2019房產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀工作報(bào)告

近年來(lái)，違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的一個(gè)常見(jiàn)重災(zāi)問(wèn)題。有人將“擅改控制性詳規(guī)，提高項(xiàng)目容積率，減少配套設(shè)施，讓開(kāi)發(fā)商獲取高額利潤(rùn)”總結(jié)為房地產(chǎn)貪官尋租七法之首。

長(zhǎng)期以來(lái)，購(gòu)房業(yè)主因違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商的糾紛源源不斷，不少糾紛是既打民事訴訟，又打行政訴訟。去年年底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部聯(lián)合就加強(qiáng)容積率管理和監(jiān)督檢查發(fā)出通知，今年又聯(lián)合就治理違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率再次發(fā)出通知，可見(jiàn)國(guó)家對(duì)此問(wèn)題極為重視，因此，切實(shí)治理違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容文章整理積率問(wèn)題是當(dāng)前和今后的一項(xiàng)重要任務(wù)。

違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率之所以多發(fā)，主要有兩個(gè)原因。其一是利益驅(qū)動(dòng)，開(kāi)發(fā)商為了獲取高額利潤(rùn)，未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門許可擅自變更調(diào)整，這可謂是違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率的利益誘因。其二是有關(guān)制度目前尚不完善，操作機(jī)制不夠嚴(yán)密健全，導(dǎo)致違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率存在空間。

眾所周知，容積率是一個(gè)體現(xiàn)土地使用強(qiáng)度的指標(biāo)，是項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。同樣一塊建設(shè)用地，容積率提高少許，即意味著開(kāi)發(fā)商可以建設(shè)多面積的房屋和賺取更豐厚的利潤(rùn)。因此從利益角度考慮，開(kāi)發(fā)商為獲取高額利潤(rùn)而不惜違規(guī)變更規(guī)劃方案及調(diào)整容積率。

應(yīng)當(dāng)說(shuō)，容積率對(duì)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)固然重要，但對(duì)于商品房小區(qū)業(yè)主和整個(gè)城市規(guī)劃更為重要。容積率是控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃的實(shí)質(zhì)內(nèi)容。容積率高低與小區(qū)居住舒適度成反比，高的容積率導(dǎo)致樓層高、樓間距近、綠地比例低、小區(qū)內(nèi)道路狹窄、光照通風(fēng)條件差、停車位置不足等，還會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)的休閑健身場(chǎng)所、兒童活動(dòng)區(qū)域形成擠壓，并且會(huì)對(duì)樓宇內(nèi)的電梯、消防通道形成比較大的壓力，加劇設(shè)施老化。同時(shí)，高的容積率也會(huì)影響城市整體規(guī)劃，影響城市面貌與持續(xù)發(fā)展，造成市政配套設(shè)施與資源供應(yīng)緊張。因此，對(duì)容積率的調(diào)整應(yīng)當(dāng)慎重和嚴(yán)格。

根據(jù)《省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率專項(xiàng)治理工作實(shí)施方案》有關(guān)精神，為提高規(guī)劃管理依法行政水平，有效控制違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率行為，促進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，我們提出以下幾點(diǎn)工作思路：

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得國(guó)有土地使用權(quán)后，必須嚴(yán)格按照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的約定和規(guī)劃行政主管部門確定的容積率等規(guī)劃條件進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。

1、因城市規(guī)劃要求需要提高容積率的；

2、建設(shè)用地所在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)可以提高開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的；

3、建設(shè)用地所在規(guī)劃區(qū)域內(nèi)可以滿足建筑總量整體平衡條件的；

4、增加容積率后收取的增容地價(jià)可以滿足外部配套建設(shè)投資要求的。

二、土地出讓前，規(guī)劃建設(shè)部門要根據(jù)總體規(guī)劃對(duì)宗地深入研究，科學(xué)下達(dá)規(guī)劃條件；

1、屬城市規(guī)劃要求需要提高容積率的，由規(guī)劃部門提出報(bào)告，經(jīng)政府研究并下發(fā)抄告單，有關(guān)部門按抄告單原則辦理手續(xù)。

2、屬建設(shè)單位要求提高容積率的，應(yīng)按以下程序辦理：

（1）建設(shè)單位向規(guī)劃行政主管部門和國(guó)土資源行政主管部門提出書面申請(qǐng)，并附規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；

（2）規(guī)劃行政主管部門對(duì)調(diào)整容積率申請(qǐng)報(bào)告進(jìn)行初審，組織對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行論證、評(píng)審，并告知國(guó)土資源主管部門，對(duì)符合調(diào)整條件的，報(bào)政府或規(guī)劃咨詢委員會(huì)批準(zhǔn)后下達(dá)《調(diào)整容積率告知書》；

（3）建設(shè)單位持《調(diào)整容積率告知書》與國(guó)土資源行政主管部門簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，由國(guó)土資源行政主管部門按規(guī)定計(jì)算和下達(dá)“國(guó)有土地出讓金補(bǔ)交清單”，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位持補(bǔ)交清單向財(cái)政部門補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金；

（4）規(guī)劃行政主管部門

依據(jù)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》和補(bǔ)交出讓金后開(kāi)具的《省國(guó)有土地有償使用收入專用票據(jù)》，審批發(fā)放或換發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。