第一篇：2010年城中村改造的實施意見 Microsoft Word 文檔

石家莊市人民政府辦公廳文件 石政辦發(fā)〔2010〕18號 ──────────

石家莊市人民政府辦公廳

轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于進一步規(guī)范城中村改造的實施意見的

市內(nèi)五區(qū)人民政府，高新區(qū)管委會，市政府各部門，各有關(guān)單位：

市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室《關(guān)于進一步規(guī)范城中村改造的實施意見》已經(jīng)市政府研究同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。

二○一○年五月二十一日

石家莊市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 關(guān)于進一步規(guī)范城中村改造的實施意見

自開展城市建設(shè)“三年大變樣”以來，城中村改造進展順利，取得了顯著成效，但也暴露出一些問題，影響和制約了城中村改造的健康發(fā)展。為進一步規(guī)范城中村改造，推動這項工作健康、有序開展，現(xiàn)提出如下意見：

一、工作思路和原則

2010年后新列入城中村改造范圍的項目，繼續(xù)按照“統(tǒng)籌兼顧、市場運作”的工作思路，堅持政府主導(dǎo)、規(guī)劃先行、村民自愿、資源整合、嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)、適度控制和四個轉(zhuǎn)變同步完成的原則有序推進。

——政府主導(dǎo)：堅持市政府主導(dǎo)，區(qū)政府負(fù)責(zé)，本著成熟一個、批準(zhǔn)一個、完成一個的原則，逐村下達改造計劃。各區(qū)要加強督導(dǎo)，對列入范圍的城中村拆遷補償安置、回遷樓建設(shè)方案逐村進行研究，經(jīng)區(qū)政府常務(wù)會研究通過后，報市城中村改造辦公室審批備案。

——規(guī)劃先行：列入改造計劃的城中村，必須按全市的整體規(guī)劃要求編制規(guī)劃方案，并報市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)后實施，啟動改造。

——村民自愿：堅持以人為本，村民自愿。城中村改造方案必須在區(qū)政府組織下依法經(jīng)村民全體大會或代表大會表決通過。

——資源整合：已拆遷的城中村土地全部實施收儲，收儲后的土地，經(jīng)界定回遷面積后，其余建設(shè)用地由政府根據(jù)房地產(chǎn)市場供求狀況和城市規(guī)劃集約投放，凈地出讓。條件成熟的村可以合并改造，統(tǒng)一安置。

——嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)：提高城中村改造的標(biāo)準(zhǔn)，堅持高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，高水平建設(shè)，把改造后的城中村建設(shè)成為設(shè)施齊全、功能完善、景觀宜人、節(jié)能環(huán)保、各具特色的高標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)。

——適度控制：強化計劃管理，嚴(yán)格控制城中村改造范圍，適度控制商品房的開發(fā)規(guī)模，避免形成供大于求的市場狀況，惡化市場環(huán)境。

——四個轉(zhuǎn)變同步完成：在城中村改造中，區(qū)政府負(fù)責(zé)同步完成村民轉(zhuǎn)為市民、村委會轉(zhuǎn)為居委會、集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、村集體企業(yè)轉(zhuǎn)為股份制企業(yè)的四個轉(zhuǎn)變，政府返還的土地收益部分首先用于村民的養(yǎng)老及醫(yī)療保險。

二、近期改造主要任務(wù)

按照以上工作思路和原則，2010年后城中村改造的重點是：

（一）二環(huán)路以內(nèi)未啟動拆遷的城中村。

（二）二環(huán)路外側(cè)可視范圍內(nèi)的城中村。

（三）主要市政及公用設(shè)施建設(shè)所涉及的城中村。

市政及公用配套設(shè)施暫不具備條件的村莊，原則上不列入近期改造計劃。

三、報批程序

（一）轄區(qū)政府對擬列入改造計劃的城中村要進行認(rèn)真研究，形成一致意見后向市城中村改造辦公室提出申請。申請內(nèi)容包括：舊村的四至、人口、戶數(shù)、舊村建筑面積、村址占地面積、村民居住狀況、改造完成時間以及申報理由。

（二）市城中村改造辦公室接到申報后進行現(xiàn)場勘驗，核定舊村的人口、戶數(shù)、舊村建筑面積、村址占地范圍，擬定城中村改造計劃，經(jīng)批準(zhǔn)后下達正式改造計劃，并分送市規(guī)劃、國土等有關(guān)部門。

（三）市規(guī)劃行政主管部門依據(jù)市城中村改造辦公室公函，提出舊村規(guī)劃條件。轄區(qū)政府依據(jù)規(guī)劃條件組織編制舊村改造規(guī)劃方案和舊村拆遷補償安置方案，并經(jīng)區(qū)政府常務(wù)會研究通過后，報市城中村改造辦公室審核、批復(fù)、備案。

（四）城中村改造規(guī)劃方案和拆遷補償安置方案批準(zhǔn)后，由轄區(qū)政府商國土部門組織公開招標(biāo)選定一級開發(fā)企業(yè)。參與投標(biāo)的企業(yè)要符合《石家莊市城中村改造開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入暫行規(guī)定》（市村改辦〔2009〕1號）有關(guān)要求。招標(biāo)時要進入有形建筑市場，由市招標(biāo)辦全程監(jiān)督。經(jīng)招標(biāo)選定開發(fā)企業(yè)后，由國土部門按照一級開發(fā)的程序做出委托，明確一級開發(fā)主體，報市城中村改造辦公室備案，同時通報市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、國土等相關(guān)部門和單位。

（五）市拆遷辦根據(jù)確定的一級開發(fā)主體按程序辦理拆遷許可證。

（六）轄區(qū)政府負(fù)責(zé)按照批準(zhǔn)方案推進改造。市城中村改造辦公室負(fù)責(zé)督導(dǎo)，確保按時完成改造任務(wù)。

2010年前已啟動拆遷，并且拆遷補償安置方案已經(jīng)在市城中村改造辦公室備案的，仍按原辦法執(zhí)行；2010年前雖有部分拆遷，但未批準(zhǔn)規(guī)劃改造方案，也未進行拆遷安置方案備案的，按此意見執(zhí)行。

四、保障措施

（一）進一步強化政府主導(dǎo)。各區(qū)政府是城中村改造的責(zé)任主體，對列入改造計劃的村要加大推進力度，保證各項工作落到實處。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃方案。各城中村必須嚴(yán)格執(zhí)行審批的規(guī)劃方案，嚴(yán)禁擅自更改和調(diào)整規(guī)劃。規(guī)劃、建設(shè)、國土等行政主管部門要加大查處力度，發(fā)現(xiàn)問題嚴(yán)肅處理，并追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

（三）嚴(yán)格改造計劃管理。凡未列入改造計劃的城中村，不得擅自啟動拆遷，否則追究轄區(qū)政府責(zé)任；凡列入年度拆遷計劃的城中村，要嚴(yán)格按照拆遷目標(biāo)任務(wù)和回遷樓建設(shè)進度要求完成改造任務(wù)，當(dāng)年未按計劃啟動拆遷的，由轄區(qū)政府負(fù)責(zé)調(diào)換開發(fā)企業(yè)。

（四）嚴(yán)格城中村改造項目管理。各區(qū)和各有關(guān)部門要加強城中村改造項目的監(jiān)督管理，嚴(yán)格落實城中村改造的有關(guān)政策，嚴(yán)禁城中村改造項目非法轉(zhuǎn)讓。

（五）提速四個轉(zhuǎn)變進程。各區(qū)政府要堅持把四個轉(zhuǎn)變與城中村改造同步推進，確保四個轉(zhuǎn)變與城中村改造同步完成，切實把城中村改造的過程轉(zhuǎn)變?yōu)榇迕裆钏教岣?、居住環(huán)境改善，村集體管理體制完善、經(jīng)濟實力提升的過程。

主題詞：城鄉(xiāng)建設(shè)城中村△改造意見通知 石家莊市人民政府辦公廳2010年5月24日印發(fā)

(共印40份)

第二篇：關(guān)于進一步規(guī)范城中村改造的實施意見范文

關(guān)于進一步規(guī)范城中村改造的實施意見

自開展城市建設(shè)“三年大變樣”以來，城中村改造進展順利，取得了顯著成效，但也暴露出一些問題，影響和制約了城中村改造的健康發(fā)展。為進一步規(guī)范城中村改造，推動這項工作健康、有序開展，現(xiàn)提出如下意見：

一、工作思路和原則

2010年后新列入城中村改造范圍的項目，繼續(xù)按照“統(tǒng)籌兼顧、市場運作”的工作思路，堅持政府主導(dǎo)、規(guī)劃先行、村民自愿、資源整合、嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)、適度控制和四個轉(zhuǎn)變同步完成的原則有序推進。

——政府主導(dǎo)：堅持市政府主導(dǎo)，區(qū)政府負(fù)責(zé)，本著成熟一個、批準(zhǔn)一個、完成一個的原則，逐村下達改造計劃。各區(qū)要加強督導(dǎo)，對列入范圍的城中村拆遷補償安置、回遷樓建設(shè)方案逐村進行研究，經(jīng)區(qū)政府常務(wù)會研究通過后，報市城中村改造辦公室審批備案?！?guī)劃先行：列入改造計劃的城中村，必須按全市的整體規(guī)劃要求編制規(guī)劃方案，并報市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)后實施，啟動改造?！迕褡栽福簣猿忠匀藶楸荆迕褡栽?。城中村改造方案必須在區(qū)政府組織下依法經(jīng)村民全體大會或代表大會表決通過?！Y源整合：已拆遷的城中村土地全部實施收儲，收儲后的土地，經(jīng)界定回遷面積后，其余建設(shè)用地由政府根據(jù)房地產(chǎn)市場供求狀況和城市規(guī)劃集約投放，凈地出讓。條件成熟的村可以合并改造，統(tǒng)一安置?！獓?yán)格標(biāo)準(zhǔn)：提高城中村改造的標(biāo)準(zhǔn)，堅持高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，高水平建設(shè)，把改造后的城中村建設(shè)成為設(shè)施齊全、功能完善、景觀宜人、節(jié)能環(huán)保、各具特色的高標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)?！m度控制：強化計劃管理，嚴(yán)格控制城中村改造范圍，適度控制商品房的開發(fā)規(guī)模，避免形成供大于求的市場狀況，惡化市場環(huán)境。——四個轉(zhuǎn)變同步完成：在城中村改造中，區(qū)政府負(fù)責(zé)同步完成村民轉(zhuǎn)為市民、村委會轉(zhuǎn)為居委會、集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、村集體企業(yè)轉(zhuǎn)為股份制企業(yè)的四個轉(zhuǎn)變，政府返還的土地收益部分首先用于村民的養(yǎng)老及醫(yī)療保險。

二、近期改造主要任務(wù)

按照以上工作思路和原則，2010年后城中村改造的重點是：

（一）二環(huán)路以內(nèi)未啟動拆遷的城中村。

（二）二環(huán)路外側(cè)可視范圍內(nèi)的城中村。

（三）主要市政及公用設(shè)施建設(shè)所涉及的城中村。市政及公用配套設(shè)施暫不具備條件的村莊，原則上不列入近期改造計劃。

三、報批程序

（一）轄區(qū)政府對擬列入改造計劃的城中村要進行認(rèn)真研究，形成一致意見后向市城中村改造辦公室提出申請。申請內(nèi)容包括：舊村的四至、人口、戶數(shù)、舊村建筑面積、村址占地面積、村民居住狀況、改造完成時間以及申報理由。

（二）市城中村改造辦公室接到申報后進行現(xiàn)場勘驗，核定舊村的人口、戶數(shù)、舊村建筑面積、村址占地范圍，擬定城中村改造計劃，經(jīng)批準(zhǔn)后下達正式改造計劃，并分送市規(guī)劃、國土等有關(guān)部門。

（三）市規(guī)劃行政主管部門依據(jù)市城中村改造辦公室公函，提出舊村規(guī)劃條件。轄區(qū)政府依據(jù)規(guī)劃條件組織編制舊村改造規(guī)劃方案和舊村拆遷補償安置方案，并經(jīng)區(qū)政府常務(wù)會研究通過后，報市城中村改造辦公室審核、批復(fù)、備案。

（四）城中村改造規(guī)劃方案和拆遷補償安置方案批準(zhǔn)后，由轄區(qū)政府商國土部門組織公開招標(biāo)選定一級開發(fā)企業(yè)。參與投標(biāo)的企業(yè)要符合《石家莊市城中村改造開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入暫行規(guī)定》（市村改辦〔2009〕1號）有關(guān)要求。招標(biāo)時要進入有形建筑市場，由市招標(biāo)辦全程監(jiān)督。經(jīng)招標(biāo)選定開發(fā)企業(yè)后，由國土部門按照一級開發(fā)的程序做出委托，明確一級開發(fā)主體，報市城中村改造辦公室備案，同時通報市發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、國土等相關(guān)部門和單位。

（五）市拆遷辦根據(jù)確定的一級開發(fā)主體按程序辦理拆遷許可證。

（六）轄區(qū)政府負(fù)責(zé)按照批準(zhǔn)方案推進改造。市城中村改造辦公室負(fù)責(zé)督導(dǎo)，確保按時完成改造任務(wù)。

2010年前已啟動拆遷，并且拆遷補償安置方案已經(jīng)在市城中村改造辦公室備案的，仍按原辦法執(zhí)行；2010年前雖有部分拆遷，但未批準(zhǔn)規(guī)劃改造方案，也未進行拆遷安置方案備案的，按此意見執(zhí)行。

四、保障措施

（一）進一步強化政府主導(dǎo)。各區(qū)政府是城中村改造的責(zé)任主體，對列入改造計劃的村要加大推進力度，保證各項工作落到實處。

（二）嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃方案。各城中村必須嚴(yán)格執(zhí)行審批的規(guī)劃方案，嚴(yán)禁擅自更改和調(diào)整規(guī)劃。規(guī)劃、建設(shè)、國土等行政主管部門要加大查處力度，發(fā)現(xiàn)問題嚴(yán)肅處理，并追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

（三）嚴(yán)格改造計劃管理。凡未列入改造計劃的城中村，不得擅自啟動拆遷，否則追究轄區(qū)政府責(zé)任；凡列入拆遷計劃的城中村，要嚴(yán)格按照拆遷目標(biāo)任務(wù)和回遷樓建設(shè)進度要求完成改造任務(wù)，當(dāng)年未按計劃啟動拆遷的，由轄區(qū)政府負(fù)責(zé)調(diào)換開發(fā)企業(yè)。

（四）嚴(yán)格城中村改造項目管理。各區(qū)和各有關(guān)部門要加強城中村改造項目的監(jiān)督管理，嚴(yán)格落實城中村改造的有關(guān)政策，嚴(yán)禁城中村改造項目非法轉(zhuǎn)讓。

（五）提速四個轉(zhuǎn)變進程。各區(qū)政府要堅持把四個轉(zhuǎn)變與城中村改造同步推進，確保四個轉(zhuǎn)變與城中村改造同步完成，切實把城中村改造的過程轉(zhuǎn)變?yōu)榇迕裆钏教岣摺⒕幼…h(huán)境改善，村集體管理體制完善、經(jīng)濟實力提升的過程。

第三篇：進一步加快城中村改造的實施意見(5號

石家莊市人民政府

關(guān)于進一步加快城中村改造的實施意見

石政發(fā)［2008］5號

市內(nèi)五區(qū)人民政府，高新區(qū)管委會，市政府各部門，市屬各單位：

為進一步加快城中村改造，提高城中村人居環(huán)境質(zhì)量和居民生活水平，優(yōu)化城市土地資源配置和空間結(jié)構(gòu)布局，促進城市經(jīng)濟社會又快又好發(fā)展，結(jié)合當(dāng)前國家宏觀政策和我市實際情況，現(xiàn)提出如下意見。

一、主要任務(wù)

堅持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，按照“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、集約用地、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的原則和“市級指導(dǎo)、區(qū)級組織、村級實施、市場運作”的思路，大力推動城中村改造快速和諧實施，確保三年內(nèi)已列入遺留問題的12個城中村和“四橫六縱”主街主路沿線的城中村全部拆遷改造完畢，同時加快實施城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi)其它村莊改造。

二、規(guī)劃方案

（一）城中村改造規(guī)劃方案，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求，統(tǒng)籌考慮村民安置、經(jīng)濟發(fā)展和區(qū)域城市功能等因素，充分聽取村民意見，由轄區(qū)城中村改造辦公室組織編制。對適于合村并建或集中改造的相鄰城中村，可由轄區(qū)城中村改造辦公室組織統(tǒng)一編制規(guī)劃方案。

城中村改造規(guī)劃方案應(yīng)當(dāng)包括村莊現(xiàn)狀、拆遷安置方案、用地規(guī)劃和建設(shè)設(shè)計方案以及經(jīng)濟效益分析等。

（二）城中村改造規(guī)劃用地范圍原則上應(yīng)在現(xiàn)狀宅基地范圍之內(nèi)，并根據(jù)該村拆遷安置等情況合理確定市政市政公用設(shè)施用地、安置村民用地、公開出讓用地的面積、位置和界限。村民安置用地面積，綜合考慮實際宅基地面積和2007年12月底公安部門登記的人口數(shù)量確定。集體商業(yè)設(shè)施建筑面積由規(guī)劃、國土部門在保證城中村改造后村民的基本收入和生活保障的基礎(chǔ)上合理確定。

（三）城中村改造規(guī)劃方案經(jīng)轄區(qū)政府把關(guān)初審后，市規(guī)劃局會同國土局、建設(shè)局、房管局等城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位會審后實施。

（四）已列入遺留問題、正在實施改造的城中村繼續(xù)按原批準(zhǔn)的規(guī)劃執(zhí)行。經(jīng)批準(zhǔn)的城中村改造規(guī)劃方案，在實施改造過程中，如確需變更用地規(guī)劃和建設(shè)設(shè)計方案以及拆遷安置方案時，須按原程序報批。城中村改造規(guī)劃批準(zhǔn)后兩年內(nèi)未實施的，須重新編制報批。城中村改造方案未經(jīng)批準(zhǔn)，不得實施。

（五）在城中村改造中用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換部分的房屋，其單套建筑面積不高于國家規(guī)定的普通商品房最大建筑面積。所建商品住宅，其套型結(jié)構(gòu)比例應(yīng)符合國務(wù)院《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》有關(guān)規(guī)定。

（六）在城中村改造規(guī)劃方案確定范圍內(nèi)，市規(guī)劃局不再審批其它建設(shè)項目。城中村規(guī)劃改造范圍內(nèi)的所有產(chǎn)權(quán)單位，無論隸屬關(guān)系，應(yīng)服從該城中村改造規(guī)劃方案。

（七）市政建設(shè)、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)涉及到村莊拆遷的，應(yīng)當(dāng)按照本意見進行改造。

三、土地利用

（一）城中村改造用地應(yīng)當(dāng)納入全市用地計劃。城中村改造規(guī)劃方案之外的其他用地，由市政府土地儲備機構(gòu)按有關(guān)規(guī)定和程序進行儲備。

（二）城中村改造范圍內(nèi)市政及公用設(shè)施用地、產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置村民用地、回遷安置村集體經(jīng)濟組織的商業(yè)服務(wù)及辦公設(shè)施用地，以劃撥方式供地。其它土地以公開出讓方式供地。

村民安置費用計入公開出讓地塊土地成本，出讓土地收益扣除土地成本和國家規(guī)定用途資金后，出讓凈收益的90%用于村民社會保障和公益事業(yè)及市政基礎(chǔ)設(shè)施；剩余10%用于轄區(qū)政府組織城中村改造工作。

（三）鼓勵土地一級開發(fā)單位采用一級開發(fā)模式整體實施城中村改造。轄區(qū)政府商市政府土地儲備機構(gòu)委托有實力的經(jīng)濟實體通過一級開發(fā)模式實施城中村整體改造，先期拆遷安置和建設(shè)投資，在土地公開出讓所得中支付。出讓凈收益的90%用于村民社會保障和公益事業(yè)及市政基礎(chǔ)設(shè)施；剩余10%用于轄區(qū)政府組織城中村改造工作。

（四）土地公開出讓方案由轄區(qū)政府、村（居）商市國土、規(guī)劃部門制定，由市國土部門商轄區(qū)政府、村（居）組織實施。

四、拆遷安置

（一）城中村改造拆遷安置實行“一村一案”。拆遷安置方案由轄區(qū)城中村改造辦公室指導(dǎo)城中村改造實施單位制定，依照有關(guān)法律規(guī)定經(jīng)村集體經(jīng)濟組織成員全體大會或代表大會表決通過和轄區(qū)政府審查同意后，報市拆遷管理辦公室批準(zhǔn)和市城中村改造辦公室備案后實施。

（二）實施城中村改造，應(yīng)當(dāng)按照整體拆除，優(yōu)先建設(shè)安置住宅的原則進行，確保被拆遷人及早入住。舊村未拆除的，其他建設(shè)項目不得開工建設(shè)。

城中村改造拆遷安置應(yīng)在轄區(qū)政府組織、監(jiān)督下實施。

（三）對按規(guī)定給予補償或安置后，仍難以支付差價款的困難村民，由村集體經(jīng)濟組織或城中村改造實施單位依照有關(guān)規(guī)定給予照顧解決。

（四）未經(jīng)依法批準(zhǔn)，沒有取得合法手續(xù)私自新建、改建、擴建的建筑，按照違法建筑處理，不予補償。

五、優(yōu)惠政策

（一）城中村改造范圍內(nèi)戶口農(nóng)轉(zhuǎn)非后的現(xiàn)有集體土地依法轉(zhuǎn)為國有土地，由村集體經(jīng)濟組織或現(xiàn)有土地使用權(quán)人依法申請辦理國有土地權(quán)屬登記。

（二）城中村改造中所建住宅、非住宅按照《石家莊市城市房屋權(quán)屬登記管理條例》依法進行權(quán)屬登記。用于安置集體經(jīng)濟組織成員的新建住宅、非住宅按規(guī)定申請登記、核發(fā)房屋所有權(quán)證和國有土地使用證。

（三）用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房屋，包括回遷給村集體經(jīng)濟組織的商業(yè)、服務(wù)及辦公設(shè)施，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、碴土處置費、墻改費。項目資本金按建安總投資的20%繳存。

公開出讓土地上所建商品房按照石家莊市人民政府《關(guān)于進一步加強和規(guī)范城建收費工作的通知》（石政發(fā)[2007]9號）有關(guān)規(guī)定繳費。

（四）各城中村改造實施單位取得規(guī)劃部門出具的繳費通知單以后，持相關(guān)合法文件到市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案后報市收費局，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后予以減免，不再先繳后返。

（五）市政府對啟動早、改造快的城中村改造項目給予鼓勵和獎勵。2009年以后啟動的項目，出讓凈收益返還部分，村按每年5%、區(qū)按1%的比例逐年遞減。同時鼓勵城中村連片、整體改造，并給予適當(dāng)政策傾斜。

（六）城中村改造中市各部門收取的管理費，有幅度的按下限收取，無幅度的減半收取。

六、保障措施

（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。市政府成立城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組及辦公室（名單附后）。各區(qū)也要成立相應(yīng)的組織機構(gòu)，充實區(qū)城中村改造辦公室力量，保證機構(gòu)、人員、經(jīng)費落實到位。每年12月底前向市政府和市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室上報下一城中村改造計劃，經(jīng)批準(zhǔn)后納入市委、市政府對區(qū)政府政績考核的內(nèi)容。

各區(qū)政府作為轄區(qū)城中村改造的第一責(zé)任人。要實行區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)分包城中村改造項目，對列入改造計劃的城中村，加大督導(dǎo)協(xié)調(diào)力度，并在項目現(xiàn)場成立由分包領(lǐng)導(dǎo)掛帥、相關(guān)部門人員組成的城中村改造協(xié)調(diào)督導(dǎo)辦公室，抽調(diào)業(yè)務(wù)精通的干部現(xiàn)場辦公，確保城中村改造工作和諧、有序進行。

（二）完善基礎(chǔ)設(shè)施。城中村改造實施單位按規(guī)劃完成規(guī)劃改造范圍內(nèi)的道路、管網(wǎng)、路燈、綠化等設(shè)施建設(shè)及相鄰城市規(guī)劃道路、市政綠化和公用設(shè)施的拆遷騰地工作。市政府統(tǒng)籌組織各主管部門做好市承擔(dān)的規(guī)劃道路建設(shè)和供電、燃?xì)?、供熱、電訊、有線電視、供水、公交等配套建設(shè)。

（三）加快配套改革。城中村改造不僅是拆舊建新的過程，更是實現(xiàn)村民轉(zhuǎn)為市民、村委會轉(zhuǎn)為居委會、集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、村集體企業(yè)轉(zhuǎn)為股份制企業(yè)的過程。對列入改造計劃、尚未完成“四化”轉(zhuǎn)化的城中村，在堅持轄區(qū)政府組織的前提下，由市公安局負(fù)責(zé)做好村民轉(zhuǎn)市民工作；市民政局負(fù)責(zé)村委會轉(zhuǎn)居委會工作；市國土資源局負(fù)責(zé)集體土地轉(zhuǎn)為有土地工作；市發(fā)改委負(fù)責(zé)集體企業(yè)轉(zhuǎn)股份制企業(yè)工作。同時，社保、醫(yī)保、農(nóng)業(yè)、國資等相關(guān)部門和單位要積極履行職責(zé)，做好各自工作。

（四）強化服務(wù)和監(jiān)管。市城中村改造辦公室要加強組織、協(xié)調(diào)和督導(dǎo)，每季度對各區(qū)城中村改造進展情況進行公示。市有關(guān)部門要站在加快推進省會城市建設(shè)的全局高度，簡化審批程序，優(yōu)化審批流程，提高辦事效率，以最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、最高效的審批為城中村改造項目快速推進提供便利，及時解決在規(guī)劃、土地、拆遷安置過程中遇到的各種部門。同時，國土、規(guī)劃、建設(shè)等部門要加大城中村改造范圍內(nèi)違法建設(shè)的查處力度。各區(qū)政府、辦事處、居委會要切實負(fù)起責(zé)任，堅決遏制各類違法建設(shè)行為，保證城中村改造工作規(guī)范、有序、和諧推進。

本文件由市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)解釋。自發(fā)布之日起執(zhí)行。有效期為五年。

附件：石家莊市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組名單

石家莊市人民政府 二00八年一月二十八日

第四篇：關(guān)于進一步加快城中村改造的實施意見

市內(nèi)五區(qū)人民政府，高新區(qū)管委會，市政府各部門，市屬各單位：

為進一步加快城中村改造，提高城中村人居環(huán)境質(zhì)量和居民生活水平，優(yōu)化城市土地資源配置和空間結(jié)構(gòu)布局，促進城市經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展，結(jié)合當(dāng)前國家宏觀政策和我市實際情況，現(xiàn)提出如下意見。

一、主要任務(wù)

堅持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，按照“統(tǒng)一

規(guī)劃、合理布局、集約用地、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的原則和“市級指導(dǎo)、區(qū)級組織、村級實施、市場運作”的思路，大力推動城中村改造快速和諧實施，確保三年內(nèi)已列入遺留問題的12個城中村和“四橫六縱”主街主路沿線的城中村全部拆遷改造完畢，同時加快實施城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi)其它村莊改造。

二、規(guī)劃方案

（一）城中村改造規(guī)劃方案，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求，統(tǒng)籌考慮村民安置、經(jīng)濟發(fā)展和區(qū)域城市功能等因素，充分聽取村民意見，由轄區(qū)城中村改造辦公室組織編制。對適于合村并建或集中改造的相鄰城中村，可由轄區(qū)城中村改造辦公室組織統(tǒng)一編制規(guī)劃方案。

城中村改造規(guī)劃方案應(yīng)當(dāng)包括村莊現(xiàn)狀、拆遷安置方案、用地規(guī)劃和建設(shè)設(shè)計方案以及經(jīng)濟效益分析等。

（二）城中村改造規(guī)劃用地原則上應(yīng)在現(xiàn)狀宅基地范圍之內(nèi)，并根據(jù)該村拆遷安置等情況合理確定市政公用設(shè)施用地、安置村民用地、公開出讓用地的面積、位置和界限。村民安置用地面積，綜合考慮實際宅基地面積和2007年12月底公安部門登記的人口數(shù)量確定。集體商業(yè)設(shè)施建筑面積由規(guī)劃、國土部門在保證城中村改造后村民的基本收入和生活保障的基礎(chǔ)上確定。

（三）城中村改造規(guī)劃方案經(jīng)轄區(qū)政府初審后，由市規(guī)劃局會同國土局、建設(shè)局、房管局等城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位會審后實施。

（四）已列入遺留問題、正在實施改造的城中村繼續(xù)按原批準(zhǔn)的規(guī)劃執(zhí)行。經(jīng)批準(zhǔn)的城中村改造規(guī)劃方案，在實施改造過程中，如確需變更用地規(guī)劃和建設(shè)設(shè)計方案以及拆遷安置方案時，須按原程序報批。城中村改造規(guī)劃批準(zhǔn)后兩年未實施的，須重新編制報批。城中村改造方案未經(jīng)批準(zhǔn)，不得實施。

（五）在城中村改造中用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換部分的房屋，其單套建筑面積不高于國家規(guī)定的普通商品房最大建筑面積。所建商品住宅，其套型結(jié)構(gòu)比例應(yīng)符合國務(wù)院《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》有關(guān)規(guī)定。

（六）在城中村改造規(guī)劃方案確定范圍內(nèi)，市規(guī)劃局不再審批其它建設(shè)項目。城中村規(guī)劃改造范圍內(nèi)的所有產(chǎn)權(quán)單位，無論隸屬關(guān)系，應(yīng)服從該城中村改造規(guī)劃方案。

（七）市政建設(shè)、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)涉及到村莊拆遷的，應(yīng)當(dāng)按照本意見進行改造。

三、土地利用

（一）城中村改造用地應(yīng)當(dāng)納入全市用地計劃。城中村改造規(guī)劃方案之外的其它(來源：好范文 http://004km.cn/）用地，由市政府土地儲備機構(gòu)按有關(guān)規(guī)定和程序進行儲備。

（二）城中村改造范圍內(nèi)市政及公用設(shè)施用地、產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置村民用地、回遷安置村集體經(jīng)濟組織的商業(yè)服務(wù)及辦公設(shè)施用地，以劃撥方式供地。其它土地以公開出讓方式供地。

村民安置費用計入公開出讓地塊土地成本。出讓土地收益扣除土地成本和國家規(guī)定用途資金后，出讓凈收益的90%用于村民社會保障和公益事業(yè)及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；剩余10%用于轄區(qū)政府組織城中村改造工作。

（三）鼓勵土地一級開發(fā)單位采用一級開發(fā)模式整體實施城中村改造。轄區(qū)政府商市政府土地儲備機構(gòu)委托有實力的經(jīng)濟實體通過一級開發(fā)模式實施城中村整體改造，先期拆遷安置和建設(shè)投資，在土地公開出讓所得中支付。出讓凈收益的90%用于村民社會保障和公益事業(yè)及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；剩余10%用于轄區(qū)政府組織城中村改造工作。

（四）土地公開出讓方案由轄區(qū)政府、村（居）商市國土、規(guī)劃部門制定，由市國土部門商轄區(qū)政府、村（居）組織實施。

四、拆遷安置

（一）城中村改造拆遷安置實行“一村一案”。拆遷安置方案由轄區(qū)城中村改造辦公室指導(dǎo)城中村改造實施單位制定，依照有關(guān)法律規(guī)定經(jīng)村集體經(jīng)濟組織成員全體大會或代表大會表決通過和轄區(qū)政府審查同意后，報市拆遷管理辦公室批準(zhǔn)和市城中村改造辦公室備案后實施。

（二）實施城中村改造，應(yīng)當(dāng)按照舊村整體拆除，優(yōu)先建設(shè)安置住宅的原則進行，確保被拆遷人及早入住。舊村未拆除的，其他建設(shè)項目不得開工建設(shè)。

城中村改造拆遷安置應(yīng)在轄區(qū)政府組織、監(jiān)督下實施。

（三）對按規(guī)定給予補償或安置后，仍難以支付差價款的困難村民，由村集體經(jīng)濟組織或城中村改造實施單位依照有關(guān)規(guī)定給予照顧解決。

（四）未經(jīng)依法批準(zhǔn)，沒有取得合法手續(xù)私自新建、改建、擴建的建筑，按照違法建筑處理，不予補償。

五、優(yōu)惠政策

（一）城中村改造范圍內(nèi)戶口農(nóng)轉(zhuǎn)非后的現(xiàn)有集體土地依法轉(zhuǎn)為國有土地，由村集體經(jīng)濟組織或現(xiàn)有土地使用權(quán)人依法申請辦理國有土地權(quán)屬登記手續(xù)。

（二）城中村改造中所建住宅、非住宅按照《石家莊市城市房屋權(quán)屬登記管理條

例》依法進行權(quán)屬登記。用于安

置集體經(jīng)濟組織成員的新建住宅、非住宅按規(guī)定申請登記、核發(fā)房屋所有權(quán)證和國有土地使用證。

（三）用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房屋，包括回遷給村集體經(jīng)濟組織的商業(yè)、服務(wù)及辦公設(shè)施，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、渣土處置費、墻改費。項目資本金按建安總投資的20%繳存。

公開出讓土地上所建商品房按照石家莊市人民政府《關(guān)于進一步加強和規(guī)范城建收費工作的通知》（石政發(fā)〔2007〕9號）有關(guān)規(guī)定繳費。

（四）各城中村改造實施單位取得規(guī)劃部門出具的繳費通知單以后，持相關(guān)合法文件到市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案后報市收費局，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后予以減免，不再先繳后返。

（五）市政府對啟動早、改造快的城中村改造項目給予鼓勵和獎勵。2009年以后啟動的項目，出讓凈收益返還部分，村按每年5%、區(qū)按1%的比例逐年遞減。同時，鼓勵城中村連片、整體改造，并給予適當(dāng)政策傾斜。

（六）城中村改造中市各部門收取的管理費，有幅度的按下限收取，無幅度的減半收取。

六、保障措施

（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。市政府成立城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組及辦公室（名單附后）。各區(qū)也要成立相應(yīng)的組織機構(gòu)，充實區(qū)城中村改造辦公室力量，保證機構(gòu)、人員、經(jīng)費落實到位。每年12月底前向市政府和市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室上報下一城中村改造計劃，經(jīng)批準(zhǔn)后納入市委、市政府對區(qū)政府政績考核的內(nèi)容。

各區(qū)政府作為轄區(qū)城中村改造的第一責(zé)任人。要實行區(qū)委、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)分包城中村改造項目，對列入改造計劃的城中村，加大督導(dǎo)協(xié)調(diào)力度，并在項目現(xiàn)場成立由分包領(lǐng)導(dǎo)掛帥、相關(guān)部門人員組成的城中村改造協(xié)調(diào)督導(dǎo)辦公室，抽調(diào)業(yè)務(wù)精通的干部現(xiàn)場辦公，確保城中村改造工作和諧、有序進行。

（二）完善基礎(chǔ)設(shè)施。城中村改造實施單位按規(guī)劃完成規(guī)劃改造范圍內(nèi)的道路、管網(wǎng)、路燈、綠化等設(shè)施建設(shè)及相鄰城市規(guī)劃道路、市政綠化和公用設(shè)施的拆遷騰地工作。市政府統(tǒng)籌組織各主管部門做好市承擔(dān)的規(guī)劃道路建設(shè)和供電、燃?xì)狻⒐?、電訊、有線電視、供水、公交等配套建設(shè)。

（三）加快配套改革。城中村改造不僅是拆舊建新的過程，更是實現(xiàn)村民轉(zhuǎn)為市民、村委會轉(zhuǎn)為居委會、集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、村集體企業(yè)轉(zhuǎn)為股份制企業(yè)的過程。對列入改造計劃、尚未完成“四化”轉(zhuǎn)化的城中村，在堅持轄區(qū)政府組織的前提下，由市公安局負(fù)責(zé)做好村民轉(zhuǎn)市民工作；市民政局負(fù)責(zé)村委會轉(zhuǎn)居委會工作；市國土資源局負(fù)責(zé)集體土地轉(zhuǎn)國有土地工作；市發(fā)改委負(fù)責(zé)集體企業(yè)轉(zhuǎn)股份制企業(yè)工作。同時，社保、醫(yī)保、農(nóng)業(yè)、國資等相關(guān)部門和單位要積極履行職責(zé)，做好各自工作。

（四）強化服務(wù)和監(jiān)管。市城中村改造辦公室要加強組織、協(xié)調(diào)和督導(dǎo)，每季度對各區(qū)城中村改造進展情況進行公示。市有關(guān)部門要站在加快推進省會城市建設(shè)的全局高度，簡化審批程序，優(yōu)化審批流程，提高辦事效率，以最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、最高效的審批為城中村改造項目快速推進提供便利，及時解決在規(guī)劃、土地、拆遷安置過程中遇到各種問題。同時，國土、規(guī)劃、建設(shè)等部門要加大城中村改造范圍內(nèi)違法建設(shè)的查處力度。各區(qū)政府、辦事處、居委會要切實負(fù)起責(zé)任，堅決遏制各類違法建設(shè)行為，保證城中村改造工作規(guī)范、有序、和諧推進。

本文件由市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)解釋。自發(fā)布之日起執(zhí)行。

第五篇：實施城中村改造的優(yōu)勢

實施城中村改造的優(yōu)勢、困難及對策

“城中村”改造是推進城鄉(xiāng)一體化和社會主義新農(nóng)村建設(shè)的重要內(nèi)容，是一項利國利民的重大民生工程。按照“先行試點、穩(wěn)妥進行”的原則，街道城中村改造試點的馬家路村已進入住戶簽約階段；我們周邊的新華、新塘等村，也在積極籌備之中。本村圍繞“城中村”改造也做了一些先期工作，并計劃在下階段開展實質(zhì)性工作。城中村改造將借鑒馬家路村的做法，遵循八大原則：

1、實行分步改造原則。

2、實行區(qū)塊改造自求平衡原則。

3、尊重絕大多數(shù)被改造戶意愿的原則。

4、實行補償價格與市場接軌原則。

5、實行政策平衡原則。

6、實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置與貨幣安置自由選擇原則。

7、實施以高層帶電梯公寓樓建設(shè)為主原則

8、實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷戶本區(qū)塊安置原則。

下面圍繞本村推進城中村改造工作，從“改造優(yōu)勢”、“面臨的問題”和“對策建議”三方面作一分析。

（一）實施城中村改造的優(yōu)勢

周塘東村實施城中村改造具備三方面的優(yōu)勢：一是區(qū)位優(yōu)勢，二是思想優(yōu)勢，三是政策優(yōu)勢。

一、良好的區(qū)位優(yōu)勢

1、優(yōu)越的地理位置。周塘東村居住區(qū)東靠趙家河江，緊臨興園路工業(yè)區(qū)和滸崇公路，與古塘街道接壤；北靠市教育園區(qū)、曙光社區(qū)、星光家園；西、南與新華、新塘村交接。宗興路、周塘路橫貫東西，新江路、東小路、三灶江縱穿南北，把村莊分割成八個大塊。地形規(guī)劃，易于設(shè)計規(guī)劃。

2、良好的商業(yè)價值。新江路本村域長達0.89公里，除協(xié)和醫(yī)院、新華村外，兩邊共可建造臨街店鋪650米左右。宗興路本村區(qū)域長0.55公里，除已建設(shè)開發(fā)的區(qū)域外，兩邊共可建造臨街店鋪500米左右。如與新塘、新華、古塘街道充分合作，可建設(shè)新江路、宗興路特色商業(yè)街。本村周邊已有曙光社區(qū)、玲瓏小區(qū)、香溢美墅等居住小區(qū)，容易形成連片居住小區(qū)，具有較高商業(yè)價值。

二、逐步轉(zhuǎn)變的群眾觀念

1、村民對拆遷具有一定接納性：本村從宗興路建設(shè)、東小路拓寬、教育園區(qū)建設(shè)、新江路北延，大大小小的拆遷已有四次，群眾從拆遷中得到了實惠。又由于本村新村規(guī)劃面積較小，老居住區(qū)規(guī)劃長期控制，房屋陳舊、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住條件的迫切愿望。因此，對舊城改造具有較高接納性。

2、村民具有初步的集約居住理念：隨著年輕一代在滸山城區(qū)購買和居住套房，轉(zhuǎn)變居住方式的理念逐步影響廣大村民，年輕一代普遍能夠接受多高層套房居住的理念。

3、村民對城中村改造具有一定的思想基礎(chǔ)。XX年，施叔利主任任書記時，曾啟動過舊村改造，因此，在村民的思想意識上，具有一定的基礎(chǔ)。

4、馬家路村的試點和新塘、新華村的推進，對村民具有促進作用。馬家路村試點地塊已進入簽約階段，可能在年底前拆除完畢；新華、新塘等村，正在學(xué)習(xí)政策，召開座談會、摸底調(diào)查、上門入戶動員。周邊兄弟村的積極行動，在一定程度上促動干部、群眾的思想，形成工作的緊迫感。

三、黨員、干部、群眾形成基本的共識。實施“城中村”改造，對周塘東村的發(fā)展具有戰(zhàn)略性的意義。從近三十年周塘東村的發(fā)展歷史來看，周塘東村的發(fā)展經(jīng)歷了三波高潮：第一波發(fā)展高潮是，實行第一輪土地承包，農(nóng)民的生產(chǎn)力得到全面解放，農(nóng)民發(fā)家致富；第二波發(fā)展高潮是，98-XX年興園路工業(yè)區(qū)、市教育園區(qū)、相關(guān)企業(yè)、投融資公司土地收儲征用本村全部耕地，村民用領(lǐng)到的土地征用補償款建造住房或進行二、三產(chǎn)投資，但這雖然是發(fā)展的高潮，但同時也是村莊發(fā)展?jié)摿慕咦羁斓囊粋€時期；第三波發(fā)展高潮是，新江路北延拆遷工程，近二百戶村民遷居到曙光社區(qū)、星光家園，從拆遷中獲得了巨大利益，村域優(yōu)勢也在新江路開通中得到了一定的提升，這是目前村莊發(fā)展最可利用優(yōu)勢。

從周塘東村發(fā)展的現(xiàn)狀來看，隨著土地資源的全部喪失，市政工程僅剩下牽涉到30戶村民左右的宗興路拓寬一項，要借助外力發(fā)展村莊，已經(jīng)不太可能。周塘東村作為傳統(tǒng)意義的農(nóng)村也已經(jīng)從過去的青年、壯年時期進入了衰老時期。周塘東村要發(fā)展，只能依托劃時代的第四波———城中村改造。

四、優(yōu)惠的政策激勵

在城中村改造中，市、街道黨委、政府制訂出臺了“政府零收益”、配套“農(nóng)房兩改”專項資金、中心城區(qū)自主改造村實行“一村一策”、政府融資扶助等優(yōu)惠政策，在政策層面保證了城中村改造的成功。

（二）推進城中村改造面臨的問題

城中村改造是一項開創(chuàng)性的建設(shè)工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式選擇、土地轉(zhuǎn)制、規(guī)劃設(shè)計、資金籌集等問題；小的方面涉及到農(nóng)民與居民、本村社員與外來掛靠戶等不同身份人員的利益分配問題；涉及到宅基地、自由地、承包地、國有土地等不同土地性質(zhì)土地價值評估問題，涉及到正式住房、違章建筑、平房、樓房等建筑公平補償問題等。這些因素交織在一起，決定了城中村改造的性和艱巨性。在實際操作中，城中村改造將面臨村民觀念、利益分配、改造操作這三個方面問題的困擾：

一、村民理念層面的問題

1、“怕吃虧”心理在改造時間選擇上猶豫不定。許多村民迫切希望進行城中村改造，但在選擇改造和后改造的時間選擇上，一是怕先改造吃虧，一是怕后改造吃虧，猶豫不定，影響改造進度。

2、農(nóng)村傳統(tǒng)的居住理念阻礙居住方式的轉(zhuǎn)變。許多村民特別是50歲以上的中老年人，把“單家獨院、有天有地”視作居家理想。他們對新穎、集約化的多、高層住宅懷有一定的畏懼心理；害怕在新的居住環(huán)境和社會關(guān)系中生活不能適應(yīng)。一部分擁有別墅式住房的村民，又留戀眼前的既得利益，對改變居住方式也很不情愿。

3、對改造后生活缺乏保障的擔(dān)憂阻礙宅基地、自由地的回收。相當(dāng)多的中、老年村民，對“失去宅基地、自由地后，還能干什么”、“現(xiàn)在三輪車、電瓶車以及就業(yè)勞動工具尚有空間存放，住多層、小高層后，該怎樣生活呢”等問題十分惶恐。他們既擔(dān)心自己的就業(yè)，更擔(dān)憂以后的經(jīng)濟收入。特別是以靠房租收入謀生的村民，更為擔(dān)心：本村區(qū)域內(nèi)的近8百戶村民中，有一半住戶有房屋出租，共出租房近1900余間（大多是違章建筑），平均每戶2.5間?，F(xiàn)有的房子租金雖少但仍有市場，但改造后到底有多少房屋可供出租，租金的收入是升還是降，他們覺得心中無底。

4、對兌現(xiàn)改造承諾的擔(dān)憂阻礙簽約決心。有些村民擔(dān)心政府、村的改造承諾不能完全兌現(xiàn)，擔(dān)心城中村改造半途而廢，擔(dān)心改造達不到預(yù)期的經(jīng)濟、社會目標(biāo)。村民對本村XX年啟動過的舊村改造項目尚有記憶，對本屆村級班子能否擔(dān)當(dāng)起改造的重大責(zé)任，疑云重重。同時對改制后的股份合作社是否能夠真正承擔(dān)起第三次利益分配和物業(yè)保障的任務(wù)也心存疑慮。

5、少數(shù)村民唯錢是圖阻礙改造進程。部分村民明知城中村改造是利國利民的大好事，但他們往往對個人利益考慮過多，把城中村改造當(dāng)成政府和被拆遷戶之間的一場大買賣。認(rèn)為一輩子拆遷可能只有一次，希望能拿到一輩子用不完的補償金或解決一輩子的生計問題乃至下一代的生計問題；甚至還有個別村民無理取鬧、漫天要價、濫敲竹杠，這將嚴(yán)重阻礙城中村改造的進程。

二、利益分配層面的問題：

“城中村”改造中的矛盾還集中出現(xiàn)在利益再分配時，也就是利益在集體和個人、個人與個人之間如何再分配、再調(diào)整的問題。主要表現(xiàn)為：

1、土地、房產(chǎn)利益分配錯綜復(fù)雜。隨著城市的發(fā)展，“城中村”及其周邊地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施以及商業(yè)環(huán)境都得到極大改善，本村由于新江路、明州路、宗興路等城市主干道路貫穿全村，形成土地級差。而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工業(yè)用地、國有土地；既有平房、樓房又有街面房、出租房；既有合法產(chǎn)權(quán)房屋又有違章建筑，形成了紛繁復(fù)雜的土地、房屋關(guān)系。此外，還存在著村民、集體、（開發(fā)商)、政府以及全社會的利益協(xié)調(diào)問題，存在著村民的眼前利益和長遠利益等統(tǒng)籌問題，存在著住戶回遷、房屋評估定價，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作環(huán)節(jié)的公平公正問題。

2、各類成分人員利益分配界限理清困難。城市化推進過程，實質(zhì)上是農(nóng)民發(fā)財致富的過程，但對哪些人可以全額享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相對復(fù)雜性。如村中的居民、掛靠戶、房屋買入賣出戶、戶口遷出戶、就學(xué)就業(yè)轉(zhuǎn)居民戶、房改政策享受戶、無房戶、多房戶等，政策確定具有一定難度。

三、改造操作層面的問題：

1、黨員、干部在思想認(rèn)識上存在一定的差異。在黨員、干部中一定程度地存在著三種思想。一是怕失敗思想，認(rèn)為新江路拆遷了三年多了，還沒有最后完成，城中村不一定能搞得成。我們?nèi)绻麊恿?，搞不成，那就大失面子了。二是怕麻煩思想。認(rèn)為，近千戶人家，房屋密度又這樣高，現(xiàn)狀又這樣復(fù)雜，要做好這一件事，要破解多少麻煩事，信心不足。三是簡單化思想。對工作艱巨性認(rèn)識不足，對城中村改造想象得過于簡單。

2、改造建設(shè)成本高昂影響財務(wù)平衡。長期來，由于土地規(guī)劃滯后，以宅基地為基礎(chǔ)所形成的用地布局雜亂無序，土地權(quán)屬和使用相對混亂，村民住宅條件差異巨大。又由于規(guī)劃控制過長，違章建筑過多，現(xiàn)有建筑密度大，容積率高，拆遷成本大。另一方面，本村雖有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗興路等城市主干道路兩側(cè)所有空閑土地均被其他單位先期占用，城中村改造利益影響巨大。在資金平衡方面，由于土地被征用時地價低，村提留少，全靠貸款保證改造，資金壓力大。由于建筑密度大，回遷安置面積多，可用于銷售的面積少，投資回報小，城中村的改造難度相對較大。如何降低城中村改造的成本，保證合理的投資回報率，保證回遷村民滿意，是城中村改造能否順利推進的最大制約因素。

3、改造經(jīng)驗不足影響公平效益。推進城中村改造是一項十分復(fù)雜而又艱巨的工作，涉及各級政府、部門之間的工作協(xié)調(diào)和城中村住戶間巨大經(jīng)濟利益的平衡，政策性強，操作要求高，工作量大，情況復(fù)雜。由于缺乏現(xiàn)成的城中村改造政策體系與推進機制經(jīng)驗，摸著石頭過河，容易出現(xiàn)偏差。

（三）城中村改造的對策與建議

城中村改造在宗漢乃至慈溪才剛剛起步，困難與機遇同時呈現(xiàn)。我們可以從四個“堅持”入手，破解改造難題。一是堅持通過建立完備體制、提高協(xié)同能力，來確保改造的公平效益。二是堅持前瞻性的觀念引導(dǎo)、激發(fā)村民改造積極性，廣泛發(fā)動村民深入?yún)⑴c，來促進“村民自愿”氛圍的形成；三是堅持規(guī)劃先行，促進城中村良性演變，強化政策支持，提高村民經(jīng)濟社會保障，來真正實現(xiàn) “村民得益”的改造目標(biāo)；四是堅持因地制宜，分塊實施，選擇合理開發(fā)模式，來營造多方共贏的良好局面；

一、統(tǒng)一黨員、干部、村民代表的認(rèn)識，形成機制，奠定城中村改造的組織保證

1、搶抓機遇、遵循科學(xué)、勇于擔(dān)當(dāng)。要認(rèn)清形勢，樹立信心，明確認(rèn)識到城中村改造既是挑戰(zhàn)好是機遇。既要有搶抓機遇、勇于擔(dān)當(dāng)?shù)挠職?，也要有科學(xué)決策、按規(guī)律辦事的智慧。要徹底破除怕失面子、怕麻煩的思想，從對周塘東村發(fā)展負(fù)責(zé)的高度認(rèn)識城中村改造工作，以周塘東村的村民辦實事、為村民謀福利的強烈的責(zé)任感和事業(yè)心，來投身于城中村改造工作之中。

2、從組織人事入手，形成機制。村級組織要抓好城中村改造工作的組織領(lǐng)導(dǎo)管理工作，保證黨員、干部、村民代表和相關(guān)部門積極配合解決城中村問題。組建一套專門班子，制定一套適合本村情況的工作方案，形成一套科學(xué)、完整的改造規(guī)劃。同時制定城中村改造教育培訓(xùn)計劃，對城中村村干部、黨員、村民代表，進行城市化知識專題培訓(xùn)；對普通村民進行通識培訓(xùn)，提高他們的認(rèn)識水平和城市化意識。

3、協(xié)同配合，構(gòu)建高效推進機制。城中村改造是一項十分艱巨的工作，涉及經(jīng)濟體制改革、國土資源管理、戶籍管理、街道村組織、勞動就業(yè)和社會保障等各個領(lǐng)域。政府在城中村改造中，做好領(lǐng)導(dǎo)和服務(wù)，為每個城中村設(shè)計好未來遠景，做好指導(dǎo)、規(guī)劃、宣傳、聯(lián)系等工作，讓城中村改造成為一種在政府指導(dǎo)下的村民自治建設(shè)行為。改造過程成為在街道的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和精心組織下，協(xié)同配合，高效推進的行為。同時強化各環(huán)節(jié)的監(jiān)督和制約，確保改造的公平效益。

二、觀念引導(dǎo)、激發(fā)村民積極參與

1、做好居住理念、生活環(huán)境、經(jīng)濟效益、政策發(fā)展四方面的引導(dǎo)。一是從居住理念上引導(dǎo)。建設(shè)多高層公寓、走向集聚居住，是對農(nóng)民延續(xù)數(shù)千年傳統(tǒng)生活方式的全面革新。針對部分農(nóng)民尤其是一些老人喜歡“上要有天、下要有地”的單家獨院居住方式的現(xiàn)狀。要做好前瞻性的引導(dǎo)和教育，全面宣傳現(xiàn)代居住理念，讓村民思想意識得到根本的轉(zhuǎn)變。根據(jù)實際，分析當(dāng)前形勢，讓老百姓認(rèn)識到，新江路北延完成后，當(dāng)前大規(guī)模拆遷已不太可能，群眾要“自己解放自己”，普通村民要“翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。二是從環(huán)境上引導(dǎo)。實施城中村改造，可以從根本上改變“只見新房不見新村”的現(xiàn)狀，徹底整治農(nóng)村“臟、亂、差”環(huán)境，杜絕農(nóng)民濫建出租房導(dǎo)致社會治安惡化的現(xiàn)狀。三是從經(jīng)濟上引導(dǎo)。通過算經(jīng)濟帳，讓村民感覺到城中村改造是為村民謀福利的大事，認(rèn)識到通過城中村改造，村民經(jīng)濟收入將持續(xù)穩(wěn)定增長，集體經(jīng)濟也將得到快速增長，村民的保障將更加完備。四是從政策發(fā)展上引導(dǎo)。本著群眾得益的原則，進一步創(chuàng)新相關(guān)政策，強化推進城中村改造的政策導(dǎo)向。以馬家路村城中村改造拆遷安置方案為藍本，創(chuàng)新思路，在街道指導(dǎo)下進一步完善方案，最大限度地保證公正公平。

2、鼓勵村民積極參與，讓城中村改造成為一種在街道指導(dǎo)下，由村為主體的村民自治建設(shè)行為?？v觀各地的經(jīng)驗可以發(fā)現(xiàn)，充分尊重民意是做好城中村改造一條不變的規(guī)律。城中村改造，我們應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮村民代表、黨員、回村大學(xué)生、社會賢達、企業(yè)主等引領(lǐng)作用，充分發(fā)揮村民的自治作用。在具體操作中，首先，要全面推行改造前的調(diào)查、訪談、聽證制度，讓村民充分表達意愿。其次，要集思廣益，根據(jù)城市規(guī)劃和確定的用地性質(zhì)，討論明確開發(fā)強度和分配方案。讓廣大村民清楚，為什么確定這樣一個用地性質(zhì)和容積率，將來自己的居住條件和居住環(huán)境將會是一個什么樣的狀態(tài)。再次，要幫助農(nóng)民算好經(jīng)濟帳，讓村民明白，容積率既定，地塊面積既定，房子就只能蓋這么多，如果大家所要的拆遷補償過高，可能就無法做到收支平衡，無法實施開發(fā)建設(shè)，自己的居住環(huán)境也就沒法改變的道理。另外，城中村的改造成為村民自治行為后，對那些不愿拆遷、妨礙拆遷的村民形成為村民“千夫所指”的態(tài)勢，讓改造成為民眾自發(fā)的行為，解開強制拆遷這一瓶頸。

三、規(guī)劃先行，強化政策保障

1、嚴(yán)格規(guī)劃控制，引導(dǎo)城中村良性演變。嚴(yán)格規(guī)劃控制，控制城中村現(xiàn)有的規(guī)模，不再審批新的宅基地。重點控制用地性質(zhì)和控制主干道兩側(cè)重要建筑，嚴(yán)禁非法建設(shè)永久性建筑物。

2、高起點編制城市規(guī)劃，做到控制性規(guī)劃全覆蓋。為杜絕“城中村”的再度形成，規(guī)劃應(yīng)充分考慮城市功能、基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展水平及城市容量的適度控制標(biāo)準(zhǔn)，確定城市基礎(chǔ)設(shè)施布局和建設(shè)開發(fā)時序，在宏觀層次上發(fā)揮對城市未來整體地價、房價的引領(lǐng)作用。優(yōu)先做出控制性詳細(xì)規(guī)劃，確定用地性質(zhì)、建筑密度、容積率等規(guī)劃控制要求，形成規(guī)劃圖則和文本，為改造提供科學(xué)規(guī)范的依據(jù)。

3、要注重提升建設(shè)的質(zhì)量和品位，提高規(guī)劃、設(shè)計、建筑水平。根據(jù)“城中村”周邊城市功能類型進行個性化設(shè)計，根據(jù)本村緊臨滸山核心城區(qū)，大部分村民靠出租建造在原宅基地、自由地上的房屋掙取租金，村民存在著擔(dān)心拆除房屋后無收入來源等現(xiàn)狀，制訂個性化的改造方案。在開發(fā)中適當(dāng)增加路網(wǎng)密度，以增加商鋪比例，使村民有新的收入來源，解除其后顧之憂。同時，以街道為單位，建立家庭工業(yè)集聚區(qū)，安置家庭作坊，保證村民收入。

4、完善和落實各項保障措施?！耙匀藶楸尽笔强茖W(xué)發(fā)展觀的核心；時刻關(guān)心群眾生產(chǎn)生活，是我們一切工作的出發(fā)點和落腳點。我們要在城中村改造中，切實解決好群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。首先推行農(nóng)村經(jīng)濟合作社股份制改造，保留村民在集體經(jīng)濟組織中的分配權(quán)，解除農(nóng)民城中村改造的后顧之憂。在此基礎(chǔ)上，要完善和落實經(jīng)濟政策保障措施，推進農(nóng)民“四金”化發(fā)展。一是全力打造“薪金農(nóng)民”，保障民計民生。逐步完善勞動保障服務(wù)中心的硬件建設(shè)，發(fā)揮培訓(xùn)和就業(yè)指導(dǎo)功能，利用城中村改造契機，實現(xiàn)(土地流轉(zhuǎn)與)就業(yè)安置同步進行，最大程度解決農(nóng)民失地后的安置問題。二是全力打造“保障金農(nóng)民”，完成失地農(nóng)民的養(yǎng)老、醫(yī)保等社會保障工作；三是全力打造“租金農(nóng)民”，要精心做好商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃和招商選商工作；四是全力打造“股金農(nóng)民”，要引導(dǎo)廣大農(nóng)民積極走強強聯(lián)合之路，組建新型經(jīng)濟實體。

四、因地制宜，選擇合理開發(fā)模式。

開發(fā)模式的選擇，直接關(guān)系到城中村改造的成敗。

1、開發(fā)模式分析。各地采取了不同的拆遷安置和開發(fā)建設(shè)模式，歸納起來主要有三種：一是村集體以城中村改造的名義自行組織開發(fā)建設(shè)。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出來的富余土地用作開發(fā)。這種模式既有利于調(diào)動村集體和村民城中村改造的積極性，也基本符合國家的土地和住房政策，但由于經(jīng)驗和眼界的問題，開發(fā)建設(shè)水平可能較低。同時，由于拆遷改造需要比較多的資本，必須由政府大力支持。二是由開發(fā)企業(yè)獨資或者由開發(fā)企業(yè)和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織合資合作進行城中村改造。開發(fā)企業(yè)通過毛地招拍掛拍獲得土地開發(fā)權(quán)，在村集體的幫助下與村民簽訂拆遷安置協(xié)議，開發(fā)的住宅首先用來安置被拆遷戶，其他向社會出售。這種模式下，一般的開發(fā)企業(yè)急于回收拆遷安置成本，往往強調(diào)將拆遷安置和開發(fā)建設(shè)控制在比較短的周期內(nèi)，為避免在房地產(chǎn)市場相對低迷的情況下造成資金沉淀，常常有短期行為。三是名義上由土地儲備機構(gòu)實施拆遷，實際由土地儲備機構(gòu)委托開發(fā)企業(yè)墊資拆遷，開發(fā)企業(yè)、土地儲備機構(gòu)和被拆遷人簽訂拆遷補償安置三方協(xié)議，形成凈地后通過招拍掛出讓，出讓后再用土地出讓金支付原開發(fā)企業(yè)墊付的資金，獲得土地使用權(quán)的新開發(fā)企業(yè)自行組織開發(fā)建設(shè)。此種模式，由于環(huán)節(jié)眾多，極易出現(xiàn)合同糾紛。

2、我們可以選擇“自力更生，政府推動”的開發(fā)模式。根據(jù)村民“肥水不流外人田”的樸素理念，最好采取政府提供優(yōu)惠政策，實行村集體、村民出資和銀行貸款相結(jié)合的方式，自主實施改造。同時由政府在基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施及資金等方面提供較大支持力度。

城中村改造是新時期中心城區(qū)農(nóng)村改革的一項最重大的工程，是發(fā)展轉(zhuǎn)折點，我們要全力以赴，穩(wěn)步推進，建設(shè)好和諧發(fā)展的周塘東村!