第一篇：淺談物業(yè)管理保安人員管理中存在的問題與對(duì)策

淺談物業(yè)管理保安人員管理中存在的問題與對(duì)策

保安工作是保證所管轄物業(yè)區(qū)域內(nèi)財(cái)物不受損失, 人身不受傷害, 業(yè)主或物業(yè)使用人的工作、生活秩序正常而進(jìn)行的防盜、防破壞、防爆炸等一系列治安管理活動(dòng)。良好的治安環(huán)境需要一支作風(fēng)過硬、技能優(yōu)良、機(jī)動(dòng)快速的保安隊(duì)伍作保障。如何搞好保安隊(duì)伍的管理也成為物業(yè)管理人普遍關(guān)注的課題。

一、目前物業(yè)管理保安人員中普遍存在的問題

（一）物管公司招聘保安人員的標(biāo)準(zhǔn)較低導(dǎo)致整體業(yè)務(wù)素質(zhì)下降

按照我國物業(yè)管理相關(guān)法律的規(guī)定物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)可以自行聘用安保人員, 目前在全國各大中城市住宅小區(qū)的物業(yè)公司都在自行招聘保安人員但是物業(yè)公司作為經(jīng)濟(jì)實(shí)體, 往往為了追求利益而忽視對(duì)這些從業(yè)人員的培訓(xùn), 發(fā)給制服就上崗的現(xiàn)象非常普遍。一些物業(yè)管理公司招聘保安現(xiàn)在只要身體好，有身份證，沒有犯罪記錄，就誰都有機(jī)會(huì)成為一名保安。保安招聘條件過寬會(huì)造成諸多不安定因素, 如個(gè)別小區(qū)曾出現(xiàn)過保安監(jiān)守自盜、網(wǎng)上通緝犯當(dāng)保安的情況，這些給業(yè)主帶來了極大的不安全感；還有個(gè)別小區(qū)的保安,合約未滿就擅自離職并帶走或破壞小區(qū)內(nèi)一些值錢的公用設(shè)備；有的因?yàn)楸０擦鲃?dòng)頻繁，保安甚至不知道滅火器放在哪里。這些現(xiàn)象都給小區(qū)業(yè)主的正常生活帶來了極大的不安全感。

（二）業(yè)主對(duì)保安人員缺乏應(yīng)有的尊重

社會(huì)上對(duì)物業(yè)保安這個(gè)群體的認(rèn)同感差也給物業(yè)管理公司保安人員的規(guī)范化建設(shè)帶來了隱患。當(dāng)前不少業(yè)主對(duì)于物業(yè)保安的工作有認(rèn)識(shí)上的偏差,很多人都把“保安”當(dāng)成“保姆兼保姆”。如果整個(gè)社會(huì)還不能對(duì)物業(yè)保安的職能有一個(gè)準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí), 并為全體保安提供一個(gè)公正公平的工作環(huán)境，物業(yè)管理保安的規(guī)范化建設(shè)問題將會(huì)越來越嚴(yán)重。

（三）“監(jiān)管”保安尚有法律上的障礙

對(duì)物業(yè)保安的監(jiān)管問題從目前的立法情況來看, 公安機(jī)關(guān)直接介入管理還存在很多執(zhí)法上的障礙,但是由于物業(yè)保安提供的是一種極為特殊的安保服務(wù)，如果不進(jìn)行正確的引導(dǎo)和規(guī)范, 很容易滑向消極的一面?，F(xiàn)在老百姓心目中對(duì)保安的理解非常寬泛，只要是參與了安全守護(hù)工作的人就被看成是保安。事實(shí)上, 在公安眼里，保安只包括那些受雇于保安公司, 經(jīng)過培訓(xùn)取得上崗合格證的商業(yè)性保安，但在群眾眼里保安還包括了那些公司企業(yè)自行聘用的內(nèi)部安保人員以及物業(yè)公司聘用的為其管理的社區(qū)提供安保服務(wù)的人員。前者已經(jīng)處于公安機(jī)關(guān)的監(jiān)管之下，但對(duì)后兩類人員, 由于相關(guān)法律缺位公安機(jī)關(guān)直接介入管理還存在很多障礙。

二、促進(jìn)物業(yè)保安的規(guī)范化管理的建議

（一）嚴(yán)格把好保安人員的錄用關(guān)

保安員主要從復(fù)轉(zhuǎn)軍人中招聘, 少量從社會(huì)上公開招聘, 擇優(yōu)錄用。

1、物業(yè)管理公司對(duì)保安員一般來說應(yīng)該有以下要求：政治可靠, 作風(fēng)正派, 有較強(qiáng)的工作責(zé)任心；法制觀念強(qiáng), 熱愛保安服務(wù)工作；敢于同違法犯罪分子作斗爭(zhēng)；無違法犯罪劣跡；身體健康, 具有初中以上文化程度；年齡在18歲至35歲。屬單位內(nèi)部人員擔(dān)任本單位保安員工作的, 可適當(dāng)放寬年齡下限, 但最大不得超過50歲。

2、招聘保安員時(shí), 應(yīng)聘人員必須有下列證件和證明材料：本人居民身份證件；招聘本市的保安員, 由戶口所在地派出所出具政審材料；應(yīng)聘人員是外地的, 除持有本人身份證和戶口所在地公安派出所出具有政審材料外, 還必須報(bào)縣、區(qū)公安機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后方可錄用。

聘用的保安員, 必須在上崗前經(jīng)過縣區(qū)以上公安機(jī)關(guān)或保安服務(wù)公司培訓(xùn), 考核合格后方可正式錄用上崗?？己藨?yīng)涵蓋軍事技能、文化水平、普通話、協(xié)調(diào)能力等方面。只有人員素質(zhì)上去了, 提高服務(wù)質(zhì)量和水準(zhǔn)才有保障。

保安人員直接與住戶接觸, 是聯(lián)系業(yè)主或物業(yè)使用人和物業(yè)管理公司的紐帶, 是物業(yè)管理的門面和窗口, 良好的工作態(tài)度、得體的語言、熱忱的服務(wù)是業(yè)主或物業(yè)使用人衡量物業(yè)管理水準(zhǔn)的標(biāo)尺。

（二）加強(qiáng)保安人員的培訓(xùn)和教育

保安員一經(jīng)錄用, 前期的理論技能培訓(xùn)是必要的。編制科學(xué)合理的培訓(xùn)教案, 輔之以靈活多樣的培訓(xùn)方法。教案中側(cè)重理論和實(shí)踐相結(jié)合, 走集中培訓(xùn)單兵考核的路子, 培訓(xùn)中注重對(duì)人才的發(fā)掘和使用,了解人員的特長(zhǎng)和技能愛好, 做到專才專用。只有充分挖掘人才的潛力, 恰如其分地發(fā)揮他的作用和專長(zhǎng), 才能營造一種寬松公正的管理氛圍, 提高個(gè)人的工作積極性。通過培訓(xùn)來提高保安員的警惕性、“ 四防（防火、防盜、防爆、防破壞）”意識(shí)、應(yīng)變能力和身體素質(zhì), 使其掌握本職技能。并一定要做好考核工作, 各方面考核通過后才能錄用。同時(shí)不可忽視消防和其他應(yīng)急社會(huì)性事件的處理的模擬演練。從實(shí)戰(zhàn)中總結(jié)摸索經(jīng)驗(yàn), 真正做到有備無患。

（三）減輕保安的后顧之憂

公安機(jī)關(guān)應(yīng)全面安排物業(yè)保安人員的管理培訓(xùn)，并對(duì)物業(yè)保安人員的培訓(xùn)只收取成本費(fèi)。同時(shí),建議地方財(cái)政在安排專項(xiàng)資金時(shí)應(yīng)考慮撥付給保安培訓(xùn)機(jī)構(gòu)費(fèi)用，通過個(gè)人交一點(diǎn)、企業(yè)出一點(diǎn)、財(cái)政貼一點(diǎn)的方式解決物業(yè)保安人員的培訓(xùn)費(fèi)問題，以穩(wěn)定物業(yè)保安隊(duì)伍。同時(shí), 應(yīng)鼓勵(lì)有條件的物業(yè)管理公司為物業(yè)保安人員辦理人身意外傷害保險(xiǎn)，建立物業(yè)人員技能提升培訓(xùn)制度，為長(zhǎng)期從事物業(yè)保安的人員提供轉(zhuǎn)崗職位，免除物業(yè)保安人員的后顧之憂。

（四）提高骨干保安的薪資

建議物業(yè)公司選派骨干隊(duì)員參加保安資質(zhì)培訓(xùn)，只要物業(yè)公司內(nèi)部有個(gè)有資質(zhì)的保安,物業(yè)公司就可以自建內(nèi)部保安組織，再由參加過培訓(xùn)的骨干隊(duì)員對(duì)其他保安進(jìn)行培訓(xùn)，還可以提高骨干保安的薪資, 與普通保安做出區(qū)別增強(qiáng)保安工作的積極性。

（五）嚴(yán)格遵守規(guī)章制度, 進(jìn)行人性化的管理

脫離管理制度基礎(chǔ)上的所謂“ 人性化” , 實(shí)際上是地地道道的“ 人治化”。保安隊(duì)員違反物業(yè)管理公司紀(jì)律, 不及時(shí)處理, 或者處理不到位, 認(rèn)為是所謂的人性化管理, 這些錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)己誤導(dǎo)了一些保安隊(duì)員, 使他們認(rèn)為公司的制度可以不執(zhí)行, 甚至懷疑違紀(jì)者和領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系等等, 時(shí)間一長(zhǎng)縱容了他們自私、貪婪、懶惰的一面, 形成了壞習(xí)慣和不良風(fēng)氣, 造成管理難度更大。綜觀國內(nèi)外“ 人性化” 管理的著名企業(yè), 無一不是都有一套科學(xué)的、行之有效的管理制度。美國微軟、日本索尼是如此, 麥當(dāng)勞、可口可樂也是如此。在管理中倡導(dǎo)“ 人性化” , 講究“ 人情味” , 并不意味著要拋棄管理制度, 科學(xué)的管理制度則是企業(yè)真正實(shí)現(xiàn)管理“ 人性化” 的基礎(chǔ)和前提, 筆者認(rèn)為從主任、管理員、隊(duì)長(zhǎng)、班長(zhǎng)每一級(jí)都應(yīng)該不折不扣的執(zhí)行, 大膽同違紀(jì)現(xiàn)象作斗爭(zhēng), 方能形成一種人人遵守公司制度的正氣。

（六）提高管理者素質(zhì), 充實(shí)管理團(tuán)隊(duì)精神

管理人員安排工作過于死板, 每次安排工作只是強(qiáng)調(diào)這是公司領(lǐng)導(dǎo)講的, 應(yīng)該這樣做, 要不然就處分人,有些管理人員認(rèn)為幫助管理處收費(fèi)就是合格的保安人員。這種簡(jiǎn)單的工作認(rèn)識(shí)和被動(dòng)的工作方法, 對(duì)保安工作沒有半點(diǎn)幫助。筆者認(rèn)為主任、管理員、隊(duì)長(zhǎng)、班長(zhǎng)在直接安排保安人員工作時(shí), 首先應(yīng)盡量闡明工作的重要性和必要性, 不按照公司的要求布置工作, 會(huì)造成什么樣的嚴(yán)重后果。其次, 征求大家意見, 怎樣才能把工作做好。這樣, 來自于民意的各種方法和措施也較容易在保安工作中貫徹下去同樣也較快培養(yǎng)保安人員的主人翁精神和職業(yè)認(rèn)同感。最后, 由相關(guān)管理人員作個(gè)小結(jié), 宣布相關(guān)規(guī)定。在這個(gè)環(huán)節(jié)中, 公司的內(nèi)部決定可作為底線。保安隊(duì)伍是不同于部隊(duì), 但適時(shí)引進(jìn)和吸收部隊(duì)的管理模式對(duì)保安隊(duì)伍進(jìn)行管理是有幫助的。管理者要通過勤檢查, 發(fā)現(xiàn)問題, 及時(shí)研究處理。作為保安隊(duì)伍的管理者, 必須具備較高的綜合素質(zhì), 如鑒別能力、處事能力、洞察能力、職業(yè)敏感等懂得管理方法, 熟悉國家、地方物業(yè)管理法律法規(guī)和治安管理規(guī)定以法治隊(duì)、以情帶兵, 發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神和主人翁精

神, 這樣才會(huì)形成向心力和凝聚力。

（七）加強(qiáng)基層班隊(duì)長(zhǎng)的培訓(xùn)

班隊(duì)長(zhǎng)是一線指揮員, 是具體執(zhí)行和貫徹公司的指示和規(guī)章制度的責(zé)任人。因此班隊(duì)長(zhǎng)的素質(zhì)能力決定所帶隊(duì)員的素質(zhì), 因此加強(qiáng)對(duì)班隊(duì)長(zhǎng)的定期培養(yǎng)和教育也是至關(guān)重要的, 對(duì)他們的領(lǐng)導(dǎo)能力、管理能力、判斷能力、應(yīng)急能力的培訓(xùn)尤為重要。對(duì)班長(zhǎng)人員的選拔要基于公平公正, 只有班長(zhǎng)的素質(zhì)上去了, 隊(duì)伍的建設(shè)才有保障。

三、結(jié)語

在二十一世紀(jì), 物業(yè)管理公司拼的不只是資金和管理質(zhì)量, 更重要的是人才資源, 誰擁有了資源誰就占得了先機(jī), 沒有滿意的員工就沒有滿意的顧客。我們應(yīng)該切實(shí)的貫徹這個(gè)理念, 來提升我們的品牌實(shí)力, 人才是其中最重要的一種資源。保安隊(duì)伍管理是一個(gè)常說常新的話題。治軍之道, 得之于嚴(yán), 失之于寬, 因此科學(xué)管理將是保安管理的真正內(nèi)核。有了一支紀(jì)律嚴(yán)明、作風(fēng)優(yōu)良、保障有力的隊(duì)伍, 創(chuàng)建一個(gè)安全文明的小區(qū)就指日可待了。

淺談如何解決物業(yè)管理企業(yè)保安員緊缺的問題

時(shí)間：2008-6-13

作者：

我國的物業(yè)管理作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，雖然只有20年的歷史，卻得到了很大的發(fā)展。現(xiàn)時(shí)我省有許多

物業(yè)管理公司具備優(yōu)秀的管理隊(duì)伍、高效的運(yùn)行機(jī)制，而且從借鑒國外先進(jìn)的管理理念和管理方法中提升了自身的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量保障體系，它的發(fā)展無疑與國民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)、人民生活水平和質(zhì)量的提高有著密切的聯(lián)系。然而，在物業(yè)管理的管理領(lǐng)域不斷擴(kuò)展，管理覆蓋面迅速擴(kuò)大的同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)內(nèi)部管理與市場(chǎng)需求跟不上的矛

盾；就如，廣東省物業(yè)管理企業(yè)在不斷擴(kuò)充情況下，而企業(yè)內(nèi)部相繼出現(xiàn)保安人員流失、招聘困難等問題，這些問

題的產(chǎn)生，不但對(duì)企業(yè)聲譽(yù)造成一定的影響，而且很大程度地制約著物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。許多企業(yè)的人力資

源部把大量的工作精力放在了招聘和培訓(xùn)方面，這不僅增加了企業(yè)人力資源成本，也影響了企業(yè)的服務(wù)品牌創(chuàng)造。

本文擬就如何解決物業(yè)管理企業(yè)保安員緊缺談?wù)勛约旱囊恍\見。

物業(yè)管理企業(yè)保安隊(duì)伍的發(fā)展歷程

八十年代至九十年代初，保安行業(yè)興起之時(shí)，保安員基本上屬于星級(jí)酒店、賓館等服務(wù)性行業(yè)所聘請(qǐng)的形

象人員。由于待遇好、形象選聘條件高，工作環(huán)境好，而且有鮮明制服等，在這期間，保安行業(yè)成為當(dāng)代年輕人一

度所青睞的行業(yè)。此后，隨著時(shí)代變化，保安行業(yè)得到不同企業(yè)的校仿和延伸，從酒店、賓館、物業(yè)小區(qū)，甚至街

頭小巷都相繼出現(xiàn)了保安員身形。人才市場(chǎng)上出現(xiàn)保安“荒”的原因:

一、我國內(nèi)地，包括廣東省，現(xiàn)時(shí)的物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)整體偏低，導(dǎo)致保安人員的工薪待遇較差。

一般在小區(qū)服務(wù)的保安員，生活條件相對(duì)較差，工作簡(jiǎn)單、枯燥無味，工作時(shí)間又長(zhǎng)，每月微薄的工資

待遇除去個(gè)人生活開支，所剩下的難以作出其它安排。年輕的保安人員面臨著生活的壓力和對(duì)其他美好事業(yè)的選擇，從而導(dǎo)致保安人員穩(wěn)定性差，流動(dòng)率節(jié)節(jié)上升。

二、保安員的工作性質(zhì)特殊，在工作中存在一定的危險(xiǎn)性，年齡又受到行業(yè)的局限性，社會(huì)福利待遇也得不到保障。

保安員都普遍認(rèn)為他們吃的是青春飯，年齡大了就會(huì)被行業(yè)淘汰，因此紛紛另謀出路；不但無人愿意應(yīng)

聘保安員，而且保安行業(yè)簡(jiǎn)直成為農(nóng)村青年來到城市打工的一個(gè)跳板，一個(gè)臨時(shí)工作，這無疑又是造成保安員不斷

流失的原因。

三、保安行業(yè)在不斷地轉(zhuǎn)變中，受社會(huì)風(fēng)氣的影響，漸漸地失去了往日的光輝形象和神圣的自豪感。

在保安隊(duì)伍逐漸擴(kuò)大的同時(shí)，由于招聘單位的需求不同，工作環(huán)境、待遇等不同，致使用人單位降低了保

安員的選聘條件、待遇，漸漸地，保安隊(duì)伍在人員選聘、來源、培訓(xùn)等方面得不到保障，于是保安隊(duì)伍素質(zhì)越來越

差，新聞上經(jīng)常性出現(xiàn)某小區(qū)保安員與業(yè)主發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)、打架斗毆的報(bào)道。如今保安職業(yè)基本上被認(rèn)為是讓人瞧不起的職業(yè)，群眾對(duì)保安員的評(píng)價(jià)往往都與文化水平較低、沒有專業(yè)知識(shí)、社會(huì)經(jīng)驗(yàn)差等相提并論。社會(huì)輿論的壓力令

不少想從事保安員職業(yè)的人員望而卻步。

四、部分業(yè)主對(duì)保安員的工作不了解，看不起保安員，也是造成物業(yè)管理企業(yè)保安員緊缺的原因之一。

一些素質(zhì)不怎么高的業(yè)主，有自己交了管理費(fèi)，自己就成為小區(qū)保安員的主人，小區(qū)保安是自己仆人的心

態(tài)，不尊重小區(qū)保安員的人格。當(dāng)小區(qū)保安員在履行自己正常工作職責(zé)時(shí)遇到這種業(yè)主時(shí)，就會(huì)受到刁難，有時(shí)不

免會(huì)產(chǎn)生沖突。當(dāng)沖突發(fā)生，業(yè)主吃虧時(shí)（由于保安員大多年輕力壯，有些甚至是退伍軍人，所以，當(dāng)保安員和小

區(qū)業(yè)主發(fā)生肢體沖突時(shí)，吃虧的多數(shù)是業(yè)主），輿論往往會(huì)對(duì)小區(qū)保安員不利，物業(yè)管理公司為了息事寧人，也會(huì)

對(duì)當(dāng)事的保安員進(jìn)行處理。這就令不少小區(qū)保安員有低人一等的感覺，而離開本小區(qū)保安員的行業(yè)。

如何解決保安員緊缺、招聘難問題

一、企業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)化管理機(jī)制和人力資源配置。

在某些崗位上選擇性地降低保安崗位的需求量，例如：停車場(chǎng)、大堂、監(jiān)控中心等，以往一般由保安員擔(dān)

任，為考慮保安人員緊缺的情況下，許多企業(yè)已經(jīng)把這些崗位換成客戶服務(wù)人員崗位。這樣一來，企業(yè)一方面合理

配置保安崗位，減少保安的需求量，另一方面，把這些安全因素較低的崗位進(jìn)行了優(yōu)化配置。

二、提高智能化管理系統(tǒng)，增強(qiáng)安全防范技術(shù)措施，減輕保安人員工作壓力。

企業(yè)可以考慮從提高智能化系統(tǒng)方面著手，加強(qiáng)保安管理體系的先進(jìn)化，充分體現(xiàn)保安職業(yè)的專業(yè)性，從

而也提升了保安員的愛崗敬業(yè)感?，F(xiàn)時(shí)，許多國優(yōu)大廈、新建的物業(yè)小區(qū)、高檔寫字樓等都基本投入使用智能化管

理系統(tǒng)，甚至某些舊的民宅也紛紛集資加裝智能化管理系統(tǒng)。

三、企業(yè)內(nèi)部設(shè)立專職部門，實(shí)行專業(yè)化管理。

即在企業(yè)內(nèi)部建立單獨(dú)的保安管理部門，負(fù)責(zé)整個(gè)保安隊(duì)伍的招聘、培訓(xùn)、分配、安置住宿、考核上崗、轉(zhuǎn)正、晉升以及日常工作的抽檢、業(yè)務(wù)指導(dǎo)等工作，就像是企業(yè)內(nèi)部的“保安公司”。利用這種運(yùn)作模式來進(jìn)行

企業(yè)內(nèi)部保安員的招聘、培訓(xùn)等一系列的工作，可以強(qiáng)化保安隊(duì)伍的管理。廣東省現(xiàn)時(shí)許多大規(guī)模的物業(yè)管理企

業(yè)就有了這樣一套管理模式運(yùn)作。

四、加強(qiáng)企業(yè)規(guī)范化管理，為保安隊(duì)伍營造“企業(yè)是我家”的文化氛圍。

在怎樣留住保安隊(duì)伍的角度上多考慮方法，多下些功夫，要讓保安員工作得安心，家里的親人放心，對(duì)保

安員的待遇按章辦事，按規(guī)定執(zhí)行，不折不扣，清清楚楚。公司內(nèi)部要把保安員與其他職員同樣看待，要尊重保安

員，在培訓(xùn)保安員對(duì)顧客的禮儀禮貌和服務(wù)意識(shí)，進(jìn)而樹立公司形象的同時(shí)，也要通過企業(yè)形象來樹立保安的形象

和地位。

另外，關(guān)心保安員的生活和學(xué)習(xí)是必不可少的，讓保安員的心目中有對(duì)企業(yè)的歸屬感，還有專業(yè)形象的自

豪感，改變保安員對(duì)這行業(yè)的灰色感覺和自悲感，從而提高保安團(tuán)隊(duì)的凝聚力。

五，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與小區(qū)業(yè)主的互動(dòng)，讓業(yè)主了解保安員的工作、使業(yè)主尊重保安員的辛勤勞動(dòng)，改變社會(huì)

上對(duì)保安員的偏見，吸引更多的人員加入到保安員的行列中來。

其實(shí)，物業(yè)管理行業(yè)都清楚，保安隊(duì)伍乃是物業(yè)管理企業(yè)的形象窗口，是小區(qū)居民安居樂業(yè)的基本治安

保障，在居住小區(qū)，安全和人們的生活息息相關(guān)，業(yè)主在交納的物業(yè)管理費(fèi)的賬單中，包含著保安服務(wù)的費(fèi)用。他

們有權(quán)利知道自己應(yīng)該得到什么樣的保安服務(wù)，特別是“既然我交了物業(yè)管理費(fèi)，就應(yīng)該得到保安員隨時(shí)即24小時(shí) 的警戒，不給小偷留下空隙，否則24小時(shí)保安有什么意義？”，“24小時(shí)保安服務(wù)的職責(zé)究竟是什么？”?，F(xiàn)時(shí)，如何減少保安隊(duì)員的流失，穩(wěn)定保安隊(duì)伍，提高隊(duì)伍的綜合素質(zhì)等都已經(jīng)成為現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)相互借鑒、互相

交流成功經(jīng)驗(yàn)的必然議題?？傊?，搞好服務(wù)管理，小區(qū)治安良好，保衛(wèi)工作是起著舉足輕重的作用，同時(shí)也是物業(yè)

管理企業(yè)的健康發(fā)展的基礎(chǔ)。

第二篇：住宅小區(qū)中物業(yè)管理存在的問題和對(duì)策

住宅小區(qū)中物業(yè)管理存在的問題和對(duì)策

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 業(yè)主委員會(huì) 普遍問題 常見問題對(duì)策 提綱：

一、現(xiàn)階段我國的物業(yè)管理存在的普遍問題

1、物業(yè)管理法規(guī)與體制的滯后問題

2、人力資源建設(shè)隊(duì)伍問題

3、開發(fā)商遺留下的問題

4、業(yè)主的物業(yè)知識(shí)缺乏

5、物業(yè)管理收費(fèi)困難

6、物業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模小、缺乏有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

7、物業(yè)管理法規(guī)體系不夠完善

二、住宅小區(qū)物業(yè)管理中比較常見的問題

1、業(yè)主的知情權(quán)和選擇權(quán)無法得到保障

2、業(yè)主委員會(huì)無社團(tuán)法人地位

3、小區(qū)設(shè)備設(shè)施的收益權(quán)屬不清

三、物業(yè)管理中存在問題的解決對(duì)策

1、制定完善的物業(yè)管理相關(guān)配套法規(guī)

（1）物業(yè)管理的早期介入

（2）建立物業(yè)管理信用檔案

（3）積極大力開展招投標(biāo)機(jī)制

2、嚴(yán)格執(zhí)行承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)把關(guān)

3、培養(yǎng)業(yè)主的物業(yè)管理知識(shí)

4、建立物業(yè)管理招標(biāo)制度、真正做到公平、公正、公開原則、實(shí)現(xiàn)企業(yè)透明化

5、改變收費(fèi)方式與收費(fèi)態(tài)度

6、加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的自身建設(shè)、培養(yǎng)正確的服務(wù)理念、提高服務(wù)水平和質(zhì)量

第三篇：淺析住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題及對(duì)策.

安徽建筑大學(xué)繼續(xù)教育

畢業(yè)論文

課題名稱 專 業(yè) 姓 名 學(xué) 號(hào)

淺析住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題及對(duì)策

工程管理 陳昆 2011010096 2015 年 10 月 25 日至 2015 年 11 月 30 日共 6 周

指導(dǎo)教師簽字

2015

王虹孜

年 12 月 日

淺析住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題及對(duì)策

【摘要】

隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，我國大中小城市迅速發(fā)展，城市住宅社區(qū)建設(shè)越來越多，商品化住宅已成為我國城鎮(zhèn)居民居住的主要形式.物業(yè)管理已納人日常生活中，這對(duì)提高人們的生活質(zhì)量、生存環(huán)境及改變城市面貌和推進(jìn)城市化進(jìn)程都起著積極作用。然而在現(xiàn)實(shí)中，社區(qū)物業(yè)管理方面問題也逐漸顯現(xiàn)，物業(yè)管理還存在著很多問題和不足，全國各地小區(qū)時(shí)常出現(xiàn)物業(yè)棄管現(xiàn)象，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主糾紛不斷，導(dǎo)致矛盾不斷升級(jí)。物業(yè)管理與日益發(fā)展的城市建設(shè)逐漸出現(xiàn)了不和諧的現(xiàn)象。本文將剖析我國住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題，并提出解決的對(duì)策和建議，供大家參考。

關(guān)鍵詞：社區(qū)建設(shè)；物業(yè)；物業(yè)管理；內(nèi)容

目錄

內(nèi)容摘要 關(guān)鍵詞 正文

一、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀....................................1

（一）開發(fā)初期的小區(qū)物業(yè)管理情況.........................................1

（二）開發(fā)結(jié)束小區(qū)的物業(yè)管理情況.........................................1

（三）老舊小區(qū)、老住宅的物業(yè)管理情況.....................................1

二、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題................................1

（一）物業(yè)管理法律不健全，物業(yè)法規(guī)宣傳不到位,執(zhí)行力度不夠.................2

（二）物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位，經(jīng)費(fèi)使用不透明..............................2

（三）違章建筑、私搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重..........................................2

（四）房屋質(zhì)量不過關(guān)，開發(fā)商存在遺留問題..................................2

（五）業(yè)主委員設(shè)立及其作用存在問題........................................2

三、對(duì)完善物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議......................................3

（一）完善物業(yè)法律法規(guī)，加強(qiáng)宣傳力度,提高全民物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí).............3

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格按照法定程序辦事，與業(yè)主簽訂明確詳盡的物業(yè)管理合同..3

（三）依法成立業(yè)主委員會(huì)，有效發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用........................3

（四）加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的監(jiān)管，明確開發(fā)商的責(zé)任................................3

（五）物業(yè)管理企業(yè)堅(jiān)守職責(zé)，保證服務(wù)......................................4

四、結(jié)語.........................................................4

五、參考文獻(xiàn).....................................................4

1.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

1.1開發(fā)初期的小區(qū)物業(yè)管理情況

開發(fā)初期的小區(qū)，物業(yè)管理比較規(guī)范。因?yàn)殚_發(fā)商為了吸引顧客，尋求賣點(diǎn)銷售房子，對(duì)小區(qū)的綠化、環(huán)境、安保等都能夠提供相對(duì)令人滿意的物業(yè)服務(wù)。大多數(shù)業(yè)主也能夠履行義務(wù)，按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)也能盡職盡責(zé)負(fù)責(zé)小區(qū)的服務(wù)工作。但隨著房子銷售結(jié)束和房屋使用時(shí)間的增加，很多問題就逐漸凸顯出來，例如房屋質(zhì)量、設(shè)施的損壞、綠化維護(hù)、停車位不足、道路維護(hù)及物業(yè)費(fèi)欠收的問題等等，物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的矛盾顯現(xiàn)出來。而我國城市社區(qū)建設(shè)也就20多年的歷史，物業(yè)管理發(fā)展并不成熟，很多物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商是一家，業(yè)主很容易將開發(fā)商的應(yīng)完成的售后服務(wù)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)上，因此常常引起責(zé)任糾紛,業(yè)主和物業(yè)企業(yè)矛盾由此產(chǎn)生。

1.2開發(fā)結(jié)束小區(qū)的物業(yè)管理情況

開發(fā)結(jié)束的小區(qū)，物業(yè)管理從起初的規(guī)范管理逐漸過渡到松散管理，再到勉強(qiáng)維持，有的甚至被棄管。業(yè)主剛?cè)俗r(shí)，必須交齊當(dāng)年物業(yè)費(fèi)后才能獲準(zhǔn)人住。因此業(yè)主人住初期，物業(yè)費(fèi)的繳納率基本上是百分之百，此時(shí)物業(yè)費(fèi)能滿足正常經(jīng)營需要，物業(yè)管理也能及時(shí)到位.但隨著人住時(shí)間的推移，諸如住戶的屋頂漏水、墻皮脫落、可視對(duì)講門的損毀、對(duì)講機(jī)不能使用、監(jiān)控失靈、道路塌陷坑洼不平、住戶失竊、管道堵塞等一系列問題接踵而來。實(shí)際上很多問題是歷史原因造成的，也是開發(fā)商造成的，僅靠收取的物業(yè)費(fèi)很難解決這一系列的問題。因此，給物業(yè)管理帶來較大難度，業(yè)主也因此與物業(yè)企業(yè)的矛盾糾紛不斷。

1.3老舊小區(qū)、老住宅的物業(yè)管理情況

老舊小區(qū)、老住宅或是沒有物業(yè)管理、或是存在物業(yè)棄管現(xiàn)象。在我國,城市商品住宅開發(fā)近20余年，在上個(gè)世紀(jì)90年代中期之前都是福利分房，各單位建設(shè)家屬宿舍，由單位的后勤部門進(jìn)行維修服務(wù)。上個(gè)世紀(jì)90年代末取消了福利分房，開發(fā)商開始征收土地、拆遷，建設(shè)小區(qū)。沒有被開發(fā)商拆遷的的老舊房子，通常是由政府的房產(chǎn)部門或街道辦事處統(tǒng)一管理，對(duì)樓體外部粉刷、收取垃圾、清掃樓道、統(tǒng)一巡邏，居民繳納少量的“衛(wèi)生費(fèi)”、“治安費(fèi)”等管理費(fèi)，由街道居委會(huì)挨家挨戶統(tǒng)一收取。老舊小區(qū)、老住宅的配套服務(wù)設(shè)施普遍不健全，硬件條件比較差，私搭亂建、違章建筑現(xiàn)象嚴(yán)重。在老舊小區(qū)、老住宅成立物業(yè)管理企業(yè)非常困難，很多的住戶對(duì)物業(yè)管理這樣一個(gè)新興事物，在觀念上尚沒有完全接受,存在只要服務(wù)，不愿付出，還不太習(xí)慣物業(yè)管理有償服務(wù)，不愿意繳納物業(yè)費(fèi)。即使繳費(fèi)，業(yè)主很容易對(duì)物業(yè)企業(yè)產(chǎn)生過分的要求，憧憬著少繳費(fèi)多辦事或不繳費(fèi)就享受服務(wù)的思想，在繳費(fèi)時(shí)也是極不情愿，不想承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，有的社區(qū)存在長(zhǎng)年不繳費(fèi)的住戶，物業(yè)費(fèi)收繳率很低，造成物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)嚴(yán)重短缺。事實(shí)上，老舊小區(qū)建設(shè)時(shí)，往往是孤立而行，缺乏整體 規(guī)劃設(shè)計(jì)，很多問題不是單純的物業(yè)管理問題，而是歷史遺留問題，沒有經(jīng)費(fèi)很難解決。2.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

2.1物業(yè)管理法律不健全，物業(yè)法規(guī)宣傳不到位,執(zhí)行力度不夠

物業(yè)管理是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及開發(fā)公司、物業(yè)管理公司、業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì)及向物 業(yè)區(qū)內(nèi)提供其他方面專業(yè)服務(wù)的有關(guān)單位、政府有關(guān)職能部門等。目前,物業(yè)管理法律法規(guī)沒有形成一個(gè)完整的體系.現(xiàn)執(zhí)行的法律依據(jù)是中華人民共和國國務(wù)院令第504號(hào)頒發(fā)的修訂后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過2007年10月1日起施行的“物權(quán)法物權(quán)法明確物的歸屬，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，它無法囊括城市住宅小區(qū)的事務(wù)性管理和糾紛，而政府對(duì)僅有的法律法規(guī)宣傳不到位，執(zhí)行力度也不夠。還有一些房地產(chǎn)商對(duì)物業(yè)管理重視不夠，物業(yè)管理矛盾沒有依法依規(guī)嚴(yán)格管理，業(yè)主違規(guī)現(xiàn)象沒有及時(shí)遏制，由此留下很多隱患，致使物業(yè)管理后患無窮，造成業(yè)主、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)和社會(huì)的一些不必要的麻煩和損失。

2.2物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位，經(jīng)費(fèi)使用不透明

城市小區(qū)物業(yè)收費(fèi)難問題比較突出.物業(yè)費(fèi)是業(yè)主個(gè)人所繳納的費(fèi)用，按照理性經(jīng)濟(jì)人的思維，消費(fèi)者總是想要以最小的支出獲得最大的效用，既然物業(yè)費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)，業(yè)主勢(shì)必就想獲得最大的服務(wù).如果物業(yè)公司服務(wù)不能滿足業(yè)主居住的合理需要，對(duì)經(jīng)費(fèi)的使用還不透明，那么，業(yè)主就會(huì)產(chǎn)生抵觸情緒，不愿意交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏溝通和理解，兩者之間產(chǎn)生隔閡，發(fā)生沖突，一些物業(yè)管理企業(yè)在沒有辦法的情況下,只好以停水停電來催交費(fèi)用，但往往導(dǎo)致矛盾的加劇。

2.3違章建筑、私搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重

個(gè)別業(yè)主在進(jìn)住小區(qū)后存在著破壞綠化、違章搭建、擅自安裝防盜窗、封閉陽臺(tái)等破壞小區(qū)整體面貌的行為，從而引發(fā)其他大部分業(yè)主的不滿。而物業(yè)公司除了進(jìn)行勸阻外，無任何行政執(zhí)法權(quán)來對(duì)其進(jìn)行制約。物業(yè)的無授權(quán)管理行為,往往成為和而不解的導(dǎo)火索，導(dǎo)致這些個(gè)別行為與群體之間的對(duì)峙，從而進(jìn)一步增加物業(yè)管理工作的難度，擴(kuò)大了矛盾糾紛，影響了小區(qū)的和諧建設(shè)。實(shí)際上，居民居住環(huán)境與居委會(huì)、公安、環(huán)保、衛(wèi)生、園林等很多部門都有密切關(guān)系，許多事情單靠物業(yè)公司很難治理，物業(yè)公司不是執(zhí)法部門，業(yè)主對(duì)其不理不睬，違規(guī)現(xiàn)象常有發(fā)生。

2.4房屋質(zhì)量不過關(guān)，開發(fā)商存在遺留問題

部分開發(fā)商在施工后遺留下來的諸如墻體裂縫、房屋滲水等房屋質(zhì)量問題，業(yè)主需要尋求解決.這本來應(yīng)該是由開發(fā)商解決的問題，而業(yè)主直接面對(duì)的是物業(yè)管理者，找物業(yè)解決問題。由于開發(fā)商與物業(yè)的職責(zé)不清晰，物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商經(jīng)常扯皮，使得問題無法解決.有些物業(yè)管理企業(yè)隸屬開發(fā)商，業(yè)主理所當(dāng)然地認(rèn)為物業(yè)公司和開發(fā)商就是一家，自己的問題沒有答復(fù)時(shí)，就會(huì)把對(duì)開發(fā)商的不滿轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)管理方面。目前，一些開發(fā)商的售后服務(wù)缺少必要制約，業(yè)主入住后遇到建筑問題往往把責(zé)任推給物業(yè),而物業(yè)管理公司往往認(rèn)為房屋質(zhì)量問題不屬于自己管理服務(wù)范疇，把責(zé)任推給開發(fā)商，造成相互推諉，業(yè)主的權(quán)益得不到有效保護(hù)從而激化業(yè)主和物業(yè)公司間的矛盾。

2.5業(yè)主委員設(shè)立及其作用存在問題

由于目前我國有關(guān)物業(yè)法規(guī)對(duì)業(yè)委會(huì)權(quán)利義務(wù)未做明確規(guī)定，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)運(yùn)作不規(guī)范。有的小區(qū)成立業(yè)委會(huì),有的小區(qū)則沒有成立。由于業(yè)委會(huì)是業(yè)主選舉出來的民間組織，多數(shù)業(yè)主參與的積極性并不髙,大家對(duì)參加業(yè)主大會(huì)缺乏關(guān)注度，態(tài)度漠然，業(yè)委會(huì)缺乏堅(jiān)實(shí)的業(yè)主基礎(chǔ)。業(yè)主在遇到物業(yè)管理方面的問題時(shí)，多數(shù)業(yè)主不去找業(yè)主委員會(huì)解決，而是自己解決或是忍耐，業(yè)委會(huì)形同虛設(shè)。另外，由于業(yè)委會(huì)的經(jīng)濟(jì)收人是按照物業(yè)費(fèi)的一定比例，有的業(yè)委會(huì)甚至受物業(yè)公司掌控，更是形同虛設(shè)。即使不受物業(yè)公司掌控的業(yè)委會(huì)，運(yùn)作過程中也存在很多問題，比如，業(yè)主委員會(huì)中人員結(jié)構(gòu)、素質(zhì)、組織能力、公信力等十分有限，很少有專職人員 承擔(dān)這項(xiàng)工作，業(yè)主委員徒有虛名，不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

3對(duì)完善物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

3.1完善物業(yè)法律法規(guī)，加強(qiáng)宣傳力度,提高全民物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)

建立與住宅小區(qū)建設(shè)相關(guān)的房屋維修管理、設(shè)備設(shè)施管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、保安保衛(wèi)、消防安全管理等法律、法規(guī)。社區(qū)要積極宣傳相關(guān)法律、法規(guī)，提高業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)的法律意識(shí)，讓人們更多的了解自己的義務(wù)和責(zé)任。社區(qū)居委會(huì)是最基層政府的代表，因此，社區(qū)要轉(zhuǎn)變觀念，研究新時(shí)期社區(qū)居委會(huì)的任務(wù)，要緊密與物業(yè)聯(lián)系，接地氣，走群眾路線，從業(yè)主關(guān)心的問題出發(fā)，積極幫助業(yè)主組建業(yè)主委員會(huì)，配合物業(yè)管理，在社區(qū)中依法開展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，積極協(xié)調(diào)物業(yè)管理糾紛和鄰里糾紛，深入調(diào)研，為建立健全業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理的監(jiān)督體系提供依據(jù)，強(qiáng)化黨委政府及社區(qū)居委會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)，提升城市管理整體水平。

3.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格按照法定程序辦事，與業(yè)主簽訂明確詳盡的物業(yè)管理合同

政府要嚴(yán)格按照法定程序規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)，積極宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)司法解釋，增強(qiáng)業(yè)主、物 業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商的法律意識(shí)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營，三家形成一種相互制約的關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)既能對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，又能對(duì)開發(fā)商的前期行為進(jìn)行監(jiān)督，使整個(gè)物業(yè)的前期開發(fā)建設(shè)過程,能為后來的物業(yè)服務(wù)創(chuàng)造一個(gè)良好的條件。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同時(shí),應(yīng)切實(shí) 遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用原則。在合同內(nèi)容上應(yīng)就可能發(fā)生的爭(zhēng)議作出明確的規(guī)定。

3.3依法成立業(yè)主委員會(huì)，有效發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用

由政府的最基層組織——街道辦事處所管轄的社區(qū)牽頭組織小區(qū)內(nèi)的業(yè)主依法選舉、成立業(yè)主委員會(huì)，還要監(jiān)督物業(yè)公司支付業(yè)委會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。業(yè)主委員會(huì)的成員應(yīng)由能代表業(yè)主利益的業(yè)主組成，承擔(dān)與物業(yè)溝通的責(zé)任、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)、維護(hù)業(yè)主利益，應(yīng)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定行使職權(quán)。對(duì)于物業(yè)公司所提供的管理服務(wù)應(yīng)及時(shí)予以審查、監(jiān)督;對(duì)于損害業(yè)主利益的物業(yè)公司，應(yīng)及時(shí)予以解除物業(yè)管理合同或訴訟主張民事權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)還要積極參與個(gè)別業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛，平衡業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)，以最大限度的維護(hù)小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主的合法利益。

3.4加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的監(jiān)管，明確開發(fā)商的責(zé)任

“百年大計(jì)，質(zhì)量第一”，這是喊了多年的口號(hào)，然而目前城市建設(shè)中的小區(qū)時(shí)間最長(zhǎng)不過20余年，房屋質(zhì)量問題、基礎(chǔ)設(shè)施問題，確實(shí)比比皆是，更不用說到“百年”之后了。因此,各級(jí)政府在審批驗(yàn)收小區(qū)時(shí)，要有長(zhǎng)遠(yuǎn)目光，嚴(yán)格把關(guān),不能留有后患，明確開發(fā)商的責(zé)任，開發(fā)商按照一定比例繳納資金,解決規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工階段遺留問題，分清物業(yè)企業(yè)和開發(fā)商的責(zé)任，保證后續(xù)修繕補(bǔ)漏工作。

3.5物業(yè)管理企業(yè)堅(jiān)守職責(zé)，保證服務(wù)

物業(yè)企業(yè)應(yīng)樹立以人為本的服務(wù)理念，嚴(yán)格按照政策法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同,公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和 收費(fèi)依據(jù)，盡職盡責(zé)地為業(yè)主服務(wù)。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系應(yīng)該定位于魚水關(guān)系，成為業(yè)主親密的朋友。物業(yè)、企業(yè)還要進(jìn)一步提高自身素質(zhì)，加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)，增強(qiáng)與業(yè)主的溝通和交流，積極與政府相關(guān)部門配合，進(jìn) 一步提高協(xié)調(diào)能力，全力支持社區(qū)建設(shè)，開展健康向上的社區(qū)文化活動(dòng)，促進(jìn)鄰里交流，加強(qiáng)鄰里團(tuán)結(jié)。

4.結(jié)語

從以上分析可以看出，我國住宅小區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題必須通過依法治理物業(yè)管理市場(chǎng)，建立有效的監(jiān)管體系，健全相關(guān)法律制度和法規(guī),規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的運(yùn)作，加強(qiáng)輿論宣傳，不斷提高業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)，以獲得業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)工作的支持與配合。當(dāng)前物業(yè)服務(wù)行業(yè)正面臨一個(gè)由初級(jí)階段向高級(jí)階段過渡的關(guān)鍵時(shí)刻，物業(yè)服務(wù)行業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境都在發(fā)生著重大變化。如何更好的研究住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題和發(fā)展對(duì)策，需要我們作出更進(jìn)一步的努力

參考文獻(xiàn)

（1）余興全，提升物業(yè)服務(wù)滿意度的思考[J].南方論刊，2010（2）甘志英，住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題及對(duì)策[K].（3）張寶珍《物業(yè)管理基礎(chǔ)》，中央廣播電視大學(xué)出版社，2004年3月第1版（4）曲建國《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》，武漢理工大學(xué)出版社，2009年12月第1版（5）王躍國《物業(yè)管理法規(guī)》，機(jī)械工業(yè)出版社，2009年1月第1版

（6）楊永杰《物業(yè)經(jīng)營管理》，化學(xué)工業(yè)出版社，2008年8月第1版

第四篇：城鎮(zhèn)化進(jìn)程中物業(yè)管理存在的問題與對(duì)策

城鎮(zhèn)化進(jìn)程中物業(yè)管理存在的問題與對(duì)策

摘要：對(duì)于正處于城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的達(dá)州市，由于起步較晚，發(fā)展時(shí)間較短，物業(yè)管理市場(chǎng)存在很多問題。通過對(duì)物業(yè)管理公司和業(yè)主兩個(gè)不同角度的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，達(dá)州市的物業(yè)管理企業(yè)面臨著行業(yè)法律法規(guī)不健全、開發(fā)商遺留問題多、企業(yè)經(jīng)營效益差等問題，而業(yè)主針對(duì)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)也有很多不滿，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間矛盾叢叢。文章從達(dá)州市物業(yè)管理的現(xiàn)狀出發(fā)，提出提高達(dá)州市物業(yè)管理水平的對(duì)策主要有加快完善我國物業(yè)管理法律法規(guī)、成立專門的政府主管機(jī)構(gòu)、加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的品牌化建設(shè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營和努力提高物業(yè)管理公司及其工作人員的服務(wù)質(zhì)量等。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化；達(dá)州市；物業(yè)管理；業(yè)主

中圖分類號(hào)：F713.53文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

In urbanization advancement estate management existence question and countermeasure-----Take Dazhou as the example

Ding YanZhang Hongfang

(Sichuan University of Arts and Science, Sichuan Dazhou 635000)

Abstract: For now in the process of urbanization in the city reached, due to a late start, short development time, the property management market, there are many problems.Based on the property management companies and owners found that two different angles, at City's property management industry, enterprises are faced with inadequate laws and regulations, the developer remaining issues and more effective business and poor, and the owners of property management companies for The service also has a lot of dissatisfaction, leading property management companies and owners of conflict between the clumps.In response to this phenomenon, the paper of the current situation of City Property Management, Property Management proposed to increase the level of City Strategy are to accelerate the improvement of property management laws and regulations, set up a special government institutions, strengthen the property management companies to achieve brand building scale operation and efforts to improve the property management company and its quality of service of staff.Keywords：Urbanization；Dazhou；estate management；Owner

一、達(dá)州市物業(yè)管理的發(fā)展與現(xiàn)狀

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，物業(yè)管理已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部分。據(jù)資料顯示，目前全國絕大部分城市已經(jīng)引進(jìn)和推廣了物業(yè)管理，全國物業(yè)管理企業(yè)已超過2萬家，從業(yè)人員突破200萬人。

達(dá)州----作為四川省的一個(gè)地級(jí)市，是1999年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，由原達(dá)川地區(qū)更名建立，位于四川東北部，是四川省的人口大市、農(nóng)業(yè)大市、工業(yè)重鎮(zhèn)，有“川東明珠”之譽(yù)。在達(dá)州市，物業(yè)管理經(jīng)歷了從無到有、從小到大的發(fā)展過程，它的雛形是在90年代中后期形成的，真正形成規(guī)模，讓群眾所熟知的是在2002年左右。起初，人們不是很能接受這種新的觀念，認(rèn)為既麻煩又浪費(fèi)金錢。但隨著物業(yè)管理的不斷完善和服務(wù)質(zhì)量范圍的不斷健全，人們的觀念發(fā)生了很大的改變，并給予了積極的支持。經(jīng)過多年發(fā)展，物業(yè)管理作為一種新型產(chǎn)業(yè)，發(fā)展到2010年的時(shí)候，物業(yè)管理企業(yè)有80多家，其中具有二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)有一家，其余均為三級(jí)資質(zhì)或者臨時(shí)三級(jí)資質(zhì)企業(yè)。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，達(dá)州市物業(yè)管理公司的規(guī)模還在進(jìn)一步的擴(kuò)大中。

在不斷加強(qiáng)物業(yè)管理行政監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，提高行業(yè)整體服務(wù)水平的推動(dòng)下，達(dá)州市物業(yè)行業(yè)的服務(wù)意識(shí)和誠信度顯著提高。但達(dá)州市物業(yè)管理企業(yè)組建普遍時(shí)間短，規(guī)模小，裝備差，實(shí)力弱，人才缺乏，服務(wù)質(zhì)量不高，與市場(chǎng)需求不相適應(yīng)，制約了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展速度。因此，如何加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)主體建設(shè)，對(duì)于推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程，乃至繁榮達(dá)州物業(yè)管理市場(chǎng)，建設(shè)和諧社會(huì)，具有重要而深遠(yuǎn)的意義。

二、達(dá)州市物業(yè)管理存在的主要問題

由于物業(yè)管理在達(dá)州市發(fā)展的時(shí)間不長(zhǎng)，物業(yè)管理行業(yè)總體上講還處于比較低層次的水平，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚未完善，物業(yè)公司的經(jīng)營活動(dòng)缺乏應(yīng)有的規(guī)范。最近，筆者在達(dá)州市的部分住宅小區(qū)里分別從業(yè)主和物業(yè)管理公司兩個(gè)不同的角度進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)由于雙方只從各自考慮問題的角度出發(fā)，針對(duì)達(dá)州市物業(yè)管理市場(chǎng)上存在的主要問題，雙方觀點(diǎn)存在較大的差異。

（一）從物業(yè)管理公司的角度，物業(yè)管理存在的主要問題

1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全

目前，在物業(yè)管理方面，國家雖然出臺(tái)了一系列物業(yè)管理政策與法規(guī)，但大多是針對(duì)大、中城市和具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)，而對(duì)正處于城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的中小城市（鎮(zhèn)）、面積小、規(guī)模小的住宅小區(qū)物業(yè)管理適用性不大。加之達(dá)州市的物業(yè)管理起步較晚，對(duì)相關(guān)政策法規(guī)研究相對(duì)較少，制定出臺(tái)的措施也較少，導(dǎo)致物業(yè)管理缺乏權(quán)威性的物業(yè)管理法規(guī)，得不到政策扶持。目前達(dá)州市針對(duì)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件還不多，2006年，達(dá)州市首次出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理》條例，2007年，達(dá)州市規(guī)劃局和建設(shè)局出臺(tái)了《達(dá)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)不良行為記錄管理實(shí)施細(xì)則》，除此之外，其他相關(guān)的物業(yè)管理配套政策還很不完善，相關(guān)各方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系不明確，對(duì)住宅小區(qū)建設(shè)中應(yīng)有的配套服務(wù)設(shè)施不落實(shí)、質(zhì)量差或標(biāo)準(zhǔn)低等問題缺乏有效的制約手段，在實(shí)際操作中造成物業(yè)管理無法可依、無章可循，業(yè)主與物業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司與各職能部門、街道之間極易出現(xiàn)矛盾和糾紛，物業(yè)管理市場(chǎng)比較混亂。

2、開發(fā)商留下的諸多隱患導(dǎo)致后期的物業(yè)管理實(shí)施難

由于物業(yè)管理在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段沒有介入，再加之接管驗(yàn)收不嚴(yán)，責(zé)任界定不清，前期留下的問題和承諾造成物業(yè)管理先天不足。很多開發(fā)商在住宅建設(shè)過程中，為了最大限度地獲取利潤(rùn)，在房屋建設(shè)質(zhì)量、公攤面積計(jì)算、配套設(shè)施建設(shè)、房屋維修基金預(yù)留、原住戶的安置與回遷等問題上頻頻違約，埋下了糾紛的禍根【1】。業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)房屋有滲水、裂縫、墻面凸起等質(zhì)量問題；房屋面積、結(jié)構(gòu)、設(shè)施與購房合同不一致；泊車車位不夠、管線布局不合理、公共設(shè)施不足等等。所有這些問題都留給了物業(yè)公司，致使業(yè)主把對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的不滿轉(zhuǎn)嫁給了物業(yè)公司。物業(yè)公司與業(yè)主從一開始就成為了一對(duì)矛盾體。物業(yè)公司與業(yè)主之間這些與生俱來的矛盾和問題己成為嚴(yán)重影響社區(qū)生活健康發(fā)展的重要因素。

3、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益普遍較差

目前達(dá)州市物業(yè)管理企業(yè)不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮群體優(yōu)勢(shì)，而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差，虧損嚴(yán)重等問題，“小而全”的企業(yè)必然帶來極大的資源浪費(fèi)。而很多業(yè)主在不知情的情況下，只要出了問題就找物管，動(dòng)不動(dòng)就以不叫物管費(fèi)相威脅，出了事故，就找物業(yè)公司索賠，使得物業(yè)管理公司的生存如履薄冰。此外，物業(yè)管理企業(yè)同相關(guān)專業(yè)部門職責(zé)劃分不明確，在小區(qū)供水、供暖、供電等方面，不同程度地存在把物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)作最終結(jié)算用戶的問題，物業(yè)管理企業(yè)支付了大量的中間損耗費(fèi)用，背上了沉重的包袱。

（二）從業(yè)主的角度，物業(yè)管理存在的主要問題

1、物業(yè)管理公司服務(wù)差、存在亂收費(fèi)現(xiàn)象

在調(diào)查的過程中，很多業(yè)主反映物業(yè)管理公司的服務(wù)觀念不強(qiáng)，經(jīng)營極不規(guī)范，部分物業(yè)公司更是為了更多地獲取利益，巧立名目多收費(fèi)、亂收費(fèi)，有時(shí)甚至單方面制定一系列規(guī)章制度約束業(yè)主，并以押金、罰款等不正當(dāng)手段對(duì)業(yè)主進(jìn)行強(qiáng)制管理，業(yè)主稍有不從，物業(yè)公司便以停水、停電相要挾，甚至武力相向。物業(yè)公司服務(wù)態(tài)度差，服務(wù)不規(guī)范、不及時(shí)，隨意訂價(jià)，只收費(fèi)，不服務(wù)，巧立名目亂收費(fèi)、多收費(fèi)、強(qiáng)行收費(fèi)己成為一種普遍現(xiàn)象。小區(qū)環(huán)境臟亂差，雜草縱生，小區(qū)門衛(wèi)形同虛設(shè)，小商販、閑雜人員任意進(jìn)出，治安秩序混亂，物品時(shí)常被盜，共有設(shè)施維修不到位等縱多問題顯示了達(dá)州市的物業(yè)服務(wù)水平還很低。

2、物業(yè)管理從業(yè)人員綜合素質(zhì)不高

物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)問題是制約物業(yè)管理專業(yè)化進(jìn)程的重要因素。達(dá)州市大多數(shù)的物業(yè)管理公司處于初級(jí)發(fā)展階段，沒有專業(yè)的服務(wù)人員和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)從業(yè)人員大多數(shù)都是來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)較低，普遍缺乏物業(yè)管理方面的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，相當(dāng)一部分人沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)，缺乏起碼的職業(yè)道德、專業(yè)技術(shù)、應(yīng)急能力和法律水平。加之尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)范，在職專業(yè)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)不足和各種上崗專業(yè)培訓(xùn)流于形式、監(jiān)管不足，使得我國物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，制約了行業(yè)的發(fā)展【2】。

3、錯(cuò)將自己定位于管理者，而不是服務(wù)者

物業(yè)管理公司是接受全體業(yè)主委托，為其提供服務(wù)的具有專業(yè)管理能力的服務(wù)機(jī)構(gòu)，它的權(quán)利和職責(zé)范圍由全體業(yè)主賦予。但現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)管理公司的觀念常常錯(cuò)位，將服務(wù)者的角色轉(zhuǎn)變?yōu)楣芾碚叩慕巧?。在沒有經(jīng)過業(yè)主同意的情況下，物業(yè)管理公司常常將共有部分隨意處置收取設(shè)置費(fèi)和使用費(fèi)、挪用房屋建設(shè)維修資金、擅自改變物業(yè)用房、限制甚至排除共有權(quán)人行使共有權(quán)，使本來是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系演變成管理與被管理的關(guān)系。這種的錯(cuò)位的定位忽略了法律賦予業(yè)主的物業(yè)的決定權(quán)，從根本上顛倒了業(yè)主和物業(yè)管理公司的主體地位。

從上面物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主反映的問題中可以看出，處于城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的達(dá)州市物業(yè)管理市場(chǎng)存在很多問題亟需解決。如果這些問題得不到解決，可能還會(huì)引申出很多其它問題，例如，現(xiàn)在很多物業(yè)管理公司都面臨著收費(fèi)難的問題，就是因?yàn)闃I(yè)主對(duì)物業(yè)公司提供的服務(wù)不滿意而進(jìn)行的消極抵抗：業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)差了----不交物業(yè)費(fèi)---物業(yè)公司采用各種辦法催繳---業(yè)主要求物管賬目公開---物管拒絕---服務(wù)越來越差---不交物業(yè)費(fèi)用的業(yè)主越來越多，對(duì)立從此便產(chǎn)生了。

三、提高達(dá)州市物業(yè)管理水平的對(duì)策

1、加快完善我國物業(yè)管理法律法規(guī)的體系

盡快完善我國物業(yè)管理的立法工作，是協(xié)調(diào)目前物業(yè)管理領(lǐng)域各種關(guān)系、處理好各種糾紛的根本途徑?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》己于2003年9月1日正式實(shí)施，這已成為物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展的新起點(diǎn)。但是，我們不能就因此而認(rèn)為一部法規(guī)即可包打天下，還應(yīng)有更多的實(shí)施細(xì)則、辦法與之配套。結(jié)合達(dá)州市現(xiàn)在面臨的問題和未來發(fā)展的需要，筆者認(rèn)為物業(yè)管理法律法規(guī)的體系中還應(yīng)該包括以下幾個(gè)組成部分：⑴建立房屋及維修管理的法律、法規(guī)、規(guī)章；⑵建立設(shè)備設(shè)施管理法律、法規(guī)及規(guī)章；⑶建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法律法規(guī)及規(guī)章；⑷建立保安保衛(wèi)、消防管理的法律法規(guī)及規(guī)章；⑸建立行業(yè)管理辦法；⑹建立業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的管理辦法；⑺建立覆蓋各類物業(yè)的管理法規(guī)及規(guī)章。

2、成立專門的政府主管機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)行業(yè)的監(jiān)管

建議成立住房與物業(yè)管理方面的專門機(jī)構(gòu)或行業(yè)管理協(xié)會(huì)。該機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)新建住宅物業(yè)承接查驗(yàn)工作，在開發(fā)建設(shè)單位申請(qǐng)房地產(chǎn)與房屋所有權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)查驗(yàn)物業(yè)承接驗(yàn)收備案情況，促使開發(fā)商必須按規(guī)定進(jìn)行承接查驗(yàn)，及時(shí)整改查驗(yàn)中存在的問題，改變物業(yè)管理企業(yè)被動(dòng)接收項(xiàng)目的情況，并由開發(fā)建設(shè)單位、施工單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方簽訂關(guān)于質(zhì)量保證金的使用協(xié)議，協(xié)議中對(duì)一些常見的問題規(guī)定各方需承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)。例如針對(duì)開發(fā)商接到報(bào)修后，拖而不修等問題，協(xié)議中便可規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可以代修及啟動(dòng)相應(yīng)資金處理等方式解決，這樣就可以有效的減少房屋質(zhì)量糾紛。

3、加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的品牌化建設(shè)，逐漸擴(kuò)大規(guī)模實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營

作為一種無形資產(chǎn)，品牌的效用是任何廣告所不能比擬的，物業(yè)管理品牌形象所形成的口碑效應(yīng)不僅能給物業(yè)管理公司帶來超額利潤(rùn)，而且有利于其經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大。微利行業(yè)的特性使得許多物業(yè)管理企業(yè)處于微利虧本的狀態(tài)，于是向規(guī)模要效益成為了多數(shù)物業(yè)企業(yè)的心聲。但如何擴(kuò)大規(guī)模呢？創(chuàng)立品牌，用良好的品牌效益來擴(kuò)大經(jīng)營范圍，形成規(guī)模。物業(yè)管理公司要成功的創(chuàng)建品牌，先要根據(jù)物業(yè)的特點(diǎn)，硬件、軟件設(shè)施，由點(diǎn)到面，擴(kuò)大戰(zhàn)果，從而實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的戰(zhàn)略。除此之外，物業(yè)管理公司還應(yīng)該結(jié)合實(shí)際需要，讓每位管理者和員工時(shí)刻樹立品牌意識(shí)，按照塑造品牌的高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，通過嚴(yán)謹(jǐn)、高效的科學(xué)管理，在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)，樹立和維護(hù)物業(yè)品牌。

4、努力提高物業(yè)管理公司及其工作人員的服務(wù)質(zhì)量

隨著《物權(quán)法》的出臺(tái)和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的修改，物業(yè)管理企業(yè)不僅需要更名為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，更重要的是應(yīng)該更新了服務(wù)理念，提高服務(wù)意識(shí)。首先要確定管理者和業(yè)主的正確關(guān)系：即業(yè)主是物業(yè)的主人，管理者是受雇于業(yè)主的“管家”，把為業(yè)主服務(wù)作為自己工作的出發(fā)點(diǎn)。在培訓(xùn)中應(yīng)不斷提高員工的專業(yè)技術(shù)能力，使他們成為技術(shù)過硬、服務(wù)質(zhì)量上乘的獲得業(yè)主好評(píng)的物業(yè)管理人員。其次要建立和完善各項(xiàng)管理和服務(wù)制度，并嚴(yán)格實(shí)施規(guī)范服務(wù)，以制度管人，規(guī)范操作。再次為了滿足業(yè)主持續(xù)增長(zhǎng)的服務(wù)需求，物業(yè)管理企業(yè)要努力尋找新的服務(wù)方式和方法，積極主動(dòng)研究業(yè)主的潛在需求，不斷創(chuàng)新，提供更完善的管理和服務(wù)，這樣不僅可以減少物業(yè)管理中的糾紛，還能為企業(yè)創(chuàng)造新的收入【3】。物業(yè)管理企業(yè)只有靠?jī)?yōu)質(zhì)的服務(wù)才能贏得市場(chǎng)，才能打造優(yōu)秀的品牌。

參考資料：

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第五篇：班級(jí)管理中存在問題與對(duì)策

班級(jí)常規(guī)管理中存在問題與對(duì)策

班級(jí)常規(guī)管理是學(xué)校各項(xiàng)管理的基礎(chǔ)。當(dāng)前各級(jí)各類學(xué)校尤其是中小學(xué)校學(xué)生在每日常規(guī)中所表現(xiàn)出的諸多存在問題，正成為日益給學(xué)校管理造成壓力的突出方面。本文試圖從問題的表現(xiàn)、成因等方面進(jìn)行分析，提供對(duì)策。

班級(jí)常規(guī)管理主要是班級(jí)經(jīng)常性的規(guī)章制度的管理，包括課堂常規(guī)、宿舍常規(guī)、勞動(dòng)常規(guī)等方面的管理以及師生之間、同學(xué)之間應(yīng)有的禮貌要求。常規(guī)管理的目的在于培養(yǎng)學(xué)生良好的行為規(guī)范。班級(jí)管理工作的基礎(chǔ)在于有效、持久的常規(guī)管理。呈良性循環(huán)的常規(guī)管理是提高教育教學(xué)質(zhì)量的基礎(chǔ)和保證。學(xué)校對(duì)班級(jí)的管理主要是通過班主任實(shí)施的。

當(dāng)前，在我國各級(jí)各類學(xué)校尤其是中小學(xué)校，隨著獨(dú)生子女學(xué)生的普及，常規(guī)管理問題中所突出表現(xiàn)的學(xué)生諸多不良行為習(xí)慣的存在，正日益成為令學(xué)校管理者尤其是班主任頭疼的問題。相對(duì)于他們的父母一代而言，獨(dú)生子女這一代的主要優(yōu)點(diǎn)是：相對(duì)活潑，開放，思維較敏捷，樂于接受新生事物，敢于向權(quán)威挑戰(zhàn)。但他們的缺點(diǎn)同樣明顯，主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：首先在思想道德方面缺乏“愛心”。集中的體現(xiàn)是，往往只“愛”自己，不知道愛父母、親人、朋友，不知道愛國家、愛民族，比較自私自利。其次在言行舉止方面相對(duì)缺乏誠信，缺乏涵養(yǎng)和一定的深度，比較浮躁。第三是在紀(jì)律制度方面，相對(duì)自由散漫，不愿受紀(jì)律制度的約束。

一、問題成因分析

首先是社會(huì)大環(huán)境。學(xué)校、教師和學(xué)生在一定程度上都是社會(huì)的縮影。社會(huì)的好與不好的方面，都會(huì)在不同程度上在學(xué)生身上得到一定的體現(xiàn)。在社會(huì)的大環(huán)境中，學(xué)校的許多正面教育有時(shí)候顯得蒼白無力。

其次，榮辱觀問題。當(dāng)前全國上下都在進(jìn)行“八榮八恥”的學(xué)習(xí)教育活動(dòng)。而社會(huì)上相當(dāng)一部分人的“不以榮為榮，不以恥為恥，甚至以恥為榮，以榮為恥”的價(jià)值取向的存在，對(duì)學(xué)?！鞍藰s八恥”教育活動(dòng)的開展、對(duì)班級(jí)的常規(guī)管理起了極大的負(fù)面影響。

第三，來自學(xué)生家庭的原因。當(dāng)前，城市的許多普通家庭和農(nóng)村的大部分家庭，家長(zhǎng)中往往父親或母親一人、甚至兩人都長(zhǎng)期外出打工。留守家庭的往往是婦女、兒童和老人。而這些學(xué)生的母親或爺爺、奶奶等往往又很難管得住他們。其結(jié)果是更不利于這些學(xué)生良好行為習(xí)慣的養(yǎng)成。

第四，教師自身素質(zhì)也亟待提高。近年來，新工作的師范生中相當(dāng)一部分已屬于“獨(dú)生子女”代了。一方面是他們自己從小就是在父母的“呵護(hù)”、“嬌生慣養(yǎng)”中長(zhǎng)大的；另一方面，一個(gè)毋庸置疑的事實(shí)是，師范生的質(zhì)量在逐年下降。因此對(duì)學(xué)校來講，對(duì)尤其是青年教師的素質(zhì)教育，對(duì)青年教師的“常規(guī)”教育，也在一定程度上成了當(dāng)務(wù)之急。

四、對(duì)策 1.全社會(huì)都來關(guān)心支持教育。教育關(guān)乎國家、民族和每個(gè)家庭的未來。學(xué)校班級(jí)常規(guī)的管理、未來合格人才的培養(yǎng)，需要家庭、社會(huì)的基礎(chǔ)，需要形成學(xué)校、家庭、社會(huì)（社區(qū)）三位一體的教育網(wǎng)絡(luò)。在這一方面，學(xué)校、教師需要發(fā)揮主動(dòng)性，要主動(dòng)將社會(huì)（社區(qū)）和家庭能挖掘的優(yōu)勢(shì)，能“為我所用”。如邀請(qǐng)社會(huì)上的優(yōu)秀人物、家長(zhǎng)中的正面成功典型等來校演講等，以盡可能地放大正面影響，縮小負(fù)面影響。

2.加強(qiáng)青少年思想道德建設(shè)和榮辱觀教育。近幾年來，黨和政府所倡導(dǎo)的加強(qiáng)青少年思想道德建設(shè)和以“八榮八恥”為主要內(nèi)容的社會(huì)主義榮辱觀教育，是學(xué)校加強(qiáng)班級(jí)常規(guī)管理教育的一個(gè)契機(jī)和強(qiáng)大的思想武器??

3.班級(jí)公約的制定。班級(jí)管理常規(guī)可以以“公約”的形式出現(xiàn)，公約經(jīng)過大家醞釀、討論，使大家認(rèn)識(shí)到它是維護(hù)學(xué)校利益不可缺少的，是代表師生利益的，必須自覺遵守。公約就是制度，制度面前人人平等。公約制定后的關(guān)鍵在于大家的共同遵守、共同執(zhí)行。因此，還要選舉公約的執(zhí)行委員會(huì)，應(yīng)由班級(jí)的各類學(xué)生組成，在一定程度上應(yīng)是各類學(xué)生都有，包括一些所謂的“后進(jìn)生”，因?yàn)樽屗麄儏⑴c“執(zhí)行”，這對(duì)他們本身就是一種制約。

4.教師的為人師表。學(xué)高為師，身正為范。一個(gè)教學(xué)效果好、個(gè)人品行好、能公平公正對(duì)待每一個(gè)學(xué)生的教師，本身就是一種巨大的、無形的影響。所謂“不言自高，不怒自威”。

5.培養(yǎng)民主精神。民主是一種政治形態(tài)，也是一種生活方式。民主要求每個(gè)人遵守法律和規(guī)則。美國教育家杜威認(rèn)為學(xué)校是訓(xùn)練民主的絕佳的環(huán)境。他認(rèn)為學(xué)校可以提供良好的機(jī)會(huì)，讓學(xué)生練習(xí)近平等、意見交流、進(jìn)取心、責(zé)任感、領(lǐng)導(dǎo)、服從，以及為團(tuán)體而努力等民主的性格。班級(jí)、尤其是教室常規(guī)有助于使個(gè)人在團(tuán)體規(guī)范之下更卓越——這就是民主的精神。

總之，班級(jí)常規(guī)管理的有效進(jìn)行并非一朝一夕之事，需要學(xué)校所有教育教學(xué)人員，尤其是班主任、班級(jí)任課教師，會(huì)同家庭、社會(huì)（社區(qū)）共同付出長(zhǎng)期的、堅(jiān)持不懈的努力。同時(shí)，作為教育工作者，還應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，善于研究一代又一代學(xué)生、尤其是獨(dú)生子女學(xué)生的身心特點(diǎn)，努力揚(yáng)其所長(zhǎng)，抑其所短，為培養(yǎng)合格的、全面發(fā)展的社會(huì)主義事業(yè)接班人而不斷努力