理上以致出現(xiàn)了些許的混亂。因此，對(duì)于部門結(jié)構(gòu)要有明確的劃分即辦公室、服務(wù)中心、保安部、綠化保潔部、經(jīng)營(yíng)拓展部等，并且各部門要形成自己的責(zé)任和崗位規(guī)范且有相應(yīng)的配套設(shè)施。最后，專業(yè)化重組就是要針對(duì)各個(gè)部門所使用專業(yè)的特色，展開專業(yè)知識(shí)的整合，使每一個(gè)員工具備一專多能，比如說保安、綠化、工程部門在部門明確的基礎(chǔ)上可以做到“人人都要學(xué)、事事都能懂”，在負(fù)責(zé)人員不到位的情況下，可以處理應(yīng)急情況。

（2）寓法制化于其中，就是要求公司的每一個(gè)行為都要與法律政策有直接或間接的聯(lián)系，這也是我們?cè)诠ぷ髦惺冀K都能占據(jù)主動(dòng)地位的要害，尤其在處理不可協(xié)調(diào)的糾紛中其作用更是可見一般。物業(yè)企業(yè)每時(shí)每刻要有法律自我保護(hù)意識(shí)，即在每一個(gè)潛在的法律糾紛中我們要有作為。舉例說在明發(fā)園，筆者看到一些復(fù)式的樓層的樓梯都是毛坯的而且比較狹窄，假如在業(yè)主看房或是驗(yàn)收時(shí)，就存在了一個(gè)潛在的跌傷危險(xiǎn)，而我們的物業(yè)沒有給予任何的警告，這就是我們的不作為，一旦發(fā)生事故我們就要承擔(dān)責(zé)任。假如我們給予醒目的警告，那我們只可能不承擔(dān)責(zé)任或是承擔(dān)連帶責(zé)任。同樣的情況比如在我們的清潔員剛剛弄完的濕地上、冬季結(jié)冰的小區(qū)路上等等，我們都應(yīng)該對(duì)潛在的事故有作為。所以法律上的自我保護(hù)意識(shí)應(yīng)該被我們的每一個(gè)員工牢記在心，以避免不必要的麻煩。

五、實(shí)踐感想：

首先、感謝廈門佰仕達(dá)物業(yè)管理有限公司給了我這次實(shí)習(xí)的機(jī)會(huì)，讓我重新認(rèn)識(shí)到了不同行業(yè)不同的管理模式和經(jīng)營(yíng)理念。從中學(xué)到了如何才能更好的使自己與別人相處。在短暫的實(shí)習(xí)過程中，我深深的感受到僅僅只學(xué)習(xí)自己所學(xué)專業(yè)的知識(shí)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。要想在激烈的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)中更好的與別人競(jìng)爭(zhēng)，就得拓寬自己的視野，了解不同行業(yè)的行情。使自己做到胸中有溝壑，一目了然。在今后的學(xué)習(xí)中，充分利用課余時(shí)間多多學(xué)習(xí)各種書籍，豐富自己。

第二篇：現(xiàn)代企業(yè)人本管理理念和模式探究

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現(xiàn)代企業(yè)人本管理理念和模式探究

作者：馮愛芳

來源：《沿海企業(yè)與科技》2005年第03期

[摘要]企業(yè)管理從強(qiáng)調(diào)以物的管理轉(zhuǎn)向重視對(duì)人的開發(fā)，是管理領(lǐng)域一次變革和創(chuàng)新。知識(shí)經(jīng)濟(jì)所倡導(dǎo)的管理模式，稱之為“人本管理”模式。人本管理，是對(duì)傳統(tǒng)企業(yè)管理模式和理念的變革和創(chuàng)新，反應(yīng)了知識(shí)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)和要求。

[關(guān)鍵詞]人本管理；企業(yè)管理；理念；模式

[中圖分類號(hào)]F272．92

[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

第三篇：第一章物業(yè)管理服務(wù)理念和目標(biāo)

第一章物業(yè)管理服務(wù)理念和目標(biāo)

1.1項(xiàng)目情況

本項(xiàng)目位于儀隴縣新政鎮(zhèn)宏德大道27號(hào)

本建筑區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的物業(yè)類型為：多層住宅、高層住宅和商業(yè)物業(yè)。

本建筑區(qū)劃總凈用地面積：42522.00平方米，總建筑面積：10500平方米，其中多層住宅建筑總面積為60620.00平方米，商業(yè)建筑面積為6200平方米，高層面積為2900平方米，物業(yè)管理用房 280平方米。

本建筑區(qū)劃總?cè)藬?shù)956戶。

本建筑區(qū)的建筑密度為31.2%，綜合容積率2.25，綠地率為32%。本建筑區(qū)規(guī)劃建設(shè)機(jī)動(dòng)車停車位400個(gè)，非機(jī)動(dòng)車位800個(gè).。

1.2物業(yè)管理服務(wù)理念

堅(jiān)持因地制宜、科學(xué)管養(yǎng)的方針、編制科學(xué)的物業(yè)維護(hù)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并合理組織實(shí)施，力求達(dá)到如下目的：延長(zhǎng)物業(yè)的物質(zhì)壽命，滿足業(yè)主的正常使用功能；延長(zhǎng)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)使用壽命，達(dá)到保值增值的效果；降低服務(wù)成本支出，減輕業(yè)主經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

1、技術(shù)力量配備。在交接驗(yàn)收階段，我們將從公司總部抽調(diào)多名包括土建、機(jī)電、智能化等專業(yè)的公告設(shè)備設(shè)施維護(hù)師充實(shí)到翰林商城服務(wù)中心，以滿足物業(yè)維護(hù)的需要。同時(shí)，加強(qiáng)維護(hù)技工的培訓(xùn)工作。通過開展長(zhǎng)期連續(xù)的專項(xiàng)培訓(xùn)，促使維修技工不斷提高維修工作技能，熟練掌握共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容、周期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等；

2、制度保證。我們將結(jié)合實(shí)際情況編制《公用設(shè)備設(shè)施維護(hù)服務(wù)規(guī)定》、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)工作流程》等文件，作為物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的制度保證；

3、建立完善共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的維修檔案。我們將對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)，建立相應(yīng)的檔案卡片和臺(tái)賬（包括登記臺(tái)賬。分戶臺(tái)賬、分類匯總臺(tái)賬），并通過輸入電腦、利用現(xiàn)代化的服務(wù)手段進(jìn)行登記、查詢和控制，全面掌握共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用（運(yùn)行）狀況，為物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)提供科學(xué)的參考；

4、嚴(yán)格按照我們?cè)趯?shí)踐中總結(jié)出來的九字訣，即“看、聽、聞、摸、查、測(cè)、試、比記”進(jìn)行操作，確保物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的實(shí)施效果；

5、定期開展物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備完好率的統(tǒng)計(jì)工作，以此作為物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的工作導(dǎo)向.。

6、商業(yè)住宅分類服務(wù)，合理回避安全及消防隱患

我們強(qiáng)調(diào)“外緊內(nèi)松、預(yù)防為主”的原則，力爭(zhēng)將有不良動(dòng)機(jī)的嫌疑人擋在小區(qū)外邊，不給其可乘之機(jī)；力爭(zhēng)通過秩序維護(hù)員的嚴(yán)密監(jiān)控及巡邏，震懾不發(fā)分子不敢作案；與周邊小區(qū)聯(lián)防聯(lián)治，發(fā)揮治安的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

加強(qiáng)對(duì)秩序員相關(guān)技能的培訓(xùn)，努力培養(yǎng)他們的服務(wù)意識(shí)。在商業(yè)樓和住宅樓分設(shè)秩序維護(hù)員，進(jìn)行秩序維護(hù)等秩序維護(hù)員職能。

1.3御景江山物業(yè)管理總體目標(biāo)

1.3.1針對(duì)御景江山的地理特點(diǎn)、建筑情況，進(jìn)行業(yè)主群體分析，結(jié)合多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)我們將御景江山的社區(qū)環(huán)境、安全保障，文化氛圍、服務(wù)內(nèi)涵等方面不斷創(chuàng)新。

1.3.2在御景江山的物業(yè)管理中，我們將秉承“服務(wù)為主，報(bào)效社會(huì)”的理念，堅(jiān)持高品質(zhì)服務(wù)，低價(jià)位收費(fèi)“，在充分保證高質(zhì)量服務(wù)的同時(shí)，重視科學(xué)規(guī)劃化的物業(yè)管理，利用先進(jìn)的技術(shù)手段和服務(wù)手段進(jìn)行節(jié)能降耗，真正做到”為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿意多一分”。我們承諾：遵照物業(yè)管理法規(guī)及行業(yè)慣例，我們堅(jiān)持財(cái)務(wù)公開透明的原則。

1.3.3針對(duì)御景江山這樣的樓盤和業(yè)主群體，我們將致力于服務(wù)效能的提升和不斷完善，營(yíng)造出“親和、自然、環(huán)保、時(shí)尚的人文環(huán)境”，按照環(huán)境服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及職業(yè)安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，建立文件化的環(huán)境服務(wù)體系和職業(yè)安全衛(wèi)生體系，切實(shí)做到“有效保護(hù)環(huán)境，合理利用資源”。

1.3物業(yè)管理目標(biāo)

物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：按照《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》中的“二級(jí)”服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行

（一)基本要求

1.服務(wù)被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

2.承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。

3.管理人員、專業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書.。

4.有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

5.管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。

6.公示16小時(shí)服務(wù)電話。急修1小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定服務(wù)和代辦服務(wù)的，公式服

務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

7.根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

8.按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

9.按合同約定規(guī)范使用逐房專項(xiàng)維修資金。

10.每年至少一次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率75%以上。

（二）房屋管理

1.對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

2.根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用情況，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)主治修復(fù)；屬于大中范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。

3.每三日巡查一次小區(qū)逐房單元門、樓梯通道以及其它共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。

4.按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）的要求，建立完善的住宅裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝修裝飾的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查一次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀，危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。

5.對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改造房屋用途的行為及時(shí)勸阻并告知業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。

6.小區(qū)業(yè)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各組團(tuán)、棟及單元（門），戶有明顯標(biāo)志。

（三）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

1.對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）

2.建立共用設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)賬），設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

3.設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)范及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

4.對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，想業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或則更新改造。

5.載人電梯24小時(shí)正常運(yùn)行。

6.消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。

7.設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏、和鼠害現(xiàn)象。

8.小區(qū)主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全。

9.路燈、樓道燈完好率不低于90%。

10.容易危機(jī)人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)施故障有應(yīng)急方案。

（四）協(xié)助維護(hù)公共秩序

1.小區(qū)主出入口24小時(shí)值勤。

2.對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每2小時(shí)至少巡查一次。

3.對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。

4.對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理。

5.對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

（五）保潔服務(wù)

1安幢設(shè)置垃圾桶，生活垃圾每天清運(yùn)一次。

2小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次，半月拖洗一次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清潔一次；路燈、樓道燈每季度清潔一次。及時(shí)清除區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。

3區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每季度檢查一次，并視查情況及時(shí)清掏；化糞池每?jī)蓚€(gè)月檢查一次，每年清掏一次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏。

4二次供水水箱按規(guī)定期清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

5根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。

（六）綠化養(yǎng)護(hù)管理

1有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。

2對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)。

3定期清除綠地雜草、雜物。

4適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，做好防澇防凍。

5適時(shí)噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。

第四篇：物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告

公司即將成立物業(yè)管理部門，各項(xiàng)工作也在緊張的籌備當(dāng)中，為了解婁底市區(qū)物業(yè)管理的整體情況，分析現(xiàn)狀，學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，為此，我部門對(duì)市區(qū)部分物業(yè)公司進(jìn)行了調(diào)研，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、調(diào)查內(nèi)容

本次調(diào)查內(nèi)容包括：物業(yè)公司管理現(xiàn)狀、收費(fèi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

二、調(diào)查地點(diǎn)

長(zhǎng)青商業(yè)街、春園步行街、萬豪物業(yè)管理公司、電力科技園。

三、具體內(nèi)容

1、長(zhǎng)青商業(yè)街

1.1 組織架構(gòu)：總經(jīng)理，下設(shè)有客服部、安保保潔部、行政人事部、工程部、企劃部、財(cái)務(wù)部。1.2 物業(yè)管理收費(fèi)：

1.2.1 商鋪：22元/平，包含水電費(fèi)、空調(diào)使用費(fèi)。

1.2.2 電費(fèi)1.2元/度，每月到管理處充錢，水費(fèi)按實(shí)際使用度數(shù)交付。

1.2.3 保潔是自行負(fù)責(zé)管理，沒有外包。1.2.4 另有公攤水電費(fèi)用。

2、萬豪物業(yè)管理公司

2.1 組織架構(gòu)：總經(jīng)理，下設(shè)有行政部、招商部、安管部、策劃部、工程部、財(cái)務(wù)部。2.2 商鋪：25元/平，寫字樓：3.5元/平，包含水電費(fèi)、空調(diào)使用費(fèi)。

2.3 保潔是自行負(fù)責(zé)管理，沒有外包。

3、春園步行街

3.1 組織架構(gòu)：總經(jīng)理、副總經(jīng)理，下設(shè)有客服部、保安部（成立了警務(wù)室）、推廣部、財(cái)務(wù)部、行政部、保潔部、工程部。

3.2 物業(yè)管理收費(fèi)：

3.2.1 一樓商鋪:3.8元/平，二樓以上商鋪：2元/平，寫字樓：2元/平。包含內(nèi)容有公用部位和公用設(shè)施、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)。

3.3 停車收費(fèi)：

3.3.1 小車：3元/小時(shí)或8元/次或300元/月。

3.3.2 大車：4元/小時(shí)或12元/次或500元/月。

3.3.3 超大型大車：5元/小時(shí)或15元/次或700元/月。

3.3.4 摩托車：1元/小時(shí)或40元/月。

3.4 二次供電加價(jià)：6%，二次供水加價(jià)：8%加二次供水加壓電費(fèi)。

3.5 電費(fèi)是每月到管理處充錢，水費(fèi)按實(shí)際使用交付。另有公攤水電費(fèi)。

3.6 保潔是自行管理，沒有外包。

4、電力科技園

4.1 物業(yè)管理收費(fèi)： 4.1.1 高層：1.25元/月/平，商業(yè)物業(yè)：1.8元/月/平，自有車位：30元/月/平，租用公共車位：180元/月/平（含60元車輛停放服務(wù)費(fèi)）。

4.1.2 車輛停放收費(fèi)：

1.臨時(shí)停車場(chǎng)月停放：5元/1小時(shí)以上/輛（超過24小時(shí)按

○標(biāo)準(zhǔn)累計(jì)）。

2.臨時(shí)停車場(chǎng)夜停放：10元/夜（24小時(shí)后）/輛。

○3.摩托車停車場(chǎng)收費(fèi)：20元/月，電動(dòng)車停車場(chǎng)收費(fèi)：30元/

○月（含充電費(fèi)用）。

4.2 裝修管理收費(fèi)：

1.90—144平方米：120元/戶，○2.144 4.2.1裝修管理服務(wù)費(fèi)：○平方米以上：180元/戶。

4.2.2 裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)：2元/平。

1.業(yè)主：2.施工單位： 4.2.3 裝修保證金：○1000元（協(xié)議約定），○1000元（協(xié)議約定）。

4.2.4 裝修資料：裝修申報(bào)表、裝修許可證（一套）：12元。

4.2.5 裝修工人出入證：工本費(fèi)5元/張，押金20元/張（裝修完工后退還）。

4.2.6 裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)：50元/平。4.3 保潔自行負(fù)責(zé)管理，沒有外包。

第五篇：物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告

物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告

調(diào)查對(duì)象：延吉市源泉小區(qū)

調(diào)查人員：王紅

調(diào)查目的：

指導(dǎo)教師：李昌南（教授）

周陽

1、源泉小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

調(diào)查提綱：

通過對(duì)源泉小區(qū)的住戶和居民進(jìn)行詢問和走訪調(diào)查，源泉小區(qū)目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司，該公司的法人為劉源，該物業(yè)管理公司在管理小區(qū)的過程當(dāng)中存在著很多的漏洞和不足，例如對(duì)小區(qū)安全管理方面沒有盡到自己應(yīng)有的責(zé)任，衛(wèi)生服務(wù)也相對(duì)差，各種的便民服務(wù)也難以讓人滿意，基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)不到位，對(duì)居民的要求和提出的問題不能及時(shí)正確的解決，通過分析，造成這些現(xiàn)象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理本身有關(guān)。通過與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發(fā)展現(xiàn)狀和水平。通過對(duì)雙方材料的研究和整理，我們小組成員對(duì)該小區(qū)所存在的問題提出了我們自己的幾點(diǎn)可行性建議。希望能夠?qū)π^(qū)今后的管理工作有指導(dǎo)和借鑒意義。

調(diào)查過程及內(nèi)容：

2012年12月5日星期三上午八點(diǎn)我小組成員前往延吉市源泉小區(qū)進(jìn)行研究調(diào)查，在達(dá)到小區(qū)門口后，我們就發(fā)現(xiàn)一個(gè)特別令人匪夷所思的事情，該小區(qū)的出入口前居然沒有設(shè)置電動(dòng)門等任何出入管制設(shè)施，而且另我們更為吃驚的是，當(dāng)我們進(jìn)入小區(qū)的時(shí)候，竟然沒有任何物業(yè)管理人員前來詢問我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費(fèi)吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區(qū)，我們首先繞小區(qū)走了一圈，之后我們就發(fā)現(xiàn)了一個(gè)問題，該小區(qū)沒有任何的休閑娛樂場(chǎng)所和設(shè)施，而且該小區(qū)的樓層和角落處的垃圾不時(shí)的映入眼簾，此時(shí)，該小區(qū)‘臟 亂 差’的印象已經(jīng)在心中形成。后來發(fā)現(xiàn)該小區(qū)還存在亂停車、亂放自行車的現(xiàn)象，后來發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部不時(shí)的有人員在流動(dòng)，于是我們采取了現(xiàn)場(chǎng)隨機(jī)調(diào)查詢問的方式，向12名小區(qū)住戶詢問了他們對(duì)該小區(qū)的不滿意之處及他們理想中該小區(qū)的模樣。之后我們對(duì)小區(qū)用戶描述的問題和現(xiàn)象進(jìn)行了實(shí)地的勘察，發(fā)現(xiàn)確實(shí)存在著諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現(xiàn)象，由于不便進(jìn)入小區(qū)用戶的住房?jī)?nèi)，所以有些問題未能進(jìn)行實(shí)地的勘察，此乃無力之舉。后來我們找到了該小區(qū)的物業(yè)管理處，向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來意，并就以上調(diào)查和總結(jié)的問題與該物業(yè)管理人員進(jìn)行了詳細(xì)的交談，經(jīng)過分析和交流，該小區(qū)物業(yè)管理人員承認(rèn)在物業(yè)管理工作中確實(shí)存在著不足和應(yīng)當(dāng)改進(jìn)之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問題并不屬于他們職責(zé)范圍之內(nèi)，也向我們口述了在物業(yè)管理過程中遇到的問題和難題，我們分別對(duì)上述問題一一進(jìn)行了討論，得出了令人比較滿意的結(jié)果。交談之后，雙方都很愉悅，在向?qū)Ψ降绖e后，我們返回學(xué)校對(duì)調(diào)查的記錄和筆記進(jìn)行了整理，大概內(nèi)容分類如下：

1、該小區(qū)存在的主要問題

2、這些問題存在的主要原因

3、如何正確處理這些問題

主要問題：

經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查和住戶的反映，總結(jié)出以下問題：

1）部分樓梯間墻壁陳舊，應(yīng)該進(jìn)行粉刷

2）小區(qū)沒有保安人員，給小區(qū)安全管理帶來隱患

3）小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，應(yīng)加強(qiáng)管理

4）常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反映，也存在不安全因素

5）小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），環(huán)境臟亂，建議加強(qiáng)管理

6）小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強(qiáng)管理

7）小區(qū)隨處可見垃圾，衛(wèi)生服務(wù)需要加強(qiáng)

問題主要原因：

1）該小區(qū)的樓房已經(jīng)有一定的樓齡，出現(xiàn)此現(xiàn)象是合理之情。

2）該小區(qū)沒有保安人員是因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)中無此項(xiàng)目。

3）小區(qū)停車秩序混亂是因?yàn)闆]有專門的停車位，也沒有負(fù)責(zé)車輛管理的專職人

員

4）常有閑雜人等到小區(qū)散發(fā)廣告是因?yàn)樵撔^(qū)入口沒有電動(dòng)門等限制措施，也

沒有做好相應(yīng)的出入人員登記表。

5）環(huán)境臟亂，積水較多是滋生蚊蟲較多的原因，住戶居民把不吃的食物到處亂

丟，引起食源，是造成有老鼠的原因

6）小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)丟自行車現(xiàn)象，一方面是因?yàn)閷?duì)進(jìn)入小區(qū)的人員沒有進(jìn)行很好的監(jiān)管，另一方面原因是因?yàn)樵撔^(qū)沒有一個(gè)專門停放自行車的自行車棚，自行車亂放，給小偷以可乘之機(jī)。

7）造成垃圾亂丟的現(xiàn)象是因?yàn)橐环矫嬖撔^(qū)的衛(wèi)生服務(wù)本來就不到位，造成破

窗理論的上演，另一方面該小區(qū)沒有張貼注意環(huán)境衛(wèi)生等宣傳標(biāo)語，使人們不注意，最主要原因是因?yàn)樵撔^(qū)的垃圾箱太少，而且分布不合理。

合理化建議：

1）可以和業(yè)主一起商量，在各位業(yè)主集體同意的情況下，向每位業(yè)主收取一定

費(fèi)用后聯(lián)系建筑公司盡快施工。

2）可以和各位業(yè)主商量，在征得各位業(yè)主同意的情況下，向每位業(yè)主增加收取

保安人員的物業(yè)管理費(fèi)用。

3）可以建立小區(qū)車輛管理制度，對(duì)小區(qū)有車的業(yè)主進(jìn)行檔案登記，對(duì)每個(gè)車輛

固定車位，并安排專職人員負(fù)責(zé)。

4）小區(qū)入口設(shè)置電動(dòng)門，對(duì)進(jìn)出人等進(jìn)行人員登記。

5）通知小區(qū)業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統(tǒng)一的一個(gè)位置，安排專門人員及時(shí)

進(jìn)行處理。必要時(shí)可以放置驅(qū)蚊和防鼠藥物。

6）在小區(qū)的合理位置開辟一個(gè)場(chǎng)所，建設(shè)一個(gè)自行車棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車現(xiàn)象。

7）安排保潔員要及時(shí)清理角落和小區(qū)垃圾，在明顯位置張貼保護(hù)環(huán)境的公益性

標(biāo)語，并在人員活動(dòng)多的地方多設(shè)置垃圾桶數(shù)量。