第一篇：影響房地產(chǎn)市場定位的因素分析

影響房地產(chǎn)市場定位的因素分析

房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展深刻地影響著我國的經(jīng)濟、文化、生活是國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了由賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變，逐漸走向良性發(fā)展軌道，但在實際的運行過程正中房地產(chǎn)企業(yè)并沒有理性地分析我國的房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和存在的問題，市場定位不是建立在科學(xué)合理并結(jié)合我國的實際基礎(chǔ)之上。眾所周知，房地產(chǎn)具有很大的區(qū)域性，不同的地區(qū)由于經(jīng)濟、文化、習(xí)俗、消費者等方面存在差異，外化在對物業(yè)的要求上各不相同。而事實上目前我國的房地產(chǎn)市場無論是在住宅、商鋪、寫字樓物業(yè)的定位上沒有形成自己的特色，內(nèi)地的企業(yè)沿用沿海房地產(chǎn)企業(yè)的定位風(fēng)格，而沿海城市借鑒國外公司的定位理論。還有些房地產(chǎn)企業(yè)在市場定位時一味強調(diào)地段論，把地段作為影響其定位的唯一因素，缺乏真正意義上的賣點和競爭力。這樣現(xiàn)象導(dǎo)致的結(jié)果是：一方面是企業(yè)按照自己的經(jīng)營意圖提供樓盤，另一方面是消費者的有效需求不足，望樓興嘆，而實際上有的企業(yè)并沒實現(xiàn)既定的經(jīng)營目標(biāo)甚至還會虧損。中國已加入世界貿(mào)易組織外資房地產(chǎn)企業(yè)紛紛搶灘中國市場已成為不爭的事實，所以，中國的房地產(chǎn)企業(yè)有必要冷靜下來對影響定位的因素進行系統(tǒng)地分析。本文將從房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)、營銷學(xué)角度對影響市場定位的經(jīng)濟因素、專業(yè)物業(yè)的特點、競爭因素、企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)、消費者、物業(yè)管理、信息技術(shù)、政策法規(guī)等主要因素進行分析。并采用定性和定量相結(jié)合、比較分析方式試圖建立適合我國房地產(chǎn)市場定位因素分析系統(tǒng)，這對房地產(chǎn)企業(yè)向市場提供適銷對路的樓盤降低房地產(chǎn)空置率有著重要的指導(dǎo)意義。

影響房地產(chǎn)營銷策略的主要因素分析

怎樣盡快把房子賣出去,是令開發(fā)商頭疼的事情,所以房地產(chǎn)營銷策略也逐漸被越來越多地重視起來,房地產(chǎn)營銷策略的制定是一項復(fù)雜的工作,涉及面廣、難度大,如何才能制定出好的營銷策略,是值得我們深入研究的重要課題。論文首先通過文獻綜述的詳細(xì)研究,理清了國內(nèi)外學(xué)者有關(guān)房地產(chǎn)營銷策略的研究成果和方法,為開發(fā)商采取應(yīng)對策略提供可借鑒的理論與方法,同時為本文的實證研究提供了理論基礎(chǔ)。其次,通過文獻研究法、問卷調(diào)查法、訪談法、數(shù)理統(tǒng)計法和層次分析(AHP)法等多種方法,首次系統(tǒng)地確定并分析重慶市影響房地產(chǎn)營銷策略的主要因素,并且得出各個因素的相對比重,為開發(fā)商進行營銷決策提供了較為真實的依據(jù),同時還為其他學(xué)者在此基礎(chǔ)上進一步研究提供了理論基礎(chǔ)和現(xiàn)實依據(jù)。最后,確定了重慶市房地產(chǎn)產(chǎn)品價格、目標(biāo)消費群體及喜好、市場供給與需求情況等影響房地產(chǎn)營銷策略的30個主要因素,并對這些因素從五個影響方面(即:營銷環(huán)境因素、消費者市場特點因素、消費者行為因素、房地產(chǎn)項目自身因素和公司內(nèi)部因素)進行歸類,主要從各個因素是如何影響房地產(chǎn)營銷策略、開發(fā)商在制定策略時需要注意的問題等方面分析和闡述的。關(guān)于房地產(chǎn)營銷策略的影響因素的實證研究在國內(nèi)還只是剛剛起步,本文的研究在一定意義上具有探索性,仍然存在一些缺陷,未來的研究還需要從模型函數(shù)形式選優(yōu)、影響因素選擇與量化、實證數(shù)據(jù)樣本取樣等方面進行研究,促進該領(lǐng)域的學(xué)術(shù)發(fā)展和推廣應(yīng)用

第二篇：市場定位分析

市場分析

美國商務(wù)部的統(tǒng)計資料表明：獨立開店的業(yè)主成功率不到20％，而以加盟店形式開店的，成功率則高達(dá)90％。特許經(jīng)營是一種最簡單、成功率最高、在世界各地普遍行之有效的經(jīng)營手段。連鎖經(jīng)營已經(jīng)成為全球最佳的商業(yè)模式。21世紀(jì)是連鎖店的天下。

一、準(zhǔn)確定位

甜品行業(yè)在港、澳地區(qū)發(fā)展已有多年歷史，響譽盛名，而中國大陸的甜品養(yǎng)生文化行業(yè)才剛剛起步，有著極大的投資潛力。喜棧甜品在同行中率引進先進的經(jīng)營模式——特許連鎖經(jīng)營。喜棧憑著長期以來對消費者的悉心關(guān)注，及對甜品市場發(fā)展趨勢的正確把握，果斷開拓甜品市場,成為強調(diào)養(yǎng)生與美味的美食品牌。

二、特許經(jīng)營優(yōu)勢

其一是分享品牌金礦，品牌是一種信譽、品質(zhì)和服務(wù)的象征，具有極高的含金量。消費者對品牌的認(rèn)同，大大縮短了加盟者的投入期。

其二是分享經(jīng)營訣竅，“借他人之梯，登自家成功之樓”。

其三是分享總部提供的支持、培訓(xùn)、管理、廣告、促銷等。由于無需為貨源、器材、采購和廣告宣傳等事宜擔(dān)心，對勢單力薄的投資者確實是一條比較好的創(chuàng)業(yè)途徑。加盟者只需要出資金，就可以獲得一個成熟的項目，輕松開店，獲利豐厚。

三、良好發(fā)展前景

餐飲業(yè)是未來中國市場最有發(fā)展前途的十大行業(yè)之一，也是這十大賺錢行業(yè)中唯一適合小本經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)。餐飲業(yè)同時也是理想的特許經(jīng)營市場。

特許經(jīng)營市場的適用三標(biāo)準(zhǔn)：

第一：具有巨大市場消費潛力，市場空間不飽和；

第二：目標(biāo)消費群具有一定的購買力，經(jīng)營能取得一定的銷售額和利潤；第三：本企業(yè)有開拓市場的能力，而且市場未被競爭對手完全占有。

四、巨大潛力

哲學(xué)家說：美食是經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的體現(xiàn)，是一種獨特的文化，是一門融合在我們?nèi)粘Ｉ钪械拿缹W(xué)。隨著國內(nèi)人們生活水平的提高，人們不斷追求健康飲食及特色文化享受，市場購買力逐漸加大。據(jù)市場調(diào)查顯示，消費者對甜品的需求，在近兩年來飛速增長，在競爭日益殘酷的國內(nèi)市場中，甜品業(yè)無疑是一片潛力巨大的新天地。

五、產(chǎn)品優(yōu)勢

香港的甜品款式之多，風(fēng)格之廣，創(chuàng)意之新，品味之純，堪稱世界之最。在香港各式各樣的甜品店多不勝數(shù)，生意非常興隆。喜棧甜品品牌便是源自于香港，融合了兩地的產(chǎn)品特色和飲食文化，從而形成獨特的產(chǎn)品優(yōu)勢。

六、品牌定位

喜棧以“自然、營養(yǎng)、美味”的特色以及全國際連鎖加盟經(jīng)營理念，為喜棧加盟商提供更優(yōu)質(zhì)的專業(yè)產(chǎn)品和真誠的服務(wù)，立足成為與消費者信賴的甜品品牌。餐飲業(yè)的品牌連鎖經(jīng)營，是當(dāng)今的投資熱土。

第三篇：房地產(chǎn)銷售人員薪酬影響因素分析（本站推薦）

薪酬設(shè)計與管理論文 題目：西安雅荷地產(chǎn)公司銷售

人員薪酬影響因素分析

西安雅荷地產(chǎn)公司銷售人員薪酬影響因素分析

【摘要】在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，中國企業(yè)進入了一個“以銷定產(chǎn)”的時代，“銷售是企業(yè)的龍頭"已經(jīng)成市場經(jīng)濟下企業(yè)家的共識，我們常說，客戶是企業(yè)的上帝，而銷售人員就是將上帝回來并要上帝掏腰包的人。銷售職類在企業(yè)中一直扮演著獨特的角色，其中最令人咋舌的莫過于銷售從業(yè)者判若云泥的薪酬差距，這樣的差距對銷售人員的工作積極性產(chǎn)生了很大影響。本文通過對西安雅荷地產(chǎn)公司銷售人員薪酬影響因素的分析，對企業(yè)如何利用薪酬來激勵銷售人員完成高業(yè)績，實現(xiàn)高業(yè)績提供了參考依據(jù)。

【關(guān)鍵詞】 薪酬銷售人員影響因素

西安雅荷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于一九九八年，注冊資金1.5億元，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)。公司始終堅持“以持續(xù)地服務(wù)于人們高品質(zhì)的生活”為使命，整合資源，關(guān)注品質(zhì)，現(xiàn)已形成了以房地產(chǎn)開發(fā)為龍頭，集物業(yè)管理、園藝綠化為一體的現(xiàn)代化專業(yè)公司。雅荷地產(chǎn)歷經(jīng)十八年的努力拼搏，公司先后在西安成功開發(fā)了以“雅荷”為品牌的七個樓盤項目，雅荷花園、雅荷翠華大廈、雅荷度假山莊、雅荷城市花園、雅荷智能家園、雅荷中環(huán)大廈、雅荷春天等項目，累計占地約1500畝，總建筑面積約150萬平方米，已建成面積約100萬平方米。在西安引起了強烈反響，成為西安房地產(chǎn)業(yè)的一枝奇葩。

該公司一直將銷售量作為企業(yè)發(fā)展的核心力量，銷售人才對于西安雅荷地產(chǎn)公司的重要性顯而易見，薪酬，是維持和促進企業(yè)銷售人員滿意并因此提高工作效率與工作質(zhì)量的最重要的激勵手段之一，也是企業(yè)吸引和留住銷售人才的關(guān)鍵所在。實踐證明，薪酬分配對企業(yè)的發(fā)展具有持久的影響力，對銷售人員的行為形成內(nèi)在的驅(qū)動力。

那么影響銷售人員薪酬因素又有哪些呢？為此，我們抽取了50名西安雅荷地產(chǎn)銷售人員進行問卷調(diào)查和訪談，為了確保調(diào)查結(jié)果的準(zhǔn)確性，我們以不同性別、不同年齡、不同學(xué)歷水平的原則來選取樣本，初步整理后，我們得知，西安雅荷地產(chǎn)公司銷售人員的薪資結(jié)構(gòu)主要由兩部分組成：基本工資、傭金提成。顯然，銷售人員的薪酬是“多勞多得”，經(jīng)過對問卷的深入分析，我們了解到影響

銷售人員薪酬因素主要有以下三個方面：

1.社會因素

社會因素即企業(yè)外部因素，影響薪酬水平的因素主要有： 地區(qū)及行業(yè)薪酬水平、勞動力市場的供求狀況、物價水平。

1.1地區(qū)及行業(yè)薪酬水平

由于個體選擇的行業(yè)及生活地區(qū)指數(shù)不同，所以對自身的收入有很大影響。調(diào)查問卷結(jié)果顯示，在西安這類二線城市，56.66%的銷售人員認(rèn)為企業(yè)所在區(qū)域和行業(yè)特點對企業(yè)薪酬水平的影響較大，分析得知：發(fā)達(dá)地區(qū)，企業(yè)人才競爭激烈，企業(yè)的整體支付能力較高，銷售人員薪酬水平顯然偏高，而較落后地區(qū)企業(yè)支付能力欠缺，物價水平也偏低，銷售人員薪酬水平也相應(yīng)偏低。

1.2勞動力市場的供需關(guān)系

調(diào)查得知，銷售人員薪酬水平也受到勞動力市場供求關(guān)系的影響。87.7%的銷售人員認(rèn)為勞動力市場供求關(guān)系失衡人才稀缺時，勞動力價格也會偏離其本身的價值，一般供大于求的時候，薪酬水平會下降，供不應(yīng)求的時候，薪酬水平會上升。

1.3物價水平

銷售人員在當(dāng)?shù)厣钯M價格水平的變動，對薪酬也有一定的影響。當(dāng)貨幣工資水平不變，或其上漲幅度小于物價上漲幅度時，物價上漲將導(dǎo)致職工實際薪資水平的下降。

在本次調(diào)查研究結(jié)果中還有一些其他社會因素也會影響銷售人員薪酬水平，例如，國家政策、社會勞動生產(chǎn)率等，但被調(diào)查者認(rèn)為這些因素對他們的薪酬水平影響不是很大。

2.企業(yè)內(nèi)部因素

企業(yè)內(nèi)部因素中主要包含企業(yè)經(jīng)營狀況、企業(yè)員工的數(shù)量和結(jié)構(gòu)、企業(yè)性質(zhì)

2.1企業(yè)經(jīng)營狀況

企業(yè)經(jīng)營狀況是影響薪酬水平的重要因素，據(jù)調(diào)查了解，大約98.3%的 銷售員認(rèn)同經(jīng)營狀況好的企業(yè)，支付就能力強，都能保持薪酬有一定的增幅，而經(jīng)營狀況差的企業(yè)，企業(yè)的薪酬負(fù)擔(dān)超過了企業(yè)的支付能力，不得不考慮人力成本的因素，銷售人員的薪酬水平就會受到影響。

2.2企業(yè)員工的數(shù)量和結(jié)構(gòu)

經(jīng)過對問卷數(shù)據(jù)結(jié)果的處理，我們發(fā)現(xiàn)企業(yè)薪酬水平和員工人數(shù)之間的關(guān)系

大致呈現(xiàn)此關(guān)系：

___X薪酬水平=∑薪酬÷∑人數(shù)

可見，企業(yè)的薪酬水平與薪酬總額成正比，與企業(yè)員工人數(shù)成反比，要想提高薪酬水平，就要加大薪酬總額，或者減少企業(yè)的員工人數(shù)，除此之外，調(diào)查中還有一部分人認(rèn)為，員工流動的加劇也會降低企業(yè)的平均薪酬水平。

2.3企業(yè)性質(zhì)

企業(yè)性質(zhì)也會影響到銷售人員的薪酬狀況，調(diào)查中我們了解到，私企、國企、外企和民營企業(yè)的薪酬政策是不同的，有將近70%的被調(diào)查人員認(rèn)為公司性質(zhì)直接營銷到期薪酬水平。當(dāng)然，在我們調(diào)查過程中，也有31.3%的受訪人員認(rèn)為企業(yè)的性質(zhì)對影響銷售人員的薪酬不是很大。

除以上三大主要因素外，企業(yè)的薪酬制度、工會力量也影響企業(yè)銷售人員的薪酬水平。

3.員工個人因素

在對西安雅荷地產(chǎn)銷售人員調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)，主要影響其薪酬的因素就是雇員自身的因素，主要有崗職差異、工作績效、工作技能和付出，學(xué)歷水平等因素。

3.1 崗職差異

調(diào)查樣本中，其中銷售主管6人，他們的基本工資為1200元/月，銷售代表共44人，他們的基本工資為1000元/月，可見職位的差異主要體現(xiàn)在基本工資的設(shè)定方面，另外，不同的職位，在工作繁簡、難易、責(zé)任輕重等方面的差異也影響著薪酬水平的高低。

3.2 工作績效

工作績效對于地產(chǎn)銷售人員來說對他們的薪酬水平是最重要、最直接的影響因素。

如果銷售人員的投入程度不同，績效有差異，那么對公司的價值貢獻也是不同的。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，100%的被調(diào)查人員認(rèn)為績效是影響銷售人員薪酬的主要因素，公司薪酬的分配依據(jù)是對銷售人員的業(yè)績評估，對于銷售人員的績效評估 包括有效工作量的部分（即未產(chǎn)生直接銷售成果，但是有價值的行為），如銷售產(chǎn)品數(shù)量、潛在客戶開發(fā)、銷售機會發(fā)掘、項目運作等，總之，普遍認(rèn)為銷售人員的薪酬是有銷售人員的績效價值所決定的。

另外，西安雅荷地產(chǎn)的傭金提成標(biāo)準(zhǔn)，也說明了銷售人員工作業(yè)績的重要程度。傭金提成標(biāo)準(zhǔn)采用累加提成方式（按銷售月度計），即：

完成銷售1-2套，傭金提成按5‰計算；

完成銷售3-5套，傭金提成按6‰計算；

完成銷售6-9套，傭金提成按7‰計算；

完成銷售10套以上（含10套），傭金提成按8‰計算。

銷售主管按總銷提成，提成標(biāo)準(zhǔn)為：總銷金額的1‰-1.5‰（完成銷售計劃傭金提成按1.5‰執(zhí)行，未完成按1‰執(zhí)行）；

3.3工作技能和付出

通過本次調(diào)查和研究我們了解到銷售人員的技能和付出也會影響到銷售人員的薪酬，99%的被調(diào)查人員都認(rèn)為銷售人員的技能和付出會直接影響到銷售人員的業(yè)績從而影響到銷售人員的薪酬水平。

銷售冠軍每月額外獎勵人民幣300元,銷售亞軍每月額外獎勵人民幣150元(個人業(yè)績未完成個人月銷售計劃任務(wù)的不執(zhí)行此獎勵制度）；連續(xù)三個月為銷售冠軍的再獎勵人民幣1000元；五次（含）以上被評為銷售冠軍的獎勵人民幣2000元，同時按銷售人員要求可將其勞資關(guān)系調(diào)入公司。

3.4學(xué)歷水平

銷售人員作為企業(yè)與客戶的紐帶，代表企業(yè)與客戶接觸，其本身的一言一行表現(xiàn)出企業(yè)的文化層次。使銷售人員的基本薪資與其受學(xué)歷水平掛鉤，一方面是對銷售人員前期投資的回報，另一方面體現(xiàn)出企業(yè)對知識和文化的認(rèn)可，員工學(xué)歷水平的高低也與員工在工作中表現(xiàn)出來的工作能力、工作技能緊密相關(guān)，如：與顧客溝通能力、對行業(yè)現(xiàn)狀的把握、對家居行業(yè)知識的掌握等。

除以上因素外，還與銷售人員的性別差異、工作年限、工作經(jīng)驗等因素有關(guān)。連續(xù)計算為企業(yè)服務(wù)的年限并與薪酬掛鉤有利于穩(wěn)定員工隊伍，降低流動成本的作用，并能提高員工對企業(yè)的忠誠度。但對于銷售人員來說，這個權(quán)變因素不能占有過高的比重，所以，決定力量并不是很大。

銷售人員的薪酬作為企業(yè)內(nèi)部管理的一項重要因素，影響因素可謂多種多樣，每一個因素都有可能影響到銷售人員薪酬。西安雅荷地產(chǎn)公司需要抓住這些重點影響因素，對薪酬制度作出相應(yīng)的改進措施，將會極大地激發(fā)銷售人員的積極性。

參考文獻：

【1】 吳海波 《企業(yè)員工薪酬水平影響因素實證研究》；經(jīng)濟論壇 2009.05

【2】 駱品亮《銷售人員的薪酬機制設(shè)計研究綜述》管理工程學(xué)報 2001.1

【3】 陳曉東《銷售薪酬管理》經(jīng)濟管理出版社 2003

【4】 劉昕《薪酬管理（第二版）》人民大學(xué)出版社2007

第四篇：房地產(chǎn)市場及其政治影響

房地產(chǎn)市場及其政治影響

作者：狄汶康

班級：財政學(xué)2012-1班

摘要：房地產(chǎn)市場滯銷、土地拍賣熱度下降，地方財政馬上感到了不適應(yīng)。如果真是這樣，地方政府財政長期以來形成的對土地高度依賴現(xiàn)象，就到了不得不改變的時候了。受制于土地財政的地方政府，終于迎來真正的自主發(fā)債。近年來，“土地財政”已經(jīng)成為我國宏觀經(jīng)濟運行中的突出問題之一?！巴恋刎斦蓖聘吡朔績r，助長了房地產(chǎn)投機，引發(fā)了地方政府投融資平臺風(fēng)險，對宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定埋下了隱患。關(guān)鍵詞：土地財政；地方自主發(fā)債；微刺激

The real estate market and its political influence

Di Wenkang Abstract: Real estate market slow-moving, land auction heat drops, local finance immediately feel not adapt.If so, the local government fiscal formed for a long time to land is highly dependent on phenomenon;it's time to have to change.Under the control of the local government of land finance, was the real issue bond.In recent years, the “l(fā)and finance” has become one of the outstanding problems of China's macroeconomic operation.“Land finance” pushing up prices, add to the real estate speculation, the local government investment and financing platform risk, buried a hidden danger for macroeconomic stability.Key words: Land finance;Place to issue bonds;Micro stimulus 一 土地財政的產(chǎn)生

（一）土地財政的實質(zhì)

“土地財政”是指地方政府通過各種土地經(jīng)營手段，獲得土地出讓金、土地稅費以及利用土地進行投融資的行為?！巴恋刎斦钡谋憩F(xiàn)形式和主要內(nèi)容包括：第一，土地出讓收入。地方政府通過低價征用耕地通過招標(biāo)、拍賣、掛牌將之高價出售給市場，從而獲得巨額土地出讓收入。第二，土地稅費收入。地方政府通過土地及其附著物開發(fā)獲得一些稅費收入。第三，土地投融資。地方政府土地作為抵押獲得的任何一些信貸資源，各地區(qū)紛紛建立各種開發(fā)區(qū)和投融資平臺公司，以地方財政的未來增收和土地收益作為還款來源，從而通過銀行貸款，債券發(fā)行獲得貨幣資源，將之投入到城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中。事實上，這成為地方政府變相舉債的方式。

（二）土地財政的正負(fù)效應(yīng) 1土地財政的正效應(yīng)

土地財政有其產(chǎn)生的歷史背景也有其積極作用。一方面，地方政府征用土地，將農(nóng)村耕地變?yōu)槌鞘杏玫?，或?qū)Τ鞘袃?nèi)土地進行拆遷改建，首先就使中國的土地資源得到了盤活，推動了城市化和城市建設(shè)的進程。另一方面，在地方政府財政困難時期，土地財政確實緩解了財政困難，否則龐大的市政建設(shè)開支、社會保障開支等都無法實現(xiàn)，這對于城市的穩(wěn)定發(fā)展也是有其積極意義的。

2土地財政的負(fù)效應(yīng)

與此同時，我們也要看到土地財政已經(jīng)暴露的弊端。

第一，被征地農(nóng)民的利益被侵犯，農(nóng)民被征地后，不僅沒有得到出讓土地應(yīng)該獲得的收入，反而失去了賴以生存的生產(chǎn)資料。再加上現(xiàn)今社保體制的不完善，失地農(nóng)民的生活完全得不到保障，以致形成就業(yè)無崗、種田無地、社保無份的狀況。第二，房價過高，房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)。目前，我國大部份地方政府都是以土地財政維持財政支出。而地方政府最為明顯的表現(xiàn)就是推高房地產(chǎn)價格以得到兩方面的利益。房地產(chǎn)商與地方政府利益的相一致也是我國房地產(chǎn)價格居高不下的重要原因。由于土地財政導(dǎo)致的土地價格猛抬，房價只升不降無疑將形成房地產(chǎn)泡沫。對于普通消費者來說，無力購房，影響社會和諧。第三，地方政府極易滋生尋租等腐敗行為。在土地運作的全過程中，可以滋生腐敗行為的主要有兩個方面。一是壓低地價，二是抬高市價。通過這樣的炒作土地手段達(dá)到地方政府獲得更多財政收入的目的。這其中，就不排除一些地產(chǎn)商為了自身利益大搞權(quán)錢交易，尋租涉租行為屢見不鮮。

（三）房地產(chǎn)現(xiàn)狀

上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，5月份，包括京、滬、深、廣在內(nèi)的10個典型城市土地出讓金收入578億元，環(huán)比下降20.3%，同比下降24.6%，20個月來首次出現(xiàn)負(fù)增長。房子和土地雙雙“滯銷”，直接影響的就是房地產(chǎn)相關(guān)稅收總量。

中國指數(shù)研究院最新報告顯示，5月全國300個城市共成交土地1767宗，環(huán)比減少19%，同比減少45%；土地出讓金總額1375億元，環(huán)比下降30%，同比下降38%。土地成交量和出讓金均銳減。率先發(fā)布5月份財政數(shù)據(jù)的內(nèi)蒙古印證了這一判斷：1-5月，全區(qū)公共財政預(yù)算收入682.5億元，同比僅增長0.1%；其中，稅收收入426.5億元，同比下降12.4%；非稅收入256億元，同比增長31.3%；全區(qū)政府性基金收入158.4億元，同比下降21.5%，減收43.4億元。

如此說明：依靠賣地收入高速增長的時代正在遠(yuǎn)去。

二 地方自主發(fā)債試水

（一）市政債的發(fā)行

受制于土地財政的地方政府，終于迎來真正的自主發(fā)債。5月21日中午，財政部發(fā)布關(guān)于印發(fā)《2014年地方政府債券自發(fā)自還試點辦法》（以下簡稱《辦法》）的通知，允許上海、浙江、廣東、江蘇、山東、北京、青島等十省市試點地方政府債券自發(fā)自還，債券期限為5年、7年和10年，結(jié)構(gòu)比例為4∶3∶3。

然而，也有分析人士接受采訪時表示，地方自主發(fā)債代表著地方政府未來的融資趨勢，但由于自主發(fā)債來得太晚，試點發(fā)債規(guī)模小，目前對地方融資格局影響有限。

此前，中央政府多次表態(tài)，對于地方債要“開正門、堵偏門”；然而，在新型城鎮(zhèn)化仍然面臨高達(dá)40萬億元的融資規(guī)模背景下，打開的“正門”仍是杯水車薪，如何替代已然做大的“偏門”，依然是未解的難題。

（二）地方債的壓力

一直飽受市場爭議的地方債，如今正面臨經(jīng)濟下行和房地產(chǎn)不景氣的雙重壓力。

眾所周知，土地收入一直是地方政府償還債務(wù)的主要資金來源。2013年6月，國家審計署公布的《36個地方政府本級政府性債務(wù)審計結(jié)果》顯示：18個省會和直轄市，有17個承諾以土地出讓收入來償債，比例高達(dá)95%。2012年6000億的土地出讓凈收入連支付地方債的年利息都不夠。市場分析人士認(rèn)為，相比債務(wù)余額，地方債近幾年的增長速度更應(yīng)引起關(guān)注。審計署2013年年底公布的地方政府債務(wù)狀況顯示，截至當(dāng)年6月末，地方政府負(fù)有償還和擔(dān)保責(zé)任的債務(wù)總額為17.9萬億元，較上一次統(tǒng)計，也就是2010年的10.7萬億元增長67%。

賈康認(rèn)為，我國政府債務(wù)總體上安全可控，地方債務(wù)最大的風(fēng)險在于不透明，應(yīng)當(dāng)以“治存量、開前門、關(guān)后門、修圍墻”為要領(lǐng)，疏堵結(jié)合，把近5年已登堂入室的地方公債的規(guī)模逐步擴大來置換、替代地方融資平臺等形成的隱性負(fù)債。

國務(wù)院總理李克強在今年全國兩會上答記者問時也表示，對于地方債要采取逐步納入預(yù)算管理，開正門、堵偏門，規(guī)范融資平臺等措施。

三 地方GDP警報

（一）GDP增速下降

不可否認(rèn)，房地產(chǎn)行情低迷，土地賣不出去，財政收入銳減。在此次國務(wù)院召開的部分省市經(jīng)濟工作座談會上，黑龍江、河北和山西的省長都應(yīng)邀出席，而這三個省份的一季度GDP增速排在全國末尾；其中，黑龍江從去年一季度的9%下降到今年一季度的4.1%，河北由9.1%下降到4.2%，都巨降了4.9個百分點。山西則由9.5%下降到5.5%，下降幅度也達(dá)4個百分點。從全國范圍來看，GDP增速“剎車”的跡象也十分明顯，共有27個省市區(qū)的GDP增速回落。

（二）政府微刺激

2013年6月，英國巴克萊銀行提出了“李克強經(jīng)濟學(xué)”概念，其中最重要的一點論述就是“不刺激”。隨著“李克強經(jīng)濟學(xué)”在國內(nèi)外廣泛傳播開來，刺激與改革是相對立的這一思維定勢也開始根植于很多人的心中。

新華社評論文章指出，刺激和改革并不對立，部分刺激措施同時也是改革措施。“微刺激”的目的在于夯實促改革的宏觀經(jīng)濟基礎(chǔ)，在于為改革贏得必要的時間和空間。

其實，中央政府早已經(jīng)注意到了經(jīng)濟下滑問題的嚴(yán)重性，并推出了一系列定向發(fā)力的微刺激政策。這些政策的內(nèi)容涵蓋稅收、棚戶區(qū)改造、鐵路建設(shè)、金融支持、穩(wěn)定外貿(mào)等各個方面，還在基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域推出了一批鼓勵社會資本參與的項目。

按照國務(wù)院的部署，對穩(wěn)增長促改革調(diào)結(jié)構(gòu)惠民生政策措施落實情況的督查工作將在近期全面展開。6月25日前，各地區(qū)各部門開展自查并向國務(wù)院上報自查報告；6月25日至7月5日，國務(wù)院派出8個督察組分赴有關(guān)部門、單位和部分省區(qū)市進行實地督查；7月10日前，各督察組將督查報告上報國務(wù)院。

依靠賣地收入高速增長的時代正在遠(yuǎn)去，對于地方財政，這或許并不完全是壞事。那么，接下來土地財政何去何從？長期研究土地財政問題的江蘇省社科院財貿(mào)經(jīng)濟研究所副研究員駱祖春認(rèn)為，參照香港的經(jīng)驗，土地財政并非不可持續(xù)，目前的核心問題是70年地租一次收取的批租制，以及征地過程中政府與農(nóng)民的利益分配問題。刺激和改革并不對立，部分刺激措施同時也是改革措施?！拔⒋碳ぁ钡哪康脑谟诤粚嵈俑母锏暮暧^經(jīng)濟基礎(chǔ)，在于為改革贏得必要的時間和空間。國務(wù)院總理李克強在今年全國兩會上答記者問時也表示，對于地方債要采取逐步納入預(yù)算管理，開正門、堵偏門，規(guī)范融資平臺等措施。同時國務(wù)院對化解地方債風(fēng)險給予明確的政策指向，即“規(guī)范政府舉債融資制度。開明渠、堵暗道，建立以政府債券為主體的地方政府舉債融資機制，剝離融資平臺公司政府融資職能。對地方政府債務(wù)實行限額控制，分類納入預(yù)算管理”。參考文獻：

1唐在富.中國土地財政基本理論研究——土地財政的起源、本質(zhì)、風(fēng)險與未來[J].經(jīng)濟經(jīng)緯，2012（02）2卞慧.淺談我國地方政府自主發(fā)債問題[J].江西教育學(xué)院學(xué)報，2013（05）3胡坤.地方GDP警報[J].華夏時報，2014（06）

第五篇：食品安全主要影響因素分析

食品安全主要影響因素分析

[摘要]各類食品安全事件頻發(fā)，探究食品安全影響因素，并具體探究事物本質(zhì)，是保障食品安全的重要方面?？傮w來說，制約食品安全的因素主要有種植養(yǎng)殖遺留食物安全隱患、食品經(jīng)營者敗德行為、消費者消費心理以及政府監(jiān)管失效等。

[關(guān)鍵詞]食品安全;消費;監(jiān)管

中圖分類號：D035 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）24-0321-01

一、種植養(yǎng)殖遺留食物安全隱患

在產(chǎn)品種植和養(yǎng)殖過程中，易遺留食品安全隱患。不難理解，在種植養(yǎng)殖過程中，人為或者非人為的使食物攜帶對人體，易給人造成健康或者亞健康的傷害，引發(fā)的食品安全事故造成的食品安全問題不可忽視。在種植過程中，農(nóng)戶為經(jīng)濟利益，使用廉價催熟劑和有毒有害的肥料，將農(nóng)產(chǎn)品快速催熟。一些打著有機食品、綠色食品招牌的農(nóng)戶或者不法商販，公然濫用催熟劑，這對消費者的健康造成潛在威脅和影響。比如廉價的“座果靈”就可以催熟大量的果實，而催熟劑是國家允許生產(chǎn)的一種植物生長調(diào)節(jié)劑，如若使用不當(dāng)，則很可能對人體造成健康威脅。比如過量使用催熟劑，就會使有毒物質(zhì)殘留在果實中，食用后對人體造成健康隱患。

在養(yǎng)殖環(huán)節(jié)，抗生素濫用導(dǎo)致的食品安全問題并不少見。然而畜牧行業(yè)抗生素的使用增加的趨勢比較明顯，豬、雞鴨、奶牛等大型養(yǎng)殖場抗生素的使用都比較普遍。因為現(xiàn)代養(yǎng)殖業(yè)在市場經(jīng)濟發(fā)展過程中，為了快速培育出體積大的豬禽等，需要供給大量的蛋白質(zhì)，這就需要給豬禽等動物注射抗生素，以防動物生病。簡而言之，養(yǎng)殖場為了快速牟利，減少成本，就在動物飼養(yǎng)過程中使用抗生素，引致細(xì)菌產(chǎn)生耐藥性，這種耐藥性隨即通過環(huán)境、食用養(yǎng)殖的動物肉制品等方式傳播至人體，從而給人體健康和生命安全帶來危害。

二、食品經(jīng)營者敗德行為加大食品安全風(fēng)險

截至2015年12月末，全國規(guī)模以上食品企業(yè)僅僅有3.9萬余家，中小型食品企業(yè)特別多，有些企業(yè)雖然取得了生產(chǎn)和經(jīng)營許可，但質(zhì)量差，有的企業(yè)違法經(jīng)營成本較低，存在較大的安全風(fēng)險。而在食品生產(chǎn)環(huán)節(jié)的食品安全風(fēng)險是不可低估的，但是，由于目前對于中小企業(yè)的監(jiān)管仍存在粗放性特點，對于違法企業(yè)的懲罰力度不夠，在這種情況下，企業(yè)的自律性對于確保食品安全供給就顯得尤為關(guān)鍵。而現(xiàn)實情況是，很多食品企業(yè)，特別是小型食品企業(yè)缺乏社會責(zé)任感，遵守《食品安全法》意識薄弱，未切實將食品安全擺在生產(chǎn)經(jīng)營的第一位，公然生產(chǎn)經(jīng)營不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的假劣食品。這種食品經(jīng)營者的敗德行為加大了食品安全風(fēng)險。在鄉(xiāng)村，食品經(jīng)營者就更傾向于經(jīng)營品質(zhì)低劣的食品，以低價銷售，這也在農(nóng)村形成了良好的市場供求狀態(tài)。塑料米、老鼠羊肉串、化學(xué)豆腐、甲醛鴨血、摻假蜂蜜、被污染的瓶裝水、爛米粉、瘦肉精等假劣食品，曾經(jīng)長期被消費者食用，食品經(jīng)營者為了個人私利，在明知假劣食品對人體會存在潛在安全風(fēng)險的情況下，仍然制售這樣的食品，在社會上產(chǎn)生了極其惡劣的影響。有些黑心廠商地址比較隱蔽，也存在一定的流動性，對其監(jiān)管存在較大難度。

三、消費者消費心理與消費過程影響食品安全

消費者消費心理使食品安全問題的存在成為常態(tài)。普通消費者在無法辨別食品安全性的情況下，存在購買廉價食品的傾向。特別是在農(nóng)村，農(nóng)民食品安全意識薄弱，缺乏食品安全知識，對“三無”食品不但不抗拒，而是圖便宜，更無暇了解食品法律法規(guī)和食品衛(wèi)生知識。盡管如今網(wǎng)絡(luò)、電視等媒體宣傳食品安全知識，相關(guān)部門也對農(nóng)村食品安全亂象進行了整治，關(guān)閉了一批農(nóng)村違法食品小型企業(yè)和小作坊然而，農(nóng)村食品安全問題依然很嚴(yán)重。

消費者消費過程中維權(quán)越來越難。史上最嚴(yán)食品安全法的出臺，表面上是對消費者的維權(quán)越來越有利，但實際情況是，消費者因為取證和食品檢測難以攻克技術(shù)難題，無法有效維權(quán)。比如對于食品中非法添加的情況，消費者維權(quán)需要找到相關(guān)專業(yè)機構(gòu)進行鑒定，一旦鑒定結(jié)果是食品不存在安全問題，那么消費者就會增加了維權(quán)成本。加上在消費者維權(quán)過程中，經(jīng)營者沒有舉證責(zé)任，在消費者維權(quán)證據(jù)不足的情況下，維權(quán)就很難實現(xiàn)。

四、監(jiān)管失效與監(jiān)管盲區(qū)并存影響食品安全效果

長期以來，我國食品安全監(jiān)管實行多頭管理模式，多頭交叉的管理格局必然導(dǎo)致全責(zé)錯位、資源配置低，而新的監(jiān)管體制并不能在短期內(nèi)很好地調(diào)整各職能部門之間的關(guān)系，受舊體制的制約，人員、權(quán)限、機構(gòu)等各要素的調(diào)整和優(yōu)化也難以一步到位。這就不可避免的造成在實際的監(jiān)管過程中的監(jiān)管失效。目前，我國食品安全監(jiān)管體制決定了食品安全監(jiān)管中存在著分段監(jiān)管，各個部門各負(fù)其責(zé)實際上就暴露出食品安全監(jiān)管過程的漏洞和監(jiān)管盲區(qū)。各監(jiān)管部門各管一段也容易造成其職能錯位，進而造成監(jiān)管盲區(qū)。這種分段監(jiān)管的模式最終導(dǎo)致整個監(jiān)管失效。特別是在廣大農(nóng)村，隨著網(wǎng)絡(luò)的普及，農(nóng)村在享受發(fā)達(dá)的現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)帶來的便利的同時，也同時承擔(dān)著由此帶來的不安全風(fēng)險。網(wǎng)絡(luò)食品安全監(jiān)管這一塊原本就屬于較薄弱環(huán)節(jié)，山寨食品更是在農(nóng)村泛濫成災(zāi)。囿于監(jiān)管資源有限，農(nóng)村食品安全取證難，對其監(jiān)管更是難上加難。總的來說，監(jiān)管體制的不完善，監(jiān)管力量薄弱以及監(jiān)管能力差導(dǎo)致監(jiān)管失效的現(xiàn)象經(jīng)常存在。這是影響食品安全的比較關(guān)鍵的因素之一。

針對以上影響食品安全的因素，擬通過加強政府監(jiān)管、培養(yǎng)企業(yè)社會責(zé)任、消費者個人消費維權(quán)以及加強社會監(jiān)督等角度，保障食品安全。具體來說，監(jiān)管要從農(nóng)田到餐桌全過程無縫監(jiān)管，在種植過程的監(jiān)管應(yīng)該強化;針對性消費者維權(quán)難的問題，有關(guān)部門應(yīng)為消費者提供取證和食品安全監(jiān)測等服務(wù);企業(yè)要自覺尚德守法，主動承擔(dān)主體責(zé)任，樹立良好相信，打造精良品牌，供給優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品;消費者維護自身健康權(quán)益，消費過程中應(yīng)有主動保留維權(quán)證據(jù)的意識;社會各界廣泛參與監(jiān)督，特別是要針對農(nóng)村監(jiān)管盲區(qū)，加強社會監(jiān)管力度，以逐步實現(xiàn)食品安全社會共治格局。

本文作為遼寧社科規(guī)劃基金一般項目：“遼寧省食品安全管理現(xiàn)狀及對策研究”（編號：L14BGL022）階段性成果之一。

作者簡介：

王淑娟（1979―），女，遼寧社會科學(xué)院經(jīng)濟研究所助理研究員，研究方向為：公共經(jīng)濟、公共管理。