第一篇：2010年珠海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

【報(bào)告名稱】: 2010年珠海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

【關(guān) 鍵 字】: 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展 趨勢(shì)

【報(bào)告來(lái)源】: 長(zhǎng)城證券

〖 報(bào)告內(nèi)容 〗

2009年初，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，審議并原則通過(guò)《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要(2008-2020)》，綱要明確把加快珠江三角洲地區(qū)的改革發(fā)展 上升為國(guó)家戰(zhàn)略，并賦予“科學(xué)發(fā)展、先行先試”的重大使命，而珠海更是再次被納入國(guó)家整體戰(zhàn)略規(guī)劃中，國(guó)務(wù)院在規(guī)劃綱要中強(qiáng)調(diào)珠海要發(fā)揮經(jīng)濟(jì)特區(qū)和區(qū)位優(yōu) 勢(shì)把珠海建設(shè)成為珠江西岸交通樞紐與核心城市，加快建設(shè)珠海高欄港工業(yè)區(qū)、海洋工程裝備制造基地、航空產(chǎn)業(yè)園區(qū)和國(guó)際商務(wù)休閑旅游度假區(qū)。

這是在珠海成為經(jīng)濟(jì)特區(qū)后再次被納入國(guó)家戰(zhàn)略規(guī)劃，包括珠港澳大橋(投資額727億)在內(nèi)的共3000多億的投資項(xiàng)目(珠海2008年固定資產(chǎn)投資共372億)將力挺珠海建設(shè)的宏偉目標(biāo)，珠海經(jīng)濟(jì)迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī)。

珠海市政府緊抓此次發(fā)展機(jī)遇，下發(fā)了《關(guān)于兩年內(nèi)突破交通交通瓶頸五年初步建成珠江西岸交通樞紐城市的實(shí)施方案》，明確了快速建設(shè)珠江西岸交通樞紐的目標(biāo)，并將目標(biāo)細(xì)化，分解為公路網(wǎng)、沿海港口、綜合運(yùn)輸三大子目標(biāo)，再結(jié)合其他工業(yè)區(qū)、海洋工程裝備、航空產(chǎn)業(yè)園等建設(shè)目標(biāo)給出了具體的實(shí)施方案。此外，珠海市政府2009年3月20日印發(fā)《珠海市2009-2010年“保增長(zhǎng)、定格局”十大重點(diǎn)建設(shè)工程》的通知，確定總投資3169.18億元67個(gè)項(xiàng)目的具體實(shí)施時(shí)間表及相關(guān)負(fù)責(zé)人。

共3000多億的投資項(xiàng)目(珠海2008年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資僅372億)將一舉解決過(guò)去珠海經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期受交通瓶頸制約的問(wèn)題，對(duì)珠海的產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)格局產(chǎn)生重大變化，首當(dāng)其沖受益的將是珠海本地地產(chǎn)股！同時(shí)，根據(jù)我們對(duì)珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，未來(lái)珠海住宅市場(chǎng)供給缺口較大.(長(zhǎng)城證券)

第二篇：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

在日前舉辦的第三屆中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)院派論壇上，到會(huì)專家預(yù)測(cè)了今年下半年到明年初我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展態(tài)勢(shì)，概括出短時(shí)間內(nèi)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲、融資渠道多元化、二手房市場(chǎng)高速發(fā)展等八大發(fā)展趨勢(shì)。

趨勢(shì)一：需求促使房?jī)r(jià)上漲

專家認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)之一是房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲。

專家做出這樣的判斷，主要是基于房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)：第一，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求；第二，消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場(chǎng)需求。據(jù)北京、上海等城市測(cè)算，近幾年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭戶數(shù)的10％。而隨著居民消費(fèi)觀念的變化，10年換購(gòu)一套住房的趨勢(shì)在未來(lái)幾年應(yīng)當(dāng)能夠持續(xù)保持；第三，拆遷安置增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。近幾年，各城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會(huì)繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)。因此，從需求旺盛的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的價(jià)格不但不會(huì)往下走，而且會(huì)持續(xù)上漲。

趨勢(shì)二：融資渠道多元化

央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的出臺(tái)，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局開(kāi)始產(chǎn)生重大影響。其中，最直接的影響就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的沖擊，導(dǎo)致資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化。

趨勢(shì)三：二手房市場(chǎng)升溫

下半年，房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)將繼續(xù)升溫。今年上半年出臺(tái)的已購(gòu)公房上市取消審批手續(xù)等政策將促進(jìn)二手房市場(chǎng)的發(fā)展，已購(gòu)公房的大量上市將成為不爭(zhēng)事實(shí)。(而三級(jí)市場(chǎng)，是購(gòu)買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場(chǎng)。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)，也包括房屋的交換。)

“賣舊買新”將是大多數(shù)人改善住房條件的主要途徑。很多人將賣掉手中舊房，購(gòu)買新的商品房，從而釋放出大批的二手房房源。由此可見(jiàn)，下半年一手房市場(chǎng)火爆的同時(shí)，二手房房源數(shù)量也將直線上升。

發(fā)展趨勢(shì)之四，政府將加大對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的介入力度。這一點(diǎn)在北京和上海表現(xiàn)得特別明顯?！拔覀兣袛啵畷?huì)全面地介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而不僅僅是規(guī)范市場(chǎng)。主要是政府從其利益角度出發(fā)，會(huì)介入房地產(chǎn)的土地出讓、經(jīng)營(yíng)等多個(gè)層面?！?/p>

發(fā)展趨勢(shì)之五，市場(chǎng)行為和政府行為齊頭并進(jìn)。政府從土地購(gòu)買、營(yíng)銷過(guò)程

直至內(nèi)部管理的介入，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)行為更加規(guī)范，使市場(chǎng)行為與政府行為共同發(fā)展。

發(fā)展趨勢(shì)之六，物業(yè)管理進(jìn)一步走向規(guī)范化和產(chǎn)業(yè)化。很多物業(yè)管理依托開(kāi)發(fā)的狀況，會(huì)受到很大影響。現(xiàn)在，物業(yè)管理法律規(guī)范已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施，物業(yè)管理市場(chǎng)會(huì)慢慢地規(guī)范，而且有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。

發(fā)展趨勢(shì)之七，房地產(chǎn)營(yíng)銷將回歸到地點(diǎn)、產(chǎn)品、社區(qū)三個(gè)基本層面。

發(fā)展趨勢(shì)之八，新房市場(chǎng)局部的短缺現(xiàn)象依然會(huì)存在，而且可能會(huì)持續(xù)。這個(gè)現(xiàn)象不僅存在于經(jīng)濟(jì)適用房，商品房也存在類似問(wèn)題。

第三篇：房地產(chǎn)業(yè)地方稅收發(fā)展趨勢(shì)探析

一、近年來(lái)我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

近年來(lái)，××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)的崛起直接帶來(lái)了地方稅收的高速增長(zhǎng)和地方財(cái)力的迅速壯大。首先，房地產(chǎn)業(yè)是地稅增收的重要支撐。數(shù)據(jù)表明，尤其是2004年和2005年，××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的稅收，不僅總量大，占地方稅收比重高，而且增長(zhǎng)速度快，對(duì)地方稅收

增收貢獻(xiàn)大。2003年，房地產(chǎn)稅收總量為1739萬(wàn)元，占地方稅收的比重為15.5%；2004年，房地產(chǎn)稅收總量為2621萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng)50.7%，占地方稅收的比重為19.3%，對(duì)地方稅收增收的貢獻(xiàn)率為37.9%，拉動(dòng)地方稅收增長(zhǎng)7.9個(gè)百分點(diǎn)；2005年，房地產(chǎn)稅收總量為4499萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng)71.7%，占地方稅收的比重為27.4%，對(duì)地方稅收增收的貢獻(xiàn)率為65.3%，拉動(dòng)地方稅收增長(zhǎng)13.8個(gè)百分點(diǎn)。其次，房地產(chǎn)業(yè)是財(cái)力壯大的重要來(lái)源。近三年，××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)上繳地方稅收8859萬(wàn)元，占中心城區(qū)一般預(yù)算收入的比重為17.5%，稅收年均增幅達(dá)60.9%，高于一般預(yù)算收入年均增幅34.1個(gè)百分點(diǎn)。最后，房地產(chǎn)業(yè)是社會(huì)發(fā)展的重要力量。房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，推動(dòng)眾多產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提供大量就業(yè)崗位，刺激居民相關(guān)消費(fèi)。一般估算，房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)50多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)、幾百種產(chǎn)品和服務(wù)。市我房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也帶來(lái)了其它行業(yè)特別是建筑業(yè)地方稅收的增收。

二、存在的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r如何，不僅影響到房地產(chǎn)業(yè)稅收，還將影響到相關(guān)產(chǎn)業(yè)稅收，進(jìn)而影響到整個(gè)地方稅收和地方財(cái)政收入。××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可以說(shuō)是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。

(一)××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機(jī)遇

一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為：人均gdp超過(guò)1000美元時(shí)，人們消費(fèi)結(jié)構(gòu)將發(fā)生升級(jí)，由重視衣、食消費(fèi)轉(zhuǎn)向謀求住、行條件改善。世界銀行研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)人均gdp在300美元至1000美元時(shí)，住宅的建設(shè)與消費(fèi)進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段，并持續(xù)到人均gdp達(dá)到8000美元左右。世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一個(gè)國(guó)家(地區(qū))的城市化率達(dá)到30％以后，城市化進(jìn)程將大大加快，直到城市化率達(dá)到70％左右逐步穩(wěn)定下來(lái)。2005年，我市人均gdp達(dá)到840美元，城市化率達(dá)到32.5％。我市“十一五”規(guī)劃綱要顯示：到2010年人均gdp達(dá)到1580美元，城市化率達(dá)到40％。由此看來(lái)，“十一五”時(shí)期，我市正處于消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨一個(gè)持續(xù)快速發(fā)展期，房地產(chǎn)稅收也將隨之加速增長(zhǎng)。

二是人氣聚集帶來(lái)住房需求劇增。到2010年，文秘雜燴網(wǎng)××城鎮(zhèn)人均住房使用面積將達(dá)到30㎡，××中心城區(qū)常住人口將達(dá)到40萬(wàn)人。而2005年，××中心城區(qū)常住人口為28.4萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人均住房使用面積為26.98㎡，××中心城區(qū)2010年比2005年凈增人口11.6萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人均住房使用面積增加3.02㎡，由此計(jì)算，到“十一五”時(shí)期，中心城區(qū)新增人口住房需求和原住人口改善居住條件兩項(xiàng)住房需求量為433.8萬(wàn)㎡。若將城市改造中的拆遷安置需求和投機(jī)性的投資需求加以考慮，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量將更加可觀?？梢?jiàn)，××中心城區(qū)商品房市場(chǎng)需求量潛力巨大，蘊(yùn)含著巨大的地方稅源。

三是房?jī)r(jià)上升帶來(lái)利潤(rùn)空間擴(kuò)大。房?jī)r(jià)是否合理，我們通常可以使用“房?jī)r(jià)收入比”這一指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算。房?jī)r(jià)收入比是指購(gòu)買一套住宅所需支出的價(jià)費(fèi)與當(dāng)?shù)匾粋€(gè)家庭全體成員年收入之比，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比在6倍以上時(shí)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為房?jī)r(jià)過(guò)高，存在“泡沫”。據(jù)了解，歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比為3-6倍，發(fā)展中國(guó)家要高些，一般為4-7倍。2005年××城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8230元，平均每戶人口數(shù)為3.35人，每戶城鎮(zhèn)家庭的年收入為27570元。按“十一五”時(shí)期人均住房使用面積26.98㎡計(jì)算，每戶城鎮(zhèn)居民的住房建筑面積約為120㎡，如商品房銷售價(jià)格1252元/㎡，則一套面積120㎡住房的購(gòu)房款約為15萬(wàn)元，是一個(gè)家庭年收入的5.4倍?？梢?jiàn)，××中心城區(qū)房?jī)r(jià)還有一定上漲空間，房地產(chǎn)企業(yè)還有更多利潤(rùn)空間，由此也將促進(jìn)房地產(chǎn)稅收的增長(zhǎng)。

(二)××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)

挑戰(zhàn)之一：國(guó)家宏觀調(diào)控，抑制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的加強(qiáng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必將趨緩，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必將受到抑制。雖然目前還很難判斷國(guó)家的宏觀調(diào)控能否產(chǎn)生長(zhǎng)期效應(yīng)，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方面的即期效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。2005年××中心城區(qū)固定資產(chǎn)投資額為202672萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)10.5％，但房地產(chǎn)投資額僅為62452萬(wàn)元，同比下降8.9％，房地產(chǎn)投資的增幅相對(duì)于城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的增幅出現(xiàn)萎縮。由于受國(guó)家宏觀政策調(diào)控影響，投資規(guī)模萎縮，××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)難以做大。

挑戰(zhàn)之二：經(jīng)濟(jì)規(guī)律作用，擴(kuò)散房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有地域特性，其發(fā)展規(guī)律是先集中在中心城區(qū)，特別是交通便利、土地價(jià)格相對(duì)較低的地方，然后隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大和土地價(jià)格不斷上漲，逐步向土地

價(jià)格較低的周邊縣市擴(kuò)散?！痢练康禺a(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了由中心城區(qū)向周邊縣市擴(kuò)散的趨勢(shì)：近三年來(lái)，××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收逐年在下降,而周邊縣市房地產(chǎn)業(yè)稅收在逐年上升（具體見(jiàn)附表）。由于房地產(chǎn)投資具有這種獨(dú)特的擴(kuò)散性，××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)不能像其它產(chǎn)業(yè)那樣集中力量做大做強(qiáng)。

2003年——2005年××房地產(chǎn)稅收分中心城區(qū)和周邊縣市統(tǒng)計(jì)表

單位：萬(wàn)元

房地產(chǎn)稅收合計(jì) 中心城區(qū) 周邊縣市

稅額 比重（%）稅額 比重（%）

2003年 4752 1739 36.6 3013 63.42004年 8724 2621 30.0 6103 70.0

2005年 15402 4499 29.2 10903 70.8

挑戰(zhàn)之三：地理位置劣勢(shì)，制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！痢林行某菂^(qū)并不是××行政區(qū)劃中心，行政管理沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。豐城、樟樹(shù)、高安、靖安融入省城南昌消費(fèi)圈，銅鼓、宜豐、奉新、上高因離××中心城區(qū)遠(yuǎn)也難以融入到同一個(gè)消費(fèi)圈上，所以，××中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)所屬縣市沒(méi)有吸附力。僅僅靠××中心城區(qū)居民支撐的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是一個(gè)發(fā)育不完善的市場(chǎng)，××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)難以做大做強(qiáng)做優(yōu)。

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所面臨的挑戰(zhàn)，對(duì)我市地方稅收增長(zhǎng)造成很大影響。一是稅源不穩(wěn)定。由于受國(guó)家宏觀政策調(diào)控等諸多因素的影響，××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展形勢(shì)不確定，由此帶來(lái)房地產(chǎn)稅源不穩(wěn)定。二是抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。近三年來(lái)，地方稅收的高速增長(zhǎng)是建立在房地產(chǎn)業(yè)稅收過(guò)快增長(zhǎng)之上的增長(zhǎng)，2005年××中心城區(qū)房地產(chǎn)對(duì)地方稅收增收的貢獻(xiàn)率達(dá)到65.3%，房地產(chǎn)稅收占地稅總收入比例達(dá)到27.4%，加上高度關(guān)聯(lián)的建筑安裝業(yè)稅收，比例高達(dá)65%以上。一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)較大的波動(dòng)，地稅收入乃至整個(gè)財(cái)政收入就可能會(huì)陷入困境。今年1-10月，××中心城區(qū)房地產(chǎn)稅收僅增長(zhǎng)10.8％，對(duì)地方稅收增收的貢獻(xiàn)率僅為16.1％，拉動(dòng)地方稅收增長(zhǎng)2.8個(gè)百分點(diǎn)，大大低于前兩年，致使××中心城區(qū)地方稅收增速由2005年的21.2％放緩到今年的17.5％。三是征管難度加大。隨著二手房交易的擴(kuò)大，相關(guān)部門(mén)如果不嚴(yán)格控管，二手房交易的稅收管理難度將進(jìn)一步加大，同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅征收難以到位等。

三、幾點(diǎn)建議

為實(shí)現(xiàn)××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，促進(jìn)地方稅收持續(xù)、快速、穩(wěn)定增長(zhǎng)，我們要積極規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，做到培植稅源、鞏固稅源、實(shí)現(xiàn)稅源相結(jié)合。

建議一：扭牢經(jīng)濟(jì)發(fā)展“牛鼻子”，培植新的地方稅源。經(jīng)濟(jì)決定稅收，經(jīng)濟(jì)發(fā)展是地方稅收增收的力量源泉。要不斷加速擴(kuò)張經(jīng)濟(jì)總量，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，進(jìn)而培植穩(wěn)定、可靠的地方稅收稅源，降低地方稅收對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅收的依賴程度，減少地方稅收風(fēng)險(xiǎn)。首先，要加快工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)工業(yè)稅收快速增長(zhǎng)。要進(jìn)一步改善投資環(huán)境，加大招商引資力度，通過(guò)“推出優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境”來(lái)引進(jìn)××境外的戰(zhàn)略投資伙伴；要改變過(guò)去“重項(xiàng)目、輕稅源”的觀念，把有沒(méi)有稅收貢獻(xiàn)、貢獻(xiàn)大小作為衡量招商引資成效的重要標(biāo)準(zhǔn)，力求招引項(xiàng)目稅收貢獻(xiàn)最大化。其次，要大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，提高第三產(chǎn)業(yè)稅收份額。第三產(chǎn)業(yè)地方稅收含量高，把第三產(chǎn)業(yè)當(dāng)作地方稅收的主體稅源加以培植，能促進(jìn)地方稅收持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。為此，要繼續(xù)加快發(fā)展交通運(yùn)輸業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、飲食和住宿業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)的發(fā)展；要重點(diǎn)扶持法律咨詢、中介服務(wù)等新興行業(yè)的發(fā)展；要著力發(fā)展文化、旅游、體育產(chǎn)業(yè)，培植休閑旅游產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)休閑服務(wù)健康發(fā)展。最后，要加速重點(diǎn)企業(yè)發(fā)展，做大做強(qiáng)支柱稅源。推行扶優(yōu)扶強(qiáng)策略，對(duì)市場(chǎng)份額大、銷售形勢(shì)好的企業(yè)，在信貸、貼息、土地等方面實(shí)行重點(diǎn)傾斜政策，增強(qiáng)企業(yè)資本運(yùn)作能力和市場(chǎng)開(kāi)拓能力。大力引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，實(shí)施投大靠強(qiáng)，推進(jìn)開(kāi)放式重組，不斷擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

建議二：把住土地供應(yīng)“總閘門(mén)”，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。只有房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，房地產(chǎn)稅收才能穩(wěn)定增長(zhǎng)，地方稅源才能更加穩(wěn)定可靠。一方面，要把好土地供應(yīng)“總閘門(mén)”，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有序進(jìn)行。土地供應(yīng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“總閘門(mén)”，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。相關(guān)資料顯示，××中心城區(qū)尚有未開(kāi)發(fā)的土地8000多畝，其中政府掌控的有6000多畝。由于土地供應(yīng)的不盡合理，這些尚未開(kāi)發(fā)的積壓土地，不但沒(méi)有形成財(cái)富，反而成為政府的包袱。為此，政府應(yīng)立足高起點(diǎn)規(guī)劃、高品位開(kāi)發(fā)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效益經(jīng)營(yíng)，強(qiáng)力推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。要進(jìn)一步完善城鎮(zhèn)土地儲(chǔ)備、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)機(jī)制，規(guī)范土地交易有形市場(chǎng)，加強(qiáng)對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的管理；加大對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)控力度，實(shí)行靈活的土地供應(yīng)方式，實(shí)現(xiàn)土地資源最大效益的優(yōu)勢(shì)配置；在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例；嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，依法制止炒買炒賣土地行為；加大對(duì)閑置土地的清理力度，制止囤積土地行為。另一方面，要做強(qiáng)住房消費(fèi)“助推器”，開(kāi)拓房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)。要完善戶籍和流通人口管理辦法，加快農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)有序轉(zhuǎn)移，做旺××中心城區(qū)人氣；適應(yīng)××中心城“江南生態(tài)休閑城市”的定位要求，建設(shè)分布合理、配套完善的普通商品住宅，合理發(fā)展風(fēng)格多樣、功能完善的中高檔商品房；適當(dāng)開(kāi)發(fā)高檔樓盤(pán)，滿足城區(qū)白領(lǐng)精英的住房需求，從而多方式、多層次、多渠道滿足城鎮(zhèn)居民的住房需求，拓寬房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)。

建議三：用好稅收征管“收割機(jī)”，確保地稅收入顆粒歸倉(cāng)。通過(guò)整合現(xiàn)有征管資源，實(shí)現(xiàn)信息共享，搞好各征管環(huán)節(jié)鏈接，加強(qiáng)部門(mén)協(xié)調(diào)配合，努力挖掘增收潛力，切實(shí)提高房地產(chǎn)業(yè)稅收的征收率，把經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的成果真實(shí)反映到稅收收入上來(lái)。一是要大力強(qiáng)化稅收政策宣傳，營(yíng)造濃厚的納稅氛圍。堅(jiān)持“以人為本”的思想，采取多種形式宣傳，提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅遵從度；二是要強(qiáng)化稅收征收管理措施，推進(jìn)稅收精細(xì)化管理。既要加強(qiáng)日常稅收輔導(dǎo)，又要加強(qiáng)稅源監(jiān)控；既要完善“以票控稅”，又要加大稅收檢查力度；三是要建立健全護(hù)稅協(xié)稅網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)聯(lián)合控管的力度。密切與土地管理、房產(chǎn)管理等部門(mén)的聯(lián)系，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收“一體化”管理，嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”；四是要加強(qiáng)二手房轉(zhuǎn)讓稅收管理，使之成為房地產(chǎn)稅收新增長(zhǎng)點(diǎn)。

第四篇：沈陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查與發(fā)展趨勢(shì)分析

沈陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查與發(fā)展趨勢(shì)分析

2008年12月，沈陽(yáng)商品住宅銷售均價(jià)為3470元/平方米，而2009年11月沈陽(yáng)商品住宅銷售均價(jià)為4062.55元/平方米。這意味著沈陽(yáng)房?jī)r(jià)2009年以來(lái)累計(jì)上漲17.08%。2009年11月沈陽(yáng)商品房實(shí)際登記備案面積為90.22萬(wàn)平方米，其中商品住宅實(shí)際登記備案面積為80.53萬(wàn)平方米，同比分別減少25.79％和17.59％，環(huán)比分別減少33.14％和31.33％。沈陽(yáng)商品住宅房?jī)r(jià)的峰頂出現(xiàn)在2009年9月，當(dāng)月沈陽(yáng)住宅備案均價(jià)達(dá)4377元/平方米。而8月，沈陽(yáng)商品住宅銷售均價(jià)首度突破4000元，達(dá)4271元/平方米。受大環(huán)境及自身資金緊張影響，2009年年初以來(lái)，開(kāi)發(fā)商放緩了開(kāi)發(fā)速度，以及后續(xù)開(kāi)工不足，不僅大大消化了商品住宅庫(kù)存，也出現(xiàn)房源略顯供應(yīng)不足的態(tài)勢(shì)，供應(yīng)矛盾加速了沈陽(yáng)房?jī)r(jià)2009年急速上揚(yáng)，仍留下上漲壓力。隨著開(kāi)發(fā)企業(yè)資本金緩和、增加拿地和開(kāi)工，房?jī)r(jià)上漲壓力將有望趨緩。2009年全年沈陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成1188.7億元，增長(zhǎng)17.6%；商品房銷售面積達(dá)到1532.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.6%，充分發(fā)揮了拉動(dòng)投資、帶動(dòng)消費(fèi)的雙重作用。2010年，將增加普通商品住房供給，鼓勵(lì)居民自住和改善性購(gòu)房，大力發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)于拉動(dòng)沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)具有重要作用。沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)大起大落，現(xiàn)在沈陽(yáng)房?jī)r(jià)在全國(guó)副省級(jí)城市中還是比較低的。保持中小戶型、中低價(jià)位的房產(chǎn)供應(yīng)，使剛性需求得到滿足，這是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的關(guān)鍵。另外，一個(gè)平穩(wěn)健康的樓市對(duì)于人才的引入也是有利的，房?jī)r(jià)如果太高，會(huì)提高外來(lái)人口介入沈陽(yáng)的門(mén)檻。從2009年一季度至今，沈陽(yáng)一些品牌企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)紛紛飄紅，尤其以萬(wàn)科、首創(chuàng)、保利、金地、綠地、格林等一批品牌企業(yè)為代表。保利首季度銷售房子800多套，銷售金額達(dá)到3億多元。同樣，位于長(zhǎng)白島的遠(yuǎn)洋和深航也傳出銷售佳績(jī)，遠(yuǎn)洋推出的6號(hào)樓，竟出現(xiàn)了徹夜排隊(duì)購(gòu)房的場(chǎng)景，來(lái)自四面八方的信息和數(shù)據(jù)都顯示出這樣一個(gè)事實(shí)：沈陽(yáng)樓市，已經(jīng)典型性復(fù)蘇。2009年前五個(gè)月，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“先抑后揚(yáng)”態(tài)勢(shì)，顯示了良好的發(fā)展勢(shì)頭，購(gòu)房人群中，以中老年“換房族”居多。在如今的購(gòu)房群體中，換房一族占了大部分。這些人之前一直都有購(gòu)房愿望，只是一直持幣觀望。如今，隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，消費(fèi)者觀望的心態(tài)已經(jīng)逐漸消失，商品房銷售恢復(fù)正常水平。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年1月至5月，全市商品房銷預(yù)售面積440.96萬(wàn)平方米，與去年基本持平。除了一月份負(fù)增長(zhǎng)以外，其他4個(gè)月均超過(guò)去年同期水平。

2009年1月份，受元旦、春節(jié)假期以及去年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的影響，全市商品房銷量與去年同期相比為負(fù)增長(zhǎng)。但從2月份開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始全面回暖，并且保持持續(xù)增長(zhǎng)。2月份銷售面積45.88萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.53%；3月份銷售面積120.99萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.56%；4月份銷售面積91.86萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.94%；5月份銷售面積96.06萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.09%。

二手房生意的火爆，著實(shí)讓沈陽(yáng)的房產(chǎn)中介獲得了不少的實(shí)惠。2009年以來(lái)，房屋中介生意逐漸看好。進(jìn)入4月，交易更加火爆。隨著“25條房產(chǎn)新政”的深入落實(shí)和有效時(shí)限的作用，二手房市場(chǎng)也經(jīng)過(guò)了觀望期，出現(xiàn)了供銷兩旺的局面。1-5月份，全市存量房轉(zhuǎn)讓2.9萬(wàn)套，轉(zhuǎn)讓面積200.4萬(wàn)平方米，轉(zhuǎn)讓金額58.46億元，同比分別增長(zhǎng)41.39%、46.18%、71.19%。

2009年沈陽(yáng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率將達(dá)到15%，計(jì)劃完成1150億元，1季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)將確保完成投資65億元，為2009年開(kāi)個(gè)牛氣沖天的好頭。為進(jìn)一步拉動(dòng)房地產(chǎn)投資，沈陽(yáng)將全力抓好“四大環(huán)節(jié)”：拆遷、供地、施工、交易。這恰恰牢牢把握了當(dāng)前形勢(shì)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的四大關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)——在拆遷方面，計(jì)劃全年拆遷4萬(wàn)戶，拆遷面積250萬(wàn)平方米；在土地供應(yīng)方面，通過(guò)調(diào)整制定更加切合實(shí)際的土地出讓價(jià)格評(píng)審體系，堅(jiān)持配套先行，努力滿足“熟地”供應(yīng)的市場(chǎng)需求等。預(yù)計(jì)2009年沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品住宅的供應(yīng)總量將達(dá)到1200.87萬(wàn)平方米，較2008年下降8-9個(gè)個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)實(shí)際需求將在 1150萬(wàn)平方米左右，供需比大約在1：0.958左右，這是一個(gè)非常好的供需比平衡狀態(tài)。雖然由于資金等方面的原因或出于對(duì)市場(chǎng)消化能力的疑慮，會(huì)有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)延緩開(kāi)工時(shí)間，拖長(zhǎng)成品上市節(jié)奏，但這并不會(huì)從根本上動(dòng)搖沈陽(yáng)商品住宅市場(chǎng)基本的供需關(guān)系。2009年沈陽(yáng)商品房開(kāi)發(fā)施工面積超過(guò)10萬(wàn)平方米的大約在140個(gè)左右，其中投資總額超過(guò)10億元以上的項(xiàng)目大約為80個(gè)(包括上接轉(zhuǎn)項(xiàng)目)左右，計(jì)劃在2009年進(jìn)入市場(chǎng)銷售的項(xiàng)目大約在120個(gè)左右，加上上持續(xù)在售的項(xiàng)目，進(jìn)入市場(chǎng)的項(xiàng)目總量將會(huì)達(dá)到380個(gè)以上。根據(jù)沈陽(yáng)“十一五”規(guī)劃，從2006年到2010年，沈陽(yáng)新增住房總量為6000萬(wàn)平方米，2006至2008沈陽(yáng)已經(jīng)供應(yīng)新增住房3436萬(wàn)平方米左右，這也就是說(shuō)，在今、明兩年沈陽(yáng)住房缺口大約為2500萬(wàn)平方米。特別需要提醒的是，到目前為止，沈陽(yáng)人均住房面積在全國(guó)仍處于中下游較底的水平。這也就另一角度證明，沈陽(yáng)商品住宅市場(chǎng)的需求是巨大的，市場(chǎng)的消化能力仍將保持在高水平。

2010年沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)盤(pán)整將是基調(diào)，房?jī)r(jià)穩(wěn)定在目前水平之上的同時(shí)可能小幅上升。目前房屋供應(yīng)量充足，與消化量基本維持對(duì)等關(guān)系。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，供應(yīng)方與需求方均以中小戶型為主，房?jī)r(jià)也占到了一個(gè)相對(duì)較高的水準(zhǔn)上，如果房?jī)r(jià)過(guò)高，會(huì)逐漸偏離沈陽(yáng)以自住、包括改善型需求為主的剛性購(gòu)買力，而商品如果脫離了實(shí)際消費(fèi)能力，勢(shì)必失去市場(chǎng)。從投資需求來(lái)看，目前國(guó)家出臺(tái)的一系列政策，會(huì)使未來(lái)投機(jī)需求有所減少，但這并不排除個(gè)別性價(jià)比高的物業(yè)仍然受到投資者的追捧，但即便個(gè)別樓盤(pán)會(huì)有上升的趨勢(shì)，整體樓市的上升幅度也不會(huì)很大。2009年，沈陽(yáng)房地產(chǎn)銷售額684.4億元；2010年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資預(yù)計(jì)增長(zhǎng)20%，增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應(yīng)。沈陽(yáng)市十四屆人大三次會(huì)議審議了《沈陽(yáng)市2009年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況及2010年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃（草案）》。根據(jù)《計(jì)劃（草案）》，2009年商品房銷售面積1532.9萬(wàn)平方

米，增長(zhǎng)4.6%；銷售額684.4億元，增長(zhǎng)13.2%。存量住宅成交面積641萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)68.3%。個(gè)人消費(fèi)貸款面積1533萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)121.1%；貸款金額370億元，增長(zhǎng)127.1%。預(yù)計(jì)沈陽(yáng)市民生工程投入226.6億元，增長(zhǎng)13.2%。沈陽(yáng)市財(cái)政投入18億元，落實(shí)義務(wù)教育階段教師津補(bǔ)貼政策。發(fā)放糧食綜合直補(bǔ)、農(nóng)機(jī)具購(gòu)置補(bǔ)貼等政策性補(bǔ)貼7.4億元。2010年，工業(yè)要實(shí)現(xiàn)新發(fā)展。沈陽(yáng)市高新技術(shù)產(chǎn)品增加值增長(zhǎng)20%?？h域加快推進(jìn)工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程，產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)值增長(zhǎng)20%以上。完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策，增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應(yīng)，也是2010年的計(jì)劃內(nèi)容。推進(jìn)世茂五里河等一批地產(chǎn)項(xiàng)目。同時(shí)提出，2010年推進(jìn)地鐵1號(hào)線及東延長(zhǎng)線、2號(hào)線及北延長(zhǎng)線建設(shè)，開(kāi)展地鐵4號(hào)線項(xiàng)目前期工作；改造城市橋梁和市政道路，緩解交通擁堵問(wèn)題。

本研究咨詢報(bào)告由中國(guó)行業(yè)咨詢網(wǎng)領(lǐng)銜撰寫(xiě)，在大量周密的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局、沈陽(yáng)市國(guó)土資源局、沈陽(yáng)市房產(chǎn)管理局、沈陽(yáng)市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)、沈陽(yáng)住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、沈陽(yáng)房地產(chǎn)信息中心、中國(guó)行業(yè)咨詢網(wǎng)、國(guó)內(nèi)外相關(guān)刊物雜志的基礎(chǔ)信息以及沈陽(yáng)房地產(chǎn)研究單位等公布和提供的大量資料，結(jié)合公司對(duì)沈陽(yáng)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的實(shí)地調(diào)查，對(duì)沈陽(yáng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與前景、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局與形勢(shì)、贏利水平與企業(yè)發(fā)展、投資策略與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、發(fā)展趨勢(shì)與規(guī)劃建議等進(jìn)行深入研究，并重點(diǎn)分析了沈陽(yáng)房地產(chǎn)行業(yè)的前景與風(fēng)險(xiǎn)。報(bào)告揭示了沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求與潛在機(jī)會(huì)，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對(duì)銀行信貸部門(mén)也具有極大的參考價(jià)值。

沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)建設(shè)熱點(diǎn)問(wèn)題調(diào)研活動(dòng)

沈陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查與發(fā)展趨勢(shì)分析

調(diào)研人：

道橋系09112班劉聰

第五篇：2013年4季度及2014年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

[國(guó)研專稿]2013年4季度及2014年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

國(guó)研網(wǎng)行業(yè)研究部

發(fā)布時(shí)間:2013-11-2

532013年4季度及2014年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

展望2013年4季度及2014年，全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體趨穩(wěn)，增長(zhǎng)格局將繼續(xù)調(diào)整；我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本穩(wěn)定，預(yù)期目標(biāo)能夠如期實(shí)現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)力總體上仍會(huì)支撐房地產(chǎn)行業(yè)保持平穩(wěn)健康發(fā)展，但熱點(diǎn)城市龐大的需求及持續(xù)升溫的土地市場(chǎng)仍在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，調(diào)控基調(diào)不容改變。在此背景下，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資仍將處于景氣恢復(fù)階段，供需關(guān)系雖有所改善，但由于房企都處于惜售狀態(tài)，房?jī)r(jià)在4季度仍將面臨上漲壓力。從中長(zhǎng)期來(lái)看，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略有望促進(jìn)明后年的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回歸理性。

3.1宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)測(cè)

從全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體趨穩(wěn)。2014年世界經(jīng)濟(jì)仍處于危機(jī)后的恢復(fù)期，總體態(tài)勢(shì)趨于穩(wěn)定。歐洲經(jīng)濟(jì)走出衰退將增強(qiáng)全球經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)動(dòng)力，但需要高度關(guān)注美國(guó)量化寬松政策（QE）退出對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的影響和對(duì)新興經(jīng)濟(jì)體的沖擊。國(guó)際貨幣基金組織（IMF）2013年10月8日發(fā)布的最新一期《世界經(jīng)濟(jì)展望》報(bào)告預(yù)測(cè)，2013年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為2.9%，2014 年將上升到3.6%。在私人需求持續(xù)強(qiáng)勁的驅(qū)動(dòng)下，美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將從2013年的1.5%上升到2014 年的2.5%；由于政策行動(dòng)減少了主要風(fēng)險(xiǎn)并穩(wěn)定了金融形勢(shì)，預(yù)計(jì)歐元區(qū)有望逐步走出衰退，2014 年將實(shí)現(xiàn)1%的增長(zhǎng)，但是外圍經(jīng)濟(jì)體增長(zhǎng)仍受制于信用瓶頸；財(cái)政刺激與重建支出的逐步退出以及消費(fèi)稅的上調(diào)將導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將從2013年的2%下降到2014年的1.25%；在強(qiáng)勁內(nèi)需、出口恢復(fù)以及支持性財(cái)政、貨幣和金融條件的支持下，新興市場(chǎng)和發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將保持強(qiáng)勁，2013年和2014 年的增長(zhǎng)率將達(dá)到 4.25%和5%。

從我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，目前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本穩(wěn)定，但內(nèi)需增長(zhǎng)面臨一定下行壓力。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析課題組預(yù)測(cè)，2013年4季度，我國(guó)GDP增速將有所回調(diào)，全年增長(zhǎng)將達(dá)到7.6%左右?？傮w上看，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處在合理區(qū)間，預(yù)期目標(biāo)能夠如期實(shí)現(xiàn)。2014年，我國(guó)內(nèi)需增長(zhǎng)將面臨下行壓力。綜合考慮，預(yù)計(jì)GDP增速略高于7.0%。事實(shí)上，現(xiàn)階段維持7.0-7.5%的GDP增速，既有利于為體制改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造相對(duì)寬松的宏觀環(huán)境，也有利于逐步增強(qiáng)微觀主體對(duì)中速增長(zhǎng)的適應(yīng)能力。當(dāng)前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處在從10%的高速增長(zhǎng)階段向7%左右的中速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵時(shí)期。增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)換不僅僅是增長(zhǎng)速度的調(diào)整，更重要的是增長(zhǎng)動(dòng)力和發(fā)展方式的實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，高速增長(zhǎng)期結(jié)束，并不意味著中速增長(zhǎng)會(huì)自然到來(lái)。如果新舊增長(zhǎng)動(dòng)力的接替不成功，新的發(fā)展方式未能及時(shí)確立，中速增長(zhǎng)也難以穩(wěn)住，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)大幅下滑，則可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

3.2房地產(chǎn)政策走向預(yù)測(cè)

自從2003年中央把房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)以來(lái)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，發(fā)布與房地產(chǎn)直接相關(guān)的宏觀調(diào)控政策達(dá)到43次，核心目的就是調(diào)控房?jī)r(jià)。但十年來(lái)的調(diào)控并未使房?jī)r(jià)下降，反而陷入“越調(diào)越漲，越漲越調(diào)”的怪圈。客觀來(lái)講，過(guò)去的調(diào)控主要方式就是壓制需求、減少供給，以達(dá)到控制房?jī)r(jià)的目的，但從市場(chǎng)規(guī)律角度看，房地產(chǎn)的調(diào)控要達(dá)到預(yù)期效果需要保持供需平衡。2013年3季度，“國(guó)五條”后的各地房地產(chǎn)市場(chǎng)分化日益加劇。多個(gè)城市對(duì)地方調(diào)控細(xì)則進(jìn)行微調(diào)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響下，調(diào)整方向有緊有松。在各地短期調(diào)控政策微調(diào)的同時(shí)，中央也在加緊完善房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，土地改革進(jìn)度加快、保障安居工程持續(xù)推進(jìn)、差別化信貸政策作用漸顯，一系列措施為當(dāng)前及今后房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展提供了保障。

展望2013年4季度及2014年，雖然全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭已有所遏制，但熱點(diǎn)城市龐大的需求及持續(xù)升溫的土地市場(chǎng)仍在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，調(diào)控基調(diào)不容改變。但由于城市間市場(chǎng)現(xiàn)狀的差異，各地落實(shí)調(diào)控的手段將更為靈活，調(diào)控力度也將由各地政府根據(jù)實(shí)際情況把握。堅(jiān)持穩(wěn)定的宏觀政策平穩(wěn)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，依靠更為靈活的微觀政策激發(fā)市場(chǎng)自身活力、實(shí)現(xiàn)繼續(xù)發(fā)展。“宏觀要穩(wěn)、微觀要活”是近期中央政府宏觀經(jīng)濟(jì)決策思路，在維持房地產(chǎn)調(diào)控政策總體平穩(wěn)的同時(shí)，中央政府會(huì)給予地方政府適當(dāng)?shù)恼哒{(diào)整空間，并立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，使房地產(chǎn)調(diào)控由行政手段向長(zhǎng)效的市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制轉(zhuǎn)變。其中土地改革和金融調(diào)節(jié)已有部分陸續(xù)出臺(tái)，增加住宅用地供應(yīng)、穩(wěn)定地價(jià)、嚴(yán)防高價(jià)地成為四季度市場(chǎng)穩(wěn)定的首要工作目標(biāo)，對(duì)保障房和棚戶區(qū)改造的關(guān)注度及支持力度也持續(xù)加大。此外，11月召開(kāi)的十八屆三中全會(huì)為新型城鎮(zhèn)化背景下的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)制定了更為明確的目標(biāo)與實(shí)施計(jì)劃。隨著一系列改革措施的逐步落實(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展環(huán)境將逐步明晰。

3.3房地產(chǎn)市場(chǎng)主要運(yùn)行指標(biāo)預(yù)測(cè)

3.3.1房地產(chǎn)投資增速仍可能小幅回落

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)16.2%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)14.9%，比2011年回落11.7個(gè)百分點(diǎn)。受房地產(chǎn)調(diào)控限購(gòu)、限貸等政策持續(xù)實(shí)施的影響，2012年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速創(chuàng)近年來(lái)次新低，只比2009年全年的投資增速16.1%回升0.1個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明調(diào)控政策實(shí)施效果明顯。隨著政策邊際效應(yīng)的逐漸遞減，行業(yè)投資積極性將有所增加，但由于2013年房地產(chǎn)調(diào)控政策沒(méi)有明顯放松，房地產(chǎn)投資仍將處于景氣恢復(fù)階段。由此可以預(yù)見(jiàn)，2013年房地產(chǎn)投資增速仍將處于徘徊態(tài)勢(shì)。

另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2013年前10個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售數(shù)據(jù)顯示，2013年1-10月全國(guó)房地產(chǎn)投資增速為19.2%，增速比1-9月份下降0.5個(gè)百分，其中10月份單月房地產(chǎn)投資增速為15%，較9月份下降7.3個(gè)百分點(diǎn)。受基數(shù)影響，從6月份開(kāi)始，房地產(chǎn)投資增速忽上忽下，但整體處于波動(dòng)下行態(tài)勢(shì)。由于銷售增速持續(xù)下降、企業(yè)到位資金整體仍較為緊張、土地成交增速趨緩等諸多因素的制約，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)投資增速仍可能小幅回落，到年底時(shí)投資增速可能降至18%左右。

3.3.2供求關(guān)系有所改善 房?jī)r(jià)仍面臨上漲壓力

一般情況下，新開(kāi)工面積、房地產(chǎn)投資等指標(biāo)滯后于銷售指標(biāo)約1-2個(gè)季度，2012年初商品房銷售面積和銷售額增速觸底，同比分別下降14%和20.9%，7月份累計(jì)新開(kāi)工面積和開(kāi)發(fā)投資額增速分別為下降9.8%和增長(zhǎng)15.4%，均為2012年低谷。隨后幾個(gè)月開(kāi)工、投資等供應(yīng)指標(biāo)逐步企穩(wěn)回升，單月新開(kāi)工面積由降轉(zhuǎn)升，開(kāi)發(fā)投資額增速明顯加快，隨著品牌企業(yè)業(yè)績(jī)好轉(zhuǎn)，拿地力度加大，預(yù)計(jì)2013年這一趨勢(shì)將得以延續(xù)，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積增速將繼續(xù)呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了這一點(diǎn)：1-10月份全國(guó)商品房施工面積616465萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.6%，增速同比提高1.3個(gè)百分點(diǎn)；房屋新開(kāi)工面積156275萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.5%，上年同期為下降8.5%；雖然全國(guó)商品房竣工面積增速同比回落15.5個(gè)百分點(diǎn)，但歷史數(shù)據(jù)顯示，4季度為全年供應(yīng)高峰，大環(huán)境穩(wěn)定背景下季節(jié)性規(guī)律將在今年繼續(xù)。龍頭企業(yè)為鞏固行業(yè)地位和多數(shù)企業(yè)在高周轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)模式下均將加大推盤(pán)力度，以推動(dòng)供應(yīng)量呈現(xiàn)季節(jié)性高峰；再加上隨著土地市場(chǎng)的持續(xù)升溫以及新開(kāi)工面積的逐

步增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)4季度潛在供應(yīng)充足。

從市場(chǎng)需求角度來(lái)看，今年以來(lái)，在“國(guó)五條”政策的嚴(yán)厲調(diào)控以及房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制加緊完善等背景下，商品房銷售面積增速一路下滑，1-10月份全國(guó)商品房銷售面積95931萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.8%，增速比1-9月份回落1.5個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額61238億元，同比增長(zhǎng)32.3%，增速比1-9月份回落1.6個(gè)百分點(diǎn)。但從當(dāng)前形勢(shì)來(lái)看，弱復(fù)蘇背景下貨幣環(huán)境和調(diào)控政策趨穩(wěn)將使4季度成交量保持穩(wěn)定。目前，多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)處于政府預(yù)期之內(nèi)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境明顯好于2008年，貨幣環(huán)境好于2011年。4季度，弱復(fù)蘇背景下貨幣政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策將以穩(wěn)為主，盡管土地制度改革、房產(chǎn)稅擴(kuò)容、新型城鎮(zhèn)化等長(zhǎng)效機(jī)制將逐步落實(shí)，但短期來(lái)看難以對(duì)需求產(chǎn)生直接影響，維穩(wěn)的宏觀環(huán)境是成交量保持穩(wěn)定的正面促進(jìn)因素。

但值得注意的是，從目前市場(chǎng)走勢(shì)看，由于房企都處于惜售狀態(tài)，房?jī)r(jià)在4季度依然上漲的趨勢(shì)很難改變。根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至目前，已經(jīng)有28家房企公布了前10個(gè)月銷售業(yè)績(jī)，銷售額都超過(guò)任務(wù)的九成，萬(wàn)科等龍頭房企前10個(gè)月的銷售額已經(jīng)突破去年全年業(yè)績(jī)，大部分房企都將創(chuàng)造本企業(yè)的歷史最高銷售記錄。前10個(gè)月，28家房企總銷售業(yè)績(jī)突破了9928億元，同比漲幅達(dá)33%，10月單月銷售額合計(jì)達(dá)到了1292億元。各地頻繁出現(xiàn)的“地王”將導(dǎo)致市場(chǎng)定價(jià)權(quán)完全掌握在開(kāi)發(fā)商手中。目前來(lái)看，整體市場(chǎng)因?yàn)椤皣?guó)五條”力度較弱，大部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然延續(xù)之前的市場(chǎng)走勢(shì)，雖然漲幅放緩，但上漲趨勢(shì)未變，特別是一、二線城市因?yàn)榧哿诉^(guò)多的資源，使得房?jī)r(jià)易漲難跌。據(jù)此可以認(rèn)為，短期內(nèi)房?jī)r(jià)將再迎上漲壓力，但從中長(zhǎng)期來(lái)看，中央調(diào)控房地產(chǎn)的手段將更為靈活和市場(chǎng)化。同時(shí)，隨著房產(chǎn)稅政策的加快推進(jìn)，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期有望扭轉(zhuǎn)。

3.3.3新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略將促進(jìn)市場(chǎng)理性回歸

自2003年十六大提出“走中國(guó)特色城鎮(zhèn)化道路”到十八大明確新型城鎮(zhèn)化發(fā)展路徑，新型城鎮(zhèn)化思路逐漸明晰。國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人在多個(gè)場(chǎng)合提到新型城鎮(zhèn)化，強(qiáng)調(diào)新型城鎮(zhèn)化是“工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化協(xié)同推進(jìn)的城鎮(zhèn)化”，要“推進(jìn)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口真正融入城市”。李克強(qiáng)總理曾多次就城鎮(zhèn)化問(wèn)題發(fā)表講話，強(qiáng)調(diào)新型城鎮(zhèn)化的核心是“人的城鎮(zhèn)化”，關(guān)鍵是提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。

盡管短期來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇，貨幣政策和房地產(chǎn)調(diào)控總體趨穩(wěn)，企業(yè)推盤(pán)、購(gòu)房者預(yù)期、信貸投放等促進(jìn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)向好的因素仍在持續(xù)，但需要注意的是，作為新一屆政府的重要方針，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略有望在三中全會(huì)之后正式落地，與其密切相關(guān)的金融貨幣體系、土地制度、財(cái)政稅收制度等長(zhǎng)效機(jī)制可能取得突破。近期部分城市房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大，少數(shù)城市政策仍有升級(jí)可能，房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革范圍擴(kuò)大更是預(yù)期強(qiáng)烈。在房地產(chǎn)業(yè)短期走勢(shì)預(yù)期向好的同時(shí)，相關(guān)各方應(yīng)該看到，隨著房產(chǎn)稅等相關(guān)制度的突破，明年乃至中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境正在孕育變化。隨著長(zhǎng)效機(jī)制的逐步落實(shí)和潛在供應(yīng)的逐漸釋放，市場(chǎng)供需關(guān)系更趨良性，明后年的市場(chǎng)將逐漸回歸理性。

國(guó)研網(wǎng)《房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報(bào)告》