第一篇：房地產(chǎn)經(jīng)濟指標測算方法

1.市場供需狀況理論預測

1.1市場供應量預測2012年商品房竣工量可以采用統(tǒng)計關系預測。對全國2006年至2011年年度當年商品房竣工面積（Y）與前一年商品房施工面積(X1)、前兩年商品房施工面積(X2)、前一年商品房新開工面積（X3）、前兩年商品房新開工面積（X4）進行統(tǒng)計分析，可以得到以下關系：

Y＝44467.2－2.723X1＋0.554X2＋3.298X3＋1.525X4，相關系數(shù)r＝0.98。

拿個很久以前的值來說，根據(jù)統(tǒng)計資料，2000年全國商品房施工面積及新開工面積分別為63529萬m2、28259萬m2，1999年全國商品房施工面積及新開工面積分別為55105萬m2、21633萬m2，代入上式得2001年商品房竣工面積預測值為27940萬m2。2012年的數(shù)據(jù)已經(jīng)出來了，各位可以自行測算。

1.2市場需求量預測1.2.1計算說明根據(jù)1995年以來數(shù)據(jù)統(tǒng)計，住宅銷售面積占總商品房銷售面積的比重有逐年增長趨勢，預測2001年住宅銷售比重為0.913，在計算出住宅銷售面積后，據(jù)此換算出商品房銷售面積。

市場需求量采用收入支出比例模型預測。根據(jù)統(tǒng)計資料預測2001年城鎮(zhèn)居民消費支出為6914元。根據(jù)世界各國統(tǒng)計資料，當恩格爾系數(shù)下降至0.4～0.45時，住宅消費支出比重將升到15～20%。在房改政策推動下，我國住宅消費支出近期會有大幅上升，但考慮到我國住宅消費支出比重一直較低，在此估算時住宅消費支出比按15％考慮。人口采用第五次人口普查的全國城鎮(zhèn)總?cè)丝?5594萬人。

另外，隨商品房需求增加，建筑品質(zhì)也在同時得到提升，在房地產(chǎn)的這一上升周期內(nèi)，商品房尤其住宅價格，仍可能維持1季度的上升趨勢，根據(jù)歷史資料預測2001年住宅平均價格為2100元/m2。

1.1.2計算公式全市住房消費支出＝總?cè)丝凇寥司M支出×住宅消費支出比＝45594×6914×0.15 ＝4728.55（億元）

2001年住宅銷售面積＝住房消費支出÷平均房價＝4728.55（億元）÷2100（元/m2）

＝22517（萬m2）

第二篇：某房地產(chǎn)項目開發(fā)主要技術經(jīng)濟指標

主要技術經(jīng)濟指標按以下格式填寫

總指標

（A地塊）

一、計入容積率的建筑面積：124246.07 m2；含補償B地塊的建筑面積：3591 m2；

其中住宅建筑面積：123146.07m2；銷售中心：

不計容積率的建筑面積：132257.87m2；

其中陽臺面積：50544.82m2；

地下室面積：81713.05 m2。

二、住宅總套數(shù)：1472套。

其中 90m2以下面積的套數(shù)1325套，占 88%；

90m2以上面積的套數(shù) 147套，占 12%。

三、建設用地面積：92763.1 m2；

容積率：1.30（不含補償）；

建筑物總占地面積：15355 m2；

建筑密度：16.5%；

綠化率：35.5 %；

四、停車位：736 位；

其中地上：36 位；

其中地下：700 位。

2；1100 m

主要技術經(jīng)濟指標按以下格式填寫

總指標（B地塊）

一、計入容積率的建筑面積：9358.2m2；不計容積率的建筑面積：6974.8 m2； 其中陽臺面積：4302.6 m2；

地下室面積：2672.2m2。

二、住宅總套數(shù)：120套。

其中 90m2以下面積的套數(shù)120套，占100 %；

90m2以上面積的套數(shù)0套，占0 %。

三、建設用地面積：2821.7m2；容積率：3.32；

建筑物總占地面積：623.9 m2；建筑密度：22.2 %；綠化率：35.5%；

四、停車位：60 位；其中地上：10位；

其中地下：50 位。

主要技術經(jīng)濟指標按以下格式分指標填寫

注：高層1~9#樓分別填寫，多層10#、11#分別填寫，多層12#~31#可合并填寫，32#獨立填寫）高層例如：1#樓：

一、計入容積率的建筑面積：12523.32m2；不計容積率的建筑面積：12454.52m2；

其中陽臺面積：5590.92m2；

地下室面積：6863.6m2。

地上層數(shù)：11F+13F+16F層，地下層數(shù)：2#樓：

計入容積率的建筑面積：12523.32m2； 不計容積率的建筑面積： 9022.72m2；

其中陽臺面積：5590.92m2；

地下室面積：3431.8m2。

地上層數(shù)：16F+13F+11F層，地下層數(shù)：3#樓：

計入容積率的建筑面積：16737.49m2； 不計容積率的建筑面積：25673.67m2； 其中陽臺面積：7807.77m2；

地下室面積：17865.9m2。

地上層數(shù)：21F+18F+15F層，地下層數(shù)：4層。2層。9層。

4#樓：

計入容積率的建筑面積：10753.92m2； 不計容積率的建筑面積：15815.31m2； 其中陽臺面積：5264.91m2； 地下室面積：10550.4m2。

地上層數(shù)：18F+18F層，地下層數(shù)：5#樓：

計入容積率的建筑面積：9849.5m2； 不計容積率的建筑面積：14333.02m2；其中陽臺面積：4530.92m2； 地下室面積：9802.1m2。

地上層數(shù)：15F+17F層，地下層數(shù)：6#樓：

計入容積率的建筑面積：9070.8m2； 不計容積率的建筑面積：11390.2m2； 其中陽臺面積：4436.7m2； 地下室面積：6953.5m2。

地上層數(shù)：15F+15F層，地下層數(shù)：7#樓：

計入容積率的建筑面積：10582.6m2； 不計容積率的建筑面積：12161.15m2；其中陽臺面積：5176.15 m2；

8層。7層。5層。

地下室面積：6985m2。

地上層數(shù)：17F+18F層，地下層數(shù)：5層。8#樓：

計入容積率的建筑面積：11391.12m2； 不計容積率的建筑面積：9909.4m2； 其中陽臺面積：4518.6m2； 地下室面積：5390.8m2。

地上層數(shù)：18F+18F層，地下層數(shù)：9#樓：

計入容積率的建筑面積：10917.9m2； 不計容積率的建筑面積：7691.9m2； 其中陽臺面積：5163.12m2； 地下室面積：2672.2m2。

地上層數(shù)：18F+17F層，地下層數(shù)：10#樓：

計入容積率的建筑面積：3800m2； 不計容積率的建筑面積：1004m2；地上層數(shù)：5層。11#樓：

計入容積率的建筑面積：4060m2； 不計容積率的建筑面積：832m2；地上層數(shù)：5層。

4層。2層。

多層：12#-31#：

計入容積率的建筑面積：10936.1m2； 不計容積率的建筑面積：1869.98m2； 地上層數(shù)：3層，地下層數(shù)：1-3層。

高層32#樓：

計入容積率的建筑面積：9,358.2m2； 不計容積率的建筑面積：6974.8m2； 其中陽臺面積：4302.6m2； 地下室面積：2672.2m2。

地上層數(shù)：15F+15F層，地下層數(shù)：2層。

高層標準層建筑面積總計:：7175.78m2。多層住宅的總建筑面積：10936.1m2。

第三篇：房地產(chǎn)投資測算之我的總結(jié)

靜態(tài)投資分析：

項目開發(fā)價值：銷售面積*預計銷售金額

項目成本：

政府土地成本：土地出讓金及拆遷、安置等費用

建安工程成本：項目建造成本，總建筑面積*建安基數(shù)

前期費用：規(guī)劃設計費用、平地、修筑圍墻費用（一般3元/平方米），市場調(diào)查及項目研究費用（銷售額*0.0056%），工程勘探費用（土地面積*2.0元/平方米），建筑設計費用（建筑面積*20），管理費用（建安成本*0.46%）

宣傳銷售費用：宣傳費用（銷售額*2.0%），銷售費用（銷售額*3.0%）

不可預見費用：銷售額*3%

稅費：營業(yè)稅：銷售額*5%，教育附加費等營業(yè)稅附加：銷售額*5%，防洪費用：銷售額*0.18%，印花稅：銷售額*0.05%，財務費用：按照銀行利息的8%。

利潤：項目銷售額—項目成本

內(nèi)部收益率：Σ（CI-CO）t*(1+FIRR)-t=0得出，當FIRR>12%（基準值）則可行FIRR=i1+(i1-i2)*(FNPV1)/(FNPV1+||FNPV2||)

說明：i1-當凈顯值接近于零的時候的正值時的折現(xiàn)率

i2-當凈顯值接近于零的時候的負值時的折現(xiàn)率

FNPV1—正凈現(xiàn)值；FNPV2—負凈現(xiàn)值

財富凈現(xiàn)值（FNPV）：凈現(xiàn)值大于或等于0的時候是可以接受的。

FNPV=Σ（CI-CO）t*(1+Ic)-t

FNPV-財富凈現(xiàn)值

CI:現(xiàn)金流入量；CO：現(xiàn)金流出量

N：計算期，Ic：基準收益率

資金回報率：利潤/成本

靜態(tài)投資回報周期：1/資金回報率

盈虧平衡分析：銷售面積*銷售價格=總投入

敏感性分析：建安成本、土地成本、物業(yè)價格上下變動時的資金變化（5%、10%、15%及-5%、-10%、-15%等變化時的數(shù)據(jù)分析）

2、資金籌措方式

資金來源、籌措方案

第四篇：河南省2017年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：地租理論及測算考試試卷

河南省2017年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：地租理論及測算考試試

卷

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、對于共有房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，需要其共有人__。

A．全部同意

B．超過50%同意

C．超過2/3同意

D．有人同意就行

2、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的__，主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。

A．選址規(guī)劃意見通知書

B．規(guī)劃設計條件通知書

C．建設用地規(guī)劃許可證

D．建設工程規(guī)劃許可證

3、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏的最低保修期限為年。

A：1 B：2 C：4 D：5 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

4、是對國土資源的開發(fā)、利用、治理和保護進行全面規(guī)劃。

A：區(qū)域規(guī)劃

B：土地利用總體規(guī)劃

C：城鄉(xiāng)規(guī)劃

D：國土規(guī)劃

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

5、王某擬購買一套面積為120㎡、單價為7800元／㎡的住房，首付款為30％，其余申請年貸款利率分別為4.8％和7.2％的公積積和商業(yè)貸款組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬元，則商業(yè)貸款的最低月還款額為元。

A：1297.91 B：3584.01 C：4881.93 D：5158.71 E：借款合同

6、影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素不包括__。

A．大氣環(huán)境

B．聲覺環(huán)境

C．城市規(guī)劃 D．水文環(huán)境

7、在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格，當房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用方法進行測算。

A：平均增減量法

B：平均發(fā)展速度法

C：移動半均法

D：指數(shù)修勻法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

8、房地產(chǎn)項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到__的極限值。

A．允許的最低經(jīng)濟效益指標

B．最大費用

C．利潤為零

D．最大利潤

9、按照目前我國土地登記制度的規(guī)定，屬于集體土地的核發(fā)。

A：《國有土地所有證》

B：《國有土地使用證》

C：《集體土地所有證》

D：《集體土地使用證》

E：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章

10、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》規(guī)定，申請人因房地產(chǎn)估價及相關業(yè)務以外的原因受刑事處罰，自刑事處罰執(zhí)行完畢之曰起至申請注冊之日止不滿年的，不予注冊。

A：1 B：3 C：5 D：7 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、對可比實例價格進行交易日期調(diào)整時，最適宜采用__。

A．一般物價指數(shù)

B．建筑材料價格指數(shù)

C．房地產(chǎn)價格指數(shù)

D．定額調(diào)整系數(shù)

12、房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟活動，投資額大，建設周期長，涉及面廣。要想使開發(fā)項目達到預期的經(jīng)濟效果，必須首先做好__工作。

A．項目策劃

B．項目方案的設計

C．可行性研究

D．成本收益分析

13、某幢大廈為6層綜合樓，其中1~3層為商場，4~6層為寫字樓，商場均為甲公司擁有，寫字樓為乙公司擁有．該大廈的土地價值為3 500萬元，房地總價值為5 000萬元，其中商場的房地價值為3 000萬元，寫字樓的房地價值為2 000萬元，按照房地價值進行分攤的方法計算甲公司分攤的地價數(shù)額為。A：2 100萬元

B：3 000萬元

C：1 270萬元

D：2 400萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

14、設立房地產(chǎn)中介服務機構，應當向當?shù)豞_部門申請設立登記。

A．行政管理部門

B．房產(chǎn)管理部門

C．工商行政管理部門

D．中介管理部門

15、某城市房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應繳納的稅費分別為正常成交價格的6%、3%，某宗房地產(chǎn)交易中買方付給賣方2500元/m2，應繳納的稅費均由買方負擔，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為__元/m2。

A．2660 B．2427 C．2425 D．2294

16、采用貨幣作為計量單位，記錄和反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，是指

A：會計主體

B：貨幣計量

C：會計分期

D：持續(xù)經(jīng)營

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

17、預計某地區(qū)某類房地產(chǎn)的需求不變，但開發(fā)成本趨升，供給量趨增，則預計其價格會（）。

A．上升

B．下降

C．不變

D．升降難定

18、下列有關標志，表述錯誤的是。

A：品質(zhì)標志是指不能用數(shù)量表現(xiàn)而只能用文字說明，但不能用符號或代碼進行說明的標志

B：王某大專學歷是指其品質(zhì)標志

C：王某今年40歲，是指其數(shù)量標志

D：凡是反映品質(zhì)標志單位組成的總體稱為屬性總體；凡是反映數(shù)量標志組成的總體稱為變量總體

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

19、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條件是房地產(chǎn)具有的特性。

A：獨一無二和供給有限

B：獨一無二和價值量大

C：流動性差和價值量大

D：不可移動和用途多樣

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

20、引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是。A：裝修改造

B：需求增加

C：通貨膨脹

D：改進物業(yè)管理

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

21、在某商業(yè)街深度30.48%(即100英尺)、臨街寬度20%的矩形土地，總價為1200萬元。根據(jù)四三二一法則，求其相鄰臨街深度為45.72%(即150英尺)、臨街寬度20%的矩形土地的總價為__萬元。

A．1504 B．1404 C．1304 D．1204

22、某期房尚有1年時間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為3 300元/m2，出租的年末凈收益為330元/m2。假設折現(xiàn)率為10%，風險補償估計為現(xiàn)房價格的2%，該期房目前的價格為__。

A．2834元/m2 B．1834元/m2 C．2934元/m2 D．3934元/m2 23、2011年7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設普通商品住房項目的最低資本金比例是。

A：20％

B：25％

C：30％

D：35％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

24、除合同專用條款另有約定外，建筑施工合同文件的優(yōu)先解釋順序為：__。

①合同通用條款，②標準、規(guī)范及有關技術文件，③合同專用條款，④合同協(xié)議書，⑤中標通知書、投標書及附件，⑥圖紙。

A．①②③④⑤⑥

B．④⑤③①②⑥

C．⑤①③④②⑥

D．②⑥④③①⑤

25、房地產(chǎn)開發(fā)公司應當在商品住宅交付時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和__。

A．《住宅使用說明書》

B．《住宅驗收說明書》

C．《住宅保修說明書》

D．《住宅保修保證書》

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進行風險分析的方法一般采用__。

A．概率分析 B．解析法

C．蒙特卡洛法

D．杠桿分析法

2、根據(jù)求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價格的方法有（）。

A．單位比較法

B．市場提取法

C．分解法

D．工料測量法

E．分部分項法

3、關于長期趨勢法的作用，下列說法正確的有。

A：長期趨勢法可以用于收益法中對未來的凈收益進行預測

B：長期趨勢法可以用于收益法中對還原利率的直接測算

C：長期趨勢法可以用于市場法中對可比實例價格進行交易日期調(diào)整

D：長期趨勢法用來填補某些房地產(chǎn)價格歷史資料的缺乏

E：長期趨勢法用來比較、分析兩宗以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢

4、某筆貸款的年名義利率為12%，年實際利率為12.55%，則該筆貸款是按作為計息周期的。

A：年

B：半年

C：季度

D：月

E：借款合同

5、價高者得規(guī)則是為買方的競爭而設定，需在拍賣現(xiàn)場通過比較得出，比較的基礎是。

A：拍賣人宣布的起拍價

B：買方的報價

C：拍賣的保留價

D：競買人的報價

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

6、下列情況，經(jīng)批準可保留劃撥建設用地使用權，但保留劃撥土地方式的期限不超過五年。

A：繼續(xù)作為城市基礎設施用地

B：繼續(xù)作為公益事業(yè)設施用地

C：國有企業(yè)兼并國有企業(yè)、非國有企業(yè)及國有企業(yè)合并后的企業(yè)是國有工業(yè)企業(yè)的

D：在國有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的E：國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的

7、金融是貨幣資金的融通，其中融通的主要對象是。

A：債券

B：股票

C：貨幣和貨幣資金

D：黃金

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

8、李某的月均收入為4500元，購買小汽車每月須償還的貸款額為800元，住房抵押貸款月償還款為1440元，每月支出的物業(yè)管理費用為120元。李某的所有債務與收入比是。

A：32．00％

B：34．67％

C：49．78％

D：52．44％

E：借款合同

9、征收和征用的共同之處在于。

A：都是改變所有權

B：都是改變使用權

C：都要依法給予補償

D：都是為了公共利益需要

E：都要經(jīng)過法定程序

10、房產(chǎn)分戶圖表示的內(nèi)容有。(2004年房地產(chǎn)經(jīng)紀人相關知識試題)A：控制點

B：房屋權界線

C：房屋附屬設施

D：房屋產(chǎn)權面積

E：門牌號

11、利率變化會給房地產(chǎn)投資信托的實際收益帶來損失，當長期固定利率__時，會引起債權組合價值的相對下降。

A．上升

B．下降

C．不變

D．無法判斷

12、下列關于樓地面的構造，表述正確的是。

A：在有隔聲、保溫等要求的樓面則設置輕質(zhì)材料的填充層

B：墊層是在基層之上的構造層

C：面層是地面的表層

D：面層是人們直接接觸的一層

E：地面的基層是結(jié)構樓板；樓面的基層是基土

13、已知某房地產(chǎn)40年收益價格為150萬元，該房地產(chǎn)報酬率為10%，那么該宗房地產(chǎn)30年收益價格為__萬元。

A．112.5 B．155.6 C．144.6 D．132.4

14、以縣為單位，人均耕地在1畝以下，耕地占用稅為每平方米__元。

A．1～3 B．2～8 C．3～9 D．2～10

15、下列土地符合免征土地使用稅的包括。A：國家機關自用的土地

B：由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地

C：宗教寺廟自用的土地

D：公園開展出租經(jīng)營用的土地

E：直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地

16、一般來說，對企業(yè)的市場營銷有直接影響。經(jīng)濟發(fā)展速度快，人民收入高，則購買力增強，市場需求增大；反之則小。

A：政治法律環(huán)境

B：經(jīng)濟環(huán)境

C：人口環(huán)境

D：社會文化環(huán)境

E：借款合同

17、下列表述中，正確的有（）。

A．開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期

B．開發(fā)期又可稱為建設期，對于在土地上進行房屋建設的情況來說，又可分為前期和建造期

C．開發(fā)期的終點是預計待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的日期，起點與開發(fā)經(jīng)營期起點相同

D．經(jīng)營期可具體化為銷售期和出租期

E．在有租賃的情況下，租售期通常到開發(fā)完成的日期

18、衡量房地產(chǎn)泡沫常用的指標有。

A：房價收入比

B：租金售價比

C：實際價格與理論價格之比

D：房地產(chǎn)供求比

E：房地產(chǎn)價格指數(shù)與居民消費價格指數(shù)之比

19、某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為16%，計算后得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5．44%，則在該項目的計算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是__。

A．3.57% B．4.00% C．6.56% D．10.56%

20、某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構承擔一個技術難度大、情況復雜、耗用人員和時間多的房地產(chǎn)項目的全程咨詢服務，項目的總投資額為1億元，按照有關規(guī)定，則該機構可以收費萬元。

A：20 B：30 C：50 D：80 E：100

21、下列關于《物業(yè)服務合同》，說法正確的是__。

A．《物業(yè)服務合同》屬于我國合同分類中的委托合同

B．《物業(yè)服務合同》只可以發(fā)生在法人之間，不可發(fā)生在公民與法人之間 C．業(yè)主大會成立以后，一般要簽訂《前期物業(yè)服務合同》；業(yè)主大會成立以前，一般要簽訂《物業(yè)服務合同》

D．業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務合同》一經(jīng)簽訂，原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或公房出售單位與物業(yè)服務企業(yè)所簽訂的《物業(yè)服務合同》即自行失效

22、流通貨幣需要量取決于三個因素。

A：已銷售的商品數(shù)量

B：待銷售的商品數(shù)量

C：單位商品價格

D：貨幣流通次數(shù)

E：貨幣流通時間

23、商品房銷售中，禁止的行為包括。

A：返本銷售

B：實名制購房

C：未取得商品房預售許可證收取定金

D：成套住宅分割拆零銷售

E：預購人將購買的期房再行轉(zhuǎn)讓

24、在經(jīng)濟學范疇的價值中，房地產(chǎn)估價通常所講的價值是指__。

A．使用價值

B．交換價值

C．理論價值

D．評估價值

25、__是指住宅建筑總面積與住宅用地面積之比。

A．住宅建筑凈密度

B．住宅建筑毛密度

C．住宅建筑面積凈密度

D．容積率

第五篇：房地產(chǎn)評估方法

房地產(chǎn)估價方法

1、成本法（1）成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。

（2）重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設利潤）得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。

2、市場比較法

挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個因素進行指數(shù)量化，通過準確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結(jié)果較為準確。

3、剩余法

房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價＝土地使用權價值＋房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。

4、收益法

不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值＝房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。

5、假設開發(fā)法

對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。

6、基準地價法

針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，最后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。

7、路線價法

土地使用權的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。