第一篇：物業(yè)管理中幾個難點問題的成因及對策

物業(yè)管理中幾個難點問題的成因及對策

物業(yè)管理自80年代初在我國深圳、廣州初起步，特別是在90年代小平同志南巡講話后，隨著住房制度改革的不斷深化和在城市建設熱潮的推動下，物業(yè)管理得到了迅猛發(fā)展，近幾年的發(fā)展更尤為甚。城市住房貨商品化和政府機關、學校、醫(yī)院等單位的后勤服務社會化都給了物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提供良好的生存和發(fā)展空間。

自1994年建設部頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》以來，全國5萬平米以上的住宅小區(qū)已經(jīng)實行了物業(yè)管理新體制。目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)達2萬多家，從業(yè)人員超過了200萬人。全國物業(yè)管理覆蓋面占到城市物業(yè)總量的30%，其中經(jīng)濟發(fā)達的城市已達50%以上，深圳等城市超過了90%。

但物業(yè)管理的發(fā)展并不容樂觀，國內(nèi)的物業(yè)管理仍在過度階段。據(jù)中國消費者協(xié)會公開的商品房投訴數(shù)據(jù)，2001年比2000年投訴量遞增５％，其中物業(yè)管理方面的投訴占了很大比重，去年投訴量比2001年又增加了10％，在一些城市甚至經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)公司暴力對抗的事件。

在這些對抗中，有的因為物業(yè)管理權(quán)限的問題，有的是管理費用的問題，有的是管理責任承擔的問題等。今年9月1日盡管我國頒布并開始實施了《物業(yè)管理條例》這部行業(yè)制度法規(guī)，使物業(yè)管理有章可循，但對解決這些比較辣手的問題并沒有好的辦法。國內(nèi)的一些新聞媒體對對抗事件報道往往帶有偏民性，則造成物業(yè)管理企業(yè)在法律面前往往處于下風。因此私下里，很容易聽到物業(yè)管理人發(fā)出這樣的感慨，“物業(yè)管理真不是人干的活”，更有甚者形容，“男人被磨得沒脾氣，女人脾氣越磨越大”。在當前我國物權(quán)法律制度和物業(yè)管理行業(yè)均需完善的環(huán)境下，物業(yè)管理有許多說不出的苦衷。下面是筆者根據(jù)對物業(yè)管理的認識和理解對幾個常見的難點問題作一下探討。

一、物業(yè)管理收費難的問題

可能從物業(yè)公司接管小區(qū)的那天起，收費難就無時無刻不在困擾著物業(yè)公司的生存和發(fā)展。在經(jīng)濟發(fā)達城市上海，據(jù)向20家管理面積在5萬平米以上的商品房小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)了解，正常收費達到80%以上的僅有2家，60%―80%的有10家，有4家的收費率

不到30%。有人把原因歸咎于物業(yè)企業(yè)服務差，或業(yè)主素質(zhì)差。但從這些物業(yè)企業(yè)所反映出的并不是極個別現(xiàn)象，而是普遍都存在的問題。

1．業(yè)主對“掏錢買服務”消費觀念不適應。按照房屋產(chǎn)權(quán)劃分，現(xiàn)在居民住房分三類：一類是單位房。房租實行“福利住房”再加“職工福利”的雙重價格，并且單位房管辦也是住房人，有著相同的利益，因此很多服務項目都可以無償提供；第二類是公共住房。產(chǎn)權(quán)是政府，房屋租金實行政府統(tǒng)一標準，由房管部門根據(jù)“福利住房”的原則，制定價格和折算辦法。也就是說房租肯定比單位房要高，但有些服務項目必須是自己承擔費用的；第三類就是商品房。買房的人大多數(shù)可能都是無權(quán)或沒有機會享受“福利住房”的人，一方面他們要拿出比“房改房”高出很多倍的錢買房，另一方面他們也是較早被動地接受物業(yè)管理服務的業(yè)主。本來相對第一、第二類人說，花錢最多，沒有享受到“福利住房”，心理已經(jīng)不平衡了，結(jié)果每年還要再交納一筆物業(yè)管理費，心理更是不平衡，這也是對“掏錢買服務”的一種不適應。第一、第二類公房后勤改革社會化，因以前一直享受福利政策，基本不用掏管理費，現(xiàn)在一下子需要掏錢了，這也是一種不適應。在這種不適應的條件下，再讓他們“掏錢買服務”交管理費用，恐怕有點太難為他們了。

2．物業(yè)管理的整體性，導致一些業(yè)主“搭車消費”，拖欠物業(yè)管理費。從道理上講，物業(yè)管理公司為業(yè)主提供服務，業(yè)主理所當然的該交管理費。但實際上一些業(yè)主會以“我不需要你管”，“別人交了我再交”等為托詞享受了物業(yè)服務卻不交費。但就物業(yè)公司而言，盡管只有少部分人交費，但物業(yè)公司必須得繼續(xù)為整個小區(qū)提供保安、保潔、公用設備維修等服務。若因為收上來的費用少，公司難以維持，就降低服務標準，那更會引起交費的業(yè)主不滿。拖欠管理費用，這些業(yè)主照樣能“搭車消費”，這種心態(tài)會漫漫傳播開來，導致正常交費的業(yè)主會漸漸拖欠費用。

3．現(xiàn)行的物業(yè)管理體制法律關系錯位。根據(jù)新頒布的《物業(yè)管理條例》〉第十五條，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，可以代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。也就是說物業(yè)公司與業(yè)主委員會是委托與被委托關系。按照權(quán)利與義務對等的原則，業(yè)委會行使了委托的權(quán)利，也應履行支付管理費用的義務。但實際上是業(yè)委會只行使了委托權(quán)利。物業(yè)公司履行了服務義務，還要向每一個業(yè)主去收費。這種錯位的權(quán)利義務關系，給物業(yè)公司收費及維護自身利益留下了隱患。

有人這樣認為，業(yè)主不交管理費，物業(yè)公司可以起訴業(yè)主，但實際上委托物業(yè)公司的是業(yè)委會而不是某個業(yè)主，這種民事法律關系根本不能成立。要起訴也只能起訴業(yè)委會，再由業(yè)委會起訴業(yè)主。但業(yè)委會并不具備法人資格，它只是一個代表性組織，其成員不可能也沒有能力承擔民事責任，若說能承擔法律責任，在業(yè)委會這種沒有報酬卻要承擔責任的事情，誰也不愿去做業(yè)主代表。因此出現(xiàn)矛盾，業(yè)委會可以起訴物業(yè)公司，但物業(yè)公司不能起訴業(yè)委會。

再者，就算物業(yè)企業(yè)起訴拖欠費用的業(yè)主勝訴，若這些業(yè)主不按法律判決書支付欠費，物業(yè)企業(yè)也無法追討回來。這僅僅是一個業(yè)主，一個官司，平均一個5萬平米的管理小區(qū)一般至少有30%的住戶拖欠管理費用，這將耗去物業(yè)企業(yè)大量的人力、物力、財力。

4．物業(yè)服務不能令業(yè)主滿意。這也是收費難的主要原因。滿意是個很抽象的詞匯，有的業(yè)主滿意，有的業(yè)主不滿意。因此滿意與否，不是某個業(yè)主說了算，這需要業(yè)委會根據(jù)所簽訂的物業(yè)委托合同里服務標準來衡量。

當前，對解決物業(yè)管理企業(yè)收費難的問題，還沒有一個非常好的辦法。降低服務標準和對拖欠管理費用業(yè)主采取停水、停電的辦法只會激化矛盾，不能解決實質(zhì)性問題。筆者認為對這個問題的解決一方面物業(yè)公司要做好物業(yè)的服務工作，并加強物業(yè)管理消費意識的宣傳力度，另一方面建議物管區(qū)域所屬地的房地產(chǎn)行政部門成立一個專職的委員會，部分業(yè)主欠費是對其他繳費業(yè)主的侵權(quán)，只有業(yè)主在繳清管理費后，才可對物業(yè)公司的服務不到位等進行投訴，并由這個專職委員會進行議定裁決，若實屬物業(yè)公司服務不好，由該委員會判罰管理公司返還物業(yè)費給業(yè)主。

二、電梯運行收費及攤銷的問題

在電梯運行收費問題上有很大的爭議，有的用戶說，我住在一、二、三層，我可以不坐電梯，因此也不用承擔電梯費用，特別是對第一層住戶而言，進自己家門根本不用電梯。但作為電梯運營管理部門來說，合理的解釋是電梯是樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人的共用財產(chǎn)，因此運行維護費用理應由樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人共同承擔。深一步解釋是你有使用的權(quán)利，對第一層住戶來說，只是沒有行使這種權(quán)利罷了，但不能因此而不承擔電梯運行費用。

在住戶實際購買商品房時，低層的房價往往會比多層或高層的要高2萬至4萬，也正因為電梯的方便使用從樓層主要選擇角度來看拉近了低層與高層的差距。因此買房時多掏了幾萬選擇低層的住戶并沒有很大程度上享受相對高層的優(yōu)越性，反而要與高頻繁使用電梯的住戶承擔相同或更多的電梯運營費用（電梯屬于共用財產(chǎn)，費用一般是按住戶建筑面積進行比例攤銷的）。盡管電梯運營管理部門這種解釋很合理，但根據(jù)通?！罢l使用，誰繳費”的心態(tài)，總讓低層住戶們心理感到別扭。

筆者認為電梯運營費用按住戶使用頻繁度進行攤銷比較合理，也就是多層或高層的住戶多使用，多繳費。繳費的比率可以參照財務會計資產(chǎn)使用年限折舊法。比如說，電梯年度運營費用是10萬，電梯所在的樓房是5層，即1、2、3、4、5層，因此第一層住戶應攤銷1(1+2+3+4+5)，即110，第二層攤銷210，依次類推，最頂層攤銷510，即12。這樣第一層的用戶每年攤銷1萬元，如果一層有10戶，每戶則攤銷1000元。頂層住戶則每年攤銷5萬，每戶每年攤銷5000元。這樣可能會有效解決電梯運營管理費用的爭議問題。

三、停車場責任承擔的問題

小區(qū)停車場問題也是物業(yè)管理中比較頭疼的問題。在我國南方城市一些管理小區(qū)，多次發(fā)生小區(qū)內(nèi)車輛被盜的事件，物業(yè)企業(yè)往往成為被告，并且多數(shù)是物業(yè)企業(yè)敗訴。物業(yè)公司的領導也往往不解，停車費用都是1小時3元錢，為什么丟的是夏利我就得賠夏利，丟的是奔馳我就得賠奔馳

對于管理區(qū)域內(nèi)停車管理及責任界定的問題，一直以來都有爭議。賠與不賠，主要是看物管區(qū)域的停車是占位還是保管，或兩者兼有。僅僅是占位，交納占位費用，則物業(yè)公司不用承擔賠償責任。若是保管或兩者兼有則理應賠償。

作為物業(yè)公司，必須要清楚自己所管理的停車場車位的權(quán)屬。車位權(quán)屬依法有兩種情況：一是地下或地上專用停車場，開發(fā)時規(guī)劃為停車場地并符合產(chǎn)權(quán)登記技術規(guī)范，其所有權(quán)歸開發(fā)商。二是所管小區(qū)的地上停車場及用于臨時停車的過道，其占用地面屬全體業(yè)主共同所有。前者情況車位的所有權(quán)和收益權(quán)均屬開發(fā)商，后者則屬全體業(yè)主共同擁有。

因此在實際生活中，有的業(yè)主買了車位，可以自由進入停車場，不交停車費，但物業(yè)公司必須要看管好這些業(yè)主的車輛，而且開發(fā)商所賣的車位收益都歸其所得，憑什么？因為這些業(yè)主車輛的保管費用按物業(yè)費用標準含在所交的物業(yè)管理費用中（自己買車位不存在交納占位費用）。沒有買車位的業(yè)主或外來的車主則每月或每次停車都會按規(guī)定交納停車費，其中的占位費收益是歸全體業(yè)主所有，而保管費用才是物業(yè)管理收益。筆者認為萬一小區(qū)內(nèi)有車輛丟失，若是交了停車費的，物業(yè)公司按保管費用在停車費所占的比例承擔責任；若這車輛的業(yè)主有車位無須交停車費，物業(yè)公司則必須根據(jù)委托物業(yè)管理合同被視為失職對業(yè)主進行賠償；若是外來的車輛，也沒有交停車費，物業(yè)公司則不需要承擔賠償責任。

在現(xiàn)實中，筆者發(fā)現(xiàn)在很多物管小區(qū)在收取停車費用時都是一樣的價錢，按車位數(shù)量收取，而不論汽車的檔次、價值。一旦車輛丟失，物業(yè)公司需要承擔賠償責任法院一般會要求按照車輛價值進行賠償。這樣就成了上面所說的交的同樣的錢，丟什么賠什么。因此筆者建議物業(yè)企業(yè)一方面通過購買保險分散物業(yè)企業(yè)的保管風險，另一方面在收取停車費用時考慮價值與責任的對等，根據(jù)車輛價值的高低因素追加保管費用，明確雙方責任、義務，或者在停車場進口處立牌告知此停車場保管車輛系保管車輛或僅提供車位。這樣若有車輛丟失，責任承擔及賠償也一目了然。

第二篇：淺談物業(yè)管理中財務管理相關問題及對策

淺談物業(yè)管理中財務管理相關問題及對策

論文寫作提綱

題目：淺談物業(yè)管理中財務管理存在的問題及對策

一、物業(yè)管理公司的會計核算和財務管理存在的具體問題

（一）會計核算和財務管理的基礎工作缺乏統(tǒng)一規(guī)范的管理。

（二）會計核算方式單一。

（三）會計核算和財務管理手段落后。

（四）成本管理不完善，資金利用不當現(xiàn)象存在。

（五）財務報表不詳細，不能為公司管理提供詳細準確的數(shù)據(jù)。

（六）稅務賬目不清楚，物業(yè)管理收費對稅務的劃分不清楚，導致申稅及納稅不真實。

（七）會計核算和財務管理分不清。

二、提高物業(yè)管理行業(yè)會計核算和財務管理水平的方法

（一）規(guī)范管理會計核算和財務管理基礎工作

1.建立規(guī)范的財務基礎工作(1)加強對原始記錄的管理。(2)加強對定額管理的管理。

(3)嚴格規(guī)定企業(yè)物質(zhì)的購進、入庫、領用、維修等各環(huán)節(jié)。(4)加強對財務預算的管理。

(5)加強對財產(chǎn)清查的管理，定期做好財產(chǎn)清查工作，對加強財產(chǎn)管理、加 速資金周轉(zhuǎn)，提高經(jīng)濟效益，確保會計報表質(zhì)量具有十分重要的意義。2.建立和健全物業(yè)公司內(nèi)部財務管理制度 3.要全面展開財務分析，保證資金合理運用

（二）提高物業(yè)管理人員綜合素質(zhì)。

（三）建立二級會計核算和財務管理制度。

（四）正確劃分應繳稅務項目，準確申報應納稅額。

（五）對財務進行精細化的管理。

1.劃分不同的作業(yè)中心。2.劃分企業(yè)資源。

（六）對利潤進行精細化管理，進行最小范圍的核算。

（七）對資金的精細化管理。

三、結(jié)束語

四、參考文獻

淺談物業(yè)管理中財務管理存在的問題及對策

摘要：財務管理作為企業(yè)管理的有機組成部分之一，其重要作用是顯而易見和眾所周知的，因為企業(yè)的一切經(jīng)濟活動最終要在財務部門歸集整理，并用數(shù)字來反映企業(yè)的經(jīng)營實績，故財務管理手段的科學運用,對監(jiān)控物業(yè)管理企業(yè)的效益提高有著相當重要的作用，財務管理的健康有序促進物業(yè)管理可持續(xù)發(fā)展。

關鍵詞：物業(yè)管理

財務管理

問題

對策

物業(yè)管理行業(yè)的起源于19世紀60年代的英國。作為第三產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理在我國經(jīng)歷了從無到有、不斷發(fā)展壯大的歷程。20世紀80年代初，隨著我國改革開放的國策實施，物業(yè)管理由香港地區(qū)引入，經(jīng)歷三十多年的發(fā)展，物業(yè)管理服務全面推進并廣泛覆蓋，在對擴大內(nèi)需、解決就業(yè)、拉動經(jīng)濟增長發(fā)揮積極作用的同時，行業(yè)的經(jīng)濟效益、社會認知度、業(yè)主滿意度和在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中的地位得到了不同程度的提高。此外，物業(yè)服務的全天候性，可有效防范犯罪、減少意外事故、配合社區(qū)活動開展等，從多個角度為促進社會的和諧發(fā)揮著積極的作用。同時，物業(yè)財務管理的健康有序?qū)ξ飿I(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展起到了重要的作用，現(xiàn)就物業(yè)管理服務中財務管理存在的問題和具體對策淺述如下：

一、物業(yè)管理公司的會計核算和財務管理存在的具體問題

伴隨我國物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，大部分物業(yè)管理公司的管理理念和管理水平在不斷提升。但是由于我國物業(yè)管理發(fā)展時間短、物業(yè)財務管理人員專業(yè)素質(zhì)不高和物業(yè)規(guī)模相對較小，管理分散等造成很多問題。

（一）會計核算和財務管理的基礎工作缺乏統(tǒng)一規(guī)范的管理。

會計記賬的方式不合格，沒有嚴格按照會計制度明細記錄財務狀況；會計科目混亂，收支會計科目的記錄不準確，例如資本性支出與收益性支出混亂記錄；會計資料造假，數(shù)據(jù)失真或者不準確，作假帳的現(xiàn)象是依然存在的；會計核算和財務管理手續(xù)不合理，有些經(jīng)濟業(yè)務甚至沒有正式的合同或者協(xié)議等現(xiàn)象都是會計核算存在的嚴重問題。這些會計核算和財務管理基礎的問題嚴重影響會計信息的準確性和完整性，影響物業(yè)公司對數(shù)據(jù)的判斷。

（二）會計核算方式單一。

很多物業(yè)管理公司不注重會計核算這一塊，公司財務狀況由財務部門統(tǒng)一管理核算，其他部門很少設立會計核算和財務管理人員專門對本部門的財務進行詳細管理。物業(yè)管理公司的業(yè)務范圍大，一個物業(yè)公司要同時管理好幾個小區(qū)甚至更多，賬目設置不詳細不利于公司對每個小區(qū)的具體情況分析和管理。

（三）會計核算和財務管理手段落后。

很多公司目前的會計核算任然停留在手工做賬的階段，公司的會計數(shù)據(jù)收集、分析、處理大部分依靠人工作業(yè)。這樣既耗費大量的時間，還影響數(shù)據(jù)的準確度。財務管理工作把很多時間用在做賬上面，用很少的時間對財務狀況進行詳細的總結(jié)分析。

（四）成本管理不完善，資金利用不當現(xiàn)象存在。

成本管理有三種方式：調(diào)整經(jīng)濟活動的規(guī)模效益；與供貨商談判交流，轉(zhuǎn)移成本；加強財務管理，強化預算管理，節(jié)約支出。這些方法只能片面的短時間的管理成本，忽略了物業(yè)管理在對企業(yè)的供應和服務環(huán)節(jié)的成本管理，這樣對物業(yè)管理公司的長期成本管理效果不是很好。資金挪用、賬款收不回來、壞賬等都提高了資金成本。

（五）財務報表不詳細，不能為公司管理提供詳細準確的數(shù)據(jù)。

很多物業(yè)公司對外提供的財務報表只是很籠統(tǒng)的資產(chǎn)負債表、利潤表等。沒有管理需要的各種詳細報表。例如：維修報表、各種服務費用報表等。還有很多財務信息是采用統(tǒng)計的方法，統(tǒng)計工作時間長，數(shù)據(jù)不準確，不能滿足財務管理的需求。

（六）稅務賬目不清楚，物業(yè)管理收費對稅務的劃分不清楚，導致申稅及納稅不真實。

（七）會計核算和財務管理分不清。

很多物業(yè)公司認為會計核算是會計部門的工作，沒有認識到會計核算和財務管理是一個體系。

二、提高物業(yè)管理行業(yè)會計核算和財務管理水平的方法

物業(yè)管理作為服務性行業(yè)，財務管理的一個重要方面就是成本管理，因為其最重要的成本支出是人工成本和管理費用的支出，因此物業(yè)管理公司應該樹立全員成本控制觀念。物業(yè)管理企業(yè)一方面應確立科學的財務管理和成本控制目標，提高全員成本素質(zhì)和意識，使所有單位和部門都重視成本。另一方面通過對人力資源的科學整合，激活人才潛力，減少冗員，降低人工成本。同時還要通過職業(yè)道德及服務技術培訓，造就一批敬業(yè)愛崗、懂技術、會管理的高素質(zhì)復合型人才隊伍，來提高工作質(zhì)量和效率。

（一）規(guī)范管理會計核算和財務管理基礎工作 1.建立規(guī)范的財務基礎工作

物業(yè)管理企業(yè)的財務信息是物業(yè)管理企業(yè)進行經(jīng)營決策和與國際物業(yè)管理接軌，謀求更大發(fā)展的重要數(shù)據(jù)支持，是企業(yè)降低服務成本、獲得經(jīng)濟效益的關鍵之一，也是國家規(guī)劃物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展、制定物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的重要依據(jù)。而真實、準確、先進、及時、完整的財務信息需要規(guī)范的、科學的財務管理基礎工作做保障。

(1)加強對原始記錄的管理。一是要統(tǒng)一規(guī)范各種原始記錄的格式、內(nèi)容和方法；二是要明確簽署、傳遞、匯集、反饋、保管原始記錄的要求；三是要建立各環(huán)節(jié)的責任制，確保原始記錄的真實、完整、正確、及時，健全財務核算資料。

(2)加強對定額管理的管理。制定并嚴格執(zhí)行企業(yè)內(nèi)部的勞動定額、物質(zhì)定額、費用定額、人員定額、工時定額及考核辦法。

3(3)嚴格規(guī)定企業(yè)物質(zhì)的購進、入庫、領用、維修等各環(huán)節(jié)。計量驗收管理工作，堵塞漏洞，增收節(jié)支。

(4)加強對財務預算的管理。物業(yè)管理公司應當建立健全財務預算制度，明確財務預算編制程序及方法，做好財務預算執(zhí)行情況的檢查、考核工作，達到通過財務預算控制經(jīng)營活動、確保各項經(jīng)營目標順利實現(xiàn)的目的。

(5)加強對財產(chǎn)清查的管理，定期做好財產(chǎn)清查工作，對加強財產(chǎn)管理、加速資金周轉(zhuǎn)，提高經(jīng)濟效益，確保會計報表質(zhì)量具有十分重要的意義。

2.建立和健全物業(yè)公司內(nèi)部財務管理制度

物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)國家統(tǒng)一規(guī)定，結(jié)合本身的經(jīng)營特點和內(nèi)部管理要求，制定規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財務活動的《財務管理辦法》。同時，還要不斷細化完善這項制度，配以與財務管理有關的分支管理辦法，如《收費員管理辦法》、《空置房、報停房管理辦法》、兼職收費員管理辦法》、《物資采購管理辦法》等；制定小區(qū)管理者的考核指標和收費員考核指標；并對小區(qū)臺賬、上交的各種財務資料進行日常核對；對小區(qū)的收入進行定期、不定期的檢查監(jiān)督。因此，物業(yè)管理企業(yè)只有建立一套科學、完整、規(guī)范的內(nèi)部財務管理制度，才能充分落實好理財自主權(quán)，形成一系列適應物業(yè)公司財務核算和財務管理要求的財務管理體系和自我的約束機制，才能規(guī)范企業(yè)的財務行為，促進物業(yè)管理企業(yè)的健康有序發(fā)展。

3.要全面展開財務分析，保證資金合理運用

物業(yè)企業(yè)在開展經(jīng)營的過程中，經(jīng)濟收益主要來自于兩個方面，一個是為客戶提供物業(yè)管理，收取管理費，另一個就是開展多種經(jīng)營、多元化、分散化投資。如果企業(yè)想從中獲取利潤，使得企業(yè)發(fā)展壯大，就要對企業(yè)進行有效的財務分析，保持企業(yè)良性運行。物業(yè)管理的財務分析就是以物業(yè)企業(yè)的報表為依據(jù)展開分析，從而為客戶及投資者提供有用信息。首先，財務管理部門要評價公司的財務狀況，了解公司一定時期的資產(chǎn)、負債水平，從而判斷企業(yè)的經(jīng)營風險，保證資金合理運作。企業(yè)在發(fā)展壯大時需要投資籌資，企業(yè)通過財務分析可以及時了解企業(yè)資金的構(gòu)成比例，充分利

用閑置資金，合理安排長期借款或者是短期借款，有效控制資金成本。其次，財務分析要評價企業(yè)的管理效率，管理效率的高低是企業(yè)管理能力的集中反映。企業(yè)要分析自身的管理效率，及時了解企業(yè)的運作情況，要對企業(yè)的財務制度進行檢查，以有效防范經(jīng)營風險，健全財務控制，保證業(yè)務流程暢運作。最后，企業(yè)的財務管理分為三個部分，投資、融資以及利潤分配。企業(yè)要進行利益分配，就要對企業(yè)的獲利能力進行評價，贏利多少不僅跟自身有關系，而且跟投資者、債權(quán)人都息息相關。因此，對企業(yè)贏利能力的評估是必須的，不僅可以滿足投資者的需要，而且還可以根據(jù)自身的活動能力及時做出財務預測。企業(yè)在財務分析的過程中，要重視財務預測與計劃，以增強市場競爭力，為企業(yè)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、進行科學的經(jīng)營決策提供可靠依據(jù)。

（二）提高物業(yè)管理人員綜合素質(zhì)。

人才建設始終應當放在公司發(fā)展中的首要位置、提高人員素質(zhì)是提高公司管理水平的條件之一。物業(yè)財管管理工作不僅僅是公司財務部門的事情，而是關系到公司整體利益又取決于公司整體的一項管理活動。財務管理活動為公司經(jīng)營管理籌集、分配所需資金，涉及到公司經(jīng)營的整個過程。同時，財務管理活動受到公司經(jīng)濟狀況、公司規(guī)模等方面的限制，因此財務管理活動與公司經(jīng)營管理活動密不可分。因此，要提高公司財管管理水平，為公司里財務管理活動營造一個好的環(huán)境，需要所有員工的共同努力。在財務人員的培養(yǎng)過程中，首先要嚴把會計從業(yè)人員的準入關，堅決杜絕不具備會計從業(yè)能力的人員進入財務部門，要對會計從業(yè)人員加強思想道德教育，注重對會計人員職業(yè)道德素質(zhì)的考察和培養(yǎng)，使公司財務部門成為一個思想覺悟高，專業(yè)技能強的部門。公司要鼓勵財務人員進行會計繼續(xù)教育和學習，及時更新自己的知識和技能。

（三）建立二級會計核算和財務管理制度。

由于物業(yè)管理公司管理區(qū)域的增多，對財務的管理也應該更加詳細。要掌握詳細的數(shù)據(jù)信息，必須建立二級或者多級的會計核算和財務管理制度。以每個小區(qū)為單位建立會計核算和財務管理制度，對小區(qū)信息及時進行整合分析，再將原數(shù)據(jù)和整合數(shù)據(jù)交由總公司財務部門，公司財務部門對每個小區(qū)的信息數(shù)據(jù)進行分析。必要時這些

詳細的信息也是物業(yè)公司制定小區(qū)管理計劃的重要依據(jù)。

（四）正確劃分應繳稅務項目，準確申報應納稅額。

1.目前，對物業(yè)管理適用“服務業(yè)”5%的營業(yè)稅稅率，相對交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)等行業(yè)3%的稅率明顯偏高。鑒于物業(yè)管理行業(yè)區(qū)別于其他服務行業(yè)的根本之處在于它具有準公共服務的特征，從維護涉及千家萬戶的公共利益和保障民生的角度出發(fā)，應對物業(yè)管理行業(yè)適用有別于一般服務業(yè)的較低的營業(yè)稅率。

2.物業(yè)管理收費具有“取之于民，用之于民”的特征。在酬金制收費模式下，物業(yè)服務收費標準是按照“以支定收”的方式確定的。物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主收取的物業(yè)服務資金由物業(yè)服務支出和物業(yè)服務酬金兩部分構(gòu)成，其中物業(yè)服務支出屬代業(yè)主收取并用于支付維持清潔、維護秩序、綠化養(yǎng)護、設備設施維修保養(yǎng)等物業(yè)服務日常開支，與居民日常生活中發(fā)生的水電費、取暖費和燃氣費等費用一樣具有代收代付的性質(zhì)，不應作為稅基因物業(yè)管理發(fā)展較為成熟的國家及地區(qū)，業(yè)主所交的物業(yè)管理費一般是先進入業(yè)主公戶（各地方名稱不同），在物業(yè)公司實施管理的過程中，從該帳戶將各種費用支付給專業(yè)公司，物業(yè)公司收取10%左右傭金作為收入，依據(jù)該收入交納稅費。因此，稅務部門應以物業(yè)服務酬金為稅基向物業(yè)服務企業(yè)計征營業(yè)稅及其附加，而目前各地稅務部門均以物業(yè)服務資金為稅基向企業(yè)征稅，無疑加重業(yè)主和企業(yè)的負擔。

3.根據(jù)國家法律法規(guī)規(guī)定：消防維保、電梯維保應當委托具備相應資質(zhì)的專業(yè)單位承擔，隨著社會專業(yè)化分工的日趨細化，目前物業(yè)服務企業(yè)大多存在不同程度的專業(yè)分包。中央空調(diào)維保、日常專業(yè)保潔、專業(yè)安防、專業(yè)外墻清洗等專項服務，從多是通過分包委托給其他專業(yè)公司的方式完成的。在計征營業(yè)稅時，物業(yè)服務企業(yè)與專業(yè)分包公司之間實際應存在稅項抵扣，在申報本企業(yè)營業(yè)稅時，應允許將外包服務的支出從物業(yè)服務收入中予以扣減，剩余的服務收入作為計征營業(yè)稅的依據(jù)。而且目前稅務機關對物業(yè)服務企業(yè)按照收入全額計征營業(yè)稅，不允許根據(jù)各專業(yè)分包公司的發(fā)票額將相應支出部分作為稅前抵扣項目，明顯存在重復征稅的問題，加重了物業(yè)服務企業(yè)的稅收負擔。

4.根據(jù)國家法律法規(guī)規(guī)定，部分服務業(yè)納入“營改增”后，涉及到物業(yè)公司營改增的城市，增值稅小規(guī)模納稅人開具的物業(yè)費的增值稅稅率為3%，此外還要根據(jù)增值稅計算各項附加稅。此外，同時國家為了扶持“小微”企業(yè)發(fā)展，在稅收給予了優(yōu)惠：①增值稅小規(guī)模納稅人和營業(yè)稅納稅人，月銷售額或營業(yè)稅小規(guī)模納稅人和營業(yè)稅納稅人，季度銷售額或營業(yè)額不超過9萬元的，按照上述文件規(guī)定免征增值稅或營業(yè)稅；②增值稅小規(guī)模納稅人兼營營業(yè)稅應稅項目的，應當分別核算增值稅應稅項目的銷售額和營業(yè)稅項目的營業(yè)額，月銷售額不超過3萬元（按季納稅9萬元）的，免征增值稅；月營業(yè)額不超過3萬元（按季納稅9萬元）的，免征營業(yè)稅；③增值稅小規(guī)模納稅人月銷售額不超過3萬元（按季納稅9萬元）的，當期因代開增值稅專用發(fā)票（含貨物運輸業(yè)增值稅專用發(fā)票）已經(jīng)繳納的稅款在專用發(fā)票全部聯(lián)次追回或者按規(guī)定開具紅字專用發(fā)票后，可以向主管稅務機關申請退還。[1] 因為很多物業(yè)公司財務人員分不清楚公司“管理處”和業(yè)主委員會之間的關系、物業(yè)管理企業(yè)所有者權(quán)益和物業(yè)所有人權(quán)益之間的區(qū)別、物業(yè)管理服務費用的會計核算和稅務申報之間的關系，以及對應繳稅項和非應繳稅項之間的劃分認識不清。還有相當一部分物業(yè)管理財務人員對國家優(yōu)惠政策掌握不夠，不能讓企業(yè)及時享受國家相關優(yōu)惠政策待遇。這些都導致會計核算和財務管理不當。所以要增強財務人員的稅務知識，正確劃分應交稅務項目，按時申報納稅，做好物業(yè)管理的財務工作，保證各方利益不受損害。

（五）對財務進行精細化的管理。

建立會計輔助核算和財務管理制度，成本核算必須明確到各個部門及負責人，可以按照單位管理的需要對成本科目按部門、按人員、按地點進行輔助核算，對每一筆開支的用處和單位都進行詳細的記錄，保證信息的完整性和準確性。

1.劃分不同的作業(yè)中心。保潔作業(yè)中心，其主要包括日常的清潔工作以及垃圾的清掃和處理：綠化作業(yè)中心，其主要的工作是增加物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠色植物，提高區(qū)域內(nèi)的綠化面積，及時地對植物進行美化和養(yǎng)護“維護作業(yè)中心。其主要的工作是使用先進的技術和管理方法對房屋管理區(qū)內(nèi)的公共設施進行維護和保養(yǎng)；綜合管理作

業(yè)中心，其主要是為了物業(yè)管理工作能夠正常運行而的一些職能部門以及輔助部門：保安中心，其主要的工作是維護管理范圍內(nèi)的正常生活工作秩序，保護業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。

2.劃分企業(yè)資源。人工費用，其主要包括了物業(yè)管理人員的薪酬工資、保險以及相關的福利費；固定資產(chǎn)折舊費用。主要包含物業(yè)管理企業(yè)自身擁有的固定資產(chǎn)按年限折舊所需要計提的折舊費；材料費用，其主要包含了在進行物業(yè)管理工作時候需要消耗的直接材料、燃料、輔助材料、零部件以及包裝物等；辦公費用，其主要包括培訓費、書報費、差旅費、租賃費、文化宣傳費用等；動力費，物業(yè)的公共設施平常運行、維護以及自身消耗使用的水電費等。

（六）對利潤進行精細化管理，進行最小范圍的核算。

以部門或以樓體為單位劃分利潤的財務管理，每個單位的財務管理又可以劃分下一級的財務管理單位（例如再以項目為單位劃分，或者以樓層為單位劃分）。這樣的財務管理體系可以清晰具體的反映公司各部門的盈利狀況。也利于公司財務部門進行利潤報表總結(jié)，還可以保證利潤數(shù)據(jù)信息的完整性。

（七）對資金的精細化管理。

物業(yè)管理資金的來源，除資本本金或者銀行貸款外，其他物業(yè)管理收入都是向業(yè)主或使用人收取的管理費用，所以資金的籌措必須注重社會效益和經(jīng)濟效益的有機統(tǒng)一。同時，加強資金有計劃及合理使用，把有限的資金用在必要的物業(yè)管理項目上。增加資金使用的透明度。另外，進行科學的投資決策，積極防范投資風險。物業(yè)管理企業(yè)多是中小企業(yè)，更應選擇科學合理的投資模式，盡可能地采用中短期投資，揚長避短，在科學合理的投資模式下，加強投資項目的可行性研究和論證。同時，加強項目投資實施過程的控制和管理，做好入監(jiān)督工作。其具體做法為：首先，減少資金的浪費，提高資金的利用率。其次,對資金的流動做好跟蹤管理，防止貪污挪用現(xiàn)象的發(fā)生。然后，對應收款項，應該加大催款力度，盡快收回款項，提高資金的流動速度。再次，分散風險，物業(yè)管理公司可以與保險公司、保安公司合作，分散資金風險。最

后，設立壞賬準備金，將其納入資金管理費用，加強企業(yè)的風險意識，增強物業(yè)管理公司的抗風險能力。

三、結(jié)束語

物業(yè)管理公司的會計核算和財務管理對公司的整體管理和發(fā)展都很重要，但是我國物業(yè)管理行業(yè)處于初級階段，還存在很多不足，我們要加強物業(yè)管理公司的會計核算和財務管理水平，推動我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，更好的為業(yè)主服務和合理取得收益。

參考文獻：[1]參考文件：《國家稅務總局

關于小微企業(yè)免征增值稅和營業(yè)稅有

關問題的公告》（國家稅務總局公告2014年第57號）

[2]參考教材：《物業(yè)管理實務I、II》、《管理學基礎》、《物業(yè)管理財稅 基礎》、《物業(yè)設備設施管理》

[3]其他參考資料：《會計基礎》、《稅法》、《企業(yè)管理》

第三篇：物業(yè)管理問題及對策

物業(yè)管理（存在的主要問題及解決對策）研究目的和意義

一、當前物業(yè)管理服務中的反映出來的主要問題

（一）法規(guī)不健全，司法效力不高

近些年來，雖然物業(yè)管理的立法取得了不小進展，《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務收費管理辦法》等的出臺，對規(guī)范物業(yè)管理的運作起了一定的作用。但物業(yè)管理中的一些深層次問題，如業(yè)主組織與其它組織的關系處理、物業(yè)管理權(quán)力交接等，依然缺乏可操作性的規(guī)定。這使得許多物業(yè)管理糾紛難以通過法律途徑解決。加之當前我國的司法訴訟程序多、費時長、效力低，物業(yè)服務欠費、接管不暢一類糾紛更是經(jīng)常久拖不決，容易使得小糾紛演化成大的爭執(zhí)，甚至引發(fā)集體請愿、暴力沖突等一些嚴重影響社會和諧的事件。

（二）物業(yè)公司與業(yè)主之間的缺乏信任，難以建立和諧關系

目前有一些物業(yè)公司依仗有開發(fā)建設單位的支持，經(jīng)常對業(yè)主的呼聲不予理會，粗暴干涉業(yè)主的權(quán)利，導致業(yè)主對開發(fā)建設單位附屬的物業(yè)公司很反感、不信任。開發(fā)建設單位的物業(yè)公司對物業(yè)早期介入和前期管理往往走形式主義，不能真正維護業(yè)主的利益，在建筑質(zhì)量、功能、配套等重大事項上沒有起到應有的監(jiān)督把關作用。引致業(yè)主經(jīng)常以房屋質(zhì)量問題、建設單位承諾不兌現(xiàn)等而遷怒于物業(yè)公司，對物業(yè)公司不信任，關系處理不好。廣州、深圳許多小區(qū)由此發(fā)生暴力沖突。

（三）物業(yè)公司履約意識和能力差，物業(yè)服務不到位

有一些物業(yè)公司在取得物業(yè)管理權(quán)后，沒有按照合同認真提供物業(yè)服務，擅自降低服務等級，減少服務項目，降低服務標準和要求；有的公司連起碼的服務合同要求都不能達到，以減少成本增加利潤。有的公司甚至連清潔、保安工作都不能做好。

（四）業(yè)主組織地位不明確，業(yè)主委員會運作不規(guī)范

長期以來，業(yè)主委員會只是一個無法人地位和獨立財產(chǎn)相對松散的業(yè)主自治性組織，其法律訴訟主體地位不明確，談不上獨立承擔民事責任。即便現(xiàn)在不少地方接受訴訟或仲裁，物管公司勝訴后，也難以執(zhí)行。而在實際運作中業(yè)委會主任、業(yè)主代表等人又難以得到適當?shù)募睢C制欠缺，部分業(yè)委員成員或業(yè)主代表便會不公、不當?shù)匦惺棺约旱臋?quán)力，難以發(fā)揮業(yè)主組織應有的作用。

（五）業(yè)主欠費比例在有的地方較為嚴重

根據(jù)《中國物業(yè)管理》雜志的報導，北京市居民小區(qū)管理辦公室對28個商品房小區(qū)進行調(diào)查，物業(yè)收費率能達到80%的只有14個小區(qū)，商品房小區(qū)平均物業(yè)收費率僅為65%。而一般來說物業(yè)管理費收費率低于80%物業(yè)公司將難以維持正常管理活動。

二、物業(yè)管理服務問題產(chǎn)生的原因

（一）業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)理念滯后

時致今天，仍然有大量人們對物業(yè)管理的認識停留在計劃經(jīng)濟時代的單位管理或房管所管理模式上,無論是物業(yè)公司還是業(yè)主對物業(yè)管理的認識均又不成熟之處。特別是內(nèi)地這種情況更普遍。據(jù)陜西《華商報》記者調(diào)查，西安市民對物業(yè)管理存在的問題可概括為六個方面：97％的業(yè)主稱小區(qū)物業(yè)管理部門不是根據(jù)業(yè)主意愿公平選聘產(chǎn)生，而是由開發(fā)商“欽定”的，小區(qū)業(yè)主合法權(quán)益無法得到保障；86％的業(yè)主認為小區(qū)物業(yè)收費不透明，更有60％的業(yè)主稱不了解物業(yè)部門收費的用途，而行政主管部門的指導無從談起；參與調(diào)查的70％以上的業(yè)主對物業(yè)服務不滿意，同時認為業(yè)主無法行使屬于自己的權(quán)利；在參與調(diào)查的市民

中，有一半以上的人稱不知道小區(qū)物業(yè)管理的政府行政主管部門是誰；參與者中，近90％的業(yè)主稱小區(qū)不能按時召開業(yè)主大會，其中不少業(yè)主稱小區(qū)沒有召開業(yè)主大會卻產(chǎn)生了業(yè)主委員會，懷疑是物業(yè)管理部門暗箱操作；在“您對小區(qū)物業(yè)管理不滿時采取何種方式解決？”的調(diào)查項中，近30％的小區(qū)業(yè)主通過“爭吵”解決物業(yè)糾紛。

（二）物業(yè)管理規(guī)模小，規(guī)模不經(jīng)濟，經(jīng)營管理困難

規(guī)模不經(jīng)濟的問題。物業(yè)管理行業(yè)有一種說法，如住宅小區(qū)的管理面積在5萬平方米以下者往往是虧損的，5-8萬平方米才收支平衡，8萬平方米才有贏利可能。但目前很多物業(yè)管理項目面積較少，整體上很難達到規(guī)模經(jīng)營水平。據(jù)據(jù)統(tǒng)計，物業(yè)管理較成熟的廣東省，截止2004年底物業(yè)管理覆蓋率也只有為40%。物業(yè)管理企業(yè)有3000余家，管理項目1.2萬個,平均管理4個項目，管理面積5億平方米，每個公司平均管理面積只有16.7萬平方米，每個項目只有4.2萬平方米。［13］物業(yè)公司管理項目少，面積少的現(xiàn)狀，反應了物業(yè)管理正常的市場競爭機制尚未形成，使物業(yè)管理企業(yè)難以走出經(jīng)營困境，服務質(zhì)量自然難以保證。

（三）行業(yè)隊伍素質(zhì)偏低，人才短缺

物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理，需要各類高素質(zhì)的管理人才。但由于我國物業(yè)管理專業(yè)教育起步晚，培養(yǎng)的人才有限，加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標準和從業(yè)人員行為規(guī)范，在職專業(yè)物業(yè)管理人員的培訓不足和各種上崗專業(yè)培訓流于形式、監(jiān)管不足，更加之觀念上認為物業(yè)管理無需高素質(zhì)人員的誤區(qū)等，使得我國物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，制約了行業(yè)的良性發(fā)展，影響行業(yè)地位的提高。

回答人的補充2009-06-04 12:57

（四）物業(yè)糾紛處理方法不當，解決物業(yè)糾紛的有效途經(jīng)不夠

目前，不少物業(yè)公司對物業(yè)糾紛和和與業(yè)主的糾紛經(jīng)常采用不適當?shù)姆椒ㄌ幚?，如暴力解決、對簿公堂等，結(jié)果不僅難以解決根本問題，反而容易激化矛盾。據(jù)新京報報導，2005年10月30日晚，朝陽區(qū)57名欠交物業(yè)費、未履行判決的業(yè)主被法院強制執(zhí)行，其中16人被司法拘留。事隔整1月在北京市朝陽區(qū)法院強制執(zhí)行物業(yè)費一個月后對朝陽區(qū)被強制執(zhí)行小區(qū)（百環(huán)花園、歐陸經(jīng)典小區(qū)、農(nóng)光里小區(qū)和芍藥居北里小區(qū)）百名業(yè)主進行的問卷調(diào)查表明：超七成業(yè)主認為強制執(zhí)行不會促使他們交納物業(yè)費，而其后物業(yè)公司提供的服務也沒有改善。調(diào)查結(jié)果統(tǒng)計顯示：6.1％的業(yè)主對小區(qū)物業(yè)服務滿意，65.9%的業(yè)主選擇了不滿意；同時42.7％的業(yè)主也意識到拒交物業(yè)費不能促使物業(yè)改善服務。對于強制執(zhí)行后的影響，76.8%的業(yè)主認為，強制執(zhí)行不會促使他們積極繳納物業(yè)費；73.2％的業(yè)主感到強制執(zhí)行后，物業(yè)的服務并未得到改善；68.3％的業(yè)主認為，強制執(zhí)行后，業(yè)主和物業(yè)的關系惡化了。

三、解決問題的對策

通過以上分析，我們認為解決當前物業(yè)管理服務中的問題，主要應從以下幾方面解決：

（一）完善立法，改進司法

一年前出臺的《物業(yè)管理條例》突出了權(quán)在業(yè)主、訂約自由、合同優(yōu)先、建設與管理相分離、以招投標方式選聘物管企業(yè)、以合理公開以及費用與服務水平相適應的原則確定物業(yè)服務收費標準等物業(yè)管理法治精神與原則，較以往有了較大的改善。但迫切需要地方立法加以細化，強化法規(guī)的可執(zhí)行性和可操作性，特別是要在業(yè)主組織的成立運作、物業(yè)接管的程序、方式、不交物業(yè)服務費的制約等方

面作出具體規(guī)定，以化解當前大量出現(xiàn)的一些突出糾紛與矛盾。在司法方面，要借鑒香港小額錢債審裁方面的經(jīng)驗，改革簡化審判程序，提高審判效率，加大對物業(yè)服務中每一方違約違規(guī)的處罰力度，遏制“賴賬”等不良現(xiàn)象與苗頭。

（二）強化政府監(jiān)管與指導，加強社會監(jiān)督力度

首先，要從源頭上對包括物業(yè)項目報建、規(guī)劃設計、融資、開發(fā)、銷售全過程進行嚴格監(jiān)管，為后續(xù)的物業(yè)管理服務打下良好的基礎。要積極改革物業(yè)管理行政管理模式，真正落實三級管理體制，將對物業(yè)管理監(jiān)管的權(quán)力中心下移至街道辦事處，明確賦予街道辦事處指導業(yè)主大會召開成立，對物管招投標、物管交接及業(yè)主組織和物業(yè)公司實際運作進行監(jiān)管的具體職責，提高監(jiān)管效率。回答人的補充2009-06-04 12:58

再者，要依靠社區(qū)代表、人大代表、專聘社會監(jiān)督員等各方力量，加強對物業(yè)管理的社會監(jiān)督。拓寬群眾投訴渠道，及時解決群眾反映的物業(yè)管理問題，并加大對群眾投訴的處理力度，對各種違法違規(guī)行為堅決查處，公開曝光，以起“震懾”作用。把物業(yè)管理市場中容易出現(xiàn)的問題消除在萌芽狀態(tài)。

（三）多種途徑培育規(guī)范物業(yè)管理市場，提高物業(yè)管理水平

要進一步加強社會輿論宣傳，引導群眾轉(zhuǎn)變思想觀念，使物業(yè)管理進一步得到廣大群眾的認同和支持，提高他們參與物業(yè)管理活動的主動性和積極性；要加強對業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的指導、引導，確立起物業(yè)管理市場的真正的買方主體，并增加這一主體的決策能力和行為能力；要加強物業(yè)管理市場競爭主體的培育，嚴格實行建管分離，大力推行物業(yè)管理招投標制度，真正建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇市場競爭機制；要增設對口的高等教育專業(yè)，大力培養(yǎng)具有相關專業(yè)的高層次人才，通過職業(yè)教育、在職培訓考核等多種手段，提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)；要加強政府調(diào)控引導力度，加快物業(yè)管理企業(yè)改組改制，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，重組上規(guī)模的步伐，培育一批高素質(zhì)的企業(yè)；加強對物業(yè)管理公司的資質(zhì)審核，對違法違規(guī)不能規(guī)范運作的物業(yè)管理企業(yè)，加大監(jiān)督處罰力度，使物業(yè)管理企業(yè)在競爭中規(guī)范自己的經(jīng)營行為，提高管理服務水平。

（四）加強專業(yè)人才培養(yǎng)和全員培訓工作，提高行業(yè)服務人員素質(zhì)

即要通過多種途徑解決當前的物業(yè)管理服務人員素質(zhì)不高的問題。首先，學歷教育要要培養(yǎng)既懂政策法規(guī)、服務禮儀、心理溝通，也熟悉工程技術的經(jīng)營管理服務型人才；同時物業(yè)管理行業(yè)應加快職業(yè)資格制度的建立，培養(yǎng)各級職業(yè)人才；企業(yè)內(nèi)部培訓重點要從解決業(yè)主關心的人員素質(zhì)著手，加強服務規(guī)范、服務標準、員工禮儀、各種工程問題的解決實用技能、法律知識、突發(fā)事件應變能力等針對性培訓。多管齊下，達到行業(yè)人員素質(zhì)的根本提高，從而帶來服務作風、水平的大力改善，使業(yè)主欣然接受優(yōu)質(zhì)的服務，消除內(nèi)心的對抗心理。

總之，解決物業(yè)管理服務方面的問題不是一朝一夕之事，需要全社會的努力。相信隨著我國法制建設的完善、市場經(jīng)濟體系的成熟，物業(yè)管理行業(yè)也一定能逐步走上規(guī)范、健康、和諧的發(fā)展軌道。

第四篇：商場物業(yè)管理難點及對策研究

商場物業(yè)管理難點及對策研究

摘要：隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，商場物業(yè)大量出現(xiàn)，并開始在社會發(fā)展中扮演著重要的角色。由于商場物業(yè)規(guī)模大，綜合性強，管理和服務水平要求較高，這決定了商場物業(yè)管理有許多難點。制定切實可行的物業(yè)管理方案，提高物業(yè)管理人員的整體素質(zhì)，注重協(xié)調(diào)各方關系，加強環(huán)境管理，做好物業(yè)經(jīng)營，創(chuàng)造優(yōu)雅舒適便捷的購物環(huán)境，從而樹立商場的美好形象，吸引大批的優(yōu)質(zhì)客戶資源，以保證商場更好的經(jīng)營和發(fā)展。

關鍵詞：商場；物業(yè)管理；難點

中圖分類號：F27

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3198（2014）09-0068-02

隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，商場物業(yè)大量出現(xiàn)，并開始在社會發(fā)展中扮演著重要的角色。商場是指聚集在一個或相連的幾個建筑物內(nèi)的各種商店所組成的市場，是指一種私有但為公眾提供商品、服務、設施和場地的用所。目前商場物業(yè)普遍特點是規(guī)模大，綜合性較強，管理和服務水平要求較高，這決定了商場物業(yè)管理在很多方面與傳統(tǒng)的住宅物業(yè)管理有著很大的差異，并提出了更高的要求。商場物業(yè)管理水平直接影響著商場的經(jīng)營和發(fā)展，決定著商業(yè)項目的成敗。商場物業(yè)管理對營造良好的商業(yè)氛圍，提供較好的生活、購物、娛樂休閑環(huán)境，以及社會和諧、安定團結(jié)等具有積極作用。

我國的商場物業(yè)起步較晚，物業(yè)管理經(jīng)驗不足，并且商場客流量大、服務活動繁多、結(jié)構(gòu)功能設備復雜，管理上具有較高的專業(yè)性要求，因而存在許多難點。商場物業(yè)管理的難點分析

1.1 服務群體構(gòu)成復雜，流動性大

住宅小區(qū)物業(yè)服務群體相對穩(wěn)定，就是業(yè)主和少數(shù)租戶。而商場物業(yè)的服務群體構(gòu)成復雜，包括商場的經(jīng)營者、租戶、消費群體等，綜合性強。并且商場的服務群體流動性大，尤其在節(jié)假日及大型活動期間，商場內(nèi)客流量大，給商場的物業(yè)管理帶來了很多難題。

1.2 環(huán)境舒適度要求標準高

住宅小區(qū)物業(yè)環(huán)境主要要求干凈整潔，設施規(guī)劃合理，綠化美觀等。而商場更重視的是商業(yè)氛圍，不單單要求硬件設施，在軟環(huán)境方面要求也較高。商場要求寬敞明亮，舒適整潔，適宜的溫濕度、良好的空氣質(zhì)量、優(yōu)美的音樂，適宜的燈光，賞心悅目的景觀，完善的配套設施等，這對物業(yè)管理提出了更高的標準。

1.3 設備設施復雜，維護管理要求嚴格

住宅物業(yè)的設備設施主要有水暖電、電梯、消防及監(jiān)控設施等，智能化程度不高，使用頻率較低，維護管理難度較小。而商場物業(yè)建筑規(guī)模大，設施設備種類復雜繁多，并且智能化程度較高，主要包括電梯、供電、空調(diào)、監(jiān)控、收銀、安全、交通管理、消防系統(tǒng)等。這些設施設備服務群體廣，運行時間長，使用頻率高，一旦出現(xiàn)故障，將影響到商家的正常經(jīng)營活動，影響客戶的消費心理，進而影響商業(yè)項目的整體運營。因而在維護管理上要求十分嚴格。

1.4 消防、安全、車輛等物業(yè)環(huán)境管理要求高

由于商場內(nèi)有大量的流動群體，并且有較多較復雜的設備設施，與住宅相比更容易出現(xiàn)安全問題。如節(jié)假日大型活動期間容易出現(xiàn)偷盜搶劫、擁擠踩踏事件；日常設備運行管理使用不當或消費者忽視，易出現(xiàn)火災問題；商場的停車管理不當，易造成交通擁堵甚至人身安全問題。商場一旦發(fā)生事故，救援難度大，后期問題處理也較困難，損失相對較大。因而商場的安全管理是商場物業(yè)管理中十分重要的方面。

1.5 商業(yè)活動多，組織協(xié)調(diào)管理難度大

商場物業(yè)管理具有經(jīng)營性、公眾性、服務性等特征，不同于住宅物業(yè)的服務性。商場的物業(yè)管理面對的服務對象不僅僅是業(yè)主，還有大量的顧客這個公眾群體。商場物業(yè)管理是為商業(yè)經(jīng)營服務的，其管理活動自然應配合商家各種形式的商業(yè)活動，而住宅物業(yè)則沒有這方面的要求。商業(yè)活動涉及裝修管理、廣告管理、促銷活動、物流服務等方面，商場的物業(yè)管理是多元化的，涉及群體眾多，包括政府、供應商、配送商、業(yè)主、顧客等，因而商場物業(yè)管理中協(xié)調(diào)組織管理難度大。解決商場物業(yè)管理難點的對策

2.1 制定系統(tǒng)全面切實可行的物業(yè)管理方案

由于商場物業(yè)管理的復雜性、多樣性、不確定性等因素，不能像住宅物業(yè)一樣采用較單一的管理方式，要針對不同的項目和不同的工作內(nèi)容，制定相應的具體管理方案。針對商場的規(guī)模、地理位置、經(jīng)營特點、消費群體等制定人員服務、設備設施管理、消防安全環(huán)境管理、大型活動組織策劃等方案。商場管理應制定應急預案，避免發(fā)生緊急情況時由于缺乏管理而造成混亂，使人員不能及時疏散，設備不能安全運行，進而造成更大的人身和財產(chǎn)損失。

2.2 提高物業(yè)管理人員的整體素質(zhì)

由于商場物業(yè)服務面對的人群復雜，數(shù)量多，而且服務群體的素質(zhì)和需求各不相同，此外商場的智能化程度也較高，因而在物業(yè)管理上難度較大，對商場物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求更高。要求商場物業(yè)管理人員綜合文化素質(zhì)高、形象氣質(zhì)好、專業(yè)知識強，有較強的溝通協(xié)調(diào)管理能力，有一定的商場經(jīng)營管理經(jīng)驗，有良好的語言表達能力，能夠從客戶角度出發(fā)思考問題，能較好的處理各方面關系。此外商場物業(yè)管理還需要具有較強專業(yè)知識的管理人員，如專業(yè)的設備工程師，專業(yè)的營銷策劃人員等。

2.3 注重協(xié)調(diào)處理各方面關系

商場物業(yè)管理涉及的群體之間關系復雜。首先是物業(yè)服務企業(yè)與商場經(jīng)營者之間的關系，物業(yè)是為商場經(jīng)營管理者服務的，應盡力配合協(xié)助商場的各種經(jīng)營活動；其次是物業(yè)服務人員和商戶之間的關系，商戶要繳納物業(yè)費租賃費，物業(yè)要對商戶進行必要的安全裝修管理，提供便利的經(jīng)營環(huán)境和便捷的服務；第三是物業(yè)管理部門和其他相關部門之間的關系，如和供水供電、社會公共服務體系之間的關系，要積極協(xié)調(diào)處理好各方面關系，避免停水、停電、違規(guī)等問題影響商場正常的經(jīng)營活動；第四是物業(yè)服務人員和顧客之間的關系，要正確處理好經(jīng)營者、商戶、顧客之間的關系，給顧客提供舒適便捷的環(huán)境，處理好商戶和顧客、顧客和顧客之間的矛盾糾紛；此外，物業(yè)還應積極聯(lián)系供應商、經(jīng)銷商等，為商場的經(jīng)營提供更便捷的服務。協(xié)調(diào)處理好各種關系能為人們提供一個輕松、愉快、和諧的購物環(huán)境。

第五篇：學生問題成因及對策[定稿]

農(nóng)村小學生家庭教育“問題”成因及對策初探

摘 要：了解農(nóng)村小學生家庭教育的現(xiàn)狀，查找存在的問題，采取有針對性的對策，提高農(nóng)村家長素質(zhì)，提高農(nóng)村家庭教育水平，對于小學生的健康成長、實現(xiàn)建設社會主義新農(nóng)村的宏偉目標，有著十分重要的意義。關鍵詞：農(nóng)村小學生 家庭教育 現(xiàn)狀 對策

俗話說得好：“父母是孩子的第一任教師?！奔彝ソ逃仁菗u籃教育，也是終身教育，家庭教育因其特殊的地位和影響，在教育中起著舉足輕重的作用。

近年來，由于家庭教育的不和諧，由此家長和教師產(chǎn)生了許多的困惑：為什么現(xiàn)在許多孩子學習挺好，但動手能力很差呢？為什么現(xiàn)在許多孩子多才多藝，但心理素質(zhì)很糟糕呢？為什么現(xiàn)在許多孩子在學校是個“乖乖娃”，在家里卻成了“小霸王”？發(fā)生在學生身上的種種現(xiàn)象，不能不引起教育工作者及家長的深思。

一、家長對自己的孩子要充滿信心，設法激發(fā)孩子的學習興趣

有些家長總認為自己的孩子不如別人家的孩子，孩子這也不是，那也不行，一提起孩子的學習就氣餒，對孩子喪失了信心。做家長的如果這樣想、這樣做，就是沒有盡到做家長的責任，是失職的表現(xiàn)。孩子也會因家長的行為而對學習失去興趣，產(chǎn)生厭學情緒，自己的孩子缺乏學習興趣，做家長的理應激發(fā)。興趣是最好的老師，是成功的良好開端。沒有積極情趣的加入，認知活動就會變得蒼白無力。很多名人的成功，都是從興趣開始的。孩子如果厭學，做家長的應該引導啟發(fā)，列舉事例向孩子講清楚學習知識的重要性，鼓勵孩子勤奮學習、刻苦學習。孩子在學習上遇到了困難，做家長的應該幫助孩子樹立信心，克服困難，不要被困難嚇倒。孩子在你的鼓勵下，一次又一次地攻克了學習上的困難，以后在學習上遇到問題就不會知難而退了。家長如果對自己的孩子失去了信心，不幫助自己的孩子樹立信心，還有誰對你的孩子有信心？做家長的如果把培養(yǎng)孩子的重任全部推給老師來承擔，老師也難以擔當?shù)闷稹?/p>

二、家長對孩子的教育要持之以恒，不可“三天打魚，兩天曬網(wǎng)”小學階段的孩子年齡小，頭腦簡單，孩子對于老師、家長提出的要求在頭腦里記得不牢，即使是年齡稍大些的中高年級的孩子也是這樣，只是在不同的孩子身上表現(xiàn)出的程度不一樣，這就與孩子受到的教育有關。有的家長心情好時就會和孩子談談心、鼓勵他們學習，心情不好時就放任自流，對孩子的學習不管不問；還有一些家長忙時閑時、心情好時壞時對孩子都不管，任其發(fā)展；更有甚者，有些家長對自己的孩子不是正確教育、引導，而是分散孩子的精力，引導孩子學不該學的東西，帶著孩子去打麻將，甚至賭錢。

期刊文章分類查詢,盡在期刊圖書館由于潛移默化，孩子不知不覺就學會了，于是孩子利用星期天或節(jié)假日，三五個就聚集在一起，背著家長也打起牌來，甚至還賭錢。這些家長的做法都是極其錯誤的，不僅給學校的教育增添了麻煩，而對于一個缺乏自主性和進取心的孩子來說，這是往歧路上引，這樣的孩子要想學好知識、長大成人成才恐怕是不可能的。家長一定要有高度的責任心，對孩子的教育一定要持之以恒，冰凍三尺非一日之寒，切不可“三天打魚，兩天曬網(wǎng)”。

三、增強家庭的文化教育氛圍

首先，建議家長為孩子設計一間書房，或在孩子的臥室里配置書桌和書架，使孩子有一個學習的小天地；其次，向家長推薦優(yōu)秀的家庭教育報刊，建議家長訂一兩份報刊雜志，作為家長和孩子共同學習的資料；再次，要求家長督促孩子完成家庭作業(yè)，經(jīng)常查看孩子的作業(yè)。

四、努力創(chuàng)設和諧的家庭氛圍

我們認為，作為家長要順應社會發(fā)展的需要，積極創(chuàng)設民主、和諧的家庭氛圍，認真當好孩子的第一任老師，使孩子在家庭中愉快、健康地成長。為此，家長要努力做到：提高自身素質(zhì)，能為孩子樹立良好的榜樣；有一套能被孩子接受的家規(guī)；為孩子提供豐富的生活內(nèi)容；做孩子學習上的助手，指導和幫助孩子完成力所能及的事；利用一切機會鍛煉、培養(yǎng)孩子的自理、自立能力和耐挫力。

五、重視建立和睦的家庭

父母應該非常精心地營造一個令孩子身心健康成長的家庭人文環(huán)境，應該以自己的言傳身教以及在生活中創(chuàng)造出來的每一個生活細節(jié)，讓孩子沐浴在一派和諧、文明、健康、寬松的家庭氣氛中。要培養(yǎng)孩子活潑、開朗、勇敢、進取的性格，培養(yǎng)孩子良好的公民意識和社會責任感，培養(yǎng)孩子樹立平等、契約、寬容、創(chuàng)新、共生的現(xiàn)代意識，讓孩子懂得：要想成才，先要成人。

六、加強學校與家庭的互相溝通

大量實踐證明，單靠學校教育或家庭教育是無法產(chǎn)生良好教育效果的，必須實現(xiàn)家校教育的有機結(jié)合，加強彼此溝通，才能取得事半功倍的效果。因此，學校可以通過家長會、家校聯(lián)系卡、家訪、電話等途徑加強與家長溝通交

流。如面上合作——家長學校、學校開放日、親子活動（發(fā)宣傳材料等側(cè)重系統(tǒng)宣傳教育觀念、方法等），線上合作——家教指導熱線、家教指導網(wǎng)站（側(cè)重于釋疑解難），點上合作——家訪、家校聯(lián)系卡、社區(qū)指導座談會（側(cè)重于跟蹤指導）等，健全和完善家校合作機制。

重視家庭教育是現(xiàn)代教育的必然，也是學校實施素質(zhì)教育成敗的關鍵所在。作為孩子成長過程中“學校、社會、家庭”三大教育之一的家庭教育在新課程改革下日顯重要，家長和教師心往一處想，勁往一處使，孩子的明天才有希望。