第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備問題研究

房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備問題研究

學(xué)院：建筑與城市規(guī)劃學(xué)院

專業(yè)：城市規(guī)劃

班級：0811城規(guī)一班

姓名：紫云筠

日期：2012-5-30

【摘要】土地是一項(xiàng)重要的生產(chǎn)要素，本文從我國房地產(chǎn)發(fā)展的角度，論述了房地產(chǎn)公司進(jìn)行土地儲(chǔ)備的意義及策略的采取?！娟P(guān)鍵字】

摘 要:關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)公司 土地儲(chǔ)備 策略

一、土地儲(chǔ)備量的概念

土地使用量則指的是存儲(chǔ)的用于建設(shè)用途的土地的數(shù)量,它是為了加強(qiáng)對土地市場的宏觀調(diào)控,提高土地資源的利用率,通過經(jīng)濟(jì)、法律等手段,經(jīng)過土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將土地從不同的使用者手中集中起來,以用于開發(fā)使用的土地?cái)?shù)量。

二、土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)

土地是不可復(fù)制的有限資源，是一項(xiàng)重要的生產(chǎn)要素。對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)公司而言，土地是房地產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)品的基礎(chǔ)資源，土地是房地產(chǎn)公司一項(xiàng)重要、甚至是根本的生產(chǎn)要素。任何一家房地產(chǎn)公司若沒有土地這一項(xiàng)生產(chǎn)要素配置，商品房的生產(chǎn)就是一句空話。

(1)土地儲(chǔ)備是必須的。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說, 土地既是基礎(chǔ)的生產(chǎn)資料,又是必須的融資手段。在房地產(chǎn)行業(yè)綜合實(shí)力評價(jià)體系中,成長性是一項(xiàng)重要的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)屬于資金密集型企業(yè),企業(yè)的盈利能力直接影響其未來的發(fā)展?jié)摿?。土地?chǔ)備量不僅很大程度上影響企業(yè)的綜合實(shí)力和發(fā)展?jié)摿? 另一方面, 還決定了企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展性。如果沒有土地儲(chǔ)備, 企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目一旦結(jié)束, 其面臨的局面可想而知。而且,如果土地儲(chǔ)備的數(shù)量不充足的話, 還會(huì)導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部不穩(wěn)定, 影響企業(yè)內(nèi)部團(tuán)結(jié)。

(2)土地儲(chǔ)備量的掌握。一方面, 一線企業(yè)不斷加大土地儲(chǔ)備量,房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)力量不斷增加, 另一方面, 由于資金緊張,大多數(shù)中小企業(yè)的開發(fā)用地缺乏, 發(fā)展?jié)摿Σ蛔?。在一線企業(yè)中,有的企業(yè)的土地儲(chǔ)備量足夠七八年使用, 而有的只夠兩三年使用。那么,土地儲(chǔ)備的數(shù)量多少才算合適呢? 土地儲(chǔ)備存續(xù)比指的是土地儲(chǔ)備面積和單個(gè)銷售季度銷售額之比,是衡量一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在一個(gè)時(shí)間段內(nèi)根據(jù)土地的開發(fā)銷售速度,現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備可供使用的時(shí)間。從蘭德咨詢長期以來對企業(yè)土地儲(chǔ)備的研究來看,土地儲(chǔ)備存續(xù)比值應(yīng)保持在20到35之間比較合適, 即在現(xiàn)有銷售狀態(tài)不變的情況下,相對于5到9年的開發(fā)用地。(3)房地產(chǎn)企業(yè)儲(chǔ)備土地的原因。近一段時(shí)間以來, 房地產(chǎn)市場的最大新聞就是地價(jià)飛漲。上市公司收購?fù)恋睾? 可以用它去發(fā)行公司債, 只要其大多數(shù)項(xiàng)目能夠賺錢, 該公司就能賺錢, 而且股價(jià)也會(huì)持續(xù)攀升。隨著股價(jià)的攀升,它繼續(xù)增加發(fā)行量,獲得利潤后, 繼續(xù)收購?fù)恋? 如此循環(huán),不斷獲得利潤。就像一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家說的那樣:房價(jià)上漲能推高股價(jià), 股價(jià)上漲后就去融資, 融資后就去拿地, 高價(jià)拿地后又推動(dòng)了房價(jià)上漲,房價(jià)上漲又進(jìn)一步推高股價(jià)。

三、土地儲(chǔ)備的意義

土地是不可復(fù)制的有限資源，是一項(xiàng)重要的生產(chǎn)要素。對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)公司而言，土地是房地產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)品的基礎(chǔ)資源，土地是房地產(chǎn)公司一項(xiàng)重要、甚至是根本的生產(chǎn)要素。任何一家房地產(chǎn)公司若沒有土地這一項(xiàng)生產(chǎn)要素配置，商品房的生產(chǎn)就是一句空話。為發(fā)展和壯大房地產(chǎn)公司，作為房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備土地的意義就凸現(xiàn)了。

從我國當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展趨勢來看看房地產(chǎn)公司土地儲(chǔ)備有更重要的意義

有關(guān)資料表明：我國國內(nèi)生產(chǎn)總值每增加一個(gè)百分點(diǎn), 房地產(chǎn)銷售額就會(huì)增加1.65個(gè)百分點(diǎn),這顯示我國房地產(chǎn)業(yè)增長速度將快于GDP 的增長速度。從內(nèi)在因素看, 支撐房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的因素有以下幾點(diǎn)：

(1)城市化進(jìn)程加快。按照城市化發(fā)展的一般規(guī)律，一國的城市化水平達(dá)到30% 以后，城市化進(jìn)程便會(huì)加快。我國已進(jìn)入城市化加速階段。城市化水平提高將帶動(dòng)對房地產(chǎn)的需求，這是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α?/p>

(2)房地產(chǎn)金融的快速發(fā)展。金融支持是房地產(chǎn)快速發(fā)展的重要?jiǎng)恿Α膰鈦砜?，房地產(chǎn)是金融的半壁河山，銀行貸款余額一半左右是用于房地產(chǎn)行業(yè)的，而我國房地產(chǎn)金融仍有巨大的發(fā)展空間。特別銀行對個(gè)人住房消費(fèi)支持力度在日漸增大，以及房地產(chǎn)金融產(chǎn)品日漸多元化，產(chǎn)業(yè)投資基金、抵押貸款證券化在逐漸發(fā)展壯大，這些都會(huì)對房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展起重要支持作用。

(3)家庭住宅消費(fèi)增長。我國城鎮(zhèn)家庭收入的快速增長，使住宅消費(fèi)支出在家庭支出中所占比例快速提高，未來幾年、十幾年估計(jì)仍將保持較快速的提速走向。

這些都將成為影響未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素。我國住宅需求量增大，還將反映在以舊城改造為主的住宅更新需求、住房條件改善帶來的住宅需求、城市化水平提高帶來的住宅需求，該三需求對房地產(chǎn)公司來說，具有最一般的宏觀指導(dǎo)意義。

從上述我國當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展趨勢來看，一個(gè)房地產(chǎn)公司對土地直接、間接儲(chǔ)備的意義就凸現(xiàn)了。我國的房地產(chǎn)行業(yè)正處于階段性跳躍發(fā)展期，發(fā)展是長期的永恒主題，一個(gè)房地產(chǎn)公司要有長期發(fā)展戰(zhàn)略，就必須在國家土地政策和法律的框架內(nèi)、應(yīng)在一定程度上，直接、間接地儲(chǔ)備一定數(shù)量的土地。

四、土地儲(chǔ)備量的影響因素

(1)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。我國的經(jīng)濟(jì)正處于高速增長時(shí)期,大量的建設(shè)用地是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。對某一地區(qū)來說, 在一定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和充足的資金的支持下, 土地供應(yīng)量是多少, 就應(yīng)該儲(chǔ)備多少土地。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和發(fā)展質(zhì)量直接影響土地需求量和土地市場的穩(wěn)定性, 這兩個(gè)方面對土地儲(chǔ)備量都存在約束作用。

(2)土地利用的總體規(guī)劃和城市規(guī)劃。土地利用總體規(guī)劃是根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國土治理和資源保護(hù)的要求、土地資源現(xiàn)狀, 及考慮各項(xiàng)建設(shè)對土地的要求, 在一定區(qū)域內(nèi)對土地的使用、治理和保護(hù)等做出的總體規(guī)劃。土地儲(chǔ)備制度的本質(zhì)是國家通過土地處分權(quán)和土地供應(yīng)權(quán)等職能,對城市土地資源進(jìn)行調(diào)控的一項(xiàng)管理制度, 是滿足土地需求,調(diào)節(jié)土地市場, 提高土地利用率的一項(xiàng)重要手段。該制度在實(shí)行過程中,必須按照土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的土地用途,城市規(guī)劃確定的土地使用布局來對土地進(jìn)行調(diào)整, 調(diào)整的范圍和速度都要由這兩項(xiàng)法規(guī)來決定。所以, 其直接決定了土地儲(chǔ)備量的大小。

(3)資金狀況。土地資源的有限和供給量少?zèng)Q定了土地價(jià)格居高不下, 收購?fù)恋?需要大量資金,制定合理的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略并與公司的市場、資金戰(zhàn)略保持良性互動(dòng)尤為重要。

五、土地儲(chǔ)備策略的實(shí)施

(1)土地儲(chǔ)備策略的實(shí)施要踏準(zhǔn)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的節(jié)拍

同樣采取了迅速擴(kuò)大土地儲(chǔ)備規(guī)模的激進(jìn)策略，碧桂園和恒大地產(chǎn)的遭遇卻大相徑庭，其中的關(guān)鍵差別在于開發(fā)商土地儲(chǔ)備策略的實(shí)施是否踏準(zhǔn)了宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的節(jié)拍。

眾所周知，土地、樓價(jià)以及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，都呈現(xiàn)出明顯的經(jīng)濟(jì)順周期運(yùn)行規(guī)律。如恒大一般不關(guān)心宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的趨勢而急速擴(kuò)張土地儲(chǔ)備，輕則導(dǎo)致土地購并的價(jià)格過高而影響利潤率，重則會(huì)導(dǎo)致公司的債務(wù)危機(jī)，從而引至破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)土地儲(chǔ)備策略的實(shí)施要考慮企業(yè)財(cái)務(wù)的承受能力 房地產(chǎn)業(yè)作為典型的資金密集型行業(yè)，其本身的特性決定了開發(fā)商資產(chǎn)的流動(dòng)性相對較差，因而須特別注意中短期的資金壓力；開發(fā)商的財(cái)務(wù)杠桿也一般較高，這就要求開發(fā)商須根據(jù)自身的財(cái)務(wù)狀況，制定與之相適應(yīng)的土地儲(chǔ)備策略。

企業(yè)生存的基本法則之一便是根據(jù)自身的財(cái)務(wù)狀況，合理制定發(fā)展戰(zhàn)略，這樣才能保證企業(yè)無論在怎樣惡劣的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況和外部融資環(huán)境之中，都能立于不敗之地。

(3)只有特定企業(yè)、特殊時(shí)期才適宜采用激進(jìn)策略

2009年的保利地產(chǎn)是激進(jìn)的土地儲(chǔ)備策略的實(shí)踐者。雖然購地行為近似瘋狂，但激進(jìn)的土地儲(chǔ)備策略對保利而言，并非失去理智之舉。一方面原因在于，保利地產(chǎn)的激進(jìn)策略選對了時(shí)間，在這一時(shí)期大舉購地的成本較低，土地收儲(chǔ)行為與宏觀經(jīng)濟(jì)周期暗合，這也是市場較為看好保利地產(chǎn)后繼盈利能力的原因。另一方面，激進(jìn)的購地行為也與保利地產(chǎn)強(qiáng)大的融資能力相匹配。較優(yōu)的融資渠道使得保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)成本相對較低，中短期的債務(wù)壓力也相對可控。

總的來說，保利地產(chǎn)有足夠的實(shí)力在特定時(shí)期實(shí)施激進(jìn)的土地儲(chǔ)備策略，因而這種策略較能得到市場的認(rèn)同。而且其他企業(yè)則應(yīng)充分考慮時(shí)間、市場、政策和自身因素，采取適當(dāng)?shù)牟呗?，“以退為進(jìn)”有時(shí)候也不失為一種良方。

【參考文獻(xiàn)】

【1】 《簡論房地產(chǎn)公司土地儲(chǔ)備的意義》黃磊品

【2】 《土地儲(chǔ)備量對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響分析》 姬志杰

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理問題研究

【摘 要】企業(yè)的預(yù)算是一個(gè)綜合性的財(cái)務(wù)計(jì)劃，包括經(jīng)營預(yù)算、資本預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算。預(yù)算管理是利用預(yù)算對企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種財(cái)務(wù)及非財(cái)務(wù)資源進(jìn)行分配、考核、控制，以便有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，完成既定的經(jīng)營目標(biāo)?？梢?，預(yù)算管理非常重要。在市場經(jīng)濟(jì)條件下,企業(yè)存在的目的是追求利潤,而財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)是資本利潤最大化。要實(shí)現(xiàn)此功能,就必須建立和完善財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制,必須促使企業(yè)按照預(yù)算管理機(jī)制的內(nèi)在要求進(jìn)行運(yùn)作,廣泛有效地進(jìn)行經(jīng)營。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的特點(diǎn)，即投入資金多,建設(shè)周期長,投資風(fēng)，本文將以誠達(dá)集團(tuán)為樣例，通過探討預(yù)算管理模式，運(yùn)用預(yù)算管理理論結(jié)合實(shí)際的分析方法對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理存在的問題及對策進(jìn)行有效分析。

【關(guān)鍵詞】誠達(dá)房地產(chǎn)，預(yù)算管理，財(cái)務(wù)預(yù)算

【Abstract】Enterprise budget is a comprehensive financial plan, including the operating budget, capital budget and financial budget.Budget management is the use of the budget for the various departments within the enterprise, the units of the various financial and non-financial resources allocation, assessment, control, in order to effectively organize and coordinate the production and business activities, the completion of the established business objectives.Visible, budget management is very important.In a market economy conditions, the existence of the business purpose is the pursuit of profit, and financial management objective is capital to maximize profits.To implement this feature, you must establish and perfect the mechanism of the financial budget management, budget management must encourage enterprises in accordance with the requirements of the internal mechanisms operate widely and effectively carry out operations.According to the characteristics of the real estate industry companies that invest more, long construction period, investment in wind, Wanda Group is a sample article will, by exploring the budget management, budget management theory with the actual use of the analytical method for the presence of the real estate business financial budget management problems and Solutions for effective analysis.【Keywords】Wanda real estate，budget management，financial budget

目錄

一、緒論...................................................................4

（一）研究目的和意義.......................................................4

（二）研究內(nèi)容及方法......................................................4

二、財(cái)務(wù)預(yù)算管理概述.......................................................5

（一）財(cái)務(wù)預(yù)算含義和內(nèi)容..................................................5

（二）財(cái)務(wù)預(yù)算管理的含義和內(nèi)容............................................5

三、萬達(dá)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的問題.....................................7

（一）萬達(dá)房地產(chǎn)公司簡介..................................................7

（二）萬達(dá)房地產(chǎn)預(yù)算管理中存在的問題分析..................................7

四、萬達(dá)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的問題的解決對策............................7

（一）健全財(cái)務(wù)預(yù)算體質(zhì)和編制方法..........................................7

（二）加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行力度................................................7

（三）健全財(cái)務(wù)預(yù)算分析制度................................................7 結(jié)論.......................................................................7 致謝......................................................................13 參考文獻(xiàn)..................................................................14

一、緒論

（一）研究目的和意義

1.研究目的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理是一項(xiàng)重大的系統(tǒng)工程，是企業(yè)治理的重要組成內(nèi)容，是與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相配合的戰(zhàn)略保障體系。此次研究的目的是為了探討房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身的特點(diǎn)，形成適合本企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度，真正達(dá)到實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，整合企業(yè)資源、提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。在促進(jìn)企業(yè)計(jì)劃工作的開展與完善的同時(shí)，尋求減少經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的方式；在促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部各部門間的合作與交流的過程中，強(qiáng)化內(nèi)部控制。最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。

2.研究意義

房地產(chǎn)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，面對激烈的競爭，房地產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)長期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心的競爭力，必須提高財(cái)務(wù)管理水平。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心部分之一，應(yīng)成為房地產(chǎn)的有效管理工具。萬達(dá)集團(tuán)在面臨房地產(chǎn)大洗牌的格局的同時(shí)還面臨著政策調(diào)控、信貸緊縮、市場萎靡和風(fēng)險(xiǎn)管理不到位的局面，運(yùn)用財(cái)務(wù)管理的工具使企業(yè)資金良好地運(yùn)作和健康地發(fā)展成為了重中之重。因而不管從理論或?qū)嵱玫慕嵌瘸霭l(fā)，對集團(tuán)預(yù)算管理進(jìn)行研究均有其必要性。

（二）研究內(nèi)容及方法

1.研究內(nèi)容

本文通過相關(guān)資料的搜集，結(jié)合理論知識和萬達(dá)集團(tuán)的實(shí)際情況進(jìn)行分析，通過分析房地產(chǎn)的基本情況和特點(diǎn)，從財(cái)務(wù)的角度研究萬達(dá)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀；運(yùn)用對比的方法研究萬達(dá)房地產(chǎn)內(nèi)部的優(yōu)勢和劣勢及外部的機(jī)會(huì)和威脅，從而得出萬達(dá)集團(tuán)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的問題；從萬達(dá)集團(tuán)的整體戰(zhàn)略目標(biāo)出發(fā)，研究其財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略，并對財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略的具體實(shí)施步驟進(jìn)行設(shè)計(jì)，提出相應(yīng)的實(shí)施策略；最終，通過對萬達(dá)房地產(chǎn)企業(yè)的研究，以此為起點(diǎn)展望整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的發(fā)展前景。

2.研究方法

本文主要應(yīng)用對比分析、調(diào)查研究等方法，將理論分析與案例分析相結(jié)合，將房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理進(jìn)行了研究和分析。具體來講，主要的研究方法如下：（1）調(diào)查研究的方法。調(diào)查研究的方法是指通過對萬達(dá)集團(tuán)預(yù)算管理的參與及與相關(guān)人員的溝通，掌握預(yù)算管理的實(shí)際狀況以及存在的問題。（2）理論分析與案例分析相結(jié)合的方法。理論分析與案例分析相結(jié)合的方法是指對預(yù)算管理方面的理論進(jìn)行系統(tǒng)的總結(jié)和梳理，通過萬達(dá)集團(tuán)預(yù)算管理模式的建立將理論與實(shí)際有機(jī)結(jié)合。

二、財(cái)務(wù)預(yù)算管理概述

（一）財(cái)務(wù)預(yù)算含義和內(nèi)容

1.財(cái)務(wù)預(yù)算的含義

財(cái)務(wù)預(yù)算是一系列專門反映企業(yè)未來一定預(yù)算期內(nèi)預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，以及現(xiàn)金收入、支付等各種價(jià)值型指標(biāo)預(yù)算的總稱，主要有現(xiàn)金的預(yù)算、利潤的預(yù)算、預(yù)計(jì)資產(chǎn)、負(fù)債及現(xiàn)金流量的預(yù)算等；

2.財(cái)務(wù)預(yù)算的主要內(nèi)容

財(cái)務(wù)預(yù)算包括兩個(gè)主要內(nèi)容包：

（1）上個(gè)財(cái)務(wù)預(yù)算周期的情況總結(jié)

對上個(gè)財(cái)務(wù)預(yù)算周期的工作情況進(jìn)行總結(jié),回顧其中存在的問題,并對重要財(cái)務(wù)指標(biāo)的實(shí)際完成數(shù)與調(diào)整后的預(yù)算數(shù)差異原因進(jìn)行說明，總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)及本次財(cái)務(wù)預(yù)算將采取的相關(guān)整改措施及辦法。

對上個(gè)財(cái)務(wù)預(yù)算周期內(nèi)部調(diào)整情況進(jìn)行說明,其中至少應(yīng)包括主要財(cái)務(wù)及生產(chǎn)經(jīng)營指標(biāo)調(diào)整情況,預(yù)算調(diào)整的原因等.（2）本次財(cái)務(wù)預(yù)算周期的工作情況

預(yù)算工作組織情況主要包括企業(yè)預(yù)算管理機(jī)構(gòu)設(shè)置,管理機(jī)構(gòu)主要成員構(gòu)成。同時(shí)，根據(jù)期望的活動(dòng)層級和資源水平進(jìn)行資源分配，并整合不同部門的活動(dòng)，以確保向著共同目標(biāo)一起努力。通過比較現(xiàn)實(shí)結(jié)果和預(yù)算計(jì)劃來提供對于財(cái)務(wù)預(yù)算管理的控制。最終，提供了可以與實(shí)際結(jié)果比較的目標(biāo)，以便評估員工的績效。

（二）財(cái)務(wù)預(yù)算管理的含義和內(nèi)容

1.財(cái)務(wù)預(yù)算管理的含義

所謂管理是指為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)所進(jìn)行的最有效最經(jīng)濟(jì)的活動(dòng)，是對財(cái)務(wù)預(yù)算的計(jì)劃、組織和控制。所以財(cái)務(wù)預(yù)算管理就是按照資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律，利用資金、成本、收入等價(jià)值指標(biāo)對資金的籌劃和回收進(jìn)行科學(xué)有效的預(yù)測、組織和控制，并正確處理這種活動(dòng)中所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的綜合性管理。

財(cái)務(wù)預(yù)算管理是一門專門財(cái)務(wù)管理，運(yùn)用一般的理論和知識，結(jié)合行業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和資金運(yùn)動(dòng)的特點(diǎn)，來對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行組織、監(jiān)督和調(diào)節(jié)，正確處理由此產(chǎn)生的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的管理活動(dòng)。

2.財(cái)務(wù)預(yù)算管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理的基本內(nèi)容包括：財(cái)務(wù)預(yù)算的編制和控制、財(cái)務(wù)預(yù)算分析和調(diào)整、財(cái)務(wù)預(yù)算的考核和執(zhí)行。

（1）財(cái)務(wù)預(yù)算的編制和控制

企業(yè)全面預(yù)算的編制過程，是企業(yè)所有人的事情，需要全員參與，上下協(xié)調(diào)和持續(xù)溝通。在具體的預(yù)算執(zhí)行編制過程中，其工作主要負(fù)責(zé)人和工作主體是每個(gè)具體部分的負(fù)責(zé)人，以事先指定好的的原則和制度為依據(jù)，他們必須嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算的相關(guān)業(yè)務(wù)，在預(yù)算編制完成后，企業(yè)在資金流動(dòng)的具體操作時(shí)，應(yīng)該嚴(yán)格以預(yù)算作為財(cái)務(wù)管理控制的依據(jù)，對企業(yè)資金的運(yùn)用進(jìn)行審核與監(jiān)督。

（2）財(cái)務(wù)預(yù)算的分析和調(diào)整

企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立資金預(yù)算執(zhí)行情況的動(dòng)態(tài)反映，通過動(dòng)態(tài)反映，財(cái)務(wù)部門才能準(zhǔn)備審核資金流動(dòng)是否符合預(yù)算，為預(yù)算控制提供準(zhǔn)確的信息，同時(shí)為預(yù)算分析提供基礎(chǔ)。在分析過程中，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，以提高預(yù)算的準(zhǔn)確度。

（3）財(cái)務(wù)預(yù)算的考核和執(zhí)行

企業(yè)的預(yù)算的考核一般是月度考核、季度考核、考核，這是指：根據(jù)設(shè)定的績效指標(biāo)對其業(yè)績進(jìn)行考核，結(jié)合實(shí)際情況修正目標(biāo)，從而使預(yù)算管理執(zhí)行到位。

（4）對本次財(cái)務(wù)預(yù)算的總結(jié)和對未來財(cái)務(wù)預(yù)算的計(jì)劃

在財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行完畢之后，相關(guān)的責(zé)任部門和人員均要對各自預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行匯總分析，并查找出現(xiàn)的問題及原因，并且從中總結(jié)出本次預(yù)算的長處和不足。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)繼續(xù)揚(yáng)長避短，結(jié)合市場環(huán)境、企業(yè)長期目標(biāo)和未來市場的預(yù)期等影響因素，制定新一期的財(cái)務(wù)預(yù)算安排。

三、萬達(dá)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的問題

（一）萬達(dá)房地產(chǎn)公司簡介

大連萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司隸屬于萬達(dá)集團(tuán)，是建設(shè)部審定的一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、具有獨(dú)立法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，曾獲得“全國質(zhì)量萬里行活動(dòng)”唯一的質(zhì)量全優(yōu)住宅小區(qū)獎(jiǎng)牌，1997年，公司率先在全國同行業(yè)提出“三項(xiàng)承諾”受到社會(huì)各界的好評。“住好房，找萬達(dá)”被消費(fèi)者廣為傳頌。公司先后開發(fā)建設(shè)了信興花園、長春花園、香?；▓@、龍祥花園、明澤苑小區(qū)和星海人家小區(qū)，在建的雍景臺(tái)是超豪華酒店式公寓，位于大連市中心鉆石地段，擁有銀行、中西餐廳、咖啡廳、游泳館、高級會(huì)所等設(shè)施，代表中國高檔樓盤的最高水準(zhǔn)。2001年開發(fā)的星海人家小區(qū)曾在中國建設(shè)技術(shù)委員會(huì)、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、《中國建設(shè)報(bào)·房地產(chǎn)周刊》共同主辦的“創(chuàng)新風(fēng)暴——全國住宅設(shè)計(jì)暨智能設(shè)計(jì)社區(qū)奪標(biāo)”活動(dòng)中，獲得“住宅設(shè)計(jì)綜合金獎(jiǎng)及智能化社區(qū)綜合金獎(jiǎng)”；榮獲《中國建設(shè)報(bào)?中國樓市》第二屆“東方園林杯”全國優(yōu)秀社區(qū)環(huán)境精品展示活動(dòng)全國優(yōu)秀社區(qū)環(huán)境綜合獎(jiǎng)，星海人家已成為大連市的標(biāo)志性住宅小區(qū)之一。

（二）萬達(dá)房地產(chǎn)預(yù)算管理中存在的問題分析

1.財(cái)務(wù)預(yù)算編制不完善

（1）萬達(dá)的預(yù)算編制是固定預(yù)算，即根據(jù)正常的、客觀的某一業(yè)務(wù)量水平為唯一基礎(chǔ)來編制預(yù)算的方法。這種編制方法與實(shí)際不符的可能性極大，僅適用于業(yè)務(wù)量水平較為平穩(wěn)的企業(yè)或非營利組織。

（2）萬達(dá)采用增量預(yù)算，這種編制方法是在基期成本費(fèi)用水平基礎(chǔ)上，根據(jù)預(yù)算實(shí)際情況，適當(dāng)調(diào)整原費(fèi)用項(xiàng)目。雖然簡單易行，但可能把不合理的開支項(xiàng)目保留在預(yù)算中。

（3）萬達(dá)采用定期預(yù)算的編制方法，這種編制方法是以不變的期間作為預(yù)算期來編制的方法，雖然便于實(shí)際與預(yù)算的比較，利于分析和評價(jià)，但預(yù)算一般在前二三個(gè)月編制，跨期長，對計(jì)劃期的情況不夠明確，且執(zhí)行中容易使管理人員只考慮本期計(jì)劃的完成，缺乏長遠(yuǎn)打算。

2.財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行不到位

在執(zhí)行預(yù)算編制的時(shí)候，萬達(dá)各部門在進(jìn)行具體的資金收付時(shí)，沒有以預(yù)算為依據(jù)，導(dǎo)致預(yù)算管理落實(shí)不到位。財(cái)務(wù)部門在審核資金支付時(shí)，審核憑據(jù)僅僅是否符合合同約定條件，而沒有設(shè)置預(yù)算審核環(huán)節(jié)，重點(diǎn)審核該筆支付是否符合預(yù)算。對符合預(yù)算的項(xiàng)目，沒有及時(shí)安排資金。對不符合預(yù)算的項(xiàng)目，沒有與承辦單位及部門進(jìn)行溝通，甚至是執(zhí)行特殊的審核程序。

由此，可以認(rèn)為萬達(dá)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門對預(yù)算欠缺控制力度，沒有全過程參與預(yù)算管理中各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)的事前、事中和事后的全過程管理。

（三）財(cái)務(wù)預(yù)算分析不合理

1.沒有明確目標(biāo)

萬達(dá)集團(tuán)在進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算分析之前，沒有根據(jù)預(yù)算目標(biāo)，導(dǎo)致預(yù)算管理在執(zhí)行過程中，不能做好適當(dāng)?shù)陌才挪⑶矣胁襟E地開展分析工作。

2.沒有揭露矛盾

萬達(dá)集團(tuán)在進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算分析時(shí)，沒有通過收集足夠多的有關(guān)生產(chǎn)、加工等數(shù)據(jù)，導(dǎo)致集團(tuán)不能很好地揭露矛盾、發(fā)現(xiàn)差距。

3.沒有抓住關(guān)鍵

萬達(dá)集團(tuán)在進(jìn)行預(yù)算分析時(shí)，沒有深入到相關(guān)的職能部門（車間）分析各個(gè)項(xiàng)目各個(gè)部門預(yù)算執(zhí)行程度的差異，只能發(fā)現(xiàn)數(shù)量上，現(xiàn)象上的差異，不能說明差異實(shí)質(zhì)。

可以發(fā)現(xiàn)，萬達(dá)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析更多的是財(cái)務(wù)部門在具體擔(dān)任，分析問題不合理，導(dǎo)致分析結(jié)果過于數(shù)字化，簡單化，不能很好地反映企業(yè)的總體情況。分析不合理導(dǎo)致萬達(dá)集團(tuán)在預(yù)算執(zhí)行過程中不能及時(shí)分析臨時(shí)發(fā)生的、影響企業(yè)管理的重大事項(xiàng)并做出調(diào)整。

（四）財(cái)務(wù)預(yù)算考核力度不夠

萬達(dá)企業(yè)沒有將預(yù)算的執(zhí)行情況和績效考核掛鉤，沒有將“超資金預(yù)算率”指標(biāo)作為考核指標(biāo)，也就是說財(cái)務(wù)部門沒有對各部門的預(yù)算外超支做出統(tǒng)計(jì)，并計(jì)算出考核期內(nèi)的“超資金預(yù)算率”，并提交給人力資源部門作為考核依據(jù)。

由此可以得出結(jié)論，萬達(dá)企業(yè)預(yù)算的科學(xué)性不夠，測算依據(jù)不足，使得預(yù)算指標(biāo)與實(shí)際的執(zhí)行情況差異較大，導(dǎo)致預(yù)算失去了應(yīng)有的指導(dǎo)意義。具體表現(xiàn)在考核部門職責(zé)不明確，考核內(nèi)容不具體，考核工作未能形成制度化，考核標(biāo)準(zhǔn)缺乏規(guī)范化，致使預(yù)算考核不能保證企業(yè)預(yù)算管理體系的全面實(shí)施。

四、萬達(dá)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在問題的解決對策

（一）健全財(cái)務(wù)預(yù)算體制和編制方法

萬達(dá)的預(yù)算編制屬于固定預(yù)算,這種編制方式存在的問題是：對計(jì)劃期的情況不夠明確，且執(zhí)行中容易使管理人員只考慮本期計(jì)劃的完成，缺乏長遠(yuǎn)打算。針對這種現(xiàn)象，本文提出提出以下兩種解決對策：

1.建立健全的財(cái)務(wù)預(yù)算管理體制

不斷完善萬達(dá)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理控制，以科學(xué)的的理念為指導(dǎo)，包括財(cái)務(wù)預(yù)算理念、業(yè)務(wù)管理、資本管理和籌資管理等預(yù)算管理理念，以“全方位、全過程、全公司參與”為理論導(dǎo)向共同參與；同時(shí)，在傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)及萬達(dá)企業(yè)的具體特點(diǎn)，制定出符合萬達(dá)的能夠?yàn)槠涔?jié)約成本創(chuàng)造效益的資金預(yù)算管理體系。切實(shí)不斷提高企業(yè)預(yù)算管理效率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)全面預(yù)算管理。

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)對于資源管理要求非常高的行業(yè)，資金密集度高、資金周轉(zhuǎn)頻率頻率、建設(shè)周期長，因此，資金緊張是行業(yè)性問題，普遍存在于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。因而，萬達(dá)企業(yè)的預(yù)算控制具有整體性、是全體經(jīng)營生活活動(dòng)的系統(tǒng)性管理，而不僅僅是單個(gè)或個(gè)多成本的控制，其資金活動(dòng)管理的焦點(diǎn)是目標(biāo)成本與先進(jìn)流量的預(yù)算、管理和控制?！澳サ恫徽`砍柴工”，科學(xué)合理的控制管理，才能促進(jìn)現(xiàn)金流量的有效預(yù)算，從而促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展和經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)。在方法上要求從粗到細(xì)，步步為營。

2.改進(jìn)企業(yè)的預(yù)算編制方法

（1）萬達(dá)企業(yè)應(yīng)該編制彈性預(yù)算，以業(yè)務(wù)量、成本和利潤的依存關(guān)系為依據(jù)，按可預(yù)見的各種業(yè)務(wù)量水平，編制彈性預(yù)算。此種預(yù)算方法能適應(yīng)多種情況。

（2）在不考慮基期的前提下，萬達(dá)企業(yè)應(yīng)該對所有預(yù)算支出都以零為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合實(shí)際，逐項(xiàng)審議各費(fèi)用的內(nèi)容及開支標(biāo)準(zhǔn)是否合理，權(quán)衡輕重緩急，保證不可避免和不可延緩項(xiàng)目，在綜合平衡基礎(chǔ)上編制預(yù)算。這種預(yù)算方法較為合理，能降低成本。

（3）編制滾動(dòng)預(yù)算，通過分析當(dāng)期預(yù)算的執(zhí)行情況與實(shí)際的差異，及時(shí)修訂，不斷延伸補(bǔ)充預(yù)算，這是一種連續(xù)、穩(wěn)定的“特殊定期”的預(yù)算方法。具體操作時(shí)，可按月、按季或混合滾動(dòng)。這種預(yù)算方法可以根據(jù)萬達(dá)企業(yè)對未來的了解程度具有近期的預(yù)計(jì)把握較大，對遠(yuǎn)期的預(yù)計(jì)把握較小的特征，可以做到長計(jì)劃短安排、遠(yuǎn)略近詳，且可減少預(yù)算工作量。

（二）加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行力度

萬達(dá)的財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行有以下缺點(diǎn)：對預(yù)算欠缺控制力度，沒有全過程參與預(yù)算管理中各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)的事前、事中和事后的全過程管理。

通過研究，我們建議萬達(dá)企業(yè)在執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)，必須做到：從企業(yè)的全局出發(fā)，通過科學(xué)的預(yù)測對各部門經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行全面調(diào)整，這樣才能有效加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行力度。萬達(dá)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行管理時(shí)必須進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，這樣才能促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。通過規(guī)劃，財(cái)務(wù)部門應(yīng)該對企業(yè)各項(xiàng)資源進(jìn)行合理有效地配置，不斷優(yōu)化資產(chǎn)，以此來促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高。同時(shí)，科學(xué)合理的規(guī)劃，應(yīng)該和萬達(dá)企業(yè)長期的發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展方向進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，所以財(cái)務(wù)部門應(yīng)該圍繞企業(yè)的發(fā)展制定符合實(shí)際的全過程管理計(jì)劃，參與各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)的事前、事中和事后的全過程管理。也就是說，在明確各部門的職責(zé)的前提下，通過對各部門職能的協(xié)調(diào)，按照預(yù)算的既定目標(biāo)，對預(yù)算的收支進(jìn)行全面的監(jiān)督，通過對比實(shí)際情況和預(yù)算的差異，以追加、調(diào)減、推遲和提前等方式進(jìn)行調(diào)整，由相關(guān)權(quán)限部門和人員審核確定，通過正確發(fā)揮主觀能動(dòng)性來加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行力度，保證財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行到位。

（三）健全財(cái)務(wù)預(yù)算分析制度

在上一章的分析中，我們得出結(jié)論：萬達(dá)企業(yè)的預(yù)算分析更多的是財(cái)務(wù)部門在具體擔(dān)任，分析不全面導(dǎo)致分析結(jié)果過于數(shù)字化，簡單化，不能很好地反映企業(yè)的總體情況。我們認(rèn)為，要健全財(cái)務(wù)分析制度，必須滿足以下三個(gè)步驟：

1.提出課題明確目標(biāo)

在進(jìn)行預(yù)算分析之前，應(yīng)根據(jù)萬達(dá)企業(yè)的預(yù)算目標(biāo)，結(jié)合具體的行動(dòng)方案，先確立分析的課題和要求，明確分析的目標(biāo)，定制分析工作的綱要，做好適當(dāng)?shù)娜耸掳才?，以便有?jì)劃地開展分析工作。

2.對比差距收集資料

在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，建議萬達(dá)企業(yè)通過運(yùn)用對比的方法，找出差距，分清先進(jìn)和落后、績效和問題，節(jié)約和浪費(fèi)的相應(yīng)關(guān)系，并且通過收集活動(dòng)情況和資料，來保證分析的數(shù)據(jù)真實(shí)可靠。這些都是成功進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算分析的重要組成部分。

3.分析原因抓住關(guān)鍵

萬達(dá)企業(yè)應(yīng)該從差距入手，追蹤其發(fā)生時(shí)間、項(xiàng)目和部門，研究這些結(jié)果形成的過程。如利潤與預(yù)算發(fā)生差異，看時(shí)間；各月各季度執(zhí)行程度，看項(xiàng)目；是銷售問題還是成本問題，看部門。其次，進(jìn)行因果分析，衡量各因素對預(yù)算完成的影響程度，在其中找出起決定作用的主要因素并進(jìn)行處理。

（四）加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算考核力度

在分析萬達(dá)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)：萬達(dá)企業(yè)預(yù)算的科學(xué)性不夠，測算依據(jù)不足，使得預(yù)算指標(biāo)與實(shí)際的執(zhí)行情況差異較大，導(dǎo)致預(yù)算失去了應(yīng)有的指導(dǎo)意義。萬達(dá)企業(yè)要改變這種問題，必須加強(qiáng)考核力度。

完善的績效考核機(jī)制與激勵(lì)機(jī)制為確保房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益價(jià)值最大化奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)保障?，F(xiàn)階段，萬達(dá)企業(yè)應(yīng)采取有效措施不斷完善績效考核機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，首先是建立公平公正的績效考核機(jī)制，以科學(xué)合理的績效考核原則為基礎(chǔ)，針對于企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員實(shí)施績效考核，不斷提高財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員的能動(dòng)性；其次是建立責(zé)權(quán)利與獎(jiǎng)罰制相結(jié)合的激勵(lì)機(jī)制，確保促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理效率的不斷提高。

同時(shí),在管理過程中，對預(yù)算編制，萬達(dá)企業(yè)各責(zé)任部門應(yīng)該都參與進(jìn)來，這樣有利于在執(zhí)行過程中發(fā)揮主觀能動(dòng)性，有利于責(zé)任部門在執(zhí)行過程中對偏離預(yù)算的不利活動(dòng)進(jìn)行自我糾正，調(diào)動(dòng)責(zé)任部門實(shí)行自我控制的積極性。在預(yù)算執(zhí)行過程中，由于主、客觀條件的發(fā)展變化，要保證預(yù)算的科學(xué)性、嚴(yán)肅性和可操作性，對預(yù)算進(jìn)行調(diào)整是必要的也是正常的，除了定期地總結(jié)本次預(yù)算情況時(shí)，可以對下一期預(yù)算做必要的調(diào)整以外，在一些特別重大的情況下也可以做出特殊調(diào)整。定期做好預(yù)算反饋報(bào)告，是預(yù)算執(zhí)行情況的總結(jié)和反映，同時(shí)也是預(yù)算考評和對經(jīng)營者獎(jiǎng)懲的主要依據(jù)。

五、結(jié)論

預(yù)算與預(yù)測有密切的關(guān)系。預(yù)測是預(yù)算的實(shí)踐基礎(chǔ)，預(yù)算是預(yù)測的升級和補(bǔ)充，是針對預(yù)測結(jié)果制定的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)及帶有針對性補(bǔ)救措施的具體實(shí)施方案，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭越來越激烈，企業(yè)所面對的風(fēng)險(xiǎn)和阻力越來越大，資金管理和預(yù)算管理的重要性越來越突出。

作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)是站在風(fēng)口浪尖的高精尖產(chǎn)業(yè)，其最大的風(fēng)險(xiǎn)就是資金管理的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)具有投資金額大、建設(shè)周期長、效益回收慢的的行業(yè)特點(diǎn)，鑒于此種情況，房地產(chǎn)行業(yè)在醒目規(guī)劃階段，就應(yīng)當(dāng)做好預(yù)算工作，對具體項(xiàng)目的投資資本及成本管理費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)密的計(jì)算和預(yù)估，并制定相應(yīng)的管理辦法，進(jìn)而進(jìn)行有效的可行性分析和經(jīng)濟(jì)效益評估報(bào)告，最后做出有效的投資方案。

財(cái)務(wù)預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)非常重要不可分割的一部分。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理體制在實(shí)施過程中還存在著諸多的問題，造成了嚴(yán)重的負(fù)面影響并阻礙了行業(yè)健康發(fā)展。因此，建議房地產(chǎn)企業(yè)在傳統(tǒng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理體制上，根據(jù)行業(yè)發(fā)展需求與特點(diǎn)，制定以下幾個(gè)對策，即建立健全的財(cái)務(wù)預(yù)算管理體制、不斷完善績效考核與激勵(lì)機(jī)制以及不斷提高財(cái)務(wù)預(yù)算管理人員的從業(yè)素質(zhì)等，確保企業(yè)得以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)畏。

致謝

很感慨，我在長舒一口氣后開始寫我的畢業(yè)論文的致謝詞了。論文的完成標(biāo)志著我的大學(xué)三年即將結(jié)束，也意味著，新的生活又將開始了。在本人的寫作過程中，李老師給予了我大力的幫助和指導(dǎo)，在此深表感謝！同時(shí)也感謝其他幫助和指導(dǎo)過我的老師和同學(xué)。

李老師從一開始的論文方向的選定，到最后的整篇文論的完成，都非常耐心的對我進(jìn)行指導(dǎo)。在論文提綱制定時(shí)，我的思路不是很清晰，經(jīng)過老師的幫忙，讓我具體寫作時(shí)思路頓時(shí)清晰。在完成初稿后，老師認(rèn)真查看了我的文章，指出了我存在的很多問題。在此十分感謝李老師的細(xì)心指導(dǎo)，才能讓我順利完成畢業(yè)論文。

李老師誨人不倦的工作作風(fēng)，一絲不茍的工作態(tài)度，嚴(yán)肅認(rèn)真的治學(xué)風(fēng)格給我留下深刻的影響，值得我永遠(yuǎn)學(xué)習(xí)。在此，謹(jǐn)向?qū)熇盍袞|老師致以崇高的敬意和衷心的感謝！

參考文獻(xiàn)

[1]陳霞.企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理與控制問題的探討[J].金融經(jīng)濟(jì).2009(02)[2]高晨.企業(yè)預(yù)算管理——以戰(zhàn)略為導(dǎo)向[D].中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社.2004(10)[3]何建明，王健康.財(cái)務(wù)預(yù)算全面管理分析決策與控制實(shí)用全書[D].吉林電子出版社.2012(11)[4]楊友孝，蕭紅.房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度優(yōu)化設(shè)計(jì)方案與預(yù)算編制、執(zhí)行、分析及全面控制指導(dǎo)全書[D].2010(15)[5]潘愛香.全面預(yù)算管理[J].機(jī)械工業(yè)出版社.2011(06)[6]陳紅怡.論事業(yè)單位的財(cái)務(wù)預(yù)算管理[M].事業(yè)會(huì)計(jì).2010(03)[7]趙怡泳.預(yù)算管理在現(xiàn)代企業(yè)管理中的作用[M].科技資訊.2011(19)[8]魏智龍.淺論建筑工程中組織設(shè)計(jì)與預(yù)結(jié)算.[期刊論文]-科技資.2009(25)[9]Karilukka ： Budgetary biasing in organizations:theoretical framework and empirical evidence.Accounting Organizations and Society.2009(03)[10]Robert P.Magee：Equilibria in budget participation.Journal of Accounting Research.2011(11)

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)融資問題研究

房地產(chǎn)企業(yè)融資問題研究

發(fā)布日期:2013-09-0

2摘 要：房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展，融資難的問題也日益突出。目前房地產(chǎn)的主要融資來源是銀行貸款，渠道單一，資金量不大，因此，應(yīng)積極拓寬融資渠道，發(fā)展信托資金，開發(fā)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，采取股票融資等一系列措施，滿足企業(yè)對資金的需求。本文研究了房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀及所處的困境，提出了應(yīng)多渠道發(fā)展融資途徑，解決融資難的問題，以利于房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)地發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)融資，房地產(chǎn)信托，銀行貸款

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金周轉(zhuǎn)期長，前期需投入大量資金，因此融資問題關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。多數(shù)開發(fā)商的資金是來自銀行貸款，來源單一。近幾年，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，銀行信貸緊縮，加劇了房地產(chǎn)業(yè)的資金供應(yīng)緊張，房地產(chǎn)業(yè)融資體系的缺陷日益暴露出來。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展，應(yīng)建立多元化的融資體系，創(chuàng)造新的金融產(chǎn)品，采取多種融資方式。

一、房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)及其給融資帶來的困難

房地產(chǎn)業(yè)是典型的高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)的資本密集型行業(yè)，其在發(fā)展的過程中必須得到金融業(yè)大量的資金支持才能健康發(fā)展。但是自2006年來，隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向穩(wěn)健發(fā)展的要求，為了防范房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)可能引發(fā)的金融危機(jī)，國家陸續(xù)出臺(tái)了一系列嚴(yán)厲的調(diào)控政策，提高了開發(fā)商資金門檻，收緊開發(fā)貸款，從“管嚴(yán)土地，看緊信貸”入手，壓縮了開發(fā)商的融資空間，加劇了融資難的問題，房地產(chǎn)業(yè)的資金供應(yīng)面臨斷血的危險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)業(yè)融資的現(xiàn)狀及存在的問題

（一）銀行貸款是主要的資金來源，融資風(fēng)險(xiǎn)巨大

銀行貸款是我國多數(shù)開發(fā)商采取的融資方式，開發(fā)商通過土地抵押取得第一筆信貸資金進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。隨著房地產(chǎn)調(diào)控力度的加大，銀行加強(qiáng)了對房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)審查，提高了貸款門檻，開發(fā)商越來越難以從銀行取得貸款，無法保證開發(fā)過程的順利進(jìn)行。

（二）自籌資金，融資金額偏小

在房地產(chǎn)企業(yè)初始階段，自籌的資本金是主要的資金來源，主要用于購置開發(fā)的土地。在房地產(chǎn)價(jià)值較低時(shí)，自籌資金基本可以滿足投資需求。當(dāng)市場銷售不景氣及土地價(jià)值持續(xù)升高的情況下，土地投資成本加大，投資規(guī)模增大，資金周轉(zhuǎn)期延長，自籌的資金就難以滿足企業(yè)投資的需求，開發(fā)目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。

（三）房地產(chǎn)金融工具稀缺，金融市場的功能沒有得到發(fā)揮

目前，我國金融市場的金融工具品種不多，融資能力不強(qiáng)，尤其針對房地產(chǎn)業(yè)的金融工具更是幾乎處于空白狀態(tài)。由于沒有專門設(shè)計(jì)的針對房地產(chǎn)業(yè)的金融工具，開發(fā)商就難以從資本市場融通資金，金融市場的融資能力沒有發(fā)揮作用，影響了我國金融業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的服務(wù)水平，限制了房地產(chǎn)業(yè)自身抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，也使房地產(chǎn)業(yè)與發(fā)達(dá)國家的差距進(jìn)一步拉大。

（四）債券融資比例較低

債券融資是指上市公司發(fā)行可轉(zhuǎn)債和公司債，非上市公司通過發(fā)行企業(yè)債籌集資金。由于房地產(chǎn)債券比一般債券收益高，又可以按期收回本金和利息，同時(shí)具有一定的流動(dòng)性，所以房地產(chǎn)債券融資有一定的優(yōu)勢。

但是國家對房地產(chǎn)發(fā)行債券控制得很嚴(yán)格，只有上市公司和國有獨(dú)資公司等設(shè)立的公司才能發(fā)行債券，多數(shù)非上市公司不具備發(fā)行條件，而且債券市場本身發(fā)育就不成熟，市場規(guī)模小，交易量不大，組織能力差，這些都制約了房地產(chǎn)債券的發(fā)行，導(dǎo)致債券融資在開發(fā)資金來源中所占的比例一直很低。

三、融資出現(xiàn)問題的原因

（一）經(jīng)濟(jì)原因

近年來，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速地發(fā)展，泡沫經(jīng)濟(jì)也逐漸顯現(xiàn)，美國的次貸危機(jī)也給中國的經(jīng)濟(jì)敲響了警鐘。為了避免房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)破裂帶來的金融危機(jī)，我國從2010年以來連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)調(diào)控政策，諸如停止流動(dòng)資金貸款，提高資本金比例，嚴(yán)格審批房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款條件，限制了銀行對房地產(chǎn)的信貸支持。由于政策的持續(xù)打壓，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈捉襟見肘。宏觀調(diào)控政策仍將持續(xù)，面對力度不斷加大的調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要尋求多元化的融資道路。

（二）行業(yè)原因

一直以來，房地產(chǎn)與銀行就像一對孿生兄弟，互相依賴，互相支持，銀行就是房地產(chǎn)最基本、最主要的資金來源。這些房地產(chǎn)特有的特點(diǎn)，促成了房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍不具備多渠道的融資能力。我國房地產(chǎn)市場長期處在賣方市場，開發(fā)商通過預(yù)售提前回籠大部分資金，同時(shí)通過工程墊款延遲支付資金，因此開發(fā)過程中需要投入的資金量并不是很大，所以只要銀行的信貸資金一到位，企業(yè)基本上就高枕無憂了，對后續(xù)的融資需求不強(qiáng)，對融資渠道的危機(jī)意識不強(qiáng)。因此銀行信貸政策一收緊，開發(fā)商的日子就很難過。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要有：自有資金，開發(fā)貸款及其他資金。自有資金是開發(fā)商的資本金，開發(fā)貸款一般是銀行的信貸資金，其他資金則是預(yù)售款及施工企業(yè)的工程墊款。從這些資金的來源分析，開發(fā)貸款無疑屬于銀行的貸款資金，預(yù)售款也有60%左右是銀行提供的按揭貸款，施工企業(yè)的工程墊款也大多是銀行提供的流動(dòng)資金貸款，因此開發(fā)商的資金幾乎都來源于銀行。這種高度依賴銀行的融資結(jié)構(gòu)是非常不利的，較低的融資成本與貸款門檻使企業(yè)利用銀行信貸杠桿進(jìn)行高負(fù)債經(jīng)營，這在增加企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也加劇了企業(yè)的違約風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)市場過熱存在投資投機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)，一旦泡沫破裂房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押的房地產(chǎn)價(jià)值將大幅度貶值，開發(fā)商的違約成本將轉(zhuǎn)嫁給銀行承擔(dān)。

（3）市場發(fā)展現(xiàn)狀和房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則之間的差距，也是產(chǎn)生融資困境的原因之一。銀行業(yè)對房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的要求是企業(yè)自有資金達(dá)到總投資額的35%，同時(shí)還必須具備土地、規(guī)劃和施工等四證齊全。由于土地特有的稀缺性，開發(fā)商拿地的成本也在不斷攀升，土地的購置成本幾乎占了總投資的50%甚至更高。因此，開發(fā)商的實(shí)際門檻已經(jīng)提高，自有資金35%與50%之間的差額部分，是得不到銀行的信貸支持的，也就是說，開發(fā)商的自有資金必須要達(dá)到50%才能夠進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，行業(yè)政策與市場現(xiàn)狀的差距，直接增加了開發(fā)商的融資數(shù)額和融資難度。

四、解決融資問題的建議

（一）積極發(fā)展房地產(chǎn)信托基金

房地產(chǎn)信托基金是由特定發(fā)起人發(fā)起，通過發(fā)行受益憑證的方式匯集投資者的資金交專業(yè)的房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)運(yùn)作，基金主要投資房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，并將收益對投資者進(jìn)行分配的一種信托基金。信托基金對于房地產(chǎn)業(yè)屬于股權(quán)投資，是對銀行資金不足部分的補(bǔ)充，不增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，拓寬了企業(yè)的融資渠道，因此應(yīng)大力推廣發(fā)展。

（二）加快開發(fā)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品

隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)對新的金融產(chǎn)品的需求也越來越渴望。因此，為了實(shí)現(xiàn)融資渠道的多元化，就必須抓緊開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)的金融產(chǎn)品，形成穩(wěn)定的金融產(chǎn)品供應(yīng)體系，滿足企業(yè)日益增長的融資需求。

（三）推動(dòng)企業(yè)進(jìn)行股票融資

股票融資是國際通行的融資方式，具有融資規(guī)模大，時(shí)間短的特點(diǎn)。通過上市，企業(yè)可以獲得大量持續(xù)發(fā)展的資本，使企業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)張。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)采取一系列措施促成企業(yè)直接上市融資或者通過借殼上市，利用資本市場取得大量資金，從而達(dá)到企業(yè)快速發(fā)展的目標(biāo)。

（四）完善債券市場，推動(dòng)債券融資進(jìn)入正常渠道

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長，投資金額大，發(fā)行債券是較好的融資選擇。針對我國目前債券市場企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模很小的現(xiàn)狀，為了使債券融資成為房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資渠道之一，國家就應(yīng)該出臺(tái)鼓勵(lì)企業(yè)發(fā)行債券的政策和相應(yīng)的措施，吸收社會(huì)閑余資金投資房地產(chǎn)。具體可以采取擴(kuò)大債券發(fā)行主體、推行房地產(chǎn)債券利率市場化、健全房地產(chǎn)企業(yè)債券信用評級體系，發(fā)展和培育房地產(chǎn)債券的市場體系，增加相應(yīng)的避險(xiǎn)工具等。

五、總結(jié)

總之，房地產(chǎn)業(yè)的競爭已經(jīng)進(jìn)入資本競爭的時(shí)代，房地產(chǎn)融資已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生死存亡的關(guān)鍵。目前房地產(chǎn)面臨的大環(huán)境是銀行信貸緊縮，針對房地產(chǎn)業(yè)目前的融資現(xiàn)狀及所處的困境，房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要擺脫過度依賴銀行的單一融資局面，積極拓寬融資渠道，走多元化路線。同時(shí)，國家也應(yīng)進(jìn)一步完善相關(guān)的法律法規(guī)，努力創(chuàng)新金融工具，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]呂根銓.新政下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資策略研究.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息.2010（13）.[2]湯華然.我國房地產(chǎn)融資問題研究.科學(xué)發(fā)展.2011（3）.[3]薛桂瓊.淺談房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中存在的問題.科技信息.2010（7）.[4]郭晶.淺析我國房地產(chǎn)融資體系的缺陷與發(fā)展策略.北方經(jīng)貿(mào).2012（1）.作者:來源： 《新財(cái)經(jīng)·上半月》2013年第08期

第四篇：現(xiàn)階段土地儲(chǔ)備制度的問題與弊端研究

現(xiàn)階段土地儲(chǔ)備制度的問題與弊端研究

1、土地儲(chǔ)備及其在我國的發(fā)展過程

所謂土地儲(chǔ)備，是指城市政府按照法律程序，運(yùn)用市場機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，通過對回收、收購、置換、征用等方式取得的土地進(jìn)行前期開發(fā)，并予以儲(chǔ)存，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營管理的機(jī)制或行為。隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度時(shí)，原有的規(guī)模不能滿足城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市就要把城郊的大片土地納入城區(qū)范圍，即城市化。由于這個(gè)過程需要大片征地、大面積的拆遷和巨額的資金流動(dòng)，涉及到廣大群眾的切身利益，如果政府放任由企業(yè)私自操作，會(huì)造成土地的非法交易、投機(jī)倒把和土地資源的極大浪費(fèi)等現(xiàn)象，這不僅會(huì)損害廣大群眾的利益，造成巨額國有資產(chǎn)的流失，而且還會(huì)使土地市場秩序混亂，不利于行業(yè)的發(fā)展，從而影響整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在這種情況下，急需一種制度要求由政府來規(guī)范土地市場，為此產(chǎn)生了土地儲(chǔ)備制度。土地儲(chǔ)備制度在國外發(fā)展較早，已有幾十年甚至上百年的歷史。如日本針對20世紀(jì)60-70年代城市地價(jià)的迅速上漲，于1962年制定了《第一次全國綜合開發(fā)計(jì)劃》，于1969年又制定了《第二次全國綜合開發(fā)計(jì)劃》，1974年又制定了《國土利用計(jì)劃》，對公共用地實(shí)行征用制度；對土地進(jìn)行收購、儲(chǔ)備和出售；制定土地利用計(jì)劃和規(guī)劃；實(shí)行土地交易登記制度、申報(bào)制度；制定相應(yīng)法規(guī)等[1].這實(shí)際上就是土地儲(chǔ)備制度，而且那時(shí)的相關(guān)法律已比較完備，其雛形可追溯到更早。在我國，土地儲(chǔ)備首先出現(xiàn)于20世紀(jì)80年代初的香港。在大陸，1996年上海成立了第一家土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。1997年8月杭州市也成立了土地儲(chǔ)備中心。在1999年的“全國集約用地市場研討會(huì)”上，杭州的經(jīng)驗(yàn)被廣泛推廣。2001年4月30日國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》中，要求有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲(chǔ)備制度，經(jīng)過幾年的發(fā)展和運(yùn)作，目前全國已有近1000個(gè)市縣成立了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。

2、當(dāng)前土地儲(chǔ)備機(jī)制的主要運(yùn)行模式

我國目前許多地方實(shí)行的土地儲(chǔ)備制度，其運(yùn)行模式大體分為三種：

（1）按照市場機(jī)制運(yùn)行的模式

這一模式的特點(diǎn)是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)自己的收購計(jì)劃和本級政府的要求，通過與被收購單位協(xié)商，確立土地收購價(jià)格，或約定土地收益分成，按照約定由儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)支付收購金、取得土地，并按照現(xiàn)行規(guī)定，辦理土地過戶手續(xù)。儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)取得土地后，負(fù)責(zé)對土地進(jìn)行拆遷、平整和相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套，對易于轉(zhuǎn)讓的儲(chǔ)備土地，由土地管理部門出讓給新的用地者。

（2）行政指導(dǎo)和市場運(yùn)作相結(jié)合的模式

這一模式的特點(diǎn)是收購?fù)恋氐姆秶烧姓ㄒ?guī)規(guī)定，規(guī)定范圍內(nèi)的土地，統(tǒng)一由儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)根據(jù)計(jì)劃進(jìn)行收購儲(chǔ)備、開發(fā)。土地管理部門根據(jù)用地需求，用招標(biāo)、拍賣方式對儲(chǔ)備土地實(shí)行統(tǒng)一出讓，規(guī)定范圍內(nèi)的劃撥土地使用者不能像過去一樣，通過補(bǔ)辦出讓手續(xù)的方法自行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

3、當(dāng)前土地儲(chǔ)備機(jī)制運(yùn)行中存在的主要問題

由于土地儲(chǔ)備機(jī)制在我國還是一項(xiàng)全新的機(jī)制，還處于摸索階段，土地儲(chǔ)備的理論還不完善，實(shí)施的環(huán)境還不健全，因而在幾年的實(shí)踐過程中問題也逐漸顯露出來。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）土地儲(chǔ)備機(jī)制立法滯后，土地立法體系有待建立

有的城市出臺(tái)《土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法》規(guī)定對市區(qū)土地實(shí)施統(tǒng)一收購時(shí)有人質(zhì)疑：在市場經(jīng)濟(jì)條件下，政府憑什么去限制原有土地使用者轉(zhuǎn)讓土地？土地轉(zhuǎn)讓后政府照樣可以收取土地出讓金，為什么要限制企業(yè)自行盤活土地？有什么依據(jù)？這些問題，從現(xiàn)有的法律法規(guī)中確實(shí)難以找到具體確切的依據(jù)。1999年月1月1日實(shí)施的《土地管理法》對政府如何建立土地儲(chǔ)備機(jī)制，行使土地統(tǒng)一收購權(quán)也沒有明確的依據(jù)。

（2）政府對存量土地的壟斷有待加強(qiáng)

在土地供應(yīng)上，多年來，從《憲法》到《土地管理法》，從中央政府到地方政府，都強(qiáng)調(diào)了政府在壟斷城市土地供應(yīng)，但是在實(shí)際操作中，許多政府只能通過農(nóng)用地轉(zhuǎn)讓、征用等手段控制新增建設(shè)用地的供應(yīng)。而對城市存量土地，政府不僅不能壟斷其供應(yīng)，而且很難稱得上是土地供應(yīng)者。也就是說，政府對城市土地的壟斷，在存量土地這一塊，還停留在口頭文件上。城市存量土地?cái)?shù)量巨大，級差地租最高，增值最快，而政府恰恰在這量大、價(jià)高、增值快的國有資產(chǎn)上所掌握的份額小，土地所有者的權(quán)利顯得非常乏力。因此，從根本上解決政府壟斷城市土地，特別是存量土地的供應(yīng)問題，越來越重要。只有把政府壟斷存量土地供應(yīng)落到實(shí)處，土地儲(chǔ)備制度才能有效建立起來，數(shù)額巨大的國有資產(chǎn)才能回到政府手中，政府才能解決財(cái)政收入，國企改革，土地利用效率調(diào)控土地市場等難題。

（3）有些地方土地價(jià)格欠合理

土地價(jià)格欠合理，主要表現(xiàn)在收購時(shí)的低價(jià)和拍賣時(shí)的高價(jià)上。

3.1由于國家對規(guī)劃范圍內(nèi)的土地征用是國家權(quán)力的體現(xiàn)，一旦土地被劃入征地范圍，不管原使用者是否愿意，都會(huì)被征用，因而帶有一定的強(qiáng)制性，法律規(guī)定應(yīng)給予被征地者一定的補(bǔ)償。但是有些地方在征地過程中給予被征地者的補(bǔ)償過低。有些地方，特別是農(nóng)村，由于缺乏建設(shè)資金和各參與方利益的分割，被征用地者得到的土地征用補(bǔ)償費(fèi)明顯失實(shí)，嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民的利益。如江西某地級市319國道改造征用農(nóng)地時(shí)，實(shí)際到農(nóng)民手中的補(bǔ)償費(fèi)每平方米少得可憐，而且是一次性的。目前在廣大農(nóng)村土地實(shí)行集體所有，農(nóng)民個(gè)人承包經(jīng)營的兩權(quán)分離模式。土地對農(nóng)民來說不僅是一種生產(chǎn)資料，更是一種最基本的生存保障財(cái)產(chǎn)。由于目前農(nóng)村還沒有建立公共醫(yī)療，社會(huì)養(yǎng)老等社會(huì)化保障體系，農(nóng)民的生老病死都由農(nóng)民自己解決，因此，農(nóng)地既有生產(chǎn)資料的經(jīng)濟(jì)職能，又有保障生活和社會(huì)職能。如果只根據(jù)農(nóng)地純收益，不考慮土地對農(nóng)民的社會(huì)保障作用，土地價(jià)格就不客觀，不利于農(nóng)民生活水平的提高，也不利于農(nóng)村的穩(wěn)定和發(fā)展。在農(nóng)村，農(nóng)民如果喪失了土地，也就失去了生存之本，沒有依靠，更不要談遵紀(jì)守法，致富，奔小康等問題。所以，這不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，如果處理不好可能導(dǎo)致很多社會(huì)問題，因而也是一個(gè)政治問題。

3.2由于城市土地價(jià)格對地段非常敏感，城市土地的供應(yīng)又遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上對土地的需求，因而造成某些地段寸土寸金。如在2002年杭州西湖邊的一塊地在拍賣時(shí)竟然賣到了27000萬元/hm2，折合2.7萬元/m2[2]。這樣的“天價(jià)”是在一個(gè)“公平，公開，公正”的市場運(yùn)作中產(chǎn)生的，盡管增加了政府收入，也有失科學(xué)性，從長遠(yuǎn)來看是有害的。開發(fā)商出這樣大的價(jià)錢奪得宗地，并要得到預(yù)期的利潤，他必然要增大容積率，增加樓層，增加租金和房價(jià)，這樣就加大了開發(fā)商在建設(shè)期的融資風(fēng)險(xiǎn)和在運(yùn)營期的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，對環(huán)境也有某種程度的破壞，而且開發(fā)商所付的錢最終由住戶支付，這樣必然會(huì)增加住戶的負(fù)擔(dān)和增加入住企業(yè)的經(jīng)營成本，一旦當(dāng)增加的經(jīng)營成本大于該地段商機(jī)所帶來的回報(bào)時(shí)，企業(yè)會(huì)放棄進(jìn)入該區(qū)域，從而形成聚集經(jīng)濟(jì)負(fù)效應(yīng)，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，影響城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在這方面我們是有過教訓(xùn)的：率先實(shí)行土地儲(chǔ)備制度的香港，在1997年“亞洲金融風(fēng)暴”中，受沖擊最大的就是房地產(chǎn)業(yè)。

3.3有些企業(yè)之間變相采用協(xié)議方式以低價(jià)出讓土地，造成國有資產(chǎn)的大量流失。

（4）土地儲(chǔ)備運(yùn)作資金來源單

資金和土地是土地儲(chǔ)備機(jī)制的兩大基本要素。土地儲(chǔ)備過程就是土地流轉(zhuǎn)過程，實(shí)質(zhì)上是資金流轉(zhuǎn)過程。因?yàn)樵趯?shí)際運(yùn)作中，沒有大額資金給予支撐，是難以有效運(yùn)作的。從一些城市土地儲(chǔ)備的實(shí)踐看，運(yùn)作資金主要通過銀行貸款解決，政府只在初期注入一筆資金作為運(yùn)作資本金。這種單一的資金來源渠道，雖然能滿足當(dāng)時(shí)土地儲(chǔ)備的需要，但尚未形成有效的資金籌措機(jī)制，而且存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。特別是統(tǒng)一收購落實(shí)后，客觀上要求政府對需要盤活的土地實(shí)施敞開收購，如果單靠銀行貸款，不僅難以滿足對資金的需求，而且可能因銀行利息增加而使收購?fù)恋氐某杀敬蠓黾?，甚至?xí)霈F(xiàn)土地出讓收益低于土地儲(chǔ)備成本，入不敷出的現(xiàn)象。

四、對我國土地儲(chǔ)備制度存在問題的對策

（1）完善和細(xì)化土地儲(chǔ)備的有關(guān)法規(guī)政策。為了確保政府統(tǒng)一收購權(quán)的落實(shí)，協(xié)調(diào)我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，重新審視現(xiàn)行的有關(guān)文件、規(guī)定、清理不利于政府統(tǒng)一收購?fù)恋兀贿m應(yīng)形勢發(fā)展需要的文件，避免和消除政策“打架”的現(xiàn)象。建議完善和細(xì)化《土地儲(chǔ)備管理辦法》中關(guān)于計(jì)劃、建設(shè)、財(cái)政、房產(chǎn)等部門與土地部門配合的內(nèi)容，進(jìn)一步明確在土地市場轉(zhuǎn)讓中土地管理部門、房產(chǎn)管理部門的職責(zé)，統(tǒng)一認(rèn)識，增強(qiáng)合力，保證土地儲(chǔ)備工作制度和土地儲(chǔ)備工作的健康發(fā)展。

（2）發(fā)揮土地市場作用，規(guī)范土地交易行為。各有關(guān)部門要從建立統(tǒng)一的土地有形市場的大局出發(fā)，進(jìn)一步提高對建立統(tǒng)一片用收購轉(zhuǎn)化的土地儲(chǔ)備制度的重要性的認(rèn)識，著眼于整個(gè)國家的發(fā)展，擱置爭議，消除因部門利益而形成的分歧，嚴(yán)格貫徹落實(shí)國家、省、市有關(guān)建立土地有形市場的文件精神，保證所有土地交易行為都在統(tǒng)一的土地市場中規(guī)范運(yùn)行。嚴(yán)厲打擊和查處土地交易中的違法行為和腐敗現(xiàn)象，防止國有土地資源的流失，促進(jìn)公開、公平、公正、高效地土地有形市場的早日形成。

（3）加強(qiáng)和落實(shí)城市總體規(guī)劃，提高土地資源的配置效率。進(jìn)一步促進(jìn)土地集約利用，優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)。通過實(shí)施土地儲(chǔ)備過程中的統(tǒng)一前期開發(fā)和土地整理，切實(shí)貫徹落實(shí)城市規(guī)劃的有關(guān)政策和要求，使統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一配套、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理的要求落到實(shí)處，提高城市土地管理的配置效率。切實(shí)貫徹落實(shí)可持續(xù)發(fā)展觀，積極推進(jìn)土地利用由外延擴(kuò)張向內(nèi)涵拓展方式的轉(zhuǎn)變，立足現(xiàn)有建設(shè)規(guī)模，搞好土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的升級換代，走集約利用拓展內(nèi)涵的發(fā)展道路

（4）努力探索土地征購、回收補(bǔ)償?shù)姆绞胶侠淼耐恋匮a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，是順利完成土地征購、回收工作，促進(jìn)城市土地儲(chǔ)備制度長期良性發(fā)展的基礎(chǔ)之一。在制定土地俚，應(yīng)充分考慮宗地的區(qū)位條件和用途，同時(shí)還應(yīng)考慮宗地的產(chǎn)權(quán)情況(土地取得方式、土地剩余使用年限)。為了減輕土地儲(chǔ)備中心的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，可以實(shí)行分期付款的辦法進(jìn)行補(bǔ)償。在土地回收補(bǔ)償費(fèi)確定以后，可分為征購回收和土地供應(yīng)兩個(gè)階段分期支付補(bǔ)償費(fèi)，在征購回收階段支付補(bǔ)償費(fèi)的一部分，剩余的補(bǔ)償費(fèi)在土地供應(yīng)階段支付，同時(shí)由土地儲(chǔ)備中心支付所應(yīng)承擔(dān)的利息。當(dāng)然，土地儲(chǔ)備中心也可根據(jù)實(shí)際資金情況，盡可能提早付清土地征購、回收補(bǔ)償費(fèi)。

地城二班

郜翔

151710051

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)投融資策略研究

房地產(chǎn)企業(yè)投融資策略研究

一、研究意義

2002年，國家產(chǎn)業(yè)分類體系中將房地產(chǎn)納入國民經(jīng)濟(jì)分類中的第三產(chǎn)業(yè)（GB/T4752-2002），并將其下屬的行業(yè)分為開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)活動(dòng)四小類，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位逐漸確立下來，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過20年多的發(fā)展，因此對房地產(chǎn)相關(guān)問題進(jìn)行研究，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。特別是我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近二十年的快速發(fā)展，目前進(jìn)入了調(diào)整期，更需要加深對其研究。其中，房地產(chǎn)投資和融資是房地產(chǎn)企業(yè)最基本的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)方式，其他活動(dòng)都是直接或間接圍繞投融資活動(dòng)展開的。房地產(chǎn)投融資策略是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)正確投資、融資的基本條件，因此在房地產(chǎn)企業(yè)投融資決策之前，進(jìn)行投融資策略研究將十分必要。

1.房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，是各級政府和百姓群眾最為關(guān)心的行業(yè)。

2.房地產(chǎn)向理性投資轉(zhuǎn)變，需要加強(qiáng)投資策略的研究。

3.中國房地產(chǎn)金融市場的發(fā)育不完善，需要進(jìn)一步加強(qiáng)研究。

二、研究現(xiàn)狀

投資方面：通過查閱現(xiàn)有文獻(xiàn)資料看，我國對房地產(chǎn)企業(yè)投融資特別是策略的研究并不多，大部分集中在融資渠道的分析上。這主要是由于我國房地產(chǎn)市場起步較晚，房地產(chǎn)市場尚

不規(guī)范，初期投資房地產(chǎn)行業(yè)，絕大部分都有巨額收益，因此很少有人去研究房地產(chǎn)的投資策略及風(fēng)險(xiǎn)防范問題。近幾年，國家加大對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，房地產(chǎn)企業(yè)融資出現(xiàn)了困境，因此人們開始研究房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題，但由于我國房地產(chǎn)金融市場不完善，房地產(chǎn)融資主要依靠銀行貸款，到目前還沒有找到好的融資渠道。

目前房地產(chǎn)企業(yè)投資非理性投資。初略計(jì)算毛利率。深入一點(diǎn)的采用NPV法。

房地產(chǎn)企業(yè)投資是為了商業(yè)目的而直接投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資行為。目前，房地產(chǎn)企業(yè)在投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)通常采用的是傳統(tǒng)的投資決策方法，既凈現(xiàn)值法（NPV）用數(shù)學(xué)模型表示即：

針對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，傳統(tǒng)的投資決策NPV方法認(rèn)為：

若NPV=F0(V)=V0－I0＞0，則項(xiàng)目投資可行，應(yīng)該立即投資；

若NPV=F0(V)=V0－I0≤0，則項(xiàng)目投資不可行，不應(yīng)該立即投資。

0 NPV=F0(V)=V0－I0＞0

F 代表該投資項(xiàng)目在T 期值；而

V , I則分別代表執(zhí)行該投資項(xiàng)目所

帶來的現(xiàn)金流入量以及現(xiàn)金流出量的折現(xiàn)值，NPV即為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資凈收

益凈現(xiàn)值，因此，在傳統(tǒng)的NPV法則下房地產(chǎn)企業(yè)在投資開發(fā)項(xiàng)目時(shí)決策標(biāo)準(zhǔn)為：

V >V=I

融資方面：的價(jià)

? 國外房地產(chǎn)市場起步較早，發(fā)育比較成熟，對房地

產(chǎn)投融資的研究也比較早，特別是在房地產(chǎn)融資方面，創(chuàng)新了很多融資渠道，值得我們?nèi)ソ梃b。尤其是在美國，房地產(chǎn)融資已經(jīng)由以銀行為主的間接信貸融資模式轉(zhuǎn)向以證券化為主的直接權(quán)益融資模式過渡，由單一銀行融資體制向多元化、多層次的市場融資體制轉(zhuǎn)變。

同時(shí)，國外對房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的研究已經(jīng)超越定性的層面，通過收集大量相關(guān)數(shù)據(jù)，建立數(shù)學(xué)模型，從定量角度對金融產(chǎn)品的分紅收益率、凈收益、經(jīng)營所得資金乘數(shù)等盈利能力同宏觀經(jīng)濟(jì)的相關(guān)性、股市的相關(guān)性等進(jìn)行定量分析。比如，對房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的組織結(jié)構(gòu)、規(guī)模、分紅和證券的發(fā)行及績效等進(jìn)行了深入的研究，值得借鑒。

?

（三）國內(nèi)外研究綜述。綜合國內(nèi)

外研究情況，房地產(chǎn)企業(yè)投融資受一個(gè)國家或地區(qū)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、自然、人文、金融、法制和市場等諸多因素的影響和制約。不同國家、不同地域、不同時(shí)期，房地產(chǎn)

企業(yè)投融資的方式方法各不相同；既使是同一國家、同一地域、同一時(shí)期，由于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模、比較優(yōu)勢各不相同，投融資的方式方法也將不同。因此，國內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)投融資的研究，只能是借鑒，不能照抄照搬，還要結(jié)合企業(yè)自身，探索符合實(shí)際的房地產(chǎn)投融資策略。

三、研究目標(biāo)

達(dá)到的目的，房地產(chǎn)投資策略、融資渠道、風(fēng)險(xiǎn)控制、成本控制

四、研究內(nèi)容

包括哪些內(nèi)容

五、研究方法

調(diào)查研究、案例研究、六、可能創(chuàng)新之處

融資方式的創(chuàng)新

七、研究計(jì)劃安排

時(shí)間

八、預(yù)期科研成果

文章