第一篇：關(guān)于完善“農(nóng)工轉(zhuǎn)居”和“城中村”改造有關(guān)政策問題的意見（范文）

關(guān)于完善“農(nóng)轉(zhuǎn)居”和“城中村”改造有關(guān)政策問

題的意見

穗辦〔2008〕10號(hào)

(2008年5月26日)

為進(jìn)一步完善我市“農(nóng)轉(zhuǎn)居”和“城中村”改造有關(guān)政策，積極穩(wěn)妥解決“農(nóng)轉(zhuǎn)居”和“城中村”改造過程中的各種矛盾和問題，在《中共廣州市委辦公廳、廣州市人民政府辦公廳關(guān)于“城中村”改制工作的若干意見》(穗辦〔2002〕17號(hào))的基礎(chǔ)上，依據(jù)有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)提出以下意見。

一、關(guān)于“農(nóng)轉(zhuǎn)居”涉及土地征收政策問題

(一)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、省有關(guān)征地補(bǔ)償?shù)恼咭?guī)定，維護(hù)被征地農(nóng)民利益，提高農(nóng)民生活水平。

(二)政府征收農(nóng)村集體土地，越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、蘿崗區(qū)按照10%的比例，其他各區(qū)(縣級(jí)市)根據(jù)適度從緊并與以往政策相銜接的原則，在不超過15%的范圍內(nèi)確定具體比例，劃定經(jīng)濟(jì)發(fā)展留用地。以往征地時(shí)政府與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂征地留用地協(xié)議的，仍按原協(xié)議比例執(zhí)行，并創(chuàng)造條件積極落實(shí)。如省、市就農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展留用地問題出臺(tái)新的管理辦法，按新的辦法執(zhí)行。

(三)實(shí)施區(qū)域開發(fā)時(shí)，應(yīng)預(yù)先規(guī)劃集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展留用地，并盡可能相對(duì)集中連片使用，以利于集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。留用地報(bào)批手續(xù)應(yīng)與征收土地報(bào)批手續(xù)一同上報(bào)，征地單位應(yīng)配合行政職能部門協(xié)助集體經(jīng)濟(jì)組織辦理用地報(bào)批手續(xù)。留用地為集體性質(zhì)且原屬于工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用途的，經(jīng)法定程序可調(diào)整用于除商品房開發(fā)以外的發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)其他項(xiàng)目。留用地上的開發(fā)項(xiàng)目可由集體經(jīng)營(yíng)，也可采用承包經(jīng)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)等形式。已轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地性質(zhì)的留用地，經(jīng)該村集體經(jīng)

濟(jì)組織成員同意，按《廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理規(guī)定》第10條規(guī)定作出同意轉(zhuǎn)讓的決定并公示后，可以轉(zhuǎn)讓。集體經(jīng)濟(jì)組織選擇留用地開發(fā)項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)形式，必須先征求本集體經(jīng)濟(jì)組織成員意見，實(shí)行民主決策。留用地的收益依有關(guān)法規(guī)處臵，主要用于增加原村民收入、繳納養(yǎng)老和醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)以及公益性福利事業(yè)。

(四)征收土地時(shí)，因用地域規(guī)劃限制不能劃定留用地或劃定的留用地難以利用的，經(jīng)與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織協(xié)商一致，可以貨幣方式予以補(bǔ)償;涉及留用地再次征收的，可按同等價(jià)值土地予以臵換，確實(shí)難以臵換的，按貨幣補(bǔ)償辦法予以補(bǔ)償。

二、關(guān)于“農(nóng)轉(zhuǎn)居”土地和房屋確權(quán)問題

(五)1986年12月31日《土地管理法》實(shí)施前已經(jīng)建成的集體土地房屋，按歷史用地和房屋確權(quán)發(fā)證。

(六)1987年1月1日后建成的集體土地房屋，按《廣州市農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定》第19條規(guī)定和穗辦?2002?17號(hào)文件辦理。

(七)經(jīng)村集體決策已建成集體物業(yè)占用的集體土地，符合城市規(guī)劃且該集體經(jīng)濟(jì)組織有發(fā)展留用地指標(biāo)的，可以劃定為經(jīng)濟(jì)發(fā)展留用地。

三、關(guān)于“城中村”改造問題

(八)“城中村”改造堅(jiān)持依法依規(guī)、一村一策的原則。市政府負(fù)責(zé)“城中村”改造的指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，區(qū)政府、街道辦事處負(fù)責(zé)統(tǒng)籌組織，村集體經(jīng)濟(jì)組織具體組織實(shí)施。

(九)由各區(qū)政府牽頭指導(dǎo)各村編制“城中村”改造方案。方案如與控制性詳細(xì)規(guī)劃無矛盾，經(jīng)區(qū)“城中村”改造領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后，報(bào)市“城中村”改造領(lǐng)導(dǎo)小組審批;方案如與控制性詳細(xì)規(guī)劃有矛盾，應(yīng)先進(jìn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整論證，報(bào)市城市規(guī)劃委員會(huì)審查，改造方案連同控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整審查意見報(bào)區(qū)、市“城中村”改造領(lǐng)導(dǎo)小組審批;方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由改造主體按照基本建設(shè)程序的要求

具體組織實(shí)施。

(十)“城中村”改造可采取整體改造、抽疏建筑、打通交通道路和消防通道等多種方式。改造時(shí)要按規(guī)劃同步配套建設(shè)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施。小區(qū)外市政道路、綠化、環(huán)衛(wèi)等市政公建配套設(shè)施由政府負(fù)責(zé)建設(shè)，小區(qū)內(nèi)配套基礎(chǔ)設(shè)施由改造實(shí)施主體負(fù)責(zé)組織建設(shè)。

(十一)“城中村”改造應(yīng)盡量保留能充分傳承傳統(tǒng)建筑風(fēng)貌和文化特色的房屋、祠堂、街區(qū)等建筑，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面盡量兼顧延續(xù)傳統(tǒng)屋村文化特色建筑和景觀。

(十二)為提高用地效益，“城中村”改造范圍內(nèi)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地上的集體廠房、商鋪、倉(cāng)儲(chǔ)用房等集體物業(yè)房屋可與“城中村”一并改造，其使用功能和容積率可按所在區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃要求予以調(diào)整優(yōu)化，不要求按原狀改造。

(十三)“城中村”改造規(guī)劃方案的編制資金按照市、區(qū)、村各出1/3的原則解決，市的資金在城建資金中安排。

(十四)在“城中村”改造中，村民和村集體原有合法產(chǎn)權(quán)部分的物業(yè)，原則上由改造主體按1：1進(jìn)行等面積復(fù)建補(bǔ)償，并由原村集體統(tǒng)籌安臵。

(十五)屬于等面積復(fù)建的村民住宅、集體物業(yè)及新增加配套建設(shè)的公益性集體物業(yè)，所涉及的有關(guān)稅費(fèi)屬市權(quán)限范圍的，相關(guān)部門按照“拆一建一免一”的原則給予減免。

(十六)“城中村”土地經(jīng)整理后，合法產(chǎn)權(quán)部分的村民住宅和集體物業(yè)復(fù)建安臵剩余用地可按有關(guān)規(guī)定用于發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目，或通過公開出讓和依據(jù)《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。出讓或轉(zhuǎn)讓所得扣除按國(guó)家規(guī)定征收的稅費(fèi)后，可全額用于“城中村”改造，包括用于村民及集體物業(yè)的復(fù)建、“城中村”紅線范圍內(nèi)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和被征地村民補(bǔ)助等支出。為保障被征地村民生活和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，對(duì)被征地村民的補(bǔ)助應(yīng)統(tǒng)籌兼顧，補(bǔ)助支出主

要用于補(bǔ)助被征地村民的生活和參加社保、補(bǔ)助發(fā)展村集體經(jīng)濟(jì)和興辦村集體福利事業(yè)等。

(十七)“城中村”改造涉及的報(bào)建手續(xù)，參照市政重點(diǎn)工程“綠色通道”管理辦法進(jìn)行管理。

四、關(guān)于“農(nóng)轉(zhuǎn)居”社區(qū)配套建設(shè)問題

(十八)原由村委會(huì)管理可整體移交給所在區(qū)(縣級(jí)市)政府的道路、綠化、排水、環(huán)衛(wèi)、水利等設(shè)施和學(xué)校、敬老院、養(yǎng)老院、幼兒園等，由區(qū)(縣級(jí)市)相關(guān)職能部門、街道辦事處或居委會(huì)負(fù)責(zé)管理使用，維護(hù)使用開支由政府承擔(dān)。不愿移交的，繼續(xù)由居委會(huì)和集體經(jīng)濟(jì)組織共同使用管理，但不得改變使用性質(zhì)，不得將房屋及設(shè)施設(shè)備挪作他用，維護(hù)使用開支繼續(xù)由集體經(jīng)濟(jì)組織承擔(dān)。

(十九)“農(nóng)轉(zhuǎn)居”小區(qū)可由街道辦事處、居委會(huì)牽頭，組織小區(qū)內(nèi)失業(yè)人員、領(lǐng)取社會(huì)低保人員實(shí)行以治安和環(huán)境衛(wèi)生管理為重點(diǎn)、自我管理為主體的簡(jiǎn)易物業(yè)管理模式。條件成熟的小區(qū)，在區(qū)(縣級(jí)市)政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)下，召開業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，自行或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他管理人管理。市、區(qū)(縣級(jí)市)政府要將“農(nóng)轉(zhuǎn)居”社區(qū)建設(shè)納入市、區(qū)(縣級(jí)市)城市管理范疇，并根據(jù)“農(nóng)轉(zhuǎn)居”社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱的實(shí)際，加大財(cái)政資金投入，逐步改善基礎(chǔ)設(shè)施條件，使其逐步達(dá)到與城市社區(qū)同等建設(shè)水平。

五、關(guān)于“農(nóng)轉(zhuǎn)居”集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題

(二十)集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)自身發(fā)展實(shí)際和條件自主確定是否轉(zhuǎn)制為股份制企業(yè)(公司)。轉(zhuǎn)制須經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員表決，并報(bào)街道辦事處備案。

(二十一)集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)制為股份制企業(yè)(公司)的，各級(jí)政府和各有關(guān)部門要給予大力支持。原集體經(jīng)濟(jì)組織所屬資產(chǎn)需進(jìn)行更名的，市、區(qū)有關(guān)職能部門要簡(jiǎn)化手續(xù)，在市權(quán)限范圍內(nèi)減免相關(guān)費(fèi)用。

居委會(huì)及社會(huì)公共服務(wù)方面的開支，由各級(jí)政府承擔(dān)。

(二十二)各級(jí)政府要扶持集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對(duì)目前仍然承擔(dān)社區(qū)市政配套設(shè)施建設(shè)、社會(huì)公共管理職能的集體經(jīng)濟(jì)組織，可將其繳納的房產(chǎn)稅和土地使用稅收入中屬于市區(qū)留成部分由財(cái)政按一定比例返還，以減輕其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

六、關(guān)于“農(nóng)轉(zhuǎn)居”人員戶籍管理問題

(二十三)符合以下三個(gè)條件之一的，原則上進(jìn)行“村改居”，一是城鎮(zhèn)居民戶籍人口占本村總戶籍人口一半以上;二是人均耕地面積低于所在區(qū)(縣級(jí)市)人均1/3;三是2/3以上的村民不從事農(nóng)業(yè)勞動(dòng)，不以農(nóng)業(yè)收入作為主要生活來源。按合法程序完成“村改居”后屬街道辦事處管轄范圍內(nèi)的農(nóng)業(yè)戶口人員，其土地已被征收，當(dāng)時(shí)未辦理征地“農(nóng)轉(zhuǎn)居”手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)辦理征地“農(nóng)轉(zhuǎn)居”手續(xù)。有關(guān)部門應(yīng)進(jìn)一步加大工作力度，推進(jìn)被征地農(nóng)民辦理“農(nóng)轉(zhuǎn)居”手續(xù)工作。

(二十四)嚴(yán)格控制居民轉(zhuǎn)為農(nóng)業(yè)戶口。除因考取大中專院校遷入學(xué)校集體戶口、畢業(yè)后兩年內(nèi)找不到工作的原農(nóng)業(yè)戶口學(xué)生以及父母雙方或一方是本市農(nóng)業(yè)戶口的被收養(yǎng)的福利院兒童，可允許辦理轉(zhuǎn)為農(nóng)業(yè)戶口外，其余人員一律不得辦理居民轉(zhuǎn)農(nóng)業(yè)戶口手續(xù)。

(二十五)原為本市農(nóng)業(yè)戶口人員，只要愿意辦理就地居民戶口，均給予辦理。

(二十六)“農(nóng)轉(zhuǎn)居”時(shí)已入學(xué)的農(nóng)村地區(qū)義務(wù)教育階段的學(xué)生，繼續(xù)享受免費(fèi)義務(wù)教育，直至其9年義務(wù)教育階段結(jié)束。

(二十七)“農(nóng)轉(zhuǎn)居”時(shí)第一胎已生育女孩的夫婦，繼續(xù)享受4年后可生育第二胎的政策。

七、關(guān)于“農(nóng)轉(zhuǎn)居”人員就業(yè)問題

(二十八)在法定勞動(dòng)年齡內(nèi)有勞動(dòng)能力和就業(yè)要求但未能就業(yè)的“農(nóng)轉(zhuǎn)居”人員，登記后執(zhí)行城鎮(zhèn)失業(yè)人員的就業(yè)和再就業(yè)扶持政

策，包括就業(yè)再就業(yè)的行政性費(fèi)用減免、小額擔(dān)保貸款，社會(huì)保險(xiǎn)補(bǔ)貼、公益崗位補(bǔ)貼、免費(fèi)職業(yè)介紹和職業(yè)技能培訓(xùn)等。

(二十九)加大“農(nóng)轉(zhuǎn)居”人員培訓(xùn)就業(yè)工作專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的投入，落實(shí)特殊就業(yè)群體扶持政策，提高“農(nóng)轉(zhuǎn)居”人員的就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和創(chuàng)業(yè)能力。

八、關(guān)于“農(nóng)轉(zhuǎn)居”人員的社會(huì)保障問題

(三十)根據(jù)《廣州市農(nóng)轉(zhuǎn)居人員基本養(yǎng)老保險(xiǎn)辦法(試行)》規(guī)定，進(jìn)一步加大工作力度，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)“農(nóng)轉(zhuǎn)居”人員參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)工作。對(duì)“農(nóng)轉(zhuǎn)居”人員基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，政府資助期限延長(zhǎng)到2008年12月。村集體經(jīng)濟(jì)組織要正確處理好經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)保險(xiǎn)的關(guān)系，確保參保繳費(fèi)資金的落實(shí)，保證繳費(fèi)的持續(xù)性。

(三十一)逐步將本市“農(nóng)轉(zhuǎn)居”人員納入基本醫(yī)療保險(xiǎn)范圍。距法定退休年齡不滿10年及已達(dá)到法定退休年齡的“農(nóng)轉(zhuǎn)居”人員應(yīng)繳納的過渡性基礎(chǔ)醫(yī)療保險(xiǎn)金，由各級(jí)政府、集體經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人三方分擔(dān)。因政府或商業(yè)征收土地新增的“農(nóng)轉(zhuǎn)居”人員應(yīng)繳納的過渡性基本醫(yī)療保險(xiǎn)金，從土地補(bǔ)償金或土地出讓收益中解決。

(三十二)“農(nóng)轉(zhuǎn)居”人員低保按城市低保政策辦理手續(xù)，享受與城鎮(zhèn)低保對(duì)象同等待遇。

(三十三)我市以往發(fā)布的有關(guān)“農(nóng)轉(zhuǎn)居”和“城中村”改造的文件與本《意見》不一致的，按本《意見》執(zhí)行。

各區(qū)、縣級(jí)市政府和各部門的要高度重視“農(nóng)轉(zhuǎn)居”和“城中村”改造工作。市國(guó)土房管局、市規(guī)劃局、市建委、市市政園林局、市水務(wù)局、市市容環(huán)衛(wèi)局、市公安局、市地稅局、市民政局、市勞動(dòng)保障局、市農(nóng)業(yè)局等部門要依據(jù)本《意見》制訂具體實(shí)施辦法，認(rèn)真落實(shí)有關(guān)政策規(guī)定。

第二篇：城中村改造問題

城中村改造問題多多 開發(fā)商急盼政府政策支持

來源：鄭州晚報(bào) 發(fā)布時(shí)間：2011-8-25 閱讀：125次

自從2007年鄭州市政府103號(hào)文件出臺(tái)后，我市的城中村改造已經(jīng)全面鋪開。一些房地產(chǎn)開發(fā)商審時(shí)度勢(shì)，也投身到了這一事業(yè)中去。但是據(jù)了解，目前有些城中村改造項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)遇到了一些困難，一些項(xiàng)目甚至陷入停頓狀態(tài)。原因何在？開發(fā)商都遇到了哪些問題？是怎么解決的？本期“地產(chǎn)下午茶”邀請(qǐng)了幾位已經(jīng)或準(zhǔn)備參與城中村改造的開發(fā)商，就這些話題展開討論。晚報(bào)記者 盧志峰/文圖

“開盤死”凸顯剛性需求

記者：目前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)依然嚴(yán)峻，你們作為參與城中村改造的開發(fā)商，也要面對(duì)同樣的問題，各位覺得從這次的行業(yè)性危機(jī)中可以得到什么啟示？

羅超：現(xiàn)在有一個(gè)很普遍的問題，就是所謂的“開盤死”，就是開完盤之后當(dāng)時(shí)的情況挺好的，但是后面相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里不行，我們后來也分析了，開盤的時(shí)候這一部分就是剛性的需求，把剛性的需求一滿足后面就沒有了。過了年后從中央到地方促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策效果會(huì)顯現(xiàn)，可能會(huì)有所好轉(zhuǎn)，到那個(gè)時(shí)候我覺得成交量可能會(huì)有所上升，但成交的價(jià)格出現(xiàn)較大的回升是不太可能的。

趙大偉：說到剛性需求，我覺得開發(fā)商要反思一個(gè)問題，就是以前我們對(duì)這一部分客戶的需求研究得不夠、不透。過去對(duì)投資型、改善型

客戶研究得比較多，現(xiàn)在市場(chǎng)形勢(shì)一變，剛性需求成主體了，就感覺到措手不及。所以有不少客戶到售樓部一看，對(duì)你的房子有些興趣，但又覺得你這個(gè)房子不能完全滿足他的需要，或者遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了他的需要，又猶豫，這就是個(gè)問題。所以我覺得要花大力氣研究這部分客戶的功能需求，要方正實(shí)用，要舒適，還要適度，不需要做得太奢侈，那是一種浪費(fèi)，讓客戶花冤枉錢。

張振海：實(shí)際上老百姓的購(gòu)房欲望還是很強(qiáng)烈的，關(guān)鍵是我們要弄清楚他們的真實(shí)需求，研究好市場(chǎng)。像鄭州市東郊和西郊的需求就有差別，要搞清楚。我們?cè)谖鹘几汩_發(fā)，感到國(guó)家“70·90”政策還是很對(duì)癥的，甚至西邊礦區(qū)的也有不少來買。

“帶著鎖鏈”還要跳好舞

記者：城中村改造項(xiàng)目相對(duì)來說比較特殊，有自己的特點(diǎn)，也有一些政策上的限制和要求，比如容積率的要求、廉租房比例的要求，還有開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，這對(duì)開發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)作和產(chǎn)品設(shè)計(jì)上會(huì)有哪些影響？

趙大偉：城中村的項(xiàng)目開發(fā)周期會(huì)比較長(zhǎng)，還要先安置村民，商品房這一塊要補(bǔ)安置房這一塊的成本，對(duì)開發(fā)商資金量的要求很高。我認(rèn)為城中村改造項(xiàng)目利潤(rùn)應(yīng)該在后期，而不是在前期。前期為了照顧整個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流，價(jià)格不能太高，要及時(shí)回籠現(xiàn)金，不然你后期的開發(fā)就會(huì)有困難。后期可以在你逐步開發(fā)這個(gè)產(chǎn)品的過程中完善這個(gè)產(chǎn)品，這

樣能夠提升產(chǎn)品的價(jià)值，在后期提升了的產(chǎn)品價(jià)值實(shí)際上是你利潤(rùn)的主要來源。

張振海：“70·90”、容積率、日照時(shí)間這個(gè)都是要基本滿足的。但是從城中村改造的特點(diǎn)來說，怎么樣讓它更人性化，更好，同時(shí)還要有市場(chǎng)、有利潤(rùn)，這個(gè)確實(shí)也很難。你是搞高層，還是搞多層，還是搞小高層，有一些客戶感覺高層物業(yè)費(fèi)高，想要多層的，但多層多了容積率怎么辦？這就要我們想辦法，盡量做到均衡。

羅超：首先我們要執(zhí)行國(guó)家的政策，要按政府的規(guī)定來做，不然就要出局了。容積率對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響我覺得還真不少。另外，城中村改造項(xiàng)目共性很大，都比較靠市中心的區(qū)域，人口密度大，拆遷的成本也都差不多，再加上政策要求也比較細(xì)，在這種情況下很容易出現(xiàn)產(chǎn)品的雷同。所以我總覺得，城中村改造確實(shí)要努力達(dá)到高手的水平才能去做。盼望政府繼續(xù)“扶一把”

記者：城中村改造項(xiàng)目政策性很強(qiáng)，涉及到的利益相關(guān)方也很多，在這方面你們?cè)陂_發(fā)過程中感到有哪些突出問題需要解決？

張振海：城中村改造是利國(guó)利民的大好事，多數(shù)的城中村村民一聽說要改造也是很擁護(hù)，但是這里面有很多的實(shí)際情況還是需要政府大力支持的。再一個(gè)就是手續(xù)的辦理，希望在符合程序的前提下能夠再快一點(diǎn)，不能拖，盡快地拆遷，盡快地去蓋，加快資金的周轉(zhuǎn)，這個(gè)不能慢，慢的話開發(fā)商要付出很多成本，像過渡費(fèi)就要付出很多，這對(duì)開發(fā)商也是一個(gè)比較大的負(fù)擔(dān)。

羅超：城中村改造政策的支持是少不了的，有些問題可以盡快明確，讓開發(fā)商吃定心丸。比如所建廉租房要先租給政府5年，那么租以前是不是要求開發(fā)商辦成自己的產(chǎn)權(quán)？租用期滿5年后要返還給開發(fā)商，到時(shí)這些房子是作為新房上市還是作為 二手房上市？說到加快各種手續(xù)的審批，提高辦事效率，鄭州的支持力度應(yīng)該更大一些。

趙大偉：政策支持方面有不少政府是考慮到了的，像城中村土地招拍掛，103號(hào)文說要對(duì)前期介入的開發(fā)商有所照顧。不久前市政府17條穩(wěn)定市場(chǎng)的政策中對(duì)城中村改造這一塊也給了一些優(yōu)惠政策，這些政策牽涉到的部門很多，希望能夠盡快地落實(shí)，使城中村改造的步子邁得更快一些。

第三篇：城中村改造問題研究

【摘 要】“城中村”是我國(guó)城市化進(jìn)程的快速發(fā)展的必然結(jié)果，其根本形成原因是土地的二元所有制結(jié)構(gòu)，“城中村改造”只有解決了土地二元所有制問題，“城中村”才能成為真正意義上的城市，而要解決土地的二元所有制問題也只有通過征用途徑來完成?！娟P(guān)鍵詞】 城中村 土地所有權(quán) 土地使用權(quán) 征用

城中村改造問題的研究

城中村是在城鄉(xiāng)二元體制束縛下，城市化、工業(yè)化快速推進(jìn)過程中出現(xiàn)的特殊產(chǎn)物，“城中村”存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面，即土地利用粗放，土地資產(chǎn)流失、管理體制不順，管理難度較大、人口構(gòu)成多元，社會(huì)治安堪憂、公共設(shè)施缺乏，環(huán)境問題嚴(yán)重、村民素質(zhì)較低，就業(yè)問題嚴(yán)峻，所以“城中村”問題現(xiàn)已經(jīng)成為影響城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、和諧發(fā)展的重要障礙。如何積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城中村改造，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的必然選擇。

一、課題研究的目的

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，城市快速擴(kuò)張，對(duì)土地的需求更加迫切。“城中村”，這一名詞對(duì)于我國(guó)正處于加速城市化進(jìn)程的不少城市來說并不陌生。在一些城市尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的城市中，昔日的城鄉(xiāng)結(jié)合部逐漸成為城市內(nèi)部地域，城鄉(xiāng)結(jié)合部中的農(nóng)村也被包圍在城市地域之中，導(dǎo)致部分城市的城中村大量出現(xiàn)。但由于各地政府在處理城郊農(nóng)村時(shí)所采取的政策不同，特別是我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行的人口、土

地的城鄉(xiāng)二元制度的影響，村內(nèi)的土地、人口、規(guī)劃、管理都沒有納入城市體系；再由于在城市化進(jìn)程中，城市的發(fā)展、土地的升值導(dǎo)致城中村以收取租金為主要特征的集體經(jīng)濟(jì)不斷壯大；城中村存在治安、衛(wèi)生、消防等大量的隱患，從而出現(xiàn)了諸多社會(huì)和環(huán)境問題。

“城中村”的存在嚴(yán)重影響到城市的進(jìn)一步健康發(fā)展，影響到城市化進(jìn)程，已到了必須綜合治理的境地。在城中村的改造上，問題相當(dāng)復(fù)雜，涉及到多方的利益博弈。對(duì)于城中村的研究需要綜合城中村表現(xiàn)的多個(gè)方面，透過現(xiàn)象，抓住本質(zhì)。

二、國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究 1.國(guó)外相關(guān)研究

城中村城中村是我國(guó)快速城市化發(fā)展過程中特有的現(xiàn)象，國(guó)外尚未有關(guān)于城中村問題的研究，甚至沒有一個(gè)公認(rèn)的譯名。但從國(guó)外學(xué)者對(duì)城市的研究中還是能找到一些對(duì)城中村類似問題的闡述?；緸橐韵氯N：（1）城市平民窟：英國(guó)地理學(xué)家Susan Mayhew 認(rèn)為平民窟是窮人住宅的聚集地，通常以多戶混居和擁擠為特征。貧民窟改造需要外部中介機(jī)構(gòu)在活躍社區(qū)內(nèi)部資源和獲得外界投入方面向社區(qū)提供支持，以提高社區(qū)能力進(jìn)而改善自身居住環(huán)境1；（2）城市邊緣帶（Desakota Reion）是德國(guó)地理學(xué)家Louis提出的，它指農(nóng)業(yè)活動(dòng)與非農(nóng)業(yè)活動(dòng)的高度混合，延伸與城市核心之間的廊狀區(qū)域2；（3）城市蔓延：城市蔓延最早出現(xiàn)在以美國(guó)為主的發(fā)達(dá)國(guó)家。指的是城市化區(qū)域向未城市化地域的不相稱擴(kuò)張，是城市邊緣高度容積率、高度 12 引自：李俊夫，《城中村的改造》，科學(xué)出版社，2004，第13頁 顧朝林，《集聚與擴(kuò)散—城市空間結(jié)構(gòu)新論》，東南大學(xué)出版社，2000年1月

建筑密度的大片住宅的開發(fā)，使城鄉(xiāng)間的接線日趨模糊3。

由于城中村現(xiàn)象具有很強(qiáng)的獨(dú)特性，其他國(guó)家?guī)缀跽也坏较嗤陌咐?，加上城中村現(xiàn)象出現(xiàn)的時(shí)間不久，國(guó)外直接針對(duì)城中村現(xiàn)象進(jìn)行研究寥若星辰

2.國(guó)內(nèi)相關(guān)研究

現(xiàn)今，城中村改造問題已經(jīng)日益引起社會(huì)各界的關(guān)注，基本分為三個(gè)階段4：（1）20世紀(jì)90年代前：是城中村的雛形；（2）20世紀(jì)90年代中前：這時(shí)國(guó)內(nèi)顧朝林和熊江波兩位學(xué)者引入了國(guó)外“城市邊緣”的概念，開始了國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)這一區(qū)域的研究，總體來說，這為城中村今后的研究做好了鋪墊；（3）20世紀(jì)90年代至今：城中村現(xiàn)象越來越明顯，可以從以下四個(gè)角度加以概括：第一從建筑景觀及環(huán)境角度講，城中村是村民陸續(xù)的房屋搭建，并沒有經(jīng)過統(tǒng)一的規(guī)劃。這種無序高密度的建設(shè)與城市整體景觀不協(xié)調(diào)，在加上城中村內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施嚴(yán)重缺乏，導(dǎo)致內(nèi)部存在嚴(yán)重隱患；第二從城市經(jīng)濟(jì)和土地管理角度講，產(chǎn)生城中村這一現(xiàn)象的成因有二：一是開發(fā)商過于遷就行政隸屬、土地所有制等現(xiàn)狀，以至于延誤改造的最佳時(shí)機(jī)，使得民房區(qū)位價(jià)值不斷攀升，導(dǎo)致開發(fā)成本過高，二是民房位于景觀控制帶，由于容積率控制使得開發(fā)商無利可圖；第三從城市發(fā)展角度講，政府在同一時(shí)期進(jìn)行經(jīng)濟(jì)建設(shè)，沒有很多資金對(duì)每一項(xiàng)改造都提供財(cái)政支持。因此，在城中村的改造中應(yīng)該分高、中、低三種方案：高方案就是進(jìn)行全方位的改造，使城中村盡快成為城市的有機(jī)部分，34 張庭偉，《城市蔓延中的土地市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力與政府角色》

成德寧，《城市化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展—理論、模式與政策》，科學(xué)出版社，2004

中、低方案是為日后改造做鋪墊。

三、城中村改造的現(xiàn)實(shí)意義

１．改造城中村，是構(gòu)筑經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新平臺(tái)的客觀要求。改革開放以來，寧波全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)快速發(fā)展。分析新一輪經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，寧波如何繼續(xù)保持關(guān)鍵在提升城鄉(xiāng)統(tǒng)籌力，空間在城郊，潛力也在城郊。因此，必須把城郊接合部作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主戰(zhàn)場(chǎng)，積極推進(jìn)城中村改造，著力打好這場(chǎng)硬仗，努力形成城鄉(xiāng)互動(dòng)、交融發(fā)展的新格局。

２．改造城中村，是推進(jìn)工業(yè)化、城市化和城郊新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程的必然要求。隨著工業(yè)化和城市化進(jìn)程的加快，城市的規(guī)模在擴(kuò)大，城市的功能在強(qiáng)化，解決“城中村”問題勢(shì)在必行。因此，改造城中村是一種方向、一種趨勢(shì)，既順應(yīng)工業(yè)化和城市化的發(fā)展趨勢(shì)，又符合城郊新農(nóng)村建設(shè)要求，使工業(yè)化、城市化和新農(nóng)村建設(shè)并駕齊驅(qū)。

３．改造城中村，是改善城郊農(nóng)民生產(chǎn)生活條件的迫切要求。寧波城郊農(nóng)民的房屋大多建于上世紀(jì)八十年代，由于受歷史原因的影響，村民住房困難比較突出，村內(nèi)公共服務(wù)和公共設(shè)施嚴(yán)重缺乏，農(nóng)民要求改善居住條件、提高生活質(zhì)量的愿望呼聲非常強(qiáng)烈。改造城中村，有利于從根本上解決城郊農(nóng)民的生產(chǎn)生活問題，是政府職責(zé)和群眾愿望的有機(jī)統(tǒng)一，也是一項(xiàng)為民造福的民心工程。

４．改造城中村，是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的內(nèi)在要求。由于受城鄉(xiāng)二元體制的影響，城中村成為城市管理不到位、農(nóng)村管理不著邊的“游離體”，“臟亂差”、“假偽劣”等問題屢禁不止。如果不及時(shí)解決，很可能出現(xiàn)貧民窟，成為社會(huì)最不穩(wěn)定的地區(qū)，影響和諧社會(huì)的建設(shè)。改造城中村，有利于建立良好的城鄉(xiāng)公共秩序，使城市發(fā)展、城中村發(fā)展與村民發(fā)展融合和諧。

四、城中村改造中存在的問題

1、開發(fā)主體不適格：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定： 本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第五條規(guī)定：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）有１００萬元以上的注冊(cè)資本；

（2）有４名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，２名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

也就是說，從事房地產(chǎn)開發(fā)的主體必須是具有一定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，沒有滿足這些條件是禁止從事房地產(chǎn)開發(fā)的。這不僅僅是資質(zhì)、能力、經(jīng)驗(yàn)的問題，還是社會(huì)責(zé)任感和道德約束力的體現(xiàn)。而城中村改造項(xiàng)目中的絕大部分開發(fā)主體根本就不能滿足以上條件，更甚者，是直接由村委會(huì)作為主體來開發(fā)建設(shè)的。

2、土地性質(zhì)不合法。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城

市房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)都明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地上進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，即只有取得了建設(shè)用地使用權(quán)(國(guó)有土地使用權(quán))才能從事房地產(chǎn)開發(fā)，而城中村改造項(xiàng)目很多直接是在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營(yíng)，這樣做是嚴(yán)重的違法行為，造成了集體土地資源的流失，嚴(yán)重的侵害了集體成員的利益。土地作為一個(gè)國(guó)家最重要的權(quán)利客體之一，不僅僅體現(xiàn)在主權(quán)權(quán)利方面，更重要的體現(xiàn)在其作為物質(zhì)財(cái)富被最大限度的利用和產(chǎn)生效益方面。我們國(guó)家實(shí)行房地一體主義，作為財(cái)產(chǎn)，沒有土地使用權(quán)的房屋猶如空中樓閣般虛幻縹緲，建在“別人”土地上的房屋是沒有任何保障的。

3、不符合城市整體規(guī)劃。從事房地產(chǎn)開發(fā)必須是在城市的規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》中規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃的要求；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃?！冻鞘幸?guī)劃編制辦法》第三十二條中規(guī)定：規(guī)劃期限內(nèi)城市建設(shè)用地的發(fā)展規(guī)模，土地使用強(qiáng)度管制區(qū)劃和相應(yīng)的控制指標(biāo)（建設(shè)用地面積、容積率、人口容量等）；城市各類綠地的具體布局；城市地下空間開發(fā)布局都應(yīng)該符合城市規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容。城中村改造如果沒有納入到城市規(guī)劃，或者暫時(shí)沒有納入到城市規(guī)劃，那么它不但影響了城市的整體結(jié)構(gòu)和功能，同樣也不能很好的發(fā)揮自身的功能，更有可能給城

市的發(fā)展帶來巨大的障礙。

4、項(xiàng)目質(zhì)量沒有保障。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)，建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將施工圖送審查機(jī)構(gòu)審查。建設(shè)單位可以自主選擇審查機(jī)構(gòu)，但是審查機(jī)構(gòu)不得與所審查項(xiàng)目的建設(shè)單位、勘察設(shè)計(jì)企業(yè)有隸屬關(guān)系或者其他利害關(guān)系。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向?qū)彶闄C(jī)構(gòu)提供下列資料：（1）作為勘察、設(shè)計(jì)依據(jù)的政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件及附件；（2）全套施工圖。審查機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)施工圖審查下列內(nèi)容：（1）是否符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)；（2）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的安全性；（3）勘察設(shè)計(jì)企業(yè)和注冊(cè)執(zhí)業(yè)人員以及相關(guān)人員是否按規(guī)定在施工圖上加蓋相應(yīng)的圖章和簽字；（4）其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須審查的內(nèi)容。

另外，工程還要符合防震、消防、環(huán)保等等一系列的強(qiáng)制性規(guī)范。只有經(jīng)過了有關(guān)部門有力的審查監(jiān)督，才能最大限度的保證工程質(zhì)量。城中村改造在這一環(huán)節(jié)是缺位的，也許有人會(huì)說，沒問題，這些房子住上去是沒有問題的。可是隱患已然存在了。

5、沖擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為造成房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的原因之一，給市場(chǎng)的調(diào)控帶來了困難。

（1）、沖擊市場(chǎng)：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是殘酷的，優(yōu)勝劣汰、物競(jìng)天擇，盡管是非法項(xiàng)目，城中村改造的房屋銷售勢(shì)頭依然不減，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了巨大的沖擊。居民的購(gòu)買力是有限的，在購(gòu)買力不變的情況下，開發(fā)面積的增加、銷售量的增加直接導(dǎo)致合法項(xiàng)目銷售的萎縮，開發(fā)

成本增加了，利潤(rùn)就會(huì)減少，資金運(yùn)營(yíng)周期拉長(zhǎng)，資金鏈也會(huì)面臨中斷的危險(xiǎn)。

（2）、造成泡沫：泡沫產(chǎn)生直接的原因是市場(chǎng)開發(fā)總量與現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力之間的落差。大量的炒房會(huì)產(chǎn)生泡沫，那是因?yàn)槌捶繉?dǎo)致增加的市場(chǎng)需求量高于開發(fā)量，造成了市場(chǎng)需求量大增的假象，從而誘使開發(fā)企業(yè)加大開發(fā)力度；而城中村改造項(xiàng)目的銷售使實(shí)際的需求量小于開發(fā)量，造成市場(chǎng)萎靡的假象。

6、給社會(huì)安定埋下了隱患。城中村改造項(xiàng)目合法性的缺失會(huì)導(dǎo)致巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。房屋是最重要社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)之一，有甚者幾乎構(gòu)成了工薪階層的全部家庭財(cái)產(chǎn)，不能辦理房產(chǎn)證也就意味著缺乏有效的權(quán)屬證明，不能證明該房屋是屬于自己的合法財(cái)產(chǎn)，更不能上市流通，在很大程度上限制了物的使用范圍和利用價(jià)值。如果項(xiàng)目沒有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證還將面臨被強(qiáng)行拆除的危險(xiǎn)，動(dòng)輒涉及成百上千人的貼身利益，勢(shì)必造成巨大的糾紛以致于引起社會(huì)波動(dòng)，不安定因素會(huì)隨之增加，成為了構(gòu)建和諧社會(huì)的膿瘡毒瘤。

7.拆遷補(bǔ)償政策靈活性不夠。隨著《物權(quán)法》的實(shí)施和房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，有些“不適應(yīng)”拆遷現(xiàn)狀的問題日漸凸顯。因此在不改變相關(guān)政策文件規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的前提下，制定適當(dāng)?shù)姆桨?。即要考慮大多數(shù)人的利益，又要顧及一部分人的利益。比如現(xiàn)行的住房困難家庭捆綁政策與農(nóng)村宅基地建房批地的捆綁政策不一致，而且該政策對(duì)無房戶和獨(dú)立享受困難戶界定有一定的盲區(qū)。

8.政策可操作性差。國(guó)有土地上非住宅拆遷補(bǔ)償，按照目前政策

只能貨幣補(bǔ)償，實(shí)際操作中難度較大。大多數(shù)被拆企業(yè)要求落實(shí)企業(yè)遷建用地，以便生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)能順利進(jìn)行。因此在江北區(qū)適當(dāng)區(qū)域劃出一片土地，作為有發(fā)展前途的企業(yè)遷建用地勢(shì)在必行。

9.安置滯后引發(fā)不少矛盾。征地拆遷安置在政策上講是先安后拆，但落實(shí)不好是相當(dāng)普遍的現(xiàn)象由此而引發(fā)不少的矛盾，拆遷安置機(jī)制不規(guī)劃是唯一引發(fā)矛盾的根源。征地拆遷補(bǔ)償本應(yīng)通過市場(chǎng)機(jī)制來運(yùn)作，而實(shí)際工作中大多又因?yàn)槭袌?chǎng)不健全或市場(chǎng)機(jī)制缺位而形成既非純粹的政府行為又非規(guī)范的市場(chǎng)行為，形成利益分配不清晰不規(guī)范，造成農(nóng)民對(duì)基層政府的普遍不信任情緒，嚴(yán)重制約了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，危及社會(huì)穩(wěn)定。

10.安置房小區(qū)物業(yè)管理缺失。安置房小區(qū)的物業(yè)管理一向來是個(gè)比較大的難題。小區(qū)里的住戶都是原本村里的農(nóng)民轉(zhuǎn)變過來的。無論是經(jīng)濟(jì)能力還是生活習(xí)慣等都與一般小區(qū)的住戶有一定差距。物業(yè)費(fèi)交不上來，物業(yè)公司處于虧損狀態(tài)的話勢(shì)必在綠化養(yǎng)護(hù)，清潔衛(wèi)生，小區(qū)保衛(wèi)等方面都出現(xiàn)問題，使安置房小區(qū)變回到原本城中村的臟亂差的局面。因此在給予物業(yè)公司一定數(shù)量的商業(yè)用房外，是否可以由政府出資，對(duì)安置房小區(qū)的物業(yè)費(fèi)用進(jìn)行補(bǔ)貼。使小區(qū)物業(yè)能夠正常運(yùn)行。

五、“城中村”土地所有權(quán)的狀態(tài)分析

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第2條規(guī)定：“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。”即所謂的“土地的二元所有制結(jié)構(gòu)”。土地所有權(quán)狀態(tài)依據(jù)《中

華人民共和國(guó)憲法》第10條、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第8條規(guī)定，具體劃分為“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有”，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。由于“城中村”在城市化不斷推進(jìn)的過程中，位于城區(qū)邊緣而被劃入城區(qū)，成為城市的一部分，既有城市的一些習(xí)性，又?jǐn)[脫不了農(nóng)村固有的特質(zhì)，是二者的混合體。“城中村”土地的所有權(quán)狀態(tài)大體可分為三類：（1）、已“撤村建居”，土地被國(guó)家全部征用，農(nóng)民不再享有集體土地所有權(quán)，村已經(jīng)被城市完全包圍，原農(nóng)民已全部轉(zhuǎn)為居民，只是保留著農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)慣。這是通常所說的廣義上的“城中村”，它經(jīng)過改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的對(duì)象。（2）、正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有權(quán)部分屬于國(guó)家所有，部分屬于集體所有，但原農(nóng)民未轉(zhuǎn)為居民。（3）、尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范圍，土地全部仍屬于集體所有。后兩種村的情形是狹義上的“城中村”，是通常所說的要改造的“城中村”。“城中村”中存在的土地所有權(quán)狀態(tài)有國(guó)有土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)兩類，兩種土地所有權(quán)從表象看，僅是所有權(quán)主體不同而已，但其實(shí)質(zhì)是不平等的，表現(xiàn)在：（1）國(guó)家所有權(quán)的權(quán)利主體是國(guó)家，而集體所有權(quán)的權(quán)利主體為集體。根據(jù)土地法第10條：集體所有權(quán)的權(quán)利主體又分為：鄉(xiāng)集體、村集體、村民小組三種組織形式。兩種土地所有權(quán)在集體與國(guó)家之間可以進(jìn)行轉(zhuǎn)化，且是單方的，只能由集體所有權(quán)向國(guó)家所有權(quán)轉(zhuǎn)化，而不能是國(guó)家向集體所有權(quán)轉(zhuǎn)化；同時(shí)集體所有權(quán)主體之間是

不能相互轉(zhuǎn)化的。（2）集體所有權(quán)向國(guó)家所有權(quán)轉(zhuǎn)化的條件是唯一的，我國(guó)憲法第10條和土地管理法第2條的規(guī)定，方式為出讓，這種行為其實(shí)質(zhì)可以看作是一種買賣，只不過是一種強(qiáng)買強(qiáng)賣罷了，只有一方當(dāng)事人（國(guó)家）的意思，幾乎是容不得對(duì)方（農(nóng)村集體）意思表示，農(nóng)村集體只有強(qiáng)制取締的義務(wù)，這就難以保證交易的公平了，自然出現(xiàn)了現(xiàn)實(shí)中征地賠償款太低，侵害農(nóng)民權(quán)益的事件的發(fā)生。（3）兩種所有權(quán)的權(quán)能上也是完全不平等，主要體現(xiàn)在兩種土地使用權(quán)上。而“城中村”土地所有權(quán)往往表現(xiàn)國(guó)家所有權(quán)借助“公共利益的需要”而不斷地?cái)U(kuò)大，“城中村”集體土地所有權(quán)逐漸縮小的趨勢(shì)；同時(shí)也表現(xiàn)集體土地所有者已經(jīng)看清國(guó)家征用土地不完全是出于“公共利益的需要”，為征用后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)獲得商業(yè)上的利益，因此，農(nóng)村集體在土地所有權(quán)交易中開始嘗試用市場(chǎng)價(jià)格討價(jià)還價(jià)，甚至漫天要價(jià)，憑此來保留其土地所有權(quán)，村落在城市中得以延續(xù)。

六、關(guān)于城中村改造工作的幾點(diǎn)建議

1.確保村民利益不受侵害。村民是城中村改造的主體，城中村改造必然涉及每個(gè)村民的切身利益，村民最關(guān)心的是自己的切身利益是否得到保障，因此改革的難點(diǎn)在村民自身。城中村改造不但要重視城中村的景觀改造，更要重視人的改造。改造后村民的生活方式?jīng)]有得到根本改變，依舊過著游手好閑的生活，是城市人力資源的極大浪費(fèi)。因此，要大力對(duì)村民開展宣傳教育活動(dòng)，提高他們對(duì)開展改革的重要性、必要性的認(rèn)識(shí)；要將村民納入社會(huì)保障范疇，在過渡期內(nèi)保證他們的最低生活水平，免費(fèi)開展勞動(dòng)技能培訓(xùn)，提高他們思想文化素質(zhì)，使他們能夠獨(dú)立地開展種植業(yè)以外的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以便維持生計(jì)。2.切實(shí)搞好土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變。土地產(chǎn)權(quán)歸屬問題是城中村問題產(chǎn)生的實(shí)質(zhì)所在，只有在轉(zhuǎn)變產(chǎn)權(quán)歸屬的前提下，城中村的問題才能得到根本的解決。但是體制的變更不是一朝一夕、一蹴而就的。城中村的土地全部收歸國(guó)有在近期內(nèi)很難做到，而城中村的改造是近期必須從事的工作。因此，在提出土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變后改造策略的同時(shí)，必須著重提出近期切實(shí)可行的、在土地產(chǎn)權(quán)不發(fā)生變化的前提下的改造策略。3.積極推進(jìn)集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和升級(jí)。目前城中村村集體經(jīng)濟(jì)主要經(jīng)營(yíng)形式有三種：商貿(mào)服務(wù)、土地出租、物業(yè)租賃，后兩種形式是集體經(jīng)濟(jì)的主要收入來源，是典型的“寄生型、外生式”經(jīng)濟(jì)，這種模式無法參與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)。只有村具備起碼的起動(dòng)資金，城中村改造才能進(jìn)入議事日程。從短期看，集體資產(chǎn)能否做大做強(qiáng)，集體物業(yè)收益能否保值增值是城中村改造能否實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵，而轉(zhuǎn)制后的集體經(jīng)濟(jì)能否成功轉(zhuǎn)型和升級(jí)更是新村能否實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的前提和動(dòng)力。4.加強(qiáng)政府的積極引導(dǎo)作用。政府作為城市的管理者，首先要意識(shí)到城中村問題的嚴(yán)重性和改造的迫切性，積極推進(jìn)城中村的改造，實(shí)現(xiàn)城中村合理城市化。其次，城中村改造是一個(gè)綜合的社會(huì)轉(zhuǎn)變過程，需要相應(yīng)的全方位的物質(zhì)、制度和社會(huì)文化等方面的建設(shè)，包括政策、資金、技術(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施的支持和社會(huì)文化的傳播引導(dǎo)，特別要注重大量失去土地的農(nóng)民由農(nóng)村就業(yè)轉(zhuǎn)為城市就業(yè)的心理要求。5.引入市場(chǎng)機(jī)制。在城中村改造中，由于村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，而當(dāng)?shù)卣植豢赡軐?duì)城中村改造進(jìn)行大規(guī)模地投資，因此應(yīng)進(jìn)行市

場(chǎng)化的開發(fā)模式，鼓勵(lì)開發(fā)商、投資商介入?yún)⑴c城中村改造。在市場(chǎng)機(jī)制的作用下，城中村的改造向城市現(xiàn)代居住小區(qū)方向發(fā)展，這樣既可以使村民擯棄小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)，改變居住環(huán)境和生活方式，在參與、享受城市文明的過程中逐漸改變其傳統(tǒng)的生活方式，真正實(shí)現(xiàn)向城市人的轉(zhuǎn)變。由于市場(chǎng)的導(dǎo)入，還可以盤活村集體經(jīng)濟(jì)，使其在組織制度、經(jīng)營(yíng)機(jī)制上進(jìn)行市場(chǎng)化改革，以強(qiáng)化其投資能力、組織能力和市場(chǎng)適應(yīng)能力，發(fā)展壯大村集體經(jīng)濟(jì)。

6.實(shí)行積極的財(cái)政政策。在城中村改造的過程中，引入城市經(jīng)營(yíng)的理念，政府提供服務(wù)、便利與優(yōu)惠措施，鼓勵(lì)資質(zhì)良好的公司與集體經(jīng)濟(jì)組織合作全面改造城中村。建立新的運(yùn)行機(jī)制，將城中村改造收益的一部分轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)福利保障，保證村民老有所養(yǎng)，老有所依，享受城市居民一樣的待遇。對(duì)統(tǒng)建改造房屋給予一定規(guī)劃控制指標(biāo)的放寬；對(duì)統(tǒng)建改造房屋減免部分稅費(fèi)；同時(shí)根據(jù)具體情況，提供適當(dāng)?shù)膯?dòng)資金和低息貸款，并為改造劃撥改造配套用地，用于搬遷工廠以及居民臨時(shí)安置。

7.堅(jiān)持“以人為本”的發(fā)展理念。城中村在物質(zhì)形態(tài)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等發(fā)生根本轉(zhuǎn)變的情況下，必須逐步改變村民落后的文化素質(zhì)和小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)，使其在職業(yè)、文化、道德品質(zhì)、價(jià)值觀念和生產(chǎn)生活方式等方面也發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，成為真正的城市人。在更新改造的過程中，要注意鄉(xiāng)村的文化內(nèi)涵的挖掘，保護(hù)好有價(jià)值的文化遺產(chǎn)，如古村落保護(hù)、文物保護(hù)、傳統(tǒng)風(fēng)俗繼承和發(fā)揚(yáng)等，堅(jiān)持走保護(hù)和建設(shè)并舉的改造之路。

8.實(shí)行近、中、遠(yuǎn)期的結(jié)合。城中村的改造由于牽涉的面較廣，尤其受到開發(fā)商利益的驅(qū)使及投人產(chǎn)出的制約，在制定規(guī)劃的過程，注重近、中、遠(yuǎn)期實(shí)施規(guī)劃的結(jié)合，近期安排一些投資少、見效快的項(xiàng)目，為今后的改造提供資金的支持和保障，中、遠(yuǎn)期安排一些公共設(shè)施及服務(wù)設(shè)施，以創(chuàng)造優(yōu)美的居住、生活環(huán)境，使得城中村與城市的各項(xiàng)事業(yè)融為一體。

9.有形無形改造并重。這是城中村改造取得成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在城中村改造中，所進(jìn)行的改造不是簡(jiǎn)單的拆舊建新，而是堅(jiān)持有形與無形改造同步推進(jìn)，既重視拆舊建新、拆遷安置的有形改造，也注重抓好涉及深層次問題的無形改造。在操作上，先進(jìn)行無形改造，后進(jìn)行有形改造。正是有了無形改造，才實(shí)現(xiàn)了村民向市民真正轉(zhuǎn)變；正是有了無形改造，才隔斷了相傳數(shù)千年的土地依賴，加速其生產(chǎn)和生活方式的更新；正是有了無形改造，才促使其轉(zhuǎn)變小富即安、不求上進(jìn)的小農(nóng)思想，在城市節(jié)奏、城市文化的熏陶下，樹立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)觀念，提高自身素質(zhì)和修養(yǎng)。如果說有形改造是對(duì)城市外在形態(tài)的一種提升，那么無形改造則是城中村村民“靈魂深處的變革”。城改是一場(chǎng)新的革命、新的變革，堅(jiān)持有形與無形改造并重，就能夠推動(dòng)城中村改造工作健康發(fā)展。

七、結(jié)語

本文就“城中村”改造應(yīng)著重從利益兼顧、體制轉(zhuǎn)變、法制健全和思想觀念等方面入手, 同時(shí)根據(jù)一些城市的改造經(jīng)驗(yàn)和事例,闡述“城中村”的現(xiàn)狀及引發(fā)的問題。提出幾點(diǎn)意見希望對(duì)現(xiàn)實(shí)情況有一

些指導(dǎo)和幫助。

參考文獻(xiàn)：

1.杜深華，2004.8.5：《西安“城中村”改造中的社保之憂》，當(dāng)代陜西。

2.張貴凱，2003：《西安市“城中村”改造研究》，西北大學(xué)碩士論文。3.關(guān)于城中村建設(shè)，新聞百度網(wǎng) http://news.baidu.com。4.李俊夫，2004：《城中村的改造》，科學(xué)出版社。

5.王達(dá)，2010：《房屋征收拆遷法律制度新問題》，中國(guó)法制出版社。6.馬曉萍，2011：《房屋拆遷與征地補(bǔ)償》，中國(guó)法制出版社。

第四篇：城中村改造的問題

城中村改造經(jīng)常出現(xiàn)問題，不時(shí)被媒體披露，雖是行外人，卻也想表達(dá)下自己的看法，故隨手寫了幾句。強(qiáng)行拆遷違法問題

城中村，原為農(nóng)村，因城市擴(kuò)建而被包圍，但還具有農(nóng)村的一些特點(diǎn)，比如村民具有宅基地。宅基地屬于集體所有，村民享有對(duì)宅基地的個(gè)人使用權(quán)，宅基地上所建房屋，屬村民私有，神圣不可侵犯，故若村民不許可，任何人無權(quán)拆遷村民的房子。若沒有什么重大或特殊問題，宅基地或者宅基地的使用權(quán)也不能隨便被剝奪，縱使強(qiáng)行剝奪，但宅基地上所建房子，則不能隨之歸公，村民有所有權(quán)和處理權(quán)，亂動(dòng)村民房子，屬違法甚至違憲行為，決不能以權(quán)力或者其他手段進(jìn)行脅迫或強(qiáng)行處理，對(duì)于屬于私人財(cái)產(chǎn)的建筑物的補(bǔ)償，不能由相關(guān)部門私自規(guī)定，要把村民作為平等的談判對(duì)象進(jìn)行協(xié)商。土地受益問題

宅基地屬于集體所有，也就是屬于村集體，土地管理法規(guī)定村民一戶擁有一處宅基地，因此宅基地被征用，除了補(bǔ)償其上的建筑物外，還應(yīng)該另分宅基地，如果不另分宅基地，則應(yīng)能得到相應(yīng)補(bǔ)償或者能從放棄的宅基地上獲益。土地所賣之款，應(yīng)屬于村集體所有，可以以多種形式均分給村民，至少不應(yīng)該有其他什么單位從中受益，如果歸到大集體，則應(yīng)歸于中央財(cái)政。有關(guān)土地部門也只具有土地管理權(quán)，沒有所有權(quán)，不能隨便買賣土地，讓他人受益而把賣土地所得款項(xiàng)落入自己名下。工程承包人問題

改造城中村，可能主要出于市容方面的考慮，若如此，改造任務(wù)，毋需給其他人，村集體自身也可以改造，改造成符合規(guī)劃的住宅小區(qū)。作為失去宅基地的補(bǔ)償，村民可從房屋的出售或出租中獲益。其他公司可以承包樓房建造任務(wù)，給其支付相關(guān)勞務(wù)費(fèi)即可，建成以后樓房所有權(quán)與他們沒任何關(guān)系。現(xiàn)在許多城市把村民宅基地賣給房產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行改造，讓他們經(jīng)營(yíng)受益，感覺其中問題不少，這也不屬于征做建設(shè)用地的范疇了。小產(chǎn)權(quán)房問題

小產(chǎn)權(quán)房一度熱了一陣，主要是價(jià)格比商品房便宜得多，而中國(guó)窮人多。但是有個(gè)問題，就是房產(chǎn)商買了使用權(quán)的土地，上面蓋的房是商品房，而村民具有更長(zhǎng)使用權(quán)的土地，蓋的房子為什么是小產(chǎn)權(quán)房呢？難道自己具有終身使用權(quán)的土地，還要自己掏錢再買使用權(quán)才行？難道請(qǐng)房產(chǎn)局過下戶，房?jī)r(jià)就能翻上幾倍？顯然里面存在很大問題。國(guó)家或政府征用集體用地，價(jià)格便宜得多，一畝地是鄰近耕地年收益的10倍左右，一畝地年收益1000元，則一畝地價(jià)值只有1萬元左右，但是按市場(chǎng)價(jià)，則是數(shù)百萬元，錯(cuò)了數(shù)百倍，這也是房?jī)r(jià)飛升的一個(gè)原因吧。既然買賣的是村民的土地使用權(quán)，出讓金同樣歸村民，村民能否不要出讓金而直接要下這塊土地的使用權(quán)？就是自己不要錢了，要自己的土地使用權(quán)，顯然和房產(chǎn)商買使用權(quán)一樣，對(duì)國(guó)家和政府應(yīng)該是沒有什么差別。土地使用權(quán)，可以給房產(chǎn)商，當(dāng)然也可以給村集體，財(cái)政需要交什么費(fèi)用，村集體也上交，只是把小產(chǎn)權(quán)房變?yōu)榇螽a(chǎn)權(quán)房而已，顯然這不需要多少錢，但是房子價(jià)格卻可以降許多，可以以小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格出賣商品房，對(duì)村集體利

益也沒有壞的影響，反而有好處，房子容易賣了，對(duì)廣大的買房者卻是大有好處，房子價(jià)格低了。這種對(duì)國(guó)家，對(duì)村集體，對(duì)其他老百姓都無害處的做法，為什么不采用呢？

第五篇：貴州省貴陽市城中村改造政策

貴陽市城中村改造暫行規(guī)定

筑府辦發(fā)〔2011〕186號(hào)

市人民政府辦公廳關(guān)于

印發(fā)貴陽市城中村改造暫行規(guī)定的通知

各區(qū)、市、縣人民政府，市政府各工作部門：

《貴陽市城中村改造暫行規(guī)定》已經(jīng)市人民政府研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

二○一一年十一月十七日

貴陽市城中村改造暫行規(guī)定

第一章總則

第一條為更好更快地推進(jìn)我市城中村改造工作，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，促進(jìn)生態(tài)文明城市建設(shè)，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本規(guī)定。

第二條本規(guī)定所稱城中村是指在地域上已經(jīng)進(jìn)入城區(qū)，但住戶戶籍、土地權(quán)屬等方面仍然保留農(nóng)村體制的聚居地。所稱城中村改造，是指根據(jù)本市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，對(duì)城中村進(jìn)行綜合改造的行為。

第三條本市中心城區(qū)1230平方公里范圍內(nèi)的城中村改造適用本辦法。中心城區(qū)以外的區(qū)域可參照?qǐng)?zhí)行。

第四條城中村改造應(yīng)堅(jiān)持“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、立足市情；政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作；市區(qū)聯(lián)動(dòng)、以區(qū)為主；一村一策、安置優(yōu)先；科學(xué)規(guī)劃、成片改造”的原則，積極穩(wěn)妥地解決村民的生產(chǎn)和生活保障問題。

第五條市棚戶區(qū)城中村改造辦公室（以下簡(jiǎn)稱“市棚改辦”）負(fù)責(zé)全市城中村改造管理工作，各區(qū)人民政府應(yīng)設(shè)置專門機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)城中村改造工作。

第六條城中村改造根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地儲(chǔ)備規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)規(guī)劃等，并結(jié)合周邊棚戶區(qū)、舊城改造，由市棚改辦會(huì)同市規(guī)劃局編制成片的改造專項(xiàng)規(guī)劃，按法定程序批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

城中村改造實(shí)行計(jì)劃管理。市棚改辦牽頭制定全市棚戶區(qū)改造計(jì)劃；各區(qū)城中村改造項(xiàng)目應(yīng)納入全市城中村改造計(jì)劃，各區(qū)根據(jù)貴陽市城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃確定的改造范圍，制訂本轄區(qū)城中村改造計(jì)劃，經(jīng)市棚改辦審查，報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

第七條市棚改辦負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)市級(jí)相關(guān)職能部門做好城中村改造相關(guān)工作；指導(dǎo)、檢查、考評(píng)各區(qū)城中村改造工作。同時(shí)，建立申辦事項(xiàng)的綠色通道。一是建立聯(lián)合審批會(huì)議制度，根據(jù)改造項(xiàng)目需要，不定期組織召開聯(lián)合審批會(huì)議，集中議定行政審批事項(xiàng)；二是建立專管、專辦員辦事制度，對(duì)改造項(xiàng)目的相關(guān)行政審批手續(xù)由相關(guān)職能部門指定或派駐專管員專門負(fù)責(zé)，市棚改辦專辦員協(xié)助各職能部門專管員進(jìn)行辦理，確保按承諾的時(shí)限辦結(jié)。

第八條改造項(xiàng)目分為市管項(xiàng)目和區(qū)管項(xiàng)目。市管項(xiàng)目是指重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)地段、重要交通走廊、重點(diǎn)景觀區(qū)域及對(duì)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)具有重大影響的城中村改造項(xiàng)目；市管項(xiàng)目以外的其他項(xiàng)目為區(qū)管項(xiàng)目。

市管項(xiàng)目由市人民政府確定并統(tǒng)一組織實(shí)施，涉及用地納入市土地礦產(chǎn)資源儲(chǔ)備中心儲(chǔ)備，以公開方式確定具體實(shí)施單位。

區(qū)管項(xiàng)目由區(qū)人民政府和市棚改辦申報(bào)，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后自行籌資組織實(shí)施。

第二章目標(biāo)任務(wù)和改造方式

第九條“十二五”期末，全面完成城中村3000萬平方米改造計(jì)劃。

第十條城中村改造以市場(chǎng)化運(yùn)作為主，吸引和鼓勵(lì)有實(shí)力、信譽(yù)好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過市場(chǎng)化運(yùn)作方式實(shí)施城中村改造。

第十一條城中村所在地有實(shí)力的村集體經(jīng)濟(jì)組織可以作為實(shí)施主體單位獨(dú)立實(shí)施城中村改造。

第三章優(yōu)惠政策

第十二條城中村改造項(xiàng)目在符合相關(guān)規(guī)劃和強(qiáng)制性規(guī)范的前提下，可根據(jù)實(shí)地情況，按照“高容積率、低密度”原則，放寬規(guī)劃指標(biāo)限制，拆建比可達(dá)1∶3.5以上。

第十三條按照市場(chǎng)化運(yùn)作方式的城中村改造項(xiàng)目，涉及村民居住安置用地可按行政劃撥或協(xié)議方式供應(yīng)，以劃撥方式供應(yīng)的村民居住安置用地，補(bǔ)交土地出讓金后其房屋可上市交易；涉及村民生產(chǎn)、生活保障項(xiàng)目用地和公共設(shè)施配套項(xiàng)目用地可按協(xié)議方式供應(yīng)。

第十四條由城中村所在地有實(shí)力的集體經(jīng)濟(jì)組織作為實(shí)施主體單位獨(dú)立實(shí)施城中村改造的項(xiàng)目，在符合城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和成片改造的前提下，可以直接在集體建設(shè)用地上進(jìn)行城中村改造。發(fā)改、規(guī)劃、國(guó)土、住建、環(huán)保等部門應(yīng)積極配合辦理手續(xù)。

第十五條城中村改造項(xiàng)目土地出讓價(jià)款可以在1年內(nèi)2次分期支付，但須在申請(qǐng)預(yù)售之前全部交清。出讓金按國(guó)家規(guī)定扣除計(jì)提部分外，安排市級(jí)財(cái)政的80%用于城中村改造市政基礎(chǔ)設(shè)施等項(xiàng)目建設(shè)，20%作為城中村改造補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)基金，由市、區(qū)財(cái)政統(tǒng)籌預(yù)算安排。

第十六條城中村改造項(xiàng)目安置住房涉及的人防工程易地建設(shè)費(fèi)參照保障性住房政策執(zhí)行；免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。其配套商品房涉及的人防工程易地建設(shè)費(fèi)參照保障性住房政策執(zhí)行，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、房屋初次交易費(fèi)、房屋土地權(quán)屬初次登記費(fèi)等其他各類行政事業(yè)性收費(fèi)按標(biāo)準(zhǔn)的30%繳納，新型墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥專項(xiàng)基金等各類政府性基金按規(guī)定繳納。以上稅費(fèi)實(shí)行收支兩條線，先征后返。

第十七條對(duì)土地附加值低、商業(yè)開發(fā)價(jià)值不大，且單獨(dú)改造困難的城中村改造項(xiàng)目，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，與中心城區(qū)范圍內(nèi)其他開發(fā)價(jià)值較好的地塊捆綁統(tǒng)一實(shí)施。

第十八條以上優(yōu)惠政策由市政府按“一事一議”原則確定。

第四章土地處置與征收補(bǔ)償

第十九條實(shí)施城中村改造涉及集體建設(shè)用地的，可經(jīng)市人民政府直接確權(quán)轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地。

第二十條各區(qū)人民政府作為征收主體，成立征收部門依法對(duì)城中村改造地塊組織征收與補(bǔ)償工作。征收范圍一經(jīng)確定，必須先行對(duì)村民房屋進(jìn)行確權(quán)。

第二十一條城中村改造安置采取貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式，房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換以

原地回遷安置為主。

將中心城區(qū)已建成尚未分配的公租房用于城中村改造被征收人過渡。

第五章項(xiàng)目實(shí)施

第二十二條城中村改造項(xiàng)目必須先行建設(shè)安置房，確保村民安置后再進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開發(fā)，并按規(guī)定期限完成配套項(xiàng)目。

第二十三條各區(qū)組織編制的城中村改造方案，組織實(shí)施主體應(yīng)充分尊重民意，保障村民合法權(quán)益，按照“一村一策”的要求，經(jīng)村民代表會(huì)議討論通過，并經(jīng)市棚改辦審查報(bào)市政府批準(zhǔn)后方可組織實(shí)施。

第二十四條行政劃撥或協(xié)議出讓方式供地建設(shè)的城中村改造房屋，實(shí)行國(guó)家和個(gè)人共有產(chǎn)權(quán)制度，個(gè)人通過補(bǔ)交土地出讓金后取得全部產(chǎn)權(quán)。

第六章監(jiān)督獎(jiǎng)勵(lì)

第二十五條城中村改造項(xiàng)目實(shí)施要嚴(yán)格遵循基本建設(shè)程序和相關(guān)技術(shù)規(guī)范，注重節(jié)能環(huán)保，有關(guān)部門要依法履職、監(jiān)管到位，確保工程質(zhì)量和安全。

第二十六條城中村改造實(shí)施主體要嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的改造方案實(shí)施改造；實(shí)施改造過程中確需變更的，須按原程序報(bào)批；未按批準(zhǔn)的改造方案實(shí)施的，由有關(guān)部門依法處理。

第二十七條城中村改造項(xiàng)目實(shí)施過程中發(fā)生民事糾紛的，由所在區(qū)協(xié)調(diào)處理，有關(guān)部門積極協(xié)助，經(jīng)協(xié)調(diào)處理仍不能解決爭(zhēng)端的，由有關(guān)當(dāng)事人依照約定依法向人民法院起訴或提請(qǐng)仲裁委員會(huì)仲裁。

第二十八條各區(qū)要切實(shí)加大對(duì)違法建設(shè)活動(dòng)的管控和處置力度，杜絕新的違法建設(shè)活動(dòng)。對(duì)擬實(shí)施的城中村改造項(xiàng)目，要立即對(duì)涉及區(qū)域進(jìn)行現(xiàn)狀控制，并明確責(zé)任、嚴(yán)格獎(jiǎng)懲，依法從嚴(yán)查處、控制違法建設(shè)行為。因違法建設(shè)嚴(yán)重影響項(xiàng)目建設(shè)的，要按規(guī)定和程序?qū)嵤﹩栘?zé)。

第二十九條城中村改造管理工作人員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行職責(zé)。濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或上級(jí)主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任；給當(dāng)事人造成損失的，依法予以賠償。

第三十條城中村改造項(xiàng)目實(shí)行目標(biāo)管理，對(duì)工作中成績(jī)突出的相關(guān)單位和工作部門，給予表彰獎(jiǎng)勵(lì)。

第三十一條市督辦督查局會(huì)同市監(jiān)察局、市棚改辦對(duì)全市城中村改造工作督促檢查。對(duì)工作不落實(shí)、措施不到位的實(shí)施主體（相關(guān)單位）和區(qū)要通報(bào)批評(píng)，限期整改，并追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。

第七章附則

第三十二條本規(guī)定由市棚改辦負(fù)責(zé)解釋。

第三十三條各區(qū)政府可根據(jù)本規(guī)定制定實(shí)施細(xì)則。中心城區(qū)以外的其他區(qū)域城中村改造可參照本規(guī)定執(zhí)行。

第三十四條本規(guī)定自公布之日起施行，之前與本規(guī)定不一致的，以本規(guī)定為準(zhǔn)。