第一篇：關(guān)于工業(yè)用地改變用途相關(guān)文件的學(xué)習(xí)心得

關(guān)于工業(yè)用地改變用途相關(guān)文件的學(xué)習(xí)心得

最近，接到一家食品企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的項(xiàng)目，雖然項(xiàng)目從表面來看是股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)質(zhì)該企業(yè)的投資亮點(diǎn)是擁有277畝工業(yè)出讓用地，而且按照項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣w規(guī)劃，該土地已被規(guī)劃為商住用地。關(guān)于協(xié)議出讓國有工業(yè)用地改為經(jīng)營性用地，是由現(xiàn)使用者補(bǔ)辦手續(xù)還是由土地收儲部門收回后重新招標(biāo)拍賣掛牌出讓，在當(dāng)前實(shí)踐中，各地土地收儲部門做法不一，對此，我翻閱了相關(guān)專業(yè)資料，現(xiàn)將學(xué)習(xí)內(nèi)容進(jìn)行歸納總結(jié)：

中國土地礦產(chǎn)法律事務(wù)中心鐘京濤認(rèn)為，工業(yè)用地要改變?yōu)樯虡I(yè)用地情況，需要注意兩點(diǎn)：一是現(xiàn)使用者要繼續(xù)使用的，需按規(guī)定補(bǔ)交相應(yīng)的土地出讓金，因工業(yè)用地和商業(yè)用地地價(jià)是不一樣的。二是政府收回協(xié)議出讓的工業(yè)用地使用權(quán)，重新以招拍掛方式出讓的做法缺少法律依據(jù)。他認(rèn)為協(xié)議出讓是法律明確的一種出讓方式，現(xiàn)使用者是以合法方式獲取的工業(yè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)，政府在土地收購儲備時(shí)應(yīng)避免強(qiáng)收強(qiáng)賣。

一、相關(guān)政策規(guī)定：

（一）2002年 7月 1日國土資源部頒布實(shí)施的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（以下簡稱 11號令）規(guī)定，“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓”。

（二）2003年 8月 1日施行的《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（以下簡稱 21號令）第十六條規(guī)定，以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

（三）2004年 3月 18日，國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（國土資發(fā)[2004]71號，以下簡稱 71號文）規(guī)定，對 8月 31日后以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處。

二、政策分析：

（一）三個(gè)文件的規(guī)定是否相違背： 從上述規(guī)定來看，似乎 21號令的規(guī)定與 11號令、71號文件存在沖突，即協(xié)議出讓的工業(yè)用地改變用途為商服用地時(shí)，政府部門所作的“合同變更或重新簽訂合同”，是否在 11號令和 71號文件所禁止的范圍內(nèi)，是否與經(jīng)營性用地招拍掛的規(guī)定相違背。但是如果全面深入分析相關(guān)規(guī)定，可以看出這里并不矛盾。協(xié)議出讓土地是我國法律中規(guī)定的一種土地出讓方式，通過這一方式取得的土地使用權(quán)與招拍掛方式取得的土地使用權(quán)一樣受到法律的嚴(yán)格保護(hù)。土地使用權(quán)人在土地使用過程中根據(jù)土地利用的需要，可以申請將土地用途改為經(jīng)營性用地，只要按規(guī)定經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并辦理相關(guān)手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金即可。

（二）三個(gè)文件的本質(zhì)區(qū)別：

首先這兩種行為性質(zhì)不同：11號令和 71號文中所禁止的協(xié)議方式出讓經(jīng)營性用地行為，是一種土地出讓行為； 21號令第十六條中規(guī)定的行為是一種行政許可行為。

其次對土地權(quán)利的影響不同：11號令和 71號文中所禁止的協(xié)議方式出讓經(jīng)營性用地，是一種權(quán)利設(shè)定，通過協(xié)議出讓，土地使用者得到了一種出讓土地使用權(quán)；而 21號令第十六條中規(guī)定的合同變更或重新簽訂合同，是一種權(quán)利內(nèi)容的變動，而不是重新設(shè)定，它是以已有土地權(quán)利為基礎(chǔ)而進(jìn)行權(quán)利內(nèi)容變動。

再次出現(xiàn)在不同的國有土地管理環(huán)節(jié)上：11號令和 71號文中所禁止的協(xié)議方式出讓經(jīng)營性用地行為，是指政府在一級市場中直接通過協(xié)議方式向市場供地的行為；21號令第十六條規(guī)定的行為是出現(xiàn)在土地使用權(quán)出讓后土地使用者利用土地的過程中。

（三）21號令第十六條的作用： 1、21號令第十六條是對已有規(guī)定的補(bǔ)充和完善

對于出讓土地改變用途，我國現(xiàn)行法律法規(guī)中已有明確規(guī)定，1995年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》第十七條規(guī)定：土地使用者需要改變土地出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。2001年國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)[2001]15號）規(guī)定，土地使用者需要改變原批準(zhǔn)用地的土地用途、容積率等，必須依法報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)。對于出讓土地，凡改變用途、容積率的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同用途和容積率的土地差價(jià)。

可見，土地使用者對其協(xié)議出讓方式取得的土地改變用途，法律中并沒有明文禁止，相反，法律中明確了具體的操作程序。為進(jìn)一步規(guī)范這一行為，國土資源部 2003年發(fā)布 21號令第十六條對此又作了具體規(guī)定，明確提出了“按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金”，這就在一定程度上彌補(bǔ)了原有規(guī)定的不足，防止了以此來規(guī)避經(jīng)營性用地招拍掛，保證了國有土地收益最大化。2、21號令第十六條適用的條件

適用條件包括以下方面：土地權(quán)利人已通過協(xié)議出讓方式取得了完整的土地使用權(quán)；取得原出讓方和規(guī)劃部門同意，應(yīng)該說，只要符合規(guī)劃及有關(guān)條件，有關(guān)主管部門就應(yīng)該批準(zhǔn)；按新用途及當(dāng)時(shí)的市場價(jià)補(bǔ)交出讓金；變更協(xié)議或重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同。這里需要注意的是重新簽訂合同，也是對原有合同的一種調(diào)整，而不是重新出讓。

3、協(xié)議出讓土地使用權(quán)收回應(yīng)受到嚴(yán)格限制

土地使用權(quán)的收回與土地征收、征用一樣，是作為剝奪權(quán)利人財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種強(qiáng)制措施。根據(jù)《立法法》規(guī)定，對非國有財(cái)產(chǎn)征收的事項(xiàng)，除全國人大及其常委會授權(quán)國務(wù)院制定行政法規(guī)的外，只能在法律中規(guī)定。從當(dāng)前立法來看，它應(yīng)僅限制在《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律中規(guī)定的為公共利益需要、為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建、土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，以及滿兩年未動工開發(fā)的等法律有明確規(guī)定的情形下。除此之外，政府不能隨意行使收回權(quán)，只能與權(quán)利人協(xié)商收購。實(shí)踐中，那些通過土地使用收回來實(shí)現(xiàn)政府收益的做法應(yīng)是嚴(yán)厲禁止的。

第二篇：關(guān)于辦理工業(yè)用地改變用途有關(guān)事宜的復(fù)函

關(guān)于辦理工業(yè)用地改變用途有關(guān)事宜的復(fù)函

作者：admin 發(fā)布：2012-06-09 編號：晉國土資辦函〔2012〕35號

太原民營經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地分局：

你局《關(guān)于工業(yè)用地改變用途如何辦理的函》收悉。經(jīng)研究，函復(fù)如下：

一、對于工業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地時(shí)，如《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)或者地方法規(guī)、行政規(guī)定明確改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由市、縣政府在給予相應(yīng)補(bǔ)償后收回土地使用權(quán)重新公開出讓；《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》沒有約定、地方法規(guī)或行政規(guī)定也沒有明確規(guī)定的，按照《房地產(chǎn)管理法》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第21號）等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定辦理。

二、為進(jìn)一步落實(shí)國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，嚴(yán)格土地管理，省廳要求,各地今后在出讓工業(yè)用地時(shí)，簽訂的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中應(yīng)當(dāng)明確約定：“土地使用者改變土地用途用于商品住宅開發(fā)的，由市、縣人民政府在給予相應(yīng)補(bǔ)償后收回土地使用權(quán)重新公開出讓”。

三、在國家和我省出臺新的調(diào)控政策之前，各市、縣國土資源局和各開發(fā)區(qū)土地分局應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行上述規(guī)定。

二○一二年六月七日

公開方式：主動公開

主題詞：國土資源

土地

工業(yè)用地

函 抄送：各市國土資源局，各開發(fā)區(qū)土地分局

第三篇：7、不改變工業(yè)用地用途承諾書

不改變工業(yè)用地用途承諾書

（適用存量工業(yè)用地項(xiàng)目公司股權(quán)（結(jié)構(gòu)）變更登記）

承諾單位：，法定代表人：。

我單位正在申請存量工業(yè)用地（項(xiàng)目公司名稱，以下稱“該項(xiàng)目公司”）股權(quán)（結(jié)構(gòu)）變更登記，我單位已知悉并承認(rèn)“該項(xiàng)目公司”的全部要求，在本次“該項(xiàng)目公司”股權(quán)（結(jié)構(gòu)）變更登記申請中我單位提供的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、相關(guān)證明均真實(shí)、有效，我公司完全認(rèn)可本《不改變工業(yè)用地用途承諾書》是“該項(xiàng)目公司”股權(quán)（結(jié)構(gòu)）變更登記的組成部分。

同時(shí)我單位承諾，在（地塊號）地塊上進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動中，不改變該地塊的工業(yè)用地用途，若有違反，愿意承擔(dān)的相應(yīng)法律責(zé)任。

特此承諾。

承諾單位（蓋章）：

法定代表人（簽字）：

日期： 年 月 日 不改變工業(yè)用地用途承諾書

（適用存量工業(yè)用地房地產(chǎn)權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記）

承諾單位：，法定代表人：。

我單位正在申請存量工業(yè)用地房地產(chǎn)權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記，我單位已知悉并承認(rèn)該地塊的土地使用權(quán)出讓合同或土地使用權(quán)劃撥決定書的全部要求，在本次存量工業(yè)用地房地產(chǎn)權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記申請中我單位提供的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、相關(guān)證明均真實(shí)、有效，我公司完全認(rèn)可本《不改變工業(yè)用地用途承諾書》是存量工業(yè)用地房地產(chǎn)權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記的組成部分。

同時(shí)我單位承諾，在（地塊號）地塊上進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動中，不改變該地塊的工業(yè)用地用途，若有違反，愿意承擔(dān)的相應(yīng)法律責(zé)任。

特此承諾。

承諾單位（蓋章）：

法定代表人（簽字）：

日期： 年 月 日 不改變工業(yè)用地用途承諾書

（適用存量工業(yè)用地房屋出租許可與企業(yè)準(zhǔn)入）

承諾單位：，法定代表人：。

我單位正在申請存量工業(yè)用地房屋出租許可與企業(yè)準(zhǔn)入，我單位已知悉并承認(rèn)該地塊的土地使用權(quán)出讓合同或土地使用權(quán)劃撥決定書的全部要求，在本次存量工業(yè)用地房屋出租許可與企業(yè)準(zhǔn)入申請中我單位提供的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、相關(guān)證明均真實(shí)、有效，我公司完全認(rèn)可本《不改變工業(yè)用地用途承諾書》是存量工業(yè)用地房屋出租許可與企業(yè)準(zhǔn)入的組成部分。

同時(shí)我單位承諾，在（地塊號）地塊上進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動中，不改變該地塊的工業(yè)用地用途，若有違反，愿意承擔(dān)的相應(yīng)法律責(zé)任。

特此承諾。

承諾單位（蓋章）： 法定代表人（簽字）：

日期： 年 月 日

第四篇：改變土地用途所需材料

改變土地用途所需材料

1、國有建設(shè)用地使用權(quán)改變用途申請書；

2、營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人身份證明及法人代表身份證復(fù)印件（個(gè)人提交身份證復(fù)印件）；

3、土地權(quán)屬來源證明文件（包括原建設(shè)用地批復(fù)，《國有土地使用權(quán)出讓合同》、國有土地使用證）；

4、地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權(quán)證明；

5、國土部門委托評估公司出具的土地評估報(bào)告；

6、規(guī)劃條件、建筑工程規(guī)劃許可證、兩次調(diào)整容積率平面圖，復(fù)印件全部加蓋規(guī)劃部門公章；

7、分?jǐn)偼恋孛娣e后的宗地圖；

8、如土地已設(shè)定抵押的，需取得抵押權(quán)人的同意并提供相關(guān)證明；

9、改變土地用途分?jǐn)偼恋卣f明；

10、其他相關(guān)材料（涉及防汛、國家安全等事項(xiàng)的需提交相關(guān)行政主管部門出具的書面審批意見）；

11、上述材料一式兩份，原件至少一份。

第五篇：改變土地用途-參考案例2017-2-28

擅自改變土地用途項(xiàng)目-參考案例

案例一：擅自將劃拔地用于建設(shè)加油站

地區(qū)：福建省莆田市 受理：莆田市秀嶼區(qū)人民法院 原告：XX市國土資源局

被告：XX市公路通行費(fèi)XX征收管理 判決結(jié)果：

1、收回以上加油站建設(shè)用地范圍內(nèi)1303平方米的土地使用權(quán)。責(zé)令交還土地。

2、沒收非法收入237500元人民幣，并處罰款83125人民幣(共計(jì)320625元人民幣)。

案例二：違法占地、非法轉(zhuǎn)讓土地、擅自改變土地用途等違法用地開設(shè)加油站

地區(qū)：湖北省襄州區(qū)

詳情：2014年湖北省襄陽市國土資源局襄州分局聯(lián)合6家區(qū)直行政執(zhí)法部門，在全區(qū)開展打擊取締非法加油站點(diǎn)專項(xiàng)行動，查處違法用地加油站點(diǎn)27宗地。實(shí)行“地毯式”的清查，嚴(yán)厲打擊違法占地、非法轉(zhuǎn)讓土地、擅自改變土地用途等違法用地開設(shè)加油站點(diǎn)等行為，著力規(guī)范加油站點(diǎn)用地，保障人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全。

處理結(jié)果：集中清理違法占地開辦加油站點(diǎn)27個(gè)，對16宗未批即用加油站予以立案調(diào)查，對11宗擅自改變土地用途的下達(dá)違法行為通知書，要求停止違法行為限期拆除違法建筑。

案例三：擅自將工業(yè)用地改變?yōu)樯虡I(yè)用地開發(fā)

原告：X市國土局 被告：X公司 判決結(jié)果：

1、收回國有土地使用權(quán)，解除雙方的《出讓合同》。國土局返還房地產(chǎn)公司3000萬元出讓金。

2、國土局支付房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的支出1000萬元，房地產(chǎn)公司支付違約金450萬元，上述二項(xiàng)相抵，國土局支付房地產(chǎn)公司550萬元。房地產(chǎn)公司在履行《出讓合同》中，未經(jīng)國土局同意，也未經(jīng)國土局追認(rèn)改變土地用途，擅自改變土地用途，將工業(yè)用地改變?yōu)樯逃玫夭⑦M(jìn)行了開發(fā)建設(shè)的行為是違約行為。同時(shí)也改變了該地區(qū)的規(guī)劃，因慮及其前期投入部分可以利用，且房地產(chǎn)公司的違約必須承擔(dān)責(zé)任。案例四：工業(yè)用地建成廠房出租汽車銷售公司（建筑面積5300平方米，已獲得租金250萬元）

來源：中華人民共和國國土資源部網(wǎng)站

評析：建議按照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條的規(guī)定進(jìn)行處理，責(zé)令限期改正。如該公司在規(guī)定的期限內(nèi)拒不改正，國土部門對該公司給予罰款的處罰。此時(shí)可考慮按違法所得1-2倍，以達(dá)到警示和懲戒目的。如確需改變土地用途，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)經(jīng)規(guī)劃、國土部門同意后，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)繳土地出讓金。

案例五：工業(yè)用地違規(guī)作商業(yè)用途出租（2016年）

地區(qū)：江蘇省揚(yáng)州市 原告：揚(yáng)州市國土資源局 被告：某模具機(jī)械廠

判決結(jié)果：責(zé)令自接到行政處罰決定書之日起30日內(nèi)交還所用的4059.53平方米國有土地，并處罰款8.119萬元（這是揚(yáng)州市國土資源局首次對擅自改變國有土地使用權(quán)作出行政處罰）。

案例六：擅自將居住用地改為商業(yè)用地，并擅自提高容積率（雙違用地，2013年）

地區(qū)：安徽省渦陽縣

詳情：渦陽縣國土資源局審批后發(fā)現(xiàn)，該地產(chǎn)公司以出讓方式取得一宗居住用地使用權(quán)，擅自改為商業(yè)用地。而張某某則以出讓方式取得一宗綜合用地使用權(quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)要求為6層，但實(shí)際建設(shè)10層，擅自提高容積率。

處罰結(jié)果：安徽渦陽縣國土資源局對該縣某地產(chǎn)公司和張某某，分別開出16.43萬元和2.18萬元的罰單，并責(zé)令其限期補(bǔ)繳土地價(jià)款530萬元。

案例七：工業(yè)用地（廠房）改建成家居廣場，被指違規(guī)辦市場（2012年）

來源：中國國土資源報(bào)網(wǎng)站 地區(qū)：江蘇省如東縣

違法企業(yè)：江蘇祥盛倍得滿家具有限公司

詳情：該公司曾因擅自改造廠房由如東縣城管局以“沒有按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證相關(guān)規(guī)定進(jìn)行建設(shè)”而處以90多萬元的行政處罰，同時(shí)責(zé)令其“按程序申請變更規(guī)劃許可”等。之后的第二棟廠房改建，是以“車間擴(kuò)建”的名義向當(dāng)?shù)匕l(fā)改委申請的。兩棟廠房，加中間走道加層加頂，改造后一共新增建筑面積29459平方米，比原先廠房面積足足增加一倍以上。而改造的兩棟廠房，盡為倍得滿家居廣場營業(yè)用房，完全改變了原有生產(chǎn)性用房的規(guī)劃功能。評析：專家指出，擅自改變用地規(guī)劃、變更土地用途，是與現(xiàn)行法律法規(guī)格格不入的。《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》就規(guī)定，堅(jiān)決糾正違法用地只通過罰款就補(bǔ)辦合法手續(xù)的行為；對違法用地及其建筑物與其他設(shè)施，按法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)拆除或沒收的，不得以罰款、補(bǔ)辦手續(xù)取代；確需補(bǔ)辦手續(xù)的，依法處罰后，從新從高進(jìn)行征地補(bǔ)償，收取土地出讓金及有關(guān)規(guī)費(fèi)。

另有律師分析：把工業(yè)用地當(dāng)成商業(yè)用地使用，是嚴(yán)重的土地違法行為。工業(yè)用地要轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，首先涉及規(guī)劃調(diào)整，其次，商業(yè)用地要通過嚴(yán)格的招拍掛程序，將工業(yè)用地用于商業(yè)用途，客觀上造成了國有土地資產(chǎn)收益及相關(guān)規(guī)費(fèi)流失。祥盛倍得滿公司未經(jīng)規(guī)劃調(diào)整和許可，通過廠房改造擴(kuò)大容積率，并對外廣泛招商，改變了廠房用途，違反了國土部門工業(yè)用地受讓政策所明確的“不得擅自改變用途和建筑容積率”。據(jù)了解，祥盛倍得滿公司通過車間隔層和車間過道加頂加隔層改造，共新增建筑面積29459平方米，超出了當(dāng)初有關(guān)部門批準(zhǔn)的容積率。