第一篇：如何用農(nóng)業(yè)用地做“田園綜合體”？

哪些地可作為休閑農(nóng)業(yè)用地

1.農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地

慣性思維：在休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)中常常存在一些村落，開發(fā)者的慣性思維常常是將這些破舊的房子拆掉重建，而不是根據(jù)現(xiàn)有的基礎(chǔ)進(jìn)行改造和裝修。殊不知這不僅破壞了鄉(xiāng)村田野的原始風(fēng)味，而且也在無(wú)形中增加了開發(fā)者進(jìn)行酒店住宿土地審批的難度和建設(shè)成本。

正確做法：農(nóng)業(yè)部等部門《關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中明確規(guī)定支持農(nóng)民發(fā)展農(nóng)家樂，閑置宅基地整理結(jié)余的建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè)，因此在進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建設(shè)中要充分利用農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地。2.農(nóng)村集體建設(shè)用地

是什么：指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。主要包括：

鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)用地 公共設(shè)施用地 農(nóng)村居民住宅用地 3.四荒地 主要包括：

依法歸我國(guó)農(nóng)民集體使用的“四荒地” 農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的“四荒地”

具體指：荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬于現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)環(huán)境中未得到充分、合理、有效利用的土地。

使用期限：“四荒”使用權(quán)承包、租賃或拍賣的期限最長(zhǎng)不得超過(guò)50年。

國(guó)家政策：2016年中央一號(hào)文件以及《農(nóng)業(yè)部等11部門關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中鼓勵(lì)利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，對(duì)中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，其建設(shè)用地指標(biāo)給予傾斜。

4.城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤

指什么：指休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)確有必要占用耕地時(shí)先行在異地墾地，數(shù)量和質(zhì)量驗(yàn)收合格后，再用作建設(shè)用地。

轉(zhuǎn)換方式，具體政策通過(guò)制定相應(yīng)的法規(guī)來(lái)規(guī)范。如： 數(shù)量上——異地墾地與當(dāng)?shù)卣嫉孛娣e之比，可根據(jù)不同情況，分別為3倍、4倍、5倍。質(zhì)量上——保證新墾地總產(chǎn)量大于所占地原產(chǎn)量

異地可以是本鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本區(qū)縣，經(jīng)國(guó)家相關(guān)主管部門批準(zhǔn)也可跨省區(qū)實(shí)施。這應(yīng)該是既保證18億畝耕地只增不減，又保證必要的建設(shè)用地供應(yīng)。當(dāng)然還有許多具體政策要進(jìn)一步研究，比如墾地與生態(tài)保護(hù)的問題、操作中的管理監(jiān)督問題等。5.其他方式

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導(dǎo)意見》(國(guó)辦發(fā)[2015]93號(hào))提出，對(duì)社會(huì)資本投資建設(shè)連片面積達(dá)到一定規(guī)模的高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田、生態(tài)公益林等，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)、堅(jiān)持節(jié)約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。休閑農(nóng)業(yè)用地有哪些限制 1.不得占用基本農(nóng)田

基本農(nóng)田俗稱“吃飯?zhí)铩?、“保命田”，其重要程度不言而喻。?duì)于基本農(nóng)田有“五不準(zhǔn)”： 不準(zhǔn)占用基本農(nóng)田進(jìn)行植樹造林、發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)農(nóng)田林網(wǎng)； 不準(zhǔn)以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為名，在基本農(nóng)田內(nèi)挖塘養(yǎng)魚、建設(shè)用于畜禽養(yǎng)殖的建筑物等嚴(yán)重破壞耕作層的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

不準(zhǔn)違法占用基本農(nóng)田進(jìn)行綠色通道和城市綠化隔離帶建設(shè)；

不準(zhǔn)以退耕還林為名違反土地利用總體規(guī)劃,將基本農(nóng)田納入退耕范圍； 不準(zhǔn)非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目占用基本農(nóng)田(法律規(guī)定的國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目除外)。因此在進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)中必須弄清楚其是否占有基本農(nóng)田。2.不得超越土地利用規(guī)劃

各地區(qū)國(guó)土資源部門都會(huì)制定土地利用總體規(guī)劃，規(guī)劃會(huì)規(guī)定土地用途，明確土地使用條件，土地所有者和使用者必須嚴(yán)格按照規(guī)劃確定的用途和條件使用土地；此外還會(huì)確定土地利用年度計(jì)劃，對(duì)年度內(nèi)新增建設(shè)用地量，土地開發(fā)整理補(bǔ)充耕地量和耕地保有量等做出具體安排。

該怎么做：休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)必須要明確當(dāng)?shù)赝恋匾?guī)劃中其園區(qū)所占土地的用途，符合規(guī)劃使用條件的要積極爭(zhēng)取土地建設(shè)使用指標(biāo)，以滿足休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)對(duì)建設(shè)用地的要求。3.嚴(yán)禁隨意擴(kuò)大設(shè)施農(nóng)用地范圍

以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光等用地須按建設(shè)用地進(jìn)行管理。以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場(chǎng)所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂，以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會(huì)議、大型停車場(chǎng)、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地，必須依法依規(guī)按建設(shè)用地進(jìn)行管理，而非按農(nóng)用地管理。

進(jìn)行建設(shè)用地進(jìn)行管理就必然涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，農(nóng)業(yè)設(shè)施興建之前為耕地的，非農(nóng)建設(shè)單位還應(yīng)依法履行耕地占補(bǔ)平衡義務(wù)。這在無(wú)形中既增加了休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建設(shè)成本，而且也使得農(nóng)業(yè)休閑開發(fā)變得更為復(fù)雜，甚至?xí)共糠中蓍e農(nóng)業(yè)夭折。如何規(guī)避這些限制

有些人在休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)中，可能會(huì)使用以下六種方式來(lái)規(guī)避休閑農(nóng)業(yè)用地限制： 用設(shè)施農(nóng)用地的名義直接進(jìn)行餐飲住宿的建設(shè)； 以建設(shè)臨時(shí)生產(chǎn)用房名義進(jìn)行修建；

修建水泥柱，將建筑物騰空，以滿足不破壞耕作層的要求； 修建木屋或鋼架房，即使查處也能低成本拆除； 以建設(shè)溫室大棚的方式建餐廳； 用可移動(dòng)的集裝箱和房車進(jìn)行餐飲住宿活動(dòng)。

但是，以上方式為規(guī)避政策的監(jiān)管，打了“擦邊球”，碰觸了土地使用政策的紅線，從根上將不僅無(wú)法規(guī)避休閑農(nóng)業(yè)用地的限制，還隱藏著很大不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。還請(qǐng)大家注意！

最合法安全的方法就是通過(guò)立項(xiàng)審批，申請(qǐng)建設(shè)用地，這當(dāng)然也是最困難的方法，拿地費(fèi)用也相對(duì)很高。

可能會(huì)步入哪些誤區(qū) 1.無(wú)址可選也要選

有時(shí)候，土地并不像普通商品，有充分的選擇空間。在選址的過(guò)程中，土地往往獨(dú)此一家，讓你別無(wú)其他選擇。例如，家鄉(xiāng)有限的土地資源，而作為開發(fā)者，又急切的想去做，以至于無(wú)址可選的時(shí)候也要去選。這種選址方式最終效果不理想，可想而知。2.有地就先拿下再說(shuō)

休閑農(nóng)業(yè)作為一個(gè)舶來(lái)詞，許多人對(duì)此并沒有深刻的見解。許多人拿地心切，在沒有做好充分的休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃前，就匆匆決定，先拿下再說(shuō)，到手之后再去為它量身定做合適的衣服。至于效果如何，恐怕只能聽天由命了，做好了是一塊肥肉，做不好只會(huì)成為燙手的山芋。3.跟著感覺走

做休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目不能跟著感覺走，而是要有一雙犀利的慧眼，慧眼是要對(duì)所選之地的價(jià)值有準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)，了解土地如何開發(fā)與利用，還要對(duì)未來(lái)的發(fā)展有遠(yuǎn)見，尤其是目標(biāo)客戶及將來(lái)市場(chǎng)情況的判斷，還要有項(xiàng)目與市場(chǎng)的對(duì)接手段。唯有具備這些，才不至于陷入誤區(qū)。如果僅僅憑借以往經(jīng)驗(yàn)，跟著感覺走，恐怕將成為后來(lái)人的反面教材。還有哪些其他方法拿地

說(shuō)了這么多，又是限制，又是誤區(qū)，還有什么別的土地能拿到么？

關(guān)閉礦區(qū)的地面遺留的原有建設(shè)用地，可直接轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施建設(shè)用地；礦區(qū)已經(jīng)占有的尾礦池、棄石堆場(chǎng)或其它棄用地可在恢復(fù)生態(tài)的同時(shí)，按一定比例(如10-20%)轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施用地，其余為工礦遺址景觀用地；

生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)村落搬遷出的宅基地、新農(nóng)村建設(shè)農(nóng)戶上樓遺留的宅基地，可因地制宜轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施建設(shè)用地。

在大面積的森林(超過(guò)10公頃)綠地作為生態(tài)旅游資源時(shí)，允許有3-5%用地轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施用地。

其它荒地(非林地、非耕地、無(wú)其它生態(tài)價(jià)值的荒地)，經(jīng)相關(guān)部門確認(rèn)，原則上允許作為旅游設(shè)施用地。

休閑農(nóng)業(yè)用地有什么新方式 1.采用土地銀行的方式

在完成農(nóng)村土地確權(quán)工作的地區(qū)，可采用“土地銀行”的方式，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地指標(biāo)的自由流轉(zhuǎn)、質(zhì)押和融資。這對(duì)于農(nóng)戶獲取啟動(dòng)資金自營(yíng)個(gè)體旅游項(xiàng)目和專業(yè)企業(yè)規(guī)?；@取土地用于開發(fā)大型旅游項(xiàng)目而言都具有現(xiàn)實(shí)意義。2.建立以土地股份為基礎(chǔ)的合作社

有條件的農(nóng)村集體可以建立合作社，農(nóng)戶以承包的土地入股，進(jìn)行股份合作。這樣可以使土地集中經(jīng)營(yíng)、高效經(jīng)營(yíng)、形成規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。這種方式，管理制度嚴(yán)格，管理方法科學(xué)，對(duì)加強(qiáng)休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游領(lǐng)域的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力，保障發(fā)展成果切實(shí)惠及本地有著極大的促進(jìn)作用。

3.使用農(nóng)村閑置宅基地及廢棄園地 城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，令大量農(nóng)民進(jìn)城買房，農(nóng)村房屋閑置，田地疏于管理。實(shí)際上，在新農(nóng)村集中居住后，閑置下來(lái)的村莊農(nóng)舍、廢棄林園等恰好是休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的良好發(fā)展空間。

對(duì)這些農(nóng)村集體土地進(jìn)行指標(biāo)整理和農(nóng)林復(fù)墾，并根據(jù)旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)需求合理配置建設(shè)用地指標(biāo)，有助于提高休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的招商效率與質(zhì)量。4.土地置換、租賃、入股聯(lián)營(yíng)等

對(duì)經(jīng)濟(jì)效益不理想的集體用地，可采取土地置換、租賃、入股聯(lián)營(yíng)等方式，統(tǒng)籌盤活這些存量集體土地。一方面可以解決旅游開發(fā)過(guò)程中，需要遷移部分農(nóng)戶的住宅、承包地的問題；另一方面可以充分發(fā)揮土地使用價(jià)值，集約化發(fā)展，便于個(gè)人或企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。

第二篇：田園綜合體項(xiàng)目情況

坡頭鎮(zhèn)田園綜合體項(xiàng)目基本情況

田園綜合體是集現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、休閑旅游、田園社區(qū)為一體的特色小鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村綜合發(fā)展模式，是在城鄉(xiāng)一體格局下，順應(yīng)農(nóng)村供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革、新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，結(jié)合農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，實(shí)現(xiàn)中國(guó)鄉(xiāng)村現(xiàn)代化、新型城鎮(zhèn)化、社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的一種可持續(xù)性模式。2017年2月5日，“田園綜合體”作為鄉(xiāng)村新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的亮點(diǎn)措施被寫進(jìn)中央一號(hào)文件，農(nóng)業(yè)部、財(cái)政部分別出臺(tái)政策措施，在山東、河南等18個(gè)省份推行田園綜合體試點(diǎn)示范工作。

坡頭鎮(zhèn)位于濟(jì)源市南部，是小浪底水利樞紐工程、西霞院反調(diào)節(jié)水庫(kù)工程項(xiàng)目所在地，處于洛陽(yáng)、濟(jì)源交接地帶，是鄭汴洛、豫晉陜黃河文化旅游帶的核心節(jié)點(diǎn)。鎮(zhèn)區(qū)位于全鎮(zhèn)東部黃河河谷，北接丘陵山地，南臨碧波萬(wàn)頃的西霞湖，是黃河中下游為數(shù)不多的濱河城鎮(zhèn)，整個(gè)城鎮(zhèn)呈現(xiàn)“一城山色半城湖”的水城風(fēng)情。建成區(qū)面積2平方公里，擁有完善的供水、排水、燃?xì)狻㈦娏?、通訊管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施，二廣、連霍、濟(jì)陽(yáng)、濟(jì)運(yùn)高速分列四周，交通便捷。

全鎮(zhèn)總面積137平方公里,人口2.6萬(wàn)人。作為市委市政府確定的“濟(jì)源市城市副中心”、小浪底北岸新區(qū)省級(jí)旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)核心區(qū)域，是濟(jì)源市“十三五”規(guī)劃和“全域旅游”規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域。圍繞“全域旅游”、建設(shè)“文化旅游名鎮(zhèn)、生態(tài)宜居新鎮(zhèn)”目標(biāo)，坡頭鎮(zhèn)規(guī)劃了“一軸一帶三河三區(qū) ”農(nóng)文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，即:濟(jì)坡路兩側(cè)現(xiàn)代休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展軸，小浪底專用線黃河北岸黃金旅游帶，橫貫東西；天女河生態(tài)文化游、大溝河觀光農(nóng)業(yè)游、大柴河文化濕地游，中心旅游綜合服務(wù)區(qū)、小浪底風(fēng)景名勝區(qū)、連地旅游度假區(qū)，構(gòu)建大旅游大開發(fā)格局。

坡頭鎮(zhèn)田園綜合體項(xiàng)目選址在:濟(jì)坡路兩側(cè)現(xiàn)代休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展軸北端，涵蓋狄溝、郝山、栗樹溝三村。該區(qū)域距離濟(jì)源市區(qū)8公里，是有名的蔬菜制種基地，山水溝壑，條件優(yōu)越，是建設(shè)踏青賞花、休閑采摘、靜心垂釣、水上娛樂、文化娛樂、農(nóng)家餐飲、鄉(xiāng)村農(nóng)活體驗(yàn)等田園綜合體項(xiàng)目的良好區(qū)域。

狄溝村位于坡頭鎮(zhèn)最北端，小浪底專用線從北向南進(jìn)入坡頭鎮(zhèn)的第一村，全村面積4平方公里，共有6個(gè)居民組，125戶535人，耕地800余畝。

郝山村位于狄溝村西側(cè)，全村面積3.8平方公里，共有4個(gè)居民組。正在施工建設(shè)的“郝山印象” 現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，計(jì)劃投資3億元，對(duì)寺河水庫(kù)及周邊區(qū)域進(jìn)行整體開發(fā)，建設(shè)內(nèi)容涵蓋仿古街風(fēng)景區(qū)、花海區(qū)、愛國(guó)主義教育景區(qū)、歷史人文風(fēng)景區(qū)、郝山莊風(fēng)景區(qū)、玉帶湖風(fēng)景區(qū)、梯田風(fēng)景區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)風(fēng)景區(qū)等8大風(fēng)景名勝景區(qū)，著力打造自然風(fēng)光與休閑旅游相融合的綜合性休閑度假區(qū)。截止目前，完成道路綠化硬化8公里，栽植苗木2.3萬(wàn)余株，發(fā)展制種產(chǎn)業(yè)300余畝，觀賞及油用牡丹200畝，護(hù)坡護(hù)岸及停車場(chǎng)建設(shè)完成，芍藥牡丹園、全面健身步道建成投用，并成功舉辦“濟(jì)源市全民健身郝山健步走”等大型休閑娛樂活動(dòng)，民俗村改造與窯洞賓館建設(shè)正在推進(jìn)。

栗樹溝位于坡頭鎮(zhèn)北部淺山區(qū)，全村面積約7平方公里，共有10個(gè)居民組，180戶688人，全村蔬菜制種600余畝。栗樹溝仰韶文化遺址是河南省文物保護(hù)單位。投資2.6億元實(shí)施的大型農(nóng)文旅項(xiàng)目栗香農(nóng)莊項(xiàng)目，立足“仰韶文化”挖掘與白狄古城開發(fā)，圍繞生態(tài)農(nóng)業(yè)、特色養(yǎng)殖、有機(jī)采摘、水上旅游四大主題，主要發(fā)展孔雀觀賞、戶外拓展、水上游樂、果蔬采摘、特色餐飲和仰韶文化體驗(yàn)等，旨在建設(shè)人文底蘊(yùn)與現(xiàn)代氣息并重的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)園。目前已建成有河南省規(guī)模最大的孔雀園，有孔雀3000多只，火雞與珍珠雞各上百只；有全省落差最大的滑草滑道4條滑道；水上娛樂區(qū)有游船10條；卡丁車賽場(chǎng)有賽車10余輛；休閑觀光園、垂釣水庫(kù)、戶外拓展基地、果蔬采摘園、特色餐飲、真人CS基地、兒童游樂場(chǎng)、窯洞賓館、民俗村改造等項(xiàng)目正在建設(shè)。

可享受的政策：

1、田園綜合體經(jīng)今年中央一號(hào)文件首次提出后，農(nóng)業(yè)部辦公廳印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)落實(shí)休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游發(fā)展政策的通知》指出，要按照“3+1+X”的品牌培育體系，在面上繼續(xù)創(chuàng)建全國(guó)休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游示范縣（市、區(qū)），在點(diǎn)上繼續(xù)推介中國(guó)美麗休閑鄉(xiāng)村，在線上重點(diǎn)開展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游精品景點(diǎn)線路推介。要繼續(xù)加大中國(guó)重要農(nóng)業(yè)文化遺產(chǎn)的發(fā)掘保護(hù)傳承工作，指導(dǎo)各地積極探索農(nóng)業(yè)嘉年華、休閑農(nóng)業(yè)特色村鎮(zhèn)、田園綜合體等品牌創(chuàng)建。

2、為支持田園綜合體的發(fā)展，財(cái)政部印發(fā)了《關(guān)于開展田園綜合體建設(shè)試點(diǎn)工作的通知》（財(cái)辦〔2017〕29號(hào)）。財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部、農(nóng)發(fā)行聯(lián)合下發(fā)了《田園綜合體項(xiàng)目建設(shè)政策性金融支持通知》。

3、坡頭鎮(zhèn)是國(guó)家重點(diǎn)鎮(zhèn)和濟(jì)源市“一區(qū)一軸二核二帶”戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃的重點(diǎn)區(qū)域，也是河南省旅游局首個(gè)批復(fù)的旅游度假區(qū)--小浪底北岸新區(qū)的核心區(qū)域，在項(xiàng)目融資、基礎(chǔ)設(shè)施申報(bào)等具有優(yōu)勢(shì)，坡頭鎮(zhèn)將優(yōu)先為田園綜合體項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)施配套

4、濟(jì)源市正在開展“全域旅游”城市創(chuàng)建，制定出來(lái)了一系列鼓勵(lì)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的政策措施，田園綜合體項(xiàng)目必將成為獎(jiǎng)勵(lì)扶持的重點(diǎn)項(xiàng)目。

第三篇：田園綜合體用地政策匯總

關(guān)于田園綜合體用地政策匯總

隨著經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，國(guó)家實(shí)施了新型城鎮(zhèn)化、生態(tài)文明建設(shè)、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等一系列戰(zhàn)略舉措，實(shí)行建設(shè)用地總量和強(qiáng)度的“雙控”，嚴(yán)格節(jié)約集約用地管理。先后出臺(tái)了《基本農(nóng)田保護(hù)條例》、《農(nóng)村土地承包法》等，對(duì)土地開發(fā)的用途管制有非常明確的規(guī)定。特別是《國(guó)土資源部農(nóng)業(yè)部關(guān)于進(jìn)一步支持設(shè)施農(nóng)業(yè)健康發(fā)展的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2014〕127號(hào)）的發(fā)布，更是將該要求進(jìn)一步明確，使得發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)在新增用地指標(biāo)上面臨著較多的條規(guī)限制。

集體建設(shè)用地是田園綜合體的重要承載形式。集體建設(shè)用地，又叫鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地或農(nóng)村集體土地建設(shè)用地，是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。集體建設(shè)用地分為三大類：宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營(yíng)性用地。在國(guó)有建設(shè)用地一級(jí)市場(chǎng)中，政府既是管理者，又是組織實(shí)施者，并代表全民享有土地收益權(quán)。而在集體建設(shè)用地一級(jí)市場(chǎng)中，政府僅僅是管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，享有土地所有權(quán)的農(nóng)民集體才是組織實(shí)施者并享有土地收益。

一、土地流轉(zhuǎn)：如何取得土地？

一種從政府拿地。從政府拿地的有這么幾種：一是建設(shè)用地，要招牌掛的，拿過(guò)來(lái)以后搞房地產(chǎn)開發(fā)，70年的產(chǎn)權(quán)；二是產(chǎn)業(yè)用地，包括工業(yè)、旅游，也包括很多的新業(yè)態(tài)；三是公共設(shè)施用地，分兩類：一類是基礎(chǔ)設(shè)施，修路。另外一類是建醫(yī)院、學(xué)校。另一種是從農(nóng)民手里拿地。集體建設(shè)用地、耕地、宅基地、四荒地、林地、灘涂河谷地。農(nóng)村可用的資源有什么？一是資源性的資產(chǎn)，包括土地、灘地、草原、山地、森林、荒地等等；二是經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，就是所謂的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的財(cái)產(chǎn)、設(shè)施、廠房土地；三是非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，就是現(xiàn)在在農(nóng)村里面的比如說(shuō)學(xué)校、醫(yī)院、村委會(huì)等等，他們所占的地和住房設(shè)施是非經(jīng)營(yíng)性的。

二、新政策

對(duì)于特色小鎮(zhèn)、田園綜合體特別有效的三大類政策：一是農(nóng)村3P的模式，以及國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合6部委提出的農(nóng)村三產(chǎn)的示范園區(qū)；第二個(gè)是農(nóng)村土地改革的七個(gè)政策，包括試點(diǎn)的內(nèi)容；第三類政策是有關(guān)扶貧的政策，國(guó)家提出把一二三體制政策拿出來(lái)，一定要有支持和優(yōu)惠的政策?，F(xiàn)在政策在突破的過(guò)程中，農(nóng)村的土地三權(quán)分制改革，就是現(xiàn)有的耕地分成三部分，一部分叫所有權(quán)，一部分叫承包權(quán)，另外一部分叫經(jīng)營(yíng)權(quán)，這個(gè)分?jǐn)偟膬r(jià)值非常的大。

宅基地和征地制度，這兩個(gè)也要有重大的變革。這幾項(xiàng)改革如果全部完成或者說(shuō)推進(jìn)之后，將為城市資本下鄉(xiāng)，搞特色小鎮(zhèn)、田園綜合體提供一個(gè)堅(jiān)實(shí)的法律基礎(chǔ)。

改革的方向：資源性資產(chǎn)，確權(quán)資本化、市場(chǎng)化交易流轉(zhuǎn)、可貸款抵押。買的是經(jīng)營(yíng)權(quán)，不是所有權(quán)，所有權(quán)依然是集體的。

（一）關(guān)于耕地

獲得農(nóng)村耕地的時(shí)候，建議只拿經(jīng)營(yíng)權(quán)就可以了。還有在拿到農(nóng)地的時(shí)候有一些政策的限制，一個(gè)叫基本的農(nóng)田，一個(gè)叫一般的農(nóng)田。建議按比例拿一些，但是基本農(nóng)田現(xiàn)在國(guó)家的政策限制是非常的嚴(yán)格，包括空間都不能挪動(dòng)，每一個(gè)省的國(guó)土廳都有一個(gè)資料，清清楚楚標(biāo)明是不能動(dòng)的?？蓜?dòng)的是哪兒呢？你要有一些基本的農(nóng)田，基本農(nóng)田有一些補(bǔ)貼，一般的農(nóng)田可以搞位移，或者說(shuō)小設(shè)施都可以。

再一個(gè)要關(guān)注的是，如果搞田園綜合體、特色小鎮(zhèn)肯定不是只種地，而是要三產(chǎn)融合，要建一些設(shè)施，過(guò)去在農(nóng)田搞一些設(shè)施，有開生態(tài)餐廳的，甚至有在大棚中蓋別墅的?，F(xiàn)在這些行為是被禁止的，有嚴(yán)格的限制。但是在一般農(nóng)田中建一些三產(chǎn)設(shè)施是國(guó)家鼓勵(lì)的，前提是三產(chǎn)設(shè)施要按照建設(shè)用地管理交付。現(xiàn)在對(duì)耕地管控的程度非常嚴(yán)格，最好不要搞小把戲，按照正常的方式拿下一些地，在合法合規(guī)的基礎(chǔ)上在一般農(nóng)田上搞一些設(shè)施。

（二）關(guān)于宅基地

中國(guó)的宅基地在全世界政策是最復(fù)雜的，我們國(guó)家的宅基地房子是個(gè)人的，土地是集體的，一戶一宅是國(guó)家的規(guī)定。宅基地?zé)o償分配，你是村子里面的成員，村里就應(yīng)該無(wú)償給你分塊地。宅基地的房子和土地是分離的，農(nóng)民把宅基地賣給別人之后，不能再給第二套。現(xiàn)在的改革有一個(gè)待突破的宅基地的轉(zhuǎn)讓，宅基地可以轉(zhuǎn)讓，但是不能突破集體經(jīng)濟(jì)組織成員的模式。

宅基地建設(shè)特色小鎮(zhèn)和田園綜合體最成功的是浙江的桐廬，這是我們國(guó)家土地制度改革特別重要的試點(diǎn)，而且率先取得重要的成果，大家看看它是怎么樣通過(guò)宅基地的改革引進(jìn)城市資本的。一是確權(quán)，我們國(guó)家農(nóng)地確權(quán)基本上完成的，但是宅基地的基本確權(quán)沒有完成。二是確權(quán)之后，農(nóng)民把不用的廢棄的宅基地交還給集體，因?yàn)橥恋厥羌w的。三是集體采用這樣的方式，就可以合理合法的引進(jìn)城市資本了。

（三）關(guān)于四荒地

四荒地風(fēng)險(xiǎn)最大，但是收益也很大。明年中期的時(shí)候，有關(guān)四荒地更開放的政策將會(huì)出臺(tái)。特別希望突破的有兩點(diǎn)，第一個(gè)是四荒地將來(lái)證券化，第二個(gè)是可上市。這兩個(gè)問題解決了，你就有退出機(jī)制了。投資最重要的要有退出機(jī)制。四荒地屬于誰(shuí)？集體所有。拿下四荒地有兩個(gè)最大的好處，一個(gè)是要和集體簽合同。二是四荒地是沒人管的地，沒有那么多的限制，你可以發(fā)揮很大的空間，可以當(dāng)建設(shè)用地使用。

（四）關(guān)于集體建設(shè)用地、空心村

中國(guó)現(xiàn)在農(nóng)村的空心村少說(shuō)十分之二三，多說(shuō)五分之一二，利用空心村建設(shè)特色小鎮(zhèn)和田園綜合體成本低，做產(chǎn)業(yè)、特色小鎮(zhèn)?？招拇灏l(fā)展特色小鎮(zhèn)、田園綜合體的優(yōu)勢(shì)：土地是現(xiàn)成的，是熟地，用不著開發(fā)，都是齊全的，土地性質(zhì)非常的清晰。我們國(guó)家的支持都是村村通，都是以村為基礎(chǔ)的。

第四篇：特色小鎮(zhèn)與田園綜合體

田園綜合體整理報(bào)告

2017年12月29日

背景介紹

在田園綜合體中，一二三產(chǎn)業(yè)互融互動(dòng)，通過(guò)各個(gè)產(chǎn)業(yè)的相互滲透融合，把休閑娛樂、養(yǎng)生度假、文化藝術(shù)、農(nóng)業(yè)技術(shù)、農(nóng)副產(chǎn)品、農(nóng)耕活動(dòng)等有機(jī)結(jié)合起來(lái)，使傳統(tǒng)的功能單一的農(nóng)業(yè)及加工食用的農(nóng)產(chǎn)品成為現(xiàn)代休閑產(chǎn)品的載體，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)價(jià)值的乘數(shù)效應(yīng)。

2017年2月5日，中共中央、國(guó)務(wù)院公開發(fā)布《關(guān)于深入推進(jìn)農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加快培育農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展新動(dòng)能的若干意見》。其中提到：?支持有條件的鄉(xiāng)村建設(shè)以農(nóng)民合作社為主要載體、讓農(nóng)民充分參與和受益，集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗(yàn)于一體的 ‘田園綜合體’，通過(guò)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、農(nóng)村綜合改革轉(zhuǎn)移支付等渠道開展試點(diǎn)示范。?這是中央文件首次提出?田園綜合體?這個(gè)概念。

2017年6月5日，財(cái)政部又印發(fā)了《關(guān)于開展田園綜合體建設(shè)試點(diǎn)工作的通知》，2017年確定河北、山西等18個(gè)省份開展田園綜合體建設(shè)試點(diǎn)，并且，中央財(cái)政會(huì)從農(nóng)村綜合改革轉(zhuǎn)移支付資金、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展資金、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)補(bǔ)助資金中統(tǒng)籌安排，支持試點(diǎn)工作。政策的大力支持，可以看出，在不久的將來(lái)，?農(nóng)業(yè)園區(qū)?的田園綜合體模式將大放異彩。

近年來(lái)，黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，支持農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。連續(xù)3年的中央一號(hào)文件都對(duì)此作出明確要求。為農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展提供量身定做的用地保障政策，早已提上議事日程。2017年12月21日，國(guó)土資源部召開媒體座談會(huì)，對(duì)《關(guān)于深入推進(jìn)農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革做好農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地保障工作的通知》的有關(guān)情況進(jìn)行了介紹。?田園綜合體?被寫入了中央1號(hào)文件，其出發(fā)點(diǎn)是主張以一種可以讓企業(yè)參與、帶有商業(yè)模式的頂層設(shè)計(jì)、城市元素與鄉(xiāng)村結(jié)合、多方共建的?開發(fā)?方式，創(chuàng)新城鄉(xiāng)發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)變革、帶來(lái)社會(huì)發(fā)展，重塑中國(guó)鄉(xiāng)村的美麗田園、美麗小鎮(zhèn)！

一、田園綜合體的定義

田園綜合體是集現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、休閑旅游、田園社區(qū)為一體的特色小鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村綜合發(fā)展模式，是在城鄉(xiāng)一體格局下，順應(yīng)農(nóng)村供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革、新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，結(jié)合農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，實(shí)現(xiàn)中國(guó)鄉(xiāng)村現(xiàn)代化、新型城鎮(zhèn)化、社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的一種可持續(xù)性模式。

2017年中央一號(hào)文件首次提出，支持有條件的鄉(xiāng)村建設(shè)以農(nóng)民合作社為主要載體、讓農(nóng)民充分參與和受益，集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗(yàn)于一體的田園綜合體。相信在不久的將來(lái)，?農(nóng)業(yè)園區(qū)?的田園綜合體模式將大放異彩。

其次，田園綜合體的提出是基于一種商業(yè)模式方法論。其出發(fā)點(diǎn)是主張以一種可以讓企業(yè)參與、帶有商業(yè)模式的頂層設(shè)計(jì)、城市元素與鄉(xiāng)村結(jié)合、多方共建的?開發(fā)?方式，創(chuàng)新城鄉(xiāng)發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)變革、帶來(lái)社會(huì)發(fā)展，重塑中國(guó)鄉(xiāng)村的美麗田園、美麗小鎮(zhèn)。

二、田園綜合體的組成

（一）景觀吸引：吸引人流、提升土地價(jià)值的關(guān)鍵所在 依托觀賞型農(nóng)田、瓜果園、觀賞苗木、花卉展示區(qū)、濕地風(fēng)光區(qū)、水際風(fēng)光區(qū)等等，使游人身臨其境的感受田園風(fēng)光和農(nóng)業(yè)魅力。

（二）休閑聚集：為滿足客源的各種需求而創(chuàng)造的綜合產(chǎn)品體系 可以包括農(nóng)家田園風(fēng)情建筑（如莊園別墅、小木屋、傳統(tǒng)民居等）、鄉(xiāng)村風(fēng)情活動(dòng)場(chǎng)所（特色商街、主題演藝廣場(chǎng)等）、垂釣區(qū)等。休閑聚集區(qū)使游人能夠深入農(nóng)村特色的生活空間，體驗(yàn)鄉(xiāng)村風(fēng)情活動(dòng)，享受休閑農(nóng)業(yè)帶來(lái)的樂趣。

（三）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)：生產(chǎn)性主要功能部分

讓游人認(rèn)識(shí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)全過(guò)程，在參與農(nóng)事活動(dòng)中充分體驗(yàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的樂趣，同時(shí)還可以開展生態(tài)農(nóng)業(yè)示范、農(nóng)業(yè)科普教育示范、農(nóng)業(yè)科技示范等項(xiàng)目。

（四）居住發(fā)展：城鎮(zhèn)化主要功能部分

居住發(fā)展帶是田園綜合體邁向城鎮(zhèn)化結(jié)構(gòu)的重要支撐。通過(guò)產(chǎn)業(yè)融合與產(chǎn)業(yè)聚集，形成人口相對(duì)集中居住，以此建設(shè)居住社區(qū)，構(gòu)建了城鎮(zhèn)化的核心基礎(chǔ)。

（五）社區(qū)配套：城鎮(zhèn)化支撐功能

服務(wù)于農(nóng)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)的金融、醫(yī)療、教育、商業(yè)等等，我們稱為產(chǎn)業(yè)配套，由此形成產(chǎn)城一體的公共配套網(wǎng)絡(luò)。

三、田園綜合體的幾種模式

（一）模式一：江蘇——無(wú)錫陽(yáng)山田園東方項(xiàng)目

1、農(nóng)業(yè)商業(yè)化

2、文旅產(chǎn)業(yè)多樣化

3、居住方式創(chuàng)新化

（二）模式二：上?！鹕絽^(qū)?田園綜合體?

1、靠海吃海

2、圍繞?漁?字發(fā)展文旅

3、發(fā)展?jié)O村特色民宿

（三）模式三：安徽——肥西縣?官亭林海?

1、保留原生態(tài)

2、農(nóng)民享受權(quán)益

3、城市和鄉(xiāng)村實(shí)現(xiàn)文明融合

（四）模式四：黑龍江——富錦市?稻?夢(mèng)空間

1、種出彩色稻田畫

2、發(fā)展全域旅游

3、以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為基礎(chǔ)

（五）模式五：四川——成都市郫都區(qū)紅光鎮(zhèn)多利農(nóng)莊

1、高端農(nóng)業(yè)綜合體

2、農(nóng)業(yè)雙創(chuàng)載體平臺(tái)

3、國(guó)際化鄉(xiāng)村度假新體驗(yàn)

（六）模式六：內(nèi)蒙古——鄂爾多斯市烏審旗無(wú)定河鎮(zhèn)

1、發(fā)展良好生態(tài)的綠色產(chǎn)業(yè)

2、鄉(xiāng)村旅游實(shí)現(xiàn)景區(qū)聯(lián)動(dòng)

3、打造現(xiàn)代休閑養(yǎng)生農(nóng)莊

總結(jié)：田園綜合體的關(guān)鍵是整合能力。經(jīng)營(yíng)者不僅僅要把握引爆點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)模式，而是把田園綜合體當(dāng)成一個(gè)平臺(tái)，把農(nóng)業(yè)、工業(yè)、服務(wù)業(yè)銜接起來(lái)，推動(dòng)多元化發(fā)展。

四、打造田園綜合體的焦點(diǎn)

（一）讓建筑重拾魅力

1、老建筑的修繕與新建筑的創(chuàng)新

2、傳承保護(hù)型

3、創(chuàng)新新建型

4、挖掘改造型

（二）讓農(nóng)田成為景觀

（三）讓當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村文化聚集IP效應(yīng)

（三）挖掘當(dāng)?shù)刈钣刑厣奈幕?，將其打造成IP，成為引爆點(diǎn)。

（四）讓農(nóng)事成為娛樂體驗(yàn)

（五）讓創(chuàng)意農(nóng)業(yè)吸金

（六）讓田園生活成為時(shí)尚

（七）讓田園體驗(yàn)凸顯意境

（八）讓景觀細(xì)節(jié)加分 6大支撐體系

圍繞田園綜合體的建設(shè)目標(biāo)和功能定位，重點(diǎn)抓好生產(chǎn)體系、產(chǎn)業(yè)體系、經(jīng)營(yíng)體系、生態(tài)體系、服務(wù)體系、運(yùn)行體系等。

6大重點(diǎn)建設(shè)內(nèi)容

①夯實(shí)基礎(chǔ)，完善生產(chǎn)體系發(fā)展條件

要按照適度超前、綜合配套、集約利用的原則，集中連片開展高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)，加強(qiáng)田園綜合體區(qū)域內(nèi)?田園+農(nóng)村?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，整合資金完善供電、通信、污水垃圾處理、游客集散、公共服務(wù)等配套設(shè)施條件。

②突出突出特色，打造涉農(nóng)產(chǎn)業(yè)體系發(fā)展平臺(tái)

立足資源稟賦、區(qū)位環(huán)境、歷史文化、產(chǎn)業(yè)集聚等比較優(yōu)勢(shì)，圍繞田園資源和農(nóng)業(yè)特色，做大做強(qiáng)傳統(tǒng)特色優(yōu)勢(shì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)土地規(guī)?；l(fā)展，大力打造農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群；穩(wěn)步發(fā)展創(chuàng)意農(nóng)業(yè)，利用?旅游+?、?生態(tài)+?等模式，開發(fā)農(nóng)業(yè)多功能性，推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)與旅游、教育、文化、康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)深度融合；強(qiáng)化品牌和原地產(chǎn)地理標(biāo)志管理，推進(jìn)農(nóng)村電商、物流服務(wù)業(yè)發(fā)展，培育形成1-2個(gè)區(qū)域農(nóng)業(yè)知名品牌，構(gòu)建支撐田園綜合體發(fā)展的產(chǎn)業(yè)體系。

③創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，培育農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系發(fā)展新動(dòng)能

積極壯大新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體實(shí)力，完善農(nóng)業(yè)社會(huì)化服務(wù)體系，通過(guò)土地流轉(zhuǎn)、股份合作、代耕代種、土地托管等促進(jìn)方式促進(jìn)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，優(yōu)化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)體系，增加農(nóng)業(yè)效益。同時(shí)，強(qiáng)化服務(wù)和利益聯(lián)結(jié)，逐步將小農(nóng)戶生產(chǎn)、生活引入現(xiàn)代農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展軌道，帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)農(nóng)民可支配收入持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

④綠色發(fā)展，構(gòu)建鄉(xiāng)村生態(tài)體系屏障

牢固樹立綠水青山就是金山銀山的理念，優(yōu)化田園觀景資源配置，深度挖掘農(nóng)業(yè)生態(tài)價(jià)值，統(tǒng)籌農(nóng)業(yè)景觀功能和體驗(yàn)功能，凸顯宜居宜業(yè)新特色。積極發(fā)展循環(huán)農(nóng)業(yè)，充分利用農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)保生產(chǎn)新技術(shù)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)資源的節(jié)約化、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)殘余廢棄物的減量化和資源化再利用，實(shí)施農(nóng)業(yè)節(jié)水工程，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)環(huán)境綜合整治，促進(jìn)農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

⑤完善功能，補(bǔ)齊公共服務(wù)體系建設(shè)短板

要完善區(qū)域內(nèi)的生產(chǎn)性服務(wù)體系，通過(guò)發(fā)展適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)業(yè)和公共服務(wù)平臺(tái)，聚集市場(chǎng)、資本、信息、人才等現(xiàn)代生產(chǎn)要素，推動(dòng)城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)鏈雙向延伸對(duì)接，推動(dòng)農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展。完善綜合體社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施功能，為社區(qū)居民提供便捷高效服務(wù)。

⑥形成合力，健全優(yōu)化運(yùn)行體系建設(shè)

妥善處理好政府、企業(yè)和農(nóng)民三者關(guān)系,確定合理的建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理模式，形成健康發(fā)展的合力。政府重點(diǎn)負(fù)責(zé)政策引導(dǎo)和規(guī)劃引領(lǐng)，營(yíng)造有利于田園綜合體發(fā)展的外部環(huán)境；企業(yè)、村集體組織、農(nóng)民合作組織及其他市場(chǎng)主體要充分發(fā)揮在產(chǎn)業(yè)發(fā)展和實(shí)體運(yùn)營(yíng)中的作用；農(nóng)民通過(guò)合作化、組織化等方式，實(shí)現(xiàn)在田園綜合體發(fā)展中的收益分配、就近就業(yè)。

五、田園綜合體的融資方式

(一)田園綜合體PPP融資模式

在田園綜合體特色小鎮(zhèn)的開發(fā)過(guò)程中，政府與選定的社會(huì)資本簽署《PPP合作協(xié)議》，按出資比例組建SPV(特殊目的公司)，并制定《公司章程》，政府指定實(shí)施機(jī)構(gòu)授予SPV特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，SPV負(fù)責(zé)提供田園綜合體建設(shè)運(yùn)營(yíng)一體化服務(wù)方案。

PPP合作模式具有強(qiáng)融資屬性，金融機(jī)構(gòu)與社會(huì)資本在PPP項(xiàng)目的合同約定范圍內(nèi)，參與PPP的投資運(yùn)作，最終通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，在田園綜合體建成后，退出股權(quán)實(shí)現(xiàn)收益。社會(huì)資本與金融機(jī)構(gòu)參與PPP項(xiàng)目的方式也可以是直接對(duì)PPP項(xiàng)目提供資金，最后獲得資金的收益。

(二)田園綜合體產(chǎn)業(yè)基金及母基金模式

田園綜合體在導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)時(shí)，往往需要產(chǎn)業(yè)基金做支撐，這種模式根據(jù)融資結(jié)構(gòu)的主導(dǎo)地位分三種類型。

一是政府主導(dǎo)，一般由政府(通常是財(cái)政部門)發(fā)起，政府委托政府出資平臺(tái)與銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)以及其他出資人共同出資，合作成立產(chǎn)業(yè)基金的母基金，政府作為劣后級(jí)出資人，承擔(dān)主要風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)與其他出資人作為優(yōu)先級(jí)出資人，杠桿比例一般是1:4，田園綜合體具體項(xiàng)目需金融機(jī)構(gòu)審核，還要經(jīng)過(guò)政府的審批，基金的管理人可以由基金公司(公司制)或PPP基金合伙企業(yè)(有限合伙制)自任，也可另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)。這種模式下政府對(duì)金融機(jī)構(gòu)有穩(wěn)定的擔(dān)保。

二是金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)，由金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合地方國(guó)企成立基金專注于投資田園綜合體特色小鎮(zhèn)。一般由金融機(jī)構(gòu)做LP，做優(yōu)先級(jí)，地方國(guó)企做LP的次級(jí)，金融機(jī)構(gòu)委派指定的股權(quán)投資基金作GP，也就是基金管理公司。

三是由社會(huì)企業(yè)主導(dǎo)的PPP產(chǎn)業(yè)基金。由企業(yè)作為重要發(fā)起人，多數(shù)是大型實(shí)業(yè)類企業(yè)主導(dǎo)，這類模式中基金出資方往往沒有政府，資信度和風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)承擔(dān)都在企業(yè)身上，但是企業(yè)投資項(xiàng)目仍然是政企合作的PPP項(xiàng)目，政府授予企業(yè)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)靈活性大。

(三)田園綜合體國(guó)家專項(xiàng)基金貸款模式 利用已有資產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款是最常見的融資模式，但田園綜合體項(xiàng)目公司可以努力使得所運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目成為納入政府采購(gòu)目錄的項(xiàng)目，則可能獲得政府采購(gòu)融資模式獲得項(xiàng)目貸款，而延長(zhǎng)貸款期限及可分期、分段還款，則是對(duì)現(xiàn)金流穩(wěn)定的項(xiàng)目有明顯利好，如果進(jìn)入貸款審批?綠色通道?，也能夠提升獲得貸款的速度。國(guó)家的專項(xiàng)基金是國(guó)家發(fā)改委通過(guò)國(guó)開行，農(nóng)發(fā)行，向郵儲(chǔ)銀行定向發(fā)行的長(zhǎng)期債券，田園綜合體特色小鎮(zhèn)專項(xiàng)建設(shè)基金是一種長(zhǎng)期的貼息貸款，也將成為優(yōu)秀的田園綜合體特色小鎮(zhèn)的融資渠道。

(四)田園綜合體收益信托模式

田園綜合體項(xiàng)目公司委托信托公司向社會(huì)發(fā)行信托計(jì)劃，募集信托資金，然后統(tǒng)一投資于特定的項(xiàng)目，以項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)收益、政府補(bǔ)貼、收費(fèi)等形成委托人收益。金融機(jī)構(gòu)由于對(duì)項(xiàng)目提供資金而獲得資金收益。

(五)田園綜合體發(fā)行債券模式

田園綜合體項(xiàng)目公司在滿足發(fā)行條件的前提下，可以在交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)后發(fā)行項(xiàng)目收益票據(jù)，可以在銀行間交易市場(chǎng)發(fā)行永(可)續(xù)票據(jù)、中期票據(jù)、短期融資債券等債券融資，也可以經(jīng)國(guó)家發(fā)改委核準(zhǔn)發(fā)行企業(yè)債和項(xiàng)目收益?zhèn)?，還可以在證券交易所公開或非公開發(fā)行公司債。

(六)田園綜合體融資租賃模式

融資租賃是指實(shí)質(zhì)上轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部或絕大部風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的租賃，有三種主要方式： 1.直接融資租賃，可以大幅度緩解田園綜合體特色小鎮(zhèn)建設(shè)期的資金壓力;2.設(shè)備融資租賃，可以解決購(gòu)置高成本大型設(shè)備的融資難題;3.售后回租，即購(gòu)買?有可預(yù)見的穩(wěn)定收益的設(shè)施資產(chǎn)?并回租，這樣可以盤活存量資產(chǎn)，改善企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。

可以嘗試在田園綜合體特色小鎮(zhèn)這個(gè)領(lǐng)域提供優(yōu)質(zhì)的金融服務(wù)。(七)田園綜合體資本證券化(ABS)資產(chǎn)證券化是指以特定基礎(chǔ)資產(chǎn)或資產(chǎn)組合所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付支持，通過(guò)結(jié)構(gòu)化方式進(jìn)行信用增級(jí)，在此基礎(chǔ)上發(fā)行資產(chǎn)支持證券(ABS)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。田園綜合體特色小鎮(zhèn)建設(shè)涉及到大量的基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)建設(shè)等，基于我國(guó)現(xiàn)行法律框架，資產(chǎn)證券化存在資產(chǎn)權(quán)屬問題，但在?基礎(chǔ)資產(chǎn)?權(quán)屬清晰的部分，可以嘗試使用這種金融創(chuàng)新工具，對(duì)田園綜合體特色小鎮(zhèn)融資模式也是一個(gè)有益的補(bǔ)充。

(八)田園綜合體供應(yīng)鏈融資模式

供應(yīng)鏈融資是把供應(yīng)鏈上核心企業(yè)及其相關(guān)的上下游配套企業(yè)作為一個(gè)整體，根據(jù)供應(yīng)鏈中企業(yè)的交易關(guān)系和行業(yè)特點(diǎn)制定基于貨權(quán)及現(xiàn)金流控制的整體金融解決方案的一種融資模式。

供應(yīng)鏈融資解決了上下游企業(yè)融資難、擔(dān)保難的問題，而且通過(guò)打通上下游融資瓶頸，還可以降低供應(yīng)鏈條融資成本，提高核心企業(yè)及配套企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。在田園綜合體特色小鎮(zhèn)融資中，可以運(yùn)用供應(yīng)鏈融資模式的主要是應(yīng)收賬款質(zhì)押、核心企業(yè)擔(dān)保、票據(jù)融資、保理業(yè)務(wù)等。實(shí)際操作中，上述八種融資模式往往是前兩種為主，根據(jù)小鎮(zhèn)建設(shè)不同階段和產(chǎn)業(yè)發(fā)展不同階段，結(jié)合其他融資模式組合使用。

五、田園綜合體的盈利點(diǎn)

餐飲盈利 住宿盈利 加工盈利 康養(yǎng)休閑盈利 游樂盈利 體驗(yàn)盈利 產(chǎn)業(yè)盈利 服務(wù)盈利 手工制作盈利 集體活動(dòng)盈利 藝術(shù)類盈利 地產(chǎn)盈利 技術(shù)盈利 表演盈利 教育盈利 管理盈利 廣告盈利 其他盈利

六、田園綜合體的試點(diǎn)工作

開展田園綜合體試點(diǎn)是一項(xiàng)全新的工作，一定要按照穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)，試點(diǎn)先行，慎重穩(wěn)妥地推進(jìn)，各地不要盲目擴(kuò)大范圍。要細(xì)化工作任務(wù)，落實(shí)工作責(zé)任，確保試點(diǎn)工作開好頭起好步。

當(dāng)前，各地開展試點(diǎn)工作的意愿和積極性高，但在推進(jìn)過(guò)程中，需要特別注意適應(yīng)農(nóng)村發(fā)展階段性需要，遵循農(nóng)村發(fā)展規(guī)律和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。不能超越地方現(xiàn)有發(fā)展條件和違背農(nóng)民意愿。

開展田園綜合體試點(diǎn)，要堅(jiān)持以農(nóng)為本，以保護(hù)耕地為前提，提升農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力。要保持農(nóng)村田園風(fēng)光，保護(hù)好青山綠水，實(shí)現(xiàn)生態(tài)可持續(xù)；要確保農(nóng)民參與和受益，帶動(dòng)農(nóng)民持續(xù)穩(wěn)定增收，讓農(nóng)民充分分享發(fā)展成果，更有獲得感。讓人們從中感到農(nóng)業(yè)是充滿希望的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)，農(nóng)民是令人羨慕的體面職業(yè)，農(nóng)村是宜居宜業(yè)的美好家園。

開展田園綜合體試點(diǎn)，要慎重選擇試點(diǎn)地區(qū)。按照?政府引導(dǎo)、市場(chǎng)主體?的原則，選擇農(nóng)民合作組織健全、發(fā)展?jié)摿^大的地區(qū)開展試點(diǎn)。對(duì)于?以農(nóng)為本?不突出，項(xiàng)目布局和業(yè)態(tài)發(fā)展上未能與農(nóng)業(yè)有機(jī)融合，或者以非農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的地方，一律不得列入試點(diǎn)范圍。

需要指出的是，開展田園綜合體試點(diǎn)，要以市場(chǎng)投入為主體，積極創(chuàng)新財(cái)政支持方式，鼓勵(lì)社會(huì)資本規(guī)范、有序、適度參與建設(shè)田園綜合體。要嚴(yán)控地方政府債務(wù)和村級(jí)組織債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不能新增債務(wù)負(fù)擔(dān)。財(cái)政部將會(huì)同中央有關(guān)單位和部門，對(duì)各地開展田園綜合體試點(diǎn)情況進(jìn)行跟蹤調(diào)研和督查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正和完善相關(guān)政策措施，確保試點(diǎn)不走樣不跑偏。

七、田園綜合體的發(fā)展前景

2017年的中央一號(hào)文件明確指出：?支持有條件的鄉(xiāng)村建設(shè)以農(nóng)民合作社為主要載體、讓農(nóng)民充分參與和受益，集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗(yàn)于一體的田園綜合體，通過(guò)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、農(nóng)村綜合改革轉(zhuǎn)移支付等渠道開展試點(diǎn)示范。?這也是中央一號(hào)文件第一次提出?田園綜合體?這個(gè)概念。

中央一號(hào)文件還專門強(qiáng)調(diào)了農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地方面，其中提出，要完善新增建設(shè)用地的保障機(jī)制，將新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)確定一定比例，用于支持農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的發(fā)展；允許通過(guò)村莊整治、宅基地整理等節(jié)約的建設(shè)用地，通過(guò)入股、聯(lián)營(yíng)等方式，重點(diǎn)支持鄉(xiāng)村休閑旅游養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)和農(nóng)村三產(chǎn)融合的發(fā)展。文件也明確規(guī)定，這些村莊整治、宅基地整理節(jié)約出來(lái)的建設(shè)用地，嚴(yán)禁違規(guī)違法開發(fā)房地產(chǎn)或建私人會(huì)所。

從中央一號(hào)文件可以看出，中央前所未有將產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為農(nóng)業(yè)發(fā)展升級(jí)的重要載體和強(qiáng)力抓手。這給了目前中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)非常利好的創(chuàng)新信號(hào)，未來(lái)一段時(shí)間，?農(nóng)業(yè)+園區(qū)?無(wú)疑將大有可為。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與現(xiàn)在市面上主流的產(chǎn)業(yè)園區(qū)不同，?農(nóng)業(yè)+園區(qū)?會(huì)更強(qiáng)調(diào)將農(nóng)業(yè)鏈條做深、做透，無(wú)論是內(nèi)涵還是外延都要求頗高，未來(lái)會(huì)囊括進(jìn)科技、健康、旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)意、休閑、文化、會(huì)展、培訓(xùn)、檢測(cè)、加工、電商、貿(mào)易、物流、金融等豐富多元的維度，非常具有想象空間。

第五篇：2018年田園綜合體發(fā)展研究報(bào)告

2018年田園綜合體發(fā)展研究報(bào)告

在現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，對(duì)于人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展訴求，傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)、農(nóng)村條塊發(fā)展思維已經(jīng)無(wú)法奏效；單純的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展模式，也無(wú)法適應(yīng)新形勢(shì)下的產(chǎn)業(yè)升級(jí)、統(tǒng)籌開發(fā)等要求。今年一號(hào)文件里面提出了田園綜合體的概念，加上年中18個(gè)省份的田園綜合體試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)的刺激，成為地產(chǎn)界、旅游界、農(nóng)業(yè)界爭(zhēng)相宣傳追捧的一個(gè)概念，尤其是培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，就像抓住了一根萬(wàn)能的藥方，包治百病……誠(chéng)然，三農(nóng)發(fā)展，亟需用創(chuàng)新的方式來(lái)解決農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收、農(nóng)村增綠的問題，田園綜合體就是比較好的創(chuàng)新模式之一；但是田園綜合體的概念、內(nèi)涵及其意義還需我們冷靜下來(lái)思考才是其試點(diǎn)創(chuàng)新的初心。不忘初心，才能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。一田園綜合體發(fā)展背景、內(nèi)涵及意義

2017年中央一號(hào)文件提出，在保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上，特別注重抓手、平臺(tái)和載體建設(shè)，即“三區(qū)、三園和一體”?！叭齾^(qū)、三園和一體”建設(shè)將優(yōu)化農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)三產(chǎn)的深度融合，并集聚農(nóng)村各種資金、科技、人才、項(xiàng)目等要素，加快推動(dòng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展。其中“一體”即田園綜合體，提出“支持有條件的鄉(xiāng)村建設(shè)以農(nóng)民合作社為主要載體、讓農(nóng)民充分參與和受益，集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗(yàn)于一體的田園綜合體”。田園綜合體發(fā)展模式的提出有其必然的原因和背景，其中比較重要的包括以下幾方面：

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，農(nóng)業(yè)發(fā)展承擔(dān)更多的功能

當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨新的問題和困難，尤其是生態(tài)環(huán)境保護(hù)的逐步開展，對(duì)第一、二產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式提出更高的“質(zhì)”的方面要求，農(nóng)業(yè)在此大環(huán)境下既承擔(dān)生態(tài)保護(hù)的功能，又承擔(dān)農(nóng)民增收農(nóng)業(yè)發(fā)展的功能。傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)園區(qū)發(fā)展模式固化，轉(zhuǎn)型升級(jí)面臨較大壓力農(nóng)業(yè)發(fā)展進(jìn)入新階段，農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生了深刻變化，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)園區(qū)的示范引領(lǐng)作用、科技帶動(dòng)能力及發(fā)展模式與區(qū)域發(fā)展過(guò)程中條件需求矛盾日益突出，使得農(nóng)業(yè)園區(qū)新業(yè)態(tài)、新模式的轉(zhuǎn)變面臨較多的困難，瓶頸明顯出現(xiàn)。農(nóng)業(yè)供給側(cè)改革，社會(huì)資本高度關(guān)注農(nóng)業(yè)，綜合發(fā)展的期望較強(qiáng)經(jīng)過(guò)十余年的中央一號(hào)文件及各級(jí)政策的引導(dǎo)發(fā)展，我國(guó)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展迅速，基礎(chǔ)設(shè)施得到改善、產(chǎn)業(yè)布局逐步優(yōu)化、市場(chǎng)個(gè)性化需求分化、市場(chǎng)空間得到拓展，生產(chǎn)供給端各環(huán)節(jié)的改革需求也日趨緊迫，社會(huì)工商資本也開始關(guān)注并進(jìn)入到農(nóng)業(yè)農(nóng)村領(lǐng)域，對(duì)農(nóng)業(yè)農(nóng)村的發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用。同時(shí)，工商資本進(jìn)入該領(lǐng)域，也期望能夠發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)之外的二產(chǎn)加工業(yè)、三產(chǎn)服務(wù)業(yè)等與農(nóng)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，形成一二三產(chǎn)融合發(fā)展的模式。“史上最嚴(yán)土地政策”影響下，土地管理的強(qiáng)度越來(lái)越大，尋求綜合方式解決發(fā)展問題隨著經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，國(guó)家實(shí)施了新型城鎮(zhèn)化、生態(tài)文明建設(shè)、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等一系列戰(zhàn)略舉措，實(shí)行建設(shè)用地總量和強(qiáng)度的“雙控”，嚴(yán)格節(jié)約集約用地管理。先后出臺(tái)了《基本農(nóng)田保護(hù)條例》、《農(nóng)村土地承包法》等，對(duì)土地開發(fā)的用途管制有非常明確的規(guī)定。特別是《國(guó)土資源部 農(nóng)業(yè)部關(guān)于進(jìn)一步支持設(shè)施農(nóng)業(yè)健康發(fā)展的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2014〕127號(hào)）的發(fā)布，更是將該要求進(jìn)一步明確，使得發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)在新增用地指標(biāo)上面臨著較多的條規(guī)限制。綜上所述，現(xiàn)階段，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展思路已經(jīng)不適合新形勢(shì)下的產(chǎn)業(yè)升級(jí)、統(tǒng)籌開發(fā)等要求，亟需用創(chuàng)新的方式來(lái)解決農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收、農(nóng)村增綠的問題，田園綜合體就是比較好的創(chuàng)新模式之一。二田園綜合體的概念內(nèi)涵 繼2017年的中央一號(hào)文件首次提出“田園綜合體”概念后，多方都對(duì)此進(jìn)行了解讀。

從其內(nèi)涵和外延上來(lái)看，田園綜合體并不是一個(gè)新詞，它是在原有的生態(tài)農(nóng)業(yè)和休閑旅游基礎(chǔ)上的延伸和發(fā)展。從業(yè)態(tài)上來(lái)看，是“農(nóng)業(yè) 文創(chuàng) 新農(nóng)村”的綜合發(fā)展模式，是以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，以旅游為驅(qū)動(dòng)，以原住民、新住民和游客等幾類人群為主形成的新型社區(qū)群落。而縱觀農(nóng)業(yè)園區(qū)的發(fā)展歷程就不難看出，田園綜合體并非憑空產(chǎn)生，是在農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、新型城鎮(zhèn)化等發(fā)展歷程基礎(chǔ)上，結(jié)合新形勢(shì)下農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收和農(nóng)村生態(tài)環(huán)境保護(hù)的多重客觀需求而提出的，有其現(xiàn)實(shí)背景?？v觀農(nóng)業(yè)園區(qū)開發(fā)、休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展進(jìn)程就不難看出，田園綜合體與農(nóng)業(yè)綜合體、農(nóng)旅綜合體等概念在內(nèi)涵上是一脈相承的，并非“橫空出世”的全新概念，至于叫農(nóng)業(yè)綜合體還是田園綜合體還是農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)綜合體，只是角度不同，本質(zhì)內(nèi)涵是一樣的。

三農(nóng)業(yè)綜合體農(nóng)業(yè)綜合體最早是由陳劍平院士在2012年11月3日農(nóng)民日?qǐng)?bào)上發(fā)表的《農(nóng)業(yè)綜合體：區(qū)域現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的新載體》首次提出的。它是在借鑒城市綜合體概念的基礎(chǔ)上提出的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的新型載體形式，通過(guò)農(nóng)村一、二、三產(chǎn)業(yè)的相互融合和農(nóng)業(yè)多功能拓展，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，提升價(jià)值鏈，增加農(nóng)民收入，促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，并逐步推動(dòng)農(nóng)業(yè)發(fā)展方式的根本轉(zhuǎn)變。農(nóng)業(yè)綜合體的基本內(nèi)涵是以農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)，以科技支撐和文化創(chuàng)意為兩翼，融合農(nóng)產(chǎn)品加工、商貿(mào)物流、科普會(huì)展、教育培訓(xùn)、休閑觀光、文化創(chuàng)意等多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建多功能、復(fù)合型、創(chuàng)新性的產(chǎn)業(yè)綜合體，它是伴隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展和對(duì)長(zhǎng)期以來(lái)農(nóng)業(yè)園區(qū)實(shí)踐的不斷總結(jié)基礎(chǔ)上提出的一個(gè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的新概念，既脫胎于農(nóng)業(yè)園區(qū)，又高于農(nóng)業(yè)園區(qū)，可以說(shuō)是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)的“升級(jí)版”。四田園綜合體田園綜合體的內(nèi)涵與農(nóng)業(yè)綜合體基本一致，不同的是，田園綜合體更多的是從地域空間開發(fā)和農(nóng)村發(fā)展角度提出的對(duì)鄉(xiāng)村資源的合理性開發(fā)。建設(shè)集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗(yàn)于一體的地域綜合體。田園綜合體是以農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)，以農(nóng)民充分參與和受益為前提，是以農(nóng)業(yè)合作社為主要建設(shè)主體，以農(nóng)業(yè)和農(nóng)村用地為載體，融合工業(yè)、旅游、創(chuàng)意、地產(chǎn)、會(huì)展、博覽、文化、商貿(mào)、娛樂等三個(gè)以上產(chǎn)業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)與支持產(chǎn)業(yè)，形成多功能、復(fù)合型、創(chuàng)新性地域經(jīng)濟(jì)綜合體。因此，從農(nóng)業(yè)規(guī)劃和科技推廣工作者視角看，田園綜合體是以農(nóng)業(yè)、農(nóng)村用地為載體，融合“生產(chǎn)、生活、生態(tài)”功能，集農(nóng)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈目標(biāo)的整合、農(nóng)業(yè)科技體系的支撐、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系的優(yōu)化、多種類型農(nóng)業(yè)園區(qū)的結(jié)合、農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新型復(fù)合載體，是一種新型的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，是“六次產(chǎn)業(yè)”創(chuàng)新理念的一種新體現(xiàn)。

五區(qū)別與聯(lián)系從與農(nóng)業(yè)綜合體的區(qū)別及聯(lián)系上看，田園綜合體是基于鄉(xiāng)村地域空間的概念，農(nóng)業(yè)綜合體是基于產(chǎn)業(yè)思維的概念，是農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)；農(nóng)業(yè)綜合體是在一定地域空間內(nèi)，多產(chǎn)業(yè)、多功能、多業(yè)態(tài)并存，以產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展為特征的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)隨著產(chǎn)業(yè)融合深入發(fā)展，關(guān)系層面加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)交融，跟區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展有密切的聯(lián)動(dòng)性；這是經(jīng)濟(jì)綜合體的一種表現(xiàn)形式，和旅游綜合體、商業(yè)綜合體、城市綜合體是一個(gè)概念。

從三農(nóng)角度來(lái)說(shuō)，農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民三者又是密不可分的。無(wú)論是農(nóng)業(yè)綜合體還是田園綜合體，在本質(zhì)上是一樣的，只不過(guò)視角不同，分量和側(cè)重點(diǎn)有所差異而已，因而從這個(gè)意義上說(shuō)，田園綜合體并不是一個(gè)全新的概念。而近兩年比較受關(guān)注的農(nóng)業(yè)特色小鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)公園等，就是伴隨著現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展、美麗村鎮(zhèn)建設(shè)而發(fā)展起來(lái)的田園綜合體的新模式、新探索。田園綜合體的出現(xiàn)，是伴隨現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展、新型城鎮(zhèn)化、休閑旅游而發(fā)展起來(lái)的“農(nóng)業(yè) 文創(chuàng) 新農(nóng)村”開發(fā)的新模式，具有功能復(fù)合性、開發(fā)園區(qū)化和主體多元化三個(gè)特征。田園綜合體是一種大勢(shì)所趨，它是區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)和農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展到較為發(fā)達(dá)新階段的產(chǎn)物，是中國(guó)農(nóng)業(yè)新跨越的創(chuàng)新載體。六田園綜合體的特征 功能復(fù)合性

產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多元化，由單一產(chǎn)業(yè)向一二三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，從單一產(chǎn)品到綜合休閑度假產(chǎn)品開發(fā)升級(jí)，從傳統(tǒng)住宅到田園體驗(yàn)度假、養(yǎng)老養(yǎng)生等為一體的休閑綜合地產(chǎn)的土地開發(fā)模式升級(jí)。在一定的地域空間內(nèi)，將現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)空間、居民生活空間、游客游憩空間、生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展空間等功能版塊進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的田園綜合體。而現(xiàn)代農(nóng)業(yè)無(wú)疑是田園綜合體可持續(xù)發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)。開發(fā)園區(qū)化田園綜合體作為原住民、新移民、游客的共同活動(dòng)空間，在充分考慮原住民的收入持續(xù)增收的同時(shí)，還要保證外來(lái)客群源源不斷的輸入，既要有相對(duì)完善的內(nèi)外部交通條件，又要有充裕的開發(fā)空間和有吸引力的田園景觀和文化等。田園綜合體做成的方式、選址方式、產(chǎn)業(yè)之間關(guān)聯(lián)度、項(xiàng)目?jī)?nèi)容如何共存、要有并行；運(yùn)營(yíng)模式、物質(zhì)循環(huán)、產(chǎn)品關(guān)聯(lián)度、品牌形象都需要考慮。主體多元化田園綜合體的出發(fā)點(diǎn)是主張以一種可以讓企業(yè)參與、城市元素與鄉(xiāng)村結(jié)合、多方共建的“開發(fā)”方式，創(chuàng)新城鄉(xiāng)發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)加速變革、農(nóng)民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)和新農(nóng)村建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，重塑中國(guó)鄉(xiāng)村的美麗田園、美麗小鎮(zhèn)。一方面強(qiáng)調(diào)跟原住民的合作，堅(jiān)持農(nóng)民合作社的主體地位，農(nóng)民合作社利用其與農(nóng)民天然的利益聯(lián)結(jié)機(jī)制，使農(nóng)民不僅參與田園綜合體的建設(shè)過(guò)程，還能享受現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)效益、資產(chǎn)收益的增長(zhǎng)等。另一方面強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)互動(dòng)，秉持開放、共建思維，著力解決“原來(lái)的人”、“新來(lái)的人”、“偶爾會(huì)來(lái)的人”等幾類人群的需求。近年來(lái)國(guó)內(nèi)休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游熱情正盛，而田園綜合體作為休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村游升級(jí)的高端發(fā)展模式，更多體現(xiàn)的是農(nóng)業(yè) 園區(qū)的發(fā)展思路，是將農(nóng)業(yè)鏈條做深、做透，未來(lái)還會(huì)將發(fā)展進(jìn)一步拓寬至科技、健康、物流等更多維度。未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，“農(nóng)業(yè) 園區(qū)”的田園綜合體模式將會(huì)大放異彩。七田園綜合體的建設(shè)意義田園綜合體的出現(xiàn)，是伴隨現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展、新型城鎮(zhèn)化、休閑旅游而發(fā)展起來(lái)的“農(nóng)業(yè) 文創(chuàng) 新農(nóng)村”開發(fā)的新模式，是一種大勢(shì)所趨，它是區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)和農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展到較為發(fā)達(dá)新階段的產(chǎn)物，是中國(guó)農(nóng)業(yè)新跨越的創(chuàng)新載體，其重要意義可歸結(jié)為以下幾個(gè)方面：田園綜合體是資源優(yōu)化配置的“驅(qū)動(dòng)器”

以田園綜合體建設(shè)為契機(jī)，整合土地、資金、科技、人才等資源，促進(jìn)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

創(chuàng)新土地開發(fā)模式田園綜合體保障增量、激活存量，解決現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的用地問題。2017年中央一號(hào)文件專門強(qiáng)調(diào)提出，要完善新增建設(shè)用地的保障機(jī)制，將新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)確定一定比例，用于支持農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的發(fā)展，允許通過(guò)村莊整治、宅基地整理等節(jié)約的建設(shè)用地，通過(guò)入股、聯(lián)營(yíng)等方式，重點(diǎn)支持鄉(xiāng)村休閑旅游、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)和農(nóng)村三產(chǎn)融合的發(fā)展。創(chuàng)新融資模式田園綜合體解決了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展、美麗鄉(xiāng)村和社區(qū)建設(shè)中的錢從哪兒來(lái)和怎么來(lái)的問題。經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展必須都要有經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，工商資本需要盈利、農(nóng)民需要增收、財(cái)政需要稅收、GDP需要提高，多主體利益訴求決定了田園綜合體的建設(shè)資金來(lái)源渠道的多樣性；同時(shí)又需要考慮各路資金的介入方式與占比，比如政府做撬動(dòng)資金，企業(yè)做投資主體，銀行給貸款融資，第三方融資擔(dān)保，農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)入股等等，這樣就形成田園綜合體開發(fā)的“資本復(fù)合體”。田園綜合體需要整合社會(huì)資本，激活市場(chǎng)活力，但要堅(jiān)持農(nóng)民合作社的主體地位，防止外來(lái)資本對(duì)農(nóng)村資產(chǎn)的侵占。增強(qiáng)科技支撐科技是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的關(guān)鍵要素，同時(shí)還是品質(zhì)田園生活、優(yōu)美生態(tài)環(huán)境的重要保障，全面滲透、支撐田園綜合體建設(shè)的方方面面。為降低資源和環(huán)境壓力，秉持循環(huán)、可持續(xù)發(fā)展理念，以科技手段增強(qiáng)對(duì)生態(tài)循環(huán)農(nóng)業(yè)的支撐，構(gòu)建農(nóng)居循環(huán)社區(qū)，在確保產(chǎn)業(yè)發(fā)展、農(nóng)業(yè)增收的條件下，改善生態(tài)環(huán)境，營(yíng)造良好的生態(tài)居住和觀光游憩環(huán)境。在田園綜合體里面，科技要素的關(guān)鍵作用已經(jīng)由現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)生產(chǎn)力提升的促進(jìn)劑，轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)融合的粘合劑，這是科技地位本質(zhì)性改變的地方。傳統(tǒng)的科技是促進(jìn)生產(chǎn)效率提升，產(chǎn)品質(zhì)量和效益提高，現(xiàn)代的科技是能夠促進(jìn)業(yè)態(tài)效率提升和業(yè)態(tài)融合，如物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用，降低生產(chǎn)成本、提高生產(chǎn)效率的同時(shí)，更能促進(jìn)與消費(fèi)者之間的互動(dòng)，有助于建立良好的信任關(guān)系。因而從這個(gè)意義上說(shuō)，科技的出發(fā)點(diǎn)和要素作用已經(jīng)發(fā)生了改變。

促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)主體的利益聯(lián)結(jié)通過(guò)田園綜合體模式，解決幾大主體之間的關(guān)系問題，包括政企銀社研等不同主體。以往的農(nóng)業(yè)園區(qū)只能解決其中2~3個(gè)主體之間的關(guān)系，現(xiàn)在通過(guò)復(fù)合體的利益共享模式結(jié)構(gòu)，將關(guān)系完全捆綁融合到一起。