第一篇：外商房地產(chǎn)投資企業(yè)結轉收入問題 [推薦]

外商房地產(chǎn)投資企業(yè)結轉收入問題 [推薦]

我是一家外商投資企業(yè)，從事房地產(chǎn)開發(fā)，產(chǎn)品主要以住宅和商用底商。開發(fā)地款分為4期。2003年底一期竣工，銷售合同上交房日期2003年12月31日。問題：

1、我應該何時結轉銷售收入？，可不可以以辦理產(chǎn)權日子結轉？

2、由于前期成本問題較多，至今未能計算單位成本，能不能晚結算一期？

3、單位成本如果出不來，如何預估？

4、只結轉收入，稅太多，能不能延續(xù)以前的所得稅繳納方式——按率征收？

1、根據(jù)〈關于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知〉國稅發(fā)［２００１］１４２號規(guī)定，房地產(chǎn)銷售收入的確定，以權責發(fā)生制為原則，具體可根據(jù)銷售方式的不同，按以下原則確定：

（一）采取一次性全額收取房款的，以房產(chǎn)使用權交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實現(xiàn)

（二）采取分期付款或預售款方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實現(xiàn)。

（三）采取以土地使用權或者其他財產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用交付對方為銷售收入的實現(xiàn)。

（四）采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉賬之日，為銷售收入的實現(xiàn)。因此，不可以以辦理產(chǎn)權日子結轉銷售收入。

2、企業(yè)銷售房地產(chǎn)所發(fā)生相成本費用的確定，應以收入與支出相匹配為原則。企業(yè)應根據(jù)當期面積以及可售單位工程成本費用，確定當期成本費用。

3、單位工程成本費用以權責發(fā)生制為原則，可暫按本年度應分攤的預算成本、費用作為當年成本、費用，計算損益。

4、所得稅繳納方式——按率征收。依據(jù)國稅發(fā)［１９９５］１５３號規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)預售房地產(chǎn)并取得預收款的，當?shù)刂鞴芏悇諜C關可按預計利潤率或其他合理辦法計算預計應納稅所得額，并按季預征所得稅，待該項房地產(chǎn)產(chǎn)權轉移、銷售收入實現(xiàn)后，再依照稅法有關規(guī)定計算實際應納稅所得額及應納所得稅稅額，按預繳的所得稅額計算應退補稅額。

報告

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)成本結轉原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本如何結轉

一、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉讓、出租而開發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設場地）；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出單獨構成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出應計入商品房、出租房等有關房屋開發(fā)成本?，F(xiàn)行會計制度中設置的“開發(fā)成本---土地開發(fā)成本”科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地，其費用可分清負擔對象的，應直接計入有關房屋開發(fā)成本，在“開發(fā)成本---房屋開發(fā)成本”科目進行核算。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不清負擔對象，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，其費用可先通過“開發(fā)成本---土地開發(fā)成本”科目進行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的標準（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關房屋開發(fā)成本。如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分，則應將整塊土地作為一個成本核算對象，在“開發(fā)成本---土地開發(fā)成本” 賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時，將成本結轉到“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。待使用土地時，再將使用土地所應負擔的開發(fā)成本，從“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉入“開發(fā)成本---房屋開發(fā)成本”漲戶，計入商品房、出租房等房屋的開發(fā)成本。

二、土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設置

（一）土地開發(fā)成本核算對象的確定 為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集，又有利于土地開發(fā)成本的結轉，對需要單獨核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項目，可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對象： 1．對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發(fā)項目為成本核算對象； 2．對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對象。成本核算對象應在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

（二）土地開發(fā)成本項目的設置 企業(yè)開發(fā)的土地，因其設計要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設等。因此，就各個具體的土地開發(fā)項目來說，它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會計制度規(guī)定的成本項目，設置土地開發(fā)項目的成本項目。對于會計制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項目，如建筑安裝工程費，配套設施費，可不必設置。根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算，可設置如下幾個成本項目：

（1）土地征用及拆遷補償費或土地批租費；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）開發(fā)間接費。

其中土地征用及拆遷補償費是指按照城市建設總體規(guī)劃進行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入賬并沖減有關成本。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應列入批租地價。前期工程費是指土地開發(fā)項目前期工程發(fā)生的費用，包括規(guī)劃、設計費，項目可行性研究費，水文、地質(zhì)勘察、測繪費，場地平整費等。基礎設施費是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎設施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設施費用。開發(fā)間接費指應由商品性土地開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用。土地開發(fā)項目如要負擔不能有償轉讓的配套設施費，還應設置“配套設施費”成本項目，用以核算應計入土地開發(fā)成本的配套設施費。

三、土地開發(fā)成本的核算

企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，除可將直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本---房屋開發(fā)成本”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應通過“開發(fā)成本---土地開發(fā)成本”賬戶進行核算。為了分清轉讓、出租用土地開發(fā)成本和不能確定負擔對象自用土地開發(fā)成本，對土地開發(fā)成本應按土地開發(fā)項目的類別，分別設置“商品性土地開發(fā)成本”和“自用土地開發(fā)成本”兩個二級賬戶，并按成本核算對象和成本項目設置明細分類賬。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細分類賬，并記入“開發(fā)成本---商品性土地開發(fā)成本”、“開發(fā)成本---自用土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款---應付工程款”等賬戶的貸方。發(fā)生的開發(fā)間接費用，應先在“開發(fā)間接費用”賬戶進行核算，于月份終了再按一定標準，分配計入有關開發(fā)成本核算對象。應由商品性土地開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費，應記入“開發(fā)成本---商品性土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。

現(xiàn)舉例說明土地開發(fā)成本的核算如下：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生了下列有關土地開發(fā)支出： 301 商品性土地351自用土地，支付征地拆遷費 78 000元 72 000元 支付承包設計單位前期工程款 20 000元 18 000元 應付承包施工單位基礎設施款 25 000元 18 000元 分配開發(fā)間接費 10 000元 合計 133 000元 108 000元 則在用銀行存款支付征地拆遷費時，應作：

借：開發(fā)成本---商品性土地開發(fā)成本 78 000

開發(fā)成本---自用土地開發(fā)成本 72 000

貸：銀行存款 150 000

用銀行存款支付設計單位前期工程款時，應作：

借：開發(fā)成本---商品性土地開發(fā)成本 20 000

開發(fā)成本---自用土地開發(fā)成本 18 000

貸：銀行存款 38 000

將應付施工企業(yè)基礎設施工程款入賬時，應作：

借：開發(fā)成本---商品性土地開發(fā)成本 25 000

開發(fā)成本---自用土地開發(fā)成本 18 000

貸；應付賬款---應付工程款 43 000

分配應記入商品性土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，應作：

借：開發(fā)成本---商品性土地開發(fā)成本 10 000

貸：開發(fā)間接費用 10 000

同時應將各項土地開發(fā)支出分別記入商品性土地開發(fā)成本、自用土地開發(fā)成本明細分類賬。

四、已完土地開發(fā)成本的結轉

已完土地開發(fā)成本的結轉，應根據(jù)已完成開發(fā)土地的用途，采用不同的成本結轉方法。為轉讓、出租而開發(fā)的商品性土地，在開發(fā)完成并經(jīng)驗收后，應將其實際成本自“開發(fā)成本---商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉入“開發(fā)產(chǎn)品---土地”賬戶的借方。假如上述開發(fā)企業(yè)商品性土地經(jīng)開發(fā)完成并驗收，加上以前月份開發(fā)支出共1002 000元，應作如下分錄入賬：

借：開發(fā)產(chǎn)品---土地 1002 000

貸：開發(fā)成本---商品性土地開發(fā)成本 1002 000

為本企業(yè)房屋開發(fā)用的土地，應于開發(fā)完成把土地投入使用時，將土地開發(fā)的實際成本結轉計入有關房屋的開發(fā)成本，結轉計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)支出，可采用分項平行結轉法或歸類集中結轉法。分項平行結轉法是指將土地開發(fā)支出的各項費用按成本項目分別平行轉入有關房屋開發(fā)成本的對應成本項目。歸類集中結轉法是指將土地開發(fā)支出歸類合并為“土地征用及拆遷補償費或批租地價”和“基礎設施費”兩個費用項目，然后轉入有關房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”和“基礎設施費”成本項目。凡與土地征用及拆遷補償費或批租地價有關的費用，均轉入有關房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”項目；對其他土地開發(fā)支出，包括前期工程費、基礎設施費等，則合并轉入有關房屋開發(fā)成本的“基礎設施費”項目。經(jīng)結轉的自用土地開發(fā)支出，應將它自“開發(fā)成本---自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉入“開發(fā)成本---房屋開發(fā)成本”賬戶的借方。

假如上述開發(fā)企業(yè)自用土地在開發(fā)完成后，加上以前月份開發(fā)成本 540000元，共648 000元。這塊土地用于建造 151出租房和181周轉房，其中 151出租房用地1500平方米，181周轉房用地1200平方米，則單方自用土地開發(fā)成本為 240元（648000元／1500+1200），應結轉151出租房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為360 000元（240元×1500），結轉 181周轉房開發(fā)成本的土地開發(fā)支出為 288 000元（240元×1200），在總分類核算上應作如下分錄入賬：

借：開發(fā)成本---房屋開發(fā)成本 648 000

貸：開發(fā)成本---自用土地開發(fā)成本 648 000

如果自用土地開發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設施等項目的用地，則應先將其成本結轉“開發(fā)產(chǎn)品---自用土地”賬戶的借方，于自用土地投入使用時，再從“開發(fā)產(chǎn)品---自用土地”賬戶的貸方將其開發(fā)成本轉入“開發(fā)成本---房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方。

第三篇：外商他投資一些列問題探討

(一)溢出效應的經(jīng)驗證據(jù)

姚洋(1998)的研究發(fā)現(xiàn)，與國有企業(yè)相比，國外三資企業(yè)的技術效率要高39%，港澳臺三資企業(yè)要高33%，行業(yè)中三資企業(yè)數(shù)量的比重每增加1%，每個企業(yè)的技術效率就會提高1.1%。沈坤榮(1999)利用省際FDI總量與TFP作橫截面分析，發(fā)現(xiàn)FDI占GDP的比重每增加1%，可使TFP增長0.37%。何潔等(1999)認為FDI帶來的技術水平每提高1%，中國本地工業(yè)企業(yè)的產(chǎn)量就提高2.3%。潘文卿(2003)基于中國工業(yè)部門的面板數(shù)據(jù)，分析結果顯示1995—2000年FDI對工業(yè)部門的總體外溢效應為正，F(xiàn)DI的資本積累每增加1%，本地企業(yè)的產(chǎn)出增加0.13%。包群等(2002)的研究有些不同，他們認為F1)I雖然促進了中國的技術進步，但該作用主要源于外資企業(yè)自身要素生產(chǎn)率的提高，而其技術外溢效應并不明顯。

(二)溢出效應的實現(xiàn)機制

林毅夫等(2000)以可口可樂的罐裝系統(tǒng)對中國的經(jīng)濟影響，說明了聯(lián)系效應作為技術溢出渠道的重要性。姚洋等(2001)發(fā)現(xiàn)，外溢效應主要體現(xiàn)在地區(qū)內(nèi)，行業(yè)內(nèi)的外溢效應并不明顯，故它主要是通過管理示范而不是技術擴散形成的。張建華等(2003)對1997—1999年廣東省39個行業(yè)和21個城市的數(shù)據(jù)進行了分析，發(fā)現(xiàn)示范效應和聯(lián)系效應是FDI外溢效應的主渠道，其在地區(qū)內(nèi)的外溢效應大于在行業(yè)，內(nèi)的外溢效應。江錦凡(2004)認為F1)I對中國的外溢效應，是通過促進產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整、人力資本積累以及制度變遷來實現(xiàn)的。喻世友等(2005)的研究發(fā)現(xiàn)，外資企業(yè)通過高產(chǎn)出和高技術水平對國內(nèi)企業(yè)的技術效率產(chǎn)生了促進作用，但外資企業(yè)通過高技術水平對國內(nèi)企業(yè)技術效率的帶動作用要大于通過高產(chǎn)出水平的帶動作用。

(三)溢出效應的影響因素

沈坤榮等(2001)對1987—1998年中國省際面板數(shù)據(jù)的分析表明，要提高F1)I對中國技術轉移的速度和質(zhì)量，競爭性的市場環(huán)境和充足的人力資本存量是必不可少的。何潔(2000)的研究則表明，正向外溢效應必須建立在經(jīng)濟發(fā)展水平的提高、基礎設施的完善、自身技術水平的進步和市場規(guī)模擴大的基礎之上，單純提高經(jīng)濟開放度是沒有意義的。陳濤濤等(2003)認為技術差距是影響FDI對中國行業(yè)內(nèi)溢出效應最直接、最重要的因素，而資本密集度及行業(yè)集中度對FDI溢出效應的影響只有在與技術差距共同考察時才會反映出來。陳濤濤(2003)還發(fā)現(xiàn)，充分競爭是產(chǎn)生溢出效應的有效機制，內(nèi)外資企業(yè)的競爭能力差距越小，越有利于溢出效應的產(chǎn)生。喻世友、史衛(wèi)和林敏(2005)則認為，高技術差距和高競爭程度都有利于促進FDI的外溢效應。

四、總結性評論

(一)關于研究溢出效應的樣本

早期研究FDI的大多支持正向溢出效應的存在，這可能與它們多以發(fā)達國家或較為發(fā)達的發(fā)展中國家的制造業(yè)為考察對象有關。該觀點得到了Aitken(1999)的支持，他們認為，若“FDI偏向聚集于”技術較為發(fā)達的國家和行業(yè)，結果可能高估FDI對東道國的技術溢出作用。為避免出現(xiàn)這種情況，目前研究溢出效應的樣本有以下特點：為更清楚地把握溢出效應產(chǎn)生的機制，企業(yè)數(shù)據(jù)被廣泛使用；為適應數(shù)據(jù)來源的微觀化，除制造業(yè)以外，更多的行業(yè)被納入到研究的范圍內(nèi)；為克服單個國家分析中“水平效應”的影響，跨國數(shù)據(jù)正得到廣泛的使用。

(二)關于研究溢出效應的實證方法

關于橫截面數(shù)據(jù)和面板數(shù)據(jù)。早期關于溢出效應的研究多運用行業(yè)或部門的橫截面數(shù)據(jù)，并采用OLS處理方法。隨著研究樣本的“微觀化”和“跨國化”，目前面板數(shù)據(jù)得到廣泛運用。相對于時序和橫截面數(shù)據(jù)，面板數(shù)據(jù)可以更精確地把握變量之間的經(jīng)驗關系，這與其數(shù)據(jù)結構有關，也與它的處理方法豐富有關，如固定效應分析(FE)、隨機效應分析(RE)和動態(tài)面板分析(GMM)等。

關于因果關系。有證據(jù)表明，F(xiàn)DI與東道國生產(chǎn)力之間的“因果關系”可能是雙向的(Kholdy，1995)：一方面，F(xiàn)DI可能通過外溢效應帶動了東道國技術效率的提升；另一方面，東道國現(xiàn)有的技術水平又在一定程度上決定了FDI進入的速度和質(zhì)量。鑒于此，實證研究中有必要對二者之間的因果關系進行檢驗，或者直接運用聯(lián)立方程的方法。

關于內(nèi)生性。隨著探討溢出效應的理論框架從“產(chǎn)業(yè)組織理論”過渡到“經(jīng)濟增長理論”，在溢出效應的研究中，人們意識到有必要運用適當?shù)墓ぞ咦兞縼砜刂谱兞康膬?nèi)生性。

(三)關于研究溢出效應的側重點

從探討是否有溢出到探討哪些因素會影響溢出。早期研究只是追問FDI對東道國企業(yè)是否存在溢出效應。1990年代以后，人們逐漸對研究溢出效應的影響因素產(chǎn)生了興趣。發(fā)生這種轉變可能有兩個原因：一是從早期研究發(fā)現(xiàn)正向溢出到后期難覓正向溢出“蹤跡”，使人們意識到有必要去考察影響溢出效應的因素；二是隨著FDI在發(fā)展中國家的重要性日益突出，很多國家紛紛出臺優(yōu)惠政策來吸引外資，這就需要有相應的理論來進行政策評價，尤其是，往往這些政策并不能促進FDI正向溢出效應的產(chǎn)生。

從關注行業(yè)內(nèi)溢出到關注行業(yè)間溢出。外資企業(yè)可能不太會愿意向同行業(yè)的當?shù)仄髽I(yè)轉移技術，它們畢竟存在著(潛在的)競爭關系。對同行業(yè)的當?shù)仄髽I(yè)來說，“示范效應”帶來的好處可能不足以彌補“市場攫取效應”的負面影響，因而行業(yè)內(nèi)正向溢出可能極為有限。然而，外資企業(yè)出于對中間品和市場的需求，卻可能對當?shù)氐纳舷掠纹髽I(yè)產(chǎn)生正面溢出作用，因為它們最主要的是“互補”關系。從這種意義上說，F(xiàn)DI最可能發(fā)生溢出效應的不是行業(yè)內(nèi)，而是行業(yè)間。正是這個原因，F(xiàn)DI的行業(yè)間溢出效應已成為當前研究的熱點。

(四)關于研究溢出效應的理論基礎

相當長的一段時間內(nèi)，溢出效應的實證研究都以“產(chǎn)業(yè)組織理論”為基礎?；谠摾碚摰慕?jīng)驗研究有兩大特點：一是運用案例分析；二是將FDI對于東道國可能存在的正面作用，局限于跨國公司對子公司的技術轉移。然而，案例分析并不能對理論進行嚴格驗證，僅僅通過技術轉移衡量溢出效應也是片面的。目前，在研究FDI的溢出效應時，“內(nèi)生經(jīng)濟增長理論”逐漸為人們所重視。在新古典增長理論里，F(xiàn)DI起著填補“資本缺口”的作用，它與東道國資本一樣，受制于邊際報酬遞減規(guī)律。而在內(nèi)生經(jīng)濟增長理論里，F(xiàn)DI既可以填補“資本缺口”，還作為“打包”的要素，通過促進東道國技術進步而成為經(jīng)濟增長的內(nèi)生性、持久性因素。在這樣的理論背景下，目前研究溢出效應的文獻，越來越具有研究“經(jīng)濟增長”的特征。的投資是否會再轉移到工資水平更低的國家和地區(qū).本文將從這三個方面對跨國公司對外直接投資的工資效應進行綜述.[關鍵詞] 跨國公司

FD I 工資效應

附表：1 合作經(jīng)營協(xié)議書

甲方： 乙方： 經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，就中石油煤層氣保德區(qū)塊地面工程合作經(jīng)營事宜，自愿達成如下協(xié)議，以資信守：

一、合伙宗旨：共同合作、合法經(jīng)營、利益共享、風險共擔。

二、合作經(jīng)營項目：中石油煤層氣保德區(qū)塊地面建設工程。

三、合作經(jīng)營地點：山西省保德縣。

四、出資金額方式：期限墊付。

1、甲方以現(xiàn)金方式出資200萬元；乙方以現(xiàn)金方式出資200萬元（主要用于補足前任合伙人撤資款項）。

2、合同簽訂之日乙方向甲方交付100萬元投資款，剩余100萬元乙方須在2012年3月31日前全額到位。3、2012年3月31日前應付前任合伙人撤資的17萬利息，雙方各承擔8.5萬元。

4、乙方墊付2012年2月開工前期全部費用。（回款前）

五、股份劃分：甲方 %、乙方 %。作為確定盈余分配和債務承擔的基礎。

六、合作期間甲乙雙方的出資為雙方共有資產(chǎn)，不得隨意請求分割。

七、甲乙雙方的任何一方原則上不得中途退撤，任何一方在不給合作事務造成不利影響的前提下可以退出，但須經(jīng)雙方協(xié)商認可。

八、甲乙雙方的分工、權力與義務：

1、甲方為合作項目的負責人，全面負責合作業(yè)務的日常經(jīng)營與管理，重點負責商務活動及工程的回款工作。費用不得超過工程總額的10%。

2、乙方負責合作項目的生產(chǎn)，施工、安全工作。

3、以甲方公司的名義，在保德縣與當?shù)劂y行開設賬戶，雙方各留印鑒、共同管理。乙方負責施工過程中的財務工作，對于涉及財務、賬目以及借款、還款、日常投資等資金使用事項在超過 元額度（元以下的應各自記賬留存憑證定期對賬），應許甲乙雙方協(xié)商一致方可進行。同時，甲乙雙方都有對財務賬目的監(jiān)督權利。

九、盈余分配與債務承擔：

合作雙方共同經(jīng)營，共同合作、共擔風險、共負盈虧。

十、合作任一方違反本協(xié)議導致合作損失的，應當對另一方承擔。本協(xié)議未盡事宜，雙方協(xié)商解決。

本協(xié)議一式 2 份，甲乙方各執(zhí)一份，經(jīng)甲乙方簽字畫押后生效。

甲方： 乙方：

年 月 日 年 月 日

第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)停車場所和售樓處成本結轉的問題

房地產(chǎn)企業(yè)停車場所和售樓處成本結轉的問題

2011-3-21 17:10【大 中 小】【打印】【我要糾錯】

【問】我公司利用地下基礎建的地下車庫，銷售許可證上為不可售面積，無產(chǎn)權成本。是否可以分攤到可售面積中。售樓處屬于臨時建筑以后要拆除，此處的售樓處成本是否也可以分攤到可售面積中。在土地增值稅及企業(yè)所得稅方面都是如何處理的？

【解答】根據(jù)大地稅函[2008]188號文件：土地增值稅扣除項目中的公共配套設施，是指根據(jù)政府或政府相關部門的要求，房地產(chǎn)開發(fā)項目中必須建造且無償轉讓給相關單位或業(yè)主使用的、非營利性的公共事業(yè)設施。非營利性的公共事業(yè)設施主要是指：物業(yè)管理用房、人防設施、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學校、醫(yī)院、郵電通訊、公共廁所、無償供全體業(yè)主使用的車

位、車庫、會所等房產(chǎn)。

納稅人開發(fā)的，無償供物業(yè)管理等部門使用的經(jīng)營用房產(chǎn)、設施，如全體業(yè)主實際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設施權利的，允許計入公共配套設施；如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理部門實際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設施權利的，不允許計入公共配套設施，且在對整個項目進行土地增值稅清算時，亦不得列入清算范圍，其分攤的土地成本、各項開發(fā)成本、費用、稅金等，不得

在清算時扣除。你公司車庫部分成本應當根據(jù)上述規(guī)定處理。

臨時建筑售樓處的成本應列入開發(fā)費用中的銷售費用中扣除。

企業(yè)所得稅管理處：依據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的企業(yè)利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理，項目營銷設施建造費屬于開發(fā)間接費。你公司應按成本對象，區(qū)分開發(fā)產(chǎn)品是否已完工，對上述所發(fā)生費用進行歸集分配，按可售面積計算單位工程成本并據(jù)此結轉扣

除已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。

第五篇：關于外商來華投資申辦企業(yè)流程

關于外商來華投資申辦企業(yè)流程

投資者的合法資格證明是指

1、中方：投資者為企業(yè)的，出具加蓋本企業(yè)公章的《營業(yè)執(zhí)照》復印件；投資者為事業(yè)法人的，出具加蓋本單位公章的《事業(yè)單位法人證書》

2、外方：投資者為企業(yè)的，出具企業(yè)所在國（地區(qū)）注冊機關核發(fā)的注冊證書；投資者為自然人的，提交其護照復印件或長期居留證明。

外商投資企業(yè)設立登記應提交的文件：

1、《外商投資企業(yè)設立登記申請書》（《企業(yè)設立登記申請表》、《中方投資者名錄》、《企業(yè)法定代表人登記表》、《董事會成員、經(jīng)理任職證明》、《企業(yè)住所證明》等）；

2、合同、章程（設立外商獨資企業(yè)，僅需提交章程）；

3、審批機關的批復和《外商投資企業(yè)批準證書》；

4、投資各方的合法資格證明；

5、投資各方的資信證明；

6、《名稱（變更）預先核準申請書》及《企業(yè)名稱預先核準通知書》；

7、《指定（委托）書》；

8、《企業(yè)秘書（聯(lián)系人）登記表》；

9、經(jīng)營范圍涉及前審批項目的，應提交有關審批部門的批準文件；涉及后置審批的應提交《承諾書》。

除上述必備文件外，還應提交打印的投資者名錄和董事會成員、總經(jīng)理名錄各一份。

2、合同、章程（設立外商獨資企業(yè)，僅需提交章程）；

外商投資企業(yè)變更登記應提交的文件、證件:

1、《外商投資企業(yè)變更登記申請書》（內(nèi)含《企業(yè)變更登記申請表》、《投資者名錄》、《企業(yè)法定代表人登記表》、《董事會成員、經(jīng)理任職證明》、《企業(yè)住所證明》等表格。請根據(jù)不同變更事項填妥相應內(nèi)容）；

2、《指定（委托）書》；

3、董事會決議；

4、《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》正、副本；

5、變更下列事項的，還需要提交以下文件、證件；

變更名稱：

（1）《名稱（變更）預先核準申請書》及《企業(yè)名稱變更預先核準通知書》（辦理名稱變更預先登記請您參看如何辦理名稱預先登記》的相關內(nèi)容）；

（2）審批機關的批復及《外商投資企業(yè)批準證書》副本1；

（3）合同、章程修辦議。

增加投資總額、注冊資本：

（1）合同、章程修改協(xié)議；

（2）驗資報告；

（3）審批機關的批復及《外商投資企業(yè)批準證書》副本1。

申請名稱預先核準登記應提交的文件、證件：

減少注冊資本:(1)合同、章程修改協(xié)議；

(2)審批機關的批復及《外商投資企業(yè)批準證書》副本1；

(3)三次減資公告的報樣(第一次公告之日起90日后,方受理您的減資申請)；

(4)法定代表人簽署的減資說明(內(nèi)容包括減資原因、債務清償或債務擔保的情況,減資后不會侵犯債權人利益的承諾)；(5)會計師事務所或?qū)徲嬍聞账牟閹蟾?/p>

變更企業(yè)類別:(1)合同、章程修改協(xié)議；

(2)審批機關的批復及《外商投資企業(yè)批準證書》副本1；

變更股東:(1)股權轉讓協(xié)議；

(2)受讓方的合法資格證明和資信證明；(3)合同、章程修改協(xié)議；

(4)審批機關的批復及《外商投資企業(yè)批準證書》副本1。

變更股東名稱或姓名:(1)審批機關的批復及《外商投資企業(yè)批準證書》副本1；(2)合同、章程修改協(xié)議；

(3)股東名稱或姓名變更的證明；(4)變更后的股東資格證明。

變更經(jīng)營期限：

(l)合同、章程修改協(xié)議;(2)審批機關的批復及《外商投資企業(yè)批準證書》副本1。

變更經(jīng)營范圍:(1)合同、章程修改協(xié)議；

(2)審批機關的批復及《外商投資企業(yè)批準證書》副本1；

(3)新增經(jīng)營項目涉及前置審批的,應提交有關審批部門的批準文件；涉及后置審批的,應提交《承諾書》

申請在外埠增設分支（辦事）機構：

加蓋本企業(yè)公章的執(zhí)照副本復印件。

注銷分支(辦事)機構的,需在營業(yè)執(zhí)照上注明的:(1)分支(辦事)機構登記機關出具的注銷證明；(2)《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》正、副本

變更經(jīng)營范圍:

1、《外商投資企業(yè)注銷登記申請書》；

2、董事會決議；

3、清算報告或清算組織負責清理債權債務的文件；

4、審批部門的批準文件；

5、稅務機關、海關出具的完稅證明；

6、省級以上公開發(fā)行的報紙三次注銷公告的報樣(第一次公告之日起90日后,方受理您的注銷申請)；

7、《指定(委托)書》；

8、《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》正、副本；

9、公章；

外商投資企業(yè)申請備案應提交的文件、證件:

1、《企業(yè)備案申請書》

2、《指定(委托)書》；

3、根據(jù)不同的備案事項,還需要提交的以下文件、證件；

修改章程:(1)修改后的合同、章程或合同、章程修正案(外商獨資企業(yè)只需提交章程)；(2)審批機關的批復；(3)董事會決議；

變更總經(jīng)理、董事:(1)填妥《企業(yè)備案申請書》中的《董事會成員、經(jīng)理任職證明》表；(2)董事會決議(變更董事可不提交董事會決議)辦理非貨幣出資的財產(chǎn)轉移:(1)會計師事務所出具的專項審計報告；(2)《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》正、副本

申請刪除經(jīng)營范圍中后置標注內(nèi)容的:(l)有關專項審批部門的批準文件或證書復印件；(2)《企業(yè)業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》正、副本

變更出資方式:(1)董事會決議

(2)審批機關批準文件；(3)合同、章程修改協(xié)議；

(4)加蓋本企業(yè)公章的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》復印件(涉及營業(yè)執(zhí)照變動的,應提交《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》正、副本)；

內(nèi)部股權轉讓導致股權比例變動:(1)股權轉讓協(xié)議；

(2)修改后的合同、章程或合同、章程修正案(外商獨資企業(yè)只需提交章程)；

(3)加蓋本企業(yè)公章的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》復印件；(4)審批機關的批復及《外商投資企業(yè)批準證書》副本；

已經(jīng)設立分支(辦事)機構,需在營業(yè)執(zhí)照上注明的：(l)《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》正、副本；

(2)加蓋本企業(yè)公章的分支(辦事)機構《營業(yè)執(zhí)照》；

股權質(zhì)押:(1)審批機關的批準文件；

(2)董事會或投資者同意將股權質(zhì)押的決議；(3)出質(zhì)人與質(zhì)權人簽訂的質(zhì)押合同；

(4)由所投資企業(yè)出具的出質(zhì)人的出資證明；(5)驗資報告；

(6)加蓋本企業(yè)公章的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》復印件；

解除股質(zhì)押:(1)審批機關的批準文件；

(2)出質(zhì)人與質(zhì)權人簽訂的解除質(zhì)押協(xié)議；

(3)加蓋本企業(yè)公章的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》復印件；

外商投資企業(yè)作為股東或發(fā)起人應提交的文件、證件：

1、《外商投資企業(yè)境內(nèi)投資申請書》；

2、董事會決議》；

3、《外商投資企業(yè)批準證書》和加蓋本企業(yè)公章的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》的復印件；

4、注冊資本已經(jīng)繳足的驗資報告(如執(zhí)照已注明注冊資本已繳足的,可不用提交)；

5、會計師事務所出具的已開始贏利的審計報告(附資產(chǎn)負債表,報告應明確公司自成立至今的累計贏利及虧損數(shù)額)；

6、稅務機關出具的繳納所得稅或減免所得稅的證明；

7、被投資企業(yè)經(jīng)營限制外商投資項目的,應提交審批機關的批準文件；

8、《企業(yè)名稱預先核準通知書》復印件(僅限新設立企業(yè)提交)；

9、《指定(委托)書》；

特別提請注意: 如外商投資企業(yè)以收購股權的方式投資,還應提交被投資公司營業(yè)執(zhí)照的復印件；

如外商投資企業(yè)以固定資產(chǎn)投資,涉及減少原企業(yè)的投資總額、注冊資本或經(jīng)營范圍變化的,應出具審批機關的批準文件或?qū)徟鷻C關逾期未答復但已簽收其申請的簽收憑證。

外商投資企業(yè)分段發(fā)照延期登記應提交的文件、證件:

1、《外商投資企業(yè)變更登記申請書》；

2、驗資報告；

3、《指定(委托)書》

4、《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》正、副本(執(zhí)照上未加蓋年檢章和加貼年檢標記的,應出具年檢合格證明)；

未按期繳納出資而申請延期的,應提交審批機關同意延期出資的批復和相應的董事會決議及合同、章程修改協(xié)議

執(zhí)照丟失、損毀申請補發(fā)執(zhí)照:

1、《指定（委托書）》；

2、全體董事（無董事會，由法定代表人）簽署的情況說明；

3、公開發(fā)行的報刊上登載執(zhí)照掛失作廢聲明的報樣；

4、《（增減、補）證照申請表》；

申請增發(fā)執(zhí)照副本:

1、《指定（委托）書》；

2、《增（減、補）證照申請表》；