第一篇：物業(yè)管理的包干制與酬金制

物業(yè)管理的包干制與酬金制

一、物業(yè)服務(wù)的兩種計(jì)費(fèi)方式

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

包干制是物業(yè)管理企業(yè)按照和業(yè)主雙方約定的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收費(fèi)，不論管理的好壞、經(jīng)營(yíng)的虧盈，均由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，而與業(yè)主無(wú)關(guān)。實(shí)行包干制的前提是對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)雙方事先要有約定和承諾，即包干的具體額度。通常，對(duì)有政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)類(lèi)型的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行包干制，但是當(dāng)業(yè)主方對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的測(cè)算和市場(chǎng)行情不甚明了時(shí)，往往對(duì)包干的額度把握不定，此時(shí)不宜實(shí)行包干。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制時(shí)，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所繳納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。如果物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

酬金制實(shí)質(zhì)是實(shí)報(bào)實(shí)銷(xiāo)制，物業(yè)管理企業(yè)按照雙方協(xié)商確定的預(yù)算預(yù)收基本費(fèi)用，一個(gè)會(huì)計(jì)年度結(jié)束后進(jìn)行決算并向業(yè)主多退少補(bǔ)。在這種模式下，物業(yè)管理企業(yè)只拿業(yè)主事先約定好的酬金部分（酬金可事先預(yù)定提取比例或固定額度）。由于預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出是代管性質(zhì)，所以采取酬金制物業(yè)服務(wù)支出不應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅等相關(guān)稅金。

二、包干制和酬金制的優(yōu)、缺點(diǎn)分析

1、包干制的優(yōu)點(diǎn)

首先，包干制執(zhí)行起來(lái)較為簡(jiǎn)單，有利于小型的物業(yè)管理公司采用。其次，在業(yè)主委員會(huì)成員專業(yè)水平有限，精力有限的情況下，實(shí)行包干制避免了對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行賬目監(jiān)督和審計(jì)等的工作，簡(jiǎn)便易行。

第三，由于包干制中節(jié)省的開(kāi)支可能成為物業(yè)公司的利潤(rùn)，所以在一定程度上可以刺激物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理方式創(chuàng)新，節(jié)約成本。

2、包干制的缺點(diǎn)

首先，在包干制中，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的好壞主要靠企業(yè)自律，為了獲取更高的利潤(rùn)，物業(yè)管理企業(yè)可能會(huì)收到錢(qián)不花或者少花，往往導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)為了降低管理成本而對(duì)工作草率了事的行為；

其次，包干制的成本限制，使得物業(yè)管理企業(yè)對(duì)需要進(jìn)行及時(shí)維修的工作，往往產(chǎn)生拖延或小修小補(bǔ)，不做徹底解決，對(duì)物業(yè)的使用壽命和價(jià)值都會(huì)產(chǎn)生一定影響；

第三，實(shí)行包干制的物業(yè)管理企業(yè)在費(fèi)用不足時(shí)，只有依靠多元化經(jīng)營(yíng)維持企業(yè)的利潤(rùn)，不利于物業(yè)管理專業(yè)化。

3、酬金制的優(yōu)點(diǎn)

首先，酬金制費(fèi)用更加透明，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的費(fèi)用支出可以監(jiān)控，更加體現(xiàn)了業(yè)主的自主管理；

其次，物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)支出的多少對(duì)企業(yè)利潤(rùn)沒(méi)有直接影響，有了固定的酬金，則企業(yè)不必考慮多元化經(jīng)營(yíng)，有利于企業(yè)專利的專業(yè)化；

第三，酬金制體現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主“管家”式的服務(wù)關(guān)系，減少了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)收費(fèi)方面的矛盾。

4、酬金制的缺點(diǎn)

首先，酬金制需要對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行賬目監(jiān)督和審計(jì)，要求業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有較高的認(rèn)識(shí)水平和專業(yè)水平。

其次，物業(yè)管理企業(yè)處于利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)，可能會(huì)提高酬金支付的基數(shù)，即物業(yè)服務(wù)支出。由于業(yè)主在專業(yè)知識(shí)方面處于相對(duì)劣勢(shì)地位，所以很難找到有理、有利、有效的壓縮開(kāi)支的根據(jù)，由此可能帶來(lái)物業(yè)管理費(fèi)用的攀升。

三、兩種收費(fèi)方式的比較分析

1、兩種收費(fèi)方式各有利弊

從上述分析可看出，包干制簡(jiǎn)便易行，對(duì)業(yè)主的要求不高，節(jié)省了業(yè)主的管理成本，但是會(huì)存在更多的非市場(chǎng)行為，不利于業(yè)主和企業(yè)之間的溝通和諒解。

對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提高技能和專業(yè)化發(fā)展有一定的阻礙，在一定程度上制約著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

酬金制更體現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，更透明化，有助于企業(yè)自我管理，有利于物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化水平的提高，但是酬金制對(duì)業(yè)主的要求較高。從目前我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的階段來(lái)看，兩種收費(fèi)方式都有其存在的理由和必要性。

2、酬金制是物業(yè)收費(fèi)方式的發(fā)展方向

物業(yè)管理目的之一是提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)其穩(wěn)定持續(xù)的收益、保值、增值，所以從兩種收費(fèi)方式的特點(diǎn)來(lái)看，酬金制是日后物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的發(fā)展方向。在物業(yè)管理發(fā)展成熟的國(guó)外和港澳地區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)普遍采用酬金制，他們實(shí)行酬金制的前提是物業(yè)管理企業(yè)會(huì)對(duì)業(yè)主進(jìn)行定期培訓(xùn)，讓廣大業(yè)主更多了解物業(yè)管理知識(shí)，既便于和物業(yè)管理企業(yè)之間的溝通，也有利于監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的行為。由于我國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展還未完全成熟，專業(yè)培訓(xùn)僅限于行業(yè)內(nèi)部，而針對(duì)業(yè)主的幾乎沒(méi)有，所以很多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)較為表面化。觀念停留在“服務(wù)——滿意”這一層面上。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)的不足使得普通的居民很難實(shí)現(xiàn)和物業(yè)管理企業(yè)的正確溝通，以及對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的有效監(jiān)督，所以目前在國(guó)內(nèi)全面推行酬金制并不現(xiàn)實(shí)。

3、包干制仍然具有存在的必要性

雖然包干制相對(duì)來(lái)說(shuō)存在更多的非市場(chǎng)因素，從服務(wù)的周到有效，到對(duì)物業(yè)的保值、增值等方面都不如酬金制具有優(yōu)勢(shì)，但我國(guó)大部分小區(qū)的物業(yè)管理管理收費(fèi)目前仍然采用包干制。這種收費(fèi)方式存在較大市場(chǎng)的原因是，我國(guó)居民對(duì)物業(yè)服務(wù)消費(fèi)的承受能力不高，在業(yè)主專業(yè)水平較低的情況下，包干制的收費(fèi)方式省去了賬目審計(jì)等監(jiān)督工作，尤其對(duì)于中低檔物業(yè)來(lái)說(shuō)，業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理知識(shí)水平的限制以及包干制收費(fèi)的相對(duì)低廉更加具有吸引力。

四、我國(guó)推行酬金制仍然需要完善的方面

雖然酬金制更加透明、合理、市場(chǎng)化。但是，在我國(guó)推行酬金制從理論到實(shí)踐還有很長(zhǎng)的路要走，我們必須注意通過(guò)明確和完善實(shí)施細(xì)則，解決好關(guān)鍵環(huán)節(jié)的操作規(guī)范問(wèn)題，否則就很容易背離初衷，引發(fā)新的矛盾?？偟目磥?lái)，仍然需要完善以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：

1、對(duì)物業(yè)服務(wù)成本支出的抑制辦法

酬金制的企業(yè)利潤(rùn)直接取決于物業(yè)服務(wù)支出，所以采用酬金制收費(fèi)，應(yīng)該給物業(yè)管理公司注入控制和減低成本的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力?？梢杂蓸I(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商制定獎(jiǎng)懲措施，在物業(yè)管理企業(yè)努力提高管理水平、減少管理成本的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力下，給與物業(yè)管理企業(yè)一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)，這樣，既體現(xiàn)了公平與公正，同時(shí)又有利于管理方法的不斷改進(jìn)，能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主利益的雙贏。

2、物業(yè)管理企業(yè)納稅基數(shù)的核定問(wèn)題

由于酬金制預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，所以在預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)用中，除了支付給物業(yè)管理企業(yè)的酬金部分，其余都不是物業(yè)管理企業(yè)的收入，不應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅等相應(yīng)稅金，如果硬性要其以物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額為基數(shù)繳納，稅費(fèi)勢(shì)必會(huì)被列入直接支出，最終轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主頭上。對(duì)業(yè)主的集體消費(fèi)征收營(yíng)業(yè)稅既不合情也不合理。所以推行酬金制，應(yīng)從法規(guī)上明確物業(yè)管理企業(yè)納稅基數(shù)的確定細(xì)則。

3、對(duì)業(yè)主物業(yè)管理知識(shí)的培訓(xùn)

酬金制的推廣仍然有賴于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理知識(shí)的認(rèn)知，提高業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的管理能力，這樣才能做到業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的有效監(jiān)督，如果業(yè)主完全依賴每年一度的外部審計(jì)工作，則會(huì)減少對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督效力。同時(shí)，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理知識(shí)的匱乏，容易讓物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間產(chǎn)生不必要的分歧，形成溝通和理解上的障礙，可以學(xué)習(xí)香港模式，建立物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的培訓(xùn)機(jī)制，這樣對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展也具有一定的推動(dòng)作用。

4、政府主管部門(mén)監(jiān)控機(jī)制的建立問(wèn)題

物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題一直是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間最主要的矛盾，業(yè)主拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)的問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，如果推行酬金制，則拒絕繳納費(fèi)用就不再是業(yè)主和企業(yè)之間的利益關(guān)系，而是單個(gè)業(yè)主和所有業(yè)主之間的利益管理。物業(yè)管理企業(yè)作為受“雇傭”一方，無(wú)權(quán)干涉業(yè)主之間的利益問(wèn)題，但是如果這類(lèi)問(wèn)題嚴(yán)重，勢(shì)必會(huì)影響到對(duì)整個(gè)物業(yè)的健康、有序管理，所以需要出現(xiàn)第三方（政府主管部門(mén)或社會(huì)監(jiān)督機(jī)構(gòu)）來(lái)解決這些矛盾糾紛。我們可以通過(guò)法規(guī)，推行協(xié)商、仲裁、訴訟等一系列的方法來(lái)解決類(lèi)似問(wèn)題。

除此之外，要保證物業(yè)管理酬金制的良性運(yùn)行，還要解決其他一些層面的問(wèn)題。比如物業(yè)管理企業(yè)的商業(yè)信用問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)和其他行業(yè)的協(xié)調(diào)配合問(wèn)題等等。盡管這些問(wèn)題的解決都不是輕而易舉的，但只要整個(gè)社會(huì)各個(gè)方面能夠站在全局的角度去努力，我們還是可以相信，物業(yè)管理酬金制會(huì)逐步得到完善，并成為物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主流模式。

第二篇：物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)包干制和酬金制的比較研究

物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)包干制和酬金制的比較研究

配合《物業(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施，2003年11月國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了新的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），《辦法》第九條提到：“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”，首次在政府法規(guī)中明確提出物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式。本文試圖通過(guò)對(duì)這兩種收費(fèi)制的比較，對(duì)包干制和酬金制的優(yōu)劣得失作一番探討。

一、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)包干制和酬金制的概念及其內(nèi)涵。

在《辦法》中，對(duì)于包干制和酬金制的概念及其含義作了詳細(xì)的解釋：“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)。實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、額定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)”。“酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金”。從市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)角度分析，包干制的定價(jià)方式實(shí)質(zhì)是市場(chǎng)定價(jià)，酬金制的定價(jià)方式實(shí)質(zhì)是成本定價(jià)。關(guān)于中大修費(fèi)用，《辦法》中明確指出，“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。”這就是說(shuō)對(duì)于大型的維修、改造和更新，無(wú)論包干制還是酬金制都要用專項(xiàng)維修資金列支，兩制無(wú)差異，故本文不就此問(wèn)題進(jìn)行討論。

二、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)包干制和酬金制的差異分析

任何事物都有兩面性，有優(yōu)就有劣。包干制和酬金制具有明顯的互補(bǔ)特征，即一方的優(yōu)勢(shì)恰好就是另一方的劣勢(shì)，因此本文只列舉兩種制度的核心優(yōu)勢(shì)進(jìn)行比較。

（一）酬金制的核心優(yōu)勢(shì)主要表現(xiàn)

1、財(cái)務(wù)透明，業(yè)主可以直接監(jiān)管資金的使用。用于物業(yè)管理的資金主要來(lái)源于收取業(yè)主的管理服務(wù)費(fèi)，如果缺乏監(jiān)管，極易使資金的使用不以業(yè)主意志為轉(zhuǎn)移，不能保證使用在業(yè)主真正所需上，同時(shí)也可能導(dǎo)致物管企業(yè)花別人的錢(qián)不心疼，大手大腳鋪張浪費(fèi)的情況發(fā)生。在酬金制的定義中我們可以看出，所收取的物業(yè)管理費(fèi)，全部用于物業(yè)服務(wù)的支出，物業(yè)管理企業(yè)只是按物業(yè)管理服務(wù)合同約定，從中按比例抽取利潤(rùn)。從本質(zhì)上講，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)只相當(dāng)于職業(yè)經(jīng)理人的作用，管理這筆資金，其最終的決定權(quán)、支配權(quán)在業(yè)主手中；同時(shí)《辦法》中還明確規(guī)定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)公布物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算，每年不少于一次公開(kāi)其財(cái)務(wù)帳目，業(yè)主有權(quán)就相關(guān)支出問(wèn)題提出質(zhì)詢，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)答復(fù)，可聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)，因此，酬金制維護(hù)了業(yè)主的知情權(quán)，滿足了業(yè)主的要求財(cái)務(wù)公開(kāi)的愿望，可減少因信息不對(duì)稱而產(chǎn)生的糾紛。對(duì)于物管企業(yè)來(lái)講，也是一種約束和監(jiān)督，促使物管企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理，控制資金的正常合理使用，合情合理的用好業(yè)主的每一分錢(qián)，而不致變?yōu)槲锕芷髽I(yè)的灰色隱性收入。

2、有利于保護(hù)物業(yè)管理行業(yè)幼稚期的成長(zhǎng)

酬金制是以成本為依據(jù)加上一定比例的利潤(rùn)組成的價(jià)格。此種定價(jià)方式對(duì)于經(jīng)營(yíng)者而言，假設(shè)該商品能夠完全出售，則經(jīng)營(yíng)者一定能獲得預(yù)期利潤(rùn)。物業(yè)管理服務(wù)屬于預(yù)付費(fèi)的經(jīng)營(yíng)方式，一旦簽定了物業(yè)服務(wù)合同，幾乎不存在該種服務(wù)商品銷(xiāo)售不出去的風(fēng)險(xiǎn)，亦即采用酬金制收費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小至可以忽略不計(jì)，雖然此種收費(fèi)方式利潤(rùn)的比率不高，但對(duì)于處于剛剛起步的物業(yè)管理行業(yè)而言，這種經(jīng)營(yíng)環(huán)境能確保企業(yè)永遠(yuǎn)處于盈利狀態(tài)，最低限度保證企業(yè)的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)能不斷循環(huán)下去，并有機(jī)會(huì)進(jìn)行小規(guī)模擴(kuò)大再生產(chǎn)。縱觀我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展史，最初收費(fèi)就是采取的傭金制，其內(nèi)涵與《辦法》中提到的酬金制是一樣的，正是因?yàn)槭褂昧诉@種收費(fèi)制度，才使得我國(guó)的物業(yè)管理在極其艱難的環(huán)境中，從依

附于房地產(chǎn)的嬰兒，發(fā)展成為今天一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)。因此，酬金制有利于企業(yè)度過(guò)襁褓期，有利于保護(hù)物業(yè)管理行業(yè)幼稚期的成長(zhǎng)。

（二）包干制的核心優(yōu)勢(shì)主要表現(xiàn)在：

1、強(qiáng)化成本意識(shí)，提高企業(yè)生存能力。包干制下，物管企業(yè)是承包商的角色，自身承擔(dān)因其經(jīng)營(yíng)管理水平高低而帶來(lái)的盈虧壓力。因此，這種機(jī)制對(duì)于企業(yè)來(lái)講，具有明顯的激勵(lì)作用和盈利動(dòng)機(jī)。在商業(yè)社會(huì)中，企業(yè)是經(jīng)濟(jì)動(dòng)物，盈利的追求有著與生俱來(lái)的渴望，如果限制了其對(duì)盈利的追求，就喪失對(duì)其激勵(lì)和約束作用，企業(yè)就如同人體的機(jī)理壞死一樣，終將萎靡不振。這種激勵(lì)將直接促使物業(yè)管理企業(yè)在履行物業(yè)管理合同時(shí)，提高成本意識(shí)，努力提升經(jīng)營(yíng)管理水平，完善各種成本控制手段和方法，以期從經(jīng)營(yíng)成本上要效益，提高企業(yè)的盈利能力和生存能力，促進(jìn)企業(yè)自身的進(jìn)步和發(fā)展。

2、有利于提高員工素質(zhì)，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。

物業(yè)管理在我國(guó)已有二十多年的歷史，但整個(gè)行業(yè)仍處于低利潤(rùn)水平，從業(yè)人員素質(zhì)偏低，年齡偏大。2003年北京太和企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司對(duì)北京地區(qū)的物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行的薪酬福利調(diào)研表明，物業(yè)管理行業(yè)的整體薪酬居于市場(chǎng)的較低端地位，而且隨著職位等級(jí)的增加，差距越來(lái)越大，即使在行業(yè)發(fā)展最早的深圳，這種情況仍沒(méi)有大的改觀，并且在人們的職業(yè)觀念中，物業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型的服務(wù)行業(yè)，技術(shù)含量低，社會(huì)地位不高。上述情況的存在，使物業(yè)管理行業(yè)很難吸引高素質(zhì)的人才，投身到物業(yè)管理企業(yè)中來(lái)。但隨著物業(yè)管理的對(duì)象——房屋本身的技術(shù)含量的不斷增加，高科技技術(shù)設(shè)備的使用量不斷加大，從客觀上要求物業(yè)管理的發(fā)展必須與之相適應(yīng)，從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)變，提高行業(yè)的技術(shù)含量，使用更科學(xué)和規(guī)范的管理技術(shù)方法，而要改變這一切的根本是要提升從業(yè)人員的素質(zhì)。采用包干制，因其所收物業(yè)管理費(fèi)的開(kāi)支尤其是人工成本不必經(jīng)過(guò)業(yè)主的審核，因此，當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)部管理，降低其經(jīng)營(yíng)成本后，可以在較高的企業(yè)利潤(rùn)中提出一部分來(lái)提高從業(yè)人員的工資水平和待遇，留住現(xiàn)有人才，吸引更多的高素質(zhì)人才加盟物業(yè)管理行業(yè)。而高素質(zhì)人才的加盟，又能增加現(xiàn)有員工的危機(jī)意識(shí)，促使其學(xué)習(xí)提高，從而整體提高員工素質(zhì)，提高整個(gè)行業(yè)的管理服務(wù)水平，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。

3、節(jié)省監(jiān)管成本，提高決策和服務(wù)效率

監(jiān)管是保證生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)或質(zhì)價(jià)相符商品（包含有形及無(wú)形商品）的最有力手段，我們熟知的質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)ISO9000標(biāo)準(zhǔn)2000版的最大改進(jìn)之一就是強(qiáng)調(diào)了過(guò)程控制，目的就是確保在每個(gè)環(huán)節(jié)不出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，使得最終產(chǎn)品達(dá)到預(yù)期的質(zhì)量要求。但監(jiān)管是要花費(fèi)成本的，尤其是消費(fèi)者直接對(duì)商品生產(chǎn)過(guò)程的監(jiān)管費(fèi)用極高。因?yàn)槿魏我环N商品的生產(chǎn)一定是有專業(yè)性的，必須由專業(yè)人士或機(jī)構(gòu)監(jiān)管才有效，物業(yè)管理亦不例外。消費(fèi)者監(jiān)管的直接成本包括業(yè)委會(huì)在業(yè)主中或者從外聘請(qǐng)專業(yè)人士進(jìn)行日常服務(wù)工作的監(jiān)管，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)等支付的費(fèi)用，上述成本是有形的，可以衡量的，此外還存在間接成本，如物業(yè)管理企業(yè)必須有專人協(xié)調(diào)處理業(yè)主方的監(jiān)管和審計(jì)，這個(gè)過(guò)程中所耗費(fèi)的人力和物力及時(shí)間，并沒(méi)有花費(fèi)在為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)上，這是物業(yè)服務(wù)的邊際成本，不能帶來(lái)直接價(jià)值。中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，人們對(duì)行業(yè)本身認(rèn)知不多，更談不上對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和其運(yùn)作有什么深入的了解和研究，無(wú)論業(yè)主或外聘人員能具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和能力，對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行有效監(jiān)管的，在目前很難實(shí)現(xiàn)。另外，在絕大多數(shù)物業(yè)管理區(qū)域中，業(yè)主的數(shù)量是較大的，如果有重大事項(xiàng)需要業(yè)主表決時(shí)，很難在短期內(nèi)召集齊所有業(yè)主并得出統(tǒng)一的結(jié)果，如果耗費(fèi)了成本又達(dá)不到應(yīng)有的效果，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度考慮，是沒(méi)有意義的。但有一種監(jiān)管其成本是很低的，甚至可以忽略不計(jì)，那就是利用市場(chǎng)機(jī)制客觀產(chǎn)生的商品品牌進(jìn)行監(jiān)管。品牌是目標(biāo)消費(fèi)者及公眾對(duì)于某一特定事物的心理﹑生理的﹑綜合性的肯定性感受和評(píng)價(jià)的結(jié)晶物，感受和評(píng)價(jià)的核心依據(jù)是商品的質(zhì)量和服務(wù)。因此任何一個(gè)特定的品牌，都包含了其特有的有關(guān)該商品的所有信息。作為消費(fèi)者，一旦認(rèn)可了該品牌商品，就表明他（們）同時(shí)認(rèn)可了與該商品相關(guān)的所有組成部分，包括商品的質(zhì)量、生產(chǎn)過(guò)程、成本等等。對(duì)于消費(fèi)者而言，在確定品牌時(shí)需要耗費(fèi)較多的時(shí)間、精力、費(fèi)用進(jìn)行選擇，但這屬于一次性的行為，只要選擇正確，就可達(dá)到一勞永逸的效果，日后的監(jiān)管就很簡(jiǎn)單了，這就是品牌商品尤其是名牌商品大受消費(fèi)者歡迎的原因。物業(yè)管理服務(wù)商品有其特殊性，即購(gòu)買(mǎi)在前，生產(chǎn)和消費(fèi)在后，但當(dāng)我們引進(jìn)了品牌的概念之后，購(gòu)買(mǎi)、生產(chǎn)、消費(fèi)的順序已不成為質(zhì)價(jià)能否相符的障礙；20多年的發(fā)展，已造就了一批物業(yè)管理品牌；建設(shè)部頒布的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》也為業(yè)主在合同中明確服務(wù)質(zhì)量提供了有力的保障。包干制的特性決定了其運(yùn)作方式就是通過(guò)市場(chǎng)的自然調(diào)節(jié)，使業(yè)主得以選擇符合其需求的價(jià)格商品，而該商品的質(zhì)量可由兩方面得到保證：一是該商品的品牌，二是服務(wù)合同中關(guān)于質(zhì)量的條款，此條款的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)又可由《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》為依據(jù)確定。因此，采用包干制，業(yè)主最關(guān)心的服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題完全可以通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管，節(jié)省監(jiān)管成本，提高決策和服務(wù)效率。

三、結(jié)論

從上述分析可知：

1、酬金制能幫助物業(yè)管理企業(yè)在起步階段的成長(zhǎng)與發(fā)展。

我國(guó)幅員遼闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，物業(yè)管理的發(fā)展也是如此，所以，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較慢、物業(yè)管理起步較晚的地區(qū)，可采用酬金制，既易于讓業(yè)主接受，又適合物業(yè)管理企業(yè)及行業(yè)的立足，平穩(wěn)度過(guò)行業(yè)的幼稚期。

2、包干制適用于市場(chǎng)化程度較高，物業(yè)管理有一定基礎(chǔ)的地區(qū)。包干制是市場(chǎng)發(fā)展到一定階段時(shí)的產(chǎn)物，其優(yōu)勢(shì)遠(yuǎn)大于酬金制，尤其是在促進(jìn)進(jìn)入快速成長(zhǎng)期的企業(yè)和行業(yè)發(fā)展方面。實(shí)際上，在物業(yè)管理出現(xiàn)最早的深圳，雖然目前的收費(fèi)方式還稱之為傭金（酬金）制，表面看也有傭金（酬金）制的外衣，如定期公布收支明細(xì)，應(yīng)答業(yè)主有關(guān)收支的質(zhì)詢，業(yè)主可聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)等等，但其實(shí)質(zhì)上早已不是傭金（酬金）制的內(nèi)涵了，第一，在監(jiān)管問(wèn)題的實(shí)際操作上，絕大多數(shù)業(yè)主/業(yè)委會(huì)并沒(méi)有真正履行其監(jiān)管的責(zé)任，而主要還是依賴物業(yè)管理企業(yè)的品牌信譽(yù)代替繁瑣耗費(fèi)大的監(jiān)管程序，即使有個(gè)別業(yè)委會(huì)實(shí)施了監(jiān)管程序，在耗費(fèi)了極其巨大的各類(lèi)成本之后，并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)過(guò)程控制的目的，最終導(dǎo)致兩敗俱傷；第二，目前已沒(méi)有任何一家企業(yè)能真正按照成本進(jìn)行定價(jià)，基本上均采用包干制即市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行定價(jià)，最典型的案例就是，最初深圳高層住宅的服務(wù)費(fèi)價(jià)格整體水平較高，當(dāng)某幾家企業(yè)率先將價(jià)格降低時(shí)，其它企業(yè)也先后將收費(fèi)價(jià)格降至與之相同或相近；多層住宅的服務(wù)收費(fèi)價(jià)格普遍偏低，企業(yè)提供這種服務(wù)基本無(wú)利可圖甚至虧損，但也幾乎沒(méi)有企業(yè)獨(dú)自提高收費(fèi)價(jià)格或由業(yè)主補(bǔ)交虧損部分，這種表現(xiàn)幾乎就完全是市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制在自發(fā)地起著調(diào)節(jié)作用，因此，當(dāng)市場(chǎng)化程度較高，物業(yè)管理有一定基礎(chǔ)時(shí)，應(yīng)采用包干制。

隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理市場(chǎng)成熟度的提高，包干制的優(yōu)勢(shì)將愈來(lái)愈明顯，包干制利用市場(chǎng)這只看不見(jiàn)的手，以滿足業(yè)主的需求為導(dǎo)向，保護(hù)先進(jìn)，優(yōu)勝劣汰，激勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)迅速提高自身的經(jīng)營(yíng)水平，從而迅速提高行業(yè)的整體水平。

第三篇：.物業(yè)管理委托合同(酬金制合同)

商業(yè)

物業(yè)管理委托合同

甲方：商業(yè)項(xiàng)目投資有限公司

乙方：北京XXXXXXXX物業(yè)服務(wù)有限公司

商業(yè)

物業(yè)管理委托合同

委托方： 商業(yè)項(xiàng)目投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱：甲方）法定代表人：

電話： XXXXXXXXXXXXXXX 傳真： XXXXXXXXXXXXXXX 注冊(cè)地址： XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

受托方： XXXXXXXXXXXXXXX物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：乙方）法定代表人：XXXXXXXXXXXX 電話： XXXXXXXXXXXXX 傳真： XXXXXXXXXXXXXXXXX 辦公地： XXXXXXXXXXXXXXX 郵編： XXXXXXXXXXXX 賬號(hào)名稱： 開(kāi)戶行：

賬號(hào)：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》以及相關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致基礎(chǔ)上，甲乙雙方同意以酬金制形式就乙方對(duì)甲方【河北省市秦皇西大街88號(hào)】提供專業(yè)化之物業(yè)管理服務(wù)，特訂立本合同。

第1條 本合同中有關(guān)定義

1.1.1.2.「該物業(yè)」指【商業(yè)】項(xiàng)目，為甲方持有項(xiàng)目。座落位置： 總建筑面積一期約26700平方米（不含會(huì)所）。物業(yè)類(lèi)型：商業(yè) 1.3 「本合同」指乙方同意以酬金制形式為甲方該物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，甲方同意 為乙方提供的專業(yè)化服務(wù)支付酬金而訂立本合同。

1.4 本合同物業(yè)管理服務(wù)包括：“籌備期物業(yè)管理”及“后期委托物業(yè)管理”。1.4.1 「籌備期物業(yè)管理期限」指自甲方提前30工作天書(shū)面通知乙方開(kāi)始之日起為準(zhǔn)，初步為2012年 月 日起至2012年 月 日止,乙方提供甲方于該期間籌備期物業(yè)管理服務(wù)。

1.4.2 「物業(yè)管理期限」指自甲方提前30天書(shū)面通知乙方項(xiàng)目交付之日起為準(zhǔn)，初步為2012年5月1 日起至2014年4月30日止，為期24個(gè)月乙方提供甲方于該物業(yè)之物業(yè)管理服務(wù)。如上述起始日期延誤，甲方需提前30工作天書(shū)面通知乙方。

1.5 「業(yè)戶」指該物業(yè)各單元的業(yè)主、租戶和使用人及其合法授權(quán)人。

1.6 「業(yè)戶手冊(cè)和臨時(shí)管理規(guī)約」指依照現(xiàn)行國(guó)家法律為商業(yè)的業(yè)戶 制訂有關(guān)共同使用該物業(yè)公共部分和公用部分的權(quán)利和責(zé)任。是約束該物業(yè)業(yè)戶之間的相互關(guān)系，所有該物業(yè)業(yè)戶必須遵守。

1.7 「物業(yè)服務(wù)」：指乙方在該物業(yè)中所涉及的物業(yè)服務(wù)及資產(chǎn)服務(wù)，包括但不限于客服、安保、消防、保潔、綠植及租擺、公共區(qū)域設(shè)備設(shè)施運(yùn)行和維修及維護(hù)保養(yǎng)、建筑和裝飾工程、改造和驗(yàn)收、停車(chē)場(chǎng)及車(chē)輛管理、業(yè)戶管理、廣告位管理及對(duì)外接待聯(lián)絡(luò)等。

1.8 「物業(yè)管理帳戶」：指乙方于物業(yè)服務(wù)開(kāi)始前以乙方名義開(kāi)立專項(xiàng)物業(yè)管理帳戶，以用于收支該物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)用及開(kāi)出相應(yīng)發(fā)票。物業(yè)管理帳戶為甲、乙雙方共管帳戶，甲方保管人名章，乙方保管公章及合同章。有關(guān)物業(yè)費(fèi)支出均須甲、乙雙方同意。乙方按每月度首五日從物業(yè)管理賬戶中劃撥管理酬金。

1.9 「資產(chǎn)管理帳戶」：指乙方于物業(yè)服務(wù)開(kāi)始前以乙方名義開(kāi)立專項(xiàng)資產(chǎn)管理帳戶，以用于收支該物業(yè)除租金（租金由甲方設(shè)立專項(xiàng)賬戶收?。┩馄渌Y產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性收益收入，如宣傳推廣費(fèi)，廣告收入及甲方撥款等開(kāi)出相應(yīng)發(fā)票。該物業(yè)的資產(chǎn)服務(wù)性經(jīng)營(yíng)收益費(fèi)用將列入此專項(xiàng)帳戶，此帳戶同樣為甲、乙雙方共管帳戶，甲方保管人名章，乙方保管公章及合同章。

1.10 「酬金制」：指乙方對(duì)甲方的物業(yè)項(xiàng)目提供的物業(yè)服務(wù)采取的是酬金制的模式，即在甲方物業(yè)項(xiàng)目以后的物業(yè)服務(wù)工作中，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金（物業(yè)費(fèi)）按約 定比例或者約定數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)（乙方），其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主（甲方）享有或承擔(dān)。

1.11 「資產(chǎn)性經(jīng)營(yíng)收益」：

指該物業(yè)除物業(yè)費(fèi)及租金外其他資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性收益，包括但不限于：廣告收入、宣傳推廣費(fèi)，甲方撥款等。此項(xiàng)費(fèi)用所有權(quán)歸甲方，乙方對(duì)此科目費(fèi)用進(jìn)行日常管理，并享有使用權(quán)（如彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用不足），但須經(jīng)得甲方同意，方可使用。甲方將定期進(jìn)行資金審計(jì)工作。

1.12 「外判商服務(wù)費(fèi)」：指乙方將物業(yè)服務(wù)某些工序或服務(wù)（如保安、保潔）判予其專 業(yè)公司負(fù)責(zé)管理及維護(hù)所產(chǎn)生的外判費(fèi)用。

1.13 「不可抗力」指在本合同履行過(guò)程中，由于甲方物業(yè)所在地發(fā)生戰(zhàn)爭(zhēng)、洪水、臺(tái)風(fēng)、冰雹、地震或其他人力不能控制等不可抗力事件，致使本合同之任何一方無(wú)法履行本合同規(guī)定之義務(wù)，遭受不可抗力之一方不承擔(dān)違約責(zé)任。

第2條 籌備期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

乙方提供甲方籌備期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容包括： 2.1 物業(yè)管理籌備與接管驗(yàn)收

2.1.1 乙方負(fù)責(zé)組建該物業(yè)之物業(yè)管理隊(duì)伍，選派及聘用各級(jí)駐場(chǎng)物業(yè)管理員工； 2.1.2 按照該物業(yè)管理需要和該物業(yè)特定情況制定管理處各項(xiàng)管理制度與工作程序； 2.1.3 按照甲乙雙方共同確認(rèn)的接管驗(yàn)收安排，負(fù)責(zé)接管該物業(yè)設(shè)施設(shè)備，與建設(shè)單位做好各項(xiàng)交接。該物業(yè)設(shè)施設(shè)備須符合國(guó)家及甲方、乙方有關(guān)接管驗(yàn)收的規(guī)定和要求；

2.1.4 物業(yè)工程維保事宜：

2.1.4.1負(fù)責(zé)與甲方制定有關(guān)該物業(yè)的工程質(zhì)量保修處理程序及相關(guān)事宜； 2.1.4.2 查驗(yàn)、建立物業(yè)工程維保檔案。2.2員工培訓(xùn)

乙方在本合同期內(nèi)對(duì)駐該物業(yè)之管理員工提供一系列物業(yè)專業(yè)課程培訓(xùn)。2.3 總物業(yè)經(jīng)理

乙方將于籌備期起安排派駐總物業(yè)經(jīng)理進(jìn)駐物業(yè)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)及統(tǒng)籌各方面物業(yè)管理工作。

第3條 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

乙方以酬金制形式自2012年 月 日起，乙方提供甲方為期24個(gè)月的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容包括：

3.1 物業(yè)管理一般事宜：

3.1.1乙方負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的物業(yè)管理事務(wù)； 3.1.2乙方負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)事務(wù)； 3.1.3乙方負(fù)責(zé)管理業(yè)戶裝修管理工作；

3.1.4乙方負(fù)責(zé)處理業(yè)戶有關(guān)物業(yè)管理方面之投訴； 3.1.5乙方制訂并完善緊急事件處理方案；

3.1.6乙方從物業(yè)管理賬戶中為該物業(yè)公共設(shè)施及設(shè)備購(gòu)置財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、第三者責(zé)任保險(xiǎn)、機(jī)械損壞險(xiǎn)、物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)及其他有關(guān)該物業(yè)之保險(xiǎn)。

3.1.7乙方負(fù)責(zé)租金的催繳（租金的收取由甲方負(fù)責(zé)）及管理費(fèi)用的收取，對(duì)欠繳租金及管理費(fèi)的業(yè)戶，應(yīng)收繳滯納金，乙方可采取法律行動(dòng)追回所欠繳的費(fèi)用；因此所引致相關(guān)費(fèi)用如律師費(fèi)/訴訟費(fèi)用等將由該物業(yè)的資產(chǎn)管理賬戶或物業(yè)管理賬戶內(nèi)支付；

3.1.8 乙方負(fù)責(zé)按照甲方的要求清退欠交租金的租戶或物業(yè)使用人；

3.1.9 乙方負(fù)責(zé)管理并保存與該物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、業(yè)戶檔案及竣工驗(yàn)收資料，乙方對(duì)其管理的前述資料及時(shí)交甲方備案；

3.1.10 乙方負(fù)責(zé)安排該物業(yè)園藝保養(yǎng)及節(jié)日裝飾；

3.1.11 如遇該物業(yè)各系統(tǒng)因任何問(wèn)題不能滿足業(yè)戶使用要求或因系統(tǒng)老化而進(jìn)行的改造工程，并此開(kāi)支不在本年預(yù)算內(nèi)，乙方須先向甲方提交報(bào)告，經(jīng)甲方認(rèn)可后方可安排進(jìn)行。

3.2財(cái)務(wù)管理 3.2.1 乙方負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支事宜，唯本項(xiàng)目物業(yè)管理帳戶、資產(chǎn)管理帳戶均為甲、乙雙方共同管理，所有支出均需雙方同意。

3.2.2 乙方負(fù)責(zé)制訂該物業(yè)管理的物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算并提交甲方，在得到甲方審批后，乙方可負(fù)責(zé)預(yù)算內(nèi)開(kāi)銷(xiāo)及預(yù)算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)工作，唯超出預(yù)算工作需經(jīng)甲方審批方可進(jìn)行。（首年預(yù)算見(jiàn)附件一）

3.2.3 乙方負(fù)責(zé)在每年11月20日前向甲方提交下一的預(yù)算，甲方在每年12月10日前審批完畢并通知乙方。乙方負(fù)責(zé)在每年1月15日前，書(shū)面向甲方報(bào)告上一物業(yè)管理預(yù)算的執(zhí)行情況，并對(duì)未執(zhí)行的預(yù)算和預(yù)算超出部分作出說(shuō)明。

3.2.4在管理期如遇預(yù)算外支出，乙方應(yīng)向甲方提交書(shū)面預(yù)算申請(qǐng)，甲方應(yīng)于五個(gè)工作日內(nèi)提出審批意見(jiàn)，并以資產(chǎn)管理帳戶優(yōu)先支付，待資產(chǎn)管理帳戶不足以支付該支出時(shí)，甲方應(yīng)支付剩余部分之費(fèi)用。

3.2.5乙方于2012年5月1日前開(kāi)立物業(yè)管理賬戶，以處理收支物業(yè)管理費(fèi)用并開(kāi)出相應(yīng)發(fā)票。該物業(yè)所支付的物業(yè)管理成本列入此專項(xiàng)帳戶；同時(shí)乙方于2012年6月1日前開(kāi)立資產(chǎn)管理賬戶，以處理收支該物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益費(fèi)用（除租金外）并開(kāi)出相應(yīng)發(fā)票。該物業(yè)所支付的運(yùn)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)收入和其它收入均列入兩專項(xiàng)帳戶。

3.2.6 乙方須進(jìn)行的會(huì)計(jì)工作包括：

? 發(fā)出租金及物業(yè)繳款通知書(shū)予該物業(yè)各租戶；

乙方每月向甲方收取物業(yè)管理費(fèi)用并存入乙方為物業(yè)所設(shè)之物業(yè)管理賬戶，并由乙方向甲方提交正式財(cái)務(wù)發(fā)票； ?

? 由物業(yè)管理賬戶支付所有物業(yè)管理開(kāi)支款項(xiàng)。資產(chǎn)管理賬戶支付所有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理及宣傳推廣開(kāi)支款項(xiàng)；

? 使用按本合同所需而由乙方為該物業(yè)開(kāi)設(shè)之物業(yè)管理賬戶及資產(chǎn)管理賬戶，作為該物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)收入或支出款項(xiàng)之用，包括定期檢查賬戶結(jié)余，以確保維持足夠款項(xiàng)，應(yīng)付管理及經(jīng)營(yíng)性支出項(xiàng)目；

? 每月核對(duì)空置單元面積和專項(xiàng)管理賬戶金額；

乙方負(fù)責(zé)收取各租戶裝修管理押金及預(yù)收款項(xiàng)并保存于物業(yè)管理賬戶。?

3.2.7 乙方于2012年5月20日前向甲方預(yù)收已確定的月度物業(yè)管理費(fèi)用作為物業(yè)管理押 金存入物業(yè)管理賬戶，做為物業(yè)管理運(yùn)轉(zhuǎn)之用，待收取全部第一期物業(yè)管理費(fèi)用后退還甲方該費(fèi)用。

3.2.8 公共區(qū)域物業(yè)管理費(fèi)由甲方按房屋的建筑面積按月度預(yù)先交納到物業(yè)管理賬戶。該物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：

物業(yè)管理費(fèi)： 人民幣 15元/月·建筑平方米。

乙方可根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)物價(jià)指數(shù)及當(dāng)?shù)刈畹凸べY漲幅比例情況，經(jīng)甲方批準(zhǔn)后，調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)。

3.2.8.1 在不違反適時(shí)調(diào)整的法律、法規(guī)和市的地方法規(guī)的前提下，物業(yè)管理費(fèi)主要但不限于以下開(kāi)支（具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)附件）：

3.2.8.2 管理服務(wù)人員的招聘、工資、加班費(fèi)和按法規(guī)規(guī)定提取的福利保險(xiǎn)及勞動(dòng)合同期滿終止的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金等；

3.2.8.3 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、能源及維護(hù)小修費(fèi)用； 3.2.8.4 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； 3.2.8.5 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 3.2.8.6 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

3.2.8.7 辦公費(fèi)用及法律顧問(wèn)、訴訟、審計(jì)費(fèi)用； 3.2.8.8 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊、稅金；

3.2.8.9 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用及物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)其它相關(guān)保險(xiǎn)；

3.2.8.10 該項(xiàng)目的給排水、制冷費(fèi)用； 3.2.8.11 物業(yè)管理酬金；

3.2.8.12 其他有關(guān)物業(yè)管理開(kāi)支及國(guó)家規(guī)定由物業(yè)管理帳戶支銷(xiāo)的費(fèi)用。

3.2.9 物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)全部用于本合同約定的支出。物業(yè)服務(wù)支出結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一繼續(xù)使用；物業(yè)服務(wù)支出月度結(jié)算后不足部分，由乙方提交專題報(bào)告供甲方審閱和撥款。3.2.10 乙方每月10日前向甲方提交財(cái)務(wù)報(bào)告，包括物業(yè)管理費(fèi)的收支明細(xì)，以助甲方審核該物業(yè)管理費(fèi)使用狀況。

3.3 維護(hù)管理

3.3.1 乙方將編制短期及長(zhǎng)期修繕工作計(jì)劃，建立機(jī)電設(shè)備維護(hù)之標(biāo)準(zhǔn)及品質(zhì)定位，并備有各類(lèi)設(shè)備的保養(yǎng)報(bào)表。

3.3.2 按該物業(yè)交接各類(lèi)設(shè)備設(shè)施類(lèi)型甄選適合之保養(yǎng)承包商處理定期大型之維修保養(yǎng)計(jì)劃，各項(xiàng)計(jì)劃將由乙方準(zhǔn)備工程細(xì)則并通過(guò)初選程序，并報(bào)甲方審批，最終確定合適外判服務(wù)商。

3.3 清潔及安全管理

3.3.1 乙方將根據(jù)預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，制定清潔服務(wù)計(jì)劃及安排日常清潔工作。

3.3.2 乙方將開(kāi)展物業(yè)管理之公共秩序維護(hù)工作,并根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況制定保安人員崗位、巡邏路線及保安方案。

3.4 管理報(bào)告

3.4.1 乙方將向甲方提供每月物業(yè)管理之工作報(bào)告，包括但不限于管理處月度工作計(jì)劃執(zhí)行情況、資產(chǎn)管理情況、重大投訴跟進(jìn)情況、工程維修保養(yǎng)等。

3.4.2 單個(gè)業(yè)戶可委托乙方對(duì)其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方另行商定。

3.5 停車(chē)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)與管理

3.5.1 乙方提供停車(chē)場(chǎng)管理服務(wù)，包括保安、保潔、設(shè)備維護(hù)及客戶服務(wù)等。3.6 物業(yè)的交接驗(yàn)收

3.6.1 乙方驗(yàn)收該物業(yè)時(shí)，將對(duì)以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)：

3.6.1.1 房屋建筑：包括房屋基礎(chǔ)與承重結(jié)構(gòu)、上下水主管、屋面（隔熱、防水層、保護(hù)層、面層）、墻面、地面、頂、樓梯間、公共通道、裝飾工程等。

3.6.1.2設(shè)施設(shè)備：包括給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、樓宇控制系統(tǒng)、保安消防及報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)、消防設(shè)施、電視天線系統(tǒng)等。3.6.1.3 室外設(shè)施：包括綠化景觀、室外管網(wǎng)、道路設(shè)施、標(biāo)牌、水景、照明等等。3.6.2乙方承接物業(yè)時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方向建設(shè)單位收取下列資料：

3.6.2.1 竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、電氣竣工圖配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

3.6.2.2 設(shè)施設(shè)備的使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； 3.6.2.3 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件； 3.6.2.4 甲方認(rèn)為必要的乙方進(jìn)行管理所需的其它資料。

3.6.3甲方保證本物業(yè)交付使用時(shí)符合國(guó)家規(guī)定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，按照國(guó)家規(guī)定及與業(yè)主約定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修費(fèi)用和責(zé)任。

3.7檔案管理工作

3.7.1 乙方要對(duì)商業(yè)所有設(shè)備系統(tǒng)和設(shè)備重新進(jìn)行核實(shí)、統(tǒng)計(jì)，建立設(shè)備檔案，要做到帳、卡、物一一對(duì)應(yīng)。并向甲方備案。

3.7.2 乙方要在設(shè)備檔案中體現(xiàn)設(shè)備維修、維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目更換零配件情況，以記錄該設(shè)備整個(gè)壽命情況，為更新做好基礎(chǔ)工作；同時(shí)，也為及時(shí)發(fā)現(xiàn)維修中的問(wèn)題做好基礎(chǔ)工作。每年向甲方提交一套設(shè)備更換零部件設(shè)備檔案。

3.8 節(jié)能管理工作

3.8.1 乙方需提出具有可操作性的節(jié)能工作管理辦法，例如：空調(diào)主機(jī)、新風(fēng)機(jī)、排風(fēng)機(jī)、照明系統(tǒng)等。

3.9人事管理工作

3.9.1 乙方工作人員應(yīng)具備一定的專業(yè)技術(shù)水平，除需進(jìn)行甲方商業(yè)設(shè)備設(shè)施熟悉情況（包括強(qiáng)電、弱電、空調(diào)給水、消防水管道控制部位，一旦遇到突發(fā)事件能夠在最短時(shí)間內(nèi)關(guān)閉事故區(qū)域開(kāi)關(guān)、截門(mén)，將損失降到最低或沒(méi)有損失）培訓(xùn)和考核外，應(yīng)勝任其應(yīng)聘崗位的專業(yè)技術(shù)工作。

3.9.2甲方有權(quán)對(duì)乙方工作人員的各項(xiàng)工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查，并要求乙方調(diào)換不合格的工作人員。甲方要求乙方調(diào)換工作人員的，應(yīng)提前30日內(nèi)向乙方提出。

第4條【商業(yè)】項(xiàng)目籌備期費(fèi)用及物業(yè)管理委托服務(wù)酬金及付款方式

4.1 籌備期費(fèi)用：

4.1.1 乙方于本合同簽訂后15個(gè)工作日內(nèi)向甲方提交籌備期預(yù)算供甲方審閱及撥款。4.1.2 如遇甲方未能按時(shí)支付籌備期費(fèi)用于乙方已導(dǎo)致管理工作不能及時(shí)啟動(dòng)，甲方同意乙方不因此承擔(dān)違約責(zé)任。

4.1.3 乙方籌備期酬金為每月人民幣伍萬(wàn)元整，啟動(dòng)期從2012年5月1日到2012年6月30日為期兩個(gè)月，具體時(shí)間依據(jù)甲方提前30工作天書(shū)面通知乙方開(kāi)始為準(zhǔn)，其他時(shí)間順延。

4.1.4甲方需于簽訂本合同后十五日內(nèi)支付壹拾萬(wàn)元給乙方前期籌備期服務(wù)酬金，作為本合同簽約后乙方介入本項(xiàng)目相關(guān)物業(yè)服務(wù)工作的保證金，如順利開(kāi)展籌備期工作，則該費(fèi)用沖抵籌備期兩個(gè)月的管理酬金。如遇籌備期延期，甲方同意每月首五日內(nèi)支付人民幣伍萬(wàn)元籌備期酬金予乙方。

4.2 物業(yè)管理服務(wù)期限、酬金及酬金支付方式：

4.2.1 乙方提供甲方為期24個(gè)月的物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)酬金標(biāo)準(zhǔn)為：每月人民幣伍萬(wàn)元整。

4.2.2 酬金支付方式為：乙方在每月度首5日從物業(yè)管理賬戶中劃撥當(dāng)月度的管理酬金。

第5條 關(guān)于使用“北京XXXXXXXX物業(yè)服務(wù)有限公司”名稱及標(biāo)識(shí)規(guī)定

甲方在履行本合同情況下可使用“北京XXXXXXXX物業(yè)服務(wù)有限公司”名稱、標(biāo)牌及標(biāo)識(shí)（包括中/英文名稱/縮寫(xiě)及標(biāo)識(shí)）做本物業(yè)相關(guān)的所有宣傳推廣之用，在宣傳推廣的資料中不得有損乙方企業(yè)形象的文字出現(xiàn)，以維護(hù)乙方的聲譽(yù)。

第6條 雙方權(quán)利與義務(wù)

6.1 甲方權(quán)利與義務(wù)： 6.1.1 甲方有權(quán)每月對(duì)乙方的物業(yè)服務(wù)管理工作進(jìn)行檢查，并提出書(shū)面評(píng)價(jià)，乙方按照甲方的要求對(duì)甲方提出的服務(wù)問(wèn)題進(jìn)行整改。

6.1.2 在外判服務(wù)方面，乙方可通過(guò)乙方供應(yīng)商名單挑選外判服務(wù)商進(jìn)行招標(biāo)工作，而甲方亦可推薦有信譽(yù)的服務(wù)商，并由甲、乙雙方共同參與外判服務(wù)挑選過(guò)程。對(duì)于乙方提供挑選的外判服務(wù)商，甲方有否決權(quán)。

6.1.3 在乙方已履行收繳物業(yè)管理費(fèi)的責(zé)任，且物業(yè)管理賬戶內(nèi)資金按照預(yù)算支出或經(jīng)甲方審批支出的前提下，如遇該物業(yè)管理賬戶不足支付開(kāi)支的，則由資產(chǎn)管理賬戶墊付不足部分之款項(xiàng)，以確保物業(yè)管理之各項(xiàng)正常運(yùn)作。待乙方足額收取物業(yè)管理費(fèi)或物業(yè)管理賬戶有盈余時(shí)，由物業(yè)管理賬戶將墊付款項(xiàng)劃撥回資產(chǎn)管理賬戶。

6.1.4乙方所提供的與完成本合同項(xiàng)下工作有關(guān)的資料的所有權(quán)和涉及的著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)的所有權(quán)屬于乙方，甲方擁有該等資料和知識(shí)產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)，可以用于與該物業(yè)有關(guān)的聯(lián)系和審批等工作，但在未獲得乙方的書(shū)面同意的前提下，甲方不應(yīng)將該等資料和知識(shí)產(chǎn)權(quán)用于甲方的其他項(xiàng)目或交給第三方使用。

6.1.5 甲方按時(shí)簽收乙方提供的物業(yè)管理工作報(bào)告、管理建議等文件。甲方如有意見(jiàn)，應(yīng)在收取文件后不遲于5個(gè)工作日內(nèi)給予乙方跟進(jìn)指示。

6.1.6 乙方無(wú)違約的情況下，如甲方單方提出解除本合同，則乙方將按照中華人民共和國(guó)法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行，按照法律法規(guī)、合同法及相關(guān)合同的約定，牽涉的一切費(fèi)用包括員工賠償解聘費(fèi)用、外判商服務(wù)費(fèi)用及責(zé)任由甲方承擔(dān)。

6.1.7 甲方有權(quán)對(duì)該物業(yè)總經(jīng)理提出工作要求及做出相應(yīng)評(píng)估。如遇甲方不滿意物業(yè)總經(jīng)理的工作表現(xiàn)，并通過(guò)整改后亦未達(dá)到相應(yīng)要求，甲方可要求更換，乙方須在30天內(nèi)完成此項(xiàng)工作。

6.1.8 甲方應(yīng)保證該物業(yè)具有物業(yè)管理用房，并可提供乙方免費(fèi)使用，含物業(yè)辦公室、會(huì)所、庫(kù)房、員工宿舍，裝修工作由甲方負(fù)責(zé)。其相關(guān)能源費(fèi)用則從物業(yè)管理賬戶中列支。

6.1.9 如遇該物業(yè)系統(tǒng)不合乎業(yè)戶使用要求需作出改造工程，甲方在審閱乙方報(bào)告后須給與乙方明確后續(xù)工作。

6.1.10如因項(xiàng)目工程質(zhì)量問(wèn)題及承包商遺漏工程導(dǎo)致的租戶拒繳物業(yè)管理費(fèi)，則由乙方提交處理建議供甲方批示和處理。6.1.11如果甲方曾承諾收取該物業(yè)任何單元租戶的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于本合同3.2.8約定之物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，甲方必須負(fù)責(zé)代付差額部分，并須于每月首五日內(nèi)支付乙方當(dāng)期物業(yè)管理費(fèi)的差額部分。

6.1.12甲方同意乙方使用乙方統(tǒng)一服裝樣式及公共區(qū)域標(biāo)識(shí)，以樹(shù)立項(xiàng)目管理形象。6.1.13甲方有權(quán)以書(shū)面形式向乙方提出合理化改善要求，乙方須在合理時(shí)間內(nèi)作出改進(jìn)。6.1.14甲方同意如遇本項(xiàng)目出售、轉(zhuǎn)讓等業(yè)權(quán)產(chǎn)生變化時(shí)，甲方將確保新業(yè)主方同意接受及履行本合同。

6.2 乙方權(quán)利與義務(wù)：

6.2.1 乙方應(yīng)負(fù)責(zé)對(duì)該物業(yè)管理方面之服務(wù)、運(yùn)營(yíng)、品質(zhì)控制及培訓(xùn)，提供有關(guān)物業(yè)管理技術(shù)，以保證物業(yè)管理質(zhì)量。

6.2.2 乙方應(yīng)具備物業(yè)管理服務(wù)的資質(zhì)，其從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書(shū)。乙方將其員工的人員結(jié)構(gòu)和工資標(biāo)準(zhǔn)（附件一：商業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算及架構(gòu)）報(bào)甲方備案，在本合同期間內(nèi)，如有變動(dòng)，應(yīng)征得甲方同意。

6.2.3 乙方有為甲方保守該物業(yè)之相關(guān)商業(yè)機(jī)密之義務(wù)。

6.2.4 乙方應(yīng)妥善保管甲方移交給乙方有關(guān)該物業(yè)的全部工程圖紙、管理資料及原始憑證。6.2.5 乙方在履行本合同時(shí),還應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家及地方相關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范等,向該物業(yè)及業(yè)戶提供的物業(yè)管理服務(wù)范圍、標(biāo)準(zhǔn)等應(yīng)當(dāng)符合要求。

6.2.6 乙方收取各租戶之物業(yè)管理費(fèi),其面積以1.2條約定，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以3.2.8的約定為準(zhǔn)。

6.2.7 對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，需與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)方可實(shí)施。

6.2.8 乙方除接受甲方按本合同約定支付的酬金以外，不得以任何名義通過(guò)本物業(yè)項(xiàng)目或提供本物業(yè)的物業(yè)服務(wù)盈利。乙方不得挪用、私分、非本物業(yè)目的使用物業(yè)管理賬戶及資產(chǎn)管理賬戶中的資金。

6.2.9無(wú)論何種原因解除本合同的，乙方應(yīng)在收到甲方通知之60日內(nèi)，與甲方指定的 物業(yè)公司做好交接工作，交接工作包括但不限于人事、財(cái)務(wù)、資產(chǎn)、業(yè)務(wù)等方面的交接。在財(cái)務(wù)上，賬戶審計(jì)及甲乙雙方結(jié)清款后，由甲乙雙方辦理賬戶及現(xiàn)金轉(zhuǎn)移事宜。

6.2.10根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本協(xié)議的約定，制定物業(yè)管理制度（需包括：部門(mén)職責(zé)、崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)、安全職責(zé)、緊急預(yù)案等內(nèi)容）并負(fù)責(zé)實(shí)施，同時(shí)報(bào)甲方備案，并接受甲方監(jiān)督、檢查。

6.2.11乙方負(fù)責(zé)制定《業(yè)戶手冊(cè)》、《臨時(shí)管理規(guī)約》和《裝修手冊(cè)》。6.2.12乙方在本合同期如需對(duì)總物業(yè)經(jīng)理做出變動(dòng)，需征得甲方書(shū)面同意。6.2.13乙方按本合同約定之時(shí)間及金額，從物業(yè)管理賬戶中按季度劃撥管理酬金及相關(guān)費(fèi)用。

第7條 違約責(zé)任

7.1 如在本合同期限內(nèi)乙方不履行或遲延履行本合同規(guī)定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，則甲方可以書(shū)面通知形式，要求乙方在合理時(shí)間內(nèi)完成或修正該服務(wù)。如乙方在該期限內(nèi)仍未完成有關(guān)服務(wù)或仍未做出修正及履行，則甲方有權(quán)提前60天書(shū)面通知乙方要求解除本合同，給甲方造成損失的，乙方須承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并負(fù)責(zé)賠償損失。

7.2 乙方應(yīng)按照附件

一、附件三控制支出并保證服務(wù)品質(zhì)。如因乙方原因?qū)е路?wù)標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有達(dá)到要求并引起甲方或業(yè)戶重大投訴的，視乙方違約。在接到投訴到整改完成過(guò)程中向甲方或業(yè)戶支付違約金，每天標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)月酬金的千分之五。非乙方原因?qū)е碌募追交驑I(yè)戶重大投訴的，乙方免責(zé)。

7.3 在下列情況下，乙方不需承擔(dān)任何責(zé)任及賠償： 7.3.1 因不可抗力或政府行為導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中斷的；

7.3.2 乙方已盡充分的謹(jǐn)慎注意義務(wù)并采取合理措施履行本合同約定義務(wù)，但因物業(yè)本身固有瑕疵或工程質(zhì)量造成損失的；

7.3.3 因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)戶，暫時(shí)停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的，但因乙方未及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)而致?lián)p失擴(kuò)大的除外； 7.3.4 因非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的；

7.3.5 其它非乙方責(zé)任造成的損失。

出現(xiàn)以上情況給甲方或業(yè)戶造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)由當(dāng)事人依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定向有關(guān)方直接處理，乙方應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第8條 合同終止事由

8.1 本合同期滿前兩個(gè)月，甲、乙雙方應(yīng)就延長(zhǎng)本合同期限達(dá)成協(xié)議；雙方未能達(dá)成協(xié)議的，本合同于期滿時(shí)自動(dòng)終止，甲方應(yīng)在本合同期滿前一個(gè)月內(nèi)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

8.2 本合同終止時(shí)，甲乙雙方應(yīng)對(duì)本合同期內(nèi)所有債權(quán)債務(wù)應(yīng)于審計(jì)后結(jié)算，審計(jì)費(fèi)用由物業(yè)管理帳戶及資產(chǎn)管理賬戶支付，同時(shí)乙方應(yīng)將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料等移交給甲方或新物業(yè)管理公司，乙方應(yīng)在合同終止時(shí)完成移交工作。

8.3 如甲方承諾的有關(guān)該物業(yè)的軟、硬件及管理費(fèi)用不能及時(shí)到位，以至影響乙方的管理服務(wù)，而乙方為履行物業(yè)管理責(zé)任，所代為選擇之專業(yè)承包商產(chǎn)生之服務(wù)費(fèi)用以及為該物業(yè)所聘用之員工的解聘及賠償費(fèi)用，由甲方支付。

8.4 如乙方在合同期內(nèi)提供的管理和服務(wù)違反本合同的約定，或未達(dá)到甲方的要求，對(duì)甲方及項(xiàng)目的聲譽(yù)、形象產(chǎn)生負(fù)面影響時(shí)，甲方將以書(shū)面形式通知乙方進(jìn)行整改，如在20天內(nèi)乙方仍未整改，或整改后仍不能消除影響并達(dá)到甲方滿意，則甲方有權(quán)提前一個(gè)月以書(shū)面形式通知乙方終止本合同，并要求乙方承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第9條 爭(zhēng)議解決

9.1 凡因在履行本合同所發(fā)生之或與本合同有關(guān)之一切爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成，雙方任何一方均有權(quán)向本物業(yè)所在地人民法院提出訴訟。

9.2 本合同一方對(duì)另一方之任何違約及延誤行為給予之任何內(nèi)容、寬限或延緩行使根據(jù)本合同享有之權(quán)利，不能視為該方對(duì)其權(quán)利之放棄，亦不能損害、影響或限制該方依據(jù)本合同和中國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)應(yīng)享有的一切權(quán)利而單獨(dú)或部分行使本合同項(xiàng)下的任何權(quán)利或補(bǔ)救辦法。

第10條 通知與送達(dá)

10.1 以本合同為目的或與之相關(guān)之任何通知均以親自遞交，郵資已付之掛號(hào)郵件、特快專遞服務(wù)或傳真發(fā)至如下聯(lián)絡(luò)方式，否則不發(fā)生效力。如果擬接受通知之合同一方之下列地址或聯(lián)絡(luò)號(hào)碼發(fā)生變更，則其應(yīng)毫不延遲地通知合同另一方變更情況：

發(fā)給甲方的通知應(yīng)發(fā)至： 甲方：商業(yè)項(xiàng)目投資有限公司 通信地址： 收件人： 電話： 傳真：

發(fā)給乙方的通知應(yīng)發(fā)至：

乙方： 北京XXXXXXXX物業(yè)服務(wù)有限公司 通信地址： 收件人： 電話： 傳真：

除非本合同另有規(guī)定，否則所有通知和往來(lái)通訊將被認(rèn)為是于下列日期正式送達(dá)被通知方并為其所知悉：2 3 4

第11條：其他事項(xiàng) 如果是采用親自遞交之方式，應(yīng)以被通知方收到該通知之日期為準(zhǔn)； 如果是采用郵件進(jìn)行郵遞之方式，應(yīng)以郵件寄出之第七個(gè)工作日為準(zhǔn)； 如果是采用特快專遞之方式，應(yīng)以交郵后之第三個(gè)工作日為準(zhǔn)； 如果是采用傳真之方式，應(yīng)以傳真發(fā)出并收到傳真確認(rèn)報(bào)告之日期為準(zhǔn)。11.1 為保證甲乙雙方在合同有效期間之信息溝通便捷和有關(guān)事務(wù)之決定效率，雙方應(yīng)于本合同生效之日起五個(gè)工作日，書(shū)面指定一名聯(lián)絡(luò)人并通知對(duì)方，雙方指定之該聯(lián)絡(luò)人在本合同有效期間內(nèi)代表其指定方且指定方僅通過(guò)聯(lián)絡(luò)人進(jìn)行與對(duì)方之通知、提出詢問(wèn)、答復(fù)、提出意見(jiàn)、協(xié)調(diào)、書(shū)面確認(rèn)對(duì)方工作成果之完成等本合同履行之相關(guān)事項(xiàng)，指定方應(yīng)對(duì)其指定之聯(lián)絡(luò)人之職務(wù)行為負(fù)責(zé)。

11.2 本合同雙方可對(duì)本合同之條款進(jìn)行修訂、更改或補(bǔ)充, 以簽訂書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議, 有關(guān)之補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

11.3 本合同所載有關(guān)甲乙雙方的地址、電話如有改變，須在改變后的24小時(shí)內(nèi)通知對(duì)方。

11.4 本合同期滿前兩個(gè)月，雙方應(yīng)就是否續(xù)約協(xié)商，如雙方同意續(xù)約，應(yīng)于期滿前一個(gè)月簽訂補(bǔ)充協(xié)議，確認(rèn)續(xù)約的期限及有關(guān)合同條款。

11.5 本合同根據(jù)中華人民共和國(guó)之法律制定。

11.6 甲方同意全力協(xié)助乙方辦理成立當(dāng)?shù)胤止臼乱耍ǖ幌抻谔峁┓止巨k公場(chǎng)地等。

11.7 未經(jīng)對(duì)方書(shū)面同意，任何一方不得將此合同文本內(nèi)容泄露予第三方使用。11.8 甲乙雙方須附上營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件作為本合同附件。11.9

本合同附件：

附件一：首年物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算及架構(gòu)；

附件二：雙方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。附件三：商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（草案）

11.10 本合同自雙方蓋章之日起生效,本合同正本一式肆份，甲乙雙方各持貳份，具有同等法律效力。

甲 方：商業(yè)項(xiàng)目投資有限公司 乙 方：北京XXXXXXXX物業(yè)服務(wù)有限公司

代表人： 代表人：

日 期：2012年5月 日 日 期：2016年5月 日

第四篇：《關(guān)于酬金制物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策問(wèn)題的公告》讀后感

《關(guān)于酬金制物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策問(wèn)題的公告》讀后感

通過(guò)該《公告》我們看到了行業(yè)協(xié)會(huì)作出的不懈努力及其發(fā)揮的巨大作用，同時(shí)，看到了政府部門(mén)轉(zhuǎn)變思想，辦實(shí)事、與時(shí)俱進(jìn)的堅(jiān)實(shí)腳步。

一、對(duì)《公告》的理解

該《公告》規(guī)定了對(duì)于以酬金制開(kāi)展物業(yè)項(xiàng)目管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管物業(yè)服務(wù)資金免征營(yíng)業(yè)稅的兩種行為：一是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)設(shè)獨(dú)立賬戶專項(xiàng)存放為業(yè)主委員會(huì)代管資金的行為；二是業(yè)主委員會(huì)直接與提供勞務(wù)的單位或個(gè)人簽訂合同，且該提供勞務(wù)的單位或個(gè)人直接為業(yè)主委員會(huì)開(kāi)局結(jié)算發(fā)票，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從代管資金賬戶代付勞務(wù)價(jià)款的行為。

實(shí)施酬金制的物業(yè)項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)收的服務(wù)資金不是其經(jīng)營(yíng)收入，屬于代管資金，為所交納的業(yè)主所有。長(zhǎng)期以來(lái)，由于現(xiàn)實(shí)中業(yè)主大會(huì)不具備完全民事主體資格，不能在銀行設(shè)立賬戶，因此業(yè)主預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金只能由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管，存放于物業(yè)服務(wù)企業(yè)賬戶中。該《公告》的發(fā)布徹底解決了物業(yè)管理活動(dòng)中采用酬金制計(jì)費(fèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中代管資金部分被重復(fù)征稅的問(wèn)題。

本次政策的調(diào)整立足于關(guān)注民生，充分考慮了物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的特點(diǎn)，厘清了物業(yè)服務(wù)征稅基數(shù)，減輕了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展。

目前，本市70%的小區(qū)采用的是“包干制”，即業(yè)主將物業(yè)費(fèi)交到物業(yè)公司手里，物業(yè)公司使用物業(yè)費(fèi)提供服務(wù)，直接“包干”，結(jié)余了是物業(yè)公司的，不夠也是物業(yè)公司自己補(bǔ)。酬金制是更先進(jìn)的方式，能保證物業(yè)費(fèi)支出的透明，但目前全市只有3成小區(qū)采用這一制度。酬金制就是在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，業(yè)委會(huì)按約定提取一部分作為酬金支付給物業(yè)公司，其余資金的使用物業(yè)公司無(wú)權(quán)自己決定，要按照業(yè)主大會(huì)的要求，全部用于物業(yè)服務(wù)合同中約定的支出。如果最終有結(jié)余或者不足，則均由業(yè)主享有或承擔(dān)。該《公告》的發(fā)布，鼓勵(lì)、引導(dǎo)更多的物業(yè)企業(yè)提供服務(wù)時(shí)采用酬金制，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康良性的發(fā)展。

二、免征的營(yíng)業(yè)稅如何合理的使用。

《公告》的發(fā)布對(duì)物業(yè)企業(yè)及業(yè)主來(lái)說(shuō)，都是一件非常好的事情。有了更多的資金用于社區(qū)資產(chǎn)的管理及改善服務(wù)品質(zhì)。

《公告》里提出的適用政策有兩種情況，符合其中一種就可以免征營(yíng)業(yè)稅。我司實(shí)行酬金制的項(xiàng)目，應(yīng)該適用第一種情況。同時(shí)，免征營(yíng)業(yè)稅應(yīng)該僅指物業(yè)費(fèi)收入，物業(yè)費(fèi)以外的收入應(yīng)該照常繳納。

免征的營(yíng)業(yè)稅如何合理的使用。首先應(yīng)該先到稅務(wù)局把減免的相關(guān)手續(xù)辦理下來(lái)，把政策落實(shí)了。其次，各個(gè)項(xiàng)目應(yīng)核算一下免征的營(yíng)業(yè)稅金額，做到心中有數(shù)。再次，各個(gè)項(xiàng)目仔細(xì)整理一下，哪些服務(wù)內(nèi)容是應(yīng)該安排，但由于資金緊張暫時(shí)擱置的；哪些是由于資金緊張，導(dǎo)致服務(wù)品質(zhì)下降的。從明年開(kāi)始核算預(yù)算時(shí)，就要根據(jù)輕重緩急逐一落實(shí)、逐步改進(jìn)。同時(shí)，可以考慮適當(dāng)調(diào)整員工薪資待遇，因?yàn)榕c同行業(yè)相比，我們的薪資是比較低的，調(diào)整后既可以吸引比較好的人才，也可以穩(wěn)定現(xiàn)在的員工隊(duì)伍。

另外，以前虧損、由公司墊付資金的項(xiàng)目，還要考慮償還問(wèn)題。

業(yè)主對(duì)此問(wèn)題應(yīng)該也比較關(guān)心，所以項(xiàng)目應(yīng)該對(duì)所有涉及對(duì)客的部門(mén)及人員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，統(tǒng)一對(duì)客解釋口徑。

雪梨澳鄉(xiāng)管理處

景瑜

2011年7月21日

第五篇：2016小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(酬金制)要點(diǎn)

xx小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(酬金制)財(cái)務(wù)管理

1.1物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家發(fā)改委和建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》和深圳市相關(guān)政策法規(guī)；

1.2物業(yè)公司應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其它費(fèi)用的收支應(yīng)嚴(yán)格按照政府相關(guān)政策進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰；

1.3物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)方式：實(shí)行酬金制計(jì)費(fèi)方式。

1.4 收費(fèi)公示

1.4.1物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)；

1.4.2收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公示，每三個(gè)月以書(shū)面形式向業(yè)主公布收支帳目情況；

1.4.3接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)使用人的監(jiān)督。

1.5 透明陽(yáng)光的財(cái)務(wù)運(yùn)作模式

1.5.1業(yè)委會(huì)為聘任主體，進(jìn)行小區(qū)重大事項(xiàng)決策；

1.5.2物業(yè)公司作為專業(yè)公司，實(shí)施策劃和開(kāi)展工作；

1.5.3運(yùn)作過(guò)程接受多方監(jiān)管（業(yè)主、業(yè)委會(huì)、第三方機(jī)構(gòu)監(jiān)督）；

1.5.3.1業(yè)主決策：事前公告、過(guò)程公開(kāi)、結(jié)果公示。在涉及到財(cái)務(wù)預(yù)算、大中修預(yù)算、臨時(shí)重大事項(xiàng)、管理傭金確定等需要業(yè)主決策的重大事項(xiàng)時(shí)，要提前公告、過(guò)程公開(kāi)，結(jié)果公告，執(zhí)行有監(jiān)督，使業(yè)主能充分的行使知情權(quán)與參與權(quán)；

1.5.3.2項(xiàng)目獨(dú)立賬戶管理：依法依規(guī)設(shè)立小區(qū)物業(yè)收入帳戶、經(jīng)營(yíng)收入賬戶、物業(yè)成本支出賬戶及專項(xiàng)維修資金賬戶；

①設(shè)立管理處收入賬戶、成本支出賬戶，用于存放物業(yè)管理費(fèi)收入和支付正常的物業(yè)服務(wù)成本；

②設(shè)立小區(qū)經(jīng)營(yíng)收入賬戶，存放運(yùn)用小區(qū)資源進(jìn)行經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)收入（包括公共收益/停車(chē)場(chǎng)費(fèi)/等），接受業(yè)委會(huì)監(jiān)督和審計(jì)，該部分費(fèi)用用于小區(qū)的改善或全體業(yè)主決議通過(guò)的內(nèi)容；

③設(shè)立專項(xiàng)維修資金賬戶，用于小區(qū)存放專項(xiàng)維修資金，以及小區(qū)房屋本體設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用支出, 接受業(yè)委會(huì)監(jiān)督和審計(jì)等；

1.5.3.3 物業(yè)規(guī)范運(yùn)作：

① 專項(xiàng)維修資金使用，明確列支范圍，并采取計(jì)劃與單項(xiàng)使用方案雙批準(zhǔn)，使用過(guò)程業(yè)主參與監(jiān)管的方式（由業(yè)主委員會(huì)評(píng)議評(píng)定施工方案和中標(biāo)單位，參與工程驗(yàn)收、審核審批工程付款）。

② 對(duì)在日常巡查中發(fā)現(xiàn)共用部位或共用設(shè)施設(shè)備老化損壞未納入大中修工程計(jì)劃實(shí)施的工程項(xiàng)目開(kāi)展日常急修、零修的單獨(dú)報(bào)告、物業(yè)組織實(shí)施、三方驗(yàn)收，同時(shí)出具工程驗(yàn)收意見(jiàn)，審批后付款。

③ 方案公告——包括：專項(xiàng)維修金的籌集與使用公告、小區(qū)擬召開(kāi)的業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)公示及大會(huì)表決結(jié)果公告、其他重要事項(xiàng)重大決議公告等；

④ 服務(wù)外包供方選?。何飿I(yè)公司組織開(kāi)展，提供評(píng)標(biāo)意見(jiàn)，業(yè)委會(huì)確定選取。

⑤ 加強(qiáng)溝通——建立定期和不定期的溝通機(jī)制，與業(yè)委會(huì)及街道辦、工作站、居委會(huì)、派出所、等政府相關(guān)部門(mén)溝通。

1.5.3.4 及時(shí)審查、合理支配

① 財(cái)務(wù)收支賬目每年外審：業(yè)主委員會(huì)每年委托專業(yè)會(huì)計(jì)事務(wù)所對(duì)物業(yè)財(cái)務(wù)收支賬目進(jìn)行審核審計(jì)（包括物業(yè)經(jīng)營(yíng)收支，專項(xiàng)維修資金收支），規(guī)范小區(qū)財(cái)務(wù)收支賬目管理。

② 收支賬目審核審計(jì)結(jié)果經(jīng)雙方負(fù)責(zé)人確認(rèn)蓋章后，向全體業(yè)主公示，接受廣大業(yè)主監(jiān)督，小區(qū)運(yùn)作結(jié)余資金嚴(yán)格按照業(yè)主大會(huì)的決議進(jìn)行開(kāi)支與使用，并在使用后在小區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行明確公告。綜合服務(wù)

2.1 接待

2.1.1管理處員工應(yīng)有企業(yè)統(tǒng)一的著裝，和佩戴的企業(yè)標(biāo)志；

2.1.2 接待人員應(yīng)服務(wù)主動(dòng)，用語(yǔ)禮貌，儀表端莊，行為規(guī)范；

2.1.3管理處應(yīng)向業(yè)主、物業(yè)使用人公布服務(wù)接待服務(wù)電話和制度；在受理業(yè)主、物業(yè)使用人報(bào)修、求助、咨詢、投訴時(shí)，記錄要清晰，并盡快處理，需要存檔的應(yīng)填寫(xiě)記錄表格。

2.2 值班

2.2.1管理處建立每天24小時(shí)接待值班制度，值班事項(xiàng)應(yīng)有記錄；

2.2.2設(shè)立24小時(shí)服務(wù)熱線電話，業(yè)主來(lái)電應(yīng)100％給予答復(fù)；

2.2.3應(yīng)有完善的值班工作程序和交接班管理制度。

2.3服務(wù)時(shí)限

2.3.1業(yè)主或物業(yè)使用人維修服務(wù)及消防應(yīng)急服務(wù)應(yīng)實(shí)行24小時(shí)值班，服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)有記錄存檔，一般事項(xiàng)應(yīng)及時(shí)解決和答復(fù)；

2.3.2急修服務(wù)15分鐘內(nèi)到位，6小時(shí)內(nèi)修復(fù),若無(wú)法按時(shí)修復(fù)，應(yīng)有措施，做出限時(shí)承諾，小修服務(wù)1個(gè)工作日內(nèi)修復(fù)；

2.3.3在一個(gè)月內(nèi)的維修服務(wù)返修率不高于3%，回訪率不低于50%，小修、急修服務(wù)及時(shí)率應(yīng)達(dá)到100% ；

3.3.4 管理處應(yīng)通過(guò)各種形式（包括電話等）回訪維修質(zhì)量，征求業(yè)主意見(jiàn)，并有回訪記錄。2.4綜合信息和檔案資料

2.4.1綜合信息

2.4.1.1管理處建立計(jì)算機(jī)服務(wù)信息平臺(tái)，對(duì)物業(yè)建筑資料、業(yè)主信息、維修資料、停車(chē)服務(wù)、便民服務(wù)等信息，進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，每月應(yīng)更新1次。

2.4.2檔案資料

2.4.2.1 建立管理組織架構(gòu)，管理制度健全，資料管理應(yīng)有專人保管，建立資料室存放檔案資料，檔案資料有變化應(yīng)在2日內(nèi)進(jìn)行更新歸檔，每月應(yīng)整理所有檔案1次；

2.4.2.2對(duì)重要檔案（工程圖紙、設(shè)施設(shè)備安裝圖紙及使用說(shuō)明書(shū)）和業(yè)主信息的建立和交接按國(guó)家檔案標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收和管理，并達(dá)到相關(guān)要求；

2.4.2.3建立監(jiān)督機(jī)制、檔案保密管理規(guī)定并每月進(jìn)行1次監(jiān)督檢查，對(duì)檢查結(jié)果進(jìn)行存檔。2.5服務(wù)交接管理

2.5.1 與業(yè)主委員會(huì)的交接

2.5.1.1成立三方（業(yè)主委員會(huì)、原物業(yè)公司、新物業(yè)公司）交接小組，制定移交清單，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)移交，明確物業(yè)資料、設(shè)施設(shè)備、房屋建筑、公共場(chǎng)所、車(chē)庫(kù)和園林綠化地等現(xiàn)狀，形成物業(yè)服務(wù)現(xiàn)狀移交備忘錄，三方共同簽字確認(rèn)；

2.5.1.2 由雙方（業(yè)主委員會(huì)、新物業(yè)公司）簽署《物業(yè)服務(wù)合同》；

2.5.1.3 由雙方（業(yè)主委員會(huì)、原物業(yè)公司）簽署解除原《物業(yè)服務(wù)合同》。

2.6與業(yè)主組織共事

2.6.1建立共事的議事制度，每月1次與業(yè)主委員會(huì)相互溝通物業(yè)服務(wù)情況，在區(qū)主管部門(mén)、街道辦、業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)下，每年協(xié)助業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)；

2.6.2 協(xié)助業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉及其它需要協(xié)助的工作；

2.6.3 依法與業(yè)主委員會(huì)保持平等、公正的溝通方式，及時(shí)解決小區(qū)內(nèi)存在的各類(lèi)問(wèn)題，有意見(jiàn)分歧，采取合法的途徑解決。

2.7社區(qū)文化活動(dòng)

2.7.1基本要求

2.7.1.1管理處設(shè)立社區(qū)文化活動(dòng)專職人員,每年制定社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃和實(shí)施方案。建筑物維護(hù)管理

3.1 日常維護(hù)

3.1.1基本要求：

3.1.1.1建筑物專有部分和共有部分的范圍，物業(yè)公司應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)法規(guī)和政府主管部門(mén)的建筑許可證批復(fù)劃分，共有部分的范圍包括：建筑物樓內(nèi)墻體、墻面、樓道、通道、走廊、屋頂、屋緣、管道、旋轉(zhuǎn)門(mén)、自動(dòng)門(mén)、推拉門(mén)、道路、井口、廣場(chǎng)、排水溝、停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù)、公共標(biāo)志、公共衛(wèi)生間、廳、堂、平臺(tái)、避難層、綠化地、花壇等；

3.1.1.2物業(yè)公司對(duì)建筑物共有部分，應(yīng)進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)，保證物業(yè)的共用部位使用功能完善、完好和安全，并盡量滿足業(yè)主專有部分的服務(wù)；

3.1.1.3應(yīng)建立并保管建筑物共有部分檢修和保養(yǎng)記錄的服務(wù)資料，小區(qū)內(nèi)的物業(yè)完好率應(yīng)達(dá)到相應(yīng)等級(jí)要求。

3.1.1.4 小區(qū)物業(yè)共用部位完好率應(yīng)在98%以上。

3.2 物業(yè)巡檢

3.2.1 每日應(yīng)至少1次巡視服務(wù)區(qū)樓房單元門(mén)、共用通道及門(mén)窗、玻璃、路燈等其它共用部位的設(shè)施；

3.2.2 每周應(yīng)檢查1次物業(yè)樓宇頂部情況及衛(wèi)生狀況，墻體共用管道、給排水設(shè)施、樓宇各種附屬固定設(shè)施等使用情況。如有異常情況，填寫(xiě)檢查表；

3.2.3 每半年應(yīng)檢查巡視1次建筑物主體結(jié)構(gòu)、共用部位、地下建筑部位，圍墻設(shè)施以及共有設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等完好情況，填寫(xiě)檢查表；

3.2.4 每年應(yīng)對(duì)小區(qū)的建筑物共有部分狀況全面檢查一次，對(duì)建筑物完損程度及對(duì)符合避雷規(guī)范要求做出評(píng)價(jià)；

3.2.5 根據(jù)特殊情況（如異常危害性天氣、特殊季節(jié)等）需要，臨時(shí)安排對(duì)服務(wù)區(qū)重點(diǎn)建筑部位和重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行針對(duì)性檢查；

3.2.6 建立檢查記錄歸檔制度并對(duì)各項(xiàng)檢查出現(xiàn)的缺陷及時(shí)進(jìn)行修復(fù)。

3.3共有部分維護(hù)

3.3.1 基本要求

3.3.1.1根據(jù)建筑物實(shí)際使用年限和巡查房屋共用部位的使用狀況、損傷情況，屬于日常維護(hù)的按規(guī)定時(shí)間給予維護(hù)，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)，屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制計(jì)劃報(bào)業(yè)委會(huì)審批后組織維修；

3.3.1.2建筑物外墻出現(xiàn)安全隱患，違反改建、裝修和使用功能等政府有關(guān)規(guī)定，出現(xiàn)危害公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益等情況時(shí)，應(yīng)采取措施糾正，使用合理手段處理；

3.3.1.3建筑物共有部位或設(shè)施遭人為損壞的，應(yīng)要求相關(guān)責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償；

3.3.1.4重要維護(hù)項(xiàng)目有工作記錄。

3.3.2共有部分維護(hù)

3.3.2.1 建筑物外墻出現(xiàn)有影響外觀的裂縫、空鼓、脫落、凸凹現(xiàn)象等和出現(xiàn)亂涂、亂畫(huà)、亂張貼等影響外觀的情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)到位組織維護(hù)、處理；

3.3.2.2 建筑物戶外設(shè)置物（招牌、廣告牌、霓虹燈等）以及空調(diào)安裝、防盜網(wǎng)安裝、陽(yáng)臺(tái)封閉等應(yīng)符合政府部門(mén)或業(yè)主規(guī)約的要求，違規(guī)的應(yīng)及時(shí)勸阻和制止，制止無(wú)效的應(yīng)及時(shí)書(shū)面向業(yè)委會(huì)和相關(guān)主管部門(mén)報(bào)告； 3.3.2.3 物業(yè)公用通道內(nèi)墻面，應(yīng)保持無(wú)明顯剝落開(kāi)裂，墻面磚、地坪、地磚等應(yīng)平整不起殼、無(wú)遺缺，修補(bǔ)墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)基本一致；

3.3.2.4 建筑物各種自動(dòng)門(mén)、推拉門(mén)窗等及各種門(mén)、窗口玻璃，應(yīng)無(wú)損壞、破碎、裂紋等情況，結(jié)構(gòu)、五金配件完好，門(mén)、窗開(kāi)閉靈活，密封性良好，開(kāi)關(guān)無(wú)異常響聲，功能完好；

3.3.2.5 建筑物屋頂、管道、排水溝、地漏水、墻面排水管、室外排水管道等應(yīng)保證排水暢通，發(fā)現(xiàn)有防水層氣鼓、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損等損壞現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)修復(fù)；

3.3.2.6道路、活動(dòng)廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、地下車(chē)庫(kù)等，應(yīng)保持路面或墻面平整、無(wú)開(kāi)裂、松動(dòng)和無(wú)積水、滲漏等現(xiàn)象，窨井、積水井不漫溢，積水井、窨井蓋等無(wú)缺損；

3.3.2.7樓面平臺(tái)等應(yīng)保證避難設(shè)施完好，無(wú)損壞、地面平整、密封層良好，排水溝暢通，無(wú)堵塞、障礙物等；

3.3.2.8木門(mén)窗、封檐板、木欄桿等，出現(xiàn)油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)1年油飾1次；

3.3.2.9物業(yè)天面、外墻和樓梯間等設(shè)施應(yīng)保持安全、清潔，每3年修繕或粉刷1次，每年清洗1次，樓梯、公共通道等設(shè)施應(yīng)保持完好、無(wú)損壞，每2年至少修繕或粉刷1次。

3.4專有部分維修

3.4.1 受理業(yè)主或物業(yè)使用人報(bào)修，急修15分鐘內(nèi)應(yīng)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，小修1個(gè)工作日、急修6小時(shí)內(nèi)應(yīng)維修完畢，小修、急修及時(shí)率應(yīng)達(dá)到100%，返修率1%以下；

3.5 裝修管理

3.5.1 基本要求

3.5.1.1建立完善裝修管理制度和裝修檔案；

3.5.1.2 裝修期內(nèi)應(yīng)進(jìn)行日常管理，裝修的建筑物垃圾2日內(nèi)處理。

3.5.1.3受理業(yè)主物業(yè)裝修的申請(qǐng)，應(yīng)在1個(gè)工作日內(nèi)給出備案意見(jiàn)，并簽定《室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》；

3.5.1.4 每日巡查裝修情況2次，并填寫(xiě)巡查記錄，巡查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)勸阻、制止。如制止無(wú)效，報(bào)告業(yè)主、業(yè)委會(huì)和相關(guān)主管部門(mén)處理，并做好記錄存檔；

3.5.1.5 裝修結(jié)束后，應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)組織進(jìn)行裝修檢查，檢查內(nèi)容主要為是否違章裝修、是否損壞公共設(shè)施設(shè)備等，如檢查不合格，按相關(guān)規(guī)定處理。

3.6 標(biāo)識(shí)管理

3.6.1建立健全標(biāo)識(shí)管理制度；

3.6.2小區(qū)內(nèi)的各種標(biāo)識(shí)、標(biāo)牌應(yīng)清楚, 小區(qū)主出入口應(yīng)設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口應(yīng)在顯露位置設(shè)有路標(biāo)；

3.6.3小區(qū)內(nèi)組團(tuán)應(yīng)有完整的幢、單元（門(mén)）、樓層、戶門(mén)標(biāo)號(hào)等標(biāo)志。共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)

4.1 基本要求

4.1.1 建立健全共用設(shè)施、設(shè)備管理規(guī)定，維護(hù)保養(yǎng)辦法，運(yùn)行管理制度，安全操作規(guī)程和應(yīng)急操作預(yù)案等規(guī)章制度，并對(duì)應(yīng)急操作預(yù)案每年至少演習(xí)1次；

4.1.2 建立完整的設(shè)施設(shè)備的檔案資料，設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)應(yīng)齊全；

4.1.3 由專業(yè)人員負(fù)責(zé)制定管理和實(shí)施保養(yǎng)計(jì)劃，記錄設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)維護(hù)記錄，按規(guī)定持合格證上崗；

4.1.4 設(shè)備用房?jī)?nèi)照明符合相關(guān)規(guī)定，使用警示標(biāo)識(shí)完善，墻面平整、干燥、沒(méi)有污跡，地面平坦、干燥、防滑、無(wú)積塵，物品擺放整齊，無(wú)雜物，設(shè)備運(yùn)行防護(hù)應(yīng)無(wú)缺陷，消防滅火設(shè)備（或器件）的功能有效，其配備符合相關(guān)規(guī)定；

4.1.5 對(duì)設(shè)備設(shè)施的停機(jī)維修保養(yǎng)，應(yīng)盡可能安排在不影響業(yè)主、物業(yè)使用人的正常使用時(shí)間段內(nèi)進(jìn)行，并提前告知業(yè)主和物業(yè)使用人；

4.1.6 小區(qū)公共道路、場(chǎng)所等，禁止堆放有易燃、易爆、有毒、有害等危險(xiǎn)物品或違禁物品。

4.2 道路、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）

4.2.1每季度進(jìn)行一次全面維修養(yǎng)護(hù)，保持小區(qū)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通，路牙無(wú)破損松動(dòng)，整齊美觀；

4.2.2 停車(chē)場(chǎng)、地下車(chē)庫(kù)內(nèi)的消防防火卷簾門(mén)、排污井和配電、照明等設(shè)施設(shè)備功能完好，通道暢通，配備消防設(shè)備，各類(lèi)行車(chē)、停車(chē)標(biāo)識(shí)完善，電腦IC卡管理系統(tǒng)和車(chē)輛進(jìn)出記錄保存完好。

4.3 會(huì)所服務(wù)管理

4.3.1對(duì)小區(qū)會(huì)所日常維護(hù)、保養(yǎng)應(yīng)有完善的配套性管理制度，各種健身設(shè)施使用方法及安全提示標(biāo)識(shí)配置齊全，消防設(shè)施完善，每天對(duì)會(huì)所設(shè)施、設(shè)備檢查1次；

4.3.2保證經(jīng)營(yíng)時(shí)間，按時(shí)開(kāi)放會(huì)所的娛樂(lè)設(shè)施，做好收款帳目、工作登記；

4.3.3 每月對(duì)會(huì)所娛樂(lè)設(shè)施進(jìn)行1次全面檢查。

4.5 公用娛樂(lè)設(shè)施

4.5.1每天對(duì)娛樂(lè)設(shè)施巡視1次，每個(gè)月對(duì)健身活動(dòng)器材進(jìn)行巡查，每季度進(jìn)行安全性能評(píng)估。保證設(shè)施設(shè)備正常使用，無(wú)安全隱患。

4.6 給排水設(shè)施

4.6.1日常維護(hù)水泵運(yùn)行無(wú)異響，無(wú)異常震動(dòng)，水泵軸無(wú)滴漏，盤(pán)根接合器處無(wú)積油泥，各閥門(mén)無(wú)生銹，運(yùn)作正?？煽?，變頻供水系統(tǒng)的變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜及柜內(nèi)散熱風(fēng)扇等應(yīng)定期檢查，保持設(shè)備干燥、無(wú)灰塵；

4.6.2 每周對(duì)供水設(shè)備至少檢查5次，每季度對(duì)水泵潤(rùn)滑部位加注潤(rùn)滑油，每年對(duì)泵房、管道等設(shè)備進(jìn)行除銹、油漆，每年保養(yǎng)水泵，保證二次供水正常，泵房整潔；

4.6.3 每半年生活水箱至少清洗消毒1次，清洗單位應(yīng)有相應(yīng)資質(zhì)，保證達(dá)到國(guó)家飲用標(biāo)準(zhǔn)，并有水質(zhì)部門(mén)檢測(cè)報(bào)告，單獨(dú)消防水池需保持水質(zhì)無(wú)臭味，每5年需要清洗消毒1次，消防水泵每月試運(yùn)行1次；

4.6.4 排污水泵能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，應(yīng)無(wú)異響和震動(dòng)，閥門(mén)法蘭、止回閥、管道無(wú)漏水無(wú)明顯銹蝕，污水水位控制裝置靈敏可靠?？刂葡溟_(kāi)關(guān)、指示燈完好；

4.6.5 下水管道、水溝、集水井、污水池、化糞池、地漏無(wú)堵塞、無(wú)淤積，各種井蓋面板完好，各種警示安全提示標(biāo)識(shí)齊全，安裝牢固。

4.7 供配電設(shè)施

4.7.1日常對(duì)供配電、發(fā)電機(jī)組等設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，保持設(shè)備完好，并有臨時(shí)應(yīng)急用電管理措施，值班人員每天巡視檢查2次并有記錄，每季度清潔保養(yǎng)一次強(qiáng)電井及井內(nèi)設(shè)備； 4.7.2高低壓配電柜內(nèi)部設(shè)備、接線端子熱敏涂層、儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指示燈完好；配電回路標(biāo)識(shí)清楚；各回路電流在額定范圍內(nèi)，三相不平衡電流不超過(guò)25%；

4.7.3柴油發(fā)動(dòng)機(jī)、潤(rùn)滑油泵、啟動(dòng)電機(jī)等能保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，配備的兩套主備用啟動(dòng)蓄電池按每1個(gè)月輪換使用一次，啟動(dòng)蓄電池每2年更換一次；

4.7.4在緊急情況下，發(fā)電機(jī)組能在30秒鐘內(nèi)啟動(dòng)，發(fā)電機(jī)組儲(chǔ)備油料必須滿足機(jī)組滿載運(yùn)行8小時(shí)；

4.7.5功率因數(shù)控制器功能完好，設(shè)備運(yùn)作靈敏、可靠無(wú)損壞，補(bǔ)償控制器手動(dòng)、自動(dòng)切換有效，補(bǔ)償電容完好，相間絕緣電阻大于1MΩ，功率因數(shù)不能低于0.95。

4.8 弱電設(shè)施

4.8.1 樓宇智能控制系統(tǒng)要指派專業(yè)工程人員操作，除日常維護(hù)外，每月對(duì)重要數(shù)據(jù)進(jìn)行備份1次，每月對(duì)系統(tǒng)連接點(diǎn)進(jìn)行檢查1次，半年覆蓋系統(tǒng)一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理；

4.8.2 可視對(duì)講系統(tǒng)室外機(jī)、室內(nèi)機(jī)畫(huà)面清晰、聲音清楚，呼叫、振鈴靈敏可靠，系統(tǒng)電路板安裝接線牢固，布線整齊；（小區(qū)改造項(xiàng)目）

4.8.3 門(mén)禁安全報(bào)警系統(tǒng)主機(jī)、讀卡器、安全報(bào)警傳感器、探測(cè)器運(yùn)作靈敏可靠，誤報(bào)率不大于5％，線路布置連接牢固，電子鎖工作可靠；（小區(qū)改造項(xiàng)目）

4.8.4 閉路監(jiān)控系統(tǒng)攝像機(jī)、監(jiān)視器、錄像設(shè)備及其相關(guān)設(shè)備運(yùn)行可靠，畫(huà)面清晰，切換穩(wěn)定，現(xiàn)場(chǎng)錄像時(shí)間誤差不能超過(guò)2分鐘，硬盤(pán)錄像資料應(yīng)至少保存15天，專人負(fù)責(zé)保管，紅外線報(bào)警設(shè)備工作正常，出現(xiàn)故障應(yīng)在2個(gè)工作日內(nèi)修復(fù)，故障期間及時(shí)安排監(jiān)控；

4.8.5 停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng)主機(jī)、讀卡器、地感操作靈敏可靠，具有防砸車(chē)裝置（壓力波、防撞膠條），道閘旁設(shè)置有防止車(chē)、行人尾隨警示標(biāo)識(shí)；

4.8.6小區(qū)無(wú)線對(duì)講設(shè)備、消防報(bào)警和消防廣播以及信息發(fā)布設(shè)備等應(yīng)保證使用正常，隨時(shí)可以啟動(dòng)，各類(lèi)報(bào)警探測(cè)器完好率不能低于98%。

4.8.7每3個(gè)月清潔保養(yǎng)1次弱電井及井內(nèi)設(shè)備。

4.9 避雷接地設(shè)施

4.9.1基本要求 4.9.1.1 每月應(yīng)對(duì)配電設(shè)備接地檢查1次；

每3個(gè)月重要機(jī)房配電柜及設(shè)備接地檢查1次；

4.9.1.2 每半年對(duì)建筑物樓頂層的避雷帶、避雷針、避雷線、避雷網(wǎng)和設(shè)備接地檢查1次；

4.9.1.3 每半年應(yīng)對(duì)樓層強(qiáng)、弱電間內(nèi)的接地檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題3天內(nèi)解決，保證小區(qū)避雷設(shè)施接地完好；

4.9.1.4 每半年對(duì)重要機(jī)房的設(shè)備接地檢查1次，并對(duì)各樓層的鋼窗、鋼結(jié)構(gòu)進(jìn)行外觀檢查；

4.9.1.5所有避雷接地設(shè)施檢查結(jié)果要有記錄，并存檔。公共保潔服務(wù)

5.1 基本要求：

5.1.1小區(qū)應(yīng)建立相關(guān)保潔制度、消殺方案和具體操作規(guī)程，清潔服務(wù)定時(shí)定點(diǎn)，按照操作規(guī)范進(jìn)行，保持物業(yè)小區(qū)環(huán)境整潔、干凈，垃圾清理及時(shí)；

5.1.2小區(qū)應(yīng)禁止有污染物和污染源的物品存放，動(dòng)物糞便、腐爛物等應(yīng)及時(shí)清理；

5.1.3保潔員應(yīng)經(jīng)過(guò)培訓(xùn)上崗，著統(tǒng)一工作服操作服務(wù)，消殺單位應(yīng)保證持有資格證書(shū)，操作人員必須持證上崗；

5.1.4 保潔沖洗公共場(chǎng)所、過(guò)道、樓梯和大堂等地面，現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)設(shè)置“注意防滑”等安全標(biāo)識(shí)；

5.1.5日常各項(xiàng)保潔服務(wù)工作應(yīng)有記錄，每個(gè)月進(jìn)行1次匯總存檔。

5.2共用樓道保潔

5.2.1樓層通道和樓梯臺(tái)階每天進(jìn)行一次全面清潔（掃、拖），適時(shí)保潔，樓梯扶手、標(biāo)牌、開(kāi)關(guān)、按鈕等每天清潔1次，大堂玻璃每天清潔1次；

5.2.2樓層水磨石地面和水泥地面每周刷拖1次，大堂地面每天清掃3次拖2次以上，適時(shí)保潔，大理石地面每2月打蠟1次；

5.2.3樓層通道及通道的公共設(shè)施、大堂墻面磚每半月擦抹1次，通道玻璃、百葉、消防箱內(nèi)每半月清潔一次，墻面、管線、防火門(mén)、天井等每周清潔1次，燈具（外面）、煙感每月擦拭一次，燈具每季度卸下清洗1次； 5.2.4地下室每日全面清掃1次，巡掃2次，標(biāo)牌、懸掛物、開(kāi)關(guān)、按鈕等每天擦拭1次，排水溝每天清理1次，管線、設(shè)施每周清潔1次，每月打開(kāi)1次地下室集水坑和污水井蓋板，疏通沖刷1次。

5.4 道路保潔

5.4.1每日對(duì)道路清掃2次，不間斷適時(shí)的巡檢保潔，每2個(gè)月刷洗路面1次；

5.4.2保持道路清潔、干凈，無(wú)污泥、紙屑、果皮和樹(shù)枝、落葉、垃圾等，無(wú)明顯水跡、污跡，道路集水坑和污水井蓋板應(yīng)保持完好。

5.5 停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù)保潔

5.5.1每天清掃停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù)、車(chē)棚地面1次，巡掃2次，適時(shí)保潔，及時(shí)清除油跡、污跡、銹跡，每周擦洗1次停車(chē)場(chǎng)公共設(shè)施；

5.5.2每天清潔停車(chē)庫(kù)內(nèi)標(biāo)牌、反光鏡、開(kāi)關(guān)、按鈕；每月1次清潔燈具、煙感、停車(chē)庫(kù)管線、排水溝，每月清潔1次防火門(mén)、消防箱等設(shè)施。

5.6綠化地帶保潔

5.6.1綠化帶、綠地、草地等公共綠地等，每日應(yīng)全面清潔至少1次，清掃果皮、紙屑、塑料袋、殘枝落葉等各種垃圾，及時(shí)清除公共綠地上的各種堆積物、腐爛物、動(dòng)物排泄物等；

5.6.2每日至少巡檢2次；每半個(gè)月清理道路分隔綠化帶中不可見(jiàn)處的各種垃圾1次；

5.6.3 每1個(gè)月對(duì)小區(qū)周邊綠化帶（欄）全面清潔1次，收集和清除果皮、紙屑、塑料袋、殘枝落葉等各種垃圾，保持周邊綠化帶（欄）的清潔；

5.6.4 因修剪工作或因天氣原因意外造成的綠化區(qū)域和道路、公共場(chǎng)所等地的殘枝落葉應(yīng)在1日內(nèi)清除；

5.6.5 在綠化區(qū)域顯著位置應(yīng)有提示保潔的告示牌。

5.7垃圾收集與清運(yùn)

5.7.1綠化地、道路和公共場(chǎng)所的垃圾桶、果皮箱每天收集2次，或確保垃圾桶垃圾不超過(guò)2/3，每天擦抹表面1次，每周清洗垃圾桶、果皮箱1次；

5.7.2垃圾在清運(yùn)途中必須遮擋、防護(hù)，防止二次污染，清運(yùn)垃圾的時(shí)機(jī)要避開(kāi)人流高峰；

5.7.3垃圾房（站）專人、封閉式管理，協(xié)助垃圾清運(yùn)單位清運(yùn)，及時(shí)填寫(xiě)《垃圾清運(yùn)記錄》，每次清運(yùn)結(jié)束時(shí)沖洗垃圾房（站）。

5.8衛(wèi)生消殺

5.8.1每月消殺次數(shù)4次，達(dá)到服務(wù)區(qū)無(wú)明顯蚊、繩活動(dòng)，視情況每月滅鼠1次，特殊情況（如傳染病流行期間）增加小區(qū)消殺次數(shù)；

5.8.2消殺用藥須符合國(guó)家規(guī)定，有專業(yè)人員操作，每次消殺作業(yè)前應(yīng)向業(yè)主和物業(yè)使用人發(fā)出告知，并在作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置安全警示牌，確保人員安全。

5.9園林小品保潔

5.9.1每日對(duì)大峽谷人工湖清潔1次，湖岸邊持作業(yè)工具打撈湖面上的漂浮垃圾，水面無(wú)明顯漂浮物；

5.9.2 每日對(duì)噴水池水面漂浮物打撈清潔1次，每月對(duì)噴水池底清潔1次，目視池底清澈見(jiàn)底，水面無(wú)雜物，池底無(wú)多余沉淀物，池邊無(wú)污跡；

5.9.3每半個(gè)月對(duì)假山、小品清潔1次，細(xì)致、全面的檢查1次，主要檢查山石之間是否牢固，有無(wú)損傷、多余物，如有及時(shí)報(bào)修；

5.9.4需要粉刷或刷油漆保護(hù)和裝飾的部位每年粉刷1次，雕塑每季度擦洗1次。園林綠化養(yǎng)護(hù)

6.1基本要求：

6.1.1小區(qū)應(yīng)建立園林綠化養(yǎng)護(hù)制度和具體的養(yǎng)護(hù)操作規(guī)程，綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)定時(shí)、定點(diǎn)，根據(jù)不同季節(jié)要求按照操作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，保持服務(wù)區(qū)的環(huán)境綠化區(qū)域植物、草地、花卉等生長(zhǎng)良好、整齊、美觀，并與環(huán)境相互協(xié)調(diào)；

6.1.2綠化員應(yīng)保證經(jīng)過(guò)培訓(xùn)的從業(yè)人員上崗，有統(tǒng)一工作服操作服務(wù)；

6.1.3 對(duì)小區(qū)園林綠化的主要樹(shù)種、綠籬、花草品種等，應(yīng)懸掛品名標(biāo)牌；

6.1.4日常各項(xiàng)綠化服務(wù)工作應(yīng)有記錄，每個(gè)月進(jìn)行1次匯總存檔。

6.2草地

6.2.1草地成活率95％以上，生長(zhǎng)正常，草坪修整每年不少于2次，無(wú)明顯枯草和凈土裸露；

6.2.2草地綠期在300日以上，留茬高度保持在6厘米左右，沒(méi)有已開(kāi)花雜草，沒(méi)有明顯落葉、殘枝等；

6.2.3 草地整潔，邊緣完整，無(wú)堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象，綠化生產(chǎn)垃圾及時(shí)清運(yùn)；

6.2.4根據(jù)草坪種類(lèi)、季節(jié)、生長(zhǎng)周期、天氣、土質(zhì)等情況，實(shí)施淋水、修剪和滅蟲(chóng)，每年施肥不少于2次。

6.3園林樹(shù)木

6.3.1小區(qū)周邊的綠化帶、道路周邊和大型園林的樹(shù)木，保持枝葉茂密，長(zhǎng)勢(shì)良好，沒(méi)有枯干、枝，無(wú)明顯缺株，每半年全面整形修剪1次；

6.3.2大型樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)過(guò)旺、過(guò)密的要深度修剪或遷移，不影響其他植物正常生長(zhǎng)；

6.3.3小區(qū)內(nèi)的道路綠籬、綠帶植物修剪棱角、線條統(tǒng)一整齊，整形修剪每季度應(yīng)進(jìn)行1次；

6.3.4園林樹(shù)木非正常落葉，焦葉、卷葉以及有蟲(chóng)屎、蟲(chóng)網(wǎng)、積塵葉的株樹(shù)應(yīng)在5％以下，樹(shù)木無(wú)明顯蛀蟲(chóng)危害；

6.3.5樹(shù)木保持枝干無(wú)機(jī)械損傷，無(wú)釘栓、捆綁現(xiàn)象，樹(shù)冠長(zhǎng)勢(shì)好，形態(tài)直立美觀，葉色、葉片生長(zhǎng)正常，園林樹(shù)木、植物缺株、枯木、損壞等應(yīng)及時(shí)補(bǔ)種。

6.4 花壇

6.4.1小區(qū)內(nèi)花壇花卉長(zhǎng)勢(shì)良好，符合花壇設(shè)計(jì)要求，造型優(yōu)美，保持清晰圖案和適宜高度；

6.4.2不出現(xiàn)花木缺水的枯萎現(xiàn)象，葉色、大小正常，無(wú)非正常落葉、黃葉，除日常養(yǎng)護(hù)工作外，在花壇開(kāi)花期間，根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況每周剪修殘枝、落花3-7次，平時(shí)保持落花株數(shù)在15％以下；

6.4.3對(duì)草本宿根花卉養(yǎng)護(hù)應(yīng)及時(shí)，缺株率應(yīng)在10%以下，對(duì)大型樹(shù)花因花期長(zhǎng)，樹(shù)冠大，枯萎后及時(shí)補(bǔ)種；

6.4.4出現(xiàn)病蟲(chóng)害、人為損害及天氣異常損壞情況時(shí)應(yīng)及時(shí)養(yǎng)護(hù)，平時(shí)養(yǎng)護(hù)澆水、施肥適當(dāng)，保證花卉正常生長(zhǎng)，保持花壇土壤濕潤(rùn)，泥面不開(kāi)裂；

6.4.5 根據(jù)不同季節(jié)和環(huán)境需求或業(yè)主建議，可更種類(lèi)似花卉品種。公共秩序維護(hù)

7.1基本要求

7.1.1小區(qū)配有專職的公共秩序維護(hù)人員，24小時(shí)值班，各類(lèi)崗位安全制度、檔案完善，專職人員應(yīng)有工作責(zé)任心，對(duì)小區(qū)安全秩序負(fù)責(zé)；

7.1.2公共秩序維護(hù)人員上崗時(shí)應(yīng)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一服裝；

7.1.3在小區(qū)進(jìn)出口設(shè)立崗?fù)?，封閉式管理，對(duì)進(jìn)出人員和車(chē)輛進(jìn)行公共秩序維護(hù)，并實(shí)行24小時(shí)值班制；

7.1.4對(duì)進(jìn)出車(chē)輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)，車(chē)輛進(jìn)出、停放有序，禁止有危險(xiǎn)品和污染車(chē)輛進(jìn)出；

7.1.5編制安全事故、突發(fā)事件和火警、水警、警情、災(zāi)情等的防范應(yīng)急預(yù)案；

7.1.6各崗位完善交接班制度，并有工作情況及交接班記錄。

7.2 組織

7.2.1物業(yè)公司公共秩序維護(hù)員應(yīng)以中青年為主，45周歲以下、應(yīng)聘半年以上的人員應(yīng)占總數(shù)應(yīng)達(dá)50%以上，每年崗位訓(xùn)練和實(shí)操不少于180小時(shí)；

7.2.2 公共秩序維護(hù)員應(yīng)熟悉小區(qū)物業(yè)分布基本概況，具有基本職業(yè)技能，能及時(shí)處理和應(yīng)對(duì)小區(qū)安全秩序的維護(hù)工作；

7.2.3 上崗應(yīng)統(tǒng)一著裝，衣著整潔，佩帶工作標(biāo)識(shí)；上崗時(shí)嚴(yán)格履行崗位規(guī)定職責(zé)，舉止文明；

7.2.4 小區(qū)公共秩序良好，人防、物防、技防落實(shí)，對(duì)制定的各類(lèi)刑事、災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案進(jìn)行定期訓(xùn)練，人員分工，各負(fù)其責(zé)，管理細(xì)致；

7.2.5 所有崗位應(yīng)配備無(wú)線對(duì)講裝置和必備的安全護(hù)衛(wèi)器材；

7.2.6 交接班制度完善，并有負(fù)責(zé)人員簽字的工作情況和交接班記錄。

7.3門(mén)崗服務(wù)

7.3.1 小區(qū)門(mén)崗應(yīng)24小時(shí)值班，主出入口在人員進(jìn)出高峰期應(yīng)2人駐守，其余時(shí)間有1人駐守，其余出入口實(shí)行24小時(shí)1人值守，有安裝門(mén)禁系統(tǒng)的可不設(shè)人員值守；

7.3.2對(duì)進(jìn)出車(chē)輛進(jìn)行登記，對(duì)訪客應(yīng)禮貌注視，來(lái)訪人員應(yīng)實(shí)行詢問(wèn)、登記制度；

7.3.3 商務(wù)樓宇門(mén)衛(wèi)應(yīng)設(shè)立公共秩序維護(hù)員24小時(shí)崗位制度。

7.4巡邏

7.4.1小區(qū)白天巡邏次數(shù)不少于5次，夜間巡邏次數(shù)不少于6次，重點(diǎn)部位和部分時(shí)段以及有特殊情況時(shí)，應(yīng)每小時(shí)巡邏1次，有技防設(shè)施可減少巡邏次數(shù)，工作應(yīng)有簽字記錄、存檔；

7.4.2巡邏人員應(yīng)按巡邏路線規(guī)范巡邏，發(fā)現(xiàn)建筑物設(shè)施，行人、車(chē)輛等安全有異常情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)處理或報(bào)告，注意處理不安全的隱患，并接受業(yè)主或物業(yè)使用人的求助和詢問(wèn)；

7.4.3在遇到安全突發(fā)事件時(shí)，應(yīng)及時(shí)按照應(yīng)急程序處理或向相關(guān)主管部門(mén)報(bào)告，同時(shí)采取措施盡量減少損失，并協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。

7.5車(chē)輛通行、停放

7.5.1小區(qū)道路和停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）應(yīng)設(shè)置明顯的車(chē)輛交通引導(dǎo)和警示標(biāo)志；

7.5.2有公共秩序維護(hù)人員負(fù)責(zé)維持車(chē)輛通行秩序，發(fā)現(xiàn)車(chē)輛未上鎖、車(chē)窗未關(guān)及亂停放行為，應(yīng)進(jìn)行勸告或糾正，發(fā)現(xiàn)可疑行為或偷盜車(chē)輛、損壞交通標(biāo)志設(shè)施等應(yīng)及時(shí)制止；

7.5.3車(chē)輛進(jìn)出小區(qū)高峰時(shí)應(yīng)有專人疏導(dǎo)，車(chē)輛進(jìn)出24小時(shí)應(yīng)有記錄，貨物車(chē)輛應(yīng)有放行手續(xù)；

7.5.4車(chē)庫(kù)應(yīng)專人管理，車(chē)庫(kù)的維護(hù)設(shè)備和防火設(shè)施應(yīng)每2個(gè)星期檢查1次，有安全隱患的及時(shí)處理；

7.5.5停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)具有政府交管部門(mén)核發(fā)的停車(chē)場(chǎng)使用證，應(yīng)按照物價(jià)部門(mén)核發(fā)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，按照合同約定履行車(chē)輛保管相關(guān)義務(wù)；

7.5.6小區(qū)有車(chē)輛事故或擦碰事件時(shí)，應(yīng)及時(shí)疏導(dǎo)和現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助處理。

7.6消防

7.6.1服務(wù)區(qū)應(yīng)規(guī)范執(zhí)行GB 13495 和《中華人民共和國(guó)消防條例》、《中華人民共和國(guó)消防條例實(shí)施細(xì)則》和其他有關(guān)消防法規(guī)； 7.6.2制定防火安全管理辦法，指定專人維護(hù)、管理消防器材，設(shè)備和設(shè)施應(yīng)保持完好，定點(diǎn)設(shè)置的消防器材不得缺失和挪作他用；

7.6.3消防通道每天檢查1次，每季度組織1次防火安全檢查；

7.6.4定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，專職人員應(yīng)掌握基本消防技能，熟練防火、滅火知識(shí)和消防器材的使用方法；

7.6.5 每周巡查1次消防設(shè)備是否完好、齊全，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)修或通知廠方維護(hù)，保證設(shè)備24小時(shí)正常狀態(tài)；

7.6.6每日巡查或檢測(cè)1次噴淋管網(wǎng)水壓，發(fā)現(xiàn)壓力不夠，應(yīng)檢修排除故障；

7.6.7消防檢查工作應(yīng)有記錄，并存檔。

7.7安全監(jiān)控

7.7.1小區(qū)安全監(jiān)控設(shè)施24小時(shí)開(kāi)通，并有秩序維護(hù)人員監(jiān)視，所有監(jiān)控設(shè)施設(shè)備應(yīng)處于良好狀態(tài)，7.7.2監(jiān)控中心應(yīng)有嚴(yán)格管理制度和設(shè)備維修制度，重點(diǎn)區(qū)域應(yīng)有監(jiān)控錄像；

7.7.3監(jiān)控中心收到報(bào)警信號(hào)后，應(yīng)立即安排秩序維護(hù)人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行前期處理；

7.7.4監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至少保持7天以上；

7.7.5熟悉應(yīng)急預(yù)案，保障治安電話暢通，接聽(tīng)及時(shí)，鈴響3聲內(nèi)應(yīng)接聽(tīng)；

7.7.6監(jiān)控中心不能脫崗和非專業(yè)人員替崗，工作應(yīng)有記錄。

7.8 安全事故處理

7.8.1小區(qū)應(yīng)制定安全事故處理預(yù)案，對(duì)安全事故、突發(fā)事故和刑事、火災(zāi)、水災(zāi)、爆炸、地震、安全疏散等預(yù)案制定和處置，按物業(yè)管理?xiàng)l例執(zhí)行；

7.8.2建立安全事故應(yīng)急小組，書(shū)面描述小組職責(zé)，每位成員應(yīng)熟練掌握，并每年至少3次，定期進(jìn)行應(yīng)急訓(xùn)練或培訓(xùn)；

7.8.3應(yīng)急小組至少每季度召開(kāi)1次會(huì)議，熟悉程序、路線和有關(guān)內(nèi)容，對(duì)緊急事故應(yīng)盡可能減少造成的人員和財(cái)產(chǎn)損失；

7.8.4應(yīng)急小組應(yīng)與當(dāng)?shù)叵?、社區(qū)民警保持溝通；

7.8.5小區(qū)應(yīng)建立安全事故檔案工作記錄。

7.9 社區(qū)警務(wù)協(xié)作

7.9.1管理處向業(yè)主、物業(yè)使用人提供社區(qū)警務(wù)求助與報(bào)警的電話，保持24小時(shí)與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)警務(wù)室聯(lián)系；

7.9.2協(xié)助社區(qū)警務(wù)和社區(qū)居民組織做好社區(qū)服務(wù)性工作，物業(yè)服務(wù)工作應(yīng)傾聽(tīng)社區(qū)組織和民警的意見(jiàn)；

7.9.3與社區(qū)警務(wù)一起提高公眾防范能力，共同預(yù)防和確保服務(wù)區(qū)安全。服務(wù)檢查

8.1 自主檢查

8.1.1服務(wù)業(yè)主是物業(yè)各級(jí)從業(yè)人員的義務(wù)，應(yīng)對(duì)崗位工作承擔(dān)責(zé)任；

8.1.2管理處應(yīng)開(kāi)展周檢、月檢等自查活動(dòng)，對(duì)內(nèi)部服務(wù)流程和服務(wù)質(zhì)量的自我監(jiān)督檢查，并保證每季度覆蓋所有服務(wù)項(xiàng)目不少于1次；

8.1.3遇業(yè)主和物業(yè)使用人直接有效的投訴時(shí)，應(yīng)及時(shí)糾正，如出現(xiàn)重大服務(wù)質(zhì)量投訴或糾紛，應(yīng)立即報(bào)告主管人員處理。

8.2 業(yè)委會(huì)監(jiān)督

8.2.1業(yè)委會(huì)定期或不定期對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作進(jìn)行抽查或?qū)ｍ?xiàng)檢查；

8.4 客戶滿意

8.4.1管理處每年應(yīng)至少1次以書(shū)面、電話方式，征詢業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意度測(cè)評(píng)，業(yè)主滿意率應(yīng)至少達(dá)到85%以上；

8.4.2業(yè)主意見(jiàn)征詢中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)整改，并對(duì)整改結(jié)果進(jìn)行回訪；

8.4.3業(yè)主滿意率征詢記錄的保管時(shí)限，應(yīng)保持到該服務(wù)項(xiàng)目或管理處服務(wù)合同終止為止；

8.4.4 管理或者委會(huì)可以委托第三方組織，對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行客戶滿意度調(diào)查。專項(xiàng)服務(wù)9.1業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)公司,如在物業(yè)服務(wù)合同中未約定的服務(wù)，可根據(jù)業(yè)主或物業(yè)使用人的需要、小區(qū)條件及物業(yè)公司的能力，經(jīng)雙方協(xié)商，可提供公共服務(wù)內(nèi)容之外的專項(xiàng)服務(wù)；

9.2專項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用等，由物業(yè)公司與業(yè)主或物業(yè)使用人，本著自愿的原則，達(dá)成服務(wù)協(xié)議；

9.3專項(xiàng)服務(wù)協(xié)議可以作為物業(yè)服務(wù)合同的附件，也可以另行單獨(dú)簽訂。特約服務(wù)

10.1物業(yè)公司為滿足部分業(yè)主、物業(yè)使用人特別需要，業(yè)主或物業(yè)使用人可以集體或者個(gè)人與物業(yè)公司雙方特別約定，可有償提供相關(guān)特約服務(wù)；

10.2特約服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用等，由物業(yè)公司和當(dāng)事人雙方本著自愿原則書(shū)面約定。