第一篇：房產(chǎn)開發(fā)流程

房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 流 程

部分報(bào)建工作總結(jié)

2014.6 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作，是配合房產(chǎn)項(xiàng)目順利開展的重要環(huán)節(jié)，貫穿于房產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段，配合設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)、成本、項(xiàng)目等多部門協(xié)同完成房產(chǎn)開發(fā)工作。房地產(chǎn)前期工作由其地域性特點(diǎn)，但是在開發(fā)過程總所需的經(jīng)過各地卻基本相同。所以作為一名房地產(chǎn)前期開發(fā)主管人員或者前期專員，熟悉房產(chǎn)開發(fā)流程十分重要。前期開發(fā)在工作中可以分為項(xiàng)目前期和項(xiàng)目報(bào)建兩項(xiàng)工作，前者是對(duì)房產(chǎn)開發(fā)的調(diào)研及可行性分析，后者則是在項(xiàng)目進(jìn)展過程中需要開展的各項(xiàng)報(bào)批報(bào)審工作。下面針對(duì)本人在經(jīng)歷的項(xiàng)目過程中做一個(gè)總結(jié)及對(duì)過程中反映出的問題進(jìn)行梳理。

首先對(duì)整體流程：

1、土地獲取階段

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

3、施工準(zhǔn)備階段

4、工程建設(shè)階段

5、項(xiàng)目銷售階段

6、竣工入住階段

7、售后及移交階段

下面對(duì)各項(xiàng)工作進(jìn)行分解：

A.土地取得階段

1、土地信息收集

? 地塊現(xiàn)狀，落實(shí)地塊具體位置及周邊情況

? 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，了解政府對(duì)即將出讓地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及相關(guān)限制要求

? 現(xiàn)場(chǎng)踏勘，在項(xiàng)目部主導(dǎo)下，對(duì)地塊現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、是否有礦藏等影響開發(fā)的因素進(jìn)行了解

? 了解地塊周邊現(xiàn)有狀況，商業(yè)、交通、教育、醫(yī)療等配套情況

? 了解地塊未來發(fā)展規(guī)劃，所屬區(qū)域未來發(fā)展方向，對(duì)以后項(xiàng)目開發(fā)的影響和支撐

2、土地價(jià)值初判

? 了解土地的上市方式及土地款，同土地所有方進(jìn)行接觸，了解土地出讓情況及變動(dòng)情況 ? 了解項(xiàng)目開發(fā)成本，了解當(dāng)?shù)亟ò渤杀?，政府收費(fèi)項(xiàng)目等具體情況 ? 了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況，初步形成產(chǎn)品形式及開發(fā)周期預(yù)判

3、土地價(jià)值深判

? 形成可行性報(bào)告，多部門合作，通過市場(chǎng)調(diào)研、投資估算、資金籌措、開發(fā)周期，初步項(xiàng)目方案，項(xiàng)目定位，現(xiàn)金流、進(jìn)度安排等情況進(jìn)行評(píng)估

? 項(xiàng)目定位環(huán)節(jié)，要進(jìn)行深度的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)該地區(qū)客戶需求，市場(chǎng)競爭者分析，市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品分析、地塊及周邊配套分析、效應(yīng)分析

4、確定參與土地競價(jià)

? 根據(jù)實(shí)際需要成立項(xiàng)目公司，如需融資成立合資公司的需完成項(xiàng)目引資計(jì)劃，簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議；獨(dú)資公司則根據(jù)實(shí)際情況按照項(xiàng)目公司成立要求，辦理相關(guān)工商登記 ? 投標(biāo)，根據(jù)項(xiàng)目情況，確定投項(xiàng)目標(biāo)亦或是經(jīng)濟(jì)標(biāo)，分別確定項(xiàng)目方案及土地價(jià)格上限 ? 摘牌，分析競爭對(duì)手，確定競價(jià)方式，土地價(jià)格上線

5、簽訂土地出讓合同

? 確定用地圖，樁點(diǎn)坐標(biāo)，用地條件；繳納土地款、契稅、印花稅、交易費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用 ? 配合法務(wù)完成合同的簽訂及條款的審議

6、土地確權(quán)

? 企業(yè)投資項(xiàng)目備案，辦理房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)審；編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，可由專業(yè)咨詢公司協(xié)助完成；向項(xiàng)目備案機(jī)關(guān)提交申請(qǐng) ? 獲取項(xiàng)目建設(shè)有效批文

? 核定土地邊界，由國土部門協(xié)助，確定1/500現(xiàn)狀地形圖；地界坐標(biāo)圖

7、土地證辦理

? 提交土地出讓合同、繳費(fèi)證明、地籍圖

? 土地權(quán)人證明：申請(qǐng)人主體資格證明、法人代表證明

在土地取得過程中需辦理如下重要事項(xiàng)：

1、設(shè)立企業(yè)申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)提交資料

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 目錄,標(biāo)注頁數(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)申請(qǐng)報(bào)告,資質(zhì)申請(qǐng)表 營業(yè)執(zhí)照

公司章程,全體股東蓋章（簽字）

股東的法人資格證明,自然人提供身份證復(fù)印件 驗(yàn)資報(bào)告（原件）,具有法定資格驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具

法定代表人、董事長、董事、監(jiān)事、經(jīng)理任職文件或產(chǎn)生的董事會(huì)決議提供規(guī)范履歷表和身份證復(fù)印件

部門負(fù)責(zé)人任命文件或決議, 提供工作簡歷和身份證復(fù)印件

專業(yè)技術(shù)人員的職稱證書或職稱文件、身份證復(fù)印件;工程類技術(shù)人員須提供所學(xué)專業(yè)的證明資料（土木建、工民建）

技術(shù)人員來歷的證明材料（附原件校驗(yàn)）, 股東單位委派文件、調(diào)動(dòng)證件和勞動(dòng)部門鑒證的招聘或勞動(dòng)合同等

技術(shù)人員職稱聘書,房屋所有權(quán)或租賃房屋提供有產(chǎn)權(quán)單位出具的租賃許可證 辦公場(chǎng)所證明 全體人員花名冊(cè)

已取得土地的證明,開發(fā)地塊的有效文件；國有土地使用證；土地出讓合同；土地拍賣公告；規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 企業(yè)規(guī)章制度

*房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)申報(bào)資料按以上順序整理、裝訂成冊(cè)上報(bào)三份；提供復(fù)印件請(qǐng)加蓋公章

2、環(huán)保預(yù)審批

? 建設(shè)項(xiàng)目基本情況登記表 建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件審批的請(qǐng)示 ? 建設(shè)項(xiàng)目所在地鎮(zhèn)政府（街道辦事處）環(huán)保預(yù)審意見 ? 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件(原件4份)? 污染入網(wǎng)證明、集中供熱證明 ? 危險(xiǎn)廢物處置協(xié)議 ? 其他應(yīng)提供的材料 承諾完成時(shí)間：20個(gè)工作日

3、企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)

? 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告及項(xiàng)目核準(zhǔn)請(qǐng)示件；

? 規(guī)劃建設(shè)部門出具的建設(shè)項(xiàng)目選址意見書或規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

? 國土部門出具的用地預(yù)審意見書或國有土地使用權(quán)出讓合同或土地使用證； ? 環(huán)保局出具的環(huán)評(píng)意見；

? 其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的文件 ? 承諾完成時(shí)間：5個(gè)工作日 ?

4、取得發(fā)改立項(xiàng)許可

? 立項(xiàng)申請(qǐng)及項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告文本

? 營業(yè)執(zhí)照、組織代碼、法人代表身份證復(fù)印件； ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件； ? 項(xiàng)目擬建地位置示意圖

? 土地成交確認(rèn)書、國有土地使用權(quán)出讓合同或土地使用權(quán)證 ? 資本金證明（一份原件、一份復(fù)印件）? 資質(zhì)證書（復(fù)印件）僅針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 ? 規(guī)劃方案文本

? 委托代理人辦理項(xiàng)目備案的應(yīng)出具法人授權(quán)委托書和委托代理人的身份證及復(fù)印件。? 進(jìn)入http://invest.zj.gov.cn/（浙江省企業(yè)投資項(xiàng)目備案系統(tǒng)）左上角用戶登錄，填寫

平湖市企業(yè)投資項(xiàng)目備案申請(qǐng)表（基本建設(shè)），網(wǎng)上提交，打印紙制文件蓋章提交。? 資本金證明（一份原件、一份復(fù)印件）承諾完成時(shí)間：0個(gè)工作日

5、建設(shè)用地許可證辦理

? 建設(shè)項(xiàng)目有效批文

? 拍賣成交確認(rèn)書或建設(shè)用地預(yù)審意見書 ? 土地拍賣公告 ? 相關(guān)土地出讓協(xié)議 ? 土地出讓合同

? 已取得國有土地使用證的提供復(fù)印件 ? 國土部門用地界址圖 ? 建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 ? 規(guī)劃論證或評(píng)審會(huì)議紀(jì)要 ? 建筑總平面圖1份

? 規(guī)劃部門要求提供的其他相關(guān)文件資料及圖件 承諾完成時(shí)間：0個(gè)工作日

6地名辦，辦理地名確認(rèn)

? 憑《地名命名更名申報(bào)表》、立項(xiàng)批文、平面圖等一式三份→報(bào)所在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）或主管部門初審→送市地名辦公室審核→按不同審批權(quán)限上報(bào)審批。? 承諾時(shí)限：住宅小區(qū)、公開銷售建筑物類地名在10個(gè)工作日內(nèi)。

B.規(guī)劃設(shè)計(jì)初步階段

1、設(shè)計(jì)前期工作

? 明確產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路，根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)客戶需求狀況和在銷樓盤熱銷產(chǎn)品分析，對(duì)戶型設(shè)計(jì)、戶型配比、面積區(qū)間、景觀規(guī)劃、建筑風(fēng)格、配套標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)劃設(shè)計(jì)提出改善性意見 ? 設(shè)計(jì)院、勘測(cè)單位、面積測(cè)繪單位的初步選擇，了解各家單位的規(guī)模，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)界評(píng)價(jià)等因素，已備公司選擇

2、設(shè)計(jì)單位流程

? 確定建筑設(shè)計(jì)院

? 制定各項(xiàng)設(shè)計(jì)任務(wù)指標(biāo)，建筑、水暖、電、景觀等 ? 在設(shè)計(jì)院協(xié)助下確定彩色總平、立面等圖稿送規(guī)劃預(yù)審 ? 完成建筑總平、立面圖紙的初步設(shè)計(jì)文本

? 方案評(píng)審確定，修改并通過確定正式方案，達(dá)到全委會(huì)通過要求 ?

3、勘測(cè)單位流程

? 選擇勘測(cè)單位，參選本地區(qū)具有勘測(cè)資質(zhì)及業(yè)務(wù)能力的勘測(cè)單位，完成現(xiàn)場(chǎng)地形勘測(cè) ? 取得地質(zhì)勘測(cè)報(bào)告

4、面積測(cè)繪流程

? 選擇面積測(cè)繪公司，簽訂面積測(cè)繪合同

? 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核實(shí)初步設(shè)計(jì)文本各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

? 在修改方案確認(rèn)后，完成正式方案面積測(cè)繪、日照分析、層高指標(biāo)、停車位數(shù)量、綠地率指標(biāo)及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)復(fù)核

規(guī)劃設(shè)計(jì)出圖階段

在設(shè)計(jì)院協(xié)助下完成各分項(xiàng)專業(yè)的出圖工作，并提供相印設(shè)計(jì)書

1、人防流程

根據(jù)初步設(shè)計(jì)文本，確定人防指標(biāo)；取得施工圖后報(bào)人防審核

2、審圖流程

嘉興地區(qū)先報(bào)窗口，提交全套施工圖，后確認(rèn)審圖單位選擇，簽訂審圖合同；取得審圖報(bào)告

3、防雷流程

根據(jù)各地防雷要求，提供防雷有關(guān)圖紙，全套電施圖、部分建施圖、結(jié)施圖，總平面圖一份

4、消防備案流程 在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，還需注意一下問題： 1、2、防雷裝置審核及檢測(cè)服務(wù)，費(fèi)用繳納

提交防雷報(bào)審所需圖紙，根據(jù)防雷中心對(duì)圖紙的審核，向防雷檢測(cè)中心繳納評(píng)估費(fèi)用 人防面積確認(rèn)及費(fèi)用繳納

3、施工準(zhǔn)備階段

該階段是辦理項(xiàng)目實(shí)際開工前的各項(xiàng)工作，包括三通一平、規(guī)劃許可證等辦理 三通一平

1、臨水辦理流程

? 前往當(dāng)?shù)刈詠硭疇I業(yè)廳辦理基建用水申請(qǐng)，填寫相應(yīng)申請(qǐng)表單 ? 完成節(jié)水辦節(jié)水流程 ? 簽訂基建用水安裝合同 ? 繳納基建用水安裝押金

2、臨電辦理流程

? 向當(dāng)?shù)赜秒姴块T申請(qǐng)臨時(shí)電申請(qǐng)，由項(xiàng)目部確認(rèn)項(xiàng)目建設(shè)所需用電容量

? 填寫各項(xiàng)用電表單，提交需公司出具的各項(xiàng)材料，如立項(xiàng)批文、營業(yè)執(zhí)照、法人代表，經(jīng)辦人身份證復(fù)印件、授權(quán)委托書、項(xiàng)目示意圖等 ? 由供電部門出具高壓供電方案

? 委托電力設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，提供高壓供電方案、營業(yè)執(zhí)照、設(shè)計(jì)委托書等 ? 完成設(shè)計(jì)后，委托電力安裝公司進(jìn)行施工安裝

3、道路開口辦理流程

? 向市政、園林主管部門提出道路開口申請(qǐng)，提交道路開口請(qǐng)示及相關(guān)道口苗木移除說明 ? 向主管部門提供示意圖、立項(xiàng)、規(guī)劃許可證等材料 ? 繳納道路開口補(bǔ)償費(fèi)（包括苗木移除）4、5、取得規(guī)劃許可證的同時(shí)逐步落實(shí)綜合管網(wǎng)的設(shè)計(jì)確認(rèn)工作1、2、3、委托自來水接入的設(shè)計(jì)工作 委托燃?xì)饨尤氲脑O(shè)計(jì)工作

委托弱電（三網(wǎng)、電視）的接入設(shè)計(jì)委托工作 臨時(shí)設(shè)施搭建手續(xù) 排污手續(xù) 規(guī)劃許可證辦理

? 建設(shè)項(xiàng)目有效批文＊

? 土地權(quán)屬證明（國有土地使用證和土地出讓合同）＊ ? 建筑總平面圖8張、建筑施工圖2套（要求審圖）＊ ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件＊ ? 建設(shè)項(xiàng)目有效批文＊

? 國有土地使用證（附有坐標(biāo)土地界址圖）＊

? 建筑總平面圖8張、建筑施工圖3套（要求蓋審圖章并提供包含對(duì)規(guī)劃條件審查意見的審圖報(bào)告）及圖紙電子版光盤＊ ? 規(guī)劃條件＊

? 相關(guān)規(guī)費(fèi)證明（人防＊、白蟻＊）

? 房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供戶型明細(xì)表（表格由設(shè)計(jì)單位自行制作）? 建筑面積申報(bào)表＊ ? 建筑密度和綠地率計(jì)算圖

? 建筑高度超過80米的建筑提供地震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告 ? 民用建筑提供節(jié)能評(píng)估報(bào)告 ?

在完成規(guī)劃許可證之前還需注意一下問題：

1、2、人防繳費(fèi) 白蟻防治 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需要，繳納人防異地建設(shè)費(fèi)用

與當(dāng)?shù)匕紫伔乐沃行娜〉寐?lián)系，簽訂白蟻防治協(xié)議，繳納白蟻防治費(fèi)；在此過程分鐘向白蟻防治中心提交總平圖3、4、教育附加費(fèi)繳納 地震安全性評(píng)估

根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需要，如有房屋建筑高度超過80米的，向嘉興市地震評(píng)估中心提交地震安全性評(píng)估申請(qǐng)；簽訂委托協(xié)議，繳納地震安全評(píng)估費(fèi)用，取得評(píng)估報(bào)告

5、建筑節(jié)能評(píng)估

6、建筑工程消防設(shè)計(jì)審核

在辦理消防設(shè)計(jì)報(bào)審過程中又可以分為土建消防報(bào)審、裝修消防報(bào)審 ? 土建審核申報(bào)材料： ?

1、填寫審核申報(bào)表

?

2、建設(shè)單位工商營業(yè)執(zhí)照和組織機(jī)構(gòu)代碼證（加蓋單位公章）、設(shè)計(jì)單位營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書及組織機(jī)構(gòu)代碼證（加蓋設(shè)計(jì)單位公章）?

3、消防設(shè)計(jì)文件

?

4、工程規(guī)劃許可證、建筑紅線圖、建筑規(guī)模一覽表 ?

5、立項(xiàng)批文

?

6、委托書 委托人及受委托人的身份證復(fù)印件（加蓋單位公章）?

7、工藝流程圖（加蓋單位公章）備注：工業(yè)建筑需要提供

?

8、圖紙全套，無鋼結(jié)構(gòu)的可以不用提供結(jié)構(gòu)圖。新圖每張上都要有工程編號(hào)。? 備注：上述所提供的復(fù)印件一律加蓋公章；一律需建設(shè)方工作人員前來申報(bào)，不得由施工方及中介單位代為辦理。

? ………………………………………………………………………… ? 建設(shè)工程消防質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制提供材料明細(xì)

? 1.建設(shè)單位的工商營業(yè)執(zhí)照等合法身份證明文件（工商營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證），建設(shè)單位消防安全責(zé)任人和管理人的身份證復(fù)印件（個(gè)體工商戶不需要提供）

? 2.設(shè)計(jì)單位的合法身份證明和資質(zhì)等級(jí)證明文件（設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照及組織機(jī)構(gòu)代碼證），相關(guān)執(zhí)業(yè)人員身份證復(fù)印件及相關(guān)的執(zhí)業(yè)證明文件（指該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)人員，一般為消防設(shè)計(jì)文件扉頁上簽字的人員，包括設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人、土建、水、電、暖等設(shè)計(jì)人員）

? 3.審圖單位的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書和組織機(jī)構(gòu)代碼證以及法人身份證復(fù)印件

? 備注：以上歸檔內(nèi)容是復(fù)印件的，應(yīng)當(dāng)由原單位或相關(guān)人員蓋章或簽字確認(rèn)（證明文件是單位的由原單位蓋章、證明文件是個(gè)人的由個(gè)人簽字）。

審核裝修申報(bào)材料： ?

1、填寫審核申報(bào)表

?

2、建設(shè)單位工商營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證，設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照及組織機(jī)構(gòu)代碼證

?

3、消防設(shè)計(jì)文件（包括樓梯疏散寬度計(jì)算數(shù)）

?

4、原建筑驗(yàn)收意見書（1998年9月前需房產(chǎn)證、鎮(zhèn)政府以上證明）?

5、租賃合同、房產(chǎn)證復(fù)印件

?

6、原建筑總平面圖、原建筑每層的平面圖紙、原建筑水泵、水池圖，新裝修圖、水電圖一套。

?

7、授權(quán)委托書（包括委托人和受委托人復(fù)印件）? 新裝修圖每張上都要有工程編號(hào)。

? 裝修項(xiàng)目應(yīng)核對(duì)原建筑合法性、提供原建筑總平面圖、土建施工圖紙（尤其是多個(gè)建筑時(shí)），室內(nèi)裝修對(duì)原建筑設(shè)施不改動(dòng)時(shí)，應(yīng)提供原建筑設(shè)施圖紙資料，并在設(shè)計(jì)說明中說明、表述清晰。裝修說明中應(yīng)當(dāng)載明裝修的范圍、層數(shù)、面積等情況，采用何種裝修材料、用在何部位、其燃燒性能等情況，以及原建筑性質(zhì)。

? 備注：上述所提供的復(fù)印件一律加蓋公章；一律需建設(shè)方工作人員前來申報(bào)，不得由施工方及中介單位代為辦理。

? ………………………………………………………………………… ? 建設(shè)工程消防質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制提供材料明細(xì)

? 1.建設(shè)單位的工商營業(yè)執(zhí)照等合法身份證明文件（工商營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證），建設(shè)單位消防安全責(zé)任人和管理人的身份證復(fù)印件（個(gè)體工商戶不需要提供）

? 2.設(shè)計(jì)單位的合法身份證明和資質(zhì)等級(jí)證明文件（設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照及組織機(jī)構(gòu)代碼證），相關(guān)執(zhí)業(yè)人員身份證復(fù)印件及相關(guān)的執(zhí)業(yè)證明文件（指該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)人員，一般為消防設(shè)計(jì)文件扉頁上簽字的人員，包括設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人、裝飾、水、電、暖等設(shè)計(jì)人員）

? 備注：以上歸檔內(nèi)容是復(fù)印件的，應(yīng)當(dāng)由原單位或相關(guān)人員蓋章或簽字確認(rèn)（證明文件是單位的由原單位蓋章、證明文件是個(gè)人的由個(gè)人簽字）。

現(xiàn)場(chǎng)工程防線

? 向測(cè)繪單位提供放線所需材料，包括規(guī)劃許可證、規(guī)劃確認(rèn)的施工圖總平圖 ? 測(cè)繪單位放線、定線；出放線報(bào)告；

? 施工單位做好放線界樁的保護(hù)，移交放線報(bào)告復(fù)印件給項(xiàng)目部及施工單位

施工許可證辦理

施工許可證受理過程又分為施工許可證辦理和質(zhì)監(jiān)登記 ? 施工許可證申請(qǐng)表 ? 立項(xiàng)批文

? 建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程規(guī)劃紅線圖 ? 施工單位中標(biāo)通知書或招標(biāo)備案通知書

? 監(jiān)理單位中標(biāo)通知書（政府投資項(xiàng)目），監(jiān)理直接發(fā)包項(xiàng)目監(jiān)理企業(yè)IC卡 ? 施工合同（含分包合同）? 監(jiān)理合同 ? 廉潔協(xié)議

? 全套施工圖（含審圖章）? 設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告 ? 勞動(dòng)開工管理登記表 ? 欠薪保證金存款證明

? 銀行資金證明（政府投資項(xiàng)目及房地產(chǎn)項(xiàng)目），合同價(jià)50%（一年內(nèi)）或合同價(jià)30%（一年外），有效期為領(lǐng)證前2周內(nèi) ? 外地施工企業(yè)計(jì)劃生育證明 ? 外來施工企業(yè)進(jìn)嘉備案表

? 建設(shè)工程消防審核意見書或消防審核受理意見書

? 直接發(fā)包的項(xiàng)目：施工企業(yè)安全生產(chǎn)許可證及項(xiàng)目經(jīng)理（建造師）資格證書復(fù)印件蓋公章； ? 公開招標(biāo)項(xiàng)目：施工單位（含分包單位）企業(yè)資質(zhì)證書（副本）、營業(yè)執(zhí)照（副本）、安全生產(chǎn)許可證、三類人員安全上崗證、項(xiàng)目經(jīng)理（建造師）資格證書及工作手冊(cè)復(fù)印件蓋企業(yè)公章

? 施工單位工會(huì)組建情況登記表

? 秀洲區(qū)施工許可證項(xiàng)目情況報(bào)備單2份 ? 農(nóng)民工工資支付專用帳戶銀行證明 ? 欠薪保證金2%（30萬封頂）市欠薪 ? 質(zhì)監(jiān)登記

? 《秀洲區(qū)房屋建筑工程質(zhì)量監(jiān)督登記表》 ? 建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件蓋公章、企業(yè)開發(fā)資質(zhì)副本復(fù)印件蓋公章（房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目）? 工程勘察報(bào)告（民用建筑含氡濃度檢測(cè)報(bào)告）? 施工圖設(shè)計(jì)文件（與施工證提供的為同一套）? 施工圖文件審查意見（含建筑節(jié)能專項(xiàng)審查意見）? 統(tǒng)一受理表 ? 節(jié)能審查意見

? 工程施工合同副本（含分包合同）。（合同價(jià)在50萬以上的施工合同、施工分包合同需進(jìn)行網(wǎng)上備案）

? 工程監(jiān)理合同副本。（工程總投資額300萬以上的監(jiān)理合同需進(jìn)行網(wǎng)上備案）? 勘察單位情況登記表 ? 設(shè)計(jì)單位情況登記表 ? 施工單位情況登記表 ? 監(jiān)理單位情況登記表 ? 立項(xiàng)批文

? 建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程規(guī)劃紅線圖 ? 施工單位中標(biāo)通知書或招投標(biāo)備案通知書

? 監(jiān)理單位中標(biāo)通知書（專指政府投資項(xiàng)目，工程監(jiān)理費(fèi)在20萬以上的應(yīng)公開招標(biāo)、20萬以下的由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、街道出具中標(biāo)通知書）? 施工組織設(shè)計(jì) ? 監(jiān)理規(guī)劃

在辦理施工許可證前需提前完成以下工作1、2、施工單位、監(jiān)理單位的確認(rèn)及合同簽訂；取得施工許可證辦理所需合同及中標(biāo)通知書 土壤氡濃度的檢測(cè)

在嘉興市范圍內(nèi)選擇符合要求的檢測(cè)機(jī)構(gòu)，確定檢測(cè)費(fèi)用，簽訂檢測(cè)協(xié)議；提交檢測(cè)所需圖紙；繳納檢測(cè)費(fèi)，取得土壤氡濃度檢測(cè)報(bào)告

3、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位的情況登記表

四家合作單位在選擇時(shí)，注意是否是嘉興本地企業(yè)，如不是，做好進(jìn)嘉備案；準(zhǔn)備各家單位營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書4、5、外地企業(yè)進(jìn)嘉備案登記，由外地企業(yè)自行辦理 公司財(cái)務(wù)協(xié)助提供資金證明，30%項(xiàng)目工程總額

D、項(xiàng)目施工階段

該階段前期報(bào)建工作相對(duì)稍微減少，做好相關(guān)協(xié)助及聯(lián)系工作1、2、3、4、5、施工放線，建立平面和高程控制系統(tǒng)。建立控制主軸線（基線）標(biāo)樁，并在現(xiàn)場(chǎng)清楚標(biāo)明墻、柱軸線位置

規(guī)劃驗(yàn)線，監(jiān)理單位組織工程部、設(shè)計(jì)、規(guī)劃局驗(yàn)線 樁基施工及樁基檢測(cè) 永久項(xiàng)目入口的申報(bào)工作 墻改及散裝水泥退費(fèi)工作

施工單位提供墻改、散裝水泥的相關(guān)發(fā)票，提供銷售商提供的相關(guān)產(chǎn)品認(rèn)定書；開發(fā)商在準(zhǔn)備退費(fèi)時(shí)準(zhǔn)備之前預(yù)繳的墻改及散裝水泥費(fèi)用發(fā)票復(fù)印件；由公司成本核算部提供項(xiàng)目核算確認(rèn)單

E、項(xiàng)目銷售階段

項(xiàng)目銷售階段作為前期部門要做好房產(chǎn)預(yù)售證的辦理工作 房屋面積預(yù)測(cè)備案

? 該項(xiàng)目建筑圖藍(lán)圖1套（包括相關(guān)設(shè)計(jì)變更聯(lián)系單）? 建設(shè)立項(xiàng)的批復(fù)（立項(xiàng)備案表）

? 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、用地紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

? 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）、建筑紅線圖、建設(shè)規(guī)模一覽表； ? 《國有土地使用證》（需在有效期內(nèi)）、宗地圖 ? 《建筑工程施工許可證》 ? 人防、或異地建設(shè)證明 ? 小區(qū)配套用房配置聯(lián)系單

? ‘嘉興市地名委員會(huì)辦公室’蓋公章的標(biāo)準(zhǔn)地名批復(fù) ? 公用部位設(shè)計(jì)說明 ? 測(cè)繪成果驗(yàn)收單 ? 《測(cè)繪合同》

? 房管部門要求的其他資料

預(yù)售許可證辦理

? 商品房預(yù)售方案（申報(bào)材料同時(shí)提供電子版）； ? 商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書（工程預(yù)算清冊(cè)）； ? 監(jiān)管銀行預(yù)發(fā)放的資金賬戶帳號(hào)； ? 監(jiān)管項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度表； ? 監(jiān)管項(xiàng)目各階段的資金使用計(jì)劃

? 商品房預(yù)售面積清單、測(cè)繪報(bào)告、房產(chǎn)測(cè)繪成果（預(yù)測(cè)）審核項(xiàng)目確認(rèn)單； ? 公司資質(zhì)證書，營業(yè)執(zhí)照； ? 發(fā)改局立項(xiàng)批文；

? 國有土地使用權(quán)證書（原件校驗(yàn)）和土地使用權(quán)出讓合同；

? 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（建設(shè)工程建筑面積規(guī)劃申請(qǐng)表、面積申報(bào)明細(xì)單、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件）；

? 建設(shè)工程施工許可證（工程進(jìn)度計(jì)劃）； ? 建設(shè)工程施工合同；

? 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金（除地價(jià)款外）達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上（基礎(chǔ)驗(yàn)收單、現(xiàn)場(chǎng)照片）； ? 小區(qū)命名、幢號(hào)及門牌號(hào)已經(jīng)核準(zhǔn)；

? 明確前期物業(yè)管理單位（前期物業(yè)管理委托合同文本）；

? 小區(qū)配套用房落實(shí)情況（7‰物業(yè)管理用房、3‰社區(qū)用房、附平面圖）? 新建房屋白蟻預(yù)防工程合同書；

? 經(jīng)批準(zhǔn)的小區(qū)綠化圖（綠地設(shè)計(jì)方案審批表）； ? 經(jīng)批準(zhǔn)的總平面圖、建筑施工圖；（提供規(guī)劃審核圖）

? 注：以上提供復(fù)印件的材料須加蓋公章；整套資料須編注目錄和頁碼。?

在房產(chǎn)預(yù)售過程中因提前做好一下事項(xiàng)1、2、3、4、5、由銷售部確認(rèn)預(yù)售方案

工程部提供工程形象進(jìn)度表，基礎(chǔ)驗(yàn)收單及現(xiàn)場(chǎng)照片

商品房預(yù)售面積清單、測(cè)繪報(bào)告、房產(chǎn)測(cè)繪成果（預(yù)測(cè)）審核項(xiàng)目確認(rèn) 明確前期物業(yè)管理單位（前期物業(yè)管理委托合同文本）

小區(qū)配套用房落實(shí)情況（7‰物業(yè)管理用房、3‰社區(qū)用房、附平面圖）

協(xié)同設(shè)計(jì)部門確定物業(yè)用房面積，所處位置等；確定前期物業(yè)合作單位，簽訂物業(yè)合作合同；繳納物業(yè)管理押金

6、經(jīng)批準(zhǔn)的小區(qū)綠化圖（綠地設(shè)計(jì)方案審批表）立項(xiàng)批準(zhǔn)書（復(fù)印件1份）土地使用證（復(fù)印件1份）

規(guī)劃用地紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（復(fù)印件1份）

經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目總平面圖（復(fù)印件1份，原件核對(duì)）綠化設(shè)計(jì)單位營業(yè)執(zhí)照、設(shè)計(jì)資質(zhì)證書（復(fù)印件1份）經(jīng)園林專家論證過的綠地設(shè)計(jì)方案（原件4份，CAD電子圖1份）方案評(píng)審意見或會(huì)議紀(jì)要（復(fù)印件1份）

7、小區(qū)命名、幢號(hào)及門牌號(hào)核準(zhǔn)

向地名辦申請(qǐng)建設(shè)項(xiàng)目地名及門牌號(hào)的辦理，提供房屋平面分割圖，確定房屋相關(guān)編號(hào)

根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，在項(xiàng)目進(jìn)展過程中辦理各分項(xiàng)施工

1、園林綠化施工

? 填寫《園林綠化工程施工備案表》（一式三份）

? 建設(shè)工程規(guī)劃許可證及紅線圖（復(fù)印件1份，加蓋公章）? 中標(biāo)通知書（復(fù)印件1份，加蓋公章）? 施工合同（復(fù)印件1份，加蓋公章）? 設(shè)計(jì)合同（復(fù)印件1份，加蓋公章）? 監(jiān)理合同（復(fù)印件1份，加蓋公章）? 施工圖紙（原件1套）

? 項(xiàng)目主管資格證書及工作手冊(cè)（復(fù)印件1份，加蓋公章）? 施工單位營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書（復(fù)印件1份，加蓋公章）? 監(jiān)理單位營業(yè)執(zhí)照 資質(zhì)證書（復(fù)印件1份，加蓋公章）?平湖市園林行業(yè)綜合目標(biāo)管理責(zé)任書 ? 施工圖審查紀(jì)要

? 監(jiān)理單位項(xiàng)目安全監(jiān)理實(shí)施細(xì)則（復(fù)印件1份，加蓋公章）? 開工報(bào)告 ? 其他相關(guān)資料

2、市政施工

? 建設(shè)工程施工許可申請(qǐng)表（一式二份）? 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ? 施工場(chǎng)地是否具備施工條件

? 中標(biāo)通知書及施工合同、施工圖紙及施工圖設(shè)計(jì)會(huì)審經(jīng)要等技術(shù)資料，施工企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書復(fù)印件，已登記該項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理手冊(cè) ? 建設(shè)工程委托監(jiān)理合同，監(jiān)理單位營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書

? 達(dá)到規(guī)范要求的施工組織設(shè)計(jì)，并按規(guī)定辦理了工程質(zhì)量監(jiān)督、安全備案手續(xù) ? 資金保函

3、幕墻施工

4、裝修施工

5、正式用水

6、正式用電

7、智能化施工

8、毛坯房竣工驗(yàn)收備案

9、成品房驗(yàn)收備案

F、竣工入住階段

項(xiàng)目竣工階段，涉及到各項(xiàng)驗(yàn)收工作，有綜合的也有單項(xiàng)的；如水、電暖、消防、燃?xì)?、弱電、人防、景觀等；竣工規(guī)劃驗(yàn)收、單體驗(yàn)收、復(fù)合驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收；具體工作如下：

1、規(guī)劃驗(yàn)收

? 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）原件和規(guī)劃總平面圖； ? 建設(shè)工程測(cè)量放樣單； ? 建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件； ? 1：500竣工測(cè)量地形圖； ? 房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表； ? 綠化驗(yàn)收合格證明；

? 建設(shè)工程竣工圖（平、立、剖）、包括經(jīng)批準(zhǔn)變更的圖件及擴(kuò)初批復(fù)、會(huì)議紀(jì)要； ? 建設(shè)工程竣工檔案質(zhì)量認(rèn)定書； ? 建設(shè)工程消防部門驗(yàn)收意見書；

? 房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告（即標(biāo)準(zhǔn)的商品房面積清單）。? 工程竣工驗(yàn)收人防辦證明。? 配套設(shè)施建設(shè)情況說明書；

? 規(guī)劃管理部門要求提供的其它有關(guān)資料； 在辦理規(guī)劃驗(yàn)收時(shí)，因提前辦理如下重要事項(xiàng)：

1、建設(shè)工程測(cè)量放樣

2、專項(xiàng)驗(yàn)收：

雨污水驗(yàn)收；正式通電驗(yàn)收；正式水驗(yàn)收；燃?xì)怛?yàn)收 通信驗(yàn)收；人防驗(yàn)收；環(huán)保驗(yàn)收；有線電視驗(yàn)收 電梯驗(yàn)收；智能化驗(yàn)收

綠化驗(yàn)收

? 填寫《平湖市園林綠化工程竣工備案表審批表》（一式叁份）（相關(guān)內(nèi)容填寫）? 工程施工備案號(hào)

? 規(guī)劃批準(zhǔn)項(xiàng)目總平面圖（復(fù)印件1份，原件核對(duì)）? 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或規(guī)劃選址意見書（復(fù)印件1份）? 1:500園林綠化竣工測(cè)繪報(bào)告（附CAD電子圖光盤）? 園林綠化設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證書（復(fù)印件1份）? 園林綠化勘查單位資質(zhì)證書（復(fù)印件1份 ? 施工單位的工程竣工報(bào)告

? 測(cè)繪單位資質(zhì)證書及測(cè)繪人員資質(zhì)證書（復(fù)印件1份）? 監(jiān)理單位的工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告 ? 建設(shè)單位的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 ? 工程竣工相關(guān)驗(yàn)收資料

? 施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書（主要反映整改情況及養(yǎng)護(hù)措施）? 竣工圖紙一套（包括設(shè)計(jì)變更聯(lián)系單）? 竣工驗(yàn)收意見表或會(huì)議紀(jì)要 ? 勘察 設(shè)計(jì)單位的工程質(zhì)量檢查報(bào)告

市政驗(yàn)收

? 發(fā)改部門立項(xiàng)批文（復(fù)印件）? 規(guī)劃許可證及其它規(guī)劃批復(fù)文件 ? 竣工圖: ⑴、市政工程竣工圖

⑵、綜合管線竣工圖（供水、供電、燃?xì)?、供熱、排水、通訊、廣電、人防等）

? 質(zhì)量合格文件（復(fù)印件）: ⑴、供水、污水部門驗(yàn)收文書 ⑵、供電部門驗(yàn)收文書 ⑶、燃?xì)夤こ舔?yàn)收合格文書 ⑷、道路工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告 ⑸、相關(guān)弱電部門驗(yàn)收文書 ⑹、其它部門驗(yàn)收文書 ? 相關(guān)單位簽署的工程質(zhì)量保修書 ? 管道燃?xì)馔鈪f(xié)議

市政驗(yàn)收根據(jù)各地不同，提供材料不同，做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作

建設(shè)工程竣工檔案歸檔工作

該項(xiàng)工作的落實(shí)，需要前期、監(jiān)理、施工單位、項(xiàng)目部等多部門配合，協(xié)同完成資料的準(zhǔn)備遞交工作

項(xiàng)目消防驗(yàn)收

?

1、建設(shè)工程消防驗(yàn)收申報(bào)表

?

2、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和有關(guān)消防設(shè)施的工程竣工圖紙（含總平面建筑圖、給排水總圖，各建筑單體圖紙按照目錄順序依次疊放整齊）

?

3、消防產(chǎn)品質(zhì)量合格證明文件（各類消防產(chǎn)品三證要求裝訂一起、產(chǎn)品安裝確認(rèn)報(bào)告、產(chǎn)品身份信息證明）

?

4、具有防火性能要求的建筑構(gòu)件、建筑材料、裝修材料符合國家標(biāo)準(zhǔn)或者行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的證明文件、出廠合格證（見證取樣檢驗(yàn)報(bào)告）?

5、鋼結(jié)構(gòu)建筑需提供鋼結(jié)構(gòu)涂料檢測(cè)報(bào)告

?

6、民用建筑提供保溫材料燃燒性能檢驗(yàn)報(bào)告、產(chǎn)品合格證

?

7、施工（含土建、消防、裝修）、工程監(jiān)理、檢測(cè)單位的工商營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書及組織機(jī)構(gòu)代碼證

?

8、建設(shè)單位的工商營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證合法身份證明文件 ?

9、消防設(shè)施調(diào)試報(bào)告、隱蔽工程驗(yàn)收記錄 ?

10、消防設(shè)施檢測(cè)合格證明文件 ?

11、審核合格意見書

?

12、委托書（委托人及受委托人的身份證復(fù)印件并加蓋單位公章）

? 備注：上述所提供的復(fù)印件一律加蓋公章。一律需建設(shè)方工作人員前來申報(bào)，不得由施工方及中介單位代為辦理。

? 建設(shè)工程消防質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制提供材料明細(xì)

? 1.建設(shè)單位的工商營業(yè)執(zhí)照等合法身份證明文件（工商營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證），建設(shè)單位消防安全責(zé)任人和管理人的身份證復(fù)印件（個(gè)體工商戶不需要提供）

? 2.施工（含土建、消防、裝修）、工程監(jiān)理的合法身份證明文件（工商營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、資質(zhì)證明文件）和相關(guān)執(zhí)業(yè)人員身份證復(fù)印件及相關(guān)的執(zhí)業(yè)證明文件（相關(guān)執(zhí)業(yè)人員指消防竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告中相關(guān)簽字人員）；

? 3.消防技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)的合法身份證明和資質(zhì)等級(jí)證明文件、相關(guān)執(zhí)業(yè)人員身份證復(fù)印件；消防設(shè)施檢測(cè)合格證明文件。? 4.工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告

? 以上歸檔內(nèi)容是復(fù)印件的，應(yīng)當(dāng)由原單位或相關(guān)人員蓋章或簽字確認(rèn)（證明文件是單位的由原單位蓋章、證明文件是個(gè)人的由個(gè)人簽字）。

人防驗(yàn)收

由人防部門根據(jù)人防驗(yàn)收規(guī)范，組織驗(yàn)收工作；確認(rèn)好驗(yàn)收時(shí)間

單體竣工驗(yàn)收備案資料

? 竣工驗(yàn)收備案表 ? 質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告 ? 工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 ? 工程質(zhì)量監(jiān)理評(píng)估報(bào)告 ? 工程勘察質(zhì)量檢查報(bào)告 ? 工程設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查報(bào)告 ? 工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告 ? 工程竣工報(bào)告

? 施工圖審查意見書（包含各專業(yè)工程）? 中標(biāo)通知書

? 施工許可證（包括各專業(yè)工程）? 工程施工承包合同（各分包合同）? 竣工驗(yàn)收原始文件 ? 工程質(zhì)量保修書

? 商品住宅質(zhì)量保修書、使用說明書 ? 功能性試驗(yàn)、檢測(cè)資料 ? 規(guī)劃許可證

? 單位工程消防驗(yàn)收意見書 ? 環(huán)保認(rèn)可文件 ? 城建檔案認(rèn)可文件 ? 工程款按合同支付證明

在做單體驗(yàn)收時(shí)需注意提前完成一下工作：

1、最重要的工作就是消防驗(yàn)收

市政工程竣工驗(yàn)收資料

? 工程竣工驗(yàn)收備案表 ? 工程施工許可證

? 相關(guān)部門認(rèn)可文件（規(guī)劃、消防）? 施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見 ? 工程竣工報(bào)告

? 工程質(zhì)量監(jiān)理評(píng)估報(bào)告 ? 工程勘察質(zhì)量檢查報(bào)告 ? 工程設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查報(bào)告 ? 工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告 ? 工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 ? 工程質(zhì)量缺陷處理備忘錄 ? 單位工程竣工驗(yàn)收原始文件 ? 各階段質(zhì)量驗(yàn)收紀(jì)要 ? 檔案館驗(yàn)收合格通知單 ? 工程質(zhì)量保修書 ? 工程竣工圖 ? 其他相關(guān)資

土地重次登記

? 項(xiàng)目竣工后委托?嘉興市秀洲區(qū)土地勘測(cè)信息中心?勘測(cè)項(xiàng)目土地，主要勘測(cè)內(nèi)容為： ? 根據(jù)國有土地使用權(quán)證的宗地圖和建設(shè)用地規(guī)劃紅線圖的坐標(biāo)，勘測(cè)并復(fù)核竣工的項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)內(nèi)容（如建筑單體、圍墻、河駁岸等）有沒有超出用地紅線的范圍，超出需協(xié)商或整改，未超出即合格。

? 勘測(cè)項(xiàng)目外輪廓坐標(biāo)，用于計(jì)算每幢樓的占地面積。? 如項(xiàng)目分標(biāo)段的，勘察項(xiàng)目各自的用地面積。

? 根據(jù)經(jīng)房管處實(shí)測(cè)備案后的《房屋建筑面積實(shí)測(cè)測(cè)繪報(bào)告》中940戶住宅的產(chǎn)權(quán)號(hào)及建筑面積的數(shù)值、按比例分?jǐn)傁鄳?yīng)幢號(hào)的占地面積。分?jǐn)偤竺繎敉恋孛娣e即為該產(chǎn)權(quán)號(hào)的土地證的面積。

? 國有土地使用權(quán)證原件及土地面積分?jǐn)偙淼荣Y料提交秀洲區(qū)國土局，國土局受理后給于?土地重次登記聯(lián)系單?。（?土地重次登記聯(lián)系單?復(fù)印件為綜合驗(yàn)收的備案資料之一。）? 國土局規(guī)定的工作日后，用?土地重次登記聯(lián)系單?原件取得住宅的土地分割憑證（用于小業(yè)主辦理土地證）

室內(nèi)空氣水質(zhì)檢測(cè)

建筑工程復(fù)合驗(yàn)收備案資料

發(fā)改局

? 建設(shè)局建筑面積核定 ? 發(fā)改局立項(xiàng)批復(fù) ? 項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)批復(fù) ? 國土局土地合同 ? 土地證 ? 用地許可證

? 建筑工程規(guī)劃許可證 ? 建筑工程施工許可證 ? 環(huán)保局批復(fù) 規(guī)劃局

? 用地許可證及紅線圖 ? 工程規(guī)劃許可證及紅線圖 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

? 土地出讓合同及土地證 ? 市政公用工程竣工驗(yàn)收備案表 ? 經(jīng)房管處備案房屋面積實(shí)測(cè)報(bào)告 ? 1:500竣工車輛地形圖 環(huán)保局

? 環(huán)評(píng)審核批復(fù) ? 項(xiàng)目雨污水分流圖

? 項(xiàng)目建筑噪聲排污費(fèi)繳納憑證復(fù)印件 ? 污水入網(wǎng)金繳納憑證復(fù)印件 國土局

? 土地出讓合同用 ? 土地證復(fù)印件 ? 規(guī)劃確認(rèn)書

? 土地出讓金發(fā)票復(fù)印件 ? 竣工備案表

? 建筑工程施工許可證 ? 建筑工程規(guī)劃許可證及紅線圖 ? 宗地測(cè)繪圖

為順利完成復(fù)核驗(yàn)收工作，需提前完成以下工作：

提前準(zhǔn)備相關(guān)繳納憑證的復(fù)印件或者在辦理過程中預(yù)先留底，做好建檔工作

綜合驗(yàn)收

? 綜合驗(yàn)收備案申請(qǐng)表 ? 項(xiàng)目建設(shè)總結(jié)、前期物業(yè)總結(jié) ? 項(xiàng)目立項(xiàng)批文 ? 建設(shè)用地、工程規(guī)劃許可證、施工許可證 ? 土地重次登記聯(lián)系單 ? 規(guī)劃驗(yàn)收確認(rèn)

? 房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表 ? 檔案館資料收訖證明 ? 施工合同、中標(biāo)通知書 ? 建筑工程消防驗(yàn)收意見書

? 單項(xiàng)單位工程（電信、供水、電、有線電視、燃?xì)狻⑧]政、綠化等）竣工驗(yàn)收書 ? 環(huán)衛(wèi)化糞池驗(yàn)收通知書或環(huán)評(píng)預(yù)驗(yàn)收 ? 新裝電梯準(zhǔn)用證

? 人防工程竣工驗(yàn)收合格證明

? 公共安全技術(shù)防范工程設(shè)施使用證書（智能化）? 地名、項(xiàng)目名稱、門牌號(hào)批復(fù) ? 物業(yè)中標(biāo)通知書 ? 前期物業(yè)管理服務(wù)合同

? 物業(yè)承接驗(yàn)收紀(jì)要（含向物業(yè)移交資料）? 物業(yè)管理用房配置聯(lián)系單

? 建設(shè)單位與物業(yè)單位物業(yè)保修期限、保修范圍、責(zé)任協(xié)議書 ? 業(yè)主臨時(shí)公約 ? 質(zhì)量保證書 ? 使用說明書

? 開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書

? 維修基金 地上80元/每平方米 地下50元/每平方米 ? 保修金 總造價(jià)的2%（8年后可退還）? 交易費(fèi) 6元/每平方米 ? 登記費(fèi) 550元每套

G、售后及移交

在完成了各項(xiàng)驗(yàn)收工作后，開始著手準(zhǔn)備：產(chǎn)權(quán)登記（大產(chǎn)證辦理和小產(chǎn)證代辦）及物業(yè)移交

1、土地分割憑證辦理

? 《土地使用權(quán)登記申請(qǐng)表》

? 土地登記申請(qǐng)人身份證明材料（復(fù)印件）

? 企業(yè)單位指企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法人身份證

? 建設(shè)用地規(guī)劃許可證及紅線圖、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及紅線圖（復(fù)印件）? 地名管理部門確認(rèn)的土地座落名稱證明（原件）

? 各幢房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表（復(fù)印件）（必須帶原件備查）? 建設(shè)項(xiàng)目竣工平面圖（原件）? 土地勘測(cè)報(bào)告（原件）? 復(fù)核驗(yàn)收表（原件）

? 原國有土地使用證（原件），如果存在延期，需提供補(bǔ)充協(xié)議原件

? 單位申請(qǐng)的需填寫《土地登記法人代表身份證明書》和《土地委托登記書》（受委托人身份證復(fù)印件）? 地籍調(diào)查資料

? 如已辦理房地產(chǎn)抵押登記的提供銀行同意變更意見（原件）

? 屬經(jīng)營性用地的需要提供浙江省建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)確認(rèn)書（一正兩附）（復(fù)印件）? 其他相關(guān)證明材料2、3、4、初始登記 產(chǎn)權(quán)證辦理

客戶土地證辦理

第二篇：房產(chǎn)手續(xù)開發(fā)流程及細(xì)則

項(xiàng)目前期手續(xù)：

一、項(xiàng)目立項(xiàng)：

1、有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)編制的項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告（膠印、一式三份）

2、公司正式請(qǐng)示文件

3、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)在縣、區(qū)或開發(fā)區(qū)的需要有縣級(jí)發(fā)改部門或經(jīng)發(fā)部門的初審意見

4、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本

5、資本金證明（項(xiàng)目資本金比例30%）

6、環(huán)保部門的環(huán)境影響評(píng)價(jià)批準(zhǔn)文件

7、土地部門的用地預(yù)審文件

8、規(guī)劃部門的規(guī)劃預(yù)審意見（選址意見書或土地出讓合同）9，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書（復(fù)印件）

10、節(jié)能評(píng)估報(bào)告書（相關(guān)部門的審查意見）、表（一份）或節(jié)能評(píng)估等級(jí)表（兩份）(詳見《國家發(fā)改委令[2010]年第六號(hào)》);

11、市水利局水資源論證審查意見 12市發(fā)改委招投標(biāo)方案核準(zhǔn)意見

13、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)應(yīng)提交的其他文件

二、土地證：

1、土地登記申請(qǐng)書;

2、單位法人證明、法定代表人證明或者個(gè)人身份證明及戶籍證明；

3、土地權(quán)屬來源文件復(fù)印件；

4、地上建筑物及其他附屬物的合法產(chǎn)權(quán)證明；

5、委托人代理申請(qǐng)登記的,應(yīng)當(dāng)同時(shí)提交土地登記委托書和委托代理人的身份證明;

6、地籍調(diào)查表及宗地圖；

7、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其附圖復(fù)印件；

8、相關(guān)稅費(fèi)的繳納或完稅證明；

9、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定需要提交的其他文件資料。

三、用地規(guī)劃：

1、建設(shè)單位或個(gè)人申請(qǐng)；

2、申請(qǐng)人、經(jīng)辦人身份證明及法人授權(quán)委托書；

3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證申報(bào)表；

4、建設(shè)項(xiàng)目有效計(jì)劃批準(zhǔn)文件；

5、已審批的總平面規(guī)劃或修建性詳細(xì)規(guī)劃成果兩套；

6、用地現(xiàn)狀地形圖；

7、土地權(quán)屬證明文件及地籍圖；（帶四至坐標(biāo)）

8、屬房地產(chǎn)開發(fā)的，提供開發(fā)公司資質(zhì)文件；

9、加油、加氣站等特殊經(jīng)營行業(yè)，提供經(jīng)營許可證。

四、工程規(guī)劃：

1、工程設(shè)計(jì)要求：

（1）建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案申報(bào)表；（市行政審批中心規(guī)劃窗口索取或東營規(guī)劃信息網(wǎng)規(guī)劃窗口下載）

（2）建設(shè)項(xiàng)目有效計(jì)劃批準(zhǔn)文件；（核原件、收復(fù)印件）（3）申請(qǐng)人、經(jīng)辦人身份證明及法人授權(quán)委托書；（原件）

（4）土地使用證；（核原件、收復(fù)印件）

（5）用地規(guī)劃條件及附圖、建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；（核原件、收復(fù)印件）

（6）用地區(qū)位圖（工業(yè)項(xiàng)目須提供）；

（7）已經(jīng)批準(zhǔn)的總平面圖或建設(shè)用地規(guī)劃許可證附圖；（核原件、收復(fù)印件）

（8）建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案三套，包括下列資料、圖紙：

設(shè)計(jì)說明書；節(jié)能設(shè)計(jì)專篇；規(guī)劃總平面；豎向設(shè)計(jì)及管線綜合；建筑透視圖及各個(gè)方向正立面圖（公共建筑應(yīng)附消防設(shè)計(jì)專篇和無障礙設(shè)計(jì)專篇；商業(yè)建筑應(yīng)設(shè)計(jì)廣告位的位置及尺寸；住宅建筑應(yīng)標(biāo)明太陽能、空調(diào)機(jī)位置；所有建筑須注明外裝飾材料、色彩；沿城市主次干道的公共建筑應(yīng)附亮化方案）；擬建建筑物各層平面圖；擬建建筑物的主要剖面圖；群體建筑應(yīng)提供鳥瞰圖。圖紙須按A3或A4圖幅折疊裝訂，加蓋設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證章和建筑師印章并提供電子文檔光盤。

2、工程規(guī)劃許可證：

（1）建設(shè)單位或個(gè)人申請(qǐng)；（A4紙打印，單位蓋章、個(gè)人按手?。?）建設(shè)工程規(guī)劃許可證申報(bào)表；（市行政審批中心規(guī)劃窗口索取或東營規(guī)劃信息網(wǎng)規(guī)劃窗口下載）

（3）申請(qǐng)人、經(jīng)辦人身份證明及法人授權(quán)委托書；（原件）(4)建設(shè)項(xiàng)目有效計(jì)劃批準(zhǔn)文件；（核原件、收復(fù)印件）(5)土地使用證；（核原件、收復(fù)印件）

(6)建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖；（核原件、收復(fù)印件）

(7)建筑施工圖三套，須按A3或A4圖幅折疊裝訂。（含建設(shè)項(xiàng)目總圖施工圖，要標(biāo)明地界、建筑單體施工圖、工程定位圖及豎向設(shè)計(jì)、管線綜合、綠化及做法施工圖，加蓋設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證章和建筑師印章并提供電子文檔光盤）

五、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證：

1、山東省房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)審批書（一式兩份）；

2、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本（原件，復(fù)印件一份）；

3、企業(yè)資質(zhì)證書副本（原件，復(fù)印件一份）；

4、被確定為項(xiàng)目開發(fā)者的證明材料（建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證）（原件，復(fù)印件一份）；

5、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)合同書（原件，復(fù)印件一份）；

6、房地產(chǎn)開發(fā)管理費(fèi)交納憑證（原件，復(fù)印件一份）；

六、施工許可證：

1、建筑工程施工許可申請(qǐng)表（下載網(wǎng)址：004km.cn）（一式兩份）；

2、土地使用權(quán)證（原件，復(fù)印件一份）；

3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（原件，復(fù)印件一份）；

4、房屋及建筑物拆遷證明（原件，復(fù)印件一份）；

5、建設(shè)工程施工合同或中標(biāo)通知書（原件，復(fù)印件一份）；

6、施工圖設(shè)計(jì)審查備案證明（原件，復(fù)印件一份）；

7、消防設(shè)計(jì)審查證明（原件，復(fù)印件一份）；

8、防雷工程設(shè)計(jì)審查證明（原件）；

9、工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)（原件，復(fù)印件一份）；

10、施工安全監(jiān)督備案資料（原件，復(fù)印件一份）；

11、建設(shè)資金落實(shí)情況證明（原件）；

12、建設(shè)工程委托監(jiān)理合同備案證明（原件）；

13、建設(shè)工程檔案移交合同證明（原件）；

14、人防許可證明（原件）；

15、配套費(fèi)、墻改基金、建筑企業(yè)養(yǎng)老保障金繳納證明（原件）；

16、建設(shè)單位無拖欠工程款及已繳納農(nóng)民工工資保證金證明（原件）。

17、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證（原件，復(fù)印件一份）；

18、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（原件，復(fù)印件一份）。

后期手續(xù)

預(yù)售許可證

（一）商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表（原件）；

（二）開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》（原件，復(fù)印件一份）；

（三）開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（原件，復(fù)印件一份）；

（四）開發(fā)企業(yè)授權(quán)委托書和經(jīng)辦人身份證（原件，復(fù)印件一份）；

（五）土地使用權(quán)證書（原件，復(fù)印件一份）；

（六）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（原件，復(fù)印件一份）；

（七）建筑工程施工許可證（原件，復(fù)印件一份）；

（八）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證（原件，復(fù)印件一份）；

（九）監(jiān)理公司對(duì)工程建設(shè)進(jìn)度的證明（原件）；

（十）業(yè)主臨時(shí)公約及前期物業(yè)服務(wù)合同（原件，復(fù)印件一份）；

（十一）商品房預(yù)售方案（原件）；

（十二）商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖、分戶平面圖（原件）；

（十三）預(yù)測(cè)繪報(bào)告（原件）；

（十四）樓盤表審核證明（原件）；

（十五）預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議（原件）；

（十六）公安部門出具的門牌樓號(hào)證明（原件）；（十七）住房專項(xiàng)維修資金代收協(xié)議。

（十八）土地或在建工程已經(jīng)設(shè)置抵押的，還應(yīng)當(dāng)提交抵押權(quán)人簽署的同意預(yù)售證明。（原件）；

（十九）暫定資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，還應(yīng)當(dāng)提供質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)

主體提供的擔(dān)保函、法人資格及賠償能力證明（原件，復(fù)印件）。預(yù)售備案

（一）網(wǎng)上簽約的全部合同（原件），留存副本；

（二）購房人的身份證明（復(fù)印件一份）?？⒐を?yàn)收

1、單體竣工驗(yàn)收

2、消防驗(yàn)收

3、氣象驗(yàn)收

4、環(huán)保驗(yàn)收

5、規(guī)劃驗(yàn)收

6、節(jié)能、墻改驗(yàn)收

7、設(shè)備安監(jiān)

8、質(zhì)監(jiān)部門綜合驗(yàn)收

9、檔案移交

10、辦理竣工備案 初始登記

1、房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)書（原件）；

2、申請(qǐng)人（含共有人）身份證明（驗(yàn)原件收復(fù)印件）；

（1）自然人的，提交有效身份證明；已婚的提供夫妻雙方身份證明、結(jié)婚證或戶口??；未婚、離異、喪偶的提供相關(guān)證件；

（2）申請(qǐng)人為法人的提交營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證和法定代表人有效身份證明；

（3）申請(qǐng)人委托他人代理登記申請(qǐng)的，應(yīng)出具授權(quán)委托書。委托書應(yīng)載明委托事項(xiàng)、登記房屋坐落和委托權(quán)利范圍、委托期限。申請(qǐng)人為自然人的，代理人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交公證的當(dāng)事人的授權(quán)委托書和身份證明。申請(qǐng)人為法人或其他組織的，提交由法定代表人簽署并加蓋申請(qǐng)單位公章的授權(quán)委托書；

3、國有土地使用權(quán)證（驗(yàn)原件收復(fù)印件）；

4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（驗(yàn)原件收復(fù)印件）；

5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（驗(yàn)原件收復(fù)印件）；

6、建筑工程施工許可證（驗(yàn)原件收復(fù)印件）；

7、工程竣工驗(yàn)收資料（含建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表）（驗(yàn)原件收復(fù)印件）；

8、山東省建設(shè)工程檔案合格證（驗(yàn)原件收復(fù)印件）；

9、公安部門出具的房屋坐落門牌號(hào)證明（原件）；

10、測(cè)繪部門出具的測(cè)繪報(bào)告及房屋平面圖（原件）；

11、申請(qǐng)人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，還應(yīng)提交商品房預(yù)售許可證（原件）、開發(fā)資質(zhì)證書、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)證（驗(yàn)原件收復(fù)印件）；

12、登記部門認(rèn)為必要的其他材料。房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記

1、房屋轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書（原件）；

兩人和兩人以上共有房屋的登記，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)。夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間登記的房屋，屬于夫妻共有房屋（登記另有約定的除外）。

2、申請(qǐng)人（含共有人）身份證明（驗(yàn)原件收復(fù)印件）；（1）自然人的，提交有效身份證明；已婚的提供夫妻雙方身份證明、結(jié)婚證或戶口?。晃椿?、離異、喪偶的提供相關(guān)證件；

（2）申請(qǐng)人為法人的提交營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證和法定代表人有效身份證明；

（3）申請(qǐng)人委托他人代理登記申請(qǐng)的，應(yīng)出具授權(quán)委托書。委托書應(yīng)載明委托事項(xiàng)、登記房屋坐落和委托權(quán)利范圍、委托期限。申請(qǐng)人為自然人的，代理人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交公證的當(dāng)事人的授權(quán)委托書和身份證明。申請(qǐng)人為法人或其他組織的，提交由法定代表人或負(fù)責(zé)人簽署并加蓋申請(qǐng)單位公章的授權(quán)委托書；

（4）申請(qǐng)人為未成年人的，應(yīng)提交監(jiān)護(hù)人的身份證明和監(jiān)護(hù)關(guān)系證明(出生證或與父母在一起的戶口本)，被監(jiān)護(hù)人的戶口本或戶籍證明。（無民事行為能力人和限制民事行為能力人的房屋登記參照本條規(guī)定）。

3、房屋所有權(quán)證（首次提供的收原件）；

4、國有土地使用權(quán)證（首次提供的驗(yàn)原件收復(fù)印件）；

5、商品房買賣合同（原件）；

6、不動(dòng)產(chǎn)銷售專用發(fā)票（驗(yàn)原件收復(fù)印件）；

7、稅務(wù)部門出具的完稅證明（原件）；

8、測(cè)繪部門出具的房屋平面圖（原件）；

9、公安部門出具的房屋坐落門牌號(hào)碼證明（原件）；

10、屬按揭購房的，還需要提供房屋抵押權(quán)登記申請(qǐng)書（原件）；借款合同、抵押合同（原件）；貸款銀行授權(quán)委托書（原件）及受托人身份證明（驗(yàn)原件收復(fù)印件）；

11、登記部門認(rèn)為必要的其他材料。土地分割

1、申請(qǐng)書

2、股東決議

3、法人身份證明書及法人身份證復(fù)印件

4、共用協(xié)議

5、宗地圖、契稅發(fā)票及土地增值稅（營業(yè)稅）完稅證明

6、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議

7、受托人委托書及身份證復(fù)印件

8、營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼、資質(zhì)證書等資料

9、房產(chǎn)證原件、復(fù)印件，土地總證復(fù)印件

第三篇：房產(chǎn)開發(fā)合作協(xié)議書

合作協(xié)議書

甲方：

法定代表人：

乙方：

法定代表人：

甲乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，在互惠互利的基礎(chǔ)上，就甲方位于石家莊市橋西區(qū)自強(qiáng)路開發(fā)項(xiàng)目達(dá)成如下協(xié)議。

一、項(xiàng)目概況

雙方對(duì)甲方所屬位于*****市橋西區(qū)土地進(jìn)行合作開發(fā)建設(shè)商業(yè)樓。該地塊位于，占地面積共計(jì)m2，約合畝。

二、合作方式

1、甲方提供土地，現(xiàn)有地塊上附著物拆遷，并負(fù)責(zé)該項(xiàng)目地塊土地開發(fā)手續(xù)的取得。

2、乙方負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)、設(shè)計(jì)和建設(shè)。

3、項(xiàng)目建成后，甲乙雙方按照總建筑面積進(jìn)行立體劃分分成，分成比例為：?？偨ㄖ娣e預(yù)計(jì)共m2（最終以市規(guī)劃局審批為準(zhǔn)）。甲方應(yīng)分成m2，其中商業(yè)分得m2，地下車位分得m2；乙方應(yīng)分成m2，其中商業(yè)分得m2，地下車位分得m2。

三、雙方權(quán)利義務(wù)

（一）甲方

1、負(fù)責(zé)項(xiàng)目用地的取得，使項(xiàng)目用地符合開發(fā)手續(xù)及條件并承擔(dān)此過程中涉及到的一切費(fèi)用。

2、派專人配合協(xié)助乙方辦理項(xiàng)目前期水、電、自來水開口及增容、消防、人防、環(huán)保等項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)。

3、以甲方名義進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)、工程報(bào)建及招標(biāo)，由甲方負(fù)責(zé)實(shí)施，乙方配合。

4、負(fù)責(zé)提供辦理項(xiàng)目房屋及全部設(shè)施確權(quán)手續(xù)的相關(guān)證件、資料，由乙方辦理，甲方配合。

5、負(fù)責(zé)與政府相關(guān)部門的溝通和前期手續(xù)的辦理，乙方配合。

6、自行支付分得房產(chǎn)維修基金、有線電視開口、電話、寬帶開口、可視電話、物業(yè)等方面的費(fèi)用。

（二）乙方

1、負(fù)責(zé)對(duì)甲方拆遷的原有地塊附著物補(bǔ)償資金。

2、負(fù)責(zé)提供本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金，負(fù)責(zé)組織實(shí)施規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工管理及其它相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。

3、負(fù)責(zé)項(xiàng)目整個(gè)實(shí)施過程的組織管理工作。

4、負(fù)責(zé)與政府相關(guān)部門的溝通和前期手續(xù)的辦理，并承擔(dān)發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用（不含土地手續(xù)辦理發(fā)生費(fèi)用）。

4、本協(xié)議簽訂生效之日起向甲方交誠意金金人民幣萬元整，項(xiàng)目開工建設(shè)完畢后，該定金用于沖抵分成資產(chǎn)。

四、違約責(zé)任

1、如因甲方原因，該項(xiàng)目土地開發(fā)手續(xù)不具備，乙方不能實(shí)施開發(fā)，則屬甲方違約，甲方退還定金，并按照乙方實(shí)際損失向乙方支付違約金。

2、甲方項(xiàng)目土地開發(fā)手續(xù)具備，且乙方可以實(shí)施開發(fā)，如因乙方原因?qū)е马?xiàng)目未能開發(fā)，則交納甲方的定金不退。

五、爭議的解決：

發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成可向項(xiàng)目所在地人民法院提出訴訟。

六、其他

1、本協(xié)議未盡事宜雙方協(xié)商解決，并以補(bǔ)充協(xié)議方式確定。

2、本協(xié)議雙方簽字蓋章后生效。

3、本協(xié)議一式四份，雙方各執(zhí)二份，具有同等法律效力。

甲方（蓋章）：乙方（蓋章）：

法定代表人（簽字）：法定代表人（簽字）：

2011年月日2011年3日月

第四篇：房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)資料（范文模版）

步驟：

第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

第二步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序

1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)

4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書

5、編

制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

6、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、可行性研究費(fèi)

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

第三步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套

《房地產(chǎn)開發(fā)流程》編輯推薦：法律實(shí)務(wù)——解讀、分析房地產(chǎn)開發(fā)全流程的法律服務(wù)，涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理、房地產(chǎn)開發(fā)選址定點(diǎn)到建設(shè)工程竣工驗(yàn)收與備案、商品房預(yù)售與初始登記、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)階段。

格式文書——收錄、囊括房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)階段所需要的申請(qǐng)書、審批表、資質(zhì)審查表等各種表格、文書，力求為律師同行提供最快捷的查詢渠道，使得《房地產(chǎn)開發(fā)流程》成為中國建筑房地產(chǎn)業(yè)最權(quán)威的工具書、實(shí)務(wù)書。

法律政策——總結(jié)、收集多達(dá)400個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的法律、行政法規(guī)、部委規(guī)章和其他規(guī)范性文件，傾情貢獻(xiàn)最翔實(shí)、全面的辦案法律、法規(guī)、政策文件。

典型案例——薈萃、挑選作者從事房地產(chǎn)業(yè)多年以來所代理的重大、權(quán)威、典型的真實(shí)案例，以實(shí)例的形式對(duì)具體法律實(shí)務(wù)進(jìn)行驗(yàn)證與剖析，使得實(shí)務(wù)與案例并舉，深入淺出地為讀者詮釋房地產(chǎn)開發(fā)全部流程。

追問

更詳細(xì)的，落實(shí)到一步步的

回答者： 凇寶erc | 一級(jí) | 2011-5-11 15:36

1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段

土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個(gè)問題。

恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來。

一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲敛块T必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)槭紫?，很多地方的國土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。

我不是批評(píng)這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從 1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不過是說，我國在這個(gè)問題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。因?yàn)槲覈姆康禺a(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規(guī)劃這個(gè)概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時(shí)呢。

不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。

希望在我日后的職業(yè)生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規(guī)劃部門死磨硬泡，阿門。

2、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)

這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會(huì)主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項(xiàng)目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國法律，不屬于交易。我再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。再次強(qiáng)調(diào)：不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司，在房子賣完后再把它在實(shí)體上消滅，只留下一個(gè)殼。這種操作模式?jīng)]什么法律風(fēng)險(xiǎn)可言，非常的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因此現(xiàn)在我國稍微有點(diǎn)規(guī)模的房地產(chǎn)公司都這么干。

再說立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。

立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。不過上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒關(guān)系。總之我自己一看到這些手續(xù)，頭就痛得厲害。

房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個(gè)球人糊弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個(gè)事情上亂來，因?yàn)槿魏稳硕伎梢陨暇W(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個(gè)。嘿嘿。

3、總平面審查階段

這個(gè)階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。

在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個(gè)東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個(gè)小區(qū)面積的比例數(shù)。譬如這個(gè)小區(qū)是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%?？雌饋磉@個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒有什么爭議了。但是且慢。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個(gè)大型的架空平臺(tái)，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場(chǎng)?，F(xiàn)在，爭議就來了，我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個(gè)東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個(gè)2000平方米不能算在建筑密度里面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。

再舉個(gè)例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算??？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說不清楚，怎么算都行。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這都是可以鉆營的地方。

其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這么搞行不行？反正我個(gè)人

不知道行不行。消防車道的載重量那是有非常嚴(yán)格滴設(shè)計(jì)要求滴，反正我個(gè)人不知道這種草地能不能承載得起消防車。

審總平面是整個(gè)開發(fā)報(bào)建過程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。我反正幾乎沒有見過能順順當(dāng)當(dāng)啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。我也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計(jì)，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。（在這自夸一個(gè)：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成這個(gè)工作，至今被引為傳奇故事。嘿嘿）

4、管線綜合審查、排水許可證

管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因?yàn)檫@個(gè)東西實(shí)在是非常，非常的專業(yè)啊。搞得不好的話，實(shí)在是害死人啊。而且，被這個(gè)東西害死的公司比比皆是。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會(huì)在這個(gè)問題上犯重大原則性的錯(cuò)誤，事實(shí)上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。

說了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進(jìn)小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬戶。

這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：

1、你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。只要有這個(gè)，基本上這個(gè)小區(qū)你就不用多考慮了。

2、沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。

為什么我要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會(huì)整天出問題。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實(shí)在是見得太多了；然后，對(duì)于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商根本沒得選，因?yàn)橹宦窳艘粭l管，別的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商想進(jìn)來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。家里的電器得輪著用，千萬別一起開?？措娨暤臅r(shí)候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。這都是管線綜合沒搞好的標(biāo)志啊。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？

管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實(shí)上，是不行。為什么？因?yàn)樗械木€，你都得從外面引進(jìn)來，都得跟外面有個(gè)接口。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們?cè)谑孪茸龆嗌贉?zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。我反正是被這個(gè)東西搞怕了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個(gè)時(shí)候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電。至于，呃，會(huì)引起什么生活上的麻煩，我也不知道。

再說到這個(gè)排水許可證。這個(gè)東西是市政部門發(fā)的，專門針對(duì)小區(qū)的排水?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然后這個(gè)東西反過來又影響管線綜合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。我就不多說了。

5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證

規(guī)劃部門對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來說，相對(duì)于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點(diǎn)。

單體設(shè)計(jì)是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個(gè)人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。

當(dāng)然，總平面審查期間一般來說，也會(huì)審車位，不過那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來評(píng)估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會(huì)很在意車位夠不夠，不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。這個(gè)時(shí)候什么毛招都會(huì)用上。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時(shí)候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。立體機(jī)械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個(gè)機(jī)械停車裝置那是絕對(duì)不會(huì)安裝的。

那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室？因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜摹ＹI的人也少。我知道這個(gè)話一說出來糞青們就會(huì)向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺(tái)車，的確只需要10個(gè)平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進(jìn)去，你另外還需要30平方米的進(jìn)車道。所以按經(jīng)驗(yàn)值，每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是35到45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你這個(gè)車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。

當(dāng)然我這個(gè)是大概經(jīng)驗(yàn)，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個(gè)。不過這個(gè)不代表一般規(guī)律。嘿嘿。

審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個(gè)過程比較沒什么技術(shù)含量。不值得多說。我就一筆帶過了

6、消防和人防專項(xiàng)審查 這兩樣?xùn)|西搞死人。我直接這么下兩個(gè)結(jié)論：沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。我就這么直接一點(diǎn)：消防報(bào)建，要說難，是所有專業(yè)報(bào)建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。至于人防報(bào)建，這個(gè)東西莫名其妙，我不知道這個(gè)算什么，我對(duì)任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。

先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個(gè)大家心里要有數(shù)。我國的消防審查，在很多時(shí)候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個(gè)投入太大了。另外我們的消費(fèi)者也沒這種意識(shí)。因?yàn)楹芏嘞郎系囊笫欠浅Ｓ绊懯褂玫模热珉娞蓍g和樓梯間之間設(shè)置個(gè)1級(jí)防火門，那對(duì)業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來講，是非常不方便的?；旧蟻碇v，消防設(shè)計(jì)絕對(duì)不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。在這個(gè)方面，審查那也是越來越嚴(yán)。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。為什么呢？因?yàn)檫@些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠(yuǎn)流長，往往由他們出面才能把事情辦成。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動(dòng)手腳。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。我個(gè)人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過去將會(huì)獲得巨大的回報(bào)，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。起碼我不敢。在我個(gè)人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。

人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。我不知道這個(gè)東西算啥。真要有空襲了我絕對(duì)不會(huì)呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對(duì)活埋掉。當(dāng)然這只是我的個(gè)人觀感，大家不必介意。人防部門屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。社會(huì)上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。國家為了鼓勵(lì)大家搞人防工程，就允許你暫時(shí)用著。但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對(duì)會(huì)想辦法減少人防面積。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個(gè)安全門，那都不知道算啥，那個(gè)東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什么。

7、節(jié)能審查、施工圖審查

在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書，就可以開始這兩項(xiàng)審查了。

節(jié)能審查，在我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺(tái)、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè)，因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。但是南方人對(duì)這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。

說到這里不由得想對(duì)那個(gè)套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。建設(shè)部的官員們?cè)谡咧贫ㄉ?，必定帶有?qiáng)烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時(shí)，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個(gè)稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)項(xiàng)目，為了在滿足這個(gè) 9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少噸血?，F(xiàn)在市場(chǎng)上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有?，F(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷?？陀^規(guī)律就是如此。

現(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個(gè)9070，還想了些花招，比如設(shè)計(jì)兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個(gè)做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個(gè)人無言以對(duì)。

恩，說個(gè)節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思?，F(xiàn)在開始說施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場(chǎng)化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后，因此這個(gè)審查實(shí)在是見仁見智，根本沒法子審。在這里講一個(gè)本人曾經(jīng)親歷的事情。那一年在珠三角一個(gè)三線城市，在一個(gè)別墅項(xiàng)目門口建一座景觀塔。那個(gè)塔呢，形狀就像個(gè)紡錘，中間粗兩頭細(xì)。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場(chǎng)，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個(gè)檢查組全部死光。這是個(gè)大事啊，政府因此組成了浩大的調(diào)查，來查這個(gè)事故的原因。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計(jì)查起。結(jié)果一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)稱沒有任何設(shè)計(jì)上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個(gè)圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不了對(duì)方。要說這個(gè)圖紙違反強(qiáng)制性規(guī)范吧，它也不違反。但是不違反強(qiáng)制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個(gè)話。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個(gè)罰了些錢，了事。現(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個(gè)塔，做審查的時(shí)

候也是吵得不可開交。最后也是不了了之，因?yàn)檫@根本說不清楚，到底安不安全反正我個(gè)人不知道。

施工圖審查是收費(fèi)項(xiàng)目，非常貴，所以一直都是名義上的市場(chǎng)化，事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可

余泥和噪音，這兩個(gè)東西專門拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強(qiáng)了對(duì)這兩樣?xùn)|西的管理。

余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨?。運(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。但在很多時(shí)候，根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。

余泥在運(yùn)輸過程中，很容易污染路面。本人曾經(jīng)見識(shí)過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計(jì)是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。

噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門管著的。現(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當(dāng)年我剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)時(shí)候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒人管，開發(fā)商絕對(duì)用錘擊樁。因此我個(gè)人無論如何，都支持在這方面加強(qiáng)管理。此外，對(duì)那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制?，F(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯(cuò)。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。如果居然膽敢不報(bào)批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。

我作為從先進(jìn)城市走出來的三個(gè)代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)??？結(jié)果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。嘎嘎，我相信這里也會(huì)有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續(xù)嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。

9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督

我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了。但是沒法子。程序是這么一步步走過來的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。放驗(yàn)線、白蟻防治、防雷、預(yù)測(cè)繪、預(yù)售、各專業(yè)驗(yàn)收、項(xiàng)目備案驗(yàn)收，一直到交樓。這得寫死我啊。為什么我會(huì)突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。

質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。這兩個(gè)站的分工，我跟各位說老實(shí)話，我分不清楚。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個(gè)站，分著管。譬如我打

樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo)，這個(gè)到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我反正說不清楚?？傊畠蓚€(gè)機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規(guī)定亂堆啦，這些。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個(gè)機(jī)構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。

第五篇：房產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)部管理制度

房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理制度

為加強(qiáng)公司的規(guī)范化管理，完善各項(xiàng)工作制度，促進(jìn)公司發(fā)展壯大，提高經(jīng)濟(jì)效益，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)及公司章程的規(guī)定，制定本公司管理制度。

一、公司全體員工必須遵守公司章程，遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度和決定。

二、公司提倡樹立“一盤棋”思想，禁止任何部門、個(gè)人做有損公司利益、形象、聲譽(yù)和破壞公司發(fā)展的事情。

三、公司通過發(fā)揮全體員工的積極性、創(chuàng)造性和提高全體員工的技術(shù)、管理、經(jīng)營水平，不斷完善公司的經(jīng)營、管理體系，實(shí)行多種形式的責(zé)任制，不斷壯大公司實(shí)力和提高經(jīng)濟(jì)效益。

四、公司提倡全體員工刻苦學(xué)習(xí)科學(xué)技術(shù)和文化知識(shí)，為員工提供學(xué)習(xí)、深造的條件和機(jī)會(huì)，努力提高員工的整體素質(zhì)和水平，造就一支思想新、作風(fēng)硬、業(yè)務(wù)強(qiáng)、技術(shù)精的員工隊(duì)伍。

五、公司鼓勵(lì)員工積極參與公司的決策和管理，鼓勵(lì)員工發(fā)揮才智，提出合理化建議。

六、公司實(shí)行“崗薪制”的分配制度，為員工提供收入和福利保證。公司推行崗位責(zé)任制，實(shí)行考勤、考核制度，評(píng)先樹優(yōu)，對(duì)做出貢獻(xiàn)者予以表彰獎(jiǎng)勵(lì)。

七、公司提倡求實(shí)務(wù)新的工作作風(fēng)，提高工作效率；提倡勤儉節(jié)約，反對(duì)鋪張浪費(fèi)；倡導(dǎo)員工團(tuán)結(jié)互助，同舟共濟(jì)，發(fā)揚(yáng)集體合作和集體創(chuàng)造精神，增強(qiáng)團(tuán)體的凝聚力和向心力。

八、員工必須維護(hù)公司紀(jì)律，對(duì)任何違反公司章程和各項(xiàng)規(guī)章制度的行為，都要予以追究。

員工守則

一、遵紀(jì)守法，忠于職守，愛崗敬業(yè)。

二、維護(hù)公司聲譽(yù)，保護(hù)公司利益。

三、服從領(lǐng)導(dǎo)，關(guān)心下屬，團(tuán)結(jié)互助。

四、愛護(hù)公物，勤儉節(jié)約，杜絕浪費(fèi)。

五、不斷學(xué)習(xí)，提高水平，精通業(yè)務(wù)。

六、積極進(jìn)取，勇于開拓，求實(shí)創(chuàng)新。

總經(jīng)理崗位職責(zé)

1.認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)方針、政策、法律法規(guī)。

2.認(rèn)真落實(shí)公司各項(xiàng)規(guī)章制度，保證完成集團(tuán)公司下達(dá)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

3.負(fù)責(zé)公司的全面工作并抓好財(cái)務(wù)管理工作。4.負(fù)責(zé)提出經(jīng)營目標(biāo)和前景策劃并貫徹落實(shí)。5.對(duì)經(jīng)營管理工作中的重大問題做出決策。

6.監(jiān)督檢查各項(xiàng)職能部門人員執(zhí)行崗位目標(biāo)的情況。7.負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)部門人員做好公司各項(xiàng)工作和外單位上級(jí)部門的聯(lián)系與協(xié)調(diào)。

經(jīng)營部崗位職責(zé)及工作標(biāo)準(zhǔn)

一、崗位職責(zé)

1.認(rèn)真貫徹落實(shí)上級(jí)有關(guān)部門下發(fā)的文件、法規(guī)。2.協(xié)助公司總經(jīng)理安排好公司日常工作及臨時(shí)交辦的工作。

3.負(fù)責(zé)公司經(jīng)營計(jì)劃的決策、成本分析考核工作。4.負(fù)責(zé)公司所有開發(fā)項(xiàng)目施工隊(duì)伍、材料的招投標(biāo)工作，以及建設(shè)用地招標(biāo)工作。5.負(fù)責(zé)公司合同管理工作。

6.負(fù)責(zé)公司所有開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)決算及發(fā)包工程項(xiàng)目的結(jié)算工作。

7.認(rèn)真完成公司突發(fā)性事件的處理，負(fù)責(zé)辦理開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)批文及建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等相關(guān)工作。

8.協(xié)調(diào)公司董事會(huì)建章立制工作。

二、工作標(biāo)準(zhǔn)

（一）制度執(zhí)行

⑴認(rèn)真執(zhí)行有關(guān)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)、預(yù)算管理、定額管理、合同管理、方針目標(biāo)管理、標(biāo)準(zhǔn)化工程結(jié)算、材料管理等方面的規(guī)章制度；

⑵規(guī)定的原始資料真實(shí)、齊全，臺(tái)帳規(guī)范、整潔，報(bào)表及時(shí)、準(zhǔn)確；

⑶組織各項(xiàng)規(guī)章制度和部門、崗位工作標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施。

（二）預(yù)算編制

⑴熟悉預(yù)算定額及經(jīng)費(fèi)方面的政策法規(guī)，結(jié)合工程項(xiàng)目實(shí)際及時(shí)編制施工預(yù)算，作為編制施工計(jì)劃、發(fā)包工程、考核成本、進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算和統(tǒng)計(jì)工作的依據(jù)；

⑵變更設(shè)計(jì)后，及時(shí)編制變更部分的施工預(yù)算，作為工程價(jià)款結(jié)算的依據(jù)。

（三）合同管理

⑴合同管理由專人負(fù)責(zé)；

⑵認(rèn)真審核公司對(duì)外、對(duì)內(nèi)簽訂合同的條款是否符合法律程序，防止簽訂無效合同；

⑶注意收條與合同方有關(guān)的來往文件、資料、圖紙，做到齊全、準(zhǔn)確，并進(jìn)行規(guī)范整理、完善保存。

（四）工程結(jié)算

工程價(jià)款結(jié)算工作由專人負(fù)責(zé)，熟悉工程價(jià)款結(jié)算的特點(diǎn)和程序，及時(shí)辦理工程價(jià)款結(jié)算審計(jì)工作。

（五）招投標(biāo)管理 ⑴擬定招投標(biāo)技術(shù)文件；

⑵參與投標(biāo)的設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位的資質(zhì)審查；

⑶參與招投標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行答疑； ⑷參與標(biāo)書評(píng)審，協(xié)助定標(biāo)。

（六）材料供應(yīng)與采購

⑴堅(jiān)持按施工要求編制采購供應(yīng)計(jì)劃，保證工程進(jìn)度需要；

⑵降低物資儲(chǔ)備資金占有率，加速儲(chǔ)備資金周轉(zhuǎn)； ⑶堅(jiān)持“貨比三家”，盡量選擇質(zhì)優(yōu)、價(jià)廉、適用的材料；

⑷嚴(yán)格把好材料驗(yàn)收關(guān)，認(rèn)真執(zhí)行材料管理規(guī)章制度，做到原始資料真實(shí)、齊全，各種統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳、報(bào)表上報(bào)及時(shí)準(zhǔn)確。

（七）經(jīng)營計(jì)劃的制定

⑴負(fù)責(zé)公司經(jīng)營計(jì)劃的決策和成本分析工作； ⑵協(xié)助銷售部門實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)推進(jìn)計(jì)劃，對(duì)過程及結(jié)果進(jìn)行監(jiān)控和評(píng)估工作。

工程部崗位職責(zé)及工作標(biāo)準(zhǔn)

一、崗位職責(zé)

1.認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范，技術(shù)操作規(guī)程和質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

2.認(rèn)真貫徹執(zhí)行、落實(shí)公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，按時(shí)保質(zhì)量保完成分內(nèi)的各項(xiàng)工作。

3.負(fù)責(zé)公司所有項(xiàng)目自土地招拍掛后的開發(fā)勘察、設(shè)計(jì)、施工技術(shù)、質(zhì)量、安全、進(jìn)度，現(xiàn)場(chǎng)文明等的管理工作。4.負(fù)責(zé)施工中相關(guān)規(guī)劃、戶型調(diào)整及研究解決施工中的技術(shù)問題，處理重大工程質(zhì)量事故。5.負(fù)責(zé)主持竣工工程的驗(yàn)收和協(xié)調(diào)工作。

6.負(fù)責(zé)竣工工程的歸檔工作和工程竣工資料的備案工作。

7.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理顧客對(duì)工程施工過程中或交付后的意見和要求。

8.負(fù)責(zé)公司商品房的售后維修服務(wù)和質(zhì)量回放工作。9.負(fù)責(zé)外部相關(guān)部門的聯(lián)系及內(nèi)部有關(guān)部門的溝通、協(xié)調(diào)、配合工作。

10.認(rèn)真完成總經(jīng)理交辦的暫時(shí)性工作。

二、工作標(biāo)準(zhǔn)

（一）制度執(zhí)行 ⑴認(rèn)真執(zhí)行有關(guān)現(xiàn)場(chǎng)管理、技術(shù)管理、質(zhì)量管理、測(cè)量試驗(yàn)、計(jì)量管理等方面的規(guī)章制度；

⑵規(guī)定的原始資料真實(shí)、齊全，臺(tái)帳規(guī)范、整潔，報(bào)表及時(shí)、準(zhǔn)確。

（二）工程計(jì)劃與進(jìn)度管理

⑴制定工程進(jìn)度計(jì)劃，包括計(jì)劃、季度計(jì)劃、月度計(jì)劃；

⑵定期核查工程進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行情況；

⑶根據(jù)工程進(jìn)度的實(shí)際情況，必要時(shí)調(diào)整工程極度計(jì)劃；

⑷匯總和編制工程統(tǒng)計(jì)報(bào)表。

（三）工程調(diào)度管理

定期召開現(xiàn)場(chǎng)調(diào)度會(huì)議，對(duì)參與項(xiàng)目施工的各承包商實(shí)施統(tǒng)一的協(xié)調(diào)與調(diào)度。

（四）現(xiàn)場(chǎng)管理與文明施工

⑴開工前進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)布置，統(tǒng)一安排進(jìn)場(chǎng)，各施工單位的人員居住、辦公、生產(chǎn)作業(yè)場(chǎng)地等；

⑵在施工過程中，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理；

⑶按照文明施工的各項(xiàng)規(guī)定，設(shè)置文明施工的各類標(biāo)志牌，建立各種文明施工的制度，落實(shí)文明施工的各項(xiàng)措施。

（五）施工安全管理

⑴進(jìn)行施工安全管理，制定各項(xiàng)安全措施，并定期進(jìn)行安全大檢查；

⑵對(duì)進(jìn)場(chǎng)的人員進(jìn)行安全教育；

⑶對(duì)安全事故和安全事故隱患進(jìn)行及時(shí)妥善處理。

（六）內(nèi)外部協(xié)調(diào)管理

⑴協(xié)助與配合設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位工作； ⑵與企業(yè)內(nèi)造價(jià)、采購、財(cái)務(wù)等管理部門協(xié)調(diào)工作，共同處理相關(guān)問題。

（七）工程驗(yàn)收、歸檔管理

⑴負(fù)責(zé)主持竣工工程的各項(xiàng)驗(yàn)收工作；

⑵負(fù)責(zé)竣工工程資料的歸檔工作和工程竣工資料的備案工作。

（八）售后服務(wù)和質(zhì)量回訪

負(fù)責(zé)公司商品房的售后服務(wù)和質(zhì)量回訪工作。

營銷策劃部崗位職責(zé)及工作標(biāo)準(zhǔn)

一、崗位職責(zé)

1.負(fù)責(zé)部門工作計(jì)劃、目標(biāo)的確定。

2.負(fù)責(zé)組織房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)調(diào)研、信息收集和政策法規(guī)的研究工作，及時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，跟蹤把握市場(chǎng)行情，及時(shí)提出合理整體促銷計(jì)劃和方案，認(rèn)真組織和努力完成項(xiàng)目的銷售工作。

3.負(fù)責(zé)公司開發(fā)項(xiàng)目的房產(chǎn)證、土地證、預(yù)售商品房面積計(jì)算、產(chǎn)權(quán)面積測(cè)量工作。

4.負(fù)責(zé)公司資質(zhì)年檢及換證管理工作，房屋預(yù)售許可證和開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營權(quán)證的辦理工作。

5.建立市場(chǎng)信息收集、分析管理制度并健全檔案管理。6.服從領(lǐng)導(dǎo)的安排工作，協(xié)調(diào)好上下級(jí)的關(guān)系，完成好總經(jīng)理臨時(shí)交辦的各項(xiàng)工作任務(wù)。

二、工作標(biāo)準(zhǔn)

（一）銷售市場(chǎng)調(diào)研

⑴按照公司項(xiàng)目開發(fā)的相關(guān)要求，組織編寫銷售市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃‘

⑵根據(jù)調(diào)研計(jì)劃組織實(shí)施銷售市場(chǎng)調(diào)查工作；

⑶對(duì)銷售市場(chǎng)調(diào)查的數(shù)據(jù)進(jìn)行整理、分析、分類和歸檔； ⑷編寫市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，并提交企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決策。

（二）廣告之作與媒體宣傳

⑴根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃要求，編制廣告實(shí)施計(jì)劃；

⑵與媒體和廣告公司進(jìn)行溝通，做好廣告宣傳準(zhǔn)備工作；

⑶按計(jì)劃實(shí)施相應(yīng)的廣告宣傳和媒體投放工作。

（三）營銷計(jì)劃

⑴根據(jù)既定營銷策略，制定項(xiàng)目營銷行動(dòng)計(jì)劃； ⑵編制銷售費(fèi)用預(yù)算； ⑶確定項(xiàng)目的銷售推廣形勢(shì)。

（四）促銷計(jì)劃

根據(jù)項(xiàng)目的總體營銷方案和項(xiàng)目推進(jìn)的實(shí)際情況，制定個(gè)案促銷計(jì)劃。

（五）房產(chǎn)銷售

⑴銷售員通過接待客戶、電話聯(lián)絡(luò)、個(gè)人促銷等手段進(jìn)行房產(chǎn)銷售；

⑵按照企業(yè)統(tǒng)一部署，開展階段性促銷活動(dòng)： a.與客戶簽訂銷售合同； b.按照合同要求，定期回款。

（六）合同評(píng)審

會(huì)同工程部、法律助理一起進(jìn)行訂單的合同評(píng)審。

（七）客戶關(guān)系管理

⑴建立及完備客戶檔案（成交前原始資料，成交后的合同及其他資料）；

⑵入住資格的審定（各項(xiàng)手續(xù)的完備及房款支付情況）； ⑶客戶投訴處理； ⑷參與企業(yè)的經(jīng)營決策。

（八）提案建議

⑴參與企業(yè)的經(jīng)營決策；

⑵對(duì)企業(yè)有關(guān)經(jīng)營活動(dòng)提出建議和方案。

財(cái)務(wù)部崗位職責(zé)及工作標(biāo)準(zhǔn)

一、崗位職責(zé)

1.認(rèn)真貫徹落實(shí)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》。2.嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，記賬、算賬、做到手續(xù)完備，內(nèi)容真實(shí)，賬目清楚，數(shù)字正確，帳表相符，日清月結(jié)。

3.負(fù)責(zé)所有款項(xiàng)收入、支出和各項(xiàng)核算，報(bào)表、申報(bào)等工作。

4.負(fù)責(zé)公司統(tǒng)計(jì)審報(bào)工作和資質(zhì)年檢的協(xié)調(diào)工作；負(fù)責(zé)外部機(jī)關(guān)部門及內(nèi)部科室的有關(guān)溝通、協(xié)調(diào)、配合工作。

5.負(fù)責(zé)籌集資金及考核資金的使用情況。

6.負(fù)責(zé)公司管理費(fèi)用考核，認(rèn)真審核收支原始憑證。財(cái)務(wù)處理符合規(guī)章制度規(guī)定，數(shù)字準(zhǔn)確，結(jié)算及時(shí)。

7.負(fù)責(zé)公司各項(xiàng)稅金的繳納工作。

8.按時(shí)保質(zhì)量完成經(jīng)理交辦的各項(xiàng)工作任務(wù)。

二、工作標(biāo)準(zhǔn)

（一）制定規(guī)章制度

⑴編制財(cái)務(wù)管理的規(guī)章制度、會(huì)計(jì)制度，內(nèi)部財(cái)務(wù)控制管理辦法，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行；

⑵定期或不定期對(duì)財(cái)務(wù)管理的規(guī)章制度的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查。

（二）組織會(huì)計(jì)核算 ⑴組織會(huì)計(jì)核算； ⑵進(jìn)行企業(yè)固定資產(chǎn)的賬目管理； ⑶定期收集、匯總會(huì)計(jì)報(bào)表；

⑷及時(shí)向公司和相關(guān)政府部門上報(bào)會(huì)計(jì)報(bào)表。

（三）融資管理

⑴根據(jù)公司總經(jīng)理的指示，做好集團(tuán)的資金籌集、供應(yīng)和使用管理工作；

⑵與有關(guān)的金融機(jī)構(gòu)保持密切聯(lián)系，積極開拓融資渠道，為集團(tuán)建立有效的融資途徑。

（四）財(cái)務(wù)計(jì)劃

⑴統(tǒng)一編制公司的財(cái)務(wù)計(jì)劃； ⑵做好各項(xiàng)財(cái)務(wù)收支工作； ⑶落實(shí)預(yù)算執(zhí)行情況；

⑷對(duì)預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行分析。

（五）財(cái)務(wù)分析

⑴定期進(jìn)行財(cái)務(wù)綜合分析和預(yù)測(cè)；

⑵針對(duì)問題，及時(shí)提出財(cái)務(wù)控制措施和建議，并上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)參考；

⑶對(duì)新投資項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與風(fēng)險(xiǎn)分析。

（六）財(cái)務(wù)監(jiān)督

⑴嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)財(cái)務(wù)制度； ⑵嚴(yán)格監(jiān)督各項(xiàng)財(cái)務(wù)收支；

⑶會(huì)同其他部門，做好公司審計(jì)工作； ⑷對(duì)違反財(cái)務(wù)紀(jì)律的事件及時(shí)處理，發(fā)現(xiàn)問題，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)并提出處理意見。

（七）提案建議

⑴參與公司的經(jīng)營決策；

⑵協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)做好經(jīng)營前景的預(yù)測(cè)； ⑶為集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)提供決策備選方案；

⑷做好與同行業(yè)相關(guān)信息的搜集與整理，及時(shí)向公司領(lǐng)導(dǎo)提出建議。

（八）稅務(wù)工作

⑴及時(shí)了解、掌握國家有關(guān)稅務(wù)政策，搜集有關(guān)信息； ⑵負(fù)責(zé)進(jìn)行報(bào)稅工作。

（九）按揭貸款

⑴為客戶辦理房屋按揭貸款手續(xù)； ⑵催交售房款。

辦公室崗位職責(zé)及工作標(biāo)準(zhǔn)

1.認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家有關(guān)的方針、政策、法律、法規(guī)；認(rèn)真貫徹執(zhí)行、落實(shí)公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，按時(shí)完成總經(jīng)理、班子成員交辦的各項(xiàng)工作。

2.負(fù)責(zé)公司印鑒管理和有關(guān)文件、通知的草擬，印制、下發(fā)、登記工作。

3.認(rèn)真做好上級(jí)部門的聯(lián)絡(luò)和接待工作。

4.認(rèn)真做好上級(jí)文件的接收工作，做到及時(shí)上傳下達(dá)。5.負(fù)責(zé)與公司及內(nèi)部有關(guān)科室的溝通、協(xié)調(diào)、配合等工作。

6.認(rèn)真編排執(zhí)行好節(jié)假日、星期天管理人員值班簽到督查工作。

二、工作標(biāo)準(zhǔn)

（一）制度執(zhí)行

（1）認(rèn)真執(zhí)行有關(guān)組織協(xié)調(diào)、文書處理、生活后勤、治安保衛(wèi)和考勤工作；

（2）規(guī)定的原始資料真實(shí)、齊全、臺(tái)賬規(guī)范、整潔、報(bào)表及時(shí)、準(zhǔn)確。

（二）行政職務(wù)

（1）及時(shí)準(zhǔn)確傳達(dá)經(jīng)理的指示決定，并督促貫徹實(shí)施；（2）安排各種會(huì)議的召開，根據(jù)需要做好記錄；（3）負(fù)責(zé)公司首發(fā)文的登記管理；（4）主動(dòng)、熱情做好接待工作，按規(guī)定安排食宿及其他服務(wù)工作。

（三）后勤管理

（1）負(fù)責(zé)公司辦公場(chǎng)所的環(huán)境、衛(wèi)生、保潔工作；

（2）按計(jì)劃公司置辦公用品、用具，并做好登記發(fā)放工作。

（四）治安保衛(wèi)工作

（1）認(rèn)真做好治安保衛(wèi)和綜合治理工作；（2）努力提高辦公和經(jīng)營場(chǎng)所的治安保衛(wèi)工作；（3）發(fā)生安檢，報(bào)告及時(shí)準(zhǔn)確。

（五）車輛管理

（1）妥善安排公司車輛的日常維護(hù)、保養(yǎng)等日常管理工作；

（2）及時(shí)做好車輛年審和保險(xiǎn)購置工作。