第一篇：期房銷售涉及的增值稅義務(wù)

關(guān)于期房涉及的法律及增值稅納稅問(wèn)題

《物權(quán)法》（主席令第62號(hào)）第九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案（網(wǎng)簽手續(xù)）。

最高人民法院關(guān)于適用《物權(quán)法》若干問(wèn)題的解釋

（一）（法釋〔2016〕5號(hào)）第十八條 “受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)”，是指依法完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者動(dòng)產(chǎn)交付之時(shí)。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第656號(hào)）第五條第（二）項(xiàng)的規(guī)定，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記。

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（國(guó)土資源部令 第63號(hào)）第八十五條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，商品房等不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售的，當(dāng)事人可以按照約定申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記。房地產(chǎn)企業(yè)銷售期房的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間確定 房地產(chǎn)企業(yè)銷售期房和現(xiàn)房，必須將商品房預(yù)售合同在房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)就是《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中的“經(jīng)依法登記，發(fā)生效力”，也是稅法中的“發(fā)生轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)”的證明。

但是由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證與房地產(chǎn)企業(yè)移交商品房給購(gòu)房者之間有一段時(shí)間差。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十二條的規(guī)定，預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。因此，房地產(chǎn)企業(yè)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間的具體如下。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房的增值稅納稅義務(wù)必須具備兩個(gè)條件：一是房地產(chǎn)企業(yè)收到銷售商品房的銷售款項(xiàng)或索取銷售款項(xiàng)的憑據(jù)。商品房預(yù)售合同或銷售合同就是房地產(chǎn)企業(yè)索取銷售款項(xiàng)的憑據(jù)；二是房地產(chǎn)企業(yè)將商品房移交給購(gòu)房者使用或辦理了商品房移交的手續(xù)，例如移交了鑰匙。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間的判斷標(biāo)準(zhǔn)：一是商品房預(yù)售合同或銷售合同中約定的商品房移交的具體時(shí)間的當(dāng)天；二是如果房地產(chǎn)企業(yè)移交商品房的時(shí)間滯后于銷售合同中約定的移交時(shí)間，則以實(shí)際移交商品房的時(shí)間的當(dāng)天作為增值稅的納稅義務(wù)時(shí)間。實(shí)踐中的兩種售房經(jīng)濟(jì)行為的具體增值稅納稅義務(wù)時(shí)間總結(jié)如下：

①房地產(chǎn)企業(yè)收取“誠(chéng)意金”、“訂金”和“會(huì)員費(fèi)”的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間

《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第88號(hào)）第三條 商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。第二十二條 不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。

房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)，在開(kāi)盤(pán)之前（沒(méi)有拿到商品房預(yù)售許可證）收的“誠(chéng)意金”、“訂金”和“會(huì)員費(fèi)”時(shí)，由于應(yīng)稅行為根本就沒(méi)有發(fā)生，而且房地產(chǎn)企業(yè)收取“誠(chéng)意金”、“訂金”和“會(huì)員費(fèi)”時(shí)，由于沒(méi)有簽訂《商品房銷售合同》，也就說(shuō)不上合同確定的付款日期了。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向購(gòu)房業(yè)主收取的“誠(chéng)意金”、“訂金”和“會(huì)員費(fèi)”，財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件1：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，是不需要繳納增值稅的。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)盤(pán)之前收的“誠(chéng)意金”、“訂金”和“會(huì)員費(fèi)”不構(gòu)成增值稅的納稅義務(wù)，在“其他應(yīng)付款”會(huì)計(jì)科目進(jìn)行核算。

②房地產(chǎn)銷售期房收取的預(yù)收款或銀行按揭款的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)盤(pán)（拿到商品房預(yù)售許可證）之后，發(fā)生銷售不動(dòng)產(chǎn)，收到購(gòu)房者的預(yù)收款，或者開(kāi)盤(pán)之前交了“誠(chéng)意金”、“訂金”和“會(huì)員費(fèi)”的業(yè)主有購(gòu)買(mǎi)房屋的愿望，如與房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房銷售合同》，則房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)盤(pán)之前向業(yè)主收取的“誠(chéng)意金”、“訂金”和“會(huì)員費(fèi)”從“其他應(yīng)付款”轉(zhuǎn)到“預(yù)收賬款”會(huì)計(jì)科目時(shí)，或房地產(chǎn)企業(yè)收到銀行按揭款時(shí)，根據(jù)稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)第十條和第十一條的規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%。適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照10%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。《營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問(wèn)題的公告》（公告2016年第53號(hào)）第九條第(十一)項(xiàng)規(guī)定：增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”，用于納稅人收取款項(xiàng)但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的情形?！拔窗l(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)602“銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”。使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫(xiě)“不征稅”，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。

因此，依據(jù)此稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銷售的期房在未完工期間，收的“預(yù)收賬款”，還沒(méi)有移交開(kāi)發(fā)產(chǎn)品給購(gòu)房者，沒(méi)有發(fā)生增值稅納稅義務(wù)時(shí)間，真正的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間為房地產(chǎn)公司與購(gòu)房者簽訂購(gòu)買(mǎi)合同中約定的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品移交的時(shí)間，如果開(kāi)發(fā)產(chǎn)品移交時(shí)間滯后于購(gòu)房合同中約定的時(shí)間，以房地產(chǎn)公司辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品移交或交鑰匙的時(shí)間。

第二篇：增值稅零申報(bào)涉及的問(wèn)題

增值稅零申報(bào)涉及的問(wèn)題 什么是零申報(bào)

零申報(bào)指企業(yè)納稅申報(bào)的所屬期內(nèi)沒(méi)有發(fā)生應(yīng)稅收入，當(dāng)期增值稅、企業(yè)所得稅等真實(shí)申報(bào)數(shù)據(jù)全部為0，可以進(jìn)行零申報(bào)。什么情況下可以零申報(bào)

零申報(bào)并不僅僅指收入為零。增值稅小規(guī)模納稅人當(dāng)期收入為0就可以零申報(bào)； 增值稅一般納稅人如果當(dāng)期沒(méi)有銷項(xiàng)稅額，且沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)稅額，才可以零申報(bào)； 企業(yè)所得稅納稅人當(dāng)期未經(jīng)營(yíng)，收入、成本都為0才能零申報(bào)。何為長(zhǎng)期零申報(bào)

通常情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定半年以上為長(zhǎng)期，當(dāng)然具體時(shí)限還是以各省、市稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的時(shí)間為準(zhǔn)。

第三篇：增值稅專用發(fā)票使用涉及的問(wèn)題

增值稅專用發(fā)票使用涉及的問(wèn)題

增值稅專用發(fā)票只限于增值稅一般納稅人領(lǐng)購(gòu)使用，增值稅小規(guī)模納稅人和非增值稅納稅人不得領(lǐng)購(gòu)使用。但是，一般納稅人如有下列情形之一者，不得領(lǐng)購(gòu)開(kāi)具增值稅專用發(fā)票：

1.會(huì)計(jì)核算不健全，不能向稅務(wù)機(jī)關(guān)準(zhǔn)確提供增值稅銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額、應(yīng)納稅額數(shù)據(jù)及其他有關(guān)增值稅稅務(wù)資料的。

2.有《稅收征管法》規(guī)定的稅收違法行為，拒不接受稅務(wù)機(jī)關(guān)處理的。

3.有下列行為之一，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正而仍未改正的：

（1）虛開(kāi)增值稅專用發(fā)票；

（2）私自印制專用發(fā)票；

（3）向稅務(wù)機(jī)關(guān)以外的單位和個(gè)人買(mǎi)取專用發(fā)票；

（4）借用他人專用發(fā)票；

（5）未按規(guī)定開(kāi)具專用發(fā)票；

（6）未按規(guī)定保管專用發(fā)票和專用設(shè)備；

（7）未按規(guī)定申請(qǐng)辦理防偽稅控系統(tǒng)變更發(fā)行；

（8）未按規(guī)定接受稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查。

4.銷售的貨物全部屬于免稅項(xiàng)目者。

5.一般納稅人不得開(kāi)具專用發(fā)票的情形：

6.自2009年1月1日起，從事廢舊物資回收經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的增值稅一般納稅人銷售廢舊物資，不得開(kāi)具印有“廢舊物資”字樣的增值稅專用發(fā)票。

納稅人取得的2009年1月1日以后開(kāi)具的廢舊物資專用發(fā)票，不得作為增值稅扣稅憑證。原因：取消“廢舊物資回收經(jīng)營(yíng)單位銷售其收購(gòu)的廢舊物資免征增值稅”

第四篇：房地產(chǎn)銷售涉及法律

第二部分：商品房銷售

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)階段

（申領(lǐng)《商品房預(yù)售證》）商品房預(yù)售合同、預(yù)訂合同（或認(rèn)購(gòu)書(shū)）

房地產(chǎn)代理銷售合同

商品房買(mǎi)賣(mài)合同

法律：城市房地產(chǎn)管理法、商品房銷售管理辦法、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例、城市商品房預(yù)售管理辦法、廣告法、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定、最高院解釋

7、房地產(chǎn)銷售代理合同；

8、商品房（預(yù)）銷售合同。

（七）房地產(chǎn)銷售代理合同；

設(shè)我方為開(kāi)發(fā)商。

1、前期審查。除了審查對(duì)方的信譽(yù)外，還應(yīng)注意，我國(guó)《商品房銷售管理辦法》中規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介窕瓜凵唐販康模芡謝褂Φ筆且婪ㄉ枇⒉⑷〉霉ど逃抵湊盞姆康夭薪櫸窕埂?/span>

2、在合同條款中，應(yīng)注意以下幾方面

1）明確委托銷售房產(chǎn)的位置、類型、面積。

2）應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)銷售代理方式予以明確規(guī)定，寫(xiě)明是一般代理、獨(dú)家代理還是包銷。

3）明確代理銷售的期限以及銷售任務(wù)，即要寫(xiě)明在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)銷售多少數(shù)額的房產(chǎn)。

4）對(duì)代理銷售方在銷售期間所產(chǎn)生費(fèi)用的負(fù)擔(dān)應(yīng)明確規(guī)定。

5）應(yīng)明確規(guī)定傭金的支付方式和時(shí)間。

6）除在代理合同里設(shè)獎(jiǎng)勵(lì)條款外還應(yīng)設(shè)定懲罰條款，使代理商更加明確自已的責(zé)任。

7）應(yīng)明確規(guī)定代理銷售方的廣告宣傳必須真實(shí)，我方有權(quán)對(duì)代理銷售方的廣告進(jìn)行審查，并具體規(guī)定違約發(fā)布廣告應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

（八）商品房預(yù)（銷）售合同；

1、前期審查應(yīng)著重審查購(gòu)買(mǎi)方的支付能力，對(duì)于某些特殊單位還應(yīng)審查其是否具有購(gòu)房資格。同時(shí)我方應(yīng)取得國(guó)有土地使用證和預(yù)（銷）售商品房許可證，以免預(yù)（銷）售合同被宣布無(wú)效。

2、在合同條款中應(yīng)注意以下方面。

1）應(yīng)詳細(xì)規(guī)定預(yù)（銷）售房的位置、土地使用年限。

2）規(guī)定預(yù)（銷）售房的面積時(shí)，應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明建筑面積、土地面積、基底分?jǐn)?、公用分?jǐn)偟龋瑫r(shí)應(yīng)規(guī)定相應(yīng)的誤差。

3）應(yīng)該考慮我方的實(shí)際履行能力規(guī)定房產(chǎn)交付時(shí)間。同時(shí)應(yīng)規(guī)定遲延交付的免責(zé)事由。

4）規(guī)定預(yù)（銷）售房的價(jià)款應(yīng)說(shuō)明每平方米的單價(jià)。同時(shí)規(guī)定價(jià)款的支付方式以及支付時(shí)間。還應(yīng)規(guī)定購(gòu)買(mǎi)方如逾期未能支付價(jià)款后利益的計(jì)算方式以及超過(guò)一定期限后我方有權(quán)出售該房產(chǎn)。

5）應(yīng)要求購(gòu)買(mǎi)方支付一定的定金，并規(guī)定違約后定金的處理方式。

6）應(yīng)規(guī)定產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間以及方式。

7）應(yīng)規(guī)定購(gòu)買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)后房產(chǎn)的使用性質(zhì)以及相關(guān)義務(wù)。

8）應(yīng)規(guī)定購(gòu)買(mǎi)方在未取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)前不得將房產(chǎn)抵押、轉(zhuǎn)讓，否則后果自負(fù)。

9)房屋質(zhì)量容易產(chǎn)生糾紛,因此應(yīng)對(duì)質(zhì)量情況、保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期加以規(guī)定。

10）應(yīng)對(duì)房產(chǎn)的附隨設(shè)施的使用進(jìn)行規(guī)定。

7、房地產(chǎn)銷售代理合同；

1）紹興市嘉承房地產(chǎn)有限責(zé)任公司訴杭州市中原房地產(chǎn)營(yíng)銷代理有限公司委托代理合同糾紛案——糾紛原因：a雙方未將采用何種代理銷售方式（一般代理、獨(dú)家代理還是包銷）在合同中加以規(guī)定。B違約責(zé)任在合同中不明確。

2）《開(kāi)發(fā)商如何避免房產(chǎn)廣告糾紛》——a是在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)尚未通過(guò)政府批準(zhǔn)之前，不應(yīng)在廣告。中將自己設(shè)想中的小區(qū)狀況作詳細(xì)描述，以免誤導(dǎo)廣告受眾；b是廣告宣傳的內(nèi)容應(yīng)真實(shí)，特別是對(duì)那些內(nèi)容確定且可能影響到定價(jià)或購(gòu)房人決策的部分，應(yīng)實(shí)事求是、切合實(shí)際c是涉及小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)等可能發(fā)生變更的情況，應(yīng)向買(mǎi)受入說(shuō)明，并在簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中詳細(xì)注明；d是對(duì)委托銷售代理機(jī)構(gòu)對(duì)外發(fā)布的廣告，開(kāi)發(fā)商應(yīng)從前述幾點(diǎn)對(duì)廣告內(nèi)容和宣傳行為加以嚴(yán)格審查。

3）《商品房銷售管理辦法》——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書(shū)。

8、商品房預(yù)（銷）售合同；

1）岑建根等訴上海星豐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司房屋預(yù)（銷）售合同糾紛案——開(kāi)發(fā)商敗訴原因：對(duì)于預(yù)（銷）售合同撤銷前已入住的購(gòu)房者在何種情況下應(yīng)繳納房屋使用費(fèi)的規(guī)定不明確、具體。

2）陳留花訴海南莊士房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)（銷）售合同糾紛案——開(kāi)發(fā)商敗訴原因：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，如果開(kāi)發(fā)商不能如期交付房產(chǎn)，則應(yīng)退還定金。

3）海南新疆尉犁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)海南興海公司與海南海成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司商品房預(yù)（銷）售合同糾紛上訴案——開(kāi)發(fā)商敗訴原因：在簽訂銷售合同后，未取得土地使用權(quán)證，亦未辦理預(yù)（銷）售許可證。

4）湖北武漢泰合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司訴廣東省中振投資有限公司預(yù)（銷）售商品房糾紛案——開(kāi)發(fā)商勝訴原因：對(duì)于遲延交付后的責(zé)任規(guī)定比較明確。

5）陳偉群訴上海鵬欣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋預(yù)（銷）售糾紛案——開(kāi)發(fā)商敗訴原因：未能在交付前取得房屋交付使用許可證，優(yōu)點(diǎn)：規(guī)定了在某種情況下可以免除逾期交付責(zé)任的免責(zé)條款。

6）李美燕訴上海星豐房地產(chǎn)發(fā)展有限公司房屋預(yù)（銷）售合同糾紛案——開(kāi)發(fā)商敗訴原因：未規(guī)定逾期付款利息的計(jì)算方式。

7）李光輝等訴深圳市即達(dá)行國(guó)際投資有限公司商品房預(yù)（銷）售合同糾紛案——開(kāi)發(fā)商勝訴原因：購(gòu)房者不得要求開(kāi)發(fā)商限期辦好房屋竣工驗(yàn)收手續(xù)。

8）良友木業(yè)（私人）有限公司訴北京莊勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房預(yù)（銷）售合同糾紛案——開(kāi)發(fā)商敗訴原因：逾期交房。

9）彭慶東訴大慶石油管理局房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)公司商品房預(yù)（銷）售合同糾紛案——開(kāi)發(fā)商敗訴原因：在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、土地使用證、開(kāi)工許可證和商品房預(yù)（銷）售許可證的情況下，即開(kāi)工建設(shè)，并對(duì)外預(yù)（銷）售房屋，違反了有關(guān)法律規(guī)定。

10）益景彬訴上海松風(fēng)房地產(chǎn)公司房屋預(yù)（銷）售合同糾紛案——開(kāi)發(fā)商敗訴原因：在未取得系爭(zhēng)房屋預(yù)（銷）售許可證的情況下簽訂預(yù)（銷）售合同，合同應(yīng)為無(wú)效合同

11)趙毅等與上海東方金馬房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)（銷）售合同糾紛上訴案——開(kāi)發(fā)商敗訴原因：開(kāi)發(fā)商未能全面按照預(yù)（銷）售合同和廣告宣傳材料履行約定的全部事項(xiàng)

12）重慶市涪陵興華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司訴韋濟(jì)國(guó)等商品房預(yù)（銷）售合同付款糾紛案——開(kāi)發(fā)商疏漏：未規(guī)定房屋土地使用年限。

13）周良飛訴大慶市薩爾圖區(qū)人民政府、第三人大慶市大成經(jīng)貿(mào)有限公司商品房預(yù)（銷）售合同糾紛案——開(kāi)發(fā)商敗訴原因：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者預(yù)（銷）售房屋，應(yīng)當(dāng)是在取得國(guó)有土地使用證和預(yù)（銷）售商品房許可證后，才能進(jìn)行房屋預(yù)（銷）售

14）陳留花訴海南莊士房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)（銷）售合同糾紛案——開(kāi)發(fā)商敗訴原因：無(wú)法按合同約定期限交付房產(chǎn)。

15）《簽合同缺乏應(yīng)有注意房地產(chǎn)公司自擔(dān)過(guò)失》——開(kāi)發(fā)商敗訴原因：認(rèn)購(gòu)協(xié)議與銷售合同不一致應(yīng)以銷售合同為準(zhǔn)，同時(shí)要明確房產(chǎn)的裝修。

16）鄺串友與被告廣州白云房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司購(gòu)房合同糾紛一案——開(kāi)發(fā)商敗訴原因：交樓時(shí)間延誤，未約定交樓方式。

17）北京房信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司訴中國(guó)聯(lián)合通信有限公司商品房購(gòu)銷合同上訴案——開(kāi)發(fā)商失誤原因：中國(guó)聯(lián)合通信有限公司作為中央在京企業(yè)購(gòu)房時(shí)應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)審批手續(xù)。

18）廣東深圳深大電話有限公司等與廣東省深圳市鵬基物業(yè)發(fā)展公司等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案——開(kāi)發(fā)商敗訴原因：銷售方銷售的房產(chǎn)不具備進(jìn)入市場(chǎng)的資格。

19）韓玉軍訴大慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)新華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案——開(kāi)發(fā)商敗訴原因：關(guān)于價(jià)款的支付方式未約定清楚。

第五篇：業(yè)務(wù)招待費(fèi)涉及不同稅目增值稅問(wèn)題

業(yè)務(wù)招待費(fèi)概念

業(yè)務(wù)招待費(fèi)，是指企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理等活動(dòng)中用于接待應(yīng)酬而支付的各種費(fèi)用，主要包括業(yè)務(wù)洽談、產(chǎn)品推銷、對(duì)外聯(lián)絡(luò)、公關(guān)交往、會(huì)議接待、來(lái)賓接待等所發(fā)生的費(fèi)用等。主要涉稅文件

1、增值稅：《增值稅暫行條例》及其細(xì)則、財(cái)稅[2016]36號(hào)

2、企業(yè)所得稅：《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第四十三條、國(guó)稅函[2009]98號(hào)、國(guó)稅函[2009]202號(hào)、國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)、國(guó)稅函[2010]79號(hào)、國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第15號(hào)等文件

3、個(gè)人所得稅：財(cái)稅[2011]50號(hào) 涉稅風(fēng)險(xiǎn)提示

1、將屬于業(yè)務(wù)招待費(fèi)的項(xiàng)目計(jì)入其他項(xiàng)目，將可能影響企業(yè)所得稅、增值稅、個(gè)人所得稅。

【例1】A公司將一臺(tái)電腦送給客戶個(gè)人，但A公司沒(méi)有計(jì)入業(yè)務(wù)招待費(fèi)處理，而是將其作為公司自用處理，按固定資產(chǎn)入賬計(jì)提折舊在稅前扣除、增值稅正常抵扣了。像這種情況只有通過(guò)盤(pán)查實(shí)物資產(chǎn)才可能發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題。外購(gòu)貨物無(wú)償贈(zèng)送的進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣、用于招待的要在所得稅前限額扣除、還需要代扣代繳個(gè)人所得稅。

2、將與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)計(jì)入與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，即將全額不得扣除的項(xiàng)目按限額扣除了。

【例2】A公司為公司總經(jīng)理家庭購(gòu)買(mǎi)運(yùn)動(dòng)器材用于健身，支出2萬(wàn)元，該公司將此支出列入了業(yè)務(wù)招待費(fèi)處理，實(shí)際上此支出與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無(wú)關(guān)，不得在所得稅前扣除。

3、取得的業(yè)務(wù)招待費(fèi)票據(jù)不符合規(guī)定，不得稅前扣除?！纠?】A公司外購(gòu)HUAWEI牌手機(jī)二部并取得增值稅普通發(fā)票，但增值稅普通發(fā)票上未注明A公司的納稅人識(shí)別號(hào)。或發(fā)票上只填寫(xiě)了A公司的簡(jiǎn)稱，未填寫(xiě)全稱?；蛑蝗〉檬湛钍論?jù)，也就是所謂的白條。

4、將不屬于業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計(jì)入業(yè)務(wù)招待費(fèi)，本來(lái)可以全額扣除。

【例4】將A公司召開(kāi)會(huì)議費(fèi)中包含的餐費(fèi)計(jì)入業(yè)務(wù)招待費(fèi)；將企業(yè)內(nèi)部聚餐的餐費(fèi)計(jì)入業(yè)務(wù)招待費(fèi)。并不是所有的餐費(fèi)發(fā)票均計(jì)入業(yè)務(wù)招待費(fèi)。

5、未實(shí)際發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)不得稅前扣除。

【例5】A公司按銷售收入的0.5%計(jì)提業(yè)務(wù)招待費(fèi)500萬(wàn)元，但A公司全年實(shí)際發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)只有450萬(wàn)元，沒(méi)有實(shí)際發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)50萬(wàn)元不得稅前扣除，50萬(wàn)應(yīng)全額調(diào)增處理，不參與限額扣除。

6、商業(yè)賄賂支出不得稅前扣除?！纠?】A公司將10萬(wàn)元購(gòu)物卡用于商業(yè)賄賂支出，與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)不得稅前扣除。

7、籌建期業(yè)務(wù)招待費(fèi)與正常期間業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除政策不同。開(kāi)辦（籌建）期間業(yè)務(wù)招待費(fèi)的直接按符合規(guī)定的實(shí)際發(fā)生額60%進(jìn)行稅前扣除。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第15號(hào)）規(guī)定，企業(yè)在籌建期間發(fā)生的與籌辦活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，可按實(shí)際發(fā)生額的60％計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項(xiàng)銜接問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2009〕98號(hào)）第九條規(guī)定，新稅法中開(kāi)（籌）辦費(fèi)未明確列作長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的，企業(yè)可以在開(kāi)始經(jīng)營(yíng)之日的當(dāng)年一次性扣除，也可以按照新稅法有關(guān)長(zhǎng)期待攤費(fèi)用的規(guī)定處理，但一經(jīng)選定，不得改變。

正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期間業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前扣除規(guī)定，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第四十三條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60％扣除，但最高不得超過(guò)當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入的5‰。

8、計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)的基數(shù)適用不準(zhǔn)確，可能導(dǎo)致稅前扣除不準(zhǔn)確。

根據(jù)《關(guān)于企業(yè)所得稅執(zhí)行中若干稅務(wù)處理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2009]202號(hào)）規(guī)定，業(yè)務(wù)招待費(fèi)的稅前扣除計(jì)算基數(shù)包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入、視同銷售收入之和確定，營(yíng)業(yè)外收入和不征稅收入不能作為計(jì)算招待費(fèi)的計(jì)算基數(shù)。根據(jù)國(guó)稅函[2010]79號(hào)規(guī)定，對(duì)從事股權(quán)投資業(yè)務(wù)的企業(yè)（包括集團(tuán)公司總部、創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)等），其從被投資企業(yè)所分配的股息、紅利以及股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，可以按規(guī)定的比例計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除限額。業(yè)務(wù)招待費(fèi)的稅前扣除計(jì)算基數(shù)僅包括上述文件規(guī)定的三項(xiàng)內(nèi)容，不包括按權(quán)益法核算的賬面投資收益，以及按公允價(jià)值計(jì)量金額資產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)。

9、無(wú)法證明其真實(shí)性的業(yè)務(wù)招待費(fèi)不得扣除。

如果稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供證明資料，納稅人應(yīng)提供能證明真實(shí)性、相關(guān)性的足夠憑證或資料。不能提供證明資料的，不得在所得稅前扣除。

10、用于招待且未代扣個(gè)人所得稅。

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈(zèng)送禮品有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2011]50號(hào)）規(guī)定，企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動(dòng)中，隨機(jī)向本單位以外的個(gè)人贈(zèng)送禮品，對(duì)個(gè)人取得的禮品所得，按照“其他所得”項(xiàng)目，全額適用20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。企業(yè)在年會(huì)、座談會(huì)、慶典以及其他活動(dòng)中向本單位以外的個(gè)人贈(zèng)送禮品，對(duì)個(gè)人取得的禮品所得，按照“其他所得”項(xiàng)目，全額適用20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。

11、業(yè)務(wù)招待費(fèi)未單獨(dú)核算，導(dǎo)致不能準(zhǔn)確確定金額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按合理方法進(jìn)行核定。