第一篇：控制性詳細(xì)規(guī)劃修改論證報(bào)告

Compilation of reports 20XX 報(bào) 告 匯 編

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控制性詳細(xì)規(guī)劃

098--C C--3 3--11、098--C C--3 3--4 14 地塊修改論證報(bào)告

筑家設(shè)計(jì)有限責(zé)任公司

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目錄

一、項(xiàng)目基本情況…………………………………………………1 1

1、項(xiàng)目位置及規(guī)劃用地范圍 2、用地權(quán)屬情況 3、用地及周邊現(xiàn)狀、二、原控規(guī)及上層次規(guī)劃和相關(guān)規(guī)劃要求 ………………………7 7

1、原控規(guī)要求

2、上層次規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃要求 三、修改要求、理由及依據(jù) ………………………………………8 8

1、修改要求與修改后的技術(shù)指標(biāo) 2、概念性規(guī)劃方案印證 3、修改理由及依據(jù) 四、修改論證……………………………………………………… 14

1、常住人口計(jì)算 2、公共服務(wù)設(shè)施影響論證 3、道路交通影響論證 4、修改前后對(duì)綠地的影響論證 5、歷史文化保護(hù)影響及空間景觀影響論證 6、對(duì)周邊建設(shè)影響論證 7、市政設(shè)施影響論證 8、“四增兩減”政策的落實(shí) 五、結(jié)論…………………………………………………………… 23

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六、附件、附圖…………………………………………………… 24

附件: :

1、長(zhǎng)沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局 2015.6.17 下達(dá)的控規(guī)修改論證通知單

2、長(zhǎng)沙市人民政府辦公廳關(guān)于愛爾總部大廈項(xiàng)目的公文處理單

3、長(zhǎng)沙市領(lǐng)導(dǎo)對(duì)（關(guān)于《支持愛爾眼科醫(yī)院集團(tuán)總部大廈項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示》的反饋意見）的批示 4、長(zhǎng)沙市天心區(qū)人民政府《關(guān)于支持解決愛爾眼科醫(yī)院集團(tuán)總部大廈項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示》

5、長(zhǎng)沙市發(fā)展和改革委員會(huì)《關(guān)于愛爾眼科醫(yī)院集團(tuán)總部大廈項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的意見》 6、長(zhǎng)沙市衛(wèi)生局《關(guān)于愛爾眼科醫(yī)院集團(tuán)總部大廈建設(shè)相關(guān)工作情況的匯報(bào)》 7、長(zhǎng)沙市商務(wù)局《關(guān)于解決愛爾眼科醫(yī)院集團(tuán)總部大廈項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示》的反饋意見

8、長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局承辦《長(zhǎng)沙市人民政府辦公廳公文轉(zhuǎn)辦單》反饋意見 9、省市兩級(jí)政府關(guān)于支持總部大廈建設(shè)的政策和文件

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附圖: :

1、位置圖 2、原控制指標(biāo)規(guī)劃圖 3、規(guī)劃控制指標(biāo)修改圖 4、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案圖 5、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案日照?qǐng)D 6、地鐵鐵道學(xué)院站位置示意圖 7、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案效果圖 8、項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案鳥瞰圖

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長(zhǎng)沙大道一段兩廂控制性詳細(xì)規(guī)劃

098--C C--3 3--11、098--C C--3 3--4 14 地塊修改論證報(bào)告

一、項(xiàng)目基本情況1、項(xiàng)目位置及規(guī)劃用地范圍

項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙大道一段兩廂控制性詳細(xì)規(guī)劃范圍內(nèi)，修改地塊為控規(guī)中的 098-C-3-11、098-C-3-14 地塊，地處芙蓉南路以西、紫薇路以東、白蘭路兩廂地段。規(guī)劃用地紅線面積 31498.57平方米。2、用地權(quán)屬情況

土地權(quán)屬單位和項(xiàng)目建設(shè)單位為湖南佳興投資置業(yè)有限公司(愛爾醫(yī)療投資有限公司的全資子公司)。

報(bào)告文檔·借鑒學(xué)習(xí)23、用地及周邊現(xiàn)狀

規(guī)劃紅線范圍內(nèi)用地現(xiàn)狀為待建區(qū)，基本為未經(jīng)整理的淺坡地，周邊有部分建筑分布。

修改地塊北側(cè)為已建的湘中?！ば侵甲≌^(qū) 13 層住宅樓，西側(cè)為規(guī)劃的紫薇路用地、已建成的新開村安置住宅小區(qū) 4-6 層住宅樓、新悅家園小區(qū)和天心區(qū)疾病預(yù)防控制中心，東側(cè)為芙蓉南路；南側(cè)為已建成的中石化長(zhǎng)大加油站，地塊被一條東西向的規(guī)劃白蘭路分為南北兩部分。場(chǎng)地沒(méi)有進(jìn)行土地平整。

詳見現(xiàn)狀實(shí)景照片與地形圖如下：

（1）場(chǎng)地實(shí)景

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（2）項(xiàng)目毗鄰的芙蓉南路

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（3）項(xiàng)目周邊建設(shè)實(shí)景與場(chǎng)地 項(xiàng)目北部 項(xiàng)目南部

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項(xiàng)目西部

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項(xiàng)目東部

項(xiàng)目?jī)?nèi)部

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二、

原控規(guī)及上層次規(guī)劃和相關(guān)規(guī)劃要求1、原控規(guī)要求

長(zhǎng)沙大道一段兩廂控制性詳細(xì)規(guī)劃由長(zhǎng)沙市華銀建筑設(shè)計(jì)有限責(zé)任公司編制，于 2005 年 6 月完成正式成果。

項(xiàng)目地塊分為南（098-C-3-14）、北（098-C-3-11）兩個(gè)地塊。

原控規(guī)南地塊（098-C-3-14）用地性質(zhì)為商業(yè)用地（C2），規(guī)劃控制指標(biāo)為容積率≤2.5，建筑密度≤35%，建筑限高≤24 米，綠地率≥30%，機(jī)動(dòng)車出入口方位 N。

原控規(guī)北地塊（098-C-3-11）用地性質(zhì)為商住用地（C2R2），商住比為 2:8，規(guī)劃控制指標(biāo)為容積率≤4.5，建筑密度≤32%，建筑限高≤100 米，綠地率≥38%，機(jī)動(dòng)車出入口方位 W。2、上層次規(guī)劃及相關(guān)規(guī)劃要求

（1 1）《長(zhǎng) 沙市城市總體規(guī)劃》4(2014 修改))

依據(jù) 2014 修改版的《長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃》，本次擬修改范圍內(nèi)規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)用地。此次修改符合長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃的用地性質(zhì)的定位。

（2 2）長(zhǎng)沙大道一段兩廂控制性詳細(xì)規(guī)劃優(yōu)化提升

A．該規(guī)劃區(qū)的功能定位 保護(hù)利用優(yōu)秀的歷史文化資源，建設(shè)城市 CBD，使之成為集信息、商業(yè)、商務(wù)和行政辦公于一體的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施一流、高效集約的副中心級(jí)的商業(yè)中心。此次修改符合此功能定位。

B．軌道交通規(guī)劃 規(guī)劃范圍內(nèi)規(guī)劃地鐵一號(hào)線，線路沿芙蓉南路，本片范圍內(nèi)設(shè) 2站,分別是鐵道學(xué)院站和友誼路站。此次修改強(qiáng)化了 TOD 的開發(fā)模式。

C．公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 規(guī)劃范圍內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施基礎(chǔ)較好，控規(guī)優(yōu)化提升對(duì)規(guī)劃范圍內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施包括中小學(xué)、體育設(shè)施用地、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、體育

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設(shè)施規(guī)劃等公共服務(wù)設(shè)施進(jìn)行了較好的配置。此次修改是對(duì)商業(yè)用地功能的補(bǔ)充，有利于商業(yè)用地功能互補(bǔ)。

三、

修改要求、理由及依據(jù)1、修改要求與修改后的技術(shù)指標(biāo)

本次修改將按照市政府對(duì)該地段愛爾總部大廈建設(shè)的批示，結(jié)合模擬的詳細(xì)規(guī)劃方案與技術(shù)指標(biāo)，進(jìn)行相對(duì)應(yīng)的控規(guī)地塊修改。

（1）控規(guī)地塊分為南（098-C-3-14）、北（098-C-3-11）兩個(gè)地塊。

（2）098-C-3-14 地塊按用地紅線界線分為 098-C-3-14A（西部分）與 098-C-3-14B（東部分）兩個(gè)地塊。098-C-3-14A 規(guī)劃控制指標(biāo)不變，仍為：容積率≤2.5，建筑密度≤35%，建筑限高≤24 米，綠地率≥30%。用地面積依用地紅線相應(yīng)劃分。098-C-3-14B 用地性

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質(zhì)由商業(yè)用地（C21）修改為商業(yè)、商務(wù)用地（B1B2），商業(yè)商務(wù)比為18.9:81.1，規(guī)劃控制指標(biāo)為容積率≤6.0，建筑密度≤35%，建筑限高≤100 米，綠地率≥30%，機(jī)動(dòng)車出入口方位 N。用地面積為紅線內(nèi)用地。

（3）098-C-3-11 地塊的用地性質(zhì)由商住用地（C2R2）修改為商業(yè)、商務(wù)用地（B1B2），商業(yè)商務(wù)比為 11.5:88.5，規(guī)劃控制指標(biāo)修改為容積率≤6.0，建筑密度≤40%，建筑限高≤100 米，綠地率≥30%，機(jī)動(dòng)車出入口方位 E、W、S。

（4）上述地塊控規(guī)修改后計(jì)容面積為 99163平米，平均容積率≤6.0。

（5）修改后的控規(guī)地塊，依據(jù)長(zhǎng)沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審查規(guī)定匯編（修訂）（二 0 一三年度）的技術(shù)規(guī)定，高層商業(yè)建筑（二類地區(qū)），2000-5000平米用地規(guī)劃指標(biāo)為容積率≤7.0，建筑密度≤45%，綠地率≥25%；10000-20000平方米用地規(guī)劃指標(biāo)為容積率≤6.5，建筑密度≤42%，綠地率≥28%。

（6）項(xiàng)目地段屬高強(qiáng)度開發(fā)地區(qū)（鐵道學(xué)院地鐵站場(chǎng)區(qū)域）。按照長(zhǎng)沙市容積率管理技術(shù)規(guī)定的要求：“地鐵站點(diǎn)周邊控制范圍以站點(diǎn)幾何中心作為計(jì)算基點(diǎn)，規(guī)定半徑為 300 米”，“高強(qiáng)度開發(fā)地區(qū)根據(jù)所處城市區(qū)位和功能定位不同，分為城市主中心地區(qū)、城市次中心地區(qū)、樞紐及片區(qū)中心地區(qū)和一般中心地區(qū)共四類地區(qū)。針對(duì)不同的開發(fā)地區(qū)確定容積率控制上限”具體見表 1：

表 1 高強(qiáng)度開發(fā)地區(qū)用地容積率控制上限 高強(qiáng)度開發(fā)地區(qū)類型 上限容積率 備注 城市主中心地區(qū) 12 各類型高強(qiáng)度開發(fā)地區(qū)的控制范圍結(jié)合區(qū)域內(nèi)軌道交通站點(diǎn)確定，具體控制范圍面積和站名詳見附表 1 城市次中心地區(qū) 10 樞紐及片區(qū)中心地區(qū) 8 一般中心地區(qū) 6 項(xiàng)目地塊緊鄰鐵道學(xué)院地鐵站，距離在 300 米范圍內(nèi)。參照一般中心地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，容量不超過(guò) 6.0（具體模擬總平見附圖）。

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報(bào)告文檔·借鑒學(xué)習(xí)112、概念性規(guī)劃方案印證

控規(guī)地塊對(duì)照該項(xiàng)目規(guī)劃方案，項(xiàng)目地塊技術(shù)指標(biāo)與修改的控制指標(biāo)符合（具體見附圖：模擬總平面圖）。

（1）方案構(gòu)思與建筑布局 基于上述地塊規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整，對(duì)其總體布局規(guī)劃如下：

A.因需無(wú)償整體返還新開村 10000平米的商業(yè)用房，在此次模擬方案中擬考慮在南（098-C-3-14B）地塊解決上述問(wèn)題； B．北（098-C-3-11）地塊為獨(dú)立的愛爾總部大廈； C．南北兩地塊的建筑既可各自單獨(dú)運(yùn)營(yíng)，保持總部大廈和新開村物業(yè)的獨(dú)立性，也可相互補(bǔ)充，互為一體； D．建筑布局上，建筑順應(yīng)地形, 盡力提高商業(yè)價(jià)值,平面布置成“一”型,以提高土地利用率及商鋪的臨街面，給城市讓出更多的城市空間,創(chuàng)造人性化的城市空間； E．平面功能上，本方案設(shè)計(jì)結(jié)合功能需要合理布局，利用橫向、豎向結(jié)合的方法協(xié)調(diào)各部分功能； F．立面設(shè)計(jì)：建筑的外部造型及立面設(shè)計(jì)考慮到不同視距及角度的觀賞效果。運(yùn)用大面塊的變化 及細(xì)小的變動(dòng)，使立面造型豐富，遠(yuǎn)看有著強(qiáng)烈的節(jié)奏感及雕塑感。近觀可看到現(xiàn)代建筑細(xì)膩的細(xì)部。

該模擬方案的總體規(guī)劃布局緊湊，功能明確，既滿足了整體返還村里物業(yè)的要求，也符合愛爾總部大廈獨(dú)立運(yùn)營(yíng)需求。

（2）日照 方案滿足地塊內(nèi)及周邊建筑日照要求，詳見日照分析圖。

（3）間距 方案滿足《長(zhǎng)沙市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中關(guān)于商業(yè)建筑的間距要求。

（4）退讓

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方案南、北地塊高層建筑離界、建筑退讓，滿足規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定要求。

（5）消防 北地塊方案滿足建筑防火規(guī)范要求、南地塊建筑北向消防登高撲救面要局部占用白蘭路道路路幅用地。南地塊方案高層商業(yè)、商務(wù)樓建筑局部進(jìn)入了地鐵控制保護(hù)區(qū)范圍，需得到長(zhǎng)沙市軌道辦認(rèn)可。

（6）交通組織 內(nèi)部支路環(huán)繞建筑，道路使用效率高，滿足通行以及消防通道的要求，北地塊需占用芙蓉南路西廂綠化帶部分用地作為進(jìn)出通道。地下車庫(kù)設(shè)置了雙向 7.0 米寬通道，南向車行出入口距離交叉口長(zhǎng)度不足。3、修改理由及依據(jù)

（1）修改理由 A.根據(jù)愛爾眼科規(guī)劃，到 2020 年將辦成 200 家連鎖醫(yī)療機(jī)構(gòu)，擁有 2 萬(wàn)員工、實(shí)現(xiàn) 1000 萬(wàn)門診、100 億收入、1000 億市值、并創(chuàng)辦一所愛爾大學(xué)，該規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)迫切需要新建強(qiáng)大的總部大廈來(lái)支撐。集團(tuán)計(jì)劃把總部辦公、研發(fā)、學(xué)術(shù)研討、國(guó)際交流、教育培訓(xùn)、采購(gòu)、信息、行政管理和眼科醫(yī)學(xué)各中心及實(shí)驗(yàn)室等多功能集成在新的總部大廈項(xiàng)目?jī)?nèi)。原控規(guī)地塊指標(biāo)無(wú)法滿足總部大廈功能定位及面積要求，加之地塊周邊規(guī)劃道路尚未列入近期的修建計(jì)劃，原機(jī)動(dòng)車出入口方位 W，難以支撐數(shù)千名員工、客戶及相應(yīng)機(jī)動(dòng)車輛的出入需求,需增加地塊臨近芙蓉路、白蘭路各一個(gè)機(jī)動(dòng)車出入口（其中白蘭路為消防車輛出入口）。

B.上述地塊緊鄰芙蓉路、地鐵 1 號(hào)線鐵道學(xué)院站口（300 米范圍內(nèi)），按照《長(zhǎng)沙市容積率管理技術(shù)規(guī)定》，高強(qiáng)度開發(fā)區(qū)域內(nèi)的容

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積率范圍為 6-12，而本次規(guī)劃修改申請(qǐng)修改的平均容積率≤6.0，符合相關(guān)技術(shù)規(guī)定要求和領(lǐng)導(dǎo)批復(fù)。

C.依據(jù)《長(zhǎng)沙市人民政府辦公廳關(guān)于鼓勵(lì)企業(yè)總部大樓建設(shè)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（長(zhǎng)政辦發(fā)[2013]42 號(hào)），愛爾總部大廈的興建符合該文件精神鼓勵(lì)和支持的范疇，加之該總部大廈將是長(zhǎng)沙市近年來(lái)最大的社會(huì)資本辦醫(yī)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，市發(fā)改委已將該項(xiàng)目已列為 2015 年長(zhǎng)沙市重大項(xiàng)目并上報(bào)湖南省列入“511”重點(diǎn)投資計(jì)劃。

（2）修改依據(jù) A.長(zhǎng)沙市規(guī)劃信息中心提供的長(zhǎng)沙大道一段兩廂控制性詳細(xì)規(guī)劃的控規(guī)拼接單元； B.《長(zhǎng)沙大道一段兩廂控制性詳細(xì)規(guī)劃優(yōu)化提升》成果； C.長(zhǎng)沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局規(guī)劃修改論證通知單； D.《長(zhǎng)沙市容積率管理技術(shù)規(guī)定》及補(bǔ)充規(guī)定； E.長(zhǎng)沙市控制性詳細(xì)規(guī)劃局部修改論證報(bào)告成果規(guī)定； F.國(guó)家及地方相關(guān)法律、規(guī)范、規(guī)程。

（3）建設(shè)方承諾 A.該項(xiàng)目物業(yè)全部自持，不對(duì)外出售。

B.按規(guī)劃、國(guó)土等部門的相關(guān)規(guī)定，按時(shí)、足額補(bǔ)繳因指標(biāo)調(diào)整產(chǎn)生的地價(jià)差額。

C.已邀請(qǐng)美國(guó) AECOM、NBBJ、帕金斯威爾和法國(guó) AIA 四家全球頂級(jí)設(shè)計(jì)公司主持項(xiàng)目設(shè)計(jì)，將愛爾總部大廈打造成簡(jiǎn)約大氣、歷久彌新的地標(biāo)式建筑，為城市添色增彩。

D.項(xiàng)目建成后，愛爾總部大廈將在營(yíng)業(yè)辦公面積、綠色環(huán)保、人文環(huán)境、設(shè)施設(shè)備、智能信息化管理、流程設(shè)計(jì)等方面體現(xiàn)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)、世界一流；中南大學(xué)愛爾眼科學(xué)院及愛爾眼科研究所將匯聚以院士、報(bào)告文檔·借鑒學(xué)習(xí)14

專家為首的國(guó)內(nèi)外精英人才，動(dòng)態(tài)配置頂尖儀器設(shè)備，創(chuàng)建國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，最終成為全球行業(yè)頂級(jí)的教學(xué)、科研、學(xué)術(shù)平臺(tái)及基地。同時(shí)，該項(xiàng)目將進(jìn)一步提升長(zhǎng)沙市屬企業(yè)的品牌形象及社會(huì)辦醫(yī)在全國(guó)的影響力，為全市、全省乃至全國(guó)培養(yǎng)更多的優(yōu)秀專業(yè)人才，造福人民群眾。

附：愛爾總部大廈用房功能分配 序號(hào)

功能辦公用房 2 愛爾眼庫(kù)及角膜中心、眼膜捐獻(xiàn)志愿者活動(dòng)基地 3 中南大學(xué)愛爾眼科學(xué)院研究生、博士實(shí)習(xí)基地 4 科技部亞非拉各國(guó)眼科醫(yī)生培訓(xùn)中心 5 國(guó)際學(xué)術(shù)交流中心 6 多功能會(huì)議學(xué)術(shù)報(bào)告廳 7 學(xué)科實(shí)驗(yàn)室及模擬研究室 8 眼科精密采購(gòu)測(cè)試應(yīng)用中心及新材料研究中心及實(shí)驗(yàn)室 9 多媒體學(xué)習(xí)和圖書文獻(xiàn)室 10 信息中心、服務(wù)器、計(jì)算機(jī)房和數(shù)據(jù)庫(kù)中心 11 財(cái)務(wù)管理專用集成辦公室 12 小型多功能教研、會(huì)議室（5 個(gè)）專家工作室 14 與我公司合作的國(guó)際機(jī)構(gòu)駐華辦事處或分公司 15 非政府項(xiàng)目、公益項(xiàng)目辦公和活動(dòng)基地 16 愛爾集團(tuán)展廳及眼科醫(yī)學(xué)科普博物館

據(jù)此，土地權(quán)屬和建設(shè)方湖南佳興投資置業(yè)有限公司特提出申請(qǐng)，對(duì) 098-C-3-11、098-C-3-14 地塊進(jìn)行規(guī)劃用地性質(zhì)與規(guī)劃控制指標(biāo)的修改論證，在通過(guò)此項(xiàng)目的前置審查后，向長(zhǎng)沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局申請(qǐng)開展項(xiàng)目的規(guī)劃修改。

四、修改論證1、常住人口計(jì)算

（1）長(zhǎng)沙大道一段兩廂控制性詳細(xì)規(guī)劃正式成果中，本片區(qū)規(guī)

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劃人口為 6.6 萬(wàn)人。根據(jù) 2015.3.3 提供的控規(guī)拼接單元資料匯總，該片區(qū)總戶數(shù)為 94042 戶，經(jīng)整合成果計(jì)算，規(guī)劃片區(qū)總?cè)丝?94466戶*3.2 人= 302291 人。

（2）修改前后項(xiàng)目地塊內(nèi)人口容量計(jì)算 修改前的原規(guī)劃地塊為商住用地與商業(yè)用地，修改后為商業(yè)、商務(wù)用地地塊，修改后項(xiàng)目減少了居住用地，即修改后人口容量減少了63531*80%/120*3.5=1482 人。

附表 1 長(zhǎng)沙大道一段兩廂控制性詳細(xì)規(guī)劃常住居住人口一覽表 序號(hào) 人口容量 修改前(人)修改后(人)減少值(人)1 項(xiàng)目地塊內(nèi)人口容量 1482 0 1482 2 控規(guī)編制單元人口容量 302291 300809 1482 2 2、公共服務(wù)設(shè)施影響論證

（1 1）中、小學(xué)規(guī)模核算

本次項(xiàng)目修改后地塊人口減少 1482 人，由此減少本地區(qū)相關(guān)配套設(shè)施的容量。中、小學(xué)規(guī)模因人口減少無(wú)擴(kuò)容要求，不改變?cè)匾?guī)的中、小學(xué)布局與規(guī)模設(shè)置。

（2 2）醫(yī)院規(guī)模核算

本次項(xiàng)目修改后地塊人口減少 1482 人，由此減少本地區(qū)相關(guān)配套設(shè)施的容量。醫(yī)院規(guī)模因人口減少無(wú)擴(kuò)容要求，不改變?cè)匾?guī)的醫(yī)院布局與規(guī)模設(shè)置。3、道路交通影 響論證（1）本項(xiàng)目會(huì)進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)工作，項(xiàng)目的道路交通影響論證以此評(píng)估報(bào)告為準(zhǔn)。

（2）本次修改地塊東、南、西三個(gè)方向均有城市道路：西鄰規(guī)劃紫薇路(16.0 米)、東鄰芙蓉南路(60.0 米路幅以及兩廂各 20.0 米

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綠化帶)、南鄰規(guī)劃白蘭路(20.0 米)。芙蓉南路有地鐵 1 號(hào)線大運(yùn)量交通配置。項(xiàng)目所處的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，在模擬規(guī)劃中，規(guī)劃增加了相應(yīng)的支路系統(tǒng)與地面、地下停車位，結(jié)合建筑的進(jìn)退形成城市廣場(chǎng)作為聚散廣場(chǎng)使用。

（3）項(xiàng)目道路 A.保持項(xiàng)目周邊城市主、次、支路道路不變。

B.項(xiàng)目外部道路 北地塊用地周邊均有城市道路通過(guò): 西鄰規(guī)劃紫薇路(16.0米)、東鄰芙蓉南路(60.0 米路幅以及兩廂各 20.0 米綠化帶)、南鄰規(guī)劃白蘭路(20.0 米)。芙蓉南路有地鐵 1 號(hào)線大運(yùn)量交通配置。項(xiàng)目所處的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，項(xiàng)目為城市主、次、支路所環(huán)繞，具有良好的通行能力。因此，項(xiàng)目的人流與車流均能通過(guò)周邊城市道路便捷的進(jìn)出。

C.項(xiàng)目?jī)?nèi)部道路規(guī)劃 北地塊道路以 7.0 米雙車道、南地塊以 4.0 米內(nèi)部道路為項(xiàng)目車行進(jìn)出環(huán)行道路與消防通道，并組織地塊內(nèi)部步行通道。以此滿足人的通行與建筑消防要求。在模擬規(guī)劃中，規(guī)劃增加了相應(yīng)的支路系統(tǒng)與地面、地下停車位。

D.靜態(tài)交通規(guī)劃 停車位按《長(zhǎng)沙市建設(shè)工程機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫(kù)）配建標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行設(shè)置。

宗地計(jì)容面積共計(jì) 99163平米，車位數(shù) 1017 個(gè)。其中商業(yè)面積12452平米，按照 1.2 個(gè)車位/100平方米建筑面積，商業(yè)面積對(duì)應(yīng)的車位數(shù)為 150 個(gè)；商務(wù)辦公面積 86711平米，按照 1 個(gè)車位/100平方米建筑面積，商務(wù)辦公面積對(duì)應(yīng)的車位數(shù) 867 個(gè)。

南地塊總面積為 14400平米，其中商業(yè)面積 2720平米，按照 1.2

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個(gè)車位/100平方米建筑面積，商業(yè)面積對(duì)應(yīng)的車位數(shù) 33 個(gè)；商務(wù)辦公面積 11680平米，1 個(gè)車位/100平方米建筑面積，商務(wù)辦公面積對(duì)應(yīng)的車位數(shù) 117 個(gè)。南地塊車位數(shù)總計(jì)應(yīng)為 150 個(gè)。

北地塊總面積為 84762平米，其中商業(yè)面積 9732平米，按照 1.2個(gè)車位/100平方米建筑面積，商業(yè)面積對(duì)應(yīng)的車位數(shù) 117 個(gè)；商務(wù)辦公面積 75030平米，1 個(gè)車位/100平方米建筑面積，商務(wù)辦公面積對(duì)應(yīng)的車位數(shù) 750 個(gè)。北地塊車位數(shù)總計(jì)應(yīng)為 867 個(gè)。

在附后的模擬總平面圖中，因南地塊面積的限制，在滿足自身地塊停車數(shù) 80%的前提下，將部分停車位調(diào)整至北地塊，但總的停車位數(shù)保持 1017 個(gè)不變。同時(shí)，根據(jù)《長(zhǎng)沙市建設(shè)工程機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫(kù)）配建標(biāo)準(zhǔn)》，“非居住建筑地上停車場(chǎng)的停車位應(yīng)不少于建筑物應(yīng)配停車位總數(shù)的 10%且不大于 20%”，模擬方案符合上述規(guī)定。

附表 2 長(zhǎng)沙大道一段兩廂控規(guī)本項(xiàng)目地塊停車位計(jì)算表 地塊 編號(hào) 用地性 質(zhì)代碼 用地 性質(zhì) 名稱 總用地 面積(M2)凈用地 面積(M2)容積 率 建筑密 度(%)綠地率(%)建筑限 高(M)居住戶 數(shù)(戶)居住人 數(shù)(人)配建車位(個(gè))主出入 口方位 098-C-3-11 B1B2 商業(yè)、商務(wù)用地 16391 14128 6.0 40 30 100 0 0 867 ESW 098-C-3-14B B1B2 商業(yè)、商務(wù)用地 3011 2345 6.0 35 30 100 0 0 150 N 此次修改未對(duì)城市道路做任何改動(dòng)，增加了內(nèi)部支路，并在詳細(xì)規(guī)劃中結(jié)合需求增加地塊內(nèi)車行道路、步行通道與停車位。項(xiàng)目控規(guī)機(jī)動(dòng)車停車需求為 1017 個(gè)，模擬詳規(guī)中設(shè)置停車位為 1017 個(gè)，符合要求。

附表 3

長(zhǎng)沙大道一段兩廂控規(guī)修改前后廣場(chǎng)規(guī)劃情況一覽表 序號(hào) 類

別 規(guī)劃前(公頃)修改后(公頃)國(guó)家和地方規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) 1 道路廣場(chǎng)用地面積（公頃）

118.84 118.84 《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GB50137-2011）》中規(guī)

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定：人均道路與交通設(shè)施用地指標(biāo)不應(yīng)小于 12.0 m2/人，2 人均道路廣場(chǎng)面積（m2/人）

3.93 3.95

原控規(guī)項(xiàng)目編制成果未充分考慮道路廣場(chǎng)的設(shè)置，人均道路廣場(chǎng)面積遠(yuǎn)低于國(guó)家和地方標(biāo)準(zhǔn)，該項(xiàng)目控規(guī)修改緩解了上述壓力。該項(xiàng)目依據(jù)現(xiàn)行規(guī)范考慮增加了項(xiàng)目支路、城市廣場(chǎng)、停車場(chǎng)（庫(kù)）。4、修改前后對(duì)綠地的影響論證

附表 4 長(zhǎng)沙大道一段兩廂控規(guī)修改前后綠地一覽表 序號(hào) 綠地類別 修改前(公頃)修改后(公頃)國(guó)標(biāo) 1 公共綠地面積（公頃）

10.24 10.24人均公共綠地面積（m2/人）

0.338 0.3404 ≥7 原建設(shè)控規(guī)片區(qū)大部分為已建成區(qū)，片區(qū)人均公共綠地指標(biāo)遠(yuǎn)低于國(guó)標(biāo)。由于本次修改項(xiàng)目局部減少了人口規(guī)模，使片區(qū)總?cè)丝趯?shí)際下降。因此對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的公共綠地指標(biāo)不會(huì)造成結(jié)構(gòu)性的影響，且相對(duì)緩解了公共綠地的缺失。5、歷史文化保護(hù)影響及空間景觀影響論證

（1）歷史文化保護(hù)影響影響論證 項(xiàng)目用地未涉及歷史文化風(fēng)貌區(qū)、歷史街區(qū)、文物保護(hù)單位的問(wèn)題。不影響該規(guī)劃區(qū)的歷史文化保護(hù)；將規(guī)劃區(qū)采取居民外遷等措施，降低人口密度。符合城市更新的要求。

（2）空間景觀影響論證

A.“五線”控制要求 藍(lán)線 經(jīng)查閱核實(shí)，本地塊內(nèi)沒(méi)有《長(zhǎng)沙市市區(qū)地表水體保護(hù)（藍(lán)線）規(guī)劃》需保護(hù)的水體。

綠線

報(bào)告文檔·借鑒學(xué)習(xí)19

經(jīng)查閱核實(shí)，修改范圍內(nèi)地塊與《長(zhǎng)沙市城市綠線保護(hù)規(guī)劃》無(wú)矛盾。

灰線 經(jīng)查閱核實(shí)，長(zhǎng)沙市所確定的灰線—微波通道在修改地塊西部外緣通過(guò)，所以不影響項(xiàng)目控規(guī)高度修改。

另外，地塊處于機(jī)場(chǎng)凈空區(qū)控制線（188 米）范圍外，控規(guī)地塊場(chǎng)地標(biāo)高最高點(diǎn)為 79.77 米，188 米-79.77 米=108.23，因此建筑限高 100 米對(duì)機(jī)場(chǎng)凈空不會(huì)造成影響。

橙線 經(jīng)查閱核實(shí)，長(zhǎng)沙軌道交通 1 號(hào)線途經(jīng)規(guī)劃區(qū)一側(cè)的芙蓉南路，項(xiàng)目在橙線控制保護(hù)區(qū)范圍，建設(shè)用房嚴(yán)格后退軌道特別保護(hù)區(qū)，控制保護(hù)區(qū)內(nèi)的建設(shè)需得到長(zhǎng)沙市軌道辦的確認(rèn)后方能建設(shè)。

紫線 經(jīng)查閱核實(shí)，《長(zhǎng)沙市歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃》對(duì)本地塊沒(méi)有紫線控制的保護(hù)要求。

黃線 南地塊（098-C-3-14B）設(shè)計(jì)建筑按加油站外建筑物分類為一類保護(hù)物。地塊南側(cè)長(zhǎng)大加油站為一級(jí)加油站，其埋地油罐距離南地塊紅線 40.8m，距離設(shè)計(jì)建筑 50.8m，加油區(qū)（以加油站大棚投影范圍計(jì)）距離南地塊設(shè)計(jì)建筑大于 20m。南地塊設(shè)計(jì)建筑與南側(cè)長(zhǎng)大加油站埋地油罐距離及加油機(jī)距離大于汽車加油加氣站設(shè)計(jì)與施工規(guī)范（GB50156-2012）中規(guī)定的 25m 及 16m 安全間距要求，具體詳見總平面圖。

B.空間景觀影響

報(bào)告文檔·借鑒學(xué)習(xí)20

景觀分區(qū) 以芙蓉南路為界，路東廂大部分為教育科研院校的校園景觀區(qū)及居住景觀區(qū)，路西廂為住宅、文化體育、商業(yè)為主的綜合景觀區(qū)。

建設(shè)軸線 北部以南二環(huán)為主要的帶狀生態(tài)軸線，和芙蓉南路的建設(shè)發(fā)展軸，已經(jīng)以木蓮沖路為主的文、體、商功能區(qū)集合的建設(shè)發(fā)展軸。

景觀節(jié)點(diǎn) 以中南大學(xué)鐵道學(xué)院、省經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院、湖南林業(yè)科技大學(xué)為代表的校園景觀及開放空間。6、對(duì)周邊建設(shè)影響論證

項(xiàng)目地塊與周邊建設(shè)隔道路相對(duì)獨(dú)立，因有城市道路相隔，加上建筑后退要求，地塊對(duì)周邊的用地建設(shè)基本無(wú)不良影響，但因?yàn)楝F(xiàn)狀場(chǎng)地為待建區(qū)，地塊內(nèi)環(huán)境要素混雜，景觀不佳。建設(shè)現(xiàn)代的總部大廈可以帶動(dòng)周邊地區(qū)的發(fā)展，解決農(nóng)民安置問(wèn)題。

規(guī)劃修改不影響西部已建且要保留的多、高層住宅建筑的日照條件，在建設(shè)時(shí)需要相互協(xié)調(diào)，項(xiàng)目在修建性詳規(guī)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)保證建筑間距、建筑退讓等滿足相關(guān)規(guī)范要求。根據(jù)項(xiàng)目的概念規(guī)劃方案，均可滿足以上要求（具體見附圖）。

因此項(xiàng)目建設(shè)對(duì)周邊建設(shè)影響甚微。7、市政設(shè) 施影響論證

（1）給排水設(shè)施核算 A.給水系統(tǒng) 依據(jù)《長(zhǎng)沙市給水工程專業(yè)規(guī)劃》以及該控規(guī)給水規(guī)劃，該片區(qū)年規(guī)劃人均綜合用水指標(biāo)為 800 升/人·日。調(diào)整后會(huì)減少高峰日用水量為 Q=0.8×1482=1185.6m3/d。因修改后片區(qū)總?cè)丝跍p少，修改后會(huì)減少高峰日用水量 1185.6m3。

報(bào)告文檔·借鑒學(xué)習(xí)21

B.排水系統(tǒng) 污水量按規(guī)劃人口平均日綜合水量的 100%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)。在進(jìn)行管道污水流量計(jì)算時(shí)，考慮 20%的管網(wǎng)地下水滲入量，則每天減少污水量Q=0.8×0.1482×1.2=0.1423 萬(wàn) m3/d。

（2）電力系統(tǒng) 本區(qū)負(fù)荷預(yù)測(cè)根據(jù)規(guī)劃區(qū)內(nèi)不同的用地性質(zhì)，采用分類用電綜合指標(biāo)法和參考相關(guān)區(qū)域的用電負(fù)荷密度預(yù)測(cè)本規(guī)劃區(qū)用電負(fù)荷，其中：商業(yè)、商務(wù)用地單位建筑面積負(fù)荷（kw/萬(wàn) m2）取值為 500kw/萬(wàn) m2，二類居住用地單位建筑面積負(fù)荷（kw/萬(wàn) m2）取值為 250 kw/萬(wàn) m2。項(xiàng)目的用電負(fù)荷：該區(qū)住宅建筑減量 5.08 萬(wàn) m2 ×250kw =1270kw，該區(qū)商業(yè)、商務(wù)建筑增量 8.06 萬(wàn) m2 ×500kw =4030kw，項(xiàng)目修改后的用電負(fù)荷增量為 2760kw。

（3）信息規(guī)劃 電話數(shù)量預(yù)測(cè)：根據(jù)規(guī)劃區(qū)用地性質(zhì)綜合考慮預(yù)測(cè)電話數(shù)量，其中：商業(yè)、商務(wù)用地單位建筑面積安裝數(shù)量（門/萬(wàn) m2）取值為 100門/萬(wàn) m2，二類居住用地單位建筑面積安裝數(shù)量（門/萬(wàn) m2）取值為125 門/萬(wàn) m2 計(jì)。此次修改電話數(shù)量：該區(qū)住宅建筑減量 5.08 萬(wàn) m2×125=635 門，該區(qū)商業(yè)、商務(wù)建筑增量 8.06 萬(wàn) m2×100=806 門，項(xiàng)目的電話數(shù)量減量為 171 門。

（4）燃?xì)庖?guī)劃 居民用氣量預(yù)測(cè)按 70 萬(wàn)千卡/人·年，綜合用氣量按 300m3/人·年計(jì)，則減少年用氣量為 44.46 萬(wàn) m3/人·年。修改減少了人口容量，用氣量發(fā)生變化。原控規(guī)在本地塊已設(shè)置燃?xì)夤艿?，可在下一步?guī)劃中，根據(jù)用氣量核實(shí)管徑，以保證用氣要求。8、“四增兩減”政策的落實(shí)

宗地的控規(guī)修改已按“四增兩減”要求落實(shí)，主要體現(xiàn)在以下幾

報(bào)告文檔·借鑒學(xué)習(xí)22

個(gè)方面：

（1）減人口密度：宗地北地塊的用地性質(zhì)由商住用地修改為商業(yè)商務(wù)用地，取消了地塊的居住功能，減少了人口 1482 人，減少了片區(qū)的人口密度。

（2）增廣場(chǎng)、增綠化：根據(jù)項(xiàng)目的模擬修建性詳細(xì)規(guī)劃方案總平面圖，愛爾集團(tuán)總部大樓項(xiàng)目建成后，將在大樓東側(cè)前坪形成一個(gè)不低于 1600平方米公共廣場(chǎng)，并于市政綠地形成一個(gè) 6000平米的綠化開敞空間；同時(shí)，由于地塊人口減少，人口密度的降低，人均廣場(chǎng)和綠化面積也相應(yīng)增加。

（3）增設(shè)施：根據(jù)項(xiàng)目的模擬修建性詳細(xì)規(guī)劃方案，將設(shè)置兩處對(duì)外開放的停車場(chǎng)，地下地上停車位將比原來(lái)增加 1017 個(gè)。

（4）增支路：由于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，將拉通規(guī)劃中的白蘭、紫薇路，極大的緩解項(xiàng)目周邊的道路通行壓力。

報(bào)告文檔·借鑒學(xué)習(xí)23

五、結(jié)論

本次修改按照市政府對(duì)總部大廈建設(shè)的要求，結(jié)合模擬的詳細(xì)規(guī)劃方案與技術(shù)指標(biāo)，進(jìn)行相對(duì)應(yīng)的控規(guī)地塊修改，規(guī)劃控制指標(biāo)在《長(zhǎng)沙市容積率管理技術(shù)規(guī)定》要求的范圍內(nèi)進(jìn)行修改。

對(duì)整個(gè)片區(qū)內(nèi)的公共服務(wù)設(shè)施配套（中小學(xué)、醫(yī)院等）、道路交通、公共綠地、市政設(shè)施以及對(duì)周邊建設(shè)等影響較小，符合舊城人口疏解的規(guī)劃對(duì)策，進(jìn)一步落實(shí)了增加公共綠地、公共空間、基礎(chǔ)設(shè)施、道路密度，減少中心城區(qū)的人口密度的要求，改進(jìn)空間環(huán)境質(zhì)量，完善城市功能，順暢交通，提高城市品質(zhì)，塑造優(yōu)美的城市空間和城市環(huán)境，可滿足相關(guān)的要求。

附表 5 修改前規(guī)劃控制指標(biāo)表 地塊 編號(hào) 用地性 質(zhì)代碼 用地性質(zhì)名稱 凈用地面積(M2)容積率 建筑密度(%)綠地率(%)建筑限高(M)居住戶數(shù)(戶)居住人數(shù)(人)配建車位(個(gè))主出入口方位 098-C-3-11 C2R2 商住用地 14128 4.5 32 38 100 424 1482 0 W 098-C-3-14 C21 商業(yè)用地 4284 2.5 35 30 24 0 0 0 N 總計(jì)

424 1482 0

附表 6 修改后規(guī)劃控制指標(biāo)表 地塊編號(hào) 用地代號(hào) 凈用地面積(m2)容積率 建筑密度(%)綠地率(%)建筑限高(m)居住戶數(shù)(戶)居住人數(shù)(人)配建車位(個(gè))主出入口方位 098-C-3-11 B1B2 14128 6.0 40 30 100 0 0 867 ESW 098-C-3-14A B1 1938 2.5 35 30 24 0 0 0

098-C-3-14B B1B2 2345 6.0 35 30 100 0 0 150 N 總計(jì)

0 0 1017

除以上修改外，無(wú)其它修改。

以上修改符合長(zhǎng)沙市技術(shù)管理規(guī)定要求，修改方案可行。

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六、附件、附圖

1、長(zhǎng)沙市城鄉(xiāng)規(guī)劃局 2015.6.17 下達(dá)的控規(guī)修改論證通知單

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2、長(zhǎng)沙市人民政府辦公廳關(guān)于愛爾總部大廈項(xiàng)目的公文處理單

第二篇：控制性詳細(xì)規(guī)劃學(xué)習(xí)報(bào)告

控制性詳細(xì)規(guī)劃學(xué)習(xí)報(bào)告

控制性詳細(xì)規(guī)劃是銜接城市總體規(guī)劃(或分區(qū)規(guī)劃)與修建性詳細(xì)規(guī)劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理實(shí)施的中間環(huán)節(jié)，在我國(guó)的城市規(guī)劃體系中處于核心地位。它的提出是為了彌補(bǔ)我國(guó)城市規(guī)劃體系中總體規(guī)劃過(guò)于概括、過(guò)于靈活，而修建性詳細(xì)規(guī)劃過(guò)于細(xì)致、過(guò)于剛性的缺點(diǎn)。然而從其二十多年的發(fā)展歷程來(lái)看，雖然控制性詳細(xì)規(guī)劃在我國(guó)城市建設(shè)中發(fā)揮了巨大作用，但是仍然沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果。作為規(guī)劃管理最重要的平臺(tái)，控制性詳細(xì)規(guī)劃的無(wú)奈是被稱為“控制不住的規(guī)劃”，這是因?yàn)樗诶碚撋虾蛯?shí)踐中仍然存在一些不盡完善之處，影響其作用的發(fā)揮。正是基于此，論文對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃的理論和實(shí)踐進(jìn)行分類評(píng)價(jià)分析，期望能對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃的研究工作有所裨益。論文主要采用系統(tǒng)分析、文獻(xiàn)研究、比較研究、實(shí)證研究等方法，從大量個(gè)別的理論研究和實(shí)例出發(fā)，概括出以往控制性詳細(xì)規(guī)劃的普遍性問(wèn)題。論文研究主要由三部分組成：基礎(chǔ)研究部分在回顧我國(guó)控制性詳細(xì)規(guī)劃產(chǎn)生與發(fā)展的基礎(chǔ)上，明確了控制性詳細(xì)規(guī)劃在我國(guó)城市規(guī)劃體系中所處的地位以及理論上應(yīng)該發(fā)揮的作用，并從技術(shù)層面、編制層面和法制層面分析了控制性詳細(xì)規(guī)劃存在的主要問(wèn)題，同時(shí)還研究了國(guó)外以及港臺(tái)地區(qū)相關(guān)規(guī)劃類型的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，希望能為我國(guó)控制性詳細(xì)規(guī)劃的發(fā)展提供良好的借鑒意義。實(shí)證研究部分首先從覆蓋率、實(shí)效性、經(jīng)濟(jì)分析、公眾參與、控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整等幾個(gè)方面詳細(xì)對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃的理論進(jìn)行分類研究；然后從城市舊區(qū)改造、城市新區(qū)開發(fā)、一般城區(qū)建設(shè)、城市中心區(qū)、法定圖則等幾方面對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃的實(shí)踐情況進(jìn)行詳細(xì)分類考察。通過(guò)對(duì)前文的分析總結(jié)，論文在結(jié)論部分，提出了對(duì)完善控制性詳細(xì)規(guī)劃的初步建議，即：提高控制性詳細(xì)規(guī)劃的法律地位、完善控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容和深度、在控制性詳細(xì)規(guī)劃層面進(jìn)行有效的城市設(shè)計(jì)、加入規(guī)劃期限、采用多種類型不同深度的規(guī)劃控制引導(dǎo)和關(guān)心公共利益等。

控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制指標(biāo)

控制性詳細(xì)規(guī)劃的核心是定性、定量、定位和定界，因此，建立定性、定量的指標(biāo)體系是控制性詳細(xì)規(guī)劃的關(guān)鍵。目前進(jìn)行的有關(guān)控制性詳細(xì)規(guī)劃研究與實(shí)踐，都把控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制指標(biāo)的確立放在重要的地位。

1、控制指標(biāo)的內(nèi)容構(gòu)成（1）地塊劃分

控制性詳細(xì)規(guī)劃的規(guī)劃范圍，應(yīng)從城市的一個(gè)完整地域結(jié)構(gòu)出發(fā)，其第一步是根據(jù)建設(shè)用地的區(qū)位、土地使用性質(zhì)、土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)的要求，綜合空間環(huán)境結(jié)構(gòu)設(shè)想及開發(fā)的可行性，劃分基本地塊，編排地塊號(hào)碼。在此基礎(chǔ)上，確定各地塊的用地面積和各項(xiàng)控制指標(biāo)。

一般規(guī)定最小地塊面積和寬度、深度，防止過(guò)小尺度的開發(fā)活動(dòng)。地塊邊界線要具備可識(shí)別性。地塊大小與用地特點(diǎn)有關(guān)，用地集中、性質(zhì)單一的，地塊可大一點(diǎn)，用地零碎分散，地塊要小一點(diǎn)。地塊的大小還與開發(fā)建設(shè)的方式有關(guān)，統(tǒng)一開發(fā)，地塊劃分可大一點(diǎn)，多渠道開發(fā)的用地，地塊劃分小一點(diǎn)。一般而言劃分地塊應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

①舊城區(qū)和沿街地段分塊宜小，新建居住區(qū)分塊宜大；

②至少與一條道路相鄰；

③用地性質(zhì)盡量單純；

④同類用地控制要求大致相同；

⑤保護(hù)地段單獨(dú)劃出。

（2）土地使用性質(zhì)及兼容范圍

確定城市土地使用性質(zhì)，一般參照《中華人民共和國(guó)城市用地分類標(biāo)準(zhǔn)》

（GBJ137-90）將土地劃分至小類。具體的類別劃分與所在城市的規(guī)模、城市特征、所處區(qū)位等有關(guān)。一般的規(guī)律是大城市分類多、小城市分類少；老城區(qū)分類多、新開發(fā)區(qū)分類少；中心區(qū)分類多、邊緣區(qū)分類少等等。由于國(guó)標(biāo)制定較早，有些分類已不適應(yīng)使用要求，可結(jié)合實(shí)際要求研究控制性詳細(xì)規(guī)劃的用地分類，對(duì)它進(jìn)行補(bǔ)充和發(fā)展。

土地的分類還應(yīng)考慮土地使用性質(zhì)的兼容，即以某一類土地使用性質(zhì)為主，兼容其它性質(zhì)，如在居住用地（R）中，可兼容小型的辦公用地（C）。近年來(lái)在實(shí)踐中出現(xiàn)了一些新的土地使用功能概念，以混合土地使用最為常見，它以某一類土地使用性質(zhì)為主，與其它性質(zhì)的土地相混合，如商住用地（C2/R）等。

確定適量的土地使用兼容范圍是控制性詳細(xì)規(guī)劃中的一項(xiàng)重要的內(nèi)容。對(duì)建設(shè)用地的使用性質(zhì)規(guī)定過(guò)死或彈性過(guò)大，均可能導(dǎo)致城市規(guī)劃與城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不協(xié)調(diào)，不能適應(yīng)城市發(fā)展的可變性和多樣性。合理的兼容規(guī)定既體現(xiàn)規(guī)劃的彈性，為建設(shè)發(fā)展和管理實(shí)施留有余地，同時(shí)又保證城市的有機(jī)、有序地發(fā)展。

（3）土地使用強(qiáng)度

①容積率：也稱建筑面積密度或樓板面積率（FloorAreaRatio，縮寫FAR），即規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑總面積與地塊面積之比。容積率反映了整個(gè)建筑物的體量，構(gòu)成了土地使用強(qiáng)度的最主要因素，因此對(duì)容積率的控制為土地管理的最重要的內(nèi)容之一。

②建筑密度：即規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比，用百分率表示。建筑密度的大小與環(huán)境質(zhì)量有著密切的關(guān)系。

③人口密度：即規(guī)劃地塊內(nèi)部每公頃用地的居住人口數(shù)?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃應(yīng)對(duì)規(guī)劃地區(qū)的人口的上、下限均作控制。

④建筑控制高度：即由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點(diǎn)的垂直距離。一般有兩種控制方式，一是絕對(duì)高度控制，如規(guī)定在一定的區(qū)域內(nèi)新建筑物不準(zhǔn)超過(guò)某一標(biāo)志性建筑物；二是相對(duì)高度控制，如紐約的“日照后退曲線法”和“遮天率曲面法”，以及香港、臺(tái)灣通過(guò)建筑高度與街道寬度的關(guān)系來(lái)控制。

⑤建筑后退：包括后退紅線和后退建筑基地界限。建筑后退紅線即建筑最外邊線后退道路紅線的距離，應(yīng)根據(jù)建筑使用性質(zhì)和所面臨的道路等級(jí)而定。當(dāng)建設(shè)用地劃分較小，其間又沒(méi)有道路分隔時(shí)，應(yīng)根據(jù)具體情況，提出后退建設(shè)用地邊界的要求，一般至少應(yīng)滿足消防通道的要求。

（4）道路及其設(shè)施

此項(xiàng)控制內(nèi)容一般包括支路及以上道路的紅線位置、斷面、坡度、重要控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高等的確定；對(duì)社會(huì)停車場(chǎng)（庫(kù)）、配建停車場(chǎng)（庫(kù)）進(jìn)行定位、定量和定界的控制；允許設(shè)置機(jī)動(dòng)車和行人出入口的方向和位置的控制。

（5）城市環(huán)境景觀

這方面控制較多地運(yùn)用綠地面積、綠地率、綠化覆蓋率等指標(biāo)。綠地率指規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率。此項(xiàng)控制的目的是為了保證集中綠地面積，推動(dòng)多種形式的綠化。

此外，還可以對(duì)其它設(shè)施提出控制要求。其它設(shè)施包括:居住區(qū)服務(wù)設(shè)施(中小學(xué)、托幼、居住區(qū)級(jí)公建)，環(huán)衛(wèi)設(shè)施(垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公共廁所)，電力設(shè)施(配電站，配電所)，電信設(shè)施(電話局、郵政局)，燃?xì)庠O(shè)施(煤氣調(diào)壓站)等。對(duì)一些特殊的地區(qū)，還可增加一些控制指標(biāo)。

如工業(yè)區(qū)的煙霧、噪聲、粉塵、異味等控制要求。

2、控制指標(biāo)的確定

（1）確定的原則

控制性詳細(xì)規(guī)劃控制指標(biāo)的確定必須依據(jù)規(guī)劃用地的區(qū)位及環(huán)境條件，注重提高土地使用的效率，綜合平衡經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益，具體應(yīng)遵循以下原則：

①符合國(guó)家、盛市各級(jí)規(guī)劃與建設(shè)相關(guān)法規(guī)的要求。符合總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃的控制要求。

②綜合考慮城市整體或地區(qū)全局的情況，力求總體平衡。

③力求優(yōu)化城市用地結(jié)構(gòu)

④控制要求要體現(xiàn)不同對(duì)象的特點(diǎn)。

⑤充分考慮土地價(jià)值及開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。

（2）控制指標(biāo)的確定

確定控制指標(biāo)通常有以下幾種方法：

①環(huán)境容量推算法：根據(jù)現(xiàn)狀居住條件、道路交通設(shè)施、市政設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等，預(yù)測(cè)規(guī)劃期末的容量，據(jù)此確定各項(xiàng)指標(biāo)。該方法比較嚴(yán)謹(jǐn)，但涉及面廣、參數(shù)眾多，資料的收集和整理也相當(dāng)復(fù)雜。

②人口推算法：根據(jù)城市總體或分區(qū)規(guī)劃提出的人口和用地的要求，以規(guī)劃期限內(nèi)的人均居住用地與建筑面積來(lái)計(jì)算。

③典型實(shí)驗(yàn)法：選擇有代表性的地塊，甚至是全部規(guī)劃地區(qū)，進(jìn)行實(shí)驗(yàn)性的形態(tài)空間規(guī)劃，由此反算出各項(xiàng)指標(biāo)。這種方法簡(jiǎn)單易行，是目前采用較多的方法。

④經(jīng)驗(yàn)推算法：根據(jù)以往舊城和新區(qū)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，歸納出所需指標(biāo)的數(shù)值?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃具有以下特征：

一、控制引導(dǎo)性和靈活操作性

1.控制引導(dǎo)性

對(duì)城市建設(shè)項(xiàng)目具體的定性、定量、定位、定界的控制和引導(dǎo)。

從以下6個(gè)方面進(jìn)行控制：土地使用性質(zhì)細(xì)分及其兼容范圍控制；土地使用強(qiáng)度控制；主要公共設(shè)施與配套設(shè)施控制；道路及其設(shè)施與內(nèi)外交通關(guān)系控制；城市特色與環(huán)境景觀控制；工程管線控制。

2.靈活操作性

⑴適應(yīng)城市快速發(fā)展，簡(jiǎn)化規(guī)劃管理

⑵控制指標(biāo)留有“彈性”，某些指標(biāo)可以在一定范圍內(nèi)浮動(dòng)

二、法律效應(yīng)

1.城市總體規(guī)劃法律效應(yīng)的延伸和體現(xiàn)

2.總體規(guī)劃宏觀法律效應(yīng)向微觀法律效應(yīng)的拓展

三、圖則標(biāo)定

1.控規(guī)法律效應(yīng)圖解化的表現(xiàn)

2.用一系列控制線和控制點(diǎn)對(duì)用地和設(shè)

施進(jìn)行定位控制

控制性詳細(xì)規(guī)劃 regulatory plan

以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。

根據(jù)《城市規(guī)劃編制辦法》第二十二條至第二十四條的規(guī)定，根據(jù)城市規(guī)劃的深化和管理的需要，一般應(yīng)當(dāng)編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，以控制建設(shè)用地性質(zhì)，使用強(qiáng)度和空間環(huán)境，作為城市規(guī)劃管理的依據(jù)，并指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制。

控制性詳細(xì)規(guī)劃的主要任務(wù)是：

以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。

控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

⑴ 詳細(xì)規(guī)定所規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同使用性質(zhì)用地的界線，規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型；

⑵ 規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求；

⑶ 提出各地塊的建筑位置、體型、色彩等要求；

⑷ 確定各級(jí)支路的紅線位置、控制點(diǎn)座標(biāo)和標(biāo)高；

⑸ 根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線；

⑹ 制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。

控制性詳細(xì)規(guī)劃的文件和圖紙應(yīng)當(dāng)包括：

⑴ 控制性詳細(xì)規(guī)劃文件包括規(guī)劃文本和附件，規(guī)劃說(shuō)明及基礎(chǔ)資料收入附件。規(guī)劃文本中應(yīng)當(dāng)包括規(guī)劃范圍內(nèi)土地使用及建筑管理規(guī)定；

⑵ 控制性詳細(xì)規(guī)劃圖紙包括：規(guī)劃地區(qū)現(xiàn)狀圖、控制性詳細(xì)規(guī)劃圖紙。圖紙比例為1/1000——1/2000.修建性詳細(xì)規(guī)劃根據(jù)《城市規(guī)劃編制辦法》第二十五條至第二十七條的規(guī)定，對(duì)于當(dāng)前要進(jìn)行建設(shè)的地區(qū)，應(yīng)當(dāng)編制修建性詳細(xì)規(guī)劃，用以指導(dǎo)各項(xiàng)建筑和工程設(shè)施的設(shè)計(jì)和施工。

修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

⑴ 建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證；

⑵ 作出建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，布置總平面圖；⑶ 道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)；

⑷ 綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)；

⑸ 工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì)；

⑹ 豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)；

⑺ 估算工程量、拆遷量和總造價(jià)，分析投資效益。

修建性詳細(xì)規(guī)劃的文件和圖紙應(yīng)當(dāng)包括：

⑴ 修建性詳細(xì)規(guī)劃文件為規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明書；

⑵ 修建性詳細(xì)規(guī)劃圖紙包括：規(guī)劃地區(qū)規(guī)劃圖、規(guī)劃總平面圖、各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、反映規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖的透視圖。圖紙比例為1/500—1/2000.住房建設(shè)規(guī)劃指制訂出若干年內(nèi)分建造住房的規(guī)劃，包括居住區(qū)和住房建造的數(shù)量以及居住水平等多項(xiàng)指標(biāo)。

第三篇：《控制性詳細(xì)規(guī)劃》讀書報(bào)告

《控制性詳細(xì)規(guī)劃》讀書報(bào)告

摘要：本書主要論述了控制性詳細(xì)規(guī)劃的發(fā)展歷史、編制原理、編制方法、管理程序等。

能夠幫助城市規(guī)劃相關(guān)人員對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃有初步認(rèn)知，通過(guò)對(duì)此書的細(xì)讀，從四個(gè)方面談?wù)剬?duì)控制箱詳細(xì)規(guī)劃的認(rèn)識(shí)和建議。

關(guān)鍵詞：控制性詳細(xì)規(guī)劃認(rèn)識(shí)建議

一、概述

控制性詳細(xì)規(guī)劃是銜接城市總體規(guī)劃(或分區(qū)規(guī)劃)與修建性詳細(xì)規(guī)劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理實(shí)施的中間環(huán)節(jié)，在我國(guó)的城市規(guī)劃體系中處于核心地位。它的提出是為了彌補(bǔ)我國(guó)城市規(guī)劃體系中總體規(guī)劃過(guò)于概括、過(guò)于靈活，而修建性詳細(xì)規(guī)劃過(guò)于細(xì)致、過(guò)于剛性的缺點(diǎn)。

二、控制性詳細(xì)規(guī)劃的涵義

以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。

控制性詳細(xì)規(guī)劃是《城市規(guī)劃編制辦法》中確定的規(guī)劃層次之一，與修建性詳細(xì)規(guī)劃同屬詳細(xì)規(guī)劃，是以總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，以土地使用控制為重點(diǎn)，詳細(xì)規(guī)劃建設(shè)用地性質(zhì)、使用強(qiáng)度和空間環(huán)境，強(qiáng)化規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理‘開發(fā)的銜接，作為城市管理的依據(jù)并指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制。

三、控制性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)劃的作用

1、承上啟下，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的延續(xù)性

規(guī)劃設(shè)計(jì)：具有宏觀與微觀、整體與局部的雙重屬性，既有整體控制，又有局部要求；既能繼承、深化、落實(shí)總體規(guī)劃意圖，又可對(duì)城市分區(qū)及地塊建設(shè)提出直接指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃編制的準(zhǔn)則。

規(guī)劃管理：將總體規(guī)劃宏觀的管理要求轉(zhuǎn)化為具體的地塊建設(shè)管理指標(biāo)，使規(guī)劃編制與規(guī)劃管理及城市土地開發(fā)建設(shè)相銜接。

2、與管理結(jié)合、與開發(fā)銜接，作為城市規(guī)劃管理的依據(jù)

控規(guī)能將規(guī)劃控制要點(diǎn)用簡(jiǎn)練、明確的方式表達(dá)出來(lái)，作為控制土地批租、出讓的依據(jù)，正確引導(dǎo)開發(fā)行為，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)，并且通過(guò)對(duì)開發(fā)建設(shè)的控制，使土地開發(fā)的綜合效益最大化。有利于規(guī)劃管理?xiàng)l例化、規(guī)范化和法制化，有利于規(guī)劃和管理以及開發(fā)建設(shè)三者的有機(jī)銜接。

3、體現(xiàn)城市設(shè)計(jì)構(gòu)想

對(duì)城市設(shè)計(jì)主要以引導(dǎo)為主，按照美學(xué)和空間藝術(shù)處理的原則，從建筑單體環(huán)境和建筑群體環(huán)境兩個(gè)層面對(duì)建筑設(shè)計(jì)和建筑建造提出指導(dǎo)性綜合設(shè)計(jì)要求和建議，甚至提供具體的形體空間設(shè)計(jì)示意，為開發(fā)控制提供管理準(zhǔn)則

和設(shè)計(jì)框架?？刂浦笜?biāo)主要有建筑色彩、建筑形式、建筑體量、建筑群體空間組合形式、建筑輪廓線控制等。

4、城市政策的載體

控規(guī)的編制和實(shí)施過(guò)程中包含城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市用地結(jié)構(gòu)、城市人口空間分布、城市環(huán)境保護(hù)、鼓勵(lì)開發(fā)建設(shè)等各方面廣泛的城市政策的內(nèi)容

通過(guò)傳達(dá)城市政策方面的信息，在引導(dǎo)城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展方面具有綜合能力。市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中各類經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人可以通過(guò)規(guī)劃所提供的政策，輔以城市未來(lái)發(fā)展的相關(guān)政策和信息來(lái)消除在決策時(shí)所面對(duì)的不確定性，從而促進(jìn)資源的有效配置和合理利用。

四、對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃的建議

1、采用多類型不同深度的規(guī)劃控制和引導(dǎo)。在控制性詳細(xì)規(guī)劃技術(shù)層面存在“包打天下“的”范式化“現(xiàn)象，這會(huì)導(dǎo)致互相套用既有的規(guī)劃模式而使規(guī)劃缺乏應(yīng)有的適應(yīng)性。因此建議控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)采用多種類型、不同深度的規(guī)劃控制和引導(dǎo)。同時(shí)為其采用合理編制方式提供時(shí)間基礎(chǔ)。

2、關(guān)心經(jīng)濟(jì)、政策和公共利益?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃在技術(shù)層面對(duì)政策與經(jīng)濟(jì)的研究比較少，造成的結(jié)果是，雖然控制性詳細(xì)規(guī)劃控制了地塊性質(zhì)、容積率、建筑限高、人口密度、建筑形式與色彩等等，可是城市的開發(fā)和建筑并沒(méi)有嚴(yán)格按照這些控制來(lái)進(jìn)行，控制性詳細(xì)規(guī)劃在市場(chǎng)和權(quán)力面前顯得極為脆弱。初步建議：第一、控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制要加入經(jīng)濟(jì)與政策分析；第二、規(guī)劃的目標(biāo)應(yīng)事先公共利益最大化；第三、加強(qiáng)控制詳細(xì)規(guī)劃管理中的公眾參與。

3、規(guī)范控制性詳細(xì)規(guī)劃編制。目前控制箱詳細(xì)規(guī)劃工作層面問(wèn)題常影響其作用的發(fā)揮，經(jīng)常出現(xiàn)編制主體混亂、對(duì)現(xiàn)狀資料收集不全、分析不夠等問(wèn)題。初步建議：第一、規(guī)范編制主體；第二、合理劃分規(guī)劃區(qū)范圍；第三、規(guī)范前期工作；第四、合理制定控制性指標(biāo)；第五、合理劃分地塊

4、提高控制性詳細(xì)規(guī)劃的法律地位。明確規(guī)劃設(shè)計(jì)主體與規(guī)劃管理主體間的權(quán)、責(zé)、利；要明確處罰規(guī)定

5、在土地使用強(qiáng)度等控制指標(biāo)的決定應(yīng)更嚴(yán)肅慎重，通過(guò)大量的調(diào)查分析或形體示意，力求做到有根有據(jù)，經(jīng)得起推敲?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃必須貫徹城市設(shè)計(jì)思想，控制性詳細(xì)規(guī)劃的工作開展要以形體規(guī)劃層面上的城市設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)。

6、控制性詳細(xì)規(guī)劃作為技術(shù)成果，編制主體可以是規(guī)劃設(shè)計(jì)單位。但作為規(guī)劃、管理、法律三者交匯的法定成果，城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定和法定圖則等應(yīng)由政府及城市規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)制定。

第四篇：《瑞安市瑞祥新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃修改》

《瑞安市瑞祥新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃修改》

備 案 說(shuō) 明

瑞安市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院

2012年07月25日

一、規(guī)劃編制的依據(jù)

1、《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2008年1月）；

2、《城市規(guī)劃編制辦法》（2006年4月）；

3、《浙江省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》（2010年10月）；

4、《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》GB50137-2011（2012年1月）；

5、《瑞安市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2011）；

6、《瑞安市市域總體規(guī)劃》（2006－2020）；

7、《瑞安市瑞祥新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃修改》（2011年）；

8、《關(guān)于要求調(diào)整市數(shù)字電視中心建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃選址的函》瑞廣電〔2012〕59號(hào)；

9、《瑞祥新區(qū)架空高壓線上改下工程可行性研究報(bào)告》（2012年02月）

10、規(guī)劃修改相關(guān)文件。

二、規(guī)劃過(guò)程 1、2011年12月，提出申請(qǐng)

瑞安市廣播電視臺(tái)向瑞安市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局提交《關(guān)于要求調(diào)整市數(shù)字電視中心建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃選址的函》，要求將數(shù)字電視中心項(xiàng)目選址進(jìn)行調(diào)整； 2、2012年03月，開始編制

瑞安市廣播電視臺(tái)與瑞安市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院達(dá)成協(xié)議，委托編制《瑞安市瑞祥新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃修改》及必要性論證； 3、2012年04月，技術(shù)審查及項(xiàng)目公告

提交規(guī)劃修改初步方案，供相關(guān)部門技術(shù)審查及討論； 瑞安市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局通過(guò)公告征求相關(guān)利害人意見； 4、2012年05月，項(xiàng)目會(huì)簽及公示

根據(jù)公告意見對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行進(jìn)一步完善，由瑞安市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局組織對(duì)規(guī)劃修改方案進(jìn)行會(huì)簽，聽取相關(guān)部門意見；

根據(jù)會(huì)簽意見，對(duì)送審成果進(jìn)行修改，與相關(guān)職能部門銜接協(xié)調(diào)后形成公示成果，提交公示成果，并對(duì)規(guī)劃成果進(jìn)行為期30天的公示； 5、2012年06月，報(bào)批

根據(jù)公示意見對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行進(jìn)一步完善，對(duì)公示稿進(jìn)行修改，與相關(guān)職能部門銜接協(xié)調(diào)后形成報(bào)批稿，與6月底報(bào)瑞安市人民政府審批； 6、2012年07月，批復(fù)

規(guī)劃通過(guò)瑞安市人民政府批復(fù)(瑞政發(fā)[2012]119號(hào))，于7月中旬收到批復(fù)，形成正式成果。

三、規(guī)劃銜接

本次規(guī)劃修改對(duì)原規(guī)劃進(jìn)行了總結(jié)與分析，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)近期急需建設(shè)實(shí)施的項(xiàng)目，與《瑞安市市域總體規(guī)劃(2006-2020)》與《瑞安市瑞祥新區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》進(jìn)行了充分銜接，確定了本次規(guī)劃修改方案。

四、規(guī)劃會(huì)簽、公示及意見處理情況

2012年5月25日至2012年6月25日，為了使該規(guī)劃更趨完善，集思廣益，由瑞安市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局組織對(duì)修改方案進(jìn)行為期一個(gè)月的公示。公示期間無(wú)任何異議。2012年6月，對(duì)公示成果進(jìn)行完善后形成正式成果報(bào)瑞安市人民政府，于2012年7月中旬收到批復(fù)文件。

第五篇：控制性詳細(xì)規(guī)劃心得整理

控制性詳細(xì)總結(jié)報(bào)告

問(wèn)題一：什么是控制性詳細(xì)規(guī)？

按照《城市規(guī)劃基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50280-1998）的定義，控制性詳細(xì)規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。簡(jiǎn)言之，就是以總規(guī)為依據(jù)，以土地使用控制為重點(diǎn)，詳細(xì)規(guī)定建設(shè)用地性質(zhì)、使用強(qiáng)度、空間環(huán)境、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等等控制性指標(biāo)。

一、控規(guī)的任務(wù)：

在城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，制定所涉及的城市局部地區(qū)、地塊的具體目標(biāo)，并提出各項(xiàng)規(guī)劃管理控制指標(biāo)，直接指導(dǎo)各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)。

二、控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

1、詳細(xì)規(guī)定所規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同使用性質(zhì)用地的界線，規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型；

2、規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求；

3、提出各地塊的建筑位置、體型、色彩等城市設(shè)計(jì)指導(dǎo)原則；

4、根據(jù)交通需求分析，確定地塊出入口位置、停車泊位、公共交通場(chǎng)站用地范圍和站點(diǎn)位置、步行系統(tǒng)以及其他交通設(shè)施、規(guī)定各級(jí)道路的紅線、斷面、交叉口形式及渠化措施?？刂泣c(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高。

5、根據(jù)規(guī)劃容量，確定市政工程管線位置、管徑和工程設(shè)施的用地界線、進(jìn)行管線綜合、確定地下空間開發(fā)利用的具體要求。

6、制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。

問(wèn)題二：控規(guī)做什么？（對(duì)總規(guī)的確認(rèn)和修正）

控制性詳細(xì)規(guī)劃上有總規(guī)和分區(qū)規(guī)劃制約，下要引導(dǎo)控制修建性詳細(xì)規(guī)劃，這也突出了控制性詳細(xì)規(guī)劃的最大作用——承上啟下。除此之外，控制性詳細(xì)規(guī)劃還有以下幾個(gè)重要作用：與管理、開發(fā)的結(jié)合，作為管理的依據(jù)（三分規(guī)劃，七分管理），體現(xiàn)城市設(shè)計(jì)構(gòu)想（給城市設(shè)計(jì)制定大致風(fēng)格），城市政策的載體（體現(xiàn)政府領(lǐng)導(dǎo)的各種政策）。其內(nèi)在構(gòu)成包括六個(gè)方面：土地使用、環(huán)境容量、建筑建造、城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)、配套設(shè)施和行為活動(dòng)

一、土地使用控制

土地使用控制即對(duì)建設(shè)用地上的建設(shè)內(nèi)容、位置、面積和邊界范圍等方面做出規(guī)定，具體控制內(nèi)容包括用地性質(zhì)、用地使用相容性、用地邊界和用地面積等。用地性質(zhì)按《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011）規(guī)定建設(shè)用地上的建設(shè)內(nèi)容，用地使用相容性（土地使用兼容）通過(guò)土地使用性質(zhì)兼容范圍的規(guī)定或適建要求，給規(guī)劃管理提供一定程度的靈活性。地塊劃分：

1、地塊是控制性詳細(xì)規(guī)劃為更好地控制土地使用所規(guī)定的最基本用地。

2、地塊的特性：制定文本圖則時(shí)編碼與指標(biāo)的載體；使用性質(zhì)相對(duì)單一，但不排除混合使用；與開發(fā)的規(guī)模、時(shí)序相一致；地塊面積根據(jù)開發(fā)方式、管理方式?jīng)Q定，小至建筑基地，大至一個(gè)單位、一個(gè)廠礦企業(yè)不等；根據(jù)開發(fā)、管理方式的變化，地塊可以重組。

3、地塊劃分的目的：為便于規(guī)劃管理分塊批租、分塊開發(fā)和分期建設(shè)，統(tǒng)一制定控制指標(biāo)而將規(guī)劃用地分成許多地塊。

地塊劃分的依據(jù)劃分地塊要考慮用地現(xiàn)狀和土地使用調(diào)整意向，考慮建設(shè)的控制引導(dǎo)原則，以規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)為依據(jù)，同時(shí)確定用地面積與邊界不應(yīng)停留于簡(jiǎn)單的表面形式上，而應(yīng)以用地性質(zhì)規(guī)劃為基礎(chǔ)，綜合考慮街坊開發(fā)建設(shè)管理的靈活性以及小規(guī)模成片更新的可操作性等因素，對(duì)地塊進(jìn)行合理劃分，其劃分有如下一般原則：

1、嚴(yán)格根據(jù)總體規(guī)劃和其他專業(yè)規(guī)劃，根據(jù)用地部門、單位劃分地塊。

2、盡量保持以單一性質(zhì)劃分地塊，即一般一個(gè)地塊只有一種使用性質(zhì)。

3、建議每一個(gè)地塊至少和城市道路相鄰。

4、結(jié)合自然界、行政界線劃分地塊。

5、考慮地價(jià)的區(qū)位極差

6、地塊大小應(yīng)和土地開發(fā)的性質(zhì)規(guī)模相協(xié)調(diào)，以利于統(tǒng)一開發(fā)。

7、有利于保護(hù)文物古跡和歷史街區(qū)，對(duì)文物古跡風(fēng)貌保護(hù)建筑及現(xiàn)狀質(zhì)量較好、規(guī)劃給予保留的地段，可單獨(dú)畫塊，不再給定指標(biāo)。

8、規(guī)劃地塊劃分必須滿足“專業(yè)規(guī)劃線”的要求，專業(yè)規(guī)劃線用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的控制要求，主要有道路紅線、河湖藍(lán)線、城市綠線、基礎(chǔ)設(shè)施用地黃線、文物古跡保護(hù)紫線等。

9、規(guī)劃地塊劃分應(yīng)尊重地塊現(xiàn)有土地使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)邊界。

10、滿足標(biāo)注廠房、倉(cāng)庫(kù)、綜合市場(chǎng)等特殊功能要求，適應(yīng)建筑群體組合及城市設(shè)計(jì)需要。

11、地塊劃分可根據(jù)開發(fā)模式和管理要求，在規(guī)劃實(shí)施中進(jìn)一步重組

12、地塊劃分規(guī)?？砂葱聟^(qū)和舊城改建區(qū)兩類區(qū)別對(duì)待，新區(qū)的地塊規(guī)模可劃分得大些，面積控制在0.5-3公頃左右，舊城改建區(qū)地塊可在0.05-1公頃左右。

二、環(huán)境容量控制

即為了保證良好的城市環(huán)境質(zhì)量，對(duì)建設(shè)用地能夠容納的建設(shè)量和人口聚集量作出合理規(guī)定，其控制指標(biāo)一般包括：容積率、建筑密度、人口密度、人口容量、綠地率和空地率等。容積率和建筑密度分別從空間和平面上規(guī)定了建設(shè)用地的建設(shè)量，人口密度規(guī)定了建設(shè)用地上的人口聚集程度，綠地率和空地率規(guī)定了公共綠地和開放空間在建設(shè)用地里所占的比例。這幾項(xiàng)控制指標(biāo)分別從建筑、環(huán)境、人口三個(gè)方面綜合、全面地控制了環(huán)境容量

三：城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)

控規(guī)階段的城市設(shè)計(jì)主要是彌補(bǔ)控規(guī)在城市區(qū)段空間環(huán)境設(shè)計(jì)方面的缺陷，并在操作層面實(shí)現(xiàn)城市設(shè)計(jì)的可操作性，其內(nèi)容包括：空間布局、道路與交通系統(tǒng)、景觀設(shè)計(jì)、綠化設(shè)計(jì)、建筑形態(tài)、環(huán)境設(shè)施與小品，其中成果一部分轉(zhuǎn)化為各項(xiàng)控制指標(biāo)、納入到控規(guī)成果中，另一部分表現(xiàn)為設(shè)計(jì)引導(dǎo)，以圖則的形式補(bǔ)充到控規(guī)成果中。

問(wèn)題三：我們?cè)趺醋?？為什么?/p>

控制性詳細(xì)規(guī)劃是以總體規(guī)劃為依據(jù)的，因此，收集總體規(guī)劃的資料也是必不可少?？傮w規(guī)劃涉及的內(nèi)容有很多，而我們控制性詳細(xì)規(guī)劃僅僅需要收集其中的幾項(xiàng)就夠了。

1、總體規(guī)劃的路網(wǎng)。

總體規(guī)劃的路網(wǎng)是我們今后確定控制性詳細(xì)規(guī)劃路網(wǎng)的基本依據(jù)?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的路網(wǎng)骨架大體上應(yīng)該同總體規(guī)劃的路網(wǎng)骨架相一致。局部地方路網(wǎng)與總體規(guī)劃路網(wǎng)不符的，可以一定程度上的調(diào)整，但應(yīng)在規(guī)劃中清楚地說(shuō)明它對(duì)總體規(guī)劃路網(wǎng)的改動(dòng)。

2、總體規(guī)劃所確定的功能結(jié)構(gòu)與規(guī)劃人口分布圖。盡管控制性詳細(xì)規(guī)劃不用確定整個(gè)城市的功能結(jié)構(gòu)，但是對(duì)自己規(guī)劃范圍的地塊還是應(yīng)該有一個(gè)清晰而準(zhǔn)確的科學(xué)定位，這個(gè)定位必須結(jié)合總體規(guī)劃來(lái)確定，不能與總體規(guī)劃相違背。

3、總體規(guī)劃的土地利用圖。

這個(gè)是以后對(duì)用地進(jìn)行規(guī)劃布局的一個(gè)依據(jù)。綜合屏南縣城總體規(guī)劃的現(xiàn)狀道路交通系統(tǒng)，我們經(jīng)過(guò)討論，找出了幾處不合理之處，并對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整：主要是主干路的Y字形交叉口和縣鎮(zhèn)府周圍的支路升級(jí)。而中心城區(qū)對(duì)于縣城的重要性不言而喻，所以對(duì)于規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的功能結(jié)構(gòu)我們并沒(méi)有大的調(diào)整，在總規(guī)的功能結(jié)構(gòu)上進(jìn)行細(xì)化，主要的城市發(fā)展軸沒(méi)有變化。

我們要為一個(gè)城市做規(guī)劃，不能拍腦袋想，是要基于實(shí)際情況，因此現(xiàn)狀資料是非常非常的重要。結(jié)合屏南縣城的現(xiàn)狀情況，地形條件復(fù)雜，這也要求我們對(duì)屏南縣城的地形進(jìn)行分析研究?，F(xiàn)狀資料包括內(nèi)容特別多，對(duì)于控制性詳細(xì)規(guī)劃來(lái)說(shuō)，最重要的現(xiàn)狀資料莫過(guò)于現(xiàn)狀地形圖了。有了現(xiàn)狀地形圖，我們才能做出現(xiàn)狀地形分析圖、用地布局圖，現(xiàn)狀建筑質(zhì)量分析圖等，然后才能對(duì)現(xiàn)狀用地進(jìn)行分析，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際，提出現(xiàn)狀存在的問(wèn)題等。另外，由于地形圖是過(guò)去一段時(shí)間測(cè)繪的，即使是最新的地形圖也不可能包含最新最準(zhǔn)確的信息，我們還需要收集到從地形圖測(cè)好開始到規(guī)劃時(shí)止的新建用地與建筑的資料，以及已報(bào)批但還沒(méi)修建的用地與建筑的資料。我們所使用的地形圖是屏南縣06年繪制的，許多地方存在變化和更改，這也要求我們根據(jù)實(shí)際去調(diào)整。

結(jié)合屏南縣總體規(guī)劃，分析中心城區(qū)現(xiàn)狀資料，找出現(xiàn)狀城市建設(shè)存在的問(wèn)題，將這些問(wèn)題提出來(lái)，作為我們今后規(guī)劃中重點(diǎn)要解決的對(duì)象。結(jié)合屏南縣中心城區(qū)規(guī)劃，根據(jù)資料與現(xiàn)狀，我們提出下列幾個(gè)存在的主要問(wèn)題：

1、用地布局上：用地功能混雜，土地利用率低，教育用地容量不足，商業(yè)用地分化嚴(yán)重，中心區(qū)中心集聚性弱。

2、道路系統(tǒng)不夠完善，存在幾處明顯問(wèn)題，并且存在較多的T、Y型字口，銳角交叉口太多，缺乏公共停車場(chǎng)，汽車沿街停放，影響交通和環(huán)境。

3、城市景觀風(fēng)貌較為平淡，缺乏亮點(diǎn)，尤其反映城市個(gè)性的干道景觀和濱河景觀特色不鮮明；城市水系沒(méi)有得到很好利用，沒(méi)有和城市綠地系統(tǒng)有效結(jié)合。

根據(jù)總結(jié)出來(lái)的問(wèn)題，經(jīng)過(guò)小組討論，我們提出了我們這次規(guī)劃的重點(diǎn)：

1、我們這次規(guī)劃的思路就是“以路網(wǎng)依托，確定功能結(jié)構(gòu)”，調(diào)整城市用地功能和結(jié)構(gòu)。

優(yōu)化城市道路交通系統(tǒng)。處理T、Y型字口、銳角交叉口等，長(zhǎng)遠(yuǎn)控制，合理改造，以較少的代價(jià)達(dá)到優(yōu)化城市道路網(wǎng)系統(tǒng)的目的。

2、整治城市水系，規(guī)劃中心城區(qū)有機(jī)合理的生態(tài)景觀風(fēng)貌。

3、加強(qiáng)城市綠地系統(tǒng)建設(shè)。

4、確定合理的城市建設(shè)控制指標(biāo)。

最后，資料收集分析，存在主要問(wèn)題找出，規(guī)劃的重點(diǎn)討論得出，現(xiàn)在來(lái)開始我們的規(guī)劃就可以做到從容，有理有據(jù)。

此次規(guī)劃的思路就是“以路網(wǎng)依托，確定功能結(jié)構(gòu)”。因?yàn)榭傮w規(guī)劃的路網(wǎng)已定，控制性詳細(xì)規(guī)劃是以總體規(guī)劃為依據(jù)的，我們就可以參照總體規(guī)劃的路網(wǎng)，然后再結(jié)合屏南縣城中心區(qū)現(xiàn)狀控制路網(wǎng)，可以初步定下最主要的主干路網(wǎng)，調(diào)整城市用地功能和結(jié)構(gòu)。首先把中心城區(qū)分成兩個(gè)功能組團(tuán)，一北一南，分別設(shè)置主次中心，結(jié)合城市發(fā)展軸，再把中心城區(qū)分成四個(gè)功能片區(qū)。解決了規(guī)劃的第一個(gè)重點(diǎn)——調(diào)整城市用地功能和結(jié)構(gòu)。

功能結(jié)構(gòu)確定下來(lái)以后，再按照各自的功能定位與要求，往下深化路網(wǎng)，形成完善的道路系統(tǒng)，明確各個(gè)道路的等級(jí)與功能，最終形成規(guī)劃路網(wǎng)。優(yōu)化城市道路交通系統(tǒng)。對(duì)城市主干道上T字形路口進(jìn)行微調(diào)，城市次干路形成環(huán)形交通，減輕中心城區(qū)中心交通壓力，處理T字口、銳角交叉口等，長(zhǎng)遠(yuǎn)控制，合理改造，以較少的代價(jià)達(dá)到優(yōu)化城市道路網(wǎng)系統(tǒng)的目的。這個(gè)過(guò)程不是一個(gè)簡(jiǎn)單的單向流動(dòng)過(guò)程，它需要在這期間不斷地進(jìn)行反復(fù)的對(duì)比與調(diào)整。至此解決了我們規(guī)劃的第二個(gè)重點(diǎn)——優(yōu)化城市道路交通系統(tǒng)。

這次規(guī)劃，我們?cè)诖_定路網(wǎng)的同時(shí)，結(jié)合屏南縣中心城區(qū)的實(shí)際與特點(diǎn)，按照充分利用當(dāng)?shù)刭Y源特色的原則，把城市水系整治作為規(guī)劃的重點(diǎn)，重新規(guī)劃優(yōu)化了城市水系喝道，適度加寬和調(diào)整走向，沿河兩岸設(shè)置濱河綠地，作為城市的公共休閑開敞空間，結(jié)合城市綠地系統(tǒng)，設(shè)置步行系統(tǒng)，結(jié)合城市文化景觀軸和自然景觀軸，規(guī)劃中心城區(qū)有機(jī)合理的生態(tài)景觀風(fēng)貌，以此解決了第三個(gè)重點(diǎn)——整治護(hù)城河沿岸環(huán)境。

接下來(lái)，路網(wǎng)確定了以后，就可以進(jìn)行地塊的用地布局填充。進(jìn)行用地填充，要依據(jù)總體規(guī)劃，但總體規(guī)劃過(guò)于籠統(tǒng)，與現(xiàn)實(shí)情況出入較大，因此還需要充分結(jié)合現(xiàn)狀以及收集來(lái)的用地調(diào)整的資料，進(jìn)行合理的用地布局。此外，結(jié)合現(xiàn)狀地形與綠化景觀設(shè)置的要求，盡量將山頭或陡坡的用地規(guī)劃為大面積的公園或綠地，在快速路旁布置30米的綠地，再在適當(dāng)?shù)牡胤讲贾媒诸^和居住小區(qū)綠地，以此形成點(diǎn)、線、面一體的綠地景觀系統(tǒng)，解決了第四個(gè)規(guī)劃重點(diǎn)——加強(qiáng)城市綠地系統(tǒng)建設(shè)。

進(jìn)行用地布局的同時(shí)，按照公共服務(wù)設(shè)施配置的服務(wù)半徑與規(guī)模大小要求，再結(jié)合收集來(lái)的學(xué)校、醫(yī)院等部門的規(guī)劃要求進(jìn)行公共服務(wù)設(shè)施的布點(diǎn)。最后完成整個(gè)地塊的用地填充。用地布局完成以后并不是馬上就進(jìn)行各個(gè)地塊的控制指標(biāo)的規(guī)劃，因?yàn)檫@個(gè)方案并不是最終成果，可能還要修改，這時(shí)僅僅需要大范圍地分區(qū)地設(shè)定一個(gè)控制指標(biāo)。再按照城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)確定各個(gè)地塊與分地塊的控制指標(biāo)，控制指標(biāo)之間很多都是有關(guān)系的（比如通過(guò)幾項(xiàng)指標(biāo)可推算出另一指標(biāo)）。最后完成指標(biāo)控制。解決了第五個(gè)規(guī)劃重點(diǎn)——確定合理的城市建設(shè)控制指標(biāo)。

問(wèn)題四：成果有哪些？（內(nèi)容、特色、不足）

一、成果分為

文本、圖紙、說(shuō)明書、總結(jié)匯報(bào)PPT、成果展板。

其中圖紙包括：區(qū)位圖，現(xiàn)狀分析圖，地形分析圖，土地利用規(guī)劃圖，塊劃分編號(hào)圖與指標(biāo)控制圖，道路豎向規(guī)劃圖，場(chǎng)地豎向規(guī)劃圖，道路系統(tǒng)規(guī)劃圖，公共管理與公共服務(wù)設(shè)施布局圖，綠地系統(tǒng)規(guī)劃圖，功能分區(qū)規(guī)劃圖，規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析圖，景觀結(jié)構(gòu)分析圖，六線控制圖，城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)圖（含總平面布局及鳥瞰），分圖則共51張圖紙?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃圖集最主要的中心任務(wù)就是編制一張土地利用控制圖和各個(gè)分圖則，圍繞這個(gè)中心任務(wù)產(chǎn)生更多的圖紙。

二、特色

整個(gè)控制性詳細(xì)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)“以人文本”的規(guī)劃理念。編制規(guī)劃中，首先保證的是做到承上，主干路路網(wǎng)基于總體規(guī)劃中的不合理進(jìn)行微調(diào)，次干路進(jìn)行環(huán)形道路設(shè)計(jì)，滿足交通功能。分析土地利用現(xiàn)狀，對(duì)于不同性質(zhì)的用地在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行置換、合并，融入“因地制宜、體現(xiàn)公平、綠色和諧”的規(guī)劃理念。地形條件復(fù)雜，合理利用山地城市的地形特點(diǎn)，規(guī)劃與山體結(jié)合的城市公園，搭配合理的公共服務(wù)設(shè)施布置，利用天然城市水系，打造特色的生態(tài)自然景觀，并且注重山水的保護(hù)與開發(fā)。

三、存在的不足

（1）圖紙表達(dá)不夠成熟和規(guī)范，文本中出現(xiàn)解釋說(shuō)明類的語(yǔ)言，沒(méi)有達(dá)到精煉嚴(yán)謹(jǐn)?shù)谋磉_(dá)，說(shuō)明書沒(méi)有很好的達(dá)到說(shuō)明圖紙內(nèi)容的效果。

（2）前期資料收集不夠細(xì)致，大多停留在總規(guī)層面，分析不夠透徹。（3）強(qiáng)制性指標(biāo)控制中可能存在不合理，缺乏彈性控制。

（4）區(qū)位分析圖，停留在總規(guī)的層面上，控規(guī)的所做應(yīng)該是地塊與周邊的關(guān)系分析圖，應(yīng)該從更小范圍分析其與周邊的關(guān)系，而不是把它置于整個(gè)福建省或者寧德市來(lái)分析。

（5）分圖則編制不夠細(xì)致，地塊劃分存在不足。

問(wèn)題五：學(xué)控規(guī)有何感受？

剛開始做控規(guī)，抓不到主體，按照成總體規(guī)劃的思路來(lái)做，導(dǎo)致前面花了較多時(shí)間走回頭路。控規(guī)做完后，最大的感受就是——規(guī)范，不僅是圖紙要求表達(dá)更加規(guī)范，指標(biāo)的控制也要求規(guī)范，這也是和總規(guī)的最大區(qū)別，總規(guī)更側(cè)重于宏觀上的結(jié)構(gòu)規(guī)劃。

在學(xué)習(xí)過(guò)程做，對(duì)于強(qiáng)制性指標(biāo)的控制，這是控規(guī)的重點(diǎn)，也是控規(guī)的難點(diǎn)，在我看來(lái)，強(qiáng)制性指標(biāo)應(yīng)該通過(guò)應(yīng)變措施方式，進(jìn)行彈性控制，例如相關(guān)規(guī)定中的容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策，這樣才能讓控規(guī)更具有操作性?？墒乾F(xiàn)實(shí)中，容積率到底能不能做到彈性控制，目前國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)的大背景，房開商對(duì)于土地的利用率更加看重。在編制過(guò)程中，對(duì)于用地分類，即使是分到小類，也不能完全表達(dá)很多用地，例如城市中心的寫字樓等，這類復(fù)雜的用地以后再編制規(guī)劃中怎么很好的表達(dá)，這些問(wèn)題都給了我很多思考。

這次控制性詳細(xì)規(guī)劃課程選取的規(guī)劃地塊是屏南縣中心城區(qū)，結(jié)合做總體規(guī)劃也是選擇屏南縣城，可以說(shuō)這次控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制可以說(shuō)是對(duì)總體規(guī)劃課程的一次重溫，而對(duì)于控制性詳細(xì)規(guī)劃的圖紙要求，也可以說(shuō)是對(duì)前面三年的設(shè)計(jì)做了一個(gè)綜合的重溫和練習(xí)。比如在控制性詳細(xì)規(guī)劃中運(yùn)用到的城市設(shè)計(jì)，這也給予了我們很多好處，為馬上出去實(shí)習(xí)做功課。

此次控規(guī)的學(xué)習(xí)，使我更加認(rèn)識(shí)到團(tuán)隊(duì)合作精神的重要性，其可激發(fā)成員學(xué)習(xí)的主動(dòng)性，而形成集體意識(shí)，也使自己得到全面的發(fā)展。在接觸控規(guī)時(shí)，前期思想一直都停留在總規(guī)層面上，導(dǎo)致方案的構(gòu)思不夠大膽，路網(wǎng)規(guī)劃不盡合理等，后來(lái)通過(guò)案例分析及解讀，對(duì)控規(guī)慢慢有了系統(tǒng)性的認(rèn)識(shí)，規(guī)范是任何一個(gè)設(shè)計(jì)都不可避免的，其在控規(guī)中體現(xiàn)得更透徹，因?yàn)閳D則中所畫的任何一筆都具有法律效應(yīng)，強(qiáng)制性指標(biāo)的控制，是控規(guī)的重點(diǎn)，同時(shí)也是難點(diǎn)，通過(guò)指標(biāo)調(diào)整，可以增加城市土地有償使用的收益，有利于實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地資產(chǎn)的保值增值，控規(guī)指標(biāo)調(diào)整是局部的，但其影響卻可能是深遠(yuǎn)的。

控規(guī)讓我再次系統(tǒng)的復(fù)習(xí)了四年以來(lái)所學(xué)的專業(yè)知識(shí)，這也體現(xiàn)控規(guī)承上啟下的作用，特別是城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)，應(yīng)用了前期所學(xué)的各種設(shè)計(jì)如：小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體建筑等，這是一個(gè)反復(fù)的過(guò)程，學(xué)完控規(guī)，我還是有以下困惑：

1、在案例的解讀及分析過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)強(qiáng)制性指標(biāo)進(jìn)行的都是彈性控制，但是具體落實(shí)到我們的設(shè)計(jì)中，并沒(méi)有進(jìn)行這一步，指標(biāo)的控制還只是停留在城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)及相應(yīng)規(guī)范要求中。

2、由于控規(guī)需要細(xì)分至小類，設(shè)計(jì)過(guò)程中碰到商住這種混合性的用地，在其指標(biāo)及人口控制中還是很難把握，同時(shí)也由于時(shí)間的關(guān)系，并不能很好的思考這個(gè)問(wèn)題。

3、整理完圖集，發(fā)現(xiàn)建筑質(zhì)量分析這張圖紙，對(duì)我們后續(xù)工作并沒(méi)有什么作用，現(xiàn)在還是搞不清這張圖紙的意義在哪里？

4，人口的控制也是通過(guò)了反復(fù)的推敲，應(yīng)用各種方法進(jìn)行驗(yàn)證，雖然最后能得到一個(gè)比較合理的數(shù)據(jù)，但是發(fā)現(xiàn)計(jì)算的過(guò)程中，缺少考慮商業(yè)辦公等用地中的居住。

同時(shí)，我也明白，其實(shí)做任何設(shè)計(jì)，前期工作非常重要，只有想清楚了、弄明白了才能少走彎路，少浪費(fèi)時(shí)間。

最開始在學(xué)習(xí)控規(guī)控規(guī)的理論知識(shí)時(shí)，覺(jué)得有點(diǎn)困惑和不解，可能是理論知識(shí)比較枯燥的緣故，但學(xué)到后來(lái)覺(jué)得控規(guī)跟我們的生活聯(lián)系非常密切，要做好規(guī)劃就必須去獲取現(xiàn)場(chǎng)資料，了解整個(gè)環(huán)境，然后進(jìn)行大量的分析，為后面的規(guī)劃打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)。到我們作圖的時(shí)候就發(fā)現(xiàn)理論知識(shí)很有用，它會(huì)指導(dǎo)你的整個(gè)規(guī)劃過(guò)程。

在作圖的過(guò)程中，圖紙表達(dá)方面還有點(diǎn)不熟悉，開始的時(shí)候效率比較差，但通過(guò)一段時(shí)間的作圖、改圖，效果就明顯的提高。還有就是要時(shí)常帶上一些必備的書籍和規(guī)范，在作圖的時(shí)候會(huì)時(shí)常用到，規(guī)范其實(shí)在平時(shí)抽時(shí)間看是很枯燥的，但在作圖的時(shí)候去運(yùn)用它，記憶起來(lái)就非?？?。

控規(guī)更加貼近人民群眾的生活，更加關(guān)系到到其的切身利益，控規(guī)的實(shí)施需要平衡各利益悠關(guān)方的利益，而不是簡(jiǎn)單的依靠圖紙圖則來(lái)確定。控規(guī)的規(guī)劃更需要對(duì)規(guī)劃地區(qū)內(nèi)部與外部的了解和分析，考慮近期和遠(yuǎn)期的經(jīng)濟(jì)性來(lái)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)?？匾?guī)對(duì)地塊的建設(shè)控制和建設(shè)的時(shí)序必然會(huì)引起社會(huì)經(jīng)濟(jì)等的走向，所以首要目標(biāo)是確定規(guī)劃所能帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。因此規(guī)劃必須結(jié)合城市經(jīng)營(yíng)運(yùn)作來(lái)規(guī)劃建設(shè)，如此才能帶動(dòng)城市與經(jīng)濟(jì)的良好的互促發(fā)展，而不致使城市規(guī)劃與城市經(jīng)營(yíng)相互沖突而帶來(lái)一大堆問(wèn)題。

城市的建設(shè)也不是把促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為唯一目標(biāo)，而且也要考慮人的發(fā)展、人的使用等問(wèn)題，在建設(shè)的開始就要預(yù)防城市病，拒絕城市變成一個(gè)冷漠的場(chǎng)所。牧歌時(shí)代的靈魂沒(méi)有消失，而是要通過(guò)正確規(guī)劃引導(dǎo)來(lái)展現(xiàn)，既城市建設(shè)的生態(tài)性、和諧觀。如城市內(nèi)河的利用，內(nèi)河可以作為良好的生態(tài)孕育場(chǎng)所也可以作為良好的濱水公園也可以是人們傾倒垃圾的場(chǎng)所。因此應(yīng)以經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人本規(guī)劃思想為基點(diǎn)作出正確的規(guī)劃走向。

問(wèn)題六：指標(biāo)與城市設(shè)計(jì)的關(guān)系？

建筑高度的控制在城市設(shè)計(jì)空間構(gòu)圖中的作用十分重要，因?yàn)樗苓_(dá)到的視覺(jué)高度極易被人感知，是城市建筑形態(tài)的主要構(gòu)成因素之一。

控規(guī)對(duì)建筑體量的控制和引導(dǎo)可用的控制手段還很少，主要通過(guò)文本中城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則內(nèi)容進(jìn)行描述性界定，如“體量不宜過(guò)大，要突出時(shí)代感等內(nèi)容”，從實(shí)際控制效果來(lái)說(shuō)，幾乎沒(méi)有任何作用。

以建筑密度、容積率和綠地率為例來(lái)說(shuō)明，公共管理與公共服務(wù)用地對(duì)以上四個(gè)指標(biāo)會(huì)有一定的限制，比如行政辦公用地就要有適當(dāng)?shù)谋壤ㄖ芏群徒ㄖ叨葧?huì)有所控制，綠地率要求要高一些。商業(yè)設(shè)施用地的話，就對(duì)容積率的要求會(huì)有所不同，在城市中心它的容積率可以很高，作為標(biāo)志性建筑。而工業(yè)用地則是要求低容積率，比較高的建筑密度。

問(wèn)題七：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)？

一、規(guī)定性指標(biāo)（強(qiáng)制性指標(biāo)）

用地性質(zhì)；用地面積；建筑密度；建筑后退紅線；容積率；綠地率；交通出入口方位；停車泊位及其他公共服務(wù)設(shè)施。

二、指導(dǎo)性指標(biāo)（引導(dǎo)性指標(biāo)）

人口容量、建筑形式、風(fēng)格、體量、色彩要求；其他環(huán)境要求

建筑密度和容積率都要規(guī)定它們的上限，綠地率有個(gè)下限，還要根據(jù)用地性質(zhì)來(lái)確定各個(gè)指標(biāo)，建筑密度、建筑高度和容積率這三者之間的關(guān)系比較密切。容積率大，建筑高度一般來(lái)說(shuō)比較高，而建筑密度和綠地率就不一定；而建筑密度大，它的綠地率、容積率相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)偏小，建筑高度也會(huì)有所控制。

三、指標(biāo)間的關(guān)系

容積率與建筑密度、建筑平均層數(shù)的關(guān)系

容積率=用地內(nèi)所有建筑的總建筑面積/用地面積

建筑密度=(用地內(nèi)所有建筑的基底面積總和/用地面積）*100% 建筑平均層數(shù)=用地內(nèi)所有建筑的總建筑面積/用地內(nèi)所有建筑的基底面積 因此，容積率=建筑密度*建筑平均層數(shù)

綠地率=（地塊內(nèi)綠化用地總面積/地塊面積）*100%