第一篇：利率與稅收調(diào)控政策對沈陽房地產(chǎn)的影響研究論文

一、對象與方法

（一）利率政策的處理方法

利率政策對房價的調(diào)節(jié)是通過其對于市場參與者的資金成本的流動性的調(diào)控作用而進行的，對于利率政策的研究方法多數(shù)學(xué)者采用通過建立新凱恩斯主義的動態(tài)隨機一般均衡模型（DSGE）來考察利率的變化對房價的影響，此種方法通過構(gòu)建要素模型對利率變動進行分析，由于要素指標約束條件不同而容易針對同一問題得出差異較大的結(jié)論[14];也有學(xué)者采用“敘述法”,即用虛擬變量來描述貨幣當局立場或意圖，當貨幣政策從寬松轉(zhuǎn)為緊縮時記為 1,否則為 0,這種方法無法表達利率變動后穩(wěn)定期內(nèi)所對房價帶來的持續(xù)影響變化[15].本研究收集并分析 2010~2014 年利率變化情況，按照央行加息和降息將利率政策分為提高利率政策與降低利率政策，將利率政策的變動情況按照其加息與降息幅度梯次分級，將提高利率政策與降低利率政策進行梯度縱向?qū)Ρ?，并采用統(tǒng)計分析方法進行歸納匯總。這樣既清晰地從貨幣當局的意圖出發(fā)探討升降利率情況下的房價變化，又可以體現(xiàn)連續(xù)節(jié)點內(nèi)利率變化的持續(xù)影響。

（二）稅收政策的處理方法

房地產(chǎn)稅收是國家調(diào)控房價的重要政策手段之一，我國的房地產(chǎn)稅收政策貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)、交易和保有三個環(huán)節(jié)，包括耕地占用稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅五個直接以房地產(chǎn)為征稅對象的專門稅種。學(xué)者對于稅收政策的研究方法大多以選定稅種的稅收收入作為自變量建立回歸方程模型，進行回歸分析來研究不同稅種稅率變動對房價的影響效果，這種方法通常忽略了整體考量各稅種及稅率的變動對房價變動的影響。本研究收集 2010~2014 年稅收政策變化情況，主要包括與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種稅率的增減等，然后采用基期對比法進行量化處理，即將 2010 年稅收政策初始值設(shè)為 0,在此基礎(chǔ)上增加一項稅種或增加某一稅種稅率即加 1,若既增加稅種又增加稅率則加 2,反之，若在 2010 年基期基礎(chǔ)之上減少某項稅種或降低某稅種稅率則減 1,以此繪制稅率變化曲線圖。從整體出發(fā)，把握國家稅收政策意圖對房價的作用效果。

（三）房價變化的調(diào)查與統(tǒng)計方法

在沈陽市九個市轄區(qū)中各選擇一個小區(qū)，采用問卷調(diào)查法對其 2010~2014 年房價變化進行實地調(diào)查，并將九個小區(qū)的房價均值作為沈陽市房價變化數(shù)據(jù)。所選取的小區(qū)分別是和平區(qū)的萬科城（位于和平區(qū)長白西路 58 號，由沈陽萬科永達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承建，占地面積 350000m2,2010 年開盤）、沈河區(qū)的保利花園第五季（位于沈陽市沈河區(qū)東陵西路 29 號，開發(fā)商為保利（沈陽）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，占地面積 95000m2,2009年開盤）、皇姑區(qū)的格林常青藤（位于皇姑區(qū)太岳山路 7 號，開發(fā)商為遼寧報業(yè)格林秋日風(fēng)情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，占地面積 48000m2,2010 年開盤）、大東區(qū)的果舍添香（位于東北大馬路 102 號，開發(fā)商為沈陽明馳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，占地面積 66000m2,2008 年開盤）、鐵西區(qū)的挪威森林（位于鐵西區(qū)保工南街與沈遼路交匯處，開發(fā)商為沈陽金昊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，占地面積 22000m2,2008 年開盤）、于洪區(qū)的泰華林莊園（位于于洪區(qū)赤山路 82-6 號，開發(fā)商為沈陽泰華林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，占地面積 16000m2,2009 年開盤）、渾南區(qū)的文華街三號院（位于渾南區(qū)文華街 3 號，開發(fā)商為沈陽建大匯眾置業(yè)有限責(zé)任公司，占地面積 56000m2,2010 年開盤）、沈北新區(qū)的雷明雅閣（位于沈北新區(qū)道義經(jīng)濟開發(fā)區(qū)京沈西街 7 號，開發(fā)商為沈陽雷明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，占地面積 300000m2,2008 年開盤）和蘇家屯區(qū)的唯美尚品（位于蘇家屯區(qū)渾河新城銀杏路北，開發(fā)商為遼寧聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，占地面積 97000m2,2010 年開盤）。所選取的九個房地產(chǎn)小區(qū)均為 2010 年之前開盤，住宅類型相同，截至目前均在售并且分布于沈陽市九個市轄區(qū)，這對于研究 2010~2014 年五年間宏觀調(diào)控政策對于沈陽市房價的影響在時間和空間上是非常合適的。

二、結(jié)果與分析

（一）利率政策調(diào)控效果分析

1.提高利率政策調(diào)控效果 我國提高利率政策主要集中在 2010~2011 年，從 2010 年 10 月到 2011 年 7 月，央行共五次加息，其目的是為了吸收資金存入銀行，減少市場流動資金，同時也是為了降低房價。但從沈陽市同期房價變化情況來看，結(jié)果并不是很理想（圖 1）。

從圖 1 可以看出，2010 年 10 月央行第一次加息，而這反映在房價變化上則是在 2011 年 3 月所迎來的第一次房價回落，即加息政策出臺的五個月之后，房地產(chǎn)市場才對此表現(xiàn)出房價回落的趨勢，這表明加息政策的調(diào)控效果在市場上推遲了五個月才顯現(xiàn)出來，證明了加息政策在此次調(diào)控上有五個月的市場時滯期。雖然2011 年 4 月以后沈陽市房價沒有再上漲，但加息政策依然頻繁出臺，然而期間沈陽市房價并沒有回落到2010年 11 月的水平，2011 年 5 月加息后，2011 年 10 月沈陽市房價才稍有回落態(tài)勢，加息的時滯期為五個月，而后11 月沈陽市房價又再次上升，這說明了加息政策的調(diào)控效果并不理想。然而沈陽市房價雖然總體上漲，但上漲幅度并不大，沈陽市的房價在全國副省級城市中仍處于下游水平，在國家不斷加大宏觀調(diào)控力度的情況下，沈陽市的合理房價一直吸引著大量消費者，市場需求旺盛，又因為當時沈陽市將承辦 2013 年第十二屆全國運動會，期間沈陽市的市政建設(shè)也進入快速發(fā)展期，城市影響力和吸引力加強，極大地拉動了城市周邊區(qū)域房價，市場整體呈現(xiàn)普漲態(tài)勢。這些因素也阻礙了加息政策的效果發(fā)揮。

2.降低利率政策調(diào)控效果 在 2012~2014 年這一時段，我國的宏觀政策是趨于寬松的，降息、放開限購和減稅等一系列措施致力于促進房地產(chǎn)市場發(fā)展，用以增加內(nèi)需，拉動經(jīng)濟發(fā)展。降低利率政策并未引起房價大幅上漲（圖 2）。

從圖 2 可以看出，2012 年 5 月和 6 月有過兩次降息，這期間沈陽市房地產(chǎn)價格呈下降趨勢，在 7 月，兩輪降息過后，沈陽市房價開始保持平穩(wěn)并走出下降通道有所回升，但是價格上漲幅度并不大，總體基本保持平穩(wěn)。2014 年 11 月央行在房價下降趨勢情況下再次降息，而此時房價依然走低，在全國土地市場整體降溫，百城房價七個月連續(xù)下跌的背景下，沈陽市土地市場也急速降溫，成交面積與成交金額均大幅萎縮，房產(chǎn)市場需求低迷，但受降息政策的影響而并未表現(xiàn)出房價大幅下跌，在整體環(huán)境不景氣的市場氛圍下，降息政策促進了房價的理性回歸。綜上所述，可以得出結(jié)論：三次降息并未使沈陽市房價產(chǎn)生較大波動，房價變化趨于穩(wěn)定。

（二）稅收政策調(diào)控效果分析

拋開稅收政策、利率政策與行政命令多種舉措對房價的共同影響，單純從稅收政策松緊度變化角度出發(fā)分析沈陽市同期房價走勢，將 2010~2014 年我國涉及房地產(chǎn)市場的稅收調(diào)控政策進行分類匯總，量化處理后與沈陽市房價變化走勢對照（圖 3）。

從 2010 年 1 月到 2011 年 8 月，我國的稅收政策趨緊，七折貸款利率、稅收優(yōu)惠等取消，二套房貸款趨緊、外地人限購等政策紛紛出臺，單就稅收政策而言，營業(yè)稅方面?zhèn)€人將購買不足五年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅、二手房交易市場交易稅費提高、征收土地增值稅、契稅征收比例提高、針對個人住房征收房產(chǎn)稅，其目的是通過提高房地產(chǎn)相關(guān)稅費使購房成本上升進而使房產(chǎn)需求下降，并使得房地產(chǎn)市場的投資減少，進而抑制房價上揚。與之相對應(yīng)的，2010 年 1~10 月沈陽市房價非常穩(wěn)定，只在較小范圍內(nèi)波動，雖然在 2010年 11 月有過階段性上揚，但到 2011 年 2 月達到最高點后就開始回落，之后房價雖偶有波動但總體上保持平穩(wěn)。這說明嚴厲的稅收政策對于抑制房價的調(diào)控效果是很理想的。2012 年下半年至 2014 年期間，在稅收政策趨向于寬松的大背景下，房價一直處于平穩(wěn)狀態(tài)，這說明寬松的稅收政策對于穩(wěn)定房價是有很好的調(diào)控效果的。

三、結(jié)論與建議

從沈陽市 2010~2014 年房價對于期間我國利率和稅收政策的反饋來看，無論是利率還是稅收政策對于調(diào)控房價都起到了一定的作用，但利率政策對于房價的調(diào)控效果低于稅收政策的調(diào)控效果。具體有如下幾點：第一，利率政策對于房價的調(diào)控效果不佳。2010 年 10 月與 2011 年 5 月有過兩次加息，然而在加息五個月之后沈陽市房產(chǎn)市場價格才略有反饋，市場效果延遲性較大；降息未引起房價太大波動，降息政策調(diào)控房價的方向并不明確。第二，稅收政策對于房價調(diào)控效果較好。嚴厲的稅收政策有力地打擊了房地產(chǎn)投機行為，從而控制房產(chǎn)市場投資過熱，抑制房價的上漲；寬松的稅收政策有利于顯化房產(chǎn)存量市場，拉動內(nèi)需，穩(wěn)定房價。

（一）對于我國當前房價保持穩(wěn)定發(fā)展的對策建議

當前的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策已經(jīng)相當寬松，供求關(guān)系相對健康，受宏觀經(jīng)濟低迷的影響，投資者傾向于將資金用于購置房地產(chǎn)，在當前國家去除房地產(chǎn)庫存的宏觀政策下，契稅的減免、降息以及戶籍方面的優(yōu)惠政策，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)交易量上升，北京、上海等一線城市 2016 年春節(jié)后出現(xiàn)恐慌性價格瘋漲，如今的房產(chǎn)市場開始回暖，市場需求顯現(xiàn)，而房產(chǎn)市場資金流入不足，且市場供給仍大于需求，只是相對集中的需求在同一時刻涌現(xiàn)，造成了房產(chǎn)市場供不應(yīng)求的假象，應(yīng)該引導(dǎo)房產(chǎn)市場顯化庫存，加大中小城市購房政策扶持力度，打擊一線城市房產(chǎn)市場捂盤銷售現(xiàn)象，擴大市場供給，對庫存量大的房產(chǎn)市場給予更高補貼，引導(dǎo)購房需求分流。

（二）對于我國未來房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策制定方向建議

首先，穩(wěn)步去除房產(chǎn)庫存，實行差別化稅收政策。當前我國房產(chǎn)市場總體上表現(xiàn)為供需平衡，而實際上我國房產(chǎn)市場庫存量巨大，存量房產(chǎn)并未完全顯化是由于需求的不均衡導(dǎo)致，消費者對于寬松的房市政策的集中反饋表現(xiàn)為一線城市房產(chǎn)市場需求旺盛，導(dǎo)致一線城市房價不合理上漲，而中小城市由于市場需求低而表現(xiàn)出有價無市，在未來一段時間內(nèi)，我國房地產(chǎn)市場應(yīng)該逐步顯化存量房產(chǎn)，促進房價理性回落，消化房產(chǎn)存量。因此應(yīng)該實行差別化的稅收政策，即需求旺盛的一線城市，對購房者征收契稅、交易稅，同時增加一線城市供給量；在中小城市對房產(chǎn)供應(yīng)商加收房產(chǎn)稅，對購房者提供購房補貼，減免相應(yīng)稅費，促進存量房產(chǎn)顯化，引導(dǎo)拉動消費需求。其次，進一步降息，引導(dǎo)資金流入，促進房產(chǎn)市場回暖。股票市場的持續(xù)低迷，宏觀經(jīng)濟不景氣，越來越多的人選擇把資金投入到逐漸回暖的房產(chǎn)市場，在當前房產(chǎn)市場為存量市場的情況下，資金流入房產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變?yōu)橄M需求，我國目前人口結(jié)構(gòu)導(dǎo)致住房剛性需求下降，改善性需求逐步提高，進一步降息，支持自住和提高改善性住房需求并帶動二手房交易市場成交量，有助于房產(chǎn)市場回暖，促進宏觀經(jīng)濟發(fā)展。

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第二篇：利率調(diào)整對房地產(chǎn)市場影響論文

摘要： 房地產(chǎn)市場與宏觀金融政策密切相關(guān), 利率調(diào)整對房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)消費者以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模和房價都會產(chǎn)生一定的影響。本文結(jié)合近期中國人民銀行的利率調(diào)整規(guī)定, 探討了利率調(diào)整對我國房地產(chǎn)市場買賣雙方的具體影響, 以及對我國房地產(chǎn)投資規(guī)模及房價的影響。

關(guān)鍵詞： 利率 房地產(chǎn)市場 影響

近年來，隨著我國房地產(chǎn)價格的不斷上升和房地產(chǎn)開發(fā)投資速度的居高不下，使我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了市場化改革后的空前繁榮，表明房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成長為帶動我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其快速發(fā)展有力的推動了整個國民經(jīng)濟的增長。然而房地產(chǎn)業(yè)的繁榮也使我國宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)了過熱的勢頭，也給經(jīng)濟安全帶來一定的隱患，因此，加強房地產(chǎn)市場的調(diào)控已經(jīng)成為政府宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容之一。

利率政策是中央銀行銀行貨幣政策中最常見的、最重要的工具，其作為借貸資金的價格，是調(diào)節(jié)經(jīng)濟的重要杠桿之一。因此利率政策作為一項重要的貨幣調(diào)控方式，毫無疑問也就成為政府對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的重要手段。自2006年以來，央行七次提高利率，僅2007年一年就五次提高利率。至此，以1年期的貸款利率由2004年的5.58%升至2007年12月的7.47%。在這樣的背景之下，作為調(diào)節(jié)資金供求杠桿的利率的不斷調(diào)整必定會給整個房地產(chǎn)市場帶來一定的影響，主要包括對購房者、開發(fā)商和房價的影響。

1.利率調(diào)整對購房者的影響

房地產(chǎn)市場上的購房者主要來自兩個方面:一是為了改善生活條件的自住購房;二是購買房產(chǎn)進行投資以實現(xiàn)財富的保值增值。不論是自住還是投資，購房者的資金決大部分還是依賴于銀行的貸款，因此，利率的變化對房地產(chǎn)市場還是有直接影響的。首先，對于自住購房者，他們購房的主要目的是為了改善居住條件的需求，利率上升之后，這類購房者的還貸數(shù)額肯定會有所增加，尤其去年的連續(xù)五次提高利率影響更為明顯，以25年貸款期限，貸款額為100萬元，貸款利率為7.83%為例，每月由年初未提高利率的6516.57元增加到7605.89元，增加幅度為16.72%。雖然商業(yè)銀行可以對首次購房者在基準利率的基礎(chǔ)上降低10%，但每月多支出的還款數(shù)額對于中低收入的家庭來說還是不小的壓力。雖說對急需購房消費的家庭來說房子還是要買的，貸款也還是要貸的，但也許原來要買100平方米的房子，現(xiàn)在就會考慮買90平方米的房子，原來準備貸款30萬，現(xiàn)在只貸款20萬了。另一方面，對于已貸款購房者來說，利率調(diào)整也無疑會增加其還貸壓力，促使一些購房者提前還貸或部分提前還貸。所以從長遠來看，購房者的購買能力下降，勢必會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。

其次，對購買房產(chǎn)進行投資以實現(xiàn)財富的保值增值的購房者而言，利率上升后，其融資成本提高，使買房進行投資者對房地產(chǎn)價格的預(yù)期發(fā)生變化，房價的漲幅必須提高才能確保其收回投資本金，這樣投資者就會改變其對房價走勢的預(yù)期，改變其資金的投資方向。如果他們因為房價下跌預(yù)期而大量撤出房地產(chǎn)市場的話，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大量的空置，影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系的變化，導(dǎo)致房價的變動，進而影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

2.利率調(diào)整對開發(fā)商的影響

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前的融資渠道主要還是依靠商業(yè)銀行的貸款來間接融資，而利率是資金使用成本的反映，利率的高低決定了房地產(chǎn)開發(fā)商的融資費用和財務(wù)成本的增加還是減少。當貸款利率連續(xù)大幅度升高時，開發(fā)商獲取資金的財務(wù)成本也相繼增高，而在房價沒有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過合理的方式轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價格上，房地產(chǎn)開發(fā)的收益就會大大降低，開發(fā)商可能會減少房地產(chǎn)的投資，房地產(chǎn)的供給量就會下降。但是從另外一方面看，利率的提高會使開發(fā)商的開發(fā)成本增加，收益減少，但是對于房地產(chǎn)企業(yè)中實力較強規(guī)模較大的開發(fā)企業(yè)來說不會有重大的影響。因為雖然目前房地產(chǎn)企業(yè)的平均負債率在60%左右的水平，但真正對開發(fā)商的影響只有20%左右的企業(yè)開發(fā)貸款和流動資金的貸款，而其余的40%左右的負債實際上是開發(fā)商銷售的預(yù)收款。這部分錢是不需要付利息的，而且如果放在銀行還是要收取利息的，并且這部分利息歸開發(fā)商所有。另外，開發(fā)商還可以有其他的融資渠道，如吸收基金公司的投資，上市融資等。由于資金來源的多元化和資本的雄厚，對于20%的貸款的利息的影響對開發(fā)商來說是不大的。但是對于一些規(guī)模較小、實力較弱、信用較差、開發(fā)資金來源渠道單一的小開發(fā)企業(yè)來說，由于開發(fā)資金主要來源依靠銀行的貸款，融資渠道較為狹窄，利率調(diào)整后由于資金使用費用的融資成本和財務(wù)成本的增加，其項目資金的運作會受到較大的影響，面臨較大的經(jīng)營壓力，所以一些小的開發(fā)公司就會遭到淘汰。這又將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化和調(diào)整。3.利率調(diào)整對房地產(chǎn)價格的影響

房價在短期內(nèi)受加息影響較小, 但未來房價增長將趨于平緩。宏觀金融政策本身的性質(zhì)決定了其真正凸現(xiàn)于經(jīng)濟發(fā)展的成效上需要相當長的一段時間,2004年至今, 央行連續(xù)七次小幅加息, 而2006年我國固定資產(chǎn)投資價格上漲1.5%,70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)同比一直高于105,全年價格上漲5.5%, 而且這種狀態(tài)還將繼續(xù)維持一段時間。雖然利率調(diào)整并不能直接決定房價, 但卻可以通過控制房地產(chǎn)的需求和供給從而影響房價。上調(diào)利率對于購房者來說意味著購房支出的增加, 這實際上是央行在削減對貸款購房者的支持力度, 降低其購買力, 而購買力的降低必然會減少對房地產(chǎn)需求, 這種對需求的抑制作用將最終決定供給, 從而控制過高的房價, 產(chǎn)生積極的降溫作用, 使房價回歸理性。

綜上所述，上調(diào)利率對抑制需求,平穩(wěn)房產(chǎn)價格會起到積極作用。有專家認為,此次央行連續(xù)上調(diào)利率的幅度對住房消費者的心理預(yù)警作用仍很大。雖然央行每次上調(diào)利率的幅度都不大, 但是央行采取這種頻繁的利率上調(diào),表明利率再度上調(diào)的幾率非常大, 從而讓消費者產(chǎn)生對后期成本明顯增加的預(yù)期。這樣, 在某種程度上是會抑制一部分普通消費者的房產(chǎn)需求。此次利率的上調(diào), 肯定會對房產(chǎn)需求者的心理產(chǎn)生影響,市場將出現(xiàn)短暫的觀望態(tài)勢，這一現(xiàn)象在很多大城市已經(jīng)顯現(xiàn)。

第三篇：房地產(chǎn)二級市場營業(yè)稅調(diào)控措施對稅收的影響

房地產(chǎn)行業(yè)營業(yè)稅調(diào)控措施對該行業(yè)的影響

2005年至2009年，中央為促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，采取了一系列調(diào)控手段，總局也先后下發(fā)了國稅發(fā)[2005]89號、財稅[2006]75號、財稅〔2008〕174號和財稅[2009]157號等四個關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅政策，收到了明顯效果，我市新增和存量住房的交易受政策影響較大。以2009年為例，個人轉(zhuǎn)讓（非）普通住房免（減）稅的年限由5年恢復(fù)到2年后，我市存量房銷售面積、銷售金額均較上年有較大提高。各類存量房交易面積為432萬平方米，同比增長83%，交易額達到174.41億元，同比增長101.48%，成交均價為4039元/平方米，同比增長6.4%。其中，存量住房交易面積達到350萬平方米，同比增長97%，交易額達到137億元，同比增長96%，成交均價為3928元/平方米，同比增長12%。受以上因素影響，2009全市房地局及所屬的交易所共計代征二手房交易營業(yè)稅2.4億元，比同期增長21.8%。

隨著2010年總局將個人轉(zhuǎn)讓住房免（減）稅期限延長到5年及新一輪調(diào)控政策的出臺，我市新增和存量住戶的交易量明顯回落。

稅政一處

2010年6月24日

第四篇：形勢與政策房地產(chǎn)調(diào)控

摘要]近年來，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點。與此同時，部分城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象，表現(xiàn)為價格的不合理持續(xù)上漲，房地產(chǎn)商品的有效供給不足與無效供給過剩并存，市場運作不規(guī)范，房地產(chǎn)的投機性需求日益增長等。為了抑制房價過快增長，我國近年來密集出臺了一系列調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的財稅政策,對促進我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展起到了積極的作用,但仍然存在不少問題。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)業(yè);財稅法;宏觀調(diào)控

近年來，我國對房地產(chǎn)市場進行了一系列的調(diào)控，雖取得了一定的成效，但是未能達到預(yù)期目的，當前“地王”仍然不斷涌現(xiàn)、房價依然黯然涌動，仍然顯得日益艱難。我國城市土地使用制度改革和住房制度改革的推行,從根本上打破了傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制對房地產(chǎn)業(yè)的束縛,為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。但是,在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時,一些問題也逐漸暴露出來。如一方面房地產(chǎn)過度投機,推動房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲,遠遠脫離了城鎮(zhèn)居民和遷入城市人口的支付能力,另一方面是住房結(jié)構(gòu)不合理,大戶型的高檔用房比較多,中低價位的廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)明顯不足。房價的虛高加上公共財政對保障住房投入嚴重不足,使得我國房價與普通居民購買房屋能力之間的關(guān)系嚴重惡化。而在土地供應(yīng)環(huán)節(jié),一方面開發(fā)商天價買地、囤地現(xiàn)象越來越嚴重,另一方面土地閑置的問題依然存在。

一．存在的問題和困難。

1.房地產(chǎn)供求失衡。房屋需求增加。中國房地產(chǎn)價格過快上漲，形成了高房價，主要是供給小和需求大的失衡造成的。其中有正常需求，包括剛性需求和改善性需求；有城市化需求，農(nóng)村人口要轉(zhuǎn)移到城市來，要在城市買房子；有投資和投機需求，一家買幾套房子；也有對中心城市的特殊需求，比如各市縣到省會城市買房子，北京、杭州、上海的房子之所以很貴，就是因為這種特殊需求太大。房地產(chǎn)的供應(yīng)是受土地的供應(yīng)量所影響的。由于土地偏重于保證糧食安全，中國對城市化所用的土地進行了嚴格的行政限制，對于城市建設(shè)，特別是住宅用地供給與城市化進程中城市人口增長的需要不相適應(yīng)，使住房價格存在著土地供給過少而需求在增長，導(dǎo)致的上漲動力。住宅用地供給小于需求，勢必推動地價上升，而地價上升又推動房價快速上漲。

2.寬松的貨幣政策和通脹預(yù)期。為了應(yīng)對全球的金融危機，中國實行了較為寬松的貨幣政策，多次下調(diào)存款準備金率，五次降息，一些地方政府陸續(xù)出臺財政補貼、購房入戶、放寬限外政策、緩解開發(fā)企業(yè)資金壓力等措施，這些促進住房消費的優(yōu)惠政策扭轉(zhuǎn)了購房者的預(yù)期，良好的市場預(yù)期使市場走向發(fā)生了變化。這對房地產(chǎn)成交起到了極大的推動作用，是造就此輪樓市上漲的關(guān)鍵。同時寬松的貨幣政策釋放了巨量資金進入樓市，從而推動資產(chǎn)價格上升。充裕的貨幣流動性在向?qū)嶓w經(jīng)濟注入的同時也分流到了樓市和股市。市場充裕的流動性，加上國際、國內(nèi)經(jīng)濟觸底回升的態(tài)勢逐漸明朗，投資者對未來通貨膨脹的預(yù)期也越來越強烈，在金融市場發(fā)展緩慢、投資渠道有限的情況下，置業(yè)買房成為中國富有階層資產(chǎn)保值增值的首要選擇，成為促成房地產(chǎn)價格快速上漲的重要原因之一。

3.開發(fā)商囤地等違規(guī)行為和市場的過度投機。一些地方為了上項目，建設(shè)用地有限。以前建設(shè)用地和住宅用地是混在一起的，地方政府為了經(jīng)濟發(fā)展的需要，工業(yè)和商業(yè)項目建設(shè)用地擠占住宅用地，從而造成住宅用地面積供應(yīng)不足。有很多開發(fā)商囤地，等房價高了再開發(fā)。目前全國有大量閑置土地的房地產(chǎn)用地，處于囤積尚未被開發(fā)狀態(tài)，囤地或是捂盤惜售給不少開發(fā)商帶來的巨額經(jīng)濟利益，更成了高房價的主要推手。盡管國家屢次出臺土地調(diào)控政策，但能否抑制囤地行為，但地方執(zhí)行力仍是關(guān)鍵。房產(chǎn)的首要功能是滿足居住的消費。但現(xiàn)在很多投資者為了使自己的資金保值、增值，把房產(chǎn)作為首選的投資項目，很多人不惜舉債投資于房地產(chǎn)市場。市場上出現(xiàn)越來越多的炒房團，例如溫州炒房團、山西炒房團等，他們所到之處，都引起了房價較快上漲。

二．對策與措施。

一是政府加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，充分發(fā)揮政策的引導(dǎo)、約束、經(jīng)濟杠桿的作用來維護正常的市場秩序，引導(dǎo)樓市健康、穩(wěn)定發(fā)展。一些地方政府通過發(fā)放購房補貼、政府收購空置商品房等優(yōu)惠政策只是“揚湯止沸”，并不能從根本上解決這一問題，政府加強宏觀調(diào)控，降低房價才是硬道理。同時，協(xié)調(diào)中央與地方的關(guān)系，建立中央與地方在房地產(chǎn)市場利益分享上的補償機制，通過產(chǎn)業(yè)、區(qū)域政策及相應(yīng)的稅收、信貸、利率手段，激勵地方政府參與房地產(chǎn)市場的調(diào)控。

二是加大對住房制度的改革，健全市場體系。政府和業(yè)務(wù)主管部門要深入研究房地產(chǎn)市場的變化，按照小康社會的居住和房屋使用標準分析需求結(jié)構(gòu)，深化住房制度改革。在規(guī)范一級市場的同時，使二、三級市場聯(lián)動并積極發(fā)展房屋租賃業(yè)，使消費者可以選擇購買存量房或增量房，也可以選擇租賃。在推進現(xiàn)有公房出售的同時，還要加強對經(jīng)濟適用住房的建設(shè)和管理，增加普通商品住房的供應(yīng)以滿足低收入者的需求。

三是建立統(tǒng)一開放的土地競爭機制，調(diào)控土地供應(yīng)。地方政府應(yīng)該退出房地產(chǎn)一級土地壟斷市場，真正回歸“守夜人”的角色，建立公開、公平、公正的土地競爭機制，使土地出讓、融資、開發(fā)、市場準入、銷售和社區(qū)服務(wù)等整個經(jīng)營過程科學(xué)有序地進行。同時要充分發(fā)揮城鄉(xiāng)規(guī)劃的調(diào)控作用，合理確定各類住房用地的布局和比例，建立透明的價格機制，使銷售操作更規(guī)范，信息渠道更通暢。

房地產(chǎn)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控非常復(fù)雜，需要考慮各方面的關(guān)系，如經(jīng)濟與社會、政府與居民、GDP速度與就業(yè)、吃飯與居住、中央與地方等等。每一項政策，都有利有弊?？梢?，房地產(chǎn)調(diào)控的確是任重而道遠。

第五篇：樓市調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)影響情況調(diào)查問卷 企業(yè)

樓市調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)影響情況調(diào)查問卷

1.你認為本輪調(diào)控政策的效果會在什么時間完全顯現(xiàn)出來？

√ ①上半年 □ ②三季度 □ ③一年甚至更長 □ ④說不好

2.對當前房地產(chǎn)市場政策調(diào)控力度的看法：

√ ①政策很到位 □ ②政策不是很到位 □ ③政策根本不到位 □ ④說不好

3.本輪調(diào)控中，影響最大的政策及措施是（請按照重要程度排序）②⑤④①③

① 金融信貸政策 ② 土地政策 ③ 財政稅收政策 ④ 市場監(jiān)管措施 ⑤ 其他政策

4.當前調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的預(yù)期影響將會表現(xiàn)在哪些方面？（可多選）

□ ① 對房價影響較大 □ ② 對商品房有效供給影響較大 □ ③ 對企業(yè)資金影響較大

√④ 對企業(yè)未來投資計劃影響較大 √⑤ 對企業(yè)土地購置意愿影響較大□ ⑥ 作用不大 □ ⑦ 其他

5.當前調(diào)控政策對房價的預(yù)期影響將會表現(xiàn)在√ ① 有效遏制房價過快上漲，使房價維持現(xiàn)狀 □ ② 房價會回落 □ ③ 作用不大 □

④ 房價還會繼續(xù)上漲 □ ⑤ 其他

6.（5 題選②則回答此題，其他選擇不必回答）對房價回落程度的看法：

□ ① 回落幅度較?。ㄔ?10%以下）□ ③ 回落幅度較大（20%-30%）□ ② 回落幅

度明顯（10%-20%）□ ④回落幅度很大（在 30%以上）

7.開發(fā)投資比政策出臺之前 □ ① 增加 □ ② 持平√ ③ 減少

8.（7 題選③則回答此題，其他選擇不必回答）商品房開發(fā)投資減少的主要原因是什么？

（可多 選，如選⑤ 其他原因請注明是什么原因）

□ ① 銷售下降，開發(fā)意愿下降 √ ④ 市場前景不明，觀望

9.商品房銷售面積比政策出臺之前 □ ① 增加 √ ② 持平□ ③ 減少 □ ② 資金緊張

□ ⑤ 其他原因 □ ③ 土地緊張

10.（9 題選③則回答此題，其他選擇不必回答）商品房銷售面積減少的主要原因是什么？

（可多 選，如選⑥其他原因請注明是什么原因）

□ ① 供過于求，供需矛盾造成 □ ③ 房價太高 □ ⑤ 政策不明朗，購房者處于觀望

11.商品房銷售價格比政策出臺之前 □ ①上漲 √② 持平□ ③ 下降 □ ② 可供銷售面

積減少，銷售下降 □ ④ 市場期待房價下降，購房者等待 □ ⑥ 其他原因

12.企業(yè)資金來源比政策出臺之前 □ ①增加 □ ② 持平√③ 減少

13.（12 題選③則回答此題，其他選擇不必回答）企業(yè)資金來源減少的原因是（可

多選，如選④其他原因 請注明是什么原因）： √① 銷售下降，資金回籠慢 □ ③ 企

業(yè)自有資金較少 √ ② 銀行開發(fā)貸款困難 □ ④ 其他原因

14.企業(yè)目前資金能夠維持開發(fā)的時間大概是： □ ① 半年以內(nèi) □ ③ 一年到一年半 □

⑤ 兩年以上

15.面對各項調(diào)控政策，企業(yè)是否準備或已經(jīng)采取相應(yīng)措施?

□ ①有 √ ② 沒有 √ ② 半年到一年 □ ④ 一年半到兩年（如回答有，請繼續(xù)回

答，如回答沒有，請?zhí)^）企業(yè)準備或已經(jīng)采取的相應(yīng)措施主要是：

16.預(yù)計上半年企業(yè)投資與去年同期相比 □① 增長 □② 持平√③ 下降

17.預(yù)計上半年商品房銷售面積與去年同期相比 □① 增長 √② 持平□③ 下降

18.預(yù)計上半年商品房銷售價格與去年同期相比 □① 增長 √② 持平□③ 下降

19.預(yù)計上半年商品房新開工面積與去年同期相比 □① 增長 √② 持平□③ 下降