第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)在稽查中普遍存在的稅務(wù)問(wèn)題

問(wèn)題探討：作者：佚名

房地產(chǎn)企業(yè)在稽查中普遍存在的稅務(wù)問(wèn)題

1.虛構(gòu)資金流，掩飾多列開(kāi)發(fā)成本。

某企業(yè)虛構(gòu)資金流，多列開(kāi)發(fā)成本。該企業(yè)為了多列“開(kāi)發(fā)成本”，一方面取得假發(fā)票，另一方面虛列資金流出的假象，支付工程款、設(shè)計(jì)費(fèi)、策劃費(fèi)。在稽查實(shí)踐中，如果企業(yè)開(kāi)發(fā)成本有多年未支付開(kāi)發(fā)成本款項(xiàng)問(wèn)題，可能引起稅務(wù)機(jī)關(guān)懷疑，因此該企業(yè)虛構(gòu)資金流，將資金流出，來(lái)掩飾多列成本的現(xiàn)實(shí)。

2.不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本。

銷售部門實(shí)際銷售面積同財(cái)務(wù)部門當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)成本的面積不符，造成多列成本。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本=銷售面積*單位工程成本，在單位工程成本一定的情況下，在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的時(shí)候，多列銷售面積，就在當(dāng)期多列了成本。

3.“先租后售”出售時(shí)資產(chǎn)成本的計(jì)量問(wèn)題。

該企業(yè)采取“先租后售”辦法，在出租期間將商鋪轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并且已經(jīng)計(jì)提了部分折舊，在銷售的時(shí)候，直接將固定資產(chǎn)原值做為銷售成本，未減除已經(jīng)計(jì)提折舊部分。造成已經(jīng)計(jì)提的折舊，實(shí)質(zhì)上兩次重復(fù)扣除了折舊部分。

4.外商投資企業(yè)的其他應(yīng)付款科目，多年掛賬，調(diào)增應(yīng)納稅所得額。

根據(jù)國(guó)稅發(fā)【1999】195號(hào)文件規(guī)定，“企業(yè)的應(yīng)付未付款，債權(quán)人逾期兩年未要求償還的，應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年收益計(jì)算繳納企業(yè)所得稅”在稽查實(shí)踐中，一是關(guān)注“資本公積”科目，看是否有將無(wú)法支付的應(yīng)付款項(xiàng)，轉(zhuǎn)作資本公積的情況，如果有，則坐實(shí)了應(yīng)當(dāng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額。二是關(guān)注“應(yīng)付賬款”和“其他應(yīng)付款”的賬齡，若果期限較長(zhǎng)，要看是否可以根據(jù)195號(hào)文件的規(guī)定調(diào)整應(yīng)納稅所得額。三是關(guān)注應(yīng)付款項(xiàng)長(zhǎng)期掛賬，且已經(jīng)取得了發(fā)票的情況下，其對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)成本是否真實(shí)，必要時(shí)可以采取外部調(diào)查的方法，查明事實(shí)真相。

5.房地產(chǎn)企業(yè)少計(jì)租賃收入。

地產(chǎn)企業(yè)取得租賃收入不記賬是常見(jiàn)的涉稅問(wèn)題，主要查看其租賃合同以及租賃業(yè)發(fā)票的開(kāi)具情況，查出租賃收入很重要的方法就是到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)是否有租戶存在。

6.房地產(chǎn)企業(yè)一般存在比較多的各類罰款，關(guān)注各類罰款的涉稅問(wèn)題。

一是，地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常將建設(shè)局罰款、安監(jiān)局罰款、規(guī)劃局罰款、勞動(dòng)局罰款等各類罰款在稅前列支，未做納稅調(diào)整，在稽查中要注意“營(yíng)業(yè)外支出”科目的構(gòu)成，看是否有行政罰款列支。

二是，通過(guò)罰款發(fā)現(xiàn)其他涉稅問(wèn)題，例如該企業(yè)有規(guī)劃局超規(guī)劃面積的罰款，就要關(guān)注其超建違建部門是否出售或者出租，其取得收入是否計(jì)入應(yīng)納稅所得額納稅？

7.查增的應(yīng)納稅所得額是否可以彌補(bǔ)以前年度虧損？

在本案件中，由于被查企業(yè)是外商投資企業(yè)，2007年查增的應(yīng)納稅所得額首先彌補(bǔ)了2006年的虧損，然后計(jì)算應(yīng)補(bǔ)稅款。內(nèi)資企業(yè)則在國(guó)稅發(fā)【2006】56號(hào)文件中規(guī)定，查增的應(yīng)納稅所得額不允許彌補(bǔ)以前年度虧損。新所得稅法實(shí)施后，究竟如何界定，還很難說(shuō)。

8.假按揭的稅務(wù)處理。

在本案件中該企業(yè)將按揭款項(xiàng)支付的利息在稅前扣除，而這些按揭款項(xiàng)是以個(gè)人名義貸款而來(lái)，屬于同企業(yè)無(wú)關(guān)的支出，因此不允許在稅前扣除，僅此一項(xiàng)調(diào)增利息費(fèi)用就有比較大的數(shù)額。同時(shí)對(duì)企業(yè)其企業(yè)取得按揭款項(xiàng)未按照預(yù)售規(guī)定繳納稅款的行為進(jìn)行了處罰。

該企業(yè)聲稱自己屬于假按揭，不是實(shí)際的銷售收入，不應(yīng)當(dāng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額，其財(cái)務(wù)費(fèi)用實(shí)質(zhì)是企業(yè)的融資費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在稅前扣除。

檢查人員認(rèn)為從法律形式上來(lái)看，既有銷售合同，也有按揭收款，而認(rèn)定未假按揭則證據(jù)不充分，因此企業(yè)認(rèn)為是假按揭的證據(jù)不予猜信，如果不是假按揭的情況下，其財(cái)務(wù)費(fèi)用屬于無(wú)關(guān)支出，自然也不允許扣除。實(shí)際上，即使認(rèn)定企業(yè)為假按揭，其利息屬于非法性質(zhì)的支出，也是不允許稅前扣除的，其焦點(diǎn)在于假按揭取得的資金，是否按照其表面的法律形式記收入，繳納稅款，目前各地對(duì)此問(wèn)題一直存在爭(zhēng)議，本案的檢查人員認(rèn)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)稅。

吹牛要補(bǔ)稅，我也同意。

9.匯算清繳期滿后，未取得發(fā)票在稅前扣除。該問(wèn)題其實(shí)就是所謂白條列支成本，本案中不允許稅前扣除。

10.外商投資企業(yè)自行預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)用。

根據(jù)國(guó)稅發(fā)【2001】142號(hào)文件規(guī)定，外商投資企業(yè)報(bào)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，可以預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)用，在檢查過(guò)程中最常見(jiàn)的是企業(yè)自行預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)用，未經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，因此被調(diào)增應(yīng)納稅所得額，本來(lái)可以享受到的政策變成了補(bǔ)稅。

11.混淆有扣除比例的項(xiàng)目與無(wú)扣除比例的項(xiàng)目。

一是，將應(yīng)當(dāng)在應(yīng)付福利費(fèi)中列支的科目直接在管理費(fèi)用中列支，由于外商投資企業(yè)應(yīng)付福利費(fèi)稅前扣除有14%實(shí)際發(fā)生的限制，因此如果該單位福利費(fèi)超標(biāo)的話，就要調(diào)整應(yīng)納稅所得額。

二是，將有扣除限額比例的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，在業(yè)務(wù)招待費(fèi)超標(biāo)的情況下，列入差旅費(fèi)直接在稅前列支。因此在稅務(wù)稽查中，要特別注意差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)與業(yè)務(wù)招待費(fèi)的區(qū)別，防止企業(yè)將業(yè)務(wù)招待費(fèi)列入會(huì)議費(fèi)與差旅費(fèi)。

12.“皮之不存，毛之焉付”。

一是，固定資產(chǎn)賬目上沒(méi)有汽車，或者沒(méi)有那么多汽車，卻支付養(yǎng)路費(fèi)、汽油等各種費(fèi)用。

二是，固定資產(chǎn)賬簿上沒(méi)有打印機(jī)，卻支付墨盒、復(fù)印機(jī)打印機(jī)修理費(fèi)等。在稽查中要特別注意發(fā)生費(fèi)用與接受勞務(wù)的固定資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性。聯(lián)系檢查增值稅的時(shí)候，要特別注意對(duì)運(yùn)費(fèi)同購(gòu)進(jìn)貨物、運(yùn)費(fèi)與銷售貨物的關(guān)聯(lián)項(xiàng)，以確定業(yè)務(wù)的真實(shí)性。

13.計(jì)算單位工程成本的時(shí)候，未將拆遷面積計(jì)算在內(nèi)，使得總可售面積減少，單位工程成本加大，當(dāng)期銷售成本加大。單位工程成本=總成本/總可售面積，如果減少可售面積，就可以加大單位工程成本，而銷售成本=單位工程成本*已售面積，就加大了當(dāng)期的銷售成本，少計(jì)應(yīng)納稅所得額。

在稽查中，在成本方面，要特別注意以下幾個(gè)要素的確認(rèn)，一是確認(rèn)總開(kāi)發(fā)成本的發(fā)生是否真實(shí)，是否虛列開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)成本所有項(xiàng)目是否都取得了合法的扣稅憑證。二是確認(rèn)總可售面積的計(jì)算是否準(zhǔn)確，尤其是存在拆遷戶的情況下，拆遷面積是否計(jì)入總可售面積的問(wèn)題要引起充分注意。三是確認(rèn)計(jì)算銷售成本的時(shí)候已售面積是否符合事實(shí)情況。銷售成本=單位工程成本*已售面積，因此在計(jì)算銷售成本的時(shí)候，要注意其已售面積的確認(rèn)是否正確，同銷售部門要進(jìn)行核對(duì)。

銷售成本=總開(kāi)發(fā)成本*已售面積/總可售面積，這個(gè)公式實(shí)質(zhì)上就是按照銷售面積的比例確認(rèn)開(kāi)發(fā)成本，加大分母和減少分子都會(huì)影響銷售成本的確認(rèn)，因此對(duì)以上三個(gè)要素，在稽查中要充分注意。

14.某公司匯繳期間，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已完工，因?yàn)闆](méi)有支付款項(xiàng)，對(duì)方不開(kāi)具發(fā)票，因此以預(yù)算數(shù)字作為列支開(kāi)發(fā)成本的依據(jù)，少繳納企業(yè)所得稅。說(shuō)來(lái)說(shuō)去，還是發(fā)票的問(wèn)題，這個(gè)項(xiàng)目很好檢查，檢查開(kāi)發(fā)成本的發(fā)票要抓住幾個(gè)要素。

一是，有沒(méi)有。即所有列支開(kāi)發(fā)成本的項(xiàng)目，是否有發(fā)票?？梢粤斜頇z查。

二是，真不真。列支開(kāi)發(fā)成本雖然有發(fā)票，看發(fā)票是否真實(shí)，對(duì)于貨物發(fā)票，可以通過(guò)ctais系統(tǒng)查詢。對(duì)于地稅發(fā)票可以到地稅局外調(diào)，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅發(fā)票要求屬地征收，因此營(yíng)業(yè)稅發(fā)票均在當(dāng)?shù)亻_(kāi)具，比較容易開(kāi)具。

三是，實(shí)不實(shí)。雖然發(fā)票是真實(shí)的，但是要通過(guò)其他的輔助資料判斷業(yè)務(wù)是否真實(shí)發(fā)生，業(yè)務(wù)實(shí)不實(shí)。即所謂的真票虛開(kāi)問(wèn)題。

以發(fā)票未起點(diǎn)，圍繞以上三個(gè)方面就可以將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的總開(kāi)發(fā)成本真實(shí)性檢查清楚?？傞_(kāi)發(fā)成本檢查清楚后，將圍繞開(kāi)發(fā)成本的計(jì)算去檢查，重點(diǎn)核查總可售面積和已售面積的真實(shí)性。以上幾個(gè)方面是檢查開(kāi)發(fā)成本的簡(jiǎn)單流程。

15.利用軍轉(zhuǎn)干稅收優(yōu)惠政策，套取稅收優(yōu)惠。

本案中，該企業(yè)利用財(cái)稅【2003】26號(hào)文件，軍隊(duì)專業(yè)干部占企業(yè)總職工人數(shù)60%以上三年免所得稅的規(guī)定，套取稅收優(yōu)惠政策。并且該企業(yè)的賬目混亂，在預(yù)售階段將預(yù)售收入計(jì)未銷售收入，按照預(yù)計(jì)成本結(jié)轉(zhuǎn)成本，在完工后卻不記銷售收入，全亂套了。

16.以借款的方式收取預(yù)售房款。

有以下幾個(gè)特征，一是借款沒(méi)有利息，二是借款將來(lái)要轉(zhuǎn)為房款。這樣的借款在稅收上定性為房款定金，不但要繳納營(yíng)業(yè)稅，而且要繳納所得稅。

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)稽查中普遍存在的稅務(wù)問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)稽查中普遍存在的稅務(wù)問(wèn)題

1.虛構(gòu)資金流，掩飾多列開(kāi)發(fā)成本。

某企業(yè)虛構(gòu)資金流，多列開(kāi)發(fā)成本。該企業(yè)為了多列“開(kāi)發(fā)成本”，一方面取得假發(fā)票，另一方面虛列資金流出的假象，支付工程款、設(shè)計(jì)費(fèi)、策劃費(fèi)。在稽查實(shí)踐中，如果企業(yè)開(kāi)發(fā)成本有多年未支付開(kāi)發(fā)成本款項(xiàng)問(wèn)題，可能引起稅務(wù)機(jī)關(guān)懷疑，因此該企業(yè)虛構(gòu)資金流，將資金流出，來(lái)掩飾多列成本的現(xiàn)實(shí)。

2.不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本。

銷售部門實(shí)際銷售面積同財(cái)務(wù)部門當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)成本的面積不符，造成多列成本。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本=銷售面積*單位工程成本，在單位工程成本一定的情況下，在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的時(shí)候，多列銷售面積，就在當(dāng)期多列了成本。

3.“先租后售”出售時(shí)資產(chǎn)成本的計(jì)量問(wèn)題。

該企業(yè)采取“先租后售”辦法，在出租期間將商鋪轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并且已經(jīng)計(jì)提了部分折舊，在銷售的時(shí)候，直接將固定資產(chǎn)原值做為銷售成本，未減除已經(jīng)計(jì)提折舊部分。造成已經(jīng)計(jì)提的折舊，實(shí)質(zhì)上兩次重復(fù)扣除了折舊部分。

4.外商投資企業(yè)的其他應(yīng)付款科目，多年掛賬，調(diào)增應(yīng)納稅所得額。根據(jù)國(guó)稅發(fā)「1999」195號(hào)文件規(guī)定，“企業(yè)的應(yīng)付未付款，債權(quán)人逾期兩年未要求償還的，應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年收益計(jì)算繳納企業(yè)所得稅”在稽查實(shí)踐中，一是關(guān)注“資本公積”科目，看是否有將無(wú)法支付的應(yīng)付款項(xiàng)，轉(zhuǎn)作資本公積的情況，如果有，則坐實(shí)了應(yīng)當(dāng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額。二是關(guān)注“應(yīng)付賬款”和“其他應(yīng)付款”的賬齡，若果期限較長(zhǎng)，要看是否可以根據(jù)195號(hào)文件的規(guī)定調(diào)整應(yīng)納稅所得額。三是關(guān)注應(yīng)付款項(xiàng)長(zhǎng)期掛賬，且已經(jīng)取得了發(fā)票的情況下，其對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)成本是否真實(shí)，必要時(shí)可以采取外部調(diào)查的方法，查明事實(shí)真相。

5.房地產(chǎn)企業(yè)少計(jì)租賃收入。

地產(chǎn)企業(yè)取得租賃收入不記賬是常見(jiàn)的涉稅問(wèn)題，主要查看其租賃合同以及租賃業(yè)發(fā)票的開(kāi)具情況，查出租賃收入很重要的方法就是到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)是否有租戶存在。

6.房地產(chǎn)企業(yè)一般存在比較多的各類罰款，關(guān)注各類罰款的涉稅問(wèn)題。一是地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常將建設(shè)局罰款、安監(jiān)局罰款、規(guī)劃局罰款、勞動(dòng)局罰款等各類罰款在稅前列支，未做納稅調(diào)整，在稽查中要注意“營(yíng)業(yè)外支出”科目的構(gòu)成，看是否有行政罰款列支。

二是通過(guò)罰款發(fā)現(xiàn)其他涉稅問(wèn)題，例如該企業(yè)有規(guī)劃局超規(guī)劃面積的罰款，就要關(guān)注其超建違建部門是否出售或者出租，其取得收入是否計(jì)入應(yīng)納稅所得額納稅？

7.查增的應(yīng)納稅所得額是否可以彌補(bǔ)以前虧損？

在本案件中，由于被查企業(yè)是外商投資企業(yè)，2007年查增的應(yīng)納稅所得額首先彌補(bǔ)了2006年的虧損，然后計(jì)算應(yīng)補(bǔ)稅款。內(nèi)資企業(yè)則在國(guó)稅發(fā)「2006」56號(hào)文件中規(guī)定，查增的應(yīng)納稅所得額不允許彌補(bǔ)以前虧損。新所得稅法實(shí)施后，究竟如何界定，還很難說(shuō)。

8.假按揭的稅務(wù)處理。

在本案件中該企業(yè)將按揭款項(xiàng)支付的利息在稅前扣除，而這些按揭款項(xiàng)是以個(gè)人名義貸款而來(lái)，屬于同企業(yè)無(wú)關(guān)的支出，因此不允許在稅前扣除，僅此一項(xiàng)調(diào)增利息費(fèi)用就有比較大的數(shù)額。同時(shí)對(duì)企業(yè)其企業(yè)取得按揭款項(xiàng)未按照預(yù)售規(guī)定繳納稅款的行為進(jìn)行了處罰。

該企業(yè)聲稱自己屬于假按揭，不是實(shí)際的銷售收入，不應(yīng)當(dāng)計(jì)入應(yīng)納稅所

得額，其財(cái)務(wù)費(fèi)用實(shí)質(zhì)是企業(yè)的融資費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在稅前扣除。

檢查人員認(rèn)為**律形式上來(lái)看，既有銷售合同，也有按揭收款，而認(rèn)定未假按揭則證據(jù)不充分，因此企業(yè)認(rèn)為是假按揭的證據(jù)不予猜信，如果不是假按揭的情況下，其財(cái)務(wù)費(fèi)用屬于無(wú)關(guān)支出，自然也不允許扣除。實(shí)際上，即使認(rèn)定企業(yè)為假按揭，其利息屬于非法性質(zhì)的支出，也是不允許稅前扣除的，其焦點(diǎn)在于假按揭取得的資金，是否按照其表面的法律形式記收入，繳納稅款，目前各地對(duì)此問(wèn)題一直存在爭(zhēng)議，本案的檢查人員認(rèn)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)稅。

吹牛要補(bǔ)稅，我也同意。

9.匯算清繳期滿后，未取得發(fā)票在稅前扣除。該問(wèn)題其實(shí)就是所謂白條列支成本，本案中不允許稅前扣除。

10.外商投資企業(yè)自行預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)用。

根據(jù)國(guó)稅發(fā)「2001」142號(hào)文件規(guī)定，外商投資企業(yè)報(bào)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，可以預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)用，在檢查過(guò)程中最常見(jiàn)的是企業(yè)自行預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)用，未經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，因此被調(diào)增應(yīng)納稅所得額，本來(lái)可以享受到的政策變成了補(bǔ)稅。

11.混淆有扣除比例的項(xiàng)目與無(wú)扣除比例的項(xiàng)目。

一是將應(yīng)當(dāng)在應(yīng)付福利費(fèi)中列支的科目直接在管理費(fèi)用中列支，由于外商投資企業(yè)應(yīng)付福利費(fèi)稅前扣除有14%實(shí)際發(fā)生的限制，因此如果該單位福利費(fèi)超標(biāo)的話，就要調(diào)整應(yīng)納稅所得額。

二是將有扣除限額比例的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，在業(yè)務(wù)招待費(fèi)超標(biāo)的情況下，列入差旅費(fèi)直接在稅前列支。因此在稅務(wù)稽查中，要特別注意差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)與業(yè)務(wù)招待費(fèi)的區(qū)別，防止企業(yè)將業(yè)務(wù)招待費(fèi)列入會(huì)議費(fèi)與差旅費(fèi)。

12.“皮之不存，毛之焉付”。

一是固定資產(chǎn)賬目上沒(méi)有汽車，或者沒(méi)有那么多汽車，卻支付養(yǎng)路費(fèi)、汽油等各種費(fèi)用。

二是固定資產(chǎn)賬簿上沒(méi)有打印機(jī)，卻支付墨盒、復(fù)印機(jī)打印機(jī)修理費(fèi)等。在稽查中要特別注意發(fā)生費(fèi)用與接受勞務(wù)的固定資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性。聯(lián)系檢查增值稅的時(shí)候，要特別注意對(duì)運(yùn)費(fèi)同購(gòu)進(jìn)貨物、運(yùn)費(fèi)與銷售貨物的關(guān)聯(lián)項(xiàng)，以確定業(yè)務(wù)的真實(shí)性。

13.計(jì)算單位工程成本的時(shí)候，未將拆遷面積計(jì)算在內(nèi)，使得總可售面積減少，單位工程成本加大，當(dāng)期銷售成本加大。單位工程成本=總成本/總可售面積，如果減少可售面積，就可以加大單位工程成本，而銷售成本=單位工程成本*已售面積，就加大了當(dāng)期的銷售成本，少計(jì)應(yīng)納稅所得額。

在稽查中，在成本方面，要特別注意以下幾個(gè)要素的確認(rèn)，一是確認(rèn)總開(kāi)發(fā)成本的發(fā)生是否真實(shí)，是否虛列開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)成本所有項(xiàng)目是否都取得了合法的扣稅憑證。二是確認(rèn)總可售面積的計(jì)算是否準(zhǔn)確，尤其是存在拆遷戶的情況下，拆遷面積是否計(jì)入總可售面積的問(wèn)題要引起充分注意。三是確認(rèn)計(jì)算銷售成本的時(shí)候已售面積是否符合事實(shí)情況。銷售成本=單位工程成本*已售面積，因此在計(jì)算銷售成本的時(shí)候，要注意其已售面積的確認(rèn)是否正確，同銷售部門要進(jìn)行核對(duì)。銷售成本=總開(kāi)發(fā)成本*已售面積/總可售面積，這個(gè)公式實(shí)質(zhì)上就是按照銷售面積的比例確認(rèn)開(kāi)發(fā)成本，加大分母和減少分子都會(huì)影響銷售成本的確認(rèn)，因此對(duì)以上三個(gè)要素，在稽查中要充分注意。

14.某公司匯繳期間，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已完工，因?yàn)闆](méi)有支付款項(xiàng)，對(duì)方不開(kāi)具發(fā)票，因此以預(yù)算數(shù)字作為列支開(kāi)發(fā)成本的依據(jù)，少繳納企業(yè)所得稅。說(shuō)來(lái)說(shuō)去，還是發(fā)票的問(wèn)題，這個(gè)項(xiàng)目很好檢查，檢查開(kāi)發(fā)成本的發(fā)票要抓住幾個(gè)要素。一是有沒(méi)有。即所有列支開(kāi)發(fā)成本的項(xiàng)目，是否有發(fā)票?？梢粤斜頇z查。二是真不真。列支開(kāi)發(fā)成本雖然有發(fā)票，看發(fā)票是否真實(shí)，對(duì)于貨物發(fā)票，可以通過(guò)ctais系統(tǒng)查詢。對(duì)于地稅發(fā)票可以到地稅局外調(diào)，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅發(fā)票要求屬地征收，因此營(yíng)業(yè)稅發(fā)票均在當(dāng)?shù)亻_(kāi)具，比較容易開(kāi)具。

三是實(shí)不實(shí)。雖然發(fā)票是真實(shí)的，但是要通過(guò)其他的輔助資料判斷業(yè)務(wù)是否真實(shí)發(fā)生，業(yè)務(wù)實(shí)不實(shí)。即所謂的真票虛開(kāi)問(wèn)題。

以發(fā)票未起點(diǎn)，圍繞以上三個(gè)方面就可以將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的總開(kāi)發(fā)成本真實(shí)性檢查清楚?？傞_(kāi)發(fā)成本檢查清楚后，將圍繞開(kāi)發(fā)成本的計(jì)算去檢查，重點(diǎn)核查總可售面積和已售面積的真實(shí)性。以上幾個(gè)方面是檢查開(kāi)發(fā)成本的簡(jiǎn)單流程。

15.利用軍轉(zhuǎn)干稅收優(yōu)惠政策，套取稅收優(yōu)惠。

本案中，該企業(yè)利用財(cái)稅「2003」26號(hào)文件，軍隊(duì)專業(yè)干部占企業(yè)總職工人數(shù)60%以上三年免所得稅的規(guī)定，套取稅收優(yōu)惠政策。并且該企業(yè)的賬目混亂，在預(yù)售階段將預(yù)售收入計(jì)未銷售收入，按照預(yù)計(jì)成本結(jié)轉(zhuǎn)成本，在完工后卻不記銷售收入，全亂套了。

16.以借款的方式收取預(yù)售房款。

有以下幾個(gè)特征，一是借款沒(méi)有利息，二是借款將來(lái)要轉(zhuǎn)為房款。這樣的借款在稅收上定性為房款定金，不但要繳納營(yíng)業(yè)稅，而且要繳納所得稅

第三篇：稅務(wù)稽查查處企業(yè)所得稅問(wèn)題匯總

稅務(wù)稽查查處企業(yè)所得稅問(wèn)題匯總

從近幾年的稅務(wù)稽查情況來(lái)看，企業(yè)所得稅方面主要存在以下問(wèn)題：

一、少作收入（廣義概念）

1、取得收入掛賬不按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入。

2、取得收入帳外存放不按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入。

3、按規(guī)定應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入，因款項(xiàng)未收取而不結(jié)轉(zhuǎn)收入。

4、滯后結(jié)轉(zhuǎn)收入利用稅率差或彌補(bǔ)虧損等條件少繳稅款，或滯后繳納稅款。

5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得收入，未按規(guī)定申報(bào)預(yù)計(jì)毛利額。

6、核定征收企業(yè)（核定應(yīng)稅所得率），取得非主營(yíng)業(yè)務(wù)收入直接沖減成本費(fèi)用，未按規(guī)定并入收入總額申報(bào)納稅。

7、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等取得應(yīng)稅收入未按規(guī)定申報(bào)納稅。

8、企業(yè)重組、投資等業(yè)務(wù)產(chǎn)生的應(yīng)稅所得未按規(guī)定申報(bào)納稅（后續(xù)管理）。

9、取得不符合免稅規(guī)定的財(cái)政性資金，未按規(guī)定申報(bào)納稅（后續(xù)管理）。

二、多列支出

1、無(wú)合法憑證（無(wú)原始憑證、普通收據(jù)、虛假發(fā)票、不合格的發(fā)票等）列支成本費(fèi)用。

2、虛列成本費(fèi)用（難點(diǎn)：異地發(fā)票的核實(shí)、假發(fā)票的辨別和鑒定、虛構(gòu)業(yè)務(wù)代開(kāi)發(fā)票）。

3、銷售成本計(jì)算錯(cuò)誤（成本計(jì)算方法不當(dāng)、產(chǎn)品單位成本計(jì)算錯(cuò)誤等，有些造成時(shí)間性差異，有些則會(huì)造成永久性差異）。

4、列支與本單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的支出，如應(yīng)由個(gè)人負(fù)擔(dān)的支出、非當(dāng)期支出、其他單位支出等。

5、稅收和會(huì)計(jì)差異未按規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整。

三、納稅調(diào)整錯(cuò)誤導(dǎo)致少繳企業(yè)所得稅，除稅收與會(huì)計(jì)差異問(wèn)題外，還有因以前虛報(bào)虧損導(dǎo)致以后多彌補(bǔ)虧損而少繳稅款、不符合免稅的投資收益、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)減已申報(bào)預(yù)計(jì)毛利額錯(cuò)誤等因素。

第四篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專題之三

房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專題之三：檢查的方法

(2010-11-13 14:03:09)轉(zhuǎn)載 標(biāo)簽： 分類： 財(cái)稅家園

房產(chǎn) 檢查 業(yè)務(wù)招待費(fèi) 房地產(chǎn)企業(yè) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 財(cái)經(jīng)

一、檢查項(xiàng)目有關(guān)情況

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行檢查時(shí)，應(yīng)從項(xiàng)目的立項(xiàng)、土地征用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)、建筑工程施工、配套設(shè)施支出、房屋銷售產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移為順序進(jìn)行檢查。主要檢查有關(guān)合同協(xié)議和批準(zhǔn)書，掌握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總體情況，如總開(kāi)發(fā)面積，占地面積，建筑工程造價(jià)及完工時(shí)間、房屋銷售合同及入住時(shí)間承諾、有無(wú)合作建房、有無(wú)代建工程等，為下一步檢查打下基礎(chǔ)。

二、檢查財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的檢查采用逆查法比較省時(shí)省力，從審查報(bào)表入手，進(jìn)而審查總賬、明細(xì)賬，最后有針對(duì)性的抽查有關(guān)憑證資料。在檢查中應(yīng)加強(qiáng)對(duì)有關(guān)重點(diǎn)科目的檢查，如往來(lái)科目，收入、成本科目等。

三、實(shí)地檢查與詢問(wèn)調(diào)查相結(jié)合

在掌握項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上，深入到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地、銷售地實(shí)地盤點(diǎn)檢查，了解項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)情況、房屋銷售情況及購(gòu)房者的入住情況。同時(shí)廣泛和有關(guān)人員接觸，通過(guò)詢問(wèn)交流的方式了解房屋銷售方式，有無(wú)有工程配套設(shè)施、有無(wú)出租未售出房屋的情況，周轉(zhuǎn)房的攤情況等與項(xiàng)目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，查證涉稅問(wèn)題。

四、營(yíng)業(yè)成本的檢查

房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法為：

可售面積單位工程成本＝成本對(duì)象總成本÷可銷售總面積

銷售成本＝已實(shí)現(xiàn)銷售的面積×可售面積單位工程成本

檢查時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

1、審查成本計(jì)算是否正確

審查企業(yè)是否分清項(xiàng)目，成本計(jì)算是否正確，有無(wú)故意提高單位面積開(kāi)發(fā)成本。成本對(duì)象總成本=（土地征用費(fèi)（拆遷補(bǔ)償費(fèi)）＋基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)＋設(shè)計(jì)不可轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施造價(jià)＋建安工程招標(biāo)價(jià)格＋開(kāi)發(fā)間接費(fèi)）

預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)面積，求出預(yù)計(jì)單位面積開(kāi)發(fā)成本。檢查時(shí)要仔細(xì)核對(duì)有關(guān)合同和立項(xiàng)書，檢查預(yù)計(jì)單位面積開(kāi)發(fā)成本是否準(zhǔn)確，有無(wú)故意提高單位面積開(kāi)發(fā)成本，造成多轉(zhuǎn)成本。

審查有無(wú)將土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi)，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)直接記入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)化的配套設(shè)施，自用房產(chǎn)，出租房產(chǎn)等，增加銷售成本。

在檢查中要注意，房地產(chǎn)項(xiàng)目中建造的各類營(yíng)業(yè)性的“會(huì)所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。

有無(wú)將應(yīng)記入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷售成本，造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，少納稅款。

重點(diǎn)審查開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，有無(wú)早轉(zhuǎn)，多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

2、配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確

通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查看有無(wú)可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本，有無(wú)直接列入開(kāi)發(fā)成本現(xiàn)象。一般存在問(wèn)題為不單獨(dú)按項(xiàng)目核算，直接將開(kāi)發(fā)成本列入房屋開(kāi)發(fā)成本；或單獨(dú)核算成本，但不對(duì)土地費(fèi)用或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

3、注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確

檢查時(shí)應(yīng)注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)成本有無(wú)減去已提折舊或已攤消費(fèi)用，造成多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

4、檢查有無(wú)白條入賬現(xiàn)象

白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項(xiàng)，加大工程成本，是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問(wèn)題，檢查時(shí)可以與合同協(xié)議進(jìn)行比對(duì)，檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的的各類費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效。有無(wú)收受虛開(kāi)、代開(kāi)、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。

五、財(cái)務(wù)費(fèi)用的檢查

房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對(duì)于為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)劃分成本對(duì)象完工前發(fā)生借款費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。完工后計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，直接在稅前扣除，而開(kāi)發(fā)公司財(cái)務(wù)處理多為直接進(jìn)入本科目，當(dāng)期攤銷，減少應(yīng)納稅所得額。

向非金融機(jī)構(gòu)的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關(guān)科目，造成多記成本。

六、管理費(fèi)用的檢查

1、人工費(fèi)用的檢查

管理費(fèi)用中工資三費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)列支，造成多列費(fèi)用，減少應(yīng)納稅所得額，少納企業(yè)所得稅。

2、印花稅的檢查

（1）各類書面憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)房屋銷售（預(yù)售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規(guī)定粘貼印花稅。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發(fā)生，房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，簽定的各種應(yīng)稅合同數(shù)量多、金額大（如銷售合同、建筑施工合同、購(gòu)銷合同、設(shè)計(jì)合同、財(cái)產(chǎn)租賃合同等）。但由于簽定合同的部門不能及時(shí)向財(cái)務(wù)提供，財(cái)務(wù)人員未及時(shí)按規(guī)定貼花。雖然印花稅是個(gè)小稅種，但由于房地產(chǎn)企業(yè)合同數(shù)量多、金額大的特點(diǎn)累計(jì)數(shù)額往往不小。

3、其他方面的檢查

檢查企業(yè)有無(wú)已按規(guī)定提取了教育活動(dòng)經(jīng)費(fèi)而仍在本科目列支培訓(xùn)費(fèi)等。

檢查企業(yè)有無(wú)購(gòu)入的達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的物品一次性列入本科目的問(wèn)題。

七、銷售費(fèi)用的檢查

1、銷售人員的人數(shù)以及提成工資、獎(jiǎng)勵(lì)等末如實(shí)納入企業(yè)正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費(fèi)用中列支，銷售人員數(shù)量隨意性大，工資支出較多。

2、虛增代理費(fèi)用。由于對(duì)銷售代理費(fèi)提取比例稅法尚無(wú)明確規(guī)定，各代理公司取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致，一些房地產(chǎn)公司通過(guò)支付銷售代理費(fèi)的形式，將收入進(jìn)行轉(zhuǎn)移隱匿；或?qū)⒁恍盎疑背杀荆ㄈ鐭o(wú)票支出、非法支出）以代理費(fèi)的形式支出、轉(zhuǎn)賬。

3、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間，要進(jìn)行大量的廣告宣傳及業(yè)務(wù)招待活動(dòng)，廣告費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)支付大，然而房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，收入只能在后期實(shí)現(xiàn)。因此企業(yè)廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支問(wèn)題比較普遍。其中廣告費(fèi)根據(jù)國(guó)稅發(fā)［2001］89號(hào)文件，其廣告費(fèi)支出只能在每一納稅銷售收入的8%比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，超過(guò)比例部分可以無(wú)限期向以后結(jié)轉(zhuǎn)。超標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出則混入“會(huì)議費(fèi)”、“銷售費(fèi)用”等其他科目中，減少“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”明細(xì)科目的記賬金額。

八、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的檢查

審查費(fèi)用的發(fā)生原始憑證是否真實(shí)合法。

周轉(zhuǎn)房作為此科目中的重點(diǎn)一項(xiàng)，要注意攤銷是否正確，已經(jīng)出租的周轉(zhuǎn)房的房產(chǎn)稅、土地使用稅是否申報(bào)繳納，再銷售時(shí)注意收入的結(jié)轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)稅的繳納。

在各項(xiàng)目之間的攤銷是否正確，有償轉(zhuǎn)讓配套項(xiàng)目和大配套項(xiàng)目之間是否已分?jǐn)偅鄶?shù)企業(yè)不分?jǐn)偂?/p>

九、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的幾點(diǎn)建議

1、房地產(chǎn)企業(yè)涉及單位多、往來(lái)資金數(shù)額大，加之目前企業(yè)偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延伸檢查工作，已成為稅務(wù)檢查工作的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)和方法，對(duì)與房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)往來(lái)頻繁且金額較大的單位，特別是合作開(kāi)發(fā)單位、賣地方、團(tuán)購(gòu)單位、施工企業(yè)、供料商、代理公司應(yīng)作為重點(diǎn)延伸對(duì)象。在保證程序合法的基礎(chǔ)上，簡(jiǎn)化延伸檢查的報(bào)請(qǐng)手續(xù)，縮短延伸檢查報(bào)批的時(shí)間；同時(shí)嚴(yán)格規(guī)范延伸檢查情況匯報(bào)制度，保證延伸檢查的效果。

2、由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期往往都在一年以上，通常以一個(gè)納稅作為檢查時(shí)限范圍的方法，不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為切入點(diǎn)進(jìn)行檢查，則能比較全面地把握其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。

3、為更加準(zhǔn)確、全面掌握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料，可以到計(jì)委（發(fā)改委）、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門調(diào)查落實(shí)其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權(quán)時(shí)間和相關(guān)數(shù)據(jù)。通過(guò)在以上相關(guān)部門的取證，結(jié)合實(shí)地調(diào)查情況，檢查人員可以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有更加直觀、真實(shí)的認(rèn)識(shí)和了解。更有針對(duì)性地開(kāi)展賬內(nèi)檢查，以確定其應(yīng)稅項(xiàng)目和計(jì)稅依據(jù)。

4、通過(guò)與公安、司法等部門協(xié)調(diào)配合，加強(qiáng)與相關(guān)執(zhí)法部門的協(xié)作，加大對(duì)典型、惡性偷逃稅行為的處罰力度；同時(shí)嚴(yán)格稅務(wù)執(zhí)法的標(biāo)準(zhǔn)，做到法律面前人人平等，規(guī)范整個(gè)行業(yè)的稅收秩序。

第五篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專題之一

房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專題之一：收入的確定

(2010-11-13 13:14:53)轉(zhuǎn)載

標(biāo)簽： 分類： 財(cái)稅家園

委托銷售 確認(rèn) 房地產(chǎn)行業(yè) 營(yíng)業(yè)收入 商品房銷售收入 財(cái)經(jīng)

寫在前面：房地產(chǎn)行業(yè)一直以來(lái)都是我國(guó)財(cái)稅收入的重要支柱，同時(shí)也由于其涉及稅種眾多、情況復(fù)雜成為多年來(lái)人們關(guān)注的焦點(diǎn)行業(yè)。近期，經(jīng)濟(jì)適用房、物業(yè)稅等地產(chǎn)關(guān)鍵詞再度引發(fā)社會(huì)熱議。為此我們從此期開(kāi)始，將房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查工作中需要注意的問(wèn)題、技巧和方法進(jìn)行詳細(xì)的歸納及整理，供大家參考。

房地產(chǎn)業(yè)收入的確定

一、收入核算范圍

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入分為營(yíng)業(yè)收入（包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房收入及其他業(yè)務(wù)收入）和營(yíng)業(yè)外收入。

二、房地產(chǎn)業(yè)收入確認(rèn)原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入：

1、采取一次性全額收款方式銷售的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)時(shí)確認(rèn)收入。

2、采取分期付款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確定收入的實(shí)現(xiàn)，付款提前的按實(shí)際付款日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。

3、采取銀行按揭銷售產(chǎn)品的以首付款實(shí)際收到確認(rèn)收入，余款在銀行辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入。

4、采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的按下面原則確認(rèn)：

（1）以支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。此時(shí)代銷清單應(yīng)載明售出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。

（2）以視同買斷方式委托銷售的，按合同和協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。

（3）以包銷方式委托銷售的，按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格在付款日確定收入，提前付款的，在實(shí)際付款日確定。

（4）以基價(jià)并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷售的，按基價(jià)加分成于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。

5、待售產(chǎn)品臨時(shí)出租的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入，出售時(shí)再確認(rèn)銷售收入。

6、以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入，應(yīng)于分得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入。

三、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認(rèn)

開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率（15%）計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計(jì)算交納企業(yè)所得稅。

預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=預(yù)售收入×利潤(rùn)率

待預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和銷售成本、計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)，與預(yù)計(jì)利潤(rùn)的差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

四、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售收入的確認(rèn)

1、下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入

（1）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；

（2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；

（3）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外投資及分配給股東或投資者；

（4）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；

（5）以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。

2、收入確認(rèn)時(shí)限

在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實(shí)際取得利益時(shí)確認(rèn)。

3、收入確認(rèn)方法和順序

（1）按本企業(yè)最近或本最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)格；

（2）同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)值；

（3）按成本利潤(rùn)率確定（15%）。

五、代建工程和提供勞務(wù)收入確定

1、一個(gè)納稅的按合同約定結(jié)算日或合同完工日確認(rèn)；

2、不在一個(gè)納稅采用完工百分比法按季確認(rèn)；

3、節(jié)省的材料、下腳料等按合同歸開(kāi)發(fā)單位所有的，于實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)價(jià)確認(rèn)。

六、營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

納稅人應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)當(dāng)天；采取預(yù)收款的為收到預(yù)收款的當(dāng)天。