第一篇：買賣合同法律風(fēng)險(xiǎn)防范

買賣合同法律風(fēng)險(xiǎn)防范

一、合同簽訂

1、在合同標(biāo)題《**產(chǎn)品買賣合同》的下一行靠右邊標(biāo)注：合同簽訂地：上海.浦東(該約定是為了在可能發(fā)生爭(zhēng)議時(shí),確定案件的管轄法院,不論實(shí)際簽訂地在何處,法律上均認(rèn)可雙方確認(rèn)的合同簽訂地)

2、付款方式上，公司作為出賣方，盡可能約定前期款項(xiàng)支付比例多一些，尾款比例及質(zhì)保金比例相對(duì)少一些。（該種約定主要是降低貴司的回款風(fēng)險(xiǎn)）

3、約定所有權(quán)保留條款，即“在買受人在履行支付全部?jī)r(jià)款或其他義務(wù)前，標(biāo)的物所有權(quán)屬于出賣人”（該約定對(duì)買受人違約后，出賣方增加了司法救濟(jì)途徑）

4、爭(zhēng)議解決條款，即：發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成，任一方均可向合同簽訂地人民法院提起訴訟解決（該條款約定與第1條的約定前后呼應(yīng)，有利于在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)選擇對(duì)貴司有利的法院管轄案件。）

（若對(duì)該條款若對(duì)方提出異議，退一步可約定：“任一方均或向起訴方所在地人民法院提起訴解決”，貴司起訴，當(dāng)然在所在地即浦東人民法院起訴）。

5、最后條款約定：本合同自雙方當(dāng)事人蓋章后生效。（一般不需約定蓋章、簽字后生效，因?yàn)楹炞秩丝赡軣o權(quán)簽字，或無授權(quán)代表予以簽字）

6、簽字蓋章時(shí)，注意加蓋公章或合同專用章（盡量不加蓋項(xiàng)目專用章，因?yàn)轫?xiàng)目章無需備案，隨意刻印，從法律上講沒有效力。）如有代表簽字，建議該代表為公司法定代表人或該代表與以后在收貨單或?qū)ご_認(rèn)函中簽字人相一致。）

二、合同履行

1、保存好送貨單（注意在送貨單上簽字人，盡量能與之前簽訂合同的代表保持一致，還需注意收集該人的名片等身份資料）

2、定期對(duì)賬或由對(duì)方確認(rèn)欠款確認(rèn)函（在雙方履行合同過程中，一般對(duì)賬對(duì)方會(huì)予以配合，因此盡可能及時(shí)對(duì)帳，）對(duì)帳單如能加蓋對(duì)方公章或財(cái)務(wù)專用章最好，退其次加蓋項(xiàng)目專用章、代表簽字。

三、及時(shí)咨詢

若在簽訂或履行合同過程中，遇到有疑問或無法確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)的條款，可隨時(shí)與法律顧問聯(lián)系：陳律師：***021—***0

第二篇：國(guó)際貨物買賣合同法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范二

國(guó)際貨物買賣合同法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范

（二）——國(guó)際貨物買賣合同的訂立

案例一，某年4月4日，香港C公司向我F公司在港的代理商S公司發(fā)來出售魚粉的實(shí)盤，并規(guī)定于當(dāng)天下午5時(shí)前答復(fù)有效。該實(shí)盤主要內(nèi)容是：秘魯或智利魚粉，數(shù)量10，000公噸，溢短裝5％，價(jià)格條款：CFR上海，價(jià)格每公噸：483美元，交貨期：5～6月，信用證付款，還有索賠以及其他條件等。當(dāng)天，S公司與我在北京的F公司聯(lián)系后，將F公司的意見以傳真轉(zhuǎn)告C公司，要求C公司將價(jià)格每公噸483美元減至當(dāng)時(shí)國(guó)際市場(chǎng)價(jià)每公噸480美元，同時(shí)對(duì)索賠條款提出了修改意見，并隨附F公司提議的中國(guó)慣用的索賠條款，并明確指出：“以上兩點(diǎn)如同意，請(qǐng)速知，并可簽約”。4月5日，香港C公司與F公司直接通過電話協(xié)商，雙方各作了讓步，F(xiàn)公司同意接受每公噸483美元的價(jià)格，但堅(jiān)持修改索賠條款，即：“貨到45天內(nèi)，經(jīng)中國(guó)商檢機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)后，如發(fā)現(xiàn)問題，在此期限內(nèi)提出索賠?！苯Y(jié)果，C公司也同意了對(duì)這一條款的修改。至此，雙方口頭上達(dá)成了一致意見。4月7日，C公司在給F公司的電傳中，重申了實(shí)盤的主要內(nèi)容和雙方電話協(xié)商的結(jié)果。同日，F(xiàn)公司回電傳給C公司，并告知由F公司的部門經(jīng)理某先生在廣交會(huì)期間直接與C公司簽署合同。

4月22日，香港C公司副總裁來廣交會(huì)會(huì)見了F公司部門經(jīng)理，并交給他C公司已簽了字的合同文本。該經(jīng)理表示要審閱后再簽字。

四天后（4月26日），當(dāng)C公司派人去取該合同時(shí)，F(xiàn)公司的部門經(jīng)理仍未簽字。C公司副總裁隨即指示該被派去的人將F公司仍未簽字的合同索回。

5月2日，C公司致電傳給F公司，重申了雙方4月7日來往電傳的內(nèi)容，并談了在廣交會(huì)期間雙方接觸的情況，聲稱要對(duì)F公司不執(zhí)行合同，未按合同條款規(guī)定開出信用證所造成C公司的損失提出索賠要求，除非F公司在24小時(shí)內(nèi)保證履行其義務(wù)。

5月5日C公司致電傳給F公司，辯稱，該公司索回合同不表示撤約，雙方之間有約束力的合同仍然存在，重申要對(duì)所受損失保留索賠的權(quán)利。

F公司認(rèn)為是C公司單方面撤銷合同。并告知，F(xiàn)公司的用戶已將定單撤回，還保留由此而引起的損失提起索賠的權(quán)利。

雙方多次的協(xié)商聯(lián)系，均堅(jiān)持自己意見，始終未能解決問題。

香港C公司以我F公司違約為由，向香港最高法院提起訴訟，要求我F公司承擔(dān)賠償責(zé)任。這是一起關(guān)于合同是否成立的糾紛案，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)主要集中在合同是否成立的問題上。

一、合同成立——國(guó)際貨物買賣合同與國(guó)內(nèi)買賣合同之比較

在有關(guān)合同成立的問題上，各國(guó)的法律以及有關(guān)國(guó)際公約的規(guī)定，既有相同的地方，也有不同的地方。

1．合同成立之形式要件。具備法定的形式要件，是國(guó)際貨物買賣合同成立的必要條件，《公約》第11條明確規(guī)定：“銷售合同無須以書面訂立或書面證明，在形式方面也不受任何其他條件限制，銷售合同可以包括人證在內(nèi)的任何證明?！蔽覈?guó)《合同法》的規(guī)定與《公約》大體一致，但也存在著些許不同：

1、我國(guó)在1986年加入《公約》時(shí)，對(duì)第11條第（1）款作出保留，公約的此規(guī)定在我們沒有法律約束力。在適用公約時(shí)，我國(guó)僅承認(rèn)書面形式的銷售合同的效力。而且考慮到我國(guó)對(duì)外貿(mào)易制度及海關(guān)對(duì)進(jìn)出口貿(mào)易的監(jiān)管需要，應(yīng)當(dāng)對(duì)國(guó)際貨物買賣合同要求書面形式。

2、書面形式的界定不同。我國(guó)《合同法》規(guī)定，書面形式是指合同書，信件和數(shù)據(jù)電文等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式，所謂數(shù)據(jù)電文包括電報(bào)，電傳，傳真，電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件。但按照《公約》第20條第(1)款規(guī)定，書面形式并不包括傳真，電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件。因此以傳真，電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件進(jìn)行國(guó)內(nèi)貨物買賣交易，符合合同法上關(guān)于書面形式的要求，但從公約意義上并非書面形式，這也是區(qū)分國(guó)際貨物買賣合同與國(guó)內(nèi)貨物買賣合同的一個(gè)重要方面。

西方主要工業(yè)國(guó)家的法律認(rèn)為，合同可以通過口頭、書面以及行為等方式訂立，《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷售合同公約》基本相同。在合同形式問題上，尤其是商務(wù)合同，他們一般都采取“不要式”原則，只是對(duì)少數(shù)合同，法律認(rèn)為必須采取特定的形式，否則合同無效或者不能強(qiáng)制執(zhí)行，如不動(dòng)產(chǎn)買賣合同就需特定形式。

2．合同成立之實(shí)質(zhì)要件。我國(guó)合同法與《公約》均規(guī)定以要約和承諾的方式來訂立合同，并且在要約、承諾的概念，撤銷和撤回上都基本一致，例如，在承諾發(fā)表達(dá)方式上，合同法與《公約》都承認(rèn)承諾的表達(dá)方式有二，一是以書面或口頭的方式作出，二是以行為方式作出，前提是根據(jù)交易習(xí)慣或要約表明可以以行為方式作出承諾。但是，在某些方面，《合同法》與《公約》也存在著一些不同：

（1）按《合同法》規(guī)定，要約是希望與他人訂立合同的意思表示，其內(nèi)容確定或可得確定，得因相對(duì)人的承諾而使合同成立，而《公約》第14條第(1)款規(guī)定：向一個(gè)或一個(gè)以上特定的人發(fā)出訂立合同的建議，如果十分確定，且表明要約在得到承諾時(shí)就將受其約束的意思，即構(gòu)成要約。顯而易見，二者之間的區(qū)別在于要約是否必須向一個(gè)或一個(gè)以上的特定人發(fā)出的。按照《公約》的規(guī)定，非向一個(gè)或一個(gè)以上特定人提出的建議，僅應(yīng)視為要約邀請(qǐng)，除非提出建議的人明確的表示相反的意思，但《合同法》第15條卻規(guī)定，要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示，如寄送的價(jià)目表，拍賣公告，招標(biāo)公告以及商業(yè)廣告等。

（2）在要約的變更上，國(guó)際貨物買賣合同與國(guó)內(nèi)貨物買賣合同也有區(qū)別。雖然《公約》

與我國(guó)《合同法》都認(rèn)為要約變更的前提是承諾對(duì)要約作出了實(shí)質(zhì)性變更。但對(duì)實(shí)質(zhì)性變更，二者有不同的理解，《公約》第19條第(2)款規(guī)定：有關(guān)貨物的價(jià)格，付款，貨物的數(shù)量，質(zhì)量，交貨地點(diǎn)和時(shí)間，一方當(dāng)事人對(duì)另一方當(dāng)事人的賠償責(zé)任范圍或解決爭(zhēng)端等等的添加或不同條件，均視為實(shí)質(zhì)上變更發(fā)價(jià)的條件。與我國(guó)《合同法》第30條相比，我們還可以發(fā)現(xiàn)，《合同法》規(guī)定的更加完備，限定的范圍也更加廣泛，除《公約》中規(guī)定的事項(xiàng)外，還包括了有關(guān)合同的標(biāo)的和履行方式的變更均為實(shí)質(zhì)性變更。

（3）合同法第20條第（2）款規(guī)定要約失效為要約人依法撤消要約，而公約中規(guī)定的是撤消或撤回要約。根據(jù)要約撤回的定義，本人認(rèn)為，要約撤回時(shí)，要約并未生效，所以談不上失效，故不能未失效的條件。由此可見我國(guó)合同法對(duì)公約的大膽吸收，同時(shí)也可以看出我國(guó)立法工作者的嚴(yán)謹(jǐn)。

（4）承諾生效的確定標(biāo)準(zhǔn)不同?！豆s》第18條規(guī)定，承諾要約于表示承諾的通知到達(dá)要約人時(shí)生效，而不是發(fā)出之時(shí)。很明顯其采用的是到達(dá)說，雖然我國(guó)《合同法》也采取了到達(dá)生效原則，但是還規(guī)定，通過函件電報(bào)，電傳達(dá)成的協(xié)議，如一方要求簽訂確認(rèn)書時(shí)，則合同不是在收到確認(rèn)書時(shí)生效，而是在確認(rèn)書經(jīng)簽訂后才能成立。

（5）按照《合同法》規(guī)定，數(shù)據(jù)電文是書面形式之一，要約與承諾都可以采用數(shù)據(jù)電文的形式，《合同法》對(duì)以數(shù)據(jù)電文形式形成的要約和承諾規(guī)定了相應(yīng)的生效規(guī)則，但《公約》中并無數(shù)據(jù)電文的任何規(guī)定。可見，《合同法》對(duì)《公約》有了新的發(fā)展。

（6）《合同法》中規(guī)定了締約過失責(zé)任原則。在當(dāng)事人訂立合同時(shí)有以下情形之一的，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況，有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。國(guó)內(nèi)買賣合同必須遵守該原則的有關(guān)規(guī)定，而國(guó)際貨物買賣合同就不一定，要看其所選擇的準(zhǔn)據(jù)法，如果選用的是《公約》，則無締約過失責(zé)任可言了。

二、常見的合同成立糾紛

國(guó)際貨物買賣雙方對(duì)于合同是否成立而發(fā)生爭(zhēng)議進(jìn)而導(dǎo)致糾紛發(fā)生是國(guó)際貨物買賣糾紛中最為常見的情況。對(duì)于買賣雙方來說，買賣合同成立是雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系得以明確的前提條件。如果合同尚未成立，對(duì)當(dāng)事人來說既無權(quán)利可言，也無應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的義務(wù)。某項(xiàng)國(guó)際貨物買賣合同的成立取決于買賣雙方要約和承諾的有效成立。當(dāng)一方發(fā)出了一項(xiàng)有效的要約，另一方作出了一個(gè)有效的承諾，該項(xiàng)國(guó)際貨物買賣合同即告成立。因此，要判斷某項(xiàng)合同是否成立并解決相應(yīng)的糾紛，就必須考察買賣雙方各自向?qū)Ψ桨l(fā)出的要約和承諾是否有效成立。

1．常見的糾紛類型

對(duì)于合同是否成立的糾紛常見的主要有以下幾種。

（1）買賣雙方當(dāng)事人對(duì)于要約有效期的爭(zhēng)議

要約有效期對(duì)合同的成立至關(guān)重要。只有在要約有效期內(nèi)作出的承諾才能導(dǎo)致合同的成立。一般來說，要約有效期需要在要約中明確規(guī)定。例如，“要約自發(fā)出之日起七日內(nèi)有效”或者“要約在10月10日前有效”等等。在這里，要約有效期從何時(shí)開始起算至關(guān)重要。按照各國(guó)的法律以及有關(guān)的國(guó)際貿(mào)易公約和國(guó)際慣例的規(guī)定，一般采取要約發(fā)出生效主義或者要約到達(dá)生效主義兩種原則。前者指要約有效期自要約人發(fā)出要約之日起算，后者指要約有效期自要約到達(dá)受要約人之日起算。因此，在實(shí)際訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)在發(fā)出的要約中中明確規(guī)定要約采取何種計(jì)算原則，這樣才能有效避免雙方的歧義，防止糾紛的產(chǎn)生。要約超過有效期之后作出的承諾不產(chǎn)生法律效力，合同自然不能成立。

（2）買賣雙方當(dāng)事人因要約撤銷引起的爭(zhēng)議

《公約》第十六條規(guī)定，要約人在要約中已經(jīng)寫明受要約人接受要約即承諾的期限或者以其他方式表明要約是不可撤銷的，或者受要約人發(fā)出接受要約的通知之后撤銷要約的通知才送達(dá)受要約人的，要約不得撤銷。由此可見，要約人在很大程度上受到自己發(fā)出的要約的約束，不得隨意撤銷或者修改要約，否則就會(huì)引起買賣雙方的糾紛。

（3）買賣雙方當(dāng)事人因要約撤回引起的爭(zhēng)議

《公約》第十五條規(guī)定，要約于送達(dá)受要約人時(shí)生效；即使是不可撤銷的要約也可以撤回，如果撤回要約的通知于要約送達(dá)受要約人之前或同時(shí)，送達(dá)受要約人的?？梢?，要約撤回是要約人在要約生效之前阻止要約生效的行為。因此，如果要約人撤回要約的行為是有效的，則受要約人就不能作出有效的承諾，合同就不能成立。在實(shí)際訂立國(guó)際貨物買賣合同中，要約人與受要約人應(yīng)當(dāng)按照《公約》的規(guī)定，正確處理要約撤回的問題，避免發(fā)生合同締約爭(zhēng)議和糾紛。

（4）買賣雙方當(dāng)事人因承諾修改要約內(nèi)容引起的爭(zhēng)議

《公約》第十九條規(guī)定，如果接受要約的通知對(duì)要約內(nèi)容作了實(shí)質(zhì)性改變，則這種接受就不能構(gòu)成承諾。何謂實(shí)質(zhì)性改變，前面已有說明。因此，有效的承諾必須是無條件的承諾，即承諾必須與要約保持一致性。承諾如果修改了要約的內(nèi)容，則有可能影響合同的成立。在實(shí)際訂立國(guó)際貨物買賣合同的過程中，如果由于承諾方對(duì)要約作了實(shí)質(zhì)性的修改導(dǎo)致承諾無效，合同不能成立。

（5）買賣雙方當(dāng)事人對(duì)于沉默是否構(gòu)成承諾的爭(zhēng)議

沉默是指受要約人對(duì)要約臵之不理，既不表示接受也不表示拒絕。《公約》第十八條規(guī)定，沉默或不作出其他行為本身并不夠成承諾。只有受要約人明確聲明或作出其他行為表示同意一項(xiàng)要約才構(gòu)成承諾。所謂作出其他行為，可以是根據(jù)該項(xiàng)要約或依照當(dāng)事人之間確立的習(xí)慣作法或慣例，例如與發(fā)運(yùn)貨物或支付價(jià)款有關(guān)的行為，來表示承諾，而無須向要約人發(fā)出承諾通知。

2．引起合同成立糾紛的原因分析

引起合同成立糾紛的原因是多方面的，但歸納起來主要與下面兩個(gè)因素有關(guān)。

（1）國(guó)際貨物買賣雙方當(dāng)事人依據(jù)的國(guó)內(nèi)法律、國(guó)際貿(mào)易公約或國(guó)際慣例不同，導(dǎo)致雙方訂立合同時(shí)對(duì)要約和承諾的理解有差異，因而發(fā)生糾紛。

（2）當(dāng)事人在具體處理爭(zhēng)議時(shí)采取措施不當(dāng)，使一些本來能夠避免的糾紛未能避免。

案例一中，香港C公司認(rèn)為，F(xiàn)公司在接到C公司的實(shí)盤后，僅對(duì)價(jià)格和索賠條款提出不同意見，而在第二天的電話協(xié)商中，雙方已取得了一致意見，即C公司同意了F公司對(duì)索賠條款的修改，F(xiàn)公司同意接受實(shí)盤中的價(jià)格條件，合同已于此時(shí)成立。C公司還認(rèn)為，F(xiàn)公司通知該公司部門經(jīng)理在廣交會(huì)期間簽署書面合同，這僅僅是一種形式（a mereformality)而已。而F公司認(rèn)為，雙方雖口頭上就合同主要內(nèi)容協(xié)商一致，但F公司提出要簽署書面合同，合同應(yīng)從雙方正式簽署后生效。當(dāng)F公司接到對(duì)方已簽字的合同文本后，提出要對(duì)C公司提供的合同文本進(jìn)行完善補(bǔ)充，C公司未表態(tài)，后又將合同文本索回，F(xiàn)公司認(rèn)為是C公司“撤約”，合同并未成立生效，當(dāng)然談不上要其履行開證問題。

《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷售合同公約》已于1988年1月1日生效。我國(guó)是該公約參加國(guó)之一。我國(guó)締結(jié)或者參加的與合同有關(guān)的國(guó)際條約同我國(guó)法律規(guī)定不同的，適用該國(guó)際條約的規(guī)定。也即，我國(guó)原則上采用國(guó)際法優(yōu)于國(guó)內(nèi)法的原則。但我國(guó)在批準(zhǔn)參加該公約時(shí)提出了兩項(xiàng)保留：一是根據(jù)公約第95條的規(guī)定，我國(guó)在核準(zhǔn)書中聲明不受公約第1條（1）款b的約束，即不同意擴(kuò)大公約的適用范圍，因此，對(duì)于我國(guó)公司來說，公約僅適用在締約國(guó)的當(dāng)事人間簽字的合同；二是根據(jù)公約第96條的規(guī)定，我國(guó)對(duì)公約的第11條第29款及有關(guān)的規(guī)定提出了保留，即不可以口頭方式或其他非書面方式成立合同。因此，我國(guó)公司對(duì)外簽訂、修改協(xié)議、終止合同時(shí)都應(yīng)采用書面方式。上述這兩點(diǎn)都排除了公約對(duì)此案的適用。

本案中，如按西方國(guó)家或國(guó)際公約合同法的原則，則4月5日雙方電話協(xié)商一致，合同即可成立。F公司后來要求簽訂書面合同，也應(yīng)看作為僅僅是一種形式，是證明合同業(yè)已存在的證據(jù)，并不影響合同的效力。所以，香港最高法院最后判決我F公司賠償C公司的損失以及利息損失共計(jì)85萬美元。

第三篇：國(guó)際貨物買賣合同法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范一

國(guó)際貨物買賣合同法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范

（一）——國(guó)際貨物買賣合同的概念及公約的適用范圍

在當(dāng)代社會(huì)中，買賣合同最復(fù)雜形式之一當(dāng)屬國(guó)際貨物買賣合同。由于此類合同的當(dāng)事人常處于距離遙遠(yuǎn)的不同國(guó)家，其文化背景、法律制度各不相同，使得諸如貨物運(yùn)輸、政府許可、海關(guān)手續(xù)、價(jià)款支付等等在國(guó)內(nèi)貿(mào)易中均可迎刃而解。

合同是當(dāng)事人之間確立相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的一種協(xié)議。國(guó)際貨物買賣合同是指營(yíng)業(yè)地處于不同國(guó)家或地區(qū)的當(dāng)事人之間所訂立的，并由一方提供貨物并轉(zhuǎn)移所有權(quán)，另一方支付價(jià)款的合同。《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物買賣合同公約》對(duì)此也在第1條第（1）款中作了類似的表述。該公約所采用的是以營(yíng)業(yè)地是否分別位于不同國(guó)家或地區(qū)作為衡量國(guó)際合同的標(biāo)準(zhǔn)，至于雙方當(dāng)事人的國(guó)籍及其他因素，均不予考慮。

1.就調(diào)整范圍來說，公約并不能解決與國(guó)際貨物相關(guān)的銷售問題，《公約》第4條規(guī)定：“本公約只適用于銷售合同的訂立以及買方和賣方因此種合同產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)”，至于其他的法律問題，如違約金、定金條款的效力等，都不屬于《公約》的調(diào)整范圍，要由相應(yīng)的國(guó)內(nèi)法去解決。因此，國(guó)際貨物買賣合同最鮮明的特征就是國(guó)際性，無論是在合同的當(dāng)事人，還是在合同的履行等方面都帶有涉外因素。

2.就標(biāo)的物來說，國(guó)際貨物買賣合同的標(biāo)的物是貨物。現(xiàn)代國(guó)際貿(mào)易包括的范圍很廣，除了各種有形動(dòng)產(chǎn)可以買賣外，某些無形財(cái)產(chǎn)，如專利權(quán)，商標(biāo)權(quán)等也可以成為國(guó)際國(guó)際貿(mào)易的標(biāo)的物。雖然《公約》沒有對(duì)貨物下定義，但其采取了排除法，在第2條中規(guī)定了不適用公約的買賣范圍：（1）購(gòu)供私人、家人或家庭使用的貨物的銷售，除非賣方在訂立合同前任何時(shí)候或訂立合同時(shí)不知道而且沒有理由知道這些貨物是購(gòu)供任何這種使用；（2）經(jīng)由拍賣的銷售；（3）根據(jù)法律執(zhí)行令狀或其它令狀的銷售；（4）公債、股票、投資證券、流通票據(jù)或貨幣的銷售；（5）船舶、船只、氣墊船或飛機(jī)的銷售；（6）電力的銷售。同時(shí)在第3、4、5、6條又作了相應(yīng)的補(bǔ)充。因?yàn)檫@些標(biāo)的物涉及到國(guó)家的經(jīng)濟(jì)安全和金融秩序的穩(wěn)定，應(yīng)當(dāng)予以排除。故國(guó)際貨物買賣合同的標(biāo)的物實(shí)際上只是指無需經(jīng)各國(guó)法律特別確認(rèn)的動(dòng)產(chǎn)實(shí)體物。我國(guó)《合同法》中規(guī)定的買賣合同是屬于狹義的買賣，即原則上它只規(guī)范實(shí)體物買賣，而不規(guī)范權(quán)利買賣。關(guān)于知識(shí)產(chǎn)權(quán)，我國(guó)制定了商標(biāo)法、專利法、著作權(quán)法等法律規(guī)定了注冊(cè)商標(biāo)、專利權(quán)的轉(zhuǎn)讓、著作權(quán)的許可使用等合同。這些法律對(duì)有關(guān)合同的規(guī)定都很具體，其內(nèi)容沒有必要在《合同法》中再作規(guī)定，有關(guān)權(quán)利的轉(zhuǎn)讓問題可以由這些專門法去規(guī)定。

第四篇：買賣合同訂立的法律風(fēng)險(xiǎn)和防范(一)

買賣合同訂立的法律風(fēng)險(xiǎn)和防范

（一）買賣是商品交換的主要形式，買賣合同是人們?cè)谌粘Ｉ罨蛘呓灰淄鶃碜畛Ｒ姷囊环N合同，簡(jiǎn)單的說，買家的風(fēng)險(xiǎn)主要在于付款后收不到貨，而賣家的風(fēng)險(xiǎn)在于發(fā)貨后收不到款。以下是常見的合同風(fēng)險(xiǎn)：

1.主體沒有訂立合同的資格，沒有實(shí)際履行能力。

在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，經(jīng)常出現(xiàn)的合同風(fēng)險(xiǎn)就是訂立合同的主體沒有訂立合同的資格，根本沒有履行能力，即通常所說的皮包公司利用出賣人的輕信，騙取出賣人的貨物。這種情況主要出現(xiàn)在以法人及其他組織為一方當(dāng)事人之間訂立的合同，主要表現(xiàn)形式為：a.訂立合同的一方根本沒有提供法人資格證明；b.合同一方雖提供了《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，但為副本（未年檢）或復(fù)印件，其實(shí)為偽造的證明；c.合同一方提供了正式的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》但其實(shí)際虛報(bào)注冊(cè)資本，無實(shí)有資金，并沒有實(shí)際履行能力;d.合同一方在訂立合同時(shí)雖提供了正式的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，但因其它原因已歇業(yè)或已被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

2.代理人超越代理權(quán)限，以被代理人名義簽訂買賣合同。

在買賣合同的簽訂中，經(jīng)常有代理人以被代理人名義簽訂合同的情況，在被代理人授權(quán)范圍內(nèi)，代理人所簽訂合同的權(quán)利義務(wù)應(yīng)由被代理人承受。但代理人超越代理權(quán)或代理權(quán)授權(quán)期限已屆滿后所訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，由行為人承擔(dān)。根據(jù)《民法通則》有關(guān)規(guī)定有可能會(huì)給合同另一方當(dāng)事人造成損失。因此，在簽訂合同過程中，如果對(duì)方是加蓋分公司、部門的印章或者是部門經(jīng)理、業(yè)務(wù)人員等都需要明確的授權(quán)委托書。

3.買賣合同的內(nèi)容中出現(xiàn)漏洞導(dǎo)致權(quán)利得不到保護(hù)。

買賣合同中經(jīng)常出現(xiàn)因?yàn)閷?duì)業(yè)務(wù)不熟悉或者談判經(jīng)驗(yàn)不足而在合同內(nèi)容中出現(xiàn)漏洞，常見漏洞有：a.質(zhì)量約定不明確；b.履行地點(diǎn)不明確；c.付款期限不明確；d.違約責(zé)任不明確；e.付款方式不明確；f.履行方式不明確；g.計(jì)量方法不明確；h.檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)不明確。以上漏洞多出現(xiàn)在合同主文內(nèi)容缺少或者約定不明，使用文字雙方有爭(zhēng)議等情況。

4.在買賣合同中的惡意履行。

簽訂了一份內(nèi)容齊備、詳盡完善的合同并不代表沒有任何風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)際履行中有可能出現(xiàn)惡意履行的情況，一般有：a.借口產(chǎn)品質(zhì)量差而拒付貨款；b.產(chǎn)品有質(zhì)量問題而故意不告知；c.在發(fā)生多交貨時(shí)不予通知；d.在對(duì)方履行不符合約定時(shí)，不及時(shí)采取措施避免或減少損失的發(fā)生；e.出賣人工作人員收貨后以工作人員非本企業(yè)員工為由拒絕支付貨款。

5．虛開支票，套取貨物。

虛開支票是近年來增長(zhǎng)較快的一種欺詐行為。主要形式是開具不實(shí)面額的支票即空頭支票，這樣當(dāng)收票人將支票交給自己的開戶行轉(zhuǎn)賬時(shí)會(huì)被出票人的開戶行拒付而使支付額不可兌現(xiàn)。也有買受人在星期六或星期天去提貨，以支票形式付款，因銀行有時(shí)周六日不上班，出賣人周一去銀行時(shí)發(fā)現(xiàn)是空頭支票。另一種形式是故意制造障礙使開出的支票不能兌現(xiàn)，這種形式更具有隱蔽性。例如，支票上的印鑒與出票人在銀行預(yù)留的印鑒不同；支票的大小寫不同；日期有誤；連筆致使支票不能清晰辨認(rèn)；有涂改等都會(huì)導(dǎo)致支票被拒付。虛開支票方利用收票人需用一段時(shí)間才能弄清支票真?zhèn)?，而套取了貨物，使?duì)方處于十分不利的局面。

第五篇：商品房買賣合同風(fēng)險(xiǎn)防范

商品房買賣合同風(fēng)險(xiǎn)防范

商品房的概念：目前調(diào)整商品房買賣關(guān)系的法律法規(guī)中，包括《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》中，并沒有對(duì)商品房的概念作出明確的定義。

綜合以上法律法規(guī)的立法本意，我們認(rèn)為，商品房應(yīng)當(dāng)符合兩個(gè)條件：

1、為進(jìn)入商品流通領(lǐng)域獲取利潤(rùn)而開發(fā)建設(shè)的房屋；

2、開發(fā)建設(shè)的主體必須是取得法定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。因此，商品房是專指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并向社會(huì)公眾公開出售的房屋。這里，我們把公民個(gè)人的私房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房以及公房改制出售給個(gè)人的房改房等排除在商品房以外。

從形態(tài)上看，商品房應(yīng)當(dāng)包括期房和現(xiàn)房?jī)煞N。期房指正在建設(shè)中的房屋，現(xiàn)房指已經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋。商品房買賣合同的概念：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，并參照《合同法》第130條關(guān)于買賣合同的定義，商品房買賣合同專指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。

商品房買賣合同的特征：

1、出賣人的特定性。出賣人應(yīng)當(dāng)是具有城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；

2、標(biāo)的物的特殊性。交易的標(biāo)的物是房屋，而且，房屋可能是現(xiàn)實(shí)存在的，也可能是現(xiàn)實(shí)并不存在，將來建造的房屋；

3、出售行為的社會(huì)化、公開化。開發(fā)企業(yè)銷售的房屋，并不是明確指向某個(gè)購(gòu)買人，而是向社會(huì)公開銷售，面向的群體的不特定的。

在了解了商品房買賣合同的基本概念后，我們主要從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度來分析，在簽訂商品房買賣合同，以及在履行過程中，如何來防范和控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。從目前的實(shí)踐來看，商品房買賣合同糾紛呈現(xiàn)多樣化、普遍化特征。任何一個(gè)商品房開發(fā)項(xiàng)目，完全沒有糾紛是不可能的。如何控制合同履行過程中的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于提高開發(fā)商的收益率、維護(hù)良好信譽(yù)，保障企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展至觀重要。下面，我們從一些實(shí)際案例來分析如何控制和防范風(fēng)險(xiǎn)。

一、如何控制廣告的風(fēng)險(xiǎn)。

眾所周知，在目前的商品房銷售模式中，都是選擇以售“樓花”的方式進(jìn)行銷售，也就是銷售期房。期房，也就是正在建設(shè)過程中的商品房。期房，由于其價(jià)格低于現(xiàn)房，往往是購(gòu)

房者首選的目標(biāo)。而對(duì)于開發(fā)商來講，銷售期房，可以提前獲得項(xiàng)目的建設(shè)資金，有助于減少資金壓力。因此，期房買賣，是目前商品房銷售市場(chǎng)上的主要模式。

由于期房存在很多不確定性。購(gòu)房者在選擇期房時(shí)，往往是依據(jù)開發(fā)商所作出的廣告宣傳來選擇適合自己的房屋。為了吸引購(gòu)房者的目光，開發(fā)商會(huì)在廣告宣傳上大做文章，往往會(huì)將自己銷售的房屋形容的是“人間少有”，是最適合購(gòu)房者居住或者投資的。過分宣傳的結(jié)果，往往導(dǎo)致實(shí)際交付的房屋和宣傳的房屋不一致，也就引發(fā)了買賣雙方的矛盾。有的購(gòu)房者就會(huì)說開發(fā)商是虛假宣傳，不誠(chéng)信。為了規(guī)范開發(fā)商的廣告宣傳，最高人民法院在審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用中明確規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

最高法院的這個(gè)規(guī)定，給我們開發(fā)商敲響了一個(gè)警鐘。也就是說，對(duì)自己開發(fā)的項(xiàng)目，是不能任意宣傳的。有些宣傳或者說明，雖然沒有在商品房買賣合同中明確約定，仍然可以作為合同條款，一旦交付的房屋無法實(shí)現(xiàn)這些宣傳，開發(fā)商是要承擔(dān)責(zé)任的。

這里，我們舉一個(gè)案例來說明。某開發(fā)商在銷售自己的一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，在報(bào)紙廣告中說明該房屋是“無敵江景房”，坐在該套房屋的陽臺(tái)上，可以看到美麗的江景，給購(gòu)房者勾畫了一個(gè)舒適愜意的生活意境。購(gòu)房者在看到該廣告后，紛紛購(gòu)買。等到房屋交付以后，才發(fā)現(xiàn)根本就沒有任何江景，完全被前面已經(jīng)修建好的樓盤遮擋了。為此，業(yè)主起訴開發(fā)商，要求開發(fā)商承擔(dān)違約金。法院認(rèn)為開發(fā)商的廣告宣傳明確具體，并對(duì)購(gòu)房者是否選擇購(gòu)買該房屋以及房屋的價(jià)格等構(gòu)成重要影響，于是判令開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，向業(yè)主支付一定金額的賠償金。從這個(gè)案例可以說明，我們開發(fā)商在做廣告宣傳時(shí)，應(yīng)講究一定的策略，即要能充分宣傳我們的樓盤，又要避免承擔(dān)責(zé)任。那么，什么樣的宣傳可以規(guī)避法律的規(guī)定呢？本人在這里提出一些建議：

首先：廣告宣傳的內(nèi)容一定不能過于明確和具體，比如樓盤的規(guī)劃指標(biāo)，包括容積率、綠化率、配套生活設(shè)施等，不要用具體的數(shù)字或設(shè)施名稱來說明?？梢杂靡恍┍硎痉秶男稳菰~來說明，比如綠化率極高，容積率很低，生活配套設(shè)施比較完善了等等。千萬要注意不要說“5000平方米的中庭廣場(chǎng)、10000平方米的花園綠地等”，也不要說配備了醫(yī)院、學(xué)校、超市等，當(dāng)然，如果我們的開發(fā)商能夠作到這些，當(dāng)然可以大肆宣傳了。

其次：對(duì)于樣板房，一定要在樣板房?jī)?nèi)的顯著位置標(biāo)明“本樣板房?jī)H供參考，以商品房

買賣合同約定為準(zhǔn)”。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，開發(fā)商沒有說明實(shí)際交付的房屋的質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致的，實(shí)際交付的房屋應(yīng)該與樣板房一致。因此，樣板房作為宣傳工具，也應(yīng)當(dāng)作為交付房屋時(shí)的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

另外，對(duì)于一些購(gòu)房即送大獎(jiǎng)、購(gòu)房辦戶口，或者說保證升值等的宣傳用語，一定要謹(jǐn)慎使用?？傊盐找稽c(diǎn)，就是宣傳用語切忌明確具體。一旦明確具體，而且對(duì)購(gòu)房者是否選擇該房屋以及房屋的價(jià)格有重大影響的，這些宣傳用語就轉(zhuǎn)化為合同條款了，如果在交房時(shí)不能實(shí)現(xiàn)，將導(dǎo)致承擔(dān)違約責(zé)任的不利后果。

二、在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)如何控制風(fēng)險(xiǎn)。

從目前的商品房銷售方式來看，我們開發(fā)商往往在沒有取得預(yù)售許可證的情況下，通過放號(hào)等方式，來檢驗(yàn)市場(chǎng)對(duì)自己開發(fā)的樓盤的接受程度，從而為下一步調(diào)整方案或者正式開盤銷售摸底，積累一定的客戶資源。因此，開發(fā)商往往會(huì)組織進(jìn)行預(yù)訂、認(rèn)購(gòu)等方式，收取購(gòu)房者一部分定金，與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，在協(xié)議中約定一些基本內(nèi)容，比如房屋的面積、位置、戶型等，在取得了預(yù)售許可證后，再通過協(xié)商訂立正式的商品房買賣合同，將認(rèn)購(gòu)書中的主要內(nèi)容固定在商品房買賣合同中。這種方式，也就是我們所說的認(rèn)購(gòu)書銷售模式。那么，如何簽訂認(rèn)購(gòu)書，在什么條件下簽訂的認(rèn)購(gòu)書才是有效的，如何防范認(rèn)購(gòu)書中的法律風(fēng)險(xiǎn)呢？

目前對(duì)認(rèn)購(gòu)書的的法律性質(zhì)并沒有明確的規(guī)定。主流觀點(diǎn)認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書其實(shí)就是一個(gè)預(yù)約，與商品房買賣合同是預(yù)約和本約的關(guān)系。是對(duì)將來訂立正式的商品房買賣合同的一個(gè)預(yù)先約定。認(rèn)購(gòu)書并不是商品房買賣合同。一般是在訂立商品房買賣合同存在法律上的障礙時(shí)（沒有取得預(yù)售許可證）而訂立的。在簽訂認(rèn)購(gòu)書后，交易雙方只能依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，在簽訂商品房買賣合同的條件成就后，要求對(duì)方就商品房買賣合同中的其他內(nèi)容進(jìn)行談判。實(shí)踐中，并不是任何情況下簽訂的認(rèn)購(gòu)書都是有效的。如果一個(gè)項(xiàng)目連國(guó)有土地使用權(quán)都沒有取得，只是修了一個(gè)售樓部就開始銷售，簽訂認(rèn)購(gòu)書并收取定金，那么這種認(rèn)購(gòu)書就是無效的。

舉例說明：九龍坡區(qū)某項(xiàng)目，是一個(gè)外地的開發(fā)商來開發(fā)的。這個(gè)項(xiàng)目連國(guó)有土地使用權(quán)還沒有取得的情況下，就大肆開始宣傳，修建漂亮的售樓部，制作樓書等宣傳資料，并開始接受預(yù)訂。很多購(gòu)房者都與此開發(fā)商簽訂了認(rèn)購(gòu)書，也交納了5萬元定金。過了兩年，這個(gè)項(xiàng)目仍沒有開工建設(shè)。后來部分購(gòu)房者要求解除認(rèn)購(gòu)書，并要求開發(fā)商雙倍返還收取的定金。法院經(jīng)審理查明，該項(xiàng)目一直未取得國(guó)有土地使用權(quán)，更沒有辦理規(guī)劃等審批手續(xù)，因此判定雙方簽定的認(rèn)購(gòu)書無效，開發(fā)商只返還收取的定金，并按銀行貸款利率支付利息。

從這個(gè)案例可以說明，雖然法律并不禁止開發(fā)商通過認(rèn)購(gòu)方式收取定金，但并不是任何情況下簽訂的認(rèn)購(gòu)書都是有效的。根據(jù)最高人民法院的觀點(diǎn)，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，在辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建手續(xù)，取得了施工許可證后，該項(xiàng)目就應(yīng)當(dāng)是一個(gè)合法的項(xiàng)目，在正常情況下，是應(yīng)該可以取得預(yù)售許可證并建設(shè)完成的。在此條件下，就可以簽訂認(rèn)購(gòu)書并收取定金。在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，我們開發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意一些問題。

首先，在認(rèn)購(gòu)書中只能約定一些核心的內(nèi)容，比如房屋的位置、面積、價(jià)格等。對(duì)于不能確定的問題，比如面積，應(yīng)當(dāng)明確注明以測(cè)繪報(bào)告確定的面積為準(zhǔn)；對(duì)于取得預(yù)售許可證的時(shí)間，也盡量避免約定明確的期限。交房時(shí)間以及違約責(zé)任等問題，也盡可以在簽訂正式的商品房買賣合同時(shí)約定。

訂立了認(rèn)購(gòu)書，并不代表就一定要簽訂商品房買賣合同。根據(jù)最高人民法院的規(guī)定（我把法律條文念一下）：“出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收取定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。因不可歸責(zé)當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還給買受人”。根據(jù)該規(guī)定，我們可以發(fā)現(xiàn)，在簽訂了認(rèn)購(gòu)書以后，是否簽訂正式的商品房買賣合同，其實(shí)主動(dòng)權(quán)還是掌握在我們開發(fā)商手中的。實(shí)踐中，由于開發(fā)商的原因?qū)е聼o法簽訂商品房買賣合同，從而雙倍返還定金的案例是很少的。如果簽訂認(rèn)購(gòu)書后，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度上漲，我們不想將房屋按照認(rèn)購(gòu)書約定的價(jià)格出售，則可以在商討正式的商品房買賣合同條款時(shí)，向購(gòu)房人提出一些苛刻的但同時(shí)又符合法律規(guī)定的條款，如果購(gòu)房者不能接受，從而導(dǎo)致無法簽訂正式的商品房買賣合同，作為開發(fā)商來講，也已經(jīng)履行了認(rèn)購(gòu)書所約定的義務(wù)，無法訂立正式的合同的責(zé)任就不在我們開發(fā)商，我們只需要承擔(dān)返還定金的義務(wù)就可以了。當(dāng)然，這種做法有失誠(chéng)信，對(duì)注重企業(yè)形象的開發(fā)商而言，建議不要采用。如果由于購(gòu)房者自己的原因?qū)е聼o法簽訂商品房買賣合同，比如購(gòu)房者不想在購(gòu)買這套房屋，我們開發(fā)商就可以不用返還已收取的定金了。

三、商品房交付使用時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)防范。

交房，對(duì)我們開發(fā)商而言，是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。能否順利交房，標(biāo)志著一個(gè)項(xiàng)目是否順利完成。根據(jù)我們的了解，很少有開發(fā)商是順利交付房屋的。在交房過程中總會(huì)存在種種的問題。由于購(gòu)房者的期望值過高，所以在看到自己購(gòu)買的房屋時(shí)，總會(huì)提出各種問題。當(dāng)然，這些問題也有合理的也有不合理的。如何在交房時(shí)控制好風(fēng)險(xiǎn)呢？

首先，我們開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同約定的交房時(shí)間，交付通過竣工驗(yàn)收合格的房屋，并能夠提供竣工驗(yàn)收合格的證明文件，按照目前的商品房合同文本的約定，就是應(yīng)當(dāng)提供竣工驗(yàn)收

備案證。同時(shí)，應(yīng)制作內(nèi)容完善的《使用說明書》和《質(zhì)量保修書》。

在具備以上證明文件后，我們開發(fā)商應(yīng)當(dāng)以書面形式，通知購(gòu)房者在約定的時(shí)間來辦理交接房屋手續(xù)，并告知購(gòu)房者應(yīng)攜帶的資料及相關(guān)款項(xiàng)。

目前在交接房屋過程中，購(gòu)房者提出的問題主要有幾個(gè)方面：

1、對(duì)房屋本身的質(zhì)量提出問題。比如房屋內(nèi)部出現(xiàn)開裂、空鼓、室內(nèi)管道銹蝕等現(xiàn)象；

2、對(duì)小區(qū)的配套設(shè)施問題。比如小區(qū)內(nèi)道路沒有完善了，生活配套設(shè)施不健全等問題；

3、對(duì)小區(qū)物業(yè)管理單位以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有問題等等。針對(duì)第1項(xiàng)問題，可以根據(jù)合同的約定來解決。在合同條款中有關(guān)于房屋內(nèi)部設(shè)施設(shè)備以及裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合約定時(shí)如何處理的約定，我們開發(fā)商可以將該條款設(shè)計(jì)為“由開發(fā)商限期整改，整改期間不影響交房”。那么，根據(jù)該約定，購(gòu)房者就不能以房屋存在一些缺陷為理由拒絕接房，從而要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任了。

針對(duì)第2項(xiàng)問題，我們認(rèn)為，這并不是開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的合法事由。作為開發(fā)商，只要交付的房屋符合了合同的約定，并提供了竣工驗(yàn)收合格的證明文件，就已經(jīng)完成了交付房屋的義務(wù)。至于小區(qū)配套設(shè)施的完善與否，并不影響房屋的交付使用。針對(duì)第3項(xiàng)問題，因?yàn)槲覀円呀?jīng)委托了前期物業(yè)管理企業(yè)，這些問題就由物管企業(yè)去解釋吧。

在這里我們要特別提醒一下，如果我們書面通知了購(gòu)房者來交接房屋，由于購(gòu)房者自身的原因造成沒有在約定時(shí)間內(nèi)交付房屋的，按照法律規(guī)定，可以視為房屋已經(jīng)交付使用。購(gòu)房者就應(yīng)當(dāng)在書面通知確定的時(shí)間，開始承擔(dān)物管費(fèi)用。如果房屋在這段時(shí)間出現(xiàn)了毀損，責(zé)任由購(gòu)房者自行承擔(dān)。

商品房買賣合同糾紛處理與防范

如何在合同中約定違約責(zé)任商品房買賣合同中的違約責(zé)任，按照承擔(dān)責(zé)任的主體不同，分為開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任和購(gòu)房者承擔(dān)的責(zé)任。下面我們具體來分析：開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的原因，主要有交付房屋不符合約定、交付房屋逾期、辦理產(chǎn)權(quán)證書逾期、交付的房屋存在質(zhì)量瑕疵等。承擔(dān)責(zé)任的方式，則包括返還房款及利息、賠償損失、支付違約金、或者承擔(dān)維修責(zé)任等。在出現(xiàn)這些問題時(shí)，如何處理和防范呢？首先，我們來分析返還房款及利息，并賠償損失的情況。出現(xiàn)這種情況，則表明出現(xiàn)和合同約定的解除事由。

從目前合同約定以及法律規(guī)定來看，這些事由主要包括以下幾種：

1、開發(fā)商交付房屋超過合同約定的一定期限；

2、開發(fā)商辦理完善產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間超過合同約定的一定期限；

3、交付的房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，按照最高人民法院司法解釋的規(guī)定，只有在交付的房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，以及房屋存在質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，購(gòu)房者才能要求解除合同。

4、開發(fā)商存在嚴(yán)重欺詐行為，導(dǎo)致購(gòu)房者簽訂商品房買賣合同目的無法實(shí)現(xiàn)，不能

取得房屋的；或者導(dǎo)致商品房買賣合同被撤銷、解除，或被確認(rèn)無效的情況下。具體行為包括：在簽訂合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房銷售許可證、故意隱瞞房屋已經(jīng)被抵押的事實(shí)、故意隱瞞房屋已經(jīng)出售給第三人的事實(shí)或者所銷售的房屋屬于拆遷安置補(bǔ)償房屋的事實(shí)；在簽訂合同以后，未告知買受人又將房屋抵押或者出售給第三人的。出現(xiàn)以上嚴(yán)重欺詐行為，開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任是很重的，包括要返還房款及利息，賠償損失，并有可能要另外支付不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，也就是通常所說的雙倍賠償。

在出現(xiàn)第1、2種情況下，合同并不必然導(dǎo)致解除。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，此時(shí)，買受人是撤銷權(quán)人。是否選擇解除合同，權(quán)利在于買受人。商品房買賣合同中也明確約定，買受人有權(quán)要求解除合同，并應(yīng)以書面形式將解除合同的要求通知出賣人，書面通知在送達(dá)出賣人時(shí)，合同才解除。也就是說，在出現(xiàn)逾期交房或者逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書時(shí)，合同處于一個(gè)不確定的狀態(tài)，是否解除或者繼續(xù)履行，關(guān)鍵在于購(gòu)房者的選擇。此時(shí)，開發(fā)商可以根據(jù)自己的需要，通過對(duì)合同條款的設(shè)定，來選擇是否解除合同或者繼續(xù)履行。比如，開發(fā)商可以在合同中明確約定，解除事由出現(xiàn)后，購(gòu)房者應(yīng)在合同約定的期限內(nèi)（可以考慮在10—15天內(nèi)），以書面形式通知開發(fā)商是否解除合同。若買受人沒有在約定的時(shí)間將解除合同的書面通知送達(dá)開發(fā)商，就視為買受人放棄解除合同的權(quán)利，這樣，買受人就不能要求解除合同，而只能選擇繼續(xù)履行合同，從而只能要求開發(fā)商承擔(dān)支付違約金了。若已經(jīng)簽訂的合同中沒有設(shè)定這些條款，開發(fā)商仍然有補(bǔ)救措施。比如可以在出現(xiàn)解除合同的事由后，開發(fā)商可以催告買受人在一定期限內(nèi)作出是否解除合同的選擇，若買受人沒有在合理的期限內(nèi)（可以確定在30天以內(nèi)）作出決定，就視為放棄撤銷權(quán)，從而就只能繼續(xù)履行合同了。

通過以上措施，我們開發(fā)商在出現(xiàn)了逾期交房和逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書的情況下，就可以掌握主動(dòng)，根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)狀況，來選擇是否解除合同或者繼續(xù)履行了。因?yàn)椋诜績(jī)r(jià)上漲速度很快的情況下，解除合同承擔(dān)違約責(zé)任的成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于將房屋重新收回再次出售所獲得的利益，此時(shí)我們開發(fā)商就可以選擇解除合同。而在房?jī)r(jià)上漲幅度很小，或者出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的情況下，開發(fā)商就可以選擇繼續(xù)履行合同，僅支付違約金。