第一篇：存量房網(wǎng)上交易和資金監(jiān)管的實(shí)踐與探索要點(diǎn)

存量房網(wǎng)上交易和資金監(jiān)管的實(shí)踐與探索

一、存量房網(wǎng)上交易和資金監(jiān)管的積極意義

2007年8月起，濟(jì)寧市在市區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)存量房開始了網(wǎng)上交易和資金監(jiān)管試點(diǎn)，并開展了交易資金托管業(yè)務(wù)，存量房交易資金監(jiān)管可以充分保證交易資金的安全轉(zhuǎn)移。一是提高了市場(chǎng)信息透明度，進(jìn)一步規(guī)范了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，二是從信息源頭上將存量房交易全程納入“陽光”下操作，從而在根本上規(guī)范了存量房市場(chǎng)秩序，保障了房產(chǎn)交易的安全。三是杜絕了房產(chǎn)交易雙方簽訂“陰陽合同”，避免了偷漏稅行為的發(fā)生。四是為金融部門安全開展貸款業(yè)務(wù)把關(guān)，有效地規(guī)避了金融風(fēng)險(xiǎn)。

二、存量房網(wǎng)上交易和資金監(jiān)管的基本做法

1.存量房的信息發(fā)布與網(wǎng)上交易

(1)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)前，應(yīng)向濟(jì)寧市房產(chǎn)交易監(jiān)理處申請(qǐng)注冊(cè)“濟(jì)寧市房產(chǎn)網(wǎng)”操作系統(tǒng)用戶，領(lǐng)取客戶端軟件及密鑰，取得網(wǎng)上操作系統(tǒng)的技術(shù)支持。

(2)經(jīng)備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過“濟(jì)寧市房產(chǎn)網(wǎng)”操作系統(tǒng)進(jìn)行掛牌委托，發(fā)布房屋出售信息。

(3)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在接受當(dāng)事人的委托后，通過“濟(jì)寧市房產(chǎn)網(wǎng)”操作系統(tǒng)，配合交易雙方當(dāng)事人共同簽定《房屋買賣合同》，并將交易信息提交到交易系統(tǒng)中，提交成功后，存量房網(wǎng)上交易完成。

(4)個(gè)人出售房屋時(shí)，應(yīng)先在“濟(jì)寧市房產(chǎn)網(wǎng)”上掛牌委托。受托機(jī)構(gòu)在接受當(dāng)事人的委托后，發(fā)布房屋出售信息，配合交易雙方當(dāng)事人共同簽定《房屋買賣合同》，并將交易信息提交到交易系統(tǒng)中予以公示。提交成功后，到市房地產(chǎn)交易中心前臺(tái)予以審核確認(rèn)，存量房網(wǎng)上交易完成。

(5)《房屋買賣合同》中主要條款發(fā)生變化時(shí)，雙方當(dāng)事人須到房產(chǎn)交易監(jiān)理處辦理買賣合同注銷手續(xù)，并重新進(jìn)行網(wǎng)上交易。

2.存量房交易資金托管

濟(jì)寧市建設(shè)主管部門指定國有獨(dú)資的濟(jì)寧市房地產(chǎn)交易中心作為資金托管機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)存量房交易資金托管業(yè)務(wù)，接受交易雙方當(dāng)事人的委托，無償提供交易資金代收代付服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人在中介服務(wù)過程中不得從事交易資金的代收代付業(yè)務(wù)。

(1)存量房交易雙方到“濟(jì)寧市房產(chǎn)網(wǎng)”登記備案，簽定《房屋買賣合同》。

(2)存量房交易雙方到濟(jì)寧市房地產(chǎn)交易中心存量房交易資金托管部簽定資金托管協(xié)議，辦理資金托管手續(xù)。

(3)存量房買方在資金托管機(jī)構(gòu)指定的托管銀行“存量房客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶”中存入應(yīng)付的交易資金。

(4)將存量房交易資料報(bào)登記機(jī)關(guān)審查，辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。

(5)賣方憑托管機(jī)構(gòu)的托管憑證從托管銀行支取交易資金，買方憑托管機(jī)構(gòu)出具的收件憑據(jù)到登記機(jī)構(gòu)領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證書。

二手房交易雙方約定自行劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，也必須經(jīng)過資金監(jiān)管，到資金托管機(jī)構(gòu)提出書面申請(qǐng)，辦理監(jiān)管手續(xù)。但交易過程中發(fā)生的資金及權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)由交易雙方當(dāng)事人自行承擔(dān)。

三、存量房交易資金托管的特點(diǎn)

1.安全可靠。存量房交易資金托管業(yè)務(wù)，從根本上解決了交易雙方的信息不對(duì)稱和不信任問題。

2.方便快捷。托管協(xié)議簽訂后，自愿委托經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代為辦理交易登記手續(xù)，免除了交易雙方的奔波之苦；且資金劃轉(zhuǎn)安全快捷，完成產(chǎn)權(quán)過戶后，買賣雙方即可一手交錢，一手領(lǐng)證。

3.貸款及時(shí)。利用存量房抵押貸款的，可委托房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代辦抵押貸款，把購房首付款及貸款額分別存入資金托管機(jī)構(gòu)指定的托管銀行賬戶，待買賣雙方辦理完房產(chǎn)過戶手續(xù)后，將買方交納的首付款及銀行貸款一并轉(zhuǎn)給賣方。

4.無償服務(wù)。存量房交易資金托管為無償服務(wù)，免費(fèi)進(jìn)行交易房款的劃轉(zhuǎn)。

四、有待繼續(xù)探索和完善的兩個(gè)問題

1.采取更加靈活的方式方便客戶資金的存入與支取。目前，存量房交易資金的存入和支取，還僅僅局限于由交易客戶親自到托管機(jī)構(gòu)指定的托管銀行辦理，給客戶帶來一些麻煩。隨著存量房網(wǎng)上交易和資金托管業(yè)務(wù)量的逐步拓展，我處正積極與相關(guān)銀行進(jìn)行銀聯(lián)POS機(jī)及網(wǎng)銀的合作探索，著力縮短辦理時(shí)間，以方便客戶存取款。

2.在保證托管資金安全的前提下，有效利用理財(cái)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)銀行與托管機(jī)構(gòu)的雙贏。隨著存量房網(wǎng)上交易和資金托管業(yè)務(wù)的逐步擴(kuò)大，客戶存入的交易資金數(shù)額也隨之增大。通過銀行設(shè)計(jì)合理的短期理財(cái)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)銀行與托管機(jī)構(gòu)的雙贏，進(jìn)一步減少存量房交易監(jiān)管運(yùn)行成本，提高工作效率，增加經(jīng)濟(jì)效益，這是一個(gè)值得探討的新課題。

第二篇：濟(jì)南市存量房網(wǎng)上交易和資金監(jiān)管暫行辦法

濟(jì)南市存量房網(wǎng)上交易和資金監(jiān)管暫行辦法

根據(jù)國家建設(shè)部、中國人民銀行《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理、規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，結(jié)合濟(jì)南市實(shí)際，濟(jì)南市房管局出臺(tái)了《濟(jì)南市存量房網(wǎng)上交易和資金監(jiān)管暫行辦法》，該辦法旨在加強(qiáng)濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，規(guī)范存量房交易行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障存量房交易安全。

根據(jù)國家建設(shè)部、中國人民銀行《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理、規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，結(jié)合濟(jì)南市實(shí)際，濟(jì)南市房管局出臺(tái)了《濟(jì)南市存量房網(wǎng)上交易和資金監(jiān)管暫行辦法》，該辦法旨在加強(qiáng)濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，規(guī)范存量房交易行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障存量房交易安全。

第一條為加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，規(guī)范存量房交易行為，保障存量房交易安全，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)建設(shè)部、中國人民銀行《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理、規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》及其他有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城、高新、長清區(qū)范圍內(nèi)存量房網(wǎng)上交易和交易資金托管的管理。

第三條 存量房網(wǎng)上交易，是指通過“濟(jì)南網(wǎng)上房地產(chǎn)”操作系統(tǒng)進(jìn)行掛牌委托，發(fā)布房屋出售信息，并對(duì)達(dá)成交易意向的房屋，由交易雙方當(dāng)事人通過“濟(jì)南網(wǎng)上房地產(chǎn)”操作系統(tǒng)簽訂合同的存量房出售行為。

第四條 存量房交易資金托管，是指存量房交易雙方當(dāng)事人為保證交易資金的安全，與資金托管機(jī)構(gòu)簽訂資金托管協(xié)議，由資金托管機(jī)構(gòu)代收買方當(dāng)事人應(yīng)付交易資金，并在完成產(chǎn)權(quán)登記后，按照約定，向賣方當(dāng)事人代付應(yīng)得交易資金的行為。

第五條 濟(jì)南市房產(chǎn)管理局委托市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心負(fù)責(zé)存量房網(wǎng)上交易和交易資金托管的組織實(shí)施和管理工作。

第六條 濟(jì)南市房產(chǎn)管理局指定國有獨(dú)資的濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合服務(wù)中心作為資金托管機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)存量房交易資金托管業(yè)務(wù)，接受交易雙方當(dāng)事人的委托，無償提供交易資金代收代付服務(wù)。未經(jīng)市房產(chǎn)管理局備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人在中介服務(wù)過程中不得從事交易資金的代收代付業(yè)務(wù)。

第七條 經(jīng)市房產(chǎn)管理局備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（以下簡稱經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)）從事存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)前，應(yīng)向市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心申請(qǐng)注冊(cè)“濟(jì)南網(wǎng)上房地產(chǎn)”操作系統(tǒng)用戶，領(lǐng)取客戶端軟件及密鑰，取得網(wǎng)上操作系統(tǒng)的技術(shù)支持。網(wǎng)上操作系統(tǒng)用戶注冊(cè)包括經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)用戶注冊(cè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員用戶注冊(cè)。經(jīng)注冊(cè)的用戶信息發(fā)生變化的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)?shù)绞蟹课莓a(chǎn)權(quán)登記中心變更注冊(cè)用戶信息。

第八條 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受存量房出售委托前，應(yīng)通過“濟(jì)南網(wǎng)上房地產(chǎn)”操作系統(tǒng)進(jìn)行信息核驗(yàn)，核驗(yàn)的主要內(nèi)容包括：

（一）房屋權(quán)屬證書證載內(nèi)容的真實(shí)性；

（二）從事居間服務(wù)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)身份驗(yàn)證；

（三）市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心要求的其他事項(xiàng)。

第九條 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受存量房出售經(jīng)紀(jì)委托的，應(yīng)在簽訂經(jīng)紀(jì)委托合同后，通過“濟(jì)南網(wǎng)上房地產(chǎn)”操作系統(tǒng)發(fā)布存量房的下列信息：

（一）存量房的主要自然狀況和相關(guān)權(quán)屬狀況；

（二）存量房交易條件；

（三）經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名稱、聯(lián)系方式和主辦經(jīng)紀(jì)人員；

（四）經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的特殊說明事項(xiàng)和市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心要求的其他信息。

第十條 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間促成交易的，應(yīng)當(dāng)通過“濟(jì)南網(wǎng)上房地產(chǎn)”操作系統(tǒng)，配合交易雙方當(dāng)事人共同簽訂買賣協(xié)議，并將交易信息提交到系統(tǒng)中，提交成功后，存量房網(wǎng)上交易完成。

在交易雙方當(dāng)事人共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記前，買賣協(xié)議中主要條款發(fā)生變化的，交易雙方當(dāng)事人應(yīng)到市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心辦理買賣協(xié)議注銷手續(xù)，并重新進(jìn)行網(wǎng)上交易。

第十一條 網(wǎng)上交易完成后，相關(guān)信息應(yīng)在網(wǎng)上予以公示，公示的主要內(nèi)容包括：

（一）存量房坐落及相關(guān)測(cè)繪數(shù)據(jù)；

（二）存量房交易均價(jià)；

（三）經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名稱。

第十二條 交易雙方當(dāng)事人自行達(dá)成存量房交易意向的，可委托資金托管機(jī)構(gòu)或相關(guān)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)辦理存量房網(wǎng)上交易。資金托管機(jī)構(gòu)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)提供網(wǎng)上交易服務(wù)，打印買賣協(xié)議，發(fā)布交易信息。

第十三條 資金托管機(jī)構(gòu)應(yīng)選擇有關(guān)商業(yè)銀行簽訂《濟(jì)南市存量房交易資金監(jiān)管金融服務(wù)業(yè)務(wù)委托協(xié)議》，在受委托的商業(yè)銀行（以下簡稱受托銀行）開設(shè)“存量房客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶”，辦理交易資金的代收代付結(jié)算業(yè)務(wù)。

第十四條 資金托管機(jī)構(gòu)委托監(jiān)管的存量房交易結(jié)算資金不屬于資金托管機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)，也不屬于資金托管機(jī)構(gòu)的負(fù)債。

第十五條 交易雙方當(dāng)事人持相關(guān)資料到資金托管機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，與資金托管機(jī)構(gòu)共同簽訂《濟(jì)南市存量房交易資金托管協(xié)議》（以下簡稱《資金托管協(xié)議》），協(xié)議主要內(nèi)容包括：

（一）選擇資金托管銀行；

（二）協(xié)議托管資金數(shù)額；

（三）承諾資金托管事項(xiàng)。

第十六條 資金托管機(jī)構(gòu)應(yīng)主動(dòng)與各商業(yè)銀行建立業(yè)務(wù)來往，簽訂合作協(xié)議，滿足交易雙方金融服務(wù)需求，不得強(qiáng)行指定托管銀行。

第十七條 買方當(dāng)事人自《資金托管協(xié)議》簽訂后，在協(xié)議約定期限內(nèi)持有關(guān)資料到協(xié)議約定的銀行儲(chǔ)蓄網(wǎng)點(diǎn)交納托管資金。

第十八條 受托銀行根據(jù)買方當(dāng)事人提供的《資金托管協(xié)議》，從聯(lián)網(wǎng)信息中調(diào)取相關(guān)代收代付數(shù)據(jù)信息，核實(shí)無誤后，按通知資金數(shù)額收款。

受托銀行將收受款項(xiàng)信息適時(shí)傳遞給資金托管機(jī)構(gòu)，并于當(dāng)日將所收款項(xiàng)劃入資金托管機(jī)構(gòu)在該行所設(shè)的專用賬戶。

第十九條 托管資金足額入賬后，資金托管機(jī)構(gòu)向買方當(dāng)事人出具《濟(jì)南市存量房交易資金托管證明》。

第二十條 交易雙方當(dāng)事人持《濟(jì)南市存量房交易資金托管證明》和其他資料到登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。登記完成后，由資金托管機(jī)構(gòu)按照《資金托管協(xié)議》的約定辦理資金轉(zhuǎn)款手續(xù)。登記審核后予以退件的，待交易雙方當(dāng)事人取回申報(bào)資料后，由交易雙方當(dāng)事人根據(jù)《資金托管協(xié)議》的約定到資金托管機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)款手續(xù)。

第二十一條 市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心應(yīng)做好日常抽查和定期檢查等網(wǎng)上管理工作，對(duì)違反本辦法規(guī)定和相關(guān)操作規(guī)程的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，應(yīng)責(zé)令其進(jìn)行整改，在整改期間暫停其網(wǎng)上操作資格，情節(jié)嚴(yán)重的，取消其注冊(cè)用戶并建議有關(guān)部門吊銷其資格證書。

第二十二條 市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心應(yīng)根據(jù)“濟(jì)南網(wǎng)上房地產(chǎn)”操作系統(tǒng)提供的信息，做好存量房信息的采集、匯總和統(tǒng)計(jì)工作，建立和完善存量房市場(chǎng)形勢(shì)的分析和評(píng)價(jià)機(jī)制，并定期向社會(huì)公布存量房供求情況和房價(jià)情況，加強(qiáng)對(duì)存量房市場(chǎng)運(yùn)行情況的監(jiān)測(cè)，定期形成市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告。

第二十三條 房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)應(yīng)積極參與“濟(jì)南網(wǎng)上房地產(chǎn)”操作系統(tǒng)的建設(shè)工作，在存量房網(wǎng)上交易的前期階段獲取有關(guān)信息，主動(dòng)完善項(xiàng)目測(cè)繪與基礎(chǔ)測(cè)繪數(shù)據(jù)，為管理機(jī)構(gòu)和交易雙方當(dāng)事人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

第二十四條 市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心應(yīng)建立存量房交易信息網(wǎng)上發(fā)布系統(tǒng)，會(huì)同有關(guān)部門逐步推行經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)獨(dú)家代理關(guān)系下的網(wǎng)上中介信息共享、傭金分成的存量房經(jīng)紀(jì)運(yùn)行機(jī)制，具體操作辦法由市房產(chǎn)管理局另行制定。

第二十五條 本辦法由市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

第二十六條 本辦法自2008年4月1日起試行，自2008年6月1日起全面施行。

第三篇：朝陽區(qū)存量房資金監(jiān)管細(xì)則

朝陽區(qū)存量房資金監(jiān)管細(xì)則

朝陽區(qū)在北京市住建委統(tǒng)一招標(biāo)入圍銀行的下屬機(jī)構(gòu)中選定了中信銀行股份有限公司北京朝陽支行、中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司北京朝陽東區(qū)支行、北京銀行股份有限公司東大橋支行、中國光大銀行股份有限公司北京安慧支行，作為朝陽區(qū)存量房交易資金的監(jiān)管銀行，并要求監(jiān)管銀行設(shè)專門窗口或優(yōu)先為存量房交易當(dāng)事人辦理交易資金的支付和結(jié)算事項(xiàng)。

在存量房交易過程中，買賣雙方可自行選擇其中一家作為交易資金的監(jiān)管銀行，并與資金監(jiān)管銀行簽訂《存量房自有交易資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》。由銀行對(duì)交易資金管理后，買方需將除貸款外的全部資金存入監(jiān)管賬戶后，買賣雙方才能辦理房屋過戶登記。房屋過戶登記完成24小時(shí)內(nèi)，銀行監(jiān)管將監(jiān)管賬戶內(nèi)的交易資金劃轉(zhuǎn)至賣方賬戶。房屋交易期間，監(jiān)管銀行對(duì)存量房自有交易資金進(jìn)行嚴(yán)格的管理、核算，確保交易資金的安全。由于監(jiān)管差錯(cuò)造成存量房交易當(dāng)事人資金損失的，由監(jiān)管銀行承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

第四篇：開展資金監(jiān)管 保障存量房交易資金安全

開展資金監(jiān)管保障存量房交易資金安全

2011-2012年間，常州聚豐房產(chǎn)代理公司法人索中林利用其房屋中介經(jīng)紀(jì)人身份，通過誘騙20名賣房人簽訂房地產(chǎn)買賣居間合同、委托合同等方式，僅支付了首付，就將客戶的房屋“買”下，再抵押套現(xiàn)，所得房款用于償還其個(gè)人債務(wù)，造成20名賣房人的財(cái)產(chǎn)損失共計(jì)人民幣1200萬元。法院于2013年7月以合同詐騙罪等罪名判處索中林20年有期徒刑。

這是一件涉及存量房交易欺詐的典型案例。之前，類似案件在其他城市也有報(bào)道，加強(qiáng)存量房資金監(jiān)管工作引起各方關(guān)注。為此，建設(shè)部、中國人民銀行于2006年12月聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理、規(guī)范交易結(jié)算賬戶管理有關(guān)問題的通知》（建住房〔2006〕321號(hào)），要求建立存量房交易結(jié)算資金管理制度，規(guī)范交易結(jié)算資金專用存款賬戶開設(shè)和資金劃轉(zhuǎn)，加強(qiáng)交易結(jié)算資金專用存款賬戶管理。通過幾年的實(shí)踐，隨著二手房市場(chǎng)的快速發(fā)展，常州市政府出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的通知》（常政辦發(fā)〔2013〕144號(hào)），決定加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易行為管理，實(shí)施存量房交易資金第三方監(jiān)管制度，由房產(chǎn)行政主管部門設(shè)立專門的交易保證機(jī)構(gòu)，或委托有公信力的第三方作為交易保證機(jī)構(gòu)，對(duì)存量房交易資金實(shí)施第三方監(jiān)管。存量房交易的買方將交易資金委托交易保證機(jī)構(gòu)進(jìn)行支付，待賣方房產(chǎn)過戶至買方名下后，交易保證機(jī)構(gòu)再向賣方劃轉(zhuǎn)全部交易款項(xiàng)。

在前期調(diào)研中，存量房交易所涉各方反應(yīng)不一。存量房買賣雙方表示歡迎，但擔(dān)心會(huì)增加交易手續(xù)和監(jiān)管費(fèi)用；房屋中介經(jīng)紀(jì)公司或支持，或觀望，或質(zhì)疑；銀行等金融部門和住房公積金管理中心表示支持并將配合參與。

在系統(tǒng)開發(fā)過程中，我們參考了南京、蘇州、徐州等兄弟城市的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，堅(jiān)持以人為本，服務(wù)于群眾，服務(wù)于市場(chǎng)，以建成“房屋交易中的支付寶”為目標(biāo)，由政府提供第三方資金監(jiān)管平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)買賣雙方“一手交錢，一手交房”，保障雙方利益。以安全、便捷、免費(fèi)、高效為原則，由當(dāng)時(shí)的房產(chǎn)登記中心提供資金監(jiān)管賬戶，專項(xiàng)對(duì)存量房交易資金實(shí)行封閉管理，確保資金安全；在辦理權(quán)屬登記的同一地點(diǎn)開設(shè)資金監(jiān)管窗口，確保當(dāng)事人辦理相關(guān)手續(xù)的方便便捷；監(jiān)管平臺(tái)對(duì)買賣雙方當(dāng)事人不收取任何費(fèi)用，同時(shí)被監(jiān)管的交易資金在監(jiān)管專戶存放期間，按中國人民銀行公布的活期存款利率結(jié)算利息給當(dāng)事人；房屋轉(zhuǎn)移登記與抵押登記合并受理同時(shí)出證，對(duì)需要辦理銀行和住房公積金貸款的，審批放款時(shí)間縮短，效率更高。

存量房交易資金監(jiān)管工作得到了銀行和住房公積金管理中心的大力支持。2014年5月，常州市住房保障和房產(chǎn)管理局、中國人民銀行常州市中心支行聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于開展市區(qū)存量房交易資金監(jiān)管工作的通知》（常房發(fā)?z2014?{28號(hào)），進(jìn)一步明確市區(qū)范圍內(nèi)城鎮(zhèn)國有土地上存量房交易全面實(shí)行交易資金監(jiān)管，其交易資金是指存量房買賣備案合同中約定的購房價(jià)款，不包含房屋過戶所涉及的各項(xiàng)稅費(fèi)、定金、尾款。明確對(duì)屬于房屋產(chǎn)權(quán)交換、房屋拍賣等5種轉(zhuǎn)讓不實(shí)行監(jiān)管，對(duì)直系親屬間的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等4種情況可以申請(qǐng)免除資金監(jiān)管，對(duì)買方自愿用部分購房款先行替賣方還貸解押的，可以申請(qǐng)部分交易資金監(jiān)管，同時(shí)對(duì)終止交易和資金監(jiān)管的解除也作出了明確表述。

常州市存量房資金監(jiān)管工作于2015年6月30日全面展開，建設(shè)銀行、工商銀行等11家銀行參與監(jiān)管業(yè)務(wù)。與以往存量房交易流程相比，實(shí)施資金監(jiān)管后，所增加的環(huán)節(jié)是交易雙方共同在監(jiān)管窗口簽訂監(jiān)管（或免監(jiān)管）協(xié)議，買方將交易資金存入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管窗口出具監(jiān)管（或免監(jiān)管）憑證，交易雙方持憑證和其他所需材料辦理過戶。買賣雙方可以協(xié)商在當(dāng)時(shí)開通業(yè)務(wù)的11家銀行中任選一家銀行，但必須持有同一家銀行的銀行卡辦理交易資金存放業(yè)務(wù)，以提高資金劃轉(zhuǎn)效率。

常州市存量房資金監(jiān)管工作正式上線已超過一年，獲得了多方共贏的良好效果。一方面，存量房買賣雙方越來越接受資金監(jiān)管，從一開始擔(dān)心流程長、手續(xù)多而盡量申請(qǐng)免監(jiān)管、少監(jiān)管，到現(xiàn)在主動(dòng)要求多監(jiān)管、全監(jiān)管，戶均監(jiān)管金額從30萬元增至目前的50萬元，監(jiān)管平臺(tái)對(duì)交易資金的安全保障作用得到普遍認(rèn)可，申請(qǐng)監(jiān)管率逐月提高，目前已經(jīng)穩(wěn)定在80%以上。另一方面，由于存量房交易資金量大，各銀行都非常重視，參與的銀行已經(jīng)增至15個(gè)，并且紛紛從提高服務(wù)質(zhì)量下手，爭取更多業(yè)務(wù)，最終使買賣雙方受益。從市場(chǎng)監(jiān)管部門的角度，由于交易資金安全得到保障，買賣糾紛減少，市場(chǎng)秩序更好。

開展存量房資金監(jiān)管工作，我們的體會(huì)是：一是要統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。一切從群眾利益出發(fā)，把好事干好干實(shí)。存量房交易面廣量大，交易過程中不可控因素多，由政府部門提供平臺(tái)，既保障交易雙方合法權(quán)益，又不影響存量房交易市場(chǎng)的健康發(fā)展。二是要充分溝通。開展存量房資金監(jiān)管，離不開金融、財(cái)政、住房公積金等相關(guān)部門的支持和配合。系統(tǒng)對(duì)接、流程再造、賬戶開設(shè)、數(shù)據(jù)發(fā)送等，都是在反復(fù)溝通、不斷測(cè)試中最終確定運(yùn)行方式。三是要因地制宜。我們分析了存量房交易中的各種情況，充分考慮了商業(yè)貸款、住房公積金貸款、組合貸款等多種資金籌集渠道以及定金、尾款等交易中的常見辦法，讓交易雙方可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇全部資金監(jiān)管、部分資金監(jiān)管、免監(jiān)管等監(jiān)管模式，不搞一刀切。除此之外，還在系統(tǒng)中設(shè)置了交易終止、撤銷資金監(jiān)管等環(huán)節(jié)，保障交易資金安全。四是要加強(qiáng)培訓(xùn)。存量房資金監(jiān)管系統(tǒng)正式上線前，分層分批對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行了多次業(yè)務(wù)培訓(xùn)和問題解答。除本單位職工、銀行職員、住房公積金管理中心員工外，重點(diǎn)對(duì)所有開展存量房交易的中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)和模擬實(shí)務(wù)操作，設(shè)置了試運(yùn)行階段，配強(qiáng)技術(shù)骨干力量，隨時(shí)解決試運(yùn)行中出現(xiàn)的問題。五是要廣泛宣傳。正式運(yùn)營前召開了新聞發(fā)布會(huì)，在交易大廳設(shè)置宣傳牌、服務(wù)手冊(cè)，開通咨詢電話和網(wǎng)絡(luò)回復(fù)，及時(shí)答疑解惑，取得共識(shí)和支持。

當(dāng)然，運(yùn)行一年多來，存量房資金監(jiān)管帶來的思考也很多，其中很重要的一條是，監(jiān)管成效雖然好，但監(jiān)管本身是需要成本的，就目前的情況看，一些因監(jiān)管工作產(chǎn)生的費(fèi)用，尚缺乏合適的支出渠道。要做到既能保障存量房交易?p方的資金財(cái)產(chǎn)安全，又能讓承擔(dān)監(jiān)管責(zé)任的部門有合理的工作經(jīng)費(fèi)來源，有以下兩條建議：一是在監(jiān)管平臺(tái)運(yùn)行一段時(shí)間后，在市民廣泛接受的情況下，經(jīng)物價(jià)部門同意，啟動(dòng)監(jiān)管收費(fèi)，向交易雙方收取一定費(fèi)用。二是借鑒支付寶運(yùn)作模式，利用時(shí)間差和資金規(guī)模獲益。交易資金從存入監(jiān)管帳戶到支付給賣方是有一定時(shí)間的，并且有一定規(guī)模的累積沉淀（常駐）資金。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我市開展存量房資金監(jiān)管中，正常情況下資金存入和劃轉(zhuǎn)周期為5個(gè)工作日，常駐資金已經(jīng)超過億元。監(jiān)管方可以和相關(guān)銀行協(xié)商協(xié)議計(jì)息，用息差來支付監(jiān)管成本，維護(hù)監(jiān)管系統(tǒng)的正常運(yùn)行。當(dāng)然，前提必須得到政府有關(guān)部門的認(rèn)可。在目前情況下，第二種辦法更具有可操作性。

陳品祿/責(zé)任編輯

第五篇：存量房交易結(jié)算資金監(jiān)管協(xié)議 全英文翻譯

Contract No.: 2012100798

Escrow Agreement for Settlement Fund of Housing Stock Transaction

in Nanjing

Party A(seller):

Party B(buyer):

Party C(guarantor): Nanjing Housing Real Estate Guarantee Co., Ltd.In order to guarantee the transaction settlement fund of the housing stock and protectrights of both parties, in the principles of equality and good faith, Party A, Party B and Party C enter into the following agreements upon consensus.Article 1 Party A and Party B signed the Sales and Purchase Contract for Nanjing Housing Stock on Apr.10, 2012.The house is located at Room 702, Sijiyuan, 20 Nenjiang Road, Gulou District and the Parcel No.is 080180-IX-28.The total house payment is RMB 2,000,000 Yuan including deposit of RMB 0 Yuan, final payment of RMB 0 Yuan, down payment of RMB 0 Yuan and loan of RMB 0 Yuan(wherein the commercial loan of RMB 0 Yuan and policy-based loan of RMB 0 Yuan).Article 2 With the common entrustment of Party A and Party B, Party C agrees to escrow and transfer the total house payment except the deposit and final payment, and the amount of transaction fund to be escrowed and transfer is RMB 1,980,000 Yuan.Party B shall deposit all the house payment besides deposit(including loans)to the “Special Deposit Account for Transaction Settlement Fund of Housing Stock”(hereunder referred to as “Escrow Account”), and when the house transfer registration formalities have been done, Party C shall go through the formalities of escrow fund transfer and transfer the principal and interest of the fund to the settlement account of Party A.Where the house is mortgaged, Party C shall transfer the escrow fund according to the “Entrustment Agreement for Housing Stock Transaction” signed by Party A, Party B and Party C, wherein, the transaction fund(except loans)used by Party C is RMB 0 Yuan of the loan repaid by Party A.Article 3 Details of the “Escrow Account” are as follows:

Name: Client Transaction Settlement Fund of Nanjing Housing Real Estate Guarantee Co., Ltd.Deposit Bank: Industrial and Commercial Bank of China

Account No.: ***5460

Article 4 Party A and Party B shall open a settlement account in the escrow bank respectively and the details of the accounts are as follows:

Account Name of Party A: ZHAO Chengcen

Account No.of Party A: ***8135

Account Name of Party B: LIU Fulin

Account No.of Party B: ***8201

Article 5 Where Party B applies for loan for purchasing house, while the loan bank fails to grant the commercial loan within 3 workdays since the next day after the date of applying for house transfer registration, Party A and Party B agree to go through formalities of revocation at the ownership registration window timely, and when the revocation formalities are done, they shall go through formalities of escrow cancellation at the fund escrow window.Article 6 Where Party A and Party B terminates the transaction, Party C shall transfer all the principal and interest of the escrow fund to Party B's account after the fund escrow is cancelled;where Party B applies for loan and the loan has been granted, Party C shall transfer the loan to the loan bank, the interests generated thereof shall be borne by Party B, and Party C shall transfer the fund with the certificate of loan settlement issued by the loan bank.Article 7 The interest within the escrow period shall be calculated according to interest rate of current deposit stipulated by the bank for the corresponding period from the time when the fund actually enter into the account.Article 8 Party A and Party B guarantee that any disputes occurred due to the house transaction(including the safety and feasibility of the transaction and other matters irrelevant to the agreement)are irrelevant to Party C and Party C shall bear no obligations for the disputes.Any disputes occurred when Party A and Party B sign, perform and terminate the Transaction Contract shall be solved through negotiation or legal ways.Article 9 Liabilities for Breach of Contract

(1)Where Party A has any behaves which may endanger safety of the transaction settlement fund or lead Party B or Party C to economic losses when signing and performing the contract, Party A shall bear liabilities of compensation according to laws.(2)Where the escrow fund is lost due to improper keeping of the vouchers and information of the personal banking settlement account by Party A and Party B, they shall bear corresponding liabilities by themselves.(3)Where the escrow fund is frozen or transferred by the judicial organs due to reasons of either Party A or Party B, the responsible party shall bear corresponding responsibilities;where the other two parties also suffer from economic losses, the responsible party shall compensate for the losses according to laws.(4)After signing the contract, where either party fails to perform the contract unilaterally, thus leading to economic losses, the responsible party shall compensate for the losses.(5)Where the transaction is terminated due to reasons of both parties or either party, Party C is entitled to suspend the transaction funds transfer and bear no economic or legal responsibilities, until Party A and Party B reach consensus or provide valid judicial documents.(6)Where the transaction is terminated due to disapproval of registration by the registration authority, Party A and Party B shall bear corresponding responsibilities

respectively.Where Party B applies for bank loan, he/she shall actively assist to go through formalities of loan repayment and bear corresponding interest.(7)Any responsibilities and obligations of the entrusted agents during performing the contract shall be born by Party A and Party B respectively.Article 10 Any disputes occurring during performing the contract shall be solved upon negotiation of Party A, Party B and Party C;where such negotiation fails, the disputes shall be submitted to the local people's court for lawsuit.Article 11 This contract is in quadruplicate which will take into effect with signatures or seals of Party A, Party B and Party C.Party A and Party B hold one copy respectively and Party C holds two copies.Party A:(signature)

Co-owner:(signature)

Agent:

Tel:

Party B:(signature)

Co-owner:(signature)

Agent:

Tel:

Party C: Nanjing Housing Real Estate Guarantee Co., Ltd.(special seal for fund escrow service 2)

Signing date: Apr.10, 2012