城市房屋拆遷法規(guī)確定的原則

第一篇：城市房屋拆遷法規(guī)確定的原則

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城市房屋拆遷法規(guī)確定的原則

《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》)經修訂，已于2001年6月6日國務院第40次常務會通過，2001年6月13日以中華人民共和國國務院令第305號發(fā)布，自2001年11月1日起施行。這標志著我國城市房屋拆遷管理工作又邁向了一個嶄新的階段。

修訂法規(guī)的必然性

我國的法律法規(guī)體系不斷完善，特別是《行政訴訟法》、《行政復議法》、《行政處罰法》、《城市房地產管理法》和《土地管理法》、《合同法》的實施，給城市房屋拆遷提出了新的問題和要求。

隨著社會主義市場經濟體制的確立，城市房屋拆遷中的財產權關系日益復雜，拆遷過程中的民事關系也日益復雜。特別是隨著住房制度改革的不斷深化，個人擁有房屋產權的比重日益提高，老百姓住房消費的觀念已經發(fā)生了很大變化，以及住房制度改革對住宅商品化的法律咨詢s.yingle.com

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推動，拆遷補償、安置中市場因素日益占據重要的位置，保護房屋所有人的財產權成為房屋拆遷管理工作的焦點問題。同時，隨著市場體系的不斷完善，房地產的價格必然地要完整地反映其價值。

同時，政府轉換職能，依法治理社會經濟事務，也對政府在城市房屋拆遷管理中的職能提出了新的要求。原《條例》中有一些制度是適應當時為了加快城市建設的需要而設立的，同時又受到當時體制的羈囿，過去政府直接組織城市房屋拆遷，或者直接調解拆遷當事人的民事關系，這些是不符合政府職能轉換的要求的。

各地在城市房屋拆遷的實踐中，積累了許多豐富經驗，在拆遷程序、拆遷補償安置原則、拆遷補償安置對象等方面創(chuàng)造了一些有建設性的做法。實踐證明，這些辦法可以加快拆遷工作進程，提高拆遷補償安置工作的透明度，減少拆遷糾紛。如一些城市實行的“貨幣化拆遷”，對于保證被拆遷人的權益、減少長期周轉、滿足被拆遷人不同的住房需求，都有非常積極的意義。

這些實踐的經驗，既需要通過修訂《條例》將其合理的內容上升為法律制度，也需要通過法規(guī)予以規(guī)范。

新《條例》注重保護房屋所有人的合法權益，將拆遷補償的標準由被拆遷房屋的重置價結合成新結算，修改為根據被拆遷房屋的區(qū)

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位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定貨幣補償金額;明確被拆遷人為房屋的所有人，拆遷補償的原則是對房屋所有人進行補償，兼顧對使用人的安置;進一步規(guī)范房屋拆遷的行政管理，明確管理程序;充實和完善法律責任，加大對違法行為的處罰力度。

《條例》修改的重點內容

(一)關于拆遷補償的對象

原《條例》關于對房屋所有人進行補償、對房屋使用人進行安置的原則，是在公有房屋為主體的情況下規(guī)定的，實踐中因拆遷人不征求房屋所有人的意見，直接與房屋使用人達成補償安置協議。一些城市實行的貨幣安置，將大部分補償資金支付給房屋使用人，致使房屋所有人的利益受到損害，引起房屋所有人諸多不滿。隨著住房制度改革的逐步深化，我國房屋產權結構已從公房為主體轉變?yōu)閭€人擁有住房為主體(目前可售公房的70%以上已經出售給了個人，近90%的商品住房由個人購買)。而房屋的租賃關系是房屋所有人與承租人之間的契約關系，在拆遷過程中是從屬的法律關系，它的調整應當依據相關的民事法律，在房屋所有人與承租人之間進行調整，而不應當由拆遷人在損害房屋所有人利益、未經得房屋所有人同意的前提下自作主張調整。根據這一新的情況和問題，新修訂的《條例》將被拆遷人定義為被拆遷房屋的所有人，同時規(guī)定“拆遷人應當依照本條例的規(guī)定，法律咨詢s.yingle.com

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對被拆遷人給予補償”。

(二)關于貨幣補償

原《條例》實施以來，許多地方根據當地的實際情況，先后推行了貨幣化安置，即：拆遷人根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積確定貨幣補償金額，由拆遷人支付給被拆遷人，被拆遷人自行購買居住房屋。實踐證明，采取貨幣補償方式，有利于被拆遷人自行調節(jié)住房標準、地點，滿足不同的住房消費群體的不同消費需求，有利于轉換住房機制，消化閑置商品房。同時也簡化了拆遷程序，便于對拆遷當事人的監(jiān)督。貨幣補償的方式，使被拆遷人可以及時購買需要的房屋，避免了被拆遷人因等待回遷而長期得不到妥善安置，也避免了因工程停建、緩建或者投資者資金不足造成的被拆遷人長期過渡的現象。因此，新修訂的《條例》規(guī)定：“拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換”。

(三)關于補償標準

原《條例》規(guī)定“拆遷補償實行產權調換、作價補償，或者產權調換和作價補償相結合的形式”，“作價補償的金額按照所拆房屋建筑面積的重置價格結合成新結算”。這一補償標準，在房屋商品化程度不高、土地使用權補償尚未有法律依據的情況下是能夠被接受的，法律咨詢s.yingle.com

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但隨著市場體系的不斷完善，再以重置價作為房屋拆遷的補償標準，在理論上不符合“等價有償”的原則，在實踐中被拆遷人所獲得的補償也不足以在市場中購買相應的房屋。各地在實際工作中，為了切實推進拆遷，客觀上已經不按重置價格補償被拆遷人。所以，新修訂的《條例》規(guī)定：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定?！?/p>

(四)關于租賃房屋的拆遷補償安置

租賃住房的拆遷補償安置問題，涉及到房屋所有人和使用人的關系，情況比較復雜，既要對房屋所有人進行補償，又要考慮對房屋使用人的安置。為了保護房屋所有人的利益，同時兼顧房屋使用人的利益，新修訂的《條例》規(guī)定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償?！薄氨徊疬w人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同?！?/p>

(五)關于補償安置資金的監(jiān)督管理

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為了避免拆遷單位出具虛假證明、抽逃拆遷補償安置資金，造成被拆遷人長期在外過渡，政府必須加強對拆遷補償安置資金的監(jiān)督管理。因此，新修訂的《條例》規(guī)定：申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料，其中第五項需提交的材料是“辦理存款業(yè)務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明”。并規(guī)定：“拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷補償安置資金使用的監(jiān)督。”

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第二篇：城市房屋拆遷的法規(guī)

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城市房屋拆遷的法規(guī)

拆遷人進行拆遷時，必須持有國家規(guī)定的相關文件，在獲得縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門批準后，方可實施。城市房屋拆遷的基本程序如下： 1.申領規(guī)劃用地許可證城市房屋拆遷首先應當獲得被拆遷房屋的土地使用權。拆遷人按規(guī)定向有關政府規(guī)劃管理部門申請建設用地規(guī)

拆遷人進行拆遷時，必須持有國家規(guī)定的相關文件，在獲得縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門批準后，方可實施。城市房屋拆遷的基本程序如下：

1.申領規(guī)劃用地許可證

城市房屋拆遷首先應當獲得被拆遷房屋的土地使用權。拆遷人按規(guī)定向有關政府規(guī)劃管理部門申請建設用地規(guī)劃許可證，經審查符合條件的，由規(guī)劃管理部門核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證，確定拆遷房屋的地域范圍。同時，由規(guī)劃管理部門通知被拆遷人停止房屋及其附屬物

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贏了網s.yingle.com 的改建、擴建等工程。

2.編制拆遷計劃和方案

拆遷人在獲得土地使用權后，應當到當地公安派出所和房管所摘錄拆遷范圍內的常住人員及其房產狀況，對被拆遷人進行逐一采訪，摸清要求，并分類做好記錄。拆遷人再根據核實的情況和國家、地方有關拆遷補償安置的規(guī)定，編制出詳細的拆遷計劃和方案。

3.申領拆遷許可證

國家對房屋拆遷實行許可制度。拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。拆遷人申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：建設項目批準文件;建設用地規(guī)劃許可證;國有土地使用權批準文件;拆遷計劃和拆遷方案;辦理存款業(yè)務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查;經審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。

房屋拆遷許可證是拆遷人獲得許可從事房屋拆遷活動的法律憑證，只能對指定的項目在一定時間和一定范圍內有效。拆遷人必須在法律咨詢s.yingle.com

贏了網s.yingle.com 房屋拆遷許可證規(guī)定的范圍內從事拆遷工作，不得擅自擴大或縮小，應當在規(guī)定的期限內完成拆遷工作，不得擅自延長。由特殊原因需要變更拆遷范圍和拆遷期限時，拆遷人應當及時向房屋拆遷主管部門報告、說明原因和理由，并得到拆遷主管部門的許可。

4.發(fā)布拆遷公告

房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。

房屋拆遷管路部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

房屋拆遷公告一般張貼于拆遷范圍內及周圍較為醒目、易于為公眾閱讀的地點，對于規(guī)模較大的拆遷，應登載在當地的報紙上。通過發(fā)布房屋拆遷公告，使被拆遷人在正常情況下有可能了解城市建設的進程，了解拆遷有關的法律和政策，了解其應當享有的權利和義務，積極爭取被拆遷人的支持和配合，減少拆遷工作中不必要的麻煩和糾紛。房屋拆遷公告的內容主要包括：建設項目的名稱、拆遷人、拆遷時間、拆遷范圍、拆遷的實施單位及其他需要讓被拆遷人了解的有關事項。

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另外，拆遷范圍確定后，由當地縣級以上地方人民政府房屋拆遷主管部門通知房地產有關部門暫停辦理房屋的買賣、交換、析產、分割、贈予、出租、調配等手續(xù)。通知房屋拆遷所在地公安部門暫停辦理向拆遷范圍內遷入居民戶口和居民分戶。因出生、軍人復轉退、婚嫁等確需入戶或分戶的，經縣級以上地方人民政府批準后，由公安部門辦理手續(xù)后回復房屋拆遷主管部門。

5.簽訂房屋拆遷補償安置協議

拆遷公告發(fā)布后，拆遷人與被拆遷人應當依照規(guī)定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立房屋拆遷補償安置協議。房屋的所有人和使用人是同一人的，拆遷人只與房屋的所有人簽訂房屋拆遷協議。但如果房屋的所有人與使用人不是同一人的，拆遷人需要分別與所有人和使用人簽訂補償安置協議。該協議在性質上屬于民事合同的范疇，一般包括以下條款：

(1)補償方式，即選擇貨幣補償還是產權調換。

(2)補償金額。

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(3)原房狀況及產權調換房屋的地點、樓層、戶型、結構、位置和建筑面積。

(4)結算方式。

(5)搬遷過渡方式。

(6)搬遷期限與過渡期限。

(7)產權調換房屋交付的告知方式。

(8)違約責任與糾紛解決辦法。

(9)拆遷補償安置協議變更條件。

(10)當事人雙方認可的其他條款。

此外，有房屋產權證或經城市規(guī)劃管理部門批準的用作產權調換的房屋平面圖，應作為協議附件。

根據《城市房屋拆遷管理規(guī)定》的規(guī)定，拆遷補償安置協議訂立后，可以到公證機關辦理公證，并到房屋拆遷主管部門備案。房屋拆

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贏了網s.yingle.com 遷主管部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協議必須經公證機關公證，并辦理證據保全。

6.實施拆遷

拆遷人應當在規(guī)定的期限內完成拆遷任務。搬遷結束后，拆遷人應向被拆遷人出具包括被拆遷房屋所有人姓名或者名稱、房屋產權性質、地點、面積、搬遷時間等內容的搬遷驗收單。對完成搬遷后的房屋斷水、斷電、斷熱、斷氣，組織房屋拆除工作。

拆遷人無正當理由超過規(guī)定的拆遷期限或者擅自延長過渡期限的，由房屋拆遷主管部門對拆遷人予以警告，并可以處以罰款。被拆遷人在房屋拆遷公告規(guī)定的或者拆遷主管部門裁決作出的拆遷期限內，無正當理由拒絕拆遷的，縣級以上人民政府可以作出責令限期拆遷的決定，逾期不拆的，由縣級以上人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷主管部門申請人民法院強制拆遷。

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第三篇：建設部關于清理城市房屋拆遷有關地方性法規(guī)專題

建設部關于清理城市房屋拆遷有關地方性法規(guī)、規(guī)章中有關問題的通知各省、自治區(qū)建設廳，直轄市建委、房地局：

《城市房屋拆遷管理條例》(國務院令第 305號，以下簡稱《條例》)實行后，多數省、自治區(qū)、直轄市根據《條例》和地方實際情況，制定了相應的地方性法規(guī)、規(guī)章，對維護城市房屋拆遷當事人的合法權益，保證城市房屋拆遷工作的順利進行起到了積極作用。但在地方立法中也存在一些問題：

一、一些地方未依據《條例》對原有的地方性法規(guī)、規(guī)章進行修訂，導致《條例》的一些規(guī)定難以實施。

二、一些地方規(guī)定“先房屋拆遷，后處理糾紛”，與《條例》“先補償安置，后拆遷”的原則不一致。

三、一些地方規(guī)定，房地產市場評估價由房地產評估機構以房屋拆遷許可證核發(fā)時政府公布的貨幣補償基準為基本依據，與《條例》以房地產市場評估價確定補償標準的原則不一致。

四、—些地方將房屋拆遷許可證的發(fā)證權力授予了區(qū)人民政府房屋拆遷管理部門，違反了《條例》關于拆遷許可證的發(fā)放主體、責任主體只能是市、縣人民政府房屋拆遷管理部門的規(guī)定。

五、一些地方性法規(guī)、規(guī)章違反《條例》的規(guī)定，將責成有關部門實施強制拆遷的權力授予了區(qū)人民政府。

六、一些地方在制定地方性法規(guī)、規(guī)章時，違反《行政處罰法》的規(guī)定，改變了《條例》規(guī)定的處罰種類、幅度。

七、一些地方性法規(guī)、規(guī)章作出了對未按期搬遷的居民可以采取停止供水、供電、供氣等不當的行政措施的規(guī)定。

上述問題，導致《條例》規(guī)定的法律制度在一些地方未得到切實執(zhí)行，也是造成拆遷上訪的重要原因。為進一步加強城市房屋拆遷管理，維護折遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，我部將對全國有關城市房屋拆遷的地方性法規(guī)和規(guī)章中存在的問題進行清理。清理工作以省、自治區(qū)、直轄市建設行政主管部門自查為主，由各省、自治區(qū)、直轄市建設行政主管部門對本行政區(qū)域內(包括省、自治區(qū)、直轄市和有立法權的城市)的地方性法規(guī)、規(guī)章進行清理。對于查出的問題，各地建設行政主管部門要按照立法程序，向政府法制部門或者當地人大報告并提出修改建議。

各省、自治區(qū)、直轄市建設行政主管部門應于2004年9月20日前將清理的情況報部政策法規(guī)司。對于問題較多而又自查不力的，建設部將進行專項檢查，并予以通報批評。

2004-09-03

第四篇：城市房屋拆遷條例

中華人民共和國國務院令

第305號

《城市房屋拆遷管理條例》已經2001年6月6日國務院第40次常務會議通過，現予公布，自2001年11月1日起施行。

總理朱镕基

二00一年六月十三日

第一章總則

第一條為了加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，制定本條例。

第二條在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例。

第三條城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護文物古跡。

第四條拆遷人應當依照本條例的規(guī)定，對被拆遷人給予補償、安置;被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。

本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。

第五條國務院建設行政主管部門對全國城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。

縣級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門(以下簡稱房屋拆遷管理部門)對本行政區(qū)域內的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督管理。縣級以上地方人民政府有關部門應當依照本條例的規(guī)定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進行。

縣級以上人民政府土地行政主管部門依照有關法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負責與城市房屋拆遷有關的土地管理工作。

第二章拆遷管理

第六條拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。

第七條申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：

(一)建設項目批準文件;

(二)建設用地規(guī)劃許可證;

(三)國有土地使用權批準文件;

(四)拆遷計劃和拆遷方案;

(五)辦理存款業(yè)務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查;經審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。

第八條房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。

房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

第九條拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內，實施房屋拆遷。

需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請;房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起10日內給予答復。

第十條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。

房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

第十一條拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應當自拆遷委托合同訂立之日起15日內，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。

被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業(yè)務。

第十二條拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動：

(一)新建、擴建、改建房屋;

(二)改變房屋和土地用途;

(三)租賃房屋。

房屋拆遷管理部門應當就前款所列事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年;拆遷人需要延長暫停期限的，必須經房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限不得超過1年。

第十三條拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規(guī)定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。

第十四條房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協議必須經公證機關公證，并辦理證據保全。

第十五條拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。

第十六條拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。

當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

第十七條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。

實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。

第十八條拆遷中涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡以及外國駐華使(領)館房屋的，依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。

第十九條尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓的，應當經房屋拆遷管理部門同意，原拆遷補償安置協議中有關權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人，并自轉讓合同簽訂之日起30日內予以公告。

第二十條拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。

縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷補償安置資金使用的監(jiān)督。

第二十一條房屋拆遷管理部門應當建立、健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理。

第三章拆遷補償與安置

第二十二條拆遷人應當依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補償。

拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償;拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。

第二十三條拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。

除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規(guī)定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。

第二十四條貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

第二十五條實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。

拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。

第二十六條拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

第二十七條拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。

被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

第二十八條拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用于拆遷安置。

第二十九條拆遷產權不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。

第三十條拆遷設有抵押權的房屋，依照國家有關擔保的法律執(zhí)行。

第三十一條拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。

在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費;被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。

搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

第三十二條拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。

因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之月起增加臨時安置補助費;對周轉房的使用人，應當自逾期之月起付給臨時安置補助費。

第三十三條因拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)的，拆遷人應當給予適當補償。

第四章罰則

第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，并處已經拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。

第三十五條拆遷人違反本條例的規(guī)定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。

第三十六條拆遷人違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款;情節(jié)嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證：

(一)未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的;

(二)委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的;

(三)擅自延長拆遷期限的。

第三十七條接受委托的拆遷單位違反本條例的規(guī)定，轉讓拆遷業(yè)務的，由房屋拆遷管理部門責令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務費25%以上50%以下的罰款。

第三十八條縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門違反本條例規(guī)定核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件的，核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監(jiān)督管理職責的，或者對違法行為不予查處的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;情節(jié)嚴重，致使公共財產、國家和人民利益遭受重大損失，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章附則

第三十九條在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，參照本條例執(zhí)行。

第四十條本條例自2001年11月1日起施行。1991年3月22日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。

物權法兩個相關司法解釋

——《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的征求意見稿。

最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

(征求意見稿)

為正確審理業(yè)主建筑物區(qū)分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》的相關規(guī)定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條依法取得建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分所有權的人，或者雖未依法登記取得所有權，但基于買賣、贈與等旨在移轉所有權的民事法律行為已經依法占有使用該專有部分的人，應當認定為物權法第六章所稱業(yè)主。

第二條具有構造和利用上的獨立性，并能夠登記成為單個業(yè)主所有權標的物的建筑物內的住宅、經營性用房等房屋或者特定空間，應當認定為物權法第六章所稱專有部分。

建筑區(qū)劃內的建設用地使用權，專有部分以外的建筑物部分，以及建筑區(qū)劃內建筑物以外的其他公共場所、公用設施，應當認定為物權法第六章所稱共有部分。

前款所稱專有部分以外的建筑物部分，包括物業(yè)服務用房、外墻面、樓頂平臺、大堂、樓梯、過道等必須為業(yè)主共有的部分，但樓頂平臺根據規(guī)劃文件規(guī)定專屬于單個業(yè)主的除外。

第三條建筑區(qū)劃內根據規(guī)劃文件規(guī)定專屬于個人的綠地部分，應當認定為物權法第七十三條所稱“明示屬于個人的”綠地。

建筑區(qū)劃內除道路、綠地以外，已經登記為全體業(yè)主共有或者根據其功能應當為業(yè)主共同利用的公共健身場所、廣場、園林等場所，應當認定為物權法第七十三條所稱屬于業(yè)主共有的“建筑區(qū)劃內的其他公共場所”。

建筑區(qū)劃內已經登記為全體業(yè)主共有或者雖未登記但系為保障業(yè)主建筑物區(qū)分所有權的行使而修建或者埋設的配套設施，包括圍墻、大門、車棚、公共健身設施

等，以及公共照明、安保、供電、供水、供熱、供氣、有線電視設施，應當認定為物權法第七十三條所稱屬于業(yè)主共有的“公用設施”。但根據法律、行政法規(guī)規(guī)定

屬于其他權利人所有的除外。

第四條建設單位在沒有確保每一戶業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)后四年內，能夠按照規(guī)劃文件中有關車位、車庫配比的規(guī)定，通過購買或者承租等方式取得或者使用一個建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位或者車庫的情況下，將其通過出售、贈與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人的，應

當認定為違反物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”規(guī)定的情形。

第五條建設單位違反物權法第七十四條第一款規(guī)定，將建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫通過出售、贈與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人，業(yè)主請求確認該行為無效的，應予支持。

建設單位應當就其未違反物權法第七十四條第一款規(guī)定承擔舉證責任。

第六條改變建筑區(qū)劃內按照規(guī)劃建設的公共建筑、公用設施以及屬于業(yè)主共有的道路、綠地的用途，應當認定為物權法第七十六條第一款第(七)項規(guī)定的“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”。

第七條物權法第六章規(guī)定的面積和人數，按照下列方式確定：

(一)專有部分，按照建筑面積計算。

(二)建筑物總面積，按照不動產登記簿記載的專有部分的建筑面積總和計算。

(三)總人數，按照專有部分的數量統計。

(四)建設單位已經出售的專有部分，一戶按一人計算;建設單位未出售的專有部分，按一人計算。

第八條因其他業(yè)主將住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房或者辦公用房等經營性用房，致使其正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業(yè)主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業(yè)主”。

第九條業(yè)主未經有利害關系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻洜I性用房，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害或者恢復原狀的，應予支持。造成損害的，并應負賠償責任。

業(yè)主實施其他違反專有部分用途的行為，參照前款規(guī)定處理。

第十條建筑區(qū)劃內經營性用房的業(yè)主或者占有使用人從事經營活動，嚴重影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧，受到損害的業(yè)主請求排除妨害的，應予支持。造成損害的，并應負賠償責任。

第十一條合法權益受到侵害的業(yè)主在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內，行使物權法第七十八條第二款規(guī)定的撤銷權的，應予支持。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定違反法律規(guī)定的程序或者超越其權限，業(yè)主請求撤銷的，應予支持。撤銷權的行使，參照前款規(guī)定處理。

第十二條對維修資金的籌集、使用情況，業(yè)主請求公布或者查閱的，應予支持。

第十三條業(yè)主共同權益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的訴訟主體資格按照下列方式確定：

(一)已經選舉出業(yè)主委員會的，為業(yè)主委員會;

(二)沒有選舉出業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會怠于行使權利的，為業(yè)主大會或者業(yè)主。

有關業(yè)主共同權益的生效裁判，對全體業(yè)主具有約束力。其訴訟利益歸屬于全體業(yè)主。

第十四條建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主等擅自占用建筑區(qū)劃內屬于業(yè)主共有的綠地、道路、其他公共場所、公用設施、物業(yè)服務用房或者改變其使用功能，當事人請求排除妨害、恢復原狀或者賠償損失的，應予支持。

建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、業(yè)主等應當對其具有權利來源承擔舉證責任。

第十五條建設單位、物業(yè)服務企業(yè)等利用建筑區(qū)劃內業(yè)主共有部分從事盈利性活動，當事人請求返還扣除相應成本之后的收益的，應予支持。

第十六條業(yè)主違反法律、法規(guī)或者管理規(guī)約，實施下列損害共同權益或者他人合法權益的行為，當事人請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，應予支持：

(一)危及建筑物安全;

(二)妨害建筑物正常使用;

(三)損害建筑物外觀;

(四)違反相關規(guī)定進行房屋內裝飾裝修;

(五)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲;

(六)違章搭建、侵占通道以及建筑物的其他共有部分;

(七)拒付物業(yè)費;

(八)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物;

(九)其他違反法律、法規(guī)或者管理規(guī)約，以及損害他人合法權益的行為。

第十七條業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)等因維護或者修繕專有部分或者共用部分，請求相鄰業(yè)主就其專有部分提供必要便利的，應予支持。提供便利的業(yè)主請求恢復原狀的，應予支持。造成損害的，并應負賠償責任。

第十八條本解釋自年月日起施行;施行后受理的第一審案件適用本解釋。

最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

(征求意見稿)

為正確審理物業(yè)服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條物業(yè)服務企業(yè)未按照物業(yè)服務合同約定履行維修、養(yǎng)護、管理和維護等義務，或者履行義務不符合物業(yè)服務合同的約定，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，應予支持。

第二條物業(yè)服務企業(yè)拒絕履行或者在合理期限內拖延履行物業(yè)服務合同約定的維修、養(yǎng)護和維護等義務，或者經多次維修、養(yǎng)護和維護等仍不能達到物業(yè)服務合同

約定的標準，業(yè)主委員會或者業(yè)主自行或者委托他人對業(yè)主專有部分或者共有部分進行維修、養(yǎng)護和維護，請求物業(yè)服務企業(yè)承擔相關費用的，應予支持。

前款所稱專有部分、共有部分以及相關費用，以物業(yè)服務合同約定范圍為限。

第三條業(yè)主委員會或者業(yè)主實施妨害物業(yè)服務企業(yè)對建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施和業(yè)主共同生活秩序進行服務和管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，應予支持。

第四條物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費，或者不當收取手續(xù)費、備付金等額外費用，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求退還的，應予支持。

第五條業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主履行交納物業(yè)費的義務，業(yè)主以放棄共有權利作為抗辯理由的，不予支持。

全體業(yè)主根據物權法第七十六條的規(guī)定共同決定籌集建筑物及其附屬設施的維修資金，業(yè)主以放棄共有權利作為抗辯理由的，不予支持。

第六條物業(yè)服務合同期限屆滿后，物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)進行物業(yè)服務和管理，對方當事人沒有提出異議的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，物業(yè)服務期限為不定期。一方請求解除物業(yè)服務合同的，應在三個月之前通知對方當事人。

第七條物業(yè)服務合同期限屆滿或者終止、解除后，業(yè)主委員會或者業(yè)主大會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房以及物業(yè)管理服務所必須的相關資料及費用的，應予支持。

第八條物業(yè)服務企業(yè)未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使物業(yè)服務區(qū)域內發(fā)生人身損害結果，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，應予支持。

因第三人侵權導致損害結果發(fā)生的，參照《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條第二款的規(guī)定處理。

第九條車輛在物業(yè)服務區(qū)域內丟失或者毀損，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔賠償責任的，應當根據物業(yè)服務企業(yè)的過錯程度、收費情況等因素，確定其是否承擔賠償

責任以及承擔賠償責任的范圍。業(yè)主對車輛丟失或者毀損有過錯的，應當根據其過錯程度減輕或者免除物業(yè)服務企業(yè)的賠償責任。

物業(yè)服務合同包含車輛保管服務內容或者當事人另行簽訂車輛保管服務協議，按照相關合同或者協議約定處理。

第十條有關業(yè)主共同權益的生效裁判，對全體業(yè)主具有約束力。其訴訟利益歸屬于全體業(yè)主。

第十一條本解釋自年月日起施行;施行后受理的第一審案件適用本解釋。

第五篇：城市房屋拆遷法律問題

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城市房屋拆遷法律問題

作為全國眾多拆遷糾紛案件之一，本案之所以在全國乃至于全世界引起轟動，原因在于剛剛結束的第十次全國人民代表大會第五次會議通過了《中華人民共和國物權法》(以下稱《物權法》)，人們都在密切關注著這部新的所謂的保護公民合法私有財產的法律究竟能發(fā)揮什么作用。筆者試圖從該案出發(fā)，分析中國城市房屋拆遷立法、司法等現狀，并就存在的問題提出建議。

房屋拆遷;物權法;公共利益;

一.對于本案的誤解

如前所述，全國人民都非常關注這部具有歷史意義的《物權法》的頒布和實施，尤其是想通過該案的處理結果來檢驗這部法律的效用是否像想象的那么理想。本案當事人吳萍女士在接受記者采訪時就是手握一本《中華人民共和國憲法》(以下稱《憲法》)和《物權法》，法律咨詢s.yingle.com

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并聲稱要用《物權法》捍衛(wèi)自己的權利。但是，《物權法》目前還未施行，等到2007年10月1日才能夠正式施行，因此，對于現在發(fā)生的糾紛，并不能援引《物權法》來判案。

二.中國城市房屋拆遷的相關法律法規(guī)規(guī)定及其程序

重慶的這起案件只是中國城市房屋拆遷糾紛的一個縮影，因此，本文試圖從目前城市房屋拆遷的整體法律法規(guī)規(guī)定及其程序開始分析。

《憲法》第十三條規(guī)定：“公民的合法的私有財產不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產權和繼承權。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償?！薄锻恋毓芾矸ā返诙l第四款：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償?！被凇稇椃ā泛汀锻恋毓芾矸ā分嘘P于國家對城市單位及公民的房屋進行征收的相關規(guī)定，國務院于2001年頒布了《中華人民共和國城市房屋拆遷管理條例》(以下稱《拆遷條例》)，就城市房屋拆遷的相關程序做出了具體的規(guī)定。首先，拆遷房屋的單位要向房屋拆遷管理部門申請領取房屋拆遷許可證，前提是提交所要求的資料，其中包括“國有土地使用權批準文件”。經主管部門審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。拆遷人取得房屋拆遷許可證后，應當與被拆遷人“就補償方式

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和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議。”第一，如果雙方當事人達成了拆遷補償安置協議后，被拆遷人在搬遷期限內拒絕搬遷的，“拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行?！钡诙?，如果雙方當事人達不成協議，“經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行?！比绻氨徊疬w人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。”本案即出現了前面所述的第二種情形，雙方當事人就拆遷補償問題一直未能達成協議，于是拆遷人依照《拆遷條例》相關規(guī)定申請主管部門裁決，并申請法院強制執(zhí)行。最終在法院的主持下，雙方當事人達成和解協議。本案能有這樣的結局也算是被拆遷人的幸運，如果不是處在《物權法》剛剛頒布這樣的關鍵時期，恐怕那座高高聳立的“紀念碑”早已被強制拆除了。但是，就全國所有的拆遷糾紛以及今后可能發(fā)生的糾紛來說，筆者認為，還有更多的問題值得探討。

三.立法、司法及執(zhí)法等存在的問題

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(一)立法問題：《拆遷條例》不合法

現在解決城市房屋拆遷糾紛主要的依據為《拆遷條例》，經過這幾年的發(fā)展，尤其是隨著2004年憲法修正案的通過，以及2007年《物權法》的頒布，保護公民合法私有財產的觀念已經深入人心，這部由國務院頒布的行政法規(guī)顯然已經跟不上時代發(fā)展的步伐，而且還違反憲法以及物權法的規(guī)定?！恫疬w條例》第七條規(guī)定，拆遷房屋的單位要向房屋拆遷管理部門申請領取房屋拆遷許可證，前提是提交所要求的資料，其中包括“國有土地使用權批準文件”。拆遷人取得拆遷許可證后就可以與被拆遷人談判解決拆遷問題。但是，這其中存在很嚴重的侵權行為：被拆遷人作為房屋的所有人和土地的合法使用權人，同時，國家卻在沒有對被拆遷人任何補償并收回土地使用權的情況下，將土地使用權又批準給被拆遷人，這種做法嚴重侵犯了被拆遷人的用益物權——土地使用權。《拆遷條例》做出這樣的規(guī)定違背了《憲法》及《物權法》“保護公民合法私有財產”的立法宗旨，從而也違反了《憲法》第五條第三款的規(guī)定：“一切法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī)都不得同憲法相抵觸?！?/p>

(二)政府定位問題：政府既是當事人，又是裁判者，還是營利方

政府從被拆遷人手中征收土地，和政府把土地出讓給被拆遷人，法律咨詢s.yingle.com

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這是兩個法律關系。然而，目前政府普遍的做法是讓拆遷人直接和拆遷戶發(fā)生關系，從而實現政府轉嫁責任和風險。本來應該由政府先將土地使用權收回，然后再出讓給拆遷人，但是，按照《拆遷條例》的規(guī)定，政府先是將拆遷人與被拆遷人置于談判協商的位置，一旦雙方達不成協議，通常經過拆遷人的申請，政府又會以裁判者的身份出現，對該爭議做出行政裁決，如果當事人拒不執(zhí)行，還可申請法院強制執(zhí)行。當然，當事人可以在3個月內提起行政復議或者行政訴訟，但是，由于行政行為具有的特殊執(zhí)行力，在這期間，即使當事人提起行政復議或者行政訴訟，也不能阻止法院強制拆遷。而且，根據《拆遷條例》第四條的規(guī)定：“拆遷人應當依照本條例的規(guī)定，對被拆遷人給予補償、安置;被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷?！?，即被拆遷人沒有不拆遷的權利，而且即使有異議也不能阻止房屋被拆遷。對于政府和拆遷人，做到程序上的合法性很容易，裁決，或者申請法院的強制執(zhí)行。但被拆遷人不想啟動拆遷程序，就很難，沒有相應的程序保障。最后被拆遷人會感覺裁決判決，都是向著拆遷人和政府既定的開發(fā)意圖去的。

此外，政府出讓土地使用權給拆遷人，通常都是賺錢的，但是其并不會將所賺部分利潤分給被拆遷人;而拆遷人也是本著營利的目的而為拆遷，更難給與被拆遷人更多的補償。這就導致最終受害的總是被拆遷人。

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城市房屋拆遷法規(guī)確定的原則

第一篇：城市房屋拆遷法規(guī)確定的原則

第二篇：城市房屋拆遷的法規(guī)

第三篇：建設部關于清理城市房屋拆遷有關地方性法規(guī)專題

第四篇：城市房屋拆遷條例

第五篇：城市房屋拆遷法律問題

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